Yksityiskohtaiset perustelut

1. Laki maakaaren muuttamisesta

9 a luku Sähköiset asiointijärjestelmät ja niiden käyttäminen

1 §. Asiointijärjestelmän käyttö ja sähköinen tunnistautuminen asiointijärjestelmässä.

Pykälän 1 momentissa säädetään asiointijärjestelmän käyttäjän tunnistamisesta sähköisen tunnistuspalvelun tarjoajan tarjoamalla tunnistamismenetelmällä tai laatuvarmenteella tai muulla sellaisella tunnistautumistekniikalla, joka on tietoturvallinen ja todisteellinen. Pykälän 2 momentin mukaan Maanmittauslaitos hyväksyy maa- ja metsätalousministeriötä ja Viestintävirastoa kuultuaan ne tekniset menetelmät ja palvelut, joita asiointijärjestelmässä käytetään sähköiseen tunnistamiseen. Maanmittauslaitoksen on pidettävä tiedot hyväksytyistä tunnistamismenetelmistä maksutta yleisön saatavilla.

Saamansa selvityksen perusteella lakivaliokunta toteaa selvyyden vuoksi, että kun sähköisessä kiinteistönkaupassa käytetään erityisesti tätä varten hyväksyttyjä sähköisen tunnistamisen menetelmiä, asiakirjojen hyväksymiseen ei enää lisäksi tarvita kehittynyttä sähköistä allekirjoitusta. Sähköisten asiakirjojen antajana on aina järjestelmän käyttäjä, joka on identifioitu tunnistamisen yhteydessä. Laissa säädetyt oikeusvaikutukset syntyvät, kun tällainen käyttäjä hyväksyy esimerkiksi kiinteistön kauppakirjan tai kiinnityshakemuksen sähköisessä asiointijärjestelmässä. Sähköistä allekirjoitusta ei tarvita myöskään turvaamaan sitä, että asiakirja säilyy muuttumattomana tai sen muutokset voidaan havaita, koska sähköisten asiakirjojen muuttumattomuudesta voidaan huolehtia järjestelmän sisäisesti.

4 §. Asiakirjojen laatiminen ja rekisteritietojen käyttö asiointijärjestelmässä.

Pykälän 2 momentista ilmenee, että asiointijärjestelmässä laaditun asiakirjan tietoja tarkistetaan sellaisilla asiaan osallisten toimintakelpoisuutta, toimivaltaa ja edustamista koskevilla tiedoilla, jotka ovat saatavissa väestötietojärjestelmästä. Pykälän perusteluissa todetaan, että järjestelmä tarkistaisi muun muassa asiaan osallisen oikeustoimikelpoisuuden ja vallintavallan rajoitukset. Tällainen rajoitus estäisi kaupan tekemisen lakiehdotuksen 9 a luvun 7 §:n 2 momentin nojalla ja kiinnityshakemuksen tekemisen 15 §:n 2 momentin nojalla sähköisesti.

Selvyyden vuoksi lakivaliokunta toteaa, että paitsi asiaan osallisen varsinainen vajaavaltaisuus eli alaikäisyys tai vajaavaltaiseksi julistaminen ja myös toimintakelpoisuuden rajoittaminen, edunvalvojan määrääminen ja vahvistettu edunvalvontavaltuutus ovat seikkoja, jotka tarkistetaan väestötietojärjestelmästä ja jotka estävät toimimisen sähköisessä asiointijärjestelmässä. Nämä seikat osoittavat säännönmukaisesti sellaista todennäköisyyttä päämiehen kykenemättömyydestä huolehtia taloudellisista asioistaan, että on perusteltua katsoa, ettei toimi ilmeisesti olisi pätevä edellä viitatuissa lakiehdotuksen säännöksissä tarkoitetulla tavalla. Jos väestötietojärjestelmästä tehtävä tarkistus osoittaa tällaisen seikan olemassaolon, asianosainen ei voisi tehdä kauppaa tai muuta oikeustointa sähköisesti.

Pelkkä edunvalvojan asema ei pääsääntöisesti oikeuta edunvalvojaa tekemään päämiehen puolesta kiinteistön kauppaa, vaan holhoustoimesta annetun lain (442/1999) 34 §:n mukaan siihen vaaditaan holhousviranomaisen lupa. Ilman lupaa tehty oikeustoimi ei sido päämiestä. Saadun selvityksen mukaan sähköinen kaupankäyntijärjestelmä ei voi selvittää, onko holhousviranomainen antanut luvan kiinteistön kauppaan, minkä vuoksi kaupanteko järjestelmässä estyy lakiehdotuksen 9 a luvun 7 §:n 2 momentissa tarkoitetulla tavalla. Tämä merkitsee sitä, että edunvalvojan päämiehensä puolesta tekemät lupaa edellyttävät kiinteistön kaupat on tehtävä perinteiseen tapaan kaupanvahvistajaa käyttäen. Edellä esitetty ei kuitenkaan koske kiinteistön kiinnityshakemusten tekemistä, koska holhoustoimilain 34 §:ssä tarkoitettu holhousviranomaisen lupa vaaditaan vain panttaussitoumuksen antamiseen eikä kiinnityksen hakemiseen.

Lakivaliokunta pitää tärkeänä, että sähköisiä asiointijärjestelmiä myöhemmin kehitettäessä selvitetään mahdollisuuksia järjestää niiden ja holhousviranomaisten tietojärjestelmien välisiä yhteyksiä niin, että myös holhousviranomaisen lupaa edellyttävien luovutusoikeustoimien tekeminen sähköisissä asiointijärjestelmissä tulisi jatkossa mahdolliseksi.

7 §. Sähköinen kaupankäyntijärjestelmä.

Pykälän 3 momentin mukaan kaupankäyntijärjestelmän yhteydessä voidaan tarjota muun muassa kauppahinnan maksamiseen liittyviä palveluja, ja kaupankäyntijärjestelmässä voidaan ottaa käsiteltäviksi myös vakuuksia koskevia sitoumuksia sekä välittää niitä kiinnitysjärjestelmään. Saadun selvityksen mukaan esityksen lähtökohtana on, että kaikkia niitä toimintatapoja, joita nykyään käytetään kiinteistöjen vaihdannan maksu- ja vakuusjärjestelyissä, voidaan käyttää sähköisesti toimittaessa joko sellaisinaan tai niillä on vastine sähköisesti toimittaessa. Lakivaliokunta pitää lähtökohtaa tärkeänä, koska maksu- ja vakuusjärjestelyjen toimivuudella ja luotettavuudella on keskeinen merkitys kiinteistön kaupoissa. Näihin seikkoihin tulee kiinnittää erityistä huomiota asiointijärjestelmien rakentamisessa ja käytännön toteutuksessa.

Kiinteistön kauppaa perinteisesti tehtäessä tavanomaisin tapa turvata kaikkien osapuolten asema maksu- ja vakuusjärjestelyissä on kaupan tekeminen siten, että myyjä ja ostaja sekä heidän pankkiensa edustajat ovat yhtä aikaa läsnä kaupanteossa. Tällöin kauppahinnan maksu voidaan suorittaa välittömin vaikutuksin samassa tilaisuudessa esimerkiksi käyttämällä pankkivekseliä, ja myyjän pankilla vakuutena olleet panttikirjat voidaan luovuttaa samassa tilaisuudessa ostajalle tai tämän pankille sitä vastaan, että myyjän pankki saa kauppahinnasta saatavalleen suoritukseen. Saadun selvityksen mukaan vastaava toimintatapa on täysin mahdollinen myös sähköisessä kiinteistönkaupassa. Osapuolet voivat kokoontua esimerkiksi ostajan pankkiin, jossa kauppakirja voidaan tehdä sähköisesti kaupankäyntijärjestelmässä ja jossa samalla voidaan huolehtia kauppahinnan välittömästä maksamisesta sekä paperisten panttikirjojen hallinnan luovuttamisesta tai panttikirjan siirtoa koskevan sähköisen hakemuksen tekemisestä.

Esityksessä on otettu huomioon myös pankkikäytännössä kehitetyt menettelyt, joilla voidaan pyrkiä välttämään suoritusten eli maksun ja vakuuksien siirron samanaikaisuuden vaatimusta. Myyjän pankki voi antaa ostajalle tai tämän pankille luovutussitoumuksen, jonka mukaan pankki vapauttaa vakuuden ja siirtää sen ostajalle tai tämän pankille, kun kauppahinta on maksettu niin, että myyjän pankki saa siitä saatavalleen suorituksen. Tällaisia luovutussitoumuksia voitaisiin antaa paitsi paperimuotoisesti myös sähköisesti kaupankäyntijärjestelmässä lakiehdotuksen 9 a luvun 10 §:n nojalla. Lisäksi nyt käsiteltävänä olevan 7 §:n 3 momentti mahdollistaa kaupankäyntijärjestelmän ulkopuolella laaditun luovutussitoumuksen liittämisen sähköisenä asiakirjana sähköiseen kauppakirjaan.

Kun sähköisen kaupankäyntijärjestelmän yhteydessä voidaan 7 §:n 3 momentin mukaan tarjota kauppahinnan maksamiseen liittyviä palveluja, valiokunta kiinnittää huomiota siihen, että verkkopankissa tehtävän tilisiirtomaksun toteuttamiseen liittyy yleensä aikaviive, minkä vuoksi se ei ole välitön maksumuoto eikä se siten vielä pelkästään maksutoimeksiannon antamisella eli maksun "lähettämisellä" tule välittömästi suoritetuksi maksajan velkojia ja muita sivullisia sitovasti. Myyjän aseman turvaaminen voi siten edellyttää esimerkiksi omistuksenpidätysehdon käyttämistä. Tämä ei kuitenkaan johdu kaupan tekemisestä sähköisesti, vaan siitä, että kauppahinta maksetaan tilisiirtona. Väärinkäsitysten ja oikeudenmenetysten estämiseksi onkin olennaista, että asiointijärjestelmään rakennetaan toiminto, jonka avulla voidaan tehokkaasti informoida osapuolia tilisiirtomaksun erityispiirteistä. Lisäksi on toivottavaa, että maksupalveluja voitaisiin tulevaisuudessa kehittää niin, että verkkopankissa tehtävää tilisiirtoa voitaisiin käyttää kiinteistönkaupassa välittömänä maksutapana.

11 §. Kauppakirjan luonnosten käsittelyä koskevat rajoitukset.

Pykälän 3 momentin mukaan kauppakirjan luonnos katsotaan peruutetuksi, kun kuukausi on kulunut sen edellisestä käsittelemisestä. Selvyyden vuoksi lakivaliokunta toteaa, että poistaminen koskee vain asiakirjoja, joita ei ole viimeisen kuukauden aikana lainkaan käsitelty. Kauppakirjan luonnoksen peruuttamiseen ei siten vaikuta kaupantekoprosessi, joka voi kestää kuukautta kauemminkin.

13 §. Kaupasta tehtävät ilmoitukset.

Pykälässä säädetään kaupankäyntijärjestelmästä luovutettavista kauppaa koskevista tiedoista. Tarkoitus on, että sähköinen tiedonvälitys on vähintäänkin yhtä luotettavaa, nopeaa ja kattavaa kuin nykyinen kaupanvahvistajan ilmoituksiin perustuva menettely. Kaupan teosta ilmoitettaisiin muun muassa kunnalle. Tämä varmistaa sen, että kunta voi halutessaan käyttää etuostolaissa (608/1977) säädettyä etuosto-oikeuttaan. Ottaen huomioon kunnan etuosto-oikeuden käyttämisen vaikutus kiinteistön kauppaan lakivaliokunta pitää tarpeellisena, että asiointijärjestelmä tiedottaa kaupan osapuolia etuosto-oikeuteen liittyvistä kysymyksistä.

16 §. Sähköinen kiinnityshakemus ja sen vireilletulo. 17 §. Sähköisen panttikirjan siirtoa koskeva hakemus ja kirjallisen panttikirjan haltijaa koskeva ilmoitus.

Ehdotetun 16 §:n 2 momentista ilmenee, että kiinnityshakemuksen vireille- tulosta lähetetään tieto hakijalle. Ratkaisusta lähetetään tieto myös sille, joka hakemuksen mukaan on kirjattava panttikirjan saajaksi. Vastaavasti säädetään 17 §:n 2 momentissa hakemuksesta, joka koskee uutta sähköisen panttikirjan saajaa.

Esityksen valiokuntakäsittelyssä on noussut esiin kysymys siitä, tulisiko kiinnityshakemuksen vireilletulosta ilmoittaa hakijan lisäksi myös panttikirjan saajalle ottaen huomioon, että panttioikeuden oikeusvaikutukset lasketaan lakiehdotuksen 17 luvun 2 §:n 2 momentin mukaan jo hakemuksen vireilletulosta lukien. Saamansa selvityksen perustella lakivaliokunta ei pidä tarpeellisena, että kaikissa asioissa jo kirjaamishakemuksen vireilletulosta ilmoitettaisiin panttikirjan saajalle. Tällainen tieto ei ole tarpeen esimerkiksi sellaisissa tapauksissa, joissa luotto myönnetään vasta panttikirjan saajaa koskevan kirjaamisratkaisun jälkeen. Toisaalta tiedolla kiinnityshakemuksen vireilletulosta voi olla luotonantajalle merkitystä esimerkiksi sellaisessa tapauksessa, jossa luotto myönnetään kiireellisyyssyistä jo kirjaamishakemuksen vireilletulon perusteella eli ennen kuin kirjaamisasia on ratkaistu. Lisäksi voi olla tilanteita, joissa luotonantaja muuten katsoo tarvitsevansa erillisen tiedon jo hakemuksen vireilletulosta. Valiokunta toteaa, että tällaisissa tilanteissa luotonantaja voi käytännössä kääntyä luotonsaajan puoleen tiedon saamiseksi hakemuksen vireilletulosta. Toisaalta nyt käsiteltävänä olevat säännökset eivät valiokunnan näkemyksen mukaan estä kirjaamisviranomaista välittämästä hakijalle toimitettavaa tietoa hakemuksen vireilletulosta hakijan pyynnöstä edelleen luotonantajalle. Asiointijärjestelmien rakentamisen yhteydessä onkin aiheellista selvittää mahdollisuuksia järjestää sellainen toiminnallisuus, jolla tieto hakemuksen vireilletulosta voitaisiin lähettää hakijan pyynnöstä suoraan asiointijärjestelmästä kenelle tahansa hakijan yksilöimälle taholle.