Perustelut
Hallituksen lakiehdotukset
Ehdotusten puollettavuus
Hallituksen esityksessä mainituista syistä ja
saamansa selvityksen perusteella valiokunta pitää vuokra-asuntolainojen
ja asumisoikeustalolainojen korkotukijärjestelmän
uudistamista tarpeellisena ja puoltaa asiaa koskevien lakiehdotusten
hyväksymistä.
Uudistuksen keskeisenä tavoitteena on parantaa korkotukijärjestelmän
asuntopoliittista tehokkuutta siten, että yhteiskunnan
tuki saadaan paremmin kohdistetuksi suoraan asukkaille. Tästä syystä ehdotetaan,
että korkotukilainoitettavien asuntojen vuokrat määräytyvät
omakustannusperiaatteella. Vuokra-asuntojen korkotukijärjestelmään
ulotetaan lisäksi aravaa vastaavat käyttö-
ja luovutusrajoitukset, jotta asuntojen säilyminen sosiaalisina
vuokra-asuntoina voitaisiin varmistaa.
Uudistuksen toisena päätavoitteena on kehittää korkotukijärjestelmää valtiontaloudellisesti
nykyistä tehokkaammaksi,
mikä tarkoittaa käytännössä lainaehtojen
jonkinasteista heikkenemistä.
Uudistuksen lähtökohtana lisäksi
on, että korkotukilainojen pääomamenojen
tulee kehittyä hallitusti ja ennakoitavasti, jotta varmistetaan lähtövuokran
ja myöhemmän vuokratason pysyminen kohtuullisena.
Korkotukijärjestelmän on mahdollistettava myös
talojen ylläpito, korjaus ja perusparantaminen sekä niihin
varautuminen elinkaarilaatua edistävällä tavalla.
Valiokunta katsoo, että ehdotettu lainsäädäntö vastaa
asetettuja tavoitteita. Eräiden lainsäädännön
soveltamisen kannalta keskeisten kysymysten sääntely
on kuitenkin jätetty valtioneuvoston asetuksella tapahtuvaksi.
Valiokunta arvioi asetusta erikseen.
Valtioneuvoston asetus
Vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta
annetun lakiehdotuksen mukaan korkotuesta ja korkotukilainojen yleisistä ehdoista
säädetään valtioneuvoston asetuksella. Korkotukilainan
ehdot vaikuttavat ratkaisevasti käsiteltävänä olevan
lainsäädännön toimivuuteen.
Valiokunta pitääkin vakavana puutteena sitä,
että asetusluonnosta ei toimitettu hallituksen esityksen
kanssa samanaikaisesti eduskunnalle, vaikka lainsäädännön
hyväksyttävyyden arvioiminen edellyttää välttämättä tietoja
asetuksen sisällöstä.
Asetusluonnoksen puuttuminen on viivästyttänyt
asian käsittelyä. Myöhemmin valiokunnalle
on toimitettu kaksi asetusluonnosta (2.2.2001 päivätty
luonnos ja 26.4.2001 päivätty luonnos). Valiokunta
aloitti asian käsittelyn ensimmäisen luonnoksen
valmistuttua.
Asiaa käsitellessään valiokunta totesi,
että yleishyödyllisten rakennuttajien ja viranomaisten
käsitykset poikkeavat sekä asetusluonnoksen 8 §:n
mukaisesta korkotuen määrästä että asetusehdotuksen
sisältämistä korkotukilainan lyhentämismalleista
(9 ja 10 §). Myös rahoittajat kritisoivat ehdotettuja
lyhentämismalleja.
Asetusluonnoksen mukaan korkotukilainalla olisi joko kiinteä asetuksessa
säädetty lyhennysohjelma (kiinteälyhenteinen
korkotukilaina) tai vaihtoehtoisesti lainajärjestelmä olisi
sellainen, jossa lyhennyksen ja lainansaajan maksettavaksi jäävän
koron yhteismäärä olisi säädetty
(kokonaispääomamenoon perustuva korkotukilaina).
Kokonaispääomamenoon perustuva korkotukimalli
ei ole rahoittajien mielestä toteuttamiskelpoinen. Tässä menettelyssä ei tiedettäisi
ennakkoon
lyhennyksiä, laina-aikaa eikä maksuerän
vuotuisen tarkistuksen määrää,
mikä on rahoittajan kannalta riski. Rahoittajat eivät
myöskään pitäneet järkevänä luoda
täysin muista lyhennystavoista ja euro-alueella käytössä olevista
järjestelmistä poikkeavaa järjestelmää.
Valiokunta suhtautuu erittäin kriittisesti sellaisten
säännösten antamiseen, jotka eivät
saatujen tietojen mukaan tule käytännössä toimimaan.
Teoriassa kokonaispääomamenoon perustuvan korkotukimallin
perusajatus on sinänsä hyvä, sillä se
mahdollistaisi vuokrien tarkoituksenmukaisen ja asuntojen käyttöarvoa
vastaavan kehityksen.
Kiinteälyhenteisten korkotukilainojen osalta kritiikki
on kohdistunut lyhennysten takapainotteisuuteen. Valiokunnalle on
todettu, että korkotukilainan liian vähäinen
lyhentäminen korkotukilaina-aikana, joka on 18 vuotta,
aiheuttaa vuokratalon omistajalle korkotuen päättyessä korkoriskin.
Samanaikaisesti omistajayhteisöjen velkaantuminen lisääntyy,
mikä puolestaan aiheuttaa taseriskin. Lisäksi
on huomattava, että taloyhtiöissä alkaa
noin 20 vuoden kuluttua rakentamisesta korjaustarve. Jos lainapääomaa
on runsaasti jäljellä, talon vakuusarvo ei riitä uuden
lainan ottamiseen. Lyhennysjärjestelmän takapainotteisuudesta
aiheutuu siten myös korjausriski, mikä vaarantaa
elinkaariajattelun toteuttamisen. Lainanlyhennysten takapainotteisuus
johtaa myös voimakkaaseen vuokrankorotuspaineeseen korkotukiajan
päätyttyä, jolloin tavoite vuokratason
kohtuullisena pysymisestä ei myöskään
toteudu.
Saamansa selvityksen perusteella valiokunta on päätynyt
käsitykseen, että korkotukiasuntojen rakentaminen
vaarantuu, jos lainojen lyhennysohjelma jää liian
takapainoitteiseksi ja korkotuki liian pieneksi. Valtion täytetakauksen ulottaminen
koko laina-aikaa koskevaksi ei riitä takaamaan korkotukiasuntotuotantoa,
jos riskit muutoin ovat liian suuret.
Valiokunta pitää tärkeänä,
että Suomessa rakennetaan monipuolisesti yhteiskunnan tukemaa
asuntotuotantoa. Korkotukiasuntoja, joissa tulorajat ovat hieman
arava-asuntojen tulorajoja korkeammat, tarvitsevat esimerkiksi nuoret
ja nuoret lapsiperheet.
Valiokunta edellyttää, että valtioneuvoston asetuksessa
korkotuki ja korkotukilainan lyhennysohjelma säädetään
sellaisiksi, etteivät tuotantoon liittyvät riskit
estä rakentamista. Valiokunnalle toimitetuista asetusluonnoksista
jälkimmäistä on korjattu pitkälle
riskejä pienentävään suuntaan.
Tämän jälkeen valiokunnalle on toimitettu
vielä uusi ympäristöministeriön
ehdotus korkotukiasetuksen lainaehdoiksi (16.5.2001), jossa korkotukilainojen
lyhennysohjelma esitetään otettavaksi asetukseen
rakennuttajien esittämällä tavalla. Valiokunta
katsoo, että muistio muodostaa hyvän pohjan asetuksen valmistelulle.
Valiokunta esittää, että eduskunta hyväksyy
korkotukilainojen ehdoista lausuman (Valiokunnan lausumaehdotus
1).
Asetusta valmisteltaessa tulee vielä harkita joustomahdollisuutta
lainan lyhennysohjelmaan, jos lainanantaja ja lainansaaja siitä sopivat
ja viranomainen tämän sopimuksen hyväksyy.
Muita huomioita
Vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta
annetun lakiehdotuksen 4 §:n 2 momentin mukaan korkotukilainaksi
voidaan hyväksyä vain asuntolaina, jota koskeva
sopimus on kilpailutettu.
Ympäristövaliokunta pitää lainojen
kilpailuttamista perusteltuna. Valiokunta kuitenkin katsoo, ettei
jokaisen lainan kilpailuttaminen erikseen ole järkevää.
Lakia olisi tulkittava niin, että kilpailuttamisella tarkoitetaan
yleishyödyllisten yhteisöjen ja yritysten käyttämää menettelyä, jossa
kokonaisrahoitus kilpailutetaan esimerkiksi kerran vuodessa. Ympäristöministeriön
tulee tarvittaessa antaa tulkinnasta tarkempia ohjeita tai säännöksiä ministeriön
asetuksella.
Perustelujen mukaan hallituksen tarkoituksena on selvittää,
miten osaomistusasuntojärjestelmää voidaan
kehittää tarkoituksenmukaisella tavalla siten,
että uusi järjestelmä on otettavissa käyttöön
samaan aikaan kuin nyt käsiteltävänä olevat
lait tulevat voimaan. Valiokunta korostaa perustelujen mainintaa
ja kiirehtii asiaa koske-vien selvitysten tekemistä.
Seuranta
Valiokunta pitää erittäin tärkeänä,
että hallitus seuraa nyt hyväksyttävän
lainsäädännön toimivuutta ja
ryhtyy tarvittaessa toimenpiteisiin lainsäädännön
kehittämiseksi. Valiokunta ehdottaa eduskunnan hyväksyttäväksi
lausumaehdotuksen myös seurannasta (Valiokunnan lausumaehdotus
2).
Valiokunnan uusi lakiehdotus
Uudella vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotukea
koskevalla lailla ehdotetaan kumottavaksi voimassa olevat lait vuokra-asuntojen
korkotuesta (867/1980) ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta
(1205/1993). Valiokunnan huomiota on tämän
johdosta kiinnitetty indeksiehdon käytön rajoittamista
koskevan lain (1195/2000) 3 §:n 3 momenttiin,
jossa viitataan kumottavaksi ehdotettuihin lakeihin. Kun indeksiehdon
käytön rajoittamista koskeva laki on voimassa
vuoden 2003 loppuun saakka, olisi 3 §:n 3 momentin viittaussäännökseen
tarpeen lisätä viittaus myös uuteen lakiin.
Edellä olevan perusteella valiokunta ehdottaa, että tässä yhteydessä muutetaan
myös indeksiehdon käytön rajoittamista
koskevan lain 3 §:n 3 momenttia niin, että siinä viitataan
uuteen vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotukea
koskevaan lakiin (Valiokunnan uusi lakiehdotus).