Perustelut
Hallituksen esityksen perusteluista ilmenevistä syistä ja
saamansa selvityksen perusteella valiokunta pitää esitystä tarpeellisena
ja tarkoituksenmukaisena. Valiokunta puoltaa lakiehdotusten hyväksymistä seuraavin
huomautuksin ja muutosehdotuksin.
Asumisoikeusjärjestelmä säädettiin
lailla asumisoikeusasunnoista (650/1990), joka tuli voimaan
1.8.1990. Järjestelmä tuli siten käyttöön aikana,
jolloin asuntovuokramarkkinoiden kehittymättömyyden
vuoksi oli erityinen tarve kohtuuhintaisille asunnoille nuorille
ja lapsiperheille. Asumisoikeusasuntotuotanto lähti hyvin käyntiin
jo vuonna 1991. Tuolloin asuntolainojen korkotaso oli noin 13 %,
mutta asumisoikeustalojen pääomakulut
määräytyivät aravalainan silloisen
vuosimaksun mukaan, joka oli 4,5 %. Eroa markkinakorkoon
oli lähes 9 %. Asumisoikeusasuntoja on
rakennettu tähän mennessä n. 31 000.
Viime vuosina asumisoikeusasuntojen rakentaminen on hidastunut samoista syistä kuin
aravavuokra-asuntojenkin. Korkotaso on alentunut niin, että uusien
asuntoluottojen keskikorko on matalampi kuin aravalainojen vuosimaksuprosentti,
ja tonttien hintataso on korkea.
Asumisoikeusasuntojen kysyntä on kuitenkin edelleen
suuri, ja järjestelmä on lähtökohtaisesti edelleen
tarkoituksenmukainen, vaikka asuntomarkkinatilanne on nyt ratkaisevasti
toisenlainen kuin 1990-luvun alussa. Asumisoikeusjärjestelmällä on
edelleen oma asemansa vuokra- ja omistusasumisen välimuotona.
Asumisoikeusasunnoissa ei ole tulorajoja, ja sen vuoksi asukasrakenne
on monipuolinen ja asukkaat edustavat kaikkia tulo-, ikä-
ja ammattiryhmiä. Järjestelmä ehkäisee
siten osaltaan sosiaalista segregaatiota ja edistää myös
työvoiman liikkuvuutta, koska se mahdollistaa joustavan
siirtymisen asumisoikeusasunnosta toiseen paikkakunnalta toiselle.
Valiokunta painottaa, että järjestelmän säilyttäminen
ja kehittäminen yhtenä asumismuotona on tämän
vuoksi tärkeää.
Valiokunta tukee hallituksen esityksen tavoitetta parantaa asumisoikeusjärjestelmän
kilpailukykyä muiden asumismuotojen joukossa. Ehdotuksilla
pyritään nostamaan asuntojen käyttöastetta,
parantamaan toiminnan kannattavuutta ja torjumaan taloudellisia
riskejä. Asumisoikeustalojen ja -asuntojen rahoitus
muodostuu yleensä valtion lainasta ja asumisoikeuden haltijoilta
perittävistä asumisoikeusmaksuista, joina valtion
lainoin tai korkotuin tuetussa kohteessa saa periä enintään
15 % hankinta-arvosta. Asumisoikeustalot toimivat omakustannusperiaatteella
ja saavat menojensa katteen ensisijaisesti asukkailta joko käyttövastikkeina
tai vuokrina sekä talon hankintainvestointeihin myös
asumisoikeusmaksuina. Kun mitään muita rahoituslähteitä ei
ole, on ensisijaisen tärkeää estää asuntojen
tyhjäkäyttöä. Huoneistojen tyhjäkäyttö nostaa
asukkaiden käyttövastikkeita, ja pahimmillaan
voi syntyä kierre, jossa asukkaat muuttavat muihin asumismuotoihin
korkeiden käyttövastikkeiden vuoksi ja talo ajautuu
vaikeuksiin. Tällainen kehitys voi vaarantaa myös
lainojen takaisinmaksun ja asumisoikeuksien lunastuskyvyn.
Hallituksen esityksen 1. lakiehdotuksen 4 a § koskee
asumisoikeuden haltijaksi hyväksyttävän
valintaa ja edellytyksiä. Pykäläehdotuksen mukaan
asumisoikeusasunnon tarve-ehdon täyttämistä ei
enää vaadita asumisoikeusasunnosta toiseen vaihtavalta
eikä 50 vuotta täyttäneiltä tai sitä vanhemmilta
hakijoilta. Ehdotettua 50 vuoden ikärajaa ei ole hallituksen
esityksessä mitenkään perusteltu, mutta
valiokunnan saaman selvityksen mukaan tarkoituksena on lähinnä ollut ottaa
huomioon ikääntyvän väestön
asumistarpeet. Perusteeksi on esitetty esimerkiksi se, että eläkeläisen
tulot eivät usein riitä vanhassa asunnossa eteen
tuleviin suuriin peruskorjauksiin ja siksi asumismuodon muutos voi
olla tarpeen. Toisaalta halutaan vapauttaa pääomia
joko ennakkoperintönä perillisille tai omaan käyttöön mukavampaan
elämiseen tai hoito- ja hoivapalvelujen hankintaan, ja
siksi asumiskustannuksia halutaan leikata. Lisäksi asuntolainojen
ottamista korkeassa iässä vieroksutaan yleisesti.
Valiokunta pitää näitä perusteita
sinänsä ymmärrettävinä ja
perusteltuina, mutta katsoo, että 50 vuoden ikä ei
vastaa esitettyjä perusteluja. Kun työssäpysymistä pyritään
monin tavoin kannustamaan, on eläkeikä 50-vuotiaan
kohdalla vielä kaukana. Eläkeläisen tuloihin
sidottu perustelu on siten epätarkoituksenmukainen. Päinvastoin on
niin, että keski-ikäinen, parhaassa työiässä oleva
väestö on myös taloudelliselta asemaltaan vakaimmassa
elämänvaiheessa. Perusteita sille, miksi juuri
tätä väestönosaa tulisi asumisoikeuslainsäädännössä erityisesti
tukea, ei ole esitetty.
Edellä mainituilla perusteilla valiokunta katsoo, että ehdotettu
50 vuoden ikäraja on liian alhainen, ja ehdottaa sen nostamista
55 vuoteen. Koska asumisoikeusasunnoista on pääsääntöisesti
suuri kysyntä, ei ole perusteita laskea ikärajaa
epätarkoituksenmukaisen alas, vaan tavoitteena tulee olla
järjestelmän kohdistaminen niihin, jotka ovat
eniten tämän asumisvaihtoehdon tarpeessa. Muussa
tapauksessa minkäänlainen ikäraja ei
välttämättä ole perusteltu.
Samalla valiokunta katsoo, että muutoksen vaikutuksia tulee
seurata ja arvioida tilannetta seurannan perusteella uudelleen.
Hallituksen esityksen 1. lakiehdotuksen 45 §:n
mukaan asumisoikeustalon asuinhuoneistoja voidaan käyttää paitsi
asumisoikeuden haltijoiden, myös vuokralaisten vakinaisina
asuntoina. Voimassaolevan pykälän mukaan asumisoikeusasuntoja
voidaan jo nykyisin käyttää vuokra-asuntoina
tilapäisesti. Asumisoikeusasuntojen käyttöasteen
pitämiseksi korkeana ehdotetaan, että myös
vakinainen vuokra-asuntokäyttö on mahdollista.
Muutos on myönteinen vuokralaisen aseman kannalta, kun
pitkäaikainen vuokra-asuminen, joka vuokralaisen näkökulmasta
on vakinaista, voi saada vakinaisen asunnon suojan. Tästä näkökulmasta
valiokunta tukee muutosta, mutta korostaa, että tavoitteena on
asumisoikeusasukkaiden aseman parantaminen eikä muutos
saa johtaa asumisoikeustalojen muuttumiseen vuokrataloiksi ja järjestelmän
vähittäiseen murenemiseen. Tätäkin
kehitystä on tarpeen seurata.
Valiokunta tukee myös ehdotusta käyttö-
ja luovutusrajoituksista vapauttamiseksi siten kuin 1. lakiehdotuksen
50 b §:ssä ehdotetaan. Muutos on tarpeen, vaikka
asuntojen käyttöaste on yleisesti ottaen hyvä ja
asuntojen kysyntä suuri. Tulevaisuudessa voi kuitenkin
erityisesti muuttotappiopaikkakunnilla olla tarpeen harkita käyttö-
ja luovutusrajoituksista vapautumista silloin, kun kohteessa on
niin paljon tyhjäkäyttöä, että se
korottaa merkittävästi muiden asukkaiden vastiketasoa.
Valiokunta painottaa, että vapautuksen edellytyksenä pykälässä on,
että asuntoja ei enää hallita asumisoikeuden
nojalla. Jos yksikin asumisoikeuden haltija vastustaa muutosta,
siihen ei ole edellytyksiä. Tämän oikeus halutessaan
säilyttää asumisoikeusasunto on siten
kiistaton. Toisaalta on myös todettava, että säännös
on tarkoitettu äärimmäisen vaikeaan taloudelliseen
tilanteeseen joutuneiden aseman helpottamiseksi, eikä yleisesti
sovellettavaksi. Valiokunta pitää säännöksen
käyttämisen seurantaa olennaisen tärkeänä sen
varmistamiseksi, että mahdollisuus ei johda keinotteluun.
Valiokunta kiinnittää lopuksi huomiota tarpeeseen
edelleen kehittää asumisoikeusasukkaiden vaikutusmahdollisuuksia
omaa asumistaan koskevaan päätöksentekoon.
Asumisoikeusasumista varten on säädetty asumisoikeusyhdistys-yhteisömuodosta
lailla 1072/1994, joka tuli voimaan 1.3.1995. Näissä asumisoikeuden
haltijoilla on päätösvalta kaikissa asioissa.
Valtaosa asumisoikeusasunnoista on kuitenkin osakeyhtiöiden,
säätiöiden tai kuntien omistuksessa.
Näissä asumisoikeuden haltijoilla on osallistumisoikeus
asumisoikeustaloja koskevaan päätöksentekoon.
Valiokunnan saaman selvityksen mukaan asumisoikeusyhteisöjen
välillä on kuitenkin suuria eroja sen suhteen,
miten asukkaat ovat niiden hallinnossa edustettuna. Valiokunta pitää asukkaiden
vaikutusmahdollisuuksien kehittämistä erityisen
tarpeellisena siksi, että vanheneva asuntokanta vaatii
enemmän korjauksia ja tulevaisuudessa myös peruskorjaustoimintaa,
joiden kustannuksiin tulee pystyä varautumaan asumiskustannusten
pitämiseksi tasaisina. Myös perusvastikkeiden
tasausjärjestelmä edistää asumiskustannusten
tasaista ja ennakoitavaa kehitystä. Asukkaiden todellinen
mahdollisuus osallistua talonsa hallintoon edistää ratkaisuja,
joilla talon hallinnoinnin kustannukset pidetään kohtuullisina.
Edellä esitettyyn viitaten valiokunta katsoo, että hallituksen
esitykseen sisältyvät muutokset ovat asumisoikeusjärjestelmän
kehityksen kannalta myönteisiä ja parantavat asumisoikeuskiinteistöjen
menestymismahdollisuuksia muuttuvilla asuntomarkkinoilla. Jatkossakin
on tärkeää, että asumisoikeus
säilyy realistisena vaihtoehtona omistusasumiselle ja vuokra-asumiselle.
Hallituksen esitykseen sisältyvien muutosten vaikutusta
käytännössä tulee huolellisesti
seurata ja suunnitelmallisesti edelleen kehittää järjestelmän
toimivuuden turvaamiseksi ja asukkaiden vaikutusmahdollisuuksien
parantamiseksi.
Valiokunta on lisäksi tehnyt 50 c §:n 1 momenttiin
teknisen muutoksen pykälän selventämiseksi
siten, että asetuksenantovaltuudesta säädetään
erillisessä virkkeessä erikseen.