2.1.1.1  Formkrav vid fastighetsköp

Ett fastighetsköp är en formbunden rättshandling. Att den är formbunden innebär att det enligt 2 kap. 1 § 4 mom. i jordabalken är ett krav att den lagstadgade formen iakttas för att ett avtal ska vara giltigt. Har ett fastighetsköp inte slutits så att formkraven iakttagits är det ogiltigt. Ingendera avtalsparten kan på basis av ett bristfälligt avtal framställa några krav eller yrka att den andra parten skall åläggas ingå ett giltigt avtal. Det saknar betydelse vilkendera parten som kan anses vara skyldig till felet (RP 120/1994 rd s.41). I lagen har det separat föreskrivits om formkraven på skriftliga och elektroniska fastighetsköp. Eftersom det i propositionen inte föreslås några betydande ändringar i regleringen om elektroniska fastighetsköp behandlas nedan formkraven på skriftliga fastighetsköp. Formkraven på fastighetsköp behandlas mer ingående i avsnitt 2.2.1 och 2.3.1 i arbetsgruppens betänkande. 

Köpebrevets form och minimiinnehåll. Jordabalkens formkrav gäller köpets skriftliga form enligt 2 kap. 1 § 1 mom., första meningen, att köpebrev enligt 1 § 1 mom. andra meningen ska undertecknas av säljaren och köparen eller deras ombud och att köpvittnet enligt 1 § 1 mom. tredje meningen ska bestyrka köpet i närvaro av samtliga som undertecknat köpebrevet. Av köpebrevet ska enligt 2 kap. 1 § 3 mom. i jordabalken framgå överlåtelseavsikten, vilken fastighet överlåtelsen gäller, säljaren och köparen samt köpeskillingen och annat vederlag.  

Bestyrkande av köp. Bakgrunden till det krav som gäller köpvittnen var ursprungligen behovet av medverkan från myndigheter till att dämpa de negativa följderna av lågkonjunkturen på 1930-talet. Dessutom var ett motiv för bestyrkandet av köp att effektivera offentligheten i överlåtelsen av fastigheter; eftersom förutsättningarna för ett inskrivningssystem för fastigheter saknades beslutade man att ersätta bristen med ett system med offentliga köpvittnen. I den regeringsproposition som ledde till stiftandet av lagen bedömdes det även att alltför stor formfrihet ej skulle ha lämnat tillräckliga garantier för att ett köp ingåtts efter moget övervägande (RP 111/1932 rd, s. 2). Att bestyrka tidpunkten för ett köp kan anses vara köpvittnets ursprungliga uppgift. Till förfarandet har senare fogats köpvittnets meddelande om köpet till registermyndigheterna. Meddelandet kan numera anses vara köpvittnets viktigaste uppgift.  

Utgångspunkten för lagen om köpvittnen (573/2009) är enligt 1 § i lagen att uppgiften som köpvittne som grundar sig på tjänsteställning är den primära. Å andra sidan kan man enligt 2 § i lagen förordna köpvittnen om tillgången på köpvittnestjänster kräver det och den som förordnas är tillräckligt förtrogen med uppgiften och har övriga förutsättningar att sköta den. I bedömningen av tillgången på tjänster beaktar Lantmäteriverket bland annat kommunens invånarantal, areal, antal fastigheter och antal tidigare överlåtelser. I bedömningarna beaktas även de existerande köpvittnen och huruvida de utför uppgiften på tjänstens vägnar eller är förordnade till den. I bedömningen av ett köpvittnes förtrogenhet och övriga förutsättningar har man beaktat utbildningsnivå (t.ex. lämplig högskoleexamen), arbetserfarenhet (t.ex. fastighetsförmedlarexamen, tillräcklig förtrogenhet med fastighetsärenden, arbetserfarenhet inom området) och den sökandes övriga verksamhet (t.ex. aktiv verksamhet inom fastighetsbranschen, företagande). För förordnandet förutsätter Lantmäteriverket att köpvittnet har verktyg för att utföra köpvittnets anmälan elektroniskt och att skanna överlåtelsedokument som bilagor till anmälan. 

I januari 2024 fanns i köpvittnesregistret 352 köpvittnen vid Lantmäteriverket som utför uppgiften på tjänstens vägnar, 407 övriga köpvittnen på tjänstens vägnar och 2442 köpvittnen som förordnats av Lantmäteriverket. Av de skriftliga fastighetsköp som kom till Lantmäteriverkets kännedom 2021 (80 093 köp) var cirka 89 %, 2022 (65 020 köp) cirka 91 % och 2023 (51 724 köp) cirka 91 % bestyrkta av köpvittnen som utförde uppgiften enligt förordnande. 

Köpvittnets uppgift är att kontrollera överlåtelsehandlingen innan överlåtelsen av en fastighet bestyrks. Köpvittnet ska enligt 3 § 2 mom. i lagen om köpvittnen kontrollera parternas identitet samt att överlåtelsehandlingen har upprättats på det sätt som föreskrivs i lagen. Överlåtelsen får inte bestyrkas, om det finns grundad anledning att misstänka att överlåtelsen inte är giltig. Köpvittnet är inte skyldigt att utreda köpets materialrättsliga laglighet, men om köpvittnet upptäcker en omständighet som kan medföra olaglighet får han eller hon inte bestyrka överlåtelsen. En sådan omständighet kan till exempel vara att en part är omyndig eller att rättshandlingsförmågan saknas eller är begränsad av någon annan orsak. I den anvisning för köpvittnen som publicerats av Lantmäteriverket hänvisas det i fråga om ogiltigt avtal till grunderna för rättshandlingars ogiltighet i 3 kap. i lagen om rättshandlingar på förmögenhetsrättens område och om brister i rättshandlingsförmågan hos en part i överlåtelsen. 

Köpvittnet ska enligt 6 § 1 mom. i lagen om köpvittnen utan dröjsmål meddela Lantmäteriverket och den kommun inom vars område föremålet för överlåtelsen finns att överlåtelsen har bestyrkts. Meddelandet ska åtföljas av en kopia eller annan upptagning av överlåtelsehandlingen. Köpvittnets meddelande ska enligt 6 § 2 mom. innehålla parterna i överlåtelsen och deras kontaktuppgifter och nationalitet eller uppgift om sammanslutningens hemort samt övriga uppgifter som behövs för identifiering av parterna, föremålet för överlåtelsen, överlåtelsens art, villkoren för överlåtelsen och de faktorer som påverkar överlåtelsens värde. Uppgifterna ska enligt 6 § 3 mom. antecknas i meddelandet i enlighet med vad som uppges i överlåtelsehandlingen och av parterna. Undertecknarna ska för anteckning i meddelandet uppge överlåtelseparternas personbeteckning, företags- och organisationsnummer eller andra motsvarande nummer samt nationalitet och sammanslutningens hemort. Speciellt övervakningssystemen för markförvärv fungerar utifrån de uppgifter som köpvittnet meddelar. I praktiken har kännedomen om uppgifterna bedömts vara betydelsefulla också för genomförandet av beskattning och skattekontroll. 

Största delen av köpvittnets meddelanden (85,9 %) kom 2022 inom två dygn efter det att överlåtelsen bestyrkts. Uppgifterna i det köpeskillingsregister som upprätthålls utgående från köpvittnenas meddelanden anses huvudsakligen vara av hög kvalitet. Sporadiska fel (i ca 4–5 %) av meddelandena gäller vanligen meddelande om hela fastigheten i stället för en bestämd del eller en bestämd areal, brister i köpebrevets innehåll eller bristfälliga bilagor (t.ex. fullmakter eller kartbilaga). Vid Lantmäteriverket har man fäst uppmärksamhet vid köpeskillingsregistrets kvalitet: förbättringar har gjorts i plattformen för köpvittnets meddelande och den utvecklas fortfarande. Dessutom uppdateras anvisningen till köpvittnen som bäst. 

Ett köpvittne handlar enligt 7 § 1 mom. i lagen om köpvittnen under tjänsteansvar. På tillsynen över en tjänsteman som är köpvittne tillämpas enligt 7 § 2 mom. det som någon annanstans i lag föreskrivs om tillsynen över tjänsteåtgärder. Lantmäteriverket övervakar enligt 7 § 3 mom. i lagen om köpvittnen köpvittnenas verksamhet. Det sista metoden som kommer i fråga vid övervakningen av köpvittnen som förordnats av Lantmäteriverket är enligt 2 § 2 mom. att förordnandet återkallas. I övervakningspraxis har återkallande av ett förordnande föregåtts av muntlig eller skriftlig anmärkning om verksamheten klart stridit mot lagen eller anvisningarna om bestyrkande av köp. Sådana fall har varit sällsynta. Lantmäteriverket har under 2020–2022 återkallat knappa 20 förordnanden om året. Merparten av återkallandena har grundat sig på egen begäran av köpvittnet. I övervakningspraxis har det bedömts att ett förordnande kan återkallas på grund av köpvittnets försummelse om ett köpvittne inte iakttar tidsfristen för meddelanden och inte svarar på begäranden att sända meddelanden. Ett köpvittne kan vara olämpligt till exempel på grund av näringsförbud. Grunder som gäller ändrade förhållanden kan gälla flytt till annan ort (jfr. kriteriet om tillgång på köpvittnestjänster), byte av arbetsplats, intressebevakning eller insjuknande. Det finns inte kännedom om fall under den senaste tiden där man skulle ha bedömt ett köpvittnes tjänsteansvar. 

2.1.1.2  Föravtal för fastighetsköp

I 2 kap. 7 § i jordabalken finns bestämmelser om form, giltighetstid, innehåll i föravtal för fastighetsköp och på vilket sätt ett avtal är bindande. Bestämmelsen tillämpas enligt 1 kap. 2 § och 4 kap. 1–3 § i jordabalken på alla rättshandlingar som gäller överlåtelse av fast egendom, och den kompletteras av en särskild bestämmelse om ersättning då en part frånträder ett köp som strider mot formkravet på föravtal enligt 2 kap. 8 § i jordabalken. Förutsättningen för att ett föravtal om fastighetsköp ska vara bindande är enligt 2 kap. 7 § 2 mom. att avtalet ingås så att den bundna formen för fastighetsköp iakttas. En förutsättning för ett föravtals giltighet är således att det har upprättats skriftligen och bestyrkts av ett köpvittne eller gjorts i det elektroniska fastighetsöverlåtelsesystemet som avses i lagen. Av formstadgandet följer att t.ex. i samband med marknadsföring av bostadsfastigheter sedvanliga formfria handpenningserbjudanden inte binder någondera parten till köpslut. (RP 120/1994 rd s. 45).  

Föravtal kan enligt 2 kap. 7 § 1 mom. i jordabalken ingås så att de binder båda parterna eller endast den ena parten. Av föravtalet ska framgå avtalets avsikt, den fastighet som är föremål för avtalet och avtalets parter samt köpeskilling eller annat vederlag. Föravtalet ska enligt 2 kap. 7 § 2 mom. innehålla de villkor på vilka köpet sluts. Köpeskillingen kan avtalas senare enligt de grunder som anges i föravtalet. Föravtalet utgör inte någon grund för den blivande köparens rätt till den fastighet som är föremål för avtalet. Äganderätten till fastigheten och därmed också nyttjande- och dispositionsrätten till den blir kvar hos säljaren. Fastigheten kan trots föravtalet fortfarande mätas ut av säljarens skuld, och den hör till säljarens konkursbo. 

I föravtalet anges enligt 2 kap. 7 § 2 mom. i jordabalken den dag då fastighetsköpet senast skall slutas. Om giltighetstiden inte har bestämts i avtalet gäller det i fem år från avtalsslutet. Giltighetstiden fem år är, med avvikelse från upplösande och uppskjutande villkor, inte maximitid för giltigheten (jfr. 2 kap. 2 § 2 mom. i jordabalken), och föravtalet kan också gälla en längre tid än fem år. Ett föravtal genererar rätt för en part att genom att väcka talan kräva att den andra parten åläggs att ingå köpet på de villkor som nämns i föravtalet. Domstolens beslut ersätter då köpebrevet i enlighet med 7 kap. 15 § 2 mom. i utsökningsbalken (705/2007). En part har dessutom rätt till ersättning för skada som den andra partens vägran att ingå ett slutgiltigt köp har medfört. I föravtalet avtalas ofta även om standardbeloppet för ersättning ifall den part som ålagts att ingå köpet försummar att göra ingå köpet på avtalat sätt. Hävande av ett föravtal under giltighetstiden ska göras med iakttagande av formbestämmelserna. 

Uppgifterna om överlåtelser av en fastighet eller en del av den tjänar uppdateringen av lagfarts- och inteckningsregistrets (s.k. åtkomstuppgifter, se 7 kap. 5 § 1 mom. i jordabalken) och fås i köpvittnenas meddelanden. Detta tillämpas också på föravtal. Åtkomstuppgifterna i lagfarts- och inteckningsregistret antecknas enligt köpvittnets meddelande utan undersökning av förvärvets laglighet. Anteckningarna uppdateras i lagfarts- och inteckningsregistret via det köpeskillingsregister som Lantmäteriverket upprätthåller. Eftersom åtkomstuppgifterna utgör datainnehåll i lagfarts- och inteckningsregistret tillämpas inskrivningens offentlighetsverkan enligt 7 kap. 3 § i jordabalken på dem. Yrkanden på grund av fel eller brister i åtkomstuppgifterna kan enligt 7 kap. 5 § 2 mom. i jordabalken dock inte riktas mot registerföraren. Föravtalet är trots registeranteckning om förvärv dock inte heller giltigt gentemot utomstående och de åtkomstuppgifter som ska antecknas i registret utifrån föravtal har ingen betydelse med tanke på övervakningssystemen för markförvärv. 

Enligt 14 § 3 mom. i förordningen om lagfarts- och inteckningsregister (960/1996) avförs anteckningarna om fånget i registret när lagfart har meddelats. Om grunden för en anteckning inte längre föreligger eller om en anteckning om ett fång annars är oriktig, skall inskrivningsmyndigheten avföra anteckningen eller rätta den på behövligt sätt efter en framförd redogörelse. Radering av en uppgift om förvärv kan även komma i fråga när ett föravtal inte har lett till köp. Registreringsmyndigheten ska då innan anteckningen avförs kräva en redogörelse för att föravtalet förfallit eller om att det har hävts under giltighetstiden med iakttagande av formbundenheten. 

Trots att ett föravtal strider mot bestämmelsen om formbundenhet har det betydelse med tanke på avtalsparternas ersättningsansvar. I 2 kap. 8 § i jordabalken föreskrivs om ersättning då en part frånträder ett köp när parterna har avtalat om ett fastighetsköp men avtalet inte har ingåtts enligt den bundna formen för föravtal. Enligt bestämmelsen ska den part som vägrat sluta köpet ersätta den andra parten för de skäliga kostnader som han haft för att bekanta sig med fastigheten och för andra behövliga åtgärder i samband med avhandlandet om köpet. Avsikten med kostnadsersättningen enligt bestämmelsen är att den andra parten om möjligt åter skall försättas i det läge som han skulle ha befunnit sig i om något köp inte överhuvudtaget hade förberetts (RP 120/1994 rd s. 45). Eftersom det inte finns något giltigt föravtal grundar sig ansvaret inte på brott mot avtalsförpliktelse. Det är således inte fråga om något egentligt avtalsrättsligt skadeståndsansvar. Det gäller ett slags avtalsexternt ansvar som täcker de kostnader som föranletts av föravtalet och som är bortkastade.  

Det finns inga bestämmelser om bunden form för avtal om överlåtelse av bostadsaktier eller nyttjanderätt enligt 4 kap. 4 § i jordabalken till fastigheter. Ett föravtal får formuleras fritt och avviker således från föravtal om överlåtelse av fastighet som är formbundet. I 3 kap. i lagen om bostadsköp (843/1994) finns närmare bestämmelser om villkor för eventuell handpenning och standardersättning vid köp som hör till lagens tillämpningsområde, såsom köp av bostadsaktier.  

2.1.1.3  Kungörelselagfart

I förfarandet för kungörelselagfart är det frågan om kungörelse av lagliga förvärv trots bristfällig dokumentation. Kungörelse för erhållande av lagfart kan beviljas även om den som söker lagfart inte genom korrekta åtkomsthandlingar kan bevisa den egna eller den föregående ägarens förvärv (RP 120/1994 rd s. 87). Trots en bristfällig redogörelse till ansökan om lagfart är det en förutsättning att den sökande på ett tillräckligt sätt kan påvisa sin äganderätt. 

Sökanden skall beviljas kungörelse för erhållande av lagfart om han inte företer någon åtkomsthandling eller en bestyrkt kopia av den, men gör sannolikt att förvärvet är lagligt. Kungörelse för erhållande av lagfart skall enligt 12 kap. 3 § 1 mom. i jordabalken också beviljas om den sökande visar att han eller hans föregångare under de tio senaste åren har besuttit fastigheten som ägare och det inte finns skäl att anta att någon annan har bättre rätt till den. Inskrivningsmyndigheten skall enligt 6 kap. 4 § på eget initiativ inhämta utredning om sådana omständigheter som är av betydelse för avgörandet av ärendet och om vilka uppgifter kan fås ur lagfarts- och inteckningsregistret eller ur andra register som inskrivningsmyndigheten har tillgång till. 

Vid kungörelseförfarande ska inskrivningsmyndigheten genom offentlig delgivning uppmana dem som anser sig ha bättre rätt till fastigheten än den som ansökt om lagfart att framföra sina yrkanden till inskrivningsmyndigheten inom sex månader från det att delfåendet av kungörelsen anses ha skett. Kungörelsen ska enligt 12 kap. 3 § 2 mom. i jordabalken delges sådana kända personer vars rätt lagfarten kan beröra.  

En kungörelse kommer inte på fråga om den sökande inte kan åberopa något förvärv som stöd för sin ansökan. Enbart besittning utan grund för förvärv är inte en grund för kungörelse. Om det finns grund för avslag i ett förvärv som en sökande åberopar kan ärendet inte avhjälpas genom kungörelse utan ansökan ska avslås.  

En ansökan om lagfart skall enligt 12 kap. 1 § 6 punkten i jordabalken lämnas vilande när kungörelse beviljas. Om yrkande om bättre rätt inte har framförts eller talan väckts inom föreskriven tid kan enligt 12 kap. 3 § 3 mom. i jordabalken sökanden meddelas lagfart. Om en tvist är anhängig om förvärvets bestånd eller om bättre rätt till fastigheten ska ansökan enligt 12 kap. 2 § 1 mom. 7 punkten i jordabalken lämnas vilande ånyo.  

Antalet kungörelselagfarter under åren 2018–2022 har relativt sett hållits på samma nivå. År 2018 publicerades kungörelser på 106 ansökningar om lagfart för utredning av äganderätten. År 2019 var antalet 101, 2020 var antalet 99, 2021 var antalet 110 och 2022 var antalet 32. År 2023 publicerades kungörelse för utredning av sökandens äganderätt i totalt 75 fall på Lantmäteriverkets webbplats innan lagfart beviljades.  

2.1.1.4  Fastighetsköp för under bildning varande bolags räkning

Ett fastighetsköp kan enligt 2 kap. 4 § 1 mom. i jordabalken slutas för ett under bildning varande bolags räkning. I samband med ett sådant köp ska vid sidan av jordabalken bestämmelser i aktiebolagslagen tillämpas på grundandet av bolag och på rättshandlingar med oregistrerat bolag. Även när ett köp sluts för ett under bildning varande bolags räkning börjar lagfartsskyldigheten genast efter det att köpet slutits. Ansökan om lagfart lämnas då vilande enligt 12 kap. 2 § 1 mom. 4 punkten i jordabalken. Har någon utredning om att ansvaret för fastighetsöverlåtelsen övergått på ett bolag som bildats inte lagts fram för inskrivningsmyndigheten inom två år från det överlåtelseavtalet ingicks, skall enligt 12 kap. 2 § 2 mom. i jordabalken lagfart utan separat ansökan meddelas den som slutit köpet för det under bildning varande bolagets räkning. 

Har ett fastighetsköp slutits för ett under bildning varande bolags räkning och har ansvaret för köpet inte inom två år från köpslutet övergått på bolaget eller har bolagets bildande därförinnan förfallit, skall den anses vara köpare som på bolagets vägnar har slutit köpeavtalet. Säljaren förlorar enligt 2 kap. 4 § i jordabalken sin rätt att enligt 2 kap. 11 § i aktiebolagslagen (624/2006) frånträda köpet, om inte talan har väckts inom två år från köpslutet. Man har på så sätt velat att osäkerhetsfaktorer som gäller köp som görs för under bildning varande bolags räkning klargörs inom en relativt kort tidsfrist. 

Köp som sluts för under bildning varande bolags räkning är vanliga särskilt i byggbranschen när byggnadsmark köps för projekt som ska genomföras på lång sikt. Genom bestämmelserna i aktiebolagslagen och jordabalken har man strävat efter att ingripa i övergångsskeden som medför osäkerhet i ägandeförhållanden till fastigheter. Utan separat reglering är det osäkert vem som vid olika personliga relationer under ett övergångsskede ska anses som ägare till en fastighet. I inskrivningspraxis har lagfartsansökningar för köp som slutits för ett under bildning varande bolags räkning enligt 12 kap. 2 § 1 mom. 4 punkten i jordabalken årligen några hundratal lämnats vilande (t.ex. 2021 lämnades 386 ansökningar vilande, 2022 lämnades 160 ansökningar vilande och 2023 lämnades 188 ansökningar vilande). 

Köp för under bildning varande bolags räkning kan enligt 2 kap. 2 § slutas på upplösande eller uppskjutande villkor. Det slutliga villkoret för köpet kan vara att ett bolag har grundat och tagit ansvaret för köpet senast under en tidsfrist på fem år. Den tidsfrist på två år som avses i 2 kap. 4 § i jordabalken kan inte tillämpas i detta fall. Ansökan lämnas vilande enligt det längsta villkoret. Om ansvaret för köpet inte under det att villkoret gäller har övergått till bolaget och talan inte inom fastställd tidsfrist har väckts för att fastigheten ska återgå till säljaren beviljas lagfarten till den som slutit köpet för bolagets räkning. 

Efter det att jordabalken trädde i kraft har den övriga lagstiftningen om sammanslutningar förenhetligats till att motsvara aktiebolagslagen. I bostadsaktiebolagslagen (1599/2009) som trädde i kraft 2010, i andelslagslagen (421/2013) som trädde i kraft 2013 och i stiftelselagen (487/2015) som trädde i kraft 2015 finns bestämmelser om grundande och registrering av övergången av ansvar som motsvarar aktiebolagslagen. Till lagen om öppna bolag och kommanditbolag (389/1988) har från ingången av 2016 fogats motsvarande bestämmelser om bildandet av personbolag som finns i aktiebolagslagen och om övergång av ansvar genom registrering. Föreningslagen däremot innehåller ingen motsvarande reglering. 

2.1.1.5  Godkännande av köpebrev i det elektroniska fastighetsöverlåtelsesystemet

Fastighetsköp kan ingås elektroniskt i det fastighetsöverlåtelsesystem som avses i jordabalken. Säljaren ska enligt 9 a kap. 9 § 1 mom. i jordabalken i utkastet till ett elektroniskt köpebrev anteckna de uppgifter som blanketten förutsätter och köpets övriga villkor samt godkänna utkastet. Gör köparen ändringar i det utkast till köpebrev som säljaren upprättat, ska köparen godkänna det ändrade utkastet. Köp har enligt 9 a kap. 9 § 2 mom. i jordabalken slutits när vardera parten har godkänt likalydande köpebrev. Före det är säljaren eller köparen inte bundna till utkastet till köpebrev eller till de ändringar som gjorts i utkastet. 

2.1.2.1  Inskrivning av förbindelse att inte pantsätta

Till ägarens bestämmanderätt hör, utöver att överlåta en fastighet, bland annat rätten att inteckna och pantsätta en fastighet samt rätten att upplåta särskilda rättigheter i fastigheten. De nämnda rättigheterna för en fastighetsägare har ansetts till den grad betydelsefulla att 2 kap. 11 § 1 mom. 2 punkten i jordabalken förbjuder sådana villkor vid köp av fastighet som begränsar köparens rätt att överlåta fastigheten vidare, pantsätta fastigheten, avtala om upplåtelse av legorätt eller någon annan särskild rättighet i den eller att annars i rättsligt hänseende förfoga över fastigheten på något därmed jämförbart sätt.  

Villkorsförbudet är inte utan undantag. I lagen tillåts separata villkor som begränsar sådan bestämmanderätt för köparen vilkas syfte är att förhindra spekulation om överlåtelse eller finansiering av fastigheten på villkor som är förmånligare än normalt. Enligt lagen är sådana villkor tillåtna som innebär att köparen inte utan säljarens samtycke får överlåta fastigheten till tredje man obebyggd eller för ett pris som överstiger en fastställd köpeskilling. Förutsättningen för att villkoret ska vara bindande är att det har tagits in i köpebrevet. Ett villkor gäller enligt 2 kap. 2 § 2 mom. i jordabalken i högst fem år från köpslutet En sådan rådighetsbegränsning i förhållande till tredje part görs genom inskrivning. Anteckning om inskränkningen skall enligt 12 kap. 5 § i jordabalken göras i lagfarts- och fastighetsregistret i samband med avgörandet av lagfartsärendet eller annars på begäran. 

Anteckningarna i lagfarts- och inteckningsregistret anses i princip ha kommit till allmän kännedom den första vardagen efter inskrivningen. Av anteckningens offentlighetsverkan följer enligt 7 kap. 3 § i jordabalken att godtrosskydd inte längre kan förvärvas, om inte något annat följer av 17 kap. 10 § som gäller panthavarens skydd vid fastighetsöverlåtelse. Det är viktigt att det finns möjlighet till inskrivning eftersom rättsinnehavaren genom den kan bestyrka att rätten är bindande. En inskrivning förhindrar enligt 13 kap. 3 § och 17 kap. 10 § i jordabalken skydd för en senare förvärvare eller pantborgenär, eftersom förvärvaren eller pantborgenären inte kan vara i god tro om den tidigare rätten. Det är viktigt att kompetensbegränsningarna framgår av registret, för när en senare förvärvare i god tro ansöker om lagfart får förvärvaren ett direkt skydd mot oinskrivna förvärv och oinskrivna särskilda rättigheter. Även en pantborgenär som har förlitat sig på uppgifter om ägarens kompetens enligt lagfarts- och inteckningsregistret får i allmänhet behålla sina rättigheter (Tammi-Salminen: Sopimus, kompetenssi ja kolmas: varallisuusoikeudellinen tutkimus negative pledge -lausekkeiden sivullissitovuudesta, 2001, s. 190 och RP 120/1994 rd s. 22). 

Det förbud mot villkor som gäller fastighetsköp hindrar inte ägaren från att förbinda sig till begränsning av sin bestämmanderätt i andra sammanhang och på annat sätt än som villkor för fastighetsöverlåtelse. Ägaren kan till exempel som särskilt villkor vid överlåtelse och förvärv genom allmänna förutsättningar, som kan gälla bland annat skäliga avtalsvillkor, förbinda sig till att inte pantsätta fastigheten. Vid finansieringen av fastighetsköp kan man på så sätt använda en förbindelse att inte pantsätta fastigheten till förmån för en utomstående kreditgivare, men inte till förmån för säljaren. Syftet med de villkor som ska användas i samband med överlåtelse av en fastighet och i samband med kreditgivning kan vara olika. Där en förbindelse att inte pantsätta en fastighet vid fastighetsköp kan begränsa ägarens möjligheter att dra nytta av sin egendom kan den som villkor för ett kreditavtal för ägaren utgöra ett alternativt instrument för att använda egendomen som säkerhet för återbetalning av en kredit (Tammi-Salminen, 2001, s. 186). Beträffande förbindelser att inte pantsätta en fastighet är det i typiska fall fråga om begränsning av borgenärens kreditrisk så, att gäldenären förbinder sig att inte upplåta panträttigheter till konkurrerande borgenärer. Vid professionell kreditgivning till företag används nödvändigtvis inte traditionella säkerheter som grundar sig på pantsättning. De kan ersättas med särskilda avtalsvillkor av typen förbindelse att inte pantsätta. Det är även möjligt att använda sådana avtalsvillkor vid sidan av de egentliga säkerheterna. 

Eftersom en förbindelse att inte pantsätta kan inte antecknas i lagfarts- och inteckningsregistret kan den inte få den ovannämnda offentlighetsverkan som grundar sig på lag och kan inte i bred omfattning komma till utomståendes kännedom. Detta begränsar giltigheten gentemot utomstående i samband med en förbindelse att inte pantsätta och en senare panthavare har inte i praktiken någon utväg att få reda på existensen av särskilda villkor. En panthavare kan vanligen endast slumpmässigt känna till en begränsning. I rättslitteratur har man framfört olika bedömningar av i vilken grad det av en sådan förbindelse att inte pantsätta kan följa rättslig verkan för tredje man. En ståndpunkt enligt vilken en avtalad begränsning av kompetens inte kan ha verkningar för en sådan tredje part som inte har vetat om begränsningen ser ut att ha blivit etablerad (Jokela – Kartio – Ojanen, Maakaari, 2010, s. 458–459). Å andra sidan har det beträffande tredje man som vetat om en förbindelse i rättslitteratur förts fram olika uppfattningar och rättsläget är oklart. Det har framförts att en rätt som grundar sig på avtal om kompetensbegränsning av kreditgivaren till kredittagarens fastighet är en rätt på vilken bestämmelsen i 3 kap. 8 § i jordabalken kan verka så att tredje mans, borgenärens eller förvärvarens vetskap utgör grund för bindande (Tammi-Salminen, 2001, s. 183–216). Å andra sidan har det bedömts att bindande villkor som omfattar tredje man kan komma i fråga enbart undantagsvis och att enbart vetskap inte ännu är avgörande (Havansi, Kiinteistöpanttioikeus uuden maakaaren mukaan, 1996, s. 64–65). Panthavaren har i allmänhet ansetts kunna nå den rättsliga ställningen för en vanlig panthavare trots att panthavaren känner till förbindelsen att inte pantsätta (Tepora – Kaisto – Hakkola, Esinevakuusoikeudet, 2016, s. 357).  

2.1.2.2  Nyttjanderätt till vattenområden som inteckningsbar

I jordabalken definieras inte fastighet vilket som begrepp enligt förarbetena används i lagen i sin etablerade betydelse. Med fastigheter avses således självständiga enheter för jordägande. Sådana enheter är lägenheter och tomter samt övriga mark- och vattenområden vilka kan införas i fastighetsregistret som fastigheter (se RP 120/1994 rd s. 40). En fastighetsägare kan besluta om upplåtelse av olika särskilda rättigheter på fastigheten såsom lego- eller nyttjanderätt. Inskrivningsobjektet är då vanligen en fastighet eller någon annan mark- eller vattenområdesenhet (RP 120/1994 rd s. 99–100).  

I 4 kap. 4 § i jordabalken föreskrivs separat om tillämpning av bestämmelser som gäller fastighetsköp på överlåtelse av nyttjanderätt. I 4 kap. 4 § 1 mom. i jordabalken beaktas uttryckligen upplåtelse av nyttjanderätt till vattenområde på vilket vissa bestämmelser som gäller överlåtelse av fastighet tillämpas, om det på området finns eller på detta enligt avtal får uppföras byggnader, fasta anläggningar eller konstruktioner som tillhör rättsinnehavaren. Ett avtal om överlåtelse av nyttjanderätt ska upprättas skriftligen och av avtalet ska framgå de uppgifter som motsvarar minimiinnehållet i köpebrev (se 2 kap. 1 § 3 mom. i jordabalken), om överföringen av rätten ska inskrivas. Enligt förarbetena till lagen är en överlåtelse av nyttjanderätt ofta lika betydande som en fastighetsöverlåtelse. En jämförelse av legorätt eller någon annan överlåtelse av nyttjanderätt till mark- eller vattenområde med överlåtelse av fastighet är i förarbetena motiverad också av den anledningen att det i allmänhet är möjligt att i en sådan nyttjanderätt upplåta särskilda rättigheter. I likhet med en fastighet kan den också pantsättas (RP 120/1994 rd s. 71).  

Regleringen om nyttjanderätt som omfattas av inskrivningsskyldighet enligt 14 kap. 2 § 1 mom. i jordabalken och inteckning av nyttjanderätt enligt 19 kap. 1 § 1 mom. i jordabalken avviker från det som framförts tidigare så, att bestämmelserna enligt formuleringen endast gäller jordlegorätt och annan tidsbestämd nyttjanderätt till någon annans mark. Enligt den senast nämnda bestämmelsen fastställs det för hurdan nyttjanderätt som antecknats i lagfarts- och inteckningsregistret en inteckning får fastställas. I förarbetena till bestämmelserna har det inte särskilt tagits ställning till varför lagens ordalydelse har begränsats till jordlegorätt och annan nyttjanderätt som gäller annans mark. I rättslitteratur har det framförts att bara jordlegorätt och annan nyttjanderätt till någon annans mark kan utgöra föremål för inskrivning (Jokela - Kartio - Ojanen, 2010, s. 349 och Niemi: Maakaaren järjestelmä II, 2011, s. 400). Å andra sidan (Hahto, Lakimies 5/1998, s. 728) har det framförts att nyttjanderätt som omfattas av inskrivningsskyldighet och bestämmelser som gäller inteckning av nyttjanderätt inte är avsedda att inskränka inteckningsbarheten jämfört med tidigare reglering, och att med jordlegorätt och nyttjanderätt som gäller mark således avses mark i jordabalken oberoende av om den eventuellt täcks av vatten.  

2.1.3.1  Upplåtelse och ändring av särskilda rättigheter elektroniskt

Inskrivning av särskilda rättigheter förutsätter enligt 14 kap. 9 § 2 mom. i jordabalken att sökanden företer det avtal eller den handling av annat slag som gäller upplåtelsen eller överföringen av den rättighet för vilken inskrivning söks. I förarbeten till lagen (RP 120/1994 rd, s. 101) och i rättslitteratur (Jokela-Kartio-Ojanen, 2010, s. 374) har det ansetts att det avtal eller den rättshandling som gäller upplåtelsen av den rättighet som skrivs in ska upprättats skriftligen. I registret antecknas de för individualisering av rättigheten behövliga uppgifterna om avtalets typ, rättighetens giltighetstid och rättsinnehavaren. Det närmare innehållet i den inskrivna rättigheten framgår av den handling varigenom den upplåts. Av eventuell närmare reglering kan för varje särskild rättighet närmare krav på avtalets innehåll följa (t.ex. jordlega) eller rättshandlingens form (t.ex. besittningsrätt som grundar sig på testamente). 

Till kravet på skriftlig form i ett avtal har det i lag ofta uttryckligen fogats ett krav på underskrift i till exempel 2 kap. 1 § 1 mom. i jordabalken, men ändå inte alltid (i till exempel 14 kap. 9 § 2 mom. i jordabalken). Trots att krav på underskrift inte särskilt nämns i lag har den i princip ansetts ingå i kravet på skriftlig form. Om å andra sidan ett särskilt krav på skriftlig form gäller ett avtal har det förts fram att både det egentliga innehållet i avtalet och dithörande uttryck av avtalsparterna om viljan att förbinda sig ska vara i skriftlig form (Hemmo – Hoppu, Sopimusoikeus, Alma Talent Oy, webbpublikation som uppdateras kontinuerligt). När traditionell skriftlig form iakttas innebär det sistnämnda att avtalsparten egenhändigt ska underteckna ett dokument i pappersformat. Om det i en bestämmelse där skriftlig form förutsätts inte särskilt nämns något krav på underskrift och om avsikten verkligen har varit att underskrift inte krävs framgår detta i allmänhet särskilt av lagen (t.ex. bestämmelserna om telefonförsäljning i konsumentskyddslagen). 

I lagen om tjänster inom elektronisk kommunikation (917/2014) finns i 181 § bestämmelser om uppfyllande av formkrav för skriftliga avtal på elektronisk väg. Enligt lagen motsvaras skriftlig form av ett elektroniskt avtal vars innehåll inte kan ändras ensidigt och som finns tillgängligt för parterna. Om ett avtal enligt lag ska undertecknas tillämpas enligt 181 § 1 mom. i den lagen vad som särskilt föreskrivs om elektroniska signaturer. Fastighetsköp och andra avtal som gäller överlåtelse omfattas inte av bestämmelsen, men en parallellbestämmelse tillämpas bland annat på avtal om upplåtelse och överlåtelse av särskilda rättigheter. I samband med dessa avtal följer regleringen om de krav som ska ställas på elektronisk signatur EU:s så kallade eIDAS-förordning (Europaparlamentets och rådets förordning (EU) nr 910/2014 av den 23 juli 2014 om elektronisk identifiering och betrodda tjänster för elektroniska transaktioner på den inre marknaden och om upphävande av direktiv 1999/93/EG) där elektronisk underskrift definieras särskilt och som anses uppfylla kravet på skriftlig underskrift.  

Enligt förordningen ska en elektronisk underskrift vara minst lika tillförlitlig, obestridlig och beviskraftig som en traditionell underskrift. Enligt artikel 3.12 i förordningen är det fråga om en avancerad elektronisk underskrift som skapas med hjälp av en kvalificerad anordning för underskriftframställning och som är baserad på ett kvalificerat certifikat för elektroniska underskrifter. Enligt förordningens terminologi i artikel 25.2 är det fråga om en kvalificerad elektronisk underskrift, som när elektronisk form är tillåten på avtalstypen i fråga, i ett elektroniskt avtal ska ges motsvarande rättsliga verkan som en handskriven underskrift i ett skriftligt avtal. Kvalificerad elektronisk underskrift, kvalificerad anordning för underskriftframställning och kvalificerade certifikat för elektroniska underskrifter definieras i artikel 26, 28 och 29 samt i bilaga I och II. 

Kommissionen upprätthåller utifrån de uppgifter som givits av nationella myndigheter en lista över godkända leverantörer av betrodda tjänster som avses i förordningen. Om undertecknarens certifikat är beviljat av en aktör som finns på listan kan man åtminstone i princip anse att det är frågan om ett kvalificerat certifikat för elektroniska underskrifter. I praktiken behövs för bedömning av kraven på kvalificerad underskrift en särskild valideringstjänst som utför de tekniska kontroller som den aktör som litar på underskriften behöver. En sådan valideringstjänst tillhandahålls numera av Myndigheten för digitalisering och befolkningsdata. Genom tjänsten kontrollerar man om en underskrift som ingår i ett dokument är en kvalificerad elektronisk underskrift som avses i förordningen. Genom tjänsten säkerställs dessutom integriteten hos underskriften och på så sätt kontrollerar man att ett undertecknat dokument inte har ändrats efter underskriften. Genom tjänsten får man också kännedom om undertecknaren. 

Det ovan anförda gäller kvalificerade elektroniska underskrifter i enlighet med eIDAS-förordningen, som alltid ska anses uppfylla kravet på egenhändig underskrift när ett elektroniskt avtal är möjligt. Å andra sidan förutsätts det i artikel 25.1 förordningen att en elektronisk underskrift inte får tillbakavisas som elektronisk underskrift som motsvarar en skriftlig underskrift enbart på grund av att underskriften inte uppfyller kraven för kvalificerade elektroniska underskrifter. I förordningen föreskrivs det inte närmare på vilka villkor en annan underskrift ska godkännas eller får godkännas som en underskrift som uppfyller formkraven. Som grund för bedömningen torde det finnas skäl för att ta funktionerna hos en traditionell egenhändig underskrift och förordningens så kallade kvalificerade underskrift. Dessutom krävs det, för att elektroniska underskrifter som gjorts i andra tjänster än kvalificerade tjänster för underskrift ska anses vara underskrifter som uppfyller formkraven, i praktiken en tjänst för att jämföra funktionerna med de som motsvarar en kvalificerad elektronisk underskrift. En sådan bedömning kräver betydande juridiskt och tekniskt kunnande för bedömning av regler för metoder, tekniska specifikationer och inloggning i tjänsten i förhållande till bestämmelserna i eIDAS-förordningen. 

Av lagens krav på skriftlig form följer att trots att det inte finns oklarheter i fråga om innehållet i parternas viljeförklaringar ska uppfyllandet av kraven på traditionell skriftlig eller elektronisk underskrift kontrolleras på tjänstens vägnar. Vid fastighetsinskrivning godkänns elektroniska underskrifter när de gjorts med certifikat från Myndigheten för digitalisering och befolkningsdata och det är fråga om annat än avtal som gäller överlåtelse av fast egendom eller familjerättsliga avtal eller avtal som avser kvarlåtenskap enligt 181 § 3 mom. i lagen om tjänster inom elektronisk kommunikation. I andra tjänster kan en elektroniskt skriven köpfullmakt godkännas, för den är inte bunden av formbestämmelser. 

När det gäller elektronisk underskrift enligt eIDAS-förordningen kan den ovannämnda kontrollen göras på ett tillförlitligt sätt. Om det är fråga om någon annan metod för elektronisk underskrift kräver bedömningen huruvida formkraven uppfylls en särskild juridisk-teknisk bedömning. Metoder som innehåller brister med tanke på rättssäkerhet och tillförlitlighet i förhållande till kvalificerad elektronisk underskrift enligt förordningen kan inte anses uppfylla formkraven. Veterligen finns det inga avgöranden från högsta domstolen om hur man överlag ur perspektivet för formkrav ska förhålla sig till olika tjänster för underskrifter. 

I eIDAS-förordningen föreskrivs det utöver om kraven på elektronisk underskrift dessutom om ömsesidigt erkännande av elektronisk identifiering. När ett organ inom offentliga sektorn i en medlemsstat för användning av en webbtjänst kräver elektronisk identifiering ska de medel för elektronisk identifiering som behövs för användning av webbtjänster som beviljats i en annan medlemsstat erkännas i den första medlemsstaten för en sådan webbtjänst för gränsöverskridande autentisering när kraven i förordningen uppfylls. Ömsesidigt erkännande kräver att ett medel för elektronisk identifiering har beviljats inom ramarna för ett system för elektronisk identifiering som godkänts av kommissionen och att medlet motsvarar den säkerhetsnivå för identifiering som vid ifrågavarande tidpunkt krävs för tjänsten i fråga. Med stöd av ömsesidigt erkännande enligt förordningen kan man till exempel logga in i tjänsten för elektronisk fastighetsöverlåtelse med identifieringsverktyg som beviljats av Nederländerna, Belgien, Spanien, Italien, Kroatien, Luxemburg, Portugal, Tyskland, Slovakien, Danmark, Tjeckien och Estland. För att ett identifieringsverktyg ska kunna användas i nätverket måste det godkännas i EU. Genom processen för godkännande säkerställs det att identifieringsverktygen uppfyller kraven på informationssäkerhet och att det är tillförlitligt även i andra länder. Alla medlemsländers alla identifieringsverktyg godkänns inte på en gång utan småningom i takt med att olika länder och leverantörer av identifieringsverktyg vill det.  

2.1.3.2  Reglering om överlåtelse av lego- och nyttjanderätt

I 4 kap. 4 § i jordabalken föreskrivs om tillämpning av vissa bestämmelser som gäller överlåtelse av fastighet i tillämpliga delar på överlåtelse av legorätten till fastigheter eller annan nyttjanderätt till annans mark- eller vattenområden, om det på området finns eller på detta enligt avtal får uppföras byggnader, fasta anläggningar eller konstruktioner som tillhör rättsinnehavaren. Ett villkor som häver och skjuter upp ett fastighetsköp eller bestämmelser som gäller köp som slutits för bolag under bildning enligt 2 kap. i jordabalken tillämpas inte på överlåtelse av sådan nyttjanderätt. Detta är dock inget hinder för att avtala om villkorlig nyttjanderätt eller avtal för bolag under bildning. Bestämmelser om längsta tillåtna giltighetstid och när förvärvet blir slutgiltigt saknas dock. 

En ansökan om inskrivning skall enligt 14 kap. 11 § 2 punkten i jordabalken lämnas vilande, om den rättighet som ansökan gäller annars kunde inskrivas, men upplåtelsen av rättigheten enligt avtal eller på grund av någon annan rättshandling är villkorlig. I inskrivningspraxis har man bedömt att det med den nämnda villkorligheten ska anses ha avsett både uppskjutande och upplösande villkor, trots att bestämmelsen om upplösande och uppskjutande villkor i jordabalken inte tillämpas på särskilda rättigheter (se Jokela-Kartio-Ojanen, 2010, s. 376). Trots att överföring av rättigheter inte särskilt nämns i bestämmelsen som gäller att lämna en ansökan vilande tillämpas enligt 14 kap. 13 § 1 mom. i jordabalken detta också på överföring av en inskriven särskild rättighet, vilket i praktiken har bedömts vara en särskilt betydande situation med tanke på tillämpningen. Det vanligaste skälet för att lämna en inskrivning vilande är ett köp av legorätt där övergången av äganderätten förutsätter att köpeskillingen betalas eller att något annat jämförbart villkor uppfylls än vad som är typiskt för köp av fastighet.  

Eftersom det i jordabalken inte finns bestämmelser om giltighetstid för upplösande och uppskjutande villkor som gäller nyttjanderätt kan ett sådant villkor inte upphöra att gälla när en tidsfrist löpt ut (jfr. tidsfristen för upplösande och uppskjutande villkor enligt 2 kap. 2 § i jordabalken). Därför påminner förfarandet att lämna en särskild rättighet vilande om uppskjutande av ansökan om inskrivning som skedde innan jordabalken trädde i kraft. Den tid för vilken en ansökan lämnas vilande prövas från fall till fall och om ingen redogörelse lämnas inom utsatt tid kan ansökan avslås (6 kap. 8 § i jordabalken och Kirjaamismenettelyn käsikirja s. 256). 

Om legorätt har skaffats för under bildning varande bolags räkning och någon redogörelse för bildande av ett bolag och överförande av ansvar till bolaget inte har lagts fram inom två år kan man inte på grund av att en uttrycklig reglering saknas anteckna den som ingått köpet som innehavare av legorätten, som man skulle ha gjort om det hade varit frågan om fastighetsköp för under bildning varande bolags räkning. När ett bolag under bildning ansöker om inskrivning av en särskild rättighet lämnas ansökningen vilande (i praktiken i högst två år). Om den sökande inte under den tiden fortsätter med ansökningen avslås den. Om den sökande fortsätter med ansökan, men bolaget ännu inte är bildat, torde det fattas ett nytt beslut om att lämna ansökan vilande, men med beaktande av klarhet i registret rekommenderas inte att en ansökan fortsatt skjuts upp. En ansökan måste i något skede också avvisas (se Vasa Hovrätt 1911/87). Förfarandet påminner också för ett under bildning varande bolags del om det förfarande för uppskjutande som användes innan jordabalken trädde i kraft. 

År 2020 skrevs 7 nya hyresrätter för affärslokaler in i lagfarts- och inteckningsregistret, 8 hyresrätter för bostadslägenheter, 538 (andra) hyresrätter, 180 nyttjanderätter och 167 besittningsrätter. År 2023 skrevs totalt 9086 nya hyres- eller nyttjanderätter in som omfattas av inskrivningsskyldigheten. Under de senaste åren har årligen cirka 6 000–8 000 sådana överföringar av hyresrätter skrivits (t.ex. 2022 skrevs 7 564 överföringar och 2023 skrevs 5 999 överföringar). 

2.1.3.3  Avförande av inskrivning av särskilda rättigheter

Inskrivningen av en särskild rättighet får avföras på ansökan av rättsinnehavaren eller, om den inskrivna rättighetens avtalsenliga giltighetstid har löpt ut, på initiativ av inskrivningsmyndigheten. Inskrivningen får enligt 14 kap. 15 § 1 mom. i jordabalken dock inte avföras, om rättighetens giltighetstid har förlängts eller om rättigheten omedelbart på nytt har givits till den förre rättsinnehavaren och en utredning om detta företes under rättighetens giltighetstid. Vid sidan av alla de ovannämnda särskilda rättigheterna som de allmänna bestämmelserna ska tillämpas på beaktas i 14 kap. 15 § 2 mom. i jordabalken separat att inskrivning av en sytning kan avföras på inskrivningsmyndighetens initiativ, samt att inskrivning som gäller fastställande av en fastighets beståndsdelar och tillbehör enligt 15 § 3 mom. får avföras efter anmälan av fastighetsägaren med samtycke av innehavarna av inteckningar och panträtt.  

Trots att fastighetsägarens rätt att ansöka om avförande av inskrivningen av en särskild rättighet inte annars har beaktats i lagen har inskrivningsmyndigheten i praktiken ansett att också fastighetens ägare i vissa fall kan vara sökande. Det har till exempel ansetts möjligt att avföra en legorätt ur registret på grund av uppsägning på ansökan av fastighetsägaren och enligt en relevant redogörelse när legotagaren förhåller sig passivt. Det har ansetts nödvändigt att tillåta detta eftersom man annars inte ur registret kan avföra till exempel en legorätt som upphört på grund av uppsägning medan legotagaren förhåller sig passivt (Kirjaamismenettelyn käsikirja, s. 270).  

2.1.3.4  Avtal om delad besittning

I lagfarts- och inteckningsregistret får enligt 14 kap. 3 § i jordabalken inskrivning ske av ett mellan samägarna till en fastighet ingånget avtal om besittningen av fastigheten (s.k. delad besittning). Föremål för ett avtal om delad besittningen kan enligt 14 kap. 6 § i jordabalken vara en fastighet eller ett outbrutet område för vilken lagfart beviljats, eller en nyttjanderätt som omfattas av inskrivningsskyldigheten. 

Inskrivningen av ett avtal om delad besittning har betydelse vid förhållanden till tredje man trots att avtalet binder avtalsparterna och tredje part med kännedom om avtalet men som inte är inskriven. Ett avtal om delad besittning binder efter inskrivningen vid senare ägarbyten en överlåtare av ett outbrutet område av fastigheten på samma sätt som de ursprungliga parterna i avtalet. Av detta följer att det inte kan krävas att hela fastigheten säljs för att upplösa ett samäganderättsförhållande. En samägare får enligt ett avtal om delning av besittningen utöver skydd mot ofredande av utomstående även skydd mot ofredande av andra samägare (se HD 1946 II 265).  

Ansökan om inskrivning får enligt 14 kap. 9 § i jordabalken göras av rättsinnehavaren och fastighetsägaren. I inskrivningspraxis har man ansett att också en enda avtalspart i ett avtal om delad besittning kan ansöka om inskrivning, och för inskrivningen behövs inte samtycke eller hörande av de andra, trots att parterna enligt avtalet bör ansöka om inskrivning tillsammans. Ett avtal om delad besittning skrivs in i sin helhet och inte enbart till de delar som gäller den sökande. 

I inskrivningsförfarandet ska avtalets föremål, form och lagligheten av avtalets längd kontrolleras. Minimikravet på ett avtal om delad besittning är skriftlig form, att föremålet och avtalsparterna nämns samt att delningen av besittningen nämns, datering och underskrift. Ett avtal om delad besittning som ska skrivas in kan vara ett särskilt avtal eller ingå i ett annat dokument såsom överlåtelsehandlingen av en kvotdel av en fastighet. Ett avtal om delad besittning kan innehålla bestämmelser också om annat än delningen av besittningen. Det är möjligt att avtala om till exempel bilplatser, skötsel av gemensamma områden och möjlighet att säga upp avtalet. Det är också möjligt att dela besittningen av fastigheten delvis, medan huvuddelen av området förblir i gemensam besittning. Avtal har godkänts avtal där det är frågan om delning av besittning av enbart en byggnad med omnämnande av att markområdet fortsättningsvis ägs gemensamt. Detta har gällt till exempel så kallade frontmannahus, där samägarna har delat besittningen av en byggnad i två våningar per våning. Det har också kunnat vara frågan om besittningen av ett flervåningshus som delas per våning. Inskrivningsmöjligheten har motiverats särskilt i lagens förarbeten (RP 120/1994 rd, s. 97) med ett uttalande enligt vilket ”den föreslagna paragrafen vissa problem i samband med samägandeförhållanden kan elimineras genom inskrivning av besittningsavtal som innebär att delägarna får nyttja vissa områden av fastigheten eller vissa byggnader på den”. Inskrivningsmöjligheten har också motiverats med skäl som gäller ändamålsenlighet, eftersom inskrivning i vissa fall blir möjlig redan genom en obetydlig delning av fastighetens område.  

Också sådana avtal har skrivits in där besittningen av en fastighet har delats enligt tid. Så kan det vara till exempel om en part besitter en hel fastighet till exempel udda veckor och den andra parten jämna veckor. När en bostad eller flera bostäder delas på det här sätter påminner arrangemanget om tidsandelsbostäder eller tidsandelsobjekt (jfr 10 kap. 1 § 2 mom. i konsumentskyddslagen, 38/1978). Sedermera har dock en tolkning som inskrivningsmyndigheten följt etablerats enligt vilken ett sådant avtal utan förtydligande i lagen inte, som i sig är möjligt att ingå så att det binder parterna, kan anses inskrivningsbart (Kirjaamismenettelyn käsikirja, s. 240).  

Enligt uppgifter som fåtts om inskrivningspraxis har avtal om delad besittning varit vanliga i följande fall: 

- parhusfastigheter med två ägare 

- byggfirmor t.ex. i fråga om byggande av parhus och fristående hus (byggherren ingår ett avtal om delad besittning med den första köparen och senare binds köparna av de andra kvotdelarna av fastigheten vid avtalet)  

- affärscenter där affärslokaler delas mellan företag 

- delad besittning av en byggnad på en fastighet, t.ex. övre och nedre våningen i ett hus (då måste det i avtalet särskilt noteras att marken ägs gemensamt) 

- En tomtfond äger en fastighet helt och arrenderar ut den i sin helhet till en byggherre, som låter skriva in legorätten på sig själv. Byggherren säljer legorätten i kvotdelar som hyresgästerna köpar i fastigheten vid olika tider. Genom avtal om delad besittning strävar man efter en situation där alla hyresgäster senare har köpt en kvotdel av fastigheten och de hyresrätter som motsvarar dem upphör. En fastighet kan ha olika ägarunderlag under en längre tid än i fråga om hyresrätter. Avtal om delad besittning skrivs in för såväl fastigheten som för hyresrätten.  

Inskrivna avtal om delad besittning har undersökts för beredningen av lagförslaget. Bestämmelserna i dem gäller vanligen avtalets allmänna villkor (avtalsparter, ägarandelar och föremål för avtalet), besittningsrätt (områdena fastställs i texten och/eller med hjälp av kartbilaga), avtal om nyttjanderätt till utrymmen som omfattas av gemensamma nyttjanderätter, användning av byggnader, ersättningar som gäller rättigheter, betalning av fastighetsskatt, försäkringar, avtal med tredje parter, tvistlösning och konstaterande av behörig tingsrätt, inskrivningsbarhet och ansökan om inskrivning samt avtalets giltighetstid, överförande och ändring. 

Ibland ansöker man om att ändringar i avtal om delad besittning skrivs in, trots att den egentliga besittningen av fastighetens område inte har ändrats. Det finns ingen skyldighet till inskrivning av sådana ändringar, men man har ansett det möjligt att göra ändringar i inskrivningen. 

Ett avtal om delad besittning som ska skrivas in kan vara tidsbestämt eller giltigt tills vidare. En särskild rättighet får enligt 14 kap. 1 § 2 mom. i jordabalken inte inskrivas om den är avsedd att vara bestående. I inskrivningspraxis har man ansett att den maximala tidsfristen för avtal om delad besittning på samma sätt som enligt jordlegolagen (258/1966) är 100 år (HD 1934 II 402). Om ingen tidsfrist för giltighetstiden nämns i avtalet gäller det tills vidare.  

Inskrivning av ett avtal om delad besittning utgör inget hinder för att ändra eller häva avtalet i det fall att förhållandena i anslutning till nyttjandet av fastigheten har förändrats. (RP 120/1994 rd, s. 97). Det har ansetts att upplösning av avtal om delad besittning som gäller tills vidare kan ske enbart som följd av väsentlig ändring av förhållandena (HD 1979 II 17). I inskrivningspraxis har man godkänt avtal om delad besittning där upplösning eller uppsägning av avtalen enligt de villkor som tagits in i avtalen har ansetts vara möjliga endast med samtycke av alla samägare, om ändringar sker i förhållandena (Kirjaamismenettelyn käsikirja, s. 244). Det har ansetts att lagstiftarens avsikt uppfylls av en tolkning enligt vilken beständigheten i ett avtal om delad besittning är starkare än till exempel en anteckning om vanlig inskrivning av nyttjanderätt. Även i inskrivningspraxis utgår man från att hävande av ett avtal om delad besittning som gäller tills vidare kräver gemensam ansökan av parterna (Kirjaamismenettelyn käsikirja, s. 245).  

Avtal om delad besittning får enligt 14 kap. 8 § i jordabalken skrivas in endast med främsta företräde. Om föremålet för inskrivning omfattas av inskrivningar om särskild rättighet eller inteckning kräver inskrivningen av avtalet att företrädesordningen ändras. För ändring av företrädesordningen krävs samtycke av innehavarna av särskilda rättigheter och av panthavarna. Om en panthavare inte samtycker ska enligt 14 kap. 10 § 2 mom. i jordabalken panthavaren höras och avtalet om delad besittning skrivas in endast om ändringen är obetydlig. Ett inskrivet avtal om delad besittning binder alla samägares borgenärer. Efter det att ett avtal om delad besittning av en fastighet har skrivits in får enligt 16 kap. 2 § 3 mom. i jordabalken inteckningar inte fastställas i hela fastigheten utan endast i kvotdelar. Inskrivningen av ett avtal om delad besittning konkretiserar inteckning av kvotdelar i föremålet för borgen och hela fastigheten kan inte utmätas för en samägares skuld.  

Föremål för ett avtal om delad besittning kan vara flera fastigheter eller nyttjanderätter. Det är då möjligt att ingå ett avtal om delad besittning som ska skrivas in för alla fastigheterna. Besittningen av alla fastigheter ska delas mellan alla samägarna av fastigheterna. Det går att skriva in egna avtal om delad besittning för en fastighet och för nyttjanderätt till den. Flera avtal om delad besittning kan inte skrivas in om samma objekt. Om man vill komplettera ett tidigare avtal om delad besittning ska detta göras som ändring av inskrivningen i det tidigare avtalet om delad besittning. 

Antalet inskrivna avtal om delad besittning har stabiliserats och har utvecklats jämnt under de senaste åren. År 2019 skrevs 1043 avtal in i lagfarts- och inteckningsregistret, 2020 totalt 1179 avtal, 2021 totalt 1238 avtal och 2022 totalt 1890 avtal. År 2023 skrevs totalt 794 avtal om delad besittning in. Enligt Lantmäteriverkets uppgifter (mars 2024) finns 8957 inskrivna giltiga avtal om delad besittning i lagfarts- och inteckningsregistret av vilka 7708 inskrivningar gäller fastigheter och 1249 inskrivningar gäller nyttjanderätter med inskrivningsskyldighet. Det finns 382 inskrivna avtal om delad besittning till flera fastigheter av vilka 294 inskrivna avtal gäller två fastigheter och 48 inskrivna avtal gäller tre fastigheter. Enligt uppgifter från Lantmäteriverket har inskrivning av flera nyttjanderätter med inskrivningsskyldighet gjorts i 18 fall. 

2.1.3.5  Inskrivning av rätt till en byggnad eller anläggning

I lagfarts- och inteckningsregistret får enligt 14 kap. 4 § i jordabalken under vissa förutsättningar rättigheter som avser sådana inom näringsverksamhet använda byggnader, konstruktioner, maskiner eller anläggningar vilka tjänar det syfte för vilket fastigheten används och som tillhör någon annan än fastighetens ägare skrivas in. Bakgrunden till bestämmelsen är behovet att avvika från sedvanliga beståndsdels- och tillbehörsförhållanden eller klargörandet av dem beträffande fastigheter som används i näringsverksamhet. Genom inskrivning förbättras tredje mans möjlighet att säkerställa sin rättsliga ställning gentemot följande fastighetsägare och borgenärer. Inskrivningsskyldigheten gäller inte detta. 

Begränsningen av inskrivningsmöjligheten till byggnader, konstruktioner, maskiner och anläggningar har motiverats med att de ofta är av sådant slag att lösgörande av dem inte orsakar skada eller ekonomiska förluster för fastigheten. I den regeringsproposition som lett till stiftandet av lagen har det bedömts att man kan förutsätta att näringsidkare kan uppskatta och förutse effekterna av äganderättsförbehåll. Dessutom har det fästs uppmärksamhet vid att rätten att föra bort en anläggning som är fastgjord i en byggnad i konsumentavtal anses vara oskälig som avtalsvillkor. Å andra sidan hör inskrivningens rättsverkningar samman med frågan om huruvida återtagningsrätten är bindande också för borgenärerna och fastighetsförvärvaren och övriga rättsinnehavare. Om rätten inte är bindande för den som har köpt föremålet t.ex. för att lösgörandet av det väsentligt skadar fastigheten eller att kostnaderna för lösgörandet är klart större än den nytta man uppnår, innebär inskrivningen inte att rätten blir bindande inom eller utanför avtalsförhållandet. (RP 120/1994 rd., s. 98). 

I lagen och förarbetena till den har näringsverksamhet inte definierats. I rättslitteratur har det konstaterats att begreppet näringsverksamhet inte är entydigt, men näringsverksamhet ska i samband med reglering som gäller inskrivning av särskilda rättigheter tolkas liberalt som affärs- och yrkesutövning. Då innebär näringsverksamhet all ekonomisk verksamhet som utövas professionellt (bl.a. Jokela-Kartio-Ojanen, 2010, s. 238). Det är avgörande att det objekt som ska skrivas in hör till näringsverksamheten trots att en fastighet vid sidan av näringsverksamheten också används för boende. Inskrivning är dock inte möjlig om objektet endast är avsett för bostadsbruk. Fastighetsägarens meddelande om att ett objekt hör till näringsverksamheten är i allmänhet en tillräcklig redogörelse om saken till exempel vid ansökande om inskrivning av äganderättsförbehåll (se Kirjaamismenettelyn käsikirja, s. 249). 

Det är inte fastställts i jordabalken vad som avses med en fastighets beståndsdelar och tillbehör. I förarbeten till lagen har saken behandlats på följande sätt i fråga om inskrivning av rättighet till en byggnad eller anläggning som tjänar fastighetens användningsbehov för någon annan än fastighetens ägare (RP 120/1994 rd., s. 97): 

”Sådana konstruktioner och anläggningar anses höra till en fastighet, vilka har fogats till fastigheten för att varaktigt betjäna dess användningsändamål. Det anses i så fall ha uppkommit ett faktiskt samband mellan fastigheten och bisaken. Att det de facto råder ett sådant förhållande mellan föremålen räcker emellertid inte för att ett beståndsdels- eller tillbehörsförhållande skall uppkomma i sådana fall då ett till fastigheten hämtat föremål tillhör t.ex. en legotagare. Också då fastigheten inte tillhör samma person som ett på fastigheten byggt eller till den hämtat föremål, kan bisaken anses bli en beståndsdel av eller ett tillbehör till fastigheten i det fall att den har förenats med fastigheten i fastighetsägarens intresse. Ägar- eller återtagningsförbehåll som avser byggnadselement eller till byggnader hörande maskiner samt på uthyrningsavtal baserade rättigheter som tillkommer uthyraren är således ofta betydelselösa i förhållande till fastighetsägarens borgenärer.” 

Rättigheter som avser sådana inom näringsverksamhet använda byggnader, konstruktioner, maskiner eller anläggningar vilka tjänar det syfte för vilket fastigheten används och som tillhör någon annan än fastighetens ägare får enligt 14 kap. 4 § 1 mom. 1 punkten i jordabalken inskrivas om föremålet har byggts på eller förts till fastigheten med äganderätts- eller återtagningsförbehåll eller enligt ett hyresavtal eller något därmed jämförbart avtal. Enligt förarbetena till lagen är ett ägarförbehåll giltigt och inskrivningsbart endast om det ingår i det ursprungliga avtal enligt vilket föremålet har förts till fastigheten. Enligt förarbetena kan inskrivningsförfarandet utnyttjas också i s.k. leasingavtal. Å andra sidan nämns det uttryckligen i förarbetena att om den som äger en fastighet säljer en till fastigheten hörande byggnad eller anläggning till någon annan än en nyttjanderättsinnehavare, kan denne i allmänhet inte få sin rätt inskriven (RP 120/1994 rd., s. 98). Överlåtelse som upplåtits i fastigheten i förening med nyttjanderätten är enligt 14 kap. 4 § 1 mom. 2 punkten i jordabalken möjlig oberoende av när och på vilka grunder föremålet ursprungligen har förenats med fastigheten. Bakgrunden till bestämmelsen är att en byggnad som lösgjorts från ett ursprungligt beståndsdels- och tillbehörsförhållande förenas med en särskild rättighet som med tanke på inskrivningssystemet är klar och i övrigt bruk- och överlåtelsebar. 

Högsta domstolen (HD) har tagit ställning till ett fall (HD 2014:36) om inskrivning av rätten till en byggnad eller maskin enligt 14 kap. 4 § 1 mom. 1 punkten i jordabalken där ett leasingbolag genom ett så kallat sale-and-lease-back-avtal av ett företag köpt maskiner och anläggningar på den fastighet företaget ägde som tjänat fastighetens användningsändamål och som används i näringsverksamhet och samma dag hyrt ut dem tillbaka till företaget. Enligt HD är en rättighet som grundar sig på ett sådant leasingavtal inte inskrivningsbar eftersom leasingobjektet i arrangemanget inte hade förts till fastigheten enligt avtalet utan hade funnits där redan innan avtalet ingicks. HD hänvisade till typtvånget för inskrivning av särskilda rättigheter som ska skrivas in i lagfarts- och inteckningsregistret och den bakomliggande tanken att det med tanke på registerföringen inte är ändamålsenligt att skriva in alla rättigheter som gäller en fastighet (RP 120/1994 rd s. 95). Dessutom hänvisade HD till förarbetena där det konstateras att om den som äger en fastighet säljer en till fastigheten hörande byggnad eller anläggning till någon annan än en nyttjanderättsinnehavare, kan denne inte få sin rätt inskriven (RP 120/1994 rd., s. 98). HD betonade att de inskrivningsbara särskilda rättigheterna och den rättsliga verkan som gäller varje enskilt fall regleras uttömmande i lagen. Enligt HD är det fråga om ett val som gjorts i lagstiftningen vilket leder till att en vidare tolkning inte är möjlig.  

Eftersom lösningen grundar sig på lagens tolkning som betonar typtvång har effekterna av en eventuell inskrivning inte särskilt behandlats i motiveringarna. De två medlemmar som var av annan åsikt om motiveringarna till beslutet konstaterade att lagstiftaren förhållit sig återhållsamt till försök att dela upp samfällda ägarförhållanden till en fastighet och negativt till överlåtelser där avsikten inte är att äganderätten övergår slutgiltigt utan att säljaren har rätt att återta innehavet. Som motivering för en negativ inställning till avtalsvillkors bindande verkan i förhållande till tredje man vid särskilda arrangemang för ägande av beståndsdelar och tillbehör motiveras enligt dessa medlemmar i förarbetena till lagen bland annat med negativa verkningar som splittring av ekonomiska helheter orsakar (RP 120/1994 rd s. 97). De medlemmar som var av annan åsikt än motiveringarna till beslutet hänvisade till förarbetena och en bestämmelse där om ogiltiga villkor vid fastighetsköp där det konstaterats flera rättsliga problem i samband med fastighetsleasingavtal för vilka det skulle behövas en omfattande speciallagstiftning (RP 120/1994 rd, s. 26 och 46). De sistnämnda motiveringarna gäller egentlig fastighetsleasing där fastighetens ursprungliga ägare säljer fastigheten till ett finansieringsbolag, som omedelbart hyr ut den till den ursprungliga ägaren. Denne har enligt avtal rätt att återinlösa fastigheten till ett bestämt pris.  

Jorddomstolen vilken som första instans behandlade ärendet konstaterade utifrån en redogörelse för beslutspraxis vid tingsrätterna att i flera olika tingsrätters beslut hade sale-and-lease-back-arrangemang tidigare ansetts inskrivningsbara. Enligt jorddomstolen kunde beslutspraxis dock inte anses helt etablerad. Det finns inte uppgifter om att särskilda problem skulle ha orsakats av en sådan tidigare inskrivningspraxis. 

2.1.4.1  Tidpunkten för när ett inskrivningsärende blir anhängigt

Ett inskrivningsärende blir enligt 6 kap. 3 § 1 mom. i jordabalken anhängigt när ansökan har gjorts hos eller lämnats in till inskrivningsmyndigheten. Företrädet hos en rättighet eller en inteckning som ska skrivas in bestäms i förhållande till konkurrerande rättsinnehavare i princip enligt den tidpunkt när ansökan blivit anhängig. Samma sak gäller anmärkningar som ska göras om meddelanden till registret.  

Om en anhängig ansökan skall enligt 6 kap. 3 § 3 mom. i jordabalken utan dröjsmål göras anteckning i lagfarts- och inteckningsregistret. Lagen innehåller inte närmare bestämmelser om tidpunkt för när anteckningen ska göras, men enligt förarbetena innebär utan dröjsmål att anteckningen i lagfarts- och inteckningsregistret skall göras samma dag som ärendet blivit anhängigt (RP 120/1994 rd, s. 73). På anhängiggörandet tillämpas således en så kallad dagsprincip enligt vilken ärenden som kommit samma dag och som gäller samma fastighet eller fastigheter anses ha anlänt samtidigt. Det har ingen betydelse i vilken ordning ärendena har anlänt samma dag.  

Det inbördes företrädet och övrig inbördes rättslig verkan mellan ansökningar eller meddelanden som anlänt samma dag avgörs enligt andra grunder än tidsordningen för ansökningar om inskrivning eller meddelanden. Om lagfart samma dag söks på flera förvärv, har enligt 13 kap. 3 § 1 mom. i jordabalken den tidigaste överlåtelsen företräde. En särskild rättighet har enligt 14 kap. 8 § 1 mom. i jordabalken företräde framför panträtt som grundar sig på en samma dag sökt inteckning. Inteckningar som sökts samma dag har enligt 16 kap. 8 § 2 mom. i jordabalken samma företräde, om inte vid fastställandet av inteckning något annat bestämts på grundval av ansökan. Har av en pantsatt fastighet bildats fastigheter som tillhör olika ägare och kan betalning för en fordran inte i sin helhet fås ur den fastighet som gäldenären äger eller är ingen av ägarna gäldenär, är stomfastigheten i första hand ansvarig för panträtten. Det inbördes ansvaret mellan avstyckade fastigheter och tomter bestäms så att en fastighet på vilken lagfart har beviljats senare ansvarar före en fastighet på vilken lagfart har beviljats tidigare. Om lagfart inte har sökts eller om lagfart har sökts samma dag, är enligt 17 kap. 9 § 3 mom. den fastighet som har överlåtits senare i första hand ansvarig. 

En ansökan som lämnats in av den sökande eller dennes ombud eller ett bud anses enligt 18 § i förvaltningslagen ha kommit in den dag då den har getts in till myndigheten. Samma sak gäller ansökningar som kommit in per post. Om en ansökan har lämnats eller kommit in efter tjänstetid anses den ha kommit in följande vardag. 

Enligt 10 § 1 mom. i lagen om elektronisk kommunikation i myndigheternas verksamhet (13/2003) anses ett elektroniskt meddelande ha kommit in när det finns tillgängligt för myndigheten i en mottagaranordning eller ett datasystem på ett sådant sätt att meddelandet kan behandlas. En ansökan eller ett annat meddelande som sänts in elektroniskt och som ska antecknas i lagfarts- och inteckningsregistret anses ha kommit in till myndigheten den dag när de ovannämnda förutsättningarna uppfylls oberoende av om meddelandet har kommit in under tjänstetid eller inte. Undantag utgör vissa fall där det är fråga om ansökan om lagfart som sänts elektroniskt eller om en särskild rättighet som omfattas av inskrivningsskyldigheten eller ansökan som gäller inskrivning av överföring av en särskild rättighet. Om ansökan om lagfart eller inskrivning lämnas in den sista dagen av en utsatt tidsfrist ska den enligt 6 § 1 mom. i lagen om beräknande av laga tid anlända under tjänstetid för att den ska anses ha kommit in inom utsatt tid (se även Juhani Mähönen, Sähköinen kiinteistönkauppa ja lainhuudatus, Lakimies 5/2004 s. 816– 842, särskilt s. 822–827). 

Ett lagfartsärende blir enligt 9 a kap. 12 § 1 mom. i jordabalken anhängigt utan särskild ansökan när köp har slutits på ett bindande sätt i fastighetsöverlåtelsesystemet. Det elektroniska köpebrevet och övriga handlingar som gäller köpet överförs från fastighetsöverlåtelsesystemet till inskrivningsmyndigheten. Ett meddelande om att lagfartsärendet blivit anhängigt sänds till parterna i köpet. Enligt 12 § 2 mom. sänds ett meddelande också till andra som nämns i köpebrevet, om det kan sändas i form av ett elektroniskt meddelande. 

De bestämmelser som gäller aktielägenhetsregistret som Lantmäteriverket upprätthåller och de motiveringar om registrering eller anteckning som gäller när ett ärende blir anhängigt i regeringens proposition (RP 127/2018 rd, s. 59) avviker från bestämmelserna i jordabalken. I lagen om ett bostadsdatasystem (1328/2018) finns ingen uttrycklig bestämmelse om när inskrivningsärenden blir anhängiga. Därför ska saken bedömas enligt allmänna bestämmelser om hur ett ärende inleds enligt 20 § i förvaltningslagen. Å andra sidan föreskrivs det i lagen ett bostadsdatasystem på motsvarande sätt som i jordabalken om ansökningar som blivit anhängiga eller om anteckningar som föras in i registret utan dröjsmål. Anteckning utan dröjsmål har i förarbetena till lagen i allmänhet ansetts förutsätta att om ansökningar som anlänt elektroniskt antecknas att de har inletts i samma ögonblick som de anlänt till en inskrivningsmyndighet på det sätt som avses i lagen om elektronisk kommunikation i myndigheternas verksamhet. Vad gäller ansökningar som anlänt per post förutsätts det i förarbetena att anteckning om att ett ärende blivit anhängigt görs utan dröjsmål, men av praktiska skäl ändå inte helt omedelbart och inte heller alltid ens den dag som enligt 18 § i förvaltningslagen är ankomstdag för en handling. Om flera ansökningar kommer in per post samtidigt eller det inte går att få reda på i vilken ordning ansökningar har kommit in är den enda möjligheten enligt förarbetena att i praktiken registrera att ansökningarna blivit anhängiga samtidigt. Fall där det registreras att konkurrerande ansökningar kommit in samtidigt och vardera sökanden handlar i god tro i fråga om den konkurrerande rätten har antagits vara sällsynta.  

2.1.4.2  Rättelse av fel

Beslut i inskrivningsärenden kan av olika skäl vara felaktiga. Med tanke på lagfarts- och inteckningsregistrets offentliga tillförlitlighet måste felaktigheter i de avgöranden som antecknats i registret kunna avhjälpas snabbt. Ett felaktigt avgörande kan ändras eller ett fel rättas genom egentligt ändringssökande eller genom att inskrivningsmyndigheten rättar felet. Rättelse av fel lämpar sig särskilt i fall där fel upptäcks kort efter ett avgörande. Möjligheten att rätta fel gäller alla anteckningar som ska göras i lagfarts- och inteckningsregistret. Jordabalken innehåller specialbestämmelser om grunderna för rättelse av sakfel och tekniska fel samt om rättelseförfarandet. Tillämpningen av jordabalken går enligt 6 kap. 14 § 1 mom. i lagen som speciallag före de allmänna bestämmelser i förvaltningslagen som gäller rättelse av fel. 

Inskrivningsmyndigheten kan enligt 8 kap. 1 § i jordabalken undanröja sitt felaktiga beslut och avgöra ärendet på nytt om myndighetens beslut grundar sig på uppenbart felaktiga eller bristfälliga uppgifter eller på uppenbart oriktig tillämpning av lag. Rättelse av ett sakfel kan inledas antingen på tjänstens vägnar eller på en parts yrkande. Rättelse av ett sakfel förutsätter att felet är uppenbart. När ett fel är oklart kan rättelse som sakfel inte komma på fråga. En rättelse kräver enligt 8 kap. 1 § i jordabalken dessutom att alla de vilkas rätt berörs har hörts och att alla de vilkas rätt försvagas på grund av rättelsen har samtyckt till den. Om det finns flera parter ska alla samtycka till rättelsen. Inskrivningsmyndigheten är inte enligt lag skyldig att rätta ett sakfel, men kan rätta ett fel när det kommer fram. Myndigheten får enligt förarbetena till lagen rätta sig själv enligt egen prövning (RP 120/1994 rd, s. 79). 

Grunderna för rättelser av sakfel enligt jordabalken motsvarar delvis de förutsättningar som gäller rättelse av sakfel enligt förvaltningslagen. I 50 och 52 § i förvaltningslagen har man dock avvikit från kravet på samtycke av en part om felet är uppenbart och det har orsakats av partens eget förfarande. 

Inskrivningsmyndigheten skall enligt 8 kap. 2 § i jordabalken rätta anteckningarna på behövligt sätt om det i registrets anteckningar finns ett uppenbart skriv- eller räknefel, ett tekniskt betingat fel eller andra jämförbara fel eller brister. Enligt förarbetena till lagen måste felbegreppet tolkas så snävt att om felet inte klart har en teknisk orsak utan beror på felaktig prövning eller bristfällig utredning, är det fråga om ett sakfel (RP 120/1994 rd, s. 79). Inskrivningsmyndigheten är skyldig att rätta ett tekniskt fel som den upptäcker. Innan rättelsen ska parterna beredas tillfälle att bli hörda. För rättelse av ett tekniskt fel behövs dock inte samtycke av parterna. I 7 kap. 4 § i jordabalken föreskrivs separat om ersättning för skada som orsakats av tekniskt fel. 

I beslut om avslag på en rättelseansökan får enligt 8 kap. 3 § 3 mom. i jordabalken ändring inte sökas genom besvär. Om en rättelse har gjorts trots en parts motstånd skall enligt 9 kap. 2 § i jordabalken en skriftlig besvärsanvisning fogas till expeditionen. Syftet med ändringsförfarandet för rättande av fel är att möjliggöra rättelse av fel i ett så tidigt skede som möjligt vilket underlättar förväntningar på rättsskyddssystemet och även i övrigt förbättrar dess funktionalitet. Begränsningen av användningen av förfarandet är å andra sidan motiverat av skäl som gäller förvaltningsbesluts beständighet, skydd för berättigade förväntningar och parters rättsskydd.  

Ändring i inskrivningsmyndighetens slutliga avgörande i inskrivningsärenden får enligt 9 kap. 1 § i jordabalken sökas hos jorddomstolen genom besvär. Beträffande inskrivningsärenden kan man också ty sig till extraordinärt ändringssökande. På samma sätt som i egentligt ändringssökande enligt 9 kap. 1 § i jordabalken riktas extraordinärt ändringssökande till jorddomstolen och högsta domstolen. Ärenden som gäller återbrytande enligt 31 kap. 7 § i rättegångsbalken (4/1734) behandlas av högsta domstolen.  

Under år 2022 och 2023 har inskrivningsmyndigheten fattat beslut i 518 ärenden som gällt rättelse av fel av vilka 77 har gällt rättelse av sakfel. 

2.1.4.3  Inskrivningsmyndighetens interna förfaranden

Lantmäteriverket är enligt 5 kap. 2 § 1 mom. i jordabalken inskrivningsmyndighet. Om ett inskrivningsärende är omfattande, oklart eller annars svårt att avgöra, ska det avgöras av en inskrivningsjurist. Av inskrivningsjuristen krävs enligt 5 kap. 2 § 3 mom. i jordabalken högre högskoleexamen i juridik. Om ett inskrivningsärende som riktats till inskrivningssekreteraren visar sig vara av ovannämnd natur ska inskrivningssekreteraren inte avgöra detta ärende, utan det bör överföras till inskrivningsjuristen (RP 30/2009 rd, s. 16). Överförandet av ärenden ska avgöras från fall till fall. I en arbetsordning som fastställs av generaldirektören meddelas enligt 10 § 2 mom. i lagen om Lantmäteriverket (1025/2018) närmare föreskrifter om hur Lantmäteriverkets funktioner och uppgifter ska ordnas samt om verkets verksamhetsställen, servicepunkter och beslutanderätt.  

Bestämmelsen om avgörande av inskrivningsärende har ändrats genom lagen om ändring av 5 kap. 2 § i jordabalken (491/2023) som trädde i kraft den 1 maj 2023. Genom den upphävdes bestämmelsen om att inskrivningsärendena avgörs av en inskrivningsjurist som är anställd i tjänsteförhållande vid Lantmäteriverket eller av en annan anställd vid Lantmäteriverket som har förordnats till uppgiften. Strykningen av bestämmelsen gör det möjligt för Lantmäteriverket att fortsätta med ett automatiserat beslutsfattande som motsvarar tidigare inskrivningspraxis när regleringen om automatiskt beslutsfattande har trätt i kraft (RP 145/2022 rd, s. 140).  

2.1.4.4  Automatiserat beslutsfattande hos inskrivningsmyndigheten

Nya allmänna lagar som gäller automatiserat beslutsfattande inom förvaltning trädde i kraft den 1 maj 2023. Genom de nya lagarna skapas förutsättningar för automatiserat beslutsfattande i den offentliga förvaltningen och säkerställs den nationella rättsliga grunden för automatiserat beslutsfattande som EU:s allmänna dataskyddsförordning kräver. Bakgrunden till den nya regleringen är bland annat grundlagsutskottets och de högre laglighetsövervakarnas ställningstaganden enligt vilka det i automatiserat beslutsfattande ingick flera frågor som inte uttryckligen reglerats genom allmänna lagar om förvaltningen. För dessa frågors del är det nödvändigt att säkerställa att lagbundenhetsprincipen, offentlighet, god förvaltning och rättsskydd samt tjänsteansvar säkerställs i förvaltningen.  

Den nya lagstiftningen består för det första av bestämmelserna i ett nytt 8 b kap. som enligt lagen om ändring av förvaltningslagen (487/2023) har fogats till förvaltningslagen och som gäller förutsättningarna för automatiserat beslutsfattande, kravet på rättsskydd och myndighetens skyldighet att meddela en part att ett ärende avgörs automatiskt. För det andra har till lagen om informationshantering inom den offentliga förvaltningen fogats bestämmelser som gäller ibruktagning av automatiserat beslutsfattande och dokumentation, kvalitetssäkring och kvalitetskontroll samt information. Även jordabalken har samtidigt ändrats för att säkerställa att det automatiserade beslutsfattande som föregått lagens ikraftträdande vid Lantmäteriverket får fortsätta. Genom lagen om ändring av 5 kap. 2 § i jordabalken som trädde i kraft den 1 maj 2023 upphävdes i 5 kap. 2 § 2 mom. en bestämmelse enligt vilken inskrivningsärendena avgörs av en inskrivningsjurist som är anställd i tjänsteförhållande vid Lantmäteriverket eller av en annan anställd vid Lantmäteriverket som har förordnats till uppgiften.  

Förvaltningslagen är en allmän lag där behov som följer av olika särskilda myndighetsförfaranden inte beaktas. Beslutsfattandet hos inskrivningsmyndigheten enligt jordabalken genomförs genom de anteckningar som ska göras i lagfarts- och inteckningsregistret (se t.ex. 6 kap. 9 § 2 mom. i jordabalken). Lagfarts- och inteckningsregistret är ett myndighetsregister som åtnjuter offentlig tillförlitlighet i fråga om fastigheters äganderätt och andra rättigheter och begränsningar som gäller fastigheter och som tjänar behov vid byte av fastigheter och användning av dem som säkerhet. I jordabalken har konstaterats särskilda behov som gäller registerföring som i princip utförs som dokumentprocess av masskaraktär med undantag som ska göras och som avviker från de allmänna bestämmelserna i förvaltningslagen, till exempel så, att hörande av parter enligt endast undantagsvis kommer i fråga (6 kap. 6 § i jordabalken) och det inte ges särskilda förvaltningsbeslut om avgöranden om inskrivning (6 kap. 9–10 § i jordabalken). Avvikelser från skyldigheten att höra en part grundar sig utöver på förfarandets karaktär på att inskrivningsmyndigheten har en omfattande skyldighet att undersöka lagligheten i en rättighet som ska skrivas in. I samband med det beaktas på tjänstens vägnar också rättslig ställning och intressen för andra parter i ärendet än för den sökande. Avvikelser från att upprätta särskilda beslut och delgivning av beslut grundar sig på att inskrivningsmyndighetens beslut innebär att det antecknas i lagfarts- och inteckningsregistret. Rättsskyddet för parter i inskrivningsärenden har ansetts förutsätta att särskilda motiverade beslut fattas och delges endast när inskrivningsmyndighetens beslut är negativt. Ett negativt avgörande ska motiveras så att den sökande får veta skälen för det negativa resultatet och på basis av dem kan bedöma sina möjligheter vid ändringssökande. Över ett positivt beslut ges enligt 9 § 3 mom. i jordabalken sökanden såsom expedition ett intyg över de anteckningar om det slutliga avgörandet som gjorts i registret. 

Vid Lantmäteriverket avgörs redan i nuläget vissa inskrivningsärenden automatiskt. Nedan framförs för varje sådan ärendegrupp en beskrivning, beskrivning över hur ärenden väljs ut för att avgöras automatiskt, de viktigaste materiellrättsliga bestämmelserna och de bestämmelser som gäller det förfarande som ligger till grund för automatiskt avgörande samt antalet ärenden per år.  

Avförande av inskrivning av särskilda rättigheter. Inskrivningen av en särskild rättighet får enligt 14 kap. 15 § 1 mom. i jordabalken avföras ur lagfarts- och inteckningsregistret på tjänstens vägnar i fall där rättigheten har upplåtits och giltighetstiden har löpt ut. Automatiseringen av sådant beslutsfattande grundar sig på att den person som avgör inskrivningen av en särskild rättighet antecknar den dag då rättigheten upphör i registret i det strukturella uppgiftsfält som reserverats för detta när rättigheten skrivs in. Automatiskt avgörande kan tillämpas på alla typer av särskilda rättigheter som enligt avtal är tidsbestämda. År 2022 avgjordes 1757 och år 2023 avgjordes 1634 fall där en särskild rättighet avförts automatiserat.  

Vid automatiserat beslutsfattande bedömer och noterar den fysiska person som behandlar inskrivningsärendet att den särskilda rättighet som ska skrivas in är tidsbestämd och den angivna tiden samt antecknar detta i det strukturella uppgiftsfältet som utgör grunden för senare automatiska beslut i registersystemet. Eftersom beslutet grundar sig på villkoret mellan två parter i ett avtal som gäller upplåtelse av en särskild rättighet avgörs ett sådant ärende på tjänstens vägnar objektivt sett i enlighet med parternas krav. 

Fastställande av inteckning. Genom fastställande av inteckning antecknas i lagfarts- och inteckningsregistret det kapital som enligt ansökan gäller inteckning i en fastighet eller en inteckningsbar nyttjanderätt och det belopp med vilket inteckningsobjektet högst ansvarar för den skuld som den getts som säkerhet för. En bestämd borgenär kan antecknas som mottagare av ett elektroniskt pantbrev som ska ges över inteckningen. Om en borgenär inte antecknas i samband med att en inteckning fastställs antecknas ägaren som mottagare av ett elektroniskt pantbrev; när en panträtt senare upplåts skrivs borgenären in i registret genom överföring av ett elektroniskt pantbrev. Fastighetens ägare eller innehavaren av en inteckningsbar nyttjanderätt ansöker om inteckning. Inteckningsärendenas art varierar från lätta, rutinmässiga ärenden till fall som också kan vara rätt svåra, där det kan gälla invecklade inteckningar av kvotdelar eller gemensamma inteckningar. Vissa enkla inteckningsärenden avgörs numera automatiserat. År 2022 avgjordes 14 788 och år 2023 avgjordes 12 565 ärenden som gällde fastställande av inteckning automatiskt.  

Ansökningar om inteckning kan styras till automatiserat beslutsförfarande i det elektroniska inteckningssystemet. Av dem styrs sådana enkla ansökningar till automatiserat förfarande som kan godkännas enligt regler för beslutsfattandet som fastställts i förväg. Systemet har med hjälp av definitioner som fastställts i förväg programmerats så, att endast sådana fall styrs till automatiserat beslutsfattande där alla lagstadgade krav som innebär att en ansökan godkänns kan kontrolleras elektroniskt och automatiskt och där alla kraven enligt denna kontroll har uppfyllts. De omständigheter som ska kontrolleras gäller bland annat om objektet är inteckningsbart och den sökandes rätt att bestämma över fastigheten. Ansökningar där objektet är en kvotdel av en fastighet eller där objektet består av två eller flera inteckningar tillsammans (gemensam inteckning) styrs inte till automatiserat beslutsförfarande.  

Om fastighetens ägare skrivs in som innehavare av ett elektroniskt pantbrev i samband med fastställandet av en inteckning är det i praktiken fråga om en förberedande åtgärd för pantsättning av fastigheten. Då gäller inskrivningsmyndighetens automatiska beslut enbart den som ansöker om inteckning som part och beslutet fattas enligt den sökandes krav. Om däremot någon annan skrivs in som mottagare av ett elektroniskt pantbrev i samband med fastställandet av inteckning gäller en sådan inskrivning i allmänhet upplåtelse av fastighetspanträtt. Enligt 17 kap. 2 § 1 mom. i jordabalken uppkommer panträtt i en fastighet genom att ett elektroniskt pantbrev överlämnas till borgenären som säkerhet för fordran. Eftersom inskrivning av mottagaren av ett elektroniskt pantbrev i praktiken närmast stärker den rättsliga ställningen för den som skrivits in som mottagare har man i lagen utgått från att samtycke av den nya mottagaren av pantbrevet inte fogas till ansökan och att den nya mottagaren inte hörs i samband med behandlingen av ansökan (RP 146/2020 rd, s. 52). Särskilda skyldigheter som följer av till exempel säkerställande av den rättsliga ställningen för en efterpanthavare kan endast undantagsvis gälla inskrivningen av en mottagare till ett elektroniskt pantbrev.  

Inskrivningsbeslutet om fastställande av inteckning fattas genom att avgörandet antecknas i lagfarts- och inteckningsregistret i enlighet med 6 kap. 9 § 2 mom. i jordabalken. Det finns ingen egentlig skyldighet om delgivning av beslutet när ärendet har avgjorts enligt ansökan och ingen annan part har motsatt sig beslutet. Även då ges dock den sökande en expedition och den som antecknats som mottagare av pantbrevet uppgifter om att denne har antecknats som innehavare av det elektroniska pantbrevet. 

Överföring av elektroniskt pantbrev. Ett elektroniskt pantbrev överlämnas som säkerhet för fordran genom att borgenären på ansökan antecknas i registret som mottagare av det. Det görs enligt 16 kap. 8 a § 2 mom. i jordabalken på ansökan av mottagaren av ett elektroniskt pantbrev som tidigare antecknats i registret. Inskrivningsärenden som gäller överföring av ett elektroniskt pantbrev är i allmänhet rättsligt lätta, rutinmässiga ärenden. En stor del av dessa ansökningar avgörs numera automatiserat. År 2022 avgjordes 103 490 och år 2023 avgjordes 89 902 ärenden som gällde överföring av pantbrev automatiserat.  

Man kan ansöka om överföring av ett elektroniskt pantbrev både genom skriftlig och elektronisk ansökan hos inskrivningsmyndigheten. Endast ansökningar om överföring som gjorts i det elektroniska inteckningssystemet kan väljas ut för automatiserat beslutsförfarande. Av dessa styrs ansökningar som kan godkännas till automatiserat förfarande. Ärenden där man måste be om kompletterande uppgifter eller som måste avslås styrs till manuell behandling. Ärenden där man inte säkert vet om de kan godkännas styrs också till manuell behandling. Systemet har med hjälp av definitioner som fastställts i förväg programmerats så, att endast sådana fall styrs till automatiserat beslutsfattande där alla lagstadgade krav som innebär att en ansökan godkänns kan kontrolleras elektroniskt och där alla kraven enligt denna kontroll har uppfyllts. Systemet för beslutsfattandet grundar sig helt på de regler för beslutsfattande som myndigheten tidigare fastställt. 

I de ärenden som godkänts fattas beslutet genom att den nya mottagaren av ett elektroniskt pantbrev skrivs in i lagfarts- och inteckningsregistret. Ett särskilt, motiverat beslut behöver inte upprättas för eller till sändas den sökande (dvs. den som tidigare skrivits in som mottagare av pantbrevet). Sökanden får som expedition intyg över den anteckning som gjorts i registret. Såsom ovan nämns i fråga om fastställande av inteckning kräver inskrivning av en ny mottagare av ett elektroniskt pantbrev inte samtycke av denne, och den nya mottagaren hörs inte i inskrivningsförfarandet. Uppgift om att den nya mottagaren av pantbrevet skrivits in som mottagare i det elektroniska lagfarts- och inteckningsregistret sänds till mottagaren. 

Uppgifter som efter anmälan ska antecknas i lagfarts- och inteckningsregistret. De fall som gäller automatiskt beslutsfattande och som behandlats ovan gäller inskrivningsärenden som enligt 5 kap. 1 § 1 mom. i jordabalken blir anhängiga och ska avgöras på ansökan. Utöver inskrivningsärenden antecknas enligt 5 kap. 1 § 3 mom. och 7 kap. 1 § 2 mom. i jordabalken i lagfarts- och inteckningsregistret efter anmälan också uppgifter om bland annat utmätning som hänför sig till en fastighet, säkringsåtgärder och fastighetsägarens konkurs. De sistnämnda anteckningarna om övriga rättigheter och gravationer som gäller en fastighet har inte motsvarande rättsverkningar som de anteckningar som ska göras i egentliga inskrivningsärenden, men de har ofta betydelse med tanke på parterna i rättshandlingar som gäller en fastighet. Dessutom beaktar inskrivningsmyndigheten dem när den avgör inskrivningsärenden. För anmälan som ska sändas till inskrivningsmyndigheten och behandlingen av den gäller i tillämpliga delar bestämmelserna om inskrivningsansökan. Också uppgiften att anteckna efter anmälan hör således till inskrivningsmyndigheten enligt 5 kap. 2 § 1 mom. i jordabalken, beslutet om ärendet fattas enligt 6 kap. 9 § 2 mom. genom att avgörandet antecknas i lagfarts- och inteckningsregistret och på behandlingen av anmälningsärenden tillämpas de bestämmelser som gäller behandling av ansökan om inskrivning, delgivning av avgörande och sökande av ändring. Om rättslig verkan av en anteckning eller av att inte anteckna föreskrivs separat (se t.ex. 3 kap. 10 § och 14 kap. 11 § 4 punkten i jordabalken). Avsikten är att också de ovan avsedda anmärkningarna som görs efter en anmälan kan automatiseras så långt som möjligt hos inskrivningsmyndigheten. År 2022 avgjordes automatiskt 36 170 och år 2023 avgjordes automatiskt 46 309 frågor som gäller uppgifter om anmärkning (dvs. anteckning, ändring eller avförande).  

Anteckningar som skrivs in i registret efter andra myndigheters anmälan är avgöranden om vilka det är möjligt att ordna bedömning av förutsättningarna hos inskrivningsmyndigheten automatiskt enligt tillämpliga bestämmelser. Till exempel i fråga om anmälan om utmätning måste det närmast kontrolleras om det är en sådan anmälan och om den har kommit från en utsökningsmyndighet. Utsökningsmyndigheten kan göra en anteckning i registret via det elektroniska gränssnittet eller göra en anmälan som antecknas i registret till inskrivningsmyndigheten. En anmälan som görs av en utmätningsman avförs endast enligt dennes anmälan, aldrig på tjänstens vägnar. Utmätningsmannen kan också själv avföra en anteckning via det elektroniska gränssnittet. Bestämmelser om elektroniskt sändande av anmälan till inskrivningsmyndigheten finns enligt 6 kap. 12 § 2 mom. och i 37 § i förordningen om lagfarts- och inteckningsregister. Det är ett enkelt ärende där antalet bestämmelser som ska tillämpas och de kontroller som ska göras enligt dem är begränsade. Dessutom är det material som kontrollen enligt bestämmelserna gäller mycket begränsat och på så sätt lätthanterligt. 

Utöver den ovan beskrivna automatiseringen som huvudsakligen redan är i bruk finns också kännedom om vissa andra enkla och rutinmässiga inskrivningsärenden. Det är möjligt att genomföra beslutsfattandet om dem för behandling enligt i förväg fastställda regler utan att en person deltar i avgörandet av ett ärende. Nedan beskrivs sådana ärenden. 

Enkla ärenden om ändring i inteckningar. Ärenden som gäller ändring i inteckningar är till exempel dödande av inteckning, upplösning av gemensam inteckning, utvidgning av inteckning, sammanslagning av inteckningar och ändring av företrädesordningen för en inteckning. Vissa av de ovan beskrivna ärendena är mycket enkla, såsom dödande av inteckning när fastighetens ägare innehar det elektroniska pantbrevet. Man kan ansöka om dödande av inteckning elektroniskt via det elektroniska inteckningssystemet i enlighet med 9 a kap. i jordabalken. Sådana enkla ändringsärenden som man ansökt om elektroniskt, där beslutet blir att ansökan godkänns, kan avgöras automatiskt på samma sätt som lätta överföringsärenden som gäller elektroniska pantbrev och ansökningar om inteckning. Det ska vara möjligt att fastställa och genomföra automatiseringen som ett regelbaserat system för beslutsfattande. Inskrivningsmyndigheten bedömer att cirka 10 000 ändringsärenden årligen som gäller inteckning kan avgöras automatiserat.  

Enkla lagfartsärenden. I samband med lagfart undersöker inskrivningsmyndigheten i princip förvärvets giltighet utifrån en skriftlig utredning och de registeruppgifter som finns tillgängliga. En undersökning för lagfart enligt 12 kap. 1 § jordabalken är omfattande till innehållet och där undersöks i princip alla omständigheter som gäller förvärvets laglighet. För det första är det för att bevilja lagfart nödvändigt att säkerställa att köpet har slutits så att formkraven enligt lag har iakttagits (inkl. att parterna i köpet har godkänt köpet med samma innehåll), vilket följer av att de krav som i praktiken gäller fastighetsöverlåtelsesystemet har iakttagits. Dessutom undersöks vid undersökning för lagfart de rättigheter och skyldigheter som parterna i ett köp har att avtala om en överlåtelse. I detta sammanhang kan man utöver jordabalken vara tvungen att undersöka förutsättningarna för köp enligt bland annat följande. den andra makens samtycke enligt 38 § i äktenskapslagen, om en part i en överlåtelse är omyndig eller har intressebevakare enligt lagen om förmyndarverksamhet, företrädande för ett dödsbo vid köp enligt ärvdabalken, företrädarens behörighet och befogenhet enligt lagstiftningen om sammanslutningar, kontroll av betalningen av överlåtelseskatten på förvärvet enligt lagen om överlåtelseskatt och statens och kommunens förköpsrätt enligt förköpslagstiftningen.  

Lagfartsärendenas svårighetsgrad varierar betydligt. Det finns lagfartsärenden som är synnerligen svåra och kräver avsevärd juridisk expertis. Å andra sidan kan det också finnas mycket enkla lagfartsärenden där det är enkelt och lätt att undersöka förvärvets laglighet. Avgörandet av sådana lagfartsärenden är rätt rutinartat. Till exempel ett vanligt fastighetsköp där äganderätten övergår genom att köpebrevet undertecknas och där det inte ingår uppskjutande eller upplösande villkor kan avgöras mycket lätt och snabbt. På samma sätt kan förvärv som fåtts som donationer vara motsvarande lätta fall. Enligt inskrivningsmyndighetens bedömning är antalet lagfartsärenden som kan avgöras automatiserat cirka 25 000 ärenden, vilket dock förutsätter att antalet elektroniska fastighetsköp ökar väsentligt.  

Överlåtelser som skötts elektroniskt och som i princip är mycket enkla kan väljas ut för att avgöras automatiserat. Förutsättningen är att det i fastighetsöverlåtelsesystemet skapas en möjlighet att genomföra överlåtelsen så att den helt grundas på en strukturerad överlåtelsehandling. Då finns det inte alls några så kallade fria textfält i överlåtelsehandlingen där man kan skriva olika villkor.  

Systemet bör med hjälp av definitioner som fastställts i förväg programmeras så, att endast sådana fall styrs till automatiserat beslutsfattande där alla lagstadgade krav som innebär att ett lagfartsärende godkänns kan kontrolleras elektroniskt och automatiskt och där alla kraven enligt denna kontroll har uppfyllts. Systemet ska helt grunda sig på regler för beslutsfattandet som myndigheten har fastställt i förväg. Trots att man vid undersökning av laglighet i regel alltid tillämpar olika författningar som till exempel vid lätta inteckningsärenden måste denna författningsgrund i fråga om enkla förvärv gå att kontrollera i förväg och de kontroller som författningarna kräver ska också uttömmande gå att göra elektroniskt när överlåtelsen har gjorts i det elektroniska fastighetsöverlåtelsesystemet. Systemet bör känna igen att det är fråga om just ett visst slags förvärv för att den lagfartsansökan som gäller förvärvet ska kunna styras till att avgöras automatiserat. Detta är systemtekniskt sett möjligt att genomföra.  

Inskrivning av rättigheter och begränsningar som gäller bostadsaktier. Vid sidan av lagfarts- och inteckningsregistret som gäller rättigheter som hänför sig till fastigheter upprätthåller Lantmäteriverket aktielägenhetsregistret där verket i enlighet med 4 § 1 mom. i lagen om ett bostadsdatasystem (1328/2018) för in förvärv och pantsättning av aktier samt antecknar andra begränsningar som gäller aktierna eller den besittningsrätt de ger upphov till. Till aktielägenhetsregistret hör enligt 3 § 1 punkten i den lagen bostadsaktier och ömsesidiga fastighetsaktiebolag som omfattas av bestämmelserna om aktielägenhetsregistret. De bolag som bildats efter det att lagen om ett bostadsdatasystem trädde i kraft omfattas av registret direkt efter registreringen. De bolag som bildats innan lagen trädde i kraft ansluts till registret med iakttagande av lagen om införande av lagstiftningen om ett bostadsdatasystem (1329/2018). I januari 2023 fanns 91 568 bostadsaktiebolag och 16 188 ömsesidiga fastighetsaktiebolag registrerade i handelsregistret.  

Förvärvet av en aktie ska enligt 5 § 2 mom. i lagen om ett bostadsdatasystem föras in i aktielägenhetsregistret på ansökan av den till vilken aktien har övergått. En förutsättning för registreringen är enligt 2 mom. att den aktieägare som är införd i registret ger sitt samtycke till registreringen eller att någon annan utredning om förvärvet läggs fram. Att den aktieägare som är införd i registret ger sitt samtycke är en tillräcklig grund för registrering, och t.ex. giltigheten hos en rättshandling som utgör grund för sökandens förvärv behöver inte granskas mer ingående. Syftet med regleringen har varit att registreringens sakrättsliga verkningar i praktiken kan uppnås lika lätt som tidigare med aktiebrev, eftersom besittningen av ett aktiebrev har en central betydelse med tanke på sakrättsliga frågor. Syftet med registrering som grundar sig på samtycke har varit att möjliggöra en smidig och snabb behandling av inskrivningsärenden, vilket kräver att det ordnas en elektronisk service och i den mån det är möjligt att avgörandena automatiseras (RP 127/2018 rd, s. 50). I lagen finns inga närmare bestämmelser om hurdant det samtycke som utgör grunden för inskrivning ska vara. Inskrivningsmyndigheten har i samarbete med aktörer som deltar i utbyte av bostadsaktier utvecklat ett koncept för elektroniskt samtycke som grund för inskrivningen. Det tas troligen i bruk under 2024. Registrering kan basera sig på samtycke av den aktieägare som är införd i registret endast om det av registermyndighetens tillgängliga uppgifter framgår att den som gett sitt samtycke har rätt att bestämma över aktien. I lagen föreskrivs separat om registermyndighetens skyldighet att på tjänstens vägnar beakta sådana begränsningar, föreskrifter om aktiegrupperna i bolagsordningen samt i befolkningsdatasystemet angivna begränsningar av rättshandlingsförmågan som framgår av aktielägenhetsregistret och som påverkar rätten att bestämma över aktien RP 127/2018 rd, s. 52). Om samtycke till registrering av ett förvärv inte kan erhållas av den aktieägare som är införd i registret ska sökanden lägga fram någon annan utredning om förvärvet. Enligt inskrivningsmyndighetens bedömning kan inskrivning av ett förvärv årligen automatiskt avgöras i cirka 50 000-70 000 ärenden, när största delen av bolagen har överförts till bostadsdatasystemet. 

Pantsättning av aktier ska enligt 6 § 1 mom. i lagen om ett bostadsdatasystem föras in i aktielägenhetsregistret på ansökan av panthavaren. En förutsättning för registreringen är att den aktieägare som är införd i registret ger sitt samtycke till registreringen eller att någon annan utredning om sökandens rätt läggs fram. Registeruppgifter som gäller pantsättning ska enligt 3 mom. i lagen avföras ur registret eller ändras på ansökan av den registrerade aktieägaren eller panthavaren. Avförande eller ändring kräver enligt 3 mom. samtycke av dem vars ställning kan försämras till följd av ändringen. Syftet med samtycke som ska ges för registrering av pantsättning har varit att på motsvarande sätt som för registrering av förvärv möjliggöra en smidig och snabb behandling genom elektroniskt uträttande av ärenden och i mån av möjlighet automatisering av besluten. På samma sätt som registrering av förvärv och pantsättning kan också enligt 8 § 1 mom. i lagen om ett bostadsdatasystem en besittningsrätt som baserar sig på lag eller testamente och som begränsar aktieägarens rätt att överlåta en aktie antecknas i aktielägenhetsregistret om den registrerade aktieägaren ger sitt samtycke eller någon annan utredning läggs fram. Begränsningar antecknas i samband med registreringen av aktieförvärvet eller separat på ansökan av rättsinnehavaren. Enligt inskrivningsmyndighetens bedömning kan inskrivning av pantsättning årligen automatiskt avgöras i cirka 80 000-100 000 ärenden, när största delen av bolagen har överförts till bostadsdatasystemet. 

Uppgift om utmätning och säkerhetsåtgärd som avser en aktie antecknas enligt 7 § 1 mom. i lagen om ett bostadsdatasystem i aktielägenhetsregistret efter anmälan från den behöriga myndigheten. Aktieägares konkurs antecknas efter anmälan från konkursboet. Inledande och upphörande av i lagen om företagssanering (47/1993) avsett saneringsförfarande i fråga om en aktieägare antecknas enligt 7 § 2 mom. i lagen om ett bostadsdatasystem i registret efter anmälan från utredaren eller domstolen. 

2.1.4.5  Framläggande av handling i original vid inskrivningsförfarandet

Den som söker lagfart skall enligt 12 kap. 1 § 1 mom. i jordabalken till ansökan foga den handling som ligger till grund för förvärvet i original eller kopia som bestyrkts av ett köpvittne eller inskrivningsmyndigheten. Den som ansöker om inskrivning av särskilda rättigheter skall enligt 14 kap. 9 § 2 mom. i jordabalken i original förete det avtal eller den handling av annat slag som gäller upplåtelsen eller överföringen av den rättighet för vilken inskrivning söks. Om inget annat föreskrivs i jordabalken eller någon annanstans i lag får övriga bilagor vara kopior. 

Den som söker lagfart behöver inte bifoga överlåtelsehandlingen i original till sin ansökan om lagfart när överlåtelsen har skett den 20 juni 2014 eller efter det, för köpvittnet fogar en kopia av den direkt i inskrivningssystemet i samband med den anmälan om överlåtelse av fastighet som görs av köpvittnet. Inskrivningsmyndigheten kan dock vara tvungen att i samband med behandlingen be sökanden om överlåtelsehandlingen i original, om köpvittnet inte har bifogat en kopia av köpebrevet i systemet. I övriga fall ska åtkomsthandlingen i original finnas som bilaga till lagfartsansökan. 

Beträffande skriftligt förvärv av en fastighet är sökandens åtkomsthandling i original en viktig del i beviljandet av lagfart. Den handling som i original ska fogas till ansökan innebär en handling på papper. De kopior som nämns i 12 kap. 1 § 1 mom. i jordabalken har ansetts tillräckliga, för köpvittnet har bevittnat överlåtelsen och fått det ursprungliga exemplaret av överlåtelsehandlingen. Den kopia som finns hos inskrivningsmyndigheten har i dessa fall påvisat att åtkomsthandlingen i original har lagts fram. 

Krav som gäller handlingar i original tillämpas enligt 9 § 1 mom. i lagen om elektronisk kommunikation i myndigheternas verksamhet också när en ansökan om inskrivning sänds till en myndighet per e-post. En ansökan som kommit som elektroniskt meddelande registreras som anhängig och den sökande ges tillfälle att komplettera ansökan. Kravet på handling i original begränsar genomförandet av elektronisk ärendehantering när den sökande och de andra parterna inte har använt det elektroniska ärendehanteringssystem som avses i jordabalken.  

2.1.4.6  Informationshantering i offentlig förvaltning

Lagen om informationshantering inom den offentliga förvaltningen (906/2019, informationshanteringslagen) trädde i kraft den 1 januari 2020. Informationshanteringslagen innehåller i 22–24 § bestämmelser om informationsöverföring mellan myndigheter via tekniska gränssnitt och en elektronisk förbindelse. Syftet med informationshanteringslagen är att minska behovet av att reglera sätt av teknisk natur för överlåtelse av uppgifter. Regleringen påverkar inte regleringen om rätten att få information. Det finns behov av att reglera myndigheternas rätt att trots sekretessbestämmelserna få uppgifter när till exempel lagen om offentlighet i myndigheternas verksamhet (621/1999, offentlighetslagen) inte är direkt tillämpliga. I informationshanteringslagen finns bestämmelser om hur offentlighetsprincipen och kraven på god förvaltning ska tillgodoses i myndigheternas informationshantering. Lagen innehåller bestämmelser som gäller hela den offentliga förvaltningen beträffande organisering och beskrivning av informationshantering, informationslagers interoperabilitet, förverkligande av informationssystems interoperabilitet, förverkligande av tekniska gränssnitt och elektroniska förbindelser samt tillgodoseende av informationssäkerheten.  

Informationshanteringslagen gäller informationsmaterial som består av handlingar eller uppgifter av vilka handlingar kan bildas. Regleringen gäller de informationsmaterial och handlingar som offentlighetslagen ska tillämpas på. Den myndighet som ansvarar för ett informationssystem ska fastställa användarrättigheterna till det även vad gäller tekniska gränssnitt och elektroniska förbindelser. Användarrättigheterna ska fastställas utifrån användarens uppgiftsrelaterade användningsbehov och ska uppdateras.  

Med tekniskt gränssnitt avses en kommunikationsmetod för elektroniskt informationsutbyte mellan två eller flera informationssystem. Vid användning av tekniska gränssnitt och elektroniska förbindelser ska det sörjas för att de uppgifter som ska överlåtas är uppdaterade i relation till användningsändamålet. Enligt 20 § 1 mom. i informationshanteringslagen ska en myndighet sträva efter att utnyttja en annan myndighets informationsmaterial, om den första myndigheten har rätt att via ett tekniskt gränssnitt eller en elektronisk förbindelse få den behövliga informationen från den andra myndigheten. Vid utnyttjandet av informationen ska parters och andra förvaltningskunders rättssäkerhet tillgodoses. Enligt 22 § 1 mom. i informationshanteringslagen ska myndigheterna genomföra regelbundet återkommande och standardiserad elektronisk överföring av information mellan informationssystem via tekniska gränssnitt, om den mottagande myndigheten enligt lag har rätt till informationen. När myndigheter mellan sig regelbundet överför information i elektronisk form ska det utföras med hjälp av tekniska gränssnitt. 

En myndighet kan med hjälp av en elektronisk förbindelse till en annan myndighet öppna sådan information i ett informationslager som den mottagande myndigheten har rätt att få tillgång till. Den myndighet som lämnar ut uppgifterna ska gå igenom rättigheterna att få uppgifter tillsammans med den mottagande myndigheten. Den mottagande myndigheten beviljas åtkomsträtt till den elektroniska förbindelsen med hjälp av rätten och behovet att få uppgifter. Vyn i den elektroniska förbindelsen kan vara olika hos olika myndigheter eftersom den fastställs enligt rätten att få information. Den myndighet som tillhandahåller den elektroniska förbindelsen ska genomföra den så, att uppgifter kan sökas endast som enskilda sökningar. Då ska sökkriterierna vara sådana att det inte utifrån dem går att söka stora mängder information som gäller flera personer. Sökningen ska begränsas till att huvudsakligen uppfylla en eller några personers uppgifter som uppfyller kriterierna. 

Enligt 7 kap. 2 § 2 mom. i jordabalken får Lantmäteriverket utan hinder av 16 § 3 mom. i lagen om offentlighet i myndigheternas verksamhet lämna ut uppgifter ur lagfarts- och inteckningsregistret för ändamål som anges i lagen. Till lagfarts- och inteckningsregistret kan tekniska anslutningar göras. Genom anslutningarna kan samma uppgifter fås som genom intyg som myndigheten ger.  

I 9 a kap. 4 § i jordabalken finns bestämmelser om upprättande av dokument och användning av registeruppgifter i ett elektroniskt ärendehanteringssystem. Dokumenten i ett ärendehanteringssystem upprättas enligt 1 mom. på en elektronisk blankett som har fastställts av Lantmäteriverket. De uppgifter som antecknats på blanketten kontrolleras och kompletteras med uppgifterna i lagfarts- och inteckningsregistret och i andra basregister som upprätthålls på elektronisk väg. Uppgifterna kan för kontrollen överföras till ärendehanteringssystemet med hjälp av en teknisk anslutning. Uppgifterna avförs ur ärendehanteringssystemet efter att de kontrollerats. Uppgifterna kan enligt 9 a kap. 4 § 2 mom. i jordabalken överföras till ärendehanteringssystemet med hjälp av en teknisk anslutning oberoende av vad som föreskrivs om hemlighållande av uppgifter. 

Enligt övergångsbestämmelser i informationshanteringslagen ska bestämmelserna i 17 och 22–24 § tillämpas på informationssystem som anskaffats efter det att lagen trätt i kraft På informationssystem som anskaffats innan lagen trätt i kraft ska tillämpas de krav på elektroniskt utlämnande av information som föreskrivs i 22–24 § vid uppdatering av informationssystemens tekniska gränssnitt och elektroniska förbindelser, dock senast 48 månader efter det att lagen trätt i kraft, och de krav på insamling av logginformation som förutsätts i 17 § ska tillämpas 24 månader efter det att lagen trätt i kraft. Informationshanteringslagen tillämpas som allmän lag på informationshantering och användning av informationssystem när myndigheterna behandlar datamaterial. 

2.2.1.1  Formkrav vid fastighetsköp

Köpebrevets form och minimiinnehåll. Kravet på skriftlig form vid fastighetsköp är en etablerad del av fastighetsköp. Kravet är motiverat både som förutsättning för rättssäkerheten och för offentlig tillförlitlighet för lagfarts- och inskrivningsregistret ur perspektivet för inskrivningsmyndighetens laglighetsundersökning.  

Den bestämmelse som gäller minimiinnehållet i köpebrev i 2 kap. 1 § 3 mom. i jordabalken är rätt knapphändig. De krav på vad som ska framgå om överlåtelseavsikten, vilken fastighet överlåtelsen gäller och parterna i överlåtelsen samt köpeskillingen och annat vederlag är i praktiken en väsentlig del av köpets innehåll och ett köp kan i allmänhet inte komma på fråga utan att dessa omständigheter specificeras i köpebrevet. Till den delen bedöms formkravet inte medföra särskilda kostnader eller ökad arbetsmängd. Fastställandet av minimiinnehållet stöder också inskrivningsmyndighetens lagfartsundersökning där man utifrån köpebrevet säkerställer avtalsparternas överlåtelsevilja. 

Bestyrkande av köp. Bestyrkandet av köp ökar offentligheten i överlåtelser. Det krav på att parterna är samtidigt närvarande som hänför sig till bestyrkandet av köp har ansetts ha en viktig betydelse med tanke på exakt utredning av ägarbytet. Bestyrkandet av köp har dessutom ansetts främja överlåtelsens tillförlitlighet genom att sträva efter att avvärja materiella grunder för ogiltighet som gäller detta. Det har föreslagits att överlåtelsehandlingen får ett exaktare innehåll än det kanske annars skulle få. Det är viktigt att konstatera tidpunkten för när ett köpebrev upprättats, för utifrån det och offentliggörandet av köpet är det möjligt att upprättandet av köpebrevet utöver för parterna får rättslig verkan även i förhållande till utomstående. Vid sidan av fördelarna med bestyrkandet av köp har det hänvisats till nackdelar som det för med sig, såsom risken för formfel samt olägenheter och kostnader som förfarandet medför för parterna.  

Beträffande de formkrav som gäller skriftliga fastighetsköp är det fortfarande motiverat att bevara kravet på bestyrkandet av köp. Genom att bevara bestyrkandet av köp som motsvarar det nuvarande kan man säkerställa att rätten att få uppgifter om överlåtelser av fastigheter är aktuell och heltäckande. Om man avstår från bestyrkandet av köp bör minimikravet vara att den nuvarande nivån på systemet för att få uppgifter om fastighetsköp bevaras genom andra arrangemang. Det är inte ändamålsenligt att använda resurser på att inrätta och upprätthålla sådana arrangemang, eftersom det nuvarande systemet är etablerat och allmänt känt och tillgodoser de behov som ställs på det tillräckligt bra.  

Praxis för bestyrkandet av köp avviker från lagens utgångspunkt på så sätt att en betydande merpart av fastighetsöverlåtelserna bestyrks av ett för uppdraget förordnat köpvittne. Det antagande som grundar sig på lag och som innebär att uppgifter indelas i primära och sekundära för köpvittnen som arbetar på tjänstens vägnar och för köpvittnen som förordnats till uppdraget förverkligas således inte i praktiken. Mot den bakgrunden måste det bedömas om förordnandet av köpvittnen fortfarande ska grunda sig på uppskattning om tillgången på tjänster av köpvittnen. De krav som i sig ska beaktas i regleringen är kraven som gäller när offentliga förvaltningsuppgifter anförtros andra än myndigheter.  

Offentliga förvaltningsuppgifter som anförtros andra än myndigheter får inte äventyra de grundläggande fri- och rättigheterna, rättssäkerheten eller andra krav på god förvaltning. Genom kravet betonas betydelsen av den utbildning och den sakkunskap som personer som sköter offentliga förvaltningsuppgifter har samt att den offentliga tillsynen är ordnad på ett relevant sätt. Kraven på rättsskydd och god förvaltning gäller framför allt beslutsfattandet i samband med offentliga förvaltningsuppgifter. Grundlagsutskottet har betonat att när förvaltningsuppgifter anförtros andra än myndigheter måste iakttagandet av kraven på rättsskydd och god förvaltning garanteras enligt bestämmelsen. Detta förutsätter huvudsakligen att de allmänna lagar som gäller förvaltning följs när ett ärende behandlas och att de som behandlar ärenden gör det under tjänsteansvar. Enligt 7 § 1 mom. i lagen om köpvittnen handlar köpvittnet under tjänsteansvar. I lagen eller förarbetena till den granskas inte tjänsteansvarets rättsliga innehåll närmare.  

Köpvittnet får enligt 3 § 2 mom. i lagen om köpvittnen inte bestyrka överlåtelsen om det finns grundad anledning att misstänka att överlåtelsen inte är giltig. Att inte bestyrka ett köp på den grunden kan närmast bli aktuellt vid uppenbara fall av ogiltighet. I praktiken för bestyrkandet av köp har olika tolkningar förekommit om hur långt det kan krävas att en utredning för att konstatera sådan ogiltighet ska föras.  

2.2.1.2  Föravtal för fastighetsköp

Bestämmelsen om formen för föravtal har motiverats med att det inte ska gå att kringgå syftet med en bunden form för fastighetsköp genom föravtal (Se RP 120/1994 rd, s. 25 och 45). Med hjälp av regleringen om föravtal har man strävat efter att förhindra övergångsskeden som fortgår under en obestämd tid beträffande ägandet av en fastighet, för i föravtalet ska nämnas den dag före vilken det slutliga köpet ska ingås. Det att föravtalet är formbundet har betydelse också med tanke på lagfarts- och inteckningsregistrets system för att få uppgifter. Ett föravtal som bestyrkts av ett köpvittne syns i åtkomstuppgifterna på lagfartsbeviset. Kravet på bestyrkande av köp har betydelse också av den anledningen att en domstol senare enligt ett föravtal som upprättats så här kan ålägga en avtalspart att ingå ett fastighetsköp på det sätt som avtalats. 

Av formkravet på föravtal om fastighetsköp följer att frånträde av ett avtal som ingåtts utan att formkravet iakttagits för den part som frånträder avtalet enbart kan medföra skyldighet att ersätta skäliga kostnader för åtgärder i samband med avhandlandet om köpet. I samband med beredningen av förslaget har det framförts att det i regleringen i jordabalken är motiverat att avstå från kravet på att ett formbundet föravtal som bestyrkts av ett köpvittne är bindande på så sätt att betydelsen av fritt formulerade föravtal i samband med fastighetsköp fastställs. Det har framförts att ändringen förenhetligar förfarandet för köp av bostadsaktier och legorätter. Det ändringsbehov som framförts i samband med beredningen gäller särskilt frågan om att man utan att följa formkraven för fastighetsköp ska kunna ingå ett avtal om fastighetsköp där villkoren för standardersättning eller handpenning vid frånträde av köpet ska vara bindande för parterna. Fastighetsköp ingås inte alltid genast efter det att ett anbud har godkänts, och i nuläget kan det avtalas om påföljder för frånträde av köpet enbart genom ett föravtal som bestyrkts av ett köpvittne.  

En lindring av formkravet har motiverats med att dess betydelse för att skydda parternas viljebildning är marginell. Det finns inte heller behov av att i ett avtal få uppgifter som motsvarar egentliga fastighetsköp när man utifrån det kan kräva enbart ersättning som man särskilt kommit överens om för frånträde av köpet, men inte ålägga parterna att ingå ett slutgiltigt köp.  

2.2.1.3  Kungörelselagfart

Det har bedömts som viktigt att systemet med kungörelselagfart existerar, för utan det hamnar en del av fastigheterna helt utanför omsättningen av fastigheter. Systemet främjar på så sätt att lagfarts- och inteckningsregistret är uppdaterat och tillförlitligt. Det är också värt att beakta att frågan om äganderätten till en fastighet inte heller genom beviljandet av lagfart, när det grundar sig på kungörelse, blir rättskraftigt avgjord.  

Beslut om beviljande av kungörelse kräver prövning från fall till fall. I inskrivningspraxis har man allmänt taget strävat efter att bevilja kungörelselagfart, om ingen motsätter sig det. Enligt inskrivningsmyndighetens bedömning kan kungörelselagfart i vissa fall beviljas också enligt en jämförelsevis svag utredning, och tröskeln för att bevilja kungörelse för en fastighet som inte lagfarits är lägre än i fall där det finns en gammal lagfartsanteckning om fastigheten.  

I inskrivningspraxis har kungörelselagfart inte beviljats i till exempel följande fall: 

- I samband med ansökan har det framförts endast ett påstående om att en fastighet har övergått med andra fastigheter, men man upptäcker att fastigheten inte är en tydlig del av en större helhet och ingen annan utredning har lagts fram om saken 

- En sökande framför att en fastighet alltid tillhört en viss släkt, men sökanden kan trots inskrivningsmyndighetens anvisningar inte framföra en tillräcklig redogörelse om att förvärvet har skett  

I förfarandet för kungörelselagfart ska det enligt de bestämmelser som gäller saken och enligt inskrivningsmyndighetens interna anvisningar som helhetsprövning avgöras i vilket enskilda fall kungörelse ska beviljas utifrån en utredning som sökanden lägger fram. I samband med beredningen har sådana särskilda grunder inte framgått enligt vilka lagligheten i ett förvärv enligt 12 kap. 3 § 1 mom. 1 punkten i jordabalken behöver tydliggöras i lagen som förutsättning för kungörelse för erhållande av lagfart eller någon annans rätt till en fastighet vad gäller bedömning av kriteriet ”skäl att anta” enligt 12 kap. 3 § 1 mom. 2 punkten i jordabalken. Regleringen om kungörelselagfart ska ändå ses över för att det i propositionen i princip föreslås att lämnandet av en handling i original avskaffas för lagfartsförfarandet. 

2.2.1.4  Fastighetsköp för under bildning varande bolags räkning

Frågor som gäller fastighetsköp för annat sammanslutning under bildning än aktiebolag har i inskrivningspraxis ansetts oklara. Då avses närmast under bildning varande andelslag, öppna bolag, kommanditbolag och föreningar. Det har konstaterats att tolkningsproblem kan uppkomma i fråga om vilka bestämmelser som gäller inskrivningsförfarande som ska tillämpas på ett sådant köp för under bildning varande bolags räkning före och efter det att samfundet har grundats. Vad gäller förvärv har det föreslagits att av den möjlighet att på associationsrättsliga grunder agera för ett samfunds räkning innan det bildas inte ska följa att man iakttar de bestämmelser i jordabalken som gäller lagfart som tillämpas på köp för under bildning varande aktiebolags räkning vid lagfart.  

De ändringar som gjorts i annan lagstiftning om sammanslutningar och stiftelser efter det att jordabalken trädde i kraft skapar förutsättningar för att regleringen i 2 kap. 4 § och 12 kap. 4 § i jordabalken om köp för under bildning varande bolags räkning utvidgas till att gälla även andra sammanslutningar och stiftelser. Genom enhetlig reglering kan inskrivningspraxis tydliggöras och osäkerhet och kostnader för att reda ut innehållet i förfarandet vid bildandet av sammanslutningar kan minskas.  

2.2.1.5  Godkännande av köpebrev i det elektroniska fastighetsöverlåtelsesystemet

Syftet med bestämmelsen om köp i det elektroniska fastighetsöverlåtelsesystemet har varit att om köparen ändrar utkastet till det köpebrev som säljaren har godkänt, och om köparen godkänner det utkast som köparen ändrat, övergår utkastet till säljaren. Om säljaren godkänner det utkast som köparen har ändrat och godkänt sluts köpet när säljaren godkänner det. I praktiken har man inte ansett att detta är tillämpligt på genomförandet av systemet eller på köpets natur. Det har bedömts vara problematiskt med tanke på köparen om denne inte vet när köpet sluts. Dessutom har man bedömt att det medför problem om köparen inte bestämmer tidpunkten för när godkännandet som sluter köpet senast ska ske. 

Fastighetsöverlåtelsesystemet har gjorts så, att om köparen inte godkänner det köpebrev som säljaren redan godkänt, utan ändrar det upphör köparens godkännande att gälla, men köparen kan ännu inte godkänna köpebrevet. I stället återgår utkastet till köparen för att godkännas på nytt. På så sätt godkänns överlåtelsebrevet alltid sist av köparen. I samband med ändringen av lagen har det föreslagits att det ska bedömas om lagens formulering bör fås att motsvara det verkliga utförandet i systemet.  

2.2.2.1  Inskrivning av förbindelse att inte pantsätta

Till vanliga säkerhetsarrangemang inom bank- och annan lånefinansiering i näringsverksamhet hör förbindelser genom vilka gäldenären förbinder sig till att inte pantsätta en viss egendom. Särskilt ur kreditgivarnas perspektiv har det ansetts vara en brist att inskrivning av sådana förbindelser på ett sätt som skyddar utomstående inte är möjligt, utan att förbindelserna från säkerhetsinnehavarens sida måste godkännas enbart som ett bindande och effektivt förhållande mellan parterna.  

Förbudet mot villkor vid fastighetsköp, särskilt enligt 2 kap. 11 § 1 mom. 2 punkten i jordabalken, har på sina håll ansetts som en skarp begränsning. Det har föreslagits att det för ett förbjudet villkor, till exempel ett tidsbestämt villkor, kan påvisas motiverade användningsändamål. Det kan till exempel vara fråga om att köparen som säkerhet för en kredit förbinder sig att inte pantsätta föremålet för köpet för en viss tid (Niemi, Maakaaren järjestelmä I, 2016, s. 216). 

I samband med förnyandet av jordabalken har det föreslagits att det ska övervägas om det finns skäl för att stärka förutsättningarna för att få kredit och kreditgivarens ställning genom att göra det möjligt att skriva in förbindelser att inte pantsätta en fastighet eller en anläggning på gemensam ansökan av ägaren och säkerhetsinnehavaren och att avföra en sådan anteckning endast med säkerhetsinnehavarens samtycke. I det nuvarande systemet som grundar sig på elektroniska registeranteckningar har det bedömts vara lätt att skapa anteckningar med sådan rättsverkan.  

Målet är att regleringen i jordabalken är tydlig och motsvarar behovet vid omsättningen av fastigheter. I samband med utvecklandet av regleringen strävar man efter en behärskad ökning av verksamhetsmöjligheterna. En förbättring av särskilt kreditgivarnas ställning kan anses förorda möjligheten att anteckna förbindelser att inte pantsätta i lagfarts- och inteckningsregistret som skydd för utomstående och ägare som ska beaktas på tjänstens vägnar som begränsning av bestämmanderätten. I bedömningen ska det beaktas att det ska anses att en förbindelse att inte pantsätta som hör till kreditarrangemang i sig ska godkännas och vara en giltig del mellan parter vid fastighetsbelåning. Vad gäller bedömningen av ändringsbehoven i jordabalken är det således närmast fråga om offentliggörandet av sådana förbindelser och den rättsliga verkan de har. Det finns skäl för att undvika att en sådan möjlighet fogas till lagen av den orsaken närmast om det kan leda till väsentliga olägenheter eller oklarheter som överstiger den nytta möjligheten ger.  

Samtidigt är det möjligt att granska utvidgandet av möjligheten att använda förbindelser att inte pantsätta som ett villkor som kan tas med i köpebrevet i samband med fastighetsköp och anteckning av en sådan begränsning i lagfarts- och inteckningsregistret. 

2.2.2.2  Nyttjanderätt till vattenområden som inteckningsbar

De bestämmelser som gäller nyttjanderätt som omfattas av inskrivningsskyldighet enligt 14 kap. 2 § i jordabalken och inteckning av nyttjanderätt enligt 19 kap. 1 § i jordabalken har ansetts lämna rum för tolkning där det är fråga om huruvida en överförbar tidsbestämd lego- eller annan nyttjanderätt till ett vattenområde kan utgöra föremål för inteckning. På grund av en tolkning enligt lagens formulering kan inte en rätt till vattenområde vara en särskild rättighet som omfattas av inskrivningsskyldigheten. Endast rättigheter som gäller annans mark kan anses vara en sådan rättighet. På motsvarande sätt krävs det av en inteckningsbar nyttjanderätt enligt lagens formulering att den gäller någon annans mark. Trots att en lego- eller annan nyttjanderätt till vattenområde är tidsbestämd och fritt överförbar utan att fastighetsägaren hörs och trots att rättsinnehavaren har rätt att på vattenområdet uppföra byggnader eller anläggningar som tillhör rättsinnehavaren kan legorätten inte enligt formuleringen i jordabalken anses vara inteckningsbar.  

Det är möjligt att begränsningen av regleringen till att gälla jordlegorätt och annan tidsbestämd nyttjanderätt till någon annans mark grundar sig på ett behov av att begränsa regleringen så, att fall där byggnader och anläggningar byggs på vattenområden som inte har fast förbindelse med vattenområdets bärande mark inte omfattas av regleringen. Sådana anläggningar är till exempel olika flottar och bryggor som till sina egenskaper avviker från fasta byggnader eller anläggningar som placeras på vattenområdets bärande mark så, att de inte har någon sådan beständighet som föremålet för en inteckning kräver. 

Det är möjligt att bygga fasta byggnader eller anläggningar med betydande ekonomiskt värde på ett vattenområde som är objekt för lego- eller nyttjanderätt. Jordabalkens formulering är bristfällig till denna del där den kräver att en rättighet som ska skrivas in gäller någon annans mark. Det har föreslagits att om övriga krav i lagen uppfylls (tidsbestämd, överförbar och lämplig för byggande) bör också legorätt eller någon annan nyttjanderätt till vattenområden på samma sätt som gäller markområden utgöra en sådan ekonomisk helhet som lämpar sig som föremål för säkerhet. På så sätt bör inteckningsbarhet av legorätt eller någon annan nyttjanderätt till vattenområden bedömas på samma sätt som objekt för legorätt eller andra nyttjanderätter på land. 

I praktiken har vattenområden införts som fastigheter i fastighetsregistret och nyttjanderätter har bestyrkts för dem. Dessutom vet man att inteckningar av nyttjanderätter på havsområden har bestyrkts där panthavarna bland annat är ett finskt finansiellt institut. Det har föreslagits att jordabalkens formulering bör tydliggöras så att den motsvarar den praxis som utvidgas och förbättrar finansieringsmöjligheterna för havsbaserade vindkraftverk med rättigheter till användning som säkerhet. Att nyttjanderätt till vattenområden är inteckningsbara är en väsentlig förutsättning för att havsbaserade vindkraftverksprojekt ska kunna finansieras på marknadsvillkor.  

2.2.3.1  Upplåtelse och ändring av särskilda rättigheter elektroniskt

Inskrivningsmyndigheten ska i samband med behandlingen av ett inskrivningsärende undersöka om avtalet om den särskilda rättighet som man begär att skrivs in uppfyller formkraven. För andra än godkända elektroniska underskrifter ska bedömningen i princip göras separat för varje ärende. När en valideringstjänst som behövs saknas kan man inte stödja sig på någon speciell bedömning som en utomstående aktör utfört i förväg. Den som avgör ärendet måste göra bedömningen med beaktande av ett eventuellt även mycket omfattande tekniskt material. Eftersom det finns ett rikligt utbud på olika elektroniska tjänster för underskrift bör man kunna bedöma tjänster som är mycket olika både tekniskt och juridiskt sett. Dessutom måste man utöver underskriftens kvalitet i varje enskilt fall också undersöka att det gäller en underskrift som gjorts av de påstådda aktörerna, att integriteten i ett undertecknat dokument har hållits och att underskriftens certifikat är giltigt när dokumentet undertecknats. Registreringsmyndigheten har i praktiken inte möjligheter att klarlägga de nämnda omständigheterna med den säkerhet som avgörandet av ett inskrivningsärende och informationens tillförlitlighet i ett offentligt register kräver.  

Regleringen i jordabalken, i lagen om tjänster inom elektronisk kommunikation samt i eIDAS-förordningen och dess tolkningspraxis har gett upphov till oklarheter i praktiken hos inskrivningsmyndigheten. De som ansöker om inskrivning av särskilda rättigheter har ibland svårt att förstå tolkningen av formkravet och myndighetens undersökningsskyldighet, som i praktiken har förhindrat användning av andra än traditionella egenhändiga underskrifter och kvalificerade elektroniska underskrifter enligt artikel 25 i eIDAS-förordningen i samband med avtal om upplåtelse och överlåtelse av särskilda rättigheter. Samtidigt som den nämnda tolkningen av lag begränsar användningen av olika alternativa privata elektroniska tjänster för underskrift stöder den å andra sidan att de mål som finns i bakgrunden för formkravet tillgodoses. Veterligen har tolkningen varit nödvändig för inskrivningsmyndighetens praxis för att den inte har sådana resurser till sitt förfogande enligt vilka någon bedömning som motsvarar tolkningen av formkravet kan utföras för att den privata elektroniska tjänst för underskrifter som använts i varje enskilt fall uppfyller kraven.  

Av den ovan behandlade tolkningen följer att ingåendet av avtal om upplåtelse eller överlåtelse av särskilda rättigheter på elektronisk väg är begränsat. En metod som producerar en kvalificerad elektronisk underskrift enligt artikel 25 i eIDAS-förordningen tillhandahålls i praktiken endast av Myndigheten för digitalisering och befolkningsdata. Det medborgarcertifikat som producerats av Myndigheten för digitalisering och befolkningsdata och som ingår i identitetskort som polisen utfärdar uppfyller de kriterier som krävs, liksom vissa organisationskort och organisationscertifikat som den producerar. Det är frågan om chipkort som innehåller ett chipp och en privat nyckel som tillhör kortinnehavaren. Dessutom innehåller kortet ett certifikat som Myndigheten för digitalisering och befolkningsdata utfärdar.  

För att ingripa i de utmaningar som är förknippade med elektronisk underskrift har Lantmäteriverket i tjänsten för det elektroniska fastighetsöverlåtelsesystemet tagit i bruk en tjänst för underskrift av jordlegoavtal. Elektronisk underskrift av jordlegoavtal utförs i tjänsten på samma sätt och med likadana egenskaper som godkännandet av överlåtelseavtal om fastigheter i det elektroniska fastighetsöverlåtelsesystemet. När legoavtalet är undertecknat av alla parterna blir ansökan om inskrivning av särskilda rättigheter anhängig hos Lantmäteriverket. Tillhandahållandet av tjänsten grundar sig dock inte på bestämmelserna om elektroniska ärendehanteringssystem i jordabalken. Användning av tjänsten för underskrift kräver ett kundavtal mellan Lantmäteriverket och legogivaren, som oftast är kommunen (mer uppgifter om tjänsten och avtalsvillkoren för användning av den finns tillgängliga på Lantmäteriverkets webbplats: https://www.maanmittauslaitos.fi/rajapinnat/kiinteistovaihdanta/sisalto-maanvuokrasopimukset ).  

2.2.3.2  Reglering om överlåtelse av lego- och nyttjanderätt

I inskrivningspraxis har det bedömts att regleringen om villkor för upplåtelse av särskilda rättigheter är bristfällig och att det är motiverat att se över lagstiftningen. I rättslitteratur har det förts fram att lagstiftarens val att 2 kap. 2 och 4 § i jordabalken inte ska tillämpas på överlåtelse av nyttjanderätter kan kritiseras (Jokela-Kartio-Ojanen, 2010, s. 229). Med beaktande av legorättens praktiska betydelse finns det skäl för att skapa klarhet i inskrivningen av legorätten på motsvarande sätt som den reglering som gäller överlåtelse av fastigheter. 

Under den remiss som ordnades om ändringsbehoven i jordabalken ansåg majoriteten av dem som tagit ställning till saken att det finns skäl för att tydliggöra regleringen om legorätt och annan motsvarande nyttjanderätt. En del av remissinstanserna föreslog att överlåtelse av nyttjanderätt för bolag under bildning ska ses över för att tydliggöra regleringen. Dessutom konstaterades att bristen på reglering om upplåtelse av villkorlig legorätt och villkorliga överföringar har lett till oklarheter i tolkningen. 

2.2.3.3  Avförande av inskrivning av särskilda rättigheter

I inskrivningspraxis har det förekommit fall där en fastighetsägare av grundad anledning har tillåtits ansöka om avförande av inskrivning av en särskild rättighet. Bristen på reglering som gäller en sådan möjlighet kan medföra onödiga oklarheter. Av den orsaken finns det skäl för att bedöma ett tydliggörande av 14 kap. 15 § i jordabalken så att den motsvarar inskrivningsmyndighetens praxis. Inskrivningsmyndighetens praxis har veterligen inte medfört oklarheter eller rättsförluster samtidigt som man enligt praxis i tillräcklig grad har kunnat trygga fastighetsägarens ställning i vissa fall där en särskild rättighet upphör.  

2.2.3.4  Avtal om delad besittning

Jordabalken innehåller inte bestämmelser om upprättande, innehåll, giltighetstid, uppsägning eller hävande av avtal om delad besittning. En delning av besittningen beror på förhållandena i varje enskilt fall och ändamålsenligheten i delningen och de andra omständigheter som det ska avtalas om har lämnats till samägarnas prövning. Det har framförts att saken ger upphov till osäkerheter i fråga om tolkningen av hurdana avtal om delad besittning som uppfyller förutsättningen för inskrivning eller vad allt en inskrivning av ett sådant avtal gäller. Å andra sidan har det framförts att inskrivningen gäller avtal om delad besittning enligt det innehåll som skrivs in på motsvarande sätt som om objektet för inskrivningen är en hyresrätt till en fastighet (Jokela-Kartio-Ojanen, 355).  

Enligt regleringen om avtal om delad besittning enligt jordabalken har olika uppskattningar om förutsättningarna för avtalens giltighetstid föreslagits. På motsvarande sätt som i allmänna avtalsrättsliga läror har avtalen ansetts vara i kraft tills vidare om inget särskilt omnämnande om avtalets giltighetstid har tagits in i avtalet om delad besittning. En ägare till en kvotdel av en fastighet har således möjlighet att säga upp ett giltigt avtal när ägaren vill. Motsvarande har ansetts tillämpligt också på en avtalsparts rätt att få en inskrivning om delad besittning av en fastighet avförd. Det har dock framförts att tolkningen begränsar det skydd som ett avtal om delad besittning som finns inskrivet i lagfarts- och inteckningsregistret ger ägaren till en kvotdel av en fastighet, vilket har eftersträvats när lagen stiftades. I inskrivningspraxis har det ansetts att också upplösning av avtal om delad besittning som gäller tills vidare enligt rättspraxis (HD 1979 II 17) kan ske enbart som följd av väsentlig ändring av förhållandena.  

Behoven av att granska regleringen om avtal om delad besittning gäller enligt förslag minimikraven på innehållet i avtalen och att regleringens dispositiva natur betonas. Det har föreslagits att behoven av precisering också gäller användningsområdet för avtal om delad besittning, begränsningar av det samt avtalets giltighetstid och ändringar i det. I samband med beredningen har det föreslagits att de bestämmelser som gäller avtal om delad besittning regleras i en särskild lag. I det sammanhanget har det också föreslagits att det ska regleras separat om tillämpningsområdet för bestämmelserna om avtal om delad besittning samt separat om avtalens rättsliga verkan med tanke på upplösning av samägarskapet. 

Inskrivning av avtal om delad besittning i lagfarts- och inteckningsregistret kräver prövning från fall till fall. Avtal om delad besittning har blivit betydelsefulla juridiska instrument med tanke på användningen av fastigheter som ägs av flera gemensamt. Avtal om fastigheter som ägs av flera gemensamt har ansetts som särskilt betydelsefulla avtal om delad besittning i förhållande till användning av kvotdelar av sådana fastigheter som säkerhet. Därför har regleringen om dem ansetts vara onödigt knapphändig. Avtalens innehåll och rättsliga verkningar grundar sig vid sidan av 14 kap. 3 § i jordabalken närmast på rätt gamla avgöranden av högsta domstolen. Dessutom bestäms innehåll, rättsliga verkningar och inskrivningsbarhet i avtal om delad besittning av inskrivningspraxis och ställningstaganden i rättslitteratur. Det går att förbättra förutsättningarna för avtal om delad besittning genom att utveckla regleringen i jordabalken. 

2.2.3.5  Inskrivning av rätt till en byggnad eller anläggning

Sale and lease back. Det har framförts att det i affärsverksamhet i praktiken är viktigt att möjliggöra också inskrivning av avtal om försäljning och återleasing och att sådana avtal är långsiktiga finansieringsarrangemang under vilka det är viktigt för finansiären att trygga sin ställning i förhållande till fastighetsägarens borgnärer. Det har bedömts att lagfarts- och inteckningsregistret tillhandahåller ett färdigt arrangemang för att ge även ovan nämnda avtal offentlighet. Behovet ska bedömas i förhållande till de grunder enligt vilka man i gällande lag har stannat för att tillåta inskrivning av leasingavtal endast när ett föremål har byggts eller tagits till en fastighet enligt avtal.  

För det första har det nämnts som en motivering att man försökt undvika att ekonomiska helheter splittras. Motiveringens betydelse minskas av att redan de nuvarande inskrivningsmöjligheterna som gäller byggnader eller anläggningar påverkar beståndsdels- och tillbehörsförhållanden och kan i praktiken leda till liknande splittring av rättigheter som gäller en fastighet på olika aktörer som arrangemang för försäljning och återleasing. Det ska dessutom beaktas att det veterligen inte har uppstått särskilda problem i den inskrivningspraxis som föregick högsta domstolens avgörande (HD:2014:36) som gäller försäljning och återleasing.  

För det andra har en negativ inställning till arrangemang för försäljning och återleasing motiverats med argument som gäller eventuella problem vid egentlig fastighetsleasing och säkerhetsöverlåtelse av fastigheter. Motsvarande grunder gäller dock inte som sådana föremål som lösgjorts ur förhållandet som gäller beståndsdelar och tillbehör på fastigheten. Arrangemang som gäller dem kan offentliggöras genom anteckningar i lagfarts- och inteckningsregistret.  

För det tredje har en möjlighet till inskrivning av arrangemang för försäljning och återleasing ansetts vara ett eventuellt problem med tanke på övriga innehavare av rättigheter i fastigheten. Å andra sidan avviker situationen till den delen inte väsentligt från en situation enligt 14 kap. 4 § 1 mom. 2 punkten i jordabalken, där ett föremål kan överlåtas till innehavaren av en nyttjanderätt som upplåtits i fastigheten, i förening med nyttjanderätten. Vad gäller sådana fall har lagen beaktat att en inskrivning får göras endast med främsta företräde och om ändring av företrädesordningen gäller vad som sägs i lag. 

Det har ansetts delvis oklart vilket förhållande en inskrivning enligt 14 kap. 4 § 1 mom. i jordabalken som gäller rätt till en byggnad eller anläggning har till definitionen av beståndsdelar och tillbehör som avses i 14 kap. 5 § i lagen. Enligt den paragrafen är det möjligt att av fastighetsägarens meddelande skriva in att en inom näringsverksamhet använd, på fastigheten varaktigt befintlig maskin eller anläggning som han äger enligt 5 § inte hör till fastigheten, trots att den annars skulle anses som en beståndsdel av eller ett tillbehör till denna. Det har ansetts möjligt att en maskin eller anläggning avskiljs från beståndsdels- och tillbehörsförhållandet på fastigheten enligt en sådan inskrivning varpå förutsättningarna för arrangemang för försäljning och återleasing ska bedömas på annat sätt.  

Dessutom har det framförts att arrangemang som motsvarar försäljning och återleasing ska kunna genomföras inom ramen för den gällande regleringen i 14 kap. 4 § 1 mom. 2 punkten i jordabalken så att en utomstående finansiär utnyttjar den skrivning som innebär överlåtelse av nyttjanderätt till ett objekt i ett leasingavtal som gäller byggnader. En byggnad på fastigheten överlåts till finansiären och för byggnaden upplåts nyttjanderätt till marken. Finansiären å sin sida upplåter nyttjanderätt till byggnaden med mark till den som överlåter byggnaden. Dessutom åläggs eller åtminstone berättigas överlåtaren att återinlösa byggnaden. Det som åtskiljer förfarandet från fall enligt 14 kap. 4 § 1 mom. 2 punkten är att i leasingfall använder byggnadens förvärvare inte själv byggnaden med nyttjanderätt till marken. Bestämmelsens ordalydelse kräver inte nödvändigtvis detta. Det räcker att den överlåtna byggnaden som uppförts på fastigheten tjänar behov hos den som använder fastigheten (Jokela-Kartio-Ojanen, 2010, s. 365, Tuomisto, Kiinteistöpanttioikeuden kohteesta uuden maakaaren mukaan, 1998 s. 333 - 346). Å andra sidan har man fäst uppmärksamhet vid att en sådan överlåtelseverksamhet ofta kan karaktäriseras som säkerhetsöverlåtelse, vilka i rättspraxis har ansetts ineffektiva gentemot överlåtarens utmätnings- och konkursborgenärer, om man inte i samband med överlåtelsen har genomfört normal giltighet mot tredje man som hör till pantsättning. Tuomisto (Ainesosia ja tarpeistoa koskevat kiinteistökirjaukset, 2018), har därför ansett det oklart om det med inskrivning enligt 14 kap. 4 § 1 mom. 2 punkten uppstår en sådan bestående ekonomisk helhet mellan nyttjanderätten och överlåtelseobjektet som eftersträvats när lagen stiftades. Enligt Tuomisto finns det särskilda grunder för att förhålla sig positiv till säkerhetsöverlåtelse i de nämnda fallen där överlåtelsen offentliggörs genom inskrivning. 

Tillämpningsområdet för inskrivning av byggnad eller anläggning. Det har framförts att den förutsättning enligt 14 kap. 4 § 1 mom. som gäller näringsverksamhet och som är en förutsättning för inskrivning av en rättighet som gäller byggnad eller anläggning onödigt begränsar åtminstone överlåtelse av en byggnad som hörande till nyttjanderätt. Ett sådant behov kan finnas till exempel vid överlåtelser mellan privatpersoner där överlåtelsen av en fastighet och en byggnad på den måste genomföras i etapper för att ordna med finansiering för anskaffning av fastigheten. Om överlåtelsen av en byggnad som hörande till innehavarens nyttjanderätt till fastigheten enligt 14 kap. 4 § 1 mom. 2 punkten inte hade varit begränsad till näringsverksamhet är en sådan överlåtelse i etapper möjlig. Trots att behoven av en sådan inskrivning i praktiken kan vara begränsade har det framförts att det kan finnas användning för inskrivningar för att eliminera problem som beror på splittring av ägarförhållande till byggnader och mark, och inga betydande skäl som hindrar att inskrivning tillåts (Tuomisto: Ainesosia ja tarpeistoa koskevat kiinteistökirjaukset, 2018, s. 112).  

Vid sidan av det som anförts ovan är det också i större utsträckning motiverat att bedöma om det fortfarande finns behov av att begränsa användningsområdet för de inskrivningar som avses i paragrafen till näringsverksamhet. De kriterier som gäller användning av byggnader, konstruktioner, maskiner eller anläggningar för näringsverksamhet är jämförelsevis vida, och det går inte att bedöma närmare hur de verkligen förverkligas. Av den öppna definitionen på näringsverksamhet följer att man inte kan anse att det beror enbart på sådan verksamhet att ägaren till en fastighet har bättre färdigheter att förstå och förutse den rättsliga verkan av inskrivning av en rättighet som gäller en byggnad eller en anläggning. Slutligen har det även betydelse att det att ett avtalsvillkor är bindande, vilket är grunden för inskrivning, i sista hand ska bedömas från fall till fall, och inskrivning av villkoret har inte någon avgörande betydelse med tanke på att den är bindande. Den inverkan de äganderättsförbehåll och återtagningsförbehåll har med tanke på fastighetens ägare begränsas också av att en sådan rättighet skrivs in att gälla i högst fem år från det att avtalet ingicks.  

2.2.4.1  Tidpunkten för när ett inskrivningsärende blir anhängigt

Tidpunkten för när ett inskrivningsärende blir anhängigt har en viktig betydelse i inskrivningssystemet. Företrädet hos en rättighet eller en inteckning som ska skrivas in i förhållande till konkurrerande rättsinnehavare bestäms i princip enligt den tidpunkt när ansökan blivit anhängig. I och med främjandet av elektronisk ärendehantering i lagfarts- och inteckningsregistret och att det sker i realtid finns det skäl för att bedöma dagsprincipen som ska tillämpas på inskrivningsansökningar och tidpunkten för när ansökan blir anhängig enligt den verkliga tidpunkten för inskrivning som ska göras på ansökan utan dröjsmål. 

I praktiken finns det förutsättningar för att avskaffa dagsprincipen beträffande sådana inskrivningsansökningar som blivit anhängiga elektroniskt och för vilka den exakta tidpunkten för när de lämnats kan konstateras obestridligt. Vad gäller ärenden som blivit anhängiga skriftligen är det i praktiken svårt att bedöma mer exakt än enligt den förutsatta principen om dag när ansökan lämnats. Att göra det möjligt att bedöma mer exakt än enligt dagsprincipen för inskrivningsärenden som blir anhängiga elektroniskt möjliggör att tidpunkten för när den rättsliga verkan som följer på anhängiggörandet i inskrivningssystemet bestäms så exakt som möjligt och så att den motsvarar parternas verkliga förfarande. I samband med att man avstår från dagsprincipen ska också de bestämmelser i jordabalken granskas som gäller företräde för inskrivningsansökningar som blivit anhängiga samma dag. 

2.2.4.2  Rättelse av fel

Då lagfarts- och inteckningsregistret åtnjuter offentlig tillförlitlighet är syftet med registret att motsvara det materiella rättsläget så noggrant som möjligt. Därför är det motiverat att förutsätta att inskrivningsmyndigheten efter det att den observerat ett fel börjar utreda förutsättningarna för att rätta felet och strävar efter att rätta sakfel och tekniska fel. Vid bedömning av behoven att ändra lagen har det föreslagits att det därför ska vara möjligt att rätta sakfel enligt lättare förutsättningar och förfaranden än i nuläget i vissa fall. Behovet av en mer flexibel reglering om rättelse av sakfel har motiverats med att samtycken inte alltid fås i rättelseförfarandet, och då kan klara sakfel i registret bli orättade. Det har framförts att när rättelse förhindras är en ansökan om återbrytande enligt rättegångsbalken ett besvärligt och tidskrävande sätt att rätta klara sakfel.  

I inskrivningspraxis har sakfel orsakats bland annat i fall där ändring i en särskild rättighet eller ändring i företrädesordningen av inteckningar eller särskilda rättigheter enligt lagen kräver samtycke av vissa parter. Om en ansökan har godkänts utan de samtycken som krävs är tillämpningen av lagen felaktig. Ett annat typiskt fall är att man inte har rett ut om ett arvsskifte eller ett testamente har vunnit laga kraft. Det är möjligt att man inte har bett den sökande om utredning över att ett arvskifte eller ett testamente har vunnit laga kraft och lagfart har beviljats oberoende av det. Dessutom har det kunnat gå så att kommunens förköpsrätt inte har beaktats, vilket är felaktig tillämpning av lagen. En felaktig utredning i ett sakfel har kunnat leda till exempel till att felaktig information har fåtts av en annan myndighet. 

Bland annat av de ovannämnda orsakerna kan en inskrivning i lagfarts- och inteckningsregistret belastas av ett uppenbart sakfel som leder till att en uppgift om en rättighet som gäller en fastighet och framgår av registret, som åtnjuter offentlig tillförlitlighet, inte motsvarar det materiella rättsläget. I ovannämnda fall är målsättningen riktiga uppgifter som är offentligt tillförlitliga i lagfarts- och inteckningsregistret och en parts förtroende för att inskrivningsmyndighetens beslut är varaktigt i ett felaktigt avgjort inskrivningsärende sinsemellan motstridiga. När gällande lag tillämpas kan kravet på partens samtycke till rättelse av ett fel som försämrar dennes rätt leda till att partens förtroende för att en anteckning är varaktig i princip skyddas i fall där det är motiverat att rätta ett felaktigt avgörande så att det motsvarar det materiella rättsläget. Vid bedömning av ärendet måste det beaktas att ett avgörande som ska meddelas i ett inskrivningsärende inte får rättskraft trots att de rättsliga verkningarna av ansökandet och beviljandet av inskrivning stärker rättsinnehavarens ställning särskilt i förhållande till utomstående. 

Vid bedömning av förutsättningarna för rättelse av ett sakfel är det även värt att beakta att inskrivningsmyndigheten när den godkänner en ansökan om rättelse behandlar ärendet på nytt och fattar ett överklagbart beslut om saken. På så sätt har parten också möjlighet att överklaga inskrivningsmyndighetens beslut. Vidare ska det beaktas att inskrivning i lagfarts- och inteckningsregistret innebär utövning av offentlig makt där det offentliga samfundet är skyldigt att ersätta en skada som orsakats av ett fel eller en försummelse. 

Förutsättningarna för att rätta ett fel avviker från det ovannämnda när den part som fått en felaktig lagfart eller inskrivning har disponerat objektet genom att upplåta panträtter eller särskilda rättigheter eller genom att överlåta en rättighet vidare. Då är det inte enbart fråga om bedömning av huruvida förtroendet för inskrivningsmyndighetens beslut hos den part som fått ett felaktigt avgjort inskrivningsärende bör skyddas. I stället måste man vid bedömningen ta i beaktande att i relation till en sådant inskrivningsavgörande som ursprungligen varit felaktigt har en tredje part litat på uppgifterna i lagfarts- och inteckningsregistret när den parten vidtagit åtgärder som gäller fastigheten. 

Enligt 50 § 2 mom. i förvaltningslagen förutsätter rättelse av ett sakfel till en parts nackdel att parten samtycker till rättelsen. Samtycke behövs dock inte, om felet är uppenbart och det har orsakats av partens eget förfarande. Vid inskrivningsförfarandet kan bedömningen av en parts egen verksamhet vara svår och ibland kan det förbli outrett vem som verkligen har orsakat felet. Å andra sidan kan det vid rättelse av ett sakfel vara fråga om ett uppenbart fel som inskrivningsmyndigheten gjort. Rättelse av fel utan partens samtycke kräver specialbestämmelser som avviker från den gällande lagen och förvaltningslagen. Bestämmelser som avviker från förvaltningslagen kommer i fråga om det finns särskilda vägande skäl för det. Dessutom är det en förutsättning att bestämmelserna inte får bli ett problem med tanke på god förvaltning och förvaltningens rättsprinciper (bl.a. skyddet för berättigade förväntningar). Eventuella specialbestämmelser ska formuleras tillräckligt exakt. 

2.2.4.3  Inskrivningsmyndighetens interna förfaranden

Den bestämmelse om inskrivningsmyndighetens interna arbetsfördelning i den gällande lagen har föregåtts av en bestämmelse i den ursprungliga jordabalken som gällde behörighet och beslutför sammansättning i inskrivningsärenden hos tingsrätten som upprätthöll lagfarts- och inteckningsregistret. Bestämmelsen har under lagens giltighetstid ändrats först när inskrivningsärendena överfördes till Lantmäteriverket och senare i och med övergången till att Lantmäteriverkets verksamhetsområde täcker hela landet. Bestämmelsen om avgörande av inskrivningsärenden påminner fortfarande om en nära anknytning till det sätt på vilket det föreskrivs om tingsrättens beslutsförhet i rättegångsbalken. I behandlingen av lagfarts- och inskrivningsärenden är det dock inte fråga om rättegång utan om behandling av ett ansökningsärende hos en myndighet. Enligt 6 kap. 6 § 2 mom. i jordabalken skall ett ärende som har blivit stridigt separat föras till prövning i en rättegång.  

Bestämmelsen om kompetenskrav för inskrivningsjuristen har motiverats för att säkerställa den yrkesskicklighet som krävs för omfattande och juridiskt sett invecklade inskrivningsärenden. Avgörandet av svåra inskrivningsärenden kan kräva god kännedom om lagstiftning som gäller civilrätt, sakrätt, familje- och kvarlåtenskapsrätt, bolagsrätt samt utsökning och annan verkställighet. Eftersom fallen varierar finns det inte detaljerade bestämmelser i lagen om fördelningen av befogenheter mellan inskrivningsjuristen och inskrivningssekreteraren. I praktiken varierar bedömningen från fall till fall av när ett inskrivningsärende är omfattande på det sätt som avses i lagen när det lämnar rum för tolkning eller när det annars är svårt att avgöra. 

Bestämmelsen om intern fördelning av befogenheter inom inskrivningsmyndigheten avviker från den allmänna regleringen om förvaltningsrätt, där säkerställandet av tillräcklig sakkunskap för att avgöra ett ärende för varje ärendegrupp och enskilda ärenden grundar sig på allmän lagbundenhet i förvaltningen och på rättsprinciper för god förvaltning. Av den orsaken fastställs i reglering om myndighetsverksamhet och utövning av offentlig makt i allmänhet inte myndigheters interna befogenhet i olika ärenden detaljerat. När de ovan nämnda allmänna kraven på förvaltningsrätt gäller Lantmäteriverket då verket avgör inskrivningsärenden är ett särskilt behov av reglering enligt 5 kap. 2 § 2 och 3 mom. i jordabalken oklart. Dessutom bör det beaktas att i inskrivningsärenden har parterna i varje fall tillgång till rättsmedel enligt jordabalken och allmän förvaltningsrätt.  

2.2.4.4  Automatiserat beslutsfattande hos inskrivningsmyndigheten

Den reglering om automatiskt beslutsfattande om ärenden består i förvaltningslagen av förutsättningar för att avgöra ärenden automatiserat enligt 53 e §, rättsskyddsförutsättning vid automatiserade avgöranden enligt 53 f § och meddelande om automatiserat avgörande enligt 53 g § i den lagen. Ett nytt 6 a kap. i lagen om informationshantering inom den offentliga förvaltningen innehåller bestämmelser om införande och användning av automatiserade beslutsförfaranden. Bestämmelserna trädde i kraft den 1 maj 2023. Automatiserade beslutsförfaranden som har införts före bestämmelsernas ikraftträdande får utan hinder av vad som sägs i 53 e § 4 mom. och 53 f § i förvaltningslagen fortsätta i 18 månader efter bestämmelsernas ikraftträdande. 

Allmänna förutsättningar för att avgöra ärenden automatiserat. Enligt 53 e § 2 mom. i förvaltningslagen kan en myndighet avgöra ett ärende automatiserat, när det i ärendet inte ingår omständigheter som förutsätter prövning från fall till fall eller när de i ärendet ingående omständigheter som förutsätter prövning från fall till fall har bedömts av en tjänsteman eller någon annan som handlägger ärendet. Avgöranden ska grundas på behandlingsregler som har utarbetats med stöd av tillämplig lag och förhandsprövning och som avses i 2 § 16 punkten i lagen om informationshantering inom den offentliga förvaltningen (906/2019). Enligt 53 e § 4 mom. i förvaltningslagen får en begäran om omprövning eller ett jämförbart rättsmedel inte avgöras automatiserat.  

I inskrivningsmyndighetens nuvarande praxis som grundar sig på jordabalken har åtminstone avförande av tidsbestämda rättigheter, överförande av elektroniska pantbrev och fastställande av inteckning i lagfarts- och inteckningsregistret konstaterats vara ärenden som lämpar sig för automatiserat avgörande. I alla de nämnda ärendena grundar sig systemet för beslutsfattande helt på regler för beslutsfattandet som myndigheten har fastställt i förväg i enlighet med bestämmelser i jordabalken. Inskrivningsmyndigheten har bedömt att ärendegrupper som på grund av sin karaktär lämpar sig för automatiserat beslutsfattande dessutom kan vara åtminstone enkla ändringsärenden som gäller inteckning och enkla lagfartsärenden. Av inskrivningsärenden enligt lagen om ett bostadsdatasystem lämpar sig särskilt sådana ärenden för automatiserat beslutsfattande där inskrivningen med stöd av lag grundar sig på aktieägarens samtycke. I de nämnda fallen kan kontrollen av de omständigheter som på tjänstens vägnar ska beaktas hos inskrivningsmyndigheten ordnas automatiskt och utifrån tillgängliga uppgifter i registren. 

Vid avgörandet av inskrivningsärenden är det nödvändigt att behandla parternas personuppgifter för att identifiera dem som innehavare av rättigheterna till en fastighet eller till aktier. För detta syfte behandlas i inskrivningsärendet namn, personbeteckning och kontaktuppgifter för fysiska personer som är parter. I samband med behandlingen av ansökan om inskrivning bedöms dessutom den sökandes och eventuella övriga parters rätt att bestämma över fastigheten eller aktierna. Inskrivningsmyndigheten ska på tjänstens vägnar ta reda på de uppgifter som finns tillgängliga i de register den har till sitt förfogande. Fysiska personers uppgifter kontrolleras i befolkningsdatasystemet vid inskrivningsförfarandet. Undersökningen gäller vid sidan av kontrollen av personuppgifter bland annat bedömning av personens rättsliga handlingsförmåga (t.ex. omyndighet eller partiell begränsning av rättshandlingsförmågan). I befolkningsdatasystemet registreras om de personer som är föremål för registrering bland annat uppgifter om begränsning av handlingsbehörigheten och intressebevakning enligt 13 § 1 mom. 11 punkten i lagen om befolkningsdatasystemet och de certifikattjänster som tillhandahålls av Myndigheten för digitalisering och befolkningsdata. 

Rättsskyddsförutsättning vid automatiserade avgöranden. Enligt 53 f § 1 mom. i förvaltningslagen är en förutsättning för automatiserade avgöranden att den fysiska person som avgörandet avser avgiftsfritt till alla delar får begära omprövning av avgörandet genom en omprövningsbegäran eller ett jämförbart rättsmedel som behandlas hos den myndighet som har fattat beslutet eller hos en myndighet som hör till samma personuppgiftsansvarige som den beslutande myndigheten. Genom bestämmelsen uppfylls kraven på skyddsåtgärder enligt artikel 22.2 b i Europaparlamentets och rådets förordning (EU) 2016/679 om skydd för fysiska personer med avseende på behandling av personuppgifter och om det fria flödet av sådana uppgifter och om upphävande av direktiv 95/46/EG (allmän dataskyddsförordning) och beaktas aspekter som hänför sig till rättsskyddet enligt 21 § i grundlagen.  

Enligt artikel 22.1 i dataskyddsförordningen har den registrerade rätt att inte bli föremål för ett beslut som enbart grundas på automatiserad behandling, vilket har rättsliga följder för honom eller henne eller på liknande sätt i betydande grad påverkar honom eller henne. Man kan dock avvika från detta på de grunder som finns i artikel 22.2 a–c. Enligt artikel 22.2 b kan man avvika från förbudet mot automatiskt beslutsfattande om beslutet tillåts enligt en medlemsstats nationella rätt som den personuppgiftsansvarige omfattas av och som fastställer lämpliga åtgärder till skydd för den registrerades rättigheter, friheter och berättigade intressen. I artikel 22.3 förutsätts som skyddsåtgärd för den registrerade att i fråga om automatiskt beslutsfattande rätten till personlig kontakt med den personuppgiftsansvarige, om beslutsfattandet grundar sig på artikel 22.2 a (beslutet är nödvändigt för ingående eller fullgörande av ett avtal mellan den registrerade och den personuppgiftsansvarige) eller på artikel 22.2 c (beslutet grundar sig på den registrerades uttryckliga samtycke). Med avvikelse från ordalydelsen i artikeln hör enligt skäl 71 i ingressen till förordningen till de lämpliga skyddsåtgärder som automatiskt beslutsfattande kräver rätten att kräva mänskligt ingripande i behandlingen av uppgifterna.  

Utgångspunkten är att de skälen i Europeiska unionens förordningar inte i sig är direkt förpliktande, även om Europeiska unionens domstol i vissa avgöranden har fäst vikt vid dem (FiUB 45/2022 rd, s. 5). Eftersom förutsättning om rätten till att kräva mänskligt ingripande i beslutsfattande som skyddsåtgärd enligt artikel 22.2 b endast konstateras i ingresskälen, men inte i själva artikeltexten, måste det avvägas hur förpliktande denna förutsättning är (RP 145/2022rd, s. 104).  

Riksdagens förvaltningsutskott har vad gäller allmän lagstiftning om automatiskt beslutsfattande i förvaltningen konstaterat att enligt artikel 22.3 i dataskyddsförordningen ska den personuppgiftsansvarige i de fall som avses i artikel 22.2 a och c genomföra lämpliga åtgärder för att säkerställa den registrerades rättigheter, friheter och rättsliga intressen, åtminstone rätten till personlig kontakt med den personuppgiftsansvarige för att kunna uttrycka sin åsikt och bestrida beslutet. Å andra sidan har utskottet ansett att vid tillämpning av artikel 22.2 b i dataskyddsförordningen, blir bestämmelsen i artikel 22.3 inte tillämplig (FvUB 39/2022 rd, s. 5, se även FiUB 45/2022 rd, s.4–5). Enligt artikel 22.2 b i dataskyddsförordningen ska i en medlemsstats nationella rätt som den personuppgiftsansvarige omfattas av och där behandling tillåts även fastställas lämpliga åtgärder till skydd för den registrerades rättigheter, friheter och berättigade intressen. Förvaltningsutskottet har fäst uppmärksamhet vid att kravet på de ovannämnda skyddsåtgärderna är mer allmänt formulerat än i artikel 22.3. Med beaktande av det riskbaserade synsätt som valts i dataskyddsförordningen har utskottet bedömt att skäl 71 i fråga om artikel 22.2 b ger lagstiftaren mer utrymme att i varje enskilt fall överväga lämpliga skyddsåtgärder (FvUB 39/2022 rd s. 6).  

I dataskyddsförordningen har man beträffande förpliktande skyddsåtgärder valt ett så kallat riskbaserat synsätt. Ett riskbaserat synsätt innebär att de lämpliga skyddsåtgärder som avses i dataskyddsförordningen ska ställas i relation till den registrerades rättigheter och risk för friheter som orsakas av behandling av personuppgifter. Genom detta strävar man efter att undvika att överreglera verksamhet med låga risker och ställa de åtgärder som behövs i relation till den risk som i varje enskilt fall hänför sig till behandling av personuppgifter. Vid bedömningen av lämpliga skyddsåtgärder ska man beakta den dataskyddsrättsliga risknivån i det ärende som ska avgöras automatiskt. Vid beslut som medför hög risk kan det krävas mer långtgående skyddsåtgärder än vid beslut där risknivån är låg. Automatiserat beslutsfattande utgör en hög risk för skyddet för personuppgifter, om profilering används i beslutsfattandet eller om den registrerades personliga egenskaper bedöms på något annat sätt enbart genom automatisering (FiUB 45/2022 rd, s.5). Också Europeiska unionens arbetsgruppen för uppgiftsskydd har i sina riktlinjer om automatiserat individuellt beslutsfattande och profilering hänvisat till riskbedömning (WP 29 Riktlinjer om automatiserat individuellt beslutsfattande och profilering, WP 251rev.01). Automatiskt beslutsfattande i frågor som inte gäller profilering eller någon annan bedömning av den registrerades personliga egenskaper medför mindre risker med tanke på skyddet för personuppgifter. I bilaga 1 till riktlinjerna från arbetsgruppen för uppgiftsskydd, där man har lagt fram förslag till rekommendationer avseende god praxis för lämpliga skyddsåtgärder, gäller merparten av förslagen funktionaliteten i den personuppgiftsansvariges informationssystem.  

Beträffande bestämmelser om allmänt automatiskt beslutsfattande i förvaltningslagen ansågs det för att garantera tillräckliga skyddsåtgärder i princip vara motiverat att en bestämmelse tillgodoser rätten att kräva att en person deltar i behandlingen av ett ärende. Å andra sidan har man i förarbetena till lagen fäst uppmärksamhet vid att av 5 § 1 mom. i förvaltningslagen följer att det är möjligt att i en speciallag lagstifta på annat sätt om kravet. I det sammanhanget bör man se till att sådana tillräckliga skyddsåtgärder som dataskyddslagstiftningen kräver ingår i speciallagen och bedöma hur skälet om mänskligt ingripande enligt ingressen till dataskyddsförordningen ska tolkas i den aktuella kontexten (RP 145/2022 rd, s. 104). Möjlighet att begära omprövning av avgöranden enligt 53 f § 2 mom. i förvaltningslagen krävs inte om en parts yrkande, som inte rör någon annan part, godkänns genom ett automatiserat avgörande. Ett centralt mål som ligger till grund för artikel 22 i allmänna dataskyddsförordningen är att skydda människor från sådant automatiserat beslutsfattande där deras egenskaper bedöms på felaktiga grunder utan att en människa kan påverka bedömningen. När en parts yrkande godkänns på det sätt som begärts kan parten inte längre anses ha behov av dataskyddsrättsligt skydd för att få beslutet behandlat av en människa (RP 145/2022 rd, s. 106). 

En parts rätt att begära omprövning i ett ärende som avgjorts automatiskt så, att omprövningen behandlas av en människa, är svår att ordna i en inskrivningsprocess som produceras som dokumentförfarande av masskaraktär. Å andra sidan är det i inskrivningsförfarandet endast positiva inskrivningsbeslut som avgörs enligt sökandens krav, och på vilka parterna inte har något särskilt behov av rättsskydd som kräver möjlighet till omprövning, som är automatiserade och även i fortsättningen avses bli automatiserade. I lagen om ett bostadsdatasystem ska det vad gäller automatisering av inskrivningsavgöranden dessutom beaktas att automatiserat avgörande av inskrivningsärenden grundar sig på samtycke som inskrivningsmyndigheten fått av en aktieägare som är registrerad i registret eller av någon annan rättsinnehavare. Det är därför sannolikt att ordnande av möjligheter att begära omprövning leder till onödiga kostnader. Det är svårt att noggrannare fastställa sådana kostnader. På det sätt som framförs senare i betänkandet (se punkt 4.2 förslag konsekvenser, s. 69) har det uppskattats att det antal inskrivningsärenden som i nuläget avgörs automatiserat och utifrån den tid som det i genomsnitt tar att avgöra dem att det automatiska beslutsfattandet som är i bruk i nuläget som helhet sparar manuellt arbete som motsvarar cirka 20 årsverken. Att ordna möjligheter till omprövning som innebär behandling av en fysisk person leder i sig inte till att denna inbesparing förloras helt, utan beror på i vilken utsträckning parter i verkligheten utnyttjar en sådan möjlighet. Å andra sidan följer på ordnande av möjligheter till omprövning ändringsbehov som medför kostnader i inskrivningsmyndighetens behandlingsprocess och system. Sådana kostnader är inte ändamålsenliga med beaktande av karaktären på och det ringa behovet av rättsskydd i de inskrivningsärenden som ska avgöras automatiskt (inkl. det riskbaserade synsätt som också nämns i dataskyddsförordningen). 

I bedömningen ska det dessutom beaktas att möjligheten till omprövning i praktiken kan fördröja att beslut som utfärdats i inskrivningsärenden blir slutgiltiga. Detta har särskild betydelse i fråga om inskrivningsärenden såtillvida att det är typiskt för dem att avgöranden som meddelas i dem gäller fastigheters ägarbyten och arrangemang som gäller finansieringen av dem, där det i praktiken finns behov av att omedelbart försäkra sig om att inskrivningsbeslutet är slutgiltigt och att beslutet offentliggörs. Förvaltningslagens allmänna regel enligt vilken begäran om omprövning inte krävs vid ett positivt avgörande som gäller enskilda parter är dock inte som sådan tillämplig på flera inskrivningsärenden enligt jordabalken där åtgärder i bakgrunden grundar sig på privaträttsliga åtgärder mellan flera parter (t.ex. överföring av pantbrev eller fastighetsköp). Av den anledningen bör det bedömas under vilka förutsättningar och med ett hurdant lagstiftningstekniskt utförande man i jordabalken, som är en speciallag, kan avvika från de ovannämnda kraven i förvaltningslagen som är en allmän lag.  

Vid sidan av den dataskyddsrättsliga risknivån ska det i bedömningen även i övrigt fästas uppmärksamhet vid parternas behov av rättsskydd. I detta avseende har behovet av kravet på skyddsåtgärder som gäller mänskligt deltagande betydelse för bedömningen av om en parts krav i ärendet godkänns. I samband med lagstiftningen om automatiserat beslutsfattande i beskattnings- och tullärenden (RP 224/2022 rd) har riksdagens finansutskott med beaktande av grundlagsutskottets ställningstagande bestämt sig för en bedömning enligt vilken ett ärende kan avgöras automatiserat endast om begäran till alla delar godkänns, för då kan automatiseringen inte heller anses äventyra den skattskyldiges eller tullskyldiges rättsskydd (FiUB 45/2022 rd, s. 5). Enligt denna grund har utskottet ansett att om det automatiserade avgörandet inte grundar sig på profilering eller någon annan bedömning av den registrerades personliga egenskaper och det automatiserade avgörandet endast är möjligt i vissa begränsade situationer och endast när begäran om omprövning godkänns i sin helhet, uppstår inget behov av att bestrida beslutet eller kräva att en fysisk person avgör ärendet. Trots att det i utskottets bedömning på grund av beskattningsförfarandets natur särskilt är frågan om avgörande av begäran om omprövning av ett (negativt) beskattningsbeslut som parten har fått i första skedet kan bedömningsgrunderna tillämpas också på inskrivningsförfarandet enligt jordabalken och enligt lagen om ett bostadsdatasystem i första skedet.  

Grundlagsutskottet har för det ovannämnda förslagets del med hänsyn till 21 § och 81 § 1 mom. i grundlagen noterat att man inte ens i en masshantering som beskattningen får äventyra kraven på god förvaltning eller de skattskyldigas rättsskydd (GrUU 49/2017 rd, s. 5, (GrUU 35/2005 rd, s. 2). Enligt utskottet kan regleringen således inte åtminstone enbart grundas på den aspekten att utnyttjandet av automatisering märkbart forcerar behandlingen av ärenden hos myndigheten GrUU 88/2022 rd, s. 5). I sin bedömning av allmänna regler som gäller automatiserat beslutsfattande enligt förvaltningslagen har grundlagsutskottet fäst uppmärksamhet vid att i fråga om innehållet i en sådan förhandsprövning till exempel proportionalitetskravet i 6 § i förvaltningslagen med tanke på ordalydelsen i den materiella lag som ska tillämpas, också i mycket klara tillämpningssituationer uttryckligen kan kräva en situationsspecifik prövning (GrUU 81/2022 rd, s. 5-6). Utskottet betonade relevant tillämpning av den reglering som gäller det föreslagna automatiska beslutsfattandet i förvaltningslagen också med tanke på detta.  

Meddelande om automatiserat avgörande. Av ett förvaltningsbeslut ska enligt 53 g § i förvaltningslagen framgå om ärendet har avgjorts automatiserat samt var det beslut om införande som avses i 28 d § i lagen om informationshantering inom den offentliga förvaltningen finns att tillgå. Om det inte meddelas något förvaltningsbeslut i ärendet med stöd av någon annan lag, ska uppgifterna och information om vilka uppgifter som ligger till grund för det automatiserade avgörandet dock meddelas parten på något annat sätt senast när behandlingen av ärendet avslutas. Det allmänna kravet enligt förvaltningslagen på att namnet på den person som ger ytterligare uppgifter ska anges tillämpas inte i ärenden som avgörs automatiserat.  

Bestämmelser om den personuppgiftsansvariges informationsskyldighet och de förfaranden som hänför sig till den finns dessutom i artiklarna 12, 13 och 14 i dataskyddsförordningen. Den personuppgiftsansvarige ska enligt dataskyddsförordningen informera den registrerade om det automatiserade beslutsfattandet. Syftet med dataskyddsförordningens bestämmelser om information är att den registrerade ska få en heltäckande och tydlig bild av behandlingen av personuppgifter i stort, medan syftet med 53 g § i förvaltningslagen är att säkerställa att en parts rättsskydd tillgodoses när ett ärende avgörs automatiserat. I samband med riksdagsbehandlingen av automatiserat beslutsfattande i allmän lagstiftning (FvUB 39/2022 rd, s.8) och skattelagstiftningen (FiUB 45/2022 rd, s. 8) fäste man uppmärksamhet vid att myndigheten vid verkställigheten av lagarna särskilt ska se till att kraven enligt dataskyddsförordningen om meddelande av uppgifter till registrerade uppfylls och att uppgifterna ges i rätt tid till den registrerade. Artikel 13 i dataskyddsförordningen gäller information som ska tillhandahållas om personuppgifterna samlas in från den registrerade. Om personuppgifterna inte har erhållits från den registrerade ger artikel 14 i förordningen mer utrymme för den personuppgiftsansvarige i fråga om tidpunkten för informationen. 

Enligt jordabalken och lagen om ett bostadsdatasystem fattas inskrivningsbeslutet genom att avgörandet antecknas i registret. Avgörandets innehåll framgår av registret. Ett särskilt beslut skall ges endast om ärendet har avgjorts på annat sätt än sökanden har begärt. På samma sätt skall förfaras om ansökan lämnas vilande eller om i ärendet fattas något annat jämförbart beslut om handläggningen. Såsom expedition tillställs sökanden ett intyg över de anteckningar om det slutliga avgörandet som gjorts i registret eller ett särskilt beslut. Ett beslut delges inte, om ärendet har avgjorts i enlighet med ansökan och ingen annan som har del i saken har motsatt sig det. Om ärendet har avgjorts på något annat sätt än sökanden har begärt, ska sökanden delges beslutet med iakttagande av bestämmelserna om delgivning i förvaltningslagen. 

Förfarandebestämmelserna i jordabalken och lagen om ett bostadsdatasystem ska beaktas när man bedömer meddelande om automatiserat avgörande enligt förvaltningslagen. Syftet med skyldigheten att meddela uppgifter är att säkerställa att partens rättsskydd tillgodoses vid automatiserat avgörande av ärenden särskilt i sådana fall där undantagen från hörandeskyldigheten tillämpas eller sådana positiva avgöranden fattas som gör att kravet på omprövningsförfarande inte blir tillämpligt. Då har man ansett att det uppstår en risk att parten inte kan bedöma huruvida det automatiserade avgörandet bygger på rätt faktaunderlag (RP 145/2022 rd, s. 108). 

Vid avgörandet av ett automatiskt inskrivningsärende görs flera kontroller av fakta som är relevanta för avgörandet. Vid avgörandena beaktas även så kallad negativ information om att det inte finns några hinder för inskrivning. Med tanke på god förvaltning och rättsskyddet är det viktigt att den person som får de uppgifter som motsvarar ett förvaltningsbeslut på ett begripligt sätt i beslutet får information om på vilka uppgifter det grundar sig och hur slutresultatet har uppnåtts. Det är viktigt att en part utifrån de uppgifter som ges själv har en reell möjlighet att säkerställa att avgörandet grundar sig på riktiga och aktuella uppgifter. Sättet att ge uppgifter och innehållet ska vara i enlighet med god förvaltning (bl.a. begripligt språkbruk). Bestämmelsen i 53 g 2 mom. i förvaltningslagen kräver inte att alla uppgifter som hänför sig till behandlingen och avgörandet av ärendet ska ges (jfr förvaltningsbeslut). Inskrivningsmyndigheten ska tillämpa bestämmelsen så att den överväger uppgifternas form och hur detaljerade de ska vara för att säkerställa att parten utifrån dem har möjlighet att försäkra sig om att avgörandet har baserats på riktiga och aktuella uppgifter. Beträffande inskrivningsärenden kan sådana uppgifter som behövs bland annat vara hur uppgifterna har använts, vid vilken tidpunkt de har kontrollerats och ur vilket register de sökta uppgifterna har använts som grund för avgörandet. 

Införande och användning av automatiserade beslutsförfaranden. Kraven enligt lagen om informationshantering inom den offentliga förvaltningen gäller enligt 28 a § i den lagen att dokumentera uppgiftsfördelningen mellan de personer som ansvarar för fullgörandet av de skyldigheter och behandlingsreglerna för ett automatiserat beslutsförfarande, enligt 28 b § i lagen kvalitetssäkring, enligt 28 c § kvalitetskontroll och hantering av felsituationer, enligt 28 d § beslut om införande av ett automatiserat beslutsförfarande, enligt 28 e § informering om automatiserat avgörande av ärenden, enligt 28 f § användning av uppgifter som ska utnyttjas vid automatiserat avgörande och enligt 28 g § offentligt anställda arbetstagares tjänsteansvar. Den ovannämnda regleringen kan tillämpas som sådan på införande och användning av automatiserade beslutsförfaranden i inskrivningsärenden enligt jordabalken och lagen om ett bostadsdatasystem.  

2.2.4.5  Framläggande av handling i original vid inskrivningsförfarandet

I förarbetena till jordabalken har kravet på handlingar i original eller bestyrkt kopia inte motiverats närmare. Detta förklaras delvis med att man när lagen utarbetades inte har beaktat möjligheter och behov som följer av elektroniskt uträttande av ärenden. I ett helt skriftligt förfarande orsakar bifogandet av en handling i original eller som bestyrkt kopia till en inskrivningsansökan som ska lämnas in till myndigheten inte några väsentliga merkostnader eller någon fördröjning. I nuläget har det dock bedömts att kravet på handlingar i original märkbart begränsar elektroniska ansökningars användbarhet. Inte heller i rättslitteraturen har motiven för kravet på handlingar i original granskats närmare. Motiven torde traditionellt ha hänfört sig till den ursprungliga åtkomsthandlingens funktion som bevis.  

Att sända handlingar i original till myndigheten per post medför besvär och kostnader för den sökande. Dessutom ökar manuell behandling, arkivering och förvaring av handlingar arbetsmängden och kostnaderna hos inskrivningsmyndigheten. Att leverera en ursprunglig handling till myndigheten kan anses märkbart fördröja och förhindra användningen av elektroniska tjänster och kräva märkbara resurser av inskrivningsmyndigheten.  

Å andra sidan kan man i inskrivningsverksamheten notera situationer där inskrivningsmyndigheten separat måste försäkra sig om lagligheten i en åtgärd som utgör grunden för inskrivningen utgående från en ursprunglig handling. Inskrivningsmyndigheten bör då från fall till fall ha möjlighet att begära den ursprungliga åtkomsthandlingen eller någon annan ursprunglig handling för påseende i samband med behandlingen av en inskrivningsansökan.  

2.2.4.6  Informationshantering i offentlig förvaltning

I gällande lagar finns bestämmelser om olika tekniska användarförbindelser. Bestämmelserna om tekniskt gränssnitt och elektronisk förbindelse i informationshanteringslagen ersätter bestämmelserna om teknisk användarförbindelse. Eftersom det i informationshanteringslagen, som ska tillämpas som en allmän lag, finns bestämmelser om under vilka förutsättningar man kan öppna tekniska gränssnitt eller elektroniska förbindelser, behöver särskilda bestämmelser om denna typ av informationsöverföring inte längre utfärdas genom speciallag. När övergångstiderna enligt informationshanteringslagen löpt ut ska de bestämmelser om tekniska användarförbindelser för att lämna ut och motta information som finns i övriga lagar tolkas i enlighet med skyddsbestämmelserna i informationshanteringslagen.  

Lantmäteriverket är en informationshanteringsenhet som avses i 4 § i informationshanteringslagen och vars uppgift det är att ordna informationshantering i enlighet med den lagen. Informationshanteringen vid Lantmäteriverket gäller skötsel av lagstadgade uppgifter, utförande av uppgifter som gäller allmänintresset eller utövning av offentlig makt som tillhör Lantmäteriverket. Informationshanteringsnämnden har ansett att man under övergångsperioden i informationshanteringslagen behöver bedöma om de tidigare förfarandena för elektronisk överföring av information faktiskt har varit tekniska anslutningar med anslutning till gränssnitt för överföring av uppgifter eller elektroniska förbindelser till en annan myndighets informationssystem. 

I 9 a kap. 4 § 2 mom. i jordabalken finns en bestämmelse om överföring av uppgifter med hjälp av en teknisk anslutning. Efter det att informationshanteringslagen har trätt i kraft ska det bedömas om det i den tekniska anslutningen är fråga om överföring med hjälp av gränssnitt för överföring av uppgifter eller om elektronisk förbindelse. Till de delar det är fråga enbart om gränssnitt för överföring av uppgifter ska bestämmelserna om elektroniska förbindelser strykas i lagen. Om elektroniska förbindelser med andra myndigheters informationssystem eller register ska föreskrivas separat. Om uppgifter överlåts från en myndighet till privata aktörer ska teknisk anslutning ersättas med gränssnitt för överföring av uppgifter i bestämmelserna.  

4.1.1.1  Formkrav vid fastighetsköp

Det är inte ändamålsenligt att börja ändra formkravet vid skriftliga fastighetsköp. Genom att hålla kvar förfarandet med bestyrkande av köp så att det motsvarar nuläget kan man säkerställa särskilt tillgången till uppdaterad och heltäckande information om fastighetsöverlåtelser. 

Det är motiverat att beakta den nuvarande praxisen för bestyrkande av köp genom en ändring av grunderna för förordnande av köpvittnen på så sätt att det i samband med förordnandet inte ägnas särskild uppmärksamhet åt tillgången på köpvittnestjänster. Det finns fortfarande anledning att i bestämmelserna beakta att den som förordnas till köpvittne har tillräckliga förutsättningar att sköta den lagstadgade uppgiften. På basis av de praktiska erfarenheterna från tillämpningen av bestämmelserna finns det också ett behov av att klargöra den tillsyn över ogiltighetsgrunder som köpvittnet utövar. Bestämmelserna om ett köpvittnes tjänsteansvar behöver förtydligas så att de överensstämmer med dagens lagskrivningskutym.  

4.1.1.2  Föravtal för fastighetsköp

Bestämmelserna om föravtal om fastighetsköp behöver lättas upp så att det i ett avtal som har ingåtts utan att följa den särskilda form som anges i 2 kap. 7 § 2 mom. i jordabalken på ett friare sätt än nu kan fastställas påföljder för vägran att sluta köpet. Därför är det nödvändigt att göra det möjligt att ingå avtal utan att följa formkravet vid fastighetsköp, så att ersättningsskyldigheten för den som vägrar sluta ett köp kan täcka en ersättning som på förhand har fastställts i avtalet. I avtalet kan det bestämmas att förlust av en viss handpenning eller någon annan standardersättning utgör ersättning.  

I jordabalkens 2 kap. 7 § kvarstår möjligheten att ingå ett egentligt föravtal i överensstämmelse med formkravet vid fastighetsköp, och då har en part rätt att genom talan yrka att den andra parten ska sluta fastighetsköpet på de i föravtalet angivna villkoren. Parten har dessutom rätt att få ersättning för skada som orsakats genom att föravtalet brutits. Dessutom kommer lagen fortfarande att innehålla bestämmelser om den ersättning som ska betalas då en part frånträder ett köp, om parterna har kommit överens om ett fastighetsköp utan att följa formkravet (2 kap. 8 § i jordabalken). Den part som har vägrat sluta köpet ska i enlighet med den gällande lagen då ersätta den andra parten för de skäliga kostnader som han eller hon har haft för annonsering, för att bekanta sig med fastigheten och för andra behövliga åtgärder i samband med avhandlandet om köpet. 

Formkraven vid fastighetsköp och föravtal beräknas inte ha någon särskild betydelse för skyddet av viljebildningen för parterna i köpet. De fortfarande aktuella syftena med formkraven har att göra med att det på ett obestridligt sätt ska kunna konstateras att det egentliga fastighetsköpet har genomförts samt tidpunkten för det, och att det säkerställs att information kan fås om det egentliga fastighetsköpet.  

4.1.1.3  Kungörelselagfart

När det gäller bestämmelserna om kungörelselagfarter finns det inga stora behov av ändring. De grunder för kungörelse som anges i den gällande lagen bör emellertid ändras i och med att man, enligt det som föreslås i denna proposition, i lagfartsförfarandet i princip frångår skyldigheten att lägga fram en handling i original eller en kopia som har bestyrkts av ett köpvittne eller inskrivningsmyndigheten.  

I den bestämmelse som gäller kungörelselagfarter (12 kap. 3 § 1 punkten i jordabalken) föreslås det att man stryker hänvisningen till avsaknad av en åtkomsthandling eller bestyrkt kopia av den som en grund för kungörelse. I och med att en åtkomsthandling i original eller en bestyrkt kopia av den slopas, kommer man när förutsättningarna för kungörelse prövas att fokusera på den utredning som sökanden lägger fram över sitt förvärv. För att kungörelse ska beviljas krävs det att inskrivningsmyndigheten på basis av den dokumentation över förvärvet som sökanden lägger fram med tillräckligt stor sannolikhet kan försäkra sig om att sökanden är fastighetens lagliga ägare. Beviljandet av en kungörelselagfart förutsätter inte ägarbesittning i 10 år, om sökanden på basis av den dokumentation över förvärvet som han eller hon lägger fram kan göra sannolikt att förvärvet är lagligt. Kungörelse kan bli aktuellt även när sökanden inte kan lämna in åtkomsthandlingen i original trots att inskrivningsmyndigheten har begärt det av särskilda skäl (se 12 kap. 1 § 2 mom. i jordabalken). En kungörelselagfart kan beviljas när sökanden kan lägga fram åtkomsthandlingen för sitt eget förvärv, men inte en tillräcklig utredning om den föregående ägarens förvärv. Förutsättningen är att det inte finns anledning att betvivla lagligheten av den föregående ägarens förvärv. Till en sådan grund för kungörelse som avses i bestämmelsen räknas också fall där en viss handling inte kan lämnas in till myndigheten, men där upprättandet av handlingen och handlingens innehåll på något annat sätt kan bevisas på ett sätt som inskrivningsmyndigheten bedömer som tillräckligt. Om handlingens innehåll är bristfälligt eller felaktigt, ska bristen åtgärdas på något annat sätt. Beviljandet av kungörelse på basis av ägarbesittning (12 kap. 3 § 1 mom. 2 punkten i jordabalken) ändras inte.  

Inte heller framöver blir det aktuellt att bevilja kungörelse om sökanden inte kan åberopa ett förvärv som stöd för sin ansökan eller om inskrivningsmyndigheten har anledning att tvivla på att förvärvet har skett eller att det är lagligt. 

4.1.1.4  Fastighetsköp för en sammanslutning eller stiftelse under bildning

När det gäller fastighetsköp som sluts för ett bolag, en sammanslutning eller en stiftelse under bildning är målet att lagstiftningen ska vara så klar och enhetlig som möjligt. När lagstiftningen utvecklas är det motiverat att beakta de behov som har framkommit i inskrivningspraxisen. I propositionen föreslås det att jordabalkens bestämmelser om fastighetsköp som sluts för bolag under bildning även ska beakta andra sammanslutningsformer och stiftelser, för vilka bestämmelserna om hur de bildas motsvarar det som föreskrivs i aktiebolagslagen. Efter att jordabalken trädde i kraft har det i lagen om bostadsaktiebolag, lagen om andelslag, lagen om öppna bolag och kommanditbolag samt stiftelselagen tagits med sådana bestämmelser om rättshandlingar med en sammanslutning eller stiftelse under bildning som motsvarar aktiebolagslagen.  

4.1.1.5  Godkännande av köpebrev i det elektroniska fastighetsöverlåtelsesystemet

Bestämmelsen om godkännande av köpebrev i det elektroniska fastighetsöverlåtelsesystemet behöver ändras i överensstämmelse med hur fastighetsöverlåtelsesystemet fungerar i dag, så att om köparen gör ändringar i det utkast till köpebrev som upprättats av säljaren, ska utkastet först återsändas till säljaren för godkännande. När säljaren har godkänt de ändringar som köparen har gjort, går utkastet till köpebrev över till köparen för godkännande. 

Av den ordning för godkännande av ett utkast till köpebrev som har beskrivits ovan följer att tidpunkten för när ett köp har slutits bestäms utifrån köparens godkännande. Vid utformningen av fastighetsöverlåtelsesystemet har det ansetts att denna ordning bättre passar ihop med köpets natur än den ordning som föreskrivs i den gällande lagen.  

4.1.2.1  Inskrivning av förbindelse att inte pantsätta

Ett mål med propositionen är att på ett kontrollerat sätt utvidga handlingsutrymmet vid fastighetsinskrivning. Möjligheten att skriva in en sådan förbindelse att inte pantsätta som inskränker fastighetsägarens befogenheter i fråga om pantsättning kan på vissa villkor anses överensstämma med detta mål. I syfte att säkerställa en förutsägbar och smidig överlåtelse är det för det första motiverat att utgå från att villkor som inskränker ägarens bestämmanderätt ska kunna specificeras på ett tillfredsställande sätt. Inskränkningar som gäller en viss ägares specifika fastighet uppfyller det nämnda allmänna villkoret om specificering. 

Det finns anledning att förhålla sig reserverat till möjligheten att skriva in inskränkningar av en fastighetsägares bestämmanderätt och fastställandet av sådan giltighet gentemot utomstående som grundar sig på inskrivningen, om en sådan inskränkning anses vara skadlig eller oändamålsenlig. En inskränkning av ägarens bestämmanderätt är skadlig om inskränkningarna allt för mycket hindrar ägaren från att utöva de rättigheter som han eller hon kan anses ha som resultat av ägandet. Utöver skadan för den enskilda ägaren, kan inskränkningar av bestämmanderätten som går alltför långt vara skadliga även med tanke på målen i fråga om ett mera allmänt främjande av överlåtelse. Inskränkningar kan vara oändamålsenliga om det, utöver att de kan orsaka skada, inte finns någon särskild nytta med dem vid fastighetsöverlåtelse eller kreditgivning. 

En förbindelse att inte pantsätta som fastighetsägaren ger en kreditgivare inskränker ägarens bestämmanderätt endast i fråga om upplåtelsen av nya panträtter. Ägaren kan alltså oberoende av en förbindelse att inte pantsätta i övrigt förfoga över fastigheten. När en förbindelse att inte pantsätta används i samband med kreditgivning som en säkerhetsliknande förbindelse, ska varaktigheten i tid av den inskränkning av bestämmanderätten som följer av förbindelsen knytas till varaktigheten av det specificerade skuldförhållandet. En förbindelse att inte pantsätta innebär alltså inte en permanent inskränkning av ägarens bestämmanderätt. Som kompensation för en innehållsmässigt och tidsmässigt begränsad inskränkning av bestämmanderätten drar fastighetsägaren vanligen nytta av att ge en förbindelse om att inte pantsätta på så sätt att hans eller hennes möjligheter att få kredit förbättras. Bedömningen av sådana förbindelser om att inte pantsätta som ansluter sig till kreditgivning skiljer sig alltså från de inskränkningar av ägarens bestämmanderätt som har betraktats som problematiska i samband med fastighetsöverlåtelser, och som man i 2 kap. 11 § i jordabalken har kommit att betrakta som ogiltiga villkor vid fastighetsköp. 

Möjligheten att skriva in en välfungerande och användbar förbindelse att inte pantsätta förutsätter, förutom kriterier som gäller innehållet i den inskränkning som ska skrivas in, även att offentliggörandet av inskränkningen genom inskrivning i lagfarts- och inteckningsregistret och att den giltighet gentemot utomstående som följer av detta och som grundar sig på medvetenhet om inskränkningen definieras på ett tillräckligt tydligt sätt. Frågan om inskränkningens giltighet gentemot en senare panttagare kan bli aktuell endast om det kan anses att denne har känt till eller borde ha känt till inskränkningen. Eftersom en inskränkning av bestämmanderätten gäller fastighetsägarens befogenheter i fråga om pantsättning, räcker det med att föreskriva om inskrivningens rättsverkningar för en senare panttagare.  

I propositionen föreslås det att det ska bli möjligt att i lagfarts- och inteckningsregistret skriva in en sådan förbindelse att inte pantsätta som uppfyller de villkor som har behandlats ovan och som en fastighetsägare ger en borgenär. Alternativet motsvarar det behov som framkom i samband med beredningen av propositionen i fråga om att säkerställa giltigheten gentemot utomstående av en förbindelse att inte pantsätta som har getts en borgenär. Som utgångspunkt för bestämmelserna föreslås det att en förbindelse att inte pantsätta ska antecknas på ansökan. I samband med behandlingen av ansökan kontrollerar inskrivningsmyndigheten att det är fråga om ett sådant villkor enligt lagen som inskränker ägarens befogenheter i fråga om pantsättning och som har getts en viss borgenär i anslutning till ett specificerat skuldförhållande. Den inskränkning av ägarens bestämmanderätt som följer av förbindelsen skrivs in i lagfarts- och inteckningsregistret. När den är inskriven i registret är inskränkningen av bestämmanderätten bindande även för senare panttagare, och förhindrar på så sätt att nya panträtter upplåts i fastigheten utan samtycke av den borgenär som skyddas genom förbindelsen. En förbindelse att inte pantsätta som är inskriven i lagfarts- och inteckningsregistret beaktas av inskrivningsmyndigheten på tjänstens vägnar.  

Avsikten är att en inskränkning av fastighetsägarens bestämmanderätt till följd av en förbindelse att inte pantsätta ska gälla under lika lång tid som den skuldförbindelse för vilken den har ställts som säkerhet. Eftersom en inskriven förbindelse att inte pantsätta utgör en väsentlig säkerhet för kreditförhållandet för den borgenär som skyddas genom förbindelsen, är det viktigt att säkerställa att borgenärens ställning tryggas även i samband med att inskrivningen avförs. Därför är det motiverat att föreskriva att ett avförande av en inskrivning om förbindelse att inte pantsätta på ansökan av den ägare som har gett förbindelsen kräver samtycke av den borgenär som skyddas genom förbindelsen. 

Det föreslås att den möjlighet att skriva in en förbindelse att inte pantsätta som föreslås i lagen ska begränsas till förbindelser som ges av näringsidkare. När det gäller yrkesmässig kreditgivning till andra än näringsidkare beräknas det inte finnas något motsvarande behov av ett publicitetskrav som ger förbindelsen giltighet gentemot utomstående. Bedömningen är att en normal inteckningssäkerhet i allmänhet är tillräcklig för borgenären vid sådan kreditgivning. Behovet av att skriva in en förbindelse att inte pantsätta ansluter sig särskilt till företagsfinansiering där det inte används någon inteckningssäkerhet eller där inteckningssäkerheten inte är tillräcklig i sig. Som en situation där man möjligen kunde använda sig av en förbindelse att inte pantsätta i annan verksamhet än näringsverksamhet identifierades i samband med beredningen en sådan förbindelse att inte pantsätta som bankerna kräver vid beviljandet av kredit för förvärv av lägenheter i närmast små bostadsaktiebolag och som ett bolag normalt ger i fråga om sin fastighet. I det nuvarande systemet som grundar sig på förbindelser som ges till kreditgivaren har de risker som är förknippade med dubbelpantsättning av värdet veterligen inte realiserats när det gäller husbolag. En utvidgning av bestämmelserna till att omfatta även förbindelser som ges av andra än näringsidkare kan granskas senare utifrån erfarenheterna från tillämpningen av bestämmelserna. 

Det ovan behandlade behovet av att tillåta inskrivning av en förbindelse att inte pantsätta som en näringsidkare ger en borgenär och som ansluter sig till ett specificerat skuldförhållande på ett sätt som medför giltighet gentemot utomstående är nära jämförbart med en situation där en näringsidkare förbinder sig till att en fastighet som inte är pantsatt utgör säkerhet för fastighetsköpets finansieringsarrangemang, vanligen betalningen av köpeskillingen, i köpebrevet. Även en sådan här inskränkning av pantsättningsbarheten som har satts som säkerhet för en specificerad förbindelse uppfyller de ovannämnda kraven på specificering av inskränkningen, ändamålsenlighet och möjlighet till offentliggörande. Följaktligen är det, i syfte att öka finansieringsmöjligheterna för fastighetsköp, ändamålsenligt att tillåta inskrivning av även sådana här förbindelser att inte pantsätta, med de konsekvenser de medför i form av giltighet gentemot utomstående. 

4.1.2.2  Nyttjanderätt till vattenområden som inteckningsbar

Ett syfte med propositionen är att utifrån de behov som har framkommit vid tillämpningen av lagen ändra jordabalkens bestämmelser om sådan nyttjanderätt som omfattas av inskrivningsskyldighet och om möjligheten att inteckna nyttjanderätt. Syftet är att underlätta överlåtelsen av fastigheter och användningen av fastigheter som säkerhet på ett klart och förutsägbart sätt, vilket kräver att definitionen av sådan nyttjanderätt som omfattas av inskrivningsskyldighet och som är inteckningsbar utvidgas i fråga om vattenområden.  

Det föreslås att bestämmelserna om sådan nyttjanderätt som omfattas av inskrivningsskyldighet (14 kap. 2 § 1 mom. i jordabalken), objekt för fastighetspanträtt (15 kap. 1 § 1 mom. i jordabalken) och inteckning av nyttjanderätt (19 kap. 1 § 1 mom. i jordabalken) ändras så att inskrivningsskyldigheten samt inteckningsbarheten i fråga om jordlegorätt som inbegriper en tidsbestämd överförbar byggrätt eller någon annan nyttjanderätt framgår av lagen även när det gäller ett vattenområde. Genom förslaget strävar man efter att främja tillgången till finansiering för projekt som gäller användningen av vattenområden samt att minska kostnaderna för att utreda lagens innehåll. I samband med att lagen ändras bör det ägnas uppmärksamhet åt vilket slags fast förbindelse med marken i vattenområdet som förutsätts när det gäller nyttjanderätten och de byggnader och anläggningar som finns i området eller som ska byggas i området med stöd av nyttjanderätten.  

Genom förslaget strävar man efter att få bland annat havsvindkraftverk och byggnader och anläggningar i anslutning till dem att bli inteckningsbara. När det gäller havsvindkraftsprojekt är det vanligen fråga om kraftverkshelheter vars tekniska lösningar och ekonomiska värde stöder en inskrivning av nyttjanderätten som en särskild rättighet samt möjlighet att använda den som säkerhet. I anslutning till projekten har den permanenta platsen för byggnader och anläggningar noggrant angetts i avtal och den fysiska förbindelsen till avtalsområdet är stark. Behovet gäller inte bara vindkraftverket utan även de byggnader eller anläggningar som ansluter sig till det och som ska placeras ut med stöd av avtalet, och för vilka det finns behov av inskrivning och inteckningsbarhet som en del av kraftverket.  

För att innehavarna av sådan nyttjanderätt till ett vattenområde som omfattas av inskrivningsskyldighet på ett heltäckande sätt ska framgå av lagfarts- och inteckningsregistret är det nödvändigt att kräva att rätten skrivs in även när det gäller sådana innehavare av nyttjanderätt till ett vattenområde som har fått sin rätt innan lagändringen trädde i kraft. Det föreslås därför att det i lagens ikraftträdandebestämmelse föreskrivs en två år lång tidsfrist under vilken det ska ansökas om inskrivning av en sådan här rätt som har upplåtits före lagens ikraftträdande. 

4.1.3.1  Upplåtelse och ändring av särskilda rättigheter elektroniskt

Man behöver försöka främja ingåendet av elektroniska avtal om upplåtelse och ändring av särskilda rättigheter med hjälp av sådana elektroniska verktyg som har en tillräckligt hög datateknisk säkerhet och pålitlighet, och som parterna i inskrivningsärendena i allmänhet använder sig av. En större möjlighet än nu att ingå elektroniska avtal skulle bidra till att underlätta dels arrangerandet och dokumentationen av avtal och dels kontakten med inskrivningsmyndigheten. Det finns redan bestämmelser om att överföring av sådana särskilda rättigheter som omfattas av inskrivningsskyldighet och som avses i 14 kap. 2 § är möjliga i fastighetsöverlåtelsesystemet (9 a kap. 14 § 2 mom. i jordabalken). Eftersom det i praktiken är ovanligt med överföringar av andra typer av särskilda rättigheter anses det inte vara värt att göra sådana överföringar i systemet.  

Det föreslås att det till 9 a kap. fogas bestämmelser om ingående av avtal om upplåtelse och ändring av särskilda rättigheter i det elektroniska fastighetsöverlåtelsesystemet. Med stöd av dessa bestämmelser blir det möjligt att utöka tjänsten för elektronisk fastighetsöverlåtelse med motsvarande tjänster (identifiering, upprättande och godkännande av dokument). Till upprättandet av avtal i systemet kan man förutom eventuella automatiska granskningar även koppla automatiskt inledande av en ansökan om inskrivning. I fråga om detta alternativ är den juridisk-tekniska lösningen för att ett avtal ska uppstå inte att använda sig av en sådan godkänd elektronisk underskrift som avses i eIDAS-förordningen, utan avtalet uppstår på samma sätt som i fråga om elektroniska fastighetsköp i systemet när de tillförlitligt identifierade avtalsparterna godkänner avtalet utan ändringar. Också för dem som använder sig av sådana utländska identifieringsverktyg som uppfyller kraven på ömsesidigt erkännande enligt eIDAS-förordningen är det möjligt att ordna åtkomst till systemet.  

Eftersom det i detta skede inte finns några närmare uppgifter om kostnaderna för att införa sådana här tjänster, eller om efterfrågan på dem, utgår man i propositionen från att lagen inte ska innehålla några bestämmelser om skyldighet att tillhandahålla sådana här tjänster, utan inskrivningsmyndigheten får besluta om huruvida tjänsterna införs. 

4.1.3.2  Reglering om överlåtelse av lego- och nyttjanderätt

Legorätt och nyttjanderätt har ökat i betydelse vid fastighetsöverlåtelse efter att jordabalken trädde i kraft. En utveckling av bestämmelserna om villkorlig överlåtelse av legorätt eller nyttjanderätt som sker för en sammanslutning eller stiftelse under bildning skulle förtydliga inskrivningsförfarandet och gagna såväl fastighetsägarna och mottagarna av nyttjanderätt som dem som finansierar olika fastighetsprojekt.  

I propositionen föreslås det att bestämmelserna om överlåtelse och inskrivning av legorätt och nyttjanderätt ska harmoniseras med bestämmelserna om fastighetsöverlåtelse. Det föreslås att lagen kompletteras så att bestämmelserna om upplösande och uppskjutande villkor vid fastighetsköp och fastighetsköp som sluts för ett bolag under bildning (4 kap. 4 § 1 mom. i jordabalken) i tillämpliga delar tillämpas på överlåtelse av legorätt och annan nyttjanderätt. Tillämpningen av de nämnda bestämmelserna beaktas dessutom i bestämmelserna om att lämna en ansökan om inskrivning av en särskild rättighet vilande. Avsikten med förslaget är inte att retroaktivt påverka avtal som har slutits före lagens ikraftträdande. 

4.1.3.3  Avförande av inskrivning av särskilda rättigheter

Syftet med förslaget är att förtydliga bestämmelserna om inskrivning av särskilda rättigheter så att de motsvarar behoven vad gäller inskrivningspraxis och inskrivningsförfarandet. Det föreslås att det till lagen fogas en bestämmelse om avförande av inskrivningen av en särskild rättighet på ansökan av fastighetsägaren. När en fastighetsägare ansöker om avförande av inskrivningen av en särskild rättighet är det motiverat att kräva att det läggs fram en tillräcklig utredning för avförandet av anteckningen. Inskrivningspraxisen får avgöra vad som i varje enskilt fall ska betraktas som en tillräcklig utredning för avförandet av en inskrivning av en särskild rättighet. 

4.1.3.4  Delning av besittningen av en fastighet

Avtal om delning av besittningen har i praktiken blivit ett allmänt och ändamålsenligt sätt att ordna besittningen av kvotägda fastigheter på ett sätt som är bindande för en tredje part. Med tanke på den praktiska betydelsen av avtalen om delning av besittningen kan det anses att de gällande bestämmelserna i jordabalken är onödigt knapphändiga. Den nuvarande praxisen i fråga om avtal och inskrivning kan ge vägledning för hur bestämmelserna kunde utvecklas. Syftet är att underlätta upprättandet av avtal om delning av besittningen, sänka kostnaderna och minska oenigheten mellan samägare.  

När det gäller formen för ett avtal om delning av besittningen finns det i 14 kap. 9 § 2 mom. i jordabalken ett allmänt krav enligt vilket sökanden ska visa upp det avtal som gäller upplåtelsen eller överföringen av en rättighet för inskrivningsmyndigheten. Bestämmelsen har som praxis tolkats så att det av ett avtal om delning av besittningen som ska skrivas in krävs att avtalet är i skriftlig form och undertecknat av avtalsparterna. Det är inte nödvändigt att ta med motsvarande särskilda bestämmelser om formen för ett avtal om delning av besittningen i lagen.  

Det föreslås att det till lagen fogas närmare bestämmelser om de inskrivningsrättsliga förutsättningarna för avtal om delning av besittningen. Det är nödvändigt att ta med bestämmelserna särskilt med tanke på objektet för ett avtal om delning av besittningen och definitionen av besittningsdelningen, så att man i praktiken på ett tillfredsställande sätt kan försäkra sig om att det är fråga om ett inskrivningsbart avtal om delning av besittningen. Behovet av bestämmelser gäller särskilt objektet för ett avtal om delning av besittningen, det närmare innehållet i besittningsdelningen, möjligheten att skriva in en besittningsdelning i förväg även med tanke på framtida avtalsparter samt rättsverkningarna av en inskrivning av en besittningsdelning. 

På avtal om delning av besittningen tillämpas i regel principen om allmän avtalsfrihet. Enligt den utredning om praxisen i fråga om avtal om delning av besittningen som togs emot för beredningen varierar avtalens användningsändamål och närmare innehåll från fall till fall. Förutom yrkesmässig bygg- och fastighetsutvecklingsverksamhet är olika avtal som används för besittningen av egnahemshus- och fritidsfastigheter vanliga användningsändamål. De allmänna villkor som är vanliga för alla sådana här avtal gäller närmast avtalsparterna, objektet och ändamålet. I övrigt kan villkoren variera betydligt i enlighet med bland annat fastighetens användningsändamål. Därför är det osäkert i vilken mån man genom bestämmelser i lag som gäller det närmare innehållet i ett avtal om delning av besittningen kan underlätta upprättandet av avtal. Jordabalken som författning som gäller inskrivningen av avtal om delning av besittningen är inte heller annars en ändamålsenlig plats för sådan här närmare avtalsrättslig reglering. I stället för att man i lagen tar med dispositiva bestämmelser om innehållet i ett avtal är det ändamålsenligt att utveckla avtalspraxisen genom något annat regelverk. 

När det gäller giltigheten av ett avtal om delning av besittningen har det i förarbetena till lagen (RP 120/1994 rd, s. 97) konstaterats att inskrivningen inte utgör något hinder för att ändra eller häva avtalet i det fall att förhållandena i anslutning till nyttjandet av fastigheten har förändrats. Det som nämns i förarbetena motsvarar den rättspraxis där krav på upplösning av ett samäganderättsförhållande har förkastats i och med att ägarna av kvotdelarna på basis av ett avtal har ansetts vara bundna av besittningen av fastighetsdelarna och omständigheterna vad gäller besittningen och nyttjandet i det väsentliga har förblivit oförändrade (HD:1992:82 och HD 1970 II 17). Rättsläget är till den grad klart att det inte finns något särskilt behov av bestämmelser om rätten att säga upp ett avtal om delning av besittningen som gäller tills vidare. Det som försvårar utformningen av bestämmelser är att det är svårt att i förväg på ett tillfredsställande sätt identifiera och beskriva sådana förändrade förhållanden som är en förutsättning för att ett avtal ska kunna sägas upp. Som tillräckligt klar kan man likaså betrakta den betydelse som ett avtal om delning av besittningen har enligt förarbetena till den gällande lagen när det gäller samäganderättsförhållanden enligt lagen om vissa samäganderättsförhållanden. Enligt förarbetena till lagen (RP 120/1994 rd, s. 97) blir ett avtal efter inskrivningen bindande för den som förvärvat en kvotdel, på samma sätt som för en ursprunglig avtalspart. I så fall kan hela fastigheten inte säljas med stöd av lagen om samäganderättsförhållanden, för att avskilja kvotdelen.  

Det är inte nödvändigt att utvidga jordabalkens bestämmelser så att de omfattar sådana avtal om delning av besittningen som inte omfattas av inskrivningssystemet och som i princip ingås mellan samägare, och på vilka man fortsättningsvis tillämpar de allmänna avtalsrättsliga reglerna.  

4.1.3.5  Inskrivning av rätt till en byggnad eller anläggning

Sale and lease back. Propositionen syftar till att utvidga det handlingsutrymme som en inskrivning ger i anslutning till utformningen av ett beståndsdels- och tillbehörsförhållande för en fastighet. Det är fråga om att beakta de behov som har framkommit vid tillämpningen av lagen på ett sätt som inte beräknas medföra oklarheter eller nackdelar för andra som innehar rättigheter i fastigheten.  

Det föreslås att man i bestämmelsen om inskrivning av rätt till en byggnad eller anläggning stryker kravet på att byggnader, konstruktioner, maskiner eller anläggningar ska ha byggts på eller förts till fastigheten enligt ett hyresavtal eller något därmed jämförbart avtal. Förutom att förhindra att det uppstår ett sådant beståndsdels- och tillbehörsförhållande som avses i den gällande lagen gör förslaget det även möjligt att upplösa ett sådant här beståndsdels- och tillbehörsförhållande som har uppstått redan tidigare genom en inskrivning som gäller legogivarens rätt. En inskrivning av rätt till en byggnad eller anläggning beaktas i samband med realisering genom utsökning på det sätt som föreskrivs särskilt om saken i utsökningsbalken (705/2007) (se lagens 5 kap. 58, 59 och 80 §).  

Det är viktigt att säkerställa att en upplösning av ett beståndsdels- och tillbehörsförhållande inte har några konsekvenser för andra som innehar rättigheter i fastigheten. Eftersom en upplösning av ett beståndsdels- och tillbehörsförhållande som redan har bildats kan ha konsekvenser för panträtter i fastigheten, förutsätts det att inskrivningen görs med främsta företräde och att de som innehar panträtt i fastigheten samtycker till inskrivningen och till att företrädesordningen ändras. I bestämmelserna bör det på motsvarande sätt beaktas att en upplösning av ett beståndsdels- och tillbehörsförhållande för byggnaderna eller anläggningarna på en fastighet kan påverka ställningen även för en borgenär som skyddas genom en förbindelse om att inte pantsätta. 

Inskrivning av rätt till en byggnad eller anläggning när det gäller annan verksamhet än näringsverksamhet. I propositionen föreslås det att det ska bli möjligt att skriva in rätt till en byggnad eller anläggning även när det gäller annan verksamhet är näringsverksamhet. Det föreslås att detta genomförs genom att man i den bestämmelse som gäller inskrivning (14 kap. 4 § 1 mom.) stryker begränsningen ”inom näringsverksamhet använda” när det gäller inskrivning av rättigheter som avser byggnader, konstruktioner, maskiner eller anläggningar vilka tjänar det syfte för vilket fastigheten används och som tillhör någon annan än fastighetens ägare. Den inskrivningsmöjlighet som anges i den gällande lagen har visat sig vara användbar i fråga om näringsverksamhet, som numera har en bred definition, då möjligheten att i samband med inskrivningsförfarandet kontrollera förutsättningarna för den i praktiken är begränsad. Å andra sidan följer det inte av enbart en inskrivningsmöjlighet att exempelvis äganderätts- och återtagningsförbehåll alltid ska anses giltiga i ett avtalsförhållande.  

Förutom möjligheten att skriva in rätt till en byggnad eller anläggning finns det i 14 kap. 5 § i jordabalken särskilda bestämmelser om fastställandet av beståndsdelar och tillbehör när det gäller maskiner och anläggningar som används inom näringsverksamhet och som finns varaktigt på en fastighet. Genom sådant fastställande av beståndsdelar och tillbehör som avses i bestämmelsen kan en fastighetsägare genom inskrivning fastställa vad som hänför sig till fastighetsinteckningen och till företagsinteckningen (RP 120/1994 rd, s. 99). Företagsinteckning är i lag begränsad till inteckning och pantsättning av sådan lös egendom som används i näringsverksamhet till säkerhet för fordran (företagsinteckningslagen 634/1984, 1 §). Av begränsningen följer att det inte finns behov av någon motsvarande inskrivningsmöjlighet för någon annan verksamhet än näringsverksamhet.  

Möjligheten att skriva in rätt till en byggnad eller anläggning har i lagens tillämpningspraxis visat sig vara ett ändamålsenligt sätt att på en fastighet genomföra sådana ägararrangemang som avviker från normala beståndsdels- och tillbehörsförhållanden. Om motsvarande möjligheter tillåts även i fråga om annan verksamhet än näringsverksamhet, utvidgas handlingsutrymmet.  

4.1.4.1  Tidpunkten för när ett inskrivningsärende blir anhängigt

Enligt den plan som inskrivningsmyndigheten har upprättat för hur inledandet av inskrivningsärenden ska digitaliseras kommer skötseln av inskrivningsärenden via e-post att upphöra vid ingången av 2025. Efter det ska ansökningar om inskrivning lämnas in till inskrivningsmyndigheten via den elektroniska tjänsten eller per post. Ändringen beräknas öka antalet inskrivningsärenden som inleds elektroniskt. I och med att e-tjänsterna blir allt vanligare är det motiverat att granska bestämmelserna om tidpunkten för när ett inskrivningsärende blir anhängigt. I samband med beredningen gjordes bedömningen att det finns anledning att behålla de nuvarande bestämmelserna närmast om det anses vara problematiskt att frångå den dagsprincip som tillämpas för närvarande så länge som ärenden kan inledas även skriftligen. Å andra sidan har man inte kommit fram till en sådan bedömning när det gäller bestämmelserna om aktielägenhetsregistret, och till denna del har det inte heller framkommit problem vid tillämpningen av lagen. 

I denna proposition föreslås det att bestämmelsen om när ett inskrivningsärende blir anhängigt (6 kap. 3 § 1 mom. i jordabalken) upphävs. Dessutom föreslås det att det till 6 kap. 14 § 1 mom. i jordabalken för tydlighetens skull fogas en hänvisning till lagen om elektronisk kommunikation i myndigheternas verksamhet. Genom förslaget harmoniseras bestämmelserna om när ett inskrivningsärende blir anhängigt med de bestämmelser som gäller aktielägenhetsregistret (10 § 1 mom. i lagen om ett bostadsdatasystem). När det gäller tidpunkten för när elektroniska ansökningar om inskrivning blir anhängiga innebär ändringen att man frångår den dagsprincip som tillämpas för närvarande och gör det möjligt att bedöma tidpunkten för när en ansökan blev anhängig utifrån tidpunkten för när ansökan de facto lämnades in till myndigheten. Då tidpunkten för när en elektronisk ansökan blev anhängig kan fastställas närmare föreslås det att den ges rättsverkningar även i situationer där företrädet för ansökningar som har blivit anhängiga samma dag för närvarande bestäms på någon annan grund (13 kap. 3 § 1 mom., 14 kap. 8 § 1 mom., 16 kap. 8 § 2 mom. och 17 kap. 9 § 3 mom. i jordabalken).  

När det gäller ansökningar som kommer in till inskrivningsmyndigheten elektroniskt förutsätts det en anteckning om att inskrivningsärendet har blivit anhängigt i princip i samma ögonblick som de kommer in till inskrivningsmyndigheten på det sätt som avses i 10 § i lagen om elektronisk kommunikation i myndigheternas verksamhet. Även när det gäller ansökningar som kommer in per post ska en anteckning om att ansökan är anhängig göras utan dröjsmål, men av praktiska orsaker går det inte att kräva att anteckningen görs omedelbart.  

Om flera ansökningar kommer in samtidigt per post och det inte går att avgöra deras inbördes ordningsföljd, är den enda möjligheten i praktiken att man i enlighet med den nuvarande principen antecknar att dessa ansökningar har blivit anhängiga samtidigt och att man avgör företrädet för konkurrerande ansökningar enligt någon annan grund. I praktiken ska man gå till väga på detta sätt även när det gäller elektroniska och skriftliga ansökningar för vilka det inte går att avgöra ordningsföljden för inlämnandet. Om den nuvarande dagsprincipen slopas har det alltså betydelse för när man inbördes ska bedöma tidpunkten för när två elektroniska ansökningar blev anhängiga. Det kan antas att situationer där det antecknas att konkurrerenade ansökningar har blivit anhängiga samtidigt, och där bägge sökandena är i god tro i fråga om den konkurrerande rättigheten, i praktiken är sällsynta. 

4.1.4.2  Rättelse av fel

I propositionen föreslås det en ändring av jordabalkens bestämmelse om rättelse av sakfel (8 kap. 1 §) som innebär att rättelsen av ett fel förutsätter samtycke av en tredje part som innehar rättigheter i fastigheten och vars rätt försvagas av rättelsen. I och med den föreslagna ändringen kommer det inte att krävas samtycke för rättelse av ett uppenbart sakfel av en sådan part i ett inskrivningsärende som ska rättas vars rätt, på grund av felet, har antecknats i lagfarts- och inteckningsregistret på ett sätt som skiljer sig från det materiella rättsläget. En sådan här part i ett inskrivningsärende som ska rättas får söka ändring i det beslut som har meddelats i rättelseärendet genom normalt ändringssökande i ett inskrivningsärende. Ett annat rättsmedel som kan bli aktuellt för parten är inskrivningsmyndighetens skadeståndsansvar i fråga om skada som har förorsakats vid myndighetsutövning.  

För att ett sakfel ska få rättas på ett sätt som försvagar en rättighet krävs det fortfarande samtycke av en sådan rättsinnehavare i fastigheten som i samband med att han eller hon har utfört en rättshandling som gäller fastigheten, såsom pantsättning, ett avtal om en särskild rättighet eller ett fastighetsköp, har litat på de uppgifter i lagfarts- och inteckningsregistret som åtnjuter offentlig tillförlitlighet. En sådan här situation kan bli aktuell om en rättsinnehavare som på felaktigt sätt har antecknats i lagfarts- och inteckningsregistret innan ett rättelseärende har behandlats har förfogat över fastigheten eller sin rätt i den.  

Genom förslaget strävar man efter att på det sätt som avses i lagen göra det lättare för inskrivningsmyndigheten att snabbt rätta tydliga och uppenbara sakfel. I inskrivningspraxisen har kravet på en parts samtycke ibland lett till att man i samband med rättelser blir tvungen att gå separat via ett förfarande för att upphäva ett beslut för att felen ska kunna rättas. Även om en ansökan om upphävande kan lyckas, är ett sådant förfarande, om felet är uppenbart, tungt och långsamt och det orsakar betydande kostnader. Eftersom man genom en rättelse får en anteckning i lagfarts- och inteckningsregistret att motsvara det materiella rättsläget, utgör en rättelse som görs utan samtycke ingen kränkning av en parts förtroende för varaktigheten av det materiellt sett riktiga rättsläget. Det finns ingen särskild grund för att skydda en parts förtroende för varaktigheten av ett felaktigt inskrivningsbeslut av inskrivningsmyndigheten i de fall där säkerställandet av att de uppgifter i lagfarts- och inteckningsregistret som åtnjuter offentlig tillförlitlighet är korrekta kräver att ett fel rättas. Avsikten är inte att tillämpningen av rättelseförfarandet ska gälla situationer där ett fel inte är klart eller uppenbart på det sätt som förutsätts enligt den gällande lagen.  

4.1.4.3  Inskrivningsmyndighetens interna förfaranden

I propositionen föreslås det att man upphäver bestämmelsen om inskrivningsmyndighetens interna arbetsfördelning (5 kap. 2 § 2 mom. i jordabalken), som i inskrivningspraxisen har visat sig vara ställvis oklar och tvetydig. Till följd av att bestämmelsen upphävs behöver lagen inte längre innehålla någon bestämmelse om kompetenskravet för inskrivningsjuristen (5 kap. 2 § 3 mom. i jordabalken). Bestämmelserna beräknas inte ha någon särskild betydelse för lagfarts- och inteckningsregistrets offentliga tillförlitlighet och rättssäkerheten för parterna i ett inskrivningsärende när man beaktar de allmänna bestämmelserna i förvaltningslagen och de andra rättsmedel som finns för sökanden med stöd av lag. Syftet med bestämmelsen, vilket är att inskrivningsärenden ska behandlas på behörigt sätt av en tillräckligt sakkunnig handläggare, kan uppfyllas på ett tillfredsställande sätt utan en särskild bestämmelse. Närmare föreskrifter om inskrivningsmyndighetens interna arbetsfördelning kan efter behov meddelas exempelvis i den arbetsordning som nämns i lagen om Lantmäteriverket (1025/2018) eller i någon annan intern anvisning för inskrivningsmyndigheten. 

4.1.4.4  Automatiserat beslutsfattande hos inskrivningsmyndigheten

För att säkerställa förutsättningarna för det ändamålsenliga automatiserade beslutsfattande som inskrivningsmyndigheten använder sig av och som i praktiken har visat sig vara välfungerande behöver det tas in särskilda bestämmelser i jordabalken med stöd av vilka det i vissa fall kan göras undantag från den rättsskyddsförutsättning som nämns i 53 f § i förvaltningslagen och som gäller begäran om omprövning. Likaså finns det anledning att säkerställa att inskrivningsmyndigheten kan införa automatiserat beslutsfattande för även andra inskrivningsärenden enligt jordabalken och lagen om ett bostadsdatasystem, på ett sätt som tillgodoser behoven i anslutning till parternas dataskyddsrättsliga skydd och annat rättsskydd. Det centrala innehållet i den behövliga lagstiftningen motsvarar den undantagsbestämmelse som finns i 53 f § 2 mom. i förvaltningslagen, enligt vilken det inte förutsätts möjlighet att begära omprövning eller något motsvarande rättsmedel om en parts yrkande, som inte rör någon annan part, godkänns genom ett automatiserat avgörande. Det behövs emellertid särskilda bestämmelser, eftersom de inskrivningsärenden som avses i jordabalken och lagen om ett bostadsdatasystem endast sällan gäller enbart en part. 

Följande omständigheter, som identifierades i samband med beredningen, är ramvillkor för de särskilda bestämmelserna: 

- De särskilda bestämmelserna gäller verksamhet med låg risk med tanke på skyddet av personuppgifter. När det gäller förutsättningen är det viktigt att säkerställa att automatiserat beslutsfattande som sker med stöd av jordabalken och lagen om ett bostadsdatasystem inte är förenat med profilering eller någon annan bedömning av personliga egenskaper. I inskrivningsförfarandet granskas parternas behörighet att förfoga över den fastighet som är objektet för en åtgärd, vilken kan vara begränsad på grunder som beror på partens person. Det bör emellertid noteras att den nämnda handlingsbehörigheten inte i sig kommer att bedömas eller avgöras närmare i samband med inskrivningsförfarandet, utan att begränsningar som eventuellt ska beaktas grundar sig på den information som finns i de register som inskrivningsmyndigheten har till sitt förfogande, och när avgörandet träffades i fråga om den informationen beaktades kraven på dataskyddsrättsliga skyddsåtgärder på behörigt sätt. Till denna del resulterar inskrivningsmyndighetens automatiserade beslut i ett avgörande med samma (dataskyddsrättsliga) pålitlighet som när inskrivningsbeslutet fattas av en människa. Vidare bör det noteras att ett automatiserat inskrivningsbeslut blir aktuellt enbart i sådana fall som kan avgöras till parternas fördel, och där det av det material som inskrivningsmyndigheten ska beakta på tjänsten vägnar inte framgår några inskränkningar av bestämmanderätten och där ingen annan part i inskrivningsärendet har motsatt sig beslutet. Om sådana inskränkningar framkommer kan ärendet inte avgöras automatiskt. För att sådana inskrivningsärenden som avses i lagen om ett bostadsdatasystem ska kunna avgöras automatiskt i enlighet med sökandens yrkande krävs det även samtycke av en aktieägare eller annan rättsinnehavare som är införd i registret.  

- Parten har inget särskilt behov av rättsskydd. Vid bedömningen av grunden bör man beakta bland annat specialmotiveringen för 53 f § 2 mom. i förvaltningslagen, enligt vilken en part inte längre kan anses ha behov av dataskyddsrättsligt skydd för att få beslutet behandlat av en människa när partens yrkande godkänns på det sätt som begärts (RP 145/2022 rd, s. 106). Bedömningen är till denna del förhållandevis klar i de fall där en parts särskilda begäran läggs fram och/eller annars kan identifieras i samband med inskrivningsförfarandet. Förutom via ansökan om inskrivning kan en sådan begäran framkomma exempelvis av ett samtycke som parten har gett i samband med inskrivningsförfarandet. En närmare bedömning krävs i situationer där avgörandet gäller en part som inte hörs separat i inskrivningsförfarandet och vars samtycke inte krävs. I jordabalken är utgångspunkten bland annat att mottagaren av ett elektroniskt pantbrev inte behöver höras separat i ett inskrivningsförfarande när den antecknas i registret på ansökan av den tidigare innehavaren av pantbrevet. Motiveringen till detta är att inskrivningen i praktiken närmast kan stärka mottagarens rättsliga ställning. Vid bedömningen bör det beaktas att det att en människa deltar i inskrivningsförfarandet i praktiken inte påverkar förutsättningarna för att bedöma panttagarens omständigheter, och därför resulterar ett automatiserat beslut i praktiken i ett avgörande med samma (dataskyddsrättsliga) pålitlighet som när inskrivningsbeslutet fattas av en människa. Dessutom ska inskrivningsmyndigheten på tjänstens vägnar granska och beakta vilket intresse och vilken ställning inte bara sökanden utan även andra parter i inskrivningsärendet har. I lagfarts- och inteckningsregistret och i aktielägenhetsregistret kan det för samma fastighet vara antecknat flera rättigheter i fastigheten, och utöver det har anteckningar i registret mera allmänt rättsverkningar för rättigheterna för en tredje part. Om inskrivningsförfarandet inte har någon direkt inverkan på ställningen för sådana här rättsinnehavare, betraktas de inte som parter i inskrivningsärendet.  

- I samband med ett automatiserat avgörande säkerställs rättsskyddsförutsättningarna enligt den allmänna lagstiftningen. Ett automatiserat avgörande av ett inskrivningsärende ska grunda sig på de behandlingsregler som har utarbetats med stöd av den tillämpliga lagstiftningen och i fråga om vilka tillämpningen inte förutsätter prövning från fall till fall (53 e § i förvaltningslagen). På motsvarande sätt ska ett automatiserat avgörande meddelas en part på behörigt sätt (53 g § i förvaltningslagen). Vidare ska parterna informeras om behandlingen av deras personuppgifter i rätt tid och på det sätt som dataskyddsförordningen kräver (artiklarna 12, 13 och 14 i dataskyddsförordningen). Ett beslut om att införa ett automatiserat beslutsförfarande ska fattas och dokumenteras på det sätt som krävs i lag (28 a och d § i informationshanteringslagen), det ska kontinuerligt säkerställas att förfarandet överensstämmer med beslutet om införande (28 b § i informationshanteringslagen) och en myndighet ska även i övrigt kontinuerligt övervaka kvaliteten och innehållets felfrihet i de ärenden som avgörs samt de risker som är förknippade med det automatiserade beslutsförfarandet (28 c §). Myndigheten ska informera om automatiserat avgörande inom sitt verksamhetsområde (28 e § i informationshanteringslagen).  

- Vid automatiserat beslutsfattande ska rättsskyddssystemet enligt förvaltningslagen, jordabalken och lagen om ett bostadsdatasystem även i övrigt beaktas. Förutom de ovan behandlade särskilda kraven på automatiserat beslutsfattande ska beslutsfattandet uppfylla de allmänna krav som följer av förvaltningslagen samt jordabalken och lagen om ett bostadsdatasystem och som gäller bland annat hur ansökningar inleds och de anteckningar som ska göras om dem i ett register, en myndighets undersöknings- och utredningsskyldighet, hörande av parter samt beslutsfattande och beslutens form. Sådan rättelse av fel som grundar sig på förvaltningslagen har i samband med bestämmelserna om automatiserat beslutsfattande inte betraktats som ett sådant rättsmedel som är jämförbart med en omprövningsbegäran enligt lagens 53 f § (RP 145/2022 rd, s. 103). Å andra sidan finns det i 8 kap. i jordabalken och i 11 § i lagen om ett bostadsdatasystem särskilda bestämmelser om rättelse av fel i ett inskrivningsförfarande. I praktiken kan ett fel som framkommer i det automatiserade beslutsfattandet i ett inskrivningsärende bero på ett tekniskt betingat fel eller andra jämförbara fel eller brister och då ska inskrivningsmyndigheten för att åtgärda felet i fråga rätta anteckningarna i registret på behövligt sätt (8 kap. 2 § 1 mom. i jordabalken och 11 § 2 mom. i lagen om ett bostadsdatasystem). Avsikten är inte att sådana här fall av rättelse av fel ska automatiseras i inskrivningsförfarandet. På så sätt bidrar bestämmelserna till att uppfylla de skyddskrav som anges i dataskyddsförordningen när det gäller inskrivningsärenden.  

4.1.4.5  Framläggande av handling i original vid inskrivningsförfarandet

E-tjänster har blivit och fortsätter att bli allt mer vanliga i inskrivningsärenden. Därför föreslås det i propositionen att man i princip slopar skyldigheten att lämna in en handling i original i samband med ett inskrivningsförfarande (12 kap. 1 § 1 mom. och 14 kap. 9 § 2 mom. i jordabalken). Bedömningen är att ett slopande av kravet på att en handling ska visas upp i original i allmänhet inte har någon väsentlig betydelse när det handlar om att bevara registrets offentliga tillförlitlighet och att förhindra missbruk. I inskrivningsförfarandet kan det emellertid uppstå situationer där en kopia av en handling inte kan anses vara tillräcklig. Därför föreslås det att det i lagen föreskrivs om inskrivningsmyndighetens möjlighet att från fall till fall och enligt egen prövning kräva att en handling i original visas upp. Det kan bli nödvändigt att kräva in den originalhandling som ligger till grund för en inskrivning exempelvis om det inför inskrivningsmyndigheten har lagts fram ett påstående om förvärvets laglighet eller om det är nödvändigt att visa upp originalhandlingen med beaktande av kvaliteten på den inlämnade kopian av handlingen eller av någon annan orsak. 

Avsikten med förslaget är inte att påverka ett köpvittnes skyldighet att förvara ett arkivexemplar av fastighetens överlåtelsehandling eller ett köpvittnes skyldighet att se till att det meddelande som lämnas Lantmäteriverket åtföljs av en kopia eller annan upptagning av överlåtelsehandlingen (se 5 § 1 mom. och 6 § 1 mom. i lagen om köpvittnen). I lagfartsförfarandet fogas till ansökan på tjänstens vägnar en kopia av den överlåtelsehandling som fåtts av köpvittnet, om överlåtelsen har skett den 20 juni 2014 eller senare (se Kirjaamismenettelyn käsikirja s. 57). Den som ansöker om lagfart behöver då inte lämna in överlåtelsehandlingen i original som bilaga till sin lagfartsansökan. Inskrivningsmyndigheten kan emellertid i samband med handläggningen av ansökan bli tvungen att be sökanden lämna in överlåtelsehandlingen i original, om myndigheten inte har fått en kopia av köpvittnet. 

4.1.4.6  Informationshantering i offentlig förvaltning

Det föreslås att de bestämmelser i jordabalken som gäller tekniska anslutningar ändras så att de motsvarar lagen om informationshantering inom den offentliga förvaltningen. De bestämmelser som finns i lagen om informationshantering inom den offentliga förvaltningen och som gäller tekniska gränssnitt och elektroniska förbindelser ersätter bestämmelserna om tekniska anslutningar. När lagen träder i kraft ersätter dess bestämmelser speciallagarnas bestämmelser om tekniska anslutningar, och bestämmelserna påverkar inte rätten att få information. Efter lagens övergångstider ska sådana bestämmelser om att lämna ut och att få uppgifter som gäller tekniska anslutningar och som finns någon annanstans i lag tolkas i enlighet med de skyddsbestämmelser som finns i informationshanteringslagen. När det gäller 9 a kap. 4 § 2 mom. i jordabalken är det, för att bestämmelserna ska harmoniseras, nödvändigt att slopa den separata bestämmelsen om en teknisk anslutning och att få bestämmelsen att motsvara skrivsättet i informationshanteringslagen.