1.1
Fastighetsbildningslagen
2 §. Paragrafen innehåller de definitioner som används i lagen. I 1 mom. 1 punkten ingår definitioner av fastighet och fastighetens utsträckning. Dessa definitioner har dock utformats utgående från fastighetsindelning som baserar sig på ett tvådimensionellt fastighetssystem. Med fastighet avses enligt gällande lag en sådan självständig enhet för jordäganderätt som med stöd av fastighetsregisterlagen (392/1985) ska införas som fastighet i fastighetsregistret. I punkten definieras fastighet således genom en hänvisning till fastighetsregisterlagen och skyldigheten enligt den lagen att i fastighetsregistret införa vissa enheter som fastigheter.
Definitionen inrymmer i sin nuvarande form ett villkor om att den helhet som införs i registret med stöd av fastighetsregisterlagen ska vara en enhet för jordäganderätt. Kravet grundar sig dock inte på fastighetsregisterlagen, utan ingår enbart i fastighetsbildningslagen.
Inom det traditionella tvådimensionella fastighetssystemet har kravet på fastighetens samband med ett konkret markområde varit logiskt, eftersom man med fastigheter i praktiken har avsett endast sådana delar på marken som specificerats på ett visst sätt. Kravet på ett markområde är dock problematiskt med tanke på de tredimensionella fastigheterna. Det föreslås att fastighetsregisterlagen ska ändras så att det blir möjligt att i registret som fastigheter införa även sådana både horisontellt och vertikalt avgränsade helheter som inte alls inrymmer något egentligt markområde (tredimensionella fastigheter).
Det är meningen att fastighetsbegreppet enligt fastighetsbildningslagen även i fortsättningen ska kvarstå som förenligt med fastighetsregisterlagen via en likadan hänvisningsbestämmelse som den nuvarande. Tredimensionella fastigheter som avses i fastighetsregisterlagen är således i fortsättningen fastigheter också ur perspektivet för fastighetsbildningslagen. Till 2 § 1 mom. 1 punkten i fastighetsbildningslagen fogas enligt förslaget därför ett omnämnande av att med fastighet avses i lagen förutom enheter för jordäganderätt även andra enheter som införs som fastigheter i fastighetsregistret. Detta bevarar ett likadant samband mellan fastighetsbildningslagens och fastighetsregisterlagens fastighetsbegrepp som för närvarande och gör det möjligt att tillämpa den gällande regleringen av fastigheter i stor sett i oförändrad form.
Ändringen påverkar inte den definition av fastighetens utsträckning som ingår i samma punkt. En tredimensionellt bestämd fastighets utsträckning sammanfaller nämligen definitionsmässigt helt och hållet med det som gäller för traditionella fastigheter i markplanet.
Det föreslås att enligt fastighetsregisterlagen ska tomter, allmänna områden och inlösningsenheter kunna vara tredimensionella fastigheter. Inte heller i ett fall med tredimensionella fastigheter ska en lagakraftvunnen detaljplan vara förknippad med en omedelbar fastighetsbildningseffekt, utan varje 3D-fastighet ska alltid bildas till en i fastighetsregisterlagen avsedd registerenhet vid en fastighetsförrättning, i praktiken styckning.
Tredimensionella fastigheter ska enligt förslaget inte kunna bildas någon annanstans än inom detaljplaneområden. Det att utarbetandet av detaljplaner är en uppgift uteslutande för kommunen hindrar i praktiken att 3D-fastigheter bildas inom andra områden. I en detaljplan kan man dessutom på ett naturligt sätt bestämma det läge som med koordinater (x, y, z) angetts för ett utrymme ovanför eller under markytan, och dess utsträckning kan följaktligen anges på ett allmänt förståeligt sätt. Detaljplanen föreslås i normala fall bli slutgiltigt genomförd i byggnadskvarteret efter godkännande av den bindande tomtindelningen och efter styckning uteslutande utifrån tomtindelningen. Via processen blir de bindande procedurbestämmelserna om den växelverkan, det hörande och den miljökonsekvensbedömning som hänför sig till utarbetandet av detaljplaner ett led i planeringsarbetet och stärker intressebevakningen för tredje parter. När detaljplanen är utformad för detta kan man enligt förslaget i fortsättningen skapa sakrättsligt nya fastighetsenheter. I praktiken ska gränserna för en sådan enhet anges mycket exakt i en bindande tomtindelning, som också kan utarbetas separat. Gränserna för en 3D-fastighet som bildats vid en fastighetsförrättning anger vanligen vad som hör till 3D-fastigheten som beståndsdelar. Detta gäller exempelvis en sådan del av en byggnad som finns ovanför markytan och innanför gränserna för en 3D-fastighet trots att byggnaden som en helhet har fogats till marken för basfastigheten nedanför 3D-fastigheten.
En underjordisk 3D-fastighet föreslås inte omfatta enbart ett insprängt utrymme under jord, utan till fastigheten ska som beståndsdelar hänföras vissa avgränsande väggar, taket och golvet, vilkas tjocklek anges med koordinater eller motsvarande bestämmelser i detaljplanen, med beaktande av säkerhetsaspekter. På så vis nås två mål. Dels är en tredimensionell fastighet som införts i fastighetsregistret inte ett öppet utrymme, utan ett föremål som kan definieras fysiskt, dels inrymmer en underjordisk 3D-fastighet av detta slag en omgivande zon som förblir orörd och tryggar bevarandet av fastigheten.
Utsträckningen för en tredimensionell fastighet ovanför markytan (basfastighetsindelningen) baserar sig på den horisontella områdesreservering som angetts i detaljplanen och på den vertikala byggrätt (våningsyta och antal våningsplan) som angetts i detaljplanen. I ett byggnadskvarter preciseras 3D-fastighetens utsträckning vid tomtindelningen. 3D-fastighetens slutliga, exakta läge bestäms först under planerings- och genomförandefasen för byggandet. För 3D-fastigheter föreslås som identifikationsuppgifter i fastighetsregistret bli införda bl.a. uppgifter om fastighetens horisontella geometri, fastigheterna under och ovanför, höjdläge samt en separat bifogad fil med en tredimensionell modell av 3D-fastigheten.
Enligt förslaget ska en underjordisk tredimensionell fastighet juridiskt avskiljas till en egen registerenhet från äganderätten till basfastigheten antingen genom ett avtal med basfastighetens ägare (överlåtelse som avses i 2 kap. 1 § i jordabalken) eller undantagsvis vid en inlösningsförrättning med stöd av lagen om inlösen av fast egendom och särskilda rättigheter (603/1977). Även inlösen av en tomtdel enligt 62 § i fastighetsbildningslagen föreslås vara en möjlighet, så även inlösningsförfaranden enligt 62 a och 62 b §. Enligt förslaget avskiljs en underjordisk fastighet eller en fastighet ovanför basfastigheten tekniskt vid en fastighetsförrättning, oftast genom styckning. Vid behov ska styckning vara en möjlighet också för ägarens egna behov. När det är fråga om upplösning av ett samäganderättsförhållande ska också en klyvningsförrättning vara en möjlighet vid sidan om ett avtal om upplösning eller reglering av samägandeförhållandet med tillhörande styckningsförrättning.
20 §. I paragrafen definieras innehållet i och syftet med styckning samt vad som avses med samstyckning. I och med att det föreslås bli möjligt att bilda tredimensionella fastigheter föreslås det också att regleringen av styckning samt outbrutna områden ändras så att den lämpar sig även för styckning av tredimensionellt bestämda helheter. För fastighetssystemets enhetlighet och funktion är det viktigt att tredimensionellt bestämda fastigheter till sina juridiska egenskaper också i detta sammanhang är så lika traditionella fastigheter som möjligt. Till 1 mom. föreslås därför bli fogat ett omnämnande av att på en registerenhet kan förutom ett område med bestämda gränser även ”en helhet med bestämd utsträckning horisontellt och vertikalt” bildas till en särskild fastighet eller överföras till en förefintlig fastighet genom styckning.
Bildande av tredimensionellt bestämda fastigheter föreslås i enlighet med 2 § i fastighetsregisterlagen anknyta till en detaljplan samt en tomtindelning. Tredimensionella fastigheter föreslås i allmänhet kunna bildas endast om inte något annat följer av planen, och tomter endast om de ingår i en bindande tomtindelning. Tredimensionella överlåtelser av en del av en fastighet baserar sig enligt förslaget i praktiken alltid på en stark uppfattning om innehållet i planläggningen. Inte heller när det gäller tredimensionellt bestämda outbrutna områden föreslås det att lagstiftningen ska ålägga fastighetsinskrivningsmyndigheten skyldighet att bedöma fastighetsbildningsmöjligheterna för outbrutna områden som är i omsättning. Risken för att en slutlig tredimensionellt bestämd fastighet inte kan bildas av ett outbrutet område bärs således av överlåtelseparterna själva på samma sätt som när det gäller traditionella fastigheter.
Vid bildandet av en tomt är det enligt andra meningen i 20 § genom beslut av förrättningsmännen möjligt att i ringa grad avvika från tomtindelningen enligt vad som närmare föreskrivs genom förordning. När 3D-fastigheter bildas genom styckning från en tvådimensionell ”basfastighet” eller från flera tvådimensionella ”basfastigheter”, bör denna bestämmelse när det gäller 3D-fastigheter tolkas så att avvikelser är möjliga endast inom området för samma basfastighet eller samma basfastigheter.
25 §. Fastighetsbildningslagen tillämpas också på fastighetsförrättningar som gäller samfällda skogar, om inte något annat föreskrivs särskilt. Paragrafen innehåller bestämmelser som tryggar panthavarens rättsliga ställning vid styckning på ett samfällt område. Eftersom 37 § i lagen om samfällda skogar (109/2003) innehåller en egen bestämmelse om tryggande av panthavarens rättsliga ställning när ett område överlåts från en samfälld skog eller en samfälld skog säljs, behöver inte 25 § 1 och 2 mom. i fastighetsbildningslagen tillämpas vid styckning av en samfälld skog som sålts eller av ett område av en samfälld skog som överlåtits. Den tidigare lagen om samfällda skogar (37/1991) upphävdes i sin helhet genom den lag om samfällda skogar (109/2003) som trädde i kraft den 1 mars 2003, och därför föreslås det att den hänvisande bestämmelsen i 3 mom. ändras så att det hänvisas till den gällande lagen om samfällda skogar och motsvarande bestämmelser i den.
85 §. Det föreslås att paragrafens gällande lydelse ändras tekniskt så att hänvisningen till den upphävda lagen om samfällda skogar (37/1991) ändras så att det hänvisas till den gällande lagen om samfällda skogar (109/2003).
154 §. I gällande lag föreskrivs det i enlighet med den fastighetsrättsliga typtvångsprincipen noggrant om de servitutstyper som kan stiftas genom fastighetsförrättningar och införas i fastighetsregistret. När det i en detaljplan bestäms om bildande av en tredimensionell fastighet ovanför eller under jord, bör man i samband med utarbetandet av planen i första hand avgöra sådana arrangemang som behövs för att trygga en ändamålsenlig användning av den tredimensionella fastigheten. I synnerhet när det gäller 3D-fastigheter kommer ordnande av förbindelser ofta att vara en fråga som avgörs separat.
Förbindelsearrangemang som gäller 3D-fastigheter kan ordnas genom sådan samreglering av fastigheter som avses i 164 § i markanvändnings- och bygglagen eller i den föreslagna 164 a § i den lagen. Om en förbindelse kan ordnas med utnyttjande av en byggnad eller en konstruktion som finns på en annan fastighet, blir det aktuellt med ett byggnadsservitut enligt 158 § i markanvändnings- och bygglagen.
För ordnande av förbindelser är det dock i vissa situationer ändamålsenligt att använda sådana fastighetsservitut enligt fastighetsbildningslagen som är förenade med rätt att använda en annan fastighets område på ett visst sätt. För att möjliggöra detta föreslås det att 154 § 1 mom. 11 punkten i fastighetsbildningslagen omformuleras så att det område som behövs för vägförbindelse till en fastighet inom ett detaljplaneområde ska kunna vara även tredimensionellt bestämt i fortsättningen.
1.3
Markanvändnings- och bygglagen
78 §.Tomtindelning. I paragrafen föreskrivs det om tomtindelning. I slutet av 2 mom. föreslås en ny mening, av vilken möjligheten till tredimensionell tomtindelning och fastighetsbildning framgår. I den föreslagna meningen konstateras det att den bindande tomtindelningen kan vara helt eller delvis tvådimensionell eller tredimensionell. I en bindande tomtindelning kan man göra många slags och även blandade lösningar som gäller tomternas horisontella och vertikala gränser. Systemet är smidigt till denna del.
Det föreslås att det sista momentet i paragrafen upphävs. Enligt momentet får bestämmelserna om tomtindelning inte tillämpas på området för en detaljplan för underjordiska utrymmen. Förslaget innebär att även områden som i detaljplaner för underjordiska utrymmen reserverats för byggverksamhet kan indelas i tomter, om detta är nödvändigt för att reglera markanvändningen.
Reformen föreslås eftersom stadsstrukturen allt oftare utvidgas under jord. Användningen av ett underjordiskt utrymme uppges vanligen tredimensionellt i detaljplanen så att områdets, exempelvis ett trafikområdes, vertikala förhållande och höjdläge i förhållande till andra funktioner på olika våningsplan inom samma område och i förhållande till verksamhet på markplanet anges genom planbestämmelser. Med hjälp av bildning av tredimensionella fastigheter kan dessa underjordiska utrymmen delas upp i tredimensionella äganderättsenheter med iakttagande av de i planen och tomtindelningen angivna kvarters- och fastighetsgränserna.
79 §. Utarbetande av separat tomtindelning. I paragrafen föreskrivs det om separat tomtindelning. När en separat tomtindelning bereds ska enligt 2 mom. ägare och innehavare av området för tomtindelningen och angränsande fastigheter höras, liksom också ägaren och innehavaren till en fastighet mittemot vars bebyggande eller användning på annat sätt beslutet i väsentlig mån kan påverka.
Med anledning av tredimensionell fastighetsbildning föreslås det att ett nytt 3 mom. fogas till paragrafen. Det nuvarande 3 mom. som gäller behörigheten för den som utarbetar tomtindelningen blir samtidigt 4 mom. Paragrafens bemyndiganden att utfärda förordning flyttas till nya 5 mom. Enligt det nya 3 mom. ska även andra än i 2 mom. avsedda fastighetsägare utanför tomtindelningen höras, om beslutet i väsentlig mån kan påverka den berörda fastighetens bebyggande eller användning på annat sätt. Det nya momentet tillämpas endast om tomtindelningen görs i ett kvarter som redan har en tredimensionell tomtindelning. Denna begränsning skrivs enligt förslaget in i bestämmelsen. I bestämmelsen framförs likaså att en fastighet som eventuellt omfattas av hörande kan finnas ovanför, under eller bredvid området för tomtindelningen. Information om fastigheternas läge avgränsar i praktiken inte momentets tillämpningsområde men för fram det faktum att tredimensionella fastigheter kan finnas under och ovanpå varandra eller parallellt, även utan att ha kontakt med markytan. De behöver inte heller gränsa till varandra.
Ett syfte med den nya regleringen är att säkerställa att man vid separata tomtindelningsförfaranden hör även andra än ägarna till de fastigheter som direkt gränsar till området för tomtindelningen, om villkoret om väsentlig påverkan uppfylls. Bestämmelsen behövs för att säkerställa att ägarna till fastigheterna ovanför, under och parallellt med projektet hörs i synnerhet när fastigheterna finns eller kan finnas i samma byggnad och fastigheternas användning är beroende av användningen av fastigheterna inom området för tomtindelningen.
I 2 mom. finns en bestämmelse om bemyndigande att utfärda förordning om utarbetande av tomtindelning. Bestämmelsen har använts som bestämmelse om bemyndigande för 37 § i markanvändnings- och byggförordningen. I den paragrafen föreskrivs det om skyldighet att vid tomtindelningen se till att varje tomt gränsar till ett gatuområde. Vidare föreskrivs det om de närmare grunder med hjälp av vilka tomternas form och storlek bestäms. Med anledning av tredimensionell fastighetsbildning bör förordningen ändras i fråga om kravet på att gränsa till ett gatuområde, eftersom det inte är meningen att förbindelserna till fastigheterna i samma byggnad alltid ska regleras så att varje fastighet har självständig passage direkt till ett gatuområde. De undantag från kravet på körförbindelse som för närvarande ingår i paragrafen är inte tillräckliga för byggnader som inrymmer 3D-fastigheter. Bestämmelsen bör följaktligen ändras så att förordningens krav i fråga om körförbindelser inte alls tillämpas på 3D-fastigheter. Rent konkret kommer fastighetsägarna inom området för tomtindelningen att komma överens om förbindelserna inom byggnaden, och myndighetstillsynen över ansvaret för dem blir en angelägenhet för faser som infaller senare än tomtindelningen, nämligen fasen för bygglovsförfarande och fasen för fastighetsbildning.
Med stöd av samma bemyndigande att utfärda förordning har även 38 § i markanvändnings- och byggförordningen utfärdats. Den paragrafen gäller tomtindelningskartor. Det krav på att en tomtindelningskarta ska ange tomternas arealer som för närvarande ingår i paragrafen bör också strykas med avseende på 3D-fastigheter, eftersom det inte går att ange några arealer för 3D-fastigheter som har en sådan form att arealerna inte kan räknas ut på ett entydigt sätt.
81 a §.Undantag från tomtindelningens rättsverkningar till följd av tredimensionella fastigheter. Till lagen fogas enligt förslaget en ny 81 a §, som gäller 3D-fastigheter och där det föreskrivs om vissa rättigheter att avvika från tomtindelningens rättsverkningar enligt 81 §. Enligt 81 § 1 mom. får en byggnad inte uppföras i strid med en bindande tomtindelning, och enligt 2 mom. 2 punkten får bygglov inte beviljas för en tomt enligt en bindande tomtindelning förrän den har införts i fastighetsregistret. I den nya paragrafen föreslås undantag från dessa bestämmelser när det handlar om ett projekt där 3D-fastigheter ingår och om dess bygglovsförfarande.
En 3D-fastighet ovan jord och bebyggande av den kan avvika från en traditionell tomt och bebyggandet av den. Traditionellt ska en byggnad uppföras på området för en tomt på ett visst avstånd från tomtgränserna, och till en tomt hör vanligen ett gårdsområde och andra utomhusområden. Som en form av tredimensionell tomtindelning föreslås att den byggnad som ska uppföras eller redan har uppförts delas upp i äganderättsenheter så att en byggnad inrymmer flera fastigheter. De kan finnas ovanpå varandra eller bredvid varandra eller gå in i varandra i byggnaden. En sådan fastighet har i allmänhet inga utomhusområden, och rent konkret går det inte att uppföra en byggnad eller en del av en byggnad på fastigheten helt självständigt utan att utnyttja eller ta hänsyn till fastigheterna ovanför och nedanför. Tredimensionell fastighetsbildning innebär att det i en byggnad kan finnas flera fastighetsägare, som var och en äger endast sitt eget utrymme med tillhörande konstruktioner.
Vid bygglovsprövningen kontrollerar man att tomtindelningen iakttas och att ägaren har besittningsrätt till hela byggplatsen. Inom ett område för tredimensionell tomtindelning bör dessa krav tolkas med hänsyn till det sätt att äga som beskrivs ovan. Kraven på ägarbesittning och iakttagande av tomtindelningen uppfylls när ägaren till en 3D-fastighet har besittningsrätt till sitt utrymme och när den del av byggnaden enligt bygglovsansökan som berör utrymmet finns inom dess gränser. Man bör hålla denna utgångspunkt i minnet när man tolkar 81 och 81 a § inom ett område för tredimensionell tomtindelning.
I paragrafens 1 mom. föreslås en bestämmelse om att det i projekt där en 3D-fastighet ingår trots 81 § 1 mom. ska vara tillåtet att i ringa mån avvika från tomtindelningen, om de ägare till grannfastigheterna till vilkas nackdel gränsen överskrids ger sitt samtycke till detta. Samtidigt ska parterna i praktiken dock oftast komma överens om att besittningen av byggplatsen ska utvidgas i enlighet med 81 § 3 mom. Bestämmelsen behövs på grund av den tredimensionella fastighetsbildningens karaktär, där byggnadens konstruktioner och tomt i allmänhet i praktiken har samma gränser, om målet är att dela upp den kommande byggnaden i flera fastigheter. Under bygglovsfasen kan det uppdagas byggtekniska eller andra behov av att uppföra till exempel en mellanvägg som visar en gräns som avviker en aning från gränserna enligt tomtindelningen. Om man samtidigt någonstans går utanför gränserna för en tomt enligt tomtindelningen befinner man sig omedelbart på grannens sida. För en ökad flexibilitet föreslås det att gränserna enligt tomtindelningen i sådana fall ska kunna frångås med samtycke av grannen utan att tomtindelningen först ska ändras. Den en aning ändrade sträckningen kan fastställas genom fastighetsbildning under de förutsättningar som anges i 20 § i fastighetsbildningslagen, dvs. det kan bestämmas att gränserna för den fastighet som bildats ska motsvara den rätta sträckningen, som ändrats under byggandet. I slutet av momentet föreslås en informativ hänvisning till 20 § i fastighetsbildningslagen.
Den ovannämnda möjligheten att avvika i ringa mån behöver inte tillämpas i praktiken, om projektet framskrider så att tomtindelningen och bygglovsförfarandet genomförs parallellt och om man vid tomtindelningen använder samma ritningar som vid bygglovsförfarandet. Ett sådant tillvägagångssätt är förnuftigt i praktiken, om byggprojektet avancerar som en helhet och om parterna vill ge plats för flexibilitet i byggprojekteringen. En alltför tidig tomtindelning medför i dessa situationer ett behov av att ändra tomtindelningen, om behovet att ändra gränserna är större än ringa.
I paragrafens 2 mom. föreslås en bestämmelse om undantag från kravet att bygglov inte får beviljas för en tomt enligt en bindande tomtindelning förrän den har införts i fastighetsregistret. Avsikten är att tillåta byggande före registreringen så att den faktiska placeringen av byggnaden och dess innerväggar och andra konstruktioner kan beaktas vid registreringen av byggnaden i enlighet med 20 § i fastighetsbildningsförordningen. Vid en fastighetsförrättning som verkställs för att bilda en tomt kan enligt 20 § i fastighetsbildningsförordningen med sakägarnas medgivande göras mindre justeringar av en tomts gränser jämfört med den bindande tomtindelningen på grund av att tomtens eller byggnadsytans lämplighet med tanke på byggnadsprojektet eller befintliga byggnader, konstruktioner, trädbestånd, planteringar, vägförbindelser, underjordiska ledningar eller andra motsvarande orsaker förutsätter avvikelse från tomtindelningen. I 2 mom. föreslås också en bestämmelse enligt vilken byggnaden inte får tas i bruk förrän tomten har införts i fastighetsregistret. Bestämmelsen behövs för att säkerställa att tomten registreras genast när tomtens gränser har preciserats i och med byggandet. Byggnadstillsynsmyndigheten redogör för förutsättningarna för ibruktagandet och ger genom den slutsyn som avses i 155 § i denna lag lov att använda byggnaden. Delvis motsvarar bestämmelsen om fastighetsregistrering som förutsättning för ibruktagandet av byggnaden den bestämmelse som finns i 5 § i lagen om försök med förenklade bygg- och planbestämmelser (1257/2010). Enligt den kan bygglov i de kommuner som nämns i den bestämmelsen beviljas innan tomtindelningen utarbetats och tomten styckats. I bygglovet ska då anges att byggnaden inte får tas i bruk förrän tomten införts i fastighetsregistret.
128 §.Tillstånd för miljöåtgärder. I paragrafens 1 mom. 4 punkt gjordes det genom ändringen av markanvändnings- och bygglagen 230/2017 en ändring som var ämnad att vara teknisk. Efter det att ändringen trädde i kraft lade man dock märke till att detta kunde tolkas som en ändring av bestämmelsens innehåll. I och med ändringen betyder en tillämpning i enlighet med bestämmelsens ordalydelse att kravet om tillstånd för miljöåtgärder alltid gäller på ett område där byggande inte är tillåtet på grund av generalplanen eller en ändring av generalplanen. Så var inte fallet enligt den gamla ordalydelsen. Eftersom syftet med lagändringen 230/2017 inte var att ändra bestämmelsens innehåll, föreslås det att paragrafens 1 mom. 4 punkt ändras så att den motsvarar den ordalydelse som gällde före ikraftträdandet av lagändringen 230/2017.
133 §.Hörande och utlåtanden. I paragrafen föreskrivs det om hörande av grannarna vid ett bygglovsförfarande. Det föreslås att ett nytt 2 mom. fogas till paragrafen. I momentet utvidgas begreppet granne på ett sådant sätt som behövs på grund av tredimensionell fastighetsbildning. De nuvarande 2–4 mom. blir samtidigt 3–5 mom.
Med granne avses enligt det gällande 1 mom. ägaren eller innehavaren av en fastighet eller ett annat område som ligger invid eller mittemot. Den bestämmelsen kvarstår enligt förslaget oförändrad. Enligt det föreslagna 2 mom. kan en granne utöver det som anges i 1 mom. också vara ägaren eller innehavaren av en fastighet som ligger ovanför eller under byggplatsen, även om denne inte är direkt gränsgranne. På motsvarande sätt kan ägaren eller innehavaren av en med byggplatsen parallell fastighet som ligger i samma kvarter vara granne, även om det inte handlar om en direkt gränsgranne. Det föreslås dock begränsningar för tillämpningen av det nya momentet. För det första föreslås momentet bli tillämpat endast om det byggs i ett kvarter som har en tredimensionell tomtindelning. Med andra ord befinner man sig i ett kvarter där man kan bilda eller redan har bildat tredimensionella fastigheter. Den andra begränsningen hänför sig till att begreppet granne som ska höras kopplas till hur pass väsentliga konsekvenser projektet har. Såsom granne betraktas endast ägaren eller innehavaren av en sådan fastighet vars bebyggande eller användning i annat syfte i väsentlig mån kan påverkas av beslutet.
På grund av tredimensionell fastighetsbildning kan det uppkomma en situation där ett projekt i väsentlig mån påverkar användningen av en fastighet som ligger i samma byggnad eller vars konstruktioner är anslutna till samma byggnad och som finns ovanför eller under eller bredvid. Användningen av fastigheterna kan byggnadstekniskt, på grund av samregleringar eller av någon annan orsak vara starkt sammankopplad. Vid förfarandet är det nödvändigt att höra en sådan starkt sammankopplad fastighetsägare, om det tillståndspliktiga projektet i väsentlig mån påverkar byggandet eller användningen av fastigheten. På motsvarande sätt kan samma situation gälla en obebyggd fastighet, om det utifrån en detaljplan eller något annat myndighetsbeslut går att sluta sig till att fastigheternas bebyggande eller användning i annat syfte i väsentlig mån bygger på samarbete mellan dem och på gemensamma regleringar.
I paragrafen görs det en språklig ändring så att frasen ” innehavarna av grannfastigheterna” ändras till ”grannarna”.
158 a §.Servitut som är nödvändigt på grund av en tredimensionell fastighet. I paragrafen föreslås en bestämmelse om ett nytt servitut som är nödvändigt på grund av tredimensionell fastighetsbildning. Ett sådant byggnadsservitut ska enligt förslaget kunna stiftas utan ett i 158 § 1 mom. avsett samtycke av dem som saken gäller. Vid stiftandet av servitutet ska i övrigt iakttas vad som föreskrivs i 158 §. Ett servitut kan således stiftas endast om det främjar ett ändamålsenligt byggande eller en ändamålsenlig användning av fastigheten, servitutet är nödvändigt för innehavaren av servitutsrätten och det kan säkerställas att det inte medför betydande olägenhet för den belastade fastigheten.
Ett servitut kan vara nödvändigt på grund av den tredimensionella fastigheten bland annat när det i samma byggnad finns flera fastigheter som går in i varandra eller ligger ovanpå varandra eller parallellt. I praktiken kan dessa fastigheter ofta inte användas självständigt, utan bebyggandet, den dagliga användningen och underhållet av dem förutsätter rätt att använda grannfastigheterna, exempelvis för att färdas och för att förlita sig på konstruktioner.
Av tradition har ett tvångsservitut kunnat stiftas med stöd av 159 §, om detaljplanen förutsätter det, bl.a. för att ordna trafikförbindelse. Samma detaljplanegrund kan användas även när det gäller tredimensionella fastigheter, om den tredimensionella karaktären baserar sig på en detaljplan. Det kan dock finnas situationer där man i planen ännu inte har tagit ställning till fastighetsbildningen, utan beslut om tredimensionalitet som en form för att genomföra fastigheterna fattas först genom en separat tomtindelning. För dessa situationer behövs det en självständig tvångsservitutsgrund som hänför sig till 3D-fastighetsbildning.
Utgångspunkten är fortfarande att man genom servituts- och samregleringsavtal mellan fastigheterna kommer överens om fastigheternas inbördes nyttjanderättigheter och andra rättigheter. Rätt att ansöka om tvångsservitut eller tvångssamreglering gäller i praktiken för sådana situationer där man av någon anledning undantagsvis inte når någon överenskommelse.
Närmare bestämmelser om byggnadsservitut finns i 80 § i markanvändnings- och byggförordningen. Den paragrafen innehåller en uttömmande förteckning med åtta punkter om de typer av servitut som kan stiftas med stöd av den förordningen. Paragrafen bör ändras så att ett servitut som tjänar 3D-fastighetsbildning fogas som en ny typ av servitut till förteckningen. En byggnads interna fastighetsdelning kan föranleda behov av att stifta nya typer av servitut som kan garantera de fastigheter som finns i byggnaden tillräcklig säkerhet när det gäller fastighetens användningsmöjligheter också vid ägarbyten och när ingen överenskommelse nås.
164 a §.Samreglering som är nödvändig på grund av en tredimensionell fastighet. Det föreslås att en tredimensionell fastighet fogas till lagen som en ny grund för samreglering. Samreglering föreslås vara möjlig, om en sådan är nödvändig på grund av en tredimensionell fastighet. Liksom vid genomförande av en detaljplan kan myndigheten på basis av denna bestämmelse införa samreglering på grundval av ett avtal mellan samtliga parter eller på ansökan av endast en part. Det kräv inte nödvändigtvis att alla de som deltar i samregleringen ger sitt samtycke, även om det på basis av erfarenheterna av samregleringen enligt 164 § i vanliga fall verkar vara så att ansökan baserar sig på enighet och innehåller ett samtycke från samtliga parter.
Ett behov av samreglering kan uppkomma när tredimensionella fastigheter exempelvis går in i varandra eller ligger ovanpå varandra eller parallellt i samma byggnad. En sådan fastighet kan vanligen inte användas om inte bebyggandet, den dagliga användningen och det framtida underhållet åtminstone delvis kan skötas genom att man utnyttjar konstruktioner och utrymmen för andra fastigheter som finns i samma byggnad, antingen självständigt eller tillsammans med andra fastighetsägare. De fastigheter som nyttjar en samreglering kan vara två- eller tredimensionellt avgränsade, förutsatt att en 3D-fastighet som finns inom området ligger till grund för behovet av reglering.
Om 3D-fastigheter har beaktats redan i detaljplanen, kan genomförandet av detaljplanen vara ett alternativ som grund för regleringen. Eftersom beslut om användning av 3D-fastigheter kan fattas utan något uttryckligt omnämnande i detaljplanen, är denna grund dock inte tillräcklig för att täcka alla situationer där samreglering behövs.
Vid samregleringen iakttas i övrigt vad som föreskrivs i 164 § 2–4 mom. I 2 mom. i den paragrafen finns bestämmelser om regleringsplanen, i 3 mom. föreskrivs det om förutsättningarna för ett förordnande om samreglering och om de ersättningar som ansluter sig till regleringen, och i 4 mom. föreskrivs det om registreringen av rättigheter som stiftats genom samreglering. Dessa bestämmelser föreslås i fortsättningen bli tillämpade även på sådan samreglering som tillämpas på grund av en tredimensionell fastighet.
164 b §.Ändring och upphävande av samreglering. Det föreslås att en ny paragraf som gäller ändring och upphävande av samreglering fogas till lagen. Enligt förslaget ska kommunens byggnadstillsynsmyndighet besluta om saken, dvs. samma aktör som svarar för stiftande av samreglering och även för stiftande, ändring och upphävande av byggnadsservitut.
I det föreslagna 1 mom. föreskrivs det om grunderna för ändring och upphävande av samreglering. Grunderna är desamma som de grunder för ändring och upphävande av servitut som gäller enligt 160 §. Lagtekniskt genomförs detta genom en hänvisning till 160 §.
Enligt 160 § 1 mom. kan ändring eller upphävande av ett byggnadsservitut basera sig på ett avtal mellan dem som saken gäller. Byggnadstillsynsmyndigheten kontrollerar då förutom att det finns ett avtal också att åtgärden inte försvårar ett ändamålsenligt byggande, en ändamålsenlig användning eller skötsel av fastigheten eller genomförandet av detaljplanen. Enligt 2 mom. i samma paragraf är det möjligt att ändra eller upphäva ett servitut också utan samtycke av rättsinnehavaren, om servitutet har blivit onödigt, den olägenhet som servitutet orsakar har blivit oskälig och ändringen inte orsakar rättsinnehavaren betydande olägenheter eller om servitutet betydligt försvårar genomförandet av detaljplanen. De grunder enligt 160 § som beskrivs ovan är på så sätt generella till sin karaktär att de lämpar sig väl även när det gäller att ändra eller upphäva samregleringar.
Den nya 164 b § föreslås gälla alla samregleringar enligt markanvändnings- och bygglagen, dvs. i 103 k § avsedd samreglering av dagvattenhantering, i 164 § avsedd samreglering till följd av genomförandet av detaljplanen och i 164 a § avsedd samreglering som är nödvändig på grund av tredimensionell fastighetsbildning.
En hänvisning till 164 a och 164 b § bör fogas till 81 § i markanvändnings- och byggförordningen. I den paragrafen föreskrivs det om införande av byggnadsservitut och samreglering i fastighetsregistret. En bestämmelse om det bemyndigande att utfärda förordning som behövs för detta föreslås i 164 b § 2 mom.
194 §.Besvärsrätt i fråga om separat tomtindelning. En sådan ändring av besvärsrätten som föranleds av tredimensionell fastighetsbildning föreslås bli fogad till paragrafen. Besvärsrätt i fråga om godkännande av en separat tomtindelning har enligt gällande lydelse i paragrafen 1) ägaren och innehavaren av en fastighet som är belägen i samma kvarter och som gränsar till det område som ska delas genom tomtindelningen, 2) ägaren och innehavaren av en fastighet som är belägen mittemot och vars bebyggande eller användning i annat syfte beslutet i väsentlig mån kan påverka, samt 3) kommunen.
Det föreslås att 2 punkten ändras så att den gäller även en annan ägare och innehavare än ägaren och innehavaren av en fastighet som är belägen mittemot, om beslutet i väsentlig mån kan påverka den ägarens eller innehavarens intressen och rättigheter. Ändringen innebär att besvärsrätten kan gälla bland annat för sådana ägare vars fastighet finns i samma byggnad som den fastighet som omfattas av tomtindelningen samt vars ställning påverkas väsentligt av beslutet. Likaså kan besvärsrätten gälla för de ägare vars fastigheter ännu inte har bebyggts när byggandet i sinom tid genomförs som flera fastighetsägares projekt i byggnaden. En sådan situation framgår vanligen av detaljplanen eller tomtindelningen.
Fastighetsägaren ska ha besvärsrätt även om fastigheten inte gränsar till området för en tomtindelning, om beslutet i väsentlig mån kan påverka fastighetens bebyggande eller användning i annat syfte. Syftet med ändringen av bestämmelsen är att utvidga besvärsrätten till de nya situationer som kan uppstå vid 3D-fastighetsbildning och där det inte finns något egentligt grannskap men däremot ett motiverat behov av egendomsskydd. Bestämmelsens ordalydelse omfattar dock inte enbart 3D-situationer. Besvärsrätt har alla de fastighetsägare och fastighetsinnehavare vars byggande eller användning av fastigheterna kan påverkas väsentligt av beslutet. I den avgränsas användningsområdet således inte endast till 3D-situationer såsom i de nya bestämmelserna om hörande i 79 § och 133 §. En mera allmän grund för väsentlig påverkan har valts för att bestämmelsen ska vara enhetlig med vissa lagbestämmelser om besvärsrätten och med tanke på den i grundlagen och förvaltningsprocesslagen föreskrivna rätt som den berörda har att söka ändring i beslutet, om beslutet har en omedelbar verkan på personens rättigheter, skyldigheter eller intressen. Både i 192 § om bygglov och i 193 § om beslut i fråga om undantagsbeslut och avgöranden som gäller planeringsbehov innehåller en motsvarande besvärsgrund i anknytning till väsentlig påverkan.