1.1
Lagen om bostadsaktiebolag
6 kap. Bolagsstämma
19 §.Stämmokallelsens innehåll. Enligt det föreslagna nya 3 mom. ska en stämmokallelse som gäller överlåtelse av bolagets fastighet eller nyttjanderätten till den och likvidation enligt 38 § eller rivning och nybygge enligt 39 §, dessutom uppmana aktieägare att utreda hur beslutet inverkar på deras skattemässiga behandling och användning av bolagets aktier som säkerhet för skulder. I praktiken kan de skattekonsekvenser och konsekvenser för användningen av bostadsaktierna som säkerhet vara mycket betydande faktorer för aktieägarna, och aktieägarna bör alltid utreda dem innan de tar ställning till ett beslutsförslag om och en plan för överlåtelse eller rivning och nybygge. Eftersom bolaget i praktiken inte kan utreda beslutets konsekvenser för aktieägarnas beskattning eller för användningen av aktierna som säkerhet, kan avsaknaden av sådana utredningar inte heller utgöra en grund för klander av stämmobeslutet.
I praktiken kan t.ex. organisationer i fastighetsbranschen erbjuda allmänna utredningar om väsentliga faktorer som påverkar aktieägarnas beskattning och användningen av aktierna som säkerhet till sina medlemshusbolags aktieägare och till sina disponentmedlemmar, som kan förmedla dem till aktieägare i bolag som är deras kunder. Också bankerna kan i enlighet med sina avtalsvillkor erbjuda motsvarande utredningar, förteckningar och anvisningar om användning av aktier som säkerhet.
20 §.Kallelsetid. Det föreslås att till paragrafen fogas ett nytt 4 mom., i vilket det föreskrivs om en bestämd tid för en stämmokallelse som gäller överlåtelse av bolagets fastighet eller nyttjanderätten till den eller bolagets byggnad och likvidation enligt 38 § eller rivning och nybygge enligt 39 §. Enligt förslaget ska kallelsen utfärdas tidigast fyra månader och senast två månader före stämman. Bestämmelsen ska endast tillämpas på det slutliga beslutet om överlåtelse och rivning och nybygge, och stämmokallelsen till en bolagsstämma som t.ex. beslutar om att planeringen av ett projekt för rivning och nybygge inleds eller om de fullmakter styrelsen behöver för att bereda projektet ska utfärdas inom den tid som anges i 1 mom.
Den föreslagna längre kallelsetiden behövs eftersom bolagsstämmobeslut om överlåtelse och rivning och nybygge enligt 38 och 39 § alltid har mer vittsyftande konsekvenser för användningen av aktielägenheterna, och dessutom kan beslutet få avsevärda konsekvenser för de rättigheter och skyldigheter aktierna medför i bolaget samt för aktieägarnas dagliga liv och verksamhet. Eftersom berednings- och beslutsskedet i fråga om rivning och nybygge i praktiken beräknas räcka åtminstone några år, innebär den föreslagna kallelsetiden på minst två månader inte att projektet bromsas upp eller annars störs.
Med avvikelse från huvudregeln i lagen föreslås det att en stämmokallelse som gäller överlåtelse av bolagets fastighet eller nyttjanderätten till den eller bolagets byggnad och likvidation enligt 38 § eller rivning och nybygge enligt 39 § ska anmälas för registrering. Förslagets syfte är att säkerställa att bolagets och aktieägarnas borgenärer har möjlighet att i tillräckligt god tid på förhand få vetskap om avsikten att i bolaget besluta om överlåtelse av en fastighet eller nyttjanderätten till den eller en byggnad och likvidation eller om rivning och nybyggnad. Enligt förslaget ska registeranmälan om stämmokallelsen vara framme hos handelsregistret inom den utsatta tiden. Redan före den stämmokallelse som ska antecknas i handelsregistret ska utredningarna om rivning och nybygge nämnas i disponentintyg om aktielägenheterna, på grund av 5 § 11 punkten i statsrådets förordning om grunderna för mätning av aktielägenheters ytor och om disponentintyg. Enligt den punkten i förordningen ska planeringen av rivning och nybygge framgå av disponentintyget senast på grund av den första förutredning bolaget beställer, om bolaget har vidtagit ytterligare åtgärder för att föra projektet framåt. Styrelsens förslag till och planen för ett beslut om rivning och nybygge enligt 39 § ska nämnas i disponentintyget enligt 5 § 12 punkten i förordningen.
22 §.Stämmohandlingar samt framläggande och sändande av dessa. Det föreslås att till paragrafen fogas ett nytt 3 mom. om framläggande och sändande av stämmohandlingar för en bolagsstämma som ska besluta om likvidation och överlåtelse av en fastighet, en byggnad eller nyttjanderätten till dem enligt 38 §. Enligt förslaget ska styrelsens beslutsförslag och utredningar (se 6 kap. 38 § 2 mom.) och en oberoende sakkunnigs utlåtande om dem (6 kap. 38 § 3 mom.) samt bolagets senaste bokslut, verksamhetsberättelse, revisionsberättelse och verksamhetsgranskningsberättelse sändas till aktieägarna och hållas tillgängliga på den plats som anges i kallelsen under minst två månader före stämman.
I fråga om sändande av stämmohandlingar avviker förslaget från 1 mom. som vanligen tillämpas på stämmohandlingar, enligt vilket stämmohandlingarna ska sändas till en aktieägare som ber om dem. Stämmohandlingarna bör sändas till alla aktieägare, eftersom ett beslut om överlåtelse av fastigheter och byggnader och likvidation är så betydelsefullt och unikt.
Eftersom bolagsstämmans beslut har vittsyftande konsekvenser också för bolagets och aktieägarnas borgenärer, föreslås det att de ska ha rätt att få stämmohandlingarna. Det föreslås att stämmohandlingarna ska sändas till borgenärerna endast på särskild begäran, och då utan dröjsmål. På grund av det omfattande materialet i handlingarna är det vanligen att rekommendera att handlingarna sänds i elektronisk form till den e-post eller motsvarande adress som en aktieägare eller borgenär uppgett för ändamålet. I praktiken bör aktieägaren ge bolaget borgenärens kontaktuppgifter.
Fristen för sändande av handlingar och minimitiden för att hålla dem tillgängliga motsvarar minimikallelsetiden till den bolagsstämma som fattar i beslut i ärendet enligt den föreslagna 20 §. I praktiken torde stämmohandlingarna lämnas till aktieägarna som bilagor till stämmokallelsen. Ingen särskild avgift ska tas ut för att sända handlingarna till aktieägarna. För att sända dem till borgenärerna kan en skälig avgift som styrelsen godkänner tas ut. Utöver att stämmohandlingarna sänds och hålls tillgängliga föreslås det att de ska läggas fram vid bolagsstämman enligt 1 mom.
Det föreslås att till paragrafen fogas ett nytt 4 mom. om framläggande och sändande av handlingar för en bolagsstämma som ska besluta om rivning och nybygge. Enligt förslaget ska styrelsens beslutsförslag och utredningar (se 6 kap. 39 § 2 mom.), bolagets senaste bokslut, verksamhetsberättelse, revisionsberättelse och verksamhetsgranskningsberättelse, en plan för rivning och nybygge (se 6 kap. 40 §) jämte bilagor samt en oberoende sakkunnigs utlåtande om planen för rivning och nybygge (se 6 kap. 41 §) sändas till aktieägarna och hållas tillgängliga på den plats som anges i kallelsen under minst två månader före stämman. Om det genom beslutet om rivning och nybygge samtidigt besluts t.ex. om en sådan emission av aktier, optionsrätter eller andra särskilda rättigheter som berättigar till aktier som behövs för att genomföra projektet, ska enligt förslaget också de uppgifter som anges i 2 mom. sändas och hållas tillgängliga som en del av den plan som avses i 40 §.
Stämmohandlingarna bör sändas till alla aktieägare, eftersom ett beslut om rivning och nybygge är så betydelsefullt och unikt. Om rätten för bolagets och aktieägarnas borgenärer att få stämmohandlingarna om rivning och nybygge föreslås motsvarande bestämmelser som i 3 mom.
37 §.Samtycke till ändring eller upphörande av verksamheten eller ändring av bolagsformen eller till överlåtelse av egendom. Det föreslås att 3 mom. upphävs, eftersom det föreslås att specialbestämmelserna i momentet om likvidation och överlåtelse av fastigheter, byggnader och nyttjanderätten till dem ändras och flyttas till 38 § och det i praktiken inte finns något behov av en bestämmelse genom vilken det underlättas att fusionera en fastighet som ägs till under 100 % och ett husbolag i en svag ekonomisk ställning med ett annat husbolag som är i bättre skick. I praktiken kan det finnas ett behov av fusion om ett moderbolag har flera helägda dotterbolag. Beslut om en sådan fusion kan dock alltid fattas enligt 1 mom.
Det föreslås att i 4 mom. stryks en formulering enligt vilken en domstol kan ge tillstånd till fusionen under de förutsättningar som anges i momentet. Kravet på samtycke av domstol kan strykas, eftersom husbolaget enligt den nya 26 kap. 2 a § i regel alltid svarar för sina rättegångskostnader vid klander av ett sådant fusionsbeslut som avses i momentet. Av den nya regeln om rättegångskostnader, kraven på förutsättningar för och innehåll i stämmobeslut samt de allmänna bestämmelserna i rättegångsbalken om förenande av ärenden som drivs mot samma svarande (här bolaget) följer att bevisrisken och kostnadsrisken vid klander för en aktieägare i bolaget i praktiken motsvarar risken vid behandlingen vid domstol av ett ansökningsärende som gäller bolaget enligt gällande lag.
38 §.Likvidation och överlåtelse av en fastighet i bolaget eller nyttjanderätten därtill eller en byggnad. I paragrafen föreslås bestämmelser om överlåtelse av en fastighet eller byggnad eller nyttjanderätten till en fastighet som i ekonomiskt hänseende och med tanke på aktielägenheternas användbarhet inte duger att reparera och om upplösning av bolaget till följd av en sådan överlåtelse. Bestämmelsen behövs eftersom utdelning av fastigheten, byggnaden eller nyttjanderätten till dem vanligen inte är det mest ändamålsenliga sättet att dela ut medlen i ett bolag som likvideras.
En förutsättning för tillämpning av det föreslagna kravet på kvalificerad majoritet är det enligt de kriterier som anges i bestämmelsen har bedömts att bolagets byggnad inte duger att reparera och att bolaget samtidigt försätts i likvidation, där aktieägarna så snart som möjligt får en del av bolagets nettoförmögenhet som motsvarar det gängse värdet för deras aktielägenheter och aktiegrupper. De kraven behövs för att bevara värdet på aktieägarnas egendom, för att bemöta aktieägarna likställt och för att de medel som delas ut ur bolaget ska bli tillgängliga för aktieägarna så snart som möjligt.
I 1 mom. föreslås det att det föreskrivs om hur den fyra femtedels majoritet som kärvs för överlåtelse av en fastighet eller byggnad eller besittningsrätten till en fastighet och om förutsättningarna för ett beslut om överlåtelse. Enligt förslaget ska den kvalificerade majoriteten räknas på de röster som avges och de aktier som är företrädda vid stämman. På grund av den kallelsetid på minst två månader som föreslås i 20 och 22 § samt bestämmelsen om rättegångskostnadsrisken i 26 kap. 2 a § och den bestämmelse om varaktigheten för aktieägares besittningsrätt som föreslås ingå i 3 mom. i denna paragraf behövs inget krav på att den kvalificerade majoriteten ska räknas på alla aktier i bolaget.
Enligt 1 punkten är en förutsättning för ett beslut om överlåtelse att aktieägarna skulle lida avsevärd skada av det underhåll som bolaget ansvarar för med beaktande av aktiernas värde och aktielägenheternas användbarhet. Utöver förstörelse (se RP 24/2009, s. 150—151) tillämpas bestämmelsen enligt ordalydelsen också på andra sådana situationer när kostnaderna för grundlig reparation av en befintlig byggnad är klart större än inverkan av en grundlig reparation på aktielägenheternas gängse värde. I praktiken kan åtminstone i bostadsaktiebolag på områden på tillbakagång ingen betydande grundlig reparation genomföras så att reparationen ökar aktielägenheternas värde i motsvarande mån som andelen av reparationskostnaden stiger enligt vederlagsgrunderna. Å andra sidan kan en grundlig reparation förbättra aktielägenheternas användbarhet på ett betydande sätt för aktieägarna vid genomförandetidpunkten och vara ändamålsenlig med beaktande av utbudet på orten av sådana alternativa lokaler som uppfyller behoven av boende och annan användning. Vid bedömningen kan användbarhetens betydelse öka i synnerhet på områden på tillbakagång, där det kan vara brist på alternativa lokaler och den förväntade andelen av bolagets nettoförmögenhet i fall bolaget upplöses är liten. Vidare kan det t.ex. för boende aktieägare med funktionsnedsättning vara nödvändigt för ett fortsatt självständigt boende och liv att bostaden förblir i samma byggnad eller område.
För att beakta aspekter som gäller boendetryggheten föreslås det att vid bedömningen av avsevärd skada också aktielägenheternas användbarhet för behov enligt lägenheternas användningsändamål. Utöver det först nämnda kostnads-nyttoförhållandet bör vid bedömningen av hur avsevärd skadan är också beaktas aktielägenheternas användbarhet. Eftersom användbarheten bedöms allmänt per husbolag, krävs ingen bedömning skilt för varje aktieägare.
Till de delar som nämns ovan utgår punkten från de krav i 37 § 3 mom. i samma kapitel, som föreslås upphävas.
Vid bedömningen av användbarheten ska också beaktas den andel av bolagets nettoförmögenhet som aktieägaren får om bolaget upplöses. Skiftesandelens belopp och betalningsvillkoren kan inverka väsentligt på möjligheterna att förvärva en lägenhet som motsvarar behoven eller ett alternativt investeringsobjekt.
I praktiken blir undantagsbestämmelsen i momentet främst tillämplig i situationer när aktielägenheterna eller en betydande del av dem har försatts eller inom kort kommer att försättas i användningsförbud på grund av att objektet är bristfälligt eller uppenbart hälsovådligt.
Enligt 2 punkten är en förutsättning för beslutet om överlåtelse att nettoförmögenheten för det bolag som upplöses fördelas i förhållande aktieägarnas aktielägenheters och aktiegruppers gängse värde. På grund av huvudreglerna i lagen realiserar aktieägarna i regel sina aktielägenheter genom frivillig överlåtelse av de aktier som berättigar till dem. Överlåtelsepriserna för aktier i samma bolag som överlåts ungefär vid samma tidpunkt bestäms i huvudsak enligt aktielägenheternas egenskaper och skick. I det undantagsfall som avses i momentet kan en kvalificerad majoritet i praktiken besluta om överlåtelse av bolagets alla aktielägenheter, byggnader och fastighet och de rättigheter som gäller dem. För att beakta principerna för prisbildningen för aktierna, aktieägarnas berättigade förväntningar på grund av dem och principen om aktieägarnas likställighet bör vid bestämmandet av skiftesandelarna av bolagets nettoförmögenhet beaktas såväl aktielägenheternas gängse värde som de andra rättigheter och skyldigheter de aktier som berättigar till dem medför (se stycke 1.1.1.3 i den allmänna motiveringen och detaljmotiveringen till 39 § 1 mom.).
Enligt 2 mom. 1 punkten ska ett förslag till beslut om överlåtelse innehålla villkoren för överlåtelsen av fastigheten, byggnaden eller nyttjanderätten till dem, såsom vanligen köpeobjektet, köpesumman och när och hur den ska betalas och eventuell säkerhet, när äganderätten och besittningsrätten övergår, dröjsmålspåföljder och lösning av tvister. Dessutom ska beslutsförslaget innehålla de uppgifter som behövs för att identifiera mottagaren.
Enligt 2 punkten ska beslutsförslaget innehålla ett förslag till datum för likvidationens början och övriga villkor för likvidationsförfarandet Övriga villkor kan t.ex. vara ett motiverat förslag till val av likvidator samt preliminär tidtabell för likvidationsförfarandet. Enligt 22 kap. 8 § inleds likvidationen när beslutet om den har fattats, om bolagsstämman inte bestämmer ett senare datum för likvidationens början. Med beaktande av paragrafens syfte kan avtalet om överlåtelse av objektet slutas någon annan ändamålsenlig dag. Avsikten är att aktieägarnas skiftesandelar ska kunna betalas så snart som möjligt efter att bolaget mottagit köpesumman. Ett likvidationsförfarande enligt 22 kap. räcker i medeltal 4—6 månader, och kravet på betryggande säkerhet (22 kap. 15 § 1 mom.) begränsar möjligheten att få skiftesandelar i förväg under likvidationsförfarandet. Av de skälen är det vanligen ändamålsenligt att det tidskrävande likvidationsförfarandet i mån av möjlighet inleds i så god tid att aktieägarna har tillgång till skiftesandelarna när de måste förvärva nya bostadslägenheter eller andra lägenheter.
Enligt 3 punkten ska beslutsförslaget innehålla ett förslag till beräknad tidpunkt när besittningsrätten till aktieägarnas aktielägenheter och betalningsskyldighet för bolagsvederlaget upphör. De uppgifterna behövs i synnerhet för att förutse aktieägarnas behov av tillfälligt boende och andra lokaler. Också investerande aktieägare behöver de uppgifter som avses i punkten för att kunna uppfylla sina skyldigheter och bedöma investeringens avkastning på ett tillräckligt sätt.
Vanligen bör det eftersträvas att tidpunkten när besittningsrätten upphör anpassas så att skiftesandelarna av bolagets medel betalas så samtidigt som möjligt, vilket minskar aktieägarnas behov av tillfällig finansiering för att förvärva nya lägenheter.
Enligt 4 punkten ska styrelsens förslag innehålla ett förslag till fördelningsgrunder och uppskattat belopp för de nettotillgångar som tillkommer varje aktieägare för det bolag som upplöses samt betalningstidpunkt. Förslaget till fördelningsgrunder för nettoförmögenheten ska grundas på förutsättningarna enligt 1 mom. 2 punkten och utredningen av aktiernas och aktielägenheternas gängse värde enligt 5 punkten i detta moment.
Enligt 5 punkten ska styrelsens förslag innehålla en utredning över orsakerna till överlåtelse av en fastighet eller en byggnad eller nyttjanderätten därtill samt en utredning över gängse värden för fastigheten och byggnaden och aktieägarnas aktier och besittningsrätten till nuvarande aktielägenheter omedelbart före kallelsen till den bolagsstämma som beslutar om likvidation och överlåtelse.
Orsaken till överlåtelsen av objektet och likvidationen av bolaget är vanligen att bolagets fastighet, byggnader och aktielägenheter enligt en bedömning av ekonomin och lägenheternas användbarhet inte duger att repareras i den meningen att aktieägarna skulle lida avsevärd skada av reparationen och bolaget känner till att en del av aktieägarna inte är beredda att delta i bolagets fortsatta verksamhet. För bedömningen av de grunderna föreslås det att i 6 punkten föreskrivs särskilt om den utredning om bolagets framtida behov av väsentligt underhåll som ska lämnas till aktieägarna.
Enligt 5 punkten ska av styrelsens beslutsförslag också framgå de gängse värdena för fastigheten och byggnaden och varje aktieägares aktielägenhet och den aktiegrupp som ger besittningsrätt till den. De uppgifterna behövs för bedömningen av om likställighetsprincipen följs och av de förutsättningar för beslutet om överlåtelse som gäller fördelningen av bolagets nettoförmögenhet enligt 1 mom. 2 punkten. När aktiernas och aktielägenheternas gängse värden fastställs ska alla omständigheter som inverkar på deras värde beaktas, inklusive ändringsarbeten som aktieägaren själv genomfört. Utöver aktielägenhetens egenskaper påverkas aktiernas gängse värde i praktiken av alla de rättigheter och skyldigheter aktierna medför i bolaget. I praktiken bestäms priset vid handel med fastigheter och byggnader utifrån hela objektets värde och rivningskostnaderna, om objektet köps för rivning och nybygge. Det föreslås att det i 3 mom. föreskrivs om det utlåtande om utredningen som ska begäras av en oberoende sakkunnig.
Enligt 6 punkten ska styrelsens förslag innehålla en redogörelse för sådant behov av underhåll av bolagets byggnader och fastigheter och för de underhållskostnader under minst tio år efter bolagsstämmans beslut som väsentligt påverkar aktieägarnas användning av lokaler i deras besittning, bolagsvederlaget eller andra kostnader för användningen av lokalerna. Kravet på innehållet avviker från utredningen av underhållsbehovet enligt 6 kap. 3 § 2 mom. 2 punkten så att bedömningens tidshorisont är längre och den också ska innefatta en kostnadsuppskattning. Vid behov kan i planen också framföras en bedömning av behovet av och kostnaderna för underhåll under längre tid, men det föreslås inte vara obligatoriskt. De uppgifter som avses i denna punkt behövs för bedömningen av de överlåtelsegrunder som anges i 5 punkten samt alternativen för genomförande av grundliga reparationer och förbättringar.
Enligt 7 punkten ska styrelsens förslag innehålla en utredning över planläggningen för bolagets fastighet, fastighetens byggrätt och eventuella andra omständigheter som inverkar på fastighetens värde. En sådan annan omständighet kan t.ex. vara en planändring eller ett bygglov som redan är i beslutsskedet eller under planering. Beslutet om överlåtelse av objektet och likvidation kan fattas före eller efter en betydande, lagakraftvunnen planändring. Om beslutet fattas efter planändringen, ska det i beslutsförslaget redogöras för den fastställda planändringens innehåll. Om planen kommer att fastställas senare, ska det redogöras för behandlingsläget och den prognostiserade byggrätten kan ligga till grund för beslutsförslaget.
Enligt 8 punkten ska styrelsens förslag innehålla en redogörelse för hur överlåtelsen och likvidationen inverkar på den skattemässiga behandlingen av bolaget. Dessutom finns det skäl för alla aktieägare att utreda hur överlåtelsen och upplösningen av bolaget och tidpunkten för dem inverkar på deras beskattning. Bolaget har ingen skyldighet att utreda åtgärdernas skattekonsekvenser för enskilda aktieägare, men aktieägarna ska påminnas om att det är bra om de själva utreder frågan (se den föreslagna ändringen av 19 § i detta kapitel). Beskattningen av bolaget och aktieägaren kan inverka väsentligt på beloppet av aktieägarens skiftesandel efter skatt.
Enligt 3 mom. ska bolaget utse en eller flera oberoende sakkunniga enligt 41 § som ska ge ett motiverat yttrande om beslutsförslaget uppgifterna till bolaget och samtliga aktieägare. Utlåtandet ska gälla huruvida uppgifterna enligt 2 mom. om överlåtelsen av objektet och likvidationen av bolaget är tillräckliga och korrekta samt huruvida förutsättningarna för ett underlättat beslutsfattande uppfylls (i synnerhet iakttagandet av likställighetsprincipen vid fastställandet av aktieägarnas skiftesandelar). Utlåtandet är avsett för bolagets aktieägare för att säkerställa att de har tillgång till korrekt och tillräcklig information när de beslutar om överlåtelse och likvidation.
Bolaget, i praktiken vanligen dess styrelse, ska utnämna en eller flera oberoende sakkunniga som ska bedöma och uttala sig om det beslutsförslag och de uppgifter som avses ovan i denna paragraf. En sakkunnig kan anlita experter på olika områden till sin hjälp, men i förhållande till bolaget som uppdragsgivare och dess aktieägare svarar den sakkunnige för hela utlåtandet, dvs. också för de experters arbete som han eller hon anlitar.
Den sakkunnige ska vara oberoende i förhållande till bolaget som uppdragsgivare, dess ledning och aktieägare samt köparen av objektet, finansiärer, byggare och planerare. Ett förbjudet beroendeförhållande kan uppkomma på grund av ledande ställning, uppgift, arbetsförhållande eller uppdragsförhållande, ägande eller annat bestämmande eller betydande inflytande.
Enligt 41 § ska den som ger utlåtandet ha
- kännedom om fastighetsjuridik,
- kompetens att bedöma det tekniska skicket och marknadsvärdet för bostadsaktiebolagets fastighet och byggnad och aktielägenheternas marknadsvärde, och
- kompetens att bedöma fastighetsmarknadens framtida utveckling.
Utifrån nuvarande yrkesmässig kompetens torde den som ger utlåtandet vanligen vara en jurist, som i fråga om fastställandet av fastighetens, byggnadens och aktielägenheternas värde baserar sitt utlåtande på uppgifter från en eller flera underleverantörer.
Enligt 1 punkten ska det i den oberoende sakkunniges utlåtande bedömas om förutsättningarna för beslut med kvalificerad majoritet enligt 1 mom. uppfylls, i synnerhet i fråga om likställt bemötande av aktieägarna.
Enligt 2 punkten ska det bedömas om korrekta och tillräckliga uppgifter har lämnats om gängse värden för fastigheten, byggnaden och aktieägarnas aktier och för de aktielägenheter till vilka aktierna medför besittningsrätt och OM grunderna för hur de fastställs.
Enligt 4 mom. kan en aktieägare godkänna beslutet före eller efter bolagsstämman och motsätta sig beslutet före stämman. De röster som avgivits före stämman beaktas vid rösträkningen på stämman i fråga om alla röster samt röster för och mot förslaget. Om en aktieägare som förhandsröstat själv eller via ombud deltar i stämman, beaktas inte förhandsrösterna och detta ska stämmans ordförande enligt god stämmopraxis underrätta de närvarande om före omröstningen. Dessutom kan beslutsförslaget understödas efter bolagsstämman, och röster som avgetts i efterhand beaktas såväl i fråga om alla röster som röster för och mot förslaget. Det finns inget motsvarande behov av att tillåta att någon motsätter sig beslutet efter stämman, och den avgränsningen behövs också för tydligheten vid beslutstidpunkten. Efter stämman kan en aktieägare som inte deltagit i bolagsstämman godkänna beslutet inom en vecka från att bolagsstämman avslutats. Tidsfristen löper ut vid utgången av motsvarande kalenderdygn den fösta veckan efter det dygn när stämman avslutats. När fristen beräknas tillämpas inte lagen om beräknande av laga tid (150/1930). Aktieägarna ska utan dröjsmål underrättas om ett beslut som godkänns med röster som avges efter stämman, och fristen för framläggande av protokollet enligt 23 § och fristen för väckande av talan enligt 23 kap. 1 eller 2 § börjar en vecka från att bolagsstämman avslutats. Det måste finnas en tidsfrist för att rösta i efterhand, så att tidpunkten för bolagsstämmans beslutsfattande inte blir diffus och aktieägarnas rätt till information och rättsmedel inte kan kringgås genom att kungörandet av beslutet och tillkännagivandet av det för alla aktieägare fördröjs.
Om beslutet godkänns redan med de röster som avges vid bolagsstämman, räknas fristerna enligt lagens huvudregel från att stämman avslutas. De tilläggsröster som avges efter stämman innebär endast att också de aktieägarna förbinder sig till projektet och inte kan klandra beslutet eller kräva inlösen av sina aktier.
Enligt 5 mom. fortsätter besittningsrätten till en aktielägenhet och skyldigheten att betala bolagsvederlag högst tre månader efter det att beslut om likvidation har fattats och överlåtelsepriset för fastigheten eller byggnaden eller nyttjanderätten till dessa har betalts till bolaget. I praktiken förutsätter ordnandet av en aktieägares boende eller utrymmesbehov i övrigt ofta att aktieägaren kan använda sin skiftesandel från upplösningen av bolaget för att förvärva en ny lägenhet.
39 §.Beslut om rivning och nybygge. I paragrafen föreskrivs det om innehållet i bolagsstämmans beslut om rivning och nybygge, om de krav på kvalificerad majoritet som tillämpas på beslutet, om en aktieägares rätt att kräva inlösen av sina aktier samt om rivning och nybygge som flera bostadsaktiebolag genomför tillsammans. Dessutom föreskrivs det i paragrafen om konsekvenserna av ett beslut om rivning och nybygge för bolagets och aktieägarnas underhållsansvar. Till följd av kraven på innehållet i beslutet och i planen enligt 40 § ska förutsättningarna för projektet vanligen utredas mycket ingående före beslutsfattandet i bolaget.
I den gällande lagen beaktas inte rivning eller överlåtelse av ett bostadsaktiebolags byggnad så att aktieägarna samtidigt får rätt till nya aktielägenheter i en ny byggnad som uppförs eller i en annan byggnad som grundligt repareras eller förbättras på motsvarande villkor som tidigare i fråga om besittningsrätt, vederlagsgrund och andra rättigheter och med iakttagande av likställighetsprincipen. I praktiken torde beslut om rivning och nybygge vanligen fattas så att antalet aktielägenheter och byggrätten i de nya byggnaderna är större än i de byggnader som rivs. Dock kan det också fattas beslut om rivning och nybygge när en byggnad i bolagets besittning rivs och det i stället byggs en byggnad enligt befintliga byggnadsbestämmelser och bolagsordningsbestämmelser utan tillbygge. Utöver de bolagsrättsliga rättsmedlen kan en aktieägare i egenskap av kommuninvånare ha rätt att klandra det planläggningsbeslut som krävs för att genomföra projektet för rivning och nybygge, vilket kan fördröja projektet och förlänga besittningsrätten till de gamla lägenheterna med åtminstone ett år. Det bidrar till att sporra till att bereda projektet så att beslutet om rivning och nybygge får ett mycket stort stöd inom bolaget.
I 1 mom. föreskrivs om de huvudregler för beslutsfattandet enligt vilka på rivning och nybygge inte tillämpas kraven på samtycke i 35 och 37 § i kapitlet, som gäller sådana ändringar av bolagsordningen som innebär ändringar eller begränsningar i en aktieägares rättigheter eller ökningar av aktieägarens betalningsskyldighet, överlåtelse av en fastighet eller byggnad eller delar av dem som omfattar aktielägenheter samt likvidation, fusion eller delning av bolaget. I momentet definieras förutsättningarna så att beslut om rivning och nybygge kan fattas med fyra femtedels majoritet om rivningen och nybygget genomförs så att de rättigheter och ansvar för aktieägarna som skyddas genom kraven på samtycke och enhällighet i 35 och 37 § tillgodoses i enlighet med likställighetsprincipen och principerna om besittningsrätt till aktielägenheterna och aktieägarnas betalningsskyldighet i en ny eller grundligt reparerad eller förbättrad byggnad i samma bostadsaktiebolag eller i ett nytt bolag. Det senare alternativet kan t.ex. innebära att befintliga affärslokaler ändras till bostadslägenheter.
För att tillgodose de principer som nämns ovan ska följande förutsättningar uppfyllas för varje aktie:
- aktieägaren får en ny aktielägenhet som minst motsvarar besittningsrätten till den aktielägenhet (nuvarande aktielägenhet) som aktieägaren vid tidpunkten för beslutet besitter (1 punkten). Vanligen är det tillräckligt att den nya lägenhetens yta, användningsändamål, antalet rum och andra utrymmen som enligt bolagsordningen hör till eller har samband med lägenheten och aktielägenhetens flexibilitet och utrustning åtminstone motsvarar den nuvarande lägenheten och att den nya aktielägenhetens till sin volym, fönsteryta och placering är så lik den nuvarande lägenheten som möjligt (i fråga om besittningsrätt, se också stycke 1.1.1.4 i den allmänna motiveringen). I praktiken ändras aktielägenhetens placering vanligen redan på grund av att en effektivare användning av fastigheten kräver större byggnader och en annan placering av byggnaderna på fastigheten än tidigare. Av det sistnämnda följer, att t.ex. lägenhetens våningsplan och volym och fönstrens väderstreck kan ändra i någon mån. Å andra sidan har t.ex. den som besitter en lägenhet på övre våningen i regel rätt att få en lägenhet på övre våningen också i den nya byggnaden. Varje aktieägare kan samtycka till något annat arrangemang, vilket har beaktats i 5 mom. och i den föreslagna 40 § 1 mom. 6 punkten. Byggnaden och aktielägenheten kan vara helt nya eller bolagets byggnad kan repareras och förbättras grundligt och nya aktielägenheter kan iståndsättas i den befintliga byggnaden. Enligt de allmänna principerna om underhåll av bolagets fastigheter och byggnader får de aktielägenheter som ges till de gamla aktieägarna i regel högst motsvara sedvanliga krav vid tidpunkten i fråga. Lägenheter av högre standard än så får erbjudas endast om ingen tilläggsavgift krävs för lägenheten (se BABL 6 kap. 31 och 33 §).
- det gängse värdet för den nya aktielägenhet och aktiegrupp aktieägaren får motsvarar minst aktieägarens nuvarande lägenhets värde (2 punkten). Vid jämförelsen av gängse värden ska också beaktas den betalningsskyldighet som belastar lägenheten (skuldandel), för vilken aktieägaren vanligen svarar enligt betalningsskyldigheten för bolagsvederlaget. I värderingspraxis för fastigheter och aktielägenheter kan värderingspriset för lägenheter t.ex. variera +/- 10 %. I fråga om nya lägenheter kan bl.a. beaktandet av tidsfaktorn och marknadsutvecklingen innebära en större prisvariation, t.ex. +/- 15—20 %. Med tidsfaktorn avses den osäkerhetsfaktor som ändras med tiden mellan värderingstidpunkten och ibruktagandet av de nya aktielägenheterna. I praktiken kan den bl.a. minskas genom olika avtalsarrangemang (t.ex. att köpesumman justeras enligt den byggrätt som uppkommer senare) och genom en snabbare planläggning. I fråga om gamla lägenheter kan skillnader i nivån på underhåll och utrustning mellan lägenheterna beaktas utifrån information om och undersökningar av marknadspriser. I fråga om nya lägenheter baserar sig värderingen på hur lägenheterna ser ut i planerna. De omständigheter som nämns ovan inverkar i praktiken på det gängse värdet för de nuvarande och nya lägenheterna och på bedömningen av hur de motsvarar varandra.
I praktiken kan en nuvarande och en ny aktielägenhet vanligen inte ha helt identiska egenskaper bl.a. till följd av ändringar i planläggning och byggande och för att en ekonomisk förutsättning för projektet vanligen är att byggandet effektiveras betydligt, vilket också kan inverka på placeringen, utsikten och andra egenskaper för lägenheterna i de nya byggnaderna. Det är väsentligt att det gängse marknadsvärdet och eventuellt annat vederlag för den nya lägenheten minst motsvarar marknadsvärdet för den nuvarande lägenheten och aktiegruppen, vilket förklaras i stycke 1.1.1.3 i den allmänna motiveringen. Eftersom den nuvarande och den nya lägenheten i praktiken vanligen inte helt motsvarar varandra, finns det i praktiken ofta ett behov av att utöver en ny aktielägenhet ge ett annat vederlag enligt 40 § 1 mom. 5 punkten. Likställighetsprincipen kräver å andra sidan att lägenheterna i de nya byggnaderna inte planeras så att ingen ersättande lägenhet alls behöver erbjudas aktieägaren (t.ex. att alla lägenheter är så stora att de inte behöver erbjudas till aktieägare som besitter ettor i den gamla byggnaden).
I 5 mom. och 40 § 1 mom. 5 punkten har det beaktats att en aktieägare med sitt samtycke kan erbjudas en mindre värdefull lägenhet och att aktieägaren i sådana fall kan gottgöras på annat sätt för skillnaden i gängse värde;
- Förhållandet mellan gängse värdena för alla gamla aktieägares nya aktielägenheter och de aktiegrupper som berättigar till dem motsvarar förhållandet mellan deras nuvarande aktielägenheters och aktiegruppers gängse värde (3 punkten). Den förutsättningen behövs för att tillgodose principen om aktieägarnas likställighet. Ovan i stycke 1.1.1.3 i den allmänna motiveringen förklaras hur t.ex. en ändring i byggnadsbestämmelserna och betalningsskyldigheten för bolagsvederlaget i olika situationer ska beaktas så att likställighetsprincipen tillgodoses genom att bolagets tillgångar vid rivning och nybygge inte för vissa aktieägares del används i strid med de rättigheter och den skyldighet att betala bolagsvederlag som aktiegrupperna ger. Också vid tillämpningen av denna punkt ska det beaktas att en aktieägare enligt 5 mom. och 40 § 1 mom. 5 punkten kan samtycka till ett annat arrangemang;
- aktieägarens betalningsskyldighet gentemot bolaget ökar inte, användningsändamålet för aktielägenheten inte ändras, aktieägarens rätt att överlåta aktier inte begränsas och rätt till en andel av bolagets vinst eller nettoförmögenhet inte minskar på ett sådant sätt som avses i 35 § 1 mom. 2—5 punkten (4 punkten). De kraven motsvarar kraven i 35 § om ändring av bolagsordningen, enligt vilka beslutet inte utöver kvalificerad majoritet kräver enskilda aktieägares samtycke. En möjlighet att byta aktielägenhet som är öppen för alla aktieägare på samma villkor enligt 6 mom., och där bytena lottas om efterfrågan överstiger utbudet, betraktas inte som ett avsteg från principen om betalningsskyldighet för bolagsvederlag. Avsikten är att rivning och nybygge inte ska erbjuda någon möjlighet att kringgå principerna om bevarande av värdet, användbarheten och betalningsskyldigheten för aktieägarnas egendom. Hur de principerna ska beaktas förklaras i stycke 1.1.1.3 i den allmänna motiveringen.
I praktiken ska bolaget i allmänhet använda sakkunniga inom fastighetsbranschen och bolagsrätt, så att de krav som nämns ovan på innehållet i beslutsförslaget till bolagsstämman och beslutet uppfylls. Den oberoende sakkunniga enligt 41 § och de sakkunniga som husbolaget anlitar samt ställningstaganden från bolagets och aktieägarnas intressenter som i olika skeden tar ställning till projektet, såsom säkerhetsborgenärer, har i praktiken stor betydelse för beredningen av projektet och för aktieägarnas åsikter och röstningsbeteende.
Med beaktande av betydelsen av ett beslut om rivning och nybygge och husbolagets aktieägares behov föreslås det i 41 § att bolaget ska begära ett utlåtande av en oberoende sakkunnig, i vilket det ska bedömas hur kraven på beslutets innehåll uppfylls i de beslutsförslag som ingår i planen enligt 40 §. Det finns inget principiellt hinder för att bolagets styrelse och den oberoende sakkunniga i samband med sitt eget förslag och utlåtande använder samma utredningar t.ex. för att utreda gängse värden, bara man ser till att det inte inverkar på den sakkunniges oberoende. Om man vill utnyttja den möjligheten kan det behövas att den oberoende sakkunniga utses i så god tid att han eller hon kan ta ställning till begärandet av de utredningar som nämns ovan.
Om de förutsättningar som nämns ovan uppfylls, kan bolagsstämman besluta om rivning och nybygge med fyra femtedels majoritet av de avgivna rösterna och de vid stämman företrädda aktierna.
Kravet på kvalificerad majoritet är lindrigare än enligt 37 § 3 och 4 mom., där det krävs fyra femtedelar av samtliga aktier i bolaget. Det lindrigare kravet på kvalificeras majoritet räcker, eftersom aktieägarnas rättigheter vid rivning och nybygge tryggas minst lika effektivt genom detaljerade krav på stämmokallelsen, beslutets innehåll, projektplanens innehåll och sakkunnigutlåtandet, genom specialbestämmelsen om ansvaret för rättegångskostnader i ärenden som gäller klander av sådana stämmobeslut samt genom rätten för aktieägare som stannar utanför projektet att kräva inlösen av sina aktier till gängse pris.
I 2 mom. föreskrivs om minimiinnehållet i ett beslut om rivning och nybygge genom en hänvisning till kraven på projektplanens innehåll enligt 40 §. Hänvisningsbestämmelsen omfattar alla frågor som det kan beslutas om i alla genomförandealternativ. När beslutsförslag görs och beslut fattas ska de krav på beslutets innehåll beaktas som är relevanta i det enskilda fallet. Enligt förslaget ska ett beslut om rivning och nybygge innefatta den ändring av bolagsordningen projektet innebär och arrangemang för utdelning av nya aktielägenheter och eventuellt annat vederlag till de gamla aktieägarna, eventuell aktieemission och inlösen av aktier, eventuell överlåtelse av fastigheter och byggnader eller delar av dem samt godkännande av avtalen om rivning och nybygge och fullmakter till styrelsen. Om projektet genomförs genom fusion eller delning, ska planen och beslutet också innehålla uppgifter om fusions- eller delningsplanen enligt 8 mom. Dessutom föreslås det att bolagsstämmans beslut att godkänna eller förkasta projektet för rivning och nybygge utan ska anmälas för registrering utan dröjsmål. Det innebär att det också ska anmälas för registrering om den stämma som skulle besluta i ärendet ställs in. Förslagets syfte är att säkerställa att sådan uppdaterad information som är väsentlig med tanke på projektet finns lätt tillgänglig för alla bolagets aktieägare samt för bolagets och aktieägarnas borgenärer.
Av 3 mom. framgår att en aktieägare som inte har godkänt beslutet om rivning och nybygge har rätt att kräva inlösen av sina aktier till gängse pris enligt 42 §. Berättigade till inlösen är de aktieägare som vid stämman eller genom förhandsröster har motsatt sig beslutet eller som inte har röstat för beslutet. Inlösen ska krävas inom två månader från att beslutet om projektet fattats; annars går rätten till inlösen förlorad. Om ingen överenskommelse nås om inlösningsvillkoren, måste aktieägaren inom fyra månader från beslutet väcka fastställelsetalan vid tingsrätten på bolagets hemort för att få inlösningsskyldigheten fastställd. Om aktieägaren inte inom fristen kräver inlösen av sina aktier eller väcker talan, upphör den lagstadgade rätten till inlösen. I praktiken kan bolaget och aktieägaren komma överens om inlösen också efter tidsfristerna. Hänvisningsbestämmelsens syfte är att den som läser lagen av denna paragraf ska få en tillräcklig bild av en enskild aktieägares ställning när ett beslut om rivning och nybygge fattas.
I 4 mom. beaktas s.k. partiell rivning och nybygge, som endast berör en del av aktielägenheterna. Situationen kan vara sådan t.ex. om en lägre flygelbyggnad rivs för att ge plats för ett nytt våningshus eller trapphus. I detta fall tillämpas kraven på beslutets innehåll och fyra femtedels majoritet enligt 1 mom. på rösterna för de aktier som besitter de lägenheter projektet gäller och på de vid stämman företrädda aktierna. I fråga om den kvalificerade majoritet som räknas på alla avgivna röster och alla vid stämman företrädda aktier vid rivning eller överlåtelse av en del av en fastighet eller byggnad räcker dessutom den två tredjedels majoritet som enligt huvudregeln krävs för ändring av bolagsordningen, om betalningsskyldigheten gentemot bolaget inte ökar och rättigheterna inte heller annars ändras på det sätt som avses i 35 §, och som kräver enskilda aktieägares samtycke, för sådana aktieägare som står utanför åtgärderna. En ny byggnad som byggs på en del av fastigheten kan å andra sidan inverka på utsikten från eller användbarheten för de kvarvarande gamla aktielägenheterna så att deras gängse värde sjunker, vilket bolaget ska beakta så att likställighetsprincipen uppfylls på det sätt som framgår av detaljmotiveringen till 6 kap. 37 § i förarbetena till gällande lag (RP 24/2009 rd. s. 150).
I praktiken kan betalningsskyldigheten för en aktieägare som stannar utanför rivningen eller överlåtelsen öka t.ex. om en sådan affärslokalbyggnad eller del av den överlåts, i vilken aktielägenheternas vederlagsgrund är högre än för andra aktielägenheter. I praktiken kan bolaget få ett sådant vederlag vid överlåtelsen av de aktielägenheter som ska rivas eller den del av fastigheten eller byggnaden som överlåts, som leder till att skötselvederlaget för de aktieägare som besitter de lägenheter som kvarstår i bolaget t.ex. utifrån en underhållsplan (för minst tio år) för den uppskattade/förverkligade prisutvecklingen för fastighetsunderhåll inte bedöms stiga mer än om lägenheterna inte överlåts.
En förutsättning för ett beslut med kvalificerad majoritet enligt momentet är att kraven enligt 1 mom. 1—4 punkten uppfylls för alla aktieägare i bolaget. I praktiken betyder det att de aktieägare vilkas aktielägenheter inte rivs ges något annat vederlag (t.ex. en engångsersättning eller en gottgörelse för ett särskilt bolagsvederlag som tas ut för kostnaderna för grundlig reparation), som uppfyller kravet i 1 mom. 3 punkten att förhållandet mellan de gängse värdena för de nya och gamla aktielägenheterna och aktiegrupperna och andra vederlag ska kvarstå.
Enligt 5 mom. kan en aktieägare godkänna beslutet före eller efter bolagsstämman. De röster som avgivits före stämman beaktas vid rösträkningen på stämman i fråga om alla röster samt röster för och mot förslaget. Om en aktieägare som förhandsröstat själv eller via ombud deltar i stämman, beaktas inte förhandsrösterna och detta ska stämmans ordförande enligt god stämmopraxis underrätta de närvarande om före omröstningen. Dessutom kan beslutsförslaget understödas också efter bolagsstämman, och röster som avgetts i efterhand beaktas såväl i fråga om alla röster som röster för och mot förslaget. Det finns inget motsvarande behov av att tillåta att någon motsätter sig beslutet efter stämman, och den avgränsningen behövs också för tydligheten vid beslutstidpunkten. Efter stämman kan en aktieägare som inte deltagit i bolagsstämman godkänna beslutet inom en vecka från att bolagsstämman avslutats. Enligt förslaget ska aktieägarna utan dröjsmål underrättas om ett beslut som godkänns med röster som avges efter stämman, och fristen för framläggande av protokollet enligt 23 § och fristen för väckande av talan enligt 23 kap. 1 eller 2 § börjar en vecka från att bolagsstämman avslutats. Det måste finnas en tidsfrist för att rösta i efterhand, så att tidpunkten för bolagsstämmans beslutsfattande inte blir diffus och aktieägarnas rätt till information och rättsmedel inte kan kringgås genom att kungörandet av beslutet och tillkännagivandet av det för alla aktieägare fördröjs.
I 6 mom. beaktas sådana situationer när en aktieägare begär eller samtycker till villkor som avviker från huvudregeln enligt 1 mom. i fråga om den nya aktielägenheten och eventuella andra villkor. Undantag från huvudregeln enligt 1 mom. är möjliga för enskilda aktieägare med deras samtycke t.ex. så att aktieägaren på egen begäran eller med samtycke erbjuds en mindre, enligt gängse värde billigare aktielägenhet eller en lägenhet för ett annat ändamål, vilket också beaktas i aktieägarens betalningsandel eller andra vederlag för den nya aktielägenheten. En förutsättning är att det kan göras utan att de andra aktieägarnas betalningsandel ökar eller bolagsordningen ändras på ett sådant sätt som kräver aktieägarnas samtycke enligt 35 §. Enligt momentet har aktieägarna möjlighet att t.ex. byta till en mindre och mindre värdefull eller större och mer värdefull bostad så att förhållandet mellan aktielägenheterna och annat vederlag är detsamma för de nya och gamla lägenheterna. Det uppfylls också när en aktieägare som byter till en större eller mer värdefull bostad själv betalar mellanskillnaden.
I 7 mom. har det beaktats att det efter ett beslut om rivning och nybygge inte längre är ändamålsenligt att fullt ut tillämpa bestämmelserna i 4 kap. och eventuella bestämmelser i bolagsordningen om bolagets och aktieägarnas underhållsansvar. Antagandet bakom de huvudreglerna byggnadsbestämmelser och byggnadsföreskrifter om genomförandet av dem är att ett underhåll som uppfyller kraven behövs och är ändamålsenligt med tanke på att lägenheterna och byggnaderna ska användas under flera decennier. I praktiken inleds genomförandet av rivning och nybygge högst några år efter beslutet, och därför är det ändamålsenligt att bolagets och aktieägarnas underhållsansvar efter bolagets beslut endast omfattar sådant underhåll som om det försummas avsevärt begränsar användningen av aktielägenheterna. Reparationsmetoden ska dock alltid uppfylla minimikraven på sanitära förhållanden i bostäder. Med beaktande av den korta resterande livscykeln för en byggnad som ska rivas kan det ligga i bolagets intresse att erbjuda en aktieägare en alternativ lägenhet på bolagets bekostnad. Förebilden för bestämmelsen är 4 kap. 4 och 5 § i gällande lag om utförande av underhållsarbete.
Om verkställigheten av bolagsstämmans beslut förfaller, tillämpas detta moment inte längre. Att verkställigheten förfaller kan bero på att beslutet till följd av en klandertalan förklaras ogiltigt eller att beslutet återkallas.
I 8 mom. beaktas genomförandet av rivning och nybygge i ett gemensamt projekt för flera husbolag. I många fall kan rivning och nybygge genomföras effektivare, på ett mer ändamålsenligt sätt och så att den sammanlagda tilläggsbyggrätten ökar mest i ett gemensamt projekt för flera husbolag så att de nya byggnaderna, trafiklederna, gårdsområdena och andra utrymmen kan placeras fritt på de deltagande husbolagens fastigheter. Ett sådant projekt kan genomföras på flera sätt t.ex. genom att fastigheter, byggnader och delar av dem överlåts, byts och sammanslås samt fusioneras och delas.
I den situationen är det viktigt för alla husbolag som deltar i projektet och deras aktieägare att planen enligt 40 § innehåller de uppgifter som krävs för alla deltagande husbolag. I praktiken är ett förutsägbart och vanligen acceptabelt sätt att dela den tilläggsbyggrätt som fås genom planläggning mellan de deltagande husbolagen att tilläggsbyggrättens värde delas mellan husbolagen i förhållande till byggrätten för deras fastigheter före planändringen, också i det fallet att de nya byggnadernas och byggrätten inte fördelas mellan husbolagens fastigheter i samma förhållande. Den principen kan tillämpas i synnerhet om ett effektivare byggande av någon fastighet baserar sig på omplacering av alla nya byggnader, trafikleder, gårdsområden etc. på hela projektområdet.
De finns skäl att utforma en gemensam plan för flera husbolag i form av ett föravtal och avtal mellan dem, så att planens bindande verkan och påföljderna vid brott mot den är så klara som möjligt. Därför föreslås det i 40 § 2 mom. att planen ska dateras och undertecknas av de bostadsaktiebolag som deltar i den.
I 9 mom. beaktas genomförandet av rivning och nybygge med flera husbolag så att fusioner eller delningar av bolag ingår. Också i de situationerna är det ändamålsenligt att informationskraven för planen för rivning och nybygge kan ersätta alla andra informationskrav för fusionsplanen och delningsplanen enligt 19 kap. 3 § och 20 kap. 3 §. En sådan plan ska rubriceras plan för rivning och nybygge och fusion eller delning inom ramen för genomförandet av den, och enligt 40 § 2 mom. ska planen dateras och undertecknas av alla husbolag som deltar i projektet.
40 §.Plan för rivning och nybygge. Det föreslås att i paragrafen föreskrivs om den plan som ska utarbetas för beslutsfattandet om och genomförandet av projekt för rivning och nybygge. Eftersom den plan som avses i paragrafen i fråga om de omständigheter som avses i 39 § 2 mom. innehåller ett förslag till beslut för bolagsstämman, ska planen enligt 1 mom. utarbetas av husbolagets styrelse. Det innebär att styrelsen ska se till att planen bereds på behörigt sätt och godkänna planen. I praktiken kräver uppgörandet av planen sådan expertis inom byggande, finansiering och olika funktioner inom fastighetsbranschen som ett bostadsbolag inte har själv. Styrelsen ska tillräckligt omsorgsfullt och brett välja de instanser som ska biträda vid uppgörandet av planen.
På uppgörandet av planen tillämpas den allmänna omsorgsplikten för ledningen, enligt vilken det vanligen kan anses tillräckligt omsorgsfullt att till grund för beslutet skaffas sådan relevant information som situationen kräver, att ett följdriktigt beslut har fattats utifrån den och att inga intressekonflikter mellan personer i ledningen har inverkat på beslutsfattandet. Vid bedömningen av styrelsens ansvar vid uppgörandet av planen beaktas i det enskilda fallet också aktieägarnas medverkan, som i praktiken bl.a. kan ta sig uttryck i personval och de resurser som ställs till ledningens förfogande samt tidigare bolagsstämmobeslut om beredning av projektet. I 2 mom. föreslås en särskild bestämmelse om en gemensam plan för rivning och nybygge för flera husbolag, som bolagens styrelser gör upp.
Förslagets syfte är att planen ska innehålla de uppgifter aktieägarna som beslutar om rivning och nybygge behöver för att bedöma iakttagandet av likställighetsprincipen, bevarandet av deras besittningsrätter, de andra rättigheter och skyldigheter aktierna medför i bolaget, fördelningen av mervärdet av användningen av tilläggsbyggrätten, sätten att genomföra projektet samt andra konsekvenser. Utöver aktieägarna beaktas i kraven på planens innehåll också bolagets och aktieägarnas borgenärers informationsbehov.
Bestämmelser om framläggande och sändande av planen föreslås ingå i 22 § och om en oberoende sakkunnigs utlåtande om planen i 41 § i detta kapitel.
Enligt 1 mom. 1 punkten ska planen innehålla de uppgifter som behövs för att identifiera de bolag som är parter i projektet samt en beskrivning av varje bolags uppgifter och ansvar. Parter i projektet är alltid det eller de bolag i vilka bolagsstämman ska fatta ett beslut om rivning och nybygge enligt 39 §. Utöver de bolagen kan parter i projektet beroende på genomförandesätt bl.a. vara bolag som är finansiärer, byggherrar, byggare eller planerare i projektet. Bland de bolagen bör i planen nämnas de vilkas uppgifter och ansvar har väsentlig betydelse för genomförandet av och kostnaderna för projektet.
Enligt 2 punkten ska planen innehålla en utredning över orsakerna till och genomförandet av rivningen och nybygget. Orsaken till rivning och nybygge är vanligen att sådana omfattande underhållsbehov är kända i bolaget, som det är ändamålsenligt att genomföra så att oanvänd byggrätt på bolagets tomt utnyttjas för att finansiera dem. I praktiken kräver sådana projekt vanligen att bolagets gamla byggnader rivs. För bedömningen av orsakerna föreslås det att i 3 punkten föreskrivs särskilt om den utredning om bolagets framtida behov av väsentligt underhåll som ska lämnas till aktieägarna.
I fråga om sättet att genomföra projektet för rivning och nybygge ska enligt 2 punkten åtminstone uppges om genomförandet baserar sig på rivning och återuppförande av byggnader som det beslutande bolaget besitter eller på överlåtelse av bolagets fastighet, byggnad eller nyttjanderätten till dem för genomförande av projektet. Dessutom ska det uppges i planen om genomförandet har samband med ett beslut om aktieemission, fusion eller delning i de bolag som fattar ett beslut enligt 39 §. Närmare krav på information i fråga m olika genomförandesätt finns i de följande punkterna i denna paragraf.
Enligt 2 punkten ska av planen också framgå gängse värden för aktieägarnas aktier och besittningsrätten till nuvarande aktielägenheter och de nya aktielägenheter som tillkommer aktieägarna i stället och eventuella andra vederlag, och förhållandet mellan de gängse värdena före rivningen och när de nya lägenheterna tas i bruk De uppgifterna behövs för bedömningen av likställighetsprincipen och förutsättningarna för rivning och nybygge enligt 39 § 1 mom. När aktiernas och aktielägenheternas gängse värden fastställs ska alla omständigheter som inverkar på deras värde beaktas, inklusive ändringsarbeten som aktieägaren själv genomfört. Utöver aktielägenhetens egenskaper påverkas aktiernas gängse värde i praktiken av alla de rättigheter och skyldigheter aktierna medför i bolaget. Bestämmelser om en oberoende sakkunnigs utlåtande om de gängse värden för aktierna och aktielägenheterna som uppges i planen föreslås ingå i 41 §.
Enligt 3 punkten ska planen innehålla en redogörelse för sådant behov av underhåll av bolagets byggnader och fastigheter och bedömning av de underhållskostnader under minst tio år efter undertecknandet av planen som väsentligt påverkar aktieägarnas användning av lokaler i deras besittning, bolagsvederlaget eller andra kostnader för användningen av lokalerna. Kravet på innehållet avviker från utredningen av underhållsbehovet enligt 3 § 2 mom. 2 punkten genom att bedömningens tidshorisont är längre och den också ska innefatta en kostnadsuppskattning. Vid behov kan i planen också framföras en bedömning av behovet av och kostnaderna för underhåll under längre tid, men det föreslås inte vara obligatoriskt. De uppgifter som avses i denna punkt behövs för bedömningen av de orsaker till rivning och nybygge som anges i 2 punkten samt för att jämföra alternativen för genomförande av grundlig reparation och förbättring.
Enligt 4 punkten ska planen innehålla ett förslag till ny aktielägenhet som ska erbjudas varje aktieägare samt uppgifter om de viktigaste egenskaper som inverkar på varje aktieägares gamla och nya aktielägenhets användbarhet och värde. De uppgifterna motsvarar i huvudsak de uppgifter som ska ges enligt 8 § 4 punkten i statsrådets förordning om marknadsföring av bostäder samt de uppgifter som enligt 1 kap. 13 § 1 mom. i denna lag ska uppges om aktielägenheterna i bolagsordningen. Med grunderna för lägenhetens bolagsvederlag och andra kostnader för användning av utrymmen avses i denna punkt bestämmelser om vederlag och eventuella andra avgifter i bolagsordningen. Enligt de föreslagna 9 och 10 punkterna ska i planen uppges det vederlag och eventuella andra kostnader som aktieägarna ska betala efter att de nya aktielägenheterna tagits i bruk. De uppgifter som avses i denna punkt behövs för bedömningen av de förutsättningar för beslutet som gäller aktieägarnas besittningsrätt och det gängse värdet enligt 39 § 1 mom.
Enligt 5 punkten ska planen innehålla ett förslag till eventuellt annat vederlag som ska ges till aktieägaren samt en utredning över de grunder på vilka en aktieägare kan erbjudas en aktielägenhet vars besittningsrätt eller gängse värde avviker från aktieägarens tidigare lägenhet. Med annat vederlag som ska betalas till aktieägaren avses t.ex. en ersättning i pengar om en enskild aktieägares lägenhet i fråga om egenskaper eller standard avviker från de andra aktielägenheterna på ett sådant sätt att ett ändamålsenligt alternativ för bolaget kan vara att i den nya byggnaden erbjuda aktieägaren en ersättning i pengar som till den delen motsvarar nedgången i aktielägenhetens gängse värde.
För att kunna genomföra projektet för rivning och nybygge kan det i praktiken finnas behov av att med aktieägarens samtycke erbjuda en ny aktielägenhet som avviker från aktieägarens tidigare aktielägenhet. När en aktieägare erbjuds en lägenhet som avviker från den tidigare aktielägenheten kräver likställighetsprincipen att en aktieägare som efter rivning och nybygge får en värdefullare aktielägenhet debiteras en ersättning som motsvarar värdeökningen, och att en aktieägare som byter sin aktielägenhet till en mindre värdefull lägenhet gottgörs för skillnaden i gängse värde mellan den gamla och nya aktielägenheten. Om alla aktieägare inte kan erbjudas de nya aktielägenheter de vill ha som avviker från de gamla aktielägenheterna, kan likställighetsprincipen i sista hand också kräva att rätten till sådana lägenheter avgörs genom lottning. De grunder som anges ovan behöver tas in i planen för bedömningen av hur likställighetsprincipen tillgodoses.
Enligt 6 punkten ska planen innehålla ett förslag ett förslag till utdelning av de aktier som medför besittningsrätt till andra aktielägenheter än de som ska tillkomma de gamla aktieägarna eller till arrangemang för att erbjuda sådana aktier i ett nytt bolag samt i 4 punkten avsedda uppgifter om de aktielägenheterna. Utifrån de uppgifterna kan de aktieägare som beslutar om rivning och nybygge bedöma hurudant den byggnad eller det bolag är där de erbjuds nya aktielägenheter.
Enligt 7 punkten ska planen innehålla ett förslag till sådana utrymmen och områden som kommer i bolagets omedelbara besittning. Planen ska innehålla motsvarande uppgifter om de utrymmena och områdena som om aktielägenheterna. Som grund för bolagsvederlag eller andra avgifter ska för dessa utrymmens del uppges de avgifter som enligt bolagsordningen uppbärs för användningen av utrymmena. De aktieägare som beslutar om rivning och nybygge behöver uppgifter för att bedöma om likadana tjänster som inverkar på aktielägenheternas värde och berör aktieägarnas individuella boendebehov är tillgängliga i den nya byggnaden som före rivningen och nybygget.
Enligt 8 punkten ska planen innehålla ett förslag till ändring av bolagsordningen eller till bolagsordning för det nya bolaget i fråga om sådana lägenheter som avses i 4, 6 och 7 punkten och bolagets utrymmen och områden. Enligt denna punkt ska av planen framgå de uppgifter som enligt 1 kap. 13 § 1 mom. 4—7 punkten ska ingå i bolagsordningen om aktielägenheterna och sådana motsvarande utrymmen som kvarstår i bolagets besittning, aktiegrupper och vilken besittningsrätt de ger samt grunderna för bolagsvederlaget. I praktiken gör uppgifterna om aktierna eller aktiegrupperna det också möjligt att bedöma hurudan beslutanderätt de aktieägare som beslutar om rivning och nybygge får i ärenden som behandlas på bolagsstämman när antalet aktier ökar till följd av rivningen och nybygget. Om avsikten är att i genom en uttrycklig bestämmelse i bolagsordningen avvika från presumtionsregeln "en aktie, en röst" enligt 6 kap. 13 §, ska det uttryckligen nämnas i planen.
Dessutom ska planen enligt 8 punkten innehålla ett förslag till hur ledamöterna i det nya bolagets organ ska väljas samt till sådana arrangemang som behövs för att bjuda ut de nya aktielägenheterna. Enligt denna punkt ska i planen t.ex. uppges om utdelningen av nya aktier baserar sig på en aktieemission, en emission av optionsrätter eller andra teckningsrätter, på en ändring av lägenhetsbeskrivningen för en aktiegrupp eller ett bostadsköp med stöd av ett förköpsavtal. De uppgifterna behövs bl.a. för bedömningen av rättsmedlen för de aktieägare som fattar beslutet.
I 9—10 punkten föreslås krav på sådana uppgifter som har samband med kostnaderna för rivningen och nybygget för aktieägarna. Enligt 9 punkten ska av planen framgå såväl den uppskattade totalkostnaden för projektet som anskaffningskostnaden för varje aktielägenhet utan tilläggs- och ändringsarbeten samt information om att kostnaderna för eventuella tilläggs- och ändringsarbeten som aktieägarna önskar kommer att läggas till dessa kostnader. Möjligheterna att komma överens om tilläggs- och ändringsarbeten beror på hur projektet genomförs. De anskaffningskostnader som avses i denna punkt kan beroende på genomförandesätt påföras aktieägarna t.ex. i form av bolagsvederlag, teckningspris för aktier eller köpesumman för aktielägenheter. Utifrån utredningen kan alla aktieägare bedöma om de har tillräckliga finansieringsmöjligheter. Informationskravets innehåll motsvarar delvis 21 § 1 mom. 8 punkten i lagen om gruppbyggande.
Utöver anskaffningskostnaden för aktielägenheterna ska aktieägarna enligt 10 punkten ges en uppskattning av bolagsvederlaget och andra kostnader för användningen av varje ny aktielägenhet under den första räkenskapsperioden efter ibruktagandet. Förslaget motsvarar 21 § 1 mom. 16 punkten i lagen om gruppbyggande.
Enligt 11 punkten ska planen innehålla en redogörelse för hur rivningen och nybygget kan inverka på den skattemässiga behandlingen av bolaget. En redogörelse för projektets skattemässiga behandling behövs för att bedöma fördelningen av de ekonomiska konsekvenserna och den ekonomiska nyttan av rivning och nybygge.
I 12 och 13 § föreslås bestämmelser om de uppgifter om projektets genomförandetidtabell som ska ingå i planen. Enligt 12 punkten ska planen innehålla en redogörelse för när besittningsrätten till aktieägarnas nuvarande aktielägenheter upphör och beräknad tidpunkt för ibruktagandet av de nya aktielägenheter som tillkommer dem. De uppgifterna behövs i synnerhet för att förutse behovet av tillfälligt boende och andra lokaler. Också investerande aktieägare behöver de uppgifter som avses i punkten för att kunna uppfylla sina skyldigheter och bedöma investeringens avkastning på ett tillräckligt sätt. Enligt 13 punkten ska planen innehålla ett förslag till grunder för när besittningsrätten till alla aktielägenheter i bolaget och betalningsskyldigheten för bolagsvederlaget börjar. De uppgifterna behöver ges till de aktieägare som fattar beslutet, eftersom det i praktiken kan vara ändamålsenligt att genomföra projektet i faser så att de nya aktielägenheterna och bolagets byggnader uppkommer under olika faser av projektet för rivning och nybygge. Det kan ha väsentlig betydelse såväl för aktielägenheternas boendetrivsel som för skyldigheten att betala vederlag.
Enligt 14 punkten ska planen innehålla ett förslag till överlåtelsevillkor för överlåtelse av en fastighet eller en byggnad eller en del därav och till organisering av ägandet och besittningen till det nya bolagets fastighet. Punkten tillämpas endast när bolaget överlåter en fastighet med befintliga aktielägenheter eller en del av den till en ny ägare. I planen ska då finnas de överlåtelsevillkor som är centrala för bolaget och dess aktieägare. Vidare ska det framgå av planen hur ägandet och besittningen av fastigheten och de nya byggnaderna ska organiseras. Enligt 4 punkten ska de gamla aktieägare som besuttit aktielägenheter i den överlåtna fastigheten erbjudas nya aktielägenheter. Vanligen ska de nya aktielägenheterna finnas på bolagets ursprungliga fastighet eller i dess omedelbara närhet (t.ex. ett gemensamt projekt med flera husbolag eller ett husbolag, ett byggnadsföretag och en investerare på angränsande fastigheter) för att det ska kunna anses att aktieägarnas besittningsrätt bevaras enligt 38 § 1 mom. 1 punkten. Med organisering av besittningen till fastigheten avses vanligen att det i fråga om besittningen till den fastighet och byggnad eller den del av dem som överlåts ska uppges på vilka villkor ägaren till den byggnad där de nya aktielägenheterna finns besitter byggnaden och fastigheten (t.ex. de viktigaste villkoren för äganderätten eller legorätten till fastigheten). Med uppgifter om besittningsrätten till fastigheten och byggnaden avses också uppgifter om det bostadsaktiebolag eller ömsesidiga fastighetsaktiebolag som är mottagare vid överlåtelsen. De uppgifterna ska lämnas detaljerat åtminstone för de bolag som mottar en fastighet eller en del av den och vilkas aktier och aktielägenheter erbjuds de gamla aktieägarna i de bolag som överlåts. I praktiken kan överlåtelsen t.ex. genomföras så att de slutliga mottagarna är ett eller flera bostadsaktiebolag, ömsesidiga fastighetsaktiebolag eller andra aktiebolag. Förebilden för kraven på uppgifter om besittningsrätten till fastigheter och byggnader är 21 § 1 mom. 4 och 5 punkten i lagen om gruppbyggande.
Enligt 15 punkten ska planen innehålla en utredning över arten och omfattningen av den byggrätt som ska användas för att uppföra nya byggnader samt de nya byggnadernas typ. Om det finns flera byggnadsplatser i projektet, ska de uppgifterna ges för varje byggnadsplats. Om de uppgifter som avses i denna punkt inte är slutligt kända när planen utarbetas, ska i planen nämnas prognostiserade uppgifter vid tiden för utarbetandet samt de villkoren för att vid behov senare precisera uppgifterna i planen. Förebilden för kraven på uppgifter är 21 § 1 mom. 4 punkten i lagen om gruppbyggande.
Enligt 16 punkten ska planen innehålla en utredning över hur nödvändiga planändringar och bygglov ska fås. Ett beslut om rivning och nybygge kan fattas före eller efter en lagakraftvunnen planändring som är väsentlig för genomförandet. Om beslutet fattas efter planändringen, ska det i beslutsförslaget redogöras för den fastställda planändringens innehåll. Om planen kommer att fastställas senare, ska det redogöras för behandlingsläget och den prognostiserade byggrätten kan ligga till grund för planen, och i planen kan anges villkoren för att detaljer i planen ska preciseras senare när planändringen trätt i kraft och fördelningen av projektets kostnader i fall projektet inte slutförs t.ex. av planläggningsorsaker. Det är inte möjligt att i förväg avtala om planläggningsprocessens slutresultat så att det binder kommunen. Planändringens innehåll inverkar väsentligt på villkoren för projektet. Aktieägarnas rättsliga ställning är känd i detalj om beslutet fattas efter att planändringen vunnit laga kraft. Ju tidigare under planläggningsprocessen beslutet fattas, desto svårare är det att få en bild a villkoren för projektet eftersom de klarnar först senare. Det är då viktigt att definiera randvillkoren för beslutsförfarandet för preciseringar.
Enligt 17 punkten ska planen innehålla en utredning över planerna för nya byggnader och deras byggnadssätt, såsom en projektplan och en situationsplan. Projektplanen innehåller typiskt sett målsättningar för projektets omfattning, art, kostnader och tidtabell. Situationsplanen innehåller uppgifter om fastighetens grund samt om planeringen av eventuella områden av fastigheten som ska modifieras. Dessutom ska det ges en preliminär beskrivning av byggnadssättet i vilken typiskt sett byggnadens och utrymmenas standard beskrivs, såsom bostädernas ytmaterial och de tekniska systemens viktigaste egenskaper. Förebilden för kraven på uppgifter är 21 § 1 mom. 7 punkten i lagen om gruppbyggande.
Enligt 18 punkten ska planen innehålla ett förslag till på vilka villkor aktier kan inlösas av en aktieägare som kräver inlösen. Sådana villkor är åtminstone inlösenpriset och betalningstiden för det, upphörandet av aktieägarens besittningsrätt och andra rättigheter och skyldigheter som aktierna medför i bolaget samt vem som svarar för betalningen av inlösenpriset. De uppgifterna behövs för att aktieägarna på förhand ska kunna bedöma de alternativ som står till buds. Det gynnar genomförandet av projektet att information om krav på inlösen fås så tidigt som möjligt. Det föreslås att det i 41 § 1 mom. 3 punkten föreskrivs om den oberoende sakkunniges utlåtande om inlösenpriset.
Enligt 19 punkten ska planen innehålla de uppgifter som behövs för bedömning av bolagets ekonomiska ställning som helhet och inverkan av rivning och nybygge på finansieringen och balansräkningen, också om husbolaget genomför projektet ensamt. De uppgifterna är särskilt viktiga när två eller flera husbolag genomför projektet tillsammans, också annars än via en fusion.
Uppgiften om fastighetsinteckningar enligt 20 punkten behövs om fastigheter sammanförs eller styckas (inklusive en inteckningsbar sammanföring/delning av legorätt), och uppgifter om företagsinteckning behövs, utom för att genomföra fusioner och delningar, också om sådan förmögenhet som omfattas av en företagsinteckning överlåts från ett husbolag till ett annat eller kommer under gemensam besittning.
Enligt 21 punkten ska planen innehålla en utredning eller ett förslag till de rättigheter som ska tillkomma innehavare av optionsrätter och andra särskilda rättigheter som berättigar till aktier vid rivning och nybygge enligt planen. Enligt BABL kan ett bolag emittera optionsrätter för nya aktier, som ger rätt att besitta en sådan aktielägenhet som enligt bolagsordningen ska byggas och tas i bruk senare. I praktiken har optionsrätter veterligen tills vidare använts i liten omfattning. Om bolaget har emitterat optionsrätter som det enligt villkoren för dem inte kan lösa in före beslutet om rivning och nybygge, ska det i planen i enlighet med optionsrätternas villkor beaktas att nya aktielägenheter också erbjuds optionsrättsinnehavarna.
Enligt 22 punkten ska det upplysas om rätten för ett bolag som deltar i planen att under tiden mellan godkännandet av planen och genomförandet besluta om sådana andra projekt som avviker från bolagets sedvanliga verksamhet såsom rivning, överlåtelse eller långvarig utarrendering eller uthyrning av eller uppsägning av lego- eller hyreskontraktet för en fastighet eller byggnad eller en del av dem, eller aktieemission. De uppgifterna behövs både i projekt med ett enda husbolag för projektets andra finansiärer, och i projekt med flera husbolag också för de andra husbolag som deltar i projektet.
I 2 mom. föreslås en bestämmelse om krav på datering och undertecknande av en plan för ett gemensamt projekt för flera bolag enligt 39 § 8 och 9 mom.
41 §.En oberoende sakkunnigs utlåtande. Det föreslås att i paragrafen föreskrivs om utnämnandet av en oberoende sakkunnig och om den sakkunniges utlåtande om huruvida det i planen för rivning och nybygge ges korrekta och tillräckliga uppgifter, huruvida förutsättningarna för underlättat beslutsfattande för rivning och nybygge uppfylls, om planen är genomförbar och om det lösenbelopp som erbjuds för de gamla aktieägarnas aktier. Utlåtandet är primärt avsett för aktieägarna i det eller de bostadsaktiebolag som deltar i projektet för att säkerställa att de har tillgång till korrekt och tillräcklig information när de tar ställning till rivning och nybygge eller överväger att utnyttja möjligheten till inlösen.
Enligt 1 mom. ska bolaget, i praktiken vanligen dess styrelse, utnämna en eller flera oberoende sakkunniga som ska bedöma och uttala sig om planen för rivning och nybygge och det beslutsförslag av styrelsen som ingår i den. Om flera husbolag är parter i planen, kan de utnämna en eller flera gemensamma sakkunniga. En sakkunnig kan anlita experter på olika områden till sin hjälp, men i förhållande till bolaget som uppdragsgivare och dess aktieägare svarar den sakkunnige för hela utlåtandet, dvs. också för de experters arbete som han eller hon anlitar.
Den sakkunnige ska vara oberoende i förhållande till bolaget som uppdragsgivare, dess ledning och aktieägare samt projektets finansiärer, byggare och planerare. Ett förbjudet beroendeförhållande kan uppkomma på grund av ledande ställning, uppgift, arbetsförhållande eller uppdragsförhållande, ägande eller annat bestämmande eller betydande inflytande.
Beroende på hur projektet genomförs och de tillgängliga expertresurserna kan i praktiken flera sakkunniga behövas. Om flera bostadsaktiebolag deltar i projektet, finns det inget principiellt hinder för att de beställer ett utlåtande av samme sakkunnig. I praktiken kan behovet av flera sakkunniga basera sig på allmän praxis som utvecklas med tiden och på husbolagets styrelses och disponents bedömningar i det enskilda fallet.
Enligt momentet ska den som ger utlåtandet ha
- kännedom om fastighetsjuridik,
- kompetens att bedöma det tekniska skicket och marknadsvärdet för bostadsaktiebolagets nuvarande fastighet och byggnad och aktielägenheternas marknadsvärde och motsvarande kompetens i fråga om de planerade nya byggnaderna och aktielägenheterna, samt
- kompetens att bedöma fastighetsmarknadens framtida utveckling.
Utifrån nuvarande yrkesmässig kompetens torde den som ger utlåtandet i praktiken vara en jurist, som i fråga om fastställandet av fastighetens, byggnadens och aktielägenheternas värde baserar sitt utlåtande på uppgifter från en eller flera underleverantörer.
Enligt 1 punkten ska det i den oberoende sakkunniges utlåtande bedömas om det i planen enligt 40 § ges korrekta och tillräckliga uppgifter om de grunder enligt vilka de aktielägenheter och det eventuella andra vederlag som tillkommer de gamla aktieägarna bestäms. Enligt denna punkt ska i utlåtandet i synnerhet bedömas de uppgifter, utredningar och bedömningar som avses i 40 § 1 mom. 2—5 punkten, och i praktiken de förslag som baserar sig på dem,
Det finns inget principiellt hinder för att bolagets styrelse och den oberoende sakkunniga i samband med sitt eget förslag och utlåtande använder samma utredningar t.ex. för att utreda gängse värden, bara man ser till att det inte inverkar på den sakkunniges oberoende. Om man vill utnyttja den möjligheten kan det behövas att den oberoende sakkunniga utses i så god tid att han eller hon kan ta ställning till begärandet av behövliga utredningar.
Enligt 2 punkten ska det i utlåtandet bedömas huruvida förutsättningarna för beslut om rivning och nybygge i fråga om bevarande av aktieägarnas besittningsrätt, likställt bemötande av aktieägarna och bevarande av aktieägarnas rättigheter och betalningsskyldighet enligt 39 § 1 mom. 1—4 punkten uppfylls i ett arrangemang enligt planen (i synnerhet utifrån 40 § 1 mom. 2—5, 7—10, 12—13, 15, 17 och 19 punkten).
Enligt 3 punkten ska det i utlåtandet också allmänt bedömas om planen är genomförbar. I praktiken kan husbolaget inte ensamt utarbeta en plan enligt 40 §, och vanligen påverkar åtminstone en utomstående planerare, ett byggföretag och eventuellt också finansiärerna utarbetandet av den. För planens genomförbarhet är det centralt att husbolaget har pålitliga partners som kan förväntas genomföra projektet enligt avtal. Därför är det alltid nödvändigt för bolaget och dess aktieägare att en sakkunnig part som står utanför utarbetandet av planen bedömer planens genomförbarhet, inklusive bolagets samarbetspartners som nämns i planen. Vid bedömningen av genomförbarheten ska utifrån det som framgår a planen också beaktas att projektet genomförs enligt lagen (inklusive bestämmelser om byggande och de samhälleliga skyldigheterna för de avtalsparter som deltar i genomförandet).
Enligt 4 punkten ska i utlåtandet bedömas det lösenbelopp (kan i praktiken också kräva en bedömning av andra inlösningsvillkor) bolaget eller någon annan inlösare enligt planen kommer att erbjuda de aktieägare som vill utnyttja rätten till inlösen av sina aktier enligt 42 §. Bestämmelsen föreslås för att aktieägarna när de beslutar om rivning och nybygge ska ha tillgång till tillräcklig information om de tillbudsstående handlingsalternativen enligt BABL. Vid inlösningen beaktas aktielägenhetens gängse värde och värdet av de andra rättigheter och skyldigheter aktiegruppen medför i bolaget. Vid värderingen beaktas också en riskprognos utifrån planen för genomförandet av de nya byggnaderna och lägenheterna i fråga om tidsåtgång, planläggning, byggande, finansiering och utvecklingen på fastighetsmarknaden.
Enligt 2 mom. ska det uppges i den sakkunniges utlåtande om genomförandet av planen kan äventyra betalningen av bolagets skulder. Också till den delen är utlåtandet avsett i synnerhet för bolaget och dess aktieägare, och det är särskilt nödvändigt vi gemensamma projekt för flera husbolag. Bedömningen kan i praktiken vara till nytta också för bolagets och aktieägarnas borgenärer. Bedömningen binder inte borgenärerna och har ingen inverkan på tillämpningen av bestämmelserna om borgenärernas rätt till information (den föreslagna 6 kap. 22 §).
42 §.Aktieägares rätt att kräva inlösen vid rivning och nybygge. I paragrafen föreslås ingå bestämmelser om aktieägarens rätt att kräva inlösen, om inlösenpriset samt om det förfarande som ska tillämpas på inlösen vid rivning och nybygge. Det föreslås att de aktieägare som inte har godkänt beslutet om rivning och nybygge ska ha rätt att kräva inlösen. Det behövs för att en sådan aktieägare ska kunna garanteras att boendet eller någon annan användning av aktielägenheten fortsätter så störningsfritt som möjligt, och med den risknivå aktieägaren strävar efter. Inlösen kan också behövas för att projektet är unikt och oförutsägbart ur den nuvarande aktiestockens ägares perspektiv, samt för att projektets varaktighet och inverkan på enskilda aktieägares boendebehov och livskvalitet inte kan avgränsas i lag. Inlösningsförfarandet är avsett som ett primärt rättsmedel för en aktieägare som motsätter sig projektet, som syftar till att minska behovet av klander av beslut om rivning och nybygge.
Förslagets förebild är bestämmelserna i aktiebolagslagen om inlösen av aktier av aktieägare som motsätter sig fusion och delning, men förslaget avviker från ABL i fråga om bestämmande av lösenbeloppet, framförande av inlösningsanspråket och behandling av tvister om villkoren för inlösen. Med beaktande av egenskaperna hos aktierna i bostadsaktiebolag, aktieägarna, prisbildningen för bostadsaktier, konsekvenserna av rivning och nybygge samt projektets unika karaktär och tidtabell är det motiverat att bestämmelserna om de frågorna avviker från ABL.
Enligt 1 mom. har en aktieägare som har motsatt sig ett beslut om rivning och nybygge eller som inte har deltagit i beslutsfattandet rätt att kräva inlösen. Bestämmelsen ska tillämpas så att en aktieägare som har godkänt beslutet vid bolagsstämman eller samtyckt till det före eller efter bolagsstämman inte ha rätt till inlösen. En aktieägare behöver alltså inte rösta mot rivning och nybygge vid bolagsstämman för att utöva sin rätt till inlösen. En aktieägare som har motsatt sig rivning och nybygge eller som inte deltagit i beslutsfattandet men som inte kräver inlösen inom tidsfristen har i stället för inlösen rätt till en sådan ny aktielägenhet som bestäms i den plan för rivning och nybygge som bolagsstämman godkänt och till de aktier som ger besittningsrätt till den.
Enligt 2 mom. är lösenbeloppet det gängse priset omedelbart före beslutet, som fastställs med beaktande av den besittningsrätt till en aktielägenhet som aktierna medför samt de andra rättigheter och skyldigheter som aktierna medför. I praktiken är sådana rättigheter och skyldigheter som inverkar på aktiernas värde, utöver besittningsrätten till aktielägenheten och dess egenskaper, vanligen bl.a. aktieägarens nyttjanderätt till bolagets utrymmen och vederlags- och underhållsskyldigheten enligt bolagsordningen samt vid rivning och nybygge den rätt aktierna ger till bolagets förmögenhet, inklusive den förväntade avkastningen av projektet för rivning och nybygge. Den förväntade avkastningen av och riskerna med rivning och nybygge beaktas när det gängse priset bestäms enligt tidpunkten före beslutet och utifrån tillgängliga uppgifter.
Lösenbeloppet bestäms enligt bolagets ställning vid beslutstidpunkten med beaktande av projektets varaktighet, förändringar i marknadsläget och osäkerhetsfaktorer i fråga om tidpunkten när tilläggsbyggrätt fås och dess volym. Lösenbeloppet innehåller ingen ersättning för tillfälligt boende, avbrott i näringsverksamheten eller andra motsvarande olägenheter.
Enligt 3 mom. ska på lösenbeloppet betalas en årlig ränta för tiden från att inlösningsanspråket framställts tills lösenbeloppet betalas. Skyldigheten att betala ränta inträder dock tidigast vid den bolagsstämma som beslutar om rivning och nybygge. Det föreslås att på lösenbeloppet ska betalas en ränta som motsvarar referensräntan vid varje given tidpunkt enligt räntelagen, eftersom lösenbeloppet för aktierna bestäms enligt det gängse priset före förfarandet inleds och aktierna sedan inlösningsanspråket framförts inte längre är överlåtbara, och eftersom aktieägaren enligt förslaget under inlösningsförfarandet endast har besittningsrätt till aktielägenheten.
I 4 mom. föreslås bestämmelser om fristen för framförande av inlösningsanspråk och anhängiggörande av inlösningsärendet samt om inlösningsförfarandets konsekvenser för utövandet av de rättigheter aktierna medför. Enligt förslaget ska inlösningsanspråket riktas till bolaget senast inom två månader från den bolagsstämma som beslutat om rivning och nybygge. Trots att det inte uttryckligen nämns i förslaget, får en aktieägare kräva inlösen redan före beslutet om rivning och nybygge. Genomförandet av projektet och bedömningen av beslutets konsekvenser gynnas i praktiken av att vetskap om inlösningsanspråket fås så snart som möjligt.
Om ingen överenskommelse nås om inlösen mellan bolaget och aktieägaren efter att inlösningsanspråket framförts, ska aktieägaren föra inlösningsärendet till tingsrätten för avgörande inom fyra månader från bolagsstämmans beslut. Enligt den föreslagna 26 kap. 1 § behandlas sådana tvistemål alltid vid tingsrätten på bolagets hemort. Om talan om inlösen väcks mot en sådan utomstående inlösare som nämns i beslutet om rivning och nybygge, ska tingsrätten enligt förslaget underrätta bolaget om att talan väckts.
Enligt förslaget har aktieägaren efter att talan har väckts endast rätt till lösenbeloppet och besittningsrätt till aktielägenheten tre månader efter betalningen av lösenbeloppet. För att ordna sitt boende eller något annat utrymmesbehov behöver aktieägaren i praktiken ofta använda lösenbeloppet för aktierna för att förvärva en ny aktielägenhet. För tydlighetens skull föreslås det att det ockås nämns i momentet att aktieägaren är skyldig att betala bolagsvederlag under besittningstiden.
För tydlighetens skull föreslås det också att det föreskrivs i momentet att rätten att kräva inlösen är förverkad för en aktieägare som inte har yrkat på inlösen eller väckt talan inom utsatt tid.
Enligt förslaget ska det antecknas i aktieboken att en inlösningstvist är anhängig. På grund av anteckningen i aktieboken ska det också i ett disponentintyg som utfärdas över aktielägenheten nämnas att tvisten är anhängig (BABL 7 kap. 27 § 2 mom. 7 punkten).
Om tingsrätten i sitt beslut i ett inlösningsärende konstaterar att aktieägaren inte har rätt till inlösen, har aktieägaren enligt 5 mom. rätt till en sådan ny aktielägenhet som bestäms i den plan för rivning och nybygge som bolagsstämman godkänt. Aktieägaren kan ha förlorat rätten till inlösen antingen för att aktieägaren har stött rivning och nybygge vid den bolagsstämma som beslutat i ärendet eller godkänt beslutet före eller efter stämman, eller för att aktieägaren inte har framfört ett inlösningsanspråk till bolaget eller väckt talan om inlösen inom den frist som anges i momentet. På ansvaret för rättegångskostnader för inlösningsärendet tillämpas då vanligen huvudregeln enligt 21 kap. 1, 3 och 8 b § i rättegångsbalken (nedan också RB).
För tydlighetens skulle föreslås i momentets sista mening en bestämmelse om att inlösningsförfarandet förfaller om verkställigheten av beslutet om rivning och nybygge förfaller. I praktiken kan det bli aktuellt t.ex. om bolagsstämmans beslut ogiltigförklaras till följd av klagan. Om inlösningstvisten förfaller, har det betydelse för bestämmandet av rättegångskostnaderna att det beror på att verkställigheten av beslutet om rivning och nybygge förfaller för att beslutet upphävts eller på grund av svarandebolagets agerande. Vanligen är det inte svårt för domstolarna att tillämpa bestämmelserna i RB 21 kap. för att avgöra kostnadsansvaret. Nedan beskrivs principerna för fördelning av kostnadsansvaret, så att också lekmän som är parter i en tvist kan förstå dem. Om verkställigheten förfaller på grund av en skild talan om upphävande av beslutet, kan utöver huvudregeln enligt rättegångsbalken också 4 § 1 mom. 7 § 2 mom. eller 8 a § i samma kapitel bli tillämpligt på ansvaret för rättegångskostnaderna i inlösningstvisten. Om verkställigheten av ett beslut om rivning och nybygge förfaller till följd av ett nytt beslut i bolaget eller någon annan åtgärd hos bolaget, ska utöver huvudregeln i rättegångsbalken vanligen ockås 21 kap. 7 § 2 mom. tillämpas på kostnadsansvaret i inlösningstvisten (motsvarar en situation där bolaget förlorar en inlösningstvist). Om verkställigheten av ett beslut om rivning och nybygge förfaller av ett sådant av bolaget oberoende skäl som bolaget inte kände till eller borde ha känt till före rättegången om inlösen, kan domstolen besluta att varje part står för sina egna rättegångskostnader (RB 21 kap. 4 § 2 mom.).
Enligt 6 mom. förfaller lösenbeloppet till betalning en månad efter att domen vunnit laga kraft. Lösenbeloppet behöver dock inte betalas före aktierna övergår till inlösaren. Undantag kan göras, om inlösningstvisten endast gäller bestämmandet av lösenbeloppet och inlösaren enligt den föreslagna 45 § har ställt en säkerhet som gode mannen godkänt.
Enligt det föreslagna 7 mom. är bolaget inlösare, eller svarar i sista hand för betalningen av lösenbeloppet. I praktiken är det exceptionellt att husbolag har sådana utdelningsbara medel som kan användas till inlösen av aktier. Därför föreslås det att en annan inlösare kan utses i beslutet om rivning och nybygge. I sådana fall ska bolaget utan dröjsmål underrätta den som nämns i beslutet om ett inlösningsanspråk som framförts enligt 4 mom. Avsikten är att också en annan inlösare ska ha möjlighet att komma överens om inlösningsvillkoren med aktieägaren. Aktieägaren kan kräva prestation av husbolaget genast efter att någon annan inlösare har försummat betalningen av lösenbeloppet.
Enligt det föreslagna 8 mom. svarar inlösaren i regel för kostnaderna för rättegången. Sådana kostnader är i praktiken tingsrättens rättegångsavgifter. På rättegångsavgifter för ändringssökande och kostnadsansvaret för parternas rättegångskostnader tillämpas de allmänna reglerna om rättegångsförfarande i rättegångsbalken. Av särskilda skäl kan tingsrätten besluta om kostnaderna med avvikelse från lagens huvudregel. Sådana särskilda skäl som kan bli aktuella är t.ex. uppenbart ogrundade inlösningsanspråk av en aktieägare eller uppenbart ogrundade uppfattningar om lösenbeloppet.
43 §.Inlösen av minoritetsaktier i bolaget. I paragrafen föreslås bestämmelser om inlösen av minoritetsaktier i bolaget. Enligt gällande lag om bostadsaktiebolag har förvärv av bolagets hela aktiestock visat sig vara ett fungerande sätt att genomföra rivning och nybygge.
Enligt 1 mom. uppkommer rätten och skyldigheten att lösa in minoritetsaktierna till gängse pris på grund av att andelen av aktierna och rösterna överstiger nio tiondelar, om aktieägarna skulle lida avsevärd skada av att bolagets verksamhet fortsätter. Skadan på grund av fortsatt verksamhet och underhåll bedöms på motsvarande grunder som i fråga om förutsättningarna för överlåtelse av bolagets fastighet eller nyttjanderätten till den eller en byggnad enligt den föreslagna 38 §. I den föreslagna ordalydelsen beaktas att inlösaren med beaktande av bestämmelserna i 2 mom. inte behöver ha formell ställning av aktieägare i bolaget. Ett moderbolag som till följd av dotterbolagens aktieägande har över nio tiondelar av aktierna och rösterna i bolaget är t.ex. berättigat och skyldigt till inlösen, trots att det inte självt äger några aktier i bolaget. För symmetrins skull och enligt förebilden i ABL föreslås det att också de resterande minoritetsaktieägarna ska ha rätt att kräva inlösen; i praktiken kan det dock vara svårt för dem att bevisa att byggnaden är reparationsoduglig.
Det föreslås inte vara tillåtet att i bolagsordningen avvika från bestämmelserna om rätt och skyldighet till inlösen. I bolagsordningen är det t.ex. inte tillåtet att bestämma att en större eller mindre majoritet av aktierna och rösterna än enligt lagen utlöser inlösningsskyldigheten, eller att avvika från kravet på skada som förutsättning för inlösen.
I 2 mom. föreslås bestämmelser om vilka aktier och röster som anses höra till inlösarens innehav vid tillämpningen av 1 mom. Förslaget motsvarar 18 kap. 1 § 2 mom. i aktiebolagslagen.
I 3 mom. föreslås bestämmelser om räknandet av inlösningsgränsen i fråga om röstmajoritet enligt 1 mom. En sådan röstningsbegränsning som följer av lag som nämns i momentet är t.ex. begränsningen enligt 13 § 2 mom. i samma kapitel, eller en bestämmelse av samma slag i bolagsordningen. Förslaget motsvarar 18 kap. 1 § 3 mom. i aktiebolagslagen.
Om inlösarna enligt 1—3 mom. är flera, anses enligt 4 mom. liksom enligt 18 kap. 1 § 4 mom. i ABL den vara inlösare som mest direkt innehar den aktie- och röstmajoritet i bolaget som avses ovan. Om t.ex. ett annat aktiebolag innehar nio tiondelar av ett aktiebolags aktier och röster, betraktas det sistnämnda bolaget som inlösare också om en tredje person har bestämmande inflytande i det. Bestämmelsen innebär inte att inlösningsskyldigheten kan kringgås t.ex. med hjälp av olika bulvanarrangemang.
I 5 mom. föreslås bestämmelser om inlösarens skyldighet att underrätta bolaget om att inlösenrätt och inlösenskyldighet har uppkommit eller upphört samt om bolagets skyldighet att anmäla det för registrering i handelsregistret. Förebilden för förslaget är ABL 18 kap. 2 §, och avvikande från det föreslås det också att inlösningsrätten och inlösningsskyldigheten ska antecknas i aktieboken. På grund av anteckningen i aktieboken ska inlösningsrätten och inlösningsskyldigheten också nämnas i ett disponentintyg som utfärdas över aktielägenheten (BABL 7 kap. 27 § 2 mom. 7 punkten).
Enligt 6 mom. ska meningsskiljaktigheter som gäller inlösenrätt och lösenbelopp avgöras i tingsrätten. Enligt 26 kap., som det hänvisas till i momentet, är behörig domstol tingsrätten på bolagets hemort, där ärendet behandlas som tvistemål. Den tingsrätt som behandlar ärendet ska underrätta bolaget om att ärendet väckts. Dessutom föreslås i momentet motsvarande bestämmelser som i 42 § om bestämning av lösenbeloppet och betalningstidpunkten, om skyldigheten att betala ränta på lösenbeloppet samt om besittningsrätten och betalningsskyldigheten. Bestämmelserna avviker från ABL, vilket behövs för att beakta bostadsaktiebolagens särdrag och aktieägarnas boendebehov och andra behov. Enligt förslaget ska det antecknas i aktieboken att en inlösningstvist är anhängig. På grund av anteckningen i aktieboken ska det också i ett disponentintyg som utfärdas över aktielägenheten nämnas att tvisten är anhängig (BABL 7 kap. 27 § 2 mom. 7 punkten).
I 7 mom. föreslås en bestämmelse om ansvaret för kostnaderna för rättegångsförfarandet. Förslaget motsvarar 42 § 8 mom. På parternas ansvar för rättegångskostnader tillämpas de allmänna bestämmelserna i rättegångsbalken.
44 §.God man. I paragrafen föreslås bestämmelser om en god man för bevakning av intressena för sådana minoritetsaktieägare som kräver inlösen av sina aktier vid rivning och nybygge enligt 42 §, eller som tvistar om inlösen av inlösen av minoritetsaktier enligt 43 §. Förslagets förebild är ABL 18 kap. 5 § om god man för bevakning av minoritetsaktieägarnas intressen vid inlösningstvister.
Enligt 1 mom. ska bolaget ansöka om förordnande av en god man för bevakning av minoritetsaktieägarnas intressen vid tingsrätten på bolagets hemort, om inte alla de aktieägare som är föremål för inlösen har meddelat att de anser att en god man inte behöver förordnas. Utom på grund av alla aktieägares samtycke får bolaget enligt förslaget låta bli att ansöka om förordnande av en god man, om förordnandet av en god man ska anses obefogat med beaktande av rättsskyddet för en aktieägare som är föremål för inlösen enligt 42 § eller minoritetsaktieägare som är föremål för inlösen enligt 43 § och förutsättningarna för en rättvis rättegång.
Ansökan om förordnande av en god man ska vanligen göras utan dröjsmål efter att tingsrätten underrättat bolaget om att ett inlösningsärende har väckts. Skyldigheten att ansöka om förordnande av en god man gäller enligt förslaget också ett sådant inlösningsförfarande där en minoritetsaktieägare kräver inlösen, om inte parterna samtycker till något annat.
Trots att huvudmannen enligt principerna i lagen om fömyndarverksamhet i regel ska ges tillfälle att bli hörd i ett ärende som gäller förordnande av intressebevakare, föreslås det att ett ärende som gäller förordnande av god man ska kunna avgöras utan att aktieägarna hörs. Med beaktande av att gode mannen har mindre behörighet än andra intressebevakare är ett hörande vanligen inte motiverat. Bestämmelsen hindrar inte att tingsrätten hör aktieägarna innan en god man förordnas, om det anses motiverat. Ett förordnande av god man antecknas i handelsregistret på grund av en anmälan som tingsrätten med stöd av 26 kap. 4 § gör på tjänstens vägnar.
Enligt 2 mom. har gode mannen vid behandlingen av ett inlösningsärende rätt och skyldighet att på aktieägarnas vägnar framföra omständigheter och lägga fram bevis som stöder deras sak. Gode mannen har inte partsställning i inlösningstvisten, utan stöder endast de minoritetsaktieägare som är parter vid rättegången. Gode mannen har dock vanligen rätt att agera som en part vid rättegången och t.ex. lägga fram bevis. Gode mannen har också en skyldighet som bevakare av aktieägarnas intressen att lyfta fram omständigheter och bevis som stöder deras sak.
De föreslagna bestämmelserna om gode mannens verksamhet på aktieägarnas vägnar är avsedd att vara uttömmande. Gode mannen har alltså inte behörighet att agera på aktieägarnas vägnar på något annat sätt. För tydlighetens skull föreslås dock i det aktuella momentet en uttrycklig bestämmelse enligt vilken gode mannen inte är behörig att på aktieägarnas vägnar framställa eller godkänna inlösningsanspråk. Gode mannen får alltså inte ingå förlikning i ärendet eller på ett bindande sätt medge inlösarens talan eller en del av den (t.ex. lösenbeloppet). Gode mannen får inte heller ansöka om inledande av inlösningsförfarandet och alltså framföra ett inlösningsanspråk på aktieägarnas vägnar.
Enligt förslaget får gode mannen inte heller vidta åtgärder som står i konflikt med aktieägarnas egna åtgärder. Därmed avses att om en aktieägare deltar i behandlingen av inlösningsärendet och där agerar aktivt, har aktieägarens egna processhandlingar företräde framom gode mannens processhandlingar. Om t.ex. en aktieägare som är svarande godkänner inlösarens inlösningsrätt, har gode mannens åtgärder för att visa att ingen inlösningsrätt finns ingen betydelse för den aktieägarens del. I praktiken är gode mannens viktigaste uppgift att vid förfarandet uttala sin motiverade uppfattning och vid behov lägga fram bevis för vad som är rätt lösenbelopp för aktien.
I 3 mom. föreslås vissa kompletterande bestämmelser om gode mannen. Enligt momentet bestämmer tingsrätten gode mannens arvode och kostnadsersättning. Ansvaret för betalning av arvodet och kostnadsersättningen bestäms enligt samma regler som ansvaret för kostnaderna för inlösningsförfarandet enligt 42 § 8 mom. och 43 § 7 mom.
Enligt momentet ska gode mannen sedan domstolsbehandlingen avslutats utan dröjsmål göra en registeranmälan om sin åtgärdsrapport, som genom registreringen anses ha kommit till aktieägarnas kännedom. Eftersom gode mannen inte ska ta hand om någon annans egendom, är det inte fråga om en egentlig redovisningsskyldighet, utan snarare om en redogörelse i som kan likställas med den som nämns i 50 § 2 mom. Preskriptionstiden för skadeståndsyrkanden enligt 61 § i samma lag räknas i detta fall från registreringen.
I fråga om gode mannen gäller i övrigt i tillämpliga delar vad som i lagen om fömyndarverksamhet föreskrivs om intressebevakare. Till följd av det särdrag i gode mannens uppdrag och ställning som beskrivs ovan är flera bestämmelser i den nämnda lagen inte som sådana tilllämpbara på gode mannen. Vissa bestämmelser i lagen om fömyndarverksamhet kan å sin sida i praktiken endast tillämpas i sällsynta undantagsfall. Flera bestämmelser har dock en viktig principiell och delvis också praktisk betydelse. Av 5 § i den lagen följer t.ex. att gode mannen ska vara lämplig för uppdraget, och att vid prövningen av lämpligheten bl.a. ska beaktas personens skicklighet och erfarenhet samt uppdragets art och omfattning. Av 32 § följer att gode mannen ska vara oberoende bl.a. av inlösaren och bolaget på ett sådant sätt att gode mannen inte kan ha motstridiga intressen i förhållande till aktieägarna. Av 45 § följer att en god man som i sitt uppdrag uppsåtligen eller av oaktsamhet har orsakat en aktieägare skada är skyldig att ersätta skadan.
45 §.Ställande av säkerhet för lösenbeloppet och deponering av lösenbeloppet. I paragrafen föreslås en bestämmelse som i huvudsak motsvarar ABL 18 kap. 6 § om ställande av säkerhet för lösenbeloppet samt en bestämmelse som motsvarar ABL 18 kap. 11 § om betalning av lösenbeloppet genom deponering.
Enligt 1 mom. övergår en aktie till inlösaren direkt då denne ställer en av gode mannen godkänd säkerhet för betalningen av lösenbeloppet, om det genom ett avgörande som har vunnit laga kraft har konstaterats att inlösenrätt föreligger eller tingsrätten anser att det är klart men inget lösenbelopp har avtalats eller bestämts. Enligt förslaget behöver det att inlösningsrätten är stridig inte hindra ett förfarande enligt paragrafen, om stridigheten inte alls har motiverats eller motiveringarna är juridiskt omöjliga och inlösningsrätten också annars ska anses klar. Att inlösningsrätten är ostridig i den meningen att de närvarande aktieägarna och gode mannen medger inlösningsrättens existens hindrar å andra sidan inte att tingsrätten anser inlösningsrätten oklar för de frånvarande aktieägarnas del, om tingsrätten anser att ärendet är rättsligt eller bevismässigt oklart.
I momentet föreslås också ingå en bestämmelse enligt vilken en eventuell förordnad god man vid behov ska förvara säkerheten för deras räkning som har rätt till lösenbeloppet.
Enligt 2 mom. kan lösenbeloppet betalas genom deponering hos regionförvaltningsverket på bolagets hemort så som föreskrivs i den så kallade depositionslagen (281/1931). Inlösaren får i så fall inte förbehålla sig rätt att återfå det deponerade. Enligt depositionslagen kommer deposition i fråga t.ex. om borgenären vägrar ta emot betalningen eller är okänd. Eftersom det aldrig på förhand finns säkra uppgifter om aktieägarna i ett bolag som använder aktiebrev, är deposition vanligen möjligt om innehavaren av ett aktiebrev inte under tiden mellan att domen vinner laga kraft och lösenbeloppet förfaller har anmält sig för att ta emot betalningen och erbjudit sig att överlåta aktiebrevet. I ett bolag som hör till det bostadsaktieregister som är under beredning kan ett sådant förfarande komma i fråga, om en aktieägare som antecknats i registret inte samtycker till att inlösningen antecknas i registret.
Enligt 3 mom. ger innehavet av aktiebrevet för aktien endast rätt till lösenbeloppet efter att en säkerhet enligt 1 mom. eller en deposition enligt 2 mom. ställts. Momentet innehåller också bestämmelser om utfärdande av nytt aktiebrev. Förslaget motsvarar 18 kap. 11 § 3 mom. i aktiebolagslagen.
22 kap. Upplösning av bolag
3 §.Bolagets beslut om likvidation. Det föreslås att i 1 mom. tas in en hänvisning till 6 kap. 38 §, enligt vilken bolagsstämman utöver vad som föreskrivs i 37 § kan besluta om försättande av bolaget i likvidation.
23 kap. Klander av beslut
2 §.Ogiltiga stämmobeslut. Det föreslås att till 2 mom. fogas en bestämmelse om att klandertalan som gäller ett beslut om fusion eller delning inte får väckas när över sex månader har förflutit från beslutet om fusionen eller delningen. Bestämmelsen behövs för att projektet efter beslutet om rivning och nybygge ska kunna genomföras utan risk för att bolagsstämmans beslut om rivning och nybygge senare ogiltigförklaras.
26 kap. Avgörande av tvister
1 §.Behöriga domstolar. Det föreslås att i paragrafens andra mening tas in en bestämmelse om att inlösningstvister i samband med rivning och nybygge eller inlösen av minoritetsaktier ska behandlas vid domstolen på bolagets hemort. Det är motiverat att sådana tvistemål behandlas vid tingsrätten på bolagets hemort, eftersom såväl bedömningen av det gängse priset som skadan till följd av avbrott i bolagets verksamhet utan undantag har samband med lokala omständigheter och bedömningen av dem vanligen kräver tillräcklig lokalkännedom. Av den föreslagna forumbestämmelsen följer också att behandlingen av sådana inlösningstvister inte genom en bestämmelse i bolagsordningen kan hänföras till skiljemannaförfarande (jfr 26 kap. 3 §).
2 §.Ärenden som ska behandlas skyndsamt. Det föreslås att inlösningstvister i samband med rivning och nybygge och inlösen av minoritetsaktier fogas till de ärenden som enligt paragrafen ska behandlas skyndsamt. Skyndsam behandling av sådana ärenden behövs såväl med beaktande av aktieägarens behov av boende och andra utrymmen som bolagets behov att genomföra projektet för rivning och nybygge.
2 a §.Rättegångskostnader i vissa ärenden. I paragrafen föreslås en ny bestämmelse om ansvaret för rättegångskostnader i fråga om talan om klander av och ogiltighet för bolagsstämmobeslut om fusion (6 kap. 37 § 4 mom.), försäljning av bolagets fastighet eller byggnad eller nyttjanderätten till dem och likvidation (6 kap. 38 §) samt rivning och nybygge (6 kap. 39 §). Förslagets syfte är att sänka tröskeln för klander av bolagsstämmans beslut i fråga om sådana beslut som nämns ovan och som har betydelse för värdet och användbarheten för aktieägarnas aktielägenheter. I fråga om fusionsbeslut ersätter möjligheten till klander det nuvarande ansökningsförfarandet, där bolaget hittills alltid har svarat för sina egna rättegångskostnader.
Enligt förslaget svarar bolaget i regel självt för sina rättegångskostnader, om talan gäller ogiltigförklarande av bolagsstämmans beslut enligt 6 kap. 37 § 4 mom., 38 § eller 39 §. Förslaget avviker från huvudregeln enligt 21 kap. i rättegångsbalken, enligt vilken en part som förlorat ett ärende är skyldig att ersätta motpartens alla skäliga rättegångskostnader för nödvändiga åtgärder.
Enligt förslaget kan domstolen av särskilda skäl anse det skäligt att besluta något annat om kostnadsansvaret. Ett särskilt skäl som kan bli aktuellt är t.ex. att aktieägarens klandertalan är uppenbart ogrundad eller att rättegången förlängs uppsåtligt eller av oaktsamhet t.ex. för att bevara besittningsrätten till lägenheten så länge som möjligt. Eftersom sådana ändamålsenlighetsfrågor som kan avgöras av en majoritet på bolagsstämman inte utgör giltiga grunder för klander av beslut, kan talan som väcks på sådana grunder leda till att aktieägaren blir ansvarig för rättegångskostnaderna.
I gällande lag finns inga specialbestämmelser om ansvar för rättegångskostnader vid tvistemål om tillämpningen av lagen om bostadsaktiebolag. I fråga om fusion föreskrivs det dock i gällande lag om ett särskilt krav på domstolens samtycke, som behandlas som ansökningsärende utan något ansvar för rättegångskostnader enligt 21 kap. i rättegångsbalken. I och med att kravet på tillstånd av domstolen stryks blir den föreslagna bestämmelsen tillämplig ockås på klandertalan som gäller bolagsstämmans beslut om fusion enligt 37 § 4 mom.