Perustelut
Omaisuuden suoja
Asumisoikeuden lunastussuoritus.
Asumisoikeuden luovuttamisesta säädetään
1. lakiehdotuksen 23 §:ssä. Asumisoikeuden haltijan
on pykälän 2 momentissa tarkoitetuissa tilanteissa
ilmoitettava luovuttamistahdostaan asumisoikeustalon omistajalle.
Jos talon omistaja ei kolmen kuukauden kuluessa ilmoituksesta osoita
luovutuksensaajaa, on omistaja haltijan vaatimuksesta velvollinen
lunastamaan asumisoikeuden lain 24 §:n mukaisesta luovutushinnasta. Velvollisuutta
lunastamiseen ei kuitenkaan ole ennen kuin asunnon hallinta on päättynyt.
Luovutushinta muodostuu asumisoikeusmaksusta indeksikorotuksineen
ja huoneistoon tehtyjen parannusten arvosta luovutushetkellä.
Lunastussuorituksiin käytettävissä olevista varoista
ehdotetaan otettavaksi uudet säännökset
lain 26 b §:ään. Talon omistaja saa pykälän 1 momentissa
ilmaistun pääsäännön
mukaan käyttää asumisoikeuksien lunastamiseen
perustamansa, 51 e §:ssä säännellyn
asumisoikeuksien lunastusrahaston varoja taikka edelliseltä tai
aikaisemmilta tilikausilta kertynyttä tilinpäätöksen
osoittamaa muuta omaa pääomaa tai muita varojaan.
Lunastussuorituksiin on ensisijaisesti käytettävä muita
varoja tai muuta omaa pääomaa kuin taseen asumisoikeusmaksut-erää. Talon
omistajan ollessa osakeyhtiö saa se 26 b §:n
2 momentissa säännellyn lisäedellytyksen
mukaisesti maksaa lunastussuorituksen, jos yhtiön tai,
jos yhtiö on emoyhtiö, sen konsernin viimeksi
päättyneeltä tilikaudelta vahvistettavan
taseen mukaiselle sidotulle omalle pääomalle ja
muille jakokelvottomille erille jää täysi
kate.
Uusi sääntely liittyy 51 d §:n säännöksiin uusista
tavoista merkitä asumisoikeusmaksut taseeseen. Pykälän
1 momentin mukaan asumisoikeusmaksut merkitään
talonomistajayhteisön ja -säätiön
taseessa erilliseksi eräksi omaan pääomaan
ja osakeyhtiön taseessa erilliseksi eräksi vapaaseen
omaan pääomaan.
Lakiehdotuksen voimaantulosäännöksessä ei erikseen
mainita 26 b §:ää, joka näin
ollen on sellaisenaan sovellettavana myös ennen lain voimaantuloa
tehdyillä sopimuksilla perustettuihin asumisoikeuksiin.
Niin ikään 51 d §:ää sovelletaan
myös ennen lain voimaantuloa perittyihin asumisoikeusmaksuihin.
Tästä on nimenomainen maininta lakiehdotuksen
voimaantulosäännöksessä.
Asumisoikeutta perustettaessa oikeuden saaja maksaa talon omistajalle
kertasuorituksena asumisoikeusmaksun. Asumisoikeus voidaan periä,
siitä voidaan määrätä testamentilla
ja sen pääoma-arvo voidaan luovuttaa pantiksi.
Asumisoikeussopimukseen perustuva asumisoikeus on kiistatta perustuslain
15 §:n 1 momentissa turvatun omaisuuden suojan piiriin
kuuluva varallisuusarvoinen oikeus.
Omaisuuden suoja turvaa myös sopimussuhteiden pysyvyyttä,
joskaan kielto puuttua taannehtivasti sopimussuhteiden koskemattomuuteen
ei ole perustuslakivaliokunnan käytännössä muodostunut
ehdottomaksi (PeVL 24/2002 vp, s. 2/II, PeVL
5/2002 vp). Varallisuusoikeudellisten oikeustoimien
pysyvyyden suojan taustalla on ajatus oikeussubjektien perusteltujen
odotusten suojaamisesta taloudellisissa asioissa (PeVL
48/1998 vp, s. 2/II, PeVL 33/2002
vp, s. 3/I). Perusteltujen odotusten
suojaan liittyy valiokunnan mielestä oikeus luottaa sopimussuhteen
kannalta olennaisia oikeuksia ja velvollisuuksia koskevan lainsäädännön
pysyvyyteen niin, että sopimusosapuolten oikeusasemaa ei voida
näitä seikkoja tavallisella lailla sääntelemällä kohtuuttomasti
heikentää. Perusteltujen odotusten ja luottamuksen
suojan merkitys korostuu, kun kysymyksessä on asumisoikeuden
kaltainen, lailla alun alkaen luotu erityisjärjestely.
Asumisoikeuden lunastussuorituksen maksamisedellytysten sääntely
vaikuttaa asumisoikeussuhteen osapuolten oikeusasemaan.
Ehdotusta on siksi arvioitava perusoikeuksien yleisten rajoitusedellytysten
kannalta.
Asumisoikeusmaksujen tilinpäätöskäsittelyn sääntelyn
tarkoituksena on keventää asumisoikeusasuntojen
käyttövastikkeisiin kirjanpitoteknisistä syistä kohdistuvia
korotuspaineita osakeyhtiömuotoisissa asumisoikeusyhteisöissä.
Tarkoituksena on samalla selventää sääntelyä ja
yhtenäistää asumisoikeusmaksujen kirjaamiskäytäntöjä erilaisissa
asumisoikeusyhteisöissä. Sääntely
edistää asumisoikeuden haltijoiden ja eri asumisoikeusyhteisöjen
yhdenvertaista kohtelua. Sillä suojataan myös
velkojien asemaa. Sääntelylle on perusoikeusjärjestelmän kannalta
hyväksyttävät, viime kädessä perustuslain
19 §:n 4 momenttiin kiinnittyvät perusteet.
Ehdotuksessa on pyritty turvaamaan asumisoikeuden haltijan oikeus
lunastussuoritukseen. Lakiehdotuksen 26 a §:ssä säädetään
asumisoikeustalon omistajan velvollisuudesta varautua asumisoikeusmaksujen
lunastamiseen. Jos omistaja ei kuitenkaan lain säännösten
takia saa maksaa erääntynyttä lunastusta,
on omistaja 26 b §:n 5 momentin perusteella velvollinen
suorittamaan korkolain mukaista viivästyskorkoa suorituksen
viivästyneelle määrälle.
Sääntely on mainituista turvaamisjärjestelyistä huolimatta
asumisoikeuden haltijan oikeusaseman kannalta ongelmallinen.
Asumisoikeustalon omistaja ei nimittäin nykyisestä poiketen
saa täyttää lunastusvelvollisuuttaan,
jos lunastussuoritukseen käytettävissä olevia
varoja ei ole. Asumisoikeuden haltija voi tällaisessa tilanteessa
joutua odottamaan lunastuksen suoritusedellytysten täyttymistä.
Sääntelyn oikeasuhtaisuuden kannalta huomio kiinnittyy
siihen, että lakiehdotus ei sisällä säännöksiä tämän
odotusajan enimmäispituudesta. On myös mahdollista, ettei
talonomistaja kykene ollenkaan täyttämään lunastuksen
suoritusedellytyksiä eikä asumisoikeuden
haltija saa suoritusta lainkaan. Riski suorituksen saamatta jäämisestä on
merkityksellistä myös asumisoikeuden vakuusarvon
ja oikeuden pantinhaltijan kannalta.
Oikeus saada suoritettu asumisoikeusmaksu takaisin talon omistajan
lunastussuorituksena on olennainen osa asumisoikeusjärjestelmää.
Vaikka riski lunastussuorituksen saamatta jäämisestä ei
ehdotukseen sisältyvien turvaamisjärjestelyjen
takia liene yleensä suuri, suorituksen saamatta jääminen
yksittäistapauksessa johtaa yksityisen henkilön
varallisuusaseman kohtuuttomaan heikkenemiseen. Tämä on
ongelmallista myös perustuslain 19 §:n 4 momentissa
julkiselle vallalle säädetyn asumisoikeuksien
edistämisvelvoitteen kannalta. Mahdollisuus menettää suoritettu
asumisoikeusmaksu merkitsee valiokunnan mielestä vakavaa
puuttumista luonnollisen henkilön varallisuusasemaan ja
heikentää henkilön edellytyksiä asumisen
omatoimiseen järjestämiseen. Tämä on
erityisen ongelmallista voimassa olevan lain nojalla hankitun asumisoikeuden
haltijan perusteltujen odotusten ja luottamuksen suojan kannalta.
Sääntely ei ole oikeassa suhteessa sinänsä hyväksyttävään
ja perusteltuun tarpeeseen antaa säännöksiä asumisoikeusmaksujen
kirjanpitoteknisestä käsittelystä.
Edellytyksenä lakiehdotuksen käsittelemiselle
tavallisen lain säätämisjärjestyksessä on,
että asumisoikeuden haltijan lunastussuorituksen saamisoikeuden
toteutuminen kohtuullisessa ajassa varmistetaan lainsäädännöllisin
järjestelyin.
Maksuunsaantijärjestys.
1. lakiehdotuksen uusi 26 c § koskee asumisoikeusyhteisön
ja -säätiön purkautuessa ja sen konkurssissa
maksettavien velkojen ja lunastussuoritusten maksuunsaantijärjestystä.
Pykälän perusteella asumisoikeuden haltijan lunastussuoritus
tulee maksuun vasta muiden suoritusten jälkeen, kun lunastussuorituksen
saaja rinnastetaan nykyisin etuoikeudettomiin velkojiin.
Sääntely heikentää asumisoikeuden
lunastusta asumisoikeusyhteisön ja -säätiön
purkautumis- ja konkurssitilanteissa vaativan asemaa. Asumisoikeusyhdistysten
osalta ehdotus ei merkitse muutosta, sillä niissä lunastussuoritukset maksetaan
jo voimassa olevan lain mukaan vasta velkojen jälkeen.
Perustuslakivaliokunta on käytännössään
katsonut, että eri saatavien keskinäistä etuoikeusasemaa
voidaan muuttaa tavallisen lain säätämisjärjestyksessä,
jos muutokset tulevat noudatettaviksi vasta niiden voimaantulon
jälkeen alkavassa konkurssissa tai ulosotossa (PeVL 20/1992
vp, s. 1/II, PeVL 9/1998 vp,
s. 2/II). Koska lain voimaantulosäännöksestä ei
muuta ilmene, ei 26 c §:n säännöksiä sovelleta
ennen lain voimaantuloa alkaneessa purkautumis- tai konkurssitilanteessa.
Sääntely ei vaikuta lakiehdotuksen käsittelyjärjestykseen.
Selkeyden vuoksi 26 c §:n ajallisesta sovellettavuudesta
on kuitenkin syytä lisätä lain voimaantulosäännökseen
maininta.