Perustelut
Lakiehdotusten puollettavuus
Hallituksen esityksessä mainituista syistä ja
saamansa selvityksen perusteella valiokunta pitää asunto-osakeyhtiölain
ja asuntokauppalain muutoksia tarkoituksenmukaisina ja puoltaa niiden hyväksymistä
sellaisinaan.
Asunto-osakeyhtiössä voidaan lainmuutoksen
jälkeen päättää enemmistöpäätöksin
kaikista niistä uudistuksista ja perusparannuksista, joilla
kiinteistö saatetaan ajankohdan tavanomaisia vaatimuksia
vastaavaksi, sekä niiden vastikerahoituksesta. Valiokunnan
mielestä muutos selkeyttää ja helpottaa
yhtiön päätöksentekoa kiinteistön
kunnostuksesta ja ajantasaistamisesta ja edesauttaa näin
myös asumisen tason nostamista.
Kiinteistön kuntoa koskevien ajankohdan tavanomaisten
vaatimusten täyttymistä käsitellään
hallituksen esityksen perusteluissa (s. 2). Yhtenä keskeisenä kriteerinä perusteluissa
mainitaan uuden asuntotuotannon laatutaso. Tämän kriteerin
mukaan tavanomaisena pidettäviä uudistuksia ja
perusparannuksia ovat esimerkiksi yhteisten saunojen, kerhotilojen
ja hissien rakentaminen, pihaistutukset, liittyminen kaapelitelevisioverkkoon,
antennijärjestelmien digitalisointi ja muiden tietoliikennejärjestelmien uudistaminen
sekä parvekkeiden lasittaminen.
Asumispalvelujen hankkiminen ei kuulu käsiteltävänä olevan
asunto-osakeyhtiölain muutoksen tarkoittamiin kiinteistön
uudistuksiin ja perusparannuksiin. Valiokunta pitää ehdotusta myös
tältä osin tarkoituksenmukaisena ja puollettavana.
Näin kullakin osakkaalla on edelleen oikeus itse päättää esimerkiksi
ekosähkön ostamisesta eikä sähkön
hankinnasta kiinteistöön voida sopia enemmistöpäätöksin.
Palvelut, joilla ei ole yhteyttä rakennuksen tai kiinteistön uudistamiseen
ja ajanmukaistamiseen ja jotka liittyvät kunkin osakkaan
omaan toimintaan tai omaan asumiseen, tulee säilyttää jatkossakin
yksittäisen osakkeenomistajan omassa päätäntävallassa.
Asunto-osakeyhtiölain tarkoittamista uudistuksista
ja perusparannuksista päättäminen enemmistöpäätöksin
edellyttää, että osakkaan maksuvelvollisuus
ei muodostu kohtuuttomaksi (5 §:n 3 momentin 3 kohta) ja
että osakkaita kohdellaan yhdenvertaisesti (46 §).
Valiokunta tarkastelee näitä edellytyksiä erikseen.
Osakkaan maksuvelvollisuuden kohtuullisuus
Valiokunta pitää erittäin tärkeänä,
että asunto-osakeyhtiölaissa on osakkaan maksuvelvollisuuden
kohtuullisuutta koskeva säännös. Se suojaa osakasta
taloudellisesti. Säännös edesauttaa myös
menettelyä, jossa uudistus- ja peruskorjaushankkeiden rahoitussuunnitelmat
ja osakaskohtaiset kustannusvaikutukset selvitetään
huolella yhtiökokouksen päätöksenteon
pohjaksi.
Yhdenvertaisuusperiaate
Valiokunta pitää erittäin tärkeänä myös
asunto-osakeyhtiölain yhdenvertaisuusperiaatetta. Säännös
turvaa osakkaiden oikeudenmukaista kohtelua. Valiokunta katsoo,
että periaate tulee säilyttää laissa
yleisenä yhtiön päätöksentekoa koskevana
sääntönä.
Yhdenvertaisuusperiaatteen soveltaminen joudutaan viime kädessä ratkaisemaan
tapauskohtaisesti. Hallituksen esityksen perusteluihin on koottu
yleisiä linjauksia periaatteen soveltamisesta käyttäen
perusteena lain esitöitä ja korkeimman oikeuden
ratkaisuja. Valiokunta toistaa mietinnössään
keskeisimmät linjavedot:
-
Osakkaiden on siedettävä kohtuulliseen määrään
asti se, että kaikki eivät hyödy joka hankkeesta
suorittamiaan maksuja vastaavassa suhteessa.
-
Jos osakas on itse suorittanut huoneistossaan toimenpiteitä,
jotka sittemmin yhtiökokouksessa päätetään
tehdä yhtiön varoin kaikissa huoneistoissa, yhdenvertaisuusperiaatteesta
voi seurata, että osakasta ei voida velvoittaa yhtiövastikkeilla
osallistumaan toimenpiteen toteuttamiseen muiden huoneistojen osalta.
-
Parannusten ja uudistusten suhdetta yhdenvertaisuusperiaatteeseen
voidaan arvioida sekä osakkaiden henkilökohtaisten
asumistarpeiden kannalta että huoneiston arvon kehityksenä.
Esimerkiksi kaapelitelevisioverkko, pihaistutukset ja sauna-osasto
voivat olla hankkeita, joilla ei ole jollekin osakkaalle lainkaan
käyttöä. Hankkeet kuitenkin korottavat
yleensä kaikkien huoneistojen arvoa, minkä vuoksi
hankkeet saattavat olla yhdenvertaisuusperiaatteen mukaisia.
-
Kaikki ajankohdan tavanomaisia vaatimuksia vastaavat
parannukset ja uudistukset eivät kuitenkaan hyödytä kaikkia
osakkaita yhtäläisesti edes osakkeiden arvonnousuna.
Esimerkiksi hissin tai parvekelasien rakentaminen voi hyödyttää osakkaita
eri tavoin sen mukaan, missä kerroksessa huoneisto sijaitsee
tai onko siinä parveke. Yhdenvertaisuusperiaate saattaa
siten estää näiden hankkeiden toteuttamisen.
Hissien rakentaminen
Valtion asuntopoliittisen strategian yhtenä tavoitteena
on rakentaa hissittömiin taloihin hissejä. Hissien
rakentamisella pyritään edistämään erityisesti
ikääntyvien ihmisten kotona asumista. Tavoitteen
saavuttamiseksi valtio ohjaa korjausavustuksia hissirakentamiseen.
Asunto-osakeyhtiölain muutos merkitsee, että hissien
rakentamisesta voidaan asunto-osakeyhtiössä päättää enemmistöpäätöksellä.
Yhdenvertaisuusperiaate saattaa kuitenkin estää päätöksenteon,
jos hissistä huoneistoille koituva hyöty on kovin
erilainen. Tällaisesta tilanteesta saattaa olla kysymys
kerrostalossa, jossa on uloskäynti ensimmäisestä kerroksesta
tai asunto-osakeyhtiössä, johon kuuluu sekä kerros-
että rivitalo-asuntoja.
Valiokunta pitää tärkeänä,
että hissittömiin kerrostaloihin saadaan rakennetuksi
hissejä asuntopoliittisen strategian mukaisesti. Hissit kuuluvat
nykyiseen rakentamisen tasoon ja ovat tärkeitä paitsi
ikääntyville ihmisille myös esimerkiksi
lapsiperheille.
Tästä syystä valiokunta esittää,
että hallitus selvittää, voitaisiinko
muutoin kuin lain säännöksin ohjata hissirakentamisen
kustannusten tasaamista osakkaille suhteessa huoneistojen saamaan
hyötyyn (jyvitys). Yhtenä selvitettävänä mahdollisuutena
valiokunta pitää sitä, että valtion
korjausavustuksille asetettaisiin kustannusten jyvittämistä koskevia
ehtoja. Samassa yhteydessä voitaisiin selvittää ehtojen
asettamista myös muille valtion varoista myönnettäville
tuille, jos kiinteistön uudistamis- ja perusparannustyöt
hyödyttävät huoneistoja selvästi eri
tavalla (hissien ohella esim. parvekkeiden lasitus). Valiokunta
ehdottaa asiasta hyväksyttäväksi lausuman (Valiokunnan
lausumaehdotus).
Valiokunta toteaa lisäksi, että asunto-osakeyhtiöillä on
mahdollisuus myös omin päätöksin jyvittää uudistuksista
ja peruskorjauksista aiheutuvia kustannuksia sisällyttämällä jyvitys yhtiövastikeperusteisiin.
Parvekelasien rakentamisen osalta valiokunta pitää oikeudenmukaisena
perusteena kustannusten sitomista parvekkeen kokoon.
Taloudelliset vaikutukset
Hallituksen esityksen perustelujen mukaan asunto-osakeyhtiölain
muutos saattaa lisätä valtion varoista myönnettävien
korjausavustusten määrää. Valiokunnan
mielestä sama arvio koskee myös muita kiinteistöjen
uudistamiseen ja perusparantamiseen valtionvaroista myönnettäviä tukia
(lainat, korkotuet ja takaukset).
Valiokunta katsoo, että valtion onkin varauduttava
määrärahojen nostamiseen seuraavina vuosina,
jotta yhtiövastikkeet saadaan pidettyä kohtuullisina.
Saadun selvityksen mukaan myös kunnat ovat avustaneet
taloyhtiöitä hissien rakentamisessa. Valiokunta
pitää tätä varsin myönteisenä seikkana
ja kannustaa kuntia laajentamaan tukitoimiaan.
Muita näkökohtia
Asiaa käsitellessään valiokunta on
vielä kiinnittänyt huomiota mahdollisuuteen, että enemistöpäätöksenteon
lisääntyessä osakkaan ja yhtiön väliset
riitaisuudet lisääntyvät. Kun asunto-oikeudet
on lakkautettu, saattaa syntyä tarvetta jonkin kevyemmän
menettelyn luomiseen kuin käräjäoikeuskäsittely.
Tämän vuoksi valiokunta pitää tärkeänä,
että hallitus seuraa asunto-osakeyhtiölain muutoksen
vaikutuksia asunto-osakeyhtiöiden päätöksentekoon.
Valiokunta liittää seurantavelvoitteen lausumaehdotukseensa.