Regeringens proposition

Enligt 1 kap. 2 § i lagen om bostadsaktiebolag, nedan BostABL, är ett bostadsaktiebolag är ett aktiebolag som enligt bolagsordningen har till syfte att äga och besitta minst en sådan byggnad eller del av en byggnad i vilken mer än hälften av lägenhetens eller lägenheternas sammanlagda golvyta enligt bolagsordningen upptas av bostadslägenheter i aktieägarnas besittning. Varje aktie medför ensam för sig eller tillsammans med andra aktier rätt att besitta en lägenhet som anges i bolagsordningen eller något annat utrymme. 

Ett ömsesidigt fastighetsaktiebolag ett sådant annat aktiebolag (än ett ovan avsett bostadsaktiebolag) som enligt bolagsordningen har till syfte att äga och besitta minst en byggnad eller del av byggnad och i vilket varje aktie ensam för sig eller tillsammans med andra aktier medför rätt att besitta en i bolagsordningen angiven lägenhet eller något annat utrymme (BostABL 28 kap. 2 §). Utgångspunkten är att bestämmelserna i BostABL tillämpas också på ömsesidiga fastighetsaktiebolag. I bolagets bolagsordning är det dock möjligt att ange att bestämmelserna i BostABL inte tillämpas på bolaget eller att de tillämpas endast delvis. Det som anges nedan gäller således i princip också ömsesidiga fastighetsaktiebolag, om inte något annat följer av bolagets bolagsordning. 

Utfärdande av aktiebrev. För en aktiegrupp som berättigar till besittning av en aktielägenhet utfärdas ett aktiebrev för aktieägaren. Aktiebreven ska tryckas på ett tryckeri som har utrustning som lämpar sig för säkerhetstryckning och ett sådant säkerhetssystem som förhindrar tryckning av två eller flera aktiebrev ur en och samma aktiegrupp. Finansministeriet fattar på ansökan beslut om godkännande av ett tryckeri för tryckning av bostadsaktiebolags aktiebrev (BostABL 2 kap. 6 §). 

Vid bildandet av ett bolag får aktiebrev utfärdas efter att bolaget har registrerats i handelsregistret. Vid emission av nya aktier får aktiebrev utfärdas då aktierna har registrerats (BostABL 2 kap. 6 § 2 mom.) Vid fusion och delning får behövliga aktiebrev för det övertagande bostadsaktiebolaget utfärdas då de nya aktier som ges som fusions- eller delningsvederlag och det eventuella bolag som bildas vid fusionen eller delningen har registrerats. Utöver aktiebrev för nya aktier ska styrelsen utfärda aktiebrev som motsvarar de nya förhållandena då en aktiegrupp ändras på grund av att en lägenhet delas eller utvidgas eller lägenheter sammanslås, eller på grund av någon annan åtgärd. Samtidigt ska det tidigare aktiebrevet makuleras. Aktiebrev får utfärdas endast till aktieägare som är införda i aktieboken (BostABL 2 kap. 6 § 2 mom.). 

Ett aktiebrev kan ställas endast till en viss person. Aktiebrevet ska innehålla uppgifter om bolagets firma samt företags- och organisationsnummer, aktiernas ordningsnummer eller antalet aktier och aktiebrevets ordningsnummer, den aktielägenhet som aktiegruppen medför besittningsrätt till, en eventuell inlösenklausul som ingår i bolagsordningen samt uppgifter som enligt bestämmelser någon annanstans i lag ska antecknas på aktiebrevet. Aktiebrevet ska dateras och undertecknas av ett beslutfört antal styrelseledamöter (BostABL 2 kap. 7 §). 

Aktiebrev vid omsättningen av bostadsaktier och användningen av dem som säkerhet. En aktie i ett bolagsaktiebolag får i princip överföras utan begränsningar bl.a. genom köp, byte, gåva, arv, avvittring eller testamente. Överföringen av aktier får begränsas på ett sätt som är giltigt i bolagsrättsligt avseende endast genom en inlösenklausul i bolagsordningen (BostABL 1 kap. 8 §). Förutom de inlösenklausuler som avses i den gällande lagen har man under de tidigare aktiebolagslagarnas giltighetstid kunnat registrera sådana klausuler om begränsning av omsättningen (bl.a. samtyckes- och förköpsklausuler) som avviker från den gällande lagen men som fortfarande blir tillämpliga. Det finns inga särskilda formkrav för överlåtelse av bostadsaktier, men överföring av äganderätten t.ex. genom testamente, avvittring eller inlösen, eller genom en fusion som berör ägarsammanslutningen, förutsätter att bestämmelserna i vissa speciallagar iakttas. 

På överlåtelse och pantsättning av aktiebrev tillämpas de bestämmelser om löpande skuldebrev som ingår i lagen om skuldebrev, med stöd av vilka besittningen av ett aktiebrev ger rättsverkningar i förhållande till utomstående (BostABL 2 kap. 11 § och SkbrL 13, 14 och 22 §). En förvärvare av aktier har rätt att betrakta överlåtaren som berättigad att bestämma över aktierna, om överlåtaren har aktiebrevet i sin besittning och har antecknats som ägare i aktieboken. Att överlåtaren har antecknats i aktieboken kan påvisas antingen genom en anteckning på aktiebrevet eller genom ett disponentintyg. Också en överlåtare som inte har införts i aktieboken men som har aktiebrevet i sin besittning kan förmodas ha rätt att bestämma över aktierna, om han eller hon till stöd för sin rätt kan åberopa sammanhängande överlåtelser börjande med den aktieägare som sist antecknats i aktieboken och fortgående till honom eller henne själv (SkbrL 13 kap. 2 § och RP 24/2009 rd, s. 72). Vid överlåtelsen av aktier tryggas förvärvarens ställning i förhållande till överlåtarens borgenärer och andra utomstående genom att han eller hon får aktiebrevet i sin besittning. För att en pantsättning av ett aktiebrev ska vara bindande gentemot utomstående förutsätts det likaså att aktiebrevet överlåts i panttagarens besittning. 

Utövning av aktieägarens rättigheter och införande av förvärv i aktieboken. Besittningen av bostadsaktier är av betydelse förutom för tredjemansskyddet vid omsättningen av aktier och användningen av dem som säkerhet också vid utövningen av aktieägarens rättigheter. Enligt huvudregeln i lagen om bostadsaktiebolag har förvärvaren av en aktie rätt att utöva de rättigheter som en aktieägare har i bolaget efter att ha införts i den aktiebok som förs av bolagets styrelse eller hos bolaget har anmält sitt förvärv av aktier i bolaget och tillförlitligt redogjort för detta. Den nya ägaren har dock alltid besittningsrätt till lägenheten från det att bolaget har underrättats om ägarens innehav för uttag av bolagsvederlaget (BostABL 2 kap. 2 § 1–2 mom.). 

För att en överlåtelse av äganderätten ska kunna införas i aktieboken förutsätts det att förvärvaren underrättar bolaget om sin äganderätt och lägger fram en tillförlitlig utredning om saken. En tillförlitlig utredning om förvärvet omfattar ett sådant köpebrev eller överlåtelsebrev gällande aktierna av vilket äganderättens övergång framgår. Förvärvaren ska dessutom visa att denne har aktiebrevet i sin besittning och att det är försett med de anteckningar om överlåtelsen som behövs för införande i aktieboken. Innan anteckningen om överlåtelse av äganderätten införs i aktieboken ska förvärvaren dessutom lägga fram en utredning om att överlåtelseskatten är betald eller om skattefrihet för köpare av första bostad, ifall det är fråga om ett förvärv mot vederlag. En tillförlitlig utredning angående det överlåtelsebrev som visar att äganderätten har överförts och angående besittningen av aktiebrevet ger dock förvärvaren rätt att utöva ägarrättigheter trots att förvärvet inte har införts i aktieboken. Lagen om bostadsaktiebolag innehåller inte bestämmelser om aktieägarens skyldighet att anmäla sitt förvärv för att införas i aktieboken. 

Vid införandet av ett förvärv i aktieboken ska man ta hänsyn till de begränsningar av förfoganderätten som anges i äktenskapslagen (234/1929), nedan ÄL, och lagen om registrerat partnerskap (950/2001), nedan LRP, och som begränsar makarnas rätt att bestämma över en aktielägenhet som är avsedd att enbart eller huvudsakligen användas som makarnas gemensamma hem (ÄL 39 § och LRP 8 § 1 mom.). 

Om den senaste överlåtelsen av en aktie har antecknats in blanco på aktiebrevet, ska den nya ägarens namn skrivas in i aktiebrevet innan det antecknas i aktieboken att äganderätten har övergått. På aktiebrevet ska det samtidigt antecknas ett intyg om införandet i aktieboken samt datum då detta skett (BostABL 2 kap. 13 § 3 mom.). 

Om en aktie är föremål för lösningsrätt enligt bolagsordningen, får anteckningen om äganderättens övergång inte införas i aktieboken förrän det har blivit klart att lösningsrätten inte utnyttjas. Om överföringen av äganderätten till en aktie begränsas enligt någon annan lag, får anteckningen inte göras förrän det har blivit klart att äganderätten har övergått. 

Förandet av aktieboken och dess offentlighet. Styrelsen ska föra en aktiebok över bolagets aktier, som ska innehålla anteckningar om samtliga aktier i aktiegrupper och nummerföljd, vilken aktielägenhet varje aktiegrupp medför besittningsrätt till, dagen då ett aktiebrev har utfärdats, aktieägarens identifierings- och kontaktuppgifter, uppgifter som enligt bestämmelser någon annanstans i lag ska antecknas i aktieboken samt uppgifter om de begränsningar som besittningsrätten till en lägenhet är underkastad enligt någon annan lag, om det särskilt krävs att de antecknas. Aktieboken ska upprättas utan dröjsmål efter det att bolaget har bildats, och den ska föras på ett tillförlitligt sätt (BostABL 2 kap. 12 §). Även om styrelsen bär ansvaret för upprätthållandet av aktieboken, är det i praktiken ofta disponenten som sköter de uppgifter som hänför sig till förandet av aktieboken. Aktiebokens uppgifter om tidigare aktieägare ska förvaras på ett tillförlitligt sätt i tio år från det att den nya ägaren har införts i aktieboken (BostABL 2 kap. 14 §). Efter den nämnda tidsfristen får uppgifter om tidigare ägare förvaras, användas eller i övrigt behandlas endast för vetenskaplig forskning, bolagets historik eller statistikföring. 

Var och en har rätt att mot ersättande av bolagets kostnader få kopior av aktieboken eller en del av den. Därutöver har aktieägarna, tidigare aktieägare och andra som visar att deras rättigheter kräver det rätt att ta del av uppgifter i aktieboken om tidigare aktieägare och att få kopior av uppgifterna. Uppgifter om fysiska personers adress och födelsedatum som införts i aktieboken får dock ges ut endast till aktieägare eller till dem som visar att deras rättigheter kräver det. Utlämnandet av uppgifter om aktieägare som har införts i aktieboken kan dessutom inskränkas av en sådan begränsning av utlämnandet av uppgifter (s.k. spärrmarkering) som avses i 36 § i lagen om befolkningsdatasystemet och Befolkningsregistercentralens certifikattjänster (661/2009), varvid uppgifterna får ges ut endast till myndigheter och till sådana aktieägare eller andra som visar att deras rättigheter kräver det. 

Disponentintyg. Disponenten ska på begäran ge ett disponentintyg över en aktielägenhet. Om bolaget inte har en disponent är styrelsens ordförande skyldig att ge intyget (BostABL 7 kap. 27 §). Disponentintygets minimiinnehåll anges i lagen. Närmare bestämmelser om disponentintygets innehåll finns i statsrådets förordning om grunderna för mätning av aktielägenheters ytor och om disponentintyg (365/2010). Disponentintyg ska ges till aktieägare, till förmedlingsrörelser som har ett gällande uppdrag och till panttagare. Förmedlingsrörelser och kreditinstitut har inte någon egentlig lagstadgad skyldighet att skaffa ett disponentintyg. Inhämtandet av ett disponentintyg har dock befäst sin ställning som ett sätt att i enlighet med god förmedlingssed visa att de uppgifter som ges vid marknadsföringen av bostadsaktier är korrekta. Det är också för panthavarens del fråga om ett intyg med uppgifter om den ekonomiska helhet som omfattar bolaget och dess egendom samt de förpliktelser som hänför sig till aktielägenheten och aktieägaren, vilka utgör grund för bestämningen av värdet på aktierna och den aktielägenhet som aktierna berättigar till besittning av. Årligen utfärdas ca 200 000 disponentintyg. För intyget får det tas ut en skälig avgift som styrelsen godkänner (BostABL 7 kap. 27 § 3 mom.). Avgiften fastställs av bolagets styrelse tillsammans med disponenten. Undersökningen Isännöintipalkkiot 2017 (KTI Kiinteistötieto Oy) som Suomen Kiinteistöliitto ry beställt visar att medianpriset på ett disponentintyg som utfärdas av en disponent är 100 euro. 

Lagen om bostadsköp tillämpas enligt dess 1 kap. 1 § 1 mom. på köp av bostadsaktier och andra sådana andelar i en sammanslutning som ger rätt att besitta en bostadslägenhet samt på skydd av köparens rättsliga och ekonomiska ställning under byggnadsfasen. Lagens 2 kap. gäller köparens skydd under byggnadsfasen. Med byggnadsfasen avses enligt 2 kap. 5 § perioden innan en bostadssammanslutnings nya byggnad eller de nya bostadslägenheter som senare byggs till för sammanslutningen är färdiga. Byggnadsfasen avslutas när byggnadstillsynsmyndigheten har godkänt byggnaden eller byggnaderna för användning och en styrelse har valts för bostadsaktiebolaget. Då det är fråga om en tillbyggnad avslutas byggnadsfasen när de nya bostadslägenheterna har godkänts för användning. 

Det så kallade RS-systemet, som ursprungligen utarbetats av kreditinstituten, hör samman med bestämmelserna i 2 kap. i lagen om bostadsköp. Systemets kärna utgörs av stiftande delägares skyldighet att ställa säkerheter för det fall att byggherren går i konkurs eller det sker eventuella fel i samband med byggandet. Säkerheterna och byggprojektets skyddsdokument ska deponeras hos det kreditinstitut som finansierar byggprojektet eller, om ett sådant inte finns, hos regionförvaltningsverket. I det nämnda kapitlets 6 § bestäms det att den som förvarar skyddsdokumenten ska låta trycka aktiebreven på ett tryckeri som har godkänts för detta samt förvara dem. Detta utgör ett skydd för aktieägarna och panthavarna. Panthavaren ska ges ett intyg över att aktiebreven är i förvar. Skyddsdokumentens förvarare överlåter med säljarens samtycke aktiebrevet till köparen eller panthavaren då köparen har uppfyllt sina förpliktelser enligt köpavtalet. I 2 kap. 7 § anges det att skyddsdokumentens förvarare har rätt att ta ut ett arvode för tryckningen och förvaringen av aktiebrev. 

I 4 kap. i lagen om bostadsköp finns bestämmelser om köp av en ny bostad. Enligt bestämmelserna i detta kapitel har överlåtelsen av ett aktiebrev vissa verkningar med avseende på köparens skyldigheter och säljarens rättigheter. När det gäller andra objekt än sådana som omfattas av RS-regleringen ska säljaren enligt 4 kap. 4 § 3 mom. överlämna aktiebrevet till köparen samtidigt som besittningen av bostaden överlåts, om inte något annat har avtalats. Denna bestämmelse tillämpas i sådana fall där en stiftande delägare säljer en aktielägenhet som första gången tas i bruk efter att byggnadsfasen avslutats. Uppkomsten av betalningsskyldighet för köparen är enligt 4 kap. 29 § anknuten förutom till överlåtelsen av bostadens besittning även till överlåtelsen av aktiebrevet. Denna bestämmelse är emellertid dispositiv, och parterna kan avtala om något annat. Efter att bostadens besittning eller aktiebrevet har överlåtits till köparen får säljaren dock inte längre häva köpet på grund av köparens dröjsmål med betalningen (4 kap. 34 §). 

I 6 kap. i lagen om bostadsköp regleras köp av en begagnad bostad. Enligt 6 kap. 4 § ska bostadens besittning och aktiebrevet överlåtas till köparen vid den avtalade tidpunkten. Aktiebrevet ska överlåtas samtidigt som bostadens besittning överlåts, om inte något annat avtalas. 

I 12 kap. i lagen om bostadsaktiebolag finns bestämmelser om bildandet av bostadsaktiebolag och om den därmed anknutna registreringsskyldigheten samt om registreringens rättsverkningar. På själva registreringen tillämpas handelsregisterlagen (129/1979), och när det gäller innehållet i grundanmälan särskilt dess 9 §. Handelsregistret förs av Patent- och registerstyrelsen, som i egenskap av personuppgiftsansvarig också svarar för registrets informationsinnehåll. Anmälningsförfarandet och tilldelandet av företags- och organisationsnummer regleras i företags- och organisationsdatalagen (244/2001). För närvarande får bolagets grundanmälan göras i pappersform. Också en anmälan om ändring av bolagsordningen får i princip göras antingen på en pappersblankett eller på webben i Patent- och registerstyrelsens och Skatteförvaltningens FODS-tjänst. 

I Sverige grundar sig rätten att besitta en bostad i regel på en bostadsrätt i en boendesammanslutning som har formen av ett andelslag (se t.ex. ”Bostadsrättsregister - några modeller för registrering av bostadsrätter”, Departmentsserien, DS 2007:12, s. 19, ”Stärkt ställning för hyresgäster”, betänkande av hyresgästutredningen, SOU 2017:33, s. 80). De utredningar som berör boendet visar att det finns ca 25 000 registrerade bostadsrättsföreningar i Sverige, som omfattar sammanlagt ca en miljon bostadsrättslägenheter. Bestämmelser om bostadsrätter och bostadsrättsföreningar finns i bostadsrättslagen från år 1991 (1991:614). Det är fråga om en särskild typ av rättighet, som kan sägas vara en mellanform mellan hyresboende och ägarboende. Även om många bostadsrättsinnehavare uppfattar att de har köpt en bostad då de blir innehavare av en bostadsrätt, är det dock fråga om sådan nyttjanderätt som avses i bostadsrättslagen. 

I Sverige har det förts en samhällsdebatt om frågor som berör ändamålsenligheten av det omfattande men splittrade systemet med bostadsrätter och medlemskap i bostadsrättsföreningar. Det har blivit allt mer uppenbart att det behövs ett centraliserat bostadsrättsregister för registrering av bostadsrätter och för de behov som hänför sig till omsättningen. Behovet av att inrätta ett centraliserat register uppmärksammades redan år 1998 i delbetänkandet om ett bostadsrättsregister (SOU 1998:80, s. 16–17). Betänkandet innehöll också ett förslag till en ny lag om ett bostadsrättsregister, där det föreslogs att registret ska föras av Lantmäteriet. Förslaget ledde inte då till några lagändringar, men bostadsrättslagen har ända fram till dagsläget ständigt varit föremål för olika utredningar och ändringar (SOU 2017:31, s. 80). Enligt den utredning som genomfördes år 2007 (DS 2007:12) utgår man från att det ska inrättas ett centraliserat offentligt register (DS 2007:12, s. 23). Detta skulle samtidigt skapa förutsättningar för ett heltäckande register för registrering av panträtter. För närvarande är det i och för sig möjligt att pantsätta bostadsrätter, och detta görs också i stor utsträckning. I praktiken görs en anteckning om panträtten med stöd av en anmälan i bostadsrättsföreningens lägenhetsförteckning. 

En bostadslägenhet som bildats till en fastighet kan i princip registreras som fastighet i fastighetsregistret. Detta sker dock i regel inte, trots att sådana ägarlägenhetsfastigheter som avses i 1 kap. 1 a § i den svenska jordabalken (1970:994) enligt det tillägg som gjorts till jordabalken år 2009 betraktas som fastigheter. Vid förvärv av sådana ska lagfart sökas, liksom vid andra fastighetsförvärv. Efter den ändring som gjordes i den svenska jordabalken vid ingången av år 2009 har det varit möjligt att registrera en sådan ägarlägenhet som avses i lagen som fastighet i fastighetsregistret. Bildandet av en tredimensionell fastighet som omfattar en ägarlägenhet sker genom en fastighetsbildningsförrättning som förrättas av en myndighet. Då fastigheten har bildats ska ägaren i normal ordning söka lagfart för sin fastighet. Då ägarlägenhetsfastigheten behövs som säkerhet kan den pantsättas på samma sätt som andra fastigheter. Ägaren ska söka inteckning hos inskrivningsmyndigheten, dvs. Lantmäteriet. 

Förutsättningarna för bildandet av en ägarlägenhetsfastighet anges i lag, vilket i princip innebär att en sådan ägarlägenhet som avses i lag inte kan bildas av vilket tredimensionellt utrymme som helst. Införandet av en ny boendeform i form av ägarlägenheter motiverades med att syftet var att öka mångfalden av boendeformer för flerbostadshus (SOU 2014:33, s. 116). I praktiken har dock den boendeform som baserar sig på bostadsrätter åtminstone tills vidare bevarat sin dominerande ställning. En utredning gällande ägarbostäder visade att denna boendeform fortfarande utgjorde 37 % av samtliga boendeformer. 

I Sverige strävar Lantmäteriet, på samma sätt som man gör i Norge, efter att främja användningen av den E-ansökan som är avsedd särskilt för yrkesanvändare. Yrkesanvändare får, om de så önskar, ta i bruk den avgiftsfria tjänsten genom att avtala om det med inskrivningsmyndigheten. Genom att ta i bruk tjänsten får de tillgång till uppgifter som behövs för en korrekt registreringsansökan och som ingår också i andra register, exempelvis uppgifter om civilståndet för parterna i ett köp (www.lantmateriet.se, webbplats). 

Sedan år 2006 har man i Norge varit tvungen att ansöka om lagfart (tingslysing) på andelar i en bostadsrättssammanslutning (rettighet i andelar i borettslag). Saken regleras i lagen om bostadsrättssammanslutningar (Lov om burettslag 2003-06-06-39), vars 6 kap. innehåller bestämmelser om registrering av bostadsrätter (tinglysing). Bostadsrättsinnehavarens ägande grundar sig på ett samäganderättsförhållande som omfattar både byggnader och mark. Bostadsrätten registreras i ”grundboken” (grunnbok), där också de ägarbyten som berör fastigheten registreras. På registreringarna tillämpas lagfartslagen (lov om tinglysing 1935-06-07-2), som i samband med att lagen om bostadsrättssammanslutningar trädde i kraft ändrades till den del den gäller registreringen av bostadsrätter. 

Uppgifter om pantsättning av en andel i en bostadsrättssammanslutning antecknas i samma ”grundbok”. Pantsättning regleras i pantlagen (Lov om pant 1980-02-08-2). Registret över bostadsrätterna och pantsättningen av dem (grunnbok) förs av Kartverket, som motsvarar Lantmäteriverket i Finland. Vid utgången av år 2016 hade enligt registermyndigheten knappt 8 500 ovan beskrivna bostadsrättssammanslutningar införts i registret, och drygt 350 000 lagfarter rörande bostäder i sammanslutningarnas ägo registrerats i registret. 

Kartverket har i april 2017 tagit i bruk en ny elektronisk registreringsmodell (e-tinglysing), med hjälp av vilken man strävar efter att i första hand förmå yrkesanvändare, såsom banker och fastighetsmäklare, att tillställa inskrivningsmyndigheten alla dokument som hänför sig till omsättning och pantsättning i elektronisk form. Då kan också inskrivningsmyndigheten behandla ärendena i elektronisk form, utan pappersdokument. (https://www.kartverket.no/eiendom/e-tinglysing/Hva-er-e-tinglysing). 

Med hjälp av det nämnda programmet kan yrkesanvändarna också direkt utarbeta elektroniska versioner av de dokument som behövs vid registreringen, såsom köpebrev och pantsättningsdokument. En köpare som behöver lån kan dessutom signera behövliga dokument i nätbanken. Målsättningen är att de registreringar som hänför sig till omsättningen då i sin helhet kan skötas i elektronisk form. 

I Danmark trädde lagen om ägarlägenheter (lov om ejerlejligheder) i kraft den 1 juli 1966. En förutsättning för att en byggnad eller de byggnader som finns på en fastighet ska kunna delas upp till ägarbostäder utgörs enligt lagen av att alla byggnader samtidigt delas upp till fristående äganderättsenheter, vilka är självständiga fastigheter. Lagen tillämpas framför allt på objekt som uppförts efter att lagen trätt i kraft, men också andra byggnader kan delas upp under de förutsättningar som anges i lagen. 

Även om de byggnader som finns på en fastighet delas upp till ägarbostäder, kan fastighetens mark dock inte delas upp, utan den direkta äganderätten hänför sig bara till bostäderna. Marken ägs av en särskild ägarboendeförening, som bostadsägarna ska höra till. I Norge däremot, där det också finns bostadsrättssammanslutningar, grundar sig bostadsrättsinnehavarnas ägande på ett samäganderättsförhållande som omfattar både byggnaderna och marken. I praktiken är dock systemen i båda länderna mycket snarlika. Ett gemensamt särdrag för både det norska och det danska systemet med ägarlägenheter utgörs av att ”bostadsrätten” i båda systemen utgör en helhet som omfattar såväl bostaden och byggnaden som marken (Se t.ex. SOU 2002:21, s. 21). 

Eftersom ägarlägenheter i Danmark jämställs med fastigheter, tillämpas lagfartslagen (Lov om tinglysning, 1.1.1928) på registreringen av rättigheter som berör dem (äganderätt och panträtt). I avvikelse från vad som är fallet i Norge, Sverige och Finland, finns det i Danmark en särskild domstol som är inskrivningsmyndighet (Tinglysningsretten). I praktiken omfattar inskrivningsmyndighetens uppgifter också i Danmark i huvudsak registrering av rättigheter som berör fast egendom, men därutöver registrerar ”tinglysningsretten” i Danmark i avsevärd omfattning också rättigheter och panträtter som berör lös egendom, t.ex. fartyg och fordon. 

I Danmark har e-tjänsterna och automatiseringen av registreringen fått den största spridningen i förhållande till jämförelseländerna. Enligt inskrivningsmyndigheten sker 75 % av behandlingen av och beslutsfattandet i ärenden som berör registreringar i elektronisk och automatiserad form. Inskrivningsmyndigheten behandlar årligen närmare 200 000 ansökningar. Trots den omfattande automatiseringen måste vissa registreringsärenden dock även framdeles behandlas manuellt i Danmark, t.ex. ärenden som berör vissa arvsfång. Tilläggsinformation om ämnet fås genom den presentation som den danska inskrivningsmyndigheten höll vid det allmänna sammanträdet för European Land Registry Association, på adressen Danish Digital Land Registration. 

I Frankrike regleras samägandet av bebyggda fastigheter i lag (Loi n° 65-557 fixant le statut de la copropriété des immeubles batîs, 10.7.1965 ). Lagen tillämpas på situationer där ägandet omfattar dels en privat andel (t.ex. en bostadslägenhet, affärslägenhet, parkeringsplats eller vinkällare) och dels en andel i odelbar egendom (t.ex. fastighetens mark, gård, gångvägar, byggnadens gemensamma delar samt konstruktioner som betjänar hela fastigheten). Lagens bestämmelser gäller särskilt samägarnas rättigheter och skyldigheter samt förvaltningen inom den förening som samägarna bildar. Lagen innehåller bestämmelser om omsättningen till den del det är fråga om anmälning av samägarens betalningsskyldigheter och andra förpliktelser i samband med överlåtelsen eller överföring av dem till förvärvaren. Förfarandet för registrering av äganderätten och andra rättigheter som riktar sig mot en bebyggd fastighet regleras i en förordning (Décret n° 55-22 portant réforme de la publicité foncière, 4.1.1955). 

Den privata andelen, dvs. lägenheten eller något annat utrymme som är avsett för privat bruk, är ägarens egendom. Samägarna svarar gemensamt för kostnaderna för underhållet och skötseln av den gemensamt förvaltade egendomen. En bebyggd fastighet förvaltas av en förening, vars verksamhet i huvuddrag motsvarar förvaltningen i ett sådant bolag som i Finland avses i lagen om bostadsaktiebolag. Föreningen har särskilda stadgar (le règlement de copropriété). Beslutanderätten utövas av samägarstämman (l’assemblée générale). Styrelsen (le conseil syndical) och den disponent (le syndic) som är underställd styrelsens övervakning svarar för verkställandet av de beslut som fattas vid samägarstämman. Disponenten tillhandahåller samägarna ett sammandrag av de tekniska och ekonomiska uppgifter som berör föreningen och den egendom som föreningen förvaltar. 

Överlåtelser sker i närvaro av en notarie, och köpebrevet är formbundet. I samband med överlåtelsen presenteras bl.a. disponentens ovan nämnda sammandrag rörande föreningen och dess egendom för köparen. Överlåtaren ska dessutom lägga fram ett intyg av disponenten, av vilket överlåtarens betalningsskyldigheter och andelar av gemensamma lån och fonder framgår. Ifall ett sådant intyg inte läggs fram, ska den notarie som fungerar som köpvittne utreda dessa frågor hos disponenten. Förvärvaren har en betänketid på tio dagar, under vilken han eller hon kan häva köpet. Efter att affären genomförts informerar notarien, säljaren eller köparen disponenten om den nya ägaren. Notarien sänder överlåtelsebrevet till den myndighet som svarar för registreringen (la publicité foncière) och som upprätthåller inskrivningsregistret (le fichier immobilier). 

Inskrivningsmyndigheten undersöker förvärvets giltighet. Registreringen har offentlighetsverkan och är förknippad med ett särskilt statligt ansvar. E-tjänsterna i anslutning till registreringen verkar begränsa sig till den informationstjänst som omfattar sådant myndighetsmaterial som finns tillgängligt på internet. Det är möjligt att beställa ägarintyg för olika syften via webben. Inskrivningsregistret omfattar förutom uppdaterade ägaruppgifter även uppgifter om servitut och inteckningar samt om fastighetens egenskaper och tidigare ägare. Tilläggsinformation om försäljning av gemensam egendom och om det förfarande som ska iakttas vid försäljningen finns tillgängligt på den franska förvaltningens officiella webbplats för offentliga tjänster Service-Public.fr. 

Bostadsägandet regleras i Tyskland i en lag som stiftats år 1951, Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (WoEigG). Ägandet baserar sig på samägande som omfattar kvotdelar av den fastighet där byggnaden är belägen, dvs. marken. Kvotdelarna av fastigheten kan vara mycket små, ofta är det fråga om tusendelar. Den byggnad som är belägen på fastigheten eller som ska byggas på den hör eller kommer att höra till fastigheten som en beståndsdel. Samägarna kan emellertid ingå avtal (Einräumungsvertrag) om att var och en av fastighetens samägare ges särskild äganderätt (Sondereigentum) till en viss bostad i byggnaden eller till ett visst utrymme som är avsett för något annat ändamål än boende (WoEigG 3 §). Då avtalet har registrerats i den fastighetsbok (Grundbuch) som motsvarar lagfarts- och inteckningsregistret i Tyskland, blir den särskilda äganderätt som tillkommer var och en av fastighetens samägare gällande (WoEigG 4 § 1 mom.). Parterna förblir dock fortsättningsvis samägare av fastigheten. Samäganderätten (Miteigentum) gäller den egentliga fastigheten och de delar av byggnaden som inte är föremål för särskilt ägande (Gemeinschaftseigentum). 

Bostäderna (och andra utrymmen som betjänar boende) i den byggnad som har byggts eller ska byggas på fastigheten kan delas upp i sådan särskild egendom som hör till vissa kalkylerade ägarandelar av grundfastigheten också redan i det skede då fastigheten tillhör bara en ägare (WoEigG 8 §). Uppdelningen görs då genom en sådan anmälan av fastighetens ägare som ska antecknas i fastighetsboken (Teilungserklärung). Uppdelningen träder i kraft då den har antecknats i fastighetsboken (WoEigG 8 § 2 mom.). 

I det skede då uppdelningen av bostäderna till särskild egendom antecknas i fastighetsboken upprättas det, både då uppdelningen sker genom avtal och då den sker genom anmälan, ett särskilt blad i fastighetsboken (Grundbuchblatt) för varje kvotdel av fastigheten, dvs. samägandeandel (Miteigentumsanteil). Till detta fogas information om den bostad som hör till kvotdelen såsom särskild egendom (WoEigG 7 § 1 mom. och 8 § 2 mom.). Därmed kommer denna bostad, tillsammans med den kvotdel som den hör samman med, att utgöra en separat registreringsenhet i fastighetsinskrivningsregistret. I detta system är den särskilda äganderätten till bostaden och äganderätten till den kvotdel som bostaden hör till oskiljaktiga (WoEigG 6 §). De kan t.ex. inte överlåtas var för sig. Detta innebär samtidigt att omsättningen av bostäder omfattas av fastighetsinskrivningssystemet och att äganderätten till en bostad betraktas som ägande av fast egendom. Vid utredningen av äganderätten kan förvärvaren stöda sig på fastighetsbokens uppgifter, som åtnjuter offentlig trovärdighet. Förvärvaren låter också registrera sitt eget förvärv i samma register. Användningen av en bostad som säkerhet sker med hjälp av sedvanliga fastighetsinteckningar, där inteckningen berör den helhet som omfattar bostaden och kvotdelen av fastigheten. 

Användningen av elektroniska metoder i samband med registreringsärenden är föremål för kontinuerlig utveckling också i Tyskland. I praktiken finns fastighetsboken i elektronisk form i alla delstater. På internet finns en informationstjänst som berör fastighetsboken (Internet-Grundbucheinsicht) också tillgänglig i samtliga delstater (se t.ex. http://www.grundbuch-portal.de/). Den webbaserade informationstjänst som berör inskrivningsregistret gäller dock tills vidare i första hand bara företagsanvändare, och dess användning är förknippad med ett särskilt tillståndsförfarande. De egentliga e-tjänsterna håller likväl på att bli allt allmännare inom fastighetsinskrivningssystemet. Enligt 135 § i den lag som berör registreringsförfarandet (Grundbuchordnung) kan varje delstats regering (die Landesregierung) genom förordning (Rechtsverornung) fastställa en tidpunkt från och med vilken ansökningar, samtycken och andra dokument som behövs vid registreringen kan tillställas delstatens inskrivningsmyndighet i elektronisk form. Elektroniska dokument godtas för närvarande i vissa delstater, medan systemen testas i vissa andra stater (se information om saken på notarieorganisationens (Bundesnotarkammer) webbplats, http://elrv.info/de/elektronischer-rechtsverkehr/rechtsgrundlagen/ElRv_Uebersicht_BL.html). 

Efter att användningen av e-tjänster genom förordning möjliggjorts i en delstat, aktualiseras också tillämpningen av de bestämmelser i lagen om registreringsförfarandet som gäller bl.a. mottagande av ett elektroniskt dokument samt bekräftelse av mottagandet (136 §) samt ett elektroniskt dokuments form och erforderlig elektronisk signatur (137 §). Delstatens regering kan också utfärda en förordning om när inskrivningsmyndigheten kan ge beslut, uppmaningar och meddelanden i elektronisk form (140 § 1 mom.). Förutsättningarna och metoderna för elektronisk delgivning regleras å sin sida i 140 § 2 mom. Delstatens justitieministerium (Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz) kan likaså genom förordning utfärda närmare bestämmelser om e-tjänsternas tekniska detaljer (141 §). 

Enligt 15 § i grundlagen hör egendomsskyddet till de grundläggande fri- och rättigheterna i Finland. Propositionen innehåller inga förslag till begränsningar av rätten att använda egendom, och inte heller förslag till några andra inskränkningar av äganderätten eller ägarens ställning. Däremot föreslås det i propositionen att registreringen av rättigheterna ska utgöra ett villkor för uppkomsten av sakrättsligt skydd och för utövningen av de rättigheter som aktieägandet medför enligt bolagslagstiftningen. Vid bedömningen av utredningen om äganderätten och vid beslutsfattandet rörande registreringen är det fråga om avgöranden som är av betydelse med avseende på egendomsskyddet och som innefattar utövning av offentlig makt. För registreringen av ägandet förs ett personregister. Dessutom behandlar inskrivningsmyndigheten även sekretessbelagda beskattningsuppgifter i anslutning till den utredning som berör betalningen av överlåtelseskatt. Enligt myndighetsmodellen sköts denna uppgift under tjänsteansvar och inom ramen för den allmänna förvaltningslagstiftningen. Överföringen av denna uppgift till någon annan än en myndighet skulle för det första kräva att det ändamålsenlighetskrav som anges i 124 § i grundlagen uppfylls och för det andra att garantierna för god förvaltning tryggas. 

Enligt myndighetsmodellen kommer Lantmäteriverket i egenskap av inskrivningsmyndighet att svara för att det register och ärendehanteringssystem som berör registreringarna fungerar samt för att registreringsbesluten och registeranteckningarna är felfria. Vid skötseln av denna uppgift omfattas Lantmäteriverket av normstyrning (lagstiftning) samt administrativ och ekonomisk styrning (målsättningar som härleds från statsbudgeten samt resultatstyrning). Lantmäteriverkets ansvar för skötseln av uppgiften omfattar administrativt ansvar (övervakning av lagenligheten) samt straffrättsligt och skadeståndsrättsligt ansvar. 

För prestationerna i anslutning till registreringsuppgiftens skötsel uttas en avgift, vars storlek enligt lagen om grunderna för avgifter till staten (150/1992) regleras närmare genom förordning. Enligt de principer som anges i 6 § i den nämnda lagen är utgångspunkten att avgiftens storlek ska motsvara beloppet av statens totalkostnader för prestationen, dvs. självkostnadsvärdet. Myndighetsmodellen innebär att aktiernas förvaring, som egentligen inte medför några kostnader för myndigheten, är avgiftsfri. För registreringsåtgärderna och informationstjänsterna uttas däremot avgifter som närmare bestäms genom förordning av statsrådet. Aktieägarna får avgiftsfritt ta del av de uppgifter som berör dem själva. 

Ansvarsfrågorna är således klargjorda i samband med myndighetsmodellen. Grunderna för bestämmandet av avgifterna är transparenta, och avgifterna är förutsebara under den tid avgiftsförordningen är gällande (1–3 år). Myndighetsmodellen möjliggör dock inte konkurrens, och prissättningen och premisserna för utvecklandet av tjänsterna bestäms inte enligt marknadsvillkor. Verksamheten är emellertid förutsebar. Myndigheten kan genom avtal säkerställa att den eller dess framtida avtalsparter har tillräckliga användarrättigheter och andra rättigheter till sådana datatekniktjänster och andra tekniska tjänster som behövs för att upprätthålla och utveckla datasystemet. Datasystemet kommer att upprätthållas och utvecklas inom ramen för den offentliga förvaltningens helhetsarkitektur, vilket garanterar att olika myndigheters tjänster är kompatibla med varandra. 

Verksamhetstillståndsmodellen kan granskas ur ekonomisk och juridisk synvinkel. Enligt förarbetena till grundlagen tillämpas dess 124 § såväl på uppgifter som sedan gammalt ankommer på myndigheterna som på sådana nya uppgifter inom förvaltningen som anförtros andra än myndigheter (RP 1/1998 rd). Vid registreringen av uppgifter om ägande och panträtter samt antecknandet av begränsningar som hänför sig till aktierna är det i grund och botten fråga om tillgodoseende av det egendomsskydd som avses i 15 § i grundlagen i den situation där aktiebreven i pappersform avskaffas.  

För att en offentlig förvaltningsuppgift ska kunna anförtros någon annan än en myndighet förutsätts det enligt den vedertagna tolkningen av 124 § i grundlagen för det första att ändamålsenlighetskravet uppfylls. Ändamålsenligheten ska bedömas förutom med beaktande av den aktuella uppgiftens karaktär, förvaltningens effektivitet och andra interna behov även med beaktande av privata personers och sammanslutningars behov (GrUU 8/2014 rd). Ifall överföringen är motiverad av ändamålsenlighetsskäl, måste man se till att de grundläggande fri- och rättigheterna, rättsskyddet och andra förutsättningar för god förvaltning tillgodoses (GrUU 62/2014 rd). De rättsliga utgångspunkterna för värdeandelssystemet har senast bedömts i grundlagsutskottets utlåtande GrUU 15/2016 rd, där systemet i fråga om sina premisser konstaterats vara förenligt med grundlagen. I grundlagsutskottets utlåtande 17/2012 rd har man särskilt granskat huruvida vissa av systemets delområden är förenliga med 124 § i grundlagen. 

När det gäller ekonomin kan det hända att statens kostnader för utvecklandet av datasystemet skulle bli lägre enligt verksamhetstillståndsmodellen än enligt den föreslagna myndighetsmodellen. Verksamhetstillståndsmodellen skulle emellertid påverka samhällsverksamheten på andra sätt, och den skulle inte kunna införas utan en heltäckande bedömning av dess nationalekonomiska och konkurrensrättsliga konsekvenser. En dylik avvägning har gjorts i samband med det gällande värdeandelssystemet, som grundar sig förutom på EU-lagstiftningen och den nationella lagstiftningen om värdeandelssystemet även på den tillståndsprövning som finansministeriet svarar för i egenskap av tillståndsmyndighet. 

En fördel med verksamhetstillståndsmodellen kunde utgöras av möjligheten att utnyttja det befintliga registreringssystemet, men vid en närmare granskning är saken dock inte så entydig. Värdepapperscentralen skulle kunna göra registreringar i värdeandelssystemet. För detta syfte behöver centralen uppgifter om aktieöverlåtelserna av parterna och av de banker som agerar på parternas vägnar. Ifall man utgår från att värdepapperscentralen och kontoförvaltarna skulle registrera förvärven och pantsättningarna, borde registreringarna enligt dagens principer kombineras med en annan registrering som innefattar information om vad som registreras. Bankerna skulle i egenskap av kreditgivare därmed tillhandahålla information om vad som registreras angående förvärven och pantsättningarna. Ifall de kreditinstitut och värdepappersföretag som är parter till värdepapperscentralen skulle svara för förvaltandet av bostadsaktierna, skulle det sannolikt krävas ändringar i deras datasystem. För kundernas del kan man anta att förvaltandet av bostadsaktier t.ex. på värdeandelskonton skulle göra det möjligt för dem att i huvudsak sköta sina ärenden via bankernas etablerade servicenät. Alla kreditinstitut som beviljar bostadskrediter är dock inte för närvarande parter till värdepapperscentralen. Dessa aktörer skulle troligtvis orsakas betydande kostnader ifall de måste etablera en anslutning till värdepapperscentralen i sina datasystem. 

Enligt den gällande värdeandelslagstiftningen är det dessutom inte möjligt att inkludera bostadsaktier i värdeandelssystemet. Ifall förvaltandet av bostadsaktier inkluderas i systemet skulle det förutsätta såväl lagstiftningsåtgärder som granskning av grunderna för verksamhetstillståndet. Med tanke på de förpliktelser och risker som hänför sig till verksamheten har värdepapperscentralen ålagts ett kapitalkrav som står i proportion till de förvaltade tillgångarna. Det är emellertid svårt att fastställa det ekonomiska värdet på bostadsaktietillgångarna utan att det utförs en grundlig marknadsundersökning och erhålls uppgifter om de egenskaper som påverkar besittningsobjektens värde. Det finns inte tillgång till samlad information om dessa faktorer. Bolånestocken uppgår till ca 100 miljarder euro, varav en del hänför sig till boende i fastigheter (Deloitte 2017: bolånestocken är ca 94,1 miljarder euro och ökar årligen med ca 17,8 miljarder euro). De kapitalkrav som värdepapperscentralen för närvarande ålagts inom värdeandelssystemet är inte tillräckliga med tanke på en dylik ändring. 

Verksamhetstillståndsmodellen skulle i praktiken innebära att en mycket stor egendomsmassa skulle inkluderas i ett system som byggts upp för en helt annorlunda marknadsmiljö. Bostadsaktier är inte föremål för aktiv handel på samma sätt som börsaktier. Fastighetsförmedlingsverksamheten grundar sig på annorlunda premisser och behov än den handel som sker inom ramen för värdeandelssystemet. Enligt en grov uppskattning görs det i allmänhet en eller två registreringar per bostadsaktie under loppet av tio år. De högre kapitalkraven och de betungande datasysteminvesteringarna samt de låga avkastningsförväntningarna skulle kunna leda till att antalet aktörer inom bostadskreditgivningen minskar och till att marknaden i ännu högre grad koncentreras till de stora aktörerna. 

Utöver grunderna för verksamhetstillståndet måste man dessutom granska det nuvarande styrningssystemet. I beviljandet av verksamhetstillstånd för bedrivande av verksamhet som värdepapperscentral och i tillsynen måste man involvera åtminstone de ministerier vars verksamhetsområde ur bolagsrättslig och bostads- och samhällspolitisk synvinkel omfattar de bostadslägenheter och andra lägenheter som besitts med stöd av aktier. 

Vid sidan av att aktiebreven i pappersform kan avskaffas och ägandet och pantsättningen av aktier registreras i elektronisk form, är det med tanke på ändamålsenlighetskravet viktigt att det i framtiden finns möjligheter att utveckla också andra datalager och tjänster som hänför sig till hanteringen av information som berör den byggda miljön. I ASREK-projektets andra fas har man för avsikt att inkludera uppgifter om besittningsgrunderna för övriga bostäder i systemet samt utarbeta en plattform som betjänar bolagens informationsskyldigheter och informationshantering, så att bostadsdatasystemet även omfattar information om besittningsobjekten. Det är ovisst i vilken mån staten inom ramen för verksamhetstillståndsmodellen skulle kunna främja utvecklandet av informationsinnehållet och tjänsterna i denna riktning. Enligt myndighetsmodellen kommer det tekniska utvecklandet av systemet att ske inom ramen för den offentliga förvaltningens helhetsarkitektur, och utvecklandet av innehållet kommer att anknytas bl.a till hanteringen av information om den byggda miljön. Möjligheterna att påverka värdepapperscentralens och bankernas datatekniska lösningar och datasystemens kompatibilitet måste för verksamhetstillståndsmodellens del granskas genom en grundlig utvärdering av den lagstiftning som berör värdeandelssystemet. 

Avslutningsvis måste man konstatera att det är svårt att göra en tillförlitlig bedömning av vilka ekonomiska konsekvenser den verksamhetstillståndsmodell som grundar sig på värdeandelssystemet skulle ha för bolagen eller kunderna. En utredning av konsekvenserna skulle kräva noggrannare information om bostadsaktiernas registreringssätt, om kontoförvaltarnas roll samt om hur många nya värdeandelskonton som skulle behövas. Det finns för närvarande ca 1,3 miljoner värdeandelskonton, varav ca 70 000 förvaltas av värdepapperscentralen. Antalet bostadsaktieägare uppgår uppskattningsvis till ca två miljoner. I samband med verksamhetstillståndsmodellen måste man också särskilt lösa frågan om huruvida aktieägaren ska stå för värdeandelskontots kostnader som en del av bolagsvederlaget eller i form av direkta avgifter som tas ut för förvaltandet av värdeandelskontot. Eftersom antalet registreringar skulle bli litet, skulle de kostnader som registreringarna orsakar värdepapperscentralen och eventuella kontoförvaltare sannolikt täckas med avgifterna för bostadsaktiernas förvaring. 

Med stöd av vad som anförts ovan kan överföringen av registreringsuppgiften till aktörer inom värdeandelssystemet således inte motiveras med det sätt på vilket uppgiften traditionellt har skötts, med bostadsaktiemarknadens karaktär eller med några andra ändamålsenlighetssynpunkter. Som den avgörande faktorn kan man slutligen betrakta det faktum att det myndighetsansvar som hänför sig till kravet på att registreringssystemet ska vara felfritt och välfungerande inte kan anförtros någon aktör utanför förvaltningen. Även om själva uppgiften med stöd av en tillbörlig bestämmelse och erforderligt verksamhetstillstånd skulle kunna anförtros någon annan än en myndighet, kan det ansvar som hänför sig till uppgiften inte läggas ut i sin helhet. Bostadsaktierna och de bostäder som aktierna berättigar till besittning av utgör ofta, på samma sätt som bostäder som besitts i fastighetsform, den förmögenhetspost som är viktigast med tanke på ägarens och dennes familjs försörjning. Det finns ingen grund för att de rättigheter som hänför sig till bostadsaktier inte skulle åtnjuta lika starkt skydd som de rättigheter som hänför sig till fast egendom. Registreringen av ägandet och pantsättningen av bostadsaktier är en offentlig förvaltningsuppgift, vars skötsel förutsätter självständiga förvaltningsbeslut i ärenden som kan ha en direkt inverkan på tillgodoseendet av det egendomsskydd som enligt 15 § i grundlagen hör till de grundläggande fri- och rättigheterna. I detta sammanhang är det alltså inte fråga om att bistå en myndighet eller om en offentlig serviceuppgift. 

Ifall registreringsuppgiften under de förutsättningar som definierats inom tolkningspraxisen för 124 § i grundlagen skulle kunna överföras med stöd av ett verksamhetstillstånd, måste staten dra försorg om heltäckande styrnings-, tillsyns- och ansvarsarrangemang. Om ett kontoförvaltarsystem skulle användas som hjälp vid registreringen, måste myndighetens styrning och tillsyn utsträckas att gälla förutom värdepappercentralen även alla andra aktörer (GrUU 8/2014 rd). Utgångspunkten för registreringsuppgiftens skötsel är att den allmänna förvaltningslagstiftningen och bestämmelserna om straffrättsligt tjänsteansvar tillämpas på uppgiften (GrUU 23/2013 rd). När det gäller börsens och värdepapperscentralens uppgifter har grundlagsutskottet ansett att det under vissa förutsättningar varit möjligt att avvika från den vedertagna tolkningspraxis som gäller överföringen av förvaltningsuppgifter. Avvikelsen i fråga begränsade sig till tillämpningen av den allmänna förvaltningslagstiftningen och bestämmelserna om straffrättsligt tjänsteansvar. Grunderna för avvikelsen anknöt till börsens och senare till värdepapperscentralens vedertagna ställning som aktörer på värdepappersmarknaden, till värdepappersmarknadens karaktär och till att värdepapperscentralens verksamhet berör yrkesmässiga juridiska personer som är verksamma inom ett begränsat specialområde (GrUU 17/2012 rd, GrUU 27/2014 rd). Dessa grunder, som hänförde sig till att det var fråga om vedertagna yrkesmässiga juridiska personer med verksamhet inom ett begränsat specialområde, gäller dock inte bostadsaktieägare eller den registreringsuppgift som berör bostadsaktier. Garantierna för god förvaltning ska tryggas och bestämmelserna om straffrättsligt tjänsteansvar blir direkt tillämpliga både på värdepapperscentralen och på andra aktörer som deltar i registreringsuppgiftens skötsel, om inte detta på grund av uppgiftens karaktär är omöjligt (GrUU 27/2014 rd). När det gäller skadeståndsansvaret måste man föreskriva om aktörernas ansvar för eventuella rättsförluster och skador som orsakas av förlusterna samt om tillräcklig regressrätt för myndigheten för det fall att myndighetens ansvar aktualiseras. I ljuset av den ovan beskrivna helheten har man, på grund av avsaknaden av ändamålsenlighetsgrunder och med beaktande av myndighetens helhetsansvar, beslutat sig för att föreslå att registreringsuppgiften ska anförtros en myndighet. 

Propositionen hänför sig till budgetpropositionen för år 2019. De kostnader som föranleds av de föreslagna ändringarna ska täckas inom ramen för de anslag och årsverken som anges i rambeslutet för statsfinanserna och i statsbudgeten. 

Det beredningsarbete som hänför sig till bostadsdatasystemet har anvisats ca 12 miljoner euro av regeringens s.k. spetsprojektfinansiering. Som förutsättning för användningen av detta anslag har det fastställts att de tjänster som inrättas med stöd av anslaget inte ska medföra några bestående kostnader för staten. Ett nettoanslag som motsvarar kostnaderna för den verksamhet som hänför sig till bostadsdatasystemet anvisas i statsbudgeten under momentet 30.70.01 Lantmäteriverkets verksamhetsutgifter. 

I enlighet med kostnadsmotsvarighetsprincipen ska de kostnader som orsakas av upprätthållandet och utvecklandet av bostadsdatasystemet efter övergångsperioden täckas med de avgifter som tas ut för prestationerna. Under övergångsperioden, innan aktieböckerna har överförts till Lantmäteriverket, kommer det emellertid inte att inlämnas något stort antal ansökningar om registrering av ägande eller pantsättning, och datasystemet innehåller då inte ännu sådan information som skulle kunna bli föremål för informationssökning. Kostnaderna för upprätthållandet av datasystemet ska således under övergångsperioden finansieras med anslag under det nämnda momentet, utan motsvarande inkomstfinansiering. 

Nedan presenteras en preliminär bedömning av de resursbehov som hänför sig till upprätthållandet av bostadsdatasystemet och av inkomstutvecklingen under övergångsperioden 2019–2022 samt från år 2023 framåt: 

Efter att verksamheten år 2023 blivit etablerad kommer de resurser som behövs för den normala skötseln av uppgifterna att fördela sig på följande sätt: 86 årsverken för registreringar, 22 årsverken för kundservice och kundstöd samt 10 årsverken för datasystemen och utvecklandet av dem. 

De ovan angivna bedömningarna är dock endast preliminära uppskattningar där man har strävat efter att beakta bostadsdatasystemets utökade informationsinnehåll. Hur informationsinnehållet ökar och vilka inkomster som inflyter under övergångsåren beror i stor utsträckning på bolagens aktivitet när det gäller att överföra förandet av aktieboken till Lantmäteriverket. Automatiseringen av registreringsansökningarna och av avgörandena förväntas i framtiden avsevärt minska kostnaderna för verksamheten. 

Nedan redogörs det för propositionens direkta konsekvenser. Man har strävat efter att presentera de direkta konsekvenserna genom att göra en generalisering av uppskattade kostnader som orsakas av tillhandahållandet av en viss prestation och tillämpa uppskattningen på hela mängden av motsvarande prestationer. De lönekostnader som orsakas av en prestation har beräknats med hjälp av arbets- och näringsministeriets Excel-räknare. Det är dock omöjligt att till fullo bedöma hur kostnaderna kommer att fördela sig mellan disponentföretagen och de bolag som inte har någon disponent. 

De indirekta konsekvenserna har presenterats i en särskild utredning (Owal Group 2018). De indirekta konsekvenserna är beroende av hur de olika aktörerna, kreditinstituten, disponentföretagen och fastighetsförmedlingsrörelserna ändrar sina processer och i framtiden börjar använda sig av informationsinnehållet i elektronisk form. De direkta konsekvenser som berör medborgarna är i huvudsak av kvalitativ art. Eventuella kostnadsbesparingar uppkommer för den grupp aktieägare som för närvarande anlitar förvaringstjänster. I övrigt beror den ekonomiska nyttan för aktieägarna på hur de besparingar som uppnås genom effektiveringen av tjänsteproducenternas processer överförs till priserna. 

Konsekvenser för företagen. I propositionen föreslås det att ett aktielägenhetsregister ska inrättas. Aktiebreven i pappersform ska avskaffas. Detta innebär för det första att skyldigheten att låta trycka aktiebreven på ett godkänt tryckeri slopas. Denna ändring berör de stiftande delägarna i ett nytt bolag och de byggföretag som ofta är stiftande delägare. Kostnaderna för att låta trycka ett aktiebrev är ca 500 euro. Det kommer årligen ut ca 15 000–20 000 nya aktielägenheter på marknaden (genom att nya bolag bildas). Elimineringen av tryckningskostnaderna innebär en besparing på ca 7,5–10 miljoner euro per år. 

Övergången till ett centraliserat register över ägandet innebär också att bolagen befrias från ansvaret att föra aktiebok. Bostadsaktiebolagen är inte egentliga företag, även om de kan vara verksamma på hyresbostadsmarknaden och bedriva placeringsverksamhet. De konsekvenser som den aktuella ändringen medför för företagen riktar sig framför allt mot disponentföretagen. Bostadsaktiebolagen och disponentföretagen har ofta avtalat om att förvaltningsavgiften innefattar förandet av aktieboken. Slopandet av denna uppgift påverkar således direkt disponentföretagen och indirekt också bostadsaktiebolagen, ifall ändringen påverkar disponentens arvode. 

Det är svårt att beräkna den företagsspecifika kostnadsbesparing som uppkommer i och med att uppgiften att föra aktiebok slopas, eftersom det inte är möjligt att definiera den grupp företag som sköter denna uppgift och som besparingen därmed riktar sig mot. Antalet anteckningar i aktieboken är inte heller konstant, utan det kan variera avsevärt. Av de 89 000 bostadsaktiebolagen anlitar uppskattningsvis ca 40–60 procent en yrkesdisponent (siffran varierar i olika utredningar). I detta sammanhang beskrivs konsekvenserna av avskaffandet av den aktuella förpliktelsen inom hela den berörda gruppen, som alltså omfattar bostadsaktiebolagen och disponentföretagen.  

Årligen sker ca 100 000 förvärv, varav ca 70 000 är förvärv som kräver en enkel förvärvsutredning och ca 30 000 är förvärv som kräver en mer invecklad utredning. Enligt en grov uppskattning kan man utgå från att det tar ca 15 minuter för disponenten att utföra en enkel förvärvsutredning. Kostnaderna för förvärvsutredningen innefattar här enbart kostnaden för disponentens arbetsprestation. Kostnaden för denna prestation är enligt lönenivån för en sakkunnig ca 10 euro per utredning. Den kostnadsbesparing som erhålls genom att verksamheten effektiveras uppgår således till denna del till ca 700 000 euro per år. Ifall man enligt en grov uppskattning antar att en mer invecklad förvärvsutredning kräver ca fyra timmar, och kostnaden för en enskild utredning då enligt lönenivån för en sakkunnig är ca 140 euro, uppgår den kostnadsbesparing som effektiveringen av verksamheten medför till ca fyra miljoner euro per år. 

Innan aktiebreven i pappersform kan avskaffas måste bolagen överföra de uppgifter som ingår i aktieböckerna till Lantmäteriverket. Detta sker genom att man med hjälp av förhandsifyllda uppgifter som finns i den elektroniska tjänsten kontrollerar uppgifterna om de personer som antecknats som aktieägare i bolagets aktiebok. I de bolag som har en disponent är det i praktiken disponenten som sköter detta. I annat fall är det bolaget som sköter saken. Ifall man utgår från ett antagande om att det tar i genomsnitt en halv timme att kontrollera uppgifterna om ett bolag, och kostnaden innefattar bara lönekostnaderna för en sakkunnig, som uppgår till 20 euro, kommer engångskostnaderna för överföringen av uppgifterna om 89 000 bolag att uppgå till sammanlagt ca 1,8 miljoner euro. Ifall man däremot utgår från att det kräver ca ett dagsverke att överföra uppgifterna om tio bolag, och engångskostnaden för detta är ca 260 euro, kommer kostnaderna för överföringen av bolagens uppgifter att uppgå till ca 2,3 miljoner euro. Eftersom bolagen skiljer sig mycket från varandra, ger de ovan angivna exemplen dock endast en mycket grov beskrivning av de genomsnittliga kostnaderna. 

Avskaffandet av aktiebreven i pappersform torde dock medföra betydande indirekta besparingar, i och med att de transaktioner som hänför sig till överföringen av aktiebrev i samband med omsättningen och kreditgivningen skiftar form. Vidare påverkar avskaffandet av aktiebreven i pappersform de facto kreditinstitutens verksamhet i egenskap av pantinnehavare. De kostnader som hänför sig till förvaringen av aktiebrev i pappersform elimineras med tiden, och kostnaderna för överföringen av aktiebrev mellan kreditinstituten elimineras likaså (Owal Group 2018, s. 20). Under övergångsperioden torde å andra sidan lämnandet av aktiebreven för makulering orsaka kostnader för aktieägarna, förmedlingsrörelserna eller kreditinstituten. Vem kostnaderna riktar sig mot beror på om aktiebreven utgör säkerhet för lån hos en bank eller lämnas för makulering i samband med en överlåtelse. 

Utnyttjandet av bostadsdatasystemets registreringstjänster förutsätter inte i sig några investeringar från fastighetsförmedlingsrörelsernas eller kreditinstitutens sida. Åtkomsten till ärendehanteringssystemet kräver inga särskilda investeringar i program eller utrustning. Det är också möjligt att till rimliga kostnader skapa en teknisk anslutning till de grundläggande informationstjänsterna. 

Konsekvenser för medborgarna. Propositionens konsekvenser riktar sig i första hand mot bostadsaktiebolagens aktieägare, styrelsemedlemmar och andra som innehar förtroendeuppdrag i bolagen. Det är i huvudsak fråga om andra konsekvenser än sådana som kan mätas i euro. Avskaffandet av aktiebreven i pappersform innebär att den risk som hänför sig till aktiebrevens förvaring elimineras. Största delen av aktiebreven finns hos bankerna som säkerhet för lån. Den återstående delen finns huvudsakligen i aktieägarnas eget förvar, en del av dem i bankfack hos sådana banker som tillhandahåller förvaringstjänster. Det finns inte kännedom om hur många aktieägare som anlitar förvaringstjänster. Förvaringskostnaderna underskrider vanligtvis 50 euro per år. 

Elimineringen av risken för att aktiebreven förkommer eller förstörs är dock av större betydelse än kostnadskonsekvensen. Med hjälp av det centraliserade myndighetsregistret kan aktieägarna kontrollera de uppgifter som berör dem själva och deras aktier samt befatta sig med eventuella fel, i sista hand genom att föra saken till domstolen för avgörande. Enligt propositionen får aktieägarna avgiftsfritt granska de uppgifter om ägande och pantsättningar som berör dem själva. Också bolagen ska ges möjlighet att avgiftsfritt granska de uppgifter som de behöver i sin sedvanliga verksamhet. Utgångspunkten är således att aktieägarna inte åsamkas några ökade kostnader. Avsikten är att de avgifter som hänför sig till registreringen av ägande och pantsättningar ska hållas på en rimlig nivå, så att de motsvarar kostnaderna (självkostnadsvärdet) för registreringarna. Då avgifterna baserar sig på självkostnadsvärdet har man utgått från att avgiften för registrering av ägande kunde vara ca 50 euro och avgiften för registrering av en pantsättning ca 25 euro. Under övergångsperioden skulle makuleringen av aktiebrevet ingå i registreringsavgiften. Aktieägarna orsakas inga kostnader för aktiernas förvaring. Avgiften för den första ägarregistreringen motsvarar då enligt en grov uppskattning de kostnader som aktiebrevens förvaring medför under 1–3 års tid.  

Bostadsdatasystemet erbjuder bostadsaktiebolagen, näringslivet och medborgarna tillgång till information om aktieägandet. Det är fråga om ett helt nytt datalager vars syfte är att registrera och skydda aktieägandet, och som hittills inte upprätthållits av någon myndighet. Samtidigt fungerar bostadsdatasystemet som en kanal till myndighetsregistrens uppgifter om bostadsaktiebolagen samt om de fastigheter och byggnader som de besitter. Med hjälp av bostadsdatasystemet blir det första gången möjligt att granska uppgifter om ett och samma objekt som ingår i olika datalager. Dessa uppgifter är av ekonomiskt värde. Uppgifterna är av värde också med tanke på den registrerade och tillgodoseendet av dennes rättsskydd. 

Sammandrag över de direkta ekonomiska konsekvenserna: 

Genom den enkät som riktades till bostadsaktieägarna strävade man efter att utreda framför allt hur avskaffandet av aktiebreven borde ske, fördelarna med att aktiebreven avskaffas och de eventuella kostnader som föranleds av detta, samt förväntningarna på tjänsterna. Majoriteten av dem som deltog i enkäten var män (60 %). Deltagarna var i åldern 25–83 år. Största delen uppgav att de bor i en aktielägenhet som de själva äger. Något mer än hälften av deltagarna var från huvudstadsregionen (52 %). Av deltagarna uppgav 69 % att de bodde i höghus. Det var fråga om bolag av mycket varierande storlek, från de allra minsta (med 1 aktielägenhet) till betydligt större (fler än 100 aktielägenheter). Det var i regel fråga om bolag med en yrkesdisponent (88 %). 

En av de frågor som ställdes till bostadsaktieägarna gällde aktiebrevens förvaring. En knapp majoritet av deltagarna (56 %) uppgav att aktierna förvaras på banken som säkerhet för lån. Den återstående delen uppgav antingen att de använder sig av förvaringstjänster (t.ex. bankfack) eller att de förvarar aktiebreven på något annat sätt, t.ex. i ett kassaskåp i hemmet. I en del av de fritt formulerade svaren konstaterades det att förvaringstjänster inte skaffats eftersom banken inte tillhandahåller sådana tjänster. Av de deltagare som orsakats kostnader för aktiebrevens förvaring uppgav 45 procent att kostnaderna var 0–50 euro per år. Av dessa svar berörde största delen kostnaderna för förvaring av aktiebrevet för en aktielägenhet. 

Bostadsaktieägarna tillfrågades om huruvida de på eget initiativ skulle ansöka om registrering av äganderätten i det elektroniska registret och dra försorg om aktiebrevens makulering även om detta inte skulle vara obligatoriskt. Alla som deltog i enkäten tog inte ställning till denna fråga. Svaren fördelade sig så att 328 personer svarade jakande och 182 svarade nekande. På frågan om hur deltagarna önskar sköta makuleringen av aktiebrevet svarade de flesta (541) att de ville sköta saken på den bank där aktierna ställts som säkerhet för lån. Det näst populäraste alternativet var Lantmäteriverkets serviceställe (239), och nästan lika många valde ett annat alternativ (228). I de fritt formulerade svaren nämndes oftast bankerna som alternativ. Man vill sköta saken via banken också i det fall att aktierna inte utgör säkerhet för lån. Det framställdes även önskemål om att makuleringen av aktiebreven ska kunna skötas helt och hållet på elektronisk väg. Bland de övriga alternativ som förekom i flera svar nämndes möjligheten att sköta makuleringen via en disponentbyrå eller på det sätt som medför de lägsta kostnaderna. I en del av de fritt formulerade svaren motsatte man sig däremot avskaffandet av aktiebrev i pappersform. 

Deltagarna tillfrågades vilka fördelar eller möjligheter de förväntade sig att avskaffandet av aktiebreven i pappersform kommer att medföra. De flesta deltagarna (723) nämnde möjligheten att kontrollera att den elektroniska anteckningen om äganderätten och de egna uppgifterna i registret är korrekta. Näst mest understöd (630) fick möjligheten att i framtiden börja använda elektroniska plattformar för marknadsföring, köp, försäljning och pantsättning av aktier. Som tredje svarsalternativ (627) nämndes det faktum att man inte längre behöver oroa sig över aktiebrevens förvaring. På frågan om vilka utmaningar som hänför sig till avskaffandet av aktiebreven i pappersform valde de flesta (452) svarsalternativet ”registreringsavgifterna är för höga”. Näst flest (350) var bekymrade över att de blir tvungna att personligen besöka Lantmäteriverkets serviceställe. Som tredje svarsalternativ (293) valdes ”vet ej”. Som utmaningar nämndes i svaren hot med anknytning till dataskyddet, alltför hög prissättning av tjänsterna samt de kostnader som orsakas bolagen och aktieägarna. I svaren uppmärksammades även äldre aktieägares möjligheter att sköta sina ärenden samt möjligheten att med fullmakt sköta ärenden på deras vägnar. 

I enkäten ombads deltagarna göra en bedömning av hur stort kontaktbehov avseende registrering av anteckningar om äganderätt eller pantsättning de kommer att ha under de närmaste tio åren. I svaren bedömde 68 procent att kontaktbehovet omfattar 1–2 gånger. Därefter nämndes 3–5 gånger (145/998) och 0 gånger (114/998). Deltagarna tillfrågades även om vilka uppgifter de bedömde att de kommer att behöva för att sköta sina egna ärenden. De tre svarsalternativ som fick mest understöd gällde disponentintygets uppgifter, uppgifter om äganderätt till och pantsättning av en aktielägenhet samt uppgifter om bolagets ekonomi. De alternativ som gällde uppgifter om ansvarspersoner i bolaget, bolagsordningen och byggnaden fick en aning mindre understöd. I de fritt formulerade svaren nämndes alltifrån minimiuppgifter till mycket omfattande uppgifter om skicket på den byggnad och lägenhet som bolaget och aktieägaren svarar för. 

Den enkät som riktades till bostadsaktiebolagens styrelsemedlemmar gällde överföringen av förandet av aktieboken, anmälningen av andra uppgifter om bolaget samt möjligheten att utnyttja uppgifter om bolaget och aktielägenheterna inom husbolagets förvaltning. Sådana styrelsemedlemmar som äger aktier i ett bostadsaktiebolag ombads dessutom besvara samma frågor som ställdes i den enkät som var riktad till bostadsaktieägarna. Sammanlagt erhölls 1 101 svar. Av dem som deltog i enkäten var 69 procent män. Deltagarna var i åldern 22–84 år. Deltagarna hade mellan 1 och 48 års erfarenhet av styrelsearbete. Av deltagarna var 723 styrelseordförande och 400 styrelsemedlemmar. Majoriteten av dem som deltog i enkäten (96 %) var samtidigt bostadsaktieägare. En knapp majoritet av deltagarna (53 %) var från huvudstadsregionen. En klar majoritet uppgav att bostadsaktiebolagets hustyp var flervåningshus. Deltagarna representerade såväl små som stora husbolag, som vanligtvis hade 3–5 styrelsemedlemmar. Största delen (86 %) av husbolagen hade en yrkesdisponent. 

Av deltagarna uppgav 90 att de i egenskap av styrelseordförande var ansvariga för förandet av aktieboken. Deltagarna ombads först bedöma tidsåtgången för en enkel förvärvsutredning. Bland de olika alternativen nämnde majoriteten 15–30 minuter som tidsåtgång, medan det näst allmännaste svaret var mindre än 15 minuter. På frågan om tidsåtgången för krävande förvärvsutredningar, t.ex. rörande arvsfång, var de allmännaste svaret ”vet ej”. Det näst allmännaste svaret var 0,5–2 arbetsdagar. I enkäten frågade man också om det enligt deltagarnas erfarenhet krävs ett personligt möte med förvärvaren innan äganderätten kan antecknas i aktieboken. Svaren visade att detta vanligtvis inte krävs. Detsamma kan konstateras om behovet av att be om råd eller annan experthjälp innan en anteckning görs i aktieboken. Deltagarna tillfrågades även om hur de förhåller sig till överföringen av aktieboken. I svaren, som motsvarade en mycket liten andel av enkätens deltagarantal, betonades alternativet ”det är en bra och nödvändig reform”. 

I enkäten kartlades också andra behov i anslutning till husbolagets förvaltning än de som hänför sig till förandet av aktieboken. Av enkäten framgick det att det ska vara möjligt att i datasystemet lagra information om i vilket skick bostadsaktiebolagets byggnader är, såsom uppgifter om genomförda och förestående renoveringar, samt om en enskild aktielägenhets egenskaper (t.ex. ändringar som gjorts i den). Bolagen ska kunna behandla de nämnda uppgifterna i elektronisk form och använda sig av dem för att fullfölja sin informationsskyldighet. Deltagarna ombads beskriva hur de förhåller sig till den ovan beskrivna tjänsten. Mest understöd fick svarsalternativen ”vårt bostadsbolag kan eventuellt använda tjänsterna om kostnaderna för meddelande av uppgifter och för underhåll är rimliga” (691) och ”jag anser att en sådan tjänst absolut behövs” (252). På frågan om vilka uppgifter som är relevanta, utöver uppgifterna i aktieboken, nämndes främst uppgifter om de byggnader som bolaget besitter (uppgifter om reparationer, energicertifikat) och uppgifter om bolaget. Aktieägarnas adresser och annan kontaktinformation betraktades också som relevanta uppgifter, och i de fritt formulerade svaren nämndes bl.a. uppgifter om köpesummor, invånare, förbrukning (vatten, energi) samt uppgifter om konditionsbedömningar och konditionsutredningar. I en del av de fritt formulerade svaren ansågs det inte föreligga behov av ett mer omfattande informationsinnehåll, och i en del svar föreslogs det att de uppgifter som ska registreras borde begränsas till sådana varaktiga uppgifter som inte kontinuerligt behöver ändras. 

Styrelsemedlemmarna ställdes samma frågor om förvaringen och avskaffandet av aktiebreven som fanns i den enkät som var riktad till bostadsaktieägare. Ca 55 procent av deltagarna uppgav att deras aktier förvaras på banken som säkerhet för lån och 29 procent svarade att de anlitar förvaringstjänster. Av de fritt formulerade svaren framgick det att förvaringssättet varierade i fråga om ett stort antal aktiebrev. Av de övriga förvaringssätten var det vanligaste att aktiebreven förvaras i hemmet. Kostnaderna för anlitandet av förvaringstjänster var oftast 0–50 euro. Enligt svaren var 45 procent av deltagarna beredda att på eget initiativ ansöka om registrering av äganderätten i det elektroniska registret och se till att aktiebreven makuleras. Av deltagarna ansåg 57 procent att makuleringen av aktiebreven bäst kan skötas på banken och 25 procent att saken bäst kan skötas på Lantmäteriverkets serviceställe. I de fritt formulerade svaren framställdes önskemål om en möjlighet att sköta saken på elektronisk väg eller på banken trots att aktierna inte utgör säkerhet för lån. 

På frågan om vilka fördelar eller möjligheter avskaffandet av aktiebreven förväntas medföra var svaren liknande som i den enkät som var riktad till aktieägarna. Också i denna enkät nämndes främst möjligheten att kontrollera att den elektroniska anteckningen om äganderätten och de egna uppgifterna i registret är korrekta. Näst mest understöd fick omnämnandet av att man inte behöver oroa sig över aktiebrevens förvaring. Som tredje svarsalternativ nämndes möjligheten att i framtiden börja använda elektroniska plattformar för marknadsföring, köp, försäljning och pantsättning av aktier. Som risker och utmaningar betraktades främst registreringsavgifternas nivå och behovet av att personligen sköta sina ärenden på plats. Deltagarna ansåg att det var svårt att bedöma riskerna och utmaningarna. Som risker och utmaningar nämndes i de fritt formulerade svaren dataskyddsfrågor, fel vid registreringsförfarandet, äldre aktieägares möjligheter att sköta sina ärenden samt brister i systemets funktionssäkerhet och användarvänlighet. 

På frågan om hur deltagarna helst önskar sköta ansökan om anteckning av äganderätten i det elektroniska registret svarade de allra flesta ”via myndighetens e-tjänst” (833/1101). I de fritt formulerade svaren funderade man på hur identifieringen kommer att ske i samband med e-tjänsten och särskilt på hur samägare kan använda e-tjänsten. Liksom i svaren på den enkät som var riktad till aktieägarna bedömdes kontaktbehovet rörande anteckningar om äganderätt och pantsättning omfatta 1–2 gånger under de närmaste tio åren. Deltagarna ombads också bedöma vilka uppgifter de kommer att behöva för att sköta sina ärenden. De svarsalternativ som fick mest understöd var disponentintygets uppgifter, uppgifter om äganderätt till och pantsättning av en aktielägenhet samt uppgifter om bolagsordningen. Svaren fördelade sig lite annorlunda än i den enkät som var riktad till aktieägarna, och man kan anta att deltagarna i detta fall besvarade frågan också ur en styrelsemedlems synvinkel. I de fritt formulerade svaren nämndes som preciseringar bl.a. uppgifter om byggnadernas och lägenheternas renoveringshistoria och ändringsarbeten, uppgifter om bolagslån och vederlag samt dokument rörande bolagets långsiktiga planer (strategi och långsiktsplan). I flera av de fritt formulerade svaren konstaterades det att uppgifterna redan för närvarande finns tillgängliga i fastighetsförvaltningssystemen. 

Enkätens behandling och slutledningar. Allmänheten informerades om enkäten genom ett meddelande av jord- och skogsbruksministeriet. Dessutom förmedlades information om enkäten via Lantmäteriverkets, Finlands fastighetsförvaltningsförbunds och Suomen kiinteistöliittos informationskanaler. Enkäten offentliggjordes på finska och svenska i tjänsten dinåsikt.fi. Enkätens resultat har behandlats i lagstiftningsarbetsgruppen i samband med beredningen av propositionen. De iakttagelser som gjordes på basis av resultaten har behandlats i avsnitten om propositionens konsekvenser och de viktigaste förslagen. 

Deltagarna i enkäten valdes inte genom slumpmässigt urval, och de ombads inte identifiera sig genom att logga in i tjänsten dinåsikt.fi. I enlighet med vad som framförts ovan gavs deltagarna även stor frihet när det gällde att välja om de besvarade alla frågor eller bara en del av dem. Dessutom var enkätens ämnesområde mycket omfattande, och bakgrunden till frågorna refererades mycket kortfattat. Den enkät som var riktad till aktieägarna omfattade 21 frågor och den enkät som var riktad till bostadsaktiebolagens styrelsemedlemmar omfattade 35 frågor. På grund av detta är det inte möjligt att göra särskilt långtgående vetenskapligt eller statistiskt hållbara slutledningar på basis av svaren. 

Beträffande svaren på enkäterna kan man dock sammantaget konstatera att deltagarna, liksom sannolikt också deras referensgrupper, som individer har mycket varierande beredskap och motivation att börja handla på det sätt som det föreslagna bostadsdatasystemet möjliggör. Deltagarnas inställning till avskaffandet av aktiebreven i pappersform samt till registreringen av äganderätt och pantsättningar varierade från mycket negativ till mycket positiv. Inom ramen för enkäten var det inte möjligt att utreda bakgrunden till deltagarnas inställning. Sammantaget kan man dock konstatera att ibruktagandet av bostadsdatasystemet är förknippat med utmaningar när det gäller förmedlingen av information och tillhandahållandet av tekniskt stöd. Aktieägarna, bostadsaktiebolagen och deras ansvarspersoner ska kunna få tillräcklig rådgivning för skötseln av sina ärenden redan innan lagstiftningen om bostadsdatasystemet träder i kraft. De bolag som anlitar en yrkesdisponent har dock redan i samband med lagberedningen blivit informerade och hörda om saken via disponenterna och Suomen kiinteistöliitto. Medborgarna har informerats om saken under den tid beredningen pågått, men det är utmanande att nå samtliga medborgare med hjälp av meddelanden och tidningsartiklar. När de gäller överföringen av aktieböckerna krävs det att bolagen informerar aktieägarna om saken och när det gäller detaljerna i anslutning till registreringsförfarandet krävs aktivitet från aktieägarnas sida. 

Som en sammanfattning av enkätens resultat kan man konstatera att de avgifter som tas ut för registreringen av äganderätt och pantsättningar är av central betydelse för aktieägarna. Detsamma gäller skötseln av ärenden som hänför sig till bolagets förvaltning. En närmare redogörelse för avgifterna finns i avsnittet om propositionens konsekvenser. Man bör fästa vikt vid att ärendena ska kunna skötas smidigt och vid att tjänster ska tillhandahållas också i de fall där en person på grund av sitt utgångsläge inte har beredskap att använda e-tjänster. Registren och behandlingen av uppgifter i dem ska uppfylla de krav som ställs på skyddet av personuppgifter och dataskyddet. De frågor som hör samman med detta har behandlats i samband med lagstiftningsordningen och i detaljmotiveringen till de bestämmelser som berör saken. 

Av svaren kan man emellertid utläsa att bostadsdatasystemet medför ett tilläggsvärde i förhållande till det nuvarande systemet. Som behövliga förnyelser betraktades möjligheten att i registret kontrollera uppgifterna om äganderätten och uppgifternas korrekthet, samt att behovet av att förvara aktiebreven och de risker som är förknippade med förvaringen elimineras i och med att aktiebreven i pappersform avskaffas. Som en viktig fördel betraktades också möjligheten att i framtiden börja använda elektroniska plattformar för köp, försäljning och pantsättning av aktier. Bostadsdatasystemet ger förmedlingsrörelserna och kreditinstituten möjlighet att digitalisera sina tjänster och interna processer i större utsträckning än för närvarande. I vilken mån denna möjlighet utnyttjas beror på aktörerna själva. 

I enkäten var det inte möjligt att tillräckligt noggrant specificera de processer som hör samman med behandlingen av andra uppgifter som innehas av bolagen. Exempelvis innehöll enkäten inte någon närmare redogörelse för behandlingen och utlämnandet av uppgifter som ingår i disponentintyget. Det som närmast kan bedömas till denna del är huruvida det över huvud taget ansågs föreligga behov av en sådan tjänst bland deltagarna. Resultaten visar att det ansågs vara motiverat att behandla denna typ av uppgifter i datasystemet. Förväntningarna på informationsinnehållet varierade avsevärt. I en del av svaren förordades ett mycket vidsträckt informationsinnehåll som omfattar nästan alla uppgifter som innehas av bolagen, medan det i andra svar framställdes önskemål om en mycket förenklad behandling av uppgifter som bygger på myndighetsregistrens informationsinnehåll. Den lösning som valts i propositionen refereras närmare i samband med den föreslagna lagen om ett bostadsdatasystem. 

Angående propositionen ordnades ett omfattande remissförfarande mellan den 23 mars och den 4 maj 2018. Det material som hänförde sig till remissförfarandet sändes till remissinstanserna och fanns dessutom tillgängligt på projektets webbplats samt i statsrådets projektfönster. Alla som var intresserade av saken hade möjlighet att lägga fram sina synpunkter. Det har utarbetats ett sammandrag av remissyttrandena, som finns tillgängligt på projektets webbplats och i statsrådets projektfönster. 

Remissyttranden gavs av Finlands Näringsliv EK, Esbo stad, Euroclear Finland Oy, Finanssiala ry, Finansinspektionen, Hannes Snellman Advokatbyrå Ab, Helsingfors stad, Helsingfors tingsrätt, Centralhandelskammaren, Kiinteistönvälitysalan Keskusliitto ry (KVKL), Konkurrens- och konsumentverket, Kojamo Abp, Kuluttajaliitto-Konsumentförbundet ry, Lantmäteriverket, justitieministeriet, OP Gruppen, Patent- och registerstyrelsen, Birkalands tingsrätt, Rakennusteollisuus RT ry, Sato Abp, Suomen Asiakastieto Oy, Finlands advokatförbund rf, Finlands Hypotekförening, Finlands fastighetsförvaltningsförbund rf, Suomen kiinteistöliitto ry, Suomen kiinteistönvälittäjät ry - Finlands Fastighetsmäklare rf (SKVL), Finlands Bank, Suomen Vuokranantajat ry, Företagarna i Finland, Dataombudsmannens byrå, Åbo stad, arbets- och näringsministeriet, Magistraten i Nyland, Riksfogdeämbetet, finansministeriet, Vanda tingsrätt, Skatteförvaltningen, Befolkningsregistercentralen och miljöministeriet. Social- och hälsovårdsministeriet, Finlands kommunförbund, Tammerfors stad, statsrådets kansli och Vanda stad meddelade att de inte hade något att yttra angående propositionen. 

Över hälften av remissinstanserna uppgav att de förordade propositionen och dess målsättningar. Ingen av remissinstanserna motsatte sig propositionen. Däremot riktades det kritik mot vissa detaljer i propositionen, och det framställdes även önskemål om att propositionen skulle kompletteras till vissa delar. En av remissinstanserna motsatte sig den myndighetsmodell som man tillägnat sig i propositionen. Nio remissinstanser uppgav å sin sida att de förordade myndighetsmodellen. I yttrandena uppmärksammades särskilt behovet av att försnabba tidtabellen för avskaffandet av aktiebreven i pappersform och därmed förkorta den övergångsperiod inom vilken aktörerna måste svara både för aktiebreven i pappersform och för de processer och åtgärder som hänför sig till registreringsförfarandet. Som alternativ aktualiserades möjligheten att avskaffa aktiebreven i pappersform genom att kreditinstituten makulerar de aktiebrev som är i deras besittning genom s.k. massomvandling och genom att det utsätts en tidsfrist inom vilken alla aktieägare ska ansöka om antecknade av äganderätten i det elektroniska registret och se till att aktiebrevet makuleras. Bemötandet av dessa förslag påverkades dels av den tid som stod till buds för den fortsatta beredningen av propositionen och dels av behovet av att hindra eventuella svårförutsebara realiseringsproblem och rättsförluster som kunde följa av de föreslagna lösningarna. En lösning som baserar sig på sådan massomvandling av aktiebreven som sker utan aktieägarnas medverkan skulle ha krävt noggrann utredning förutom av grundlagsaspekterna även av det praktiska genomförandet. Inom ramen för den tidtabell som fastställts för propositionen var det emellertid inte möjligt att utföra sådant utredningsarbete. Förslaget om att det ska fastställas en tidsfrist på tio år för registreringen av äganderätten och makuleringen av aktiebreven, vilken räknas från det att bolaget har överfört förandet av aktieboken till Lantmäteriverket, har däremot inkluderats i propositionen. Som sanktion för överskridning av tidsfristen bestäms det att de rättigheter som hänför sig till aktierna förverkas i det fall att registrering inte har sökts senast på avstämningsdagen för bolagsstämman. Tillämpningen av denna bestämmelse förutsätter att bolaget åläggs en skyldighet att underrätta aktieägarna om att förandet av aktieboken har överförts till Lantmäteriverket. 

I de yttranden som berörde registreringsförfarandet förordades kravet på samtycke av aktieägaren (överlåtaren) vid registreringen av förvärv. Det framställdes även önskemål om att registreringen ska grunda sig på vissa andra utredningar, såsom köpebrevet. I yttrandena riktades det kritik mot att detaljerna i anslutning till registreringsförfarandet har lämnats öppna och kommer att fastställas genom praxis. Vid den fortsatta beredningen gick man noggrant igenom dessa synpunkter. Propositionens motivering kompletterades till behövliga delar och vissa bestämmelser preciserades. Samtidigt konstaterades det att aktieägarens överlåtelsevilja inte i nuläget kan utredas endast med stöd av ett undertecknat köpebrev, utan att registreringen av ett förvärv under alla omständigheter kräver att ägaren blir hörd. I fortsättningen, då handelsplattformarna utvecklas, kan emellertid en viljeyttring som grundar sig på stark autentisering ersätta aktieägarens samtycke. I detta skede finns det dock skäl att införa ett registreringsförfarande som är neutralt med avseende på teknologin och förfarandet. Det föreslås att Lantmäteriverket i sina anvisningar om registreringspraxisen ska fastställa de tekniska detaljerna för samtycket och den övriga tillförlitliga utredningen, på ett sådant sätt att den tillräckliga utredning om ett förvärv som behövs för registreringen erhålls oavsett hur parterna i köpet har valt att genomföra aktieöverlåtelsen. Vid den fortsatta beredningen konstaterades det också att det finns behov av att fastställa registreringspraxisen så att samtycket kan ges i ett tillräckligt tidigt skede med tanke på förvärvaren och panttagaren, och på ett sådant sätt som lämpar sig för varje enskilt fall. 

I propositionen har man strävat efter att beakta kommentarerna rörande bostadsdatasystemets informationsinnehåll och behandlingen av uppgifter i systemet. I fråga om behandlingen av uppgifter betonades det i kommentarerna att kravet på uppgifternas ändamålsbundenhet ska beaktas både vid behandlingen av uppgifter som erhålls ur andra myndighetsregister och vid utlämnandet av uppgifter ur datasystemet. Vid den fortsatta beredningen kompletterades propositionens motivering angående sättet för behandling av uppgifter som erhålls ur andra myndighetsregister och uppgifternas ändamålsbundenhet. Lagförslaget utökades också med en bestämmelse om Lantmäteriverkets roll som personuppgiftsansvarig i fråga om aktielägenhetsregistret och besittningsobjektsregistret. Bestämmelserna om utlämnandet av uppgifter gavs en närmare anknytning till bostadsdatasystemets syfte, och lagförslaget utökades med en bestämmelse om syftet med bostadsdatasystemet. Med anledning av det yttrande som gavs av Dataombudsmannens byrå utökades propositionen med en beskrivning av bostadsdatasystemets konsekvenser för dataskyddet, som den personuppgiftsansvarige ålades ansvaret för. Bestämmelserna om aktiebokens offentlighet preciserades på basis av de yttranden som gavs av justitieministeriet och Dataombudsmannens byrå, så att de i stor utsträckning motsvarar den gällande regleringen.