Allmänt
Med hänvisning till propositionsmotiven påpekar utskottet att det i Finland finns uppskattningsvis över två miljoner bostadsaktieägare och att bostadsaktiebolagen omfattar cirka 1,4 miljoner bostadslägenheter. Av aktieägarna finns cirka 750 000 inom huvudstadsregionen. Aktielägenheterna fördelar sig mellan något fler än 100 000 bolag, dvs. bostadsaktiebolag (89 000) och ömsesidiga fastighetsaktiebolag. Uppgifter om bolagen och deras aktier finns tillgängliga i offentliga register, framför allt i handelsregistret, och uppgifter om aktieöverlåtelser erhålls närmast i samband med beskattningen. Uppgifter om aktielägenheternas egenskaper ingår i det byggnads- och lägenhetsregister som förs av Befolkningsregistercentralen, i handelsregistret och i fastighetsförvaltningssystemen. De uppgifter som direkt berör aktieägandet finns hos bolagen, så i nuläget finns det inget centraliserat register över aktieägarna.
Syftet med propositionen är att slopa aktiebreven på papper när det gäller bostadsaktiebolag och ömsesidiga fastighetsaktiebolag. I stället införs ett tillförlitligt registreringssystem under myndighetsansvar. Systemet ska ge möjligheter att utveckla e-tjänster i näringslivet och hos myndigheterna. Då minskar det manuella arbetet inom kreditgivningen, fastighetsförmedlingen och bolagen. Utskottet påpekar i varje fall att det i hög grad beror på aktörerna själva i vilken mån det manuella arbetet minskar och e-tjänster lanseras. Den första delen i bostadsdatasystemet, aktielägenhetsregistret, är en delreform som behövs för att starta omläggningen. Den andra etappen går ut på att förbereda en utvidgning av datainnehållet till bolagens tekniska och ekonomiska data samt andra besittningsgrunder för bostadslägenheterna.
När aktiebreven på papper slopas enligt propositionen blir det möjligt att digitalisera omsättningen av aktier och processerna kring användningen av aktier som säkerhet. Till målsättningen hör förutom elektronisk handel och kreditgivning även digitalisering av aktörernas egna och inbördes processer. För att man ska kunna frångå aktiebreven skapas ett registreringssystem, där överlåtelsen av aktiebrevet som handling för fullbordande av överlåtelsen eller panträtten ersätts med registrering av ägande- och patenträtt. Vid beredningen har man som sagt stannat för en lösning där det uppgiftsinnehåll som bolagen ansvarar för, framför allt de uppgifter som ingår i disponentintyget, ska inkluderas i bostadsdatasystemet i nästa fas av reformen. Målsättningen är att i den första fasen främja skötseln av bolagens förvaltning genom att erbjuda tillgång till myndighetsregistrens uppgifter om bolagen, de fastigheter och byggnader som bolagen förvaltar samt lägenheterna och de aktier som berättigar till besittning av dem.
Då aktiebreven i pappersform slopas ska det sakrättsliga skyddet för rättigheter och begränsningar som gäller bostadsaktier ordnas och bevisas på annat sätt. Reformen innebär att de rättigheter och begränsningar som hänför sig till bostadsaktier ska föras in i ett aktielägenhetsregister som inrättas för ändamålet. Registreringen gäller inte bara anteckning av förvärv och pantsättning av aktier utan också anteckning av begränsningar som gäller aktier eller de besittningsrätter som de ger upphov till. Sådana begränsningar är till exempel utmätning av aktier och aktieägarens konkurs.
Utskottet lyfter fram att propositionen utgår från att registreringen blir en ny förvaltningsuppgift som enligt praxis för tolkningen av 124 § i grundlagen i princip ska höra till en myndighet och att överföringen av förvaltningsuppgifter till andra än myndigheter ska granskas mot de förutsättningar som anges i paragrafen. Utskottet anser att det är viktigt att bostadsaktieägarens och pantinnehavarens sakrättsliga ställning ordnas på ett tillförlitligt sätt i samband med att de fysiska aktiebreven slopas. Anteckning i ett centraliserat register som det allmänna svarar för kan anses vara tillförlitligt och bli en reform som skapar klarhet i nuläget, förbättrar tillgången till information och ökar rättssäkerheten. Lantmäteriverket har gedigen erfarenhet och sakkunskap när det gäller att föra in rättigheter och begränsningar i register och att förvalta register, eftersom verket sedan tidigare har ansvar för registreringen av fastighetsförvärv och fastighetsinteckningar.
Utskottet ser det som ytterst viktigt att reformen bland annat främjar aktieägarens villkor och rätt till information. Då aktiebreven i pappersform avskaffas innebär det samtidigt att förvaringen av aktiebreven blir obehövlig. Då finns det inte längre risk för att aktiebrev försvinner eller förstörs. Aktieägaren kan i fortsättningen via myndighetens register avgiftsfritt kontrollera att de uppgifter som berör honom eller henne är korrekta och fullständiga. Propositionen syftar till att ge de olika aktörerna bättre åtkomst till uppgifterna om bolag, aktier och lägenheter vars besittningsrätt grundar sig på aktieägande. Lagförslaget om ett bostadsdatasystem innehåller bestämmelser om personuppgiftsansvarig för aktielägenhetsregistret och om en informationstjänst som ska gälla aktielägenhetsregistrets uppgifter om ägande och pantsättningar plus vissa uppgifter ur handelsregistret, befolkningsdatasystemet och fastighetsdatasystemet.
Utskottet noterar att de ovannämnda uppgifterna i bostadsdatasystemet i regel är offentliga och att de till den del de utgör personuppgifter får behandlas och lämnas ut på de villkor som föreskrivs i dataskyddslagstiftningen i EU och nationellt. Lagen ska föreskriva om utlämnande av uppgifter i synnerhet för behoven inom fastighetsförmedlingen, kreditgivningen och bolagsförvaltningen och för andra informationsbehov i samhället. I fråga om insyn i förvaltningen och fullföljandet av offentlighetsprincipen tillämpas bestämmelserna i den allmänna lagen om offentlighet i myndigheternas verksamhet (621/1999).
Utskottet påpekar att syftet med behandlingen blir särskilt relevant när sekretessbelagda uppgifter lämnas ut från befolkningsdatasystemet. Sekretessbelagda uppgifter får inte överlämnas vidare från bostadsdatasystemet, om det inte föreskrivs särskilt om det. I sina bedömningar av offentligheten och sekretessen för uppgifterna behöver Lantmäteriverket information om huruvida personen berörs av någon restriktion som gäller utlämnande av information, till exempel spärrmarkering. Däremot har Lantmäteriverket inte nödvändigtvis rätt att få spärrmarkerad information ur befolkningsdatasystemet, om verket inte måste behandla sådan information till exempel för att utföra en lagfäst registreringsuppgift.
Härefter kommer aktieägaren enligt 21 § i lagen om bostadsaktiebolag att kunna meddela sin e-postadress eller en annan datakommunikationsförbindelse till aktielägenhetsregistret i syfte att ta emot möteskallelser. Den här möjligheten gäller också personer som har spärrmarkering i befolkningsdatasystemet. I anknytning till ansökan om spärrmarkering har personen också kunnat meddela befolkningsdatasystemet sådan kontaktinformation som får lämnas ut också till andra än de myndigheter som har rätt att behandla spärrmarkerad information.
Genomförande av reformen och lagstiftningsåtgärder
Reformen innebär att aktiebrev i pappersform inte längre kommer att tryckas från och med ingången av 2019, varvid de nya bolagen ska inrättas elektroniskt i företags- och organisationsdatasystemet. Alla bostadsaktiebolag och ömsesidiga fastighetsaktiebolag som bildas efter att den nya lagstiftningen om ett bostadsdatasystem trätt i kraft kommer att omfattas av det nya systemet.
Utskottet påpekar att målen i propositionen kan nås först när de bolag som bildats före 2019 är med. De bostadsaktiebolag som bildats innan den nya lagstiftningen trätt i kraft ska ansluta sig till aktielägenhetsregistret inom en bestämd tid. Efter anslutningen till registret kan bostadsaktiebolagets aktieägarrättigheter och andra rättigheter och begränsningar som hänför sig till aktierna registreras och antecknas i aktielägenhetsregistret på det sätt som närmare föreskrivs i den föreslagna lagen om införande av lagstiftningen om ett bostadsdatasystem (lagförslag 2).
Utskottet ser det som viktigt att övergången till det nya systemet görs kontrollerat i enlighet med propositionen. Bolagen ska först överföra förvaltningen av aktieboken till Lantmäteriverket. Tiden för den här åtgärden föreslås bli mellan den 1 maj 2019 till utgången av 2022. Att åtgärden är avgiftsfri ska bli ett incitament för bolagen, som också ska få information om saken. Överföringar som görs efter den utsatta tiden ska vara avgiftsbelagda. Den informationsresurs som behövs för registreringsuppgiften ska inrättas genom att bolagen i samband med överföringen av ansvaret för förandet av aktieboken förutsätts anmäla de uppgifter som krävs för registreringsförfarandet. Därefter ska uppgifterna i aktieboken om aktiegrupperna och deras ägare granskas i den takt ansökningar om registrering inkommer, och aktiebreven ska makuleras av myndigheten. Övergången till det register över aktieägandet som förs av Lantmäteriverket innebär att bolagen inte längre behöver föra någon aktiebok. Dessutom kan uppgifter om aktieägarna på ett centraliserat sätt lämnas ut för de behov som hänför sig till omsättningen och kreditgivningen. Ur bostadsdatasystemet kan bolaget få information förutom om ägaren och dennes kontaktuppgifter även till exempel om den fastighet och de byggnader som bolaget besitter.
Utskottet påpekar att processen för att slopa aktiebreven i det här skedet föreslås gå framåt i måttlig takt. Enligt den föreslagna modellen ska aktieägaren i hög grad kunna bestämma hur och när den söker en första ägarregistrering. Aktieägaren kan använda sig av bankens tjänster eller uträtta ärendet direkt på Lantmäteriverket. Inte heller med tanke på giltigheten av äganderätten och panträtten leder ägarens eller aktieförvärvarens passivitet till rättsförluster, eftersom omsättningen och pantsättningen fortfarande sker med stöd av aktiebrevet i pappersform. Bara i vissa situationer blir ägarregistreringen ett villkor för att utöva aktierättigheterna i bolaget.
Utskottet påpekar att det finns tre olika situationer som gäller att slopa aktiebreven och söka en första ägarregistrering: Efter det att bolaget har överfört förvaltningen av aktieboken kan en aktieägare 1) när som helst ansöka om att få sin rätt registrerad. När rätten registreras ska aktiebreven makuleras. Om aktier i ett bolag som har överfört förvaltningen av aktieboken överlåts ska 2) registrering sökas inom den utsatta tiden. Aktieförvärvaren får då inte utöva sina aktierättigheter förrän den har registrerats som aktieägare. Om överlåtelsen inte genomförs kan aktieägaren förbli passiv innehavare i tio år utan att det påverkar dennes rättigheter och skyldigheter i bolaget. Efter det att tio år har förflutit från överföringen av aktieboken får aktieägaren 3) inte längre delta i bolagsstämman innan den har ansökt om registrering. När den första anteckningen om äganderätt har gjorts och aktiebreven makulerats ska bestämmelserna i den nya lagstiftningen bli tillämpliga på registreringen av rättigheter.
Utskottet ser det som viktigt att de nya bestämmelserna är flexibla på det sättet att det är minst lika enkelt att omsätta aktier i det nya systemet som när aktiebrev används. Bestämmelserna bör anpassas så bra som möjligt efter utvecklingen inom handeln med bostäder och den nya teknik som utvecklas bör kunna utnyttjas på bred front. Enligt propositionen ska registreringen av nya aktieägare vid till exempel vanliga bostadsköp följaktligen uteslutande grunda sig på samtycke av den gamla aktieägaren. En särskild förvärvsutredning behövs bara om det inte går att få något samtycke (t.ex. arvsförvärv). Också pantsättning av aktier registreras i regel utifrån samtycke av aktieägaren. Även om inga bestämmelser föreslås om i vilken form samtycket ska ges måste registreringsmyndigheten med tillräckligt stor säkerhet kontrollera att samtycket är riktigt. Dessutom är staten skyldig att ersätta skador till följd av felaktiga registreringsavgöranden.
Utskottet påpekar att särskilda bestämmelser ska tillämpas i byggnadsfasen enligt 2 kap. i lagen om bostadsköp (843/1994): registreringar och anteckningar får föras in i registret bara efter anmälan från den som förvarar skyddsdokumenten. I sak motsvarar bestämmelsen i så stor utsträckning som möjligt nuläget där den som förvarar skyddsdokumenten (i regel en s.k. RS-bank) förvarar aktiebrev för samtliga rättsinnehavares räkning.
De ömsesidiga fastighetsaktiebolag som bildats innan den nya lagstiftningen trätt i kraft får fatta beslut om att ansluta sig till aktielägenhetsregistret. För dessa föreslås det vara frivilligt att ansluta sig till registret, eftersom det i bolagsordningen för sådana ömsesidiga fastighetsaktiebolag som bildats innan den nya lagstiftningen trätt i kraft har varit möjligt att fritt bestämma huruvida lagen om bostadsaktiebolag tillämpas på bolaget eller inte. Frågan om huruvida samtliga gamla ömsesidiga fastighetsaktiebolag ska anslutas till aktielägenhetsregistret kan vid behov bedömas senare, på basis av de erfarenheter som fås av systemets användning, står det i propositionen.
Avslutningsvis
Utskottet ser det som viktigt att tjänsterna med avseende på bostadsdatasystemet tillhandahålls användarvänligt och på lika villkor. Tjänsteutbudet ska inte vara begränsat till e-tjänster utan Lantmäteriverkets tjänster bör vara åtkomliga för allmänheten också på kontoren och per post. Alla kanaler för att uträtta ärenden som för närvarande finns tillgängliga vid fastighetsregistrering bör kunna användas också i fråga om bostadsdatasystemet. Man måste effektivt gå ut med information om det nya systemet.
Med hänvisning till lagutskottets utlåtande påpekar jord- och skogsbruksutskottet att det föreslagna systemet för registrering av förvärv och pantsättning av bostadsaktier är modernare, enklare och i fråga om regleringen mer flexibelt än dagens system för registrering av fastigheter. Det föreslagna systemet gör det möjligt att utveckla handeln med bostadsaktier och praxis vid användning av aktier som säkerhet och att utnyttja it-utvecklingen. I framtiden bör det utredas och övervägas om även bestämmelserna om fastighetsköp och användningen av fastigheter som säkerhet behöver och lämpligen bör utvecklas i samma riktning utifrån erfarenheterna av registreringen av bostadsaktier.
Med hänvisning till lagutskottets utlåtande ser utskottet det som behövligt att övergången till det nya systemet sker måttfullt och kontrollerat med tanke på vilken betydelse och vilka effekter reformen får för aktieägarna och husbolagen. De föreslagna tidsfristerna för överföringen av aktieböckerna och ansökan om antecknande av äganderätten i det elektroniska registret kan dock leda till att två olika system kommer att finnas åtminstone fram till slutet av 2032. Med tanke på att få ut nyttan av det nya systemet kan övergången anses vara tämligen lång. Därför ser utskottet det som viktigt att noga ge akt på hur reformen kommer i gång och hur övergångsarrangemangen fungerar och att man vid behov vidtar korrigerande åtgärder samt att jord- och skogsbruksministeriet lämnar jord- och skogsbruksutskottet en utredning i frågan senast 2022. (Förslag till uttalande)