Vastauksena kysymykseen esitän seuraavaa:

Asunto-osakeyhtiöt kattavat korjaus- ja parannustöiden kustannukset yhtiövastikkeella, jonka perusteista määrätään kunkin yhtiön yhtiöjärjestyksessä.

Asunto-osakeyhtiölaissa ja oikeuskäytännössä yhtiöjärjestys rinnastetaan osakkeenomistajien väliseen sopimukseen esimerkiksi siinä mielessä, että yhtiöjärjestyksessä määrätyn yhtiön kustannusten jakosuhteen muuttamiseen vaaditaan niiden osakkeenomistajien suostumus, joiden maksuvelvollisuus kasvaisi. Oikeuskäytännössä on johdonmukaisesti katsottu, että osakkeenomistajan on yhtiön osakkeita hankkiessaan otettava huomioon se, että yhtiön vastuulla olevan kunnossapidon kulut katetaan vastikeperusteen suhteessa. Siten esimerkiksi liikehuoneiston ostavan oletetaan hyväksyneen sen, että asuinhuoneistojen huoneistokohtaisten kylpyhuoneiden putkistot, hanat, vesieristeet ja muut mahdolliset yhtiön kunnossapitovastuun piiriin kuuluvat seikat pidetään kunnossa vastikevaroin. Oikeuskäytännössä on lähdetty myös siitä, että yhtiövastikeperuste vaikuttaa saman talon huoneistoista maksettaviin hintoihin. Oikeuskäytännössä onkin suhtauduttu hyvin varauksellisesti vastikeperusteen kohtuullistamiseen oikeuden päätöksellä, koska vastikeperusteen muuttaminen vaikuttaisi talon kaikkien huoneistojen käypiin arvoihin.

Oikeusministeriön asettama Asunto-osakeyhtiölakityöryhmä kiinnittää 10 päivänä toukokuuta 2006 antamassaan mietinnössä erityistä huomiota siihen, että yhtiön korjaustöiden yhteydessä toteutettavien parannusten kustannusten jaossa on otettava huomioon yhdenvertaisuusperiaate. Tämä voi tarkoittaa esimerkiksi sitä, että asuinhuoneistojen kylpyhuoneiden kunnossapidon yhteydessä toteutettavan parannuksen kuluihin ei saisi periä yhtiövastiketta niiltä osakkeenomistajilta, joilla ei ole kylpyhuonetta. Mietinnössä on myös pohdittu kylpyhuoneiden pinnoitteiden osalta kunnossapidon ja parannuksen välistä rajanvetoa. Työryhmän mielestä yhdenvertaisuuden noudattamisen kannalta parannuksena ei pidettäisi kylpyhuoneen pinnoitteen vaihtamista yhtiön putkiremontin yhteydessä, jos pinnoitteen uusiminen on tarpeen yhtiön kunnossapitotyön aiheuttamien vaurioiden vuoksi ja jos uuden laatuisesta pinnoitteesta ei aiheudu yhtiölle ylimääräisiä kustannuksia yhtiön tulevat kunnossapitokulut huomioon ottaen.

Työryhmän mietintö on lähdössä laajalle lausuntokierrokselle, joka kestää kesän yli.

Som svar på detta spörsmål anför jag följande:

Bostadsaktiebolagen täcker kostnaderna för reparations- och ombyggnadsarbeten med bolagsvederlaget, vars grunder bestäms i respektive bolags bolagsordning.

I lagen om bostadsaktiebolag samt i rättspraxis jämställs bolagsordningen med ett avtal mellan aktieägarna bl.a. i det avseendet att en ändring av det fördelningsförhållande för bolagets kostnader som anges i bolagsordningen kräver samtycke av de aktieägare vilkas betalningsskyldighet skulle öka till följd av ändringen. I rättspraxis har följdriktigt ansetts att en aktieägare som förvärvar aktier i ett bolag skall beakta att kostnaderna för underhåll som bolaget ansvarar för täcks i relation till grunden för bolagsvederlaget. Det förväntas således att t.ex. den som köper en affärslokal har godtagit att vederlaget används för att täcka kostnaderna för badrumsrör, kranar, vattenisolering och eventuellt annat som hör till bolagets underhållsansvar i bostadslägenheterna. I rättspraxis har man också utgått från att grunden för bolagsvederlaget inverkar på priset på lägenheterna i ett hus. Man har följaktligen förhållit sig mycket reserverat till jämkning av grunden för bolagsvederlag genom domstolsbeslut, eftersom en ändring av grunden för vederlaget skulle inverka på det gängse värdet av samtliga lägenheter i ett hus.

Den av justitieministeriet tillsatta bostadsaktiebolagsarbetsgruppen betonar i sitt betänkande av den 10 maj 2006 att jämlikhetsprincipen bör följas vid fördelningen av kostnader för förbättringar som görs i samband med reparationsarbeten i ett bolag. Detta kan t.ex. innebära att bolagsvederlag inte får tas ut av de aktieägare som inte har något badrum för kostnader för förbättringar som görs i samband med underhåll av badrummen i bostadslägenheterna. I betänkandet tar arbetsgruppen även ställning till gränsdragningen mellan underhåll och förbättringar när det gäller väggar och golv i badrum. Med tanke på jämlikheten anser arbetsgruppen att byte av vägg- eller golvmaterial i badrum i samband med rörrenoveringar inte skall anses som en förbättring, om bytet är nödvändigt på grund av skador som beror på underhållsarbetet och om det nya materialet inte åsamkar bolaget extra kostnader med hänsyn till bolagets framtida underhållskostnader.

Arbetsgruppens betänkande kommer att sändas på en omfattande remiss över sommaren.