Motivering
Genom de föreslagna ändringarna i jordlegolagen
() förlängs
maximitiden för legoavtal enligt 4 kap. i lagen och avtalsfriheten
utvidgas. En bebyggd brukningsdel ska kunna arrenderas i högst
25 år och jord för lantbruksändamål
i högst 20 år. Regleringen av ett jordlegoavtals
upphörande kompletteras och justeras. Dessutom föreslås
vissa bestämmelser i jordlegolagen bli upphävda
eftersom de inte längre behövs.
Med hänvisning till propositionen och övrig utredning
anser utskottet att propositionen är behövlig
och motiverad. Utskottet tillstyrker lagförslagen utan ändringar
med följande anmärkningar.
Den förlängda maximitiden för legoavtal
enligt 4 kap. i jordlegolagen och den utvidgade avtalsfriheten
Den längsta tid som legoavtal enligt 4 kap. får gälla
förlängs med tio år. De maximala tiderna enligt
den gällande lagen har ansetts vara för korta
t.ex. för stora investeringar. Jord- och skogsbruksutskottet
påpekar särskilt i sitt utlåtande att
korta avtalstider gör det svårt att utöva näring
långsiktigt och innebär inget incitament att se
till att åkern förblir odlingsbar. Utskottet anser
att maximitiderna behöver förlängas.
Genom den föreslagna ändringen utvidgas avtalsfriheten,
och på så vis förbättras legotagarnas möjligheter
att bedriva långsiktigare näringsverksamhet. Avsikten är
också att se till att jordlegolagen inte innehåller
onödiga hinder för beviljande av vissa jordbruksstöd.
När de längsta legotiderna för avtal
enligt 4 kap. ska förlängas ökar
behovet av att i dessa avtal kunna avtala om grunderna för
avtalets upphörande. Därför är
det motiverat att det i jordlegoavtalen i fråga enligt
4 § i lagförslaget blir möjligt att komma överens
om att en avtalspart får säga upp eller häva
avtalet också på någon annan grund än
de grunder som anges i jordlegolagen. Om parterna vill kan de alltså skriva in
individuella villkor för uppsägning eller hävning
för att t.ex. bereda sig på att omständigheterna
förändras under legoförhållandet.
Om en lantbruksproducent till exempel arrenderar åkermark
för att på legoområdet odla en viss gröda, kommer
bestämmelserna i jordlegolagen inte i fortsättningen
att hindra parterna från att avtala om att legotagaren
har rätt att säga upp legoavtalet i händelse
av att förädlingen av eller marknadsläget
för produkterna väsentligt försvåras. Avtalsvillkoret
kan också gälla t.ex. förändringar
i omständigheter som gäller legotagaren personligen.
Lagutskottet anser att den föreslagna lagstiftningen är
motiverad och menar att det inte finns någon orsak att
lagstifta om legotagarens rätt att säga upp ett
legoavtal om åkermark på grund av förändrade
omständigheter. Arrendering av åkermark omfattas
i stor utsträckning av avtalsfriheten. Legotagaren har
stor nytta av ett långvarigt avtal eftersom det garanterar
att legoområdet finns att använda under den avtalade
tiden mot ett visst arrende. Visserligen finns det i likhet med
annan näringsverksamhet en risk för att verksamheten
av någon orsak blir olönsam under tiden för
legoförhållandet. Genom den ovannämnda ändringen
i 4 § får legotagaren betydligt bättre
möjligheter att förbereda sig för eventuella
förändrade omständigheter.
Med tanke på oskäliga situationer innehåller 20
c § i lagförslaget en bestämmelse om
att legotagaren hos domstol får söka tillstånd
att säga upp ett tidsbestämt legoavtal eller överlåta
det till någon annan, om det i legotagarens personliga
förhållanden har skett sådana förändringar som
gör att det vore uppenbart oskäligt för
legotagaren att legoförhållandet fortsätter
till utgången av den avtalade tiden. Däremot finns
det skäl att jämka legoavtalet enligt 4 § 2
mom. om avtalsvillkoren har blivit oskäliga t.ex. därför
att förutsättningarna för att utöva
jordbruksnäring på legoområdet över
lag har försämrats så att verksamheten
inte längre är lönsam.
Överlåtelse av legoavtal om åkermark
Enligt 58 § 1 mom. i jordlegolagen får legotagaren
inte utan legogivarens tillstånd överlåta
legorätten till någon annan, om inte legogivaren
i legokontraktet lämnat sitt samtycke till det. Enligt
propositionen ska bestämmelsen inte ändras.
Bestämmelsen följer den generella obligationsrättsliga
regeln att en arrenderätt inte får överlåtas
till någon annan utan arrendatorns samtycke, om inte något
annat föreskrivs. Tanken är att det ligger i arrendatorns
intresse vem som använder och sköter den arrenderade
egendomen. En annan utgångspunkt är att en legotagare
som arrenderar åkermark inte har samma behov av att använda
legorätten som säkerhet än om legoavtalet
gäller ett område där legotagaren tänker
bygga ett bostadshus.
Den gällande jordlegolagens 58 § 1 mom. gör det
möjligt både att redan när ett legoavtal
om åkermark ingås komma överens om att
avtalet får överlåtas till någon
annan och att senare överlåta avtalet med separat
tillstånd av legogivaren. Nya 20 c § i propositionen
gör det dessutom möjligt för legotagaren
att på de villkor som närmare bestäms
i paragrafen få tillstånd av en domstol att överlåta
legoavtalet till någon annan. Utskottet anser att regleringen är
lämplig och ser ingen orsak att ändra 58 § i
lagen.
Ett jordlegoavtals upphörande
Den gällande regleringen av ett jordlegoavtals upphörande
har visat sig vara bristfällig i synnerhet till den del
det är fråga om legotagarens rätt att
avsluta legoavtalet på grund av avtalsbrott från
legogivarens sida. I rättslitteraturen har det av hävd
ansetts att legotagaren har rätt att häva ett
jordlegoavtal på grund av att legogivaren i väsentlig
grad har brutit mot avtalet, till exempel när legogivaren
helt försummar att överlåta besittningen
av legoområdet till legotagaren. Någon sådan
reglering ingår dock inte i den gällande jordlegolagen,
vilket kan anses vara problematiskt med tanke på ett tydligt
rättsläge och legotagarnas rättsskydd.
Därför ser utskottet det som en viktig ändring att
lagen kompletteras med övergripande bestämmelser
om legotagarens rätt att häva ett legoavtal på grund
av avtalsbrott från legogivarens sida. Som omständigheter
som berättigar till hävning av legoavtalet föreslås
bland annat att legogivaren försummar att överlåta
legoområdet till legotagaren vid avtalad tidpunkt eller att
legoområdet vid överlåtelsetidpunkten
inte är i det skick som avtalats. Den faktor som ligger till
grund för hävningen bör enligt de allmänna avtalsrättsliga
principerna ha väsentlig betydelse för legotagaren.
Dessutom justeras vissa bestämmelser om legogivarens rätt
att avsluta ett legoavtal på grund av avtalsbrott från
legotagarens sida.
Avslutande av ett legoavtal och konkursboets ansvar om legotagaren
försätts i konkurs
Bestämmelserna i 19 § i jordlegolagen om att
avsluta ett legoavtal om legotagaren går i konkurs föreslås
bli totalreviderade. Legogivarens rätt att avsluta legoavtalet
på grundval av konkurs ska inte längre vara beroende
av om legotagaren enligt legoavtalet får överlåta
legorätten till en annan legotagare utan att höra
legogivaren. Konkursboet ska ansvara för att förpliktelserna
enligt legoavtalet fullgörs efter det att konkursen har
börjat bara om boet meddelar att det åtar sig ansvaret
för förpliktelserna eller om det använder
legoområdet. Den föreslagna regleringen motsvarar
49 § i lagen om hyra av bostadslägenhet ()
och 39 § i lagen om hyra av affärslokal ()
och de konkursrättsliga principer som framgår
av 3 kap. 8 § i konkurslagen ().
I motiven till 19 § 3 mom. (s. 9/I) noteras
det i korthet att som användning av legoområdet
betraktas till exempel att konkursboet fortsätter med affärsverksamhet
på en industrifastighet eller på legoområdet
förvarar egendom som tillhör konkursboet. Som
användning av legoområdet enligt 3 mom. kan man
i regel också betrakta t.ex. att en byggnad, konstruktion
eller anläggning som hör till konkursboet finns
på legoområdet, påpekar utskottet. I
sådana fall krävs det alltså inte nödvändigtvis
att legoområdet används aktivt för att
konkursboet ska ha ansvar för förpliktelserna
enligt legoavtalet. För att ansvaret ska uppkomma räcker
det att konkursboet de facto drar nytta av att i sin besittning
ha det markområde som behövs för byggnaden
som tillhör boet. Konkursboets ansvar för att
förpliktelserna på grund av legoavtalet fullgörs
kan då upphöra t.ex. när boet har överlåtit
legorätten eller när byggnaden, konstruktionen
eller anläggningen på legoområdet har
flyttats eller rivits.