Perustelut

Lakiehdotusten puollettavuus

Hallituksen esityksessä mainituista syistä ja saamansa selvityksen perusteella valiokunta pitää asunto-osakeyhtiölain ja asuntokauppalain muutoksia tarkoituksenmukaisina ja puoltaa niiden hyväksymistä sellaisinaan.

Asunto-osakeyhtiössä voidaan lainmuutoksen jälkeen päättää enemmistöpäätöksin kaikista niistä uudistuksista ja perusparannuksista, joilla kiinteistö saatetaan ajankohdan tavanomaisia vaatimuksia vastaavaksi, sekä niiden vastikerahoituksesta. Valiokunnan mielestä muutos selkeyttää ja helpottaa yhtiön päätöksentekoa kiinteistön kunnostuksesta ja ajantasaistamisesta ja edesauttaa näin myös asumisen tason nostamista.

Kiinteistön kuntoa koskevien ajankohdan tavanomaisten vaatimusten täyttymistä käsitellään hallituksen esityksen perusteluissa (s. 2). Yhtenä keskeisenä kriteerinä perusteluissa mainitaan uuden asuntotuotannon laatutaso. Tämän kriteerin mukaan tavanomaisena pidettäviä uudistuksia ja perusparannuksia ovat esimerkiksi yhteisten saunojen, kerhotilojen ja hissien rakentaminen, pihaistutukset, liittyminen kaapelitelevisioverkkoon, antennijärjestelmien digitalisointi ja muiden tietoliikennejärjestelmien uudistaminen sekä parvekkeiden lasittaminen.

Asumispalvelujen hankkiminen ei kuulu käsiteltävänä olevan asunto-osakeyhtiölain muutoksen tarkoittamiin kiinteistön uudistuksiin ja perusparannuksiin. Valiokunta pitää ehdotusta myös tältä osin tarkoituksenmukaisena ja puollettavana. Näin kullakin osakkaalla on edelleen oikeus itse päättää esimerkiksi ekosähkön ostamisesta eikä sähkön hankinnasta kiinteistöön voida sopia enemmistöpäätöksin. Palvelut, joilla ei ole yhteyttä rakennuksen tai kiinteistön uudistamiseen ja ajanmukaistamiseen ja jotka liittyvät kunkin osakkaan omaan toimintaan tai omaan asumiseen, tulee säilyttää jatkossakin yksittäisen osakkeenomistajan omassa päätäntävallassa.

Asunto-osakeyhtiölain tarkoittamista uudistuksista ja perusparannuksista päättäminen enemmistöpäätöksin edellyttää, että osakkaan maksuvelvollisuus ei muodostu kohtuuttomaksi (5 §:n 3 momentin 3 kohta) ja että osakkaita kohdellaan yhdenvertaisesti (46 §). Valiokunta tarkastelee näitä edellytyksiä erikseen.

Osakkaan maksuvelvollisuuden kohtuullisuus

Valiokunta pitää erittäin tärkeänä, että asunto-osakeyhtiölaissa on osakkaan maksuvelvollisuuden kohtuullisuutta koskeva säännös. Se suojaa osakasta taloudellisesti. Säännös edesauttaa myös menettelyä, jossa uudistus- ja peruskorjaushankkeiden rahoitussuunnitelmat ja osakaskohtaiset kustannusvaikutukset selvitetään huolella yhtiökokouksen päätöksenteon pohjaksi.

Yhdenvertaisuusperiaate

Valiokunta pitää erittäin tärkeänä myös asunto-osakeyhtiölain yhdenvertaisuusperiaatetta. Säännös turvaa osakkaiden oikeudenmukaista kohtelua. Valiokunta katsoo, että periaate tulee säilyttää laissa yleisenä yhtiön päätöksentekoa koskevana sääntönä.

Yhdenvertaisuusperiaatteen soveltaminen joudutaan viime kädessä ratkaisemaan tapauskohtaisesti. Hallituksen esityksen perusteluihin on koottu yleisiä linjauksia periaatteen soveltamisesta käyttäen perusteena lain esitöitä ja korkeimman oikeuden ratkaisuja. Valiokunta toistaa mietinnössään keskeisimmät linjavedot:

• Osakkaiden on siedettävä kohtuulliseen määrään asti se, että kaikki eivät hyödy joka hankkeesta suorittamiaan maksuja vastaavassa suhteessa.

• Jos osakas on itse suorittanut huoneistossaan toimenpiteitä, jotka sittemmin yhtiökokouksessa päätetään tehdä yhtiön varoin kaikissa huoneistoissa, yhdenvertaisuusperiaatteesta voi seurata, että osakasta ei voida velvoittaa yhtiövastikkeilla osallistumaan toimenpiteen toteuttamiseen muiden huoneistojen osalta.

• Parannusten ja uudistusten suhdetta yhdenvertaisuusperiaatteeseen voidaan arvioida sekä osakkaiden henkilökohtaisten asumistarpeiden kannalta että huoneiston arvon kehityksenä. Esimerkiksi kaapelitelevisioverkko, pihaistutukset ja sauna-osasto voivat olla hankkeita, joilla ei ole jollekin osakkaalle lainkaan käyttöä. Hankkeet kuitenkin korottavat yleensä kaikkien huoneistojen arvoa, minkä vuoksi hankkeet saattavat olla yhdenvertaisuusperiaatteen mukaisia.

• Kaikki ajankohdan tavanomaisia vaatimuksia vastaavat parannukset ja uudistukset eivät kuitenkaan hyödytä kaikkia osakkaita yhtäläisesti edes osakkeiden arvonnousuna. Esimerkiksi hissin tai parvekelasien rakentaminen voi hyödyttää osakkaita eri tavoin sen mukaan, missä kerroksessa huoneisto sijaitsee tai onko siinä parveke. Yhdenvertaisuusperiaate saattaa siten estää näiden hankkeiden toteuttamisen.

Hissien rakentaminen

Valtion asuntopoliittisen strategian yhtenä tavoitteena on rakentaa hissittömiin taloihin hissejä. Hissien rakentamisella pyritään edistämään erityisesti ikääntyvien ihmisten kotona asumista. Tavoitteen saavuttamiseksi valtio ohjaa korjausavustuksia hissirakentamiseen.

Asunto-osakeyhtiölain muutos merkitsee, että hissien rakentamisesta voidaan asunto-osakeyhtiössä päättää enemmistöpäätöksellä. Yhdenvertaisuusperiaate saattaa kuitenkin estää päätöksenteon, jos hissistä huoneistoille koituva hyöty on kovin erilainen. Tällaisesta tilanteesta saattaa olla kysymys kerrostalossa, jossa on uloskäynti ensimmäisestä kerroksesta tai asunto-osakeyhtiössä, johon kuuluu sekä kerros- että rivitalo-asuntoja.

Valiokunta pitää tärkeänä, että hissittömiin kerrostaloihin saadaan rakennetuksi hissejä asuntopoliittisen strategian mukaisesti. Hissit kuuluvat nykyiseen rakentamisen tasoon ja ovat tärkeitä paitsi ikääntyville ihmisille myös esimerkiksi lapsiperheille.

Tästä syystä valiokunta esittää, että hallitus selvittää, voitaisiinko muutoin kuin lain säännöksin ohjata hissirakentamisen kustannusten tasaamista osakkaille suhteessa huoneistojen saamaan hyötyyn (jyvitys). Yhtenä selvitettävänä mahdollisuutena valiokunta pitää sitä, että valtion korjausavustuksille asetettaisiin kustannusten jyvittämistä koskevia ehtoja. Samassa yhteydessä voitaisiin selvittää ehtojen asettamista myös muille valtion varoista myönnettäville tuille, jos kiinteistön uudistamis- ja perusparannustyöt hyödyttävät huoneistoja selvästi eri tavalla (hissien ohella esim. parvekkeiden lasitus). Valiokunta ehdottaa asiasta hyväksyttäväksi lausuman (Valiokunnan lausumaehdotus).

Valiokunta toteaa lisäksi, että asunto-osakeyhtiöillä on mahdollisuus myös omin päätöksin jyvittää uudistuksista ja peruskorjauksista aiheutuvia kustannuksia sisällyttämällä jyvitys yhtiövastikeperusteisiin. Parvekelasien rakentamisen osalta valiokunta pitää oikeudenmukaisena perusteena kustannusten sitomista parvekkeen kokoon.

Taloudelliset vaikutukset

Hallituksen esityksen perustelujen mukaan asunto-osakeyhtiölain muutos saattaa lisätä valtion varoista myönnettävien korjausavustusten määrää. Valiokunnan mielestä sama arvio koskee myös muita kiinteistöjen uudistamiseen ja perusparantamiseen valtionvaroista myönnettäviä tukia (lainat, korkotuet ja takaukset).

Valiokunta katsoo, että valtion onkin varauduttava määrärahojen nostamiseen seuraavina vuosina, jotta yhtiövastikkeet saadaan pidettyä kohtuullisina.

Saadun selvityksen mukaan myös kunnat ovat avustaneet taloyhtiöitä hissien rakentamisessa. Valiokunta pitää tätä varsin myönteisenä seikkana ja kannustaa kuntia laajentamaan tukitoimiaan.

Muita näkökohtia

Asiaa käsitellessään valiokunta on vielä kiinnittänyt huomiota mahdollisuuteen, että enemistöpäätöksenteon lisääntyessä osakkaan ja yhtiön väliset riitaisuudet lisääntyvät. Kun asunto-oikeudet on lakkautettu, saattaa syntyä tarvetta jonkin kevyemmän menettelyn luomiseen kuin käräjäoikeuskäsittely. Tämän vuoksi valiokunta pitää tärkeänä, että hallitus seuraa asunto-osakeyhtiölain muutoksen vaikutuksia asunto-osakeyhtiöiden päätöksentekoon. Valiokunta liittää seurantavelvoitteen lausumaehdotukseensa.