Perustelut
Yleistä
Hallituksen esityksen perusteluista ilmenevistä syistä ja
saamansa selvityksen perusteella ympäristövaliokunta
pitää esitystä tarpeellisena ja tarkoituksenmukaisena.
Muutoksilla poistetaan lain käytännön
soveltamisessa ilmenneitä ongelmia ja parannetaan asunnon
ostajan asemaa.
Valiokunta toteaa, että kosteus- ja homeongelmat ovat
valitettavan yleisiä. Maankäyttö- ja rakennuslaki
(132/1999) velvoittaa ottamaan rakentamisessa huomioon
muun ohella terveyden vaatimukset, mutta mahdolliset rakennusvirheet voivat
kuitenkin aiheuttaa asukkaalle terveyshaittoja ja johtaa mittaviinkin
korjaustarpeisiin. Nykyistä rakentamisvaiheen suojajärjestelmää voidaan
soveltaa nimensä mukaisesti ainoastaan rakentamisvaiheen
aikana myytäviin asuntoihin, jolloin koko yhtiö on
perustajaosakkaiden määräysvallassa.
Asunnon ostajien kannalta keskeisin parannusehdotus koskee asuntokauppalain
vakuusjärjestelmän muuttamista siten, että rakennusliikkeen
on asetettava kymmenen vuotta voimassa oleva vakuus rakennusvirheiden
varalta myös silloin, kun asunnot myydään vasta
niiden valmistuttua. Ehdotettu lainmuutos edistää siten
välillisesti myös asumisterveyttä.
Rakennusvalvontaviranomaisen tehtävät
Vakuusvelvoitteen noudattamista valvoo ehdotuksen mukaan kuluttaja-asiamies.
Rakennusvalvontaviranomaisen tehtävänä on
toimittaa kuluttaja-asiamiehelle tieto siitä, onko rakennuttajalla
todistus vakuuden asettamisesta. Vakuuden tulee olla voimassa viimeistään
silloin, kun rakennuttaja hakee kohteelle rakennusvalvonnan tekemää loppukatselmusta.
Valiokunnan huomiota on kiinnitetty siihen, että rakennusvalvontaviranomaisille
ei tulisi antaa suorituskyvyttömyysvakuuteen liittyviä uusia
tehtäviä, sillä rakennusvalvontaan ei
ole aikaisemmin liittynyt minkäänlaista siviilioikeudellisiin
kysymyksiin liittyvää neuvontaa, ohjeistusta,
tarkastusta tai valvontaa. Valiokunta katsoo, että vakuusvelvollisuuden
laajentaminen on keskeisin yksittäinen uudistus hallituksen
esityksessä ja velvollisuuden noudattamisen tehokas valvonta
on välttämätöntä. Valiokunta korostaa,
että valvonta kuuluu kuluttaja-asiamiehelle. Tehtävän
suorittaminen ei edellytä rakennusvalvontaviranomaisilta
asuntokauppalain tuntemusta tai muutakaan oikeudellista osaamista.
Rakennusvalvontaviranomaisen tehtävään
ei kuulu selvittää, onko rakennushankkeen toteuttajalla
velvollisuus asettaa asuntokauppalain mukainen suorituskyvyttömyysvakuus.
Rakennusvalvontaviranomaisen tehtävät ovat esityksen
mukaan hyvin rajoitetut, sillä jos kysymys on asuinrakennuksesta
eikä loppukatselmuksen yhteydessä rakennusvalvontaviranomaiselle
toimiteta todistusta suorituskyvyttömyysvakuudesta, rakennusvalvontaviranomaisen
on vain ilmoitettava kohteesta Kuluttajavirastolle.
Lisäksi on huomattava, että suorituskyvyttömyysvakuuteen
liittyvät ohjeet laatii Kuluttajavirasto ja kuntien rakennusvalvontaviranomaisen
tehtävät rajoittuvat siihen, että Kuluttajaviraston
rakennusvalvontaviranomaiselle toimittamia ohjeita pidetään
asunnontuottajien saatavilla. Ohjeita ei tarvitse liittää myönnettyyn
rakennuslupaan. Rakennusvalvontaviranomaisen tehtäviin
ei myöskään kuulu asuntokauppalakiin liittyvän
neuvonnan antaminen, vaan sekin kuuluu Kuluttajavirastolle.
Valiokunta painottaa tähän liittyen, että Kuluttajavirastolle
tulee turvata riittävät voimavarat ehdotettujen
lisätehtävien hoitamiseen.
Lisäksi valiokunta katsoo, että lain toimeenpanon
seurannassa tulee kiinnittää erityistä huomiota
siihen, että rakennusvalvontaviranomaisen asema muodostuu
käytännössä sellaiseksi, kuin
se on edellä valiokunnan lausunnossa kuvattu ja että rakennusvalvontaviranomaiselle
asetettava
velvollisuus ei johda merkittävään lisäresurssitarpeeseen
kunnissa. Kunnat ovat järjestäneet rakennusvalvontaviranomaisen
tehtävät varsin eri tavoin, ja niiden resurssit
vaihtelevat. Valiokunta pitää tärkeänä,
että tarvittavat tehtävät hoidetaan mahdollisimman
tehokkaasti päällekkäistä työtä välttäen
ja rakennusvalvontaviranomaisen riippumaton asema säilyttäen.
Suorituskyvyttömyysvakuudesta
Rakennusaikaisen suorituskyvyttömyysvakuuden on voimassaolevan
lain mukaan oltava voimassa viimeistään silloin,
kun osakkeita tarjotaan sellaisin ehdoin, ettei ostaja voi enää seuraamuksetta
vetäytyä kaupasta. Ehdotetun valmiina myytäviä asuntoja
koskevan suorituskyvyttömyysvakuuden on oltava voimassa
viimeistään loppukatselmuksen ajankohtana. Suorituskyvyttömyysvakuus
kattaa ainoastaan vuositarkastuksen jälkeen ilmenevät
rakennusvirheet. Valiokunta pitää asunnon ostajan
edun mukaisena, että lain asettamasta takarajasta riippumatta vakuus
otettaisiin hyvissä ajoin ennen loppukatselmusta. Tähän
ohjannee käytännössä se tosiasia,
että vakuutusyhtiöiden intressissä on
antaa vakuus edullisemmin silloin, kun ne voivat vielä osallistua
rakentamisen valvontaan. Valiokunta pitää kuitenkin
tarpeellisena järjestelmän yleisen toimivuuden
huolellista seurantaa.
Hallituksen jäsenten henkilökohtainen korvausvastuu
Hallituksen esityksessä ehdotetaan säädettäväksi
rakentamisaikaisen hallituksen jäsenten henkilökohtaisesta
vahingonkorvausvastuusta silloin, kun yhtiön hallinnon
luovuttamista koskevan yhtiökokouksen järjestäminen
viivästyy. Hallinnon luovutuksen viivästyksestä on
esitetty aiheutuvan osakkeenomistajille hankaluuksia ja vahinkoa
etenkin silloin, kun rakennuksissa ja piha-alueella ilmenee vikoja
ja puutteita, joiden korjaaminen ei ole perustajaosakkaan edustajista
koostuvan hallituksen intressissä. Tilanteeseen ei ole
mahdollista puuttua asuntokauppalain eikä yhtiöoikeudellisten
vahingonkorvaussäännösten nojalla. Valiokunnalle
on kuitenkin myös esitetty, että säännös
on tarpeeton, koska rakennusliikkeen edun mukaista on järjestää hallinnonluovutuskokous
mahdollisimman pian. Valiokunta esittää, että talousvaliokunta
selvittää sääntelyn tarpeellisuutta,
koska vakuudet ovat joka tapauksessa käytettävissä kunnes
yhtiön hallinto on luovutettu.
Osaomistusasunnot
Valiokunnalle on lisäksi esitetty, että korkotuetut
osaomistusasunnot tulee sulkea pois asuntokauppalain soveltamisalasta,
sillä esityksen mukaiset muutokset vaikuttaisivat kielteisesti
osaomistusasuntotuotantoon aiheuttamalla kustannuksia lisäävää tarpeetonta
ja moninkertaista työtä. Valiokunta pitää tärkeänä sitä,
että korkotuettua asuntotuotantoa ei rasiteta tarpeettomilla velvollisuuksilla.
Valiokunnan saaman selvityksen mukaan esitetty poissulkeminen ei
kuitenkaan ole perusteltua, sillä jos poissuljenta toteutettaisiin,
korkotuetun osaomistusasunnon luovutukseen tulisivat sovellettaviksi
kauppalain (355/1987) säännökset.
Tätä ei voida pitää tarkoituksenmukaisena,
koska kauppalain säännöksiä laadittaessa
ei ole otettu huomioon asunnon tai osaomistusasunnon kaupan erityispiirteitä siten
kuin asuntokauppalakiesityksessä on tehty. Hallituksen
esityksen mukainen osakekirjojen säilyttämisvelvollisuus
ei lisää kustannuksia ja byrokratiaa, sillä tämä on
jo nykyisin vallitseva käytäntö. Suorituskyvyttömyysvakuusvelvollisuus
on puolestaan tarpeen ostajien suojaamiseksi vakavilta rakennusvirheiltä,
jotka ovat Valtion asuntorahaston suorittamasta rakennussuunnitelmien
hyväksynnästä riippumatta mahdollisia.
Valiokunta katsoo, että korkotuettu osaomistusasuntotuotanto
on sellainen asuntotuotantomuoto, jota tarvitaan jatkossa osana
tuettua asuntotuotantoa. Osaomistusasunto on myös useampien
ulottuvilla tulo- ja varallisuusrajojen nostamisen jälkeen
siten, että myös keskituloiset voivat ostaa osaomistusasunnon.
Viitaten edellä esitettyyn huoleen valiokunta katsoo, että talousvaliokunnan
tulee huolehtia siitä, ettei osaomistusasuntotuotannon
edellytyksiä heikennetä asuntokauppalain muutoksella.