Perustelut

Yleistä

Hallituksen esityksen perusteluista ilmenevistä syistä ja saamansa selvityksen perusteella ympäristövaliokunta pitää esitystä tarpeellisena ja tarkoituksenmukaisena. Muutoksilla poistetaan lain käytännön soveltamisessa ilmenneitä ongelmia ja parannetaan asunnon ostajan asemaa.

Valiokunta toteaa, että kosteus- ja homeongelmat ovat valitettavan yleisiä. Maankäyttö- ja rakennuslaki (132/1999) velvoittaa ottamaan rakentamisessa huomioon muun ohella terveyden vaatimukset, mutta mahdolliset rakennusvirheet voivat kuitenkin aiheuttaa asukkaalle terveyshaittoja ja johtaa mittaviinkin korjaustarpeisiin. Nykyistä rakentamisvaiheen suojajärjestelmää voidaan soveltaa nimensä mukaisesti ainoastaan rakentamisvaiheen aikana myytäviin asuntoihin, jolloin koko yhtiö on perustajaosakkaiden määräysvallassa. Asunnon ostajien kannalta keskeisin parannusehdotus koskee asuntokauppalain vakuusjärjestelmän muuttamista siten, että rakennusliikkeen on asetettava kymmenen vuotta voimassa oleva vakuus rakennusvirheiden varalta myös silloin, kun asunnot myydään vasta niiden valmistuttua. Ehdotettu lainmuutos edistää siten välillisesti myös asumisterveyttä.

Rakennusvalvontaviranomaisen tehtävät

Vakuusvelvoitteen noudattamista valvoo ehdotuksen mukaan kuluttaja-asiamies. Rakennusvalvontaviranomaisen tehtävänä on toimittaa kuluttaja-asiamiehelle tieto siitä, onko rakennuttajalla todistus vakuuden asettamisesta. Vakuuden tulee olla voimassa viimeistään silloin, kun rakennuttaja hakee kohteelle rakennusvalvonnan tekemää loppukatselmusta.

Valiokunnan huomiota on kiinnitetty siihen, että rakennusvalvontaviranomaisille ei tulisi antaa suorituskyvyttömyysvakuuteen liittyviä uusia tehtäviä, sillä rakennusvalvontaan ei ole aikaisemmin liittynyt minkäänlaista siviilioikeudellisiin kysymyksiin liittyvää neuvontaa, ohjeistusta, tarkastusta tai valvontaa. Valiokunta katsoo, että vakuusvelvollisuuden laajentaminen on keskeisin yksittäinen uudistus hallituksen esityksessä ja velvollisuuden noudattamisen tehokas valvonta on välttämätöntä. Valiokunta korostaa, että valvonta kuuluu kuluttaja-asiamiehelle. Tehtävän suorittaminen ei edellytä rakennusvalvontaviranomaisilta asuntokauppalain tuntemusta tai muutakaan oikeudellista osaamista. Rakennusvalvontaviranomaisen tehtävään ei kuulu selvittää, onko rakennushankkeen toteuttajalla velvollisuus asettaa asuntokauppalain mukainen suorituskyvyttömyysvakuus. Rakennusvalvontaviranomaisen tehtävät ovat esityksen mukaan hyvin rajoitetut, sillä jos kysymys on asuinrakennuksesta eikä loppukatselmuksen yhteydessä rakennusvalvontaviranomaiselle toimiteta todistusta suorituskyvyttömyysvakuudesta, rakennusvalvontaviranomaisen on vain ilmoitettava kohteesta Kuluttajavirastolle.

Lisäksi on huomattava, että suorituskyvyttömyysvakuuteen liittyvät ohjeet laatii Kuluttajavirasto ja kuntien rakennusvalvontaviranomaisen tehtävät rajoittuvat siihen, että Kuluttajaviraston rakennusvalvontaviranomaiselle toimittamia ohjeita pidetään asunnontuottajien saatavilla. Ohjeita ei tarvitse liittää myönnettyyn rakennuslupaan. Rakennusvalvontaviranomaisen tehtäviin ei myöskään kuulu asuntokauppalakiin liittyvän neuvonnan antaminen, vaan sekin kuuluu Kuluttajavirastolle.

Valiokunta painottaa tähän liittyen, että Kuluttajavirastolle tulee turvata riittävät voimavarat ehdotettujen lisätehtävien hoitamiseen.

Lisäksi valiokunta katsoo, että lain toimeenpanon seurannassa tulee kiinnittää erityistä huomiota siihen, että rakennusvalvontaviranomaisen asema muodostuu käytännössä sellaiseksi, kuin se on edellä valiokunnan lausunnossa kuvattu ja että rakennusvalvontaviranomaiselle asetettava velvollisuus ei johda merkittävään lisäresurssitarpeeseen kunnissa. Kunnat ovat järjestäneet rakennusvalvontaviranomaisen tehtävät varsin eri tavoin, ja niiden resurssit vaihtelevat. Valiokunta pitää tärkeänä, että tarvittavat tehtävät hoidetaan mahdollisimman tehokkaasti päällekkäistä työtä välttäen ja rakennusvalvontaviranomaisen riippumaton asema säilyttäen.

Suorituskyvyttömyysvakuudesta

Rakennusaikaisen suorituskyvyttömyysvakuuden on voimassaolevan lain mukaan oltava voimassa viimeistään silloin, kun osakkeita tarjotaan sellaisin ehdoin, ettei ostaja voi enää seuraamuksetta vetäytyä kaupasta. Ehdotetun valmiina myytäviä asuntoja koskevan suorituskyvyttömyysvakuuden on oltava voimassa viimeistään loppukatselmuksen ajankohtana. Suorituskyvyttömyysvakuus kattaa ainoastaan vuositarkastuksen jälkeen ilmenevät rakennusvirheet. Valiokunta pitää asunnon ostajan edun mukaisena, että lain asettamasta takarajasta riippumatta vakuus otettaisiin hyvissä ajoin ennen loppukatselmusta. Tähän ohjannee käytännössä se tosiasia, että vakuutusyhtiöiden intressissä on antaa vakuus edullisemmin silloin, kun ne voivat vielä osallistua rakentamisen valvontaan. Valiokunta pitää kuitenkin tarpeellisena järjestelmän yleisen toimivuuden huolellista seurantaa.

Hallituksen jäsenten henkilökohtainen korvausvastuu

Hallituksen esityksessä ehdotetaan säädettäväksi rakentamisaikaisen hallituksen jäsenten henkilökohtaisesta vahingonkorvausvastuusta silloin, kun yhtiön hallinnon luovuttamista koskevan yhtiökokouksen järjestäminen viivästyy. Hallinnon luovutuksen viivästyksestä on esitetty aiheutuvan osakkeenomistajille hankaluuksia ja vahinkoa etenkin silloin, kun rakennuksissa ja piha-alueella ilmenee vikoja ja puutteita, joiden korjaaminen ei ole perustajaosakkaan edustajista koostuvan hallituksen intressissä. Tilanteeseen ei ole mahdollista puuttua asuntokauppalain eikä yhtiöoikeudellisten vahingonkorvaussäännösten nojalla. Valiokunnalle on kuitenkin myös esitetty, että säännös on tarpeeton, koska rakennusliikkeen edun mukaista on järjestää hallinnonluovutuskokous mahdollisimman pian. Valiokunta esittää, että talousvaliokunta selvittää sääntelyn tarpeellisuutta, koska vakuudet ovat joka tapauksessa käytettävissä kunnes yhtiön hallinto on luovutettu.

Osaomistusasunnot

Valiokunnalle on lisäksi esitetty, että korkotuetut osaomistusasunnot tulee sulkea pois asuntokauppalain soveltamisalasta, sillä esityksen mukaiset muutokset vaikuttaisivat kielteisesti osaomistusasuntotuotantoon aiheuttamalla kustannuksia lisäävää tarpeetonta ja moninkertaista työtä. Valiokunta pitää tärkeänä sitä, että korkotuettua asuntotuotantoa ei rasiteta tarpeettomilla velvollisuuksilla. Valiokunnan saaman selvityksen mukaan esitetty poissulkeminen ei kuitenkaan ole perusteltua, sillä jos poissuljenta toteutettaisiin, korkotuetun osaomistusasunnon luovutukseen tulisivat sovellettaviksi kauppalain (355/1987) säännökset. Tätä ei voida pitää tarkoituksenmukaisena, koska kauppalain säännöksiä laadittaessa ei ole otettu huomioon asunnon tai osaomistusasunnon kaupan erityispiirteitä siten kuin asuntokauppalakiesityksessä on tehty. Hallituksen esityksen mukainen osakekirjojen säilyttämisvelvollisuus ei lisää kustannuksia ja byrokratiaa, sillä tämä on jo nykyisin vallitseva käytäntö. Suorituskyvyttömyysvakuusvelvollisuus on puolestaan tarpeen ostajien suojaamiseksi vakavilta rakennusvirheiltä, jotka ovat Valtion asuntorahaston suorittamasta rakennussuunnitelmien hyväksynnästä riippumatta mahdollisia.

Valiokunta katsoo, että korkotuettu osaomistusasuntotuotanto on sellainen asuntotuotantomuoto, jota tarvitaan jatkossa osana tuettua asuntotuotantoa. Osaomistusasunto on myös useampien ulottuvilla tulo- ja varallisuusrajojen nostamisen jälkeen siten, että myös keskituloiset voivat ostaa osaomistusasunnon. Viitaten edellä esitettyyn huoleen valiokunta katsoo, että talousvaliokunnan tulee huolehtia siitä, ettei osaomistusasuntotuotannon edellytyksiä heikennetä asuntokauppalain muutoksella.