Sammantaget sett anser miljöutskottet att propositionen behövs och fyller sitt syfte. Utskottet tillstyrker lagförslagen utan ändringar. 

Modellen för långvarigt räntestöd

Målet med propositionen är att förbättra låne- och stödvillkoren för räntestödssystemet, så att det statliga stödet är i balans med begränsningarna för räntestödssystemet och stödnivåerna i rätt förhållande även jämfört med den nya modellen för kortvarigt räntestöd. 

Villkoren för den kortvariga räntestödsmodell som trädde i kraft 2016 är för närvarande klart förmånligare än villkoren för det långvariga räntestödet. Begränsningstiden är som kortast tio år, men låntagarens självriskandel av räntan på räntestödslånet är bara 2,5 procent medan den permanenta självriskräntan i den långvariga räntestödsmodellen är 3,4 procent och i fråga om bostadsrättsbostäder 3,5 procent. Maximiräntan på låntagarens självfinansieringsandel och den maximiavkastning som betalas till ägaren är 6 procent, medan den är 4 procent i fråga om det långvariga räntestödet. Dessutom betalas räntestöd under hela begränsningstiden, medan betalningen av stöd i modellen enligt räntestödslagen upphör senast 23 år efter det att räntestödslånet godkändes. 

När riksdagen godkände den kortvariga räntestödsmodellen godkände den samtidigt ett uttalande som miljöutskottet föreslagit i sitt betänkande. I uttalandet förutsätter riksdagen att regeringen inleder åtgärder för en övergripande utveckling av modellen med fyrtioårigt räntestöd, så att villkoren för modellen blir sporrandeRegeringens proposition till riksdagen med förslag till lag om kortvarigt räntestöd för byggnadslån för hyreshus, MiUB 9/2016 rd — RP 76/2016 rd, RSv 81/2016 rd). Regeringens proposition är ett led i att genomföra detta uttalande. 

Regeringen säger i propositionen att trots att stödmodellerna huvudsakligen är riktade till olika aktörer, kan inte svagheten hos villkoren för det långvariga räntestödet jämfört med villkoren för den kortvariga räntestödsmodellen anses vara motiverad. Dessutom har missförhållandet redan korrigerats (med undantag av bostadsrättsbostäder) genom en temporär ändring av räntestödsförordningen som innebar att självriskräntan på nya räntestödslån för hyresbostäder sänktes temporärt från 3,4 till 1,7 procent vid räntestödslån som godkänns mellan den 1 augusti 2016 och den 31 december 2019. 

Regeringen föreslår att tyngdpunkten i programmet för fast amortering av räntestödslån för både hyresbostäder och bostadsrättsbostäder ändras så att den ligger avsevärt mer i början av låneperioden. När lånestocken är mindre redan från början förbättras låntagarnas möjligheter att få ytterligare finansiering från marknaden när det blir aktuellt med ombyggnad på grund av byggnadernas ålder. Samtidigt föreslår regeringen ett totalförbud mot skälig avsättning för framtida ombyggnads-, underhålls- och skötselkostnader för byggnader och bostäder i de hyror som de boende betalar när det gäller nya räntestödslån. Utskottet betonar att den föreslagna ändringen inte förhindrar en planmässig fastighetshållning, eftersom man även i fortsättningen kan ta ut medel för underhåll, skötsel och årliga reparationer i hyrorna. Det är viktigt att fastigheterna sköts planmässigt och långsiktigt eftersom man då i hög grad kan påverka boendekostnaderna och ett säkert, hälsosamt och trivsamt boende samt miljökonsekvenserna. Om man försummar en planmässig fastighetshållning kan detta också höja kostnaderna på lång sikt. När förbudet mot avsättning träder i kraft blir gränsdragningen mellan årliga reparationer och ombyggnader viktigare än förut. Utskottet understryker att Finansierings- och utvecklingscentralen för boendet bör se över anvisningarna för fastställande av hyra så att de inte i fortsättningen hindrar årliga reparationer som är behövliga. Det är viktigt att de statligt stödda bostäderna är av god kvalitet och hållbara under hela sin livscykel. 

Räntestödsförordningen ändras så att den ränta på ägarens självfinansieringsandel som tas ut i hyrorna för nya hyresbostäder som finansierats med räntestödslån höjs från nuvarande 4 procent till 6 procent. Maximibeloppet av den avkastning som kan betalas från låntagarsamfundet till dess ägare ska även i fortsättningen vara 4 procent. Det samlas då egna medel i samfundet som kan användas för avsättningar för framtida ombyggnads-, underhålls- och skötselkostnader. Räntestödsförordningen ändras så att självriskandelen av räntan på räntestödslånet permanent är 2,5 procent för hyres-, bostadsrätts- och delägarbostäder. Också den motsvarar således still sin nivå självriskandelen för den kortvariga räntestödsmodellen. Betalningstiden för räntestödet förlängs från nuvarande 15—23 år till 30 år och i fråga om ombyggnadslån från 16 år till 20 år. Lånevillkoren för räntestödslån förenhetligas så att låneandelen i alla räntestödslån för hyresbostäder är högst 95 procent av objektets godkända byggnads-, anskaffnings- eller ombyggnadskostnader. En annan välkommen reform är att villkoren för godkännande av anskaffningslån blir mindre strikta så att räntestödslån också kan godkännas i tillväxtcentrum och på lika villkor för kommuner och privata aktörer. Det gäller också det indexbundna räntestödslånet, där lånebetalningen omfattar både räntan och amorteringen av lånet. Det leder till en jämnare hyresutveckling och ett lånekapital som minskar snabbare än ett räntestödslån med fasta amorteringar. 

Utskottet anser att de ovannämnda ändringsförslagen går i rätt riktning och välkomnar dem. Den dåliga sporrande effekten hos villkoren för långvariga räntestöd och obalansen i förhållande till modellen för kortvarigt räntestöd är ett missförhållande som måste rättas till så snart som möjligt. Genom de ändringar som regeringen föreslår kan man avskaffa de väsentligaste skillnaderna mellan stödsystemen. 

Utskottet anser ändå på grundval av de sakkunnigas yttranden att ändringsförslagen i propositionen sammantaget sannolikt inte räcker och att särskilt många fler hyresbostäder inte kommer att produceras med hjälp av systemet med långvarigt räntestöd. På 1970-talet byggdes det ett stort antal hyresbostäder, som nu befrias från begränsningarna. Deras relativa andel kan således minska. För att företag som eftersträvar vinst ska intressera sig för systemet skulle det sannolikt krävas att begränsningstiden för räntestödslånen förkortas betydligt och att den avkastning som får betalas till ägarna ökas väsentligt. Möjligheterna till detta är begränsade inte bara från statsfinansiell synpunkt utan också till exempel med tanke på lagstiftningen om statligt stöd. För att märkbart öka antalet aktörer och få upp produktionen kan det behövas större strukturella ändringar i räntestödssystemet än de som regeringen föreslår. Till exempel kunde självriskräntan automatiskt följa förändringarna i den allmänna räntenivån. Man bör också ompröva möjligheten att kombinera gamla lån med nya ombyggnadslån för ett administrativt smidigare och effektivare system. Utskottet konstaterar i detta sammanhang att det ännu inte går att bedöma hur stort intresset för det nya systemet med kortvarigt räntestöd är. De uppgifter som finns att få är något motstridiga. 

En övergripande utveckling av bostadspolitiken

Den statligt stödda bostadsproduktionen är endast en liten del av statens bostadspolitik och de verktyg den erbjuder. Ungefär en tredjedel av bostadsbeståndet i Finland är hyresbostäder. Av dessa är drygt en tredjedel statligt stödda bostäder som finansierats med räntestöds- eller aravalån. Eftersom räntestödet i dagens låga räntenivå närmast är ett ränteskydd, har statsstödet i form av räntestöd varit anmärkningsvärt litet under de senaste åren. Däremot betalades det cirka två miljarder euro i bostadsbidrag och utöver det cirka 300 miljoner euro i utkomststöd för att täcka boendeutgifter, främst hyror, 2017. Genom bostadsbidraget kan man ändå inte komma åt själva problemet, det vill säga obalansen i efterfrågan och utbudet på hyresbostäder till skäligt pris. Rent generellt är det utbudet på bostäder som påverkar priset på boende mest. Det finns behov av ett bostadsbestånd som stöds av samhället, men det är ännu oklart hur stort detta borde vara i förhållande till det övriga bostadsbeståndet och de övriga stödsystemen och man har därför inte kunnat slå fast ett gemensamt mål. Allt som allt tillspetsas de problem som hänför sig till priset på boende i huvudstadsregionen och andra tillväxtcentrum. 

Utskottet hänvisar i detta sammanhang till sitt utlåtande om utvecklingsbehoven i bostadspolitikenMiUU 1/2018 rd — EÄ 61/2016 rd till riksdagens revisionsutskott: Utvecklingsbehov i bostadspolitiken.där det granskar utvecklingsbehoven på en allmän nivå. Utskottet betonar att det behövs både utbudsstöd och efterfrågestöd, det vill säga bostadsbidrag, för att svara på de bostadspolitiska utmaningarna. Med hjälp av räntestödssystemet kan man erbjuda hyres- och bostadsrättsbostäder med skäliga boendekostnader för hushåll som inte har möjlighet att skaffa en bostad på marknadsvillkor på grund av att deras inkomst- och förmögenhetsnivå är låg eller de har till exempel anteckningar om betalningsstörning. Att stödja byggandet av bostäder och aktivt utnyttja anskaffningslån för att främja uppkomsten av bostadsområden med en mångsidig invånarstruktur är de viktigaste medlen för att förhindra segregering. Den marginaliseringseffekt som uppstår vid statligt stödd bostadsproduktion kan delvis betraktas som det pris man betalar för att få heterogena bostadsområden och för att förhindra segregering på lång sikt. I de bostäder som finansieras med statligt stöd bor också i regel hushåll med inkomster som är lägre än genomsnittet, så generellt sett inriktas stödet på det sätt som eftersträvats. 

Utskottet betonar att det är viktigt att främja boende till rimligt pris på en allmän nivå särskilt i tillväxtcentrum genom att öka byggandet av bostäder överlag och därmed utbudet på bostäder. Det knappa utbudet på bostäder höjer den allmänna prisnivån. Den nya finansieringsmodellen där bostadsaktiebolagslånens andel kan utgöra upp till 70 procent av bostadspriset vid försäljningen av nya ägarbostäder är bekymmersam. Detta kan driva upp priset på bostäder och också medföra ökande skuldrisker när räntenivån går upp. 

MBT-avtalen, som staten har slutit med Helsingfors stad, Tammerfors stad, Åbo stad och städer i Uleåborgsregionen för åren 2016—2019 är viktiga med tanke på byggandet av bostäder. I avtalen förbinder sig städerna att öka sitt utbud av bostadstomter och att reservera en viss del av tomterna för sådan produktion av bostäder med skäliga boendekostnader som finansieras med räntestödslån. Staten förbinder sig för sin del att finansiera regionernas stora trafikprojekt och andra infrastrukturprojekt och att öka attraktiviteten hos räntestödslån genom att i Helsingforsregionen bevilja objekten för räntestödslån startbidrag. MBT-avtalen har visat sig vara effektiva verktyg för att främja byggandet av bostäder, och meningen är att fortsätta denna avtalspraxis efter 2019. Startbidragen till de objekt i Helsingforsregionen som för närvarande får räntestöd är ett effektivt och enkelt stödinstrument för att främja byggandet av bostäder med skäliga boendekostnader i enlighet med MBT-avtalet. MBT-avtalen bör fortsätta och vidareutvecklas för att stödja utvecklingen också i de andra stora stadsregionerna och landskapscentra. Uppmärksamhet bör också fästas särskilt vid de möjligheter som öppnas upp genom regionala, kommunöverskridande trafiklösningar. Snabbare spårförbindelser och en avsevärt bättre tillgänglighet till regioner som växer och utvecklas kunde också lätta på tillväxttrycket i huvudstadsregionen. 

Utskottet understryker att kommunerna har en viktig roll i planläggnings- och markpolitiken genom att de skapar förutsättningar för bostadsproduktion. Tidigare var det knappa utbudet på planlagda tomter ett allmänt erkänt stort problem. I dag byggs det så mycket i tillväxtcentrumen att problemet är att få tillräckligt med arbetskraft. Det råder till och med brist på byggmaterial. I det nuvarande konjunkturläget har entreprenadpriserna stigit, och det är svårt att få ARA-finansiering. Också konjunkturpolitiken hänger samman med verksamheten på bostadsmarknaden. ARA-produktionen har haft en konjunkturutjämnande effekt, eftersom man vid lågkonjunkturer ändå har kunnat hålla igång ARA-produktionen. 

Utskottet understryker att en mer långsiktig bostadspolitik är en viktig förutsättning för främjandet av hyresbostadsproduktion. Då förbättras aktörernas tilltro till beständiga produktionsvillkor. Detta skulle kräva ett tidsspann som överskrider regeringsperioderna. Det är svårt att göra en gemensam granskning av utbudsstöden och efterfrågestöden, eftersom beredningsansvaret i fråga om dem finns hos olika ministerier. Bostadsbidraget är en del av den grundläggande försörjningen och har en nära anknytning till utkomststödet, medan räntestöden däremot hänförs till byggandet. I en jämförelse av utbudsstöden och efterfrågestöden måste man också beakta andra än ekonomiska synpunkter och fatta långsiktiga beslut när det gäller de viktigaste målen med bostadspolitiken, såsom förhindrande av segregering. När nya bostäder byggs, bör man också beakta frågor som gäller bostadsmarknadens struktur och förändringar i den, till exempel den åldrande befolkningen och olika faktorer som hänför sig till förändringarna i samhället i övrigt. Man måste göra det lättare för människor att klara sig i vardagen genom att beakta behoven av nya boendeformer där det läggs stor vikt vid gemenskap. 

Vidare är det viktigt att genomföra förslag som underlättar situationen i områden med vikande befolkningsunderlag. En arbetsgrupp vid miljöministeriet föreslår i rapporten Utveckling av bostadsbeståndet och boendeförhållandena utanför tillväxtcentrumen (arbetsgruppen AAKE; Miljöministeriets rapporter 23/2017) ett flertal åtgärder för att göra ekonomiskt utsatta hyreshussamfund mer livsdugliga och förbättra boendeförhållandena i områden utanför tillväxtcentra. Det är enligt utskottet motiverat att staten fortsätter med stödåtgärderna för att anpassa det statssubventionerade bostadsbeståndet utanför tillväxtcentra till den minskande efterfrågan. På sikt är åtgärderna också fördelaktigare för staten. Ett alternativ kunde vara att stat och kommuner går in för avtalsbaserade lösningar av typ MBT-avtal. 

Avslutningsvis framhåller utskottet att riksdagen i uttalandet ovan förutsätter att miljöministeriet lämnar en utredning till utskottet om hur räntestödsmodellerna fungerar (RSv 81/2016 rd). Utskottet understryker att räntestödsmodellerna bör bedömas som ett led i bidragssystemet för boende och att miljöministeriet har uppgett att det kommer att lämna en utredning till utskottet om räntestödsmodellens funktion under höstsessionen. Samtidigt förväntar sig utskottet en rapport om hur det nya kortvariga räntestödssystemet har kommit i gång.