Sammantaget anser utskottet att propositionen behövs och fyller sitt syfte. Utskottet tillstyrker lagförslagen, men med följande ändringar och kommentarer. 

Självriskränta för modellen med långfristigt räntestöd

Propositionen genomför det mål om att utveckla modellen med långfristigt räntestöd som ingår i regeringsprogrammet för statsminister Sanna Marins regering genom att stödbeloppet och transparensen i systemet ökar. Också utvecklingsprogrammet för bostadspolitiken innehåller riktlinjer för utvecklandet av en modell med långfristigt räntestöd. Det föreslås att stödbeloppet i modellen med långfristigt räntestöd höjs genom en ändring på förordningsnivå så att bassjälvriskräntan permanent fastställs till 2,3 procent i stället för nuvarande 2,5 procent. I nuläget är självriskräntan 1,7 procent fram till utgången av 2023, varefter den återgår till den normala nivån på 2,5 procent. Den föreslagna ändringen gäller både hyres- och bostadsrättshuslån samt lån som beviljas för nyproduktion och ombyggnad. Dessutom förlängs betalningstiden för räntestöd till hela lånetiden. I fråga om lån för nyproduktion förlängs betalningstiden till 40 år och i fråga om ombyggnadslån till 30 år. 

De ambitiösa målen om att öka produktionen av bostäder till överkomligt pris förutsätter att aktörerna upplever villkoren för ett långvarigt räntestödslån som sporrande och att boendekostnaderna för nybyggnader hålls på en skälig nivå. Utskottet anser att en permanent sänkning av självriskräntan och en förlängning av betalningstiden för räntestöd till att gälla hela lånetiden är positiva reformer som främjar systemets sporrande effekt. Den senaste tidens ränteutveckling leder till ökade finansieringskostnader och medför därmed ett tryck på att höja hyrorna inom ARA-sammanslutningarna. Under det senaste årtiondet har räntestöden varit endast några miljoner euro på årsnivå. Den höjda räntenivån kommer att avsevärt öka beloppet av de räntestöd som betalas. Utskottet anser att utgångspunkten i propositionen är motiverad, det vill säga att räntestödet och de övriga villkoren i systemet, såsom förlängningen av betalningstiden för räntestöd till hela lånetiden, bör genomgå en samlad bedömning som inte enbart beaktar ändringarnas inverkar på självkostnadshyresnivån utan också statens risk. Att amorteringarna i modellen med långfristigt räntestöd är koncentrerade till slutet av låneperioden är en utmaning som man har strävat efter att minska genom ändringar som gjorts redan år 2018. Eftersom propositionen åter tillåter avsättningar för renoveringar i självkostnadshyrorna, kan en minskning av lånens regressiva karaktär samtidigt leda till alltför höga initialhyror. Utskottet anser därför att det är motiverat att följa propositionens försiktiga linje, enligt vilken det inte görs några väldigt stora ändringar på en och samma gång, och att konsekvenserna av ändringarna bedöms som en helhet. 

Val av boende

Grundlagsutskottet ansåg i sitt utlåtande om bostadsrättslagen (GrUU 5/2021 rd) att valet av boende är en offentlig förvaltningsuppgift, och att lagstiftningen därför måste granskas med hänsyn till 124 § i grundlagen. Vid valet av boende är det inte fråga om betydande utövning av offentlig makt, men vid behandlingen av ärendet ska de allmänna förvaltningslagarna iakttas, och de som behandlar ärenden ska agera under tjänsteansvar. Miljöutskottet gjorde behövliga ändringar i bostadsrättslagen och noterade samtidigt att det finns ett behov av att bedöma om bestämmelsen om tjänsteansvar också bör fogas till bestämmelserna om val av hyresgäster till statligt stödda hyresbostäder (MiUB 1/2021 rd — RP 189/2020 rd). Dessa förslag till bestämmelser om tjänsteansvar ingår i den nu aktuella propositionen. 

På grundval av det som anförts ovan ser utskottet det som motiverat att införa bestämmelser om tjänsteansvar på ett enhetligt sätt i enlighet med vad som föreslås i detaljmotiveringen nedan. Det är också nödvändigt att utvidga tjänsteansvaret till att gälla också underleverantörer och medlemmar av sammanslutningens lagstadgade organ eller ledning. Det kan anses motiverat att ordna valet av boende också i form av underentreprenad och ledningen svarar för sin del för att valet av boende ordnas på ett ändamålsenligt sätt. 

Utlåtande av kommunen

Enligt 3 § i den gällande räntestödslagen krävs det för att ett lån ska godkännas som räntestödslån att kommunen där bostadsobjektet är beläget förespråkar för ARA att lånet godkänns. Investeringsstöd kan endast beviljas för sådana bostadsprojekt som förordas av den kommun där bostadshuset är beläget. Det föreslås att förfarandet med bifall av kommunen ersätts med att ARA i enlighet med 8 § i lagförslag 1 ska höra den kommun där byggnaden är belägen innan ett beslut om beviljande av understöd eller godkännande av räntestödslån fattas. Om det är fråga om beviljande av räntestödslån för ett bostadsobjekt som beviljas understöd med stöd av lagen om investeringsunderstöd för grupper med särskilda behov, och det är fråga om sådana grupper med särskilda behov vars boendeservice ska ordnas av välfärdsområdet, ska ARA höra även det välfärdsområde där objektet är beläget. Godkännande av räntestödslån förutsätter således inte längre att kommunen eller välfärdsområdet förespråkar att det godkänns. Enligt detaljmotiven i propositionen ska ARA dock beakta de synpunkter som kommunen eller välfärdsområdet framfört i sitt utlåtande när centralen beslutar om den ska godkänna ett lån eller inte. ARA kan endast i undantagsfall godkänna räntestödslån för sådana objekt som kommunen eller välfärdsområdet i sitt utlåtande motsätter sig. 

Utskottet framhåller att det är motiverat att ansvaret för att ordna social- och hälsovård överförs från kommunerna till välfärdsområdena också när det gäller att ge utlåtanden om bostadsprojekt som berör boende för grupper med särskilda behov och att utöva tillsynen över att bestämmelserna om val av hyresgäster följs. Kommunerna ansvarar dock fortfarande för de uppgifter som gäller främjande av markanvändning och planläggning samt hälsa och välfärd, och således är det enligt propositionen viktigt att kommunerna har möjlighet att yttra sig om bostadsobjekt för grupper med särskilda behov som planeras inom kommunens område. En målsättning för bostadspolitiken är att ARA-objekten placeras så att de stöder en balanserad socioekonomisk utveckling i stadsdelarna. Utskottet betonar att kommunens utlåtande, som bygger på den bästa informationen som finns tillgänglig om det lokala bostadsmarknadsläget och betydelsen av läget, bör utnyttjas i ARA:s beslutsfattande och att det måste finnas motiverade grunder för att eventuellt i ett undantagsfall avvika från kommunens utlåtande. ARA och kommunerna bör ha en gemensam syn på ARA-politikens linje, och därför bör särskild uppmärksamhet fästas vid kommunikationen i en sådan exceptionell situation och vid att beslutsmotiveringen klargörs. 

Avsättningar för ombyggnad

I reformen av det långfristiga räntestödet 2018 (470/2018) förbjöds avsättning för kommande reparationer i hyror eller bruksvederlag i fråga om nya räntestödslån. Avsättningarna ansågs i praktiken leda till att husens invånare i sina hyror eller bruksvederlag betalar två lån samtidigt, både byggnadslån och ombyggnadslån. Å andra sidan ansågs det att avsättningar för kommande reparationer också kan ses som husets nuvarande boendes ersättning för slitaget på bostäderna. Med avsättningsförbudet strävades också efter att göra systemet mera transparent än i dag, när man inte på förhand behöver bekymra sig om hur värdet på de insamlade medlen ska bevaras eller hur det ska säkerställas att de används för sitt ursprungliga ändamål till exempel i samband med ägarbyten. 

Utskottet betonade i sitt betänkande om avsättningsförbud (MiUB 3/2018 rd — RP 12/2018 rd) att förbudet inte förhindrar en planmässig fastighetshållning, eftersom man även i fortsättningen i hyrorna kan ta ut medel för underhåll, skötsel och årliga reparationer av byggnaderna och bostäderna. Utskottet underströk att det är viktigt att fastigheterna sköts systematiskt och långsiktigt eftersom man då i hög grad kan påverka boendekostnaderna och ett säkert, hälsosamt och trivsamt boende samt miljökonsekvenserna. När förbudet mot avsättning trädde i kraft blev gränsdragningen mellan årliga reparationer och ombyggnader viktigare än förut. Utskottet betonade också behovet av att revidera ARA:s guide för hyresbestämning så att den inte hindrar nödvändiga årliga reparationer och att de statligt subventionerade bostäderna under hela sin livscykel håller hög standard och är hållbara. Det strävades också efter att kompensera för avsättningsförbudet genom att tyngdpunkten i låneamorteringarna försköts mot lånetidens början. 

Det föreslås att avsättningar i självkostnadshyror åter ska tillåtas (13 § i lagförslag 1 och 34 § i lagförslag 6). Bestämmelser om maximibeloppet för en skälig avsättning utfärdas genom statsrådets förordning om räntestöd för hyresbostadslån och bostadsrättshuslån. Utskottet ställer sig bakom förslaget. Det bedöms att avsättningsförbudet inte har förhindrat planmässig fastighetsförvaltning, eftersom man genom hyrorna och bruksvederlagen har kunnat ta ut medel för underhåll, skötsel och årliga reparationer. Förbudet har dock bedömts göra systemet med räntestöd mindre attraktivt och försämra möjligheterna att reparera husen. Således förbättrar de föreslagna ändringarna riskhanteringen och en god ekonomiplanering. Eftersom det i samband med ombyggnader ofta är möjligt och ändamålsenligt att förbättra energieffektiviteten, främjar ändringarna också bostadshusens energiprestanda. Även det föreslagna höjda räntestödet för ombyggnadslån uppmuntrar till att genomföra ombyggnader. 

I propositionen föreslås det att de allmänna kraven i räntestödslagen kompletteras med ett krav på att bostäderna ska främja socialt och ekologiskt hållbart boende. De bostäder för vilka räntestöd beviljas ska till exempel vara belägna på centrala platser, ha lämplig och anpassningsbar storlek och vara tekniskt hållbara. Samma riktgivande krav finns i ARA:s bygg- och planeringsguide (2019). Utskottet ställer sig positivt till att dessa krav lyfts in i lagen. Utskottet anser att förslaget på principiell nivå betonar ARA-bostädernas roll som en del av en exemplarisk bostadsproduktion samt främjar byggandet av ett hållbart och energieffektivt bostadsbestånd. 

Finansieringen av byggandet av parkeringsplatser

Bestämmelsen om säkerheter i räntestödslagen (30 § i lagförslag 1) förtydligar och förbättrar avsevärt möjligheterna att låta bygga ARA-objekt, särskilt i täta stadskvarter där det projekt som stöds med räntestöd omfattar parkeringsplatser som är belägna på olika fastigheter. Bilplatser för ARA-objekt byggs allt oftare på en annan fastighets område som en del av en mer omfattande parkeringslösning. Behandlingen av säkerheter för ARA-objekt i fråga om parkeringsplatser kan i vissa fall fördröja framskridandet av hela projektet med parkeringsplatser. Därför är det viktigt att behandlingen av säkerheter som berör ett ARA-objekt i fortsättningen inte fördröjer byggandet av parkeringsplatserna i hela kvarteret, utan att bestämmelserna flexibelt möjliggör olika centraliserade parkeringslösningar.  

Klagomål över val av boende

Sökandet av ändring i val av boende till bostadsrättsbostäder reformerades tidigare så att valet utförs av bostadsrättssammanslutningen själv. Beslutet kan inte överklagas, men klagomål över valet av boende får anföras hos ARA. I propositionen föreslås motsvarande ändringar i valet av hyresgäster, med den skillnaden att klagomålsmyndigheten är kommunen. Klagomål ska anföras hos välfärdsområdet om bostäderna är avsedda för grupper med särskilda behov och det är välfärdsområdet som ska organisera boendeservicen. Klagomålet kan gälla fel och försummelser i iakttagandet av bestämmelserna om val av hyresgäster. Om den aktör som väljer hyresgäster är en kommun, får klagan anföras över kommunens verksamhet i enlighet med förvaltningslagen. Klagomål över valet av hyresgäster kan således anföras till exempel hos myndighetens ledning, den högre myndighet som övervakar föremålet för klagomålet, justitiekanslern eller justitieombudsmannen. 

Utskottet påpekar att det har varit ändamålsenligt att begränsa möjligheten att söka ändring i val av hyresgäster eftersom beslut om val av hyresgäster är ett massförfarande. Ett system för sökande av ändring som grundar sig på enskilda besvär lämpar sig illa. De avgöranden som gäller val av hyresgäster kan inte vänta tills ändring har sökts, utan besluten ska såväl med tanke på hyresgästernas situation som hyreshussammanslutningen fattas omedelbart. Angående valet av hyresgäster fattas i praktiken inga förvaltningsbeslut, och en bostadssökande för vilken beslutet i valet av hyresgäster varit negativt har inte genom en begäran om omprövning kunnat få den bostad som han eller hon har sökt. Enhetliga sätt att söka ändring är befogade med tanke på kundernas jämställdhet och klarheten i lagstiftningen. En övergång till klagomålsförfarande försvagar således inte sökandenas rättsskydd. Utskottet anser dock att det är nödvändigt att bevaka hur praxisen fungerar och bedöma konsekvenserna. 

Myndigheternas befogenheter

Utskottet välkomnar propositionens förslag som syftar till att förbättra ARA:s och Statskontorets möjligheter att utföra den tillsyn som hör till deras uppgifter och att ingripa i eventuellt missbruk. Av lagarna är det bara i lagen om bostadsrättsbostäder som det finns bestämmelser om till exempel ett vitesförfarande som sanktion för att stödja tillsynen eller säkerställa att information ges. Det här försämrar i praktiken ARA:s möjligheter att övervaka sammanslutningarna. Statskontorets möjligheter att övervaka kreditgivarna försvagas för sin del av att kontoret inte har metoder för att ge eftertryck åt kravet att banken ska lämna uppgifterna. Även om en stor del av bankerna lämnar uppgifterna med hjälp av elektronisk dataöverföring och på begärt sätt, finns det brister i en del bankers sätt att sköta skyldigheten. Viktiga ändringar är således bestämmelserna om att den som beviljar lånet ska lämna uppgifter om lånet till Statskontoret med hjälp av elektronisk dataöverföring, samt bestämmelserna om ARA:s och Statskontorets rätt att meddela föreskrifter om de uppgifter som behövs för tillsynen och på vilket sätt de ska lämnas. Ändringarna behövs med tanke på den ökande mängden åtaganden för staten. 

Långsiktig utveckling

Miljöutskottet påpekar att utskottet i flera betänkanden och utlåtanden och också i uttalanden som riksdagen godkänt har förutsatt att regeringen vidtar åtgärder för att utveckla ett långsiktigt räntestödssystem så att det blir mer sporrande (se till exempel MiUU 1/2018 rd — EÄ 61/2016 rd, MiUB 9/2016 rd — RP 76/2016 rd). Utskottet har också allmänt betonat vikten av en långsiktig bostadspolitik som en förutsättning för att främja produktionen av hyresbostäder och förbättra aktörernas förtroende för att produktionsvillkoren är bestående (MiUB 15/2018 rd). Utskottet betonade i sitt betänkande om utvecklingsprogrammet för bostadspolitiken att programmets ambitiösa mål om att öka produktionen av bostäder till överkomligt pris förutsätter att aktörerna upplever villkoren för ett långvarigt räntestödslån som sporrande även under tider med låg räntenivå. Utskottet påskyndade utvecklingen av de räntestödsmodeller för statligt subventionerad bostadsproduktion som fastställts i utvecklingsprogrammet (MiUB 6/2022 rd — SRR 12/2021 rd). Utskottet noterar att räntesystemet har utvecklats med små ändringar under de senaste åren och att regeringens proposition också går i rätt riktning och bidrar till att uppnå de mål som nämns ovan. 

Beviljandet av räntestödslån utnyttjas i praktiken uteslutande av allmännyttiga aktörer som inte eftersträvar avkastning, vilket innebär att avkastningen på det egna kapitalet inte är en avgörande faktor för intresset. Utvecklingen av intresset för ett system med ett långfristigt räntestöd och incitamenten för villkoren måste granskas på ett övergripande sätt, också med beaktande av att aktörernas skyldigheter bör lättas upp i den mån det är möjligt, när den administrativa bördan ökas i och med de nya bestämmelserna. Utskottet föreslår att riksdagen godkänner ett uttalande om saken (Utskottets förslag till uttalande). 

Enligt riktlinjerna i utvecklingsprogrammet för bostadspolitiken ska Statens bostadsfonds metoder för förvärv av inkomster och möjligheter att få kassaflödet att cirkulera utredas i syfte att upprätthålla och öka fondens kapital. Utskottet ansåg i sitt betänkande om programmet (MiUB 6/2022 rd — SRR 12/2021 rd) att det är viktigt att de ändringar som föreslås utifrån utredningen lämnas till riksdagen så snart som möjligt. Fondens åtaganden sträcker sig över flera årtionden och därför måste man bereda sig på att fonden sinar, även om man bedömer att dess medel räcker till för att betala understöd under den period som redogörelsen täcker. Efter återbetalningen av aravalånen har fonden inga nya inkomstkällor och man måste också ta hänsyn till att räntenivån kan stiga, vilket skulle realisera räntestödsansvaren och öka underskottet. Utskottet betonar att räntenivån nu har börjat stiga och situationen har förändrats, och därför är det allt viktigare att se till att bostadsfondens funktionsförmåga bevaras i framtiden. 

Utskottet understryker avslutningsvis att man inte kan rätta till alla problem enbart genom att revidera bestämmelserna om modellen med långfristigt räntestöd, utan det handlar också om en fungerande konkurrens och finansieringsmöjligheter. Enligt räntestödslagen ska finansinstituten konkurrensutsättas i fråga om räntestödslån, men i praktiken håller konkurrensutsättningsskyldigheten på att förlora sin betydelse, eftersom anbud ofta fås endast av en aktör. I synnerhet hyresbostadsbolagen i de medelstora landskapscentrumen har av den här orsaken mycket begränsade möjligheter att finansiera investeringar i nybyggen och ombyggnadsprojekt. Utskottet påpekar att också Statens revisionsverk i sin revisionsberättelse (2/2023) rekommenderar att ARA och miljöministeriet bör utreda behovet av och möjligheterna att finansiera hyresbostadsbolag i de medelstora landskapscentrumen med ARA:s räntestödslån, och att Statskontoret bör delta i bedömningen av om de som ansöker om finansiering med störst risk kan beviljas lån.