Arvoisa puhemies! Tämä lähetekeskustelussa oleva lakialoite asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 37 §:n muuttamisesta lähtee tarpeesta mahdollistaa ja selkeyttää asunto-osakeyhtiöiden sujuvampaa päätöksentekoa. Toteutuessaan se uudistaisi vanhaa asuntokantaamme vastaamaan paremmin muun muassa liikuntaesteisille, senioreille ja lapsiperheille merkityksellisiä asioita, kuten esteettömyyttä, ja samalla se vauhdittaisi yhden merkittävän kansallisomaisuutemme eli kiinteistökannan kehitystä.
Teimme tästä aiheesta eli purkavan lisärakentamisen ja täydennysrakentamisen mahdollistamisesta yhdessä kollegojen, Sarkkisen, Tuppuraisen, Vehkaperän ja Vähämäen, kanssa kirjallisen kysymyksen, johon saimme ministeri Lindströmiltä hyvin myönteisen vastauksen. Oikeusministeri oli vastauksessaan samoilla linjoilla ja totesi, että tulevaisuudessa purkavaa lisärakentamista koskevan määräenemmistöpäätöksen salliminen olisi tarpeen vanhan kiinteistökannan kehittämiseksi yhteiskunnan kehitystä vastaavasti.
Omalta osaltani tämä on tullut vastaan toimiessani Oulun kaupunginhallituksen puheenjohtajana, ja kun edistimme nimenomaan sitä kiinteistökannan kehittymistä sekä kaupunkikeskustassa että kaupunkikeskustan ulkopuolella, niin kohtasi ja kuuli tarpeita tämänkaltaiselle asunto-osakeyhtiölain muutokselle.
Mistä on siis kyse? Ensinnäkin kokonaiskuvasta muutama sana.
Asuntokantamme muodostaa 1,3 miljoonaa rakennusta ja 2,9 miljoonaa asuntoa. Rakennuksista 7 prosenttia ja asunnoista 40 prosenttia on asunto-osakeyhtiöissä. Merkittävä osuus suomalaisten asunnoista sijaitsee siis rakennuksissa, jotka ovat asunto-osakeyhtiön omistamia. Asunto-osakeyhtiöiden osakkaiden asemaa sääntelevä asunto-osakeyhtiölaki on pääosin hyvin ajan tasalla ja siinä tunnistetaan asumiseen liittyvät kysymykset. Siinä ei kuitenkaan tunnisteta riittävällä tavalla purkavan tai täydentävän lisärakentamisen mahdollistavaa sujuvaa päätöksentekoa. Oikeusministeriö on myös syksyn aikana teettänyt tästä asiasta VTT:n raportin. Hallitusohjelmaan kirjatun mukaisesti tarkoitus on muun muassa sujuvoittaa päätöksentekoa asunto-osakeyhtiöissä peruskorjaus-, esteettömyys- ja täydennysrakentamisessa. Kaikki nämä tavoitteet ovat kannatettavia ja perusteltuja. Useiden kaupunkikeskusten kehittämistä edistäviä hankkeita hidastavat nimenomaan tähän purkavaan lisärakentamiseen kohdistuvat asunto-osakeyhtiölain vaatimukset.
Mikä näissä hankkeissa on sitten muodostunut ongelmaksi tai hidasteeksi? Se, että asunto-osakeyhtiölaissa yhtiön purkamiseen vaaditaan yhtiökokouksen yksimielisen päätöksen lisäksi jokaisen osakkaan suostumus. Yhtiön purkaminen tulee kysymykseen esimerkiksi silloin, kun rakennus on niin huonossa kunnossa, ettei sitä ole kokonaistaloudellisesti kannattavaa korjata, ja ainoa jäljelle jäävä järkevä vaihtoehto on rakentaa uusi rakennus tai myydä rakennusoikeus.
Uskon, että olemme yhtä mieltä tässä salissa siitä, että on tärkeää sujuvoittaa ja selkeyttää asunto-osakeyhtiöiden päätöksentekoa. Ratkaisuna tähän aloitteessa esitetään siirtymistä asunto-osakeyhtiöiden päätöksenteossa enemmistöpäätösmenettelyyn. Aloite lähtee siitä, että purkavan lisärakentamisen tilanteessa 9 yhtiökokouksessa annetusta 10 äänestä riittäisi. Vaatimuksesta jokaisen osakkaan suostumukseen siis luovuttaisiin.
On selvää, että lakiuudistuksessa on turvattava jokaisen osakkaan oikeusasema ja ‑suoja. Tähän yhdeksi keinoksi ehdotamme, että painavien syiden vallitessa osakeyhtiölain lunastusvelvollisuutta ja ‑oikeutta vastaavaa mekanismia voitaisiin käyttää. Sen tarkoituksena olisi siis taata, että näiden painavien syiden vallitessa asunto-osakeyhtiön asunnon tai muun huoneiston omistajalla olisi mahdollisuus saada korvaava asunto tai asunnon hinnan mukainen summa. Tällöin voitaisiin edistää rakentamista mutta toisaalta huolehtia vähemmistöön jääneiden osakkeenomistajien oikeusturvasta.
Siirtymällä edellä kuvattuun enemmistöpäätösmenettelyyn ja säätämällä lunastusvelvollisuus vähemmistöön jääneille osakkaille turvattaisiin nykyistä paremmin sekä enemmistön että vähemmistön oikeusturva, ja samalla myös kiinteistökantamme kehitys vastaisi paremmin asumis- ja palvelutarpeita. Jos osakeyhtiölakia ei pysty suoraan soveltamaan, on kuitenkin tärkeää, että näiden painavien syiden vallitessa säädetään jonkinlainen lunastusvelvollisuus tai ‑oikeus asunto-osakeyhtiöille.
Arvoisa puhemies! Tilastokeskuksen mukaan yli 200 000 asuntoa sijaitsee kerrostaloissa, jotka ovat 40—50 vuotta sitten rakennettuja, ja yli 180 000 asuntoa sijaitsee kerrostaloissa, jotka ovat 50—60 vuotta sitten rakennettuja. Vertailun vuoksi 10—20 vuotta sitten rakennetuissa kerrostaloissa on noin 80 000 asuntoa, ja 20—30 vuotta sitten rakennetuissa on alle 60 000 asuntoa. Kiinteistökantamme siis erityisesti kerrostaloissa on mitä enenevässä määrin sen ikäistä, että on ajankohtaista tehdä muun muassa isoja putkiremontteja tai rakentaa hissejä. Nimittäin kerrostaloistamme, erityisesti kaksi- ja kolmekerroksisista asuintaloista, edelleen noin puolet on hissittömiä. Jos kunnossapitoa ei ole hoidettu ajallaan ja tarpeen mukaan, edessä on todella mittavat peruskorjaukset. Tästä johtuen useiden vanhojen rakennusten osalta on kokonaistaloudellisempaa, niin laadun, asumistarpeiden kuin esteettömyyden kannalta järkevämpää, rakentaa uusi.
Arvoisa puhemies! Kun halutaan kaavamuutosta, voi edessä ollakin tilanne, jossa yksi tai kaksi osakkeenomistajaa voi estää purkavan lisärakentamisen. Pahimmassa tapauksessa he käyttävät lainsuojaa hyväkseen ja maksimoivat oman asunnon arvon niiden osakkaiden kustannuksella, jotka haluavat kaavamuutosta eteenpäin. Kaavamuutosta voi siis yhtä lailla vastustaa osakas, joka ei itse asu taloyhtiössä. Esimerkiksi jos kyseessä on sijoitusasunto, saattavat vuokratulot korjausrakentamisen ajaksi katketa, ja tämä nähdään esteenä rakennuksen kehittämiselle. Pitäisi kuitenkin kyetä lainsäädännön turvin katsomaan hieman pidemmälle ja huomaamaan se, mitä lisärakentaminen tuo. Asumisviihtyisyys voi parantua, tiloista tulee esteettömiä, sekä asukkaiden että myös sijoittajien omaisuuden arvo nousee, ja rakennuskanta kehittyy.
On täysin ymmärrettävää, että kun on kyse ihmisen kodista, niin rakennukseen liittyy vahvoja tunteita, muistoja ja hyvin monenlaisia kiinnekohtia. Purkavaa lisärakentamista tai täydennysrakentamista ei saa nähdä pelkästään kylmänä prosessina ja nykyisen rakennuksen muistojen sivuuttajana. Oleellista on antaa muistoille sijaa, vaalia niitä ja keskustella niistä, järjestää vaikka yhteisöllisiä kohtaamisia tai pihatapahtumia tämän prosessin aikana. Ennen kaikkea on tärkeää, että hankkeessa on osaava ja luotettava isännöitsijä ja rakennuttaja, joka on sitoutunut prosessiin. Yhdessä taloyhtiön hallituksen kanssa he huolehtivat, että tieto on kaikkien osapuolten saatavilla ja ihmiset pystyvät vaikuttamaan prosessin kulkuun, ja näin ollen vältytään turhilta väärinymmärryksiltä.
Arvoisa puhemies! Purkava lisärakentaminen on mahdollisuus tiivistää yhdyskuntarakennetta, vauhdittaa kiinteistökannan kehittymistä ja lisätä asuntotuotantoa. Yhdyskuntarakenteen tiivistämisellä on positiivisia vaikutuksia muun muassa työ- ja asuntomarkkinoiden toimivuuteen sekä yleisemmin tuottavuuden ja kilpailukyvyn kehitykseen. Olisi ekologisesti järkevää ohjata asuntotuotantoa yhdyskuntarakenteen sisään, jotta nykyistä infraa voitaisiin hyödyntää mahdollisimman pitkälle ja välttää mittavat lisäinvestoinnit. Purkava lisärakentaminen on myös keino kehittää alueita kokonaisvaltaisemmin ja estää ikääntyneiden lähiöiden rapistuminen.
Kun tätä asiaa lähdetään valmistelemaan, on hyvä viitoittaa, miten jokaisen osakkaan oikeussuoja voidaan turvata samalla toteuttaen aloitteen mukainen määräenemmistö. On myös tärkeää käydä läpi mahdolliset veroseuraamukset ja muut seuraukset, esimerkkitilanteena uudisrakennetun asunnon myynti, jos se esimerkiksi tapahtuu alle kahden vuoden sisään: tulkitseeko verottaja sen uutena vai vanhana asuntona.
Toivottavasti tämä lakialoite ja sen tuki eli 105 kansanedustajan allekirjoitukset osaltaan vauhdittavat asunto-osakeyhtiölakimuutoksen valmistelua. — Kiitos.