Ympäri Suomea on paljon asunto-osakeyhtiöitä, joissa merkittävä osa osakkeenomistajista on venäläisiä. Näitä yhtiöitä on erityisen paljon Kaakkois- ja Itä-Suomessa. Venäjän aloitettua hyökkäyssodan Ukrainassa tällaiset asunto-osakeyhtiöt ovat olleet vaikeuksissa, sillä asetettujen pakotteiden vuoksi venäläiset osakkaat eivät ole pystyneet maksamaan yhtiövastikkeitaan tai vastikkeiden maksussa on ollut merkittäviä viivästyksiä. Useassa tapauksessa vaikeudet alkoivat jo korona-aikana, mutta hyökkäyssota ja pakotteet ovat kurjistaneet yhtiöiden tilannetta entisestään.
Kesällä 2023 uutisoitiin laajalti tapauksesta, jossa Punkaharjulla sijaitseva taloyhtiö ajautui vararikkoon maksamattomien yhtiövastikkeiden vuoksi. Yhtiön osakkeenomistajista noin 70 prosenttia oli venäläisiä. Vaikka venäläisomistajien maksamattomat vastikkeet eivät olleet ainoa syy vararikolle, pakotteiden myötä venäläisen maksuliikenteen pysähtyminen yhdistettynä heikon taloustilanteen vuoksi kohonneisiin kustannuksiin oli yhtiön taloudelle liikaa. Yhtiö haki keväällä konkurssia maksamattomien laskujen vuoksi, joskin mediatietojen mukaan hakemus sittemmin peruttiin. Yhtiön tilanne on edelleen epäselvä.
Mikäli prosessia osakehuoneiston ottamisesta yhtiön hallintaan ei helpoteta, erityisesti itäisessä Suomessa vastaavia tapauksia tulee jatkossa lisää. Jo nyt on tiedossa useita sellaisia taloyhtiöitä, joilla on merkittäviä taloudellisia haasteita maksamattomien vastikkeiden ja kohonneiden kustannusten vuoksi. Riski taloyhtiön ajautumisesta konkurssiin kasvaa huomattavasti, mikäli suuri osa osakkaista ei pysty maksamaan vastikkeitaan eikä taloyhtiö pysty reagoimaan tilanteeseen myöskään ottamalla huoneistoja hallintaansa.
Taloyhtiöiden tilannetta vaikeuttaa se, että venäläisiä osakkeenomistajia on erityisesti vallitsevassa tilanteessa usein vaikeaa tavoittaa, minkä vuoksi todisteellinen tiedoksianto osoittautuu usein mahdottomaksi. Todisteellinen tiedoksianto on nykylainsäädännön mukaan edellytys sille, että taloyhtiö voi ottaa osakehuoneiston hallintaansa, mikäli osakas ei ole esimerkiksi maksanut erääntyneitä vastikkeitaan. Hallintaanottomenettelyn tarkoituksena on, että taloyhtiö voi kattaa vastikevelkojaan hallintaan otetun huoneiston vuokraamisesta saaduilla vuokratuloilla. Käytännössä tiedoksiantoon liittyvät ongelmat estävätkin usein nykylainsäädännön puitteissa taloyhtiöitä ottamasta huoneistoja yhtiön hallintaan.
Osakehuoneiston ottamisesta yhtiön hallintaan säädetään asunto-osakeyhtiölain (1599/2009) 8 luvussa. Luvun 2 §:ssä säädetään tilanteista, joissa yhtiökokous voi päättää, että osakkeenomistajan hallinnassa oleva osakehuoneisto on enintään kolmen vuoden ajaksi otettava yhtiön hallintaan. Pykälän 1 momentin 1 kohdan mukaisesti hallintaanottopäätös voidaan tehdä, mikäli osakkeenomistaja ei maksa erääntynyttä yhtiövastiketta tai 3 §:n 4 momentissa tarkoitettuja kuluja.
Asunto-osakeyhtiölain 8 luvun 3 §:ssä säädetään varoituksen antamisesta. Pykälän 1 momentin mukaan hallituksen on annettava osakkeenomistajalle kirjallinen varoitus ennen kuin päätös osakehuoneiston ottamisesta yhtiön hallintaan voidaan tehdä. Pykälän 2 momentissa säädetään, että varoitus on annettava tiedoksi siten kuin haasteen tiedoksi antamisesta säädetään tai muuten todistettavalla tavalla. Jos osakkeenomistajaa tai vuokralaista tai osakehuoneistossa asuvaa muuta käyttöoikeuden saanutta ei yrityksistä huolimatta ole tavoitettu, varoitus voidaan toimittaa tälle kirjatulla kirjeellä, jonka katsotaan tulleen tietoon seitsemäntenä päivänä siitä, kun kirje on annettu postin kuljetettavaksi. Pykälän 3 momentin säädösten mukaisesti, jos ei tiedetä, kuka osakkeenomistaja tai vuokralainen tai muu käyttöoikeuden saanut on, varoitus voidaan antaa osakkeenomistajalle, vuokralaiselle tai muulle käyttöoikeuden saaneelle tiedoksi julkaisemalla se virallisessa lehdessä tai paikkakunnalla yleisesti ilmestyvässä lehdessä ja lisäksi toimittamalla tieto siitä osakehuoneistoon, jonka ottamisesta yhtiön hallintaan varoitetaan.
Suomessa Maailman postiliiton nimettynä operaattorina toimii Posti Oy. Venäjän hyökkäyssodan vuoksi Posti on 11.4.2022 alkaen keskeyttänyt kaiken kirje- ja pakettiliikenteen toistaiseksi Suomen ja Venäjän sekä Suomen ja Valko-Venäjän välillä perustuen Maailman postiliitto UPU:n sopimusten mukaisiin poikkeuksellisiin olosuhteisiin. Lähetykset, joita ei pystytä toimittamaan, palautetaan lähettäjille.
Hallintaanottoprosessin näkökulmasta tämä tarkoittaa sitä, että mikäli Venäjällä asuvaa osakkeenomistajaa ei yrityksistä huolimatta ole tavoitettu eikä kirjattua kirjettä pysty toimittamaan, koska postiliikenne on keskeytetty, huoneistoa ei pystytä ottamaan yhtiön hallintaan, sillä varoitusta ei ole annettu laissa säädetyllä tavalla.