2.2.1  Bestämmande av inlösningsersättning i enlighet med inlösningslagen

Enligt 15 § 2 mom. i grundlagen bestäms det genom lag om expropriation av egendom för allmänt behov mot full ersättning. Kravet på full ersättning har uppfattats så att förluster till följd av inlösen ska ersättas till fullt belopp, det vill säga att överlåtarens förmögenhetsställning ska förbli oförändrad. Av grundlagen följer inget hinder att föreskriva om grunderna för inlösningsersättning på ett sätt som leder till ett bättre slutresultat för överlåtaren. 

Enligt 29 § 1 mom. i inlösningslagen är en ägare av egendom som ska inlösas berättigad att få full ersättning (inlösningsersättning) för ekonomiska förluster till följd av inlösen. Kravet ingick också i 1 § i föregångaren till inlösningslagen, dvs. lagen om expropriation af fast egendom för allmänt behov, (27/1898, nedan expropriationslagen). Enligt förarbetet till inlösningslagen (RP 179/1975 II rd s. 18−20) får överlåtarnas förmögenhetsställning inte försämras till följd av inlösen och inte heller förbättras. Därmed ska inlösningsersättningen motsvara den försvagning av överlåtarens förmögenhetsställning som uppstår om ingen inlösningsersättning betalas. Enligt förarbetena ska inlösningsersättningen å sin sida bestämmas enligt vad överlåtaren förlorar och inte enligt vad överlåtaren får. 

Inlösningsersättningen utgörs av ersättning för föremål och ersättning för men samt av skadestånd. Den värderingsmetod som tillämpas på bestämmandet av inlösningsersättningen ska väljas enligt föremålets egenskaper och värderingssituationen. Enligt 30 § 1 mom. i inlösningslagen ska för egendom som inlöses full ersättning bestämmas enligt egendomens gängse pris (ersättning för föremål). Om det gängse priset inte motsvarar överlåtarens hela förlust, ska uppskattningen grundas på egendomens avkastning eller de kostnader som lagts ner på den. I förarbetet till inlösningslagen (RP 179/1975 rd s. 18) tog man inte ställning till den interna ordningsföljden för värderingsmetoderna. I lagen finns det inte heller några närmare bestämmelser om hur värderingsmetoderna ska tillämpas. 

I praktiken bestäms ersättningen för föremål för det mesta med köpeskillingsmetoden med utnyttjande av det köpeskillingsregister som Lantmäteriverket upprätthåller. Vid köpeskillingsmetoden hämtas ur köpeskillingsregistret sådana affärer som ingåtts på samma ort, där föremålet för affären har motsvarande egenskaper som det föremål som ska inlösas. Med köpeskillingsmetoden får man ett variationsintervall inom vilket det gängse värdet anses variera inom ramen för den påvisade spridningen. Utgångsanstagandet för värderingen är att det sannolika priset på det föremål som värderas vid en frivillig affär skulle placera sig på denna nivå. Det gängse värde som avses i inlösningslagen har ansetts motsvara medelvärdet för variationsintervallet. 

Om det inte är möjligt att använda köpeskillingsmetoden exempelvis på grund av bristfälligt eller ringa mängd material i köpeskillingsregistret, ska värderingen göras enligt avkastningsvärdes- eller kostnadsvärdesmetoden. I avkastningsvärdesmetoden grundar sig värdet på summan av nettovärdena på de årliga nettointäkter som uppstår vid användning av det värderade föremålet. I kostnadsvärdesmetoden bestäms värdet på föremålet utgående från de verkliga eller sannolika byggkostnaderna o.d. produktionskostnaderna. Vid värderingen i praktiken är det möjligt att använda en kombination av samtliga tre metoder eller även någon annan metod, om den inbringar ett förmånligare slutresultat för den som överlåter egendomen. 

Frågan om den tidpunkt enligt vilken värdet på egendomen ska bestämmas anknyter på ett väsentligt sätt till fastställandet av ersättningen. Enligt 44 § i inlösningslagen ska egendomen uppskattas sådan den är vid tidpunkten för avkunnandet av inlösningsbeslutet eller, om sökanden tidigare har förvärvat rätt till besittningstagande, sådan egendomen då var. Enligt andra momentet ska ersättningen för egendom som ska inlösas bestämmas enligt värdet vid tidpunkten för avkunnandet av inlösningsbeslutet, om inte något annat följer av inlösningslagen. Ett undantag till detta utgör de situationer som omfattas av bestämmelserna om nedsättning av värdet som beskrivs i punkt 2.2.2 nedan. 

Inlösningsföretagets inflytande på värdet på det föremål som ska inlösas ska elimineras ur ersättningen för föremål. Om ett företag, för vars genomförande inlösen sker, betydligt har höjt eller sänkt värdet av den egendom som inlöses, ska ersättningen enligt 31 § mom. i inlösningslagen bestämmas så att den motsvarar det värde egendomen hade haft utan nämnda inverkan. Beaktandet av det värde som orsakas av detaljplanering i ersättningen granskas i punkt 2.2.2 nedan. 

Paragraf 32 i inlösningslagen föreskriver om den så kallade bostads- och näringsgarantin. Bestämmelsen ska tillämpas i de situationer som avses i 31 § i inlösningslagen. I så fall ska inlösningsersättningen bestämmas att vara åtminstone så stor som behövs för anskaffning i egendomens ställe av en motsvarande egen bostad eller egendom som erbjuder samma utkomst och motsvarar den inlösta egendomen. 

Från inlösningsersättningen kan avdras effekterna av de åtgärder som mottagaren av ersättningen har vidtagit. Om ersättningstagare, sedan han erhållit vetskap om att inlösen möjligen verkställes, har vidtagit åtgärder som avser ändring av eller förfogande över egendom, som ska inlösas, i syfte att få större ersättning än sökanden är skyldig att betala, ska ersättningen enligt 34 § i inlösningslagen bestämmas till det belopp den skulle ha utgjort, om åtgärderna icke hade vidtagits. 

I 36 § i inlösningslagen finns det bestämmelser om avdrag av nyttan från en så kallad restfastighet för dess ägare i de fall då personen får bestående nytta av inlösen eller av det företag för vars genomförande inlösen sker. Nyttan ska skäligen jämkad och utan inskränkning i ersättningstagarens rätt till full ersättning avdras från den ersättning för föremål och ersättning för men som bestäms. Bestämmelsen gäller inte eventuell skadeersättning. 

Inlöses del av en och samma person tillhörig egendom, och föranledes härav eller av det företag för vars genomförande inlösen sker bestående men för användningen av återstoden av egendomen, ska detta ersättas i enlighet med 35 § i inlösningslagen (ersättning för men). Med stöd av 37 § i inlösningslagen har ägaren till den egendom som inlöses dessutom rätt till ersättning för skada (skadestånd) om inlösen till följd av flyttning, avbrott i idkande av näring eller utövande av yrke eller av annan orsak medför förlust, kostnader eller annan skada för ägare till egendom som inlöses. 

Rätten till ersättning för men och skadestånd gäller också sådana aktörer av vilka egendom inte inlöses. Enligt 38 § i inlösningslagen är kravet för att få ersättningen att personen till följd av inlösningen eller det företag för vars genomförande inlösningen sker lider betydande men eller skada, för vilken ersättning borde ha bestämts, om inlösningen hade gällt honom och om detta bör anses skäligt med hänsyn till förhållandena. Därmed gäller högre förutsättningar för att få ersättning än för en sådan person av vilken egendom inlöses. 

Inlösningsersättningens belopp bestäms av en inlösningskommission, bestående av en förrättningsingenjör och två gode män. Som regel undersöks och avgörs frågor kring inlösningsersättningen å tjänstens vägnar. De övriga ersättningar för men och skadeersättningar, som endast betalas om sakägaren framställer ett krav gällande dem, som betalas till de andra personer som avses i 38 § i inlösningslagen än de aktörer som överlåter egendom, utgör ett undantag till detta. Trots myndighetsprincipen, presenterar sakägarna i praktiken ofta krav som grund för bestämmande av ersättning samt bevisning om värdet på den egendom som ska inlösas. 

Inlösaren och överlåtaren får komma överens om ersättningen. Enligt 40 § i inlösningslagen ska inlösningskommissionen fastställa avtalet, såvida icke den överenskomna ersättningen är uppenbart lägre än den som annars borde bestämmas. Som regel ska ersättning utgå som penningersättning i ett för allt. Inlösaren och överlåtaren får dock komma överens om att ersättningen delvis eller helt presteras som fast egendom eller annan egendom som motsvarar den inlösta egendomen. Inlösningskommissionen ska fastställa ett sådant avtal. I vissa undantagsfall får ersättningen betalas som årliga avgifter. 

På inlösningsersättning ska det bestämmas en ränta av sex procent, räknat från den dag då sökanden har fått rätt till besittningstagande av det område som ska inlösas. De direkta intressebevakningskostnader som den som ansöker om inlösen åläggs att betala ingår inte i inlösningsersättningen. 

2.2.2  Värdenedsättning till följd av detaljplanering

Enligt inlösningslagstiftningen ska den höjande eller sänkande effekt som ett inlösningsföretag har på värdet hos den egendom som inlöses inte beaktas när ersättning bestäms. Innehavaren av den egendom som blir inlöst ska få full ersättning för de förluster som följer av inlösen. Innehavaren ska dock inte dra nytta av inlösen, utan hans eller hennes förmögenhetsställning ska kvarstå oförändrad. Denna princip, som ingår i 31 § 1 mom. i den nuvarande inlösningslagen, framgick också av 8 § 2 mom. i 1898 års expropriationslag. Markanvändningsplanering är inte förknippad med ett likadant konkret projekt som till exempel byggande av en elledning, en gasledning eller ett flygfält. Därför går de aspekter som ligger bakom nedsättning av nyttan i 31 § 1 mom. i inlösningslagen inte som sådana att överföra på värdestegring som beror på detaljerad planläggning av markanvändningen. 

Bestämmelserna om nedsättning förknippad med inlösen som tjänar byggande av samhälle finns i 31 § 2 och 3 mom. i inlösningslagen. Nedsättning av värdet betyder en avvikelse från de allmänna ersättningsprinciperna för värdering av egendom. I paragrafens 2 mom. sägs det att när det för statens, en kommuns eller samkommuns räkning för byggande av samhällen förvärvas fast egendom eller ständig särskild rättighet från ett område för vilket kommunen beslutat att detaljplan ska göras upp eller vars detaljplan ska ändras, beaktas inte sådan stegring i markvärdet som inträffat efter det att beslutet om uppgörande eller ändring av plan fattats. Den del av värdestegringen som motsvarar stegringen i den allmänna prisnivån, eller som annars föranletts av annat än den planläggning för vars genomförande inlösen sker, räknas dock ersättningstagaren till godo. När ersättning fastställs lämnas likväl markens värdestegring obeaktad under tiden från en dag högst 7 år före inlösningens anhängiggörande. 

När inlösningslagstiftningen reviderades på 1970-talet ansågs den då gällande expropriationslagen innehålla flera missförhållanden med tanke på bedrivandet av kommunal markpolitik (RP 179/1975 II rd s. 1). Enligt bestämmelserna i lagen ska det bestämmas ersättning för egendom som inlöses enligt dess högsta gängse pris. Lagen saknade också bestämmelser som skulle göra det möjligt att i tillräcklig omfattning förbehålla samhället, som inlöser marken, den värdestegring som följer av dess egna åtgärder. Problemet ansågs alltså å ena sidan vara grunderna för bestämmande av ersättning, å andra sidan bristerna i de bestämmelser som gällde att inte beakta inlösningsföretagets inverkan. Enligt etablerad praxis hade markanvändningsplanering inte ansetts vara ett sådant i inlösningslagen avsett företag vars inverkan på värdet hos den egendom som inlöses borde ha beaktats när en kommun, en samkommun eller staten löser in områden för byggande av samhällen. 

I förarbetena till inlösningslagen (RP 179/1975 II rd s. 55) ansågs det att likställighetsprincipen och kravet på full ersättning inte kunde innebära att överlåtaren borde få åtnjuta en värdestegring, föranledd av åtgärder från det samhälles sida som inlöser mark. Enligt motiveringarna till lagförslaget ska denna värdestegring anses oförtjänt såväl för överlåtaren som för en annan ägare i motsvarande ställning såtillvida att värdestegringen inte är en följd av deras egna, direkta åtgärder. 

Bestämmelserna om värdenedsättning gäller värdestegring till följd av detaljplanering. De gäller inte andra slag av förväntningsvärden och inte heller värdestegring som följer av generalplaneringen av området eller detaljplaneringen av närliggande områden eller t.ex. förbättrade trafikförbindelser. Värdestegring som beror på dessa faktorer och är oberoende av åtgärder från ägaren till området tillfaller ägaren till det område som inlöses. 

2.2.3  Förhållandet mellan ersättningsprinciperna i inlösningslagen och annan lagstiftning

I fråga om behandlingen av ersättningsärenden och det förfarande som ska iakttas stöder sig flera av de lagar som innehåller en särskild inlösningsgrund på bestämmelserna i inlösningslagen. Speciallagen kan innehålla en allmän hänvisning till inlösningslagen, varvid ersättningsgrunderna och bestämmelserna om förfarandet ska tillämpas i sin helhet. Tillämpningen av inlösningslagen kan också vara begränsad i speciallagen så att ersättningsgrunderna i inlösningslagen endast tillämpas på ersättning av specifika typer av förlorad förmån. Vissa lagar innehåller för sin del kompletterande bestämmelser till ersättningsgrunderna i inlösningslagen gällande exempelvis begränsningar i eller förutsättningar för ersättning. Utöver de egentliga situationerna med expropriation bestäms ersättningar i enlighet med ersättningsgrunderna i inlösningslagen också för sådan begränsning av användningen av egendom där det inte nödvändigtvis är fråga om författningsrättslig expropriation. I så fall kan bestämmelserna innehålla förutsättningar för ersättningsbarhet som avviker från kravet på ersättning. 

Bland annat följande lagar stöder sig på inlösningslagen: 

Lagen angående expropriation av fast egendom för elektrisk anläggning (168/1928) 

Lagen om skyddande av byggnadsarvet (641/1942) 

Lagen om friluftsliv (606/1973) 

Marktäktslagen (555/1981) 

Renskötsellagen (848/1990) 

Ödemarkslagen (62/1991) 

Lagen om ersättning för miljöskador (737/1994) 

Lagen om områdesanvändning (132/1999)  

Lagen om inlösningstillstånd för vissa projekt som påverkar användningen av miljön (768/2004) 

Lagen om vattenvårds- och havsvårdsförvaltningen (1299/2004) 

Lagen om trafiksystem och landsvägar (503/2005) 

Banlagen (110/2007) 

Lagen om avhjälpande av vissa miljöskador (383/2009) 

Lagen om skyddande av byggnadsarvet (498/2010) 

Postlagen (415/2011) 

Vattenlagen (587/2011) 

Gruvlagen (621/2011) 

Elmarknadslagen (588/2013) 

Lagen om tillsyn över el- och naturgasmarknaden (590/2013) 

Lagen om tjänster inom elektronisk kommunikation (917/2014) 

Lagen om fiske (379/2015) 

Lagen om inlösen av fast egendom och särskilda rättigheter för säkerställande av den nationella säkerheten (468/2019) 

Naturvårdslagen (9/2023) 

Vattenlagen, gruvlagen och lagen om inlösen av fast egendom och särskilda rättigheter för säkerställande av den nationella säkerheten innehåller en ersättningsgrund som avviker från kravet på full ersättning i inlösningslagen. Enligt vattenlagen (587/2011) ska ersättning för skada och men fastställas till förlustens fulla belopp. Om det är fråga om marken och på den befintliga byggnader, anläggningar och anordningar ska den enligt 13 kap. 11 § i vattenlagen ersättas till en och en halv gång dess värde. Också nyttjanderätt till vattenkraft eller förlust av vattenkraft ska ersättas till en och en halv gång dess värde. Ersättningen med en och en halv gång värdet i vattenlagen har sina rötter i vattenlagstiftningen i Sverige på 1800-talet. Bakgrunden till ersättningen med en och en halv gång var ursprungligen att man inte kunde anse full ersättning vara tillräcklig kompensation när inlösen sker för ett privat behov. 

Koefficienten gäller dock inte sådant område som behövs för dike, vattenledning, vattentäkt eller avlopp. Även i 69 § i miljöskyddslagen (527/2014) hänvisas det till vattenlagen för bestämmande av den ersättning som ska betalas till följd av den nyttjanderätt som krävs för avloppsrör. Det fanns en liknande förhöjning redan i vattenlagen av 1961 i vars förarbeten förhöjningen motiverades med den historiska traditionen och med att inlösen kan genomföras för att uppnå privat ekonomisk nytta (se KB 1958:97 s.60). Förhöjningen motiverades på samma sätt när den nuvarande vattenlagen stiftades (RP 277/2009 rd s. 163–164 och 209). 

Enligt 77 § i gruvlagen (621/2011) görs vid en gruvförrättning, under vilken bestämmelserna i inlösningslagen iakttas, inlösen av nyttjanderätt och av andra särskilda rättigheter till de områden som behövs som gruvområde och hjälpområde för gruvan. I 86 § i gruvlagen finns det en bestämmelse om bestämmande av särskild ersättning. Vid inlösen av ett gruvområde, hjälpområde för gruvan eller område i detaljplanen som anges som område för gruvdrift ska ersättningen vara en och en halv gång värdet på området. Bestämmelsen fogades till lagen under behandlingen i riksdagen, den ingick inte i den aktuella regeringspropositionen (RP 273/2009 rd). Ekonomiutskottet, som var det utskott som gav ett betänkande, motiverade koefficienten med att hänvisa till bestämmelserna om koefficienten i vattenlagen (EkUB 49/2010 rd s. 15 och 21). 

Enligt 4 § 1 mom. i lagen om inlösen av fast egendom och särskilda rättigheter för säkerställande av den nationella säkerheten (468/2019) ska för egendom som inlöses full ersättning bestämmas enligt egendomens högsta gängse pris. Det finns en motsvarande från inlösningslagen avvikande ersättning i den tidigare lagen om inlösen av egendom för försvarsändamål (1301/1996) och lagen om tvångsinlösen för försvarsändamål (787/1944). Detta innebär en högre ersättningsnivå än den fulla ersättningen enligt gängse pris som avses i 30 § 1 mom. i inlösningslagen. I övrigt tillämpas bestämmelserna i inlösningslagen på bestämmandet av ersättning. Den från inlösningslagen avvikande ersättningsgrunden har en gång i tiden motiverats med försvarsmaktens markpolitik samt behovet att upprätthålla goda förbindelser med samhället (RP 224/1996 rd s. 2). 

2.2.4  Antal inlösningsärenden och inlösningsersättningar

Det typiska användningsändamålet för inlösningsförfarandet är inlösen av områden och rättigheter som krävs för byggprojekt inom trafikinfrastruktur och kraft- och ellinjer som sker på olika markområden. Områden och rättigheter som krävs för dessa projekt förvärvas också genom frivilliga rättshandlingar. Utöver dessa används inlösen bland annat för förvärv av områden som krävs för gruvverksamhet och områden som tjänar naturvården. Kommunernas förvärv av mark grundar sig så gott som helt på fastighetsaffärer. Kommunerna använder ytterst sällan inlösningsförfarandet för förvärv av mark. I dessa fall gäller det typiskt situationer där parterna inte har nått samförstånd om villkoren för överlåtelsen. Däremot är det allmänt med inlösen av allmänna områden för genomförande av plan. 

Enligt Lantmäteriverkets årsstatistik för 2023 gjordes det sammanlagt 64 520 fastighetsöverlåtelser 2023 och av dessa var 55 692 fastighetsaffärer. Under samma tidsrymd anhängiggjordes 225 inlösningsförrättningar. Ett inlösningstillstånd kan beviljas ett sådant projekt för vilket det finns ett allmänt behov. Av tradition har expropriation förknippats med att de samhälleliga behoven ska tillgodoses utan att dessa är förknippade med ett syfte att uppnå särskild ekonomisk nytta. Typiska exempel på projekt av det här slaget är olika trafikinfrastrukturprojekt eller projekt som främjar naturvård. I takt med att samhället utvecklas har de affärsekonomiska aspekterna vid vissa typer av för samhället betydande projekt, där verkställandet av projektet kraftigt stödjer sig på ett inlösningsförfarande, fått större betydelse än tidigare. På 2000-talet har exempelvis de institutionella investerarnas ägarandelar i de distributionsnätsbolag som ansvarar för elöverföringen märkbart ökat. Cirka 10 % av samtliga ärenden som behandlas vid ett inlösningsförfarande gäller elöverföring och gruvverksamhet och de ersättningar som bestäms vid dessa utgör cirka 18 % av samtliga ersättningar. 

Statsrådet avgjorde 2019−2023 sammanlagt 54 ansökningar om inlösningstillstånd grundade på inlösningslagen och ett inlösningstillstånd grundat på naturvårdslagen. Statsrådet får årligen i genomsnitt 10 ansökningar om inlösningstillstånd för avgörande. Majoriteten av dessa gäller projekt för byggande av kraftledningar. Under samma tidsperiod avgjorde miljöministeriet sammanlagt 9 inlösningstillståndsärenden grundade på 99 § i markanvändnings- och bygglagen. Lantmäteriverket avgjorde 2019−2023 sammanlagt 164 ansökningar om inlösningstillstånd, det vill säga i genomsnitt 33 ansökningar om inlösningstillstånd per år. 

Inlösningen av områden som krävs för landsvägar och järnvägar grundar sig på godkända vägplaner och banplaner, det vill säga att ett inlösningstillstånd i enlighet med inlösningslagen inte krävs för dem. 

Tabell 1. Inlösningstillståndsärenden som avgjorts i enlighet med inlösningslagen och 99 § i markanvändnings- och bygglagen vid statsrådets plenum, miljöministeriet och Lantmäteriverket 2019−2023. Källor: Statsrådet, miljöministeriet och Lantmäteriverket 2024.  

Inlösningstillståndet verkställs vid inlösningsförrättningen. Något under hälften av värderingsförrättningarna är landsvägsförrättningar i enlighet med lagen om trafiksystem och landsvägar. Den näst största gruppen består av inlösningsförrättningar grundade på 13 kap. i markanvändnings- och bygglagen, där det typiska är inlösen av gatuområden och allmänna områden. Antalet inlösningsförrättningar gällande elledningsområden och banområden är mindre och årligen görs några inlösningar i anknytning till naturvård och gruvverksamhet. 

Tabell 2. Antal värderingsförrättningar enligt projektslag 2019–2023. Källa: Lantmäteriverket 2024.  

Mätt i de totala ersättningsbeloppen är det förrättningarna i enlighet med lagen om trafiksystem och landsvägar som bildar den största gruppen. De ersättningar som årligen bestäms vid förrättningar i enlighet med markanvändnings- och bygglagen är lägre, men också i den här gruppen är de årliga variationerna stora. Den tredje stora gruppen utgörs av inlösningsprojekt för elledningar. 

Tabell 3. Ersättningar (€) som bestämts vid förrättningar i enlighet med lagen om trafiksystem och landsvägar, banlagen, inlösningslagen, 13 kap. i markanvändnings- och bygglagen samt gruvlagen 2019−2023. Källa: Lantmäteriverket 2024.  

Fördelningen av inlösningsersättningen på de olika ersättningsslagen beror på projektets natur. Ersättning för föremål dominerar typiskt inlösningsförrättningarna för helt nya projekt, medan ersättning för men och skadeersättning ofta är mer betydande vid projekt som är förlagda i anknytning till gamla projekt. Av inlösningsersättningen är i genomsnitt 80 procent ersättning för föremål, 10 procent ersättning för men och 10 procent skadeersättning. 

2.2.5  Behandling av inlösningsersättningen i beskattningen

Inlösningsersättningen är sådan beskattningsbar inkomst som avses i inkomstskattelagen (1535/1992). Behandlingen av inlösningsersättningen i beskattningen påverkar för sin del hur överlåtarens ekonomiska ställning formas efter inlösningsförfarandet. Vad ersättningen betalas för är avgörande för beskattningen av inlösningsersättningen. Det har dessutom betydelse om det är fråga om ersättning för föremål, ersättning för men eller skadeersättning. Skatteförvaltningen har meddelat en anvisning om beskattning av ersättning som fåtts vid inlösningsförrättning och i därmed jämförbara situationer (skatteförvaltningens anvisning 20.1.2017 A224/200/2016). I regel beskattas ersättningarna för föremål och en del av ersättningarna för men i enlighet med bestämmelserna om överlåtelsevinster i inkomstskattelagen. I vissa fall kan ersättningarna för men och skadeersättningarna vara lantbruksinkomst eller näringsinkomst.  

Med stöd av 49 § i inkomstskattelagen är ersättningen för föremål delvis skattefri inkomst. När det skattepliktiga beloppet av en överlåtelsevinst för en annan skattskyldig än ett samfund, ett öppet bolag eller ett kommanditbolag räknas ut ska från överlåtelsepriset dras av minst 80 procent, det vill säga att skatten på överlåtelsevinsten fastställs på högst 20 procent av ersättningen för föremål. Trädbeståndsersättningar jämte förväntningsvärdetillägg som betalas ut för ett område som är föremål för inlösen eller överlåtelse av bestående nyttjanderätt räknas in i överlåtelsepriset för området. 

Beskattningen av den ersättning för men som betalas för användningsbegränsningar beror på om användningen av egendomen för ändamålet med markanvändningsslaget i praktiken begränsas i sin helhet eller om begränsningarna och menen är mindre. Om de bestående begränsningarna och menen de facto hindrar ägaren att använda egendomen för ändamålet med markanvändningsslaget jämställs ersättningen för en sådan ersättning med överlåtelse av bestående användningsrätt. Om det är möjligt att ägaren kan fortsätta använda området för ändamålet enligt markanvändningsslaget och att inlösningsförrättningen leder enbart till vissa mindre begränsningar eller olägenheter tillämpas i beskattningen på sådana ersättningar bestämmelserna om skadestånd. Enligt 78 § i inkomstskattelagen är skadestånd och därmed jämförbara ersättningar inte skattepliktiga, om de inte har erhållits i stället för skattepliktig inkomst eller som ersättning för minskade inkomster eller försämrad utkomst. 

Ersättningar som betalas för avlägsnande av eller skador på trädbestånd är i 43 § i inkomstskattelagen avsedd kapitalinkomst från skogsbruk, om de betalas för ett sådant skogsområde som fortfarande blir kvar i skogsägarens ägo och till vilken bestående nyttjanderätt inte har överlåtits. Detsamma gäller för ett tillägg för förväntat värde som betalas för ett sådant område på grund av att träden ska fällas i förtid. Ersättning för träd som fås från annan plats än skogsmark är övrig kapitalinkomst. 

Behandlingen av skadeersättningarna i beskattningen beror på vilken typ av skador ersättningen gäller. Till exempel är ersättning som betalas för förlorad skörd beskattningsbar inkomst i lantbruket, medan ersättningen för förlust av skörd i en köksträdgård eller skador på gårdsplanteringar är skattefri. Ersättning för rätten att ta en begränsad mängd grus för väghållning från ett begränsat område under en specifik tid anses vara inkomst från marksubstans. 

Av intressebevakningsersättningarna är förlust av förtjänst och andra sådana ersättningar som ersätter utebliven beskattningsbar inkomst skattepliktiga. Ersättningarna för resekostnader och andra kostnader orsakade av den rättsliga bevakningen är skattefria. 

Inlösningsersättningar som grundar sig på naturvårdslagen är skattefria enligt 80 § i inkomstskattelagen. 

2.2.6  Europeiska unionens rätt

Enligt artikel 6 i Fördraget om Europeiska unionen erkänner unionen de rättigheter, friheter och principer som fastställs i Europeiska unionens stadga om de grundläggande rättigheterna, som ska ha samma rättsliga värde som fördragen. Enligt artikel 17.1 i Europeiska unionens stadga om de grundläggande rättigheterna har var och en rätt att besitta lagligen förvärvad egendom, att nyttja den, att förfoga över den och att testamentera bort den. Ingen får berövas sin egendom utom då allmännyttan det kräver, i de fall och under de förutsättningar som föreskrivs i lag och mot rättmätig ersättning för sin förlust i rätt tid. Stadgan om de grundläggande rättigheterna begränsar dock inte staternas rätt att i lag reglera användningen av egendom i den utsträckning det är nödvändigt för det allmänna intresset. 

Europeiska unionens domstol har gett vissa avgöranden gällande egendomsskydd som grundläggande rättighet (exempelvis C-44/79, Hauer mot Land Rheinland-Pfalz). Det har ansetts att till exempel bedömningen av inbördes förhållandet mellan de nationella bestämmelserna och det skydd av egendom som avses i stadgan om de grundläggande rättigheterna i princip inte hör till befogenhetsområdet för unionens domstol. Den självständiga ställningen hos stadgan om de grundläggande rättigheterna är i synnerhet vid expropriationsärenden oklarare än Europakonventionen. Utgående från rättspraxis har Europakonventionen en mer betydande ställning som fastställare av ramvillkoren för den nationella lagstiftningen. 

2.2.7  Europeiska konventionen om skydd för de mänskliga rättigheterna

Den mest betydande av de överstatliga förpliktelser som hänför sig till grunderna för bestämmande av inlösningsersättning är europeiska konventionen om skydd för de mänskliga rättigheterna och de grundläggande friheterna (FördrS 1819/1990, som i Finland har satts i kraft genom lag L 438/1990). Konventionen om skydd för de mänskliga rättigheterna och friheterna anger miniminivån för den nationella lagstiftningen, men hindrar inte att ett bättre nationellt skydd ges för sakägare vid inlösen. Konventionen ger dessutom skydd mot faktiskt berövande av egendom och även obetydligare begränsning av egendomen utöver skyddet mot egentlig expropriation. I samband med expropriation har förutom artikel 1 i det första tilläggsprotokollet till konventionen, som gäller skyddet av egendom, samtidigt också vissa andra artiklar i konventionen tillämpats, såsom rätten till rättegång och skyddet för familjeliv. 

Artikel 1 i det första tilläggsprotokollet till avtalet ger skydd för egendom och består av tre regler. Enligt den första regeln ska varje fysisk eller juridisk person ha rätt till respekt för sin egendom. Till sin karaktär är regeln allmän. Enligt den andra regeln får ingen berövas sin egendom annat än i det allmännas intresse och under de förutsättningar som anges i lag och i folkrättens allmänna grundsatser. Enligt den tredje regeln inskränker reglerna ovan dock inte en stats rätt att genomföra sådan lagstiftning som staten finner nödvändig för att reglera nyttjandet av egendom i överensstämmelse med det allmännas intresse eller för att säkerställa betalning av skatter eller andra pålagor eller av böter och viten. 

Expropriation av egendom är motiverat endast om det kan påvisas att förfarandet är nödvändigt för det allmännas intresse (public interest) och om det sker i enlighet med de villkor som föreskrivs i lag. Människorättsdomstolen har utgått från att den nationella lagstiftaren ska ha bred prövningsrätt vid verkställandet av de sociala och ekonomiska målsättningarna. Såvida det inte finns en tydlig och grundad anledning att avvika från detta ska den nationella lagstiftarens rätt att avgöra vad som krävs för det allmännas intresse respekteras (Jahn et al mot Tyskland (2005), Immobiliare Saffi mot Italien (1999)). 

Det finns inte ett uttryckligt uttalande om betalning av inlösningsersättning i artikeln om skyddet av egendom. Expropriation är dock inte möjlig utan ersättning. Att ersättning har betalats har betydelse vid den proportionalitetsbedömning som människorättsdomstolen gör, enligt vilken en rättvis balans ska hittas mellan det allmänna intressets behov och individens grundläggande rättigheter (fair balance). Proportionalitetsbedömningen tillämpas på tagande av allt slags egendom eller begränsning av dess användning. Det är fråga om en helhetsbedömning (Lithgow med flera mot Förenade kungariket (1986)). 

Inom rättspraxis har människorättsdomstolen med stöd av proportionalitetsprincipen formulerat kravet på ersättning så att ”tagande av egendom utan betalning av skälig ersättning i förhållande till egendomens värde betyder ett oproportionerligt ingripande, som inte är berättigat i enlighet med artikel 1”. Kravet på proportionalitet uppfylls inte, om individen åläggs en oskälig belastning (Sporrong och Lönnroth mot Sverige (1982) och Brumarescu mot Rumänien (1999)). 

Enligt människorättsdomstolens etablerade beslutspraxis ska inlösningsersättningen stå i ett skäligt förhållande till egendomens värde. Det bör dock anses att betalning av full ersättning för den exproprierade egendomen har utformats till utgångspunkten för människorättsdomstolens rättspraxis, från vilket det är möjligt att avvika (Pincová och Pinc mot Tjeckien (2002) och Greklands förre kung med flera mot Grekland (2002)). I rättspraxis har det ansetts att exempelvis åtgärder som syftar till ekonomisk reform eller främjar social rättvisa kan berättiga till en ersättningsnivå som är lägre än full ersättning (Urbárska Obec Trenčianske Biskupice mot Slovakien (2007)). Fråntagande av egendom utan ersättning kan vara möjligt endast i undantagsfall (Holy Monasteries mot Grekland (1994)). 

Enligt rättspraxis kan ersättningsnivån variera enligt hur kraftigt det allmänna behovet (allmänna intresset) är. Ersättningen ska vara högre om det allmänna behovet är svagare och på motsvarande sätt får ersättningen vara lägre om det allmänna behovet är starkare. När expropriationsprojektet till sin karaktär är kommersiellt eller i övrigt sådant att det inte finns ett starkt allmänt intresse ska ersättningsnivån i princip motsvara full ersättning. I avgörandet Platakou mot Grekland (2001) ansågs en ersättning som representerar 25 procent av egendomens värde vara för ringa. På motsvarade sätt ansågs en ersättning som representerar 40 procent av egendomens marknadsvärde vara för ringa i avgörandet Scordino mot Italien (2006). Avgörandet Yiltas Yildiz Turistik Tesisleri A.S. mot Turkiet (2006), där de nationella domstolarna hade bestämt ersättningen utgående från de existerande byggnaderna och skogsinkomsten utan att beakta mängden byggrätt, gällde också storleken på ersättningen. 

Det finns flera andra omständigheter än värdet på den exproprierade egendomen som kan påverka ersättningsnivån. Nivån på ersättningen kan stiga exempelvis om betalningen fördröjs (Akkus mot Turkiet (1997)) eller om det förfarande där ersättningen har bestämts är ovanligt långt (AKA mot Turkiet (1998)). 

Med hänsyn till bestämmande av inlösningsersättning är det beaktansvärt att, trots att människorättsdomstolen å ena sidan i sin beslutspraxis betonat att staten har en stor prövningsmarginal, å andra sidan ur proportionalitetskravsperspektiv ansett en sådan situation vara problematisk där samtliga förmögenhetsvärden inte beaktas för en egendom som är föremål för expropriation (se t.ex. Vistins och Perepjolkins mot Lettland (2012)). Utgående från människorättsdomstolens rättspraxis är det inte klart i vilken utsträckning fastighetens nyttjandemöjligheter eller kommande nyttjandemöjligheter ska beaktas vid bestämmandet av en för proportionalitetsprincipen betydande ersättning. 

För tillfället har Europeiska människorättsdomstolen anhängigt ett av individer mot Finland inlämnat överklagande, som handlar om tvångsinlösningsersättning (Graham et al mot Finland, nr. 47927/21). 

2.2.8  Bestämmelser om statligt stöd

Bestämmelserna om statligt stöd grundar sig på artiklarna 107 och 108 i Fördraget om europeiska unionens funktionssätt (FEUF) och kompletterande lagstiftning till dessa. Enligt artikel 107.1 i FEUF anses statligt stöd vara stöd som ges av en medlemsstat eller med hjälp av statliga medel, av vilket slag det än är, som snedvrider eller hotar att snedvrida konkurrensen genom att gynna vissa företag eller viss produktion, oförenligt med den inre marknaden i den utsträckning det påverkar handeln mellan medlemsstaterna. Europeiska unionens lagstiftning om statligt stöd begränsar inte medlemsstatens befogenhet att fatta beslut om innehållet i ersättningsgrunderna i den nationella inlösningslagen, men lagstiftningen ska dock överensstämma med artiklarna 107 och 108 i FEUF. 

Kommissionen ansåg inte i sitt meddelande om statligt stöd (2016/C 262/01, punkt 71) inlösningsersättningar vara ett sådant stöd som avses i artikel 107.1 i FEUF. Därmed ska ersättning bestämd i enlighet med inlösningslagen inte anses vara ett förbjudet statligt stöd. Inlösningslagens 40 § möjliggör å sin sida också avtal om ersättning och i princip kan sakägarna avtala om en ersättning som är högre än marknadspriset. 

Markförvärv och -överlåtelse baserad på statens och kommunernas avtal omfattas av regleringen om statligt stöd (HFD 2012:31, HFD 2012:105, HFD 2015:72 och HFD 2020:9). För att rättshandlingen ska anses vara ett förbjudet statligt stöd krävs det att samtliga förutsättningar i artikel 107.1 i FEUF uppfylls. Stödets form saknar betydelse vid bedömningen av om handlingen omfattas av regleringens tillämpningsområde. I en situation där fastigheten byter ägare kan det statliga stödet exempelvis vara ett högre pris än marknadspriset vid inköp av fastigheten eller ett lägre överlåtelsepris eller villkor för överlåtelsen som avviker från det normala vid överlåtelse av fastigheten. Objektet för bedömningen är om en avtalspart genom arrangemanget får sådan ekonomisk fördel som parten inte får under normala konkurrensförhållanden och till normala marknadsvillkor (HFD 2020:9). I princip innehåller agerande till marknadsvillkor inte förbjudet statligt stöd och i exempelvis i 130 § i kommunallagen (410/2015) finns det bestämmelser om fastställande av de marknadsmässiga villkoren för överlåtelse eller arrendering av en fastighet ägd av kommunen. 

Det företag som avses i regleringen av de statliga stöden kan vara en juridisk eller fysisk person. Det som har betydelse är om den andra avtalsparten utövar ekonomisk verksamhet och om den andra parten är verksam på en sådan marknad mellan medlemsstaterna att avtalet, när de övriga förutsättningarna för stöd enligt artikel 107.1 i FEUF uppfylls, kunde anses ha en i nämnda artikel avsedd påverkan på konkurrensen och handeln mellan medlemsstaterna. 

Av betydelse för det förbjudna statliga stödet är att stödet gynnar ett företag eller ett produktionsområde. Å andra sidan hindrar regleringen av statligt stöd inte att aktörer i olika ställning behandlas olika, om detta beror på själva systemet (C-233/18 Asociación Nacional de Grandes Empresas de Distribución (ANGED) vs. Generalitat de Catalunya) och det går att presentera hållbara motiveringar till den avvikande behandlingen. 

När staten och kommunerna är sakägare i en fastighetsaffär ska de alltid för det specifika fallet undersöka att avtalet inte innehåller förbjudet statligt stöd. Enligt rättspraxis kan man inte anse att det ingår förbjudet statligt stöd i en överlåtelse till marknadsvillkor. 

2.2.9  Avtal om investeringsskydd

Syftet med avtalen om investeringsskydd är att främja investeringar som görs i ett annat land och skydda gjorda investeringar. Genom att skydda investeringarna strävar man efter att bekämpa eventuell diskriminering av utländska investerare i förhållande till inhemska aktörer. Finland är part i cirka 60 avtal om investeringsskydd. Avtalen om investeringsskydd inkluderar typiskt krav på icke diskriminerande, rättvis och jämlik behandling av investeringar, garanti om fullt skydd och säkerhet, förbud mot illegal tvångsinlösning, förpliktelse att iaktta åtaganden och garanti av fri överföring av tillgångar i anknytning till investeringarna. 

Många av de avtal om investeringsskydd som Finland ingått innehåller en klausul om lösning av tvister för meningsskiljaktigheter mellan investeraren och staten, vilket betyder att tvisten avgörs enligt de bestämmelser som finns i avtalet om investeringsskydd. Det typiska för bestämmelserna är att de innehåller en möjlighet att föra tvisten till en nationell domstol eller till ett internationellt skiljeförfarande. Avtalsbestämmelserna är dock individuella och samtliga avtal innehåller inte en möjlighet att föra ärendet till ett internationellt skiljeförfarande. 

Avtalen om investeringsskydd utgör inget hinder för tvångsinlösning. Avtalen kräver dock ofta att inlösen inte får vara diskriminerande, ska grunda sig på allmänt intresse, ska ske genom ett ändamålsenligt förfarande och att en ändamålsenlig ersättning, som i allmänhet motsvarar objektets marknadsvärde, ska betalas. Det kan hända att avtalen om investeringsskydd innehåller hänvisningar till den inlösande statens nationella lagstiftning. Eftersom inlösningslagen är allmän lag om tvångsinlösen i Finland kan bestämmelserna i den lagen komma att tillämpas vid en utländsk investeringstvist. 

2.3.1  Observationer om Europeiska människorättskonventionen

Vid bedömning av människorättsdomstolens beslutspraxis gällande egendomsskydd bör uppmärksamhet fästas vid att en stat, vars inlösningslagstiftning uppfyllt minimiskyldigheterna för egendomsskydd enligt människorättskonventionen, varit part i vissa av människorättsdomstolens fällande avgöranden om skydd av egendom. Det typiska för dessa fall är att det finns frågor kopplade till exempelvis en rättvis rättegång eller skydd av bostad förknippade till ersättningens belopp. Det bör noteras att tolkningarna av människorättskonventionen och egendomsskydd hela tiden utvecklas genom människorättsdomstolens beslutspraxis. 

Människorättskonventionen möjliggör en mer övergripande bedömning av situationen än vår gällande inlösningslagstiftning. Även om det inte finns uttryckliga bestämmelser om ersättningsnivån i människorättskonventionen har Europeiska människorättsdomstolen i sin beslutspraxis utgått från kravet på kompensation som ger full ersättning. En lägre ersättning har dock inte ansetts vara en kränkning av avtalsförpliktelserna, om man har kunnat presentera motiveringar kopplade till i rättspraxis konstruerade sociala, ekonomiska eller politiska aspekter. 

Med de reservationer som beskrivs nedan i punkt 2.3.3 och 2.3.4 kan principen om full ersättning i den nationella lagstiftningen, grunderna för bestämmande av inlösningsersättningar och rättspraxis gällande dessa anses uppfylla människorättskonventionens krav på den nationella lagstiftningen. Spänningen mellan den nationella inlösningslagstiftningen och människorättsavtalet gäller snarare enskilda situationer vid tillämpning och tolkning av inlösningslagen än de materiella grunderna allmänt för avgöranden i ersättningssystemet. 

2.3.2  Verkställande av kravet på full ersättning

Enligt den gällande inlösningslagen ska inlösningsersättningen bestämmas enligt föremålets gängse värde. I allmänhet avses med gängse värde det penningbelopp som man kan få för det föremål som affären gäller på den fria marknaden vid en affär mellan två av varandra oberoende aktörer. Den använda terminologin är i det hänseendet ålderdomlig att målet för bestämmande av föremålets värde vid överlåtelse av fastighet i fastighetsvärderingsläran och de internationella värderingsstandarderna numera är föremålets marknadsvärde. Med marknadsvärde avses en sådan uppskattad penningmängd med vilken egendomen på valuteringsdagen byter ägare mellan en försäljare och en köpare, som är villiga att ingå affärstransaktionen och är oberoende av varandra, till följd av korrekt marknadsföring genom att sakägarna agerar sakkunnigt, med eftertanke och utan tvång. Med en sådan definition motsvarar föremålets marknadsvärde i hög grad föremålets gängse värde enligt den gällande lagstiftningen. 

Ersättningsbestämmelserna i inlösningslagen har varit i kraft över 40 år utan ändringar i sak. Lagstiftningen är uppbyggd enligt 1970-talets värderingsläror och samhälleliga värdeuppfattning och bedömningen av om bestämmelserna följer grundlagen har gjorts enligt då gällande Finlands regeringsform (94/1919) och rättsuppfattningen vid den tidpunkt då lagarna stiftades. En ny grundlag har stiftats efter det att inlösningslagen trädde i kraft och Finland har förbundit sig till diverse internationella förpliktelser, vars effekter sträcker sig till expropriation. I synnerhet Europeiska konventionen om skydd för de mänskliga rättigheterna hör till de betydande internationella förpliktelserna. Därmed är den nuvarande rättsliga referensramen för inlösningslagen på många sätt annorlunda än när lagen stiftades. Bestämmelserna i inlösningslagen har å sin sida till exempel inte hindrat utvecklingen av tolkningar gällande kravet på full ersättning. 

Verkställandet av kravet på full ersättning är en viktig omständighet inte bara för inlösningslagens statsrättsliga acceptabilitet utan också med hänsyn till dess samhälleliga acceptabilitet. De senaste åren har inlösningsersättningarna ofta lyfts fram i offentligheten och i den offentliga diskussionen. Av tradition har expropriation varit kraftigt förknippad med tanken att de samhälleliga behoven ska tillgodoses utan att dessa är förknippade med ett syfte att uppnå särskild ekonomisk nytta. Typiska exempel på projekt av detta slag är olika trafikinfrastrukturprojekt eller exempelvis projekt som främjar naturvård. 

I takt med att samhället utvecklas har de affärsekonomiska aspekterna vid vissa typer av projekt, där verkställandet av projektet kraftigt stödjer sig på ett inlösningsförfarande, fått större betydelse än tidigare. I dessa situationer har bestämmande av full ersättning för egendom i enlighet med lagens krav, vilken möjliggör utövande av näring och strävan efter nytta, inte i alla situationer motsvarat markägarnas uppfattning om storleken på en rättvis ersättning. Enskilda fall som fått bred uppmärksamhet har dessutom lyfts fram i offentligheten. Det är möjligt att man på grundval av dessa har dragit slutsatser som generaliserar frågan om hur systemet fungerar och ersättningsförfarandet. 

Frågan om verkställande av kravet på full ersättning har också lyfts fram ett flertal gånger i riksdagen. Skriftliga spörsmål (t.ex. SS 239/1999 rd, SS 376/2008 rd, SS 318/2011 rd och SS 376/2012 rd) och en lagmotion (LM 105/2008 rd) har utarbetats i ärendet. De skriftliga spörsmålen har huvudsakligen gällt ersättningar för inlösen för kraftledningar samt ibruktagande i Finland av den ersättningsgrund som används i Sverige. I vissa framställningar har det föreslagits att det högsta gängse priset som finns i lagen om inlösen av fast egendom och särskilda rättigheter för säkerställande av den nationella säkerheten (468/2019) eller dess företrädare lagen om inlösen av egendom för försvarsändamål (1301/1996) ska tillämpas som grund för bestämmande av ersättning enligt inlösningslagen samt att 30 procent i schablonmässig förhöjning ska betalas på inlösningsersättningen. Dessa förslag har inte lett till att ändringar gjorts i lagstiftningen. 

I de utlåtanden som getts i tidigare skeden av projektet med omarbetning av inlösningslagen har kritik framförts om lagstiftningens tillämpningspraxis, särskilt tillämpningen av uppskattningsmetoderna och marknadskännedomen. Det har ansetts att nuvarande praxis leder till användning av medelpriser, som för svagare fastigheter ger högre ersättningar och för värdefulla fastigheter lägre ersättningar än fastigheternas verkliga värde. 

Det finns inga vetenskapliga undersökningar med brett underlag om korrelationen mellan inlösningsersättningen och den ekonomiska förlusten för innehavaren av den egendom som inlöses. Utgående från litteraturen om teoretiska värderingar och den rättsvetenskapliga litteraturen verkar det som om ersättningssystemet i regel har fungerat korrekt. Å andra sidan har det i samma litteratur och i enskilda undersökningar presenterats bedömningar enligt vilka inlösningsersättningen i vissa inlösningssituationer inte till fullt belopp motsvarar den förlust som ägaren till den egendom som inlöses står inför. I ett typiskt sådant fall är det då fråga om föremål där det är utmanande att uppskatta värdet till följd av föremålets egenskaper eller begränsningarna i olika metoder. 

I värderingslärodiskussionerna har det gällande köpeskillingsmetoden bland annat dryftats om de avslutade fastighetsaffärerna i alla situationer på ett tillförlitligt sätt avspeglar den allmänna prisnivån. Prisbildningen på fastighetsmarknaden avviker på många sätt från marknaderna för andra nyttigheter eftersom föremålen är individuella och antalet säljare och köpare som deltar på marknaden är begränsat. I synnerhet på den råmarknad som tjänar byggande av samhälle finns det i praktiken inga andra köpare än kommunerna. En del av de potentiella försäljarna kan avhålla sig från att ingå affären eftersom de anser prisnivån vara för låg. I så fall bestäms marknadspriset baserat på de affärer som de aktörer ingått som anser prisnivån vara tillräcklig. 

Ur de grundläggande fri- och rättigheternas perspektiv och särskilt med beaktande av bestämmelserna om egendomsskydd kan det inte anses vara en korrekt lösning att låta ägaren till den egendom som inlöses bära risken för uppskattningen utan ansvaret ska ligga på inlösaren. Till följd av den betydelse detta har ska bestämmandet av inlösningsersättning inte lämnas till förrättningspraxis och rättspraxis utan detta ska föreskrivas i lag. 

Noggrannheten vid bestämmandet av värdet med köpeskillingsmetoden beror på hur omfattande det bakomliggande materialet med jämförbara affärer är samt på likheten i egenskaperna hos det bedömda föremålet och de jämförbara affärerna. Om det finns rikligt med representativa jämförbara affärer kan +/-10 procents noggrannhet uppnås vid bedömningen. Ofta varierar noggrannhetsnivån för bedömningsverksamheten i praktiken i intervallet +/-10…20 procent. Om det finns knappt med jämförbara affärer att tillgå kan noggrannhetsnivån vara kännbart sämre.  

Värdet på ett skogsområde, om det inte är fråga om råmark eller ett område som i övrigt har särskilt värde, bestäms typiskt enligt summavärdemetoden. I summavärdemetoden adderas värdet på marken, värdet på plantbeståndet, väntevärdet för trädbeståndet och trädbeståndets avverkningsvärde. Det skogsekonomiska värde som detta ger motsvarar dock inte nödvändigtvis marknadsvärdet för skogsområdet, utan värdet ska enligt prövning justeras med en justering av det totala värdet. Summavärdesmetoden ledde tidigare till för höga värden, vilket betydde att värdet justerades nedåt vid inlösen av områden. Vid bandlika inlösningar har de ersättningar som bestämts enligt summavärdesmetoden i allmänhet inte justerats nedåt med en justering av det totala värdet. I och med förändringen på marknaden för skogshemman har köpeskillingarna varit högre än avkastningsvärdet på skogen, vilket betyder att värdet på ett skogshemman i bedömningspraxis har justerats uppåt med en justering av det totala värdet. Den typiska bestämningen av avverkningsvärdet på trädbeståndet sker enligt aktuella virkespriser, värdet på marken och väntevärdet för plantskog och trädbeståndet bestäms för sin del enligt summavärdesmetoden. Uppgifterna i summavärdekolumnerna uppdateras vanligen med några års mellanrum. Vid bedömningen av olägenheterna för lantbruk används olika kolumner på motsvarande sätt. 

Förutom att bestämning av värdet på råmark görs i samband med egentlig inlösen av råmark är den också nödvändig vid många bandlika inlösningar och i situationer i anknytning till genomförande av plan. Bestämningen av värdet på råmark grundar sig vanligen på material från jämförbara affärer. Vid uppbyggandet av prismodellen för råmark vid inlösningsförrättningar godkänns som regel de affärer med råmark som kommunerna ingått som representativa affärer. Situationen är ofta den att det inte finns andra instanser än kommunerna som köper råmark. I synnerhet kring tillväxtcentra finns det i allmänhet tillgängligt jämförbart material om ingångna affärer, medan det däremot inte nödvändigtvis finns material för uppbyggande av en prismodell i stagnerande kommuner. Vid anskaffning av råmark iakttar kommunerna i regel mycket konsekvent de prissättningsgrunderna som de börjat tillämpa. På de områden där kommunerna aktivt handlar med råmark kan prisnivån på affärer med råmark vara väletablerad och noggrannhetsnivån av klassen +/-10 procent. På områden där kommunerna stagnerar kan prismodellens noggrannhet till följd av det ringa antalet jämförbara affärer vara betydligt sämre. 

2.3.3  Bostads- och näringsgaranti

Gällande förutsättningarna för inlösen har de fastigheter som används för boende och näringsverksamhet inte en avvikande ställning jämfört med andra fastigheter, men för bestämmande av ersättningar är situationen delvis en annan. Syftet med 32 § i inlösningslagen, som är känd som bostads- och näringsgarantin, är att avlägsna ett eventuellt underskott i inlösningsersättningen till följd av 31 § i inlösningslagen (effekterna av projektet lämnas obeaktade). Enligt högsta domstolens rättspraxis (se t.ex. HD 1985-I-21 och HD 2003:114) och de uppfattningar som presenterats i rättslitteraturen bildar 32 § i inlösningslagen inte en självständig ersättningsgrund och den kan inte leda till en högre ersättning än vad som föranleds av 30 § i inlösningslagen. 

Europeiska människorättsdomstolen har gett flera avgöranden om inlösen av egendom som används för boende och i näringsverksamhet. Vid bedömningen av en rättvis balans har domstolen betonat betydelsen av tillräcklig ersättning i synnerhet för bostäder som används som hem (Pincova och Pinc mot Tjeckien (2002)). I sin rättspraxis har domstolen fäst uppmärksamhet vid storleken på ersättningen sålunda att ersättningen motsvarar föremålets marknadsvärde. För ersättande av näringsegendom har det haft betydelse att en sådan egenskap har identifierats när ersättningen bestämts. I fråga om storleken på ersättningen verkar det som om domstolens rättspraxis har lämnat en bedömningsmarginal för den nationella lagstiftningen, dock så att det i vissa fall inte ansetts vara skäligt med en ersättning som underskrider anskaffningsvärdet på ett motsvarande föremål (Lallement mot Frankrike (2002) och Osmanyan och Amiraghyan mot Armenien (2018)). 

Det bör anses att 32 § i inlösningslagen om en bostads- och näringsgaranti i huvuddrag uppfyller de nationella skyldigheterna baserade på människorättskonventionen både i fråga om tillämpningsområdets omfattning och storleken på ersättningen. Förhållandet mellan 32 § och 31 § i inlösningslagen kan å sin sida i vissa situationer begränsa tillämpningen av bestämmelsen, även om högsta domstolen i sina avgöranden HD 2002:69 och 2007:33 gällande inlösen för elnät verkar ha ansett 32 § i inlösningslagen vara relevant också i andra situationer än situationer enligt 31 §. 

2.3.4  Värdenedsättning till följd av detaljplanering

Det finns inte tillgänglig statistik över hur bestämmelsen om värdenedsättning har tillämpats vid inlösningsförrättningar. De inlösningsförrättningar där det överhuvudtaget varit aktuellt att tillämpa bestämmelserna om värdenedsättning har varit få till antalet. Utgående från avgörandepraxis i högsta domstolen och jorddomstolarna samt uppgifter från Lantmäteriverket kan antalet tillämpningsfall uppskattas till 10–20 under den tid som markanvändnings- och bygglagen (132/1999) varit i kraft. Det finns inte någon avgörandepraxis för hur bestämmelsen om värdenedsättning påverkar storleken på inlösningsersättningen vid högsta domstolen. Däremot har högsta domstolen i flera avgöranden (HD 1987:121, HD 1990:98, HD 1993:66, HD 1995:214 och HD 2014:2) bedömt förutsättningarna för tillämpning av värdenedsättning. 

Användningen av inlösningsförfarandet och det faktum att det är ovanligt att bestämmelserna om värdenedsättning tillämpas ger inte en riktig bild av vilken betydelse värdenedsättningsregleringen har för kommunernas markpolitik. Inlösningslagens bestämmelser om nedsättning av värdet utgör en del av kommunernas markpolitiska instrument och de har bidragit till att kommunerna förmånligare kunnat skaffa mark för byggande av samhälle och genom kommunen vidare till bostadsbyggande och andra användningsändamål. Kommunförbundet och kommunerna har i sina utlåtanden om bedömningspromemorian om behoven av en revidering av inlösningslagstiftningen och utredningen om konsekvenserna av att stryka bestämmelserna (JM utredningar och anvisningar 33/2016 och 20/2018) och i senare utlåtanden fört fram att inlösningsförfarandet och de därtill anknytande bestämmelserna om värdenedsättning behövs som en del av de markpolitiska medel som kommunen har till sitt förfogande samt betonat regelverkets betydelse för de markförvärv som sker genom frivilliga affärer. Kommunerna har dessutom uttalat att regelverket förebygger spekulationer med markaffärer och konstaterat att den gällande regleringen främjar likabehandling av markägarna, när det pris som betalas för ett område som ska detaljplaneras bestäms på enhetliga grunder för alla. Samtidigt har möjligheten till inlösen med de därtill anknytande bestämmelserna om värdenedsättning skapat en stark förhandlingsposition för kommunen vid markförvärv baserade på avtal. 

Värdenedsättningsbestämmelserna och kravet på full ersättning

Principen om full ersättning, som är fast förbunden med expropriation av egendom, har ansetts innebära att förmögenhetsställningen för innehavaren av den egendom som inlöses kvarstår oförändrad trots inlösen. Bestämmelserna om värdenedsättning innebär ett undantag från de allmänna grunderna för värdering av egendom. Vid beredningen av inlösningslagen (RP 1779/1975, II rd s. 52−54) fästes det uppmärksamhet vid bestämmelsernas strama förhållande till bestämmelsen om egendomsskydd i 6 § i regeringsformen (sedermera 15 § i grundlagen). Regeringen ansåg att propositionen skulle behandlas i grundlagsordning uttryckligen på grund av bestämmelserna om värdenedsättning, eftersom den till denna del inte skulle leda till betalning av full ersättning för den inlösta egendomen. Till följd av de ändringar som gjordes under riksdagsbehandlingen ansågs det dock att propositionen kunde behandlas i vanlig lagstiftningsordning. 

I rättslitteraturen har det framförts kritik gällande frågan huruvida kravet på full ersättning i det författningsrättsliga förbehållet för expropriation uppfylls i samband med värdenedsättning. Bedömningen är starkt kopplad till vad som förstås med egendom inom ramen för inlösningslagen och i vilken utsträckning eventuella nyttjandeformer och myndigheternas planer för fastigheten eventuellt anses ingå i författningsrättens egendomsbegrepp. 

Genom utvecklingen av hur de grundläggande fri- och rättigheterna uppfattas, grundlagsreformen och förbindelserna till förpliktelserna i diverse internationella avtal är den rättsliga referensramen inom lagstiftningen på många sätt annorlunda än den var vid den tidpunkt då inlösningslagen stiftades. Utgående från människorättsdomstolens beslutspraxis bör det anses att kravet på full ersättning är en viss ersättningsrättslig utgångspunkt, trots att människorättsdomstolen i vissa situationer ansett att också en ersättning som är lägre än full ersättning uppfyller de krav som människorättskonventionen ställer på ersättningen. 

Användningsområdet för 31 § 2 och 3 mom. i inlösningslagen är kopplat till byggande av samhälle. Med byggande av samhälle förstås förutom trafikleder som tjänar det allmännas behov, allmänna områden och samhällstekniska nätverk också områden som reserveras för olika slag av byggverksamhet. Det råder ett avlägset förhållande mellan de sistnämnda och de på allmän nivå godkännbara kriterier som skapats i människorättsdomstolens avgörandepraxis. I fråga om detta verkar det som om det åtminstone delvis råder ett spänt förhållande mellan den ikraftvarande lagstiftningen och skyldigheterna enligt människorättskonventionen. 

2.3.5  Behandling av inlösningsersättningen i beskattningen

Förutom storleken på inlösningsersättningen påverkar också behandlingen av ersättningen i beskattningen hur den ekonomiska ställningen utformas för innehavaren av den egendom som ska inlösas. Ersättningarna för föremål och ersättningarna för men beskattas i enlighet med bestämmelserna om överlåtelsevinster i inkomstskattelagen. Till följd av den partiella skattefriheten enligt 49 § i inkomstskattelagen blir behandlingen av inlösningsersättningen i beskattningen i de flesta situationer lättare än vid en vanlig fastighetsaffär. Den nämnda skattefriheten gäller också sådan frivillig överlåtelse där mottagaren av överlåtelsen skulle ha rätt att lösa in det överlåtna föremålet samt egendom som överlåts till staten, ett landskap, en kommun eller en samkommun. 

Vid bedömningen av hur inlösningsersättningen behandlas i beskattningen bör det därtill observeras att ägaren vid en inlösningssituation inte genom sitt eget agerande har möjlighet att påverka när skatten förfaller till betalning. Detta kan betyda att beskattningen realiseras vid en tidpunkt då den ur överlåtarens perspektiv inte varit ekonomiskt optimal. Detta kan medföra en större skattebörda än om ägaren själv hade fattat beslut om tidpunkten för överlåtelsen. 

Särbehandlingen av inlösningsersättningen i beskattningen är nödvändig för att överlåtarens förmögenhetsställning ska vara oförändrad. Bestämmelsen om partiell skattefrihet för inlösningsersättningen i 49 § i inkomstskattelagen bemöter delvis dessa behov, men den garanterar ännu inte nödvändigtvis att egendomsinnehavarens förmögenhetsställning förblir oförändrad. I förrättningspraxis har skattepåföljderna i vissa situationer beaktats vid bestämmande av ersättningen, men denna praxis är inte etablerad. Det är dock inte möjligt att i större omfattning göra en bedömning av bestämmelserna om behandling av inlösningsersättningen i beskattningen i samband med reformen av ersättningsgrunderna i inlösningslagen, utan dessa bör behandlas inom ramen för beredning av skattelagstiftningen. 

2.3.6  Tillämpning av ersättningsgrunderna i inlösningslagen på ersättning för förlorad förmån grundad på annan lagstiftning

Ovan i punkt 2.2.3 finns det en förteckning över särskilda i den ikraftvarande lagstiftningen ingående inlösnings- och nyttjanderättsgrunder som i fråga om ersättningsgrunderna och det förfarande som iakttas i ärendet följer bestämmelserna i inlösningslagen. Flera bestämmelser innehåller en allmän hänvisning till inlösningslagen, varvid ersättningsgrunderna och bestämmelserna om förfarandet ska tillämpas i sin helhet. I vissa bestämmelser har tillämpningen av inlösningslagen också begränsats så att ersättningsgrunderna i inlösningslagen endast tillämpas på ersättning av specifika typer av förlorad förmån. Vissa bestämmelser innehåller för sin del kompletterande bestämmelser till ersättningsgrunderna i inlösningslagen om exempelvis begränsningar i eller förutsättningar för ersättning. 

I lagstiftningen finns det också särskilda inlösningsgrunder som inte grundar sig på bestämmelserna i inlösningslagen. Fastighetsbildningslagen innehåller bestämmelser om inlösen av del av tomt, samfällt markområde, samfällt vattenområde samt samfälld eller privat tillandning samt grunderna för bestämmande av ersättning. Enligt 200 § i fastighetsbildningslagen ska ersättningen motsvara överlåtarens fulla förlust. Enligt ersättningsgrunderna i fastighetsbildningslagen bestäms ersättning likaså för grundande av vägrätt enligt lagen om enskilda vägar, som bör anses vara författningsrättslig expropriation (GrUU 7/2018 rd s. 3). 

Med beaktande av att lagstiftningssystemet ska vara konsekvent kan det inte anses vara en optimal lösning att lagstiftningen innehåller ersättningsgrunder som avsevärt avviker från varandra. Även om gränssnitten mellan lagarna till följd av begränsningarna i tillämpningsområdet inte möjliggör val av lag för att minimera mängden ersättning, kan sökande i vissa fall ha möjlighet att påverka den lag på vilken nyttjanderätten grundas och enligt vilken inlösningsersättningen bestäms. 

Bakgrunden till ersättningsgrunderna i vattenlagen, gruvlagen och lagen om inlösen av fast egendom och särskilda rättigheter för säkerställande av den nationella säkerheten finns i orsaker kopplade till lagstiftningstradition och specialdragen i ersättningssituationerna. Det är inte möjligt att göra en omvärdering av dessa i samband med reformen av ersättningsgrunderna i inlösningslagen. 

4.1.1  Allmänt

Den nuvarande lagstiftningen möjliggör åtminstone en partiell justering av ersättningsnivån genom att ändringar görs i tillämpningspraxis för bestämmelserna. Det är dock inte möjligt att förlita sig på att ändringarna sker på det sättet, utan för att säkerställa att kravet på full ersättning uppfylls krävs det att ersättningsgrunderna i 3 kap. i inlösningslagen justeras. Det föreslås därför att 29−32 §, som är de viktigaste för bestämmande av ersättning, i sin helhet ändras och att helt nya bestämmelser införs i lagen. 

Vissa preciseringar av teknisk natur föreslås i 29 § i inlösningslagen. Det föreslås inga ändringar i fördelningen av inlösningsersättningens ersättningsslag på ersättning för föremål, ersättning för men och skadestånd. Fördelningen är fungerande och den motsvarar den internationella utvecklingen även om det inte alltid är möjligt att göra en entydig gränsdragning mellan exempelvis men och skadestånd. Det föreslås inte heller någon ändring i utgångspunkten att det endast är ekonomiska förluster som kan ersättas. 

För att förtydliga rättsläget föreslås det att bestämmelser om att ersättningsbestämmelserna tillämpas också på ersättning till följd av begränsning av nyttjanderätten införs i 29 §. Till denna del är syftet inte att göra ändringar i det nuvarande rättsläget, som föreskriver att ersättning som betalas med stöd av inlösningslagen i praktiken redan nu bestäms enligt principen om full ersättning. Förutsättningen för ersättning är att ersättningströskeln för tillämpning enligt bestämmelserna i den aktuella lagen uppfylls. 

4.1.2  Marknadsvärde som grund för ersättning för föremål

Enligt 1 mom. i den gällande paragrafen ska för egendom som inlöses full ersättning bestämmas enligt egendomens gängse pris. Det föreslås att bestämmelsen ändras så att ersättningen som betalas för den egendom som inlöses grundar sig på föremålets marknadsvärde i stället för på gängse värdet. I äldre rättslitteratur (Ojanen Maapakettilait (1978) s. 117) har marknadsvärdet i sak ansetts motsvara gängse värdet. 

Enligt de allmänna teorierna och värderingsstandarderna inom fastighetsvärdering ska marknadsvärdet bestämmas enligt det bästa och lönsammaste nyttjandet av egendomen. Med det bästa och lönsammaste nyttjandet avses det allra mest sannolika nyttjandet av fastigheten som är fysiskt möjligt, ändamålsenligt övervägt, lagligen tillåtet, ekonomiskt genomförbart och leder till det högsta värdet på fastigheten. 

Principen om det bästa och lönsammaste nyttjandet betyder att egendomens marknadsvärde kan vara högre än egendomens värde såsom den nyttjas vid uppskattningstidpunkten. Till exempel i situationer där de omständigheter som påverkar egendomens användbarhet realistiskt sett inom en överskådlig framtid kan förväntas förändras uppstår det ofta nya marknader för egendomen där dess marknadsvärde kan komma att bli högre än enligt det rådande nyttjandesättet. Ett sådant på nya marknader realiserat väntevärde kan uppstå exempelvis i närheten av tätorter där det till följd av tätortens tillväxt och den allmänna planeringen av markanvändningen uppstår förväntningar om kommande byggmöjligheter. När förväntningarna är tillräckligt starka börjar man betala högre köpeskillingar för marken än i nuläget, där marken ofta används för jord- och skogsbruk. Marken övergår från marknaden för jord- och skogsbruksområdet till marknaden för så kallad råmark. På detta sätt kommer användning av råmark att bli det bästa och lönsammaste nyttjandet. Det uppkomna väntevärdet som råmark påverkar alltså marknadsvärdet och det ska beaktas vid uppskattningen av ersättningen för föremål. 

Likaså påverkar framtida alternativa och realistiska nyttjandemöjligheter hur marknadsvärdet bildas. I detta hänseende är det väsentliga på vilket sätt den rättsliga möjligheten till det ekonomiskt värdefullare alternativa nyttjandesättet bedöms. Endast sådana nyttjandemöjligheter kan beaktas som vid tidpunkten för uppskattningen är sannolika. Motsvarande frågor har också övervägts inom ramen för den nuvarande lagstiftningen. Exempelvis i högsta domstolens avgörande HD 1998;126 gjorde domstolen en bedömning av om värdet på det jordmaterial som finns på området ska beaktas när ersättningen bestäms, trots att inlösaren inte hade tillstånd att utnyttja den. I det nämnda avgörandet kom högsta domstolen till slutsatsen att möjligheten att utnyttja jordmaterialet kan påverka fastighetens värde om det inte finns lagligt hinder för att få ett tillstånd. Detta skulle beaktas vid bedömning av ersättningen. 

4.1.3  Upphävning av bestämmelserna om värdenedsättning

Det föreslås att bestämmelserna om s.k. värdenedsättning i 31 § 2 och 3 mom. i inlösningslagen upphävs. För tydlighetens skull föreslås det att det i paragrafen tas in ett nytt 2 mom. enligt vilket bestämmelserna i lagens 31 § 1 mom., dvs. om beaktande av ett inlösningsföretags inverkan, inte ska tillämpas på inlösen vars syfte är att för en kommuns räkning förvärva fast egendom eller ständig särskild rättighet för byggande av samhällen. 

4.1.4  Stärkande av ersättningsskyddet för egendom som används som bostad eller för utövande av näring

Ursprungligen var syftet med 32 § att trygga ägarens ställning i de situationer då 31 § i inlösningslagen ska tillämpas. Det är alltså fråga om en situation där det inlösande företaget väsentligt ökat eller minskat föremålets värde och ersättningen bestäms till det värde som egendomen skulle ha haft utan nämnda påverkan. Det föreslås att bestämmelserna om skyddet för egendom som används för boende eller för utövande av yrke eller näring ska utvidgas att gälla i alla situationer med inlösen enligt inlösningslagen. Med förslaget strävas det efter att stärka ägarens ersättningsrättsliga skydd i de fall då det är fråga om en fastighet som ägaren använder som sin bostad eller vid egendom som är nödvändig för utövande av yrke. Ändringen är i linje med praxis i Europeiska människorättsdomstolens avgöranden. På motsvarande sätt ska ersättning för föremål enligt 83 § 2 mom. i gruvlagen bestämmas att vara åtminstone så stor som behövs för anskaffning i egendomens ställe av en motsvarande egen bostad eller egendom som erbjuder samma utkomst och motsvarar den inlösta egendomen. 

En liknande bestämmelse ingår i expropriationslagarna i jämförelsestaterna. Ersättningen ska bestämmas enligt återanskaffningsvärdet i de fall då marknadsvärdet är lägre än detta. Den föreslagna bestämmelsen om ersättningen kan i vissa fall också leda till en ersättning som överskrider marknadsvärdet. Det är möjligt för inlösaren och ägaren att komma överens om att prestationen av ersättningen sker som annan egendom än pengar. 

För egendom som används för boende och i utövande av näring ska därtill de kostnader som uppstår för förvärv av en motsvarande fastighet beaktas, vilka i princip ska ersättas ägaren såsom i 37 § i inlösningslagen avsedd skadeersättning utöver den nämnda ersättningen för föremål. Till dessa kostnader hör minst kostnaderna för tillfälligt boende, överlåtelseskatt för förvärv av ny fastighet, uttagande av lagfart och andra motsvarande transaktionskostnader samt kostnaderna för flytt. 

Trots att inlösningsförfarandet är en officiell funktion, är det i praktiken nödvändigt för ägarna till den egendom som ska inlösas att bevaka sina rättigheter i inlösningsförfarandets olika skeden. Enligt 82 § i inlösningslagen ska nödvändiga kostnader, som åsamkats ägare till egendom, som ska inlösas, för bevakning av dennes rätt vid inlösningsförrättning eller tillträdessyn, ersättas. 

4.1.5  Fast förhöjning som betalas på inlösningsersättningen

För säkerställandet att full ersättning uppfylls krävs det en justering av ersättningsgrunderna för hantering av riskerna med inexakthet i värderingen. Det är möjligt att lagstiftningstekniskt justera ersättningsgrunderna på olika sätt. Det är möjligt att för ersättningsgrundens del föreskriva att som ersättningsgrund ska tas egendomens högsta gängse värde, såsom det är språkligt formulerat i 4 § 1 mom. i lagen om inlösen av fast egendom och särskilda rättigheter för säkerställande av den nationella säkerheten. Ett ur värderingsläroperspektiv och metodmässigt klarare alternativ är att ta i bruk den schablonmässiga, numeriskt formulerade förhöjning som ska betalas på inlösningsersättning enligt vattenlagen och gruvlagen. I den svenska inlösningslagen används en sådan förhöjning. Av dessa alternativ bör en schablonmässig förhöjning som betalas på inlösningsersättningen anses vara en bättre lösning på grund av tydligheten i värderingsförfarandet. 

Variationerna i värderingens noggrannhet aktualiserar frågan om förhöjningsprocenten ska vara fast, bestämmas enligt karaktären på det föremål som ska inlösas eller grunda sig på inlösningskommissionens övervägande i respektive fall. Osäkerheterna är specifika för respektive fall och en ersättningsprocent som bestäms enligt föremålets karaktär (mark och skogsbruksområde/råmark/fastighet använd för boende eller fritid) identifierar inte helt dessa. En procentsats som bestäms skilt för varje fall lämnar däremot en mycket omfattande prövningsrätt för inlösningskommissionen. Av dessa är en förhöjningsprocent som är densamma för alla slag av föremål tydligast och ger det mest förutsebara slutresultatet. 

I en stor del av bedömningssituationerna har noggrannhetsnivån på variationsintervallet i anknytning till värderingsmetoderna ansetts vara +/-10…+/-20 procent och för exceptionellt besvärliga föremål hela 50 procent. Till följd av storleken på variationsintervallet är det med en fast förhöjning inte möjligt att avlägsna osäkerheten i anknytning till bedömningen i alla situationer utan betydande överkompensering i de situationer då noggrannhetsnivån vid bedömningen av värdet är bra. Aspekterna gällande säkerställande av full ersättning talar för en förhöjning med över 20 procent såsom i Sverige. Vid bedömningen av konsekvenserna av förhöjningen (kapitel 4.2) har man därtill kommit fram till att ändringarna i ersättningsgrunderna i inlösningslagen mycket sannolikt inte enbart påverkar storleken på inlösningsersättningen utan också fastighetsaffärernas prisbildning och eventuellt också köparnas och säljarnas försäljningsbeteende vid fastighetsöverlåtelse som sker utom inlösningslagen. Dessa omständigheter och deras inverkan på genomförande av olika slags projekt talar i viss mån för en lägre förhöjning. En lägre förhöjning, exempelvis av storleken 5–10 procent, kan å sin sida inte anses vara tillräcklig för att förbättra markägarens rättsskydd. På de grunder som anges ovan har regeringen stannat för att föreslå 25 procent. 

Förhöjningen ska bestämmas för ersättningen för föremål och för ersättningen för men. Ingen förhöjning bestäms på skadeersättning. Osäkerheterna i anknytning till bestämmande av ersättning för föremål gäller huvudsakligen också ersättningen för men, vilket betyder att det är en logisk lösning att utvidga förhöjningen också till ersättningarna för men. Motsvarande osäkerhetsfaktorer som vid bedömningen av ersättningen för föremål och ersättningen för men förekommer också vid bedömningen av de förluster av nyttan för vilka skadestånd utgår, men en del av förlusterna av nyttan är klart identifierbara. 

Utgående från förrättningspraxis har fördelningen på ersättningar för föremål, ersättningar för men och skadestånd dock inte varit helt entydig och enhetlig. Detta beror delvis på att fördelningen inte har haft någon betydelse för storleken på ersättningen. För undvikande av ett oenhetligt ersättningsförfarande bör uppmärksamhet i fortsättningen fästas vid fördelning av ersättning mellan de olika ersättningsslagen i samband med inlösningsförfarandet. 

4.1.6  Observationer kring regleringen av statligt stöd

På grundval av kommissionens meddelande om statligt stöd (2016/C 262/01) kan det inte anses att en inlösningsersättning som bestämts i enlighet med de föreslagna bestämmelserna innehåller förbjudet statligt stöd. Till följd av att kommunerna och staten genom inlösningslagen påverkar avtalsenliga markförvärv är det skäl att också göra en bedömning av hur förändringarna påverkar fastighetsaffärerna. Utgående från de utlåtanden som getts till lagförslaget och erfarenheterna från Sverige kan det bedömas att lagändringen sannolikt leder till att köpeskillingen och andra vederlag vid fastighetsaffärer och andra rättshandlingar som baserar sig på avtal bör höjas för att ett avtal ska nås. Detta gäller de situationer där området eller rättigheten kan förvärvas genom ett inlösningsförfarande. I sina utlåtanden om utkastet till proposition har i synnerhet kommunerna fäst uppmärksamhet vid frågan om en sådan köpeskilling som överskrider föremålets marknadsvärde som betalas för att fastighetsaffären ska uppstå anses vara förbjudet statligt stöd. 

Reformen av ersättningsgrunderna i inlösningslagen begränsar inte parternas frihet att avtala om grundandet av nyttjanderättigheter som projekten kräver eller att ingå fastighetsaffärer på de villkor de önskar. Kommunerna och staten är även i nuläget skyldiga att utreda att rättshandlingen inte innehåller förbjudet statligt stöd när de ingår fastighetsaffärer. Såsom i nuläget är man tvungen att avgöra frågan genom en bedömning av det specifika fallet. Perspektiven på regleringen av statligt stöd har granskats i kapitel 2.2.8 ovan. För att det ska vara fråga om ett förbjudet statligt stöd ska samtliga förutsättningar i artikel 107.1 i FEUF uppfyllas. 

I första hand görs bedömningen om den andra avtalsparten utövar ekonomisk verksamhet och om den andra parten är verksam på en marknad mellan medlemsstaterna sålunda att avtalet, när de övriga förutsättningarna för stöd enligt artikel 107.1 i FEUF uppfylls, kan anses ha en i nämnda artikel avsedd påverkan på konkurrensen och handeln mellan medlemsstaterna. Om den avtalsparten inte är en instans som utövar ekonomisk verksamhet kan den andel som överskrider föremålets värde inte anses vara förbjudet statligt stöd. 

För det andra ska en utredning göras gällande om en avtalspart genom arrangemanget har fått en sådan ekonomisk fördel som parten inte hade fått under normala konkurrensförhållanden och till normala marknadsvillkor. Prisnivån på kommunernas affärer med råmark följer huvudsakligen prisnivån för ersättningsgrunderna i inlösningslagen. På motsvarande sätt stöder man sig på de råmarksaffärer som kunderna ingått vid bedömning av värdet på föremålet vid inlösen av råmark. Det är främst kommunerna som köper råmark på kommunens område. Det kan inte anses sannolikt att priset på råmark ligger på en lägre nivå i de situationer där köparen är en annan instans än kommunen. Den ersättningsnivå på råmark som fastställs i inlösningslagen kan därför anses representera en prisnivå till marknadsvillkor. 

För det tredje ska en bedömning göras huruvida den andel av prisnivån som överskrider prisnivån till marknadsvillkor gynnar något företag eller något produktionsområde. I sitt meddelande (2016/C 262/01, s. 27 ss.) har kommissionen öppnat kriterierna för bedömning av selektivitet. På motsvarande sätt hänför sig sådana markförvärv som tjänar samhällsbyggande och genomförs genom fastighetsaffärer och vid behov genom inlösen till de områden som utvecklandet av samhället kräver oberoende av ägarförhållandena i områdena. Kommunerna har betonat att de vid fastighetsförvärv behandlar säljare som står i en inbördes likadan ställning jämlikt. 

Slutligen ska en bedömning göras huruvida avtalsvillkoren orsakar en snedvridning eller hotar orsaka en snedvridning av konkurrensen till följd av att ett företag eller produktionsområde gynnas sålunda att det påverkar handeln mellan medlemsstaterna. Kommissionen har i sitt nämnda meddelande (s. 41) ansett att åtgärden anses snedvrida eller hota att snedvrida konkurrensen om det finns en risk för att den förbättrar mottagarens konkurrensposition i förhållande till andra företag med vilka det konkurrerar. Som snedvriden konkurrens har ansetts att stödet gör det möjligt för företaget att behålla en starkare konkurrensposition än det skulle ha haft om stödet inte hade getts. 

Enligt meddelandet (s. 41–42) utgör offentligt stöd förbjudet statligt stöd endast i den utsträckning det påverkar handeln mellan medlemsstaterna. I det avseendet är det inte nödvändigt att fastställa att stödet faktiskt påverkar handeln mellan medlemsstaterna, utan endast att stödet kan påverka sådan handel. I rättspraxis har det ansetts att när ett statligt finansiellt stöd förstärker ett företags ställning i förhållande till andra konkurrerande företag i handeln mellan medlemsstaterna, denna handel påverkas av detta stöd. Stödet kan anses sådant att det kan påverka handeln mellan medlemsstaterna även om mottagaren inte direkt bedriver handel över gränserna. 

Bedömningen av om en rättshandling beaktar innehållet i regleringen om statligt stöd sker accentuerat specifikt separat för varje fall och en fullt jämförbar sådan situation som nu diskuteras har inte bedömts av kommissionen eller EU-domstolen. I punkt 2.2.8 ovan har det konstaterats att överlåtelser till marknadsvillkor i princip inte ansetts innehålla förbjudet statligt stöd. På de grunder som ovan redogjorts för kan det enligt förhandsuppskattningarna inte anses ingå förbjudet statligt stöd i en fastighetsaffär, om köpeskillingen för föremålet och annat vederlag inte överskrider den nivå på ersättningsgrunderna som definierats i inlösningslagen och villkoren i affären uppfyller kravet på att olika instanser ska behandlas jämlikt. 

4.2.1  Allmänt

Vid uppskattningen av konsekvenserna har allmänt tillgängliga datalager och myndigheternas årsberättelser, uppgifter inhämtade av myndigheter och intresseorganisationer, enkätundersökningar riktade till kommunerna samt remissrespons som influtit under beredningen utnyttjats. Uppgifterna om det totala antalet inlösningsersättningar grundar sig på Lantmäteriverkets årsstatistik, som har kompletterats med specialutredningar som Lantmäteriverket utarbetat. 

De ekonomiskt mest betydande konsekvenserna av de förslag som ingår i propositionen orsakas av den förhöjning som föreslås att ska betalas på inlösningsersättningen. Detta grundar sig på bedömningen att ändringen av begreppen för bedömning av ersättningen från gängse värde till marknadspris och frångåendet av den interna preferensordningen för uppskattningsmetoderna inte har betydande påverkan på ersättningen. Det har dessutom antagits att utvidgningen av tillämpningsområdet för bostads- och näringsgarantin inte har betydande effekt på storleken på enskilda inlösningsersättningar. 

Inlösningslagen tillämpas på de ärenden och ersättningar som bestäms vid inlösningsförfarandet. De aktörer som är inlösare eller aktörer som representerar dem som är inlösare har som sin uppfattning uttryckt att konsekvenserna av ändringarna i ersättningsgrunderna i inlösningslagen på längre sikt fullt ut inte enbart påverkar inlösningsförfarandet utan också sådana på avtal grundade rättshandlingar, vars föremål är områden och rättigheter som vid behov kan förvärvas genom inlösningsförfarandet. Därför har strävan varit att identifiera och uppskatta konsekvenserna av de föreslagna ändringarna i lagen också på markförvärv och avtalsverksamhet som sker utanför inlösningsförfarandet. Bedömningen av konsekvenserna för verksamhet utanför inlösningsförfarandet försvåras av att informationsbasen för detta delvis är splittrad. 

I denna proposition har den i inlösningslagen föreslagna förhöjningen om 25 procent använts vid uträkningen av de uppskattade effekterna på fastighetsaffärer och andra avtal. Enligt tillgängliga uppgifter påverkade de motsvarande ändringar som gjordes i Sveriges expropriationslag även prisnivån för fastighetsaffärer, men prisnivåstegringen stannade på en lägre nivå än förhöjningen. Därför uppskattas det att den förhöjning som föreslås i inlösningslagen inte heller i Finland fullt ut överförs på köpeskillingar och andra ersättningar. Det är troligt att höjningarna för köpeskillingarna vid fastighetsaffärer och ersättningarna för övriga avtal blir lägre än det som angetts här nedan.  

Vid bedömningen av konsekvenserna av de föreslagna ändringarna har antagandet varit att ändringarna i ersättningsgrunderna inte påverkar antalet genomförda projekt. Det är väldigt många faktorer som påverkar inledandet av det projekt som kräver inlösen. I olika infrastrukturprojekt utgör anskaffningskostnaderna för områden en så liten andel av de totala kostnaderna för projekten att förändringarna i anskaffningskostnaderna som sådana åtminstone inte kan anses påverka beslutet om projektet genomförs. Genomförandet av landsvägs- och banprojekt grundar sig på anslag anvisade i statens budgetförslag, vilka i praktiken avgör om projekten genomförs. Igångsättandet av elöverföringsprojekt påverkas för sin del framför allt av de skyldigheter som nätinnehavaren har. 

Markanskaffning som tjänar kommunernas byggande av samhälle har en annan ställning än infrastrukturprojekten. Anskaffningsutgifterna för mark har en större betydelse för beslut om anskaffning av områden och inledande av detaljerad planering av markanvändningen. Även i detta fall påverkas markanskaffningarna framför allt av behovet av råmark samt den tillgängliga råmarksreserven. 

Det är möjligt att begränsa en fastighets nyttjandemöjligheter på flera olika grunder. Dessa har redogjorts för i punkt 2.2.3 ovan. Ett avtal mellan parterna utgör utgångspunkten för ersättning av de förluster av förmån som dessa lagenliga nyttjandebegränsningar orsakar. Om ingen överenskommelse nås i ärendet kan det lämnas för avgörande vid inlösningsförrättningen, varvid ersättningen ska bestämmas i enlighet med ersättningsgrunderna i inlösningslagen och de bestämmelser om fastställande av ersättning som ingår i den lag på vilken nyttjandebegränsningen grundar sig. Endast en liten del av de ärenden som behandlas i ett inlösningsförfarande är sådana ärenden och den årliga mängden ersättning som bestäms i dessa är relativt liten. I detta sammanhang görs ingen bedömning av denna påverkan. 

4.2.2  Ekonomiska konsekvenser

4.2.3  Konsekvenser för myndigheternas verksamhet

Lantmäteriverket, vars verksamhet effekterna av ändringarna i ersättningsgrunderna i synnerhet hänför sig till, ansvarar för att fastighetsförrättningarna utförs. Genomförandet av ändringarna i ersättningsgrunderna förutsätter att de interna anvisningarna och tillvägagångssätten ändras i enlighet med de nya bestämmelserna samt att utbildning i ämnet arrangeras för de förrättningsingenjörer som utför inlösningsförrättningar. 

Eftersom ersättningsuppskattningen i huvuddrag förblir oförändrad uppskattas ändringen av ersättningsgrunderna inte ha några nämnvärda konsekvenser för den arbetsmängd som krävs för ersättningsuppskattningen vid inlösningsförrättningen. För enskilda föremål kan bostads- och näringsgarantin öka den arbetsmängd som krävs för ersättningsuppskattningen. Det uppskattas dock att antalet nya objekt som omfattas av bostads- och näringsgarantin är så litet att ändringarna i praktiken inte har någon betydelse för den arbetsmängd som krävs för utförande av inlösningsförrättningen och Lantmäteriverkets behov av resurser. 

Till följd av de ändringar som har föreslagits i inlösningslagen är det nödvändigt att göra mindre justeringar i informationssystemen vid Lantmäteriverkets leverensproduktion och köpeskillingsregistret över fastigheter. Syftet är att dessa ändringar görs i samband med andra ändringsarbeten under 2025. De totala kostnaderna för ändringarna i datasystemet och utbildning om ändringarna har beräknats uppgå till cirka 80 000 euro. 

Miljöministeriet och flera kommuner har i sina utlåtanden under de tidigare skedena i omarbetningen av inlösningslagen som sin uppfattning uttryckt att de ändringar i inlösningslagen som siktar på höjning av inlösningsersättningen minskar markägarnas benägenhet att sälja råmark till kommunerna genom frivilliga affärer eller leder till att prisnivån stiger också för frivilliga affärer. Förutom prisnivån påverkas antalet affärer som kommunen gör med råmark också av tillgången till mark och kommunens behov av att skaffa mark för byggande av samhälle. Det är svårt att avskilja hur en eventuell förändring av prisnivån påverkar antalet frivilliga affärer från effekterna av andra faktorer. Om ändringarna leder till att antalet frivilliga affärer minskar och inlösningsförfarandet blir mera allmänt ökar antalet inlösningstillståndsärenden på miljöministeriet och antalet inlösningsförrättningar på Lantmäteriverket. Detta kan, beroende på hur volymerna förändras, kräva att tilläggsresurser anvisas till behandlingen av inlösningsärenden och verkställandet av inlösningsförrättningarna. 

Konsekvenserna av de föreslagna ändringarna på domstolsväsendet uppskattas vara ringa och det uppskattas inte att ändringarna kräver anvisning av tilläggsresurser till domstolsväsendet. Så länge tolkningarna av de nya bestämmelserna inte är etablerade är det möjligt att ändringarna i ersättningsgrunderna och ersättningspraxis ökar benägenheten att söka ändring när ändringarna har trätt i kraft. Om volymerna inlösningstillståndsärenden och inlösningsförrättningar ökar till följd av de föreslagna ändringarna, återspeglar sig detta också på domstolsväsendets arbetsmängd vid förvaltningsrätterna och vid de tingsrätter som fungerar som jorddomstolar. 

4.2.4  Miljökonsekvenser

Reformen av ersättningsgrunderna i inlösningslagen beräknas inte ha direkta miljökonsekvenser. Ändringarna kan dock påverka markpolitiken i enskilda kommuner och begränsningarna av de områden som omfattas av den detaljerade planeringen av markanvändningen. Ändringarna kan dessutom påverka med vilken tidtabell områden tas för byggande av samhälle. Det bedöms inte att ändringen av ersättningsgrunderna påverkar miljökonsekvenserna av att olika bandlika infrastrukturprojekt genomförs. 

Naturvården genomförs huvudsakligen genom olika avtal. Det är ytterst sällan man blir tvungen att tillgripa inlösningsförfarande vid anskaffning av områden. En stegring av ersättningsnivån utökar anskaffningskostnaderna för områden som förvärvas genom inlösen för naturvårdsändamål samt de ersättningar som betalas för begränsningar av nyttjande. De godkända naturvårdsprogrammen har redan huvudsakligen genomförts, vilket betyder att ändringarnas betydelse är beroende av i hur stor omfattning inlösen i fortsättningen kommer att användas som metod för genomförande av naturvård. Ändringarna i inlösningslagens ersättningsgrunder påverkar de ersättningar som betalas för avtalsenligt skydd och kostnaderna för verkställande av naturskyddet. Ifall nivån på anslagen förblir oförändrad kan ändringarna försvaga nivån på skyddet, om det till följd av de ringa anslagen inte är möjligt att verkställa skyddet i nödvändig omfattning. 

4.2.5  Samhälleliga konsekvenser

Konsekvenserna av ändringarna i ersättningsgrunderna på samhällelig godtagbarhet för inlösen

För att inlösningsinstitutionen ska vara samhälleligt acceptabel är det viktigt att den ersättning som betalas för den egendom som inlöses motsvarar de ekonomiska förluster som inlösen orsakar. Då inlösen sker för det allmänna och den typiska inlösaren har en annan finansiell ställning än ägaren till den egendom som är föremålet för inlösen ska kravet på full ersättning med säkerhet uppfyllas. Detta har betydelse i synnerhet för sådana projekt som är förknippade med verksamhet som utövas på affärsekonomiska grunder. De föreslagna ändringarna i ersättningsgrunderna främjar verkställandet av den grundläggande rättigheten till egendomsskydd. 

Föreskrifterna om nedsättning av värde i 31 § 2 och 3 mom. utgör ett undantag till grunderna för värdering av egendom som ska inlösas. Mot bakgrund av 15 § i grundlagen främjar en strykning av bestämmelserna om värdenedsättning egendomsskyddet när inlösningsersättningen bestäms genom tillämpning av de allmänna ersättningsgrunderna. En sådan ändring främjar också likabehandling av markägarna i och med att inlösningsersättningen bestäms på enhetliga grunder. Å andra sidan kan strykningen av bestämmelserna om värdenedsättning i fortsättningen differentiera de ersättningar som betalas till markägarna beroende på vilket användningsändamål området slutligen anvisas i planen. 

Om ersättningen bestäms enligt utkastet till detaljplan är det möjligt att ersättningen för de kvartersområden som anvisats för byggande blir större än för de övriga områdena. Detta är i hög grad beroende av hur kommunernas markförvärv infaller tidsmässigt i förhållande till markanvändningsplaneringen. 

Konsekvenser för kommunernas markpolitik

Strykningen av bestämmelsen om värdenedsättning förbättrar markägarens ställning vid de förhandlingar som förs med kommunen. Hur strykningen av bestämmelsen inverkar på kommunens markpolitik beror i stor utsträckning på hur man tidigare bedrivit markpolitik i kommunen och i vilken riktning det är tänkt att markpolitiken ska utvecklas. Strykningen av värdenedsättningsbestämmelsen påverkar inte kommunens rätt att förvärva mark genom inlösen, som alltså fortfarande står kvar parallellt med andra sätt att förvärva mark. Om kommunen har förlagt markförvärvet till tiden innan den detaljerade planeringen inleds, blir strykningen av värdenedsättningsbestämmelsen i praktiken liten. Om däremot markförvärvet infaller efter det att processen för uppgörande av planen inletts, kommer lagändringen att höja den ersättning som ska betalas vid inlösningsförfarandet. 

Omständigheten att bestämmelserna om värdenedsättning frångås påverkar inte kommunens frihet att besluta om sin markpolitik. Kommunen kan fortsättningsvis utöva markpolitik utgående från sina premisser. Ändringen kommer dock såtillvida att styra kommunerna mot en mer konsekvent markpolitik att den genom de högre kostnaderna för markförvärv höjer tröskeln för att mitt under planläggningsförfarandet övergå till planläggning av privat mark för förvärv av områden till kommunen. 

Konsekvenser av anskaffningskostnader för råmark på tomutbud och bostadsproduktion

Den mark- och tomtpolitik som kommunerna utövar spelar en viktig roll för tillgången till tomter och prisnivån. Kommunerna har i ett flertal utlåtanden betonat att tillgången till råmark till rimliga kostnader är en absolut förutsättning för tomtproduktion och annat byggande av samhälle till rimligt pris. 

Enligt de uppskattningar som kommunerna presenterat kan man anse det vara sannolikt att de stigande kostnaderna för anskaffning av råmark åtminstone delvis överförs på tomternas överlåtelsepriser och vidare till kostnaderna för byggande. Enligt en äldre utredning av Lantmäteriverket (Raakamaan hinta, Lantmäteriverkets publikationer nr 109) ligger prisförhållandet mellan råmark och bostadstomt på vardera sidan om 10 procent. Byggplatsens andel av kostnaderna för en färdig bostad är för sin del i genomsnitt 20–30 procent. Variationerna är dock stora beroende på var byggplatsen är belägen och andra egenskaper. 

Utgående från prisförhållandena mellan råmark och bostadstomt samt bostadstomt och bostad kan råmarkens andel av bostadspriset uppskattas till i genomsnitt några procent. Skillnaderna mellan olika områden kan dock vara stora och i synnerhet i tillväxtcentra är råmarkens andel normalt större. När anskaffningskostnaderna för råmark stiger ökar trycket på höjning av priset på tomter och vidare på bostäder, men de viktigaste faktorerna som påverkar bestämmandet av prisnivån på bostäder är området och marknadsläget. Kostnaderna för förvärv av råmark bildar en så liten del av anskaffningspriset för en bostad att det är svårt att skilja ändringar i anskaffningskostnaderna från ändringar som beror på andra omständigheter. 

5.2.1  Allmäneuropeiska observationer

Av historiska skäl kan expropriationslagstiftningen i de europeiska staterna avvika till och med betydligt från varandra. Samma element, som kan kallas de allmäneuropeiska kärnprinciperna för expropriation, upprepas dock i stor utsträckning i de olika staternas system. Till dessa kan åtminstone räknas kravet på ett allmänt eller allmännare behov som förutsättning för expropriation och betalning av full ersättning. Till de centrala principerna hör också kravet på att expropriation är sista utvägen och att det inom förfarandet är möjligt att motsätta sig expropriation samt rätten att bli hörd och söka ändring. 

Kravet på full ersättning är utgångspunkten i så gott som samtliga europeiska rättssystem. Med full ersättning har man framför allt uppfattat kravet på att överlåtarens ekonomiska ställning inte får försvagas till följd av exproprieringen. Å sin sida bestäms ersättningens belopp ofta genom att markägarens goda förhandlingsställning elimineras samt av hur inlösningsprojektet påverkar värdet på marken. Det är dock inte möjligt att expropriera egendom utan ersättning annat än i ytterst begränsade specialfall. I praktiskt taget samtliga europeiska stater förhåller man sig avvisande till möjligheten att ersätta subjektiva förluster. 

De så kallade restitutionsbestämmelser som ingår i flera staters exproprieringslagstiftning kan också anses vara ett allmäneuropeiskt fenomen. Syftet med dessa är att antingen ge den ursprungliga ägaren möjlighet till återinlösen eller något slags rätt till ersättning i efterhand i situationer där det projekt som utgjorde grunden för exproprieringen inte senare börjar verkställas eller det väsentligt ändras eller egendomen överlåts till tredje part. 

Det finns skillnader mellan staterna i synnerhet gällande hur förfarandet för bestämmande av ersättningen ser ut. I vissa stater är det ett sakkunnigråd som bestämmer ersättningen, i andra är det domstolen i enlighet med bestämmelserna för bevisföring i tvisteärende. 

5.2.2  Nederländerna

Enligt artikel 14 i den nederländska grundlagen (Grondwet voor het Koninkrijk der Nederland 1815) är expropriering möjlig endast om det allmänna intresset så kräver och mot full ersättning. Exproprieringen ska föreskrivas i lag. I lag ska också inskrivas bestämmelser om rätt till full eller partiell ersättning när det allmänna intresset kräver att en behörig myndighet vidtar åtgärder för rivning av fastighet, ombildning av fastighet till obrukbar eller begränsning av användningen av egendom. 

De detaljerade bestämmelserna om bestämmande av ersättning ingår i bestämmelserna i exproprieringslagen (Onteigeningswet 1851, regelende de onteigning ten algemeenen nutte), vilka stöder sig på den fulla ersättning som avses i 40 § i den lagen. Med full ersättning förstås ersättning av alla direkta och nödvändiga förluster till följd av tvångsinlösen. Genom flera avgöranden har den högsta domstolen i Nederländerna utvecklat rättsnormerna för bestämmande av ersättningen, som därmed i stor utsträckning grundar sig på rättspraxis. 

Enligt 40 § i exproprieringslagen är ersättningen uppspjälkad i tre kategorier: definition av exproprieringen, direkta följder av exproprieringen och nödvändiga följder av exproprieringen. Förlusten ersätts förutsatt att den inte faller utanför definitionen av expropriering. Ingen ersättning betalas för påföljden, om den inte är direkt förknippad med exproprieringen eller är en följd av exproprieringen. Definitionen av exproprieringen täcker förutom det föremål som ska exproprieras också menet för och värdenesättningen på den återstående egendomen. Förluster av rättigheter som grundar sig på avtal har till exempel inte ansetts vara direkta och omorganisering av vissa anordningar i anknytning till exproprieringen har inte ansetts vara nödvändiga. 

Bestämmelserna om grunderna för bestämmande av värdet på den fastighet som ska exproprieras finns i 40 b § i exproprieringslagen. Enligt den betalas ersättningen enligt ett objektivt värde och exempelvis affektionsvärden ersätts inte. Med värdet avses det pris som skulle betalas mellan rationellt fungerande parter. Vid värderingen beaktas samtliga faktorer som påverkar fastighetens värde. Därmed beaktas inte enbart den fysiska egendomens egenskaper utan också rättsliga egenskaper såsom exempelvis användningsändamålet enligt planen. 

Inlösningslagen innehåller inte en bestämmelse om värdenedsättning av det slag som finns i inlösningslagen i Finland och en sådan kan inte heller härledas ur rättspraxis. Ersättningen grundar sig på värdet på den egendom som ska inlösas vid inlösningstidpunkten eller alternativt användning för det framtida användningsändamålet beroende på vilket av dessa värden som är högre. Detta betyder att grunden för bestämmande av ersättningen utgörs av framtida byggmöjligheter baserade på en eventuell ny plan. Det anses att en ersättning som bestämts på detta sätt motsvarar föremålets marknadsvärde. 

I den nederländska inlösningslagen finns det inga bestämmelser om den värderingsmetod som ska tillämpas. Inte heller inom rättspraxis har riktlinjer dragits upp för tillgängliga metoder eller deras inbördes ordning. I praktiken är de vanligaste metoderna jämförelsemetoden och residualmetoden. Jämförelsemetoden grundar sig på genomförda affärer med liknande fastigheter, vid residualmetoden bestäms värdet enligt hur mycket man skulle ha betalat för fastigheten efter det att de avsedda utvecklingsåtgärderna har slutförts. Det är med andra ord fråga om nettonuvärdet mellan den avkastning som fås för utvecklandet och de kostnader som detta orsakar. En intuitiv metod är också tillåten, om slutresultatet av den är acceptabelt. 

I den nederländska exproprieringsrätten finns det en genom rättspraxis skapad princip för eget genomförande, som ytterst kraftigt begränsar användningen av expropriering i spekulativt syfte. Innehållet i principen är att en offentlig instans inte kan lösa in land som är i privat ägo för ett sådant ändamål som den privata aktören är villig och kapabel att själv genomföra. I synnerhet bostadsbyggande omfattas av tillämpningsområdet för principen. Den nederländska planläggnings- och bygglagen från 2008 gör det för sin del möjligt att ta ut kostnaderna för täckning av infrastrukturen av markägaren vid planläggning av land som är i privat ägo. 

I 60 § i exproprieringslagen ingår det en möjlighet för den ursprungliga ägaren att kräva återlämnande av egendomen eller ersättning i en situation där genomförandet av det projekt som utgjort grunden för expropriering inte har inletts inom utsatt tid eller om det är klart att projektet inte alls kommer att genomföras. 

5.2.3  Norge

Bestämmelserna om skydd av egendom finns i 105 § i Norges grundlag (Grundlov, 17.3.1814). Om statens behov kräver att någon är tvungen att överlåta sin lösa eller fasta egendom för allmänt bruk bör han enligt 105 § få full ersättning av staten. Grundlagens 97 §, enligt vilken ingen lag får ges retroaktiv verkan, har också betydelse för skyddet av egendom. 

I Norge har utvecklingen av den lagstiftning som gäller bestämmande av ersättning som betalas vid expropriering varit omväxlande. Så sent som på 1950-talet fanns det ingen lagstiftning om expropriering i Norge, utan den ersättning som betalades vid expropriering bestämdes direkt med stöd av grundlagen. I den nuvarande lagen om expropriering (Lov om oreigning av fast eigedom, 23.10.1959) finns det bestämmelser om grunderna för expropriering samt förfarandet vid exproprieringsärenden. Det visade sig att grunderna för bestämmande av inlösningsersättningen var en så kontroversiell fråga att de inte infördes i lagen. 

Den så kallade Husaas kommittén tillsattes 1965 för utredning av lagstiftningsgrunden för inlösningsersättningarna. Som allmän princip för bestämmande av ersättningen föreslog kommittén att ägaren skulle ha rätt till ersättning som motsvarar det sannolika möjliga nyttjandet av egendomen. Kommittén motiverade förslaget med att ett sådant krav redan ansågs ingå i grundlagens krav på full ersättning, varmed det är vettigt att skriva in det på lagtextnivå. Regeringen godkände dock inte förslaget eftersom det ansågs vara för ägarvänligt. Slutligen gavs parlamentet ett lagförslag som betydligt avvek från kommitténs förslag. Enligt lagförslaget skulle grunden för ersättning vara det rådande nyttjandesättet för egendomen i stället för det sannolika nyttjandesättet och detta blev grundprincipen för bestämmande av ersättning i exproprieringsersättningslagen från 1973. 

De gällande bestämmelserna om bestämmande av ersättning ingår i expropriationsersättningslagen från 1984 (Lov om vederlag ved oreigning av fast eigendom, 6.4.1984 nr 17). Stiftandet av expropriationsersättningslagen 1984 påverkades betydligt av det avgörande som Norges högsta domstol gav i det så kallade Kløfta-ärendet (Rt-1976-1). I det fallet inlöstes skog för allmän väg. Ägaren kunde dock påvisa att kommunen kort före inlösen hade godkänt en plan för planläggning av fritidshus. I sitt avgörande konstaterade högsta domstolen att grunden för ersättning i 1973 års lag, enligt vilken den skulle bestämmas utgående från det rådande användningssättet, stod i konflikt med kravet på full ersättning i 105 § i grundlagen. Enligt högsta domstolen krävde det i grundlagen avsedda kravet på full ersättning att exproprieringsersättningen betalas utgående från vad egendomens sannolika nyttjandemöjlighet var i framtiden. Den nämnda principen infördes i exproprieringsersättningslagen 1984 i den form som högsta domstolen hade utformat den. Utformningen motsvarade nu det som Husaas kommitté redan i samband med ersättningslagen 1973 hade föreslagit för bestämmande av ersättning. 

Enligt 4 § i expropriationsersättningslagen ska inlösningsersättningen bestämmas enligt köpeskillingsvärdet, bruksvärdet eller återanskaffningsvärdet. I princip fastställs värdet enligt köpeskillingsvärdet, men om bruksvärdet är högre ska det användas. Återanskaffningsvärdet kan användas i de fall som föreskrivs i 7 § i lagen. I praktiken avses med köpeskillingsvärde föremålets marknadsvärde, som i princip utreds genom metoden att jämföra med andra affärer. Med köpeskillingsvärde avses vad en medelköpare sannolikt skulle ha betalat för egendomen vid en frivillig affär. Den norska lagstiftning om nedsättning vid expropriation innehåller inga uttryckliga bestämmelser om valet av värderingsmetod. 

Enligt 5 och 6 § i expropriationsersättningslagen ska ersättningen bestämmas enligt den sannolika användningen av egendomen med beaktande av de rådande omständigheterna. Därmed ska de utvecklingsmöjligheter som ännu inte verkställts beaktas vid bestämmandet av ersättningen, om dessa är sannolika. I sina avgöranden har högsta domstolen preciserat och dragit upp riktlinjer bland annat för hur sannolikhetsbedömningen ska göras. Om grunden för bestämmande av ersättningen är framtida utveckling, ska värderaren på ett konkret sätt beskriva när det är sannolikt att utvecklandet sker och diskontera priset till dagens marknadsvärde. Liksom inom övriga rättsområden anses en sannolikhet över 50 procent vara tillräcklig. 

Det återanskaffningsvärde som avses i 7 § i expropriationsersättningslagen används när det är fråga om en stadigvarande bostad eller fritidsbostad eller en motsvarande egenskap, som faktiskt använts för ett sådant ändamål. Det räcker inte med enbart passivt ägande. Högsta domstolen har genom flera fall dragit en ytterst stram linje. Återanskaffningsvärdet kan också användas vid inlösen av egendom som är föremål för fungerande affärsverksamhet, om egendomen är nödvändig för utövande av affärsverksamheten. 

I 5 § i expropriationsersättningslagen finns det en påverkansbestämmelse enligt vilken värdeförändringar till följd av exproprieringsprojektet i sig eller åtgärder eller investeringar i anknytning till det inte beaktas vid bestämmandet av inlösningsersättningen. Enligt bestämmelsen ska effekterna av investeringar eller investeringsplaner som exproprieraren har gjort högst 10 år före exproprieringen lämnas obeaktade. Bestämmelsen gäller endast verklig infrastruktur av teknisk karaktär, såsom vägar, och även dessa endast i den utsträckning som effekterna avviker från effekterna på övriga fastigheter. Med investeringar avses fysisk verksamhet som kräver ekonomiska satsningar. Det är inte möjligt att skära i värdestegring till följd av planläggning.  

Enligt 8 § i expropriationsersättningslagen omfattar inlösningsersättningen ersättning för både förlorad egendom och eventuella skador och men orsakade av inlösningen. I expropriationsersättningslagen finns det inga bestämmelser om fast förhöjning eller någon faktor som ska betalas på inlösningsersättningen. Däremot gäller enligt 51 § 2 mom. i Norges vattenresurslag (Lov om vassdrag og grunnvann (vannressursloven) 24.11.2000 nr. 82) att ersättningen ska höjas med 25 procent vid en inlösningssituation som anknyter till utnyttjande av vattenkraft. 

5.2.4  Sverige

I Sverige grundar sig bestämmandet av expropriationsersättning på bestämmelserna i grundlagen (Regeringsformen, 1974:152) och expropriationslagen (Expropriationslag, 1972:719) Enligt 2 kap. 15 § 2 mom. i Regeringsformen är förutsättningen för expropriation att angelägna allmänna intressen tillgodoses (allmänna intressen) och för egendomen ska full ersättning för förlusten betalas (full ersättning för förlusten). Bestämmelserna om expropriationsförfarandet och betalning av prestation finns i expropriationslagen och därtill finns det bestämmelser om expropriering i flera andra lagar. 

Enligt 4 kap. 1 § i expropriationslagen ska löseskilling betalas med ett belopp som motsvarar den exproprierade egendomens marknadsvärde. Exproprieras endast en del av egendomen, ska ersättningen motsvara minskningen av den återstående egendomens marknadsvärde. Med marknadsvärde avses det värde med vilket egendomen sannolikt hade sålts på marknaden. Det finns teoretiska och praktiska svårigheter förknippade med bestämningen av marknadsvärdet. Det finns inga bestämmelser om vilken värderingsmetod som ska användas i expropriationslagen, men i praktiken sker bestämningen av värdet enligt ortspris-, avkastningsvärde- eller kostnadsvärdemetoden. Domstolen är dock inte bunden till någon av dessa utan den kan välja den bästa metoden för varje enskilt fall. Enligt förarbetet till lagen är dock ortsprismetoden (ortsprismetoden) den primära metoden. 

Bestämmelserna om ersättning i expropriationslagen omarbetades 2010 (2010:832). Enligt 4 kap. 1 § 2 mom. i den nuvarande expropriationslagen ska 25-procents förhöjning betalas på marknadsvärdet eller minskningen av marknadsvärdet. Den förhöjda ersättningen gäller förutom ägaren också alla aktörer som har rätt till ersättning, till vilka exempelvis innehavare av arrenderätt hör. Koefficienten motiverades med inexakthet vid värdering av fastigheter, förstärkning av egendomsskyddet samt delvis också med ersättning av subjektiva värden. En motivering var också att expropriationer i allt högre grad görs för kommersiell exploatering. 

Det finns bestämmelser om influensregeln i 4 kap. 2 § 1 mom. i expropriationslagen. En inlösningsersättning som grundar sig på marknadsvärdet kan justeras uppåt eller neråt beroende av hur det företag som står bakom inlösen har påverkat värdet på den egendom som ska inlösas. Har det företag för vilket inlösen har skett haft inverkan på egendomens marknadsvärde ska ersättningen bestämmas enligt det marknadsvärde som egendomen hade haft utan nämnda inverkan. Enligt 4 kap. 2 § 1 mom. andra meningen ska influensregeln dock tillämpas på ett sådant sätt jämlikt att projektets allmänna höjande effekt på fastigheterna i området ska beaktas. 

I samband med reformen upphävdes också de bestämmelser som motsvarar nedsättningen av värdet i den finländska inlösningslagen. Enligt 4 kap. 3 § 1 mom. i den upphävda expropriationslagen skulle vid bestämmande av löseskilling hänsyn inte tas till sådan värdestegring som berodde på förväntningar om en ändring i markens tillåtna användningssätt. Hänsyn togs inte till värdestegring som uppkommit tio år före ansökan om expropriation. I förarbetena till lagändringen (Prop. 2009/10:162, s. 54–58) konstaterades det att de skäl som tidigare ledde till stiftandet av bestämmelsen inte längre gör sig gällande med samma styrka. Den gällande lagstiftningen ansågs vara problematisk bland annat i det avseendet att det ansågs leda till en ojämlik behandling av markägarna. 

Bestämmelsen hade ett bredare tillämpningsområde än bestämmelsen om värdenedsättning i 31 § 2 och 3 mom. i den finländska inlösningslagen. I Finland gäller värdenedsättningen endast sådan värdestegring som följer av detaljplanen, medan nedsättningen i Sverige kunde hänföra sig också till en värdestegring som skett av andra orsaker. Lagstiftningen i Sverige möjliggjorde dessutom värdenedsättning under tio år före inlösningen, medan motsvarande tid i Finland var sju år. 

Det finns en specialbestämmelse för inlösen av områden avsedda för detaljplanerade allmänna områden såsom gator, vägar och parker i 4 kap. 3 a § i den svenska expropriationslagen. Enligt bestämmelsen ska ersättningen grunda sig på de förhållanden som rådde innan en sådan detaljplan trädde i kraft. Bestämmelsen utgör ett undantag till den huvudregel enligt vilken inlösningsersättningen ska motsvara egendomens marknadsvärde. Tanken bakom bestämmelsen är det faktum att fastighetens marknadsvärde upphör när den anvisas som allmänt område eftersom det inte finns någon marknad för sådana områden. 

Ägaren har rätt att få ersättning för eventuella andra förluster som ägaren orsakats utöver nedsättningen av egendomens marknadsvärde eller marknadsvärdet för återstoden av egendomen. Detta framträder speciellt när det är fråga om en fastighet som används som bostad eller i affärsverksamhet. I så fall kan ägaren vara berättigad till ersättning för förluster som inte ingår i föremålets marknadsvärde. Det kan därmed vara fråga om flyttkostnader och lagfartskostnader för förvärv av en ny fastighet eller uteblivna nettointäkter från näringsverksamhet. 

5.2.5  Frankrike

Enligt artikel 545 gällande expropriation i den franska civillagen (Code civil, 1804) får ingen fråntas sin egendom annat än för den allmänna nyttan samt mot en rimlig och på förhand utbetald ersättning. I Frankrike grundar sig expropriation på expropriationslagen (Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, 6.11.2014), som innehåller de viktigaste bestämmelserna om expropriation. Det finns bestämmelser om expropriation i den allmänna expropriationslagen, men därtill också i exempelvis gruvlagen, miljöbalken och kommunallagen. 

I Frankrike sker inlösningsförfarandet i två steg. Först avgör man i ett administrativt förfarande om det finns förutsättningar för inlösen varefter storleken på ersättningen bestäms i ett domstolsförfarande. I Frankrike bestämmer en särskild expropriationsdomare om övergången av äganderätten till och inlösningsersättningen för det föremål som inlöses. Tidigare var det endast en särskild statlig tjänsteman som deltog i förfarandet för bestämmande av inlösningsersättningen, men numera har expropriationsdomaren också möjlighet att anlita en godkänd privat sakkunnig. 

Bestämningen av värdet på de föremål som ska inlösas grundar sig huvudsakligen på marknadsvärdet, som justeras med flera olika faktorer. Spekulativa värdeförändringar i anknytning till inlösningsprojektet beaktas inte vid bestämmandet av ersättningen. Det är möjligt att använda en sådan värderingsmetod som lämpar sig för värdering av föremålet vid bestämmandet av värdet, men för det mesta baserar sig bestämningen av värdet på jämförbara affärer. I Frankrike har fastighetens ägare därtill rätt att få ersättning för myndighetskostnaderna för förvärv av en motsvarande fastighet (exempelvis överlåtelseskatt och notariekostnader). Det är möjligt att avtala om ersättningarna under ersättningsförfarandet. 

5.2.6  Tyskland

Enligt 14 § 3 mom. i den tyska grundlagen (Grundgesetz) får egendom endast exproprieras för allmänt behov (zum Wohle der Allgemeinheit) och genom att betala den ersättning som föreskrivs i lag. Ersättningen ska grunda sig på en rättvis balans mellan de offentliga intressena och intressena hos de sakägare vars egendom exproprieras. Bestämmelsen i grundlagen ger ramvillkoren för lagstiftningen på förbundsrepubliksnivå och delstatsnivå. Bestämmelsen om expropriation i 14 § 3 mom. i grundlagen har ingen direkt betydelse vid bestämmande av det allmänna behovet eller ersättningen eftersom dessa har preciserats i flera av förbundsrepublikens och delstaternas lagar. 

De flesta expropriationslagar är delstatsspecifika. Lagstiftningsbefogenheterna på förbundsrepubliksnivå täcker bland annat lagstiftningen om motorvägar, flygstationer och försvarsmakten. I praktiken spelar förbundsrepublikens bygglag (Baugesetzbuch, BauGB) dock en viktig roll, eftersom den har återspeglat sig på flera delstaters författningar. Förbundsrepublikens bygglag innehåller allmänna bestämmelser om för vilka ändamål expropriation får ske, bestämmelser om expropriationsförfarandet och ersättningar samt särskilda bestämmelser om inlösen kopplad till detaljplanering. 

Tysklands grundlag 14 § 3 mom. tillåter ersättning som är mindre än full ersättning. Delstaternas egna expropriationslagar innehåller dock undantagslöst ett krav på full ersättning så att ersättningen motsvarar egendomens marknadsvärde. Samma krav ingår i 95 § i förbundsrepublikens bygglag. Med marknadsvärde (Verkehswert) avses det värde som det hade varit möjligt att få vid en frivillig affär vid tidpunkten för anhängiggörande av expropriationen under de rättsliga och faktiska förhållanden som då var rådande. Föremålets egenskaper, såsom placering, skick och övriga egenskaper, beaktas, men inte särskilda egenskaper knutna till personen (BauGB 194 §). I de flesta fallen leder marknadsvärdet till betalning av en högre ersättning än vad som krävs enligt grundlagen. 

Förbundsrepubliken har utfärdat en särskild värderingsförordning (Immobilienwertermittlungsverordnung) för närmare bestämning av marknadsvärdet för olika typer av mark. Områdets värde beror på placeringen, storleken, formen och infrastrukturen. Vid bestämmande av marknadsvärdet grupperas områden i 1) jord- och skogsbruksområde, 2) områden under utveckling, där fastighetsmarknaden förväntas utvecklas, men där infrastruktur ännu inte finns, 3) byggnadsmark och 4) mark som kan användas som byggnadsmark och som redan försetts med infrastruktur. Genom förordning föreskrivs det om uppskattningsmetoderna, där köpeskillingsmetoden i princip används. Värderingen kan också basera sig på någon annan metod, om den genererar ett mera korrekt slutresultat. 

I 95 § i förbundsrepublikens bygglag finns det bestämmelser om värdeförändringar som inte ska beaktas vid bestämmande av expropriationsersättningen. Ett exempel på en sådan värdeförändring är en ändring av användningsändamålet för en tomt som inte är förväntad inom en nära framtid. Expropriationsersättningen består förutom av ersättning som betalas för den förlust som föremålet för inlösen lider (Rechtsverlust) också av ersättning för men som orsakas annan egendom (andere Vermögensnachteile) (BauGB 96 §). Till de förluster som ersätts räknas exempelvis nedsättning av värdet på återstående egendom och avbrott i ägarens boende och yrkesutövning. 

12.2.1  Marknadsvärde som grund för full ersättning

Enligt 15 § 2 mom. i grundlagen ska full ersättning betalas för egendom som exproprieras. Enligt 29 § 1 mom. i inlösningslagen, som föreskriver om detta, är ägare av egendom som ska inlösas berättigad att få full ersättning (inlösningsersättning) för ekonomiska förluster till följd av inlösen. Grundlagsutskottet har konstaterat att de begrepp som används i grundlagen är autonoma i förhållande till den klassificering som görs i vanlig lag (GrUU 12/2015 rd, s. 3, GrUU 17/2018 rd, s. 2 och GrUU 2/2024 rd, s. 6). Det förbehåll för full ersättning som krävs enligt 15 § 2 mom. i grundlagen ställer de juridiska ramarna för 29 § 1 mom. i inlösningslagen och 30 § om bestämmande av värde i 30 § i inlösningslagen. 

Innehållet i full ersättning har beskrivits på olika sätt i litteraturen inom värderingsläran och rättslitteraturen (en sammanställning av dessa finns i Kuusiniemi-Peltomaa, Lunastuslainsäädäntö ja korvausjärjestelmä (2000) s. 138−142). Det har exempelvis ansetts att kravet på full ersättning betyder att den förlust som ägaren lider ska ersättas i sin helhet eller att ägarens förmögenhetsställning inte har fått försvagas till följd av inlösningen. I rättslitteraturen har det å andra sidan också lyfts fram synpunkter enligt vilka det borde vara möjligt att närma sig kravet på full ersättning på ett mera flexibelt sätt gällande vilket slags omständigheter man bör uppmärksamma vid uppskattningen av om kravet på full ersättning har uppfyllts. Detta tankesätt kan i och för sig vara möjligt med beaktande av de för Finland bindande internationella skyldigheterna (punkterna 2.2.7 och 2.3.1 ovan). Det är dock i ljuset av Europeiska människorättsdomstolens beslutspraxis och 15 § 2 mom. i grundlagen befogat att i lagstiftningen utgå från ett krav på full ersättning grundad på egendomens marknadsvärde. 

Oberoende av de juridiska karaktäriseringarna får kravet på full ersättning i praktiken sitt innehåll genom bestämning av innehållets värde. Enligt 30 § 1 mom. i den nuvarande inlösningslagen ska för egendom som inlöses full ersättning bestämmas enligt egendomens gängse pris. Om det gängse priset inte motsvarar överlåtarens hela förlust, ska uppskattningen grundas på egendomens avkastning eller de kostnader som lagts ner på den. 

Begreppen och bestämmelserna om metoderna för bestämmande av storleken på full ersättning i inlösningslagen motsvarar inte helt och hållet den utveckling som skett inom fastighetsvärderingsläran och de internationella värderingsstandarderna, där det i nuläget är etablerad praxis att använda begreppet marknadsvärde. Därför föreslås det att 30 § i inlösningslagen ändras så att preciseringen av de metoder som används för bestämmande av ersättningen och den interna rangordningen i lagen stryks och att begreppet marknadsvärde införs som måttstock för ersättningen. 

Begreppet marknadsvärde definieras inte i lagen. Det finns inte heller behov av att nationellt komplettera eller precisera begreppet. Marknadsvärdet och dess definition får därmed sitt innehåll ur värderingslärorna och de internationella värderingsstandarderna, vars tillämpning styrs av kravet på full ersättning för ekonomiska förluster av inlösen i 29 § 1 mom. i inlösningslagen. Syftet med bestämmande av värdet bör anses vara tillräckligt exakt inom gränserna för den prövningsrätt myndigheten har. 

Marknadsvärdet motsvarar i mycket hög grad hur man eftersträvat att tackla kravet på full ersättning i inlösningslagen och värderingsläran utgående från det verkliga värdet på det föremål som inöses och andra värderingsmetoder. I enlighet med sin definition avses med marknadsvärde en sådan uppskattad penningmängd med vilken egendomen på valuteringsdagen byter ägare mellan en försäljare och en köpare, som är villiga att ingå affärstransaktionen och är oberoende av varandra, till följd av korrekt marknadsföring genom att sakägarna agerar sakkunnigt, med eftertanke och utan tvång. Enligt såväl de allmänna teorierna som också värderingsstandarderna inom fastighetsvärdering ska marknadsvärdet bestämmas enligt det bästa och lönsammaste nyttjandet av egendomen. 

Med det bästa och lönsammaste nyttjandet avses det allra mest sannolika nyttjandet av fastigheten som är fysiskt möjligt, ändamålsenligt övervägt, lagligen tillåtet, ekonomiskt genomförbart och leder till det högsta värdet på fastigheten. För uppskattning av det bästa och mest produktiva nyttjandet har det betydelse hur föremålets olika nyttjandemöjligheter beaktas. Utgångspunkten för bestämmande av värdet är det nuvarande nyttjandet av fastigheten (s. 47), men vid bestämmandet av värdet ska också övriga tillåtna nyttjandemöjligheter beaktas, om rationellt agerande parter på marknaden är beredda att betala ett tilläggspris för en sådan nyttjandemöjlighet. Uppfattat på detta sätt återspeglar föremålets värde bäst ägarens förlust. 

När angreppssättet grundar sig på marknadsvärdet är det också möjligt att bestämma ett värde för föremålet även i de situationer då det i praktiken inte finns någon marknad för föremålet. Även om marknadsvärdet som namn indikerar ett köpeskillingsbaserat marknadsbetraktelsesätt får värdet också bestämmas baserat på avkastningen och baserat på kostnaderna. Exempelvis i bandlika inlösningsprojekt bildas de enheter som ska inlösas typiskt av ett stort antal områden som hör till olika fastigheter. I praktiken finns det ingen marknad för sådana områden varvid bestämmandet av värdet på föremålet kunde ske till exempel utgående från egendomsandelen. I varje enskilt fall ska tillvägagångssättet väljas så att det på det mest tillförlitliga sättet leder till ett marknadsvärde som garanterar full ersättning. 

12.2.2  Beaktande av projektets konsekvenser

Ett projekt, som är orsaken till att inlösen verkställs, kan påverka värdet på den egendom som inlöses höjande eller sänkande. Sedan gammalt innehåller inlösningslagstiftningen en princip om att ersättningen ska bestämmas att motsvara det värde som egendomen hade haft utan nämnda påverkan. Den nämnda principen, som är förknippad med kravet på full ersättning ingår i 31 § 1 mom. i den gällande inlösningslagen. 

Enligt den nuvarande lagstiftningen bör värdestegringen eller värdenedsättningen till följd av inlösningsprojektet som helhet lämnas obeaktad även i den utsträckning som det gäller en allmännare förändring av värdet. Det föreslås att lagstiftningen ändras så att man vid uppskattning av ersättningen för föremål ska beakta projektets konsekvenser allmänt för värdet på fastigheterna inom projektets influensområde. Den föreslagna ändringen förbättrar egendomsskyddet för ägaren till den egendom som inlöses och främjar sådan jämlik behandling av markägarna som avses i 6 § i grundlagen. 

12.2.3  Värdenedsättning till följd av detaljplanering

Det föreslås att värdenedsättningsbestämmelserna i 31 § 2 och 3 mom. i inlösningslagen stryks. Även om nedsättningen av värdet enligt grundlagsutskottets betänkande (GrUB 14/1977 rd) inte strider mot principen om full ersättning, utgör den ett undantag till grunderna för värdering av egendom. Genom att värdenedsättningsbestämmelserna upphävs förbättras markägarnas rättsliga ställning och tillgodoseendet av egendomsskyddet i 15 § i grundlagen. 

Det strama förhållandet mellan värdenedsättning och kravet på full ersättning, som är en förutsättning för förbehållet gällande expropriation, framgår av handlingarna vid beredningen av inlösningslagen (RP 133/1974 rd och RP 179/1975 II rd). På grund av de föreslagna bestämmelserna om värdenedsättning ansågs inlösningslagen enligt 67 § i regeringsformen kräva behandling i grundlagsordning. Bestämmelsen inskränktes dock under riksdagsbehandlingen, och lagförslaget kunde behandlas i vanlig lagstiftningsordning. I sitt betänkande om inlösningslagen stannade grundlagsutskottet (GrUB 14/1977 rd) för att värdenedsättningen inte kränkte egendomsskyddet. Däremot förhöll sig grundlagsutskottet återhållsamt till ett utvidgat tillämpningsområde för värdenedsättning och värdestegring till följd av generalplanläggning (RP 157/1989 rd). Enligt grundlagsutskottet kunde nämnda lagförslag inte behandlas i vanlig lagstiftningsordning eftersom inlösningsersättningen inte skulle motsvara full ersättning (GrUU 20/1989 rd). Med beaktande av grundlagsutskottets ståndpunkt ska utgångspunkten vid uppskattningarna vara att den allmänna värdestegringen orsakad av samhällets åtgärder i författningsrättsliga inlösningssituationer tillräknas ägaren. 

I 15 § i grundlagen föreskrivs det om egendomsskydd på ett sätt som i sak motsvarar 6 § 3 mom. i regeringsformen, som var gällande vid den tidpunkt då inlösningslagen stiftades. Trots ändringarna i tolkningspraxis för grundlagen kan av 2 kap. i grundlagen inte härledas en skyldighet att överlåta områden för samhällets behov på ett sätt som avviker från kravet på full ersättning. Den centrala frågan för att kravet på full ersättning ska realiseras är hur egendomen uppfattas och om den värdestegring som kommunernas detaljerade planering av markanvändningen medför anses omfattas av den rättskrets som skyddas av bestämmelsen om egendomsskydd i grundlagen. 

I punkt 2.3.4 ovan har bedömningen gjorts att de skyldigheter som binder Finland baserat på internationella avtal inte bör anses utgöra ett kategoriskt hinder för att det värde som uppstår vid detaljplaneringen delvis styrs till kommunerna. Det kan dock ur de internationella skyldigheternas perspektiv visa sig vara problematiskt att användningsområdet för nedsättningsbestämmelserna i 31 § 2 och 3 mom. i inlösningslagen som helhet är kopplat till byggande av samhälle. Med byggande av samhälle förstås förutom trafikleder som tjänar det allmännas behov, allmänna områden och samhällstekniska nätverk också områden som reserveras för olika slag av byggverksamhet. 

Det är oklart huruvida det i en sådan situation utgående från en helhetsbedömning som beaktar de olika områdesreserveringarna är möjligt att anse att lagstiftning som utesluter en stor del av värdestegringen till följd av detaljplanering och den utgående från detta bestämda inlösningsersättningen står i skäligt förhållande till egendomens värde. Å andra sidan verkar det utgående från människorättsdomstolens avgörandepraxis inte som om strävanden efter jämlik behandling av markägarna och kommunernas markpolitik skulle uppfylla de krav som ställs för avvikande från kravet på full ersättning. 

12.2.4  Utvidgning av bostads- och näringsgarantin

Enligt 32 § om bostads- och näringsgarantin i den nuvarande inlösningslagen ska ersättningen för egendom som används för boende eller utövande av yrke eller näring trots 31 § bestämmas åtminstone till ett så stort belopp som erfordras för anskaffning i den inlösta egendomens ställe av egen bostad av motsvarande slag eller av egendom som motsvarar den inlösta och erbjuder en likadan utkomst. I den gällande inlösningslagen är ersättningsgrunden i 32 § dock osjälvständig eftersom den är kopplad till de situationer då 31 § tillämpas och även i de fallen är det 30 § i inlösningslagen som bestämmer den övre gränsen för ersättningen (full ersättning enligt egendomens gängse pris). 

Den nuvarande lagstiftningen bör anses vara otillfredsställande. Kravet på full ersättning har i inlösningsrätten karaktäriserats på ett sätt som ger uttryck för att överlåtarens förmögenhetsställning ska bevaras oförändrad. Lagstiftning där en ersättning enligt marknadsvärdet ska bestämmas för överlåtaren för egendom som används som dennes bostad eller för utövande av näring, men som inte är tillräcklig för förvärv av motsvarande bostad eller egendom står i konflikt med 15 § 2 mom. i grundlagen. 

Därför föreslås det att en ändring görs i 32 § i inlösningslagen sålunda att ersättningen för föremål oberoende av egendomens marknadsvärde ska bestämmas åtminstone till ett så stort belopp som erfordras för anskaffning i den inlösta egendomens ställe av egen bostad som tillgodoser bostadsbehovet eller av egendom som motsvarar den inlösta och erbjuder en likadan utkomst. 

12.2.5  Förhöjning som betalas på inlösningsersättningen

I litteraturen inom värderingsläran har åsikter lyfts fram om att tillämpning av den nuvarande inlösningslagen inte i alla situationer leder till att förmögenhetsställningen för ägaren till den egendom som inlöses bevaras oförändrad. Det gäller framför allt osäkerhetsfaktorer kring bestämmande av värdet på föremålet, vilka beror på bland annat föremålet, området och situationen på marknaden. Vid fastighetsvärdering uppnår man som bäst +/-10 procents exakthet, den typiska exaktheten är +/-10…20 procent. I fråga om utmanande objekt kan inexaktheten i bedömningen till och med vara betydligt större. Med beaktande av kravet på full ersättning kan det inte anses vara korrekt att ägaren till den egendom som inlöses bär ansvaret för inexaktheterna i uppskattningen. 

Det är i sig möjligt att på olika sätt styra inriktningen av ansvaret för inexaktheterna i uppskattningen till den inlösande parten. Till följd av osäkerheten kring tillämpningspraxis och utveckling av tolkningen av bestämmelserna bör det inte anses vara tillräckligt att enbart stöda sig på tillämpningspraxis. I fråga om rättsskyddet för ägaren till den egendom som inlöses bör det inte heller anses vara ändamålsenligt att frågan om kravet på full ersättning uppfylls blir beroende av exempelvis hur inlösningsersättningen behandlas i beskattningen eller andra avgöranden utanför inlösningsförfarandet. 

Den lösning som bäst beaktar de olika aspekterna har ansetts vara en på inlösningsersättningen betald förhöjning som tillämpas på samtliga inlösningsersättningar oberoende av den faktiska noggrannheten vid uppskattningssituationen. För förutsebarheten inom ersättningspraxis bör detta anses vara bättre än en lösning där inlösningskommissionen lämnas omfattande prövningsrätt gällande storleken på förhöjningen. För att kravet på full ersättning ska uppfyllas föreslås det att till inlösningslagen fogas en ny 38 a § enligt vilken betalningen av inlösningsersättningen ska bestämmas med en förhöjning om 25 procent. En liknande förhöjningsmekanism används i vissa ersättningar enligt 13 kap. 11 § i vattenlagen och 86 § 4 mom. i gruvlagen.