Yleistä
Hallituksen esityksessä ehdotetun lain tarkoituksena on monipuolistaa valtion tukeman vuokra-asuntotuotannon rahoitusvaihtoehtoja ja lisätä kohtuuhintaisten asuntojen tarjontaa kasvukeskuksissa ottamalla käyttöön uusi lyhytaikaisempi korkotukimalli. Rajoitusten kestoaika olisi kymmenen vuotta. Hakemuksesta kestoaikaa voitaisiin jatkaa enintään kaksi kertaa kymmenen vuotta kerrallaan.
Valiokunta toteaa, että esitetty malli perustuu pääministeri Sipilän hallitusohjelman kirjaukseen, jonka mukaan tavoitteena on luoda vuokra-asuntotuotannon lisäämiseksi uusi kymmenen vuoden välimalli, joka on avoin kaikille tukiehdot täyttäville ja niihin sitoutuneille toteuttajille. Valiokunta pitää uutta korkotukimallia tarpeellisena lisäkeinona vuokra-asuntotuotannon lisäämiseksi. Hallituksen esityksestä ilmenevistä syistä ja saamansa selvityksen perusteella valiokunta pitää esitystä tarpeellisena ja tarkoituksenmukaisena. Valiokunta puoltaa lakiehdotuksen hyväksymistä seuraavin huomautuksin ja muutosehdotuksin.
Kohtuuhintaisen vuokra-asuntotuotannon edistämisestä yleisesti
Valiokunta toteaa, että kasvukeskuksissa ja erityisesti pääkaupunkiseudulla on pulaa kohtuuhintaisista vuokra-asunnoista. Puute kohtuuvuokraisista asunnoista erityisesti Helsingin seudulla haittaa jo työllistymisasteen nousua, talouskasvua, elinkeinoelämän kilpailukyvyn parantamista ja maahanmuuttajien asuttamista. Myös yksinasuvien määrä on kasvanut huomattavasti, ja tämä rakenteellinen muutos lisää erityisesti pienten asuntojen kysyntää. Kasvukeskuksissa ja varsinkin pääkaupunkiseudulla on siten selkeä tarve rakentaa enemmän myös vuokraltaan säänneltyjä asuntoja.
Ehdotettu uusi korkotukimalli on tarkoitettu sekä monipuolistamaan valtion tukeman vuokra-asuntotuotannon rahoitusvaihtoehtoja että lisäämään kohtuuvuokraisten asuntojen tarjontaa kasvukeskuksissa. Valiokunta pitää uutta korkotukimallia tarpeellisena, mutta toteaa, että kohtuuhintaisen vuokra-asuntotuotannon kannalta sen vaikutus on kuitenkin rajallinen, sillä rajoitusaika on lyhyt ja odotettu vuokrataso nykyistä 40 vuoden mallin vuokratasoa korkeampi. Hallituksen esityksen mukaan tavoitteena on, että uudella tukimallilla rahoitettavien asuntojen vuokrat asettuisivat nykyisellä 40 vuoden korkotukilainalla rahoitetuista ja vapaarahoitteisista vuokra-asunnoista perittävien vuokrien väliin. Ministeriön arvion mukaan alkuvuokrataso asettuisi kohteesta riippuen 17—20 euron välille laskettuna neliömetriä kohti kuukaudessa. Nykyisellä 40 vuoden korkotukilainalla rakennetuissa vuokra-asunnoissa vuokrataso on noin 12—15 euroa/m2/kk, joten alkuvuokrataso on arvioitu selkeästi tätä korkeammaksi.
Asiantuntijakuulemisessa on tullut esiin, että uusi korkotukimalli ei vaikuttane olennaisesti vapaarahoitteiseen tuotantoon, sillä se on muutenkin kannattavaa tällä hetkellä. Mallilla ei liene vaikutusta myöskään 40 vuoden korkotukimallin tuotantoon, sillä sitä käyttävät tavallisten vuokra-asuntojen tuotantoon tällä hetkellä pääasiassa vain kuntayhtiöt, jotka eivät tulle tuottamaan uuden tukimallin vuokra-asuntoja.
Valiokunta yhtyy selvitysmies Rossilahden selvityksessäänUusi lyhyt korkotukimalli; selvityshenkilö, ylijohtaja Hannu Rossilahti, marraskuu 2015. esittämään arvioon siitä, että 40 vuoden korkotukimalli ei toimi enää siten kuin sen säätämisen aikana vallinneissa olosuhteissa. Asukkaan kannalta muuttunut tilanne on konkretisoitunut asumiskulujen nousuna. Nyt vuokrissa peritään kaikki todelliset kulut, kun valtion maksamaa tukivaikutusta ei juuri ole, ei myöskään lainarasitusta keventävää inflaatiota ja vuokrien tasauksen kautta vanhan kannan korjauskulut tulevat osaltaan myös uusien talojen asukkaiden kustannettaviksi. Vuokratalojen menoja on entistä vaikeampi kattaa vuokrissa, kun lainapääomat eivät katoa inflaation myötä ja valtio ei vallitsevalla matalalla korkotasolla käytännössä maksa osaakaan rahoitusmenoista. Takapainotteinen lainanmaksujärjestelmä on merkinnyt sitä, että lainaa ei ole lyhennetty juuri lainkaan siihen mennessä, kun talo on jo peruskorjauksen tarpeessa. Malliin on tehty pieniä korjauksia, mutta kokonaisvaltaisempaa tarkastelua ei ole tehty. Valiokunta edellyttää, että hallitus käynnistää 40 vuoden korkotukimallin kokonaisvaltaiseen kehittämiseen tähtäävät toimenpiteet, jotta mallin ehdot saadaan kannustaviksi. (Valiokunnan lausumaehdotus 1)
Valiokunta viitaten valtion talousarvioesityksestä antamaansa lausuntoon (YmVL 7/2016 vp) toistaa näkemyksensä siitä, että kohtuuhintaisen asuntotuotannon edistäminen yleisellä tasolla edellyttää hyvin monipuolisesti vaikuttavia toimenpiteitä asunto- ja tonttitarjonnan lisäämiseksi sekä maankäytön suunnittelun tehostamista liikenteen tarpeiden ja asumisen yhteensovittamiseksi. Ehdotettu uusi korkotukimalli on tarpeellinen, mutta toimenpiteitä tarvitaan myös asumiskustannusten hillitsemiseksi, väestön ikääntymiseen liittyviin ja erityisryhmien tarpeisiin vastaamiseksi ja energiatehokkuuden edistämiseksi. Erityisesti autopaikkoja koskevat vaatimukset nostavat osaltaan osin tarpeettomasti rakentamisen kustannuksia ja asumisen hintaa samanaikaisesti kun autojen määrä ja autopaikkojen tarve ainakin hyvien joukkoliikenneyhteyksien varrella ja opiskelija-asumisessa on laskussa. Kuntien tulisi ennakkoluulottomasti tarkastella varsinkin autopaikkavaatimuksia rakentamiskustannusten hillitsemiseksi. Kohtuuhintaista vuokratasoa ei voida saada aikaan, jos pelkän tontin ja autopaikkojen kustannukset nostavat perustason kestämättömäksi. Ennen kaikkea kuntien käsissä on myös riittävän tonttitarjonnan turvaaminen. Kaavoitettuja, asuntorakentamiseen soveltuvia tontteja on oltava riittävästi saatavilla, joten kuntien tulisi hankkia itselleen riittävästi raakamaata ja kaavoittaa tontteja monipuolisesti asumiseen. Valiokunta korostaa osaltaan kuntien merkittävää roolia asuntopolitiikan toimijana ja perustan luojana.
Kymmenen vuoden korkotukimallin arviointia
Valiokunta pitää uutta korkotukimallia tarpeellisena etenkin markkinatoimijoiden lisäämiseksi. Kun uusi malli lisää käytettävissä olevia rahoitusvaihtoehtoja, se voi tuoda myös uusia, pienempiä toimijoita asuntomarkkinoille. Mikäli lainansaaja ei kymmenen vuoden kuluttua voi tai halua vapauttaa valtiota täytetakausvastuusta uusimalla lainaa, tämä voi jatkaa vuokrausta kohtuuhintaisilla periaatteilla hakemalla Asumisen rahoitus ja kehittämiskeskus ARA:lta jatkoaikaa kymmeneksi vuodeksi enintään kaksi kertaa. Tämä joustava mahdollisuus poistaa varsinkin pienille toimijoille aiheutuvia riskejä lähteä mukaan tuottamaan kohtuuhintaisia vuokra-asuntoja. Joustavuuden ansiosta tuetut asunnot voisivat myös säilyä pidempään säännellyillä vuokramarkkinoilla.
Valiokunta pitää hyvänä myös sitä, että uusi malli voi lisätä täydennysrakentamista. Korkotukilainaa voidaan myöntää myös täydennysrakentamishankkeisiin, joissa olemassa oleviin tiloihin tehdään käyttötarkoituksen muutoksella uusia vuokra-asuntoja. Myös samalla tontilla sijaitsevan vanhan rakennuksen kohtuulliset purkukustannukset voidaan sisällyttää kokonaiskustannuksiin edellyttäen, että vuokrataso säilyy kohtuullisena. Vuokra-asuntojen hankintaan tai perusparantamiseen uutta korkotukilainaa ei myönnetä, sillä malli on tarkoitettu nimenomaan uusien vuokratalojen rakentamiseen.
Valiokunta pitää ehdotetun korkotukimallin joustavuutta yhtenä keskeisenä ominaisuutena. Mallissa on riittävästi muunneltavissa olevia laina- ja tukiehtoja, joita säätelemällä valtio voi eri suhdannetilanteissa edistää tuetun vuokra-asuntotuotannon käynnistymistä. Näin poistuu myös tarve laatia väliaikaisia, suhdannetilannekohtaisia väliaikaisesti käytössä olevia tukimalleja. Valtiontalouden näkökulmasta mallia voidaan pitää kustannustehokkaana, jolloin mahdollisimman pienellä valtion rahallisella tuella saadaan mahdollisimman suuri taloudellinen vaikutus kohtuuhintaisen vuokra-asuntotuotannon lisäämiseen kysyntäalueilla.
Valiokunta toteaa, että uusi korkotukimalli on uudenlaisista joustavista ominaisuuksistaan huolimatta selkeästi sosiaalista asuntotuotantoa. Tukijärjestelmän ehtojen mukaan asukkaat valitaan sosiaalisin perustein, ARA vahvistaa alkuvuokran omakustannusperiaatteen mukaisesti ja lainansaaja saa tulouttaa omistajalleen vain kohtuullisen tuoton.
Uuden korkotukimallin asukasvalintakriteerit ovat yhdenmukaiset 40 vuoden korkotukimallin kanssa siltä osin, että asukkaiksi voidaan valita Suomen kansalaisia tai heihin rinnastettavia henkilöitä. Asunnontarvetta ja varallisuutta ei kuitenkaan arvioida, ja käytössä on ainoastaan tulojen sallittu yläraja, joka on 3 540 euroa kuukaudessa yhden hengen osalta. Valiokunta toteaa, että tulorajaa on pidetty välttämättömänä EU:n valtiontukisäännösten takia eli valtion tukemat asunnot on osoitettava henkilöille, jotka eivät pysty hankkimaan asuntoa markkinaehtoisesti. Asiantuntijakuulemisessa on yleisesti arvioitu, että tuloraja on segregaation ehkäisemisen tavoitteen kannalta riittävän korkea, joten sääntelyä voidaan pitää hyväksyttävänä.
Omistajan omarahoitusosuudelle laskettavasta korosta ehdotetaan säädettäväksi asetuksella. Hallituksen esitykseen sisältyvän asetusehdotuksen mukaan se saa olla enintään 6 prosenttia omistajan sijoittamasta omarahoitusosuudesta. Valiokuntakuulemisessa on arvioitu rajauksen kohtuullisuutta ja suhdetta 40 vuoden korkotukeen, jonka osalta korkoa laskettiin vastikään 8 prosentista 4 prosenttiin. Valiokunta arvioi asiantuntijakuulemisen perusteella, että uuden korkotukimallin kiinnostavuutta ei ratkaise omalle pääomalle saatava tuotto, vaan olennaisempi kysymys tavoiteltavan kustannustason ja siten myös vuokratason kannalta on tonttikysymys.
Valiokunta korostaa, että korkotukimallin toimivuus riippuu osaltaan vahvasti siitä, että kunnat luovuttavat tähän tarkoitukseen sopivia, kohtuuhintaisia tontteja. Jos kunta luovuttaa tai vuokraa tontin lyhytaikaisella korkotukilainalla rahoitettavan vuokratalon rakentamista varten, tämä voi tapahtua EU-oikeudenkin mukaisesti markkinahintaa alemmalla hinnalla, jotta varmistetaan tonttikustannusten kohtuullisuus. Tämä markkinahinnan ja sitä alemman ns. ARA-hinnan välinen erotus voidaan lukea lyhytaikaiseen korkotukeen liittyväksi, yleistä taloudellista etua koskevan palvelun tuottamisesta maksettavaksi tueksi, jossa tuen myöntäjänä on ARA:n sijasta kunta. Valiokunta korostaa, että jos tällaista liitännäistä tukea myönnetään, on varmistuttava siitä, ettei tuki valu toimintatukena muuhun kuin sosiaaliseen asuntotuotantoon. Siksi tontin luovutusta tai vuokraamista koskevaan sopimukseen tulee esimerkiksi ottaa ehto, jonka mukaan markkinahinnan ja ARA-hinnan välinen erotus on maksettava kunnalle korkotukilaina-ajan päättyä tai että tontinvuokra nousee tällöin markkinavuokraa vastaavaksi.
Valiokunta painottaa, että korkotukilainalla rahoitettavien asuntojen sijoittelussa tulee ottaa huomioon segregaation vähentämisen tavoite osoittamalla tontteja alueille, joilla on tarvetta kiinnittää huomiota asukasrakenteeseen. Valiokunta on huolissaan siitä, että väestöryhmien välinen eriarvoisuus on Suomessakin kärjistymässä, ja asutuskeskusten sisällä nimenomaan alueellisesti. Vaikka tulo- ja sosioekonomisten erojen kasvu väestössä keskimäärin on ollut suhteellisen maltillista, alueelliset erot ovat kasvaneet moninkertaista vauhtia, mikä aivan ilmeisesti liittyy siihen, että asuntomarkkinat toimivat entistä voimakkaammin selektiivisenä rakenteena, joka ohjaa asemaltaan erilaista väestöä eri alueille. Huono-osaisuuden alueellinen kasautuminen muodostaa alustan ns. rakenteelliselle työttömyydelle kuluineen.Kortteinen, Matti & Vaattovaara, Mari: Segregaation aika. Yhteiskuntapolitiikka 2015-12-11, Vol. 80. Myös julkinen palvelujärjestelmä, joka on alun perin rakennettu suhteellisen tasaisen aluerakenteen varaan, on vaikeuksissa näiden seurausten kanssa. On siis erityistä tarvetta kiinnittää huomiota kaikkiin käytettävissä oleviin keinoihin segregaation ehkäisemiseksi.
Kasvukeskusseutujen kuntien ja valtion yhteistyössä laadittavat aiesopimukset ovat edistäneet tonttien saatavuutta ja vuokra-asuntotuotannon käynnistymistä, mutta kehitys ei ole vielä tarpeisiin nähden riittävää. Valiokunta korostaa MAL-sopimusten merkitystä ja pitää tärkeänä, että kunnat vaikuttavat omin toimin aktiivisesti tonttien tarjontaan asuntotuotannon ja monipuolisen asukasrakenteen edistämiseksi.Valtion ja Helsingin seudun uuden, vuosille 2016—2019 solmitun MAL-sopimuksen mukaan valtion tukeman tavallisen 40-vuotisen korkotukivuokra-asuntotuotannon, erityisryhmien vuokra-asuntotuotannon, asumisoikeusasuntotuotannon ja uuden lyhyen korkotukivuokra-asuntotuotannon tuotantotavoite on koko sopimuskaudella pääkaupunkiseudun osalta yhteensä noin 30 prosenttia pääkaupunkiseudun ja KUUMA-kunnissa yhteensä noin 20 prosenttia KUUMA-seudun kokonaistavoitteesta. 40-vuotista korkotukivuokra-asuntotuotantoa on oltava pääkaupunkiseudulla 20 prosenttia ja KUUMA-kunnissa 10 prosenttia kokonaistuotannosta.
Alkuvuokran vahvistaa esityksen mukaan ARA vuokranantajaa sitovalla päätöksellä, samalla kun se hyväksyy lainan korkotukilainaksi. Vuokran määritys tehdään omakustannusperiaatteen kaltaisesti, eli asukkailta saisi periä enintään määrän, joka tarvitaan kohteen asuntojen ja niihin liittyvien tilojen rahoituksen ja hyvän kiinteistönpidon mukaisiin menoihin.
Korjauksiin varautumiseen saa ehdotuksen mukaan kerätä käytännössä enintään noin euron asuinneliömetriä kohti kuukaudessa. Hyväksyttyä alkuvuokraa ehdotetaan tarkistettavaksi vuosittain enintään elinkustannusindeksin vuotuisella muutoksella lisättynä 1,5 prosenttiyksiköllä. Hallituksen esityksessä perustellaan elinkustannusindeksin käyttöä tarpeella varmistaa vuokrankorotusten pysyminen maltillisina ja lainansaajalle kertyvien tuottojen säilyminen kohtuullisina. Valiokunta pitää tätä perusteltuna vuokrien kohtuuhintaisuuden varmistamiseksi.
Uudessa tukimallissa korkotukilainaksi hyväksyttävän lainan osuudeksi esitetään vähintään 80 ja enintään 95 prosenttia hankkeen hyväksytyistä rakentamiskustannuksista. Korkea lainoitusosuus mahdollistaisi laajan toimijajoukon mukaantulon asuntojen toteuttajiksi. Lainansaajan maksettavaksi jäävä perusomavastuu korkotukilainan korosta olisi asetuksella säädettävä 2,5 prosenttia. Jos korkotukilainasta perittävä vuotuinen korko ylittää perusomavastuun määrän, ylimenevästä osasta maksetaan korkotukena vuosittain 75 prosenttia enintään 10 vuotta. Jos ARA hakemuksesta pidentäisi korkotukilaina-aikaa 10 vuodella, korkotukea maksettaisiin enää 25 prosenttia vuosittain. Viimeisenä mahdollisena 10 vuoden korkotukilaina-ajan pidennysaikana tukielementtinä olisi vain valtion takaus, eikä korkotukea enää maksettaisi.
Ehdotetun mallin mukaista lainaa olisi lyhennettävä huomattavasti nopeammin kuin nykyisessä korkotukijärjestelmässä, 12,5 prosenttia ensimmäisen 10 vuoden aikana. Koska lainapääoman lyhentäminen kokonaan tukiaikana ei olisi mahdollista kohtuuhintaisen vuokravaatimuksen vuoksi, kohteella on tarve uudelleenrahoitukseen tuki- ja rajoitusajan päätyttyä.
Valiokunta korostaa lopuksi, että uuden korkotukimallin toimivuuden huolellinen seuranta on erittäin tärkeää. Kuten edellä on esitetty, kysymys on paitsi mallin toimivuudesta itsessään, myös sen mahdollisista välillisistä vaikutuksista 40 vuoden korkotukimalliin. Valiokunta edellyttää, että ympäristöministeriö toimittaa valiokunnalle selvityksen korkotukimallien toimivuudesta vuoden 2018 loppuun mennessä. (Valiokunnan lausumaehdotus 2)
Ympäristöministeriö on esittänyt valiokuntakäsittelyn aikana ympäristövaliokunnalle, että asetusluonnoksen 18 ja 19 §:ssä olevat säännökset siirrettäisiin asetustasolta lakiin. Valiokunta pitää säädöstason nostoa tarpeellisena, sillä lakiehdotus ei sisällä lainkaan säännöksiä maanvuokrauksesta tai korkotukilainoitetun kohteen vakuutettuna pitämisestä eikä siitä, että näistä asioista annettaisiin tarkempia säännöksiä valtioneuvoston asetuksella. Valiokunta esittää säädöstasoon liittyvien teknisten muutosten tekemistä siten kuin yksityiskohtaisissa perusteluissa esitetään.