2.2.1  Korttidsuthyrning av bostadslägenheter

Varje aktie i ett bostadsaktiebolag medför ensam för sig eller tillsammans med andra aktier rätt att besitta en lägenhet som anges i bolagsordningen eller någon annan del av en byggnad eller fastighet som bolaget besitter (BABL 1 kap. 2 § 2 mom.). Besittningsrätten till en lägenhet har i stor utsträckning ansetts motsvara äganderätt. Jauhiainen, Jyrki - Järvinen, Timo A. - Nevala, Tapio: Asunto-osakeyhtiölaki. 5:e revidrade upplagen. Alma Talent 2025 (nedan Jauhiainen – Järvinen – Nevala 2025), s. 14 samt Furuhjelm, Marina - Kanerva, Ari - Kuhanen, Petteri - Rosén Aki: Asunto-osakeyhtiölaki. Kommentaari. Osa 1. 5:e reviderade upplagan. Kiinteistöalan Kustannus 2023 (nedan Furuhjelm et al. 2023a), s. 36. En aktieägare har ensamrätt att besitta och använda den aktielägenhet som enligt bolagsordningen är i aktieägarens besittning. I lagen har uttryckligen beaktats aktieägarens rätt att upplåta aktielägenheten eller en del av den att användas av någon annan, om inte något annat föreskrivs i lag eller i bolagsordningen (BABL 1 kap. 4 §). Varken i lagbestämmelserna eller i förarbetena begränsas särskilt för hur lång eller kort tid lägenheten eller en del av den ska eller får upplåtas eller för vilken användning lägenheten får upplåtas. Det sistnämnda begränsas av aktielägenhetens användningsändamål; aktieägaren får inte använda lägenheten på ett sätt eller överlåta den för ett ändamål som inte tillåts i bolagsordningen (se BABL 8 kap. 2 § 1 mom. 3 punkten och 2 mom.). 

Av definitionen av bostadsaktiebolag följer att ett bostadsaktiebolag ska enligt bolagsordningen ha till syfte att äga och besitta minst en sådan byggnad eller del av en byggnad i vilken mer än hälften av lägenhetens eller lägenheternas sammanlagda golvyta enligt bolagsordningen upptas av bostadslägenheter i aktieägarnas besittning (BABL 1:2.1 §). Se Jauhiainen – Järvinen – Nevala, s. 6 och 14. Enligt Jauhiainen et al saknar definitionen i praktiken betydelse efter att bolaget registrerats med avseende på om lagen om bostadsbolag tillämpas på bolaget eller inte. Trots att det efter registreringen framgår att bolaget inte skulle ha fått registreras om ett bostadsaktiebolag, fattas beslutet om byte av den bolagslag som ska tillämpas på bolaget och registreras beslutet på det sätt som föreskrivs om ändring av bolagsformen (se BABL 6 kap. 37 §). I ett bostadsaktiebolags bolagsordning ska anges varje aktielägenhets användningsändamål (BABL 1 kap. 13 § 1 mom. 4 punkten). I lagen definieras inte vad som avses med boende som användningsändamål. Vid tolkningen av bolagsordningens bestämmelser utgår man från deras ordalydelse. Man kan avvika från en tolkning enligt ordalydelsen när en sådan tolkning inte motsvarar det syfte som bestämmelsen har som en del av bolagsordningen eller om den leder till ett för bolaget, aktieägaren eller mottagaren överraskande eller oskäligt slutresultat (se bl.a. HD 2001:57 och 2017:2). 

Det blir aktuellt att bedöma en aktielägenhets användningsändamål för det första när man bedömer bolagets möjlighet att ta aktielägenheten i sin besittning. Tagande av en aktielägenhet i bolagets besittning kan komma på fråga, om aktielägenheten används väsentligen i strid med det användningsändamål som anges i bolagsordningen (BABL 8 kap. 2 § 1 mom. 3 punkten). Dessutom förutsätts att förseelsen är av större betydelse än ringa (BABL 8 kap. 2 kap. 2 mom.). Vid bedömningen av användningsändamålet läggs då vikt vid omfattningen av de kostnader, de störningar och det övriga besvär som orsakas bolaget och andra aktieägare och boende (bolagets och aktieägarnas hyresgäster) samt tolkningen av bolagsordningen. I den juridiska litteraturen har det framförts att användning av en aktielägenhet i strid med lägenhetens byggnadsrättsliga användningsändamål inte ensamt ger rätt att ta aktielägenheten i bolagets besittning. Jauhiainen – Järvinen – Nevala 2025, s. 758 ja Furuhjelm, Marina - Kanerva, Ari - Kuhanen, Petteri - Rosén Aki: Asunto-osakeyhtiölaki. Kommentaari. Osa 2. 5:e reviderade upplagen. Kiinteistöalan Kustannus 2023 (nedan Furuhjelm et al. 2023b), s. 162. 

Vid bedömningen av frågan om när användningen av en lägenhet för ett annat ändamål än det som anges i bolagsordningen väsentligen strider mot bolagsordningen kan man fästa uppmärksamhet bland annat vid hur mycket utomstående arbetskraft som har anställts för verksamheten i lägenheten eller i vilken utsträckning verksamheten stör husets övriga boende eller förorsakar tilläggskostnader för bolaget (RP 216/1990 rd, s. 62). Enligt lagens förarbeten torde nyttjande av lägenheten till väsentligen annat ändamål än den är avsedd för eller i strid med bolagsordningen vanligen vara av större än ringa betydelse. Nyttjande i strid med bolagsordningen torde visserligen kunna vara också av den arten att därav inte förorsakas några som helst störningar för andra aktieägare eller skada för bolaget och förseelsen har då endast ringa betydelse (RP 216/1990 rd, s. 63). Huruvida en lägenhet används i strid med det användningsändamål som anges i bolagsordningen och huruvida denna användning är av större än ringa betydelse beror på omständigheterna, som måste bedömas från fall till fall. Det går inte att allmängiltigt säga på förhand när ett förfarande är av endast ringa betydelse. Bedömningen kan till exempel påverkas av om användningen de facto stör husets övriga invånare och om den upprepas (jfr RP 216/1990 rd s. 63). I rättspraxis har användning av en aktielägenhet i strid med det användningsändamål som anges i bolagsordningen bedömts bland annat i följande fall: 

HD (1992:9 HD:1992:9. Tillgänglig: https://www.finlex.fi/fi/oikeuskaytanto/korkein-oikeus/ennakkopaatokset/1992/9) har ansett det som ringa störning i anslutning till användning som avvek från boendeändamål (en aktielägenhet användes för familjedagvård) att i första hand boende som arbetade nattskift hade några gånger blivit väckta av ljud när barnen fördes till vård eller när barnen gick utför att leka på förmiddagen. Detta inträffade ändå inte vid en sådan tidpunkt då man i allmänhet förutsätts undvika ljudlig verksamhet i bostadshus och i ärendet påvisades inte heller någon annan förseelse mot vad som är nödvändigt för att upprätthålla ordningen i bolagets utrymmen.  

HD (2019:38 HD:2019:38. Tillgänglig: https://www.finlex.fi/fi/oikeuskaytanto/korkein-oikeus/ennakkopaatokset/2019/38) har som ett led i helhetsbedömningen fäst uppmärksamhet vid om det i ärendet framgått att den avvikande användningen av lägenheten har orsakat andra aktieägare olägenhet eller tilläggskostnader (se särskilt punkt 31 – i fallet var det i sig fråga om samlingslokal, butik och försäljningsutställningslokal och användningen i strid med bolagsordningen gällde en annan bestämmelse än boendeändamål). 

RHovR (11.9.1996 nr 1028) bedömde att användningen av en bostadslägenhet som arbets-, inkvarterings- och viloutrymme för anställda hos det bolag som ägde lägenheten innebar användning i strid med bolagsordningen. Gruppen som använde lägenheten var stor: man hade bland annat låtit göra 23 nycklar till lägenheten. Byggnadstillsynsmyndigheterna hade ansett att användningen av lägenheten avvek väsentligen från användningsändamålet enligt bygglovet. Hovrätten ansåg att aktieägarens förfarande orsakade störningar eller skada i sådan omfattning att förseelsen inte kunde anses som ringa. 

Det finns inga kända egentliga prejudikat som gäller besittningstagande i samband med korttidsuthyrning. Birkalands tingsrätt bedömde i ett besittningstagandeärende som gällde korttidsuthyrning (L 758/2023/50) att lägenheten, som i bolagsordningen definierats som bostadslägenhet, åtminstone i huvudsak ska användas för boende, och inte som till exempel lager- eller affärslokal. Tingsrätten fäste också uppmärksamhet vid att husbolagets bolagsordning inte innehöll några begränsningar av uthyrning av lägenheten och att varken lagen om bostadsaktiebolag eller annan lagstiftning innehåller några bestämmelser om aktieägarens rätt att hyra ut en lägenhet som är i dennes besittning lång- eller kortvarigt. Enligt tingsrätten kommer gränsen emot, om uthyrningsverksamheten är av sådan art att den anses som yrkesmässig inkvarteringsverksamhet, då besittningstagande kan vara möjligt. Tingsrätten stannade för att betrakta beslut om tagande av lägenheten i besittning som ogiltigt därför att det inte fanns några förutsättningar att ge en varning. Av denna orsak blev det inte aktuellt för tingsrätten att bedöma om det skulle ha funnits grund för ett besittningstagande till följd av användningen av lägenheten. Hovrätten bedömde saken annorlunda; enligt den hade aktieägaren getts en giltig skriftlig varning om användning av lägenheten i strid med användningsändamålet före bolagsstämmans beslut att lägenheten tas i bolagets besittning. Hovrätten upphävde tingsrättens dom och återförvisade ärenden till tingsrätten för behandling av andra grunder för talan (bland annat förelåg grunder enligt bostadsaktiebolagen att ta lägenheten i besittning). Hovrättens avgörande har inte vunnit laga kraft. 

I den juridiska litteraturen har det anförts att vid bedömningen av när en lägenhet används väsentligen i strid med användningsändamålet är det motiverat att tolka bolagsordningens bestämmelser relativt extensivt. Aunola, Essi – Rosen, Aki: Huoneiston hallintaanotto asunto-osakeyhtiössä. Rakennustieto OY 2013, s. 36 och hänvisningen där till Kyläkallio – Iirola – Kyläkallio: Asunto- ja kiinteistöosakeyhtiö, 2003, s. 638–639. Detta har motiverats med att aktieägarens besittningsrätt är avsedd att vara en rätt som påminner om äganderätt och det är inte motiverat att inskränka den genom en begränsande tolkning av flertydiga uttryck. 

Utöver att en aktielägenhet används på ett sätt som väsentligen strider mot bolagsordningen kan besittningstagande komma på fråga om det förs ett störande liv i aktielägenheten eller aktieägaren eller någon annan som bor i aktielägenheten inte iakttar vad som krävs för bevarande av ordningen i bolagets lokaler och utrymmen (BABL 8 kap. 2 §1 mom. 4–5 punkten). Grannförhållanden är förenade med en rimlig skyldighet att stå ut med normala ljud och andra störningar från livet i andra lägenheter. Sillanpää, Matti J. – Vahtera, Veikko: Asunto-osakeyhtiölaki käytännössä. Sanoma Pro Oy 2011, s. 243 och Furuhjelm – Kanerva – Kinnunen – Kuhanen 2015, s. 306. Se Kouvola HovR 15.12.1993 nr 2017, där ljuden hade orsakats av normalt liv, men eftersom de förekom ovanligt ofta och vid ovanliga tider överskreds tröskeln för besittningstagande. Aktieägaren har vädrat lägenheten mot trappuppgången, haft vatten att rinna i onödan, uppträtt på ett sätt som ansågs olämpligt mot andra boende, avsiktligen lämnat lamporna på i gemensamma utrymmen och avsiktligen orsakat andra störande ljud. Förseelsen ansågs inte vara av endast ringa betydelse med beaktande av att störningarna fortsatt en längre tid. Boende i bolagsform är förenat med skyldighet att stå ut med särskilt ljud som orsakas dagtid. Se t.ex. Helsingfors HovR 30.1.2014 nr 179 (S 13/2410). I fallet var störningarna väsentliga och inträffade till största delen nattetid. Det kan dock inte förutsättas att grannarna ska stå ut med störningar som förekommer oftare än normalt och pågår länge. Se t.ex. Östra Finlands HovR 8.1.2002 nr 6 (S 01/586). I fallet hör sporadiskt ropande nattetid som pågått flera månader inte till normal bullernivå. Den som bor i en lägenhet i ett bostadsaktiebolag har rätt att leva störningsfritt i sin bostad, så det är förbjudet att orsaka någon annan oskäliga störningar. Saarnilehto, Ari: Hyvän tavan vastaisuudesta. Turun yliopisto 1993, s. 193. För rättspraxis se t.ex. Kouvola HovR 7.2.2001 nr 177 (S 00/810), där man betonar den allmänna principen att vid kollektivboende måste varje boende ta hänsyn till de andra boende i kollektivet och Åbo HovR 16.1.2003 nr 112 (S 02/436). 

Styrelsen ska ge aktieägaren en skriftlig varning innan ett beslut om att ta aktielägenheten i bolagets besittning kan fattas. Om aktieägaren har hyrt ut aktielägenheten eller en del av den eller annars upplåtit aktielägenheten att användas av någon annan, ska varningen också delges hyresgästen eller den som bor i aktielägenheten och annars fått rätt att använda den. I varningen ska det anges vad den grundar sig på och nämnas möjligheten att bolaget tar aktielägenheten i sin besittning (BABL 8 kap. 3 § 1 mom.). Varningen ska delges på det sätt som föreskrivs om delgivning av stämning eller annars bevisligen. Om aktieägaren, hyresgästen eller den boende som annars fått rätt att använda aktielägenheten inte har kunnat anträffas trots försök, får varningen sändas till honom eller henne i ett rekommenderat brev som han eller hon anses ha fått del av den sjunde dagen efter det att brevet postades (BABL 8 kap. 3 § 2 mom.). Om det inte är känt vem som är aktieägare eller hyresgäst eller som annars har fått rätt att använda lägenheten, kan varningen delges aktieägaren, hyresgästen eller den som annars har fått rätt att använda lägenheten genom att den publiceras i den officiella tidningen eller någon tidning som är allmän på orten och genom att information om varningen dessutom lämnas till den aktielägenhet som varningen om att ta aktielägenheten i bolagets besittning gäller. Aktieägaren, hyresgästen eller den som fått rätt att använda aktielägenheten anses då ha fått del av varningen den dag då tidningen kommer ut (BABL 8 kap. 3 § 3 mom.). Om aktieägaren med anledning av varningen utan dröjsmål uppfyller sin skyldighet eller om rättelse annars sker, får bolaget inte ta aktielägenheten i sin besittning. I detta fall ska aktieägaren dock ersätta de kostnader som tilldelandet av varningen och sammankallandet av bolagsstämman redan har orsakat bolaget (BABL 8 kap. 3 § 4 mom.). 

Det kan bli aktuellt att bedöma en aktielägenhets användningsändamål också när bolagsordningen ändras. Ändring av bolagsordningen kräver utöver kvalificerad majoritet enligt lagen även aktieägarens samtycke, när den rätt att besitta en lägenhet som aktieägarens aktier medför ändras eller det ändamål för vilket aktieägarens lägenhet får användas ändras (BABL 6 kap. 35 § 1 mom. 1–2 punkten). Enligt förarbetena till den förstnämnda bestämmelsen (RP 24/2009 rd s. 145) som en ändring av besittningsrätten betraktas även en sådan begränsning som hindrar eller utgör en olägenhet för användning av lägenheten i enlighet med dess användningsändamål. Punkten tillämpas därför till exempel på beslut om ändring av bolagsordningen så, att en bostadslägenhet inte får hyras för bostadsbruk eller så att i bostadslägenheten inte får hållas sedvanliga sällskapsdjur eller i något annat avseende föras ett normalt leverne. I den juridiska litteraturen har det ansetts att nämnda krav på samtycke gäller begränsning av användningen av en lägenhet för Airbnb. Jauhiainen – Järvinen – Nevala 2025, s. 517 jämte hänvisningar till MD 8/17. Likaså Furuhjelm et al. 2023b, s. 524. 

När det gäller kravet på samtycke för ändring av användningsändamålet har det framförts i den juridiska litteraturen att en aktielägenhet som i bolagsordningen definierats som bostadslägenhet får utöver för permanent och tillfälligt boende användas även för annan verksamhet som i huvudsak motsvarar boende, såsom sedvanlig familjedagvård-, vård- och äldreomsorgsverksamhet, samt delvis för annan verksamhet utöver boende. Jauhiainen – Järvinen – Nevala 2025, s. 588. I praktiken begränsar kravet på samtycke väsentligt, och hindrar ofta, beslut om ändringar av bolagsordningen som begränsar aktieägarens besittningsrätt under bolagets livscykel. När ett bolag bildas är det däremot väsentligt lättare att ta in dylika begränsningar i bolagsordningen. 

Marknadsdomstolen (nedan även MD) har i sitt avgörande 8/17 MD:8/17. Tillgänglig: https://www.markkinaoikeus.fi/fi/index/paatokset/teollisjatekijanoikeudellisetasiat/1485939213285.html (lagakraftvunnet) bedömt huruvida man i bolagsordningen utan aktieägarens samtycke helt och hållet kan förbjuda lägenhetshotell- och inkvarteringsverksamhet som bedrivits som affärsverksamhet i en aktielägenhet som enligt bolagsordningen är avsedd för boendeändamål. Enligt MD begränsade de användningsändamål som angetts i bolagsordningens lägenhetsbeskrivning i detta fall aktieägarens besittningsrätt så att lägenheten inte kan användas och således inte heller upplåtas för något annat ändamål än användning som bostad. I ärendet skulle det således enligt MD avgöras huruvida den ändring av bolagsordningen som bolagsstämman beslutat om innebar en begränsning av aktieägarens rätt att använda sin lägenhet som bostad och hyra ut den för nämnda ändamål. 

MD hänvisade till juridisk litteratur (Kaila, Huoneiston ottaminen asunto-osakeyhtiön hallintaan, 1995, s. 51), där det i fråga om motsvarande bestämmelse i den tidigare gällande lagen om bostadsaktiebolag (809/1991) konstaterats att i en bostadslägenhet kan enligt etablerad praxis bedrivas även mycket omfattande verksamhet som yrkesutövare. Vid bedömningen av om lägenhetens användning stred mot det tänkta ändamålet eller bolagsordningen kunde enligt MD uppmärksamhet fästas bland annat vid hur mycket utomstående arbetskraft som har anställts för verksamheten i lägenheten eller i vilken utsträckning verksamheten stör husets övriga boende eller förorsakar tilläggskostnader för bolaget. Huruvida en lägenhet används i strid med boendeändamålet enligt bolagsordningen beror enligt MD på omständigheterna, som måste bedömas separat i varje enskilt fall. Att en lägenhet används som lägenhetshotell eller för inkvarteringsaffärsverksamhet kunde enligt MD i ett enskilt fall vara förenligt med bostadslägenhetens användningsändamål. Sålunda ansåg MD att bolagsordningens förbud mot att hyra ut eller använda lägenheten för lägenhetshotelländamål eller inkvarteringsaffärsverksamhet har inneburit en sådan ändring i den rätt att besitta lägenheten som aktierna medför för vilken man enligt 6 kap. 35 § 1 mom. 1 punkten i lagen om bostadsaktiebolag borde ha fått alla aktieägares samtycke. 

En aktieägare ska ersätta skada som denne genom att medverka till en överträdelse av lagen om bostadsaktiebolag eller bolagsordningen uppsåtligen eller av oaktsamhet har orsakat bolaget, en annan aktieägare eller någon annan (BABL 24 kap. 2 § 1 mom.). Aktieägarens ansvar för skada som orsakats av den som vistas i lägenheten är också ett ansvar för vållande. Aktieägaren kan således vara ansvarig för en skada som orsakats av till exempel hans eller hennes hyresgäst eller gäst. Med stöd av omsorgsplikten ska aktieägaren på sedvanligt sätt också välja sina hyresgäster och på sedvanligt sätt ge akt på i vilket skick en lokal är som hyrs ut. I allmänhet kan aktieägaren lita på att till exempel en hyresgäst sköter lägenheten omsorgsfullt. Om aktieägaren på grund av till exempel hyresgästens beteende, kontakter från bolaget eller andra aktieägare eller av någon annan orsak har skäl att anta att hyresgästen försummar sina skyldigheter, till exempel den omsorgsplikt som denne har utifrån hyresförhållandet, måste aktieägaren se till att lägenhetens skick kontrolleras tillräckligt ofta (RP 24/2009 rd, s. 280). Om aktieägaren då inte ser till att lägenhetens skick kontrolleras, kan aktieägaren vara skadeståndsansvarig. Om skadan har orsakats genom överträdelse av bestämmelserna i 4 och 5 kap. i lagen om bostadsaktiebolag eller bestämmelserna i bolagsordningen om aktieägares omsorgsplikt, underhållsansvar eller om ändringsarbeten, anses skadan ha orsakats genom oaktsamhet, om inte aktieägaren visar att denne har handlat omsorgsfullt (BABL 24 kap. 2 § 2 mom.). Varje aktieägare ska underhålla sin aktielägenhet invändigt och sköta sin aktielägenhet omsorgsfullt (BABL 4 kap. 3 §). 

Övrig lagstiftning 

Bestämmelser om byggande och områdesanvändning. Definitionerna av boende och inkvartering har betydelse också till exempel inom områdesanvändningen och byggandet, som från och med den 1 januari 2025 omfattas av bestämmelserna i lagen om områdesanvändning (752/2023) och bygglagen (751/2023). Dessa lagar tillämpas på användning och uppförande av alla slags byggnader och lägenheter oberoende av ägande- och besittningsform.  

I en detaljplan fastställs det huvudsakliga användningsändamålet för områdena och utifrån det fastställer man för vilket användningsändamål ett visst område kan bebyggas. Användningsändamålet bestämmer också för vilket ändamål – till exempel för boende eller inkvarteringsverksamhet – bygglov kan beviljas och vilka egenskaper som förutsätts av byggnaden. Definitionen av kortvarig uthyrning av bostadslägenheter och inkvarteringsverksamhet är väsentlig vid bedömningen av när uthyrning av en bostadslägenhet är inkvarteringsverksamhet eller boende med beaktande av planbestämmelserna och bygglovsbestämmelserna. Högsta förvaltningsdomstolen har prövat förhållandet mellan korttidsuthyrning, boende och inkvarteringsverksamhet i bland annat prejudikaten HFD 2021:76, HFD 2021:77, HFD 2024:24 och HFD:2024:75. Högsta förvaltningsdomstolen har ansett det vara centralt huruvida de typiska verkningarna av användningen motsvarar förutom det beviljade bygglovet även det i planen anvisade användningsändamålet i allmänhet och därtill anknutna förutsebara och berättigade förväntningar. Det relevanta har varit vilka konkreta följder verksamheten i varje enskilt fall har. Vid denna prövning saknar det däremot betydelse hur avtalet om överlåtelse av besittningen av en lägenhet karakteriseras privaträttsligt. 

I fallet HFD:2021:77 har markanvändnings- och bygglagens bestämmelser tillämpats i ett fall där tomterna i fråga låg inom ett område som i detaljplanen var anvisat som kvartersområde för småhus (AP) och de lägenheter yrkandet gällde var enligt bygglovet bostäder till sitt användningsändamål. I ärendet hade lämnats utredning om att en del av lägenheterna hade hyrts ut också med kortvariga avtal (på webbplatserna Booking.com och Tori.fi). HFD konstaterade att i bedömningen av om ändringen av användningsändamålet förutsätter bygglov, skulle i varje enskilt fall avgöras om de typiska verkningarna av den användning som bedömningen av tillståndsplikten gäller, motsvarar förutom det beviljade bygglovet, även det i detaljplanen anvisade användningsändamålet i allmänhet och därtill anknutna förutsebara och berättigade förväntningar. Det relevanta var vilka konkreta följder verksamheten i varje enskilt fall har. Vid planläggning används olika beteckningar för boende och för turisttjänster, eftersom verkningarna är olika. HFD konstaterade att regelbunden uthyrning av möblerade lägenheter med kortvariga avtal är till sin natur inkvarteringsverksamhet, vilket inte kan anses vara typiskt för området och inte heller till sina verkningar motsvarar vanligt småhusboende. I bedömningen med stöd av markanvändnings- och bygglagen saknade det betydelse huruvida det är fråga om näringsverksamhet eller vilken lag som tillämpas på hyresavtalen mellan hyresgästen och hyresvärden. HFD ansåg att åtminstone en del av lägenheterna användes till sådan inkvarteringsverksamhet som inte var förenlig med ikraftvarande detaljplan eller de bygglov som beviljats för tomterna. 

I fallet HFD:2024:75 konstaterade HFD att egendomsskyddet som en grundrättighet innebär att en aktieägare i ett bostadsaktiebolag även för korta tider kan hyra ut de bostäder hen besitter. Enligt en bedömning från fall till fall kan uthyrningsverksamhet ändå inom den byggnadstillsyn som görs med stöd av markanvändnings- och bygglagen anses vara faktisk inkvarteringsverksamhet. I detta fall fästes uppmärksamhet vid hyresverksamhetens natur och andra omständigheter kring uthyrningen. HFD ansåg det utrett att det i den uthyrning av möblerade bostäder som idkades, enligt den utredning som erhållits om verksamhetens fortlöpande och yrkesmässiga natur samt hyrestiderna och de tjänster som erbjöds i samband med uthyrningen, var fråga om att återkommande erbjuda kortfristiga inkvarteringsperioder av inkvarteringsverksamhetsnatur. De ifrågavarande bostäderna fanns i ett flervåningshus i vars omgivning det fanns närmast bostadsbyggnader. Under dessa omständigheter var det ständiga bytet av boende i samband med hyresverksamheten inte typiskt för området eller något man väntade sig. 

Vid miljöministeriet bereds som bäst en ändring av bygglagen för att genomföra regeringsprogrammets föresats om korttidsuthyrning. I utkastet till regeringens proposition, som var på remiss våren 2025, föreslogs det att bygglagen skulle utökas med en bestämmelse om skyldighet för den som besitter en byggnad att iaktta användningsändamålet enligt bygglagen när byggnaden används. I utkastet till proposition föreslogs det dessutom definitioner av kontinuerligt boende samt uthyrning av en bostadsbyggnad genom avtal som varar minst fyra veckor. Enligt utkastet till proposition ska som boende också betraktas upplåtelser av en bostadsbyggnad eller bostadslägenhet som varar en kortare tid än fyra veckor, om den som har byggnaden eller lägenheten i sin besittning har sin bostad i byggnaden eller lägenheten enligt befolkningsdatasystemet som avses i lagen om befolkningsdatasystemet och de certifikattjänster som tillhandahålls av Myndigheten för digitalisering och befolkningsdata (661/2009), samt upplåtelser av en bostadsbyggnad eller bostadslägenhet i kortare perioder än fyra veckor under högst 90 dagar per kalenderår. Enligt utkastet till proposition kan kommunen i sin byggnadsordning tillåta att som boende betraktas i det sistnämnda fallet upplåtelser av en bostadsbyggnad eller bostadslägenhet i kortare perioder än fyra dagar under högst 180 dagar i stället för 90 dagar per kalenderår. Enligt utkastet till proposition ska den som har bostadsbyggnaden eller bostadslägenheten i sin besittning föra bok över användningen av bostadsbyggnaden eller bostadslägenheten och på begäran visa upp bokföringen för byggnadstillsynsmyndigheten. I utkastet föreslogs det dessutom att användning av en byggnad i strid med användningsändamålet enligt bygglovet för byggnaden ska vara straffbart som byggnadsförseelse. Utkastet till proposition och responsen på det finns tillgängligt i utlåtandetjänsten Länk till utlåtandetjänsten: https://www.lausuntopalvelu.fi/FI/Proposal/Participation?proposalId=d99ebb5d-db32-4d68-93c3-5793c5e0586. När det föreliggande propostionen utarbetades var det inte känt med vilket innehåll avsikten var att överlämna regeringens proposition som gäller ändring av bygglagen. 

Lagstiftningen om rumshyra. Enligt bestämmelsen om tillämpningsområde i 1 § 1 mom. i lagen om hyra av bostadslägenhet (481/1995, nedan LHBL) tillämpas lagen på ett avtal genom vilket en byggnad eller en del av en byggnad (lägenhet) hyrs ut för att användas som bostad (hyresavtal för bostadslägenhet). Enligt bestämmelsen om begränsningar av tillämpningsområdet i 2 § tillämpas lagen inte på inkvarteringsrörelsers verksamhet. Begränsningen av tillämpningsområdet som gäller inkvarteringsrörelsers verksamhet togs för första gången in i 1961 års hyreslag. Enligt 43 § i den lagen gällde inte lagen uthyrning av enskilda möblerade rum i hotell, pensionat eller andra härbärgeringsrörelser. Begränsningen motiverades med att åtskilliga bestämmelser i lagen inte lämpade sig för sådan kortvarig uthyrning (RP 59/1959 rd, s. 14). I 1987 års hyreslag flyttades bestämmelsen om begränsning av tillämpningsområdet till 2 § 1 mom. och språkdräkten ändrades så att endast härbärgeringsrörelse i allmänhet nämndes som begränsning av tillämpningsområdet, men inte möblerade rum. Enligt förarbetena till paragrafen var avsikten dock inte att ändra det tidigare tillämpningsområdet (RP 127/1984 rd, s. 27). Enligt förarbetena till 1987 års hyreslag var lagen avsedd att reglera parternas rättigheter och skyldigheter vid mera bestående och längre tids boende eller annat nyttjande av lägenhet än vad det är fråga om till exempel i hotell, motell, resandehem och natthärbärge. När tillämpningsområdet angavs var verksamhetens beskaffenhet av avgörande betydelse, det vill säga affärsverksamhet som bedrivs som härbärgeringsrörelse, och inte den omständigheten huruvida de bestämmelser som gällde härbärgeringsrörelse skulle tillämpas på verksamheten (RP 127/1984 rd, s. 27). I den regeringsproposition som ledde till stiftandet av LHBL ingår motsvarande omnämnanden (se RP 304/1994 rd, s. 50). Den arbetsgrupp som bedömt en ändring av hyreslagen har i sitt betänkande föreslagit att bestämmelsen om begränsningar av tillämpningsområdet i 2 § ändras så att lagen inte tillämpas på ett avtal enligt vilken en lägenhet hyrs ut till någon för att användas för kortvarigt eller tillfälligt boende. Justitieministeriet: Arbetsgruppens betänkande om hyreslagen. Justitieministeriets publikationer, Betänkanden och utlåtanden 2024:41. Tillgänglig: (nedan Justitieministeriet 2024:41, på finska, med presentationsblad på svenska)https://julkaisut.valtioneuvosto.fi/handle/10024/165990 

Utöver LHBL innehåller lagen om hyra av affärslokal (nedan LHAL) bestämmelser om hyresavtal, och bestämmelserna om tillämpningsområde i dessa lagar är kopplade till varandra. Enligt LHAL 1 § 1 mom. tillämpas lagen på ett avtal genom vilket en byggnad eller en del av en byggnad (lägenhet) hyrs ut till någon för att användas för något annat än boende (hyresavtal för affärslokal). Alla lägenheter som inte används för boende kallas alltså affärslokal i LHAL. I bestämmelserna om tillämpningsområde i hyreslagarna nämns dessutom att användningsändamålet bestäms enligt vad som avtalats vara den huvudsakliga användningen (LHBL 1 § 1 mom. och LHAL 1 § 1 mom.). Det huvudsakliga användningsändamålet bestämmer huruvida bestämmelserna om hyra av affärslokal eller bestämmelserna om hyra av bostadslägenhet ska tillämpas på hyresförhållandet (RP 304/1994 rd, s. 49 och 103). Att ett enskilt rum i en lägenhet används till exempel som tandläkarmottagning eller bokföringsbyrå ändrar således inte i sig lägenhetens användningsändamål till något annat än boende. Hyresförhållandet som gäller en affärslokal blir inte heller ett hyresförhållande som gäller en bostadslägenhet om en liten del av lägenheten hela tiden eller under en del av tiden används till exempel för övernattning. (RP 304/1994 rd, s. 20). 

Bestämmelsen om tillämpningsområde i LHBL är inte den enda bestämmelsen i lagen som nämner någon form av termen boende. Termen nämns t.ex. i LHBL i 11 §, enligt vilken makar solidariskt svarar för de förpliktelser som följer av hyresavtalet, om de bor tillsammans i en lägenhet som de eller den ena av dem har hyrt. Enligt förarbetena till paragrafen gäller de rättigheter och skyldigheter som avses i avtalet endast personer som vardera har sitt hem i lägenheten (RP 304/1994 rd, s. 56). Enligt förarbetena till 100 § om sambors solidariska ansvar i hyreslagen från 1987 avsågs med boende att samborna hade ”bostad och hem i lägenheten”. Enligt samma förarbeten framgår det tydligast att så är fallet av att båda är antecknade i gårdens invånarförteckning som boende i lägenheten (RP 127/1984 rd, s. 73). I LHBL 11 § innebär boende alltså annan än tillfällig vistelse i lägenheten. Termen boende används i denna bemärkelse även i LHBL 45 §. I flera bestämmelser i LHBL talas det dessutom om att hyra en lägenhet som bostad eller så jämställs boende och användning av en lägenhet som bostad med varandra (se 5 § 1 mom., 17 § 1 mom., 48 § 1 mom., 55 § 2 mom. 1 punkten, 69 § 5 mom. och 84 § 1 mom.). 

Lagstiftning om inkvarteringsverksamhet. Bestämmelser om inkvarteringsverksamhet finns i lagen om inkvarterings- och förplägnadsverksamhet (308/2006). Enligt 1 § 1 mom. i den lagen gäller lagen bland annat utövande av inkvarteringsverksamhet. Enligt 2 mom. 1 punkten i samma paragraf avses med inkvarteringsverksamhet yrkesmässigt tillhandahållande av möblerade rum eller andra inkvarteringslokaler för kunder som behöver tillfällig inkvartering. Enligt förarbetena till paragrafen gör lagen en klar avgränsning när det gäller boende inom inkvarteringsverksamhet och boende enligt lagen om hyra av bostadslägenhet (481/1995). Med inkvartering av kunder i en inkvarteringsrörelse avses endast tillfällig inkvartering (RP 138/2004 rd, s. 19). I förarbetena till lagen om inkvarterings- och förplägnadsverksamhet nämns att inkvarteringsverksamheten kännetecknas av att verksamheten utövas yrkesmässigt. När yrkesmässigheten bedöms är den väsentliga frågan huruvida verksamheten siktar till ekonomiska resultat. Lagen gäller inte heller verksamhet av sporadisk karaktär. Bestämmelserna i lagen har utarbetats med tanke på dem som utövar inkvarterings- och förplägnadsverksamhet som näring, och det är inte nödvändigt att utsträcka dessa bestämmelser till att gälla verksamhet som till följd av sin sporadiskhet inte kan anses vara utövande av näringen i fråga. Verksamheten kan betraktas som sporadisk natur, om den är av engångsnatur eller upprepas bara mycket sällan. Tillämpningsområdet omfattar inte sådan verksamhet av sporadisk karaktär där till exempel en privatperson inkvarterar gäster i sitt hem i samband med ett sommarevenemang. Det har inte någon betydelse om verksamheten faktiskt ger vinst. Sådan inkvarterings- och förplägnadsverksamhet som utövas utan strävan efter ekonomisk behållning faller utanför tillämpningsområdet (RP 138/2004 rd, s. 19). 

Korttidsuthyrning i praktiken 

Det är svårt att entydigt definiera korttidsuthyrning. Utmärkande för korttidsuthyrning är dock i allmänhet att i stället för hyresförhållanden som avses i lagen om hyra av bostadslägenhet erbjuds till exempel via plattformar för delningsekonomi (bl.a. AirBnB, Booking.com osv.) tillfällig, kortvarig användning av en byggnad eller lägenhet för inkvartering (det typiska torde vara att de kortvariga hyresförhållandena varierar från några dagar till veckor). Behoven kan hänföra sig till exempelvis turism (korttidshyrning som alternativ till hotell- eller andra motsvarande inkvarteringstjänster), arbetsrelaterad mobilitet (korttidshyrning som alternativ till lägenhetshotell- eller andra motsvarande tjänster för dem som är på arbetskommendering eller arbetar på distans) eller något annat kortvarigt boendebehov (korttidshyrning som tillfällig hemliknande inkvarteringsform för den som behöver en tillfällig bostad på grund av till exempel en vattenskada). 

Korttidsuthyrning skiljer sig från traditionell hyra av bostadslägenheter för en viss tid eller tills vidare så att hyresgästen inte är skriven i bostadslägenheter (m.a.o. hyresgästen gör inte lagstadgad flyttningsanmälan för att säkerställa att adressuppgifterna i befolkningsdatasystemet motsvarar det faktiska boendet). Korttidsuthyrning kan vara till exempel yrkesmässig näringsverksamhet, verksamhet som hänför sig till en enskild aktieägares bostadsplacering eller så kan den erbjuda en aktieägare som bor i lägenheten möjlighet att utnyttja lägenhetens ekonomiska värde enligt aktieägarens livssituation och/eller när det inte finns efterfrågan på långvarigare hyresförhållanden i området. Regelbunden korttidsuthyrning leder i praktiken till att de personer som vistas i aktielägenheten byts ut oftare än vid sedvanligt boende. Å andra sidan kan lägenheten mellan korttidsuthyrningarna stå tom kortare eller längre tider till skillnad från normal användning för boendeändamål. 

Korttidsuthyrningsvolymerna är störst i städer och i områden där behovet av tillfällig inkvartering är störst till följd av till exempel turism eller arbetsrelaterad mobilitet. När det gäller turism är Rovaniemi ett exempel på en sådan stad. Där var antalet så kallade plattformsövernattningar 2024 sammanlagt 696 000 st., vilket täckte en betydande del av stadens turistkapacitet. Plattformsövernattning på grund av turism förekommer i stor utsträckningen även i vissa kommuner i norr och i Lappland, såsom Kittilä och Kuusamo, där boendet i bostadsaktiebolagsform och därmed också korttidsuthyrningen av bostadslägenheter är mindre än i till exempel Rovaniemi. Korttidsuthyrning är överlägset vanligast i Helsingfors, där antalet plattformsövernattningar 2024 var sammanlagt 853 000 st. Till skillnad från till exempel Rovaniemi fördelar sig antalet plattformsövervakningar i Helsingfors i praktiken på flera husbolag och i Helsingfors är således inte lika vanligt som i Rovaniemi att korttidsuthyrningsverksamhet förekommer i en betydande del av aktielägenheterna i ett enskilt husbolag. 

År 2024 var antalet övernattningar som bokats på plattformar störst i Helsingfors, Rovaniemi, Kittilä, Tammerfors och Åbo. Bland de inhemska bokarna var förutom de ovannämnda orterna även Uleåborg och Kuusamo populära. (Tabell 5). Den genomsnittliga stanntiden för bokningar på plattformarna var cirka 3 nätter i de 10 populäraste bokningskommunerna. De utländska bokningarna var i genomsnitt cirka 1,5 nätter längre än de inhemska bokningarna. Den genomsnittliga stanntiden mätt i nätter var längst i kommunerna Esbo, Kittilä och Kuusamo. (Tabell 6). Antalet personer i det sällskap som gjort bokningen var i medeltal 2,5 personer.  

Tabell 5. Korttidsinkvartering i Finland 2024 som bokats via internationella plattformar, de 10 populäraste kommunerna  

Tabell 6. Den genomsnittliga stanntiden i nätter för korttidsbokningar som gjorts via internationella plattformar 2024. 

Bedömning av nuläget och målsättningar 

Aktielägenheter vilkas användningsändamål enligt vad som fastställts i bolagsordningen är bostadslägenhet används numera allt oftare för kortvarig uthyrningsverksamhet som ordnats på olika sätt. Kortvarig uthyrning har blivit vanligare särskilt genom utvecklingen av olika delningstjänster som tillhandahålls över nätet. Effekterna av korttidsuthyrning för husbolaget samt aktieägarna och de boende kan avvika från sedvanligt boende. Eftersom kortvarig uthyrning inte var vanligt när det gällande lagen stiftades, beaktades inte behoven i anslutning till dylik verksamhet separat i lagen. 

Genom lagen om bostadsaktiebolag kan man i första hand påverka spelreglerna för kollektivt boende i bostadsaktiebolagsform, såsom fördelningen av boendekostnaderna, innehållet i besittningsrätten till en aktielägenhet, förhållandena mellan bolaget och aktieägarna samt aktieägarnas och de boendes boendetrivsel och boendetrygghet. Genom bestämmelser i lagen om bostadsaktiebolag kan man försöka påverka hur kostnader som orsakats av att aktielägenheter med ett visst användningsändamål börjat användas på ett sätt som inte kunnat förutsägas tidigare ska beaktas och hur aktieägarna och de boende skyddas från de olägenheter som sådana användning eventuellt medför. 

Husbolagens omständigheter när det gäller möjligheterna till korttidsuthyrning och dess effekter skiljer sig från varandra på grund av åtminstone bolagets läge (efterfrågan på korta och långa hyresförhållanden), husbolagets storlek (antalet lägenheter som kan användas för korttidsuthyrning i förhållande till övriga lägenheter, bolagets beslutsfattande, har husbolaget en disponent eller inte), hustypen (effekterna av korttidsuthyrning i flervånings-, rad- och parhusbolag och bolag med fristående hus är olika), bolagets ålder (har det hunnit uppstå tidigare praxis i fråga om inställningen till korttidsuthyrning i bolaget, har det varit möjligt att förutse korttidsuthyrning när bolaget grundades), aktieägarkårens sammansättning (boende- och placeraraktieägares olika intressen) och de bolagsspecifika bolagsordningarnas och husbolagets övriga spelregler (bolagsordningens bestämmelser om bl.a. aktielägenheternas användningsändamål och kostnadsfördelning, regler för användningen av husbolagets gemensamma tjänster och avgifterna för dem). 

Regeringsprogrammets mål är att säkerställa förutsättningarna för kortvarig uthyrningsverksamhet, men samtidigt möjliggöra ett bättre ingripande i de problem som uppdagats. Säkerställande av förutsättningarna för korttidsuthyrning förutsätter att lagen inte onödigt begränsar sådan korttidsuthyrning av bostadslägenheter vars effekter för bolaget, aktieägarna och de boende inte i mer än ringa omfattning avviker från sedvanligt boende. Vid bedömningen av effekterna är det särskilt fråga om de tilläggskostnader som korttidsuthyrningen orsakar samt om andra olägenheter som påverkar användningen av de andra aktielägenheterna och som avviker från det som de andra aktieägarna med fog kan anta följer när lägenheterna används i enlighet med bolagsordningen. 

Utgångspunkten i lagen om bostadsaktiebolag är att när aktieägaren skaffade aktierna godkände han eller hon de rättigheter och skyldigheter i anslutning till aktieinnehavet som grundar sig på lagen och bolagsordningen. Det sagda gäller också innehållet i besittningsrätten till lägenheten och kraven på att den används i enlighet med användningsändamålet. Det finns inget skäl att avvika från detta ens när det finns sådana nya möjligheter att utnyttja besittningsrätten (såsom korttidsuthyrning) som inte kunde förutses när bolaget grundades och/eller som aktieägaren inte kunde förutse när han eller hon skaffade aktierna. Att utnyttja en lägenhet för ett dylikt nytt ändamål, till exempel i form av korttidsuthyrning, måste ske inom ramen för det användningsändamål som anges för aktielägenheten i bolagsordningen, och sådan användning får inte orsaka sådan större än ringa olägenhet som de andra boende och aktieägarna inte är skyldiga att utstå som ett normalt fenomen i anslutning till kollektivt boende i bostadsaktiebolagsform. 

När man ska bedöma en aktielägenhets bostadsaktiebolagsrättsliga användningsändamål samt kravet på att lägenheten ska användas i överensstämmelse med det, är det i första hand en fråga om tolkning av bolagsordningen där man måste beakta bestämmelserna i lagen om bostadsaktiebolag (bl.a. lagens allmänna principer, innehållet i besittningsrätten till aktielägenheten samt bestämmelserna om tagande av en aktielägenhet i bolagets besittning) och aktieägarnas på dem baserade berättigade förväntning (jfr. t.ex. HD:2017:22). När aktieägarna förvärvade aktierna antas de ha godkänt bolagsordningens innehåll och att aktielägenheterna används på det sätt som deras användningsändamål enligt bolagsordningen förutsätter. 

Det är möjligt att bostadslägenheter används även på något annat sätt i stället för eller vid sidan av kontinuerligt boende. Det beror förutom på den öppna definition av boendeändamål även på att bolaget har rätt att ingripa i användningen av en aktielägenhet i strid med det användningsändamål som anges i bolagsordningen (endast) när den är väsentlig och större än av ringa betydelse (BABL 8:2.1 § 3 punkten och 2 mom.). Vid bedömmande av frågan om när nyttjande av en del av en lägenhet till annat ändamål väsentligen strider mot det ursprungliga ändamålet eller bolagsordningen kan man fästa uppmärksamhet bland annat vid hur mycket utomstående arbetskraft som har anställts för verksamheten i lägenheten eller i vilken utsträckning verksamheten stör husets övriga invånare eller förorsakar tilläggskostnader för bolaget (RP 216/1990 rd, s. 62). Användningen av en bostadslägenhet för inkvarteringsverksamhet kan väsentligen strida mot boendeändamålet, om den orsakar bolaget i övrigt och de övriga aktieägarna och/eller boende större än ringa olägenheter och kostnader som avviker från sedvanligt boende. Besittningstagande förutsätter även då att användningen av en sådan aktielägenhet har större än ringa betydelse. Å andra sidan kan korttidsuthyrningen vara ordnad så att den står eller inte står väsentligen i strid med boendeändamålet och så att den inte orsakar större än ringa olägenhet. I respektive fall är det väsentligt att det görs en helhetsbedömning av det aktuella fallet. 

Korttidsuthyrning av en bostadslägenhet kan orsaka olägenhet eller störningar för andra aktieägare och boende också när det inte är fråga om att lägenheten används väsentligen i strid med det användningsändamål som anges i bolagsordningen. Grunden för besittningstagande enligt den gällande BABL 8 kap. 2 § 1 mom. 4 punkten, nämligen att det förs ett störande liv i aktielägenheten, lämpar sig också när aktieägarens hyresgäst eller någon annan som vistas i lägenheten med aktieägarens tillstånd för ett störande liv i lägenheten. Vilken störning som helst medför inte rätt att åberopa bestämmelsen, utan i allmänhet förutsätts någon slags kontinuitet eller upprepning och störningen ska vara olämplig med tanke på användningen av huset och dessutom påverka livet för de andra som använder byggnaden eller användningen av lokalerna och utrymmena. Tidpunkten för störningen kan vara av betydelse när saken bedöms så att inställningen till störningar kvälls- och nattetid är strängare än störningar dagtid. På grundval av ordalydelsen i lagens 8 kap. 2 § 1 mom. 5 punkten (”aktieägaren eller någon annan som bor i aktielägenheten”) är det däremot oklart om en lägenhet kan tas i besittning om en korttidshyresgäst inte iakttar vad som krävs för bevarande av ordningen i bolagets lokaler och utrymmen. I den juridiska litteraturen har det framförts att den grund för besittningstagande som gäller brott mot bevarande av ordningen kan tillämpas endast på förfarande från aktieägaren eller någon annan som bor i lägenheten. En sådan persons beteende som tillfälligt besöker huset som gäst hos en aktieägare eller hyresgäst kan däremot i princip inte leda till besittningstagande, om aktieägaren/den boende har gjort vad han eller hon kan för att förhindra störningar (Jauhiainen – Järvinen – Nevala 2025, s. 853, på motsvarande sätt Furuhjelm et al. 2023b, s. 173, enligt vilken en förseelse från en person som tillfälligt besöker huset inte räcker som grund för besittningstagande). 

För att ta itu med problem som upptäckts förutsätts att husbolagen har metoder att ingripa i korttidsuthyrning som orsakar sådana tilläggskostnader eller olägenheter som är större än ringa och som de andra aktieägarna inte är skyldiga att utstå. Förutom att ingripa i problem i efterhand är det nödvändigt att bedöma metoder att förebygga problem till följd av korttidsuthyrning. Vidare måste man beakta att det finns tillräckliga förutsättningar att ersätta skador som en korttidshyresgäst orsakat bolaget och de övriga aktieägarna eller boende. 

Aktieägarens ansvar gentemot bolaget eller en annan aktieägare för en sådan skada som en annan person som visas i lägenheten med aktieägarnas tillstånd (t.ex. en familjemedlem, arbetstagare, gäst) orsakar bestäms enligt om aktieägaren själv har handlat omsorgsfullt eller inte. I lagen om bostadsaktiebolag föreskrivs det om omvänd bevisbörda i fråga om skadeståndsansvar på grund av brott mot bestämmelserna om underhåll i lagens 4 kap. Anledningen till detta är att aktieägaren, som besitter aktielägenheten, i regel har bättre möjligheter än bolaget att lägga fram bevis i frågan (RP 24/2009 rd s. 91–92). Om aktieägaren visar att han eller hon handlat omsorgsfullt, uppkommer inget ansvar med stöd av lagen om bostadsaktiebolag. Den som orsakat skadan och handlat vårdslöst kan däremot bli ansvarig gentemot bolaget eller en annan aktieägare med stöd av skadeståndslagen. I praktiken har en aktieägare i allmänhet incitament att välja sin hyresgäst omsorgsfullt samt att ge denne tillräckliga instruktioner om användningen av lägenheten, eftersom hyresgästens agerande i allmänhet har direkt inverkan även för aktieägaren själv. 

Kortvarig uthyrningsverksamhet kan vara förenad med utmaningar när det gäller att få skadestånd och utreda vem som orsakat skadan. Det förutsätts ingen ändring i grunderna för fastställande av skadeståndsansvaret för att ingripa i detta med metoder enligt lagen om bostadsaktiebolag. Det räcker med en bestämmelse med stöd av vilken aktieägaren ska lämna bolaget behövliga uppgifter, såsom korttidshyresgästens identifierings- och kontaktuppgifter. Aktieägaren ska ordna korttidsuthyrning av sin lägenhet omsorgsfullt så att han eller hon har tillgång till de behöriga uppgifterna och kan lämna ut dem till bolaget. Om en aktieägare som bedriver korttidsuthyrning försummar denna skyldighet, kan han eller hon bli ersättningsansvarig på grund av sitt vårdslösa förfarande. Å andra sidan måste en aktieägare för att befrias från ansvar redan enligt den gällande lagen meddela bland annat tillräckliga uppgifter för att identifiera den hyresgäst som orsakat skadan. Om aktieägaren åberopar att han eller hon inte själv har orsakat bolaget skada, förutsätter bedömningen av påståendet att aktieägaren kan identifiera den som i första hand orsakat skadan. 

Aktieägarens ansvar enligt lagen om bostadsaktiebolag för en skada som orsakats av dennes hyresgäst avviker till exempel från 25 § 3 mom. i lagen om hyra av bostadslägenhet, enligt vilket hyresgästen är skyldig att ersätta hyresvärden för skada som en person som vistas i lägenheten med tillstånd av hyresgästen uppsåtligen eller genom sin försummelse eller annan vårdslöshet vållat lägenheten. Beaktansvärt är att den nämnda bestämmelsen i hyreslagen gäller endast en skada som orsakats av den som vistas i lägenheten med tillstånd av hyresgästen. Se HD 2024:64, där hyresgästens skadeståndsskyldighet i förhållande till bolaget grundades på analoga tolkningen av lagen om hyra av bostadslägenhet och lagen om bostadsaktiebolag. Fallet är också beaktansvärt med tanke på korttidsuthyrning, eftersom hyresvärdens skadeståndsskyldighet gentemot bolaget grundade sig på att denne försummat att informera de utländska hyresgästerna. En motsvarande situation kan komma i fråga vid korttidsuthyrning. 

2.2.2  Kontrollerad avveckling av bostadsaktiebolag

2.2.3  Tillträde till en aktielägenhet

En ledamot i bolagets styrelse och disponenten samt den som har bemyndigats av styrelsen eller disponenten har rätt att få tillträde till en aktielägenhet, när detta behövs för tillsynen över aktielägenhetens skick och skötsel eller för underhålls- eller ändringsarbeten i aktielägenheten eller tillsynen över dessa. Besöket i aktielägenheten ska ske vid en tidpunkt som är lämplig för aktieägaren och aktielägenhetens innehavare, om detta inte hindras av att arbetet är brådskande eller av dess art. Om tillträde vägras, har styrelseledamöterna och disponenten rätt att få handräckning av polisen (BABL 8 kap. 1 §). Med aktielägenhet avses i lagen en sådan lägenhet och annan del av en byggnad eller fastighet som aktierna medför rätt att besitta. Utöver aktielägenheter kan det i bolaget i praktiken finnas även andra utrymmen, till exempel lagerutrymmen, som aktieägarna besitter i enlighet med vad som bolaget beslutat. I bestämmelserna har inte beaktats rätt för bolagets företrädare att få tillträde till ett sådant utrymme. 

Att besöket i princip ska ske vid en tidpunkt som är lämplig för aktieägaren och aktielägenhetens innehavare innebär att man i allmänhet inte kan göra besök i en lägenhet utan att anmäla därom på förhand. För besöket behövs i regel också aktieägarens och/eller hyresgästens erhålla samtycke (RP 216/1990 rd, s. 60). Aktieägaren kan inte utan grund vägra att bevilja bolagets företrädare tillträde till lägenheten. Lagen innehåller inga närmare bestämmelser om hur tidpunkten för ett besök i lägenheten ska överenskommas eller hur besöket ska ordnas om aktieägaren och/eller lägenhetens innehavare förbjuder besöket eller förblir passiv. 

I den juridiska litteraturen har det framförts att man alltid först borde försöka komma överens med aktieägaren och aktielägenhetens innehavare om besök i lägenheten. Om man inte kommer överens om en lämplig tidpunkt, kan bolagets företrädare skriftlig meddela en tidpunkt då de kommer att besöka lägenheten. Furuhjelm et al. 2023b, s. 145. 

I vissa situationer kan bolaget ha behov av att besöka en lägenhet vid en tidpunkt som inte passar lägenhetsinnehavaren. Vid sidan av brådskande fall kan det vara fråga om bland annat installationsarbeten som utförs i byggnaden och som kräver att man befinner sig i flera lägenheter samtidigt. I sådana fall kan det vara praktiskt omöjligt att hitta en gemensam tidpunkt som passar alla aktieägare eller boende. I den juridiska litteraturen har det framförts att tillträde till en aktielägenhet ska även i dessa fall med avvikelse från huvudregeln tillåtas på grund av arbetets art. Jauhiainen – Järvinen – Nevala 2025, s. 840. Då har det ansetts motiverat att lämna ett meddelande i lägenheten om att lägenheten har besökts och om orsaken till besöket. 

Den arbetsgrupp som bedömt en uppdatering av lagen om hyra av bostadslägenhet har föreslagit vissa preciseringar i lagens bestämmelser om ordnande av lägenhetsbesök. Avsikten är bland annat att beakta situationer där hyresgästen förhåller sig passiv till en förfrågan om en lämplig besökstidpunkt. I tillämpningspraxis som gäller lagen om bostadsaktiebolag har det tidvis framkommit oklarhet beträffande hur man ska förfara för att komma överens om lägenhetsbesök och i samband med besök. Av dessa grunder är det befogad att värdera, hur bestämmelser om ordnande av lägenhetsbesök skulle kunna klarläggas och kompletteras. 

2.2.4  Besittningstagande av en aktielägenhet

Tillämpning av grunderna för besittningstagande vid ingripande i störningssituationer 

Bolagsstämman kan besluta att den aktielägenhet som en aktieägare besitter tas i bolagets besittning för högst tre år (BABL 8 kap. 2 § 1 mom.), om  

aktieägaren inte betalar ett förfallet bolagsvederlag eller de kostnader som avses i 3 § 4 mom., 

aktielägenheten vanvårdas så att bolaget eller någon annan aktieägare orsakas olägenhet,  

aktielägenheten används väsentligen i strid med det användningsändamål som anges i bolagsordningen eller i strid med någon annan bestämmelse i bolagsordningen eller, om aktielägenhetens användningsändamål inte anges i bolagsordningen, i strid med det av bolaget godkända eller i övrigt etablerade användningsändamålet,  

det förs ett störande liv i aktielägenheten, eller  

aktieägaren eller någon annan som bor i aktielägenheten inte iakttar vad som krävs för bevarande av ordningen i bolagets lokaler och utrymmen. 

En aktielägenhet får inte tas i bolagets besittning, om förseelsen endast är av ringa betydelse (BABL 8 kap. 2 § 2 mom.). 

Innehållet i den gällande lagens bestämmelser om besittningstagande motsvarar i stor utsträckning den tidigare lagen om bostadsaktiebolag. Dessutom motsvarar grunderna i huvudsak grunderna för hävning av hyresavtal enligt lagen om hyra av bostadslägenhet (se RP 304/1994 rd, s. 83); när den gällande lagen om hyra av bostadslägenhet bereddes var utgångspunkten att ett avtal som gäller hyra av bostadslägenhet ska kunna hävas på i stor utsträckning samma grunder på vilka ett bostadsaktiebolag har rätt att ta aktielägenhet i besittning som aktieägaren själv eller någon annan besitter med stöd av hyresrätt eller nyttjanderätt som aktieägaren upplåtit. 

Å andra sidan avviker förhållandet mellan bolaget och aktieägaren, som grundar sig på lagen om bostadsaktiebolag, från avtalsförhållanden enligt lagen om hyra av bostadslägenhet åtminstone på så vis att aktierna medför permanent besittningsrätt till lägenheten som i stor utsträckning motsvarar äganderätt, medan ett avtal om lägenhetshyra är antingen tidsbestämt eller kan sägas upp och det kan i allmänhet inte överlåtas. Av dessa orsaker avviker egendomskyddsaspekterna när det gäller aktieägarnas rättigheter (särskilt likställighetsprincipen och rätten att lita på att de rättigheter och skyldigheter som grundar sig på lagen om bostadsaktiebolag och bolagsordningen består) från tolkningen av egendomsskyddet när det gäller hyresavtal (bl.a. hyresvärdens rätt att ensidigt ändra villkoren i hyresavtalet inom vissa gränser). För att skydda besittningsrätten till aktielägenheten, som till innehållet i stor utsträckning motsvarar äganderätt, beskrivs i grunderna för besittningstagande jämförelsevis noggrant avgränsat de förseelser från aktieägarens och/eller aktielägenhetens innehavares sida i vilka bolaget kan ingripa genom besittningstagande. 

Arbetsgruppen för hyreslagen har föreslagit att bestämmelserna om hävning av hyresavtal ska kompletteras så att hyresvärdens rätt att häva hyresavtalet kan utöver de grunder som uttryckligen nämns i lagen också grunda sig på att det finns något annat synnerligen vägande skäl till hävningen. Arbetsgruppens förslag täcker situationer där flera hävningsgrunden än en föreligger. Å andra sidan ska synnerligen vägande skäl inte förutsätta att någon hävningsgrund enligt den gällande lagen är uppfylld eller att någon förpliktelse som överenskommits i hyresavtalet har överträtts. Synnerligen vägande skäl ska dock hänföra sig till hyresförhållandet och brott mot förpliktelser som följer av hyresförhållandet. Dylika förpliktelser som följer av hyresförhållandet kan, vid sidan av uttryckliga avtalsvillkor, vara bland annat (sido)förpliktelser som grundar sig på allmänt iakttagen praxis i hyresförhållanden. Sådana förpliktelser kan vara bland annat att hyresgästen inte får hota hyresvärden eller grannarna eller odla narkotikaväxter i lägenheten. I rättspraxis har också dylika omständigheter betraktats som grunder för att häva hyresavtalet. 

Den hävningsgrund av synnerligen vägande skäl som föreslagits i lagen om hyra av bostadslägenhet skulle kunna bli tillämplig till exempel i en situation där en hyresgäst för ett störande liv i hyreslägenhetens näromgivning, det vill säga någon annanstans än i de gemensamma lokaler och utrymmen i fastigheten eller byggnaden som hyresgästen använder. Hävningsgrunden som gäller att föra ett störande liv skyddar framför allt hemfriden för hyresgästens grannar. Ett störande liv kan störa grannarnas hemfrid även om hyresgästen inte skulle föra ett störande liv i lägenheten eller i de gemensamma lokaler och utrymmen i fastigheten eller byggnaden som hyresgästen använder. Detsamma gäller också till exempel brott mot bestämmelserna om bevarande av hälsa eller ordning. Ett särskilt vägande skäl kan föreligga till exempel om hyresgästen gör sig skyldig till ett grovt våldsbrott i hyresbostadens närmaste grannskap. Bedömningen ska alltid grunda sig på en helhetsbedömning, där man beaktar allvaret i gärningen och förfarandet, dess samband med boendet eller användningen av fastigheten samt konsekvenserna för grannarnas och grannskapets trygghetskänsla och hemfrid. Vid bedömningen ska dessutom beaktas om gärningen och förfarandet har varit en engångshändelse eller fortlöpande och hur nära hyreslägenheten händelsen har inträffat. 

Även vid bedömningen av rätten att häva hyresavtalet av ett synnerligen vägande skäl ska man beakta den gällande lagens bestämmelse, enligt vilken det förfarande som utgör en hävningsgrund ska vara av större betydelse än ringa. När det gäller den föreslagna hävningsgrunden är kravet i praktiken av mindre betydelse därför att det inte kan föreligga ett synnerligen vägande skäl för hävning, om det förfarande som utgör en hävningsgrund är av ringa betydelse. 

I nuläget har det betraktats som oklart huruvida lagens grund för besittningstagande som gäller bevarande av ordningen kan gälla gäster hos aktieägaren eller den som bor i lägenheten eller aktörer som på grund av dem besöker aktielägenheten och/eller lokaler eller utrymmen i bolagets byggnad eller fastigheten. Det är möjligt att deras förfarande orsakar andra aktieägare och boende sådana olägenheter eller störningar eller utgör ett sådant hot mot dem som det i sista hand kan vara motiverat att ingripa i genom besittningstagande. Oklarheten beträffande huruvida den gällande lagens grunder för besittningstagande är tillräckliga kan i onödan försvåra användningen av metoden i situationer där den i och för sig skulle behövas. 

Vid tolkningen av lagen har det likaså visat sig vara oklart vad som avses med bolagets lokaler och utrymmen när den grund för besittningstagande som gäller bevarande av ordningen tillämpas. Det är i sig klart att det är möjligt att tillämpa den grund för besittningstagande som gäller brott mot det som föreskrivs för bevarande av ordningen även när störningarna eller olägenheterna orsakas av ett förfarande utanför aktielägenheter. Däremot har det varit oklart om tillämpningen av grunden är begränsad till lokaler och utrymmen som är i bolagets besittning inne i bolagets byggnad eller kan till exempel förfarande på bolagets fastighet leda till besittningstagande. 

Tillämpning av tobakslagen och dess förhållande till bestämmelserna om besittningstagande 

Enligt tobakslagen (78 § 1 mom.) är tobaksrökning förbjuden i gemensamma och för allmänheten avsedda lokaler i bostadsaktiebolag. Sådana lokaler är till exempel trappuppgångar, vinds- och källarutrymmen, klubblokaler samt gemensamma bastur. Dessutom får ett husbolag enligt tobakslagen (78 § 2 mom.) förbjuda tobaksrökning på gemensamma utomhusområden som bolaget innehar. Bolagets rätt att förbjuda tobaksrökning med stöd av tobakslagen sträcker sig inte till lokaler i aktieägarnas besittning och inte till utomhusområden som inte är i bostadssammanslutningens besittning. 

Ett bostadsaktiebolag har rätt att hos kommunen ansöka om att kommunen meddelar rökförbud i lokaler som är i de boendes besittning (79 § i tobakslagen). Enskilda aktieägare har inte rätt att ansöka om förbud mot tobaksrökning i lokaler som ägs av bostadssammanslutningen och innehas av andra boende. Aktieägarna har dock rätt och möjlighet att ta initiativ och efter att ha behandlat dem kan styrelsen besluta att sammankalla bolagsstämman. På bolagsstämman fattas beslut om ansökan om myndighetsförbud genom ett majoritetsbeslut. Ansökan om förbud förutsätter att innehavarna av de lägenheter som är föremål för det tänkta förbudet hörs. Ansökan bereds och lämnas till kommunen av styrelsen eller disponenten efter att bolagsstämmans klandertid gått ut. 

Kommunen ska meddela rökförbud beträffande de utrymmen och områden som avses i ansökan, om det på grund av deras konstruktioner eller andra omständigheter är möjligt att tobaksrök annat än i undantagsfall sprider sig till en annan balkong, till de ställen där man vistas på ett utomhusområde som hör till en annan lägenhet eller in i en annan lägenhet. Tröskeln för att meddela rökförbud på balkonger till lägenheter och utomhusområden som används av lägenheterna är i princip låg. Rökförbud inne i lägenheterna kan meddelas i undantagsfall och när striktare ytterligare förutsättningar föreligger. Rökförbud får meddelas endast om spridningen av rök inte genom en reparation eller ändring av konstruktionerna skäligen kan förhindras och bostadsrummets innehavare innan förbudet meddelas har getts möjlighet att förhindra spridningen av rök genom egna åtgärder. 

Ett bolag kan inte med stöd av lagen om bostadsaktiebolag begränsa användningen av en aktielägenhet för ett ändamål som är förenligt med bolagsordningen eller ingripa i sådan användning, om den inte orsakar sådan olägenhet som är större än ringa som innebär en grund för tagande i besittning av aktielägenheten för bolaget eller en annan aktieägare eller boende. När bolaget grundas är det möjligt att ta in begränsningar som gäller till exempel aktielägenheternas användning i bolagsordningen, men senare när bolaget är verksamt begränsar kravet på aktieägarnas samtycke väsentligt och i praktiken ofta förhindrar att sådana bestämmelser tas in i bolagsordningen (BABL 6 kap. 35 § 1 mom. 1 punkten). Förbud som gäller lokaler och utrymmen i aktieägarnas besittning är sällsynta i nya husbolags bolagsordningar. 

En aktielägenhet kan tas i husbolagets besittning på grund av tobaksrökning, om de lagstadgade förutsättningarna för besittningstagande är uppfyllda (BABL 8 kap. 2 § 1 mom. 4 och 5 punkten: det förs ett störande liv i aktielägenheten, eller aktieägaren eller någon annan som bor i aktielägenheten inte iakttar vad som krävs för bevarande av ordningen i bolagets lokaler och utrymmen). I förarbetena till bestämmelserna om besittningstagande hänvisas till motiveringen till högsta domstolens avgörande som gäller beslut om förbud mot balkongrökning (HD 2008:7), enligt vilken ett bostadsaktiebolag har rätt att ingripa i en boendes verksamhet som orsakar oskälig olägenhet, oskäliga störningar eller oskälig belastning för övriga boende och att vidta sådana åtgärder som lagen om bostadsaktiebolag ger möjlighet till för att avhjälpa situationen. Om rökningen dock inte kan förväntas ge upphov till ovan nämnda oskäliga olägenhet, begränsar ett rökningsförbud enligt förarbetena delägarens besittningsrätt i onödan (RP 24/2009 rd, s. 170). I de bestämmelser i tobakslagen som gäller rökförbud i bostadsammanslutningar och som införts senare förutsätts inte särskilt att den olägenhet som tobaksröken orsakar ska vara oskälig, utan vid bedömningen utgår man från om det från balkongerna till lägenheterna, utomhusområden som används av lägenheterna och inne i lägenheterna på grund av deras konstruktioner eller andra omständigheter är möjligt att tobaksrök annat än i undantagsfall sprider sig till en annan balkong, till de ställen där man vistas på ett utomhusområde som hör till en annan lägenhet eller in i en annan lägenhet (79 § 2 mom. i tobakslagen). 

Förutsättningarna för att meddela förbud mot tobaksrökning ses över i samband med den översyn av tobakslagen som pågår vid social- och hälsovårdsministeriet (STM165:00/2024). 

Delgivning av varning och beslut om besittningstagande 

I 8 kap. i lagen om bostadsaktiebolag föreskrivs det om grunderna och förfarandet för tagande av en aktielägenhet i bolagets besittning för viss tid. Syftet med bestämmelserna är att göra det möjligt att ingripa i aktieägarens och den i lägenheten boendes förfarande som orsakar större än ringa olägenhet för bolaget och/eller aktieägare och boende. Besittningstagande innebär ett betydande ingrepp i lägenhetens besittningsrätt; detta har beaktats i lagen genom att avgränsa grunderna för besittningstagande så noggrant som möjligt, förutsätta att den förseelse som ligger till grund för besittningstagandet är av större betydelse än ringa samt föreskriva om förfarandet för besittningstagande så att behoven av rättsskydd för aktieägaren eller någon annan innehavare av aktielägenheten (inkl. rättelse av förfarandet för att undvika besittningstagande) beaktas tillräcklig. I lagen förutsätts att både den varning som föregår beslutet om besittningstagande och bolagsstämmans beslut om besittningstagande i princip ska delges aktieägaren bevisligen. Delgivningen av beslutet är av särskild betydelse med tanke på utövande av rätten att klandra beslutet om besittningstagande. 

De delgivningar som besittningstagande förutsätter har behandlats mera ingående i RP 48/2024 rd, som möjliggjorde delgivning av varning, beslut och stämning i ett vräkningsärende utomlands enligt ett särskilt förfarande, när annan delgivning inte är möjlig (se BABL 8 kap. 3 § 5 mom. och 8 kap. 5 § 3 mom.). Med tanke på bestämmelserna om delgivning vid besittningstagande är den viktigaste slutsatsen av den propositionen att det i lagen inte föreskrivs särskilt om delgivning när elektroniska dokument och verktyg används. Beredningstidtabellen för den propositionen gjorde det inte möjligt att bedöma ibruktagande av elektroniska delgivningssätt mer ingående; enligt motiveringen till propositionen bedöms utvecklandet av bestämmelserna som en del av den pågående uppdateringen av lagen om bostadsaktiebolag. 

En varning och ett beslut om besittningstagande ska i första hand delges på det sätt som föreskrivs om delgivning av stämning eller annars bevisligen (BABL 8 kap. 3 § 2 mom.). Syftet med bestämmelsen är att säkerställa att aktieägaren och/eller lägenhetens innehavare får kännedom om saken på ett sådant sätt som är tillräckligt med tanke på behovet av rättsskydd. När det gäller delgivning av stämning ska bestämmelserna i RB 11 kap. iakttas; i sista hand ska i enlighet med 25 § i det kapitlet ett skriftligt intyg av stämningsmannen anses styrka att delgivningen har verkställts så som intyget anger. När det gäller annan bevislig delgivning innehåller lagen om bostadsaktiebolag inga närmare kriterier; i lagens förarbeten nämns som exempel på tillräckligt delgivningssätt att en varning delges vid ett styrelsesammanträde där aktieägaren är närvarande (RP 216/1990 rd, s. 64). 

När bevislig delgivning används har på andra ställen i lagstiftningen vilket sätt som helst som kan visa att meddelandet nått fram ansetts tillräckligt. Exempelvis i lagen om hyra av bostadslägenhet har kravet på bevislig delgivning inte ansetts begränsa att i princip också alla andra uppsägningssätt som är sådana att det kan visas att uppsägningen har skett ska vara möjliga (se t.ex. RP 304/1994 rd, s. 32). Utöver det nämnda föreskrivs det separat i lagen om tjänster inom elektronisk kommunikation att om ett meddelande som gäller ett avtal enligt lag ska lämnas bevisligen, kan kravet uppfyllas också genom en elektronisk metod som visar att mottagaren fått meddelandet. I lagens förarbeten nämns som exempel en elektronisk kvittering, som mottagaren har undertecknat med en sådan avancerad elektronisk signatur som baserar sig på ett kvalificerat certifikat och har skapats med en säker anordning för signaturframställning (RP 194/2001 rd, s. 40). 

HD har bedömt bevislig delgivning i fallet HD:45:2024, där det var fråga om krav på bevislig delgivning av en tredskodom enligt 12 kap. 15 § 1 mom. i rättegångsbalken. Enligt HD krävs det inte att bestämmelserna i RD 11 kap. om delgivning i rättegång ska följas vid delgivning av en tredskodom, utan även annan bevislig delgivning räcker. Enligt HD kunde delgivningen därför också ske på elektronisk väg, bara det skedde bevisligen, och ett sådant delgivningssätt förutsatte inte heller mottagarens samtycke. Med tanke på bedömningen ansåg HD det avgörande att det framgick av det elektroniska meddelandet att det var fråga om delgivning av en tredskodom, att tredskodomen hade fogats till meddelandet eller på annat sätt var tillgänglig på elektronisk väg och att det vid öppnandet av det elektroniska meddelandet användes sådan identifiering som gjorde att delgivningen kan säkerställas. När det gäller den bevislig delgivning som parten använt måste man enlig HD kunna säkerställa att motparten får del av domen och återvinningsrätten på ett sådant sätt att han eller hon har faktisk möjlighet att bekanta sig med handlingen. Den part som använde elektronisk delgivning måste alltså visa att tredskodomen jämte anvisningen om återvinning har gjorts tillgänglig för mottagaren så att mottagaren kan ta reda på den. Bevislig delgivning och tidsfristen för återvinning, som börjar löpa från och med delgivningen, fortsatte enligt HD inte att mottagaren i verkligheten tar reda på en tredskodom som delgetts honom eller henne. 

Med beaktande av betydelsen av en varning och ett beslut om besittningstagande är det motiverat att på samma sätt som den gällande lagens krav utgå från att delgivningen ordnas på ett sätt som innebär att det kan anses att aktieägaren eller en annan innehavare av lägenheten faktiskt får information om saken tillräckligt effektivt. Den gällande lagens krav på att en varning ska delges på det sätt som föreskrivs om delgivning av stämning eller annars bevisligen gör det i sig möjligt att använda olika delgivningsmetoder, bara det i det enskilda fallet kan konstateras att mottagaren fått del av varningen eller beslutet. Utöver det som sägs i lagens förarbeten kan bland annat grunderna för avgörandet HD:45:2024 beaktas vid bedömningen. 

Tillämpningen av bestämmelserna på ovannämnt sätt kan å andra sidan vara förenad med onödig rättslig osäkerhet, som begränsar elektronisk delgivning. Osäkerhetens betydelse framhävs av den snabba utvecklingen av digital teknik samt av att parterna i ett besittningstagandeärende inte nödvändigtvis har tillgång till tillräcklig juridisk och teknisk sakkunskap för att bedöma vad som är ett lämpligt elektroniskt delgivningssätt. På grund av det ovannämnda är det skäl att bedöma om det är nödvändigt och möjligt att föreskriva särskilt i lagen om bostadsaktiebolag om elektronisk delgivning av varning och beslut om besittningstagande 

Tidsfrist för delgivning av beslut om besittningstagande 

Bolagsstämmans beslut om att ta en aktielägenhet i bolagets besittning ska delges aktieägaren, hyresgästen och den som bor i aktielägenheten och annars fått rätt att använda den inom 60 dagar från det att beslutet fattades på samma sätt som föreskrivs i lagen om delgivning av varning. I annat fall är beslutet utan verkan (BABL 8 kap. 4 § 1 mom.). Syftet med bestämmelsen är att säkerställa att den aktieägare och en eventuell lägenhetsinnehavare som berörs av besittningstagandet får information om ett beslut som väsentligt påverkar deras rättsställning så snabbt som möjligt och att besittningstagande utan deras vetskap inte kan inledas efter en längre tid än den föreskrivna. I lagens förarbeten har ineffektivitet ansetts leda till att bolaget inte längre kan åberopa beslutet och att myndigheterna inte kan ge handräckning vid verkställandet av beslutet (RP 216/1990 rd, s. 64). Delgivning inom föreskriven tid är inte det enda sättet för aktieägaren och/en annan lägenhetsinnehavare att bli medveten om ett ärende som gäller besittningstagande; ett beslut om besittningstagaren förutsätter i det första skedet att en varning delges, och dessutom ska beslutet fattas på bolagsstämman, och i samband med den får aktieägaren i allmänhet kännedom om saken. I praktiken behöver bolaget i allmänhet verkställa ett beslut om besittningstagande utan dröjsmål, och därför torde man försöka delge beslutet så snabbt som möjligt inom tidsfristen på 60 dagar. 

I lagen föreskrivs det dessutom särskilt om möjlighet för aktieägaren, hyresgästen eller någon annan som bor i lägenheten att klandra beslutet om besittningstagande. Dessa aktörer kan begära att domstolen prövar om det finns en i lagen föreskriven grund för bolaget att ta aktielägenheten i besittning. Klandertalan om ogiltigförklarande av bolagsstämmans beslut ska då väckas mot bolaget inom 30 dagar från det att beslutet om besittningstagande har delgivits på föreskrivet sätt. Om man vill klandra beslutet på någon annan grund bestäms aktieägarens klanderrätt och -tid enligt BABL 23 kap. 1 § 2 mom. 

I fråga om gränsöverskridande delgivningar framgick det under den tidigare beredningen (RP 48/2024 rd) att en tidsfrist på 60 dagar från beslutsfattandet kan vara onödigt kort när delgivningen förutsätter särskilda åtgärder. Detta kan vara fallet till exempel när delgivningen behöver ske utomlands. Av denna orsak beslöt man i propositionen att avvika från tidsfristen på 60 dagar i gränsöverskridande delgivningssituationer; enligt BABL 8 kap. 4 § 2 mom., som trädde i kraft i juli 2024, tillämpas tidsfristen inte, om delgivning av bolagsstämmans beslut till en aktieägare som vistas utomlands, hyresgäst som vistas utomlands eller person som bor i aktielägenheten och annars fått rätt att använda den och som vistas utomlands söks på det sätt som föreskrivs om delgivning av stämning. Delgivning av beslutet ska då sökas inom 60 dagar från det att beslutet fattades. Syftet med bestämmelsen är att säkerställa att tillämpningen av den tidsfrist som utgör utgångspunkt i lagen på delgivningar utomlands inte leder till att beslutet om besittningstagande är ineffektivt. Det bolag som är skyldigt att delge beslutet har inte i samband med delgivningar utomlands faktisk möjlighet att säkerställa att delgivningen kan ske inom föreskriven tid. 

Vid sidan av det nya 2 mom. i BABL 8 kap. 4 § granskades i samband med beredningen en sådan ändring av 1 mom. att tidsfristen på 60 dagar för delgivning av bolagsstämmans beslut om besittningstagande skulle slopas. I samband med en sådan ändrings skulle det vara möjligt att i lagen förutsätta att ett beslut ska delges utan dröjsmål efter att beslutet fattats, varvid vad som är delgivning utan dröjsmål med stöd av bestämmelsen skulle bedömas fall för fall, och vid bedömningen av vad som är delgivning utan dröjsmål skulle kunna beaktas även den tid som krävs för delgivning av beslutet. I samband med bedömningen av förslaget kan det beaktas att när beslut om besittningstagande fattas handlar det vanligtvis om en situation där bolaget behöver ingripa så snabbt som möjligt i aktieägarens förseelse eller försummelse. Då inleds delgivning i praktiken vanligtvis utan dröjsmål trots den nuvarande maximala tiden på 60 dagar. Om tidsfristen slopas skulle det inte nödvändigtvis ha någon stor praktisk betydelse framför allt eftersom delgivning fortfarande behövs för att väcka klandertalan enligt 8 kap. 5 § 1 mom. 

2.2.5  Reformen som gäller laddningsstationer för elbilar

Den rördragning som behövs för att installera laddningspunkter (beredskap för laddningspunkter) är en i BABL avsedd renovering som bolagsstämman beslutar om med ett vanligt majoritetsbeslut och som finansieras med bolagsvederlag som tas ut av alla aktieägare, när det är fråga om bilplatser som är i aktieägarnas besittning och/eller bolagets besittning och beredskap för laddningspunkter ska genomföras med stöd av annan lagstiftning i samband med bolagets renoveringsarbeten (BABL 6 kap. 31 § 2 mom.). 

Genom den ändring som trädde i kraft i mars 2023 fattar bolagsstämman beslut om renovering med sådan majoritet som nämns i 6 kap. 26 §, om inte någon aktieägares betalningsskyldighet blir oskäligt betungande, och hållbarheten i användningen av fastigheten eller byggnaden i övrigt förbättras avsevärt på ett sätt som motsvarar nybygge (BABL 6 kap. 31 § 2 mom. 3 punkten) L 3.3.2023/280.. En sådan renovering kan enligt förarbetena vara till exempel beredskap för laddningspunkter för elbilar. 

Om man inte får bolagsstämmans majoritet för installation av laddningspunkter eller om man vill installera sådana på endast en del av bilplatserna, kan projektet genomföras av en minoritet av aktieägarna. Bolagsstämman kan med kvalificerad majoritet tillåta att lokaler och utrymmen som bolaget besitter används till en renovering som endast gagnar en del av aktieägarna, om detta kan ske utan att det strider mot likställighetsprincipen. För att täcka de kostnader som orsakas bolaget tas bolagsvederlag ut endast av de aktieägare som samtyckt till detta och av nya ägare till deras aktier. Utgifterna fördelas mellan dem i enlighet med de grunder för vederlaget som föreskrivs i bolagsordningen. (AOYL 6:33 §) 

Installationen av en laddningspunkt kan också genomföras som aktieägarens eget ändringsarbete, varvid aktieägaren behöver bolagets tillstånd för ändringsarbetet. Med stöd av BABL:s bestämmelser om ändringsarbeten har en aktieägare rätt att på egen bekostnad göra ändringar i en aktielägenhet och med bolagets samtycke även i lokaler och utrymmen som är i bolagets besittning (BABL 5 kap. 1–4 §). Beslut om beviljande av tillstånd kan fattas på bolagsstämman som ett majoritetsbeslut. När bolagsstämman har beslutat om villkoren för installation av en laddningspunkt, kan styrelsen i princip behandla motsvarande tillstånd till ändringsarbete i fortsättningen (BABL 7 kap. 2 §). Likställighetsprincipen måste beaktas när tillstånden behandlas. 

I ett bostadsaktiebolag kan alla aktiegrupper berättiga eller inte berättiga till en bilplats. Om alla aktiegrupper berättigar till en bilplats kan bolagsstämman med en majoritet likaså besluta om ett sedvanligt renoveringsprojekt eller om ett renoveringsprojekt som avsevärt förbättrar hållbarheten, om inte någon aktieägares betalningsskyldighet blir oskäligt betungande (BABL 6 kap. 31 § 2–3 punkten). Om alla aktiegrupper inte berättigar till en bilplats eller om alla bilplatser är separata aktier, beslutar bolagsstämman med enkel majoritet om att det för en renovering som gäller vissa aktielägenheter och som endast gagnar dessa lägenheter inte tas ut vederlag av andra aktieägare. För beslutet krävs majoriteten av de avgivna rösterna från de aktieägare vars aktielägenheter berörs av laddningspunkter. (BABL 6 kap. 32 § 5 mom.) 

När ett laddningssystem installeras på både bilplatser som är i bolagets besittning och bilplatser som är i aktieägarnas besittning, ska beslutet fattas både i enlighet med kraven på majoritetsbeslut (BABL 6 kap. 31 §) och med så kallad dubbel majoritet (BABL 6 kap. 32 kap. 5 mom.). Bolagsstämman ska först fatta ett majoritetsbeslut om att på bolagets platser installeras i form av en sedvanlig renovering ett laddningssystem och eventuella laddningspunkter som förbättrar hållbarheten i användningen. Dessutom fattas beslut om eventuella renoveringar eller ändringar av elsystemet. Vid kostnadsfördelningen iakttas förhållandet mellan vederlagsgrunderna enligt bolagsordningen. Bolagsstämman som behandlar de bilplatser som är i aktieägarnas besittning beslutar med enkel majoritet om att det för renoveringen som gäller endast vissa aktielägenheter och som endast gagnar dessa lägenheter inte tas ut vederlag av andra aktieägare. Om både bolagets och aktieägarnas bilplatser ändras till laddningspunkter i samband med projektet, kan en del av kostnaderna gälla arbete som inte gagnar endast aktieägarnas platser. Till den del som en del av installationerna gagnar endast de aktieägare som har bilplatser så kräver beslutet en majoritet av de avgivna rösterna från de aktieägare vars aktielägenheter berörs av laddningspunkter. (BABL 6 kap. 32 § 5 mom.) 

Lagstiftningen inom miljöministeriets förvaltningsområde (bostadsbyggnader) 

Vid miljöministeriet bereds som bäst genomförandet av det så kallade energieffektivitetsdirektivet (det omarbetade direktivet om byggnaders energiprestanda (EU) 2024/1275). Direktivet om byggnaders energiprestanda trädde i kraft den 28 maj 2024 och det ska genomföras i medlemsstaterna senast den 28 maj 2026. Enligt direktivet ska medlemsstaterna utan att det påverkar medlemsstaternas äganderätt och hyreslagstiftning bedöma administrativa hinder gällande ansökningar om installation av en laddningspunkt i ett flerfamiljshus i en hyres- eller delägarförening. I följande tabell presenteras det omarbetade energieffektivitetsdirektivets krav på laddningspunkter, beredskap för laddningspunkter samt cykelplatser när det gäller bostadsbyggnader. 

Tabell 7. Beredskap för laddningspunkter i bostadsbyggnader. 

I enlighet med direktivet ska det i nya bostadsbyggnader och bostadsbyggnader som genomgår en större renovering, med fler än tre bilparkeringsplatser, ordnas förinstallerad kabeldragning för minst 50 procent av bilparkeringsplatserna och tomrör, det vill säga kanaler för elektriska kablar, för de återstående bilparkeringsplatserna. För nya bostadsbyggnader ska minst en laddningspunkt installeras. Förutsättningen är att bilparkeringen är belägen inuti byggnaden eller angränsar fysiskt till byggnaden, och renoveringsåtgärderna, vid större renoveringar, innefattar bilparkeringen eller byggnadens elektriska infrastruktur. Kraven behöver undantagsvis inte tillämpas om den nödvändiga laddinfrastrukturen är beroende av enskilda mikrosystem, och kostnaderna för laddnings- och ledningsinstallationer överstiger minst 10 procent av den totala kostnaden för den större renoveringen av byggnaden. Dessutom innehåller direktivet krav på cykelparkeringsplatser. 

I nuläget kan beslut om laddningsberedskap och genomförande av laddningspunkter fattas genom bolagsstämmans majoritetsbeslut i form av antingen ett sedvanligt renoveringsprojekt eller en renovering som avsevärt förbättrar hållbarheten i användningen av byggnaden, när det är fråga om bilplatser i bolagets besittning. Eftersom kostnaderna fördelas på alla på vederlagsgrund, måste den enskilda aktieägarens kostnadsbörda i vardera situationen förbli skälig. Vid bedömningen av vad som är skäligt beaktas bland annat byggnadskostnaderna och finansieringsarrangemangen. 

När en minoritet av aktieägarna genomför det projekt för installation av laddningspunkter förutsätts att de aktieägare som deltar i projektet samtycker till att betala vederlag för att täcka kostnaderna. I praktiken kan detta göra att projektet är lättare att genomföra än i en situation där kostnaderna delas på alla aktieägare på vederlagsgrund. Projektet får dock inte kränka aktieägarnas likställighet, så i samband med projektet bestäms ofta även villkoren för anslutning i efterhand, såsom avgiften för anslutning i efterhand och hur den ska användas. 

Enligt Finlands Fastighetsförbunds anvisning om laddningspunkter förutsätter installation av en laddningspunkt i form av aktieägarens ändringsarbete att flera omständigheter, såsom installation av mätinstrument, ordnande av kostnaderna samt avtalsvillkoren, beaktas Finlands Fastighetsförbund: Ohje sähköautojen latauspisteiden toteuttamiseksi. Tillgänglig: https://issuu.com/kiinteistoliitto/docs/latauspisteohje.. Aktieägaren är i princip ansvarig för laddningsutrustningen, medan utöver detta måste kraven i mätinstrumentlagstiftningen beaktas. 

Enligt regeringsprogrammet för statsminister Petteri Orpos regeringsprogram underlättas installationen av laddningsmöjligheter i husbolag. Målet nämns i samband med åtgärderna som syftar till att minska utsläppen från trafiken, och av föresatsen framgår inte närmare hur avsikten är att genomföra underlättandet. Genom lagen om bostadsaktiebolag kan man påverka förutsättningarna att installera laddningspunkter (likställighet) och kostnadsfördelningens förutsägbarhet. De gällande bestämmelserna om underhåll och renoveringar är så allmänt skrivna att de kan tillämpas på olika aktuella behov som gäller husbolagets byggnader eller de tjänster som bolaget tillhandahåller boende oberoende av det närmare innehållet och sättet att genomföra dem. Sålunda förefaller det inte nyttigt att ta in särskilda bestämmelser om just installation av laddningspunkter för elbilar i lagen. För att hålla sådana bestämmelser ajour kan lagen behöva ändras oftare. 

Vid bedömningen av behovet av lagstiftning är det skäl att beakta att syftet med de bestämmelser om ändringsarbeten i lagen om bostadsaktiebolag som är tillämpliga på installation av laddningspunkter för elbilar samt med likställighetsprincipen är att säkerställa ett förutsägbart beslutsfattande och en sådan kostnadsfördelning att det bolagsvederlag som tas ut av aktieägarna används bara för att täcka sådana kostnader för bolagets ändringsarbeten som gagnar de aktieägare som är med och finansierar renoveringen. I praktiken har det rått oklarhet i husbolagen beträffande hur å ena sidan bolagsordningens bolagsvederlagsgrunder och å andra sidan principerna för ändringsarbeten som gagnar endast vissa aktieägare och likställighetsprincipen ska tillämpas på täckandet av senare användnings- och underhållskostnader för ändringsarbeten som gagnar endast en del av aktieägarna. Det är möjligt att bolagsordningen inte alls innehåller några bestämmelser om grunden för skötsel- eller kapitalvederlaget i fråga om aktier som berättigar till besittning av en bilplats. Det vore möjligt att skapa klarhet i nuläget genom att föreskriva om situationer där bolagsstämman beslutar om en renovering för att installera laddningspunkter för elbilar med stöd av 32 § 5 mom. eller 33 § 1 mom. och bolagsordningen inte säger något om grunden för bolagsvederlaget när det gäller aktielägenheter som gagnas av installationen. Då kan beslut fattas om vederlaget utan att bolagsordningen innehåller någon uttrycklig bestämmelse om vederlagsgrunden eller att en sådan bestämmelse borde tas in i bolagsordningen. 

2.2.6  Bilplatser utanför bolagets fastighet och byggnad

Ett bostadsaktiebolags i bolagsordningen fastställda syfte är att äga och besitta minst en sådan byggnad eller del av en byggnad i vilken mer än hälften av lägenhetens eller lägenheternas sammanlagda golvyta enligt bolagsordningen upptas av bostadslägenheter i aktieägarnas besittning (BABL 1 kap. 2 § 1 mom.). Varje aktie i ett bostadsaktiebolag medför ensam för sig eller tillsammans med andra aktier rätt att besitta en lägenhet som anges i bolagsordningen eller någon annan del av en byggnad eller fastighet som bolaget besitter (BABL 1 kap. 2 § 2 mom.). För de lokaler och utrymmen som aktieägaren besitter med stöd av aktieinnehavet och bolagsordningen används i lagen uttrycket aktielägenhet (BABL 1 kap. 3 § 1 mom.). Förutom bostadslägenheter och affärslokaler är sådana lokaler och utrymmen vanligtvis till exempel garagen, bilplatser och förråd. 

Besittningsrätten till en bilplats i bolagets byggnad eller på dess fastighet kan basera sig på innehav av bostadslägenhetens eller affärslokalens aktiegrupp eller innehav av en separat aktiegrupp (s.k. bilplatsaktier). Bilplatsaktier kan behövas till exempel för att bygg- och underhållskostnaderna för platserna inte ska belasta aktieägare som inte har bil, för att kostnaderna för husbolagets andra aktielägenheter inte ska belasta bilplatsaktiernas ägare och för att bilplatsen vid behov ska kunna överlåtas separat. Om bilplatserna inte besitts på grund av aktieinnehav, betraktas de inte som aktielägenheter, utan som bolagets utrymmen, till vilka en aktieägare eller boende kan få nyttjanderätt med iakttagande av de allmänna principerna i lagen om bostadsaktiebolag, särskilt likställighetsprincipen. 

Av kravet på att byggnaden eller en del av den ska ägas och besittas följer att besittningen av en byggnad eller en del av den som innehåller aktielägenheter inte kan grunda sig på till exempel ett hyresavtal. RP 216/1990 rd, s. 13. Lagen tolkas dessutom så att besittningen av en byggnad eller en del av den inte kan grunda sig på till exempel besittningsrätt som ett bostads- eller fastighetsaktiebolags aktier medför. Marken under den byggnad bolaget äger kan vara i bolagets besittning på grund av ägande eller till exempel ett arrendeavtal. RP 24/2009 rd, s. 50. Enligt Furuhjelm et al. 2023a, s. 33 hindrar lagen inte att bostadsaktiebolaget till exempel hyr en garagebyggnad som finns på en annan tomt i syfte att hyra ut bilplatser till sina aktieägare och boende. I praktiken tryggar ägandet av en byggnad inte nödvändigtvis bolagets aktieägares permanenta besittningsrätt när byggnadens arrendeavtal går ut. När den gällande lagen stiftades övervägde man att slopa kravet på att byggnaden ska ägas, men man avstod ändå från detta därför att om det skulle vara tillåtet att hyra byggnaden skulle det ha kunnat begränsa permanensen hos aktieägarnas besittningsrätt ytterligare. Jauhiainen – Järvinen – Nevala 2025, s. 12 

Den besittningsrätt till en lägenhet som aktierna medför skyddas i lagen om aktiebolag bland annat så att en sådan ändring av bolagsordningen att den rätt att besitta en lägenhet som aktieägarens aktier medför ändras förutsätter förutom den kvalificerade majoritet som tillämpas på ändring av bolagsordningen dessutom samtycke av den aktieägare som ändringen gäller (BABL 6 kap. 35 § 1 mom. 1 punkten). 

Enligt bygglagen (126 § 1 mom.) ska den som påbörjar ett byggprojekt se till att de fordonsplatser som angetts för en fastighet i detaljplanen och bygglovet anordnas i samband med byggandet. Skyldigheten att anordna bilplatser gäller inte mindre tillbyggnader och inte reparationer och ändringar av en byggnad. När ändamålet med byggnaden eller en del av den ändras, ska dock behovet av bilplatser till följd av detta beaktas (126 § 3 mom.). I regel bestämmer detaljplanen antalet bilplatser. I detaljplanebestämmelser anges vanligtvis minimiantalet parkeringsplatser i förhållande till den våningsyta som byggs (kan också anges i förhållande till antalet bostadslägenheter). Detaljplanen kan dessutom innehålla skyldigheter som gäller parkeringsplatsernas placering genom antingen beteckningar eller verbala bestämmelser. 

Exempel på bilplatsbestämmelser: 

Bilplatser ska placeras i en underjordisk parkeringsanläggning 

På tomten ska reserveras 1 bilplats/flervåningshusbostad och dessutom 10 % onamngivna gästplatser 

Antal parkeringsplatser: flervåningshus minst 1 bilplats/100 m2 våningsyta, radhus minst 1 bilplats/80 m2 våningsyta 

Parkeringsplatser ska ordnas i kvarter 930, 1 bilplats/100 m2 våningsyta 

Om så bestäms i detaljplanen, kan kommunen anvisa och för fastighetens bruk upplåta behövliga bilplatser på skäligt avstånd. I detta fall kan det av fastighetsägaren tas ut en ersättning som motsvarar befrielsen från skyldigheten att anordna bilplatser enligt de grunder för avgifter som kommunen godkänt (126 § 2 mom. i bygglagen). Anvisandet och upplåtandet av bilplatser på nämnda sätt kan ordnas via ett parkeringsbolag som kommunen grundar och äger. Fastighetsägaren betalar då till parkeringsbolaget en bilplatsspecifik ersättning för att denne inte behöver ordna bilplatser (parkeringsbolaget låter bygga en parkeringsanläggning för till exempel hela kvarterets bruk). Den ersättning som fastighetsägaren betalar berättigar inte till parkering utan de som använder parkeringsplatserna (m.a.o. aktieägarna i de husbolag som finns i området) ingår ett separat avtal med parkeringsbolaget om användning av bilplatserna mot avgift. 

Om det inte är möjligt att anordna parkeringsplatser på bolagets egen fastighet, kan de i enlighet med planbestämmelserna anordnas på en fastighet som anvisats för detta ändamål. Parkering kan ordnas i form av platser ovan jord så att 1) flera husbolag äger ett markområde, 2) ett enskilt husbolag äger ett markområde och andra husbolag arrenderar delar av området för att anordna sin egen parkering eller 3) kommunen eller någon annan aktör äger ett markområde och husbolagen arrenderar delar av området för att anordna sin egen parkering. Det är också möjligt att anordna parkeringen i en parkeringsanläggning som ägs av kommunen eller någon annan aktör eller av flera husbolag tillsammans. Den vanliga är att besittningen och användningen av bilplatser ordnas beroende på fallet genom ett servitutsavtal, ett samregleringsavtal, ett hyresavtal eller ett avtal om delad besittning. 

Kraven på att bostadsaktiebolaget ska äga och besitta byggnaden samt besitta fastigheten har tolkats så att de lokaler och utrymmen som är i aktieägarnas förvaltning kan inte finnas i ett utrymme som är separat från bolagets byggnad och fastighet och som bolaget besitter enbart på grund av samreglering, hyresrätt, servitutsrätt eller aktieinnehav. Däremot, om flera bostadsaktiebolag äger ett markområde, om vilket ett avtal som delad besittning ingås, har bilplatserna i handelsregisterpraxis kunnat omvandlas till aktier i dessa bolags bolagsordning. 

Dagens byggnads- och planläggningspraxis har lett till att det blivit vanligare än förr att ordna flera bostadsaktiebolags bilplatser på en separat fastighet eller i en separat parkeringsanläggning, där de enskilda bilplatserna fördelas mellan de bolag som deltar i arrangemanget med stöd av ett avtal (servitutsavtal, hyresavtal, samregleringsavtal) eller den besittning som aktierna medför. Bilplatser som besitts på detta sätt kan dock inte anvisas att besittas på basis av aktierna i bolagsordningarna för de bostadsaktiebolag som är parter i arrangemanget. I dessa situationer kan kravet på att byggnaden ska ägas och marken under bolagets byggnader vara i bolagets besittning, som i huvudsak tagits in i lagen för att skydda den besittningsrätt som tryggar aktieägarnas boende, begränsa genomförandet av ändamålsenliga bilplatsarrangemang. Riskerna i anslutning till besittningsrättens permanens är inte likadana i fråga om bilplatser som för bostadslägenheter; å andra sidan är det också när det gäller bilplatser skäl att utgå från att den besittningsrätt som aktierna medför är tillräckligt permanent och innehållet i arrangemanget är tillräckligt enkelt att konstatera och hantera. 

Att omvandla parkeringsplatser som är i bolagets besittning med stöd av hyres-, servituts- och samregleringsavtal till aktier är så till vida okomplicerat att bolaget och fastighetens eller parkeringsanläggningens ägare kan i avtalet på förhand komma överens om avtalets giltighetstid och villkoren för att ändra det. Avtalet mellan bolaget och fastighetens eller parkeringsanläggningens ägare torde i praktiken kunna upprättas så att det i tämligen stor utsträckning tryggar permanensen hos den besittningsrätt som aktierna medför när bolaget uppfyller sina avtalsförpliktelser på behörigt sätt; i dessa situationer har bolaget för att säkerställa aktiebesittningens permanens rätt att vid behov kräva att avtalet verkställs till exempel genom talan om återställande av besittningen och tvångsverkställighet av den. Å andra sidan går det inte att utesluta möjligheten att besittningsrätten upphör på grund av husbolaget, trots att det är en del av ledningens uppgift att ordna en ändamålsenlig förvaltning av husbolaget att se till att den besittning som baserar sig på avtalet är permanent. 

Den permanens som omvandlingen av bilplatser som är i bostadsaktiebolags besittning med stöd av aktieinnehav förutsätter torde vara tämligen långt tryggad i fall där lagen om bostadsaktiebolag tillämpas på bilplatsbolagets (det ömsesidiga fastighetsbolagets) verksamhet, och aktieägarens samtycke behövs för att ändra den besittningsrätt som aktierna medför (BABL 6 kap. 35 § 1 mom. 1 punkten) och försätta bolaget i likvidation (BABL 6 kap. 37 § 1 mom. 2 punkten). Av de allmänna bolagsrättsliga principerna torde å andra sidan även i bolag som tillämpar aktiebolagslagen följa att det är möjligt att försämra aktieägarens på bolagsordningen grundade rätt endast med dennes samtycke (jfr. ABL 6 kap. 29 §). I sådana bolag tillämpas å andra sidan inte direkt med stöd av (aktiebolags)lagen något motsvarande samtyckeskrav som enligt BABL för att försätta bolaget i likvidation. I ett bolag som tillämpar lagen om bostadsaktiebolag och aktiebolagslagen är det dessutom möjligt att bolaget försätts i konkurs och till följd av detta upplöses. 

Med anledning av det ovannämnda är det skäl att bedöma att lagen om bostadsaktiebolag borde ändras så att grunden för bolagets besittningsrätt när det gäller parkeringsplatser i byggnaden kan vara någon annan än ägande av byggnaden, såsom aktieinnehav och hyresavtal. Vid bedömningen bör dessutom beaktas hur man kan och borde förbereda sig på en av husbolagets beslut oberoende ändring av den besittningsrätt som bilplatsaktierna medför, och hur dylika bilplatsaktier borde beaktas i de uppgifter som lämnas i samband med att de överlåts och används som säkerhet (t.ex. disponentintyg). 

2.2.7  Inlösenklausul

Behov av inlösningsbestämmelser 

I ett bostadsaktiebolags bolagsordning kan det föreskrivas att en aktieägare, bolaget eller någon annan har rätt att lösa in en aktie när äganderätten till aktien övergår till en annan från någon annan ägare än bolaget (BABL 2 kap. 5 § 1 mom.). Ett syfte med totalreformen av lagen om bostadsaktiebolag 2010 var att klargöra och förenhetliga praxis med inlösenklausuler. Lagen innehåller detaljerade presumtionsbestämmelser om lösningsrätten samt tvingande bestämmelser om inlösenförfarandet. Målet är bland annat att den som upprättar bolagsordningen och de som köper aktier ska fästa uppmärksamhet vid om det i bolag som tillämpar en inlösenklausul är möjligt att aktieägare senare fritt överlåter aktier till sina familjemedlemmar. Dessutom är syftet med presumtionsbestämmelserna att inlösenpriset i regel ska vara aktiens gängse pris. Syftet med de tvingande bestämmelser om inlösenförfarande som motsvarar god bolagspraxis är att minska andelen rättsförluster och förkorta inlösenförfarandet. Avsikten är att minska antalet sådana situationer där en gammal inlösenklausul är så bristfällig eller felaktig att den i praktiken inte alls kan tillämpas (RP 24/2009 rd, s. 41). 

I samband med beredningen av totalreformen av lagen om bostadsaktiebolag togs en begränsning av eller ett förbud mot inlösenklausuler upp på grund av de tolkningsproblem som uppkommit i praktiken och på grund av att klausulerna försvårar omsättningen av bostadsaktier. Någon begränsning föreslogs dock inte i användningen av inlösenklausuler, eftersom man bedömde att de praktiska problem som har förekommit kan till största delen åtgärdas tillräckligt genom att lösenbeloppet i regel ska vara aktiens gängse pris och genom att inlösenförfarandet görs tydligare och den tid som går åt till detta förfarande förkortas (RP 24/2009 rd, s. 63). 

I samband med bedömningen av behoven av att ändra lagen om bostadsaktiebolag har det föreslagits att man skulle avstå från inlösenklausuler helt och hållet i lagstiftningen, eftersom inlösningsmöjligheten fördröjer och försvårar omsättningen av bostadsaktier. Bakom inlösenklausuler ligger å andra sidan vanligtvis behov som betraktats som väsentliga när bolaget grundades och som godkänts av dem som senare köpt aktier. Klausuler som begränsar omsättningen och som baserar sig på bolagsordningen påverkar aktiernas värde för både den som överlåter aktier och för de andra aktieägarna som stannar kvar i bolaget. När en aktieägare förvärvar aktier antas han eller hon ha godkänt den inlösningsmöjlighet som baserar sig på bolagsordningen. Att upphäva omsättningsbegränsningarna kan vara problematiskt med tanke på egendomsskyddet. Inlösenklausuler används fortfarande i någon mån även i nya bolag bland annat för att säkerställa att bilplatsaktier förblir i bolagets och/eller aktieägarnas ägo. 

Det finns fortfarande behov av bestämmelser om inlösningsmöjlighet och inlösningsförfarande som motsvarar den nuvarande regleringen. Utgångspunkten i lagen om bostadsaktiebolag är avtalsfrihet även i fråga om omsättningsbegränsningar. Det finns fortfarande behov av bestämmelser om inlösenklausuler, eftersom även nya husbolags bolagsordningar innehåller klausuler. Sålunda behöver man inte avstå från inlösenklausuler helt och hållet, utan inlösningsbestämmelserna kan utvecklas i överensstämmelse med rättspraxis på det sätt som behandlas nedan. 

Överlåtelse och inlösen av bråkdelar av aktier 

I lagen om bostadsaktiebolag avses med aktiegrupp de aktier som medför rätt att besitta en i bolagsordningen specificerad aktielägenhet. En aktiegrupp kan också bestå av en aktie. Syftet med en inlösenklausul är att begränsa nya aktieägares möjlighet att bli aktieägare i bolaget samt att göra det möjligt för gamla aktieägare att utöka sin ägarandel. Vahtera, Veikko, Lunastuslauseke ei anna lunastusoikeutta asunto-osakeyhtiön osakkeisiin vain määräosan osakkeista vaihtaessa omistajaa (KKO 2017:2). Oikeustapauskommentti, publicerad 28.9.2017, EDILEX, s. 5. 

Principen om aktiegruppers odelbarhet framgår av BABL 2 kap. 4 § 2 mom., enligt vilket enskilda aktier som hör till samma aktiegrupp får inte tecknas, överlåtas eller överföras på något annat sätt eller pantsättas, utom när en lägenhet delas eller en del av en lägenhet slås samman med en annan lägenhet. Bestämmelsen behövs för att man ska kunna förhindra problem med att en helhet bestående av en aktiegrupp som medför rätt att besitta en lägenhet splittras (RP 24/2009 rd, s. 66). Principen om aktiegruppers odelbarhet betyder ändå inte att samägare inte vardera skulle kunna äga en bråkdel av en aktiegrupp så att andelarna ägs gemensamt. Furuhjelm et al. 2023a, s. 115. På förhållandet mellan samägarna tillämpas lagen om vissa samäganderättsförhållanden (180/1958). Samäganderättsförhållandet gäller andelar och om inget annat överenskommits är ägarandelarna lika stora. Om en samägare säljer eller pantsätter sin andel, gäller försäljningen eller pantsättningen alla aktier i aktiegruppen. Jauhiainen – Järvinen – Nevala 2019, s. 91–92. Om en aktie har flera ägare kan dessa utöva ägarrättigheter i bolaget (inkl. lösningsrätt) endast genom en gemensam företrädare (BABL 2 kap. 2 § 3 mom.). 

Enligt Lantmäteriverkets uppgifter fanns det i juni 2025 sammanlagt cirka 1 420 000 aktiebrev i pappersform, av vilka 980 000 eller 69 procent innehas av en ägare. 430 000 aktier innehas av två ägare, vilket motsvarar 30 procent av hela antalet. Återstående 20 000 aktier (1 %) innehas av flera ägare eller så är äganderättsförhållandena ojämnt fördelade. I fråga om största delen av de aktier som har två ägare är äganderättsförhållandet 50/50. Endast cirka 12 000 aktier av hela beståndet berörs av avvikande äganderättshållanden, såsom 49/51. Detta visar att merparten av innehaven är fördelade antingen helt och hållet på en ägare eller mellan två jämbördiga ägare. 

En aktie i ett bostadsbolag får överföras utan begränsningar genom köp, byte, gåva, arv, avvittring eller testamente eller på något annat sätt, om inte annat föreskrivs i bolagsordningen (BABL 1 kap. 8 §). I bolagsordningen kan rätten att överföra aktier begränsas endast i enlighet med BABL 2 kap. 5 §, om inte annat föreskrivs i någon annan lag (BABL 2 kap. 4 § 1 mom.). I bolagsordningen kan det föreskrivas att en aktieägare, bolaget eller någon annan har rätt att lösa in en aktie när äganderätten till aktien övergår till en annan från någon annan ägare än bolaget. I en inlösenklausul ska det bestämmas vilka som har lösningsrätt. (BABL 2 kap. 5 § 1 mom.). I lagen föreskrivs det dessutom om inlösningsförfarande samt om inlösenvillkor och tidsfrister. Enligt lagens 2 kap. 5 § 2 mom. 1 punkten ska vid inlösen följande tillämpas: 1) lösningsrätten gäller all överföring av äganderätten; ingen lösningsrätt föreligger dock, om a) aktieförvärvaren är en nuvarande aktieägare i bolaget, b) aktieförvärvaren är make eller sådan släkting till en tidigare ägare som avses i 2 kap. i ärvdabalken (40/1965), eller c) aktierna har erhållits genom testamente. Enligt 2 mom. 2 punkten ska alla aktier som övergår vid samma överföring lösas in. Bestämmelsen gäller situationer där flera aktiegrupper säljs vid samma affär. I praktiken säljs vid samma affär ofta till exempel aktier som berättigar till besittning av en bostadslägenhet och bilplatsaktier. I en sådan situation ska båda aktiegrupperna lösas in på en och samma gång. I bolagsordningen kan något annat föreskrivas i fråga om dessa inlösenvillkor. Alla aktier som hör till samma aktiegrupp ska dock lösas in. (BABL 2 kap. 5 § 3 mom.). 

Högsta domstolen (HD) har meddelat två avgöranden som gäller huruvida en bråkdel är underkastad lösningsrätt. I avgörandena har man granskat huruvida principen om aktiegruppers odelbarhet hindrar inlösen av en bråkdel. Principen hindrar inte att en aktiegrupp ägs gemensamt. I det senare avgörandet 2017:2 hänvisade HD i centrala delar till avgörandet 2004:91. 

I avgörandet 2004:91 ansåg HD att aktieägarens lösningsanspråk borde ha omfattat förvärvet i dess helhet och inte bara den ena köparens förvärv. Enligt motiveringen till avgörandet betraktas en aktieägare och en utomstående som är köpare tillsammans med avseende på inlösningen som en enda, i förhållande till bolaget utomstående aktör, när man bedömer vem lösningsanspråket borde riktas till. I fallet köpte makarna A och B, av vilka endast A var aktieägare, tillsammans en aktie som berättigade till besittning av en bostadslägenhet. Aktieägaren C framställde inom utsatt tid lösningsanspråk beträffande den av B köpta andelen av aktien. HD ansåg köpet av aktien i sin helhet vara underkastad lösningsrätt och C:s lösningsanspråk borde sålunda ha omfattat även A:s förvärv, för att C skulle ha haft lösningsrätt. HD konstaterade att trots att en del av aktier som ingår i samma aktiegrupp i sig kan överlåtas separat, skulle lösningsrätt som i situationer av gemensamt förvärv riktas till endast den utomstående köparens del splittra den ekonomiska helhet som de aktier som medför rätt att besitta en viss lägenhet bildar och skulle kunna leda till ett oväntat och oändamålsenligt slutresultat: ett samäganderättsförhållande mellan två för varandra främmande aktörer. I motiveringen betonade HD att en aktiegrupp bildar en odelbar (ekonomisk) helhet. Enligt två ledamöter som var av avvikande mening har bolagets aktieägare genom inlösenklausulen getts rätt att förhindra att bolagets aktier övergår till någon annan än en annan aktieägare som redan finns i bolaget och i bolagsordningen hade inte ett förvärv genom vilken äganderätten till en aktie överförs i form av andelar till både en utomstående ny ägare och en gammal aktieägare undantagits från lösningsrätten. Enligt de ledamöter som var av avvikande mening hindrar inte en aktiegrupps odelbarhet att en aktiegrupp ägs gemensamt av flera personer och att en andel av aktiegruppen också kan överlåtas separat. Av den ovannämnda principen följer att inlösen måste således alltid avse en eller flera hela aktiegrupper eller andelar av en sådan. Av bestämmelsen följer dock inte att den på bolagsordningen grundade lösningsrätten åsidosätts, om en aktie förvärvas tillsammans med en sådan aktör vars förvärv omfattas av lösningsrätt. 

I avgörandet 2017:2 ansåg HD att lösningsrätten inte gällde två personers förvärv av en tredjedel var, då överlåtaren behöll en tredjedel. I fallet hade två andelar som vardera omfattade en tredjedel sålts gemensamt till aktieägarens son och dennes sambo. Inlösenanspråk har framställts i fråga om samtliga tre andelar. HD ansåg att den som framställt inlösenanspråk inte hade lösningsrätt till aktiegruppen och inte till någon andel av den. HD stannade i sin bedömning, trots att bolaget i 2 kap. 5 § i lagen om bostadsaktiebolag har getts omfattande rätt att besluta om lösningsrättens omfattning genom bolagsordningen, för att en lösningsrätt som omfattar en andel avviker så klart från de allmänna principerna och målen i lagen om bostadsaktiebolag att ett undantag från dem skulle förutsätta en klar bestämmelse i bolagsordning. HD hänvisade till avgörandet 2004:91 bland annat till den del där konstaterades att en aktiegrupp bildar en ekonomisk och odelad helhet som ska utnyttjas effektivt. HD konstaterade med hänvisning till sitt avgörande 2001:57 att vid tolkningen av en bestämmelse i bolagsordningen ska man utgå från bestämmelsens ordalydelse och att bestämmelser som begränsar fri överlåtelse och anskaffning av en aktie inte utgör något undantag i detta avseende. Enligt HD var det inte motiverat att tolka bolagsordningens inlösenklausul så att den skulle berättiga till inlösen också när endast en andel av en aktiegrupp har överförts. HD ansåg att det i ärendet inte hade framkommit några omständigheter som skulle ha visat att det skulle ha varit från om ett konstlat arrangemang för att kringgå bolagsordningens inlösenklausul. 

Vartdera avgörandet motiverades med att det förhindrar ett oändamålsenligt samäganderättsförhållande mellan två främmande aktörer. I det senare avgörandet kunde detta också anses strida mot den allmänna inlösenrättsliga principen att mottagaren på grund av inlösen inte får försättas i en sämre ställning än om inlösen inte alls skulle ha skett. Avgörandet 2017:2 motiverades också med lagens ordalydelse enligt vilken inlösen gäller endast överlåtelse (m.a.o. inlösen kan inte omfatta en andel som inte överlåts). 

I praktiken är samäganderättsförhållanden vanliga. I samband med beredningen av lagstiftningen om ett bostadsdatasystem har man bedömt att en tredjedel av bostadsaktiebolagens aktielägenheter har samägare. Det senare avgörandet 2017:2 har lett till att när nya inlösenklausuler tas in i bolagsordningar har man numera börjat föreskriva särskilt om rätten att lösa in andelar. Furuhjelm et al. 2023a, s. 122 

Av HD:s avgörande 2017:2 följer att en inlösenklausul inte är tillämplig i en situation där överlåtelsen gäller en andel av en aktiegrupp, av vilken även den tidigare aktieägaren behåller en kvotdel efter överlåtelsen. Eftersom avgörandet innebär att ett förvärv av en bråkdel av en aktiegrupp inte omfattas av inlösen, är det sannolikt att på varandra följande överlåtelser av bråkdelar till samma mottagare kommer att öka. Trots att det som i avgörandet sägs om konstlat arrangemang för att kringgå bolagsordningens inlösenklausul uttrycker en strävan efter att begränsa försök att kringgå inlösenklausuler, är det i praktiken utmanande att ingripa i sådana försök. Vahtera 2017, s. 6. 

Utifrån HD:s avgörandepraxis är det inte tillräckligt klart när lösningsrätten gäller överlåtelse av en bråkdel. Bolagets ledning har inte i praktiken några metoder att bedöma om en överlåtelse av en kvotdel görs i uppriktigt syfte eller för att kringgå en inlösenklausul. Sålunda görs för säkerhets skull inlösningsmeddelanden även om överlåtelser av kvotdelar. 

I den juridiska litteraturen har det framförts att uppnående av inlösningsklausulernas syfte – att utöka gamla aktieägares ägarandel och begränsa nya aktieägare när de gamla aktieägarna är villiga att utöka sitt innehav – skulle ha talat för att kvotdelar av aktier ska omfattas av lösningsrätten. Även minoritetens åsikt i HD 2004:91 försvarade denna ståndpunkt. Vahtera 2017, s. 5. 

När det gäller oändamålsenliga samäganderättsförhållanden bör det påpekas att sådana kan uppkomma förutom via en inlösenklausul även genom till exempel testamente eller arv. Det oändamålsenliga samäganderättsförhållande till följd av inlösen av en bråkdel som avses i HD:s avgörande 2017:2 uppkommer till följd av aktiegruppens överlåtares eget agerande, vilket inte kan betraktas som ett oskäligt eller överraskande slutresultat. När ett samäganderättsförhållande av en eller annan orsak blir oändamålsenligt, kan det upplösas i enlighet med lagen om vissa samäganderättsförhållanden. 

Att två köpares köp av en aktiegrupp i sin helhet ansågs vara underkastad lösningsrätt i HD:s avgörande 2004:91 strider mot 2 kap. 5 § 2 mom. 1 a punkten, enligt vilken ingen lösningsrätt föreligger, om aktieförvärvaren är en nuvarande aktieägare i bolaget. Enligt motiveringen till avgörande borde inlösningsanspråket ha omfattat hela aktiegruppen, trots att endast en bråkdel av den hade övergått till en aktieägare utanför bolaget. 

HD:s avgörande 2017:2 strider mot ordalydelsen i BABL 2 kap. 5 § 2 mom. 1 punkten och inget i lagens förarbeten tyder på att bestämmelsen inte skulle gälla förvärv av bråkdelar som omfattas av inlösenklausulens tillämpningsområde. Enligt BABL 2 kap. 5 § 2 mom. 1 punkten gäller lösningsrätten all överföring av äganderätten. Äganderätten till en bråkdel av en aktiegrupp kan överföras. Sålunda är det motiverat att anse att även lösningsrätten omfattar en bråkdel. Enligt BABL 2 kap. 5 § 2 mom. 2 punkten ska alla aktier som övergår vid samma överföring lösas in. Om överföringen gäller en bråkdel av en aktiegrupp, ska bestämmelsen omfatta den bråkdelen. Om en överföring innehåller överföring av två kvotdelar på till exempel en tredjedel var till två olika personer som ännu inte är aktieägare ska det anses att inlösen ska omfatta båda kvotdelarna. 

Enligt BABL 2 kap. 5 § 3 mom. ska alla aktier som hör till samma aktiegrupp lösas in, och det kan inte bestämmas något annat om detta i bolagsordningen. Bestämmelsen hindrar inte att ett inlösningsanspråk kan omfatta en bråkdel av aktierna i aktiegruppen, om en sådan har varit föremål för överlåtelse. HD 2017:2, ärendets behandling i lägre domstolar, tingsrättens dom 25.4.2014. I den juridiska litteraturen har det framförts att om köpet omfattar endast en kvotdel av aktierna och syftet med köpet är att upprätta en samäganderättsförhållande, skulle lösningsrätten kunna omfatta endast denna kvotdel. Jauhiainen – Järvinen – Nevala 2025, s. 102. 

När det gäller förvärv mellan levande personer kan man anta att parterna i samband med en överlåtelse av en aktiegrupp eller en bråkdel av en sådan beaktar en inlösenklausul i bolagsordningen och BABL:s bestämmelser om sådana överlåtelser som avses där. Att förvärv av bråkdelar har ställts utanför en inlösenklausul har försvarats för att detta i praktiken skulle kunna leda till orimliga situationer när en överlåtelse av en kvotdel görs i uppriktigt syfte (t.ex. överlåtelse till en arvinge eller dennes make). Enligt BABL 2 kap. 5 § 2 mom. gäller en inlösenklausul överlåtelser till nämnda aktörer endast om det bestäms uttryckligen i bolagsordningen. I dessa fall är bolagsordningens uttryckliga syfte att utsträcka lösningsrätten även till förvärv inom familjekretsen, varvid det skulle avvika från det uttryckliga innehållet i bolagsordningens inlösningsbestämmelse att undanta överlåtelse av en bråkdel från inlösen. 

I praktiken är avgörandet HD 2017:2 under den efterlevande makens livstid i linje med det som i 3 kap. 1 a § i ärvdabalken (ÄB) föreskrivs om den efterlevande makens besittningsrätt beträffande en aktielägenhet som varit makarnas gemensamma hem. Å ena sidan tryggar ärvdabalkens bestämmelse om besittningsrätt den efterlevande makens besittning av bostaden även i det fallet att den andel av aktiegruppen som blir arv efter den först avlidne maken skulle inlösas även med stöd av en bestämmelse om arvsfång i bolagsordningen. Besittningsrätten begränsas inte ens av att lägenheten säljs för att upplösa ett samäganderättsförhållande. Det kan vara motiverat att trygga besittningsrätten till exempel på grund av den efterlevande makens begränsade handlingsförmåga: att skaffa en ny bostad för att fortsätta att bo självständig är inte längre en lösning som fungerar i vardagen utan för att den efterlevande maken ska klara av de vardagliga behoven förutsätts en övervakad boendeform för äldre. 

Å andra sidan garanterar inte besittningsrätten att en oönskad samägare betalar sin bolagsvederlagsandel i tid och även en sådan aktielägenhet kan tas i bolagets besittning på grund av obetalda vederlag (BABL 8 kap. 2 §). Dock har det även tidigare förekommit dylika samäganderättssituationer mellan en efterlevande make som är av annan åsikt och arvtagare i bostadsaktiebolag, och det har inte framkommit något behov av speciallagstiftning för dessa situationer. I alla andra familje- och arvsrättsliga fall kan inlösen som omfattar förvärv av en bråkdel endast tillfälligt leda till ett oändamålsenligt samäganderättsförhållande, eftersom de meningsskiljaktigheter som hänför sig till samäganderättsförhållandet och i sista hand upplösning av samäganderättsförhållandet kan ordnas med stöd av lagen om vissa samäganderättsförhållanden. 

Tillämpning av inlösenklausulen på familje- och arvsrättsliga förvärv 

Med stöd av presumtionsreglerna i BABL 2 kap. 5 § 2 mom. 1 punkten underpunkt b och c föreligger ingen lösningsrätt, om aktieförvärvaren är make eller sådan släkting till en tidigare ägare som avses i 2 kap. i ärvdabalken (40/1965), eller aktierna har erhållits genom testamente. Inom familjekretsen tillämpas presumtionsbestämmelsen förutom på äktenskaps- och arvsrättsliga förvärv även på handel och byte. Bestämmelsen om make tillämpas också på personer som lever i ett parförhållande som avses i lagen om registrerat partnerskap (950/2001). Enligt lagens 8 § 1 mom. har registrering av ett partnerskap samma rättsverkningar som ingående av äktenskap, om inte något annat föreskrivs. Presumtionsbestämmelsen blir inte tillämplig vid överlåtelser mellan makar. I samband med beredningen av lagen om bostadsaktiebolag övervägde man att utvidga undantaget i presumtionsbestämmelsen till att gälla också aktieägarens sambo. En tillämpning av presumtionsbestämmelsen också på sambors förvärv föreslogs dock inte, eftersom en schematisk presumtionsregel vore otydlig. Samboförhållanden har inte allmänt definierats och de registreras inte. Detta kunde leda till rättsförlust för aktieförvärvaren eller den som har lösningsrätt. Behovet av en särskild presumtionsbestämmelse för sambor bedömdes dessutom minska i och med att den presumtionsbestämmelsen också gäller förvärv som bygger på testamente. Vid behov går det att föreskriva i bolagsordningen att presumtionsregeln ska tillämpas också på de samboförhållanden som an ges i bolagsordningen (RP 24/2009 rd, s. 67). 

Egendom som har tillfallit staten kan överlåtas till en person som har stått arvlåtaren nära, om det med hänsyn till omständigheterna anses vara skäligt (Ärvdabalken, ÄB, 5 kap. 2 §). Egendomen kan också överlåtas till den kommun där arvlåtaren sist var bosatt. Fast egendom kan även överlåtas till den kommun där egendomen finns. När egendom överlåts till någon som har stått arvlåtaren nära fästs särskild uppmärksamhet vid om det med fog kan antas att överlåtelsen skulle motsvara arvlåtarens yttersta vilja. Närhet till arvlåtaren påvisas i första hand med vittnesutlåtanden och det förutsätts att närheten varit närmare än sedvanligt umgänge mellan släktingar. I ärenden som gäller arv som tillfallit staten kan en enskild persons intresse hamna i konflikt med allmänt intresse. Den statliga myndighetens särskilda användningsbehov har gett vika när det är fråga om en arvlåtaren närståendes intresse, bland annat när egendom har överlåtits till en sambo. Om arvlåtaren under sina sista levnadsår har varit fysiskt eller psykiskt förhindrad att göra upp testamente, men ändå uttryckt sin vilja att upprätta testamente till förmån för sökanden eller saken annars är klart påvisad kan boets hela egendom eller en skälig andel av den överlåtas till en närstående. Även arvlåtarens plötsliga dödsfall har kunnat förhindra uppgörandet av testamente. Även en sammanslutning kan vara mottagare, om det konstateras att den stått arvlåtaren nära. 

I presumtionsbestämmelserna om inlösningsrättens omfattning i lagen om bostadsaktiebolag har inte särskilt beaktats överlåtelse av bostadsaktier som tillfallit staten genom arv till en person som stått arvlåtaren nära. Å andra sidan torde överlåtelse till exempelvis arvlåtarens sambo ofta förekomma under omständigheter där motsvarande överföring av aktier till arvlåtarens make eller den andra parten i ett registrerat partnerskap har ställts utanför inlösningsrätten. På samma sätt torde man kunna bedöma situationer där arvlåtaren under sina sista levnadsår har varit förhindrad att göra upp testamente, men har uttryckt sin vilja att göra upp testamente till sökandens fördel; sådana situationer påminner mycket om den presumtionsbestämmelse i BABL 2 kap. 5 § 2 mom. 1 punkten underpunkt c som ska tillämpas på testamentariska förvärv. Bland annat för att det är så vanligt med samboförhållanden borde man i lagberedningen överväga att utvidga tillämpningsområdet för presumtionsbestämmelserna i BABL 2 kap. 5 § 2 mom. 1 punkten åtminstone så att presumtionsregeln också skulle omfatta fång där en person som ansetts ha stått arvlåtaren nära får aktierna i form av arv som tillfallit staten enligt ÄB 5 kap. 2 §. Sålunda är det motiverat att bedöma en utvidgning av presumtionsbestämmelsens tillämpningsområde så att presumtionsregeln också skulle omfatta förvärv genom vilken en person som stått arvlåtaren nära får aktierna i form av arv som tillfallit staten enligt ÄB 5 kap. 2 §. 

Tidsfrister för inlösningsförfarandet 

Styrelsen ska inom två veckor efter det att styrelsen har fått den uppgift om aktieövergången som avses i 10 § 3 mom. i lagen om ett bostadsdatasystem samt de andra uppgifter som behövs för underrättelsen skriftligen underrätta de lösningsberättigade om övergången (BABL 2 kap. 5 § 2 mom. 4 punkten). Inlösningsanspråket ska riktas till bolaget eller, om bolaget utnyttjar sin lösningsrätt, till aktieförvärvaren inom en månad från det att styrelsen har fått den uppgift om aktieövergången som avses i 10 § 3 mom. i lagen om ett bostadsdatasystem samt de andra uppgifter som behövs för underrättelsen (BABL 2 kap. 5 § 2 mom. 5 punkten). 

Bestämmelsen har ändrats i samband med lagstiftningen om ett bostadsdatasystem bland annat för att beakta att förvärv av en aktie i bolag som anslutits till aktielägenhetsregistret ska anmälas till Lantmäteriverket för registrering i aktielägenhetsregistret i stället för till bolagets styrelse (RP 127/2018 rd, s. 94). Enligt 10 § 3 mom. i lagen om ett bostadsdatasystem, som det hänvisas till i lagbestämmelsen, delges ett bolag avgiftsfritt ett intyg över att förvärvet av en aktie har förts in i registret. Tidpunkten för när ett bolag senast ska anses ha fått kännedom om att intyget registrerats ska avgöras i enlighet med förvaltningslagen och lagen om elektronisk kommunikation i myndigheternas verksamhet. Enligt 59 § i förvaltningslagen anses mottagaren anses ha fått del av en anmälan som sänts per brev den sjunde dagen efter det att brevet avsändes och enligt 19 § 2 mom. i lagen om elektronisk kommunikation i myndigheternas verksamhet anses en handling ha blivit delgiven den tredje dagen efter att meddelandet sändes, om inte något annat visas. När Lantmäteriverket underrättar bolaget om registreringen av ett förvärv som är underkastat lösningsrätt, fogas till underrättelsen ett följebrev i vilket som avsändningsdag antecknas ett datum som är 2 dagar senare än inmatningsdatum i postningssystemet. När en försändelse avgår från Lantmäteriverket via postningssystemet för att levereras av Posten, infaller den tidpunkt då Posten skriver ut underrättelsen om avgörandet och följebrevet och skickar anmälan högst 2 dagar från detta avgångsdatum. Tidsfristen enligt 59 § i förvaltningslagen kan i bostadsaktiebolag således från det datum som är antecknat i underrättelsens följebrev, och detta datum antecknas också i bostadsdatasystemets diarieuppgifter. Ett bolag ska hålla sina adress- och kontaktuppgifter i aktielägenhetsregistret uppdaterade för att kunna få underrättelser om förvärv (RP 127/2018 rd, s. 94). 

En underrättelse enligt 10 § 3 mom. i lagen om ett bostadsdatasystem om ett förvärv förts in i aktielägenhetsregistret innehåller inte alla uppgifter som bolagets styrelse behöver i respektive situation för att tillämpa en inlösenklausul. För inlösningsförfarandet behövs för det första tillräckliga uppgifter för att bedöma om en inlösenklausul i bolagsordningen gäller ett förvärv. För det andra förutsätter inlösningsförfarandet att styrelsen har tillräckliga uppgifter för underrättelsen om inlösningen. Sådana uppgifter kan vara till exempel uppgifter om typen av förvärv, mottagaren av aktien och köpesumman. De uppgifter som behövs varierar i praktiken från fall till fall på basis av bland annat typen av förvärv och innehållet i inlösenklausulen. När bestämmelserna om aktielägenhetsregistret bereddes var utgångspunkten att styrelsen svarar för bedömningen av uppgifterna och att de utredningar som behövs för att säkerställa uppgifternas riktighet är tillräckliga, som också svarar för tolkningen av en inlösenklausul och inlösningsförfarandet i bolag som anslutits till aktielägenhetsregistret (RP 127/2018 rd, s. 99). 

I registreringensförfarandet enligt lagen om ett bostadsdatasystem behandlas inte alltid och registreringsmyndigheten får således inte alltid alla uppgifter som behövs för inlösningsförfarandet. Därför föreskrivs det särskilt i lagen om aktieförvärvarens skyldighet att till styrelsen lämna de uppgifter som behövs för inlösningsförfarandet (BABL 2 kap. 13 § 3 mom.). Lagen innehåller inga bestämmelser om tidsfrist för underrättelsen eller om underrättelsens innehåll, eftersom förvärv skiljer sig så mycket från varandra att det inte går att fastställa en sådan tidpunkt då den nya ägaren anses ha fått kännedom om förvärvet (t.ex. affär, arv, testamente, donation, avvittring) och underrättelsens innehåll på så sätt att underrättelseskyldigheten börjar. Enligt BABL 7 kap. 26 § 1 mom. anses en anmälan enligt lagen ha kommit till bolagets kännedom då den har delgivits en styrelseledamot, disponenten eller någon annan person som enligt denna lag är berättigad att ensam eller tillsammans med någon annan företräda bolaget. 

Lösenbeloppet ska betalas inom två veckor från utgången av tidsfristen för framställande av inlösenanspråk eller, om lösenbeloppet inte är fast bestämt, från det att lösenbeloppet fastställdes (BABL 2 kap. 5 § 2 mom. 7 punkten). Bolagsordningen får innehålla föreskrifter om kortare tidsfrister än de som anges i 2 mom. 4, 5 och 7 punkten (BABL 2 kap. 5 § 3 mom.). 

För att Lantmäteriverket ska lämna bolaget uppgifter om ett inlösningsförfarande förutsätts väsentliga ändringar i de tillvägagångssätt som hänför sig till bostadsdatasystemet. Denna gång finns inga förutsättningar inom synhåll att genomföra en dylik lagstiftningsreform då inskrivningsförfarandena snarare går mot förfaranden som förutsätter mindre uppgifter än nu som grund för ett förvärv. Av denna orsak är det fortfarande motiverat att utgå från att 

bolaget får information om överföring av aktier genom ett meddelande som avses i BDSL 10 § 3 mom. och att bolaget anses ha fått del av meddelandet i enlighet med de tillämpliga bestämmelserna om beräkning av tidsfrister 

bolaget får övriga uppgifter som behövs för inlösningsmeddelandet (i det enskilda fallet) av förvärvaren så att bolaget anses ha fått kännedom om uppgifterna i enlighet med BABL 7 kap. 26 §. 

Tillämpningen av bestämmelserna om tidsfrister för inlösningsförfarandet kan i någon mån förenklas genom att förtydliga bestämmelsen om inlösningsmeddelande i 2 kap. 5 § 2 mom. 4 punkten samt genom att komplettera 13 § 3 mom. så att aktieförvärvaren ska utan dröjsmål lämna styrelsen de uppgifter som behövs för inlösningsförfarandet. 

Inlösningsförfarandet när flera gör anspråk på inlösen 

Bolaget har företrädesrätt till inlösen, och styrelsen avgör övriga lösningsberättigades inbördes företrädesrätt genom lottning, om flera andra utöver bolaget framställer inlösningsanspråk och det inte föreskrivs något annat om detta inlösenvillkor i bolagsordningen (BABL 2 kap. 5 § 2 mom. 6 punkten och 3 mom.). Lösenbeloppet ska betalas inom två veckor från utgången av den tidsfrist på två veckor som reserverats för framställande av inlösningsanspråk eller, om lösenbeloppet inte är fast bestämt, från det att lösenbeloppet fastställdes (BABL 2 kap. 5 § 2 mom. 7 punkten). Underlåtelse att iaktta tidsfristen leder till förlust av lösningsrätten (RP 24/2009 rd, s. 69). 

Enligt lagens ordalydelse har betalning av lösenbeloppet inte föreskrivits som förutsättning för deltagande i lottningen och i lagens förarbeten nämns inget sådant krav. På denna grund kan bolagets styrelse dra lott om den inbördes företrädesrätten för alla som inom utsatt tid har framställt ett giltigt inlösningsanspråk. Å andra sidan har det i den juridiska litteraturen framförts att lottningen görs i det skede då alla som framställt ett giltigt inlösningsanspråk har betalat lösenbeloppet till bostadsaktiebolagets konto, eftersom man först då vet vilka som har uppfyllt alla inlösningskrav. Furuhjelm et al. 2023a, s. 137 

Om det i en inlösningssituation finns flera inlösningsanspråk och den som vunnit vid lottningen drar sig ur inlösen, kan detta leda till att även andra som framställt giltiga inlösningsanspråk mistar sin inlösningsrätt. I praktiken är det möjligt att dra sig ur en inlösen så länge som den som yrkar inlösen inte har betalat lösenbeloppet. Å andra sidan om den som vunnit lottningen och inte betalat lösenbeloppet drar sig ur inlösen, har en aktieägare som fått sämre företrädesrätt än vinnaren vid lottningen inte tillräckligt med tid på sig att betala lösenbeloppet. 

I bolagsordningen kan på det sätt som motsvarar respektive bolags och dess aktieägarkårs behov bestämmas att lösenbeloppet i en sådan situation ska betalas så att den som vunnit lottningen ska betala lösenbeloppet i så god tid att om han eller hon drar sig ur hinner den som lottats som följande betala lösenbeloppet inom den tidsfrist som lagen föreskriver. I Helsingfors HovR:s avgörande nr 847/2013 konstaterades att BABL 2 kap. 5 § 3 mom. om föreskrifter om kortare tidsfrister kan tolkas så att tidsfristen kan förkortas också genom att tidigarelägga tidpunkten då tidsfristen för betalning av lösenbeloppet börjar från utgången av tidsfristen för framställande av inlösningsanspråk, som är lagens utgångspunkt. I praktiken är det dock vanligt att man i bolagsordningen inte har förberett sig på att vinnaren av lottningen drar sig ur inlösningsförfarandet medan det pågår. Beslut om att ändra bolagsordningen för att förkorta betalningstiden för lösenbeloppet och andra tidsfrister kan fattas med 2/3 majoritet, om inte bolagsordningen innehåller en strängare beslutskrav. 

I praktiken kan styrelsen först efter att tidsfristen för framställande av inlösningsanspråk gått ut bedöma behovet av att ordna lottning för att bestämma företrädesordningen mellan de lösningsberättigade. Eftersom det inte föreskrivs närmare om lottningstidpunkten, kan det å andra sidan inte utläsas något hinder ur lagen för att lottningen utförs först efter tidsfristen för betalning av lösenbeloppet. 

2.2.8  Information till bolaget från Lantmäteriverket

Enligt 2 § i lagen om ett bostadsdatasystem (1328/2018, nedan också BDSL) är syftet med bostadsdatasystemet att tillgodose behov i fråga om omsättning av aktier som medför besittningsrätt till en lägenhet, förvaltning av säkerheter samt annan med detta jämförbar verksamhet, såsom uthyrning av en lägenhet, samt hantering av aktieägares och kreditgivares risker, såsom försäkringsverksamhet. Dessutom ska bostadsdatasystemet tillgodose bolagsförvaltningens behov i fråga om erhållande av information, såsom förvaltning av ägaruppgifter, samt dess aktieägares behov i fråga om erhållande av information. Avsikten är att bolag och aktieägare avgiftsfritt och utan särskild ansökan ska kunna bekanta sig med uppgifter som gäller dem själva genom att logga in i Lantmäteriverkets e-tjänst. Detta innebär att bolag får tillgång till de uppgifter som behövs vid bolagets sedvanliga verksamhet. 

Enligt BDSL 19 § får offentliga uppgifter lämnas ut ur bostadsdatasystemet till exempel till den som på uppdrag eller på basis av ett kundförhållande sköter en uppgift som anknyter till omsättning av en lägenhet eller kreditgivning. Detsamma gäller utlämnande av uppgifter om uthyrning av en lägenhet eller beviljande av en försäkring, förutsatt att mottagaren har en behörig grund för behandling. Tillgång till personuppgifter beviljas endast om det finns en sådan grund för behandlingen som krävs enligt dataskyddsförordningen. Uppgifter får lämnas ut endast för ett ändamål för vilket en ovannämnd grund för behandling föreligger. Ett bolag och dess företrädare som antecknats i handelsregistret har enligt BDSL 20 § rätt att utan ansökan få tillgång till sådana uppgifter som behövs i bolagets sedvanliga verksamhet. 

BABL 2 kap. 15 § innehåller bestämmelser om aktiebokens offentlighet. Bestämmelsen har ändrats i samband med att lagen om ett bostadsdatasystem (1328/2018, nedan även BDSL) stiftades. Bestämmelsen tillämpas på bolag som har överfört förandet av aktieboken till Lantmäteriverket, samt på husbolag som har grundats efter den 1 januari 2019. Enligt 1 mom. har var och en rätt att ta del av aktieboken och att få kopior av aktieboken eller av en del av den. Det är behövligt att bolagsspecifika uppgifter om aktieägare hålls tillgängliga bland annat så att aktieägarna i tillräcklig grad ska kunna ta kontakt med varandra för att förbereda sig för bolagets beslutsfattande. Möjligheten för aktieägarna att ta kontakt med varandra behövs för att den högsta beslutanderätten i bolaget ska kvarstå hos aktieägarna. Tillgången till uppgifter om aktieägare är viktig också med tanke på grannelag samt för att trygga ställningen för bolagets och aktieägarnas borgenärer och avtalsparter. Rätten att få uppgifter ur aktieboken är mer omfattande än rätten enligt offentlighetslagen eftersom var och en också har rätt att få kopior av aktieboken. (RP 127/2018 rd, s. 100) Aktiebokens offentlighet gäller dock inte uppgifter om tidigare aktieägare, som det föreskrivs om i 2 mom.  

Den gällande BABL 2 kap. 15 § motsvarar principerna enligt den tidigare gällande bestämmelsen. Före övergången till bostadsdatasystemet hade dock bestämmelsen om aktiebokens offentlighet ett annat syfte, eftersom det var fråga om vilka uppgifter husbolaget överlåter (på begäran) till aktörer utanför bolaget Se GBABL 2 kap. 15 § 1 mom., enligt vilket var och en hade rätt att ta del av aktieboken, och styrelsens ordförande eller disponenten skulle ge tillfälle till det inom skälig tid från det att begäran framställdes.. I praktiken hade vem som helst rätt att få se aktieboken inom skälig tid. 

I och med övergången till bostadsdatasystemet har tillämpningen av BABL 2 kap. 15 § förändrats därför att Lantmäteriverket för aktieboken. I praktiken bedömer Lantmäteriverket vilka villkor husbolaget ska uppfylla för att uppgifter ur bostadsdatasystemet ska kunna överlåtas till bolaget. Lantmäteriverkets användarvillkor innehåller begränsningar av användningen av aktieägarnas adressuppgifter Lantmäteriverket: Användarvillkoren för tjänsten för överföring av aktiebok. Tillgänglig: https://osakehuoneistorekisteri.fi/siirtopalvelun-kayttoehdot. Enligt den gällande beskrivningen av tjänsten får husbolagets aktiebok och uppgifterna i den endast användas för husbolagets förvaltning i husbolagets vanliga verksamhet i fråga om erhållande av information enligt BDSL 2 §. Enligt användarvillkoren betraktas som husbolagets vanliga verksamhet särskilt de uppdrag som föreskrivs för husbolaget i lagen om bostadsaktiebolag och som består av ordnande av beslutsfattande, genomförande av inlösenförfarande och löpande förvaltning av husbolaget. Till vanlig verksamhet räknas inte en sådan uthyrning av aktielägenheter som husbolaget eventuellt bedriver, indrivningsåtgärder som riktas till en aktieägare eller tagande av en aktielägenhet i husbolagets besittning. Användarvillkoren baserar sig på specialmotiveringen till BDSL 20 § (se RP 127/2018 rd, s. 74). Bolaget och dess i handelsregistret antecknade företrädare ska enligt BDSL 20 § utan ansökan få tillgång till sådana uppgifter som behövs i bolagets sedvanliga verksamhet. 

På Lantmäteriverkets förande av aktiebok på basis av uppgifterna i aktielägenhetsregistret tillämpas i princip offentlighetslagen. Eftersom tillgång till uppgifter i aktieboken och uppgifter om tidigare aktieägare har en central betydelse med tanke på bostadsaktiebolagens omfattande delägarlag innehåller lagen om bostadsaktiebolag bestämmelser som kompletterar offentlighetslagen och som gäller aktiebokens offentlighet och offentligheten för uppgifterna i aktieboken om tidigare aktieägare. (RP 127/2018 rd, s. 100) För utlämnande av en kopia av aktieboken eller en del av den kan en avgift tas ut som motsvarar beloppet av de kostnader som myndigheten har för att lämna ut uppgiften (offentlighetslagen 621/1999, 34 § 3 mom.). 

Enligt BABL 2 kap. 15 § 3 mom. får i aktieboken införda fysiska personers adress eller födelsedatum ges ut endast till aktieägare eller till dem som visar att deras rättigheter kräver det. Med utlämnande av uppgifter avses både att aktieboken läggs fram till påseende och beställning av kopior. Uppgifterna får lämnas ut till en aktieägare med hjälp av en teknisk anslutning. Rätten till information har begränsats till aktieägare eftersom det har bedömts vara problematiskt med tanke på skyddet av aktieägarnas personuppgifter att skapa en mer omfattande, till exempel helt allmänoffentlig, informationstjänst som gäller aktieböcker. Jauhiainen – Järvinen – Nevala 2025, s. 158. På utlämnandet av uppgifter tillämpas begränsningarna i BABL 2 kap. 15 § 5 mom. Om utlämnande av uppgifter om en aktieägare har begränsats med stöd av 36 § i lagen om befolkningsdatasystemet och de certifikattjänster som tillhandahålls av Myndigheten för digitalisering och befolkningsdata (661/2009) eller om uppgifterna om aktieägaren ska hemlighållas på basis av 24 § 1 mom. 31 punkten i lagen om offentlighet i myndigheternas verksamhet (621/1999), får de uppgifter om aktieägaren som har införts i aktieboken ges ut endast till myndigheter och till den som visar att dennes rättighet kräver det. Lantmäteriverket har med stöd av BDSL 17 § 2 mom. 4 och 5 punkten för bedömning av utlämnande av uppgifter i aktieboken tillgång till uppgifter om eventuella spärrmarkeringar som omfattar aktieägare som är införda i aktieboken. Utlämnande av sådana uppgifter i aktieboken som omfattas av spärrmarkering eller som är sekretessbelagda baserar sig alltså på Lantmäteriverkets bedömning från fall till fall. I praktiken kan uppgifterna vara behövliga främst när de behövs för att väcka talan och för att bedöma detta kan Lantmäteriverket vid behov också höra bolaget (RP 127/2018 rd, s. 101–102). Till utlämnandet av uppgifter hänför sig dessutom 24 § 1 mom. 31 punkten i offentlighetslagen, enligt vilken myndighetshandlingar är sekretessbelagda om de innehåller uppgift om en persons boendeort och annan kontaktinformation, om personen har begärt att uppgifterna ska hållas hemliga och har grundad anledning att misstänka att hans eller hennes egen eller familjens hälsa eller säkerhet kan komma att hotas.  

Bostadsaktiebolags rätt att få uppgifter ur bostadsdatasystemet bedöms med stöd av BDSL 2, 19 och 20 §. Utifrån de nämnda bestämmelserna är det klart att skötseln av bolagets förvaltning utgör en giltig grund för att få uppgifter ur bostadsdatasystemet. I praktiken behöver bolagen ofta bland annat aktieägarnas adressuppgifter för att sköta bolagets förvaltning med stöd av lagen om bostadsaktiebolag. Användarvillkoren för bostadsdatasystemets informationstjänster, som grundar sig på förarbetena till (se särskilt RP 127/2018 rd, s. 74 om bolagets sedvanliga verksamhet) och tolkningen av ovannämnda lagbestämmelser, begränsar i nuläget avsevärt hur bolagen kan utnyttja informationen. 

I nuläget är problemet att bolaget inte får tillgång till aktieägaruppgifter för sådan verksamhet där de är nödvändiga för att sköta förvaltningen. Situationerna är mångahanda och utnyttjandet av uppgifter varierar under bolagets livscykel: bolaget kan till exempel i början av sin verksamhet behöva uppgifter för att ordna förvaltningen, när verksamheten har etablerats kan uppgifter behövas till exempel för att informera aktieägarna. Exempelvis i situationer som gäller bolagets lånefinansiering, renoveringar eller entreprenader kan bolaget inte utnyttja uppgifter om aktieboken. Det är vanligt att till exempel banker begär uppgifter om aktieboken när de ska bedöma fördelningen av innehav i husbolag och antalet placeraraktieägare. På motsvarande sätt kan andra avtalsparter, såsom entreprenörer, behöva dessa uppgifter för att informera om en renovering. Sålunda är det centralt för husbolagens skötsel av verksamheten och den sedvanliga förvaltningen att få och utnyttja uppgifter om aktieboken, särskilt adressuppgifter. Det förefaller således inte ändamålsenligt att Lantmäteriverket som myndighet bedömer vad som är sedvanlig verksamhet för respektive husbolag. Sålunda vore det motiverat att husbolagen har rätt att få de uppgifter som behövs för att sköta bolagets förvaltning oberoende av användningsändamål. Uppgifter som fås med hjälp av teknisk förbindelse skulle underlätta och påskynda behandlingen och utnyttjandet av uppgifterna. 

2.2.9  Fördelning av vattenkostnader

I BABL föreskrivs som grund för vederlaget i fråga om bolagets utgifter för gemensam anskaffning av vatten den tillförlitligt uppmätta faktiska förbrukningen (BABL 3 kap. 4 a § 1 mom.). Bestämmelsen baserar sig på kraven i EU:s så kallade energieffektivitetsdirektiv på installation av lägenhetsspecifika vattenmätare samt fördelning av kostnaderna för varmt vatten på grund av den uppmätta faktiska förbrukningen. Eftersom det i husbolagens byggnader enligt miljöministeriets förordning om byggnaders vatten- och avloppsinstallationer ska installeras lägenhetsspecifika mätare för mätning av förbrukningen av både varmt och kallt vatten, och användningen av mätare för kallt vatten som grund för faktureringen vid sidan av användningen av mätare för varmt vatten i praktiken inte bedöms orsaka betydande tilläggskostnader, föreskrivs det i lagen om bostadsaktiebolag om att det vederlag som tas ut för både varmt och kallt vatten för hushållsbruk ska fastställas utifrån den uppmätta förbrukningen. En enhetlig grund för vattenavgiftsvederlag i fråga om både kallt och varmt vatten är en tydligare lösning än eventuella varierande vederlagsgrunder, utöver vilket täckande av alla vattenkostnader med ett vederlag som grundar sig på förbrukningen syftar till att minska den totala vattenförbrukningen (RP 104/2020 rd, s. 28). BABL:s särskilda bestämmelse om fördelning av vattenkostnaderna tillämpas på bolag i vilka det har installerats lägenhetsspecifika vattenmätare med stöd av ett bygglov som sökts efter lagens ikraftträdande (23.11.2020) (i praktiken nybyggnader och bolag där det har utförts en sådan betydande rörreparation som förutsätter bygglov). I praktiken kan den vederlagsgrund som framgår av bolagsordningen fortsätta att tillämpas i flera decennier och beroende på sättet ett genomföra en rörreparation även över följande totalrenovering. I princip krävs inte bygglov för rörreparation som genomförs som en relining med strumpmetoden eller annan ytbehandling, eftersom den inte ingriper i strukturerna. Då kan ikraftträdande av BABL 3 kap. 4 a § i ett enskilt gammalt husbolag skjutas mycket långt på framtiden eller inte alls träda i kraft under byggnadens drifttid. Lagen innehåller dessutom bestämmelser om lämnande av information om vattenförbrukningen och bestämmandet av vederlaget till aktieägarna (BABL 3 kap. 4 a § 2 mom.). Närmare bestämmelser om bestämmandet av vederlaget för vattenavgifter samt om den information som ska ges om vattenförbrukningen och i samband med uttag av vederlaget utfärdas genom förordning av statsrådet (BABL 3 kap. 4 a § 3 mom.). 

I lagen ingår inga bestämmelser om hur ofta ett vattenavgiftsvederlag som motsvarar förbrukningen ska tas ut. Det är således husbolaget som beslutar om hur uttaget av vattenavgiftsvederlaget ska ordnas. I praktiken kan man till exempel i stället för ett vattenavgiftsvederlag som fortlöpande tas ut besluta att regelbundet ta ut ett fast eller annat på uppskattning baserat vattenavgiftsvederlag och jämna ut kostnaderna så att de motsvarar den faktiska förbrukningen genom periodisk utjämningsfakturering. Enligt direktivet ska faktureringen ske på grundval av den faktiska förbrukningen minst en gång om året, vilket i bostadsaktiebolag i praktiken redan följer av den ekonomiska planeringen av bolaget i perioder av en räkenskapsperiod på ett år samt av fastställandet av budgeten och bokslutet. 

Husbolaget ansvarar för att vattenmätaren lämpar sig för användningsändamålet och kontinuerligt fungerar tillförlitligt. I praktiken kan husbolaget visa att mätarna och installationen av dem överensstämmer med kraven till exempel genom dokumentation som fås av byggherren och/eller entreprenören. Om det inte finns sådan dokumentation kan husbolaget med hjälp av en expert försöka visa att mätarna har installerats på rätt sätt. Detta kan ske till exempel genom att jämföra installationen med tillverkarens installationsanvisningar. Om husbolaget kan visa att de valda mätarna lämpar sig för användningsändamålet, kan bolaget ta ut vattenavgift på basis av mätaravläsningen. Om det visar sig att en mätare har installerats på fel sätt ska bolaget se till att mätaren installeras i enlighet med kraven. 

Om en vattenmätare har installerats fel har bolaget inte rätt att fakturera för vatten på basis av mätaravläsningen. Aktieägaren kan då ha rätt att yrka på rättelse av felaktigt uttagna vattenvederlag. Likställighetsprincipen enligt lagen om bostadsaktiebolag har i praktiken tillämpats så att bolaget blir tvunget att återbetala vattenavgifter som har tagits ut enligt avläsningen av felaktigt installerade vattenmätare och fakturera aktieägarna för vattenförbrukningen via bolagsvederlaget (så att vattenavgifter kan tas ut av alla aktieägare). Eftersom det nämnda verksamhetssättet i praktiken inte är ändamålsenligt och kan orsaka betydande tilläggskostnader (bl.a. beräkningen av det belopp som återbetalas till aktieägarna och det belopp som tas ut i stället) rekommenderas det att husbolagen i första hand reder ut mätarnas funktionsduglighet genom testning och försöker övertyga aktieägarna om att återbetalningar är onödiga och skriftligen avtalar om att återbetalningar inte utförs. 

Om en mätare har varit trasig har bolaget inte haft rätt att fakturera för vatten enligt mätaravläsningen, och mätaren eller mätarna ska repareras (under mellantiden kan vattenkostnaderna täckas med bolagsvederlag). I fråga om en aktieägares eventuella krav på återbetalning kräver likställigheten att man agerar såsom i ovannämnda situation. Eftersom bolagets utredningskostnader i anslutning till återbetalning lätt blir betydande, rekommenderas det även i detta fall att man strävar efter en uppgörelse i godo, dvs. efter att aktieägaren betalar vattenkostnaderna på basis av en uppskattning (RP 104/2020 rd, s. 23–24). 

I praktiken kan vattenmätare installeras fel eller så kan de med tiden bli defekta till följd av användning eller slitage så att den lägenhetsspecifika vattenförbrukningen inte kan mätas tillförlitligt. Det står klart att den utgångspunkt som följer av lagen i sådana situationer är att bolaget ska utan dröjsmål vidta nödvändiga åtgärder för att installera en ny mätare eller reparera den gamla för att säkerställa att vattenavgiftsvederlaget tas ut korrekt. 

För att utreda situationer där vattenmätare blir defekta och reparera dem förutsätts i vilket fall som helst utredning och arbete från bolagets sida. För att fortsätta att ta ut och korrigera vederlaget kan dessutom förutsättas betydande utredningskostnader i förhållande till det ekonomiska intresset av fördelningen av kostnaderna, om man börjar korrigera vederlagsuttaget för alla aktieägare i bolaget när en eller några mätare blir defekta. De nuvarande tillvägagångssätten baserar sig på fallspecifik tolkning av likställighetsprincipen enligt de förarbeten till lagen som beskrivs ovan samt på strävan efter en uppgörelse i godo så att aktieägaren går med på att betala vattenkostnaderna på basis av en uppskattning och bolagets övriga aktieägare godkänner denna fördelning. 

Bestämmelsen om fördelning av vattenkostnaderna i BABL blir med tiden tillämplig i allt flera husbolag, och till följd av detta kan man också anta att de situationer mätare har installerats fel eller blir defekta kommer att öka. Det primära målet är naturligtvis att undvika sådana situationer genom att välja och installera mätare korrekt, följa deras skick samt underhålla och förnya dem. Detta är i sig fallet om bolagets förvaltning är ordnad på behörigt sätt. Trots detta kan man inte undvika situationer där mätarna inte kan användas som grund för faktureringen. Situationerna varierar betydligt och det går alltså inte att föreskriva detaljerat i lagen om bolagets förfarande för att åtgärda situationen. Åtgärdandet av situationerna kan å andra sidan påverkas i onödan av att lagen inte innehåller någon klar förhållningsregel enligt likställighetsprincipen och god bolagssed. En sådan regel som skulle kunna komma i fråga är att vattenvederlaget tas ut på basis av en tillförlitlig uppskattning av förbrukningen tills mätaren börjar fungera korrekt. På denna grund måste man således bedöma behovet av till bestämmelsen om täckande av vattenkostnader foga ett omnämnande av uttag av vattenvederlaget på grund av en tillförlitlig uppskattning av vattenförbrukningen under den tid då mätaren inte kan användas som grund för faktureringen. 

2.2.10  Underhållsansvar för fönster

Enligt BABL:s presumtionsregel ska bolaget underhålla aktielägenheternas konstruktioner och isolering (BABL 4 kap. 2 § 2 mom.). Bolaget ansvarar för underhållet till den del som aktieägaren inte ansvarar för underhållet enligt lag eller bolagsordningen. Enligt lagen ska varje aktieägare underhålla sin aktielägenhet invändigt (BABL 4 kap. 3 § 1 mom.). Enligt lagens förarbeten omfattar bolagets underhållsansvar bland annat byggnadens utsida, såsom klimatskärm, yttertak och ytterfönster (RP 24/2009 rd, s. 82). Å andra sidan har det i lagens förarbeten konstaterats att aktieägarens ansvar omfattar aktielägenhetens innerfönster (RP 24/2009 rd, s. 14). 

I den juridiska litteraturen finns det olika ställningstaganden till hur underhållsansvaret för fönsterhelheten (m.a.o. fönsterelement, glas och karmar i fråga om de numera vanliga fönstren med 2–4 glas) fördelas mellan bolaget och aktieägaren. Å ena sidan har det framförts att med ytterfönster avses överlag hela fönsterkonstruktionen, inte bara fönsterelementets yttersta glas eller enbart ytterkarmen. Det har framförts att fönsterkonstruktionen innerkarm är lika viktig som fönstrets ytterkarm för att fönsterkonstruktionen ska fungera. Det har framförts att innerkarmen har stor inverkan på hela fönstrets värme- och ljudisoleringsförmåga. Därför har det ansetts motiverat att bolaget har underhållsansvaret för hela ytterfönstret, alltså också för de inre karmarna och glasen i fönster med två och tre glas. Det har framförts att aktieägaren däremot är ansvarig för ytbeläggningen på innerkarmens insida på samma sätt som för ytbeläggningen på väggarna inne i lägenheten. Jauhiainen – Järvinen – Nevala 2025, s. 226–227. 

Å andra sidan har det framförts att underhållsansvar för fönstren är delat mellan bolaget och aktieägaren så att bolaget ansvarar för ytterfönstret och aktieägaren för fönstret på insidan och ytbeläggningar på insidan och mellankarmen. Å andra sidan har det framförts att bolaget helt och hållet ansvarar för isolerfönsterelement. Furuhjelm et al. 2023a, s. 268. 

I Fastighetsförbundets guide om ansvarsfördelningen i husbolag har det specificerats närmare att konstruktioner eller andra delar som hänför sig till fönster är bland annat fönstrens bågar och karmar, glas, isoleringar, beslag (gångjärn, fönsterluckor/handtag, hakar och koppelanordningar) och vädringsluckor. I guiden konstateras det att i regeringsproposition som gäller lagen om bostadsaktiebolag (se ovan) har det särskilt tagits ställning till underhållsansvaret för innerfönstren. Det anförs att detta stödjer uppfattningen att enligt lagen omfattas fönstren inte helt och hållet av husbolagets ansvar. I praktiken kan ansvarsfördelningen mellan bolaget och aktieägaren kräva en mycket noggrann bedömning från fall till fall beroende på hur fönsterhelheten har genomförts tekniskt och vilka slags delar som hör till ytter- och innerfönstren. 

Den gällande lagen innehåller ingen uttrycklig bestämmelse om underhållsansvar för fönster. Med stöd av lagens förarbeten ansvarar bolaget å andra sidan för ytterfönstren och aktieägaren för underhållet av innerfönstren. I praktiken omfattar moderna fönsterelement vanligtvis 2–4 fönster, som är en del av en helhet med avseende på till exempel värme-, ljud- och fuktisoleringen. Av betydelse för fönsterhelhetens funktionsduglighet och användning är åtminstone fönstrens bågar och karmar, glas, tätningar, beslag (gångjärn, fönsterluckor/handtag, hakar och spanjoletter) och vädringsluckor. Även vid skötseln och underhållet av gamla fönsterhelheter i äldre byggnader måste, bland annat för att beakta kraven på energieffektivitet, större uppmärksamhet än förr fästas vid hur fönsterdelarnas skick påverkar fönsterhelhetens funktionsduglighet. När ytterbågen åldras kan skador uppstå på till exempel yttersidans färglager, gångjärn eller kittningar. 

Å andra sidan har det framförts att aktieägaren är ansvarig för mellanbågen och ytbeläggningen på innerbågens insida på samma sätt som för ytbeläggningen på väggarna inne i lägenheten. Om man vill förse sådana fönsterbågar med ny beläggning, som kan påverka fönsterkonstruktionens funktionsduglighet, är det fråga om aktieägarens ändringsarbete på vilket ska tillämpas bestämmelserna om anmälan om ändringsarbete i lagens 5 kap. Se RP 24/2009 rd, s. 95, enligt vilken ett typiskt arbete som inte fordrar någon anmälan är att ytan förnyas genom att den gamla ytbeläggningen ersätts med ny, utan att man rör konstruktioner eller isoleringar som bolaget ansvarar för. Ett exempel på en sådan reparation är att man målar invändigt. 

Trots att bolaget skulle anses vara ansvarigt för underhållet av fönstren i dess helhet ska aktieägaren sköta sin aktielägenhet omsorgsfullt och utföra sitt underhållsarbete så att de delar av fastigheten, byggnaden eller lägenheten som bolaget ansvarar för inte skadas (BABL 4 kap. 3 § 2 mom.). Om aktieägaren använder eller sköter fönstren vårdslöst med den påföljden att fönstret, bågarna, gångjärnen eller stängarna skadas, kan aktieägaren vara ansvarig för en skada som orsakas bolaget. Om en del av lägenhetens innerfönster eller bågar skadas på ett sätt som avviker från andra lägenheter och bolaget påvisar det som nämns ovan samt att den aktuella lägenhetens konstruktioner, läge med mera inte förklarar skadan, ska aktieägaren i praktiken också visa att denne har handlat omsorgsfullt (se också BABL 24 kap. 2 § 2 mom.). Aktieägaren är dock inte ansvarig för sedvanligt slitage som orsakas av att fönstren används i enlighet med deras användningsändamål. 

Skrivningen som gäller underhållsansvaret för fönstren i lagens förarbeten (RP 24/2009 rd, s. 14), med stöd av vilken aktieägaren ansvarar för underhållet av fönstren innanför det yttersta ytterfönstret motsvarar inte den tekniska utvecklingen. Fönstren och fönsterkonstruktionerna innanför fönsterkonstruktionens yttersta fönster är lika viktiga som de yttersta fönstren och deras bågar för fönsterhelhetens tekniska funktionsduglighet. Av denna anledning är det nödvändigt att förtydliga ansvaret på ett sätt som motsvarar fastighetshållningens nuvarande behov. 

2.2.11  Aktieägarens omsorgsansvar för bolagets lokaler som aktieägaren har tillgång till

Av definitionerna av bostadsaktiebolag (BABL 1 kap. 2 mom.) och aktielägenhet (BABL 1 kap. 3 § 1 mom.) följer i praktiken att det i bolagsordningen ska fastställas att lägenheter i bolagets byggnad eller byggnader och kan fastställas att andra delar av en byggnad eller fastighet besitts på grund av aktier. Till en sådan aktielägenhet anses höra även en sådan balkong som nås endast via aktielägenheten (BABL1 kap. 3 § 2 mom.). Andra lägenheter eller delar av byggnaden eller fastigheten som inte är i aktieägarnas besittning är i bolagets besittning. I bolagsordningen ska det alltid anges vilka utrymmen som motsvarar aktielägenheter och vilka andra lokaler och utrymmen som bolaget har i sin omedelbara besittning (BABL 1 kap. 13 § 1 mom. 6 punkten). I bolagsordningen behöver man givetvis inte nämna sådana lokaler och utrymmen i bolagets besittning som inte hör till någon lägenhet som besitts av en aktieägare, såsom trappuppgångar och gårdsområden. 

När den gällande lagen bereddes övervägde man att tillämpa besittningspresumtionen också på ett sådant omgärdat eller på annat sätt utmärkt gårdsområde framför lägenheten som man når från bolagets byggnad bara via en viss eller vissa lägenheter. Beständigheten hos dessa arrangemang, tydligheten i fråga om avgränsningen av området och bolagets motiverade behov av att kunna ändra besittningen av gårdsområdet varierar så mycket från fall till fall att det när lagen stiftades inte ansågs ändamålsenligt med en presumtionsregel om aktieägares besittningsrätt till ett gårdsområde. Ett gårdsområde som är avsett att vara i en aktieägares ständiga besittning ska således också i fortsättningen nämnas i bolagsordningen, om man vill att området vid tillämpningen av lagen ska jämställas med en lägenhet som är i aktieägarens besittning (RP 24/2009, s. 52). Andra områden än sådana som är i aktieägarnas besittning, till exempel gårdsområden som inte framgår av bolagsordningen, ska inte omfattas av rätten att göra ändringar enligt lagen även om de finns i anslutning till en viss lägenhet och är avgränsade för denna lägenhets bruk (RP 24/2009 rd, s. 101 och HD:2005:26, som det hänvisas till där).  

Enligt lagens förarbeten måste i fråga om gårdsområden som inte har delats upp i bolagsordningen likställighetsprincipen beaktas när bolagsstämman fattar beslut. I till exempel ett bolag där lägenheterna högre upp har balkong och lägenheterna på våningen längst ner har tillträde till ett avgränsat gårdsområde, krävs det därför i regel samtycke enligt 6 kap. 28 § av de aktieägare som besitter lägenheterna längst ner för att bolagsstämman ska kunna besluta att detta gårdsområde ska bli gemensamt. Det går också att avtala på något annat sätt om rätten för aktieägarna i bolaget att använda bolagets lokaler och utrymmen; bolaget kan till exempel hyra ut lokaler och utrymmen också till sina aktieägare (RP 24/2009, s. 52). 

Av det ovannämnda följer att i ett aktiebolag kan det utöver lokaler och utrymmen som är i aktieägarnas besittning och bolagets lokaler och utrymmen som besitts på grund av hyresavtal finnas även lokaler och utrymmen som är i bolagets besittning och används av aktieägarna, såsom lägenhetsgårdar och förråd, beträffande vilka nyttjanderätten grundar sig på bolagets beslut och/eller etablerad praxis i bolaget. I praktiken är det sällsynt att bolagets lokaler och utrymmen hyrs ut till aktieägarna med undantag av bilplatser och garagen som är i bolagets besittning.  

Aktieägaren ska sköta sin aktielägenhet omsorgsfullt och utföra sitt underhållsarbete så att de delar av fastigheten, byggnaden eller lägenheten som bolaget ansvarar för inte skadas (BABL 4 kap. 3 § 2 mom.). Bestämmelser om omsorgsfull skötsel av lokaler och utrymmen som aktieägaren hyr av bolaget ingår i lagen om hyra av bostadslägenhet. Bestämmelserna om omsorgsfull skötsel av lägenheten i lagen om bostadsaktiebolag eller lagen om hyra av bostadslägenhet kan ändå inte som sådana tillämpas på lokaler och utrymmen som används av aktieägarna och vilkas besittningsrätt inte grundar sig på en bestämmelse i bolagsordningen eller på ett hyresavtal. Detsamma gäller aktieägarens skyldighet att anmäla sådana fel eller brister i sådana lokaler och utrymmen som bolaget är skyldigt att avhjälpa (jfr BABL 4 kap. 8 §). 

Det har betraktats som en tolkningsfråga huruvida takterrasser och markbundna terrasser hör till aktielägenheten på motsvarande sätt som det i lagen föreskrivs om balkonger som nås från endast någon eller några av aktielägenheterna. Lagen innehåller ingen tydlig förpliktelse att sköta eller underhålla och ingen rätt att utföra ändringsarbete på ett terrassområde, som aktieägaren besitter på något annat sätt än med stöd av lägenhetsbeskrivningen eller hyresavtalet (eller med stöd av bolagsstämmans beslut i bolag som grundats före den 1 mars 1926). Enbart aktielägenhetens läge på byggnadens tak eller så att man når taket från lägenheten ger inte aktieägaren rätt att ta byggnadens tak i sin besittning. Takkonstruktioner planeras normalt inte för vistelsebruk. Som balkong betraktas också en takterrass på byggnadens tak som reserverats och planerats för att användas av aktielägenheten. Tillämpningen av balkongbestämmelserna på aktielägenhetens takterrass är tillräckligt tydligt reglerad. Eftersom besittningen av byggnadens vattentak och övriga klimatskärm i princip tillkommer bolaget, måste en aktieägare som kräver att en takterrass ska betraktas som balkong vid behov visa att terrassområdet i byggskedet eller därefter genom husbolagets beslut och med avseende på sin konstruktion är avsett för dylik användning. 

När det gäller markbundna terrasser har det inte framkommit något behov av att föreskriva om en besittningspresumtion som motsvarar balkongbestämmelserna. Det är vanligt att inte alla aktielägenheter i ett husbolag har balkong och innehavarna av de lägenheter som saknar balkong har inte på denna grund rätt att kräva särskild nyttjanderätt till exempelvis husbolagets andra lokaler eller utrymmen. Å andra sidan kan aktielägenheter förutom med markbundna terrasser i praktiken vara förenade med andra lokaler och utrymmen som andra aktieägare eller husbolaget inte har tillträde till, och sådan besittningsrätt baserar sig inte på någon bestämmelse i bolagsordningen eller på hyresavtalet. I fråga om sådana lokaler och utrymmen är det osäkert vilken omsorgsplikt aktieägaren har för lokalen eller utrymmet. Aktieägaren har inte underhållsskyldighet eller rätt att utföra ändringsarbeten i fråga om sådana lokaler och utrymmen, om det inte har bestämts i bolagsordningen eller annars beslutats eller överenskommits. Det är motiverat att komplettera lagen för att säkerställa en omsorgsfull skötsel av sådana lokaler och utrymmen och för att ingripa i försummelser av en omsorgsfull skötsel. 

2.2.12  Aktieägarens underhållsskyldighet för eget ändringsarbete

En aktieägare har rätt att på egen bekostnad göra ändringar i en aktielägenhet. En sådan ändring ska stämma överens med det ändamål som aktielägenheten är avsedd för enligt bolagsordningen (BABL 5 kap. 1 § 1 mom.). Rätten att utföra ändringsarbete omfattar bara de områden som en aktieägare besitter med stöd av bolagsordningen (RP 24/2009 rd, s. 101). Det föreskrivs särskilt i lagen skyldigheten att göra anmälan om ändringsarbeten som inverkar på en del av en fastighet, byggnad eller lägenhet som bolaget eller en annan aktieägare ansvarar för eller på användningen av bolagets eller en annan aktieägares aktielägenhet, om villkor för ändringsarbetet och om förbud mot ändringsarbete (se BABL 5 kap.). 

Aktieägarens ansvar för underhållet av sitt ändringsarbete bestäms med stöd av dels lagen, dels lagens förarbeten och rättspraxis. Lagen innehåller ingen uttrycklig bestämmelse om fördelningen av underhållsansvaret för aktieägarens ändringsarbete. Det är dock klart att aktieägarens underhållsansvar för ändringsarbetet är större än vad man kan sluta sig till av BABL 4 kap. 3 § om aktieägarens underhållsansvar. I praktiken inverkar kvaliteten på aktieägarens ändringsarbete på hur ansvaret för underhållet fördelas mellan aktieägaren och bolaget. Enligt huvudregeln svarar bolaget för sådana installationer som en aktieägare gjort eller låtit göra och som motsvarar en åtgärd som bolaget vidtagit eller påtagit sig ansvaret för och vars genomförande bolaget har kunnat övervaka på det sätt som föreskrivs i lagen (BABL 4 kap. 2 § 3 mom.). 

Utgångspunkten när det gäller underhåll av ändringar är alltså att den aktieägare som har aktielägenheten i sin besittning vid respektive tidpunkt ansvarar för underhållet av ändringen, om ändringen inte motsvarar en åtgärd som bolaget vidtagit eller påtagit sig ansvaret för. Furuhjelm et al. 2023a, s. 268 menar att när en enskild aktieägare har gjort ändringar som höjer lägenhetens kvalitetsnivå ankommer underhållsansvaret för ändringarna på aktieägaren. Även om bolaget godkänner en reparation eller ändring som en aktieägare låter göra, innebär detta inte automatiskt att bolaget också ska anses ha tagit på sig ansvaret för underhållet. Bolaget kan nämligen inte förbjuda en aktieägares underhålls- eller ändringsarbete, om åtgärden inte kan orsaka olägenhet eller skada (RP 24/2009 rd, s. 88). 

Enligt lagens förarbeten betyder det att en aktieägare gör ändringar ”på egen bekostnad” att utgångspunkten är att det i förhållande till bolaget och andra aktieägare är den aktieägare som utför ett ändringsarbete som ska betala alla kostnader för arbetet, oavsett om det gäller kostnaderna för att utföra ändringsarbetet, behov av underhåll som ändringen senare leder till eller extra underhållskostnader som ändringen orsakar bolaget (RP 24/2009 rd, s. 103). 

Vid bedömningen av de underhållskostnader som bolaget orsakas av aktieägarens ändringsarbete är det också bolagets skyldighet enligt lagen att reparera de aktielägenheter invändigt som har skadats på grund av en skada i en del av byggnaden som bolaget har ansvaret för, eller på grund av reparation eller underhåll av en del av byggnaden som bolaget har ansvaret för (BABL 4 kap. 2 § 2 mom.). Enligt lagens förarbeten finns det dock gränser för bolagets skyldighet att återställa lokaler och utrymmen som aktieägarna besitter och bolagets underhållsansvar och skyldighet att återställa lokaler och utrymmen som aktieägarna besitter efter reparationsarbeten ska bedömas utifrån den så kallade basnivån (RP 24/2009 rd, s. 86). 

Som basnivå räknas den vanliga standard i bolaget enligt det användningsändamål som framgår ur bolagsordningen vid tidpunkten för reparationen som bolaget (inte enskilda aktieägare) har valt att följa antingen explicit eller implicit via praxis. Basnivån kan bestämmas enligt lägenhetens ursprungliga standard, enligt den standard som bolaget gått in för vid en grundlig renovering, enligt en tidigare reparation som gjorts i motsvarande situation eller enligt ett uttryckligt beslut. Den standard som aktieägarna har sanerat sina egna lägenheter enligt saknar dock betydelse för definitionen av den basnivå som bolaget följer, även om merparten av lägenheterna på grund av detta har en identisk utrustnings- och konstruktionsnivå som är högre än i den lägenhet som renoveras. Användningsändamålet enligt bolagsordningen och den nivå på underhållet som bolaget som sammanslutning gått in för påverkar den basnivå som är avgörande för bolagets ansvar. 

När omfattningen av bolagets reparations- och återställningsskyldighet slås fast är det avgörande de kostnader som reparationen eller återställandet medför, inte det faktum att det byggnadstekniska utförandet har ändrats. Utgångspunkten är således att bolaget med stöd av sitt underhållsansvar bara svarar för de kostnader som skulle uppkomma om lokalernas standard följde den basnivå som bolaget följer. Om en aktieägare har gjort tillägg till inredningen i lägenheten eller satt in extra utrustning och konstruktioner och kostnaderna för att reparera lägenheten på grund av dem blir betydligt större än när lokaler som följer basnivån repareras, ska aktieägaren själv svara för merkostnaderna för underhållet och återställandet. Likaså ansvarar aktieägaren för de betydande extra kostnader som det eventuellt innebär att montera ner sådana tillägg, utrustningar och konstruktioner för att kunna utföra reparationsarbeten som ankommer på bolaget. 

Enligt lagens förarbeten stämmer definitionen av ansvaret överens med uppfattningen enligt rättspraxis (RP 24/2009 rd, s. 86–87). I fallet HD 2003:80 var bolaget inte ansvarigt att återställa ett exceptionellt dyrt golv som aktieägaren hade satt in. Eftersom aktieägaren enligt lagen har rätt att utföra ändringsarbeten, var det enligt HD motiverat att utgå ifrån att risken för eventuella tilläggskostnader som orsakas av ändringar som aktieägaren gjort i sin lägenhet på motsvarande sätt ska bäras av aktieägaren och inte av bolaget. Trots att behovet av reparationsarbeten i lägenheten i sig berodde på omständigheter som omfattades av bolagets underhållsansvar, skulle skaderisken enligt HD bäras av aktieägaren till den del som återställandet av lägenheten på grund av de ändringar eller förbättringar som gjorts i den skulle orsaka betydande extra kostnader för bolaget. Då förutsätter ett återställande av lägenhetens specialutrustning i ett skick som motsvarar det tidigare att aktieägaren själv svarar för dessa tilläggskostnader. Bolagets deltagande i skaderisken till den del som den på ovan konstaterat sätt ankommer på aktieägaren skulle enligt HD inte vara lämpligt med avseende på aktieägarnas likställighet. 

Enligt HD hade det ingen betydelse för riskfördelningen mellan bolaget och aktieägaren huruvida specialutrustningen i fråga hade installerats under lägenhetens nuvarande eller någon tidigare aktieägares besittningstid och kände aktieägaren till att utrustningen inte hörde till lägenhetens ursprungliga inredning, utan hade gjorts med stöd av rätten att göra ändringar enligt lagen om bostadsaktiebolag (se HD:1991:160). Det avgörande var om lägenhetens utrustning på grund av sådana ändringar avvek på så vis från andra lägenheter att denna omständighet är av väsentlig betydelse för kostnaderna för återställandet. 

Aktieägarna har i regel rätt att välja hur deras lägenheter ser ut invändigt. Om en aktieägare kompenserar en eventuell skillnad i kostnader, hör det till god förvaltningssed i bostadsaktiebolag att bolaget medverkar till att arbetet utförs enligt den standard som aktieägaren önskar (RP 24/2009 rd, s. 87). 

Vid tidpunkten för reparationen är kostnaderna för att återställa lägenheten dock inte det enda som ska beaktas när ansvarets omfattning slås fast. De underhållskostnader som den valda reparationsmetoden eller utrustningsnivån sannolikt kommer att medföra senare kan också ha betydelse när ansvarsfördelningen bestäms. Om de lösningar som en aktieägare väljer till exempel lättare får skador än de lösningar som följer basnivån, har bolaget i regel rätt att kräva att aktieägaren tar på sig ansvaret för de extra underhållskostnader som bolaget eventuellt orsakas senare. 

I praktiken är det dock svårt att bedöma ett senare reparationsbehov och ökade kostnader till följd av det, och i osäkra fall finns det ingen orsak att förbjuda en metod som en aktieägare väljer för en invändig reparation av sin lägenhet, utan till denna del är det aktieägaren som har beslutanderätten. Att ta ut ersättning av en aktieägare kan antagligen komma i fråga bara om en reparationsmetod som aktieägaren yrkar på klart leder till av sevärt högre underhållskostnader och beloppet av dem går att bedöma (RP 24/2009 rd, s. 87). 

Av disponentintyget ska framgå uppgifter om aktielägenheten och sådana omständigheter i anslutning till aktielägenhetens skick som bolaget känner till (BABL 7 kap. 27 § 2 mom. 5 punkten). I disponentintyget om aktielägenheten ska nämnas ändringsarbeten enligt 5 kap. 2 § i lagen om bostadsaktiebolag som bolaget känner till samt datum när anmälningarna om arbetena har gjorts. Styrelsen ska föra en förteckning över de anmälningar om ändringsarbeten som avses i lagens 5 kap. 4 § och som lämnats till bolaget. Anmälningarna ska förvaras på ett betryggande sätt enligt aktielägenhet. De uppgifter om underhålls- och ändringsarbeten som ingår i anmälningarna ska lämnas till Lantmäteriverket på det sätt som anges i 17 a § i lagen om ett bostadsdatasystem. (3.2.2023/152). Aktieägarna har rätt att få en kopia av anmälningar om sin aktielägenhet. Samma rätt har en förmedlingsrörelse som har ett gällande uppdrag att sälja aktier i bolaget (BABL 7 kap. 28 §). 

Bestämmelserna i lagen om bostadsaktiebolag om ändringsarbeten som aktieägaren utför ska inte tillämpas på sådana ändringsarbeten som har utförts innan den byggnadsfas som avses i lagen om bostadsköp (843/1994) har avslutats (BABL 5 kap. 1 § 4 mom.). I byggnadsfasen brukar aktieköparna komma överens med den stiftande delägare (entreprenören) som äger aktierna om lägenhetsspecifika ändringsarbeten och extra arbeten som köparen betalar. Ett sådant ändringsarbete kan leda till högre kostnader för bostadsaktiebolaget, därför att kostnaderna för underhållsansvaret kan stiga. I byggnadsfasen kan aktieköparen inte åberopa rättsmedlen i lagen om bostadsaktiebolag, eftersom han eller hon ännu inte är aktieägare. Däremot kan aktieköparen åberopa bestämmelserna om fel i ny bostad enligt 4 kap. i lagen om bostadsköp i förhållande till den stiftande delägaren som säljer aktierna, främst på den grunden att den förstnämnda aktieköparens lägenhet till följd av en annan aktieköpares ändringsarbeten godkända av den stiftande delägaren inte stämmer överens med det som kan anses vara avtalat (4 kap. 14 § 1 punkten i lagen om bostadsköp). Utifrån bestämmelserna om fel i köpet kan aktieköparen ha rätt att kräva prisavdrag eller hävning.  

I 2 kap. 8 och 9 § i lagen om bostadsköp och i 5 § i förordningen om bostadsköp föreskrivs det om en ekonomiplan för bostadsaktiebolag i byggnadsfasen. För att ekonomiplanen ska kunna ändras krävs det i regel aktieköparnas samtycke och ändringen måste meddelas till aktieköparna och den som förvarar skyddsdokumenten. Enligt 8 § i statsrådets förordning utfärdad med stöd av bemyndigandet i 2 kap. 8 § 3 mom. i lagen om bostadsköp (förordningen om skyddsdokument vid bostadsköp, 835/2005) ska den stiftande delägaren underrätta den som förvarar skyddsdokumenten om tilläggs- och ändringsarbeten som görs i en enskild bostadslägenhet med köparens samtycke, om det gäller en omständighet som omfattas av bolagets underhållsskyldighet. Om det i lägenheten genomförs tilläggs- eller ändringsarbeten i konstruktioner som ledningar, rör, kanaler, anordningar eller annat som hör till bolagets underhållsansvar, tar man i regel in en föreskrift i bolagsordningen om aktieägarens underhållsansvar i fråga om dem. Detta gäller åtminstone om lägenheten efter ändringen eller tillägget håller betydligt annorlunda standard än motsvarande lägenheter som är byggda enligt de ursprungliga planerna. Föreskrifterna i bolagsordningen avses förtydliga fördelningen av underhållsansvaret, även om man utifrån rättspraxis kan dra den slutsatsen att aktieägaren svarar för underhållet av ändringar och tillägg som genomförts i byggnadsfasen på motsvarande sätt MiUB 10/2009 rd, s. 13–14. 

Om aktieägaren utifrån bolagsordningen svarar för underhållet av en ändring eller ett tillägg, behöver ekonomiplanen inte ändras på grund av ändringen eller tillägget. Ekonomiplanen ändras i regel inte heller om till exempel ett vatten- eller avloppsrör på grund av kökets eller badrummets läge eller inredning har flyttats några meter åt något håll, om ändringen inte anses inverka i hög grad på bolagets underhållsansvar. Enligt lagen och statsrådets förordning om bostadsköp ska den stiftande delägaren, styrelsen i bostadsaktiebolagets byggnadsfas och den som förvarar skyddsdokumenten se till att bolaget efter byggnadsfasen får tillräckligt med information om aktieköparnas ändrings- och tilläggsarbeten i byggnadsfasen för att kunna fastställa hur underhållsansvaret ska fördelas. MiUB 10/2009 rd, s. 14 

En aktieägare får med bolagets samtycke och på egen bekostnad även utföra ändringar i lokaler och utrymmen som bolaget besitter. En ansökan om att få utföra ändringsarbetet ska på förhand göras skriftligen till styrelsen. Samtycket kan förenas med villkor. Ändringsarbetet får inte inledas utan bolagets samtycke (BABL 5 kap. 8 § 1 mom.). Att arbetet utförs på aktieägarens bekostnad leder till att denne svarar för inte bara (de direkta) kostnaderna för arbetet utan också för de extra underhållskostnader som bolaget orsakas senare av underhållsbehov eller en ändring till följd av arbetet i motsvarighet till de ändringar i aktielägenheten som behandlas ovan. På fördelningen av underhållsansvaret mellan aktieägaren och bolaget tillämpas det som anförts ovan i fråga om BABL 5 kap. 1 § och BABL 4 kap. 2 § 3 mom. 

Aktieägarens ansvar för underhållet av och underhållskostnaderna för eget ändringsarbete sådant det framgår av lagen om bostadsaktiebolag, lagens förarbeten och den juridiska litteraturen har i sig ansetts vara klart. Å andra sidan har det betraktats som en brist att rättsläget inte går att utläsa tydligt ur lagen. När aktieägaren förvärvar aktierna anses han eller hon godkänna bland annat fördelningen av underhållsansvaret och underhållskostnaderna för aktielägenheten, även i fråga om ändringsarbete som utförts av en tidigare aktieägare, i enlighet med lagens bestämmelser. I praktiken är det dock möjligt att aktieägarens ansvar för underhållet av eget ändringsarbete och de framtida underhållskostnaderna eller för underhållet av och kostnaderna för ändringsarbete som utförts av en tidigare ägare kommer som en överraskning för aktieägaren. Det faktum att det kan vara onödigt svårt att sluta sig till rättsläget av lagen kan leda till oklarheter och meningsskiljaktigheter i bolagspraxis. Vid bedömningen av saken måste man beakta att frågan kan vara ekonomiskt betydelsefull med avseende på det framtida underhållsbehov som ändringsarbetet orsakar och fördelningen av kostnaderna för det, och dylika situationer som gäller fördelningen av underhållsansvaret framkommer gång på gång i lagens tillämpningspraxis. 

Med tanke på lagstiftningsbehovet är det centralt att förtydliga för det första att aktieägaren är ansvarig för eget ändringsarbete, om inte något annat följer av lagens 4 kap. 2 § 3 mom. För det andra täcker aktieägarens kostnadsansvar för eget ändringsarbete förutom de direkta kostnaderna för att utföra det även kostnaderna för det underhållsbehov som ändringen orsakar senare eller för extra underhåll som ändringen orsakar bolaget. Av betydelse för bedömningen av kostnadsansvaret är de betydande tilläggskostnader som en aktieägares ändringsarbete orsakar bolaget (t.ex. i stället för den byggnadstekniska standarden, se bl.a. HD:2003:80). Däremot har det ingen betydelse vem (aktiernas nuvarande eller tidigare ägare) som låtit utföra ändringsarbetet. Sålunda är det motiverat att förtydliga lagen så att aktieägarens underhålls- och kostnadsansvar fastställs på enhetliga grunder i fråga om ändringsarbete som utförts såväl i aktielägenheten (BABL 5 kap. 1 § 1 mom.) som i bolagets lokaler och utrymmen (BABL 5 kap. 8 § 1 mom.). 

2.2.13  Bestämmelser om bolagsstämma

Aktieägarnas deltagande 

Enligt lagen har varje aktieägare rätt att delta i bolagsstämman (BABL 6 kap. 7 § 1 mom.). En förutsättning för deltagande är att aktieägaren dagen före bolagsstämman (bolagsstämmans avstämningsdag) är införd i aktieboken eller i det aktielägenhetsregister som avses i 4 § i lagen om ett bostadsdatasystem. Sådana förändringar i aktieinnehavet som har skett efter bolagsstämmans avstämningsdag påverkar inte rätten att delta i bolagsstämman eller aktieägarens röstetal (BABL 6 kap. 7 § 2 mom.). 

Rätt att delta i bolagsstämman utifrån avstämningsdagen togs in i lagen i samband med bestämmelserna om ett bostadsdatasystem. Bakgrunden till bestämmelsen är att omsättningen av aktier som ingår i aktielägenhetsregistret och utövandet av aktierättigheter grundar sig på anteckningar i aktielägenhetsregistret, som förs av Lantmäteriverket, i stället för en utredning om de aktiebrev som användes tidigare och förvärv av dem till bolaget. När lagen stiftades ansågs det därför motiverat att förutsättningen för aktieägarens rätt att delta är en anteckning i aktieboken eller att innehavet är infört i aktielägenhetsregistret. När lagen stiftades togs modell av aktiebolagslagens bestämmelser om aktiebolag som omfattas av värdeandelssystemet. 

När bestämmelserna om bostadsdatasystemet utarbetades ändrades endast BABL 6 kap. 7 § 2 mom.; 1 mom. i samma lagbestämmelse kvarstod då oförändrad. I lagens tillämpningspraxis har detta lett till olika åsikter om vem som ska betraktas som aktieägare och/eller berättigad att delta i bolagsstämman vid olika ägarbytessituationer. Orsaken till tolkningssvårigheterna är att lagbestämmelsens oförändrade 1 mom. om ”varje aktieägare har rätt att delta” kan på ett naturligt sätt bli tillämplig endast när aktieägaren i bestämmelserna ges möjlighet att delta i bolagsstämman på basis av en redogörelse för förvärvet (jfr den tidigare BABL 6 kap. 7 § 2 mom.). 

På grund av erfarenheterna från tillämpningen av lagen förefaller det som att behovet av att ändra BABL 6 kap. 7 § 1 mom. inte beaktats tillräckligt när 2 mom. i samma lagbestämmelse stiftades. Regleringens inkonsekvens har framhävts till följd av att handläggningstiderna för registreringar av ägarbyten blev tämligen långa vid Lantmäteriverket när aktielägenhetsregistret togs i bruk. Å andra sidan har man kunnat förbereda sig på situationerna åtminstone i någon mån i samband med ägarbyten genom att överlåtaren gett förvärvaren fullmakt. Det är således motiverat att förtydliga bestämmelserna när det gäller rätten att delta. 

Kallelsesätt 

En skriftlig kallelse till bolagsstämma ska sändas till varje aktieägare vars postadress är känd för bolaget eller som har meddelat en e-postadress eller någon annan datakommunikationsförbindelse för sändande av kallelsen (BABL 6 kap. 21 § 1 mom.). Postadressen, e-postadressen eller någon annan datakommunikationsförbindelse förs in i aktielägenhetsregistret efter anmälan från aktieägaren (BABL 6 kap. 21 § 2 mom.). 

Bestämmelsen om stämmokallelse ändrades i samband med lagstiftningen om ett bostadsdatasystem så att i bestämmelsen ströks omnämnandet av att aktieägarens e-postadress eller någon annan datakommunikationsförbindelse ska lämnas till bolaget. Det ansågs inte nödvändigt att aktieägarens kontaktuppgifter lämnas till bolaget, eftersom de finns i Lantmäteriverkets aktielägenhetsregister. 

När lagen stiftades ansågs bestämmelsen om kontaktuppgifter som förts in i aktielägenhetsregistret efter anmälan från aktieägaren nödvändig för att säkerställa att alla sätt att föra in och upprätthålla uppgifter i aktielägenhetsregistret identifieras och regleras så heltäckande som möjligt. I lagens förarbeten har det beaktats att om aktieägaren inte meddelar adressen till aktielägenhetsregistret kan adressen antecknas i aktieboken enligt de uppgifter i befolkningsdatasystemet eller handelsregistret som bostadsdatasystemet har tillgång till. I registerpraxis har man stannat för att adressen kan för det första uppdateras automatiskt från befolkningsdatasystemet och i dessa fall behöver aktieägaren inte själv meddela Lantmäteriverket den nya adressen. Om aktieägaren själv har meddelat en avvikande adress, uppdateras adressuppgiften inte automatiskt när uppgifterna i befolkningsdatasystemet ändras. 

Trots att det inte konstateras uttryckligen i lagen, har regleringens utgångspunkt och syfte ansetts vara att aktieägarnas kontaktuppgifter som används för att sända kallelser till bolagsstämmor administreras enbart via aktielägenhetsregistret (RP 127/2018 rd, s. 92). 

I bolagspraxis har det rått en viss oklarhet om hur omnämnandet av aktieägarens kontaktupp-gifter som är kända för bolaget ska tolkas när stämmokallelsen sänds. Det är motiverat att förtydliga saken i lagen, eftersom detta problem berör i praktiken alla bolag som hör till aktielägenhetsregistret varje år i samband med att bolagsstämman ordnas. Ett förtydligande kan göra det lättare att läsa lagen och ordna bolagsstämma. 

Uppgifter i aktieboken som läggs fram på bolagsstämman 

Bolagsstämmans ordförande ska se till att det över de närvarande aktieägarna, ombuden och biträdena upprättas en förteckning i vilken införs varje aktieägares aktieantal och röstetal (BABL 6 kap. 23 § 2 mom.). Uppgiften om antalet aktier är av en väsentlig betydelse i sådana fall då beslut ska fattas med kvalificerad majoritet, eftersom majoriteten då beräknas utgående från de avgivna rösterna samt från det antal aktier som är företrädda på stämman. Dessutom är det av betydelse då beslut fattas med enkel majoritet. I röstlängden ska antecknas alla närvarande aktieägare. I praktiken upprättas röstlängden efter valet av ordförande och sekreterare samt protokolljusterare och rösträknare för bolagsstämman, när de närvarande konstateras.  

6 kap. 23 § 2 mom. i lagen om bostadsaktiebolag ändrades i samband med bestämmelserna om distansmöten (lag 661/2022) så att på bolagsstämman ska av uppgifterna i aktieägarförteckningen läggas fram aktieägarens namn och hemkommun samt antalet aktier specificerade enligt aktieslag och eventuella andra skillnader i de rättigheter och skyldigheter som aktierna medför. I regeringens proposition (RP 47/2022 rd, s. 91) motiveras begränsningen av uppgifterna med att för att andra aktieägares aktieägarrättigheter ska kunna utövas är det inte nödvändigt att under stämman få uppgifter om en annan aktieägares adress och födelsetid. Om de nämnda personuppgifterna hålls tillgängliga via nätet för dem som deltar i en distans- eller hybridstämma skulle detta vara problematiskt med tanke på dataskyddslagstiftningen också av den anledningen att det är lätt att helt och hållet kopiera den aktieägarförteckning som finns tillgänglig via nätet också för kriminella ändamål. I praktiken har det ansetts nödvändigt att hålla uppgifterna tillgängliga för att säkerställa att stämmans röstlängd är korrekt och att det finns förutsättningar för beslutsfattande. Uppgiften om hemkommun behövs för att särskilja aktieägare med samma namn. 

Justitieministeriet genomförde i form av enkäter 2023 och 2024 en utvärdering av hur regleringen om distansmöten har fungerat i sammanslutningar i samarbete med intressentgrupper Pentikäinen, Satu – Puumalainen, Roosa – Berden, Edith: Funktionaliteten av regleringen om distansmöten i sammanslutningar, efterhandsutvärdering. Justitieministeriets publikationer, Betänkanden och utlåtanden 2024:28. Tillgänglig: . I regeringens proposition med förslag till bestämmelser om distansstämmor (RP 47/2022 rd) och i ekonomiutskottets betänkande om den (EkUB 12/2022 rd) betonades behovet av att följa hur tjänsterna för distansdeltagande samt praxis för distansdeltagande och distansstämmor utvecklas. I regeringens proposition antogs att tjänsterna för distansdeltagande och distansstämmor, stämmopraxisen och aktieägarnas beredskap kommer att utvecklas snabbt under de närmaste åren. Det var varken möjligt eller ändamålsenligt att förutse den detaljerade utvecklingen och tidtabellen i lagstiftningen. Enligt propositionen följer statsrådet efter ikraftträdandet av den föreslagna lagstiftningen årligen utvecklingen bland annat genom att i samarbete med aktörer som företräder olika sammanslutningar, investerare, aktieägare och medlemmar genomföra utredningar om utvecklingen av tjänsterna för distansdeltagande och praxis för distansdeltagande och distansstämmor och vidtar vid behov lagstiftningsåtgärder utifrån utredningarna.https://julkaisut.valtioneuvosto.fi/bitstream/handle/10024/165755/OM_2024_28_ML.pdf?sequence=1&isAllowed=y. På grund av svaren framkom behov att bedöma vilka uppgifter i aktieboken som ska läggas fram på bolagsstämman, detta gäller särskilt hemkommunen. Motsvarande behov framkom också i arbetsgruppens diskussioner. 

I praktiken har bolaget inga uppgifter om aktieägarnas hemkommuner. Bostadsdatasystemet gör det möjligt att anmäla vilken adressuppgift som helst (inkl. e-postadress) till systemet. Sålunda kan det vara utmanande att samla in uppgifter om hemort särskilt i en situation där aktieägaren inte använder lägenheten som sin fasta bostad. Det har ansetts onödigt tungt att samla in aktieägarspecifika uppgifter från Lantmäteriverkets e-tjänst eller disponentsystem bara för att lägga fram uppgifterna på bolagsstämman. För det andra går det kanske inte ens att få uppgift om hemkommun. I bostadsdatasystemet antecknas aktieägarens postadress, det vill säga postort, som inte alltid motsvarar aktieägarens hemkommun. Uppgiften om hemkommun har inte heller upplevts vara av större än ringa praktisk betydelse, eftersom få bostadsaktiebolag har flera aktieägare med samma namn. Sålunda är det med avseende på såväl bolagspraxis som uppgiftsminimering motiverat att slopa uppgiften om hemkommun. Bolaget kan se till att skilja mellan aktieägare med samma namn på det sätt det anser vara bäst i praktiken, till exempel på grund av vilken lägenhet de företräder. 

2.2.14  Täckande av kostnaderna för en renovering som gagnar endast vissa aktieägare eller som överskrider sedvanlig nivå med bolagsvederlag

Utgångspunkten i lagen är att bolagsstämman kan genom ett majoritetsbeslut besluta om en renovering som är vittsyftande eller som väsentligt inverkar på boendet eller boendekostnaderna och som finansieras med bolagsvederlag som tas ut av alla aktieägare, om inte någon aktieägares betalningsskyldighet blir oskäligt betungande, och om renoveringen motsvarar sedvanlig standard vid tidpunkten i fråga (BABL 6 kap. 31 § 1–2 mom.). Med renovering avses utöver grundlig förbättring och annan förnyelse, såsom en ny telekommunikationsförbindelse, tillbyggnad och förvärv av ett tilläggsområde (BABL 3 kap. 2 § 1 mom. 3 punkten, RP 24/2009 rd, s. 133). I lagen har dessutom beaktats möjligheten till majoritetsbeslut när det är fråga om en sedvanlig med vederlag finansierad gemensam anskaffning av en nyttighet som anknyter till användningen av fastigheten eller byggnaden (BABL 6 kap. 31 § 2 mom. 2 punkten), hållbarheten i användningen av fastigheten eller byggnaden i övrigt förbättras avsevärt på ett sätt som motsvarar nybygge (BABL 6 kap. 31 § 2 mom. 3 punkten), det föreskrivs om åtgärden i bolagsordningen (BABL 6 kap. 31 § 2 mom. 4 punkten) och åtgärden i övrigt är förenlig med den verksamhet som anges i bolagsordningen (BABL 6 kap. 31 § 2 mom. 5 punkten). Strävan med de kriterier som gäller beslutsfattandet är att säkerställa att skyldigheten att betala vederlag är förutsägbar samt att alla aktieägare som är med och finansierar renoveringen har nytta av den på grund av sina aktier och värdehöjningen på sina lägenheter. 

Sådana renoveringar som finansieras med bolagsvederlag som tas ut av alla aktieägare och som höjer endast vissa lägenheters värde kan anses stå i strid med likställighetsprincipen enligt lagens 1 kap. 10 §. Av denna anledning har man beaktat särskilt i lagen att behovet och möjligheterna att genomföra renoveringar som bolagsstämman beslutar om samt nyttan av en renovering inte i alla situationer berör eller kan beröra alla aktielägenheter på samma sätt. Så är fallet till exempel när det i bolaget finns aktielägenheter med olika ändamål (t.ex. bostadslägenheter, garagen, butikslokaler och kontorslokaler) och/eller renoveringen kan av någon annan orsak genomföras i endast en del av aktielägenheterna (t.ex. balkonger kan installeras i efterhand endast i lägenheterna mot gården, en renovering kan genomföras endast i en del av bolagets byggnader). Bolagsstämman kan då med enkel majoritet besluta om att det för en renovering som gäller vissa aktielägenheter och som endast gagnar dessa lägenheter inte tas ut vederlag av andra aktieägare. Dessutom krävs för beslutet majoriteten av de avgivna rösterna från de aktieägare vars aktielägenheter renoveringen gäller (BABL 6 kap. 32 § 5 mom.).  

Bestämmelsen blir tillämplig endast när beslut fattas om sådana renoveringar av en lägenhet som avses i BABL 6 kap. 31 § 2 mom. I praktiken tillämpas bestämmelsen vanligtvis på installation i efterhand av till exempel balkonger, badrum, bastur och liknande i bostadslägenheterna i ett bolag där det finns aktielägenheter för andra ändamål (t.ex. garagen, butikslokaler eller kontorslokaler), eller på installation i efterhand av balkonger endast i lägenheterna mot gården. Sådana betydande renoveringar som omfattas av bestämmelsens tillämpningsområde gäller i allmänhet bostadslägenheter. Bestämmelsen tillämpas inte på en sådan renovering som kan utnyttjas av aktielägenheternas alla användare, såsom telekommunikationsförbindelser samt gemensamma bastur, förråd och tvättstugor.  

I praktiken måste aktieägarna i rimlig grad tolerera att alla inte gynnas av varje liten renovering i proportion till den andel de betalar (t.ex. om porttelefon installeras i ett flervåningshus med ingång från gatan till lägenheterna på nedersta våningen). Av denna anledning förutsätter en tillämpning av momentet dessutom att renoveringen ökar värdet för de lägenheter där den genomförs. I praktiken påverkar mindre renoveringar endast sällan lägenheternas värde (RP 24/2009 rd, s. 144). 

I lagen föreskrivs endast om bolagsvederlag som tas ut ”för en renovering” av de aktieägare som gagnas av den. Varken i lagen och dess förarbeten eller i den juridiska litteraturen tas uttrycklig ställning till hur de kostnader ska fördelas som senare orsakas av utnyttjandet eller underhållet av denna renovering. 

Förutom om ändringar med skälig inverkan på vederlagen som motsvarar sedvanlig standard vid tidpunkten i fråga (se BABL 6 kap. 31 § 2 mom. och 6 kap. 32 § 5 mom.) kan bolagsstämman med enkel majoritet besluta om en renovering utöver rådande sedvanlig nivå som inte föreskrivs i bolagsordningen (BABL 6 kap. 33 § 1 mom.). Bolagsstämman kan också med kvalificerad majoritet tillåta att lokaler och utrymmen som bolaget besitter används till en renovering som endast gagnar en del av aktieägarna, om detta kan ske utan att det strider mot likställighetsprincipen enligt lagens 1 kap. 10 § (BABL 6 kap. 33 § 2 mom.). För att täcka de kostnader som orsakas bolaget av sådana renoveringar tas bolagsvederlag ut endast av de aktieägare som samtyckt till detta och av nya ägare till deras aktier. Utgifterna fördelas mellan dem i enlighet med de grunder för vederlaget som föreskrivs i bolagsordningen (BABL 6 kap. 33 § 3 mom.). Kravet på att aktieägarna ska samtycka till renoveringen behövs därför att det inte kan antas att de när det gäller dessa ändringsarbeten har beaktat och godkänt möjligheten att besluta om en renovering utöver sedvanlig nivå som finansieras med vederlag och vars inverkan på vederlaget kan vara betydenade.  

Med kostnader för en renovering utöver rådande sedvanlig nivå avses enligt lagens förarbeten kostnaderna både för att genomföra renoveringen och för underhållet av den (RP 24/2009 rd, s. 145). I den juridiska litteraturen har det framförts att av även kostnaderna för utnyttjandet av renoveringen ska kunna tas ut (endast) av de aktieägaren som samtyckt till renoveringen Jauhiainen – Järvinen – Nevala 2025, s. 503.. Även på det vederlag som tagits ut för att finansiera en renovering utöver rådande sedvanlig nivå tillämpas de särskilda säkringsåtgärderna för bolagets fordran (bl.a. besittningstagande av aktielägenheten, den nya ägarens ansvar för betalningen av ett belopp som försummats tidigare). Av betydelse är också att aktieägarnas samtycke till att betala bolagsvederlag i de situationer som avses i BABL 6 kap. 33 § 3 mom. är bindande även för nya ägare till deras aktier och en aktieägare kan inte återta ett sådant samtycke eller sin föregångares samtycke till att betala bolagsvederlag. 

För iakttagande av likställighetsprincipen ska en renovering utöver sedvanlig nivå eller som endast gagnar en del av aktieägarna genomföras så, att övriga aktieägare senare kan ansluta sig till renoveringens användare eller så att för dem kan genomföras motsvarande arrangemang utan att det på grund av sättet för genomförande av den ursprungliga renoveringen medför betydligt större utgifter för dessa än för dem som ursprungligen deltog i renoveringen (RP 24/2009 rd, s. 145). Vid uppskattningen av kostnaderna för senare anslutning beaktas inte en kommande höjning av kostnadsnivån. 

I bolagspraxis har det förekommit oklarhet om hur å ena sidan bolagsordningens grunder för bolagsvederlaget och å andra sidan principerna för ändringsarbeten som gagnar endast vissa aktieägare och likställighetsprincipen ska tillämpas på täckandet av senare underhållskostnader för ändringsarbeten som gagnar endast en del av aktieägarna. Enligt de allmänna principerna för täckande av underhållskostnaderna för en aktieägares ändringsarbete skulle sådana renoveringar jämställas med en aktieägares ändringsarbete vad underhållskostnaderna beträffar. 

När det gäller en renovering som gagnar endast vissa aktieägare (BABL 6 kap. 32 § 5 mom.) har i lagens ordalydelse beaktats bolagsvederlag som tas ut ”för en renovering”. Med ett bolagsvederlag som tas ut för en renovering (inkl. gemensam anskaffning av en vederlagsfinansierad nyttighet som hänför sig till användningen av fastigheten) täcks i praktiken ofta en betydande kostnad av engångsnatur som enligt BABL 6 kap. 32 § 5 mom. ska betalas av en aktieägare som gagnas av renoveringen. Å andra sidan är det möjligt att det senare underhållet av renoveringen (bl.a. badrum, bastur eller balkonger som installeras i endast en del av lägenheterna) orsakar betydande kostnader även i fortsättningen. Med tanke på likställighetsprincipen och förutsägbarheten i fråga om aktieägarnas betalningsskyldighet vore det motiverat att ansvaret för senare kostnader som orsakas bolaget av åtminstone betydande underhåll av en sådan renovering skulle ankomma på de aktieägare som gagnas av ändringsarbetet och av vilka bolagsvederlag har tagits ut för att genomföra renoveringen. 

När det gäller en renovering utöver rådande sedvanlig nivå (BABL 6 kap. 33 § 3 mom.) har det i lagens förarbeten anförts att ”de kostnader som orsakas bolaget av en åtgärd” betyder kostnader som orsakas bolaget av både renoveringen och underhållet av den och för vilkas täckande bolagsvederlag ut endast av de aktieägare som samtyckt till åtgärden och av de nya innehavarna till deras aktier. De renoveringar utöver rådande sedvanlig nivå som avses i BABL 6 kap. 33 § 3 mom. avviker från de renoveringar enligt BABL 6 kap. 32 § 5 mom. som gagnar endast vissa aktieägare i första hand på så viss att på dem tillämpas inte bestämmelsen om majoritetsbeslut i BABL 6 kap. 31 § 2 mom. Å andra sidan är både renoveringar utöver rådande sedvanlig nivå och renoveringar som gagnar endast vissa aktieägare sådana att en del av aktieägarna i bolaget kan inte gagnas av dem i form av värdeökning på deras lägenheter. Därför vore det inkonsekvent om det i lagen skulle förutsätts att kostnaderna för senare användning och underhåll av sådana renoveringar ska täckas med vederlag som tas ut av alla aktieägare. 

Vid bedömningen av regleringsbehovet har uppmärksamhet fästs vid kostnadsfördelningens tydlighet samt den administrativa börda den orsakar för dem som fattar besluten och framtida aktieägare. Det finns inget som hindrar att i bolagsordningen ta in bestämmelser om fördelningen av kostnaderna för användning och underhåll av renoveringen när beslut fattas om en renovering som gagnar endast en del av aktieägarna. Å andra sidan varierar renoveringarna och inverkningar av dem på skyldigheten att betala vederlag så mycket att det inte är motiverat att utöka den administrativa bördan genom att ålägga bolagen att besluta att komplettera bolagsordningen med bestämmelser om vederlag för att täcka kostnaderna för användning och underhåll av en renovering. Eftersom kostnadsfördelningen är av betydelse för inte bara de aktieägare som beslutar om renoveringen utan också för framtida aktieägare (m.a.o. kan vederlaget också tas ut av en framtida aktieägare), är det motiverat att en ny aktieägare som förvärvar aktierna har tillräcklig kännedom om renoveringar som bolaget fattat beslut om och fördelningen av kostnaderna för användning och underhåll av dem. 

För informationen till en ny aktieägare som förvärvar aktierna är disponentintyget över aktielägenheten särskilt viktigt. Uppgifter om aktielägenheten som ska framgå av det är beloppet av bolagsvederlaget för aktielägenheten, vid behov specificerat, och grunden för vederlaget (BABL 7 kap. 27 § 2 mom. 5 punkten samt 4 § 8 punkten i förordningen om disponentintyg) samt uppgifter om sådana underhålls- och ändringsarbeten som bolaget utför invändigt i aktielägenheten (4 § 14 punkten i förordningen om disponentintyg). Uppgifter om bolagets fastigheter och byggnader som ska antecknas i disponentintyget (BABL 7 kap. 27 § 2 mom. 2 punkten) är dessutom en sådan redogörelse för underhålls- och ändringsarbeten som avses i 6 kap. 3 § 2 mom. 3 punkten i lagen om bostadsaktiebolag och som utförts i bolagets fastigheter eller byggnader samt uppgift om när arbetena färdigställts (5 § 13 punkten i förordningen om disponentintyg). Dessutom ska betydande underhålls- och ändringsarbeten som utförts i bolaget och tidpunkterna för dem anmälas till bostadsdatasystemet (BABL 7 kap. 28 § 1 mom., 13 § 1 mom. 3 punkten i lagen om ett bostadsdatasystem). På så vis kan den som förvärvar aktierna få kännedom om att i bolaget har utförts renoveringar som gagnar endast en del av aktielägenheterna (BABL 6 kap. 32 § 5 mom.) och/eller utöver rådande sedvanlig nivå (BABL 6 kap. 33 § 3 mom.), beträffande vilka ansvaret för senare kostnader för användning och underhåll kan åläggas endast de aktieägare som gagnas av renoveringen. Det kan å andra sidan vara svårt att uppfatta eller sluta sig till fördelningen av kostnaderna för användning och underhåll utifrån uppgifterna i disponentintyget. Härav följer att disponentintyget behöver kompletteras så att av det framgår även aktieägarens ovannämnda skyldighet att betala bolagsvederlag för att täcka kostnaderna för renoveringen. 

2.2.15  Information till aktieägaren om styrelsens beslut samt handlingar som gäller lägenheten

En aktieägare har rätt att ta del av ett styrelsebeslut som gäller en rättighet eller en skyldighet gentemot bolaget eller en annan aktieägare, om rättigheten eller skyldigheten grundar sig på aktier som denne äger i bolaget. På begäran av aktieägaren ska beslutet delges skriftligen (BABL 7 kap. 6 § 2 mom.). Försummelse av delgivningsskyldigheten kan i sista hand leda till skyldighet att ersätta den skada som orsakats av bristande kännedom. Det är förenligt med god förvaltningssed att styrelsen på eget initiativ underrättar aktieägarna om ovannämnda beslut. 

Aktieägarens rätt att ta del av ett styrelsebeslut hänför sig till aktieägarens på lagen om bostadsaktiebolag eller bolagsordningen baserade rättigheter och skyldigheter. Styrelsebeslut som påverkar de rättigheter och skyldigheter som aktierna medför kan gälla till exempel besittning och underhåll av aktielägenheter, användningen av bolagets gemensamma utrymmen och lokaler eller aktieägarnas skyldighet att betala vederlag. Å andra sidan föreligger inte rätt att ta del av ett beslut med stöd av lagen om aktiebolag om beslutet inverkar på en rätt eller skyldighet som grundar sig på ett avtal mellan aktieägaren och bolaget. 

I många bostadsaktiebolag informerar styrelsen om sina beslut genom ett separat meddelande. En del av bolagen gör så att också styrelseprotokollen läggs i princip fram för aktieägarna till exempel på husbolagets interna digitala plattform så att aktieägarnas och de boendes personuppgifter samt bolagets tjänsteleverantörers företags- och yrkeshemligheter har avlägsnats. Vid en bedömning av aktieägarnas rätt att ta del av styrelsebeslut ska man, på samma sätt som i fråga om aktieägarens rätt att ställa frågor och ledningens skyldighet att svara på bolagsstämman, uppmärksamma att vissa uppgifter är sekretessbelagda. Vägran att lämna ut information kan i regel bara motiveras när det handlar om sekretessbelagda personuppgifter om de boende och bolagets samarbetspartners affärshemligheter. Som exempel på de senare kan man nämna inlämnade entreprenadanbud innan beslut om entreprenaden har fattats. se MiUB 10/2009 rd, s. 18. 

Bestämmelsen gäller endast aktieägarens rätt att ta del av styrelsebeslut. I lagen föreskrivs det inte särskilt om aktieägarens rätt att ta del av bolagets handlingar som gäller hans eller hennes aktielägenhet. I bolagspraxis lämnas sådana handlingar ut i varierande utsträckning, och i brist på uttryckliga bestämmelser kan detta påverkas av bolagsledningens uppfattningar om grunderna för utlämnande av och sekretess för sådana handlingar. 

I lagen om bostadsaktiebolag ingår bestämmelser om aktieägarnas rätt att få information särskilt när det gäller frågerätt på bolagsstämman (BABL 6 kap. 25 §) och styrelsens beslut (BABL 7 kap. 6 § 2 mom.). Vid tillämpningen av lagen har man stött på situationer där en aktieägare har haft ett motiverat behov av mer omfattande uppgifter ur bolagets handlingar om aktielägenheten än vad som fås med dessa metoder, men det har inte gått eller varit svårt att få handlingarna därför att grunderna för utlämnande av handlingen inte framgår av lagen. Aktieägaren kan behöva sådan information för att bedöma sitt eget ansvar och sina rättigheter. Då kan det vara problematiskt för aktieägaren, om bolagets ledning inte går med att lämna ut handlingar som gäller hans eller hennes aktielägenhet. 

Aktieägarnas informationsbehov hänför sig ofta till underhållsåtgärder i aktielägenheterna. I sådana situationer kan bolaget och aktieägaren ha olika åsikter om till exempel aktielägenhetens reparationsbehov och fördelningen av underhållsansvaret. Bolaget har kunnat utföra underhållsåtgärder i aktielägenheten utan att aktieägaren har fått en tillräcklig redogörelse för underhållsbehovet eller för hur underhållsbehovet har utretts eller åtgärderna utförts. Det är möjligt att beslut om en underhållsåtgärd inte har fattats på ett styrelsemöte eller att aktieägarens rätt att få information om styrelsens beslut i övrigt inte är tillräcklig. 

Att aktieägaren får tillräckliga uppgifter ur handlingar som gäller aktielägenheten kan främja särskilt utredningen av situationer med anknytning till underhålls- och skadeståndsansvaret. Konditionsbedömningar som gjorts i lägenheten kan ge bevis på till exempel om en skada beror på den boendes vårdslöshet. Sådan information är särskilt nödvändig för aktieägaren när denne har hyrt ut lägenheten. Kontrollerad utvidgning av rätten att få information kan minska oklarheterna och förebygga tvister. 

Bolagspraxis när det gäller att lämna ut handlingar om en aktielägenhet påverkas också av dataskyddslagstiftningen. Då är det fråga om att bedöma på vilka villkor till exempel andra aktieägares eller deras hyresgästers personuppgifter kan överlåtas vidare. Dataskyddskraven följer i stor utsträckning av EU:s dataskyddsförordningen, som är som sådan tillämplig lagstiftning i medlemsstaterna. Genom lagen om bostadsaktiebolag kan det således endast i begränsad utsträckning och inom de ramar som förordningen anger föreskrivas närmare om behandlingen av personuppgifter i bostadsaktiebolagsrättsliga situationer. 

För att lämna ut uppgifter ur handlingar som gäller en aktielägenhet förutsätts åtgärder från bolagets förvaltning. Ibland kan handlingar som gäller en aktielägenhet lämnas ut som sådana, utan att av dem framgår andra omständigheter än sådana som omfattas av aktieägarens rätt att få information, såsom sekretessbelagda personuppgifter och/eller bolagets samarbetsparters företagshemligheter. Utlämnandet av handlingar kan dock förutsätta att överflödiga uppgifter raderas eller avlägsnas ur de handlingar som lämnas till aktieägaren, vilket förutsätter särskilda åtgärder från bolagets förvaltning. Av denna orsak är det motiverat att även föreskriva att en skälig avgift kan tas ut av aktieägaren för utlämnandet av uppgifter. 

2.2.16  Bolagets rätt att tömma lokaler på övergivet lösöre

Med aktielägenhet avses i lagen om bostadsaktiebolag en sådan lägenhet och annan del av en byggnad eller fastighet som aktierna medför rätt att besitta (BABL 1 kap. 3 § 1 mom.). Den besittningsrätt som aktiegrupperna medför definieras i bolagsordningens så kallade lägenhetsbeskrivning (BABL 1 kap. 13 § 1 mom. 4–5 punkten). I bolagsordningen ska dessutom alltid anges vilka utrymmen som motsvarar aktielägenheter och som bolaget har i sin omedelbara besittning (BABL 1 kap. 13 § 1 mom. 6 punkten). Utöver de lokaler och utrymmen i bolagets direkta besittning som nämns i bolagsordningen förblir självfallet vissa andra lokaler och utrymmen i bolagets besittning som inte hör till någon lägenhet som besitts av en aktieägare, till exempel trappuppgångar och hisschakt. Å andra sidan finns det inget hinder för att sådana utrymmen specificeras i bolagsordningen. (RP 24/2009 rd, s. 59) Lokaler och utrymmen i bolagets besittning kan också vara sådana som reserverats för ett ändamål som betjänar användningen av aktielägenheterna, såsom bastur, klubbrum, tvättstugor, förråd och garagen. 

Bolaget ansvarar för att de lokaler och utrymmen som förblir i dess besittning vårdas och underhålls omsorgsfullt. Här ingår bland annat städning och annan omsorg så att lokalerna och utrymmena kan användas för avsett ändamål. Förutom kraven på boendetrivsel är olika krav på allmän sundhet och säkerhet av betydelse för skötseln av bolagets lokaler och utrymmen. Exempelvis enligt räddningslagen (379/2011) ska ägaren och innehavaren av en byggnad för egen del se till att utgångarna och vägen till dem är framkomliga och fria från hinder och även i övrigt i sådant skick att de kan användas säkert och effektivt. Vid utgångarna och i gångar på vindar, i källare eller i lagerutrymmen får inga föremål förvaras (10 § 1–2 mom.). Ägaren och innehavaren av en fastighet ska ytterligare för egen del se till att körvägar eller andra förbindelser avsedda för utryckningsfordon är farbara och fria från hinder och att de är märkta på lämpligt sätt. Fordon får inte parkeras eller andra hinder placeras på räddningsvägar (11 § 1–2 mom.). 

Lagen om bostadsaktiebolag innehåller inga uttryckliga bestämmelser om vilka åtgärder bolaget kan vidta och hur beträffande egendom som aktieägarna eller de boende lämnat eller annars förvarar i bolagets lokaler och utrymmen när det är nödvändigt att tömma lokalerna och utrymmena på sådan egendom med tanke på boendetrivseln eller boendesäkerheten eller för att säkerställa att lokalerna och utrymmena används i överensstämmelse med ändamålet. Om man vill bli av med egendom som lämnats eller förvarats i lokaler och utrymmen som är i bolagets besittning har det i praktiken betraktats som god sed att aktieägarna och de boende uppmanas att inom en utsatt tid avlägsna egendom som finns i bolagets lokaler och utrymmen eller att märka den för att undvika att den avlägsnas. Som tidsfrist för flyttning eller märkning av saker har rekommenderats minst två veckor och det har rekommenderats att man i meddelandet nämner att egendom som lämnats kvar i bolagets lokaler och utrymmen efter tidsfristen förs bort eller förstörs. Det rekommenderas att meddelandet lämnas till varje aktielägenhet och dessutom att det sätts upp till exempel på bolagets anslagstavla. Det har rekommenderats att bolaget förtecknar och för säkerhets skull fotograferar egendom som inte har förts bort från bolagets lokaler och utrymmen eller märkts inom utsatt tid. Om man efter detta kan vara tillräckligt säker på att ingen ägare till egendom hittas, har den kunnat betraktas som övergiven och anse att äganderätten till den har övergått på bolaget. Då har bolaget som ägare kunnat besluta vad som görs med föremålet. 

Det förfarande som beskrivs ovan kan inte tillämpas som sådant i fall där egendom som lämnats i bolagets lokaler och utrymmen leder till en säkerhetsrisk vid användningen av lokalerna och utrymmena och/eller stör eller begränsar användningen av dem. Då har bolaget i praktiken ett omedelbart behov av att flytta egendomen från lokalerna och utrymmena så att säkerhetsbristen eller någon annan olägenhet undanröjs. 

Vid sidan av lokaler och utrymmen i bolagets besittning kan det bli aktuellt att avgöra frågor som gäller hanteringen av en aktieägares eller boendes egendom när bolaget har beslutat att ta en aktielägenhet i bolagets besittning för viss tid. Lagen innehåller inga särskilda bestämmelser om hur man ska förfara med egendom som blivit kvar i en lägenhet som tagits i bolagets besittning. Saken kan granskas utifrån de allmänna bestämmelserna om vräkning. 

Vräkning verkställs av utsökningsmyndigheten med iakttagande av det förfarande som föreskrivs i 7 kap. i utsökningsbalken. När ärendet överförs till utsökning överförs ansvaret för att processen framskrider från bolaget till utsökningsmyndigheten. Innan vräkningen verkställs ska utsökningsmyndigheten ge den som har aktielägenheten i sin besittning tillfälle att frivilligt avlägsna sig från lägenheten och själv se till att föra bort egendomen. Utsökningen skickar lägenhetens besittningshavare en flyttningsuppmaning, där besittningshavaren i allmänhet ges ytterligare 2–3 veckor tid att flytta själv. Vräkningen verkställs i enlighet med 7 kap. 5 § 1 mom. i utsökningsbalken så att de personer som ska vräkas samt egendom som finns i den lägenhet eller lokal som avses i utsökningsgrunden avlägsnas därifrån. 

I 7 kap. 6 § 1 mom. i utsökningsbalken föreskrivs att om inte den som vräks har fört bort sin egendom när vräkningen inleds, ska utmätningsmannen se till att egendom som finns kvar i den i utsökningsgrunden avsedda bostadslägenheten eller lokalen av annat slag samt i dess omedelbara omgivning förs bort. Egendom av mer än ringa värde tas om hand och värdelös egendom eller egendom som bedöms ha ringa värde förstörs. Utmätningsmannen kan låta en utomstående förstöra egendomen eller tillåta sökanden att, om denne så begär, förfara som han själv vill med egendom som är värdelös eller har ringa värde. Enligt 2 mom. i samma paragraf kan vräkningen även verkställas så att egendomen lämnas kvar och den som vräks förhindras att få tillträde till lägenheten eller lokalen. Med egendomen ska inom en månad förfaras på det sätt som anges i 1 mom. Egendomen kan också säljas på platsen, om inte den som vräks själv därförinnan vill föra bort den. Egendom får inte lämnas i en bostadslägenhet om det åsamkar sökanden mer än obetydlig olägenhet. 

Enligt förarbetena till paragrafen kan det vara svårt att dra en gräns för hurdan egendom som är av så ringa värde att den kan förstöras eller överlåtas åt sökanden. Ett kriterium är om föremålet som separat försäljningsobjekt kan väntas ge ett försäljningspris som överstiger försäljnings- och deponeringskostnaderna. Det är att rekommendera att föremålen fotograferas innan de förstörs. Som exempel på egendom av ringa värde nämns smutsiga kläder och kärl samt slitna eller billiga möbler. På grund av vräkningens natur är det inte möjligt att ställa alltför stränga krav på den bedömning som utmätningsmannen gör. Till utmätningsmannens skyldigheter hör att transportera bort objekt som räknas som egentliga föremål och förstöra egendom då det behövs. Det ingår inte i utmätningsmannens skyldigheter att städa upp. I synnerhet när det är utom tvivel att flyttningsdagen har delgivits den som vräks och att han eller hon inte har tagit hand om sin egendom, kan kvarlämnad egendom av ringa värde jämställas med övergiven sådan. Om situationen är den motsatta är försiktighet på sin plats. Verksamheten ska överensstämma med bestämmelserna om egendomsskydd i 15 § i grundlagen. (se RP 216/2001 rd, s. 204–205) 

Enligt 7 kap. 6 § 3 mom. i utsökningsbalken ska utmätningsmannen i fråga om djur, egendom som inte tål förvaring eller som är farlig samt om observerade och från den övriga egendomen avskiljbara fotografier, dokument och motsvarande föremål förfara på ett sätt som med beaktande av omständigheterna kan anses vara skäligt. Enligt förarbetena till momentet kan det inte fordras att utmätningsmannen ska börja söka efter sådan egendom, men å andra sidan kan det inte heller anses acceptabelt att den förstörs om den upptäcks. Hur länge ovannämnda material kan förvaras beror på vilka förvaringsutrymmen utmätningsmannen har till sitt förfogande och huruvida den som vräks kan väntas komma och avhämta det. (se RP 216/2001 rd, s. 206) 

En företrädare för bostadsaktiebolaget som på eget bevåg börjar avlägsna aktielägenhetens besittningshavares egendom från lägenheten efter att bolaget fått den i sin besittning kan göra sig skyldighet till egenhandsrätt, som är straffbart enligt 17 kap. 9 § i strafflagen. Enligt nämnda paragraf gör sig den skyldig till egenhandsrätt som för att försvara eller göra gällande sin rätt på egen hand vidtar en åtgärd som han eller hon inte skulle få vidta utan en myndighets medverkan. I förarbetena till paragrafen nämns som exempel på tillämpning av bestämmelsen att en hyresvärd vräker en hyresgäst utan att iaktta de rättsliga förfaranden som avses lagen om hyra av bostadslägenhet och den då gällande lagen om rättegången i hyresmål (650/1973) (RP 6/1997 rd, s. 125). 

Äganderätten till ett föremål kan under vissa omständigheter avstås genom att föremålet överges. En förutsättning är att det är uppenbart att föremålet har övergetts. Upphittaren får behålla sådana föremål. Bedömningen av om ett visst föremål kan betraktas som övergivet beror på föremålets skick, värde, fyndplats och andra omständigheter. (se 1 § i hittegodslagen (778/1988); RP 29/1988 rd, s. 11). 

Av bolagets skyldighet att sköta de lokaler och utrymmen som är i dess besittning, såsom trappuppgångar samt bastur, tvättstugor, förråd och garagen, samt att hålla dem i ett skick som uppfyller kraven på ett säkert och hälsosamt boende följer att bolaget kan ha behov av att vidta åtgärder avseende egendom som aktieägare och boende lämnat kvar i lokaler och utrymmen. Behovet av sådana metoder accentueras i situationer där aktieägare och boende har allt mera olika slags lös egendom som det är svårare än förr att bli av med bland annat på grund av kraven på avfallssortering och återvinning. Vidare kan behovet av metoder framhävas av att det eventuellt är vanligare än förr att människor lämnar kvar egendom i bolagets lokaler och utrymmen när de flyttar. Avsaknaden av lagstiftning om saken kan medföra onödig oklarhet beträffande hur man ska förfara med egendom som förvaras eller lämnats kvar i bolagets lokaler och utrymmen; oklarheten kan å ena sidan begränsa åtgärder från bolagets lednings sida och å andra sidan orsaka tvister om huruvida man förfarit korrekt med sådan egendom. 

Den centrala utgångspunkten för vårt rättssystem är att verkställigheten av civilrättsliga skyldigheter ankommer på myndigheterna. Om utövandet eller tillgodoseendet av någon rättighet förutsätter myndigheternas medverkan, får den inte utövas eller tillgodoses utan myndigheternas medverkan. Detta gäller i regel alla civilrättsliga skyldigheter. I lagstiftningen har det föreskrivits hur egendom ska behandlas i situationer där man blir tvungen att vräka lägenhetens innehavare, och då är det alltså utmätningsmannen som ansvarar för behandlingen av egendomen. Det är möjligt att i aktielägenheten eller i utrymmen i anslutning till den blir kvar till exempel värdelös egendom eller egendom med litet värde också i situationer där aktieägaren eller den boende frivilligt har lämnat lägenheten efter ett beslut om besittningstagande och inte längre använder lägenheten. Lagstiftningen innehåller dock inga bestämmelser för sådana situationer. I praktiken kan det vara oklart vad bolaget då får göra och hur det ska förfara med egendom som blivit kvar i aktielägenheten eller i utrymmen i anslutning till den. På grund av dessa omständigheter är det motiverat att bedöma om det i lagen om bostadsaktiebolag bör föreskrivas om förfaringssätten i ovannämnda situationer. 

Eftersom aktieägarnas och de boendes egendomsskydd är tryggat genom grundlagen måste det säkerställas att egendomsskyddet beaktas tillräckligt. Vid beredningen av bestämmelserna kan i tillämpliga delar beaktas de bestämmelser om behandling av egendom som blivit kvar i lägenheten efter att hyresförhållandet upphört som bereds i lagen om hyra av bostadslägenhet. 

2.2.17  Särskild granskning

I 9 kap. i lagen om bostadsaktiebolag ingår bestämmelser om beslut om särskild granskning (13 §), behörighetsvillkor för särskild granskare (14 §), granskningsyttrande (15 §) samt ersättning för den särskilda granskarens arvode och kostnaderna (16 §). 

En aktieägare kan hos Tillstånds- och tillsynsverket på bolagets hemort ansöka om särskild granskning av bolagets förvaltning och bokföring under en viss förfluten tid eller om särskild granskning av vissa åtgärder eller omständigheter (BABL 9 kap. 13 § 1 mom.). Granskningsförslaget ska läggas fram på den ordinarie bolagsstämman eller på den bolagsstämma där ärendet enligt stämmokallelsen ska behandlas. Aktieägare med minst en tiondel av alla aktier eller med en tredjedel av de vid stämman företrädda aktierna ska biträda förslaget. Om dessa villkor är uppfyllda ska ansökan till Tillstånds- och tillsynsverket göras inom en månad från bolagsstämman (BABL 9 kap. 13 § 2 mom.). Tillstånds- och tillsynsverket ska höra bolagets styrelse och, om granskningen enligt ansökan gäller en viss persons åtgärder, denna person. Ansökan ska bifallas, om det anses att det finns vägande skäl för granskningen (BABL 9 kap. 13 § 3 mom.). 

Utöver de behörighetsvillkor och krav på yrkesskicklighet som föreskrivs särskilt för särskilda granskare i lagen om bostadsaktiebolag ska vissa bestämmelser om revisorer i revisionslagen (1141/2015) tillämpas på granskaren och granskningen. Bland annat bolagets organs skyldighet att biträda den särskilda granskaren bestäms med stöd av 3 kap. 9 § i revisionslagen. 

Över en särskild granskning ska ges ett yttrande till bolagsstämman. Yttrandet ska i minst två veckors tid före bolagsstämman hållas tillgängligt för aktieägarna på den plats som anges i stämmokallelsen. Yttrandet ska också utan dröjsmål sändas till de aktieägare som ber om det. Yttrandet ska dessutom läggas fram på bolagsstämman (BABL 9 kap. 15 §). 

En särskild granskare har rätt till ett arvode av bolaget. Bolaget svarar också för de övriga kostnaderna för särskild granskning. En domstol kan dock av särskilda skäl ålägga en aktieägare som har ansökt om särskild granskning att helt eller delvis ersätta bolaget för granskningskostnaderna (BABL 9 kap. 16 §). 

Innehållet i bestämmelserna om särskild granskning i lagen om bostadsaktiebolag motsvarar i stor utsträckning aktiebolagslagens bestämmelser. Aktiebolagslagens bestämmelser om särskild granskning utvärderas inom ramen för det projekt för att revidera aktiebolagslagen som pågår medan denna proposition bereds Justitieministeriets projektsida: Ändring av aktiebolagslagen och lagen om andelslag OM118:00/2023. Tillgänglig: https://valtioneuvosto.fi/sv/projektet?tunnus=OM118:00/2023.. I samband med utvärderingen har det framgått att särskild granskning har använts relativt sällan i aktiebolag som en metod för minoritetsskydd, vilket har kunnat bero på att förfarandet varit stelbent och vanligtvis räckt länge. Dessutom har vissa brister identifierats i förfarandet. 

Det har ansetts oklart till vilken tidpunkt en särskild granskning högst kan utsträckas. Det har betraktats som särskilt oklart hur en tidpunkt mellan ansökan om särskild granskning och beslutet ska bedömas. Det är möjligt att saken kan förtydligas genom att precisera bolagslagens bestämmelser. 

Alltför utdragna särskilda granskningar har betraktats som ett centralt problem. Granskningen fördröjs vanligtvis om bolaget vägrar att lämna material som behövs för att genomföra granskningen. En risk vid dröjsmål är till exempel att ledningens skadeståndsansvar preskriberas. Det är känt att man ibland blir tvungen att ta hjälp av utsökningen för att få material. Det är ändamålsenligt att bedöma om granskningar kan påskyndas genom metoder som föreskrivs i bolagslagen. 

En tydlig utgångspunkt i lagen är att bolaget svarar för den särskilda granskarens arvode och andra kostnader för granskningen. I praktiken har det åtminstone i aktiebolag förekommit situationer där bolag har vägrat att betala kostnaderna, varvid det kan finnas risk för granskaren inte får något arvode. I små bolag där kassasituationen är svag kan det därför vara svårt att hitta någon som utför särskild granskning. Airaksinen, Manne – Rasinaho, Vesa – Alitalo, Anni – Oikarinen, Matias – Vammeljoki, Minna – Puukka, Johanna: Utredning av aktiebolagslagens reformbehov som en konkurrenskraftsfaktor. Statsrådets kansli: Publikationsserie för statsrådets utrednings- och forskningsverksamhet 2020:39 (på finska, med presentationsblad på svenska). Tillgänglig: , s. 192.https://julkaisut.valtioneuvosto.fi/handle/10024/162390 I Tillstånds- och tillsynsverkets praxis har det redan nu förekommit situationer där aktiebolags särskilda granskare har begärt förskott eller en förbindelse eller säkerhet innan de utför arbetet eller samtycker till det. Det är således motiverat att precisera bestämmelserna så att det blir möjligt för granskaren att få förskott på eller en säkerhet för sitt arvode. 

2.2.18  Aktieemission

Allmänt. Bostadsaktiebolaget kan emittera nya aktier eller avyttra egna aktier som det innehar (BABL 13 kap. 1 § 1 mom.). Vid en aktieemission kan aktier tecknas mot betalning eller emitteras utan betalning (BABL 13 kap. 1 § 2 mom.). En riktad emission får dock inte vara vederlagsfri (BABL 13 kap. 3 § 3 mom.). I praktiken kan endast riktad aktieemission förekomma i ett bostadsaktiebolag, eftersom aktierna emitteras i form av aktiegrupper som medför besittningsrätt till vissa aktielägenheter. Aktieemission kan användas bland annat för att sälja lägenheter eller andra lokaler (t.ex. inredande av vinden) för att finansiera en större renovering i bolaget. 

I ett beslut om emission mot vederlag ska följande nämnas (BABL 13 kap. 5 §): 

det antal eller maximiantal aktier som ska emitteras samt om emissionen avser nya aktier eller aktier som bolaget innehar,  

antalet aktier som blir föremål för teckning och som medför rätt att besitta en lägenhet som bolaget har i sin omedelbara besittning, en ny lägenhet som kommer att byggas eller en tillbyggnad av en lägenhet,  

vem som har rätt att teckna aktier och, vid en riktad emission, dessutom motiveringen till att en avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt är nödvändig eller till att det finns ett vägande ekonomiskt skäl för en avvikelse,  

priset per aktie (teckningspris) och motiveringen till prissättningen, 

betalningstiden för aktierna, 

grunderna för uppkomsten av skyldigheten att betala bolagsvederlag, och 

grunderna för uppkomsten av den besittningsrätt som aktierna medför. 

I praktiken är det vanligt att en aktie inte tecknas på den bolagsstämma som beslutar om emissionen, utan den som tecknar aktierna och husbolag ingår ett separat teckningsavtal. Teckning av aktier ska ske bevisligen. Av teckningen ska framgå tecknaren, vilket emissionsbeslut teckningen baseras på och de aktier som teckningen avser (BABL 13 kap. 8 §). 

Säkerhetsarrangemang när nya aktier emitteras. Bolaget ombesörjer registreringen av nya aktier i handelsregistret efter det att de har betalts till fullo och eventuella andra teckningsvillkor har uppfyllts (BABL 13 kap. 13 § 1–4 mom.). I lagen föreskrivs också om skyldighet för bolaget att anmäla tecknarna av aktierna för att föras in i aktielägenhetsregistret utan dröjsmål efter att aktierna anmälts för registrering (BABL 13 kap. 13 § 5 mom.). Vid emission av egna aktier som innehas av bolaget får en aktie inte överlåtas förrän den är till fullo betald. I ett bolag som hör till aktielägenhetsregistret betyder detta samtycke till att tecknaren förs in i aktielägenhetsregistret (BABL 13 kap. 15 §). 

När nya aktier emitteras utgörs tiden från bolagsstämmans beslut om aktieemissionen till de slutliga anteckningarna i aktielägenhetsregistret av aktiernas teckningstid, tiden för anmälan av aktierna för registrering i handelsregistret och registrering i handelsregistret (PRS) och därefter av tiden för registrering (och eventuell pantsättning) av innehavet i aktielägenhetsregistret (LMV). 

I handelsregistret har arbetskön för bostadsaktiebolags ändringsanmälningar (inkl. aktieemissioner) som gäller aktielägenhetsregistret från början av 2025 varit cirka 27 dagar; vanligtvis behandlas och avgörs ett ärende samma dag som handläggaren tar den till sin arbetskö. I Lantmäteriverket behandlas ärenden som hänför sig till bolagsordningar (inkl. aktieemissioner) som en egen grupp och strävan är att behandla dem snabbt. Den uppskattade behandlingstiden för ett grundfall (innehav) var i slutet av 2024 mindre än en vecka från det så kallade integrationsmeddelandet från Patent- och registerstyrelsen (m.a.o. från det att en bolagsrättslig handelsregisteranteckning färdigställts) om ansökan om införande av aktietecknaren i aktielägenhetsregistret är anhängig när integrationsmeddelandet kommer eller blir anhängig omedelbart efter att meddelandet kommit. Pantsättningar kan ta längre tid, om man måste få pantgivarnas samtycke, men den uppskattade behandlingstiden var även då mindre än en månad. 

När bolaget avyttrar egna aktier som det innehar finns inget dröjsmål till följd av registreringen av aktier (m.a.o. aktierna har redan införts i aktielägenhetsregistret), utan man kan avtala om teckning och betalning på ett sätt som i stor utsträckning motsvarar sedvanlig överlåtelse av aktier. 

Lagen innehåller inga särskilda bestämmelser om användning av aktier som säkerhet när nya aktier emitteras och under den mellantid som går åt till att registrera aktierna. Till denna del avviker den gällande bestämmelserna från den tidigare lagen om bostadsaktiebolag och den gällande aktiebolagslagen, enligt vilka bolaget innan aktierna registreras och ett aktiebrev utfärdas kan utfärda ett bevis som gäller rätt till en eller flera aktier och som innehåller ett villkor att aktiebrev utfärdas endast mot återlämnande av beviset (interimsbevis). Interimsbeviset är ett användbart dokument när rätten till aktierna är föremål för omsättning eller har ställts som säkerhet redan innan aktierna har registrerats. Med stöd av lagen om bostadsaktiebolag kan bolaget inte utfärda ett interimsbevis när nya aktier emitteras och enligt lagen finns det inte heller några andra säkerhetsarrangemang, som skulle kunna användas för att säkerställa till exempel betalningen av aktiernas teckningspris. 

Tidsfrist för emissionsbemyndigande. Bolagsstämman kan genom sitt beslut ge styrelsen bemyndigande att besluta om emission mot vederlag i dess helhet eller till någon del (emissionsbemyndigande). Då ska maximiantalet aktier som emitteras framgå av bolagsstämmans beslut. Bemyndigandet är i kraft ett år från bolagsstämmans beslut, om inte en kortare tidsfrist föreskrivs i beslutet. Ett nytt emissionsbemyndigande upphäver ett tidigare, om inte något annat beslutas (BABL 13 kap. 2 § 2 mom.). Trots att lagen inte innehåller någon uttrycklig bestämmelse om saken, kan bolagsstämman besluta att återkalla emissionsbemyndigandet under dess giltighetstid. 

Styrelsen kan bemyndigas att besluta om alla eller vissa emissionsvillkor. På ett beslut om bemyndigande tillämpas samma majoritetskrav som på bolagsstämmans beslut om aktieemission; i praktiken krävs alltså i allmänhet ett beslut med kvalificerad majoritet, eftersom emissionen ska riktas endast till vissa. 

Bestämmelsen om emissionsbemyndigandets giltighetstid och den maximala giltighetstiden avviker från utgångspunkten i aktiebolagslagen, enligt vilken bemyndigandet är i kraft tills vidare, om inte något annat föreskrivs. I ett publikt aktiebolag kan ett emissionsbemyndigande dock vara i kraft högst fem år från beslutet (ABL 9 kap. 2 § 2 mom.). Att emissionsbestämmelserna i lagen om bostadsaktiebolag avviker från aktiebolagslagen har motiverats med att emitteringen och omsättningen av aktier i bostadsaktiebolag i väsentlig grad avviker från aktiebolag (RP 24/2009 rd, s. 208). 

Säkerhetsarrangemang när nya aktier emitteras. När nya aktier emitteras är dröjsmålet från det att teckningspriset för aktierna har betalats och registreringen av aktierna och de panträtter som riktas mot dem i aktielägenhetsregistret i genomsnitt 1,5–2 månader. Snabbare och långsammare fall kan naturligtvis finnas och behandlingssituationen i handels- och aktielägenhetsregistren kan variera. I dessa fall kan det vara ett problem att det inte kan ges något separat värdepapper över aktieteckningen som kan användas som säkerhet före anteckningen i aktielägenhetsregistret, utan en ägarregistrering som åtnjuter offentligt förtroende och tredjemansbundenhet bildas först med fördröjning. 

Under mellantiden, det vill säga före ägarregistreringen till följd av styrelsens anmälan, kan aktieägaren i praktiken inte bestämma över aktien på ett sätt som genererar tredjemansskydd och det är inte känt vilket förfarande som kan användas för att pantsätta aktierna vid en nyteckning, till exempel som säkerhet för teckningspriset. Situationen har tidigare bedömts som problematisk därför att tecknaren kan ha svår att finansiera aktieteckningen, om han eller hon under mellantiden inte förfogar över något värdepapper som kan omsättas eller användas som säkerhet. Därför att det föreslagits att man borde överväga att i lagen möjliggöra interimsbevis vid sådan aktieteckning på samma sätt som i den tidigare lagen om bostadsaktiebolag (jfr. GBABL 2 kap. 10 § 1 mom.). 

Tidsfrist för emissionsbemyndigande. I lagens tillämpningspraxis har man stött på situationer där den maximala tiden på ett år för ett emissionsbemyndigande har visat sig vara för kort. Detta har kunnat vara fallet till exempel när bolaget har flera lägenheter i sin besittning, men när emissionsbemyndigande går ut vet man ännu inte hur många lägenheter man vill överlåta. Bedömningen kan i ett enskilt fall påverkas bland annat fluktuationer på (bostads)marknaden och de ekonomiska konjunkturerna, som ett år kan vara onödigt kort tid för att beakta, och kravet på att bolagsstämman ska besluta om förnyande av emissionsbemyndigandet ökar den administrativa bördan onödigt. 

Den maximala tiden på ett år för ett emissionsbemyndigande kan vara onödigt kort också när man påbörjar ett vinds- eller något annat tillbyggnadsprojekt tillsammans med en kompanjon utanför bolaget. För att genomföra ett sådant projekt förutsätts inte bara kommersiella förhandlingar mellan bolaget och byggaren utan också planering av byggprojektet och ansökan om bygglov. Det är normalt att parterna redan i planeringsfasen vill ha tillräcklig säkerhet om att projektet kommer att genomföras och avtalsbundenhet mellan sig, och ett emissionsbemyndigande som är giltigt tillräckligt länge skulle vara ägnat att främja detta. Planeringen av ett tillbyggnadsprojekt och ansökan om tillstånd jämte eventuella rättelser räcker normalt längre än ett år. 

Av ovannämnda orsaker är nödvändigt att bedöma om den maximala tidsfristen på ett år för ett emissionsbemyndigande i 13 kap. 2 § 2 mom. i lagen om bostadsaktiebolag borde förlängas. Vid bedömningen måste man beakta att effekterna av en emission i ett bostadsaktiebolag kan avvika avsevärt från ett aktiebolags emission samt att en emission vanligtvis handlar om en sådan exceptionell och vittgående åtgärd med beaktande av bolagets storlek och verksamhet som i bostadsaktiebolag omfattas av bolagsstämmans allmänna behörighet. 

2.2.19  Styrelsens rätt att väcka ogiltighetstalan

En aktieägare i ett bostadsaktiebolag kan klandra ett stämmobeslut på grund av ett procedurfel i beslutsfattandet eller om beslutet i något annat avseende strider mot lagen eller bolagsordningen (BABL 23 kap. 1 § 1 mom.). Klandertalan mot ett bolag ska väckas inom tre månader från det att beslutet fattades. Om talan inte väcks inom föreskriven tid anses beslutet vara giltigt (BABL 23 kap. 1 § 2 mom.). Ogiltiga är vissa stämmobeslut som belastas av någon sådan ogiltighetsgrund som anges i lagen och vilkas felaktighet är av ett sådant särskilt allvarligt slag att det inte kan förutsättas att någon åberopar ogiltighetsgrunden inom utsatt tid (BABL 23 kap. 2 § 1 mom.). I praktiken kan också ett ogiltigt beslut bli giltigt om ogiltigheten inte åberopas inom en rimlig tid. 

I lagen har aktieägarna getts rätt att väcka klandertalan. Förutom en aktieägare får styrelsen, en styrelseledamot eller disponenten väcka talan för att få fastställt att bolagsstämmans beslut är ogiltigt (BABL 23 kap. 2 § 3 mom.). I lagens förarbeten och den juridiska litteraturen har man inte särskilt behandlat förfarandet för att fastställa att ett beslut är ogiltigt när till exempel styrelsen väcker talan. Enligt lagen företräder styrelsen bolaget och tecknar dess firma (BABL 7 kap. 22 § 1 mom.). Det nämnda gäller bland annat företrädande av bolaget i en rättegång. Disponenten företräder bolaget i ärenden som hör till disponentens uppgifter, det vill säga ärenden som hänför sig till fastighetens och byggnadens dagliga underhåll och förvaltning (BABL 7 kap. 22 § 2 mom.). Styrelsen och styrelseledamöter får inte följa sådana beslut av bolagsstämman eller styrelsen som strider mot lagen eller bolagsordningen och därför är ogiltiga (BABL 7 kap. 2 § 4 mom.). En styrelseledamot kan avgå från sitt uppdrag före mandattidens utgång (BABL 7 kap. 12 § 1 mom.). I praktiken torde det vara sällsynt att styrelsen, en styrelseledamot eller disponenten väcker talan för att få fastställt att bolagsstämmans beslut är ogiltigt. 

Styrelsens rätt att väcka talan för att få fastställt att bolagsstämmans beslut är ogiltigt är svår att samordna med styrelsens allmänna uppgift och lagens bestämmelser om företrädande av bolaget. Det är oklart hur bolagets representation i en rättegång om ogiltigförklarande borde ordnas när styrelsen samtidigt både är kärande och företräder bolaget. Således är det nödvändigt att avstå från styrelsens rätt att väcka talan för att få fastställt att bolagsstämmans beslut är ogiltigt. 

2.2.20  Skadeståndsskyldighet för ömsesidiga fastighetsaktiebolag

Bostadsaktiebolaget ska ersätta skada som bolaget genom att medverka till en överträdelse av lagen om bostadsaktiebolag eller bolagsordningen uppsåtligen eller av oaktsamhet har orsakat en aktieägare eller någon annan. Om skadan har orsakats genom överträdelse av lagen om bostadsaktiebolag på något annat sätt än endast genom överträdelse av de bestämmelser om centrala principer för verksamheten som avses i 1 kap. eller om skadan har orsakats genom överträdelse av en bestämmelse i bolagsordningen, anses skadan ha orsakats genom oaktsamhet, om inte bolaget visar att det har handlat omsorgsfullt (BABL 24 kap. 6 §). 

I praktiken är bestämmelsen om bolagets skadeståndsskyldighet av särskild betydelse för ersättandet av skador som orsakats av försummelse eller felaktigt uppfyllande av underhållsskyldigheten enligt lagen, såsom av ett misslyckat reparationsarbete. Bestämmelsen tillämpas också då ett bolags rätt att utföra ändringsarbeten enligt lagen har missbrukats så att till exempel ett misslyckat ändringsarbete orsakar skada för en aktieägare (RP 24/2009 rd, s. 283). Bolagets ansvar i fråga om underhålls- och ändringsarbeten är likadant som aktieägarens ansvar vid överträdelse av bestämmelserna om underhålls- och ändringsarbeten, det vill säga mera omfattande än ledningens ansvar. 

Enligt oaktsamhetspresumtionen gällande bolaget ansvarar bolaget för skador som uppkommit till följd av överträdelse av bestämmelser om underhålls- och ändringsarbeten, om inte bolaget visar att det har handlat omsorgsfullt. På basis av bestämmelserna i 4 och 5 kap. i lagen om bostadsaktiebolag ska bolaget se till att en självständig entreprenör som är bolagets avtalspart iakttar god byggnadssed också för att säkerställa att arbetet inte orsakar aktieägarna skada. Bolaget ska se till att byggnadsarbetet planeras, avtalas, genomförs och övervakas så att det inte orsakar aktieägarna skada. Om bolaget bryter mot denna skyldighet kan det bli ansvarigt också för skador som den egna avtalsparten, det vill säga den som utfört arbetet, har orsakat, om skadorna har uppstått till följd av överträdelse av bestämmelserna om underhålls- och ändringsarbete, till exempel god byggnadssed. En aktieägare som lidit skada av det arbete som bolaget låtit utföra har rätt till skadestånd på basis av skadeståndslagen av den som orsakat skadan och eventuellt på basis av lagen om bostadsaktiebolag av det bolag som låtit utföra arbetet, om bolaget har varit oaktsamt. Ett oaktsamt bolag kan också bli skyldigt att ersätta följdskador till en sakskada, till exempel kostnaderna för att aktieägaren varit tvungen att bo någon annanstans, om detta är en följd av överträdelsen av bestämmelserna om underhåll och ändringsarbete. Av skadeståndsrättens allmänna principer följer att som materiell skada för en aktieägare även anses skada på ett föremål som denne besitter. Med stöd av underhållsansvaret i 4 kap. ansvarar bolaget inte i sig för sådana här indirekta skador, i fråga om vilka bolagets ersättningsansvar endast kan uppstå om bolaget har handlat vårdslöst på ett sådant sätt att ansvaret kan baseras på bestämmelserna i paragrafen om bolagets ansvar. Eftersom bolagets ansvar är mera omfattande än ledningens ansvar, har bolaget inte rätt att få ersättning av ledningen för skadestånd som bolaget betalat, om inte ledningen har agerat vårdslöst i fråga om sina egna uppgifter. 

Bestämmelsen om bolagets ansvar kan tillämpas även i andra sammanhang, till exempel om bolagets företrädare orsakar en aktieägare eller en utomstående skada genom försummelse eller åtgärder som strider mot lagen om bostadsaktiebolag. Bestämmelsen kan tillämpas till exempel på ersättning av en skada som orsakas en aktieägare genom en oriktig anvisning för inlösen av aktie (HD:1992:66) och på ersättning av en skada som orsakas den som köper en aktie eller tar emot en säkerhet på basis av ett felaktigt disponentintyg. Om ett bolag måste ersätta en skada som orsakats av en person som är företrädare för eller anställd vid bolaget, kan bolaget med stöd av lagen om bostadsaktiebolag eller skadeståndslagen ha rätt att kräva ersättning för skadan av personen i fråga. 

Ett ömsesidigt fastighetsaktiebolag är ett aktiebolag som inte är ett sådant bostadsaktiebolag som avses lagens 1 kap. 2 § och som enligt bolagsordningen har till syfte att äga och besitta minst en byggnad eller del av byggnad och i vilket varje aktie ensam för sig eller tillsammans med andra aktier medför rätt att besitta en i bolagsordningen angiven lägenhet i bolagets byggnad eller någon annan del av en byggnad som bolaget äger eller av en fastighet som det besitter (BABL 28 kap. 2 §). Ett ömsesidigt fastighetsaktiebolag skiljer sig från ett bostadsaktiebolag endast på så vis att det har fastställts att mindre än hälften av lägenheternas sammanlagda golvyta upptas av bostadslägenheter i aktieägarnas besittning. För att täcka bolagets utgifter tas i allmänhet ett bolagsvederlag ut av aktieägarna som baserar sig på bestämmelser i bolagsordningen. En del av de ömsesidiga fastighetsaktiebolag är bolag där det finns bara affärslokaler. Det finns emellertid också ett stort antal bolag med både affärslokaler och bostadslägenheter. 

Utgångspunkten i lagen är att lagen om bostadsaktiebolag tillämpas på ömsesidiga fastighetsaktiebolag (BABL 28 kap. 1 § 1 mom.). I ett ömsesidigt fastighetsaktiebolags bolagsordning kan det dock föreskrivas att lagen om bostadsaktiebolag inte ska tillämpas på bolaget eller att endast vissa bestämmelser i den lagen ska tillämpas på bolaget. I ett ömsesidigt fastighetsaktiebolags bolagsordning får det dock inte göras avvikelser från tillämpningen av 1 kap. 5 § 2 mom., 1 kap. 13 § 1 mom. 3–6 punkten, det som föreskrivs om det aktielägenhetsregister som avses i 2 kap. 1 a § eller från tillämpningen av 2 kap. 4 § 2 mom. i lagen om bostadsaktiebolag. På ett sådant bolag ska aktiebolagslagen tillämpas till den del som denna lag inte tillämpas på bolaget (BABL 28 kap. 1 § 2 mom.). Om grundanmälan om ett ömsesidigt fastighetsaktiebolag har gjorts före den 1 januari 1992, ska denna lag tillämpas på bolaget endast om bolagsordningen föreskriver att lagen ska tillämpas (BABL 28 kap. 1 § 3 mom.). 

Huruvida lagen om bostadsaktiebolag eller aktiebolagslagen tillämpas på ett ömsesidigt fastighetsaktiebolag inverkar väsentligt på aktieägarnas rättigheter och skyldigheter. I aktiebolagslagen har inte beaktats de särdrag hos ett ömsesidigt fastighetsbolag som följer av syftet med bolagets verksamhet att äga eller besitta en fastighet och den byggnad som finns där. I allmänhet påminner dock ett ömsesidigt fastighetsaktiebolags förvaltning och verksamhet om ett bostadsaktiebolag, och därför har det framförts att lagen om bostadsaktiebolag passar bättre för verksamheten än aktiebolagslagen. Trots att aktiebolagslagen i huvudsak tillämpas på ömsesidiga fastighetsaktiebolag har det rekommenderats att bestämmelser om att lagen om bostadsaktiebolag ska tillämpas på bolaget åtminstone när det gäller skyldighet att betala vederlag, besittningstagande av lägenheter, aktieägares rätt att utföra ändringsarbete och bolagets och aktieägarens underhållsansvar tas in i bolagsordningen Furuhjelm et al. 2023b, s. 670.. När det gäller fördelningen av underhållsansvaret kan det vara ändamålsenligt att ta in en särskild paragraf om underhållsansvar i bolagsordningen åtminstone när lägenheternas användningsändamål och utrustningsnivå varierar mycket. 

Av den ovannämnda lagvalsmöjligheten följer att på ett ömsesidigt fastighetsbolag kan utifrån en bestämmelse i bolagsordningen tillämpas aktiebolagslagens skadeståndsbestämmelser. I ett sådant bolag tillämpas inte bestämmelserna om bolagets skadeståndsansvar i BABL 24 kap. 6 §, som har ansetts nödvändiga i bostadsaktiebolag särskilt på grund av bestämmelserna om bolagets underhållsansvar och rätt att utföra ändringsarbete i lagen om bostadsaktiebolag. Det är i sig möjligt att även ett sådant bolag kan bli ansvarigt i förhållande till en aktieägare även för en sådan skada som orsakats av bolagets företrädare genom brott mot den tillämpliga bolagslagen (t.ex. HD 1992:66: skada till följd av en oriktig anvisning för inlösen av aktie, Tavastehus FD 20.5.1992 S 91/164: En vattenskada som berodde på att bolaget försummat underhållsansvaret skadade aktieägarens ägodelar). I praktiken fastställs ansvaret för att ersätta skadan då med stöd av den allmänna skadeståndslagen. 

Av syftet med ömsesidiga fastighetsbolags verksamhet och den besittningsrätt till en lägenhet som alla aktier medför följer i praktiken att bolagets förvaltning och verksamhet påminner om ett bostadsaktiebolag. Det sagda gäller i allmänhet också fördelningen av underhållsansvaret mellan bolaget och aktieägarna samt bolagets rätt att utföra ändringsarbeten. Av den lagvalsmöjlighet som lagen om bostadsaktiebolag tillåter kan dock följa att i ett ömsesidigt fastighetsaktiebolag tillämpas inte bestämmelsen om skadeståndsskyldighet i lagen om bostadsaktiebolag, utan skadeståndsansvaret bedöms utifrån aktiebolagslagens bestämmelser. 

Att bestämmelsen om bolagets skadeståndsansvar saknas leder inte nödvändigtvis i sig till att ett ömsesidigt fastighetsaktiebolag inte skulle vara ansvarig för en skada som orsakats aktieägaren av en överträdelse av den tillämpliga lagen eller bolagsordningen. Bolaget kan vara ansvarig för att ersätta en skada med stöd av skadeståndslagen särskilt när en överträdelse av lagen eller bolagsordningen orsakar en sak- eller personskada. I ett ömsesidigt fastighetsaktiebolag kan det dock förekomma situationer där en ekonomisk skada inte har någon koppling till en sak- eller personskada, varvid bolaget kan bli skyldigt att ersätta skadan med stöd av skadeståndslagen endast av särskilt vägande skäl. I ett ömsesidigt fastighetsaktiebolag kan dessutom en sakskada, såsom en skada på konstruktioner som bolaget ansvarar för, och en annan ekonomisk skada, såsom aktieägarens kostnader för tillfällig inkvartering medan konstruktionerna repareras, rikta sig till olika aktörer. Det är sannolikt att en annan ekonomisk skada i allmänhet ska ersättas på en grund som föreskrivs i skadeståndslagen, men med tanke på regleringens tydlighet är det inte nödvändigtvis det mest ändamålsenliga alternativet att tillämpa skadeståndslagen när annat skadeståndsansvar regleras i bolagslagen. Det är svårt för dem som är verksamma i ett ömsesidigt fastighetsbolag att utreda bolagets ansvar för att ersätta en skada som orsakats av en överträdelse av den tillämpliga bolagslagen och bolagsordningen, vilket kan begränsa ersättandet av en skada som orsakats aktieägaren. 

För aktieägarna är det viktigt att bolagets ansvar förtydligas därför att försummelse av bolagets underhållsansvar eller ett fel hos bolagets ändringsarbete kan väsentligt begränsa den besittningsrätt som grundar sig på aktieinnehavet eller orsaka någon annan betydande skada för aktieägaren. För bolagets aktieägare kan det också vara ändamålsenligt att även bolaget kan krävas på ersättning för att undvika slumpmässigt personligt ansvar och underlätta valet av styrelseledamöter. Skador som orsakats av försummade underhålls- och ändringsarbeten är ofta sådana att det är lättare att påvisa vållande och mer ändamålsenligt att rikta det till själva bolaget än medlemmarna av ledningen till exempel när det gäller dröjsmål. När det gäller medlemmarna av bolagsledningen kan vållande vara på så vis anonymt att det är möjligt att påvisa det, men att rikta det vissa medlemmar av ledningen i fråga om vissa åtgärder kan vara svårt på ett sätt som begränsar ett i sig motiverat ersättande av en skada. På grund av ovannämnda omständigheter är det motiverat att i lagen ta in en bestämmelse om ömsesidiga fastighetsaktiebolags skadeståndsansvar. 

2.2.21  Uppgift om aktieägarens dödsdag i den offentliga aktieboken

Lantmäteriverket ska föra en aktiebok för bolag som hör till aktielägenhetsregistret på basis av uppgifterna i aktielägenhetsregistret (BABL 2 kap. 12 §). Aktieboken baserar sig på uppgifterna i aktielägenhetsregistret. I aktieboken antecknas de uppgifter som avses i 2 kap. 12 § i lagen om bostadsaktiebolag. Sådana uppgifter om aktieägaren är bland annat aktieägarens namn och adress, i fråga om fysiska personer födelsedatum och i fråga om juridiska personer hemort, registernummer och det register där den juridiska personen har införts. 

I praktiken har man sett att det är nödvändigt att foga även uppgift om aktieägarens dödsdag till aktiebokens uppgiftsinnehåll. Fastighetsförmedlaren har varit tvungen att ty sig till den offentliga aktiebokens föråldrade uppgift tills lägenheten har en elektronisk ägaranteckning. För tydlighetens skull är det således motiverat att foga uppgift om aktieägarens dödsdag till aktieägarförteckningen innan det egentliga dödsboets förvaltning har ordnats och dödsboet eller en ny aktieägare har antecknats i aktieboken. Även bolaget behöver uppgiften för att sköta sin förvaltning. 

4.1.1  Korttidsuthyrning

Besittningsrätt till aktielägenheten och säkerställande av förutsättningarna för korttidsuthyrning. För att genomföra regeringsprogrammets mål om korttidsuthyrning föreslås det att bestämmelserna kompletteras för att förtydliga att besittningstagande kan användas som en metod att ingripa i olägenhet som orsakas av korttidsuthyrning. I detta syfte föreslås det att en ny 4 punkt fogas till 8 kap. 2 § 1 mom. i lagen om bostadsaktiebolag, med stöd av vilken en bostadslägenhet kan tas i bolagets besittning på grund av att korttidsuthyrning medför tilläggskostnader eller olägenhet på ett sätt som avviker från boende. Även när det nya föreslagna grunden tillämpas ska 2 mom. beaktas, som förutsätter att den förseelse som ligger till grund för besittningstagandet är av större än ringa betydelse. 

Under beredningen av förslaget har man inte kunnat beakta eventuella ändringar i bygglagstiftningen för att genomföra föresatsen i regeringsprogrammet. Den bestämmelse som föreslås i lagen om bostadsaktiebolag har bland annat av denna orsak formulerats så att den kan tillämpas oberoende av hur de byggnadsrättsliga bestämmelserna om korttidsuthyrning utformas i fortsättningen. I detta avseende är det särskilt viktigt att det föreliggande förslaget inte innehåller bestämmelser som står i strid med eller överlappar bygglagstiftningen och att bostadsbolagens och kommunens byggnadstillsynsmyndighets befogenheter att övervaka efterlevnaden av bestämmelserna beaktas på ändamålsenligt sätt. Av denna orsak utgår man i förslaget från att befogenheten att bedöma huruvida användningen av lägenheten överensstämmer med aktielägenhetens på lagen om bostadsaktiebolag och bolagsordningen baserade användningsändamål tillkommer bolaget, medan bedömningen av det byggnadsrättsliga användningsändamålet ankommer på byggnadstillsynsmyndigheten. I förslaget har kommunens byggnadstillsynsmyndighets befogenhet att ingripa i användning som strider mot lägenhetens byggnadsrättsliga användningsändamål beaktats på så vis att myndighetens eventuella uppmaning till och vite för bolaget i syfte att ingripa i användning som strider mot lägenhetens byggnadsrättsliga boendeändamål kan beaktas som en sådan olägenhet eller kostnad som följer av att en bostadslägenhet används på ett sätt som avviker från boende. 

Aktieägarens omsorgsplikt och skyldighet att lämna uppgifter. Det föreslås att till 4 kap. 3 § fogas ett nytt moment, där det föreskrivs att en aktieägare som upplåtit en aktielägenhet för att användas av någon annan är skyldig att informera bolaget. Enligt förslaget ska en aktieägare som upplåtit en lägenhet för att användas av någon annan se till att han eller hon har de uppgifter som behövs om den som fått nyttjanderätt till lägenheten. Med uppgifter som behövs avses uppgifter med vilkas hjälp den person som fått nyttjanderätt till lägenheten kan antas kunna nås på sedvanligt sätt och med sedvanliga metoder. Sådana uppgifter är bland annat korttidshyresgästens identifierings- och kontaktuppgifter som bolaget kan behöva för att utreda ett skadefall och hur aktieägaren har skött sin omsorgsplikt. 

Avsikten är att förtydliga att aktieägaren också när det gäller korttidsuthyrning ska välja sina hyresgäster med sedvanlig omsorgsfullhet samt säkerställa att han eller hon har tillräckliga kontakt- och identifieringsuppgifter om en hyresgäst. I detta avseende förändrar ändringen inte det gällande rättsläget. Med hjälp av uppgifterna har husbolaget bättre förutsättningar att utreda till vilken användare av aktielägenheten (t.ex. en korttidshyresgäst) det är skäl att rikta ett skadeståndsanspråk och har en aktieägare som bedrivit korttidsuthyrning ordnat sin verksamhet tillräckligt omsorgsfullt för att minimera skador. Om aktieägaren försummar sin ovannämnda omsorgsplikt, kan denne på grund av de allmänna skadeståndsförutsättningarna vid sidan av hyresgästen vara ansvarig för en skada som hyresgästen orsakat. 

4.1.2  Vederlagsfritt förvärv av bolagets egna aktier

Det föreslås att den begränsning av tillämpningsområdet som gäller vederlagsfritt förvärv av egna aktier i 18 kap. 2 § 3 punkten upphävs. Till följd av detta ska bestämmelserna i 18 kap. om beslutsfattande, innehållet i förvärvsbeslut samt behållande, ogiltigförklaring och avyttrande av aktier tillämpas även på vederlagsfritt förvärv av egna aktier. Syftet med förslaget är att skapa klarhet i beslutsförfarandet vid förvärv av egna aktier och göra det möjligt för aktieägarna att få tillräcklig information för att bedöma beslutets konsekvenser. Bestämmelserna gör det också möjligt att bemyndiga styrelsen att beslut om vederlagsfritt förvärv av egna aktier. 

Det föreslås att 18 kap. 4 § 1 mom. om beslut om förvärv av egna aktier kompletteras så att bolagsstämman kan fatta beslut om vederlagsfritt förvärv av egna aktier med enkel majoritet enligt 6 kap. 26 §, om aktierna inte är förenade med ett obetalt, förfallet bolagsvederlag eller en obetald bolagslåneandel. Om aktierna är förenade med ett obetalt, förfallet bolagsvederlag eller en obetald bolagslåneandel, ska beslutet i enlighet med lagens huvudregel fattas med kvalificerad majoritet. Strävan med detta är att säkerställa förutsägbarheten i fråga om aktieägarens betalningsskyldighet. 

Det föreslås att 18 kap. 5 § om innehållet i förvärvsbeslut kompletteras så att i beslut om förvärv- och inlösen ska nämnas hur förfarandet påverkar aktieägarnas skyldighet att betala vederlag. Syftet med förslaget är att förbättra aktieägarnas möjligheter att bedöma förvärvsbeslutet ekonomiska konsekvenser för dem. 

Dessutom föreslås det att i lagen ska beaktas att ogiltigförklaring av ett bostadsaktiebolags egna aktier förutsätter i praktiken alltid att bolagsordningens lägenhetsbeskrivning ändras i fråga om de aktier som ogiltigförklaras. Det föreslås att 6 § 1 mom. ändras så att det är bolagsstämman som beslutar att ogiltigförklara aktierna. Av detta följer att när bolagsstämman beslutar att ogiltigförklara aktier ska den samtidigt besluta att ändra lägenhetsbeskrivningen på ett sätt som motsvarar ogiltigförklaringen. En sådana ändring av bolagsordningen ska anmälas för registrering samtidigt som ogiltigförklaringen av aktierna registreras. På ändringen av bolagsordningen tillämpas 6 kap. 34 §. 

4.1.3  Ändring av en aktielägenhets användningsändamål och av vederlagsgrunden

Det föreslås att till 6 kap. 35 § fogas ett nytt 3 mom., enligt vilket aktieägarnas samtycke till ändring av bolagsordningen inte krävs när grunden för bolagsvederlaget ändras i samband med en ändring av användningsändamålet så att den motsvarar den grund för bolagsvederlag som tillämpas på andra aktielägenheter med samma användningsändamål och ändringen biträds av minst fyra femtedelar av alla andra aktier och röster i bolaget än ägaren till den aktiegrupp som är föremål för ändringen. 

I praktiken innebär förslaget att i en stor del av bolagen kan en aktieägare (eller i större bolag några aktieägare) inte förhindra en sådan ändring genom att motsätta sig som kan godkännas av alla andra aktieägare i bolaget. Av lagens likställighetsprincip följer vidare att ändringen av användningsändamålet ska genomföras utan att likställigheten kränks. För att säkerställa att ändringen ligger i bolagets och alla aktieägares gemensamma intresse, förutsätts ett större understöd än vanlig kvalificerad majoritet, som beräknas av alla aktier och röster i bolaget i stället för de aktieägare som deltar i bolagsstämman. En aktieägare kan understöda bolagsstämmans beslut även före eller efter bolagsstämman. 

Eftersom den aktieägare som drar nytta av ändringen av grunden för bolagsvederlaget har fördel av beslutet på de andra aktieägarnas bekostnad, föreslås det att den kvalificerade majoritet som beslutet förutsätter ska beräknas av alla andra aktier och röster i bolaget än ägaren till den aktielägenhet som är föremål för ändringen. På så vis kan man beakta de situationer som inte tydligt omfattas av den gällande lagens jävsbestämmelser, men där ägaren till den aktiegrupp som är föremål för ändringen på grund av sitt aktieinnehav kan ha betydande inflytande för att få till stånd ett sådant beslut. I förslaget har det också beaktats att den ekonomiska fördel och det inflytande på de andra aktieägarnas betalningsskyldighet som beslutet ger ägaren till den aktiegrupp som är föremål för ändringen kan vara betydande i en situation där förhöjd vederlagskoefficient tillämpas på en lägenhet med det tidigare användningsändamålet. 

4.1.4  Likvidation samt överlåtelse av en fastighet eller byggnad i bolaget

Det föreslås att 6 kap. 38 § i lagen om bostadsaktiebolag ändras för att förtydliga och underlätta bolagsstämmans beslutsfattande. Avsikten är att säkerställa att ett sådant beslut som avses i bestämmelsen i praktiken är en användbar möjlighet till kontrollerad avveckling av bolaget när fortsatt verksamhet skulle orsaka aktieägarna avsevärd ekonomisk skada. 

Det föreslås att förutsättningarna för det beslut med kvalificerad majoritet som avses i bestämmelsen förtydligas så att aktiernas värde och aktielägenheternas användbarhet inte ska bedömas separat vid den bedömning av avsevärd skada som är en förutsättning för beslutet. Dessutom föreslås det att vid bedömningen av avsevärd skada ska förutom det underhåll som bolaget ansvarar för även det underhåll som aktieägaren ansvarar för kunna beaktas. Det föreslås att ändringarna beaktas även i 6 kap. 43 § 1 mom. om inlösen av minoritetsaktier i bolaget. Dessutom föreslås det att fördelningsgrunden för nettotillgångarna för det bolag som upplöses beaktas i bestämmelsen i situationer där bolagets aktiegrupper och aktielägenheterna inte har gängse marknadsvärde. 

Det föreslås att en oberoende sakkunnigs separata yttrande till bolaget och aktieägarna om ett förslag till beslut om likvidation och överlåtelse slopas i lagen. Omfattningen av den sakkunnigas utlåtande och kravet på sakkunskap för att ge yttrandet i den gällande lagen kan leda till beslutskostnader som inte är ändamålsenliga med tanke på resurserna för det bostadsaktiebolag som fattar beslutet och aktieägarnas behov av rättsskydd. För att beakta det sistnämnda i lagen föreslås ändå att till bolagsstämmans förslag till beslut ska fogas en oberoende sakkunnigs bedömning av gängse värden för bolagets fastigheter och byggnader samt aktieägarnas aktiegrupper och aktielägenheter samt av behovet av underhåll av och underhållskostnaderna för bolagets byggnader och fastigheter. 

I lagen föreslås det bestämmelser om begränsning av bolagets och aktieägarnas underhållsansvar efter ett beslut om likvidation och överlåtelse. Innehållet i förslaget motsvarar i huvudsak aktieägarnas och bolagets underhållsansvar efter ett beslut om rivning och nybygge enligt 6 kap. 39 § 7 mom. i den gällande lagen. Det föreslås att båda bestämmelserna förtydligas för att säkerställa ett ändamålsenligt underhållsansvar. I lagen föreslås dessutom möjlighet för bolaget att besluta att begränsa underhållsansvaret för att undvika ytterligare skada redan på förhand när man ännu inte vet om det är möjligt att överlåta fastigheten eller nyttjanderätten till den eller känner till överlåtelsevillkoren. 

4.1.5  Bostadsaktiebolags konkurs

Befogenhet att försätta bostadsaktiebolag i konkurs. Det föreslås att 22 kap. 25 § 1 mom. i lagen om bostadsaktiebolag ändras så att det i princip är bolagsstämman som har befogenhet att avträda bolagets egendom till konkurs. Genom ändringen börjar befogenheten också bättre än i den gällande lagen motsvara bolagsstämmans allmänna befogenhet att besluta om åtgärder som är osedvanliga eller vittsyftande med avseende på bolaget och aktieägarna. Strävan med ändringen är också att främja att ett vittsyftande konkursbeslut i princip fattas så att aktieägarna hörs och på ett för dem förutsägbart sätt. Strävan med förslaget att i första hand bolagsstämman ska ha befogenhet att söka bolaget i konkurs är också att främja att uppgifter om bolagets ekonomiska situation samt alternativen till konkurs utreds tillräckligt. 

Dessutom föreslås det att styrelsen får fatta beslut om att bolagets egendom ska avträdas till konkurs, om bolagsstämmans beslut inte kan inväntas utan väsentlighet olägenhet för bolagets verksamhet. Förslaget har i hög grad att göra med att styrelsen har i praktiken aktuell information om bolagets ekonomiska ställning. Syftet med förslaget är således att beakta situationer där det finns ett exceptionellt och brådskande behov av att besluta att söka bolaget i konkurs (jfr BABL 7 kap. 2 § 3 mom.). För styrelsen föreslås skyldighet att informera aktieägarna separat om ett sådant beslut.  

Rättsverkningarna av en konkurs för aktieägarna och de boende. I lagen föreslås bestämmelser om ställningen för aktieägarna samt andra innehavare av aktielägenheter vid bostadsaktiebolagets konkurs. 

Utgångspunkten för förslaget är att den besittningsrätt till aktielägenheten som aktierna medför och aktieägarens skyldighet att betala vederlag upphör när bolaget har försatts i konkurs. Förslaget behövs eftersom bostadsaktiebolagets bestämmanderätt över och besittning av den fastighet och byggnad som det äger upphör till följd av konkursen. Det föreslås att i propositionen beaktas aktieägarens boende- och andra behov i anslutning till besittningen av aktielägenheten samt att försättandet i konkurs kan ske snabbt ur aktieägarnas synvinkel, utan att de nödvändigtvis har förhandsinformation om saken, särskilt vid en konkurs på borgenärens initiativ. Av denna anledning är det nödvändigt att fördröja överföringen av besittningen av aktielägenheterna till konkursboet, vilket är en rättsverkan av konkursen, så att denna påföljd träder i kraft och kan verkställas först vid en senare tidpunkt trots att bolagets bestämmanderätt över den egendom som hör till konkursboende med stöd av lag överförts till konkursboet vid den tidpunkt då bolaget försätts i konkurs (se bl.a. KonkL 3 kap. 1 §). Enligt förslaget upphör aktieägarens besittningsrätt och skyldighet att betala vederlag en månad efter att boförvaltaren har delgett aktieägaren domstolens beslut om att försätta bolaget i konkurs. 

Vid sidan av upphörandet av aktieägarens besittningsrätt föreslås det att i bestämmelserna beaktas hur bostadsaktiebolagets konkurs påverkar en aktieägarens hyresgäst eller någon annan innehavare av aktielägenheten. Enligt förslaget ska hyresavtalet mellan en aktieägare och dennes hyresgäst och rätten för en person som bor i aktielägenheten med stöd av någon annan nyttjanderätt upphöra när aktieägarens rätt att besitta lägenheten upphör. För att säkerställa att hyresgästen och någon annan innehavare av lägenheten informeras föreslås att aktieägaren ska vara skyldig att informera om tidpunkten då besittningsrätten upphör. 

Förslaget förändrar inte det gällande rättsläget så till vida att med boförvaltarens och borgenärernas medverkan kan en boende fortsätta att bo i aktielägenheten eller besitta den på något annat sätt. Fortsatt boende eller annan besittning av lägenheten mot en ersättning som betalas till konkursboende under tiden för konkursförfarandet kan vara i borgenärernas intresse med tanke på de medel som inflyter till konkursboet och skötseln av lägenheterna. Å andra sidan kan möjligheterna till fortsatt boende vara begränsade, om konkursboet saknar ekonomiska förutsättningar för detta och/eller endast ett fåtal är intresserade av fortsatt boende. 

I lagen föreslås inga särskilda bestämmelser om villkoren för att aktieägarna och deras hyresgäster ska kunna bo kvar eller fortsätta att använda lägenheten på något annat sätt efter att besittningsrätten upphört och hyresavtalet avslutats. 

I lagen föreslås att det på samma sätt som i de nuvarande bestämmelserna om delgivning av besittningstagande av en aktielägenhet beaktas att det kan bli aktuellt att stämning som gäller vräkning av en aktieägare när aktieägarens besittningsrätt upphör måste delges utomlands, i en stat utanför Europeiska ekonomiska samarbetsområdet, där det inte är möjligt att genomföra delgivningen genom sedvanligt gränsöverskridande myndighetssamarbete för delgivningar. 

4.1.6  Tillträde till en aktielägenhet

Det föreslås att 8 kap. 1 § i lagen om bostadsaktiebolag kompletteras på ett sätt som motsvarar god bolagspraxis så att behovet av att i första hand komma överens om besök i lägenheten med aktieägaren och aktielägenhetens innehavare framgår tydligare av lagen än nu. Dessutom föreslås att det förtydligas att bolagets företrädare har rätt att få tillträde till lägenheten om man inte kan komma överens om en tidpunkt för besöket. Det föreslås att informationen till aktieägaren och aktielägenhetens innehavare om lägenhetsbesök förbättras genom att förutsätta att det lämnas ett meddelande om besöket i lägenheten om besöket inte har överenskommits på förhand. I paragrafen föreslås det dessutom att bolagets företrädare har rätt att, på motsvarande sätt som tillträde till aktielägenheten, få tillträde till en lokal i bolagets besittning som används av aktieägaren eller någon annan innehavare av aktielägenheten. 

4.1.7  Besittningstagande

Tillämpning av grunderna för besittningstagande för att ingripa i störningssituationer. Det föreslås att grunderna för besittningstagande i 8 kap. 2 § 1 mom. i lagen om bostadsaktiebolag kompletteras för att genomföra regeringsprogrammets föresats om ingripande i störningssituationer och besittningstagande av aktielägenheter. Avsikten är att bestämmelserna ska göra det möjligt att i fortsättningen ingripa i en sådan störning eller olägenhet till följd av aktieägarens eller den boendes förfarande som är större än ringa och som bolaget, aktieägarna och de boende inte kan anses vara skyldiga att utstå, men som stannar utanför tillämpningsområdet för de gällande grunderna för besittningstagande. Avsikten är att genomföra regleringen genom att som en grund för besittningstagande tillfoga ett synnerligen vägande skäl som är jämförbart med de nuvarande, alltså att det förs ett störande liv eller vad som krävs för bevarande av ordningen inte iakttas. Huruvida ett sådant skäl föreligger ska bedömas från fall till fall genom att på samma sätt som i fråga om de andra grunderna för besittningstagande beakta kravet på att förseelsen ska vara av större än ringa betydelse. 

Tillämpning av grunderna för besittningstagande för bevarande av hälsan. Det föreslås att 8 kap. 2 § 1 mom. 5 punkten i lagen om bostadsaktiebolag kompletteras så att en aktielägenhet kan tas i bolagets besittning också när aktieägaren eller någon annan som bor i lägenheten inte iakttar vad som krävs för att bevarande av hälsan i bolagets lokaler. Av bestämmelsen följer att till exempel överträdelse av ett förbud mot tobaksrökning som baserar sig på tobakslagen eller som utfärdats med stöd av lagen ska vara en grund för besittningstagande av en lägenhet på de villkor som föreskrivs i lagen om bostadsaktiebolag. Huruvida förseelsen är av större än ringa betydelse bedöms från fall till fall. 

Delgivning av varning och beslut om besittningstagande. För att lagen ska bli lättare att läsa föreslås att bestämmelserna om delgivning av varning tas in i en ny 3 a § som fogas till lagens 8 kap. Det föreslås inte att användningen av de till buds stående bevisliga delgivningssätten ändras, men för att utöka bolagets metodurval för att genomföra delgivningar föreslås i lagen en ny uttrycklig bestämmelse om elektronisk delgivning. Syftet med förslaget är att möjliggöra elektronisk delgivning på ett sätt som tillräckligt säkerställer att aktieägaren eller hyresgästen får information om ett hot om besittningstagande och inte leder till att aktieägarens eller hyresgästens ställning försämras grundlöst.  

Enligt förslaget ska en varning och ett beslut om besittningstagande delges elektroniskt via en sådan kommunikationskanal som aktieägaren eller hyresgästen motiverat kan antas använda och följa för att ta emot meddelanden från bolaget och/eller delgivningar som gäller hyresförhållandet. För aktieägaren är detta vanligtvis den e-postadress som denne har uppgett för att ta emot stämmokallelser. För hyresgästen kan det vara fråga om en sådan elektronisk kommunikationskanal som man har kommit överens om att använda för att skicka meddelanden och delgivningar som gäller hyresförhållandet. Användningen av en sådan e-postadress eller annan elektronisk kommunikationskanal säkerställer i allmänhet informationsgången tämligen bra. Besittningstagandeärendenas natur talar å andra sidan för att informationsgången borde effektiviseras jämfört med sedvanlig e-post- eller annan liknande kommunikation. En e-postadress eller någon annan elektronisk kommunikationskanal som uppges för att ta emot olika meddelanden från bolaget eller som gäller hyresförhållandet säkerställer inte nödvändigtvis att aktieägaren eller hyresgästen faktiskt får information i samband med ett förfarandet för besittningstagande. Det är till exempel möjligt att aktieägaren inte aktivt följer den e-postadress han eller hon uppgett för att ta emot stämmokallelser för att säkerställa att han eller hon kan delta i beslutsfattandet på bolagsstämman. Med tanke på besittningstagandets betydelse skulle det vara en långtgående påföljd, om sådan underlåtenhet att följa e-posten skulle kunna leda till att besittningstagandet framskrider utan att aktieägaren faktiskt får information om saken. 

Med beaktande av sakens speciella betydelse är det motiverat att man utöver att utnyttja den elektroniska delgivningsmetod som vanligtvis används effektiviserar delgivningen med en tilläggsbekräftelse. I propositionen föreslås det att när e-post eller någon annan elektronisk kommunikationskanal används ska mottagaren av varningen och beslutet informeras särskilt om delgivningen genom en särskild avisering. Aviseringen ska påminna om delgivningen av den varning, det beslut eller den stämning som sänts som offentlig kungörelse i besittningstagandeärenden: i dessa situationer ska saken enligt lagen om bostadsaktiebolag kungöras genom att ett meddelande lämnas till aktielägenheten samt information om saken till mottagarens e-postadress, om adressen är känd. I propositionen förutsätts att aviseringen sänds elektroniskt till en annan elektronisk kommunikationskanal som aktieägaren eller hyresgästen använder. Det ska vara fråga om en sådan kommunikationskanal eller ett sådan kommunikationsredskap som mottagaren motiverat kan antas använda. Vanligtvis skulle det kunna vara fråga om att till exempel sända ett textmeddelande till mottagarens telefonnummer. 

Att delgivningen sker enbart i elektronisk form kan vara problematiskt när mottagaren saknar nödvändig förmåga att ta emot ett sådant meddelande. I praktiken kan aktieägaren och hyresgästen i allmänhet antas ha tillräcklig funktionsförmåga och färdigheter att ta emot elektroniska delgivningar i de fall där denne har meddelat sin e-postadress till bolaget för att ta emot stämmokallelser eller man i hyresavtalet har kommit överens om att använda en elektronisk kommunikationskanal. Å andra sidan kan omständigheterna förändras efter att e-postadressen meddelats eller man kommit överens om att använda en elektronisk kommunikationskanal så att detta de facto inte längre är fallet vid den tidpunkt då delgivningen sker. Av denna orsak föreslås en bestämmelse om att varningen eller beslutet kan inte delges elektroniskt, om avsändaren visste eller borde ha vetat att mottagaren på grund av åldrande, skada eller någon annan därmed jämförbar orsak är förhindrad att använda den elektroniska kommunikationskanalen. 

Tidsfristen för delgivning av beslut om besittningstagande. I 8 kap. 4 § föreslås att de särskilda tidsfristerna som iakttas vid delgivningen av beslut om besittningstagande slopas. Enligt förslaget ska bolagsstämmans beslut om att ta en aktielägenhet i bolagets besittning delges aktieägaren, hyresgästen och den som bor i aktielägenheten och annars har rätt att använda den utan dröjsmål vid äventyr att beslutet i annat fall är utan verkan. Syftet med förslaget är inte att förkorta den tid som står till buds för delgivningen. 

4.1.8  Laddningspunkter för elbilar

Det föreslås att till 6 kap. i lagen om bostadsaktiebolag fogas en ny paragraf (33 a §), där det föreskrivs om situationer där bolagsstämman beslutar om en renovering som behövs för att genomföra laddningspunkter för elbilar med stöd av 32 § 5 mom. eller 33 § 1 mom., och bolagsordningen inte innehåller någon bestämmelse om grunden för bolagsvederlaget för de aktielägenheter som gagnas av installationen. Avsikten med bestämmelsen är att underlätta kostnadsfördelningen i fråga om projekt för att genomföra laddningspunkter för elbilar så att betydande kostnader för renoveringen och underhållet av den fördelas jämnt mellan de aktielägenheter som gagnas av renoveringen. Syftet med förslaget är att skapa klarhet i hur kostnaderna för ett projekt som gagnar endast en del av aktieägarna samt för de elarbeten och det underhåll som projektet förutsätter ska täckas när bolagsordningen inte innehåller några bestämmelser om grunden för bolagsvederlaget. Överlag ska alla aktieägare som fått en laddningspunkt för elbil eller nyttjanderätt till en sådan anses gagnas lika mycket av en sådan renovering. 

Enligt den föreslagna presumtionsbestämmelsen kan beslut om vederlaget fattas utan att bolagsordningen innehåller någon uttrycklig bestämmelse om vederlagsgrunden eller utan att en sådan bestämmelse behöver intas i bolagsordningen. Att en bestämmelse saknas kan bero på ett fel i bolagsordningen eller på att bolagsordningen när det gäller aktielägenheter med ett visst användningsändamål inte föreskriver något om grunden för den typ av vederlag som ska tas ut för en renovering. Kostnaderna för projektet ska tas ut endast av dem som samtyckt till projektet (BABL 6 kap. 33 §) eller endast av de aktieägaren vilkas aktielägenheter berörs av projektet (BABL 6 kap. 32 § 5 mom.). 

4.1.9  Bilplatser utanför bolagets fastighet och byggnad

Det föreslås att 1 kap. 2 § i lagen om bostadsaktiebolag kompletteras för möjliggöra att i ett bolag kan det, trots kraven på att bolaget ska äga och besitta sin byggnad samt besitta marken på den fastighet där byggnaden finns, finnas aktier som medför rätt att besitta en parkeringsplats som finns i en del av en separat byggnad eller fastighet och som bolaget besitter med stöd av en inskriven permanent hyresrätt eller nyttjanderätt (se 14 kap. 1 § 1 mom. i jordabalken), ett registrerat servitut eller samreglering (se 128, 130 och 135 § i bygglagen) eller aktieinnehav. De nämnda begränsningarna föreslås för att säkerställa att den rätt som aktier som berättigar till besittning av en parkeringsplats medför ska vara så tydlig och permanent som möjligt. De centrala villkoren för de tillåtna arrangemangen är i princip etablerade i jordabalken och bygglagen och de tryggar fortsatt besittning av parkeringsplatsen också när den fastighet där den finns byter ägare. 

Den permanens som omvandling till aktier av bilplatser som är i bostadsaktiebolags besittning på grund av aktieinnehav förutsätter är dessutom tryggas åtminstone i situationer där lagen om bostadsaktiebolag tillämpas på bilplatsbolagets (ömsesidigt fastighetsaktiebolag) verksamhet, så att aktieägarens samtycket behövs för ändring av den besittningsrätt som aktierna medför (BABL 6 kap. 35 §1 § 1 mom.) och försättande av bolaget i likvidation (BABL 6 kap. 37 § 1 mom. 2 punkten), och på bolaget tillämpas inte bestämmelserna om inlösen av minoritetsaktier. Syftet med förslaget är inte att påverka permanensen hos sådana på bolagsordningen baserade arrangemang som tillkommit före lagens ikraftträdande. 

Det föreslås att i lagen ska beaktas att besittning som baserar sig på hyres- eller nyttjanderätt eller servitut eller samreglering kan vara känsligare för förändringar än ägande av byggnaden och besittning av bolagets fastighet. Detta förutsätter för det första att grunden för den besittningsrätt som aktierna medför framgår av bolagsordningen och disponentintyget, om besittningsrätten baserar sig på något annat än ägande av byggnaden och besittning av marken under den byggnad som bolagets äger. 

Omvandling till aktier av bilplatser som är i bostadsaktiebolags besittning på grund av aktieinnehav innebär att aktieinnehavet ”bildar en kedja”, som leder till att bostadsaktiebolaget som aktieägare placerar sig mellan det bolag som besitter parkeringsplatsen och den aktieägare som besitter platsen med stöd av bolagsordningen i bostadsbolaget i fråga. I dessa situationer är utgångspunkten att bostadsaktiebolaget utövar sina aktierättigheter i det bolag som besitter parkeringsplatsen så att det behåller sin besittningsrätt som aktieägare. 

Det är möjligt att den rätt att besitta en parkeringsplats som aktierna medför enligt förslaget ändras eller upphör lättare än bolagets besittning av byggnaden eller marken under bolagets byggnad. Detta kan leda till behov av att ändra bolagsordningen på ett sätt som påverkar den besittningsrätt som aktierna medför, vilket i princip förutsätter aktieägarens samtycke (BABL 6 kap. 35 § 1 mom. 1 punkten). Av denna orsak är det motiverat göra det möjligt att ändra bolagsordningen med vanlig kvalificerad majoritet utan aktieägarens samtycke när den rätt att besitta en parkeringsplats som aktierna medför ändras till att gälla en parkeringsplats som till sina egenskaper motsvarar den tidigare. Det föreslås att detta beaktas i det nya 4 mom. som föreslås bli fogat till lagens 6 kap. 35 §. I händelse av att besittningsrätten upphör eller inte kan riktas till en parkeringsplats med motsvarande egenskaper, föreslås i lagens 18 kap. 2 a § en bestämmelse om särskilt villkor för inlösen av aktier. 

4.1.10  Inlösenklausul

Överlåtelse och inlösen av bråkdelar av aktier. Det föreslås att presumtionsbestämmelsen i 2 kap. 5 § 2 mom. i lagen om bostadsaktiebolag förtydligas så att lösningsrätten också gäller förvärv av bråkdelar. Utifrån rättspraxis (HD 2017:2) är det för närvarande inte alltid klart när lösningsrätten gäller överlåtelse av en bråkdel. 

Tillämpning av inlösenklausulen på familje- och arvsrättsliga förvärv. Det föreslås att tillämpningsområdet för presumtionsreglerna om undantag från lösningsrätten i 2 kap. 5 § 2 mom. 1 a–c punkten utvidgas så att ingen lösningsrätt föreligger om aktieägarens närstående erhåller aktierna i form av ett arv som tillfallit staten enligt ÄB 5 kap. 2 §. Ett sådant förvärv i form av ett arv som tillfallit staten kan anses vara jämställt med familje- och kvarlåtenskapsrättsliga förvärv enligt 2 kap. 5 § 2 mom. i lagen om bostadsaktiebolag som med stöd av presumtionsregeln står utanför tillämpningsområdet för lösningsrätten. 

Tidsfrister som ska tillämpas på inlösen. För att Lantmäteriverket ska lämna bolaget uppgifter om ett inlösningsförfarande förutsätts väsentliga ändringar i de tillvägagångssätt som hänför sig till bostadsdatasystemet. Denna gång finns inga förutsättningar inom synhåll att genomföra en dylik lagstiftningsreform då inskrivningsförfarandena snarare går mot förfaranden som förutsätter mindre uppgifter än nu som grund för ett förvärv. Av denna orsak är det fortfarande motiverat att utgå från att bolaget får information om överföring av aktier genom ett meddelande som avses i BDSL 10 § 3 mom. och att bolaget anses ha fått del av meddelandet i enlighet med de tillämpliga bestämmelserna om beräkning av tidsfrister samt att bolaget får övriga uppgifter som behövs för inlösningsmeddelandet (i det enskilda fallet) av förvärvaren så att bolaget anses ha fått kännedom om uppgifterna i enlighet med BABL 7 kap. 26 §. 

Tillämpningen av bestämmelserna om tidsfrister för inlösningsförfarandet kan i någon mån förenklas genom att förtydliga bestämmelsen om inlösningsmeddelande i 2 kap. 5 § 2 mom. 4 punkten samt genom att komplettera 13 § 3 mom. så att aktieförvärvaren ska utan dröjsmål lämna styrelsen de uppgifter som behövs för inlösningsförfarandet. Det är inte motiverat att förkorta tidsfristerna i BABL 2 kap. 5 § 2 mom. 4–5 punkten, eftersom bolaget vid behov kan förkorta tidsfristerna genom att ändra bolagsordningen. 

Andra förslag som gäller inlösningsförfarandet. Det föreslås att 2 kap. 5 § 2 mom. 5 a punkten i lagen om bostadsaktiebolag förtydligas så att av bestämmelsen framgår bättre än nu vilka situationer som styrelsens underrättelseskyldighet enligt bestämmelsen täcker. I 6 punkten i samma moment föreslås en bestämmelse om betalning av lösenbeloppet till bolaget för deltagande i lottningen när flera kräver inlösen. I 7 punkten i samma moment föreslås dessutom ett undantag från kravet på att lösenbeloppet ska betalas till bolaget när bolaget självt utnyttjar lösningsrätten. 

Det föreslås att bestämmelsen om betalning av lösenbeloppet i 2 kap. 5 § 5 mom. i lagen om bostadsaktiebolag kompletteras så att förutsättningen för betalning av lösenbeloppet är att inlösarens rätt, som är befriad från tidigare pantsättningar och andra begränsningar, har förts in i aktielägenhetsregistret. Innehållet i förslaget motsvarar den gällande lagen och syftet är att göra det lättare att läsa lagen när det gäller inlösningsförfarandet. För att säkerställa att inlösningsförfarandet genomförs utan dröjsmål föreslås i samma moment en bestämmelse om skyldighet för inlösaren att utan obefogat dröjsmål ansöka om registrering av sin rätt samt om skyldighet för mottagaren att utan dröjsmål medverka till att inlösarens rätt förs in i aktielägenhetsregistret. 

4.1.11  Information till bolaget från Lantmäteriverket

Det föreslås att till 2 kap. 15 § om aktiebokens offentlighet i lagen om bostadsaktiebolag fogas en uttrycklig bestämmelse om rätt för bolaget att få uppgifter om fysiska personers adress eller födelsedatum ur aktieboken. Syftet med ändringen är att förtydliga och underlätta Lantmäteriverkets tillhandahållande av informationstjänster så att bolaget inte särskilt behöver påvisa uppgifternas användningsändamål när det begär uppgifter om adress eller födelsetid. Det är motiverat att anta att det bolag som begär uppgifterna har ett motiverat behov och en motiverad grund som hänför sig till skötseln av förvaltningen, och som kan jämställas med aktieägarens rätt att få uppgifter enligt gällande BABL 2 kap. 15 § 3 mom., att få uppgifter om adress och födelsetid ur bostadsdatasystemet. I praktiken kan uppgifternas användningsändamål hänföra sig till många olika situationer som är vanliga under ett bostadsaktiebolags livscykel. Det kan handla om verksamhet som hänför sig till exempelvis den löpande förvaltningen, ordnandet av beslutsfattandet samt annan skötsel av förvaltningen.  

I lagen föreslås inga särskilda bestämmelser om behandling av aktieägarnas personuppgifter eller vidare överlåtelse av dem från bolagets sida. De situationer där uppgifterna används avviker så pass mycket för varandra att det skulle vara mycket utmanande att utarbeta närmare bestämmelser. Vid bedömningen av saken måste man dessutom beakta att kraven i EU:s dataskyddsbehandling tillämpas på behandlingen av personuppgifter, och att nationella allmänna bestämmelser om behandlingen av personuppgifter som kompletterar EU:s lagstiftning, som är tillämplig som sådan, inte är möjliga. 

4.1.12  Fördelning av vattenkostnader

Det föreslås att till BABL:s bestämmelse om täckande av vattenkostnader fogas ett omnämnande av tillfälligt uttag av vattenvederlaget på grund av en tillförlitlig uppskattning av vattenförbrukningen under den tid då mätaren inte kan användas som grund för faktureringen. Avsikten med bestämmelsen är inte att avvika från lagens utgångspunkt, som är att vederlaget tas ut på grund av den tillförlitligt uppmätta förbrukningen, utan att möjliggöra en förutsägbar tillfällig lösning för att ordna uttaget av vederlag som är skälig med avseende på såväl kostnadsfördelningen som den administrativa bördan när mätarna är defekta och medan man väntar på att situationen ska rättas till. Om mätarna blir defekta ska bolaget ha samma skyldighet som nu att utan dröjsmål vidta åtgärder för att avhjälpa situationen. 

4.1.13  Underhållsansvar för fönster

I lagens 4 kap. 2 § 2 mom. föreslås en bestämmelse om skyldighet för bolaget att underhålla inte bara konstruktioner och isolering utan också aktielägenheternas fönster. På samma sätt som andra bestämmelser om underhållsansvar är det fråga om en presumtionsbestämmelse, som man kan avvika från genom att föreskriva något annat i bolagsordningen (BABL 4 kap. 1 § 1 mom.). Enligt förslaget ska bolagets underhållsansvar omfatta inte bara aktielägenheternas ytterfönster utan också fönsterkonstruktionens inre fönster, vädringsluckor samt fönstrens konstruktioner och andra delar (bl.a. bågar, karmar, glas, tätningar och beslag). I praktiken kan ytan på innerbågens insida, som hör till aktielägenhetens inre, ofta vara i behov av särskilt underhåll samtidigt som fönstrets övriga delar. Av denna orsak bedöms inte bolagets underhållsansvar för insidan av fönstrets innerbåge vara av särskild betydelse för fördelningen av underhållsansvaret mellan bolaget och aktieägaren. 

Aktieägaren ska sköta sin aktielägenhet omsorgsfullt så att fönster och delar av fönster som bolaget ansvarar för inte går sönder. På aktieägarens ändringsarbeten som gäller fönster tillämpas bestämmelserna i lagens 5 kap. 

4.1.14  Aktieägarens omsorgsansvar för bolagets lokaler som aktieägaren har tillgång till

Det föreslås att till 4 kap. 3 § i lagen om bostadsaktiebolag fogas ett nytt 3 mom., enligt vilket aktieägaren ska omsorgsfullt sköta även en sådan lokal som används av aktieägaren och som tillhör bolaget och vars besittningsrätt inte grundar sig på bolagsordningen eller ett hyresavtal. En bestämmelse om besittningsrätt i bolagsordningen jämställs i enlighet med den gällande lagen med besittningsrätt som grundar sig på bolagsstämmans beslut i ett bolag som grundats för den 1 mars 1926. Av lokaler och utrymmen som inte nämns i bolagsordningen men som i praktiken är i aktieägarnas besittning gäller kravet till exempel markbundna terrasser och lägenhetsspecifika förråd. Bestämmelser om omsorgsfull skötsel ingår i fråga om aktielägenheter i 2 mom. och i fråga om hyresförhållanden till exempel i 25 kap. 1 § i hyreslagen. Aktieägaren har inte direkt med stöd av lagen underhållsskyldighet eller rätt att utföra ändringsarbeten, men det kan ändå föreskrivas om detta i bolagsordningen. 

Det föreslås dessutom att till 4 kap. 8 § fogas ett nytt 2 mom., där det föreskrivs om anmälningsskyldighet för aktieägaren i fråga om fel eller brister i en ovannämnd lokal som hör till bolagets underhållsansvar. 

4.1.15  Aktieägarens underhållsskyldighet för eget ändringsarbete

Det föreslås att 5 kap. 1 § 1 mom. och 8 § 1 mom. i lagen om bostadsaktiebolag kompletteras för att skapa klarhet i aktieägarens underhållsansvar för ändringsarbeten samt kostnadsfördelningen. Förslagets syfte är att göra lagen mera lättläst utan att förändra rättsläget. Förslaget baserar sig på den tolkning av den gällande lagens 4 kap. 2 § 2 och 3 mom. samt 5 kap. 1 § 1 mom. som etablerats i bolagspraxis och som framgår av den gällande lagens förarbeten samt rättspraxis. 

Enligt förslaget förtydligas det i lagen att aktieägaren svarar för de kostnader som bolaget orsakas av underhåll av ett ändringsarbete som aktieägaren eller en tidigare ägare utfört och av underhållsbehov som ändringsarbetet orsakar senare och av underhåll av aktielägenheten. På motsvarande sätt som de gällande rättsläget ska man avvika från huvudregeln när aktieägarens ändringsarbete jämställs med en åtgärd som bolaget genomfört eller godkänt att bolaget ansvarar för och bolaget har kunnat övervaka ändringsarbetet på det sätt som föreskrivs i lagen. 

Om aktieägaren i samband med bolagets senare underhåll ersätter den eventuella kostnadsskillnaden till följd av sitt ändringsarbete ska bolaget medverka till att arbetet utförs enligt den standard som aktieägaren genomfört. Om aktieägaren vägrar att ersätta den tilläggskostnad som följer av hans eller hennes ändringsarbete, ska bolaget genomföra underhållet i enlighet med lagens 4 kap. 2 § 2 mom. enligt den basnivå som tillämpats i bolaget. Även då kan aktieägarens tidigare ändringsarbete föranleda extra kostnader, som enligt förslaget ska ankomma på aktieägaren. Syftet med förslaget är till denna del att skapa klarhet i definitionen av så kallad basnivå, som är av betydelse för bolagets underhållsansvar, när aktieägaren har gjort ändringsarbeten på det sätt som lagen tillåter. Syftet med förslaget är inte att påverka aktieägarens eventuella skadeståndsansvar eller att utöka aktieägarens ersättningsansvar för sina egna ändringsarbeten eller en tidigare aktieägares åtgärder. 

För att förtydliga när den nya ägaren till aktierna svarar för kostnaderna för ändringsarbeten som utförts av en tidigare ägare på föreslaget sätt är det motivera att närmare bedöma informationen till den nya ägaren om en tidigare aktieägares ändringsarbeten och deras framtida kostnadseffekter. I praktiken har en aktieägares ändringsarbete betydelse för bolagets framtida underhållsbehov och/eller de kostnader som bolaget orsakas av underhållet av en aktielägenhet i första hand när arbetet på ett sätt som ger upphov till anmälningsskyldighet inverkar på en del av fastigheten, byggnaden eller lägenheten som bolaget eller en annan aktieägare ansvarar för eller på användningen av en annan aktieägares aktielägenhet. Enligt den gällande lagen om förordningen om disponentintyg ska information om sådana ändringsarbeten lämnas i disponentintyget, varför den som köper aktierna i allmänhet redan på denna grund har tillgång till tillräckliga uppgifter för att bedöma fördelningen av underhållskostnaderna. Det är inte motiverat att utvidga aktieägarens skyldighet att anmäla ändringsarbete till bolaget jämfört med nuläget enbart för att beakta en kommande köpares eventuella behov av uppgifter. På förhållandena mellan aktiernas nya ägare och den tidigare ägare som utförts ändringen tillämpas den lagstiftning och de köpvillkor som gäller bostadsköp. 

4.1.16  Bestämmelser om bolagsstämma

Aktieägarnas deltagande. Det föreslås att 6 kap. 7 § i lagen om bostadsaktiebolag om rätt att delta i bolagsstämman förtydligas så att rätt att delta i bolagsstämman har entydigt den som dagen för bolagsstämman är införd som aktieägare i aktieboken eller aktielägenhetsregistret. 

Kallelsesätt. Det föreslås att 6 kap. 21 § 1 mom. i lagen om bostadsaktiebolag ändras för att förtydliga att när kallelsen till bolagsstämman sänds ut ska den kontaktuppgift som finns i aktielägenhetsregistret användas. Det föreslås att 2 mom. i samma paragraf ändras för att förtydliga att aktieägarens meddelande enligt lagen inte är det enda sättet att upprätthålla kontaktuppgiften i aktielägenhetsregistret. 

Uppgifter i aktieboken som läggs fram på bolagsstämman. Det föreslås att 6 kap. 23 § 2 mom. i lagen om bostadsaktiebolag ändras så att av de uppgifter i aktieägarförteckningen som läggs fram på bolagsstämman för de aktieägare som deltar i stämman stryks kravet på uppgift om hemkommun. Avsikten är att lätta upp regleringen, eftersom uppgift om hemort inte antecknas i bostadsdatasystemet och är inte lätt att få fram om varje aktieägare för bolagsstämman. Situationer där flera aktieägare har samma namn är mycket sällsynta och även då kan aktieägarna vid behov skiljas från varandra därför att aktiegrupperna i ett bostadsaktiebolag i vilket fall som helst är individuella. Dessutom föreslås att det preciseras att av uppgifterna i aktieägarförteckningen ska antalet aktier specificerade enligt aktiegrupper läggas fram. Ändringen är förtydligande, för i praktiken kan det finnas bara ett aktieslag i ett bostadsaktiebolag. Sålunda är det motiverat att på bolagsstämman lägga fram uppgifter om de aktiegrupper som berättar till besittning av aktielägenheterna i stället för uppgift om aktieslag. 

4.1.17  Täckande av kostnaderna för en renovering som gagnar endast vissa aktieägare eller som överskrider sedvanlig nivå med bolagsvederlag

Det föreslås att 6 kap. 32 § 5 mom. i lagen om bostadsaktiebolag kompletteras så att bolagsvederlag för att täcka inte bara kostnaderna för en renovering som gäller vissa aktielägenheter och som endast gagnar dessa lägenheter utan också kostnaderna för användning och underhåll av en sådan renovering tas ut av endast de aktieägare som gagnas av renoveringen och av senare ägare till deras aktier. Syftet med förslaget är att säkerställa att alla kostnader för sådana vittsyftande renoveringar eller renoveringar som väsentligt påverkar boendet och boendekostnaderna, oberoende av om de är engångskostnader som orsakas av genomförandet renoveringen eller kostnader som orsakas av senare användning och underhåll, i enlighet med likställighetsprincipen täcks med bolagsvederlag som tas ut endast av de aktieägare som gagnas av renoveringen. 

Det föreslås att 6 kap. 33 § 3 mom. i lagen om bostadsaktiebolag förtydligas så att bolagsvederlag för att täcka senare kostnader för användning och underhåll av en renovering utöver rådande sedvanlig nivå tas ut endast av de aktieägare som samtyckt till detta och av nya ägare till deras aktier. Syftet med ändringen är att förtydliga det rättsläge som framgår av motiveringen till den gällande lagen och enligt vilken kostnadsansvaret för de aktieägare som samtyckt till en åtgärd enligt BABL 6 kap. 33 § 1–2 mom. ska täcka de kostnader som orsakas bolaget både av att genomföra renoveringen och av underhållet av den. 

Information till aktieägaren om kostnadsansvaret för användning och underhåll av renoveringar. Av de ovannämnda ändringarna i lagen om bostadsaktiebolag följer ett behov att komplettera statsrådets förordning om grunderna för mätning av aktielägenheters ytor och om disponentintyg, så att av intyget framgår tillräckligt skyldigheten för varje aktieägare som i enlighet med BABL 6 kap. 32 § 5 mom. gagnas av renoveringen och i enlighet med BABL 6 kap. 33 § 3 mom. samtyckt till den och för en senare köpare av aktierna att betala bolagsvederlag för att täcka kostnaderna för genomförande, användning och underhåll av renoveringen. Bemyndigandet i 7 kap. 27 § 4 mom. i lagen om bostadsaktiebolag att utfärda närmare bestämmelser om innehållet i disponentintyg täcker den ändring av förordningen som krävs för att genomföra detta. Förslaget till ändring av förordningen har bifogats propositionen. 

4.1.18  Information till aktieägaren om styrelsens beslut samt handlingar som gäller lägenheten

Det föreslås att 7 kap. 6 § i lagen om bostadsaktiebolag om aktieägarens rätt att få information om styrelsens beslut kompletteras så att aktieägaren har rätt att utan dröjsmål få information om inte bara styrelsens beslut utan också uppgifter ur en handling som gäller aktielägenheten och som är av betydelse för användning och underhåll av lägenheten eller bedömning av kostnaderna för dessa eller för utövande av aktieägarens rättigheter eller fullgörande av dennes skyldigheter. Syftet med bestämmelsen är att säkerställa att aktieägaren förfogar över tillräckliga uppgifter för att kunna bedöma sin ställning och sitt ansvar. 

Det föreslås inte att innehållet i aktieägarens rätt att få uppgifter utvidgas väsentligt jämfört med vilka uppgifter aktieägarens har rätt att få med stöd av sin frågerätt, sin rätt att få uppgifter om styrelsens beslut samt god bolagssed. Syftet med förslaget är inte heller att till någon del begränsa informationen till aktieägare jämfört med nuläget. I stället handlar det om att aktieägaren kan på grund av förslaget vid sidan av att få svar på sin fråga på bolagsstämman och/eller del av styrelsens beslut också få en kopia av en handling som bolaget innehar och som i det enskilda fallet är av betydelse för bedömning av aktieägarens rätt eller skyldighet som grundar sig på lagen eller bolagsordningen. Av förslaget följer inte någon särskild skyldighet för bolaget eller dess ledning att utarbeta eller skaffa vissa handlingar, utan rätten att få uppgifter gäller endast handlingar som bolaget redan har. Bolaget får vanligtvis sådana handlingar till följd av bland annat behövlig uppföljning av aktielägenheternas skick samt planering och genomförande av underhållsarbeten. 

På samma sätt som i bestämmelserna om aktieägarens frågerätt och information om styrelsens beslut ska man även när aktieägaren ges en handling som gäller aktielägenheten fästa uppmärksamhet vid att sekretessbelagda personuppgifter (jfr dataskyddslagstiftningen) eller uppgifter om bolagets avtalsparter (bl.a. anbudsuppgifter i en pågående konkurrensutsättning) inte lämnas ut. 

Av förslaget följer inte fortlöpande rätt för aktieägarna att bekanta sig med bolagets bokföring eller annat dokumentmaterial i realtid. I praktiken sköts till exempel bokföringen under räkenskapsperioden på varierande sätt så att verifikat, hänföringar och periodiseringar kompletteras och rättas efter räkenskapsperioden när bokslutet upprättas. Det är också sannolikt att största delen av aktieägarna inte känner till bokföringsprinciperna med den påföljden att till exempel det att husbolagets inkomster och utgifter infaller vid olika tidpunkter i bokföringen orsakar oklarhet. Vid behov kan man inom bolaget komma överens aktieägarnas rätt att bekanta sig med bolagets bokföring under räkenskapsperioden. Bokföringen, som ligger till grund för bokslutet, och omständigheter som är centrala för skötseln av bolagets förvaltning kan också förklaras för aktieägarna efter räkenskapsperioden och/eller i samband med en separat slutredovisning av större entreprenader och anskaffningar, så att en sådan öppenhet som omfattar även detaljer inte onödigt försvårar skötseln av bolagets förvaltning. En aktieägare ska således inte ha rätt att till exempel kräva att allmänt få se bolagets bokföring därför att hans eller hennes aktier är förenade med allmän skyldighet att betala vederlag. Å andra sidan ska han eller hon ha rätt att få se till exempel dokumentation om i vilket utsträckning en aktieägares tidigare ändringsarbete har orsakat tilläggskostnader som han eller hon ska betala i samband med ett underhållsarbete som bolaget utför. 

I lagen föreslås dessutom bestämmelser om möjlighet att ta ut en skälig avgift för kostnader som orsakas av utlämnandet av handlingen till aktieägaren. I praktiken kan sådana kostnader uppstå om man i en handling som gäller aktielägenheten och som bolaget innehar måste dölja eller på något annat sätt avgränsa sådana uppgifter eller punkter som inte omfattas aktieägarens förslagna rätt att få uppgifter. Med den avgift som tas ut av aktieägaren för utlämnandet av handlingen ska man kunna täcka de kostnader som de facto beror på arbetet med att bearbeta eller avgränsa handlingen, men inte onödigt begränsa utövandet av rätten att få uppgifter. I praktiken torde inte utlämnandet av en handling eller en kopia av den orsaka någon särskild kostnad om den kan utlämnas som sådan och i elektronisk form (t.ex. med e-post) till aktieägaren. 

4.1.19  Bolagets rätt att tömma lokaler på övergivet lösöre

Det föreslås att till lagens 8 kap. fogas bestämmelser som gör det möjligt för ett bostadsaktiebolag att vidta åtgärder för att ingripa i egendom som blivit kvar i en aktielägenhet som tagits i bolagets besittning. Förutom egendom som blivit kvar i en aktielägenhet föreslås att i bestämmelserna beaktas behandlingen av en aktieägares eller boendes egendom som blivit kvar i bolagets lokaler när egendomen orsakar betydande olägenhet för användningen av lokalerna. I bägge ovannämnda situationer grundar sig bestämmelserna i sista hand på att äganderätten till egendomen på vissa villkor och efter en viss tidsfrist övergår till bolaget. 

Det föreslås att aktieägarens och den boendes egendomsskydd beaktas i regleringen så att bolaget i regel åläggs skyldighet att meddela om egendom som blivit kvar i en aktielägenhet som tagits i bolagets besittning eller i bolagets lokaler. Egendomen ska övergå till bolaget först efter en tidsfrist, och bolaget ska vara skyldigt att sköta egendomen före tidsfristens utgång. När det gäller en aktielägenhet som tagits i bolagets besittning ska föreslaget gälla endast situationer där en aktieägare eller boende som bor i lägenheten frivilligt har lämnat lägenheten och inte längre använder lägenheten. I dessa fall kan bestämmelsen skapa klarhet i rättsläget och på så vis bidra till att minska bolagens behov av att ta till vräkning för att ingripa i lösöre som blivit kvar i en aktielägenhet. I situationer där man utifrån omständigheterna kan sluta sig till att någon fortfarande bor i aktielägenheten eller använder den, ska de gällande allmänna bestämmelserna om vräkning fortfarande tillämpas. När det gäller egendom som blivit kvar i bolagets lokaler kan förslaget bli tillämpligt även annars än i samband med besittningstagandet av en aktielägenhet och gälla egendom som orsakar betydande olägenhet för användningen av bolagets lokaler och beträffande vilken aktieägarna eller de boende inte framställt några anspråk inom den tidsfrist som följer efter att saken meddelats på behörigt sätt. 

Förslaget gäller all slags egendom, inte bara egendom av ringa värde eller värdelös egendom. Enligt huvudregeln övergår egendomen i bolagets ägo en månad från det att bolaget har meddelat om egendomen och övergången av äganderätten till den, och när aktieägaren eller den boende inte inom nämnda tid har flyttat bort egendom eller tagit emot den på något annat sätt. 

Dessutom föreslås det bestämmelser om skyldighet för bolaget att sköta egendomen under ovannämnda tid samt om skyldighet för aktieägaren, hyresgästen eller någon annan boende som har fått rätt att använda aktielägenheten att ersätta bolaget för skäliga kostnader för detta. Bolaget får dock förstöra avfall och annan uppenbart värdelös egendom genast. 

4.1.20  Särskild granskning

Syftet med bestämmelserna om särskild granskning är att betjäna minoritetsaktieägarnas behov av information särskilt med tanke på framställandet av skadeståndsanspråk. 

Det föreslås att bestämmelserna om särskild granskning i lagen om bostadsaktiebolag ändras på motsvarande sätt som uppdateringen av aktiebolagslagen i den mån detta är ändamålsenligt med beaktande av skillnaderna i bolagets verksamhet. För det första föreslås ett förtydligande i 9 kap. 13 § 1 mom. om att granskningen kan gälla högst den tid som sträcker sig högst till den bolagsstämma som beslutat om ansökan. 

I lagen om bostadsaktiebolag föreslås en uttrycklig bestämmelse om skyldighet för bolagets ledning att biträda en särskild granskare. Överträdelse eller försummelse av bestämmelserna kan enligt förslaget bli straffbart som bostadsaktiebolagsförseelse, och dessutom föreslås att bestämmelsen om det yttrande som ska ges över en särskild granskning kompletteras så att granskaren ska i yttrandet nämna huruvida denna skyldighet har fullgjorts. 

Det föreslås att lagens bestämmelser om underrättelse om yttrandet och behandlingen av det på bolagsstämman preciseras samt att det blir möjligt för granskaren att få förskott på eller en säkerhet för sitt arvode. Dessutom föreslås det att den bestämmelse slopas med stöd av vilken en domstol kan av särskilda skäl ålägga en aktieägare som har ansökt om särskild granskning att helt eller delvis ersätta bolaget för granskningskostnaderna. 

Syftet med de föreslagna ändringarna är att göra det förfarande som hänför sig till särskild granskning smidigare och effektivare för att förbättra granskningens användbarhet och funktionsduglighet. Strävan med detta är att förbättra minoritetsaktieägarnas möjligheter att dra nytta av en särskild granskning samt stärka deras rättigheter att få uppgifter. 

4.1.21  Aktieemission

Det föreslås att 13 kap. 2 § 2 mom. i lagen om bostadsaktiebolag ändras så att bolagsstämmans emissionsbemyndigande är i kraft två år från bolagsstämmans beslut, om inte en kortare tidsfrist föreskrivs i beslutet. Syftet med förslaget är att underlätta ordnandet av aktieemission. 

4.1.22  Styrelsens rätt att väcka ogiltighetstalan

Det föreslås att i 23 kap. 2 § 3 mom. i lagen om bostadsaktiebolag stryks omnämnandet av rätt för styrelsen att väcka talan för att få fastställt att bolagsstämmans beslut är ogiltig. Syftet är att förtydliga regleringen och förhindra eventuella oklara situationer där styrelsen skulle kunna väcka ogiltighetstalan och företräda bolaget när bolaget svarar på talan. 

4.1.23  Skadeståndsansvar för ömsesidiga fastighetsaktiebolag

Det föreslås att till 28 kap. i lagen om bostadsaktiebolag fogas en bestämmelse om ömsesidiga fastighetsaktiebolags skadeståndsansvar. Innehållet i bestämmelsen motsvarar lagens 24 kap. 6 § om bostadsaktiebolags skadeståndsansvar för överträdelse av lagen om bostadsaktiebolag eller bolagsordningen. Till skillnad från den bestämmelsen beaktas i den föreslagna nya bestämmelsen den möjlighet som följer av BABL 28 kap. 1 § 2 mom. att i bolagsordningen föreskriva om den bolagslag som ska tillämpas på det ömsesidiga fastighetsaktiebolaget. 

I lagen föreslås det dessutom en bestämmelse om att i bolagsordningen för ett ömsesidigt fastighetsaktiebolag får man inte avvika från tillämpningen av den föreslagna nya bestämmelsen om bolagets skadeståndsansvar. I praktiken begränsar förslaget till denna del valet av den bolagslag som ska tillämpas på skadestånd i ett nytt ömsesidigt fastighetsaktiebolags bolagsordning. Av den tvingande bestämmelsen följer å andra sidan att den ska tillämpas på en skada som beror på en gärning eller försummelse som inträffat efter lagens ikraftträdande i stället för en bolagsordning som avviker från bestämmelsen. En ändring av en bestämmelse i bolagsordningen som avviker från förslaget ska anmälas för registrering samtidigt som en annan ändring av bolagsordningen anmäls för registrering. 

Dessutom föreslås en teknisk precisering så att man utöver bostadsaktiebolag också i ömsesidiga fastighetsaktiebolag i enlighet med direktiv 2012/27/EU om energieffektivitet beaktar övergången till konsumtionsbaserad mätning i enlighet med 3 kap. 4 a § i lagen. (se närmare regeringens proposition till riksdagen med förslag till lag om ändring av energieffektivitetslagen och vissa andra lagar 104/2020 rd). 

4.1.24  Uppgift om aktieägarens dödsdag i den offentliga aktieboken

Enligt förslaget ska till 2 kap. 12 § i lagen om bostadsaktiebolag fogas uppgift om aktieägarens dödsdag. Uppgiften behövs för att säkerställa att aktieboken är aktuell. 

4.2.1  Allmänt

År 2025 fanns det uppskattningsvis cirka 92 000 bostadsaktiebolag i Finland, som hade cirka 2,5 miljoner boende. Statistiken över bostadsaktiebolag beskrivs närmare i avsnittet om nuläge. Med tanke på konsekvenserna är det centralt att påpeka att konsekvensernas målgrupp är heterogen och konsekvenserna av förslagen en följd av bolagets och aktieägarnas egna val. Den inbördes förhållandena mellan konsekvenserna och de sammantagna konsekvenserna är beroende av respektive husbolag, aktieägarkåren och ägandeförhållandena. 

De direkta konsekvenserna av propositionen riktar sig i huvudsak till husbolaget samt dess aktieägare och boende. Strävan med förslaget är att skapa klarhet i rättsläget och å ena sidan underlätta bolagets beslutsfattande så att särskilt kostnaderna för bolagets ledning för att ta reda på olika saker minskar och aktieägarnas påverkningsmöjligheter förbättras. Ett klarare rättsläge kan å andra sidan underlätta (lekmanna)ledningens och disponentens verksamhet i olika situationer när till exempel kostnader som orsakats av defekta vattenmätare kan tas ut direkt med stöd av den föreslagna bestämmelser.  

Syftet med förslagen är vidare att på allmän nivå förbättra aktieägarnas rättigheter och möjligheter att förutse till exempel hur skyldigheten att betala vederlag utvecklas i framtiden. Eftersom aktieägarkåren är heterogen, har i förslagen beaktats aktieägare i olika ställning, såsom sådana aktieägare som inte nödvändigtvis förstår sina rättigheter eller skyldigheter. Exempelvis i förslaget om elektronisk delgivning ingår specialarrangemang för sådana personer.  

De föreslagna ändringarna kan effektivisera bolagets verksamhet och ett ändamålsenligt underhåll av fastigheten. Exempelvis de nya grunderna för besittningstagande kan förebygga olägenheter effektivare när bolaget har bättre möjlighet att ingripa i olika störningssituationer. Förslagen om kontrollerad avveckling av husbolag, såsom ändring av en aktielägenhets användningsändamål, kan dessutom underlätta bolagets beslutsfattande om underhåll och utveckling av fastigheten och byggnaden samt om begränsning av kostnaderna. 

I följande tabell ingår ett sammandrag av propositionens väsentliga konsekvenser. Förslagens konsekvenser enligt konsekvenskategori behandlas i detalj nedan. 

Tabell 7. Propositionens väsentliga konsekvenser. 

En faktor som påverkar husbolagens omvärld är den regionala strukturförändringen, som beskrivs i nuläget. Särskild på grund av strukturförändringen kan husbolagen befinna sig i mycket olika position vad gäller verksamhetsförutsättningarna. Sålunda har de direkta konsekvenserna att göra med på vilket sätt besluten fattas i husbolagen. Indirekt kan förslagen i någon mån påverka till exempel värdeutvecklingen och finansieringsmöjligheterna i olika områden. Man kan ändå inte påverka orsakerna till strukturförändringen med bestämmelser i lagen om bostadsbolag, men med deras hjälp kan man försöka begränsa de negativa följderna av den för särskilt bolagen och aktieägarna. 

Som bilaga till propositionen finns ett preliminärt utkast till förordning om mätning av aktielägenheters ytor och om disponentintyg. Ändringar föreslås i huvudsak för att beakta de ändringar som föreslås i lagen. Ändringarna av förordningen ökar i någon mån bostadsbolagens disponenters skyldighet att lämna uppgifter, men kostnaderna för detta kan tas ut av dem som beställer disponentintyg. För bankerna och andra finansinstitut förenhetligar och förbättrar förslagen tillgången till information som påverkar aktielägenhetens värde. Förslaget till förordning framhäver på längre sikt betydelsen av en planmässig, regelbunden, effektiv och sparsam fastighetshållning på samma sätt som de ändringar som föreslås i propositionen. Konsekvenserna av förslaget till förordning har vid behov nämnts i samband med de detaljerade förslag som behandlas i det följande. 

4.2.2  Ekonomiska konsekvenser

4.2.3  Miljökonsekvenser

Laddningspunkter för elbilar. Bedömd som en helhet ökar propositionen inte på något betydande sätt bostadsaktiebolagens incitament eller vilja att genomföra laddningspunkter för elbilar. I stället för med bestämmelser i lagen om bostadsaktiebolag kan man försöka påverka sådana incitament och kostnader till exempel genom bygglagstiftningen och eventuella offentliga stöd. Av betydelse för installationen av laddningspunkter kan vara till exempel genomförandet av det nya energieffektivitetsdirektivet, som bereds som bäst vid miljöministeriet, eftersom direktivet förutsätter att beredskap för laddningspunkter installeras i bostadsbyggnader i vissa situationer. Av dessa orsaker är miljökonsekvenserna av ett ökat antal laddningspunkter som helhet osäkra och beroende av annan lagstiftning samt av marknadsutvecklingen.  

Det går inte att direkt bedöma vilken betydelse beredskapen för laddningsstationer, det vill säga förinstallerad kabeldragning och tomrör som utgör kanaler för elektriska kablar samt laddningsstationerna, har när antalet elbilar ökar samt de konsekvenser detta eventuellt har för miljön. Å andra sidan kan onödiga laddningspunkter ta resurser från andra ansvarsfulla investeringar i bostadsaktiebolag. Eftersom bostadsaktiebolagen kan rikta resurser och kostnader som behövs för att installera laddningspunkter även till andra investeringar som främjar en hållbar utveckling, såsom luftvärmepumpar, är det inte möjligt att exakt bedöma hur mycket de föreslagna bestämmelserna kommer att öka installationen av laddningspunkter. Dessutom är det möjligt att privatbilismen kommer att minska i popularitet i framtiden. 

Tagande av en aktielägenhet i bolagets besittning. Det föreslagna kompletteringarna av grunderna för besittningstagande gör det möjligt att ingripa så att även underlåtenhet att iaktta vad som krävs för bevarande av hälsan kan beaktas när en grund för besittningstagande tillämpas. I praktiken kan detta medverka till att man kan ingripa effektivare än förr i överträdelse av ett tobaksförbud som kommunen utfärdat. Detta gagnar särskilt sådana aktieägare/boende som inte röker men som exponeras för tobaksrök. Sålunda främjar förslaget uppnåendet av de tobakspolitiska målen, och kan på så vis minska aktieägarnas/de boendes exponering för passiv rökning. Konsekvenserna kan således betraktas som positiva, men begränsade så att de riktas till de bolag där överträdelse av tobaksförbudet har varit ett praktiskt problem. 

Främjandet av elektroniska leveranssätt bedöms ha endast små miljökonsekvenser, eftersom dessa tillvägagångssätt kompletterar det nuvarande förfarandet och sålunda är det inte möjligt att bedöma i vilken utsträckning elektronisk delgivning kommer att utnyttjas. 

Fördelning av vattenkostnader. Förtydligandena av fördelningsgrunderna för vattenkostnader kan indirekt uppmuntra bolagen att följa och inrikta vattenförbrukningen bättre. Konsekvenserna är dock begränsade, eftersom ändringen inte i sig förändrar husbolagens förbrukningsstrukturer. 

Underhållsansvar för fönster. Fönstren inverkar på byggnaders energieffektivitet och boendehälsa. Praktiskt taget alla fönster totalrenoveras i något skede av husbolagets livscykel, så om underhållsansvaret överförs på bolaget kan det främja valet av energieffektiva fönster och för det andra minska till exempel husbolagets och aktieägarnas/de boendes uppvärmningskostnader.  

Förslaget kan bidra till att fönsterkonstruktionen behåller sin funktionsduglighet längre, när ansvaret omfattar hela ytterfönsterkonstruktionen, det vill säga även två- eller treglasfönsters inre bågar och glas. Även värme- och ljudisoleringen kan påverkas. Detta kan främja fönsterhelhetens hållbarhet och energieffektiviteten på längre sikt. 

4.2.4  Andra konsekvenser för människor och samhälle

4.2.5  Sammantagna konsekvenser

Förslagen som gäller korttidsuthyrning har samband med den ändring av bygglagstiftningen som samtidigt bereds vid miljöministeriet och där det föreslås att begreppet kortvarig uthyrning ska definieras och att gränsen för tillståndsbelagd kortvarig uthyrning ska vara 90 dagar per kalenderår. Kommunen ska ha möjlighet att lokalt fastställa en högre gräns för tillståndsplikt än 90 dagar. Förslagen ska tillämpas endast på bostäder på kommunens detaljplaneområde som inte används för boende vid tidpunkten för korttidsuthyrningen. Miljöministeriets förslag gäller endast enstaka lägenheter, så utanför tillämpningsområdet stannar en betydande mängd lägenheter i de cirka 92 000 bostadsaktiebolagen. 

Trots att föremålet för regleringen delvis är det samma gäller lagen om bostadsaktiebolag och bygglagen olika rättsförhållanden. Lagen om bostadsaktiebolag gäller de inbördes bostadsaktiebolagsrättsliga rättsförhållandena mellan bolaget, aktieägarna och de boende, medan bygglagen gäller byggnadens eller lägenhetens användares förhållande till boendemiljön och personer inom dess inflytelsesfär oberoende av deras privaträttsliga rättsförhållanden. Den bostadsbolagsrättsliga bedömningen av användningsändamålet baserar sig på bolagsordningens bestämmelser och tolkningen av dem tillsammans med bestämmelserna om besittningsrätt till aktielägenheten och gränser för användningen (särskilt grunderna för besittningstagande) i lagen om bostadsaktiebolag, medan det byggnadsrättsliga användningsändamålet baserar sig på myndigheternas planläggnings- och bygglovsbeslut, som bedöms utifrån bygglagstiftningen. Sålunda har eventuella sammantagna konsekvenser att göra med hur användningen av en aktielägenhet för korttidsuthyrning bedöms i ljuset av de från varandra avvikande kriterierna i lagen om bostadsaktiebolag och bygglagstiftningen. 

Eftersom miljöministeriets förslag gäller endast en mycket liten del av lägenheterna i bostadsaktiebolagen, bedöms förslagen inte ha större än ringa sammantagna konsekvenser. Av betydelse ur bostadsaktiebolagens synvinkel är de faktiska konsekvenser som användningen av en lägenhet har för bolaget och andra boende/aktieägare. Besittningstagande av lägenheten kan således inte komma på fråga enbart på grund av hyresförhållandenas längd och/eller överskridningen av kriterierna för totalt antal dagar, det vill säga oberoende av om korttidsuthyrningen har orsakat större än ringa olägenhet. Byggnadstillsynsmyndighetens eventuella uppmaning och varning för bolaget för att avsluta lagstridigt korttidsuthyrning kan dock beaktas vid bedömningen av besittningstagande på grund av en olägenhet eller kostnad som avviker från boende. Således är det möjligt att bygglagstiftningen, som blir tillämplig i några få fall, gör det lättare att ingripa i eventuella olägenheter. 

Förslagen som gäller elektronisk delgivning och bolagets rätt att tömma lokaler på övergivet lösöre har samband med bestämmelser som samtidigt bereds i hyreslagen och som till sina centrala principer motsvarar de bestämmelser som föreslås i denna proposition. Förslagen som gäller hyreslagen berör i första hand parterna i hyresförhållandet, medan konsekvenserna av denna proposition riktar sig till såväl bolaget som aktieägarna/de boende. De likadana bestämmelserna kan ha synergifördelar särskilt i situationer där det är fråga om till exempel olika delgivningar till dem som bor i husbolaget. För det andra kan konsekvenser i någon mån synas även i tillämpnings- och tolkningspraxis i fråga om bestämmelserna på längre sikt. 

5.1.1  Allmänt

De regleringsalternativ som bedömts i samband med beredningen beskrivs detaljerat i avsnitt 2.3 i betänkandet av arbetsgruppen för lagen om bostadsaktiebolag (länk: https://julkaisut.valtioneuvosto.fi/server/api/core/bitstreams/c2a9849c-5e16-40b3-80cc-24f03a8a6567/content). I remissvaren på arbetsgruppens betänkande understöddes överlag arbetsgruppens förslag. Största delen av responsen på förslagen i betänkandet gällde det detaljerade genomförandet av det valda regleringsalternativet. 

I det följande beskrivs de centrala regleringsalternativ som identifierats under beredningen och bedöms särskilt de förslag beträffande vilka remissinstanserna hade avvikande åsikter. Dessutom beskrivs de regleringsbehov som bekräftats efter att arbetsgruppens betänkande blev färdigt. 

5.1.2  Korttidsuthyrning

Arbetsgruppen har bedömt potentiella regleringsmetoder som baserar sig på lagen om bostadsaktiebolag när det gäller att tillåta korttidsuthyrning. De viktigaste regleringsalternativen som arbetsgruppen identifierade hänförde sig till bedömningen av följande omständigheter: nya (presumtions)bestämmelser om förbud mot eller begränsning av kortvarig uthyrning, möjlighet att förbjuda eller begränsa korttidsuthyrning genom bolagsstämmans beslut med kvalificerad majoritet (m.a.o. utan krav på samtycke) och översyn av grunderna för besittningstagande av en aktielägenhet. 

När det gäller definitionen av kortvarig uthyrning skulle acceptabla bestämmelser förutsätta att det motiveras varför den valda tidsmässiga definitionen av korttidsuthyrning och det tillåtna maximala antalet dagar gör det möjligt att ingripa i olägenheter till följd av korttidsuthyrningen utan att byggnadens eller lägenhetens ägares rätt begränsas onödigt. På grund av bostadsaktiebolagens olika omständigheter och de olika sätten att ordna korttidsuthyrning är det oklart huruvida konsekvenserna av korttidsuthyrning kan identifieras tillräckligt enbart utifrån avtalens längd och det totala antalet dagar per år, vilket kan vara problematiskt med avseende på (egendoms)skyddet för besittningsrätten till aktielägenheten. Således ansågs det inte motiverat att främja detta alternativ under beredningen. 

Alternativet som gäller förbud genom beslut med kvalificerad majoritet har bedömts som följer. Aktier i ett bostadsaktiebolag medför sådan besittningsrätt till en aktielägenhet som i stor utsträckning motsvarar äganderätt. I lagen föreskrivs det om rätt för aktieägaren att upplåta sin aktielägenhet för att användas av någon annan för en på förhand obegränsad kortare eller längre tid, om inte något annat föreskrivs i bolagsordningen. Bolagsstämman beslutar om ändring av bolagsordningen med i princip 2/3 kvalificerad majoritet. För en ändring av bolagsordningen måste man dock i vissa situationer få aktieägarens eller aktieägarnas samtycke. En sådan situation som identifierats i lagen är att den rätt att besitta lägenheten som aktierna medför ändras genom en ändring av bolagsordningen. Som ändring av besittningsrätten betraktas bland annat en begränsning som hindrar eller är till olägenhet för användningen av aktielägenheten på ett sätt som överensstämmer med dess användningsändamål. Samtyckeskravet tillämpas på bland annat en ändring av bolagsordningen som gör att lägenheten inte får hyras ut för boende. Boende som användningsändamål omfattar också sådan korttidsuthyrning som inte medför sådan olägenhet eller kostnad för bolaget eller andra aktieägare/boende som avviker från boende (enligt arbetsgruppens förslag kan bolaget ingripa i korttidsuthyrning som orsakar betydande olägenhet eller kostnad genom besittningstagande av aktielägenheten). Det kan anses att aktieägaren när han eller hon förvärvade aktierna med fog antog att aktielägenheten kan användas med korttidsuthyrning som kan jämställas med/hör till boende, och en sådan rätt kan inte begränsas utan samtycke genom att ändra bolagsordningen, varför ett förbud mot korttidsuthyrning i bolagsordningen utan aktieägarens samtycke skulle vara problematiskt med tanke på egendomsskyddet. 

De alternativ som beskrivs ovan har förklarats och bedömts närmare i avsnitt 2.3.1 i betänkandet av arbetsgruppen för lagen om bostadsaktiebolag. Dessutom har arbetsgruppen bedömt eventuell skyldighet för aktieägaren att underrätta bolaget om bedrivande av korttidsuthyrning. Dylikt lämnande av uppgifter skulle emellertid kunna leda till att aktieägarnas och bolagets administrativa börda växer avsevärt, och oskäligt öka ledningens skyldighet att övervaka verksamheten. 

Av de identifierade alternativen bedöms det alternativ som gäller grunderna för besittningstagande vara det som bäst går ihop med innehållet i besittningsrätten till aktielägenheten och de krav som följer av egendomsskyddet, samt göra det möjligt att tillräckligt ingripa i de faktiska olägenheterna till följd av korttidsuthyrning. Dessutom går det tämligen bra ihop med sådana nya fenomen i bostadsaktiebolagens omvärld som korttidsuthyrning utan att samtidigt orsaka andra olägenheter eller negativa följder. 

I denna proposition föreslås det att det föreskrivs om grunden för besittningstagande på ett sätt som går i samma riktning som arbetsgruppens förslag. Under den fortsatta beredningen har förslaget dock setts över utifrån responsen i remissvaren så att det har ansetts nödvändigt att stryka betydandekriteriet för tillämpning. Besittningstagande berörs i vilket fall som helst av kravet på att förseelsen ska vara av större än ringa betydelse, så ett särskilt krav på att olägenheten ska vara betydande skulle kunna föranleda tolkningssvårigheter. Enligt förslaget ska man alltid kunna ingripa i användningen av en lägenhet när användningen kan påvisas orsaka olägenheter för användningen av de andra aktieägarnas lägenheter eller ekonomisk olägenhet. 

Arbetsgruppen har också bedömt följande centrala regleringsalternativ som är tillämpliga på bedrivande av korttidsuthyrning när det gäller skadeståndsansvar: bestämmelser i lagen om bostadsaktiebolag om en särskild grund för skadeståndsansvar som är tillämplig på korttidsuthyrning, och bestämmelser om skyldighet för aktieägaren att medverka till att en korttidshyresgäst kan krävas på skadestånd. Arbetsgruppen föreslog i sitt betänkande att det skulle föreskrivas om skyldighet för en aktieägare som upplåtits sin aktielägenhet för att användas av någon annan att medverka till att utreda en skada som orsakats av den som använt lägenheten och till att användaren kan krävas på skadestånd genom att ge bolaget nödvändiga uppgifter. 

Alternativt till att föreskriva om aktieägarens skyldighet att medverka i BABL 24 kap. kan det föreskrivas om skyldighet att lämna uppgifter i samband med bestämmelsen om aktieägarens underhållsansvar. Dessa krav kan samordnas med aktieägarens omsorgsplikt enligt 4 kap. 3 § 2 mom. Lagens 24 kap. gäller skadeståndsansvar och förfaranden i anslutning till det. Aktieägaren har redan med stöd av den gällande lagen skyldighet att medverka till att en skada som hans eller hennes hyresgäst orsakat utreds för att undvika skadeståndsansvar på grund av aktieägarens egen omsorgsplikt. När bestämmelsen ändras på föreslaget sätt, kan i bestämmelsen bättre beaktas aktieägarens skyldighet att lämna uppgifter som en del av aktieägarens övriga skyldigheter som gäller aktielägenheten. Av denna orsak har förslaget i betänkandet setts över under den fortsatta beredningen så att det föreslås att en aktieägare som upplåtit aktielägenheten för att användas av någon annan ska se till att han eller hon har de uppgifter som behövs om den som fått nyttjanderätt. Det föreslås att bestämmelsen fogas till 4 kap. 3 §. Det föreslås också att till bestämmelsen fogas uttrycklig skyldighet för aktieägaren att vid behov lämna uppgifterna till bolaget, varvid bolaget har bättre förutsättningar att utreda till vilken användare av aktielägenheten (t.ex. en korttidshyresgäst) det är skäl att rikta skadeståndsanspråket och att bedöma om den aktieägare som bedrivit korttidsuthyrning har ordnat sin verksamhet tillräckligt omsorgsfullt för att minimera skadorna. 

5.1.3  Vederlagsfritt förvärv av bolagets egna aktier

Bestämmelserna om vederlagsfritt förvärv av egna aktier i lagen om bostadsaktiebolag har bedömts med avseende på hur förvärvets betydelse för bolaget och de andra aktieägarna borde beaktas i kraven på beslutsfattandet. Vid bedömningen har uppmärksamhet fästs vid den majoritet eller kvalificerade majoritet som krävs på bolagsstämman för att fatta förvärvsbeslutet samt vid kraven på uppgifter för förvärvsbeslutet. 

Under beredningen har man granskat tre regleringsalternativ: att vederlagsfritt förvärv av egna aktier förtydligas, att vederlagsfritt förvärv av egna aktier läggs till tillämpningsområdet för 18 kap. så att beslut om förvärv alltid kan fattas med enkel majoritet, samt att vederlagsfritt förvärv av egna aktier läggs till tillämpningsområdet för 18 kap. och att kvalificerad majoritet krävs i vissa situationer. 

Det första granskade alternativet hade att göra med att förtydliga när förvärv av egna aktier betraktas som vederlagsfritt. I detta alternativ skulle förvärv av egna aktier betraktas som vederlagsfritt när bolaget får egna aktier utan vederlag och aktierna inte är förenade med ett obetalt, förfallet bolagsvederlag eller en obetald bolagslåneandel. Då skulle begränsningen av tillämpningsområdet för BABL 18 kap. 2 § 3 punkten behöva preciseras så att bestämmelserna i lagens 18 kap. inte tillämpas på dylika förvärv av egna aktier utan vederlag. Sålunda skulle bolagsstämmans befogenhet att besluta om saken med enkel majoritet i praktiken följa av BABL 7 kap. 2 § 2 mom. 3 punkten, men inte framgå uttryckligen av lagen. Vidare skulle på förvärv av egna aktier utan vederlag inte tillämpas bestämmelserna i lagens 18 kap. om riktat förvärv eller omnämnandet av ett förvärvsbemyndigande i bolagsstämman eller förvärvsbeslutets innehåll, vilket kan begränsa aktieägarnas möjligheter att bedöma konsekvenserna av ett sådant beslut. Om förvärv av egna aktier utan vederlag fortfarande skulle undantas från tillämpningen av bestämmelserna i lagens 18 kap., skulle inte heller de specialbestämmelser om förvärv av egna aktier som gäller saken tillämpas direkt med stöd av lagen på ogiltigförklaring eller vidareöverlåtelse av sådana aktier. 

Det andra alternativet vore att lägga till vederlagsfritt förvärv av egna aktier till tillämpningsområdet för BABL 18 kap. så att beslut om förvärvet kan alltid fattas med enkel majoritet. Detta alternativ skulle motsvara det alternativ som presenteras ovan, dock så att beslut om att ta emot egna aktier vederlagsfritt alltid skulle kunna fattas med sådan majoritet som avses i lagens 6 kap. 26 §. Lagstiftningstekniskt och med tanke på tillämpningen av lagen skulle det enklaste alternativet vara att iaktta samma beslutskrav i samtliga situationer av vederlagsfritt förvärv av egna aktier. Det skulle samtidigt på vara det effektivaste sättet att möjliggöra beslutsfattande på bolagsstämman för att förhindra att aktierna, i stället för att överlåtas till bolaget, skulle överlåtas vederlagsfritt på ett för bolaget skadligt sätt till en ny ägare (som man till exempel inte lyckas ta ut vederlag av för att täcka bolagets kostnader). Å andra sidan skulle alternativet inte beakta att aktier som tillfaller bolaget utan vederlag kan vara förenade med en betydande bolagslåneandel, som kan öka de andra aktieägarnas skyldighet att betala vederlag på ett sätt som de inte har kunnat beakta. 

I det tredje alternativet skulle vederlagsfritt förvärv av egna aktier inkluderas i tillämpningsområdet för 18 kap. i lagen om bostadsaktiebolag. Beslut om förvärv av aktier skulle kunna fattas på bolagsstämman med enkel majoritet, om förvärvet är genuint vederlagsfritt för bolaget och aktieägarna. Kravet på kvalificerad majoritet skulle tillämpas i situationer där förvärvet kan inverka på de andra aktieägarnas skyldighet att betala vederlag. BABL 18 kap. 5 § skulle vidare kompletteras så att i ett beslut om förvärv av egna aktier skulle det nämnas hur förfarandet inverkar på aktieägarnas skyldighet att betala vederlag. Det bedömdes att detta alternativ bäst förbättrar bestämmelsernas transparens och å andra sidan säkerställer att aktieägarna får tillräcklig information om de ekonomiska konsekvenserna av förvärvet av egna aktier före beslutsfattandet. 

5.1.4  Ändring av en aktielägenhets användningsändamål och vederlagsgrunden

Ändring av bolagsordningen med kvalificerad majoritet (BABL 6 kap. 34 § 1 mom.) och samtycke av den aktielägenhet som berörs av ändringen är i sig en tillräcklig metod att ändra en aktielägenhets användningsändamål (under förutsättning att aktielägenhetens ägare vid behov svarar för de ändringsarbeten som det nya användningsändamålet förutsätter på egen bekostnad). Det krav på samtycke som baserar sig på BABL 6 kap. 35 § 1 mom. 4 punkten för att öka aktieägarens betalningsskyldighet kan dock om en aktieägares samtycke saknas leda till att grunden för bolagsvederlaget för en sådan aktielägenhet kan inte ändras så att vederlagsgrunden motsvarar vederlagsgrunden för andra lägenheter med samma användningsändamål. Å andra sidan kan den sistnämnda vederlagsgrunden i allmänhet betraktas som en ändamålsenligt kostnadsfördelningsgrund mellan aktielägenheter med samma användningsändamål, och en ändring av vederlagsgrunden kan främja värdet och användbarheten hos den lägenhet vars användningsändamål ändras på ett sätt som i sista hand även bolaget och de andra aktieägarna i allmänhet har nytta av jämfört med om vederlagsgrunden inte skulle ändras i samband med att användningsändamålet ändras (jfr t.ex. fortlöpande problem med uttaget av vederlag till följd av permanent värdesänkning på aktielägenheterna). 

Under beredningen har man bedömt om det borde göras lättare att ändra grunden för bolagsvederlaget i samband med att lägenhetens användningsändamål ändras. Ändringen skulle kunna göra det lättare att ändra särskilt affärslokalers användningsändamål till bostadslägenheter för att beakta den regionala strukturförändringen, minska underanvändningen av lägenheter och bevara deras värde. I praktiken skulle förslaget bidra till att i en stor del av bolagen kan inte en aktieägare eller en liten kvalificerad majoritet av aktieägarna hindra en ändring som är motiverat ur bolagets synvinkel och som de andra aktieägarna kan acceptera. 

5.1.5  Likvidation samt överlåtelse av bolagets fastighet och byggnad

Under beredningen har funktionsdugligheten och ändringsbehoven hos bestämmelserna i BABL 6 kap. 38 §, som är avsedda att underlätta ett upplösningsbeslut, granskats punkt för punkt genom att bedöma å ena sidan skyddsobjektet samt å andra sidan de kostnader som kravet orsakar. Under beredningen har man identifierat ett centralt behov av att underlätta beslutsfattandet, eftersom det nuvarande förfarandet har utnyttjats i endast några få fall.  

Respektive krav på beslutsfattandet bedöms ingående i avsnitt 2.3.23 i betänkandet av arbetsgruppen för lagen om bostadsaktiebolag. Huvudpunkter som granskats är bedömning av avsevärd skada som förutsättning för beslutsfattande (BABL 6 kap. 38 § 1 mom. 1 punkten), förtydligande av fördelningen av bolagets nettotillgångar när aktielägenheterna och aktiegruppen saknar värde (BABL 6 kap. 38 § 1 mom. 2 punkten), lättnad med kravet på en oberoende sakkunnig yttrande i anslutning till beslutsförslaget (BABL 6 kap. 38 § 3 mom.) samt begränsning av bolagets underhållsansvar till vad som är nödvändigt med tanke på boendet efter att beslutet fattats (BABL 6 kap. 38 § 5 mom.). Vid bedömningen har uppmärksamhet fästs vid att beslutet ska basera sig på tillräckliga uppgifter och en bedömning av bolagets situation och dess framtida utveckling. 

Under beredningen har man ansett det motiverat att lätta upp kraven på beslutsfattandet, eftersom bolagen i dylika situationer vanligtvis har jämförelsevis små ekonomiska resurser att över huvud ordna verksamheten, och det är ändamålsenligt att rikta de återstående resurserna till åtgärder som förutsätts för en kontrollerad avveckling av bolagets verksamhet. 

5.1.6  Bostadsaktiebolags konkurs

Under beredningen har man sett att särdragen hos bostadsaktiebolags konkurser behöver beaktas bättre än nu i lagen om bostadsaktiebolag. Vidare bör man säkerställa att i regleringen beaktas tillräckligt såväl bostadsaktiebolagets och dess aktieägares som bolagets borgenärers intressen samt intresset av att skuldansvaret realiseras effektivt. Bostadsaktiebolagets aktieägares (boende)behov måste beaktas i regleringen på ett sätt som inte onödigt begränsas en effektiv realisering av bolagets skuldansvar. 

När man granskar särdragen hos bostadsaktiebolag med avseende på konkurs är det fråga om hur omfattande skydd som borde ges aktieägarnas besittningsrätt till sina aktielägenheter, som följer av bolagets rätt. De olika regleringsalternativen måste bedömas med avseende på hur riskfördelningen till följd av bolagets insolvens påverkas. Ett effektivt skydd för bolagets ägare kan påverka skuldansvaret och tillgodoseendet av borgenärernas rättigheter, varvid bolagens tillgång till finansiering och finansieringskostnader kan påverkas. Med tanke på finansieringssystemets funktionsduglighet skulle det vara problematiskt om bostadsaktiebolagets borgenärer till följd av aktieägarnas särskilda insolvensrättsliga skydd skulle bli tvungna att bära en väsentligt mer omfattande risk än andra bolag för konsekvenserna av bostadsaktiebolagets insolvens. 

Under beredningen har regleringsalternativen bedömts särskilt med avseende på konkursförfarandet och rättsverkningarna av konkurser. Alternativen har förklarats och bedömts närmare i avsnitt 2.3.2.4 i betänkandet av arbetsgruppen för lagen om bostadsaktiebolag. 

När det gäller konkursförfarandet har man bedömt om det borde föreskrivas om särskilt uppskov med försättande av bostadsaktiebolag i konkurs eller om befogenheten att försätta ett bostadsaktiebolag i konkurs borde preciseras. Särskilt uppskov bedömdes som problematiskt för att det skulle kunna minska incitamenten för bolaget att själv åtgärda bolagets situation i ett tidigare skede. Det ansågs motiverat att ändra befogenhetsbestämmelserna på det sätt som föreslås i propositionen bland annat därför att regleringen skulle vara mera i linje med bestämmelserna om bolagsstämmans allmänna befogenheter i lagen om bostadsaktiebolag, och å andra sidan skulle styrelsen behålla befogenhet att fatta brådskande beslut, som styrelsen utan dröjsmål ska informera aktieägarna om. 

När det gäller rättsverkningarna har man under beredningen granskat särskilt gäldenärsbolagets (bostadsaktiebolagets) aktieägares skyldighet att medverka samt den fortsatta besittningen av bostadslägenheten eller aktielägenheten i övrigt, och utifrån detta ansågs det motiverat att föreslå att bestämmelserna ändras på det sätt som beskrivs i propositionen. Dessutom granskades möjligheten till offentlig utredning av medellösa bostadsaktiebolags konkursbon, men alternativet ansågs inte nödvändigt, eftersom problemet i praktiken ofta är att fastighetsegendomen saknar värde, varvid man inte torde uppnå något väsentligt bättre slutresultat med en offentlig utredning än när konkursen förfaller. 

5.1.7  Tillträde till en aktielägenhet

Av lagen om bostadsaktiebolag, den juridiska litteraturen och allmän god bolagssed kan man i allmänhet sluta sig till hur man borde komma överens om besök i lägenheten och ordna besöket i olika situationer. Å andra sidan kan det också i samband med ordnandet av bostadsaktiebolagets företrädares besök i lägenheterna förekomma samma slags oklarheter som har gjort att man föreslagit att lagen om hyra av bostadslägenhet ska kompletteras. I praktiken kan bostadsaktiebolagets företrädare ha liknande behov att få tillträde till en aktielägenhet som hyresvärden när det gäller en uthyrd aktielägenhet. För att regleringen ska vara enhetlig har man under beredningen identifierat behov av att bedöma om 8 kap. 1 § om besök i lägenheten i lagen om bostadsaktiebolag på ett sätt som i huvudsak motsvarar de föreslagna bestämmelserna i lagen om hyra av bostadslägenhet. 

I lagen har det inte beaktats att i bolagets byggnad kan det utöver aktielägenheterna finnas olika lokaler, såsom förråd, som aktieägarna i praktiken förfogar över på annat sätt än med stöd av den besittningsrätt som aktierna medför enligt bolagsordningen. I praktiken är det jämförelsevis vanligt att nyttjanderätten till dylika lokaler i bolagets besittning ges aktieägarna genom bolagets beslut med iakttagande av lagens allmänna principer, särskilt likställighetsprincipen. Det är vanligt att man inte ingår något särskilt avtal om användningen av en sådan lokal och/eller tar ut hyra så att hyreslagarnas bestämmelser tillämpas på bolagets rätt till tillträde till lokalen. Bolaget kan i praktiken ha motsvarande behov av tillträde till en dylik lokal som aktieägaren förfogar över som till aktielägenheten för att utföra underhållsarbete eller för service- och inspektionsåtgärder. Exempelvis när det gäller förråd i skyddsrum enligt 76 § i räddningslagen kan situationen vara den att en övertrycksventil, avloppets avstängningsventil eller en nödutgång finns i ett förråd som används av en aktieägare. För att beakta nämnda behov har det ansetts nödvändigt att förtydliga i lagen att bestämmelserna om bolagets företrädares tillträde till aktielägenheten även tillämpas på en dylik lokal. 

5.1.8  Besittningstagande av en aktielägenhet

Tillämpning av grunderna för besittningstagande för att ingripa i störningssituationer 

Med avseende på regeringsprogrammets föresats att underlätta ingripande i störningssituationer och besittningstagande är det fråga om att bedöma om grunderna enligt den gällande lagen gör det tillräckligt möjligt att ingripa i olika störningssituationer genom besittningstagande. Under beredningen har man bedömt om grunderna för besittningstagande i BABL 8 kap. 2 § 1 mom. skulle kunna kompletteras för att säkerställa möjlighet att genom besittningstagande ingripa i förfarande som medför större än ringa störningar för bolaget, aktieägarna och de boende och/eller överträdelse av det som föreskrivits för bevarande av ordningen i situationer där det behövs. Utgångspunkten för bedömningen har varit att en ändring av grunderna för besittningstagande inte får leda till att skyddet för besittningsrätten till lägenheten inskränks för mycket. 

Under beredningen har man bedömt två huvudsakliga alternativ för att komplettera regleringen. I det första alternativet har man bedömt en sådan komplettering av lagen att besittningstagande av aktielägenheten skulle, utöver de grunder i anslutning till ett störande liv eller bevarande av ordningen som uttryckligen nämns i den gällande lagen, också kunna komma i fråga av ett synnerligen vägande skäl som är jämförbart med dessa. I det andra alternativet har man bedömt behovet av att ändra detaljerna hos de gällande grunderna för besittningstagande eller att tillfoga nya grunder för besittningstagande. 

Det första alternativet har tagits som utgångspunkt för regleringen, eftersom det bedöms vara lättare att anpassa till olika situationer utan att det ändå försämrar skyddet för besittningsrätten till lägenheten alltför mycket. I det andra alternativet är problemet att alla situationer som förutsätter ingripande genom besittningstagande inte kan identifieras och beskrivas tillräckligt entydigt i bestämmelserna. Tillämpning av grunderna för besittningstagande förutsätter alltid fallspecifik tolkning, varvid man i vilket fall som helst måste beakta att det förutsätts att den förseelse som ligger till grund för besittningstagande ska vara av större än ringa betydelse (BABL 8 kap. 2 § 2 mom.). På så vis ökar inte heller den föreslagna mer allmänna grunden för besittningstagande, som baserar sig på ett synnerligen vägande skäl, tolkningssvårigheterna onödigt.  

Tillämpningen av tobakslagen och dess förhållande till bestämmelserna om besittningstagande har bedömts i betänkandet av arbetsgruppen för bostadsaktiebolagen (s. 179–182). 

Delgivning av varning och beslut om besittningstagande 

I bestämmelserna om delgivningar i anslutning till besittningstagandet har dagens elektroniska kommunikationskanaler inte beaktats, såsom att en aktieägare har meddelat bolaget en e-post som ska användas för kommunikation mellan aktieägaren och bolaget. Under beredningen har det ansetts nödvändigt att komplettera bestämmelserna om delgivning i anslutning till besittningstagande med behövliga bestämmelse om elektroniska delgivningssätt. Andra delgivningssätt, såsom rekommenderat brev, kvarstår som alternativa sätt att lämna information och bolaget kan således också använda sig av vilken annan bevislig delgivning som helst som den gällande lagen tillåter. 

Tidsfrist för delgivning av beslut om besittningstagande 

Under beredningen har man bedömt om tidsfristen på 60 dagar för delgivning borde slopas. När ett beslut om besittningstagande fattas handlar det vanligtvis om en situation där bolaget behöver ingripa i aktieägarens förseelse eller försummelse så snabbt som möjligt. Då inleds delgivning i praktiken vanligtvis utan dröjsmål trots den nuvarande maximala tiden på 60 dagar. Att tidsfristen slopas har då inte nödvändigtvis någon stor praktisk betydelse framför allt eftersom delgivning fortfarande behövs för att väcka klandertalan enligt 8 kap. 5 § 1 mom. 

5.1.9  Reformen som gäller laddningspunkter för elbilar

Enligt regeringsprogrammet för statsminister Petteri Orpos regeringsprogram underlättas installationen av laddningsmöjligheter i husbolag. Målet nämns i samband med åtgärderna som syftar till att minska utsläppen från trafiken, och av föresatsen framgår inte närmare hur avsikten är att genomföra underlättandet. I samband med utvärderingen av lagen om bostadsaktiebolag har man bedömt om bestämmelser för att underlätta installationen av laddningspunkter för elbilar borde tas in i lagen eller borde kostnadsfördelningen för projekt som gäller laddningspunkter förtydligas i lagen. Alternativen har bedömts närmare i avsnitt 2.3.4 i betänkandet av arbetsgruppen för lagen om bostadsaktiebolag. 

De nuvarande bestämmelserna om underhåll och renoveringar i lagen om bostadsaktiebolag är så allmänt formulerade att de kan tillämpas på olika behov som är aktuella vid respektive tidpunkt oberoende av deras närmare innehåll och sättet att uppfylla dem. Förutom att behoven ändras varierar och utvecklas också enskilda husbolags omständigheter samt de tekniker som behövs för att tillgodose behoven över tiden. Av denna orsak har det under beredningen inte ansetts motiverat att ta in särskilda bestämmelser om just installation av laddningspunkter för elbilar i lagen. 

I propositionen föreslås det att bestämmelserna förtydligas när det gäller kostnadsfördelningen för projekt för laddningspunkter. Bakgrunden till den valda regleringslösningen är att det har rått oklarhet i husbolagen beträffande hur å ena sidan bolagsordningens bolagsvederlagsgrunder och å andra sidan principerna för ändringsarbeten som gagnar endast vissa aktieägare och likställighetsprincipen ska tillämpas på täckandet av senare användnings- och underhållskostnader för ändringsarbeten som gagnar endast en del av aktieägarna. Det föreslås att bestämmelserna förtydligas genom att föreskriva om situationer där bolagsstämman beslutar om en renovering för att installera laddningspunkter för elbilar med stöd av 32 § 5 mom. eller 33 § 1 mom. och bolagsordningen inte säger något om grunden för bolagsvederlaget när det gäller aktielägenheter som gagnas av installationen. Då kan beslut fattas om vederlaget utan att bolagsordningen innehåller någon uttrycklig bestämmelse om vederlagsgrunden eller att en sådan bestämmelse borde tas in i bolagsordningen. Under den fortsatta beredningen preciserades de alternativa kostnadsfördelningssätt (antal aktier eller jämn fördelning) som föreslogs i betänkandet så att endast jämn fördelning ska utgöra grund för kostnadsfördelningen, varvid kostnadsfördelningen enligt den föreslagna bestämmelsen kan anses vara i samklang med den nytta lägenheterna har av renoveringen. 

5.1.10  Bilplatser utanför bolagets fastighet och byggnad

Under beredningen har man konstaterat att det finns behov av att utveckla lagstiftningen om parkeringsplatser i byggnaden så att den motsvarar dagens omvärld för nybyggnation. Bakgrunden till förslaget har beskrivits mer ingående i avsnitt 2.3.5.1 i betänkandet av arbetsgruppen för bostadsaktiebolagen. 

När man ska bedöma vilka slags avtals- och andra arrangemang som uppfyller kraven på permanent besittning av parkeringsplatsen tillräckligt, kan uppmärksamhet fästas vid jordabalkens bestämmelser om inskrivning av en särskild rättighet och bygglagens bestämmelser om servitut och samreglering. Enligt 14 kap. 1 § 1 mom. i jordabalken kan i lagfarts- och inteckningsregistret antecknas legorätt eller annan nyttjanderätt som grundar sig på avtal och som gäller en fastighet i någon annans ägo. Med stöd av 128 § i bygglagen kan olika byggnadsservitut och med stöd av 135 § i den lagen samregleringar stiftas och registreras. Under den fortsatta beredningen kompletterades förslaget så att även bilplatser som grundar sig på aktieinnehav tillåts på grund av att de i princip är permanenta. Det kan antas att villkoren för åtminstone dylika avtals- och andra arrangemang som grundar sig på uttryckliga lagbestämmelser är tillräckligt standardiserade och permanenta för att omvandla bilplatser som finns någon annanstans än på bolagets fastighet till aktier. 

5.1.11  Inlösenklausul

Under beredningen har man konstaterat att det finns behov av att utveckla bestämmelserna om inlösenklausuler. Följande alternativ för att utveckla bestämmelserna har bedömts: utvecklande av anvisningarna om inlösenklausuler, skyldighet för den som framställer inlösenanspråk att betala lösenbeloppet före lottningen, sanktion för den som vunnit lottningen om denne drar sig ur inlösen, förtydligande av tidpunkten för betalning av lösenbeloppet i lottningssituationer och bestämmelser om ytterligare betalningstid för följande i företrädesordningen, om den som med enligt lotten är berättigad till inlösen inte betalar lösenbeloppet inom utsatt tid. I propositionen föreslås det att bestämmelserna om inlösenklausuler förtydligas i flera avseenden, bland annat när det gäller överlåtelse av en kvotdel, tillämpning av inlösenklausulen samt tidsfristerna för inlösen. Alternativen och deras konsekvenser beskrivs detaljerat i avsnitt 2.3.5.2 i betänkandet av arbetsgruppen för lagen om bostadsaktiebolag.  

5.1.12  Information till bolaget från Lantmäteriverket

Det är centralt för husbolagens skötsel av verksamheten och den sedvanliga förvaltningen att få och utnyttja uppgifter som gäller aktieboken, särskilt adressuppgifter. Det är således inte ändamålsenligt att Lantmäteriverket som myndighet bedömer vad som är sedvanlig verksamhet för respektive husbolag. Under beredningen har man sett att det finns behov av att utveckla bestämmelserna om utlämnande av uppgifter i lagen om bostadsaktiebolag, för att uppgifterna ska kunna användas för de användningsändamål som fastställts i lagen om bostadsaktiebolag oberoende av om de är sedvanliga. På så vis säkerställs det att bolaget har tillgång till behövliga uppgifter för att sköta aktuella förvaltningsuppgifter om husbolagets livscykel. 

5.1.13  Fördelning av vattenkostnader

Under beredningen har man bedömt om bestämmelserna borde förtydligas i fall där vattenmätaren blivit defekt. Under beredningen har man bedömt underlättande av återgång till vederlag baserat på antalet personer eller skötselvederlaget till exempel genom ett beslut med vanlig kvalificerad majoritet och en tillräcklig utredning om att mätresultatet är klart felaktigt, samt tillfälligt uttag av vattenvederlag på grund av en tillförlitlig uppskattning av vattenförbrukningen. Det första alternativet skulle vara problematiskt på grund av de mät- och faktureringskrav som följder av EU:s direktiv, så det andra alternativet har tagits som utgångspunkt för beredningen. Förslaget bedöms främja en förutsägbar kostnadsfördelning och å andra sidan möjliggöra en skälig tillfällig lösning för att ordna uttaget av vederlag när mätarna blir defekta. 

5.1.14  Underhållsansvar för fönster

Under beredningen har man bedömt att vid praktiskt taget alla fönsterrenoveringar uppstår en situation där man måste bedöma hur underhållsansvaret ska fördelas mellan bolaget och aktieägaren. Av denna orsak föreslås det att underhållsansvaret förtydligas på ett sätt som motsvarar fastighetshållningens nuvarande behov. 

5.1.15  Aktieägarens omsorgsansvar för bolagets lokaler som aktieägaren har tillgång till

Under beredningen har man bedömt att det vore ändamålsenligt att utvidga aktieägarens underhållsansvar även till en sådan lokal som används av aktieägaren och som tillhör bolaget och vars besittningsrätt inte grundar sig på bolagsordningen eller ett hyresavtal. Av denna orsak föreslås att bestämmelserna utvidgas till att omfatta även sådana lokaler. 

5.1.16  Aktieägarens underhållsskyldighet för eget ändringsarbete

Under beredningen har man bedömt behovet av att göra lagen mer lättläst när det gäller aktieägarens ansvar för ändringsarbeten. Rättsläget kan anses klart, men det kan förorsaka onödigt besvär att utreda det med hjälp av olika rättskällor. Under beredningen har man således ansetts det nödvändigt att tillfoga en uttrycklig bestämmelse som motsvarar den tolkning som framgår av lagens förarbeten, och enligt vilken aktieägaren svarar för de kostnader som bolaget orsakas av underhåll av ett ändringsarbete som aktieägaren eller en tidigare ägare utfört och av underhållsbehov som ändringsarbetet orsakar senare och av underhåll av aktielägenheten. Det föreslås att även sådana situationer ska beaktas där bolaget med stöd av BABL 4 kap. 2 § 3 § ansvarar för aktieägarens ändringsarbetet på vissa villkor. 

5.1.17  Bestämmelser om bolagsstämma

Under beredningen har man bedömt behovet av att förtydliga bestämmelsen om aktieägarnas deltagande. I praktiken är det fråga om en bestämmelse som berör alla bolag som hör till aktielägenhetsregistret, och tillämpningen av den i till exempel olika ägarbytessituationer kan beröra flera aktieägare varje år. Behovet av att ändra lagstiftningen är inte särskilt omfattande och det klarare rättsläge och handlingssätt som eftersträvas med ändringen kan tydligt konstateras. Av denna orsak är det motiverat att precisera bestämmelserna om deltaganderätt i BABL 6 kap. 7 §. 

Det har vidare ansetts behövligt att förtydliga BABL 6 kap. 21 § 1 mom. och bättre än nu på lagnivå synliggöra praxis för hanteringen av kontaktuppgifter i aktielägenhetsregistret när kontaktuppgiften i aktielägenhetsregistret används för att sända kallelse till bolagsstämma. 

Under beredningen har man bedömt kraven på uppgifter i aktieboken som läggs fram på bolagsstämman. Det har ansetts nödvändigt att lätta upp kraven vad gäller uppgiften om hemort, eftersom denna information har bedömts ha liten praktisk betydelse. Dessutom är förslaget motiverat med avseende på den allmänna dataskyddsförordningens minimeringsprincip. 

5.1.18  Täckande av kostnaderna för en renovering som gagnar endast vissa aktieägare eller om överskrider sedvanlig nivå med bolagsvederlag

Under bedömningen av regleringsbehovet har uppmärksamhet fästs vid kostnadsfördelningens tydlighet samt den administrativa börda som den orsakar med avseende på de aktieägare som fattar beslutet och framtida aktieägare. Under beredningen har det ansetts motiverat att precisera bestämmelserna i enlighet med de allmänna principerna i lagen om bostadsaktiebolag så att de renoveringar som avses i BABL 6 kap. 32 § 4–5 mom. och 33 § jämställs med aktieägarens ändringsarbete vad gäller kostnaderna för användning och underhåll. Ändringen är ägnad att förtydliga genomförandet av och kostnadsfördelningen för sådana ändringar. 

5.1.19  Information till aktieägaren om styrelsens beslut samt handlingar som gäller lägenheten

Under beredningen har man upptäckt att den rätt att få uppgifter som föreskrivs i BABL 7 kap. 6 § 2 mom. inte är tillräcklig i situationer där aktieägaren kan ha ett mer omfattande behov av uppgifter ur handlingar som gäller aktielägenheten och som bolaget innehar. Behovet kan gälla till exempel situationer där man behöver utreda underhålls- och skadeståndsansvar. Under beredningen har det ansetts motiverat att komplettera bestämmelserna om information till aktieägaren. 

5.1.20  Bolagets rätt att tömma lokaler på övergivet lösöre

Under beredningen har man bedömt att bostadsaktiebolagets rätt att tömma en aktielägenhet som tagits i bolagets besittning samt lokaler och utrymmen som är i bolagets besittning på övergivet lösöre borde förtydligas. Egendomsskyddet måste beaktas i bestämmelserna så att ingen kan orättmätigt fråntas egendom till följd av bestämmelsen. Under beredningen har det ansetts nödvändigt att föreskriva om situationen, eftersom aktieägare och boende numera har betydligt mera lösöre av olika slag än förr, som det också kan vara mer komplicerat än förr att göra sig av genom att sortera och återvinna. Det kan också vara fråga om att när en aktieägare eller boende flyttar bort beslutar sig för att överge sin egendom i bolagets lokaler. 

5.1.21  Särskild granskning

Arbetsgruppen för aktiebolagslagen har bedömt en utveckling av bestämmelserna om särskild granskning i ABL 7 kap. 7–10 §. Avsikten är att förtydliga bestämmelserna utifrån erfarenheterna av lagens tillämpning så att särskild granskning i fortsättningen är ett så användbart rättsmedel som möjlighet för minoritetsaktieägare. I BABL 9 kap. 13–16 § föreskrivs det om särskild granskning på ett sätt som motsvarar aktiebolagslagen. Under beredningen har man konstaterat att det finns ett behov att göra motsvarande ändringar i lagen om bostadsaktiebolag som i aktiebolagslagen till den del detta är ändamålsenligt med beaktande av det annorlunda syftet med bolagens verksamhet. 

5.1.22  Aktieemission

Under beredningen har man bedömt olika alternativ för att utveckla förfarandena och lagstiftningen när det gäller säkerhetsarrangemang: att en aktieemission först riktas till bolaget, att bolaget ansöker om pantförskrivning av aktierna och att det görs möjligt att utfärda ett interminsintyg vid nyemission. Alternativen beskrivs mer ingående i avsnitt 2.3.5.13 i betänkandet av arbetsgruppen för bostadsaktiebolagslagen. 

Behovet av att ändra bestämmelserna om säkerhetsarrangemangen när nya aktier emitteras i lagen om bostadsaktiebolag måste bedömas med avseende på om den genomsnittliga behandlingstiden på 1–2 månader för registrering av en nyemission i handels- och aktielägenhetsregistren skadar ett ändamålsenligt genomförande av aktieemissioner därför att tecknaren inte har möjlighet att bestämma över aktierna under mellantiden. Behoven av olika säkerhetsarrangemang kan beaktas bäst med de metoder som den gällande lagen möjliggör, särskilt genom att i första hand rikta en aktieemission till bolaget självt (se ABL 13 kap. 18 §) och på så vis ge de egna aktier som tillkommer bolaget vidare till aktiernas (slutliga) tecknare. Av den gällande lagen följer å andra sidan inte något hinder att utveckla olika avtals- och inskrivningspraxis. Däremot finns det inget särskilt behov av att återinföra bestämmelser om interminsintyg i lagen.  

Under beredningen har det ansetts motiverat att förlänga den maximala giltighetstiden på ett år för ett emissionsbemyndigande i BABL 13 kap. 2 § 2 mom., eftersom den i praktiken har visat sig vara för kort. De nuvarande bestämmelserna beaktar inte tillräckligt bostadsaktiebolagens särdrag och att en emission handlar vanligtvis om en sådan exceptionell och vittgående åtgärd med beaktande av bolagets storlek och verksamhet som omfattas av bolagsstämmans behörighet. 

5.1.23  Styrelsens rätt att väcka ogiltighetstalan

Under beredningen har man bedömt om styrelsens, styrelseledamöternas och disponentens klanderrätt enligt BABL 23 kap. 2 § 3 mom. för att få fastställt att bolagsstämmans beslut är ogiltigt är motiverat med tanke på befogenhetsfördelningen enligt lagen om bostadsaktiebolag. Exempelvis frågor om företrädande av bolaget blir oklara, om styrelsen väcker talan för att få fastställt att bolagsstämmans beslut är ogiltigt. Således har det ansetts motiverat att föreslå att omnämnandet av styrelsens klanderrätt för att få fastställt att bolagsstämmande beslut är ogiltigt slopas. 

5.1.24  Skadeståndsansvar för ömsesidiga fastighetsaktiebolag

Behovet av bestämmelser om ömsesidiga fastighetsaktiebolags bolagsrättsliga skadeståndsansvar har bedömts under beredningen i både arbetsgruppen för lagen om bostadsaktiebolag och arbetsgruppen för aktiebolagslagen. Under beredningen har man sett att skadesituationer i ömsesidiga fastighetsaktiebolag till väsentliga delar kan jämställas med skadesituationer i bostadsaktiebolag och det är motiverat att foga en enhetlig bestämmelse om bolags bolagsrättsliga ansvar till lagen om bostadsaktiebolag. 

Vid den fortsatta beredningen har man dessutom identifierat ett behov av en teknisk precisering av lagen till den del att man utöver bostadsaktiebolag också i ömsesidiga fastighetsaktiebolag beaktar att direktivet om energieffektivitet övergår till konsumtionsbaserad mätning i enlighet med 3 kap. 4 a §. 

6.3.1  Utlåtande

Rådet för bedömning av lagstiftningen har bedömt utkastet till proposition den 9 mars 2026. Rådet anseratt utkastet till regeringens proposition följer anvisningarna om konsekvensbedömning vid lagberedning på ett nöjaktigt sätt. Rådet rekommenderar att utkastet till proposition korrigeras i enlighet med rådets utlåtande innan propositionen lämnas till riksdagen. Rådet lyfter fram följande centrala brister och utvecklingsbehov. 

Bedömningen av de ekonomiska konsekvenserna är på många punkter bristfällig. I fråga om den viktigaste förslagen ges det på de flesta punkter inte ens en riktgivande bedömning av hur vanliga tillämpningssituationerna kommer att vara, hur omfattande den grupp är som berörs av konsekvenserna eller konsekvenserna storleksklass i euro. 

I utkastet till proposition presenteras en allmän sammanställning av förslagens väsentliga konsekvenser, men de sammantagna och kumulativa konsekvenserna att flera samtidiga lagstiftningsändringar beskrivs inte mer ingående. 

I propositionen beskrivs inte på något konsekvent sätt hur den föreslagna lagstiftningsändringen leder till ändringar i aktörernas verksamhet och hur dessa ändringar avspeglar sig vidare i de ekonomiska konsekvenserna, konsekvenserna för marknaden eller andra konsekvenser för samhället. 

Granskningen av osäkerhetsfaktorer, risker och konsekvenser i övergångsfasen är tunn. 

Miljökonsekvenserna behandlas enligt förslag, men deras totala inverkan, sannolika skala eller inbördes vikt struktureras inte klart. 

6.3.2  Hur utlåtandet har beaktats i propositionen

De bedömnings- och kompletteringsbehov som förts fram utlåtandet av rådet för bedömning av lagstiftningen har beaktats i ändamålsenlig utsträckning och tagits in i propositionens konsekvensbedömning. 

Propositionen har kompletterats som följer med avseende på rådets utlåtande. Språkdräkten i hela konsekvensbedömningsavsnittet har förtydligats, så att de centrala konsekvensmekanismerna, konsekvenskedjorna och osäkerhetsfaktorerna framgår tydligare av texten. Konsekvensbedömningen har också utökats med exempel på hur ändringarna uppskattas inverka i olika stora husbolag. Dessutom har konsekvensbedömningen delvis gjorts mer praktiskt inriktad, så att de konsekvensmekanismer som hänför sig till de föreslagna positiva konsekvenserna framgår tydligare av texten. Till propositionen har också fogats en tabell som åskådliggör de viktigaste ekonomiska konsekvenserna. 

När det gäller konsekvenserna är det viktigt att föra fram att målgruppen för konsekvenserna är heterogen och förslagens konsekvenser följer av bolagets och aktieägarnas egna val. En betydande del av husbolagen sköter själva disponentsysslorna och merparten av husbolagens styrelseledamöter är lekmän. Det finns således ingen allmän statistik över eller forskningsdata om hur olika husbolag tillämpar lagens bestämmelser. Den empiriska kunskap och den statistik som finns tillgänglig baserar sig på marginella kvantitativa urval, utifrån vilka man kan göra endast begränsade iakttagelser av rådande praxis. Med beaktande av detta har andra kompletteringar gjorts i propositionen i den mån det har varit möjligt med avseende på tillgänglig information. Till följd av detta har det inte varit möjligt att göra till exempel kvantitativa bedömningar.