Regeringens proposition

Fastighetsbildningslagen, som trädde i kraft vid ingången 1997, innehåller inte några bestämmelser med förutsättningar för tredimensionell fastighetsbildning. De situationer där ägande eller besittning av tredimensionellt avgränsade fastigheter kan komma på frågan har reglerats i både fastighetsbildningslagen och fastighetsregisterlagen. Ett tvådimensionellt fastighetssystem står dock som utgångspunkt för den nuvarande regleringen. 

Med fastighet avses enligt 2 § i fastighetsbildningslagen en sådan självständig enhet för jordäganderätt som med stöd av fastighetsregisterlagen ska införas som fastighet i fastighetsregistret, och med annan registerenhet avses en annan fristående enhet som med stöd av den lagen ska införas i fastighetsregistret. En fastighet inbegriper det område som hör till den, andelar i samfällda områden och i gemensamma särskilda förmåner samt de servitutsrättigheter och enskilda särskilda förmåner som hör till fastigheten (fastighetens utsträckning). 

En förteckning över fastigheter och andra registerenheter finns i 2 § 1 mom. i fastighetsregisterlagen. I fastighetsregistret införs enligt det momentet som fastigheter 

1) lägenheter, 

2) tomter, 

3) allmänna områden, 

4) statens skogsmarker, 

5) skyddsområden som i enlighet med naturvårdslagen (1096/1996) eller tidigare gällande lagstiftning har inrättats på områden som tillhör staten (skyddsområde), 

6) områden som har avskilts genom inlösning (inlösningsenhet), 

7) områden som har avskilts för allmänna behov,  

8) fristående tillandningar, och 

9) allmänna vattenområden. 

Som andra registerenheter införs i fastighetsregistret samfällda områden samt biområden som enligt lagen om allmänna vägar (243/1954) besitts med vägrätt. På samma sätt som bestämmelserna i 2 § i fastighetsbildningslagen gäller förteckningen i 2 § i fastighetsregisterlagen det tvådimensionella fastighetssystemet. 

Jordabalken (540/1995), som gäller inskrivningsärenden, innehåller bestämmelser om bl.a. inskrivning av särskilda rättigheter. Vissa i jordabalken noggrant reglerade särskilda rättigheter som hänför sig till en fastighet får på ansökan inskrivas i lagfarts- och inteckningsregistret. Med stöd av 14 kap. 2 § i jordabalken är vissa jordlegorättigheter som omfattas av inskrivningsskyldighet också sådana att fordringsinteckningar kan fastställas i dem, på samma sätt som i lägenheter och tomter.  

Genom inskrivningsbara jordlegorättigheter har det i fastighetssystemet uppkommit sådana inteckningsbara enheter i vars s.k. anläggningsbeteckning fordringsinteckningar har kunnat fastställas. Dessutom har ett område som baserar sig på ett avtal om delning av besittningen mellan samägarna till en fastighet och som anvisats att besittas av en samägare med ensamrätt kunnat bildas av en i avtalet fastställd självständig del av en byggnad som finns på fastigheten. En sådan självständig del har kunnat få en anläggningsbeteckning och fordringsinteckningar har kunnat fastställas i den. Fordringsinteckningar har således kunnat beviljas i en kvotdel av en fastighet som omfattas av ett avtal om delning av besittningen. 

Med stöd av 154 § i fastighetsbildningslagen har till förmån för en fastighet eller kommunen kunnat stiftas servitutsrättigheter t.ex. för att förlägga och använda konstruktioner som behövs för befolkningsskyddet, för att förlägga och använda en för fastigheterna gemensam värmecentral, för att förlägga och använda en avloppsledning och andra till avledande och hantering av avloppsvatten hörande anordningar och konstruktioner samt för att förlägga och använda telefon-, el-, gas- och värmeledningar eller andra dylika ledningar samt tillhörande anordningar och konstruktioner. 

I fastighetsdatasystemet beskrivs fastighetsindelningen och fastighetsägandet enligt en tvådimensionell modell. I fastighetsregistret ingår fastigheter som angetts i plankoordinatsystemet och som är föremål för bl.a. fastighetsägande. Projekt som baserar sig på utnyttjande av fastigheter i realvärden genomförs dock alltid tredimensionellt. På grund av att tredimensionell fastighetsbildning är en omöjlighet måste man vid omfattande byggprojekt för närvarande ofta ta till lösningar som inte ursprungligen är avsedda som verktyg för ägande och besittning som bestäms tredimensionellt. 

Det vanliga tillvägagångssättet är att (bas)fastigheten är samägd i kvotdelar. Den faktiska besittningen av byggnaderna på fastigheten visas i ett tredimensionellt bestämt avtal om delning av besittningen utifrån vilket varje samägare till fastigheten har besittningsrätt till ett bestämt tredimensionellt utrymme och byggnadsrätt på fastigheten. Genom avtal om delning av besittningen har man i typiska fall också kommit överens om olika slags rättigheter och skyldigheter som hänför sig till exempelvis husteknik, färdsel eller lösning av tvister. 

Ett avtal om delning av besittningen är till sin karaktär ett privaträttsligt avtal, och om det inskrivs ska inskrivningen göras med främsta företräde i inskrivningssystemet. I inskrivningssystemet ingår då en anteckning om avtalet om delning av besittningen och om när det upphör, men ur fastighetsdatasystemet fås inga uppgifter om innehållet i avtalet. Uppgifter om de områden på fastigheten som parterna har besittningsrätt till liksom även om parternas inbördes rättigheter och skyldigheter ingår endast i de privaträttsliga avtal som parterna ingått. I samband med inskrivning har kopior av avtalen sparats bland handlingar som arkiveras, och den som vill bekanta sig med en handling ska hos inskrivningsmyndigheten anhålla om att få ta del av den. Det finns inte några särskilda krav på innehållet i avtalen om delning av besittningen. 

Det ursprungliga syftet med avtal om delning av besittningen som ingåtts av samägare till en fastighet har varit att lösa problem i synnerhet i anslutning till samäganderättsförhållanden på parhusfastigheter. Problemet framgår exempelvis av regeringens proposition med förslag till jordabalk och vissa lagar i samband med den (RP 120/1994), av motiveringen till 14 § 3 mom. i jordabalken: 

”Problem har förekommit särskilt i fråga om s.k. parhusfastigheter som inte har ombildats till bostadsaktiebolag. Det är oklart när ett avtal om nyttjande av en fastighet har bindande verkan mot en ny ägare av en kvotdel. Enligt lagen om vissa samäganderättsförhållanden (180/58) kan ett samägandeförhållande genom domstolsbeslut upplösas genom försäljning av hela fastigheten, om det inte är möjligt att avskilja en andel genom skifte. 

Enligt den föreslagna paragrafen kan vissa problem i samband med samägandeförhållanden elimineras genom inskrivning av besittningsavtal som innebär att delägarna får nyttja vissa områden av fastigheten eller vissa byggnader på den.” 

Den praxis att upprätta tredimensionella avtal om delning av besittningen som utformats ur dessa utgångslägen har förändrat användningsområdet för det avtal som inskrivs från det ursprungliga behovet och ökat antalet avtal. Efter ikraftträdandet av jordabalken har det årliga antalet inskriva avtal om delning av besittningen ökat från 236 år 1997 till 604 år 2014. Trots att ett ökat antal avtal om delning av besittningen inte korrelerar direkt med ett ökat behov av tredimensionell fastighetsbildning, står det klart att inskrivna avtal om delning av besittningen i allt högre grad har ingåtts för att bilda exempelvis inteckningsbara enheter på olika våningsplan i anslutning till köpcenter. I synnerhet dessa är objekt där de tredimensionella fastigheterna kan erbjuda ett nytt, effektivare sätt att agera. När man på en fastighet med flera ägare uppför en helhet vars besittning har delats upp mellan ägarna genom ett avtal om delning av besittningen, deltar samtliga fastighetsägare som sökande när bygglov söks. De som ansöker om bygglov har tillsammans hand om de praktiska arrangemangen för genomförandet av projektet, exempelvis genom att i enlighet med en gemensam ståndpunkt bemyndiga aktörer att företräda de sökande vid byggnadstillsynsförfaranden. Avtal om delning av besittningen kommer i regel inte till byggtillsynsmyndigheten för prövning annat än till de delar avtalen innehåller exempelvis bemyndigande att ansöka om bygglov. 

När lagstiftningen inte möjliggör bildande av 3D-fastigheter har man i motsvarande situationer också upprättat tredimensionellt bestämda avtal om arrende av mark. När jordlegolagen stiftades tänkte man inte på arrendeobjekten specifikt som tredimensionella objekt, utan i lagen föreskrivs det om situationer där en fastighet eller ett område av den tills vidare eller för viss tid upplåts på lega mot avgift. Av praktiska skäl har man också börjat ingå avtal om tredimensionellt bestämda objekt, utan något explicit stöd i lagstiftningen. I synnerhet vid byggande som gäller underjordiska utrymmen kan vissa problem som hänför sig till avtal om delning av besittningen lösas genom användning av tredimensionella avtal om arrende av mark. Under jorden agerar man dock sällan inom en enda markägares område. Det är då omöjligt att ingå avtal om arrende av mark eller det är i praktiken lika arbetskrävande att ingå sådana avtal som att förlita sig på avtal om delning av besittningen. Användningen av tredimensionella avtal om arrende av mark är även i övrigt förenad med motsvarande problem som avtalen om delning av besittningen när det gäller det invecklade avtalssystemet och olämplig lagstiftning. I fråga om avtal om arrende av mark framgår det av fastighetsdatasystemet enbart att avtalet finns och när det upphör, men inga uppgifter om arrendeområdet eller innehållet i avtalet i övrigt. Närmare uppgifter om arrendeområdet och innehållet i avtalet finns i handlingar som man hos inskrivningsmyndigheten särskilt ska anhålla om att få ta del av. För närvarande finns det ungefär 150 gällande tredimensionellt bestämda avtal om arrende av underjordisk mark där exempelvis Helsingfors stad är antingen arrendegivare eller arrendator (källa Helsingfors stad, fastighetsverket). 

Markanvändnings- och bygglagen innehåller bestämmelser om såväl byggnadsservitut (158 och 159 §) som tillstånd för placering av samhällstekniska anordningar, såsom ledningar (161 §). Det ingår i byggnadstillsynsmyndigheternas uppgifter att behandla och avgöra ärenden som gäller byggnadsservitut och tillstånd för placering. En anteckning om stiftande av ett servitut görs i fastighetsregistret för innehavaren av servitutsrätten och den belastade fastigheten. 

I 164 § i markanvändnings- och bygglagen föreskrivs det om samreglering av fastigheter. Samregleringen kan gälla exempelvis bilparkering, utrymmen för avfallshantering, rum som ökar boendetrivseln, gemensam bastu och tvättstuga samt ordnandet av gårdsområdet till ett öppet område för gemensamt bruk i ett slutet kvarter. Genom regleringen bestäms det hur området eller lägenheten ska användas, iståndsättas och underhållas samt hur kostnaderna för regleringen ska fördelas och betalas. Också för beslut om samreglering görs det en anteckning i fastighetsregistret. Införande i fastighetsdatasystemet av nyttjanderättigheter som stiftats genom byggnadstillsynsmyndighetens beslut om samregling baserar sig på 81 § i markanvändnings- och byggförordningen (895/1999). 

En tomtägare har rätt att bygga på sin tomt och få ett bygglov, om byggandet är förenligt med detaljplanen och även övriga villkor för beviljande av bygglov är uppfyllda. En byggnad får inte placeras eller byggas så att den orsakar en granne onödig olägenhet. För att bygglov ska beviljas förutsätts det att det finns en användbar infartsväg till byggplatsen och att vattentillgången och avloppsvattnet kan skötas på ett tillfredsställande sätt (135 § i markanvändnings- och bygglagen). I detaljplanen presenteras omfattningen av och ändamålet med byggandet samt principer som gäller byggnadernas läge (55 § i markanvändnings- och bygglagen). I planen kan man dessutom genom planbestämmelser uppställa villkor för byggandet och områdesanvändningen (57 § i markanvändnings- och bygglagen). 

Byggnadsservitut och beslut om samreglering behövs endast när byggandet eller annan användning av tomten på något sätt stöder sig på att en annan fastighet används. Byggandet eller användningen av byggnaden överskrider då fastighetsgränsen eller byggandet äger rum så nära gränsen att det måste genomföras på ett speciellt sätt som belastar användningen av den andra fastigheten. För en lösning som följer detaljplanen krävs det ofta servitut eller samregleringar (i synnerhet inom områden som ska bebyggas tätt). I regel kommer parterna överens om servitut eller samregleringar på avtalsbasis. I vissa fall kan servitut eller samregleringar stiftas också utan ett avtal (159 och 164 § i markanvändnings- och bygglagen), vilket dock är mycket sällsynt eftersom utgångspunkten är att samförstånd nås. Om beviljande av bygglov villkoras av stiftande av ett servitut, nämns detta som ett tillståndsvillkor i bygglovet. 

Ett byggnadsservitut kan stiftas endast om servitutet är nödvändigt för innehavaren av servitutsrätten och det inte medför betydande olägenhet för den belastade fastigheten (158 § i markanvändnings- och bygglagen). På motsvarande sätt kan ett förordnande om samreglering utfärdas, om regleringen främjar användningen av flera fastigheter och inte orsakar någon fastighet oskälig belastning (164 § i markanvändnings- och bygglagen). Dessa villkor ska vara uppfyllda också när det handlar om ett avtalsbaserat servitut eller en avtalsbaserad reglering. Ett syfte med inskrivningen av servitut och avtal om samreglering är att säkerställa att de hålls i kraft även om fastigheten övergår i någon annans ägo (81 § i markanvändnings- och byggförordningen). 

Byggnadsservitut och samregleringar används i någon mån även i situationer med tredimensionell fastighetsförvaltning, trots att bestämmelserna har utformats och oftast används för att reglera förhållanden mellan traditionella tvådimensionella tomter. Exempelvis på området för Kampens centrum i Helsingfors har man gått in för en samreglering som berör fem tomter på två kvarters område och fyra allmänna områden. Kampens samreglering gäller bl.a. trafikförbindelser, konstruktioner, grunder, VVS-teknik, elteknik och brandsäkerhet. Inom området har man dessutom stiftat byggnadsservitut mellan fastigheterna. För samförvaltning av en byggnad eller en helhet som ihopbyggda byggnader bildar exempelvis just i köpcenter behövs det avtal om användningen av lokalerna och om underhållet. Bara en del av avtalen och villkoren i dem har karaktär av sådana samregleringar som avses i 164 § i markanvändnings- och bygglagen och som i och med registrering får ett permanent skydd vid fastighetens ägarbyten. 

Om en detaljerad planering av markanvändningen är nödvändig endast för byggande eller annan användning av underjordiska utrymmen, kan detaljplanen enligt 56 § i markanvändnings- och bygglagen utarbetas etappvis så att den omfattar endast underjordiska områden. På ett område där detaljplanen omfattar endast underjordiska utrymmen, tillämpas de bestämmelser i markanvändnings- och bygglagen eller i andra lagar som gäller områden som saknar detaljplan och som styr markanvändningen ovan jord. Enligt 78 § 5 mom. i markanvändnings- och bygglagen ska bestämmelserna om tomtindelning dock inte tillämpas på området för en detaljplan för underjordiska utrymmen. I nuvarande form hindrar bestämmelsen i praktiken bildandet av tredimensionella tomter i underjordiska utrymmen. 

För genomförandet av detaljplaner krävs det ofta ägararrangemang som gäller fastigheterna, eftersom områdesgränserna, kvarteren och tomterna enligt planerna inte alltid motsvarar den gällande fastighetsindelningen. Detsamma gäller tomter som anvisats i en bindande tomtindelning. Förvärv av en tomt enligt en bindande tomtindelning och ägande eller innehav som tillfaller samma aktör är en förutsättning för förverkligande av tomten, dvs. byggande på tomten. Det kan handla om antingen att äga ensam eller att samäga i kvotdelar. Så som redogjorts i det föregående bygger tredimensionell besittning av utrymmen i dag ofta på att en tomt är samägd i kvotdelar. Ägandet kan tillfalla en byggherre antingen genom köp eller genom annat frivilligt förvärv eller genom inlösning som en tvångsåtgärd. 

En byggherre kan bli enda ägare till enskilda byggplatser inom ett detaljplaneområde eller plantomter enligt en bindande tomtindelning genom det förfarande för inlösning av en del av en tomt som avses i 62 § i fastighetsbildningslagen. Oberoende av markägande har kommunen då sekundär rätt att lösa in tomten med äganderätt (se även 62 a och 62 b § i fastighetsbildningslagen). Ägandet av en plantomt enligt detaljplanen kan också tillfalla samma aktör genom ett obligatoriskt ägobyte enligt 64 § i fastighetsbildningslagen. 

Inom detaljplaneområden har markförvärv som en tvångsåtgärd i hög grad genomförts vid ett förfarande enligt inlösningslagen och så att inlösningsgrunden i fråga om detaljplaneområden vanligen har funnits i markanvändnings- och bygglagen. Exempelvis med stöd av 96 § i markanvändnings- och bygglagen får kommunen utan särskilt inlösningstillstånd lösa in ett sådant allmänt område samt en sådan tomt enligt detaljplanen för en allmän byggnad som i detaljplanen avsetts för kommunens behov. Utifrån detta kan kommunen t.ex. lösa in ett område som i detaljplanen för kommunens behov anvisats för underjordiskt byggande (t.ex. en metrotunnel), för att begränsa den egentliga markägarens nyttjanderätt. I dessa fall av inlösning av underjordiska utrymmen kvarstår äganderätten hos markägaren medan inlösaren bara får nyttjanderätt till det underjordiska utrymmet. En metrotunnel eller en underjordisk parkeringshall kan således inte på denna grund ombildas till en inteckningsbar fastighet. 

Enligt lagen om bostadsaktiebolag (1599/2009) äger en delägare aktier som berättigar till att besitta en viss lägenhet i en byggnad, medan bolaget har äganderätten till byggnaden som en odelad helhet. Något sådant juridiskt sätt att dela besittningsrätten till en byggnad som i Finland gäller både bostadsaktiebolag och fastighetsaktiebolag har man inte gått in för exempelvis i Sverige eller Danmark, utan där äger delägaren lägenheten och är samtidigt delägare i byggnaden. Den institution med bostadsaktiebolag och fastighetsaktiebolag som Finland gått in för är ett sällsynt undantag i en internationell jämförelse. I Finland får ett bostadsaktiebolag eller ett fastighetsaktiebolag ansöka om inteckning i en fastighet som bolaget har lagfarit eller hyrt ut (14 kap. 2 § i jordabalken). Dessutom kan enskilda delägare i bolaget använda sina aktier som lös pant och därmed som säkerhet för lån. Modellen med bostadsaktiebolag enligt den nuvarande lagstiftningen i Finland är trots sin exceptionella karaktär erkänt fungerande, och det är inte meningen att de ändringar som nu föreslås ska påverka ägarlösningarna för enskilda bostäder. 

På samma sätt som i fråga om bostadsaktiebolag är det meningen att den möjlighet enligt gällande lagstiftning att bedriva verksamhet i form av fastighetsaktiebolag och ömsesidiga fastighetsaktiebolag ska kvarstå oförändrad i samband med ändringen. Ett fastighetsaktiebolag är i praktiken ett normalt aktiebolag som administrerar fastigheter och på vilket aktiebolagslagen (624/2006) tillämpas. Ett ömsesidigt fastighetsaktiebolag som bildats för att äga och administrera en fastighet, dess byggnader och utrymmen i byggnaderna är ett i 28 kap. 2 i lagen om bostadsaktiebolag avsett annat aktiebolag än ett bostadsaktiebolag. Enligt bolagsordningen har det till syfte att äga och besitta minst en byggnad eller del av byggnad, och varje aktie ensam för sig eller tillsammans med andra aktier medför rätt att besitta en i bolagsordningen angiven lägenhet i bolagets byggnad eller någon annan del av en byggnad eller av en fastighet. På ömsesidiga fastighetsaktiebolag tillämpas bestämmelserna i lagen om bostadsaktiebolag med vissa undantag. 

I fortsättningen kommer bostadsaktiebolag och fastighetsaktiebolag naturligtvis att kunna äga och besitta även 3D-fastigheter. Besittningen av dem kommer att fördelas mellan delägarna på motsvarande sätt som för närvarande i enlighet med bestämmelserna om bolagsformen i fråga. 

Vid bedömning av de inbördes förhållandena mellan eventuella 3D-fastigheter inom samma byggnadskomplex kan en central fråga anses vara vilka konsekvenser användningen och underhållet av en 3D-fastighet har för de övriga 3D-fastigheterna inom samma komplex. I detta avseende gäller det att fästa uppmärksamhet vid bl.a. behovet av att bedöma tillämpningen av lagen angående vissa grannelagsförhållanden (26/1920) ur perspektivet för 3D-fastighetsbildning. 

Lagen angående vissa grannelagsförhållanden gäller i huvudsak olika olägenheter (immissioner) som användningen av egendom (genom antingen handlingar eller försummelser) orsakar grannar. Även annan lagstiftning innehåller bestämmelser om vissa andra typer av grannelagsförhållanden. Exempelvis på miljöolägenheter tillämpas i dagsläget miljöskyddslagen (527/2014) och lagen om ersättning för miljöskador (737/1994), och frågor som gäller sanitära olägenheter avgörs i första hand utifrån hälsoskyddslagen (763/1994). 

En central bestämmelse om olägenhet som orsakas av användningen av en fastighet finns i 17 § i lagen angående vissa grannelagsförhållanden. Enligt den paragrafen får en fastighet, byggnad eller lägenhet inte användas så att grannarna eller de som bor eller innehar fastigheter, byggnader eller lägenheter i närheten orsakas oskäligt besvär av ämnen som är skadliga för miljön, sot, smuts, damm, lukt, fukt, buller, skakning, strålning, ljus, värme eller annan motsvarande påverkan. Enligt 18 § ska den som orsakat oskäligt besvär se till att besväret upphör och ersätta den skada som besväret orsakat (för begränsningar se 19 §). Eftersom begreppet granne inte egentligen definieras i lagen angående vissa grannelagsförhållanden, blir bestämmelserna i princip direkt tillämpliga även på de inbördes förhållandena mellan 3D-fastigheter i sådana situationer som enligt gällande praxis för tillämpning av lagen kan tolkas som grannelagsförhållanden. 

Dessutom kan vissa andra bestämmelser i lagen angående vissa grannelagsförhållanden eller åtminstone de principer som framgår av dem bli tillämpliga också på inbördes förhållanden mellan 3D-fastigheter. Som exempel kan nämnas 9–11 och 13 §, som gäller skador som grannar orsakas genom grävningsarbeten och andra arbeten på en fastighet, samt 12 §, som gäller skada som grannar orsakas av att en byggnad hotar att instörta. Via de principer som framgår av bestämmelserna samt via den omfattande tolkningspraxis som gäller dem kan man i princip bedöma även de inbördes förhållandena mellan 3D-fastigheter och förhållandena mellan 3D- och 2D-fastigheter. 

Tredimensionella fastigheter och registrering av tredimensionella äganderättsenheter används allmänt i världen. Även utvecklingsprojekt som gäller 3D-fastighetssystem pågår som bäst i flera länder. I dag handlar det vanligen om teknisk systemutveckling, eftersom man i flera länder redan tidigare har kunnat registrera tredimensionellt bestämda äganderättsenheter. Det har varit mycket vanligt att man i jordeboken har registrerat t.ex. bostadslägenheter, dvs. tredimensionellt bestämda enheter, men dessa har inte kunnat hanteras som tredimensionella objekt i informationssystemen. Tredimensionell bestämning har kunnat grunda sig på exempelvis en plan som står nära den finländska tomtindelningen. Beroende på bakgrunden till fastighetssystemet kan en registrerad rätt till en bostadslägenhet vara antingen äganderätt eller nyttjanderätt. 

Med kataster avses ett systematiskt, offentligt och tidsenligt register över fastigheterna inom ett visst område och sådana registerenheter som motsvarar dem. 3D-katasterprojekt handlar vanligen inte om att möjliggöra bildningen av 3D-fastigheter och uppkomsten av tredimensionella äganderättsenheter, utan snarare om att utveckla katastret eller jordeboken i teknisk mening antingen till ett genuint 3D-system eller så att förutsättningarna att administrera och presentera uppgifter om 3D-objekt förbättras på annat sätt. Nivån på det tekniska genomförandet varierar från ett land till ett annat. Vissa länder strävar efter ett system där 3D-fastigheterna förs in i fastighetsregistret som tredimensionella modeller. För närvarande är det dock vanligare att 3D-fastigheterna bara presenteras med olika slags referensuppgifter och områdesavgränsningar på en traditionell fastighetsregisterkarta. 

Även fastighetsregistrens användningsändamål varierar från ett land till ett annat. I vissa länder ingår t.ex. även byggnads- och bostadslägenhetsregisteruppgifter i datainnehållet i fastighetsregistret. I Finland finns motsvarande uppgifter i Befolkningsregistercentralens datalager som är fristående från fastighetsregistret. I system som innehåller byggnads- och bostadslägenhetsregisteruppgifter kan 3D-katasterprojekt innebära att byggnaderna modellbeskrivs som 3D-objekt för att möjliggöra olika analyser av geografisk information t.ex. som grund för planläggning. I fastighetsdatasystemet i Finland förvaltas endast uppgifter om fastigheter och deras utsträckning samt inskrivningsärenden som hänför sig till fastigheter. 

Av historiska orsaker motsvarar fastighetssystemet i Sverige fastighetssystemet i Finland, trots att det under autonomins tid efter 1809 har skett en juridisk och även annan differentiering. I Finland har man i många fall använt Sveriges motsvarande fastighetslagstiftning som exempel, och därför har länderna alltjämt i hög grad sammanfallande regleringar av fastighetssystemet. 

Den viktigaste skillnaden mellan Sveriges lagstiftning om fastighetsbildning i förhållande till Finlands är att i Sverige binds fastighetsbildningen vid ändamålsenligheten för den fastighet som bildas. Med stöd av 3 kap. 1 § fastighetsbildningslagen ska förrättningsingenjören i samband med fastighetsbildning alltid bedöma om de fastigheter som bildas kan anses varaktigt lämpade för det avsedda ändamålet (det allmänna lämplighetsvillkoret). Enligt Sveriges jordabalk är fast egendom jord, som är indelad i fastigheter. Fastigheterna avgränsas antingen endast horisontellt (2D) eller både horisontellt och vertikalt (3D). 

I Sverige trädde lagstiftning som möjliggör tredimensionell fastighetsbildning i kraft vid ingången av 2004. Tredimensionell fastighet definieras i 1 kap. 1 a § 1 punkten i fastighetsbildningslagen. Enligt definitionen handlar det om en fastighet som i sin helhet är avgränsad både horisontellt och vertikalt. En fastighet som har bestämda gränser både horisontellt och vertikalt kallas tredimensionell fastighet eller tredimensionell fastighetsutrymme. Enligt 3 kap. i fastighetsbildningslagen ska den tredimensionella fastigheten tillförsäkras de rättigheter som behövs för att den ska kunna användas på ett ändamålsenligt sätt. I Sverige kan en 3D-fastighet vara 

- en 3D-fastighet som i sin helhet är avgränsad både horisontellt och vertikalt, 

- ett 3D-skifte som ingår i en 2D-fastighet, eller 

- en lägenhet som registrerats som 3D-fastighet. 

Det allmänna lämplighetsvillkoret för fastighetsbildning gäller även när tredimensionella fastigheter bildas genom styckning där förrättningsingenjören utifrån 3 kap. 1 § i fastighetsbildningslagen ska pröva ändamålsenligheten. När det gäller plantomter prövas motsvarande omständigheter i Finland redan i samband med detaljplanläggningen. När planen och den bindande tomtindelningen följs behövs det således inte längre någon separat prövning av ändamålsenligheten i samband med fastighetsbildning inom detaljplaneområden. Med tanke på det allmänna behovet av att bilda tredimensionella fastigheter skiljer sig Sverige från Finland förutom i fråga om den fastighetsrättsliga principen för prövning av ändamålsenligheten också på så vis att arrenderätt inklusive byggnader inte kan intecknas. I Finland innebär tillräckligt långvariga avtal om arrende av mark i praktiken förhållandevis bra inteckningssäkerhet. 

I Sverige kan en tredimensionell fastighet omfatta även fler skiften än ett. Med ett tredimensionellt fastighetsutrymme avses ett skifte (volym) som ingår i en traditionell fastighet som ett utrymme som tillhör fastigheten och är avgränsat både horisontellt och vertikalt. En tredimensionell fastighet kan gränsa till antingen gränsen för en traditionell 2D-fastighet eller vara ett sådant slutet utrymme avgränsat horisontellt och vertikalt som inte gränsar till gränsen för den traditionella 2D-fastighet till vilken det tredimensionella utrymmet hör. 

Som ett särskilt villkor som kompletterar den allmänna prövningen av ändamålsenligheten föreskrivs det i 3 kap. 1 § i fastighetsbildningslagen att en tredimensionell fastighet eller ett tredimensionellt fastighetsutrymme får nybildas eller ombildas vid fastighetsreglering endast om det står klart att åtgärden är lämpligare än andra åtgärder för att tillgodose det avsedda ändamålet. Ett 3D-förfarande bör inte inledas om exempelvis gemensamma vägförbindelser, lekparker, bilplatser, trappuppgångar, hissar, ledningar och andra motsvarande konstruktioner kan genomföras genom avtal eller genom upplåtelse av servitutsrätt. I Sverige är således upplåtelse av servitutsrätt ett alternativ till att bilda en tredimensionell fastighet. Servitutsrätt kan upplåtas mellan fastigheter som avtalsservitut, officialservitut, gemensamhetsanläggningar i enlighet med anläggningslagen eller som servitutsrätt enligt ledningsrättslagen. Ett avtalsservitut kan stiftas också utan någon myndighetsåtgärd. I övriga fall är stiftandet av ett servitut alltid förenat med ett myndighetsavgörande vid en fastighetsförrättning eller i övrigt. Lagstiftningen i Sverige innehåller inte någon motsvarande princip om typtvång för servitut som den som gäller enligt markanvändnings- och bygglagen och fastighetsbildningslagen i Finland. 

I 3 kap. 9 § i fastighetsbildningslagen i Sverige ingår undantagsbestämmelser som möjliggör fastighetsbildning även i det fallet att den nya fastighet eller del av fastighet som bildas som ett resultat av förrättningen inte till alla delar uppfyller lämplighetskriteriet enligt 3 kap. 1 § i fastighetsbildningslagen. En förutsättning är då att nybildning eller ombildning innebär att den befintliga fastighetsindelningen förbättras och att åtgärden inte motverkar en mer ändamålsenlig fastighetsindelning. Utöver detta är grundprincipen i Sverige att en tredimensionell fastighet ska rymma en hel byggnad eller en del av en sådan. Ett undantag är situationer där det gäller att trygga exempelvis finansieringen för projektet och det kan antas att fastigheten får användning för sitt planerade ändamål inom en nära framtid. Då kan man också bilda en s.k. luftfastighet utan någon befintlig byggnad. I dessa fall fattar förrättningsingenjören beslut om den maximala tiden för genomförande av byggprojektet. Om projektet inte genomförs inom utsatt tid eller om den befintliga byggnaden förstörs, återgår 3D-fastigheten till fastigheten på markytan. 

Lägenheter som registreras som 3D-fastigheter bildas som lägenhetsfastigheter. Sådana fastigheter kan bildas endast i nya byggnader. En 3D-fastighet som bildas för bostadsändamål ska omfatta minst tre lägenheter. Förvaltningen av lägenheter som registrerats som 3D-fastigheter regleras genom en särskild lag, nämligen lagen om förvaltning av samfälligheter (1973:1150). 

Allmänna grannelagsrättsliga principer och miljöskyddsprinciper som gäller fastigheter generellt gäller även tredimensionella fastigheter. Huvudregeln för grannelagsrätt finns i 3 kap. 1 § i jordabalken. Enligt den paragrafen ska var och en vid nyttjande av sin eller annans fasta egendom ta skälig hänsyn till omgivningen. Denna skyldighet har accentuerats med avseende på 3D-fastigheter, eftersom byggarbeten som hänför sig till bildningen av dem, samt skötsel av dem eller vanvård inverkar speciellt kraftigt på fastigheterna invid och på byggnaderna på dem. Den som blivit lidande på grund av en dåligt underhållen fastighet har rätt till ersättning för skadan. Dessutom kompletterar inlösningsbestämmelserna i 8 kap. i fastighetsbildningslagen de grannelagsrättsliga bestämmelser i jordabalken som nämns ovan. Inlösningsbestämmelserna kan i sista hand leda till att en 3D-fastighet genom tvångsvis inlösen överförs till grannfastighetens ägare som en del av dennes fastighet eller alternativt till den kommun där fastigheten finns. Inlösen villkoras av att en anläggning som i sin helhet hör till en 3D-fastighet har skadats i sådan utsträckning att den måste ersättas med en ny och detta förhållande väsentligt försvårar användningen av en angränsande fastighet. I första hand kan grannfastighetens ägare vidta inlösningsåtgärder, men även kommunen kan begära inlösen. Om inte inlösen vidtas fogas 3D-fastigheten genom myndighetsåtgärder till de fastigheter ”inom” vilka den finns (till de urholkade fastigheterna). 

Utgångspunkten är att tredimensionella fastigheter eller utrymmen bildas för ett permanent behov. I Sverige är fastighetsbildning starkt förenad med fastighetens ändamålsenlighet, och därför har man i lagen tagit in bestämmelser som gäller situationer där fastigheten eller användningen av den inte längre motsvarar ändamålet. I Sverige finns det ingen särskild reglering som gäller för hur 3D-fastigheternas gränser ska införas i fastighetsregistret. Det område där en 3D-fastighet finns redovisas på en fastighetsregisterkarta, och dessutom används en förrättningskarta av vilken 3D-fastighetens utsträckning framgår. 

I Norge fördes de första underjordiska parkeringsanläggningar redan på 1980-talet in i inskrivningssystemet som egna enheter. Den viktigaste praktiska orsaken till att inskriva parkeringsanläggningarna som egna registerenheter var då behovet av att skapa tydliga enheter för inteckning för ordnande av den finansiering som projekten behövde. I fastighetsregistret (matrikel) har man dock först från år 2010 kunnat anteckna en anläggningsfastighet (anleggseiendom) som en ny typ av registerenhet som också kan vara tredimensionellt bestämd (volym). 

Som olika typer av registerenheter i fastighetsregistret kan urskiljas basfastighet (grunneiendom), den nämnda typen anläggningsfastighet, bostadsandelsfastighet (eigarseksjon), samfällt område (jordsameige) och andel i borättslag (andel i borettslag). Alla utom den sistnämnda införs i matrikeln. Motsvarigheten till Finlands fastighetsdatasystem (FDS) GAB (Grunneiendoms-, Adresse- og Bygningsregister) innehåller till skillnad från FDS även adress- och byggnadsuppgifter. 

Med undantag för vissa avtalsservitut ändras fastighetsindelningen även i Norge genom en fastighetsförrättning. De servitut som belastar fastigheten kan berättiga även personer. Servituten kan vara föremål för omsättning separat, även om de i normala fall övergår samtidigt som hela fastigheten överlåts. 

I 5 § i fastighetsregisterlagen definieras 3D-fastighet som följer: 

”b) anleggseigedom, ein bygning eller konstruksjon, eller eit avgrensa fysisk volum som er tillate utbygt, og som er utskilt som eigen eigedom. Fast anlegg på eigarlaus sjøgrunn eller i eigarlaus undergrunn kan også opprettast som anleggseigedom.” 

Det (vertikala) ägande av traditionella fastigheter som är relevant för bildandet av tredimensionella fastigheter sträcker sig i Norge så högt och så lågt som ägaren anses ha intressen. I normala fall har tolkningen varit att ägarens intressen sträcker sig ungefär 7–14 meter under markytan. Ägandet kan utvidgas när mark tas i användning på ett djupare plan än så, rent konkret exempelvis vid borrning av en borrbrunn, som kan ha ett betydligt större djup än det som nämns ovan. När 3D-fastigheter bildas under markytan erhålls äganderätten utanför den nämnda utsträckningen för äganderätten till basfastigheten i huvudsak genom inmutning. I dessa fall grundar förvärvet sig således inte på normal överlåtelse, och ägaren till basfastigheten i markplanet får ingen ersättning för det underjordiska byggandet på basis av inmutningen. 

I Norge är det en förutsättning för bildande av en tredimensionell fastighet (anläggningsfastighet) att det finns planläggning för byggnadens eller konstruktionens gränser och en i bygglagen (plan- og bygningslov) avsedd tillräcklig utredning, som således utgör grund för bildandet av anläggningsfastigheten. Detsamma gäller också när en befintlig byggnad omvandlas till en anläggningsfastighet. För fastighetsbildning krävs det också ett obligatoriskt tillstånd av kommunen. En ytterligare förutsättning för bildande av en anläggningsfastighet är att både den nya anläggningsfastigheten och den fastighet som kvarstår efter styckningen kan användas som en självständig funktionell helhet. Registrering av fastighetsgränserna för tredimensionella fastigheter grundar sig på byggnadsplaner som presenteras som yttre gränser på en tvådimensionell fastighetsregisterkarta. 

Inom krävande, stora och komplexa egendomsutvecklingsprojekt har man i Norge framhållit vikten av samarbete mellan alla parter, inbegripet även kommunala och statliga planläggnings- och fastighetsregistermyndigheter. Den slutliga strukturen för äganderättsenheter (ägararkitektur) som införs i fastighetsregistret ska då vara känd i ett så tidigt skede av projektet som möjligt. Detta omspänner hela processen ända från planläggning och bygglovsförfarande till införande av nya 3D-fastigheter i matrikeln. 

Om ett 3D-projekt som fått tillstånd inte har inletts inom tre år från det att bygglovet beviljades eller om projektet avbryts för en längre tid än två år, upphävs tillståndet och upphör 3D-fastigheten (anläggningsfastigheten) att existera. Samtidigt avförs den ur fastighetsregistret och 3D-fastigheten återgår till den fastighet eller de fastigheter ovanför eller under vilken eller vilka den hade bildats. 

Den viktigaste skillnaden i förhållande till Sveriges system är att i Norge får man inte bilda en anläggningsfastighet så att den sträcker sig till en annan fastighets område samtidigt som den är en del av basfastigheten invid. I Norge ska ett underjordiskt utrymme av detta slag som sträcker sig under grannfastigheten bilda en självständig fastighet. Vid pantsättning gäller det att beakta att hela driftsenheten med sina många olika registerenheter intecknas vid behov. En annan skillnad mot Sverige är att man i Norge inte kan bilda en anläggningsfastighet på så sätt att en byggnad eller byggnader som hör till en basfastighet omfattar flera olika 3D-fastigheter (anläggningsfastigheter). En anläggningsfastighet får inte heller omfatta flera olika skiften. 

I Norge har man sedan 2010 hittills bildat sammanlagt 505 3D-fastigheter. När behovet av tredimensionella objekt ökar och systemet har blir mera känt har antalet objekt ökat kontinuerligt, och det årliga antalet nya 3D-fastigheter har stigit i jämn takt från 20 fastigheter år 2010 till sammanlagt 102 fastigheter år 2015. 

Fastighetssystemen i olika länder avviker från varandra, och därför kan utgångspunkterna för lagstiftning som gör det möjligt att exempelvis bilda 3D-fastigheter variera i till och med mycket hög grad. Även definitionerna av fastigheter och deras utsträckning avviker från varandra. I Finland, Sverige, Norge och Danmark har man av hävd ansett att till en fastighet hör förutom markområdet även de byggnader som finns där, om de ägs av markägaren. Byggnaderna hör då till fastigheten som beståndsdelar, och endast i de situationer som anges särskilt i lag förhåller det sig så att byggnaderna på en fastighetsenhet eller på ett outbrutet område inte hör till fastigheten. I vissa länder, såsom i Tyskland och Ryssland, kan en byggnad eller till och med en enskild bostadslägenhet bilda en fastighet som registreras. Då har i synnerhet arrangemanget för ägande av lägenheten som en del av fastighetssystemet ansetts vara betydelsefullt. 

Lösningarna för arrangemangen för ägande av radhus- och höghuslägenheter är vanligen nationella. Ett allmänt förfarande är att det hus (och den tomt) som omfattar lägenheter införs i fastighetsregistret som en särskild registerenhet så att varje lägenhet har andel i tomten samt i de gemensamma utrymmena och delarna, såsom trappuppgångarna. För denna fastighetsregisterenhet används olika benämningar i olika länder, såsom condominium (i vida kretsar i Europa, Kanada och Förenta staterna), strata (Australien) och sectional (Sydafrika). Inom condominium-systemet framgår av fastighetsregistret förutom basfastigheten och dess typ även varje lägenhets identifikationsnummer, storlek och läge samt gemensamma utrymmen. När det gäller lägenheter har man i fastighetsregistret lagrat dokument som visar deras utsträckning, exempelvis tvärsektioner och planritningar för varje våning. Varje lägenhetsägare får lagfart på lägenheten, vilket också är ett villkor för inteckning. Äganderätten till marken under byggnaden kvarstår hos lägenhetsägaren även om byggnaden förstörs, vilket har ansetts öka tryggheten hos systemet som ägarform. 

I Sverige, Danmark och Norge ingår ägarbostadsfastigheter (ägarlägenheter) i respektive rättssystem i en betydelse som är främmande för Finland. Ägarbostadsfastighetens delägare äger en lägenhet och är samtidigt delägare i byggnaden. I Danmark och Norge bildas en ägarbostadsfastighet genom indelning av byggnaden och införande av delningen i ett inskrivningsregister som motsvarar lagfarts- och inteckningsregistret i Finland. Något liknande system med bostadsaktiebolag som det som gäller enligt den finländska modellen har däremot inte införts någon annanstans. Förutom i Sverige och Norge är bildning av 3D-fastigheter för andra ändamål än lägenheter möjlig även i bl.a. Storbritannien, Grekland, Frankrike, Israel, Singapore och Australien. I allmänhet har en tredimensionell fastighet alltid som sin kärna en byggnad, en anläggning eller en del av dessa. Huvudregeln är att en tredimensionell fastighet inte kan innehålla enbart luft eller ett underjordiskt utrymme som inte har insprängts, utan fastigheten måste vara bebyggd. Undantagna är av praktiska skäl sådana situationer där det för byggandet är nödvändigt att fastigheten intecknas redan innan byggprojektet inleds. 

I samband med fastighetsbildning gör man i Sverige och Norge en helhetsprövning av om ändamålet eller målet med byggnaden eller anläggningen nås bäst genom att det bildas en 3D-fastighet eller på något annat sätt. Om målet kan nås även på något annat sätt, ska ingen tredimensionell fastighet bildas. I bägge länderna får tredimensionella fastigheter bildas också utanför detaljplaneområden. I Sverige och Norge används 3D-fastighetsindelning således endast för att komplettera den traditionella tvådimensionella fastighetsindelningen. Om genomförandemetoderna enligt det traditionella systemet visar sig vara otillräckliga, kan 3D-fastighetsbildning tas i bruk i andra hand. 

På bildandet av tredimensionella fastigheter tillämpas i allmänhet samma fastighetsbildningslagstiftning som på alla andra fastigheter. Det fysiska markområde som hänför sig till en fastighet är inte det centrala med tanke på fastighetsbildningen, utan det viktiga är hur de objekt som i praktiken införs i vissa register definieras och hur det regleringssystem som gäller objekten utvecklas. För en ändamålsenlig användning och skötsel av tredimensionella fastigheter har man exempelvis i Sverige också i den lag som gäller förhållanden mellan grannar tagit in specialbestämmelser som ska tillförsäkra rättigheter som är nödvändiga för användningen av fastigheterna. En bebyggd tredimensionell fastighets fasta fysiska kontakt med angränsande andra fastigheters byggnader och konstruktioner medför bl.a. sådana problem relaterade till ansvaret för ordnande av underhåll som inte förekommer i ett tvådimensionellt fastighetssystem. För inrättandet av tredimensionella fastigheter har det därför i Sverige behövts specialreglering som gäller exempelvis fastighetsägarens fullgörande av den underhållsskyldighet som gäller fastigheten. 

Om fastighetssystemet i huvudsak bevaras som för närvarande, betyder det i praktiken att man fortsätter med grund i det nuvarande systemet utan att ändra lagstiftningen och systemen enligt en tredimensionell fastighetsbildning. Enligt denna modell är det dock möjligt att sträva efter att utveckla effektiviteten t.ex. i fråga om nyttjanderätten och andra befintliga mekanismer vid genomförandet av projekt för byggande ovanför och under markytan. 

Fördelen med denna modell är att det nuvarande systemet fungerar rätt bra och att förfarandena, förutom i undantagsfall, är etablerade. Modellen medför inte heller kostnader för ändringsarbete eller inlärning av nya förfaranden i nämnvärd grad. Modellen skulle naturligt nog inte ge några direkta konkreta lösningar på de problem som föranleds av den nuvarande situationen och den icke-tillämpliga lagstiftningen, men mindre förbättringar av processerna kan även genomföras i en författningsmiljö som inte omfattar tredimensionaliteten. Eftersom antalet omfattande hybridprojekt som hanteras tredimensionellt ökar kraftigt just nu, innebär denna modell dock en risk för att de problem som föranleds av den icke-tillämpliga lagstiftningen ökar och förstoras. 

Den andra modellen går ut på att utveckla den gällande lagstiftningen och de tvådimensionella systemen så att bildning och registrering av tredimensionella fastigheter stöds endast i specialfall. Modellen innebär att utvecklandet av den gällande lagstiftningen och systemen ska övervägas och ske så att bildandet och registreringen av tredimensionella fastigheter blir juridiskt och tekniskt möjligt då när förutsättningarna uppfylls. De nuvarande förfarandena ska dock utgöra huvudregeln och fastighetssystemet som helhet förbli tvådimensionellt. 

Modellens styrka är att grunderna för det nuvarande fastighetssystemet kan bevaras oförändrade och att det inte finns behov att göra massiva ändringar för att uppdatera rättssystemet eller informationssystemen så att de stöder tredimensionalitet. Syftet med detta alternativ är att kunna tillgodose de utvecklingsbehov som hänför sig till nya specialfall i fastighetssystemet så kostnadseffektivt som möjligt genom att möjliggöra 3D-enheter. De viktigaste fördelarna med modellen är främst att det kan bli enklare att förvalta moderna och invecklade byggprojekt så att behovet av oenhetliga och avtalsbaserade lösningar minskar. Detta förbättrar även förvaltandet av den säkerhetsmassa som hänför sig till projekten och den allmänna informationen om fastighetssystemet i samband med invecklade byggnadshelheter. Dessutom innebär modellen att kostnaderna för utvecklandet av systemen förblir rimliga.  

En nackdel med modellen kan anses vara att fastighetssystemet får ett helt nytt element, och att det krävs resurser för att skapa och lära sig nya förfaranden för detta. Även ändringarna i informationssystemen medför i viss mån kostnader, och särskilt i det inledande skedet kan det i vissa fall bli svårt att få en uppfattning om fastighetens utsträckning. Den viktigaste risken med modellen kan anses vara att det vid utvecklandet av lagstiftningen om systemet inte är möjligt att på ett uttömmande sätt förutspå alla de rättsliga återverkningarna och att man därför måste vara beredd på att lagstiftningen måste fortsätta utvecklas. 

Det tredje alternativet går ut på att ändra hela fastighetssystemet och att ändra begreppet fastighet så att det uttryckligen blir tredimensionellt. Detta alternativ kräver en total ändring av informationssystemen och informationsmallarna för fastighetsregistret så att en fastighet faktiskt uppfattas som tredimensionell. Modellens styrka är att systemet blir enhetligt och att alla fastigheter behandlas uttryckligen som tredimensionella helheter. Resultatet blir ett system som är på toppnivå även internationellt och som ger rum för olika tekniska möjligheter till exempel i fråga om planering och visualisering. Även i denna modell minskar behovet av oenhetliga och avtalsbaserade lösningar, vilket förbättrar hanteringen av säkerhetsmassan och förtydligar stora byggnadshelheter.  

Den främsta nackdelen med modellen är att man är tvungen att reformera hela det nuvarande fastighetssystemet. Det krävs en total ändring av de informationssystem och informationsmallar som används. Kostnaderna för reformen skulle vara omfattande i förhållande till behovet. Inom den närmaste framtiden kommer det inte att finnas ett allmänt behov av tredimensionalitet i fastighetssystemet, utan behovet gäller främst stora städers omfattande byggprojekt, vars helheter innefattar tillgodoseende av behov gällande flera olika ändamål. Genomförandet och fullgörandet av omfattande ändringar kräver mycket resurser. Att fatta beslut om den lagstiftning som behövs och om de tekniska lösningarna är krävande, eftersom detta förutsätter en total omvärdering av fastighetssystemet, om den modell som ska användas inte är förenlig med egenskaperna och karaktären hos det nuvarande finländska fastighetssystemet. Att beakta modellens samtliga återverkningar i samband med utvecklandet av lagstiftningen och informationssystemen kan visa sig vara en större utmaning och dyrare än väntat. 

På basis av bedömningen av de alternativ som föreslås har man beslutat att en arbetsgrupp ska bereda ändringarna av lagstiftningen med grund i det alternativ som baserar sig på ett tvådimensionellt fastighetssystem som identifierar tredimensionella fastigheter (2.4.2). Enligt en helhetsbedömning finns det ett behov av en sådan modell, och jämfört med det nuvarande systemet har den klara fördelar med tanke på effektiviteten. För det första innebär modellen i detta skede en tillräckligt stor reform för att kunna tillgodose de behov som gäller den tredimensionella förvaltningen av omfattande och invecklade bygghelheter. För det andra skulle de totala kostnaderna för en övergång till ett fastighetssystem som är totalt tredimensionellt samt riskerna med en sådan förändring vara såpass stora i förhållande till den uppskattade mängd projekt som skulle dra nytta av tredimensionaliteten att man inte anser att det är realistiskt att genomföra ett sådant alternativ. 

När man anlägger exempelvis en parkeringshall under jord sträcker sig verksamheten ofta över flera fastigheter. Man kan lösa in nyttjanderättigheter under marken eller, om verksamheten äger rum på ett område som i praktiken har endast en markägare, upprätta tredimensionella avtal om arrende av mark. Ett inskrivningsbart avtal om delning av besittningen kan sällan användas för att dela ett underjordiskt utrymme eller ange besittningen av det, eftersom det skulle förutsätta att fastigheten på markytan samägs i kvotdelar, vilket ofta är omöjligt i praktiken. I dagens läge går det inte att bilda en egen fastighet under jord som skulle vara föremål för ägande eller ett objekt som kan intecknas som säkerhet för finansiering. Underjordiska parkeringsgrottor är dock värdefulla objekt och dyra att genomföra, och många gånger förhåller det sig så att det inte är meningsfullt att genomföra dem enbart med finansiering eller garantier från den offentliga sektorn. För underjordiska utrymmen skulle det därför vara nyttigt att kunna bilda omsättnings- och inteckningsbara enheter för ägande, dvs. fastigheter. 

Underjordiska parkeringshallar är ofta föremål för olika slags rättigheter och skyldigheter (bilplatsskyldigheter, platser enligt förpliktelsen att skydda befolkningen). Dessa administreras genom avtal om nyttjanderätt mellan parterna. Om parkeringshallen som sådan har genomförts endast utifrån nyttjanderätt ger inte hallkomplexet upphov till ett inskrivningsbart objekt som skulle kunna vara exempelvis servitutspart. Behövliga nyttjanderättigheter kan då inte upplåtas som ständiga rättigheter i fastighetsregistret. Med hjälp av 3D-fastigheter som bildas under jord kan situationer av denna typ lösas via inskrivningsbara rättigheter och skyldigheter som gäller självständiga fastigheter. 

I situationer med samägande är det en utmaning att lösa ändringssituationer, om parterna inte har någon gemensam syn på de ändringar som ska göras. Sådana ändringssituationer kan till exempel gälla ett behov att ändra en fastighets användningsändamål från till exempel kontor till bostad eller affärslokal, att utöka byggrätten när verksamheten utvidgas eller att ändra förläggningen av olika funktioner samt andelarna. I praktiken bör parterna som det är nu få till stånd ett avtal om ändringarna, överlåta kvotdelsägande eller i yttersta fall upplösa samägandet genom att realisera hela objektet. En sådan situation kan bli aktuell exempelvis när man inte lyckas nå ett avtal och ingen part kan använda den del av fastigheten som parten har besittningsrätt till. Om man genom ett avtal om delning av besittningen har kommit överens om användningen av en samägd fastighet, går det inte att upplösa samägandet i enlighet med lagen om vissa samäganderättsförhållanden (180/1958), utan realiseringen måste genomföras på något annat sätt. När det handlar om verksamhet på området för en samägd fastighet finns det inte heller några servitutsparter, dvs. fastigheter i fråga om vilka myndigheterna som en sista utväg, i händelse av att avtalsverksamheten misslyckas, exempelvis genom att stifta behövliga servitut kan främja fastigheternas möjligheter att sinsemellan lösa en ändringssituation. 

I vilket fall som helst står man under någon fas i projektets livslängd inför ändringssituationer, och det bör finnas effektiva verktyg för att hantera dem. Hanteringen av ovannämnda situationer förändras från nuläget, om man opererar mellan självständiga fastigheter. När man opererar på en fastighet utifrån ett avtal mellan parterna och har besittningsrätt till endast någon bestämd del av fastigheten krävs det i dagsläget för behandling och lösning av olika ändringssituationer i regel att alla parter som agerar på fastigheten medverkar. Detta kan vara problematiskt speciellt i situationer där de planerade ändringarna endast gäller en viss del av fastigheten och enbart den som besitter ifrågavarande del har intresse för att genomföra ändringarna.  

Ändringssituationer initierar i allmänhet flera myndighetsförfaranden. Vid förfarandena hörs de ägare och innehavare av grannfastigheterna som saken gäller. En sådan grannfastighet kan enligt förslaget också vara en 3D-fastighet som finns ovanför eller under. Ägarna till dessa fastigheter föreslås ha rätt att bli hörda och söka ändring i planläggningen, tomtindelningen samt förfarandena för bygglov och tillstånd till undantag. En del ändringssituationer kommer således även i fortsättningen att förutsätta att exempelvis ägarna till fastigheter i en och samma byggnad har en gemensam ståndpunkt. Det här gäller i synnerhet situationer där en ändring påverkar användningen av andra fastigheter eller de servitut och samregleringar som finns. I sådana fall behövs det dock inte att man är enig om inledandet av själva processen, utan behovet av ändringarna kan övervägas separat för varje enskild fastighets del. 

Finland har ett fungerande bostadsaktiebolagssystem, och det är inte meningen att de föreslagna ändringarna ska ingripa i det. Därför är det inte ändamålsenligt att i Finland under dagens förhållanden bilda tredimensionella fastigheter på lägenhetsnivå. Den grundläggande utgångspunkten för bildandet av en tredimensionell fastighet föreslås utgöras av dess ändamålsenlighet. De kriterier som blivit vedertagna inom tillämpningspraxis när det gäller 78 § i markanvändnings- och bygglagen och 37 § i markanvändnings- och byggförordningen föreslås stå som grund för bedömning av ändamålsenligheten. Inom byggnadskvarter föreslås den tredimensionella ändamålsenligheten bli avgjord i samband med tomtindelning, eftersom 3D-fastigheter inte kan bildas på dessa områden utan en tredimensionell tomtindelning som anger denna fastighetsbildning. Vid tomtindelningen ska tomterna ges det format och den storlek som det med avseende på byggandet, användningen av tomterna och det tekniska underhållet av dem är ändamålsenligt (37 § i markanvändnings- och byggförordningen). En onödigt tät fastighetsindelning är inte ändamålsenlig i situationer där den inte ger något mervärde. Bland annat i lagstiftningen om byggande har fastighetsgränsen förenats med rättsliga förpliktelser som ökar parternas administrativa börda och myndigheternas skyldigheter. Exempelvis sådana ansvarsförhållanden och förpliktelser mellan fastigheterna som hänför sig till användningen av fastigheten ska fastighetsägarna avtala om i detalj genom olika slags avtalsarrangemang, och dessa arrangemang övervakas delvis på tjänstens vägnar bl.a. vid bygglovsförfarande. Det är inte ändamålsenligt att sådana rättsförhållanden visavi besittning och användning av byggnaden som framgångsrikt har tillgripits i enlighet med lagstiftningen om bostads- och fastighetsaktiebolag åsidosätts i och med den nya bildningen av tredimensionella fastigheter. Utgångspunkten är således även i framtiden att besittningen av ett bostadshöghus som ägs av ett bostadsaktiebolag har delats via delägarna i bolaget i enlighet med den normala modellen enligt lagstiftningen om bostadsaktiebolag. 

Genom de tredimensionella fastigheterna skapas alltså inte något nytt system för besittningen av bostadslägenheter i stället för eller vid sidan av det fungerande bostadsaktiebolagssystemet. Via systemet blir det dock möjligt att i nödvändiga fall tydligt avskilja boende till en egen fastighet och ett eget byggnadsobjekt exempelvis inom ett projekt som innefattar byggande för behov enligt flera olika användningsändamål. Den nya handlingsmodell som uppkommer är ändamålsenlig ur perspektivet för fastighetsbeskattningen när det gäller objekt som inrymmer flera funktioner och när det gäller situationer där samma objekt kommer att omfatta olika slags boendeformer, såsom fritt finansierat byggande vid sidan om understött bostadsbyggande. 

Det kan antas att 3D-fastigheter kommer att bildas främst i större städer. De huvudsakliga objekten utgörs sannolikt av offentligt ägda underjordiska parkeringsanläggningar (bl.a. torgparkeringar), byggande av köpcenter samt byggande ovanför eller under trafikområden. För bedömning av antalet potentiella 3D-objekt har man i den utredning från Lantmäteriverket som fåtts som bakgrundsmaterial till utarbetandet av propositionen granskat de detaljplaner för Esbo stad och Helsingfors stad som trädde i kraft 2015 och analyserat om objekten enligt detaljplanerna skulle kunna genomföras genom utnyttjande av en 3D-fastighet. Uppgifterna nedan har fåtts av Helsingfors stads och Esbo stads fastighetsingenjörer. 

Antalet detaljplaner i kraft, totalt 

Esbo: 34 (inga detaljplaner för metrostations- eller köpcenterområden år 2015) 

Helsingfors: 46 

Av dessa potentiella 3D-objekt 

Esbo: 5 (underjordiska parkeringsgrottor) 

Helsingfors: 20 

Uppskattat antal 3D-fastigheter, om alla objekt genomförs som 3D-projekt 

Esbo: 5 

Helsingfors: 20–40 

Underjordiska parkeringsobjekt finns eller behövs emellertid också i många andra städer i Finland. Det innebär att enskilda 3D-fastigheter kommer att bildas även i många mindre städer. Under de första åren efter det att systemet har införts kan tiotals potentiella 3D-fastigheter bildas per år, men så som de numerära uppgifterna från Norge visar (avsnitt 2.2.3) kan det antas att antalet 3D-fastigheter som bildas årligen stiger när systemet har blivit etablerat. 

Propositionens konsekvensbedömning bygger på de synpunkter och bedömningar om fastighetsmarknaden som gäller Lantmäteriverkets projekt för bildning av tredimensionella fastigheter, som har framförts av de sakkunniga vid Helsingfors stad, Esbo stad och Lantmäteriverket som har deltagit i projekten. Reformens konsekvenser kan bedömas i form av allmänna trender, men eftersom fenomenet är helt nytt för rättssystemet och det inte finns någon forskning om detta ännu, är det i detta skede inte möjligt att göra analyser med detaljerade ekonomiska uppskattningar av de konsekvenser som de tredimensionella fastigheterna kan få för till exempel fastighetsmarknaden eller olika aktörer inom byggbranschen. Hurdana konsekvenser detta får beror dessutom i praktiken på i hur stor omfattning det nya systemet tas i bruk i kommunerna. Även om kommunerna har deltagit aktivt i beredningen av lagen, finns det inga tillförlitliga uppskattningar av hur villiga kommunerna är att börja använda det föreslagna systemet. Det system som föreslås i Finland motsvarar inte heller Sveriges system tillräckligt mycket för att det skulle vara meningsfullt att göra bedömningarna av de ekonomiska konsekvenserna direkt på basis av Sveriges erfarenheter. 

De tredimensionella fastigheterna får begränsade konsekvenser för privatpersoner och hushållen. Även om syftet med reformen inte är att ändra bostadsaktiebolagssystemet, kan reformen indirekt ha en positiv effekt på värdet på bostadsaktieägarnas aktier i sådana fall då bostadsaktiebolagets ansvar är tydliga och kan begränsas i enlighet med fastigheternas användningsändamål. Genom att ta i bruk 3D-fastigheter kan man avgränsa ansvaren så att de t.ex. inte omfattar sådana delar som medför risker för de som bor i byggnaden, t.ex. parkeringshallar och sådana utrymmen som inte används som bostad. Därmed måste inte bostadsaktiebolagets delägare bära ansvaret för de rättsliga utmaningar som hänför sig till affärslokaler eller underjordiska fastigheter, utan ansvaret ligger hos de instanser som äger eller besitter affärslokalerna eller parkeringsutrymmena. Dessa utrymmen kan också uppges i detaljplanen eller fastställas genom avtal som sådana gemensamma lokaler i en 3D-fastighet som en större grupp av delägare ska ansvara för att underhålla. Detta minskar de andelar som ska betalas, och alla delägare drar nytta av det värde på egendomen som ökar då antalet delägare ökar. Enligt propositionen är det inte möjligt att bilda fastigheter av enskilda bostadslägenheter, och därför har propositionen inga konsekvenser för hushållen. Även bostadsaktiebolagssystemet förblir oförändrat. 

Avtal om samreglering, byggnadsservitut samt övriga avtal om fastighetens bebyggande och användning i annat syfte samt om besittning och samarbete är lika viktiga i 3D-fastigheter som inom det nuvarande system som baserar sig på delning av besittningen. Att överföringen av dessa element sker delvis med myndigheternas medverkan kan bedömas få indirekta, positiva konsekvenser för fastighetsägarnas ekonomiska ställning. 

De centrala konsekvenser som den föreslagna lagstiftningen får för företagen gäller i praktiken de byggföretag med hög omsättning som har möjlighet att genomföra sådana omfattande bygghelheter med flera användningsändamål där fördelarna med tredimensionaliteten realiseras. 

Besittningen av stora byggnadsobjekt ska när det gäller 3D-objekt basera sig på inbördes förhållanden mellan separata fastigheter i stället för ett samägandeförhållande och avtal om delning av besittningen. På detta sätt minskar såväl den administrativa bördan i samband med besittningen av objekten som de kostnader för besittningen som föranleds ägarna. Avtalen om samreglering, byggnadsservituten samt de övriga avtalen mellan fastigheter kommer dock delvis endast att överföra den administrativa bördan till en annan fas i processen, och med tanke på detta bedöms de totala konsekvenserna bli rätt neutrala. Det system som identifierar tredimensionella fastigheter kan utvidgas även till de befintliga fastighetsmassorna, varvid arrangemang för ägar- och besittningsarkitektur baserade på de nuvarande, omfattande och komplexa avtalen kan förenklas i vissa situationer. 

Inteckning av en tredimensionell fastighet och användning av den som säkerhet är ett enklare alternativ än inskrivning av avtal om delning av besittningen och inteckning av en andel utifrån detta. 3D-fastigheter öppnar möjligheter för delägare i byggnader att använda denna enklare modell. Även om säkerhetsarrangemangen underlättas måste 3D-fastigheternas ägare och panthavare dock fortsättningsvis dryfta säkerhetens värde utifrån dess omständigheter. Även för 3D-fastigheter gäller att säkerhetsvärdet är beroende av fastighetens användningsmöjligheter. Exempelvis en tom 3D-tomt i luften har antagligen inte samma säkerhetsvärde som en motsvarande tomt på marken, om inte båda kan bebyggas lika lätt, självständigt och säkert. Av karaktären hos en tomt i luften följer att den inte i praktiken kan bebyggas självständigt eller vid en självbestämd tidpunkt på samma sätt som en traditionell 2D-tomt på marken. En luftfastighets beroendeförhållanden visavi fastigheterna under och ovanför och byggandet av dem kan påverka dess värde. 

Hanterandet av de säkerhetsmassor som består av fastigheter och byggnader förbättras inom kreditgivningsverksamheten, och användningen av fastighetsobjektens säkerheter blir effektivare. Det slutliga säkerhetsvärdet på de nya fastighetstyperna fastställs på marknaden i kreditgivarnas praxis, och i och med att objekten blir fler blir det lättare att bedöma värdet. Då besittningen av stora byggobjekt baserar sig på besittning av fastigheter, som är lättare att greppa än besittningsandelar, kommer troligtvis de internationella fastighetsägarnas intresse för finländska fastigheter att öka, vilket förbättrar kapitaltillgången, minskar kostnaderna för främmande kapital och möjliggör en större finansieringsbas för stora fastighetsobjekt. Särskilt vid omfattande byggobjekt är det av stor betydelse hur stora kostnaderna för kapitalet är (över 100 mn euro). Om räntemarginalen förändras t.ex. med en tiondedel (10 räntepoäng), kan de finansieringskostnader för ett omfattande objekt som finansieras med främmande kapital sjunka med över en miljon euro under objektets livscykel. Om kapitaltillgången förbättras, förkortas i vissa fall dessutom den totala tiden för genomförandet av projekten. 

De tredimensionella enheter som registreras i fastighetssystemet kommer då bättre än för närvarande att motsvara de faktiska ägar- och besittningsförhållandena för de byggnader eller andra konstruktioner eller utrymmen med ekonomiskt värde som finns på området. Detta kan ge rum för olika slag av nya digitala tjänster av mervärde samt nya användningsobjekt, till exempel spårning inne i byggnader. 

När olika slags användningsändamål i fråga om tredimensionella fastigheters marker och byggnader kan åtskiljas som egna fastigheter och byggnader med egna ägare och eventuella innehavare, kan man bättre och exaktare än för närvarande inrikta fastighetsskatteskyldigheten för varje fastighet till den rätta betalningsskyldige enligt ett noggrant fastställt användningssätt och till rätt belopp. Detta främjar fastighetsbeskattningens allmänna godtagbarhet. Ändringen bedöms inte få någon omedelbar effekt på intäkterna från fastighetsskatten, eftersom intäkterna i praktiken är mera beroende av kommunens skattesats samt användningsändamålen enligt fastighetsplanerna. 

Propositionen ökar för sin del och indirekt kostnadseffektiviteten för Lantmäteriverkets myndighetsverksamhet på lång sikt genom att möjliggöra bildande av och lagfart på 3D-fastigheter och på så vis skapa större klarhet i användningen av dem som inteckningsobjekt. Det är svårt att uppskatta de exakta kostnads- och resurskraven för genomförande och planering av systemet som möjliggör 3D-fastigheter. När det gäller de register som förs av Lantmäteriverket uppkommer kostnader av ändringarna i fastighetsdelen i fastighetsdatasystemet (FDS), applikationerna för fastighetsregisterföring i förrättningsproduktionssystemet (det s.k. JAKO-systemet) och FDS samt i inskrivningssystemet för fastigheter. Med tillhörande arbeten har ändringarna beräknats medföra kostnader till ett belopp av ungefär 1 miljon euro för Lantmäteriverket. Då behövs det inga helt nya delar i informationssystemen. I praktiken kommer kostnaden i fråga på lång sikt att kunna täckas genom fastighetsförrättningsavgifterna och de inkomster som fås av lagfart, inskrivning av en särskild rättighet samt inteckningar. 

De kommuner som för ett fastighetsregister ska själva stå för de kostnader som ändringen medför i anslutning till revidering av kommunernas egna informationssystem. Kostnaderna för de register som kommunerna för beräknas bli ringa. De totala kostnaderna för kommunerna för införande, testning och anpassningsarbeten i informationssystemen har beräknats uppgå till ungefär 200 000 euro. Av de statliga organisationerna blir Skatteförvaltningen och Befolkningsregistercentralen tvungna att göra smärre anpassningsarbeten i sina system, om de ämnar utnyttja 3D-fastighetsuppgifterna i sin verksamhet. 

Det är meningen att lagstiftningsåtgärder som gäller det system som möjliggör tredimensionella fastigheter och åtgärder som hänför sig till utvecklande av systemet ska genomföras så att de kostnader som uppkommer är skäliga i proportion till systemets framtida användningsområde. Hela systemet bör bevaras som ett klart och logiskt system, och för detta är kraven på att fastighetsägarnas rättsskydd ska bestå och på att fastighetssystemets klarhet och tillförlitlighet ska kvarstå i oförändrad form mycket viktiga. Ett fastighetssystem som på detaljplaneområden identifierar tredimensionella fastigheter minskar behovet av liknande komplexa och omfattande avtal om delning av besittningen och om arrende av mark som de som finns i dag. Systemet skapar större klarhet när det gäller att verkställa stora projekt och främjar därmed effektiviteten och kostnadsmotsvarigheten i den ekonomiska verksamheten samt minskar de administrativa kostnaderna. För att systemet ska fungera kan det dock i samband med stora projekt, dels för genomförandet, dels för samregleringar enligt 164 § i markanvändnings- och bygglagen, förutsättas att det upprättas regleringsdokument mellan markägarna, den berörda kommunen och de byggherrar som engagerat sig i projektet. 

Vid bedömningen av 3D-systemets ekonomiska konsekvenser för kommunernas del är det viktigt att beakta att största delen av kommunerna i praktiken inte kommer att genomföra några tredimensionella projekt, och att dessa därför inte behöver göra ändringar i sina informationssystem eller processer med anledning av tredimensionaliteten. Man antar att tredimensionaliteten kommer att gagna främst sådana kommuner som har någon typ av urbant centrum. Detta kan dessutom intressera de kommuner som har behov av t.ex. torgparkering, av lösningar för trafikknutpunkter, av parkeringshus eller av andra eventuella hybridobjekt. I Finland består dessa främst av de s.k. urbana kommunerna, som enligt Statistikcentralen var 58 till antalet år 2016. Under det inledande skedet har man bedömt att mindre än hälften av dessa kan komma att vara intresserade av att utnyttja det tredimensionella systemet vid sin markanvändning. 

Kommunerna har ingen skyldighet att bilda tredimensionella fastigheter. Särskilt om kostnaderna för ibruktagandet av systemet uppskattas överskrida den nytta som systemet medför, kan detta vara av betydelse när ändamålsenligheten som helhet bedöms vid tomtindelningar. Å andra sidan kan möjligheten att i urbana områden bilda fastigheter särskilt av sådana lokaler som finns under markytan öka antalet överlåtnings- och inteckningsbara enheter i lokaler. I och med detta kan underjordiska lokaler säljas mera effektivt än tidigare, vilket ur ägarens (ofta städer) perspektiv underlättar finansierandet av de underjordiska lokalerna samt främjar användningen av de underjordiska lokalerna så att dessa kan bebyggas effektivt. 

I denna proposition är prognosen att det inte kommer att bildas numerärt sett många fastigheter, eftersom de uppskattade fördelarna är störst inom städernas centrumområden och vid hybridbyggande samt i samband med vissa underjordiska objekt. Det är svårt att förutse hur villiga fastighetsägarna, byggherrarna eller kommunerna i övrigt är att utnyttja 3D-fastigheter. Med hjälp av 3D-fastigheter kan man göra besittningen av byggnader genomsynligare och underlätta användningen av delar av byggnader som säkerhet, vilket är en orsak att använda dem. Genom 3D-fastighetsdelning kan man indirekt försöka hantera även olika slags ansvarssituationer eller bereda sig på framtida behov exempelvis genom att själv behålla äganderätten till ett 3D-område även om fastigheten i övrigt överlåts vidare eller vice versa. Det verktyg som den nya lagstiftningen möjliggör kan föra med sig vissa oförutsedda användningssätt när verksamma branschaktörer sätter sig in i verktyget och upptäcker situationer där det är nyttigt att använda det.