7.1
Lagen om hyra av bostadslägenhet
2 §.Begränsningar av tillämpningsområdet. Det föreslås att 1 mom. ändras så att lagen inte tillämpas på ett sådant avtal genom vilket en lägenhet hyrs ut för att användas som kortvarig och tillfällig bostad.
Enligt 1 § tillämpas lagen på ett avtal genom vilket en lägenhet hyrs ut för att användas som bostad. Enligt gällande 2 § 1 mom. tillämpas lagen inte på inkvarteringsrörelsers verksamhet. Bestämmelsen som begränsar tillämpningsområdet infördes i hyreslagen från 1961, eftersom bestämmelserna i lagen inte ansågs vara tillämpliga på sådana i allmänhet kortvariga hyresavtal som avser uthyrning av enskilda gästrum i hotell och andra härbärgeringsrörelser (RP 59/1959 rd, s. 5). Enligt förarbetena till den nuvarande paragrafen var avsikten med lagstiftningen om hyra av bostadslägenhet att reglera parternas rättsförhållanden vid mera permanent och i allmänhet mera långvarigt boende än vad som i allmänhet är fallet när någon bor på hotell, motell, resandehem, natthärbärge el. dyl. (RP 304/1994 rd, s. 50). Avsikten med bestämmelsen var således att från lagens tillämpningsområde utesluta vissa typer av kortvariga avtal som lagen annars skulle tillämpas på med stöd av 1 §. Den gällande bestämmelsen hänvisar dock inte till avtal, utan endast till inkvarteringsrörelsernas verksamhet.
Det föreslagna 1 mom. hänvisar inte längre till inkvarteringsrörelser, utan i likhet med 1 § till avtal. Lagen ska fortfarande i regel tillämpas på alla avtal som gäller en bostad. Avgörande för vilken lag som är tillämplig (LHBL eller LHAL) är fortfarande om lägenheten eller lokalen används som bostad eller för något annat ändamål. Av den föreslagna begränsningsbestämmelsen följer dock att lagen inte tillämpas på avtal om uthyrning av kortvarig och tillfällig bostad. Lagen ska dock tillämpas på ett avtal genom vilket en lägenhet hyrs ut för att användas t.ex. som bostad eller fritidsbostad.
Ett avtal som avses i den föreslagna bestämmelsen är vanligtvis ett avtal genom vilket ett hotell eller en annan inkvarteringsrörelse upplåter ett rum till en kund för kortvarigt och tillfälligt bostadsbruk. Lagen kan dock fortfarande tillämpas också på ett avtal om boende som en inkvarteringsrörelse har ingått, om det är fråga om uthyrning av mer permanent och långvarig natur än tillfällig inkvartering.
En lägenhet kan upplåtas som tillfällig och kortvarig bostad enligt 1 mom. också i andra situationer än på basis av ett avtal mellan en inkvarteringsrörelse och dess kund. Med tanke på tillämpningen av begränsningsbestämmelsen är det fortfarande inte avgörande om bestämmelser om utövande av inkvarteringsverksamhet tillämpas på hyresvärden. Även en privatperson kan i annan verksamhet än näringsverksamhet hyra ut en lägenhet för tillfälligt och kortvarigt bruk. Vanligtvis är det fråga om att hyra ut en möblerad lägenhet till resenärer t.ex. via Airbnb eller en motsvarande inkvarteringsplattform. Enligt förslaget tillämpas hyreslagen alltså inte heller på sådana avtal i allmänhet.
I paragrafen föreslås det fortfarande ingen minimilängd på hyresavtalet för en bostadslägenhet. Utöver minimilängden har det också betydelse om användningen kan beskrivas som tillfällig. Vid bedömningen kan man t.ex. beakta för vilket ändamål lägenheten hyrs ut. Exempelvis är en bostad för en person som flyttar till en annan ort på grund av en arbetskommendering i allmänhet mer permanent än för en resenär som bor på hotell. Således kan lagen bli tillämplig även om lägenheten har hyrts ut för en kort tid. Lagen ska fortfarande tillämpas även på fritidsbostäder, om fritidsbostaden hyrs ut för permanent bruk. Även i fråga om fritidsbostäder gäller begränsningsbestämmelsen alltså boende som betraktas som tillfälligt och kortvarigt. Sådana avtal faller således ofta utanför lagens tillämpningsområde. Vid bedömningen är det viktiga huruvida hyresgästens boende kan karaktäriseras som sådan användning av lägenheten som bostad, fritidsbostad eller hem som skyddas av de tvingande bestämmelserna i LHBL.
Även om man i princip kan komma överens om att tillämpa LHBL på ett enskilt avtal, kan tillämpningen av lagen på ett avtal som omfattas av lagens tillämpningsområde i allmänhet inte helt uteslutas genom avtal. Detta beror på att en del av lagens bestämmelser är tvingande för att skydda hyresgästen och att de inte kan kringgås genom att avtala om att lagen inte alls ska tillämpas på ett visst avtal.
4 §.Giltighetstiden för hyresavtal. Det föreslås att 2 mom., med bestämmelser om giltighetstiden för tidsbestämda hyresavtal och hyresavtal som gäller tills vidare, kompletteras. Enligt den föreslagna nya bestämmelsen kan ett hyresavtal till en början gälla en bestämd tid och därefter tills vidare. Enligt förslaget kan ett sådant hyresavtal sägas upp så att det upphör att gälla tidigast vid utgången av den bestämda tiden. Den föreslagna bestämmelsen tillämpas endast på hyresavtal som ingåtts efter lagens ikraftträdande.
Med stöd av den föreslagna nya bestämmelsen kan avtalsparterna komma överens om att hyresförhållandet till en början gäller en bestämd tid som parterna har avtalat om och att hyresförhållandet efter denna minimitid fortsätter tills vidare. Inom minimitiden, dvs. den bestämda tiden, kan hyresförhållandet sägas upp så att det upphör tidigast till utgången av den bestämda tiden. Hyresförhållandet kan upphöra genom uppsägning före utgången av den bestämda tiden endast på det sätt som anges i föreslagna 55 §. Eftersom hyresförhållandet enligt förslaget gäller under minst den minimitid som parterna avtalat om, kan det sägas upp så att det upphör att gälla tidigast vid utgången av den bestämda tiden, med iakttagande av de uppsägningstider som anges i 52 §. Därför föreslås det att en informativ hänvisning till 52 § fogas till momentet.
En uppsägning enligt de föreslagna bestämmelserna träder således i kraft först efter att den tidsbestämda avtalsperioden har löpt ut. Således är det egentligen inte fråga om uppsägning av ett tidsbestämt avtal. I enlighet med förslaget är grunden för uppsägningen i hyresvärdens uppsägningsmeddelande enligt 54 § 1 mom. naturligtvis att avtalets minimilängd upphör. Om avtalet upphör genom uppsägning vid utgången av den bestämda tiden är detta utan tvivel en godtagbar orsak till uppsägning av hyresavtalet enligt 56 § 1 mom. 2 punkten och överensstämmer med god sed som ska följas i hyresförhållanden enligt 57 § 1 mom.
Enligt förslaget ska uppsägningen ske så att uppsägningstiden hinner löpa ut före utgången av den bestämda tiden. Eftersom uppsägningstiden vanligtvis räknas från den sista dagen i uppsägningsmånaden, ska hyresgästen säga upp lägenheten senast den sista dagen i den månad som föregår utgången av den bestämda tiden. Till exempel ska en hyresgäst som har avtalat om att hyresförhållandet gäller minst fram till den 31 december 2027 och att hyresförhållandet därefter fortsätter tills vidare säga upp hyresförhållandet senast den 30 november 2027, om han eller hon vill att hyresavtalet upphör den 31 december 2027. På motsvarande sätt ska hyresvärden säga upp avtalet senast den 30 september 2027, om hyresvärdens uppsägningstid är tre månader. Om hyresvärdens uppsägningstid är fyra månader ska hyresvärden säga upp avtalet senast den 31 augusti 2027.
Om hyresförhållandet inte sägs upp så att det upphör att gälla vid utgången av den bestämda tiden, fortsätter avtalet att gälla tills vidare, vilket innebär att det kan sägas upp med stöd av 51 § 1 mom. med iakttagande av de uppsägningstider som anges i 52 §.
Det föreslås att bestämmelsen tillämpas på hyresavtal där man har avtalat om giltighetstiden t.ex. på följande sätt: ”Hyresavtalet är tidsbestämt till och med den 31 december 2027 och gäller därefter tills vidare” eller ”Hyresavtalet gäller till och med den 31 december 2027 och därefter tills vidare”. I dessa situationer kan man alltså få hyresavtalet att upphöra genom uppsägning tidigast den 31 december 2027 och därefter på samma sätt som ett hyresavtal som gäller tills vidare.
Tidigare har man ofta avtalat om hyresavtalets minimilängd så att den första möjliga tidpunkten för när uppsägningstiden börjar har flyttats. Den föreslagna bestämmelsen är kopplad till de föreslagna ändringarna i 52 §, som gör det omöjligt att i fortsättningen flytta den första möjliga tidpunkten för när uppsägningstiden börjar. Såsom konstaterats ovan kan parterna dock framöver avtala om att hyresförhållandet först gäller en bestämd tid och därefter tills vidare.
Av 5 § 1 mom. i den gällande lagen följer att ett avtal som enligt den föreslagna bestämmelsen kombinerar bestämd tid och en avtalsperiod som gäller tills vidare ska ingås skriftligen. I annat fall är det fråga om ett vanligt hyresavtal som gäller tills vidare.
I hyresavtalet kan man fortfarande avtala om avtalsvite för den händelse att en part vill avsluta avtalet före utgången av den bestämda tiden. Avtalsvite behandlas närmare ovan i punkt 2.14.1.
5 §.Hyresavtalets form och dess inverkan på hyrestiden. Det föreslås att paragrafens 2 mom. upphävs. Momentet innehåller ett bemyndigande att utfärda förordning, med stöd av vilket miljöministeriet kan tillhandahålla formulär för hyresavtalsblanketter samt för blanketter för meddelanden och uppmaningar som behövs i hyresförhållandet. Två förordningar som fortfarande är i kraft har utfärdats med stöd av bemyndigandet: miljöministeriets förordning om formuläret för hyresavtal för bostadslägenhet (537/2004) och miljöministeriets förordning om formuläret för hyresavtal för underuthyrning av bostadslägenhet (538/2004). Enligt förslaget ska inte heller de nämnda förordningarna förbli i kraft. Miljöministeriets formulär används knappt alls, utan i hyresförhållanden används i huvudsak formulär som utarbetats av branschaktörer. Bemyndigandet att utfärda förordning har således inte längre någon praktisk betydelse. Publiceringen och uppdateringen av blanketter och formulär som behövs i hyresförhållanden är således i fortsättningen beroende av branschens självreglering och aktörernas aktivitet.
5 a §.Uppfyllande av skriftlig form elektroniskt. Paragrafen är ny och klargör hur skriftlig form som avses i lagen kan uppfyllas elektroniskt. Syftet med paragrafen är att säkerställa att mottagaren får ett elektroniskt avtal, ett elektroniskt meddelande eller en elektronisk varning så att mottagaren kan förvara och vid behov åberopa avtalet, meddelandet eller varningen. Den föreslagna paragrafen tillämpas på alla bestämmelser i lagen som förutsätter att avtal, meddelanden eller varningar görs skriftligen.
Enligt den föreslagna paragrafen betraktas som skriftliga avtal, meddelanden eller varningar som avses i lagen också sådana elektroniska avtal, meddelanden eller varningar som allmänt kan lagras och reproduceras i elektronisk form. Med elektroniska avtal, meddelanden och varningar avses enligt förslaget all kommunikation i digital form oberoende av vilken teknik som används. Elektroniska avtal, meddelanden eller varningar ska vara i allmänt läsbar elektronisk form för att mottagaren ska kunna ta del av dem. Den elektroniska formen ska alltså vara sådan att de program som behövs för att läsa avtalen, meddelandena eller varningarna är allmänt tillgängliga.
I den föreslagna bestämmelsen avses med uttrycket ”som allmänt kan lagras och reproduceras i elektronisk form” att mottagaren kan lagra och reproducera elektroniska avtal, meddelanden eller varningar som adresserats till honom eller henne i oförändrad form så att de är tillgängliga för senare användning. Kravet uppfylls t.ex. av ett avtal som ingåtts per e-post och som den ena avtalsparten har sänt till båda parterna med samma innehåll och vars innehåll därmed kan säkerställas vara oförändrat. På motsvarande sätt uppfylls kravet t.ex. av ett meddelande i en elektronisk kundportal, om det kan lagras exempelvis som en PDF-fil som senare också kan reproduceras.
I den föreslagna bestämmelsen ingår också ett krav på att mottagaren ska kunna lagra och reproducera elektroniska avtal, meddelanden eller varningar under en tid som är lämplig. Om avsändaren kan kontrollera den tid då avtalen, meddelandena eller varningarna kan lagras, ska avsändaren se till att mottagaren under en tillräckligt lång tid kan få dem från tjänsten för att lagra dem. Till exempel i en situation där ett elektroniskt meddelande endast kan lagras i hyresvärdens eget ärendehanteringssystem, ska hyresvärden se till att hyresgästen har tillgång till systemet under en tid som är lämplig, så att hyresgästen kan lagra meddelandet till sig själv. Om elektroniska avtal, meddelanden eller varningar däremot har sänts till hyresgästen med vanlig e-post eller som bilaga till den, uppfylls kravet på en tid som är lämplig, eftersom lagringen och förvaringen av inkomna e-postmeddelanden – och därmed elektroniska avtal, meddelanden eller varningar – beror på mottagaren själv.
Den föreslagna bestämmelsen förutsätter inte något annat eller mer än vad som föreskrivs i lagen om tjänster inom elektronisk kommunikation (917/2014). I punkt 2.2 ovan beskrivs nuläget så att uttrycket ”vars innehåll inte kan ändras ensidigt och som finns tillgängligt för parterna” i 181 § i lagen om tjänster inom elektronisk kommunikation ursprungligen har haft samma betydelse som det som i lagstiftningen numera beskrivs med uttrycket ”som allmänt kan lagras och reproduceras i elektronisk form under en tid som är lämplig med hänsyn till deras användningsändamål”. Därför ändrar den föreslagna bestämmelsen inte hur elektronisk kommunikation även i nuläget jämställs med kravet på skriftlig form.
6 §.Jämkning av oskäligt avtalsvillkor och skadestånd. Det föreslås att 1 och 2 mom. ändras.
Enligt förslaget ersätts bestämmelserna i 1 mom. som gäller jämkning av ett oskäligt villkor i hyresavtalet med en informativ hänvisning till rättshandlingslagen och 4 kap. i konsumentskyddslagen. Samtidigt flyttas de bestämmelser i det gällande 2 mom. som hänvisar till konsumentskyddslagen och till LHBL:s övriga bestämmelser som tillämpas på jämkning av hyrans belopp till 1 mom. Hänvisningen till de bestämmelser som tillämpas på jämkning av hyrans belopp preciseras så att hänvisningen gäller 3 kap. i lagen. I bestämmelsen nämns enligt förslaget förutom villkor som gäller hyrans belopp även villkor för bestämmande av hyran.
Huruvida ett hyresavtal och dess villkor är oskäliga ska alltså framöver alltid bedömas antingen med stöd av 36 § i rättshandlingslagen eller 4 kap. i konsumentskyddslagen, beroende på om det är fråga om ett hyresavtal mellan en konsument och en näringsidkare eller ett avtal mellan andra parter. Framöver ska oskäligheten i villkor i hyresavtal som ingåtts mellan andra än en konsument och en näringsidkare bedömas med stöd av 36 § i rättshandlingslagen, i stället för 6 § 1 mom. i LHBL. God sed i hyresförhållanden kan även i fortsättningen beaktas vid bedömningen av huruvida ett villkor är oskäligt med stöd av 36 § i rättshandlingslagen.
Det föreslås att 2 mom. ändras så att det beaktar det undantag som avtalsvillkorsdirektivet (93/13/EEG) förutsätter i avtal mellan en konsument och en näringsidkare. Det föreslagna 2 mom. utgör ett undantag från det föreslagna 1 mom. Undantaget avser villkor som gäller både hyrans belopp och bestämmande av hyran, om villkoret inte har förhandlats separat och inte har utarbetats på ett klart och begripligt sätt. Enligt förslaget tillämpas på sådana villkor alltid endast 4 kap. i konsumentskyddslagen. Hyresgästen får dock också i de situationer som avses i 2 mom. uppsägningsskydd enligt 29 § 2 mom. i LHBL.
Undantaget som avses i det föreslagna 2 mom. gäller inte avtalsvillkor som har förhandlats separat, utan då tillämpas det föreslagna 1 mom. I artikel 3.1 i avtalsvillkorsdirektivet används uttrycket ”föremål för individuell förhandling”, med motsvarande betydelse som uttrycket ”har förhandlats separat”. Enligt artikel 3.1 ska ett avtalsvillkor som inte har varit föremål för individuell förhandling anses vara oskäligt om det i strid med kravet på god sed medför en betydande obalans i parternas rättigheter och skyldigheter enligt avtalet till nackdel för konsumenten. Enligt artikel 3.2 ska det alltid anses att ett avtalsvillkor inte har varit föremål för individuell förhandling, ifall det har utarbetats i förväg och konsumenten därför inte har haft möjlighet att påverka villkorets innehåll; detta gäller särskilt i samband med i förväg formulerade standardavtal. Även ett annat avtal än ett avtal med standardvillkor kan alltså innehålla ett sådant villkor som avses i direktivet och som inte har varit föremål för individuell förhandling. Det väsentliga vid bedömningen är om konsumenten har haft möjlighet att förhandla om villkoret och påverka dess innehåll. Även om parterna hade diskuterat ett i förväg uppgjort villkor innan avtalet ingicks, kan avtalsvillkorsdirektivet bli tillämpligt om konsumenten i själva verket inte har kunnat påverka villkorets innehåll.
Den oskälighetsbedömning som förutsätts i avtalsvillkorsdirektivet omfattar enligt artikel 4.2 inte sådana villkor som gäller beskrivning av avtalets huvudföremål eller pris i den mån dessa villkor är klart och begripligt formulerade. Ett villkor ska alltså vara formulerat så att konsumenten på basis av det tydligt kan förstå sina rättigheter och skyldigheter. Det föreslagna 2 mom. tillämpas således inte om villkoret är klart och begripligt, trots att villkoret inte har förhandlats separat. I så fall bedöms villkorets oskälighet med stöd av 1 mom.
8 §.Säkerhet i hyresförhållande som gäller bostadslägenhet. Det föreslås att 1 och 2 mom. i den gällande paragrafen ändras. Enligt förslaget kompletteras 1 mom. med en presumtionsbestämmelse om säkerhetens användningsområde. Det gällande 2 mom. blir ett nytt 5 mom. och till det fogas vissa nya avtalsvillkor som med stöd av bestämmelsen är ogiltiga. Det föreslås att det till paragrafen fogas nya 2–4 mom. med bestämmelser om återbetalning av säkerheten, skyldighet att meddela om innehållande av säkerheten inom en tidsfrist samt påföljderna av att försumma skyldigheterna inom utsatt tid. Inte heller framöver ska paragrafen tillämpas på borgen eller tredjemanspant som ställts av en tredje part, dvs. en aktör utanför hyresförhållandet.
Det föreslås att första meningen i 1 mom. preciseras språkligt. Enligt förslaget stryks ordet ”skälig” som onödigt, eftersom bestämmelserna om säkerhetens maximibelopp fortfarande är tvingande. En säkerhet som inte är större än tre månaders hyra kan alltså inte vara oskälig. Det föreslås att momentet kompletteras med ett omnämnande av att säkerheten täcker alla förpliktelser som följer av hyresförhållandet, om inte något annat har avtalats. Tillägget motsvarar det gällande rättsläget, men ett uttryckligt omnämnande förtydligar bestämmelsen.
Enligt förslaget täcker säkerheten således parternas alla förpliktelser som följer av hyresförhållandet, om parterna inte har avtalat om något annat. De viktigaste av hyresgästens förpliktelser som avses i bestämmelsen är att betala hyran och sörja för lägenhetens skick. Parterna kan också komma överens om att hyresgästen utöver hyran ska betala ersättning t.ex. för vatten, el, bilplats eller användning av bostadsaktiebolagets bastu. Hyresvärdens viktigaste förpliktelser är att säkerställa att hyresgästen behåller besittningen av lägenheten och att lägenheten lämpar sig för bostadsbruk. Parterna kan inom ramen för lagens tvingande bestämmelser fritt avtala om sina rättigheter och skyldigheter. Säkerheten ska alltså också täcka dessa avtalade skyldigheter och eventuella ersättningar som betalas utöver hyran.
Eftersom det i det föreslagna 5 mom. föreskrivs om paragrafens tvingande natur i övrigt, nämns det i 1 mom. särskilt att bestämmelsen om säkerhetens användningsområde är av dispositiv natur. Parterna kan t.ex. avtala om att den säkerhet som hyresgästen ställer endast ska täcka obetalda hyror och räntorna på dem.
Det föreslås att det till paragrafen fogas ett nytt 2 mom., enligt vilket säkerheten ska återbetalas utan dröjsmål och senast inom en tidsfrist på 14 dagar från det att hyresavtalet upphörde eller från det att besittningen därefter överläts. Om säkerheten behöver användas för att täcka de förpliktelser som tryggas genom den, ska ett skriftligt meddelande om att den innehålls likaså lämnas utan dröjsmål och senast inom en tidsfrist på 14 dagar. Återbetalningen av säkerheten eller meddelandet om att den innehålls får inte dröja i onödan, utan åtgärden ska vidtas genast då det är möjligt.
Om säkerheten har betalats till avtalsparten själv, ska denne själv återbetala den. Om säkerheten däremot innehas av en tredje part, t.ex. en bank, ska avtalsparten vidta behövliga åtgärder för att frigöra säkerheten utan dröjsmål och senast inom tidsfristen. Vanligtvis innebär detta att den avtalspart till vars förmån säkerheten har ställts meddelar banken om att pantsättningen av det belopp som pantsatts på ett hyresgarantikonto har upphävts, varefter banken kan frigöra säkerheten.
Den tidsfrist på 14 dagar som avses i momentet räknas från den dag då hyresavtalet upphörde, förutsatt att hyresgästen har överlåtit besittningen av lägenheten till hyresvärden på flyttningsdagen. Om hyresgästen dock inte överlåter besittningen av lägenheten efter det att hyresförhållandet har upphört, räknas tidsfristen från den dag då besittningen av lägenheten de facto överlåts.
I det föreslagna momentet föreskrivs det dessutom om flyttning av tidpunkten från när tidsfristen räknas, om avtalsparten av grundad anledning är förhindrad att agera inom den tidsfrist som anges i bestämmelsen. Grundad anledning gäller både återbetalning av säkerheten och meddelande om att den innehålls. Om den avtalspart till vars förmån säkerheten har ställts t.ex. inte känner till kontonumret eller något annat sätt att återbetala hyressäkerheten, har avtalsparten en sådan grundad anledning som avses i momentet att inte inom tidsfristen återbetala säkerheten eller meddela att den innehållits. Den avtalspart till vars förmån säkerheten har ställts kan dock förutsättas vidta skäliga åtgärder för att utreda betalningskontaktuppgifterna för den som ställt säkerheten. Ett sådant hinder som beror på grundad anledning och som avses i den föreslagna bestämmelsen kan också vara t.ex. att avtalsparten inte alls känner till den andra avtalspartens kontaktinformation.
Om den avtalspart som ställt säkerheten har uppfyllt alla de förpliktelser som följer av hyresförhållandet, ska säkerheten återbetalas till honom eller henne utan avdrag. Om den avtalspart som ställt säkerheten däremot inte har uppfyllt alla sina förpliktelser, ska säkerhetstagaren senast inom tidsfristen skriftligen meddela avtalsparten som ställt säkerheten om att säkerheten eller en del av den innehålls. Om en del av säkerheten innehålls, ska den återstående delen återbetalas till den som ställt säkerheten senast inom 14 dagar. Det meddelande som avses i momentet ska alltid lämnas, förutom om den ställda säkerheten har återbetalats till fullt belopp inom utsatt tid.
Av meddelandet ska framgå grunden för den fordran som ska täckas med säkerheten samt dess belopp. Redogörelsen ska vara tillräckligt detaljerad för att den som ställt säkerheten ska kunna bedöma om det är ändamålsenligt och befogat att säkerheten eller en del av den innehålls. Om säkerheten t.ex. används för att betala en skadeståndsskuld, ska skadans art och omfattning samt beloppet av den skada som ersätts framgå av meddelandet. Om säkerhetens användningsområde har begränsats genom avtal, ska det framgå av meddelandet om säkerhetens användningsändamål motsvarar vad som avtalats. Enbart ett meddelande om att säkerheten har innehållits helt eller delvis är således inte tillräckligt. Av meddelandet ska framgå de fakta som behövs för att bedöma om anspråket är korrekt och befogat.
Om hyresvärden t.ex. innehåller en del av säkerheten med hänvisning till städkostnader, ska hyresvärden med beaktande av omständigheterna tillräckligt detaljerat redogöra för vilka brister som har upptäckts i lägenhetens renlighet och prydlighet. Om slutstädningen däremot är helt ogjord krävs det enligt förslaget ingen särskilt detaljerad redogörelse. Betydelsen av att specificera grunden detaljerat framhävs särskilt i en situation där hyresvärden anser att slutstädningen har utförts bristfälligt, men hyresgästen har kunnat anta att städningen har varit tillräcklig. Detsamma gäller en situation där säkerheten eller en del av den innehålls på grund av exceptionellt slitage på lägenheten. Hyresvärden ska då med beaktande av omständigheterna ge hyresgästen en tillräckligt detaljerad redogörelse för varför det är fråga om exceptionellt slitage och inte sedvanligt slitage.
Om den avtalspart som innehåller säkerheten inte genom skäliga åtgärder förmår redogöra för det exakta beloppet på fordran inom utsatt tid – vilket ofta är fallet när det gäller andra fordringar än obetalda hyror – ska den som ställt säkerheten meddelas en sådan uppskattning av det belopp som skäligen kan krävas. Vid bedömningen av vad som skäligen kan krävas i varje enskilt fall ska man beakta bland annat hur lätt det i allmänhet är att redogöra för grunden för en viss fordran. Man ska också fästa vikt vid arten av den fordran som ska täckas med säkerheten och vid agerandet av den som ställt säkerheten. Om hyresgästen t.ex. uppsåtligen eller av grov oaktsamhet har skadat lägenheten så att det är uppenbart att hela säkerheten behövs för att täcka skadorna, kan det inte skäligen krävas att hyresvärden omedelbart lämnar en detaljerad redogörelse. Om beloppet av den säkerhet som innehålls inte ändras från den ursprungliga uppskattningen när det exakta beloppet på fordran har klarlagts, behövs inget nytt meddelande om grunden eller beloppet.
Enligt det föreslagna nya 3 mom. får den andel av säkerheten som innehålls motsvara högst beloppet på fordran. Om det inte skäligen kan redogöras för det exakta beloppet på fordran, får den andel av säkerheten som innehålls motsvara högst den i enlighet med 2 mom. meddelade uppskattningen av fordrans belopp.
Om uppskattningen av beloppet på fordran av den part som innehållit säkerheten senare visar sig ha varit för hög, ska den överskjutande delen av säkerheten återbetalas eller frigöras. I en sådan situation utgör avsaknad av uppgifter om det exakta beloppet på fordran ett sådant hinder för återbetalning av säkerheten av grundad anledning som avses i 2 mom. Säkerhetstagaren ska dock återbetala säkerheten utan dröjsmål och senast inom en tidsfrist på 14 dagar från det att hindret undanröjdes, dvs. när det exakta beloppet på fordran har klarlagts. Om säkerheten har satts in på ett hyresgarantikonto, får den dock enligt förslaget innehållas i sin helhet till dess att det slutliga, dvs. exakta, beloppet på fordran har klarlagts.
Det föreslås att det till paragrafen fogas ett nytt 4 mom., där det föreskrivs att den som ställt säkerheten har rätt till skadestånd för en skada som orsakats av att säkerheten utan grund har innehållits helt eller delvis eller av att den inte har frigjorts av en orsak som saknar grund. Den föreslagna bestämmelsen ska endast tillämpas på situationer där säkerheten har ställts till förmån för hyresvärden. Även utan en uttrycklig bestämmelse är det klart att lagen inte begränsar rätten för den som ställt säkerheten att kräva ersättning för den skada som dröjsmålet orsakat honom eller henne och som överstiger dröjsmålsräntan. En separat bestämmelse har dock ansetts vara behövlig på grund av dess vägledande effekt och informationsvärde samt på grund av att en part annars kan försöka begränsa skadans ersättningsbarhet genom avtalsvillkor.
En skada som orsakats den som ställt säkerheten på grund av att säkerheten inte har återbetalats i tid kan ofta anses vara inadekvat. Utgångspunkten ska således anses vara att dröjsmålsräntan i allmänhet täcker den skada som den som ställt säkerheten har lidit på grund av dröjsmålet. Å andra sidan, om det är fråga om ett långt dröjsmål och den som ställt säkerheten är en privatperson, kan man ofta med fog anta att dröjsmålet också kan orsaka sådan skada som dröjsmålsräntan inte täcker. Även då är en förutsättning för ersättningsbarhet att skadan inte har varit helt oväntad. En skada som avses i bestämmelsen kan komma i fråga främst i situationer där den som ställt säkerheten på grund av försenad återbetalning av säkerheten har haft svårigheter att uppfylla sin egen skyldighet gentemot en tredje part. Den som ställt säkerheten kan t.ex. själv göra sig skyldig till försening och därför vara tvungen betala skadestånd eller avtalsvite till en tredje part. Omständigheterna kan således vara sådana att hyresvärden rimligen borde ha förstått risken för skada. Det är då fråga om att bedöma huruvida skadan ur hyresvärdens synvinkel har varit en förutsebar följd.
Om de allmänna villkoren för skadestånd som ska betalas vid sidan av dröjsmålsränta uppfylls och den som ställt säkerheten förmår lägga fram tillräckliga bevis på att en skada faktiskt har orsakats, ska hyresvärden betala ersättning för den skada som orsakats den som ställt säkerheten av att säkerheten utan grund helt eller delvis innehålls eller inte frigörs, förutom om hyresvärden kan visa att det att säkerheten innehålls eller inte frigörs inte beror på en orsak, försummelse eller annan vårdslöshet som ska räknas hyresvärden till last. Hyresvärden är skyldig att bevisa att dröjsmålet med återbetalningen eller frigörandet av säkerheten inte har orsakats genom hyresvärdens vållande, vilket till dessa delar innebär tillämpning av omvänd bevisbörda. I övrigt har den som ställt säkerheten bevisbördan och ska på det sätt som den normala beviströskeln förutsätter bevisa bland annat orsakssambandet mellan de uppkomna skadorna och att säkerheten har innehållits utan grund eller att den inte har frigjorts av en orsak som saknar grund.
Med stöd av bestämmelsen kan endast en sådan skada ersättas som har orsakats av att säkerheten utan grund har innehållits helt eller delvis eller av att den inte har frigjorts av en orsak som saknar grund. Att innehålla säkerheten eller låta bli att frigöra den kan anses sakna grund tidigast i det skede då den fastställda tidsfristen på 14 dagar inte har iakttagits utan godtagbart skäl. Till exempel om säkerhetstagaren inte har återbetalat säkerheten inom 14 dagar från det att hyresavtalet upphörde och säkerhetstagaren inte under denna tid har lämnat ett skriftligt meddelande om saken och det inte är fråga om ett hinder av grundad anledning enligt 2 mom., ska säkerheten anses ha innehållits utan grund, även om det senare framgår att det hade funnits en faktisk grund för innehållandet. Som innehållande utan grund betraktas enligt förslaget också en situation där hyresvärden i efterhand inte har haft någon faktisk grund för att använda säkerheten. Enligt förslaget betraktas det dock inte som att innehålla säkerheten utan grund eller låta bli att frigöra säkerheten utan grund i en situation där hyresvärden till en början har gett en uppskattning av beloppet på fordran som ska innehållas och beloppet senare visar sig vara för stort, men skillnaden mellan uppskattningen och det faktiska beloppet kan anses vara ringa, eller skillnaden är stor men annars kan förklaras, såsom att man vid tidpunkten för uppskattningen i själva verket inte hade tillgång till bättre information. Bedömningen av huruvida det är fråga om att säkerheten utan grund har innehållits helt eller delvis eller om att den inte har frigjorts av en orsak som saknar grund görs i sista hand från fall till fall.
På grund av de föreslagna nya momenten blir det gällande 2 mom. ett nytt 5 mom. I det föreslagna 5 mom. tas också in ett uttryckligt omnämnande av att de föreslagna bestämmelserna i 2–4 mom. är tvingande till förmån för den som ställt säkerheten. Enligt den föreslagna nya bestämmelsen är ett sådant avtalsvillkor ogiltigt som begränsar den rätt som den som ställt säkerheten har enligt paragrafen eller som utvidgar säkerhetstagarens rätt. Till exempel kan parterna inte på ett giltigt sätt avtala om en tidsfrist som är längre än den tidsfrist på 14 dagar som föreslås i 3 mom. Enligt förslaget kan inte heller den rätt som den som ställt säkerheten har till skadestånd eller till dröjsmålsränta som bestäms enligt 4 § 1 mom. i räntelagen (633/1982) uteslutas eller begränsas. Rättigheterna för den som ställt säkerheten kan dock utvidgas genom avtal.
12 §.Tidpunkt när utsatt tid slutar. Det föreslås att paragrafens 4 mom. upphävs. I nämnda moment finns en preciserande bestämmelse om att beräkningen av utsatta tider även gäller flyttningsdagen. I och med förslaget behövs dock inte momentet längre, eftersom det föreslås att 68 § ändras så att flyttningsdagen med stöd av presumtionsbestämmelsen inte längre är vardagen efter det att hyresförhållandet upphörde.
13 §.Allmänna bestämmelser om fullgörande av delgivningsskyldighet. I paragrafen, som enligt förslaget utgör allmänna bestämmelser, föreskrivs det om fullgörandet av avsändarens delgivningsskyldighet. Paragrafen ska på samma sätt som i den gällande lagen tillämpas på andra meddelanden än dem om vilkas delgivning det föreskrivs särskilt. Sådana är de meddelanden som avses i 54, 66 och 77 § samt den varning som avses i 62 §, om vilkas delgivning det framöver föreskrivs i en specialbestämmelse, dvs. i föreslagna 13 a §.
Enligt förslaget föreskrivs det i 1 mom. om hur de meddelanden som avses i lagen vanligen kan delges i situationer där elektronisk delgivning inte har överenskommits separat. I den föreslagna bestämmelsen förutsätts det inte längre att meddelanden sänds i rekommenderat brev på samma sätt som i den gällande 13 §, utan det räcker med att ett vanligt brev sänds till den postadress som mottagaren vanligen använder.
Med den postadress som mottagaren vanligen använder avses beroende på part antingen den postadress som hyresvärden uppgett i hyresavtalet eller postadressen till hyresgästens hyresbostad. Även en annan postadress kan betraktas som den postadress som mottagaren vanligen använder, om parterna har kommit överens om en sådan adress eller om avsändaren har informerats separat om den eller om man på basis av omständigheterna kan dra slutsatsen att den adressen används.
Bestämmelsen är fortfarande dispositiv, dvs. parterna i hyresförhållandet kan också komma överens om att använda ett annat delgivningssätt än brevpost. För tydlighetens skull kan det konstateras att paragrafen inte heller hindrar en avtalspart från att ge en annan person fullmakt att ta emot meddelanden i anknytning till hyresförhållandet. Detta gäller även meddelanden och varningar som avses i 13 a §, förutsatt att delgivningen till fullmaktshavaren sker i enlighet med 1 och 2 mom. i den paragrafen. Att anlita en fullmaktshavare utgör alltså inte i sig ett sådant ogiltigt villkor som avses i 13 a § 4 mom.
I det föreslagna 2 mom. anges att om avtalsparterna individuellt och skriftligen har kommit överens om att i hyresförhållandet använda en elektronisk kommunikationskanal som delgivningssätt, får meddelandena delges genom den överenskomna kommunikationskanalen med hjälp av den senaste kontaktinformation som mottagaren uppgett, förutsatt att avsändaren inte visste och inte heller borde ha vetat att mottagaren på grund av åldrande, funktionsnedsättning eller någon annan därmed jämförbar orsak är förhindrad att använda den överenskomna elektroniska kommunikationskanalen.
Syftet med den föreslagna bestämmelsen är att göra det möjligt att använda en elektronisk kommunikationskanal så att avsändaren inte är skyldig att bevisa att ett meddelande de facto har anlänt till mottagaren. En förutsättning är att parterna skriftligen har kommit överens om att använda en viss elektronisk kommunikationskanal för att sända de meddelanden som avses i lagen. Med elektronisk kommunikationskanal avses i bestämmelsen vilket digitalt verktyg eller vilken digital tjänst som helst via vilka kommunikationen sker. En elektronisk kommunikationskanal kan t.ex. vara e-post eller någon annan e-tjänst som hyresvärden använder. Vid valet av elektronisk kommunikationskanal ska man dock beakta att en del av de meddelanden som avses i lagen ska sändas skriftligen. Därför ska den elektroniska kommunikationskanalen väljas så att den möjliggör att meddelandet kan sändas på det sätt som förutsätts i föreslagna 5 a §, dvs. så att meddelandet är i en form som allmänt kan lagras och reproduceras. Parterna kan också komma överens om att använda fler än en elektronisk kommunikationskanal, varvid meddelandena får sändas till vilken som helst av de överenskomna kanalerna.
Bestämmelsen hindrar inte att man muntligen kommer överens om att använda en elektronisk kommunikationskanal eller att man använder en elektronisk kommunikationskanal utan separat överenskommelse. Liksom i nuläget är det i dessa situationer dock alltid avsändarens ansvar att meddelandet de facto också når mottagaren för att meddelandet ska ha avsedd rättsverkan.
Enligt förslaget ska avtalsparterna individuellt komma överens om den elektroniska kommunikationskanalen. Man kan således inte komma överens om en elektronisk kommunikationskanal enbart genom att hänvisa till standardvillkoren eller de allmänna användarvillkoren som är bifogade till hyresavtalet eller genom att i övrigt hänvisa till en elektronisk kommunikationskanal eller länka till den. Kravet på individuell överenskommelse uppfylls inte heller i en situation där den ena avtalsparten i en elektronisk miljö på förhand har markerat en kryssruta för val av användning av en elektronisk kommunikationskanal så att den andra parten separat måste ta bort valet. Kravet på individuell överenskommelse hindrar dock inte att ett standardavtalsvillkor används t.ex. på en blankett där hyresavtalet ingås. Villkoret kan också väljas genom att markera en kryssruta, förutsatt att inget förval har angetts i rutan. Av blanketten ska tydligt framgå att avtalsparten har möjlighet att vägra använda en elektronisk kommunikationskanal. Avtalsparten får inte heller pressas till att välja en elektronisk kommunikationskanal eller ges en sådan uppfattning att brevpost inte är ett tillgängligt delgivningssätt.
När avtalsparterna kommer överens om att använda en elektronisk kommunikationskanal meddelar de i allmänhet samtidigt sin elektroniska kontaktinformation, om användningen av kommunikationskanalen förutsätter detta. Med kontaktinformation avses i bestämmelsen vilket specificerat nummer som helst eller vilken specificerad identifikation, beteckning, adress eller annan information som helst som gör det möjligt att sända och ta emot meddelanden i en överenskommen elektronisk kommunikationskanal.
Ett villkor för användningen av en elektronisk kommunikationskanal är att avtalsparten inte visste och inte heller borde ha vetat att den andra parten på grund av åldrande, funktionsnedsättning eller någon annan därmed jämförbar orsak är förhindrad att använda den överenskomna elektroniska kommunikationskanalen. Som en annan jämförbar orsak betraktas t.ex. dödsfall, intressebevakning eller en sådan sjukdom eller kognitiv begränsning som i själva verket förhindrar användningen av en överenskommen elektronisk kommunikationskanal. Även t.ex. långvarig sjukhusvård, placering i fängelse eller på någon annan motsvarande anstalt där tillträdet till elektroniska kommunikationskanaler väsentligen har begränsats eller helt förhindrats kan anses vara en sådan annan orsak som avses i bestämmelsen.
Bestämmelsen förutsätter att avtalsparten är i befogad god tro om att den andra avtalspartens förmåga att använda den elektroniska kommunikationskanalen inte påverkas av åldrande, funktionsnedsättning eller någon annan därmed jämförbar orsak. Det är fråga om att en förnuftig aktör som har ställning som avtalspart objektivt sett bör förstå eller borde ha förstått att den andra parten är förhindrad att använda den elektroniska kommunikationskanalen. Vilken utredning av motpartens kompetens och eventuella begränsningar som krävs av avtalsparten bestäms utifrån omständigheterna från fall till fall och den elektroniska kommunikationskanal som används. Utgångspunkten är att det förutsätts normal omsorgsfullhet, och utgångspunkten är också att det inte finns något behov av att vidta exceptionella åtgärder. En tillräcklig utredning begränsas i regel till omständigheter som kan observeras externt och till information som ges av den andra avtalsparten. Å andra sidan, om man använder en sådan elektronisk kommunikationskanal som den andra avtalsparten, t.ex. en äldre person, inte känner till sedan tidigare, kan man förutsätta en mer omfattande utredningsplikt. Utredningsplikten bedöms således i relation till den elektroniska kommunikationskanalen som överenskoms eller har överenskommits och i relation till vilka förutsättningar t.ex. en person i en viss ålder vanligtvis har att använda kommunikationskanalen eller kommunikationsmedlet i fråga. Åldrande, funktionsnedsättning eller någon annan därmed jämförbar orsak innebär inte i sig att en viss elektronisk kommunikationskanal inte alls kan användas. Avtalsparten ska dock bedöma och fästa vikt vid om den andra parten kan använda den nyss överenskomna kommunikationskanalen.
Om en stor hyresvärd, t.ex. en institutionell hyresvärd, föreslår att dess egen kundserviceportal ska användas som elektronisk kommunikationskanal i hyresförhållandet, ska hyresvärden genom tillräckliga åtgärder försäkra sig om att en äldre avtalspart faktiskt också kan använda kundserviceportalen och vet hur den används. Förutom att hyresvärden ger de tillgängliga och ändamålsenliga anvisningar som finns, kan hyresvärden t.ex. också säkerställa att en äldre person klarar av att logga in i kundserviceportalen och faktiskt också förstår att de meddelanden som avses i lagen endast sänds till kundserviceportalen och inte t.ex. per brev.
Efter att parterna har kommit överens om en elektronisk kommunikationskanal på ett ändamålsenligt sätt, förutsätts det också alltid enligt förslaget – när meddelanden delges via den överenskomna kommunikationskanalen – att avtalsparten inte visste och inte heller borde ha vetat att den andra avtalsparten på grund av åldrande, funktionsnedsättning eller någon annan därmed jämförbar orsak är förhindrad att använda den överenskomna elektroniska kommunikationskanalen. När meddelanden sänds har avtalsparten vanligtvis mer begränsade möjligheter än när avtalet ingås att upptäcka den andra avtalspartens omständigheter och deras inverkan på användningen av den elektroniska kommunikationskanalen. Därför föreslås det ingen aktiv utredningsplikt.
Enligt det föreslagna 3 mom. ska avtalsparterna under hyresförhållandet utan dröjsmål meddela ändringar i sin postadress och elektroniska kontaktinformation. Vardera avtalsparten ansvarar således för att den andra avtalsparten känner till den aktuella postadressen eller den aktuella elektroniska kontaktinformationen. Ändringar i de nämnda uppgifterna ska utan dröjsmål meddelas den andra avtalsparten. Därefter ska avtalsparten använda den nya postadressen eller kontaktinformationen vid sändande av meddelanden. Till exempel kan den meddelade kontaktinformationen som gäller en överenskommen elektronisk kommunikationskanal ändras av olika orsaker. Ändringar i den elektroniska kontaktinformationen förutsätter dock inte ett nytt avtal mellan avtalsparterna, utan det räcker med att avtalsparterna utan dröjsmål meddelar varandra om den ändrade kontaktinformationen. Därefter ska avtalsparten använda den nya elektroniska kontaktinformationen för att sända meddelanden via den överenskomna elektroniska kommunikationskanalen.
I det föreslagna 4 mom. föreskrivs det för det första att avsändaren har fullgjort sin delgivningsskyldighet, om denne har verkställt delgivningen på det sätt som föreskrivs i 1 mom. och brevet inte returneras till avsändaren eller om det inte i samband med att det elektroniska meddelandet sänds är uppenbart att mottagaren inte har fått det. Vid en tvist ska avsändaren alltjämt kunna bevisa att meddelandet har sänts på det sätt som föreskrivs i 1 mom., men avsändaren förutsätts inte bevisa att brevet eller det elektroniska meddelandet faktiskt har nått mottagaren eller att mottagaren har tagit del av det. Omnämnandet i momentet av att ”brevet inte returneras till avsändaren eller om det inte i samband med att det elektroniska meddelandet sänds är uppenbart att mottagaren inte har fått det” är avsett att vara informativt. Det är klart att avsändaren ska förstå att vidta ytterligare åtgärder för att fullgöra sin delgivningsskyldighet i en situation där ett brev returneras till avsändaren eller där det i samband med avsändandet av ett elektroniskt meddelande – med vilket avses både meddelandet och en separat fil som gäller meddelandet och som eventuellt bifogats till meddelandet – kommer ett felmeddelande om leveransen av meddelandet eller avsändaren t.ex. vid användandet av en kommunikationstjänst i övrigt upptäcker att meddelandet inte har levererats till mottagaren. Tröskeln ska dock vara hög och därför förutsätts det att en sådan omständighet är uppenbar för avsändaren, dvs. att den tydligt kan upptäckas av avsändaren. Om brevet returneras till avsändaren utan att ha levererats, kan delgivningsskyldigheten fullgöras t.ex. genom att sända meddelandet som rekommenderat brev eller brev med mottagningsbevis till den adress som mottagaren vanligen använder, genom att personligen ge meddelandet till mottagaren eller genom att på något annat sätt bevisligen sända meddelandet till mottagaren.
Om ett elektroniskt meddelande inte kommer fram t.ex. på grund av att e-postadressen har tagits ur bruk och avsändaren får information om detta efter att meddelandet sändes, eller om avsändaren utifrån tillgängliga uppgifter omedelbart kan upptäcka att det elektroniska meddelandet inte har levererats till mottagaren, ska avsändaren förstå att vidta ytterligare åtgärder för att fullgöra sin delgivningsskyldighet. Med tillgängliga uppgifter avses sådana meddelanden eller andra uppgifter som vid normal användning av en kommunikationstjänst är synliga för användaren och som användaren direkt kan upptäcka och vars tolkning eller erhållande inte förutsätter teknisk kompetens, tilläggsutredningar eller begäran om uppgifter av tjänsteleverantören. Avsändaren behöver alltså inte vidta några tekniska tilläggsåtgärder eller skaffa utredningar av tjänsteleverantören. Syftet med bestämmelsen är således också att den ska omfatta sådana kommunikationstjänster som inte producerar automatiska eller separata felmeddelanden, men i vars användargränssnitt man lätt kan upptäcka att meddelandet inte har levererats. Till exempel i en snabbmeddelandetjänst avsedd för kommunikation mellan personer, såsom WhatsApp, kan man ofta lätt upptäcka om meddelandet har levererats till mottagarens enhet, även om det inte kommer något separat meddelande om att sändningen har lyckats eller misslyckats.
Detsamma gäller om meddelandet sänds till en sådan överenskommen elektronisk kommunikationskanal som enligt avsändarens uppgifter inte längre står till mottagarens förfogande. Om hyresvärden t.ex. har vetat att hyresgästen på grund av dödsfall, intressebevakning, åldrande, funktionsnedsättning eller någon annan därmed jämförbar orsak är varaktigt förhindrad att använda den elektroniska kommunikationskanalen som anges i hyresavtalet eller något annat avtal, fullgörs inte delgivningsskyldigheten av att meddelandet sänds till den överenskomna kommunikationskanalen. En situation ska bedömas på samma sätt om en viss elektronisk kommunikationskanal helt eller delvis har tagits ur bruk eller det annars är mycket allmänt känt att meddelanden som sänts via en viss elektronisk kommunikationskanal inte alls har anlänt till mottagarna t.ex. på grund av tekniska problem. I liknande situationer ska avsändaren alltså vidta ytterligare åtgärder för att kunna anses ha fullgjort sin delgivningsskyldighet. Till denna del kan man hänvisa till det som sagts ovan angående brevpost. Däremot är t.ex. en situation där ett meddelande som sänts till en överenskommen e-postkanal och en angiven e-postadress, men som filtrerats till mottagarens skräppostmapp och därmed inte nått mottagaren inte en sådan situation som avses i bestämmelsen.
Eftersom det i 1 och 2 mom. endast föreslås en miniminivå då delgivningsskyldigheten kan anses ha fullgjorts, kan avsändaren fortfarande fullgöra sin delgivningsskyldighet också genom andra mer långtgående åtgärder, såsom genom att sända meddelandet som rekommenderat brev, genom att bevisligen delge meddelandet eller genom att iaktta vad som föreskrivs i föreslagna 13 a § 2 mom.
I det föreslagna 4 mom. föreskrivs det för det andra om när ett meddelande anses ha anlänt till mottagaren. Den föreslagna bestämmelsen behövs eftersom avsändaren av ett meddelande som avses i paragrafen inte förutsätts visa att meddelandet faktiskt har nått mottagaren och därmed inte heller när delfåendet har skett. I det fall att delgivningen t.ex. på basis av uppföljningsuppgifter om ett rekommenderat brev, kvittering av mottagande eller läskvittering i en elektronisk kommunikationstjänst – ifall dessa uppgifter enligt en teknisk bedömning kan anses vara tillräckligt tillförlitliga – eller på basis av mottagarens svar eller någon annan reaktion kan påvisas ha nått mottagaren, behöver man inte fastställa tidpunkten för delgivningen med stöd av denna bestämmelse. Standardtiden är enligt förslaget sju dagar för meddelanden som sänts per post och tre dagar för meddelanden som sänts elektroniskt.
I det föreslagna 5 mom. föreskrivs det om delgivning av meddelanden i situationer där två eller flera avtalsparter solidariskt ansvarar för hyresavtalsförpliktelserna. Bestämmelsen gäller alla andra meddelanden än sådana meddelanden och varningar som avses i 13 a §. I det föreslagna momentet föreskrivs det inte längre, på det sätt som anges i 13 § 2 mom. i den gällande lagen, att stämningar som avses i lagen får delges någondera maken.
Enligt förslaget får således ett meddelande som gäller två eller flera avtalsparter gemensamt, och som inte är ett sådant meddelande eller en sådan varning som avses i 13 a § 1 mom., delges en av de solidariskt ansvariga avtalsparterna. Den föreslagna bestämmelsen ska tillämpas på både hyresgäster och hyresvärdar som är solidariskt ansvariga. Solidariskt ansvar kan t.ex. grunda sig på ett avtal, ett samäganderättsförhållande eller bestämmelserna i 11 § om makar och personer som lever i ett äktenskapsliknande förhållande. Med stöd av 3 § i lagen kan parterna dock avtala om något annat, dvs. parterna kan också avtala om att meddelandena ska delges var och en av de solidariskt ansvariga separat.
När ett meddelande har sänts till någon av de solidariskt ansvariga avtalsparterna, ska den som tagit emot meddelandet informera alla de övriga solidariskt ansvariga avtalsparterna om meddelandet. Informationen behövs dock inte om parterna har avtalat om att meddelandena ska delges alla solidariskt ansvariga separat.
Enligt det föreslagna 6 mom. tillämpas 13 a § på de meddelanden som avses i 54, 66 och 77 § och på den varning som avses i 62 §. Enligt förslaget ska 13 § alltså inte tillämpas om det är fråga om ett uppsägningsmeddelande enligt 54 §, ett meddelande om hävning enligt 66 §, ett meddelande om fortsatt hyresförhållande från hyresgäst i andra hand enligt 77 § eller en varning om utövande av hävningsrätt enligt 62 §.
13 a §.Specialbestämmelser om fullgörande av delgivningsskyldigheten. Denna paragraf är ny. Den föreslagna paragrafen föreskriver om fullgörande av delgivningsskyldigheten när det är fråga om ett uppsägningsmeddelande enligt 54 §, ett meddelande om hävning enligt 66 §, ett meddelande om fortsatt hyresförhållande från hyresgäst i andra hand enligt 77 § eller en varning om utövande av hävningsrätt enligt 62 §. I förhållande till den föreslagna 13 § ställer den föreslagna 13 a § högre krav på fullgörande av delgivningsskyldigheten.
Enligt 1 mom. ska de meddelanden och den varning som avses i momentet delges bevisligen. I sak motsvarar bestämmelsen det som i 54 § 3 mom. och 66 § 2 mom. i den gällande lagen föreskrivs om delgivning av meddelanden om uppsägning och hävning.
Enligt förslaget ställs det inga särskilda krav på hur den bevisliga delgivningen ska ske, utan de meddelanden eller den varning som avses i paragrafen kan lämnas eller sändas bevisligen på flera olika sätt. Meddelandet eller varningen anses enligt förslaget ha delgetts bevisligen också när det vid delgivningen har iakttagits vad som gäller delgivning av stämning. Ett meddelande eller en varning som avses i paragrafen kan således delges t.ex. på något sätt som avses i 11 kap. 3, 4 eller 7–10 § i rättegångsbalken. Kravet på bevislig delgivning uppfylls enligt förslaget också t.ex. i ett förfarande där man har följt bestämmelserna i lagen om tjänster inom elektronisk kommunikation, dvs. då man har använt en sådan elektronisk metod som visar att mottagaren fått meddelandet.
Enligt förslaget räcker det också lika bra med ett annat bevisligt delgivningssätt. Som bevis på att meddelandet eller varningen har lämnats kan man t.ex. visa mottagarens kvittering av att meddelandet eller varningen har mottagits eller en utredning över att brevet har sänts till motparten. Meddelandet eller varningen kan dessutom delges bevisligen t.ex. i närvaro av ett eller flera vittnen. Det centrala är att avsändaren kan bevisa att meddelandet eller varningen faktiskt har mottagits.
Enligt förslaget kan kravet på bevislig delgivning också uppfyllas genom ett elektroniskt förfarande där avsändaren inte har erhållit mottagarens samtycke till elektronisk delgivning eller användning av en viss elektronisk kommunikationskanal, men delgivningen trots detta sänds elektroniskt till mottagaren. Delgivningen kan således till och med utan mottagarens samtycke ske elektroniskt, förutsatt att den sker bevisligen. Av det elektroniska meddelandet ska det då tydligt framgå att det är fråga om delgivning av ett sådant uppsägningsmeddelande som avses i 54 §, ett sådant meddelande om hävning som avses i 66 §, ett sådant meddelande om fortsatt hyresförhållande från hyresgäst i andra hand som avses i 77 § eller en sådan varning om utövande av hävningsrätt som avses i 62 §. Delgivningen ska bifogas till det elektroniska meddelandet eller på annat sätt vara tillgänglig för mottagaren elektroniskt. Dessutom förutsätts det att mottagaren vid öppnandet av det elektroniska meddelandet har använt sådan identifiering på basis av vilken man kan säkerställa att delgivningen har skett. Huruvida identifieringen är tillräcklig avgörs i sista hand från fall till fall. En avsändare som använder ett elektroniskt delgivningssätt ska således visa att delgivningen har gjorts tillgänglig för mottagaren så att mottagaren har kunnat ta del av den. (se HD 2024:45)
Det föreslås ingen separat bestämmelse om tidpunkten för delfåendet i 1 mom., eftersom tidpunkten för delfåendet bestäms utifrån när delgivningen till mottagaren bevisligen har skett.
Enligt det föreslagna 2 mom. kan ett meddelande eller en varning som avses i 1 mom. under vissa förutsättningar också delges på annat sätt än bevisligen. Det är således fråga om ett alternativt delgivningssätt till det som anges i 1 mom. och det är endast tillämpligt på elektronisk delgivning.
För att det föreslagna elektroniska delgivningssättet som anges i 2 mom. ska kunna användas när ett meddelande eller en varning som avses i paragrafen delges mottagaren, förutsätts det för det första att avsändaren har verkställt delgivningen på det sätt som föreskrivs i 13 § 2 och 4 mom. Avtalsparterna i hyresförhållandet ska således bland annat skriftligen och individuellt ha kommit överens om att i hyresförhållandet använda en elektronisk kommunikationskanal som delgivningssätt. Vid tillämpningen av bestämmelsen ska således beaktas vad som framförs i motiveringarna till 13 § 2 och 4 mom.
Förutom att det egentliga meddelandet eller den egentliga varningen sänds till den överenskomna elektroniska kommunikationskanalen med iakttagande av vad som föreskrivs i 13 § 2 och 4 mom., förutsätts det i 13 a § 2 mom. att mottagaren särskilt informeras om att meddelandet eller varningen har sänts. Detta sker genom att en så kallad avisering sänds till mottagaren. Aviseringen ska sändas till en annan elektronisk kommunikationskanal än den dit det egentliga meddelandet eller den egentliga varningen har sänts. En sådan annan elektronisk kommunikationskanal till vilken aviseringen sänds ska alltid vara individuellt och skriftligt överenskommen. En avisering kan alltså inte t.ex. ges muntligt, sändas per brevpost eller till samma elektroniska kommunikationskanal som det egentliga meddelandet eller den egentliga varningen, eller till en elektronisk kommunikationskanal som parterna inte individuellt och skriftligt har kommit överens om. Även om aviseringen enligt förslaget ska sändas till en överenskommen elektronisk kommunikationskanal, krävs det inte att aviseringen kan lagras och reproduceras av mottagaren, till skillnad från det egentliga meddelandet eller den egentliga varningen. Aviseringen ska dock vara i allmänt läsbar elektronisk form för att mottagaren ska kunna ta del av den. En avisering kan således sändas t.ex. som ett textmeddelande, om parterna har kommit överens om att textmeddelande ska vara den elektroniska kommunikationskanalen för aviseringen. Det föreslås heller inga särskilda krav på innehåll i aviseringen, även om det enligt det föreslagna 2 mom. åtminstone ska framgå att meddelandet är tillgängligt eller varningen är tillgänglig. Det rekommenderas dock att man i aviseringen anger vad saken gäller, till vilken överenskommen elektronisk kommunikationskanal meddelandet eller varningen har sänts och när detta har skett samt vem som har sänt meddelandet eller varningen och aviseringen.
Enligt förslaget ska avtalsparterna dessutom under hyresförhållandet utan dröjsmål meddela ändringar i den kontaktinformation som behövs för att sända en avisering. En avisering kan således sändas till mottagaren med hjälp av den senaste kontaktinformationen som mottagaren uppgett. Avsändandet av en avisering ska dock anses ha misslyckats om det i samband med att den sänds är uppenbart att mottagaren inte har fått den. Vid tillämpningen av ovannämnda bestämmelser om avisering ska i tillämpliga delar beaktas vad som framförs i motiveringarna till 13 § 2 och 4 mom.
I det föreslagna 2 mom. föreskrivs om tidpunkten för delfåendet, så att delfåendet anses ha skett den tredje dagen efter det att aviseringen sändes till mottagaren, om inte något annat visas. Aviseringen kan i allmänhet inte sändas förrän det elektroniska meddelandet eller den elektroniska varningen har sänts, eftersom det av aviseringen ska framgå att meddelandet är tillgängligt eller varningen är tillgänglig för mottagaren. Därför är den föreslagna presumtionsbestämmelsen om delfående att delfåendet ska anses ha skett den tredje dagen efter det att aviseringen sändes till mottagaren. Det handlar alltså om en presumtionsbestämmelse, och tidpunkten för delgivningen kan påvisas vara en annan genom att lägga fram andra bevis. Som precisering kan det konstateras att om fler än en avisering har sänts till mottagaren och inte något annat visas, anses delfåendet ha skett den tredje dagen efter det att den första aviseringen sändes.
I det föreslagna 3 mom. föreskrivs det att de meddelanden som avses i paragrafen också får delges en av hyresvärdarna, om det finns flera hyresvärdar. Den föreslagna bestämmelsen tillämpas således endast i situationer där hyresgästen gör en delgivning. Parterna kan dock avtala om något annat, dvs. parterna kan också avtala om att meddelandena ska delges var och en av hyresvärdarna separat.
När ett meddelande som avses i paragrafen har delgetts någon av de solidariskt ansvariga hyresvärdarna, ska den hyresvärd som tagit emot meddelandet informera alla de övriga solidariskt ansvariga hyresvärdarna om det. Informationsskyldigheten gäller dock inte situationer där parterna har avtalat om att meddelandet ska delges alla solidariskt ansvariga hyresvärdar separat.
I det föreslagna 4 mom. föreskrivs det att de delgivningssätt som avses både i paragrafen och i 13 b och 13 c § är tvingande. Enligt det föreslagna momentet är ett sådant avtalsvillkor ogiltigt enligt vilket ett meddelande som avses i 54, 66 eller 77 § eller en varning som avses i 62 § kan delges på något annat sätt än det som avses i 13 a, 13 b eller 13 c §. Bestämmelsen motsvarar vad som anges om uppsägningsmeddelanden i 54 § 5 mom. i den gällande lagen.
13 b §.Delgivning till okänd hyresgäst. Den föreslagna paragrafen motsvarar till sitt innehåll huvudsakligen 54 § 4 mom. i den gällande lagen (se RP 304/1994 rd, s. 80–81). Till skillnad från nuläget gäller det föreslagna sättet att delge meddelanden eller varningar också meddelanden om hävning.
Man känner inte alltid till vem hyresgästen är, men man vet dock att lägenheten har upplåtits på hyra och att hyresavtalet bör sägas upp eller hävas. En sådan situation kan uppstå t.ex. när lägenheten byter ägare, hyresvärden avlider eller lägenheten köps på pantauktion eller exekutiv auktion. Därför föreslås det att ett meddelande eller en varning kan delges en okänd hyresgäst genom att meddelandet eller varningen publiceras i den officiella tidningen och dessutom genom att ett tillkännagivande därom lämnas i den lägenhet som hyresförhållandet gäller. Ett tillkännagivande som lämnas i lägenheten kan t.ex. vara en kopia av meddelandet eller varningen där det anges att nämnda meddelande eller varning har lämnats för publicering i den officiella tidningen. Enligt förslaget anses hyresgästen ha fått del av meddelandet eller varningen den dag då den officiella tidningen kommer ut.
13 c §.Delgivning till utlandet. Denna paragraf är ny. Innehållet motsvarar i huvudsak det som föreskrivs i 8 kap. 3 § 5 mom. i lagen om bostadsaktiebolag. I den föreslagna paragrafen föreskrivs det om delgivning av meddelanden och varningar när det inte är möjligt att delge en hyresgäst eller en hyresvärd som vistas någon annanstans än i en stat som hör till Europeiska ekonomiska samarbetsområdet på det sätt som föreskrivs i 13 eller 13 a § eller på det sätt som föreskrivs om delgivning av stämning. Ett meddelande eller en varning kan i sådana fall delges genom att meddelandet eller varningen publiceras i den officiella tidningen och genom att ett tillkännagivande därom utan dröjsmål delges en sådan elektronisk kommunikationskanal eller sådan kontaktinformation som det är känt att mottagaren använder. Dessutom, om objektet för delgivningen är en hyresgäst, ska tillkännagivandet alltid utan dröjsmål lämnas också i den lägenhet som hyresförhållandet gäller. Enligt förslaget anses mottagaren ha fått del av meddelandet eller varningen den dag då den officiella tidningen kommer ut.
Det delgivningssätt som avses i paragrafen ska tillämpas när adressen i utlandet till den som är föremål för delgivningen är känd. I nämnda situationer, t.ex. om hyresvärden begär att en stämningsman ska delge en varning som avses i 62 §, står det till stämningsmannens förfogande de medel för delgivning av rättegångshandlingar i omfattande tvistemål som avses i 11 kap. i rättegångsbalken. I 11 kap. 8 § i rättegångsbalken anges att om den som ska ta emot en delgivning vistas utomlands och hans eller hennes adress är känd, ska domstolen se till att de handlingar som ska delges sänds på det sätt som föreskrivs särskilt eller som har avtalats med staten i fråga. Särskilda bestämmelser som tillämpas på delgivningar finns bland annat i EU:s så kallade delgivningsförordning, och i propositionen föreslås det inga undantag från den. I fråga om delgivning som lämnas till andra stater än Europeiska unionens medlemsstater kan sådana internationella överenskommelser om delgivning bli tillämpliga som tillämpas när en rättegångshandling eller någon annan handling behöver sändas till utlandet för delgivning (t.ex. Haagkonventionen om delgivning). Förslaget påverkar inte delgivningar mellan de nordiska länderna, eftersom det på dem tillämpas en överenskommelse mellan Finland, Danmark, Island, Norge och Sverige om inbördes rättshjälp genom delgivning och bevisupptagning.
Delgivning på det sätt som avses i det föreslagna momentet förutsätter att det konstateras att delgivning inte är möjlig till en mottagare som vistas utomlands och vars adress är känd. Huruvida denna förutsättning uppfylls ska bedömas från fall till fall. Delgivning kan förhindras t.ex. av att det inte är möjligt att lämna de handlingar som ska delges till målstaten, eftersom det inte finns tillgängliga post- och budtjänster. Om målstaten är part i en internationell överenskommelse som ska tillämpas på delgivningen, bestäms sättet för delgivning av handlingar utifrån överenskommelsen. Till exempel de stater som hör till Haagkonventionen för delgivning, kraven för lämnande av handlingar och kontaktuppgifterna till de behöriga centrala organen i delgivningsärenden för varje konventionsstat är allmänt tillgängliga på webbplatsen för Haagkonferensen för internationell privaträtt. Delgivning i enlighet med Haagkonventionen om delgivning kan förhindras även om målstaten är konventionsstat, om delgivningen förutsätter en begäran till ett centralt organ och staten inte har meddelat det centrala organets kontaktuppgifter för mottagande av begäran eller de meddelade kontaktuppgifterna inte fungerar. Delgivning på det sätt som avses i momentet kan förhindras, trots att man lyckas lämna handlingarna som ska delges till målstaten, om det inte går att få någon utredning om att delgivningen har skett på tillbörligt sätt av myndigheten i målstaten för delgivningen. När delgivning av en varning söks utomlands på det sätt som föreskrivs om delgivning av stämning, ska stämningsmannen i sådana situationer som avses i förslaget utfärda ett så kallat intyg över hinder av vilket det klart och entydigt framgår att delgivning utomlands inte är möjlig, och behövliga motiveringar till varför. Innehållet i intyget över hinder ska vara så tydligt att det inte finns oklarheter eller tvetydigheter om huruvida förutsättningarna för tillämpning av det delgivningssätt som avses i paragrafen uppfylls. Det är emellertid möjligt att behovet av delgivning gäller en stat som inte har anslutit sig till internationella överenskommelser om delgivning.
Förslaget motsvarar i huvudsak det delgivningsförfarande genom kungörelse som avses i 11 kap. 9 § i rättegångsbalken och som ska tillämpas om det inte är möjligt att klarlägga var mottagaren eller den som har befullmäktigats att ta emot en delgivning vistas. Förutsättningarna för delgivning på det sätt som föreslås motsvarar i sak förutsättningarna för delgivning genom kungörelse enligt 11 kap. 9 § i rättegångsbalken i situationer när det inte finns andra delgivningssätt att tillgå (RP 16/1990 rd, s. 16). Om mottagaren av delgivningen inte har en känd adress i utlandet och man inte lyckas ta reda på adressen, kan det bli aktuellt att sköta delgivningen av en handling vid en rättegång genom kungörelse (11 kap. 9 § i rättegångsbalken).
Delgivningar som publiceras i den officiella tidningen är tillgängliga via tidningens webbtjänst som separata publikationer för varje nummer av tidningen. Om användningen av den officiella tidningen på webben utvidgas för sådan delgivning som avses i förslaget, bör man uppmärksamma faktorer kring behandlingen av personuppgifter. Uppgifterna ska begränsas så att det av det meddelande som publiceras i den officiella tidningen endast framgår de uppgifter som är nödvändiga för att lämna delgivningen.
För att förbättra de faktiska möjligheterna för objektet för delgivningen att få information förutsätts det i paragrafen att ett tillkännagivande om delgivningen av ett meddelande eller en varning enligt förslaget utan dröjsmål ska delges en sådan elektronisk kommunikationskanal eller sådan kontaktinformation som det är känt att objektet för delgivningen använder. I fråga om tillkännagivandets innehåll hänvisas det till vad som framförs i motiveringarna till 13 b §. Eftersom meddelandet eller varningen innehåller personuppgifter om hyresgästen och hyresvärden samt uppgifter som omfattas av skyddet för privatlivet, ska försiktighetsprincipen iakttas. På grund av det som nämns ovan förutsätter bestämmelsen att avsändaren känner till att mottagaren använder en viss elektronisk kommunikationskanal eller en viss kontaktinformation. Enbart ett antagande om att mottagaren sannolikt eller eventuellt använder en elektronisk kommunikationskanal eller kontaktinformation är således inte tillräckligt. Ett tillkännagivande om ett meddelande eller en varning kan enligt förslaget sändas t.ex. i en sådan elektronisk kommunikationskanal eller till sådan kontaktinformation som nämns i hyresavtalet eller något annat avtal, även om parterna inte har kommit överens om att använda kommunikationskanalen eller kontaktinformationen som delgivningssätt i hyresförhållandet på det sätt som avses i 13 eller 13 a §. Avsändaren anses också känna till den elektroniska kommunikationskanalen eller kontaktinformationen, om mottagaren under hyresförhållandet har använt kommunikationskanalen eller kontaktinformationen för att uträtta ärenden med den andra parten i hyresförhållandet, även om detta inte nämns i hyresavtalet eller i något annat avtal som ingåtts under hyresförhållandet mellan parterna i hyresförhållandet. Undantagsvis kan också information från tredje part betraktas som en sådan kommunikationskanal eller kontaktinformation, om det inte finns skäl att betvivla informationens riktighet eller ursprung.
Vid tillämpningen av paragrafen anses delgivning av ett meddelande eller en varning ha skett genom kungörelse, dvs. genom publicering i den officiella tidningen, om delgivningen gäller hyresvärden, eller genom kungörelse och ett tillkännagivande om meddelandet eller varningen i den lägenhet som hyresförhållandet gäller, om delgivningen gäller hyresgästen. I båda situationerna anses mottagaren ha fått del av meddelandet eller varningen den dag då tidningen kommer ut. Ett tillkännagivande som sänds separat via en elektronisk kommunikationskanal betraktas däremot inte som ett led i delgivningen och beaktas inte vid bedömningen av delgivningens giltighet.
13 d §.Delgivning till utlandet av stämning som gäller vräkning. Paragrafen är ny och innehållet i den motsvarar i huvudsak det som föreskrivs i 8 kap. 5 § 3 mom. i lagen om bostadsaktiebolag. I den föreslagna paragrafen föreskrivs det om delgivning av stämningsansökan om vräkning som gäller en bostadslägenhet, då stämningen ska delges en hyresgäst som vistas utomlands.
Det föreslås att det i paragrafen föreskrivs om att delgivning av stämning till en hyresgäst som är svarande i ett vräkningsärende kan ske genom kungörelse i enlighet med 11 kap. 9 § i rättegångsbalken, om delgivning inte annars är möjlig till en hyresgäst som vistas utomlands och vars adress är känd. Förutsättningarna för delgivning ska bedömas från fall till fall för varje ärende, och domstolen ska när den tillämpar bestämmelsen förvissa sig om att sådan delgivning som avses i 11 kap. 8 § i rättegångsbalken inte är möjlig i ärendet. Detta kan bero på att det t.ex. inte är möjligt att lämna de handlingar som ska delges till målstaten för delgivningen på det sätt som krävs enligt den internationella överenskommelse om delgivning som tillämpas i ärendet. I bedömningen ska man beakta alla de metoder som verkligen finns att tillgå för att lämna handlingarna till målstaten för delgivningen vid tidpunkten för delgivningen. Den föreslagna bestämmelsen kan också tillämpas om delgivningen förhindras av att en myndighet i målstaten för delgivningen trots försök inte ger den utredning som behövs om att delgivningen har skett.
Enligt förslaget är tillämpningen begränsad till situationer där hyresgästen vistas i en stat som inte hör till Europeiska ekonomiska samarbetsområdet. Således avviker inte förslaget från EU:s delgivningsförordning och det påverkar inte tillämpningen av överenskommelsen mellan Finland, Danmark, Island, Norge och Sverige om inbördes rättshjälp genom delgivning och bevisupptagning. Förslaget påverkar inte heller i praktiken tillämpningen av Haagkonventionen om delgivning, eftersom det föreslagna undantagsförfarandet inte tillämpas i situationer då förfarandet i enlighet med Haagkonventionen om delgivning är tillgängligt.
När delgivning genom kungörelse används, kan man inte vara säker på att en hyresgäst som vistas utomlands verkligen får kännedom om saken. I de fall som avses i förslaget är det emellertid möjligt att information om kungörelsen faktiskt kan nå också en hyresgäst som vistas utomlands, om tillräcklig information om kungörelsen lämnas i den bostadslägenhet som är föremål för uthyrning. Därför föreslås det att det till momentet fogas en bestämmelse om att ett meddelande om stämning utan dröjsmål ska lämnas i den lägenhet som hyresförhållandet gäller, vilket kompletterar det kungörelseförfarande som anges i 11 kap. 9 § i rättegångsbalken. Av det meddelande som avses i 11 kap. 10 § i rättegångsbalken och som ska lämnas i lägenheten ska framgå det huvudsakliga innehållet i den handling som delges och den plats där den finns tillgänglig. För att delgivningen ska vara giltig krävs det att ett meddelande lämnas i lägenheten, men tidpunkten för delgivningen är den tidpunkt då meddelandet publiceras i den officiella tidningen i enlighet med 11 kap. 10 § i rättegångsbalken.
I den föreslagna paragrafen föreskrivs det dessutom om att ett meddelande som avses i 11 kap. 10 § i rättegångsbalken utan dröjsmål ska lämnas också till en sådan elektronisk kommunikationskanal eller sådan kontaktinformation som det är känt att hyresgästen använder, om avsändaren känner till kommunikationskanalen eller kontaktinformationen. Ett meddelande som sänds separat via en elektronisk kommunikationskanal betraktas dock inte som ett led i delgivningen och beaktas inte vid bedömningen av delgivningens giltighet, utan dess syfte är att förbättra hyresgästens faktiska möjlighet att få information. Det ska dock inte krävas att en stämningsman eller en domstol vidtar åtgärder för att utreda en sådan elektronisk kommunikationskanal eller kontaktinformation, utan informationen om en sådan elektronisk kommunikationskanal eller kontaktinformation ska i regel komma från käranden. Det anses dock ändamålsenligt att stämningsmannen eller domstolen kontrollerar om sådan information finns tillgänglig i de registersystem och andra datasystem som står till deras förfogande.
14 §.Handräckning. Det föreslås att paragrafen ändras. I 1 mom. föreslås det en hänvisning till hyresvärdens företrädare och till behovet av handräckning. Dessutom föreslås det språkliga ändringar och att hänvisningen till 21 § stryks så att momentet motsvarar de ändringar som föreslås i 22 §. Det föreslås att ordet ”polismyndighet” ändras till ordet ”polisen”. Dessutom fogas till bestämmelsen ordet ”behövlig” som betonar att hyresvärden eller dennes företrädare innan handräckning begärs ska sträva efter att sköta ärendet med till buds stående medel och att handräckning kan begäras först när dessa medel visar sig vara otillräckliga. Ytterligare föreslås det att ordet ”förvägras” ändras till ordet ”förhindras”, eftersom ”förhindras” bättre beskriver att handräckning av polisen framför allt innebär att bryta ner motstånd och avlägsna hinder. Avsikten är dock inte att ändra utgångspunkten, enligt vilken rätten att få handräckning begränsas närmast till fall där hyresvärden eller hyresgästen enligt hyresavtalet eller lagen har en ostridig rätt och hindras att utöva den (se RP 304/1994 rd, s. 57). För tydlighetens skull kan det också konstateras att syftet med den ändrade hänvisningen inte är att förändra det gällande rättsläget, utan tillträde till lägenheten enligt 21 § följer framöver direkt av 22 § i lagen.
I 2 mom. föreslås det motsvarande språkliga ändringar och tillägg som i 1 mom. i fråga om orden ”polisen” och behövlig”.
17 a §. Skyldighet att anmäla personer som bor i lägenheten. Det föreslås att det till lagen fogas en ny paragraf med bestämmelser om hyresgästens skyldighet att anmäla till hyresvärden de personer som bor i lägenheten. I den gällande lagen finns ingen motsvarande skyldighet.
Enligt det föreslagna 1 mom. ska hyresgästen anmäla till hyresvärden antalet andra boende i lägenheten samt grunden för deras rätt att bo i lägenheten. Med stöd av 17 § 1 mom. i lagen får hyresgästen använda bostaden som sin egen eller som gemensam bostad för sig och sin make och de barn som hör till familjen. Dessutom föreslås det att namn, födelsedatum och kontaktinformation för boende som är myndiga ska anmälas. Hyresgästen ska också anmäla sina och sin makes nära släktingar som avses i 17 § 1 mom. i lagen samt personer till vilka hyresgästen har upplåtit högst hälften av lägenheten genom underuthyrning eller annars för boende.
Om hyresgästen bor i lägenheten t.ex. med sin myndiga make och familjens tre minderåriga barn, ska hyresgästen anmäla till hyresvärden att hyresgästen och hyresgästens make samt familjens tre minderåriga barn bor i lägenheten. Dessutom ska hyresgästen anmäla makens namn, födelsedatum och kontaktinformation, såsom telefonnummer, e-postadress eller annan kontaktinformation, som vid behov kan användas för att kontakta maken.
Hyresgästen kan i fri form anmäla grunden för varje persons rätt att bo i lägenheten. Makens, familjens barns och de i 17 § 1 mom. nämnda släktingarnas rätt att bo i lägenheten grundar sig på rollen som make eller på något annat familjeband eller släktskap. Därför räcker det enligt förslaget att ange vilket som är familjebandet eller släktskapet mellan hyresgästen och de övriga boende. Om det är fråga om upplåtelse av en del av lägenheten – genom underuthyrning eller annars – till någon annan än en i 17 § 1 mom. nämnd familjemedlem, ska av anmälan framgå att den boende förfogar över högst hälften av lägenheten. Detta beror på att hyresgästen i andra fall med stöd av 17 § 2 mom. i lagen behöver samtycke till att upplåta lägenheten eller en del av den för att användas av någon annan.
Om det är fråga om en nära släkting som avses i 17 § 1 mom., ska till hyresvärden enligt den föreslagna bestämmelsen anmälas släktskapets art, t.ex. att personen är hyresgästens syskon. På basis av anmälan ska hyresvärden kunna bedöma om det är fråga om nära släktskap. Släktskapets art är av betydelse, eftersom hyresgästen får använda lägenheten som gemensam bostad också för sin eller sin makes nära släkting, om hyresvärden inte vållas avsevärd olägenhet eller störning. Till någon annan än en nära släkting får däremot högst hälften av lägenheten upplåtas, och inte heller då får upplåtelsen vålla hyresvärden avsevärd olägenhet eller störning. Därför är det viktigt för hyresvärden att veta om den som bor i lägenheten tillsammans med hyresgästen är en nära släkting eller inte. Släktskapets art och anmälan om detta har betydelse även med tanke på tillämpningen av föreslagna 46 § 2 mom. Enligt förslaget påverkar dock inte försummelse av anmälningsskyldigheten bedömningen av om användningen av lägenheten orsakar sådan avsevärd olägenhet eller störning som avses i 17 § 1 mom. i lagen.
Hyresgästens anmälningsskyldighet ska endast omfatta personer som bor i lägenheten. Med boende avses på samma sätt som i 17 § användning av en lägenhet för mer långvarigt boende av permanent natur, dvs. användning av en lägenhet som bostad eller hem. Det är således fråga om permanent och vanligen långvarigt boende, på vilket lagen överhuvudtaget tillämpas. Förhållandet mellan boende och annan användning av lägenheten har behandlats i avsnitt 2.1 ovan samt i specialmotiveringen till 2 § i LHBL i denna proposition. Hyresgästen behöver alltså inte anmäla t.ex. personer som tillfälligt vistas i lägenheten med hans eller hennes tillstånd, såsom gäster.
I det föreslagna 2 mom. föreskrivs det om när hyresgästen ska lämna de uppgifter som avses i 1 mom. om de personer som bor i lägenheten eller uppdatera redan lämnade uppgifter. Om hyresgästen inte har lämnat uppgifter om andra boende i lägenheten i samband med att hyresavtalet ingicks, t.ex. i hyresavtalet eller en annan handling eller blankett, ska anmälan lämnas utan dröjsmål efter det att hyresgästen har fått lägenheten i sin besittning. Detta innebär att hyresvärden också ska anmäla namn, födelsedatum och kontaktinformation som gäller hyresgästens minderåriga barn, om hyresgästen överlåter hyresrätten till barnet eller om barnet fortsätter hyresförhållandet i stället för ett dödsbo.
Eftersom hyresgästen redan känner till de uppgifter som avses i 1 mom., kan man förvänta sig och förutsätta att hyresgästen lämnar uppgifterna inom några dagar efter att ha fått lägenheten i sin besittning. Hyresgästen ska dessutom uppdatera uppgifterna alltid när en ny boende flyttar till lägenheten eller någon av de boende flyttar ut. Hyresvärden ska således ha tillgång till aktuella uppgifter om de boende i lägenheten. Om hyresvärden har anledning att misstänka att hyresgästen inte har fullgjort sin anmälningsskyldighet på behörigt sätt, kan hyresvärden påminna hyresgästen om saken.
Det föreslås ingen separat påföljd för försummelse av anmälningsskyldigheten. Försummelsen är också ofta förenad med något annat avtalsbrott, såsom att bostadslägenheten upplåtits att användas av någon annan i strid med 17 § 1 mom. Om grunden för uppsägning av hyresavtalet är försummelse av anmälningsskyldigheten, kan detta beaktas vid bedömningen av om hyresgästen får det uppsägningsskydd som avses i 56 § 1 mom. 2 punkten. Uppsägning av hyresavtalet på grund av försummelse av anmälningsskyldigheten kan i allmänhet inte anses strida mot god sed i hyresförhållanden på det sätt som avses i 57 § 1 mom.
Vid bedömningen av hyresgästens uppsägningsskydd och hyresvärdens skadeståndsskyldighet ska orsaken till och arten av försummelsen av anmälningsskyldigheten samt följderna av försummelsen för hyresvärden beaktas. Om hyresgästen t.ex. glömmer att utan dröjsmål anmäla till hyresvärden att en boende har flyttat bort från lägenheten, påverkar denna försummelse inte i sig hyresgästens uppsägningsskydd eller bedömningen av om uppsägningen ska anses strida mot god sed i hyresförhållanden på det sätt som avses i 57 § 1 mom. I allmänhet bör situationen bedömas annorlunda t.ex. om hyresvärden retroaktivt måste betala betydande vederlag som bestäms enligt antalet personer till bostadsaktiebolaget, på grund av att hyresgästen inte har anmält de personer som bor i lägenheten till hyresvärden. Då kan hyresgästen i regel inte få uppsägningsskydd enligt 56 § eller skadestånd med anledning av uppsägning av hyresavtalet enligt 57 §.
Betydande försummelser av anmälningsskyldigheten eller avsiktligt lämnande av oriktiga eller felaktiga uppgifter kan beaktas som en faktor vid bedömningen av om hyresvärden har rätt att häva hyresavtalet med stöd av 61 § 1 mom. 7 punkten i förslaget. Betydande försummelse av anmälningsskyldigheten innebär t.ex. en situation där hyresgästen flera gånger under hyresförhållandet har fått påminnelser om sin anmälningsskyldighet.
I den föreslagna paragrafen föreskrivs det om uppgifternas användningsändamål, enligt vilket uppgifterna får användas för övervakning av rättigheter och skyldigheter som hänför sig till hyresförhållandet samt för realisering av ansvar i anknytning till hyresförhållandet. Uppgifterna behövs t.ex. för att bedöma och övervaka hur många personer som sammanlagt bor i lägenheten, om de personer som bor i lägenheten har rätt enligt 17 § i LHBL att bo där och om hyresvärden har grundad anledning att motsätta sig överlåtelse av hyresrätten till en familjemedlem enligt 45 § i LHBL. Dessutom behövs uppgifterna t.ex. för att utreda ansvarsfrågor enligt 19 § i LHBL och för att realisera eventuella ansvar. Även bestämmelserna om makar i LHBL förutsätter uppgifter om huruvida någon av de personer som bor i lägenheten är hyresgästens make, bland annat för att hyresvärden ska kunna rikta rättsliga krav mot maken.
Vid behandlingen av uppgifter ska kraven enligt den allmänna dataskyddsförordningen beaktas, såsom principerna om ändamålsbegränsning enligt artikel 5.1 b och uppgiftsminimering enligt artikel 5.1 c i förordningen. Enligt dessa principer ska uppgifterna samlas in för särskilda, uttryckligt angivna och berättigade ändamål och inte senare behandlas på ett sätt som är oförenligt med detta ändamål (ändamålsbegränsning) och dessutom ska uppgifterna vara adekvata, relevanta och inte för omfattande i förhållande till de ändamål för vilka de behandlas (uppgiftsminimering).
18 §.Upplåtelse av bostadslägenhet att tillfälligt användas av någon annan. Det föreslås att 1 mom. kompletteras. Momentet motsvarar i övrigt den gällande lagen, men till det fogas en förtydligande bestämmelse om att orsaken till upplåtelsen inte i alla situationer är att hyresgästen tillfälligt vistas på annan ort. Andra särskilda orsaker kan t.ex. anses vara att hyresgästen fullgör beväringstjänst eller frivillig militärtjänst, eller sitter i fängelse eller får anstaltsvård på samma ort. En särskild orsak kan också anses vara en situation där hyresgästen tillfälligt måste flytta till en annan lägenhet för att vårda en sjuk förälder som är i behov av vård dygnet runt. En annan särskild orsak kan vara att hyresgästens familj tillfälligt flyttar till annan ort på grund av arbete som hyresgästens make utför. Som särskilda orsaker betraktas däremot inte t.ex. en hobbyresa eller en fritidsresa. Vid bedömningen av särskilda orsaker är det viktigt huruvida de befintliga omständigheterna de facto hindrar användningen av bostadslägenheten.
Det föreslås att 2 mom. kompletteras, så att hyresgästen när han eller hon meddelar hyresvärden om upplåtelse av lägenheten samtidigt ska meddela den avtalade eller sannolika varaktigheten för upplåtelsen. Till denna del motsvarar den föreslagna bestämmelsen 30 § 1 mom. i lagen om bostadsrättsbostäder (393/2021). Till momentet fogas dessutom för tydlighetens skull ett omnämnande av att hyresgästen också ska meddela hyresvärden om till vem lägenheten upplåts, så att hyresvärden kan bedöma om hyresvärden har grundad anledning att motsätta sig upplåtelsen.
Det föreslås att det till paragrafen fogas ett nytt 3 mom., enligt vilket paragrafen inte ska tillämpas på en arbetsbostad. Enligt 87 § i lagen får hyresgästen i en arbetsbostad inte utan tillstånd av hyresvärden överlåta sin hyresrätt eller på något annat sätt upplåta lägenheten att användas av någon annan. Det handlar om ett förtydligande, och avsikten är inte att ändra det gällande rättsläget.
20 §.Bostadslägenhetens skick och brister. Det föreslås att ordet ”uppmaning” i 2 mom. ersätts med ordet ”meddelandet”. Det handlar om en teknisk ändring som innebär att ordet ”uppmaning” inte längre behöver användas särskilt i lagen.
22 §.Hyresvärdens rätt att få tillträde till bostadslägenhet. Det föreslås att paragrafen kompletteras med en sammanställning av olika situationer där hyresvärden har rätt att få tillträde till lägenheten. Dessutom föreslås det att det till paragrafen fogas en informativ hänvisning till paragrafen om handräckning.
Det föreslås att 1 mom. ändras. Enligt första meningen i det föreslagna nya 1 mom. har hyresvärden och dennes företrädare rätt att få tillträde till lägenheten, när detta behövs för att övervaka lägenhetens skick och vård eller för reparations- och ändringsarbeten eller vårdåtgärder i lägenheten eller för att övervaka dem. I det nuvarande momentet föreskrivs det endast om hyresvärdens rätt att få tillträde till lägenheten för att övervaka lägenhetens skick och vård. I och med ändringen omfattar momentets ordalydelse tydligt också de situationer som avses i 21 § i lagen, dvs. att hyresvärden och dennes företrädare har rätt att få tillträde till lägenheten för att utföra reparations- och ändringsarbeten samt för att vidta vårdåtgärder. För tydlighetens skull kan det konstateras att avsikten inte är att utöka eller inskränka rätten att få tillträde till lägenheten för hyresvärden och dennes företrädare enligt 21 och 22 §, utan avsikten är att förtydliga och systematisera det gällande rättsläget.
Dessutom föreslås det att det nuvarande 2 mom. blir en del av det föreslagna nya 1 mom. Enligt andra meningen i det föreslagna 1 mom. har hyresvärden och dennes företrädare rätt att få tillträde till lägenheten och förevisa den, om avsikten är att lägenheten ska säljas eller hyras ut på nytt. Innehållsmässigt motsvarar andra meningen huvudsakligen det nuvarande 2 mom.
För att öka tydligheten föreslås det att ett uttryckligt omnämnande av hyresvärdens företrädare fogas till momentet. Redan i nuläget har man av hävd ansett att hyresvärden t.ex. kan befullmäktiga någon annan att övervaka lägenhetens skick och vård eller en hyres- eller fastighetsförmedlare att förevisa lägenheten. Motsvarande rätt har enligt förslaget också en laglig företrädare för en hyresvärd som är en juridisk person. Det är uppenbart att fullmakten ska vara i kraft och att företrädaren vid behov ska kunna påvisa att fullmakten är adekvat. Att fullmakten är adekvat kan vanligtvis påvisas t.ex. genom att visa upp fullmakten eller uthyrnings- eller försäljningsuppdraget för hyresgästen. Även en annan lämplig utredning, av vilken man kan dra slutsatsen att företrädaren representerar hyresvärden, kan i allmänhet vara tillräcklig enligt förslaget.
Det föreslås att ett nytt 2 mom. fogas till paragrafen. Såsom ovan konstaterats blir innehållet i det nuvarande 2 mom. en del av det föreslagna 1 mom. Enligt det föreslagna 2 mom. ska besök i lägenheten ordnas vid en tidpunkt som är lämplig för hyresvärden eller dennes företrädare och hyresgästen, om detta inte hindras av ärendets brådskande natur eller art. Ordet ”besök” som används i momentet omfattar enligt förslaget alla situationer som avses i 1 mom., så kravet på ”en tidpunkt som är lämplig” gäller både tillträde till lägenheten och förevisande av den. För tydlighetens skull kan det konstateras att en överenskommelse mellan parterna om en lämplig tidpunkt eller tillämpning av undantag från bestämmelsen inte upphäver anmälningsskyldigheten enligt 21 § 2 och 3 mom. och inte heller påverkar tidsfristerna för bestämmelserna i fråga.
Besök i lägenheten ska i första hand ordnas vid en tidpunkt som är lämplig för både hyresvärden och hyresgästen. Således kan man i regel inte besöka lägenheten utan att meddela om saken på förhand eller utan hyresgästens samtycke. Utgångspunkten är att parterna ska beakta varandras rimliga önskemål om en lämplig tidpunkt. Å andra sidan kan hyresgästen inte utan grund vägra att låta hyresvärden eller dennes företrädare komma in i lägenheten. Vägran kan leda till att hyresgästen blir skyldig att ersätta en skada som orsakats av hans eller hennes agerande.
I vissa brådskande fall, såsom vid rörläckage eller en brand, ger redan de allmänna bestämmelserna om nödtillstånd rätt att ta sig in i lägenheten utan tillstånd. Dessutom finns det vissa andra situationer där man måste kunna utföra reparationsarbeten i lägenheten, även om tidpunkten inte är lämplig för hyresgästen. Således bör man få tillträde till lägenheten när man t.ex. utför sådant installationsarbete i byggnaden som kräver att man samtidigt befinner sig i flera lägenheter. I sådana fall kan det i praktiken vara omöjligt att hitta en lämplig gemensam tidpunkt för alla boende som berörs. På samma sätt kan t.ex. en brådskande vårdåtgärd, såsom skadedjursbekämpning, förutsätta snabba och upprepade besök i flera lägenheter i samma byggnad. Inte heller då kan man förutsätta att varje boende ges möjlighet att påverka tidpunkten för besöket. Därför föreslås det att tillträde till lägenheten ska tillåtas med avvikelse från huvudregeln, när det behövs på grund av ärendets brådskande natur eller ärendets art.
Det föreslås att ett nytt 3 mom. fogas till paragrafen. Det föreslagna momentet innehåller en bestämmelse för den händelse att man av orsaker som beror på hyresgästen inte kan komma överens om en lämplig tid för besöket i lägenheten. Då kan besöket enligt förslaget genomföras inom skälig tid efter det att en tillräcklig svarstid för förfrågan om en lämplig tidpunkt har gått ut och hyresgästen på förhand har meddelats om tidpunkten för besöket. Den situation som avses i bestämmelsen kan bli aktuell om hyresgästen inom en tillräckligt lång utsatt tid helt låter bli att svara på förfrågan om en lämplig tidpunkt för besöket. Likaså kan det handla om att hyresgästen svarar på förfrågan inom den svarstid som reserverats för honom eller henne, men avslår alla föreslagna tidpunkter och inte föreslår en sådan tidpunkt som kan anses vara lämplig.
Enligt förslaget ska hyresgästen reserveras tillräckligt lång tid för att besvara förfrågan om tidpunkten för ett besök i lägenheten. Dessutom ska hyresgästen på förhand meddelas om tidpunkten för besöket i lägenheten, liksom om att besöket kan genomföras efter att svarstiden gått ut, även om hyresgästen inte svarar på förfrågan. Det nämnda meddelandet kan lämnas t.ex. samtidigt som hyresgästen tillfrågas om en lämplig tidpunkt för besöket i lägenheten. Av meddelandet ska också framgå att man kan besöka lägenheten även om hyresgästen avslår de föreslagna tidpunkterna och inte själv föreslår en lämplig tidpunkt.
I lagen föreslås det inga särskilda bestämmelser om meddelande när man besöker lägenheten vid en tidpunkt som inte är lämplig för hyresgästen på grund av ärendets brådskande natur eller ärendets art. Även i sådana situationer kan det vara motiverat att om möjligt meddela tidpunkten för besöket på förhand, t.ex. när besök sker i flera lägenheter och det är omöjligt att hitta en lämplig tidpunkt för alla boende som berörs.
Dessutom kan man enligt förslaget besöka lägenheten först efter att en skälig tid har förflutit från utgången av den svarstid som reserverats för hyresgästen. Vid bedömningen av om svarstiden är tillräcklig och av hur lång en skälig tid är ska orsaken till besöket i lägenheten, dvs. ärendets art och hur brådskande ärendet är, beaktas. Om den tidpunkt som hyresgästen föreslår kan anses skälig, ska besöket i lägenheten i första hand ske vid den tidpunkten.
Det föreslås att det till paragrafen fogas ett nytt 4 mom. med bestämmelser om att det i lägenheten i samband med besöket ska lämnas ett meddelande av vilket framgår orsaken till besöket och information om vem som har lämnat meddelandet samt kontaktuppgifter till den som ger mer information om besöket. Bestämmelsen tillämpas om man inte har kommit överens om tidpunkten för besöket med hyresgästen. Sådana situationer är utöver de situationer som avses i paragrafens 2 mom. (dvs. ett besök kan inte ordnas vid en lämplig tidpunkt på grund av ärendets brådskande natur eller ärendets art) också situationer som avses i 3 mom. där man av orsaker som beror på hyresgästen inte kan komma överens om en tidpunkt för besöket. I meddelandet är det inte nödvändigt att separat specificera de åtgärder som vidtagits i lägenheten i samband med besöket, även om åtgärderna i allmänhet torde framgå tillräckligt när orsaken till besöket i lägenheten uppges i enlighet med bestämmelsen. Om hyresgästen vill ha mer information om besöket, kan han eller hon kontakta den som nämns i meddelandet.
Det föreslås att ett nytt 5 mom. fogas till paragrafen. Det handlar om en informativ hänvisning till 14 § i lagen.
24 §.Hyresgästens skyldighet att anmäla skada eller brist i lägenheten. Det föreslås att paragrafens rubrik preciseras så att skada eller brist i lägenheten nämns i rubriken. Ändringen behövs, eftersom det i paragrafens nuvarande rubrik allmänt nämns ”hyresgästens anmälningsskyldighet”. Framöver föreskrivs det också om hyresgästens anmälningsskyldighet i den föreslagna 17 a §.
26 a §.Rökförbud. Denna paragraf är ny. I paragrafen föreslås det bestämmelser om presumtion om rökförbud i hyresförhållande. Presumtionen innebär en förändring av nuläget, eftersom man i nuläget har behövt förbjuda rökning i en bostadslägenhet eller på ett annat privat område i anslutning till lägenheten separat i hyresavtalet eller i något annat avtal som ingåtts mellan parterna i hyresförhållandet. Enligt förslaget är användning av tobaksprodukter avsedda för rökning eller annan upphettning tillåten i de utrymmen eller områden som nämns i paragrafen endast om hyresvärden har gett tillstånd till det.
Enligt det föreslagna 1 mom. är det förbjudet att använda tobaksprodukter avsedda för rökning eller annan upphettning i lägenheten, på balkongen som hör till lägenheten eller i något annat privat utrymme inomhus eller utomhus i anslutning till lägenheten, såvida inte hyresvärden har gett tillstånd till det.
De privata utrymmen inomhus eller utomhus som avses i bestämmelsen är områden som hyresgästen har nyttjanderätt till utifrån hyresförhållandet. Till dessa utrymmen hör ett inomhusutrymme som avgränsas av lägenhetens innerväggar, men i allmänhet också t.ex. en bostadsspecifik balkong eller veranda, ett personligt lager- eller förvaringsutrymme, såsom källar- eller vindsförråd, ett eget garage eller en egen bilplats, ett eget gårdsområde samt ett annat privat område i anslutning till lägenheten som hyresgästen har besittnings- och nyttjanderätt till utifrån hyresavtalet för bostadslägenheten. Det är också uppenbart att om utrymmet eller området har upplåtits till hyresgästen så att t.ex. lagen om hyra av affärslokal eller jordlegolagen blir tillämplig i stället för LHBL, ska rökförbudet inte tillämpas med stöd av LHBL.
Däremot gäller det i paragrafen föreskrivna rökförbudet inte områden eller utrymmen där vistelsen eller användningen förutsätter godkännande av någon annan än hyresvärden, eftersom det då inte är fråga om ett utrymme eller område till vilket hyresvärden har uteslutande bestämmanderätt. Till exempel allmänna och gemensamma utrymmen och områden i en byggnad eller fastighet som förvaltas av ett bostadsaktiebolag omfattas således inte av det rökförbud som avses i paragrafen.
Hyresvärden kan inte heller i nuläget genom att ge tillstånd kringgå en tvingande bestämmelse i lagen eller en tvingande myndighetsföreskrift, och inte heller t.ex. en sådan bestämmelse i bolagsordningen där varje bostadslägenhet omfattas av rökförbud. Därför konstateras det i bestämmelsen för tydlighetens skull att det för att tillåta rökning med hyresvärdens tillstånd krävs att annan lagstiftning, myndighetsföreskrifter eller en bestämmelse i bolagsordningen inte förbjuder eller förhindrar rökning och därmed inte heller tillstånd till rökning.
Hyresgästen kan få tillstånd till rökning antingen i hyresavtalet eller separat efter att ha begärt det. Tillståndet kan ges i fri form och behöver inte vara t.ex. skriftligt. Hyresgästen är dock alltid skyldig att bevisa att hyresvärden har gett tillstånd till rökning. Därför rekommenderas det att tillstånd begärs skriftligen eller att tillståndet anges tydligt t.ex. i hyresavtalet. Det tillstånd till rökning som avses i paragrafen kan också ges i begränsad utsträckning, dvs. det kan gälla t.ex. endast vissa utrymmen inomhus eller utomhus eller endast en viss tid.
Enligt förslaget gäller rökförbudet rökning i allmänhet, alltså inte enbart hyresgästens egen rökning. Hyresgästen ska således se till att rökförbudet iakttas även av andra personer som bor i lägenheten, hyresgästens gäster samt andra personer som med hyresgästens tillstånd vistas inomhus i lägenheten eller i andra utrymmen som nämns i bestämmelsen.
En hyresgäst som bryter mot rökförbudet i paragrafen gör sig skyldig till avtalsbrott. Den föreslagna bestämmelsen ändrar inte nuläget vad gäller följderna av brott mot ett avtalsvillkor som förbjuder rökning. Brott mot rökförbudet kan således t.ex. leda till att hyresgästen inte får sådant uppsägningsskydd som avses i 56 § eller skadestånd som avses i 57 § i lagen, om hyresvärden säger upp avtalet på grund av hyresgästens upprepade rökning.
I nuläget kan brott mot rökförbud – utan att andra hävningsgrunder föreligger – endast i undantagsfall utgöra en grund för hävning av hyresavtalet, och den föreslagna bestämmelsen ändrar inte denna utgångspunkt. Kontinuerlig och riklig rökning i lägenheten kan dock orsaka betydande olägenheter, såsom permanenta fläckar på lägenhetens ytor samt bestående luktolägenheter på ytor och fast inredning. Dessutom kan tobaksrök spridas till gemensamma utrymmen eller grannlägenheter. Rökning kan således innebära sådan vanvård av lägenheten som avses i 61 § 1 mom. 5 punkten i lagen. Riklig och kontinuerlig spridning av tobaksrök utanför lägenheten till gemensamma utrymmen eller grannlägenheter kan också innebära sådant störande liv som avses i 61 § 1 mom. 4 punkten. De olägenheter som rökning orsakar andra boende i lägenheten, grannar eller lägenhetens skick eller värde kan också bedömas som en hävningsgrund enligt föreslagna 61 § 1 mom. 7 punkten.
Rökningens skadliga verkningar kan visa sig och påverka på många olika sätt och med olika allvarlighetsgrader. Ju större olägenheter upprepad eller kontinuerlig rökning orsakar särskilt för andra människor, desto mer sannolikt är det att det också kan finnas grunder för att häva hyresavtalet. Enligt förslaget förutsätter hävning av hyresavtalet på grund av rökning i regel en varning. I exceptionellt klandervärda fall kan hävning dock ske utan varning. En sådan situation kan uppstå t.ex. när det inte före hyresförhållandets början har funnits några tecken på luktolägenheter eller förorening av ytor i lägenheten på grund av rökning och man inte heller i något skede har fått röka i lägenheten under hyresförhållandet i fråga, och hyresvärden upptäcker rökning som strider mot förbudet först i det skede då rökningen i lägenheten redan har pågått länge och rikligt, så att lägenhetens ytor och fasta inredning har blivit varaktigt förorenade och skadade.
Medan rökförbudet är i kraft kan luktolägenheter och förorening av ytor som rökningen orsakar i lägenheten inte betraktas som sådant sedvanligt slitage som avses i 25 § 1 mom. och som hyresvärden i princip ansvarar för. Således är hyresgästen i allmänhet skyldig att ersätta hyresvärden för de extra kostnader som uppkommit till följd av städning av lukt- och andra olägenheter på grund av rökning och till följd av renovering av ytor och fast inredning som förnyas på grund av rökning. För tydlighetens skull kan det dock konstateras att om hyresgästen tidigare har kunnat röka i lägenheten, men hyresvärden efter den nya lagens ikraftträdande inte tillåter rökning, ska detta naturligtvis beaktas t.ex. vid bedömningen av luktolägenheter, förorening av ytor och sedvanligt slitage. Hyresvärden är då skyldig att bevisa att luktolägenheter, förorening av ytor eller slitage som avviker från det sedvanliga på grund av rökning har uppkommit efter det att förbudet trädde i kraft.
Enligt det föreslagna 2 mom. ska presumtionen om rökförbud, dvs. det som föreskrivs om användning av tobaksprodukter i 1 mom., också gälla rökning och användning av produkter som avses i 73 § i tobakslagen (549/2016). Bestämmelsen motsvarar alltså bestämmelserna om tillämpning av rökförbud i 73 § i tobakslagen.
27 §.Bestämmande av hyran. Det föreslås att paragrafens 2 mom. ändras. För det första föreslås det att den första meningen i momentet stryks, eftersom lagen om begränsning av användningen av indexvillkor (1195/2000) inte längre är i kraft. För det andra föreslås det vissa ändringar i momentet som förbättrar hyresgästens ställning. Det föreslås också att det till paragrafen fogas ett nytt 3 mom. med bestämmelser om debitering av bruksavgifter som inte ingår i hyran av hyresgästen. Enligt förslaget blir det gällande 3 mom. ett nytt 4 mom.
Paragrafens 1 mom. motsvarar den gällande lagen.
I det föreslagna 2 mom. föreskrivs det framöver om att hyresvärden, om denne vill höja hyran, ska lämna hyresgästen ett skriftligt meddelande om höjningen samt om den nya hyran och tidpunkten för ikraftträdandet av höjningen. Detta innebär en förändring av nuläget, eftersom hyresvärdens anmälningsskyldighet framöver omfattar alla situationer där hyran höjs, alltså även situationer där ett hyreshöjningsvillkor är entydigt och det av villkoret klart framgår när höjningen träder i kraft och beräkningsprinciperna för hyreshöjningen. Enbart ett hyreshöjningsvillkor räcker alltså inte som sådant för att höja hyran, utan enligt förslaget ska hyresvärden alltid också vidta aktiva åtgärder, dvs. uppfylla sin anmälningsskyldighet på behörigt sätt. Eftersom det är fråga om en tvingande bestämmelse kan parterna t.ex. inte komma överens om att hyresvärden inte alls behöver meddela om en hyreshöjning, att anmälningsskyldigheten kan uppfyllas på annat sätt än skriftligen eller att hyresgästen själv ska beräkna den nya, höjda hyran.
Den föreslagna ändringen inverkar dock inte på att hyran fortfarande bestäms enligt paragrafens 1 mom., dvs. utifrån vad som avtalats i hyresavtalet. Detta innebär att rätten att justera hyran ska anges i hyresavtalet eller avtalas separat med hyresgästen under hyresförhållandet. Hyresvärden har således inte heller framöver någon lagstadgad ensidig rätt att höja hyran under hyresförhållandet.
Av det skriftliga meddelandet ska det för det första framgå att hyresvärden har för avsikt att höja hyran. För det andra ska det av meddelandet framgå beloppet av den nya hyran och när hyresgästen ska börja betala den höjda hyran.
Hyresvärden är dessutom skyldig att lämna hyresgästen uppgifter om grunden för hyreshöjningen, om hyresgästen begär det. Grunden för höjningen framgår av avtalsvillkoret om hyreshöjning. Dessutom ska hyresvärden på begäran lämna uppgifter om hur den nya hyrans belopp har beräknats. Detta kan gälla t.ex. en beräkningsformel eller andra detaljer som hänför sig till bestämmande eller beräkning av den nya hyran. Ovan avsedda uppgifter ska lämnas avgiftsfritt. Uppgifterna ska lämnas utan obefogat dröjsmål efter det att hyresgästens begäran har mottagits. Det rekommenderas att ovan avsedda uppgifter alltid bifogas redan som en del av det egentliga meddelandet om höjningen.
Angående tidpunkten för ikraftträdandet föreslås det att en hyreshöjning träder i kraft tidigast en månad efter ingången av den hyresbetalningsperiod, i allmänhet en kalendermånad, som följer närmast på den då meddelandet lämnades. Till denna del motsvarar förslaget den sista meningen i gällande 32 § 1 mom., dock med den skillnaden att tidsperioden i 32 § 1 mom. är två månader i stället för en månad. För tydlighetens skull konstateras det att parterna inte genom avtal kan förkorta minimitiden enligt 27 § 2 mom., men kan avtala om en längre tid.
Dessutom föreslås det att det till momentet fogas en ny tvingande bestämmelse enligt vilken en hyreshöjning inte får tas ut retroaktivt. Hyresvärden har således inte rätt att ta ut en hyreshöjning för tiden före meddelandet eller för tiden mellan meddelandet och ingången av den hyresbetalningsperiod som följer närmast på den då meddelandet lämnades. Hyreshöjningen kan således tas ut tidigast en månad efter ingången av den hyresbetalningsperiod som följer närmast på den då meddelandet lämnades. Till exempel i en situation där månadshyran under det första året är 1 000 euro och lägenhetens månadshyra enligt höjningsvillkoret i hyresavtalet höjs årligen med 50 euro den 1 januari, kan hyresvärden inte ta ut hyreshöjningen av hyresgästen för januari–mars om hyresvärden har meddelat om hyreshöjningen först i februari. I exemplet har hyresvärden således rätt att under det andra året ta ut en hyra på 1 000 euro per månad för januari–mars och 1 050 euro per månad för årets övriga månader.
Även om hyreshöjningen inte får tas ut retroaktivt hindrar bestämmelsen dock inte att hyreshöjningsvillkoret eller grunden för hyreshöjningen åberopas så att de ges retroaktiv verkan i en situation där hyran höjs mer sällan än vad hyreshöjningsklausulen möjliggör. Till exempel i en situation där hyresvärden trots höjningsvillkoret i hyresavtalet inte har höjt hyran på flera år, har hyresvärden rätt att åberopa att hyran inte har höjts på överenskommet sätt under tidigare år under hyresförhållandet. Hyresvärden förlorar således inte sin rätt att åberopa att man vid senare höjningar ska beakta att hyran inte har höjts under tidigare år.
Om t.ex. månadshyran för en lägenhet enligt ett höjningsvillkor i hyresavtalet höjs eller kan höjas årligen med 3 procent den 1 januari och månadshyran under det första året är 1 000 euro, förlorar hyresvärden inte sin rätt att åberopa höjningar för det andra och tredje året, om denne för första gången yrkar på höjning först under det fjärde året. Hyresvärden kan alltså under det fjärde året höja hyran så att den nya månadshyran för det fjärde året är 1 092,73 euro (1 000×(1,03)^3). Även om ett sådant yrkande får framställas, ska vid helhetsbedömningen dock beaktas vad som föreskrivs angående ett skäligt hyresbelopp. För tydlighetens skull kan det konstateras att hyresvärden i en sådan situation har förlorat sin rätt att ta ut höjd hyra för det andra och tredje året. Detta innebär att hyresvärden inte längre kan kräva att hyresgästen betalar mer än 24 000 euro i total hyra för perioden i fråga.
Vidare kan det för tydlighetens skull konstateras att om det i hyresavtalet t.ex. finns ett villkor enligt vilket månadshyran höjs eller kan höjas årligen med 50 euro, innebär hyresvärdens beslut att inte göra en årlig höjning under flera år i princip inte att hyresvärden i det tysta skulle ha avstått från sin rätt till hyreshöjning i framtiden eller i det tysta skulle ha godkänt en ändring av avtalsvillkoret om årlig höjning. I så fall, om inte något annat har avtalats eller något annat i övrigt tydligt framgår av omständigheterna, är det alltså en stark utgångspunkt att villkoret förblir i kraft i sin ursprungliga form och att parterna separat ska avtala om ändring av villkoret.
Det föreslås att ett nytt 3 mom. fogas till paragrafen, där det föreskrivs om ersättning för eventuella förmåner i anslutning till hyresförhållandet. Det föreslagna 2 mom. tillämpas alltså inte på sådana ersättningar. Hyran är ett vederlag för nyttjanderätten till lägenheten. Andra förmåner som kan ansluta sig till lägenheten och som kan upplåtas antingen mot hyra eller genom ett särskilt avtal och mot annat vederlag är värme, el och vatten till lägenheten (RP 304/1994 rd, s. 103–104).
Hyresgästens betalningsskyldighet begränsas till det som parterna har avtalat om i hyresavtalet eller på annat sätt. Om parterna endast har avtalat om hyran, antas hyresvärdens kostnader för att äga lägenheten och överlåta besittningen av den ingå i hyran. Hyresvärdens rätt att höja hyran bestäms då enligt 2 mom., oberoende av om grunden för hyreshöjningen är en höjning av bruksavgifter och särskilda ersättningar eller någon annan orsak.
Parterna kan dock komma överens om att hyresgästen utöver hyran även ska betala ersättning till hyresvärden för andra förmåner i anslutning till användningen av lägenheten. Det är t.ex. möjligt att mäta den faktiska elförbrukningen i lägenheten, varvid parterna kan avtala om att hyresgästen ska ersätta hyresvärden för den faktiska förbrukningen. Om det inte finns någon vattenmätare i lägenheten, är det vanligt att avtala om vattenförbrukningen och ersättningen för den utifrån antalet personer som bor i lägenheten. Hyresgästen är naturligtvis skyldig att ersätta sådana förmåner endast om parterna har avtalat om ersättningens storlek eller grunderna för hur den bestäms. Till de ersättningar som avses i momentet hör utöver ersättningar för vatten och el även t.ex. avgifter för bilplats och bastu.
Parterna kan avtala om att ersättningen för en förmån bestäms på basis av förbrukning eller användning. Hyresvärden och hyresgästen kan t.ex. avtala om att hyresgästen betalar elen på basis av sin förbrukning. Ersättningen kan också grunda sig på något annat än den faktiska förbrukningen eller användningen. Till exempel i bostadsaktiebolag är det vanligt att vattenavgiften bestäms utifrån antalet personer som bor i lägenheten. Ersättningen för användning av bilplats kan däremot vara ett fast belopp.
Enligt det föreslagna momentet är hyresvärden inte skyldig att separat meddela hyresgästen om uttaget av ovannämnda bruksavgifter, om parterna har avtalat separat om ersättningen för dem och om bestämmandet av ersättningen. Hyresvärden kan således av hyresgästen t.ex. i samband med hyran ta ut en vattenavgift som bestäms utifrån antalet boende, förutsatt att parterna har avtalat om detta.
Om ersättningen bestäms på basis av förbrukning eller användning, ska hyresvärden enligt förslaget i samband med uttaget av ersättningen lämna hyresgästen uppgifter om grunderna för ersättningen. Innehållet och exaktheten i de uppgifter som ska meddelas beror på vad parterna har avtalat om. Om parterna t.ex. har avtalat om att ersättningen för el ska betalas månatligen på basis av den faktiska elförbrukningen, ska den faktiska förbrukningen meddelas i samband med att ersättningen tas ut. Om ersättningen inte bestäms på basis av förbrukning eller användning, ska hyresvärden utan dröjsmål underrätta hyresgästen om att grunden för bestämmande av ersättningen har ändrats. Till exempel varierar ofta vattenavgiften som betalas utifrån antalet personer som bor i lägenheten beroende på vad bostadsaktiebolaget har beslutat. Detsamma gäller också t.ex. avgifter för bastu och bilplats. Hyresvärden ska alltså underrätta hyresgästen ifall grunderna för dessa avgifter ändras, t.ex. om bostadsaktiebolagets bolagsstämma höjer vattenavgiften.
För tydlighetens skull kan det konstateras att det av det föreslagna 3 mom. inte följer att hyresvärden enbart med stöd av momentet skulle ha rätt att ensidigt höja bruksavgiften endast genom att meddela om detta. Det föreslagna 2 mom. påverkar alltså inte vad som ska avtalas om andra ersättningar. Det är klart – utan att detta särskilt nämns i 3 mom. – att parterna alltid ska avtala om bruksavgiften och hur den bestäms, liksom om eventuella höjningar och grunderna för höjningarna. För tydlighetens skull konstateras det dessutom att om bruksavgiften tas ut t.ex. av ett ömsesidigt fastighetsaktiebolag som inte är hyresvärd, tillämpas inte den anmälningsskyldighet som avses i momentet på ett sådant aktiebolag.
På grund av de föreslagna nya momenten blir det gällande 3 mom. ett nytt 4 mom. Det föreslås dock inga ändringar i momentets ordalydelse eller innehåll.
28 §.Hyresrekommendationer. Det föreslås att paragrafen upphävs som obehövlig. Paragrafen innehåller ett bemyndigande med stöd av vilket statsrådet efter att ha hört bostadsrådets hyressektion kan meddela rekommendationer om justering av hyrorna. Bara ett beslut har meddelats med stöd av bemyndigandet: statsrådets beslut med rekommendationer om hur hyrorna för bostadslägenheter bör justeras (409/1998). Enligt förslaget förblir beslutet inte i kraft, utan det upphävs. Rekommendationer om justering av hyrorna är i fortsättningen beroende av branschens självreglering.
29 §.Utredning av om hyran är skälig. I 2 mom. föreslås det en terminologisk precisering så att ordet ”underrätten” ersätts med ordet ”tingsrätten”.
30 §.Ändring av hyran i domstol. Det föreslås att den hänvisning som i 2 mom. görs till 6 § i lagen ersätts med en hänvisning till 36 § i rättshandlingslagen. Enligt föreslagna 6 § 1 mom. ska 36 § i rättshandlingslagen framöver tillämpas på jämkning av hyresavtal mellan andra än en konsument och en näringsidkare. Därför behöver hänvisningen i 30 § 2 mom. ändras på motsvarande sätt. Det handlar om en ändring av teknisk natur, och syftet med den är inte att förändra det gällande rättsläget.
31 §.Domstolsavgörande om hyran. I 1 mom. föreslås det en terminologisk precisering så att ordet ”underrätten” ersätts med ordet ”tingsrätten”, och ordet ”beslut” ersätts med ordet ”avgörande”.
32 §.Höjning av hyran för aravahyresbostäder och räntestödshyresbostäder. Det föreslås att den hänvisning som i 1 mom. görs till lagen om användning, överlåtelse och inlösen av aravahyresbostäder och aravahyreshus ersätts med lagens nuvarande rubrik, dvs. aravabegränsningslagen (lagens rubrik ändrades genom lag 1104/2002). Enligt förslaget fogas samtidigt till 1 mom. en hänvisning till lagen om kortvarigt räntestöd för byggnadslån för hyreshus (574/2016). Hänvisningen behövs för att en hyreshöjning ska kunna träda i kraft tidigast två månader efter ingången av den hyresbetalningsperiod som följer närmast på den då ett meddelande lämnades, och alltså inte med stöd av den allmänna bestämmelsen, dvs. enligt föreslagna 27 § 2 mom. redan en månad efter ingången av den hyresbetalningsperiod som följer närmast på den då meddelandet lämnades. Dessutom föreslås det att 1 mom. kompletteras med en ny bestämmelse om att en hyreshöjning inte får tas ut retroaktivt, vilket motsvarar det som föreslås i 27 §. I övrigt motsvarar momentets innehåll den gällande lagen.
Det föreslås att 2 mom. ändras så att momentet framöver motsvarar föreslagna 27 § 3 mom. som gäller fritt finansierade lägenheter. Vid tillämpningen av momentet ska beaktas vad som framförs ovan i motiveringarna till 27 § 3 mom.
34 §.Tidpunkten för betalning av hyra. Det föreslås att ett nytt 4 mom. fogas till paragrafen med bestämmelser om skyldighet att betala hyra för tiden efter att en dom meddelades. Enligt förslaget blir det gällande 4 mom. ett nytt 5 mom.
I det nya föreslagna 4 mom. föreskrivs det om att tingsrätten på yrkande av hyresvärden kan ålägga hyresgästen att betala hyra till utgången av den månad som följer efter den dag då domen meddelades, om hyresgästen åläggs att flytta bort från lägenheten. Det föreslagna momentet tillämpas alltså i en situation där tingsrätten ålägger hyresgästen att flytta bort från lägenheten. En sådan situation kan vanligtvis uppstå när hyresavtalet har hävts, men hyresgästen trots detta inte går med på att flytta bort från bostaden och hyresvärden därför måste ansöka om vräkning hos tingsrätten. Vräkning av hyresgästen kan komma i fråga även i andra situationer där hyresförhållandet upphör, såsom vid uppsägning, om hyresgästen inte frivilligt går med på att flytta bort från bostaden eller av någon annan orsak inte överlåter fri besittning av lägenheten till hyresvärden på en överenskommen tidpunkt.
Om hyresvärden önskar att hyran ska betalas i enlighet med bestämmelsen, ska hyresvärden framställa ett yrkande om detta. Tingsrätten kan alltså inte på eget initiativ ålägga hyresgästen att betala hyra, utan skyldigheten att betala hyra enligt momentet förutsätter alltid ett yrkande av hyresvärden. Enligt bestämmelsen har tingsrätten ingen prövningsrätt, utan hyresgästen kan åläggas att betala hyra endast till utgången av den månad som följer efter den dag då domen meddelades, inte till någon annan tidpunkt.
För tydlighetens skull kan det konstateras att bestämmelsen i fråga inte påverkar paragrafens 3 mom., enligt vilket hyra ska betalas också för tiden efter det besittningsrätten upphört, om hyresgästen eller den som härleder sin rätt från hyresgästen fortfarande använder lägenheten. Om domen meddelas exempelvis den 23 september 2027 och hyresgästen åläggs att betala hyra fram till den 31 oktober 2027, men vräkningen inte har hunnit verkställas eller hyresgästen inte har överlåtit besittningen av lägenheten till hyresvärden senast den 31 oktober 2027, hindrar domen inte hyresvärden från att genom en separat talan yrka på att hyresgästen ska betala hyra för tiden efter den 31 oktober 2027.
På grund av det nya 4 mom. föreslås det att det gällande 4 mom. blir 5 mom. Momentets innehåll ändras dock inte.
37 §.Hyresvärdens anmälningsskyldighet. Enligt förslaget ändras den finska språkdräkten i paragrafens rubrik, så att rubriken på finska motsvarar rubriken i 24 §, som gäller hyresgästens anmälningsskyldighet. Ändringen gäller inte den svenska språkdräkten.
39 §.Inverkan av försäljning enligt utsökningsbalken på hyresförhållandet. Det föreslås att paragrafens rubrik och 1 mom. ändras, så att termen ”exekutiv auktion” ersätts med uttrycket ”försäljning enligt utsökningsbalken”. Med försäljning enligt utsökningsbalken avses försäljning som förrättas i den ordning som föreskrivs i 5 kap. i utsökningsbalken (705/2007). I övrigt motsvarar paragrafens innehåll gällande lag.
40 §.Byte av ägare till bostadslägenhet på grund av klandertalan eller inlösen. I paragrafens 2 mom. föreslås det en motsvarande terminologisk precisering som föreslås i 31 § 1 mom.
41 §.Begränsningar för aravahyresbostäder och räntestödshyresbostäder. Det föreslås att paragrafens hänvisning till lagen om användning, överlåtelse och inlösen av aravahyresbostäder och aravahyreshus ersätts med lagens nuvarande rubrik, dvs. aravabegränsningslagen. Dessutom föreslås det att hänvisningsbestämmelserna i paragrafen ses över, så att det till momentet fogas en hänvisning till lagen om kortvarigt räntestöd för byggnadslån för hyreshus. I paragrafen föreslås det också samma terminologiska precisering som i 39 § 1 mom. i fråga om termen ”exekutiv auktion”. I övrigt motsvarar paragrafens innehåll gällande lag.
45 §.Överlåtelse av hyresrätten till en familjemedlem. Det föreslås att 1 mom. ändras. Enligt förslaget ska en förutsättning för att överlåta hyresrätten utan tillstånd av hyresvärden vara att den familjemedlem som är föremål för överlåtelsen och som avses i momentet omedelbart före överlåtelsen har bott i lägenheten utan avbrott i minst ett år. Med uttrycket ”omedelbart före överlåtelsen har bott i lägenheten utan avbrott” avses enligt förslaget att den familjemedlem till vilken hyresrätten överlåts ska ha bott i lägenheten oavbrutet och utan paus före överlåtelsen. Syftet med uttrycket är för det första att utesluta situationer där en familjemedlem någon gång tidigare har bott i lägenheten men inte längre bor där vid tidpunkten för överlåtelsen. För det andra är syftet att utesluta situationer där familjemedlemmen inte har bott i lägenheten oavbrutet i minst ett år före tidpunkten för överlåtelsen. Till exempel en situation där en familjemedlem först har bott i lägenheten i två år, därefter flyttat bort från lägenheten och sedan flyttat tillbaka till lägenheten och bott där i tre månader före överlåtelsen uppfyller inte kravet på boende utan avbrott. Den hyresgäst som vill överlåta hyresrätten till en familjemedlem har bevisbördan för hur länge familjemedlemmen har bott i lägenheten. Om inte något annat visas, kan man vid bedömningen av boendetiden utgå från det meddelande som avses i föreslagna 17 a §.
Om familjemedlemmen har bott i lägenheten under en kortare tid än ett år eller om boendet – även om det har överskridit tidsgränsen på ett år – inte har pågått utan avbrott och omedelbart före överlåtelsen, får hyresgästen alltså inte utan hyresvärdens tillstånd överlåta hyresrätten till familjemedlemmen. Hyresvärden behöver då inte heller framföra motiveringar eller anledningar till att motsätta sig överlåtelsen. Om en familjemedlem däremot utan avbrott och omedelbart före överlåtelsen har bott i lägenheten i ett år eller över ett år, ska hyresvärden, om denne vill motsätta sig överlåtelsen, presentera en grundad anledning till detta.
46 §.Fortsättande av hyresförhållande efter hyresgästens död. Det föreslås att det till paragrafen fogas en specialbestämmelse om att hyresförhållandet upphör i en situation där en avliden hyresgäst hyrt bostaden ensam och en familjemedlem till hyresgästen inte bodde i lägenheten vid hyresgästens död. I övrigt förblir innehållet i paragrafen detsamma som i den gällande paragrafen, även om det föreslås att momentens och meningarnas ordningsföljd delvis omstruktureras.
Det föreslagna 1 mom. anger att om hyresgästen avlider, förblir hyresförhållandet i kraft på de tidigare villkoren, om inte något annat föreskrivs nedan, och hyresgästens dödsbo svarar i stället för den avlidna hyresgästen för uppfyllandet av hyresvillkoren. Bestämmelsen motsvarar den första meningen i 1 mom. i den gällande paragrafen, med smärre preciseringar. Genom preciseringen ”i stället för den avlidna hyresgästen” betonas att dödsboet endast för egen del ansvarar för att hyresvillkoren uppfylls. Detta har varit rättsläget redan i nuläget, men det har inte uttryckts entydigt i bestämmelsen. De övriga meningarna i det nuvarande 1 mom. flyttas enligt förslaget till ett nytt 4 mom.
Enligt det nya föreslagna 2 mom. upphör hyresavtalet, om den avlidna hyresgästen hade hyrt lägenheten ensam och det vid hyresgästens död inte bodde en familjemedlem i lägenheten. I ett sådant fall upphör hyresförhållandet utan uppsägning två månader efter utgången av den kalendermånad under vilken hyresvärden fick kännedom om hyresgästens död. Det föreslås att bestämmelserna i det gällande 2 mom. i huvudsak flyttas till ett nytt 3 mom., men delvis också till ett nytt 5 mom.
Upphörande av hyresförhållandet med stöd av 2 mom. förutsätter för det första att hyresförhållandet har förblivit i kraft endast mellan hyresvärden och hyresgästens dödsbo. Om den avlidna hyresgästen hade hyrt lägenheten tillsammans med någon annan och hyresförhållandet fortfarande gäller mellan den andra hyresgästen och dödsboet, ska momentet inte tillämpas. För det andra förutsätts det att en i 45 § 1 mom. avsedd familjemedlem inte bodde i lägenheten vid hyresgästens död. Med familjemedlem avses alltså hyresgästens make, ett barn som hör till familjen samt den avlidna hyresgästens och makens förälder. Om någon av de nämnda personerna bor i lägenheten tillämpas inte momentet, utan då tillämpas de övriga bestämmelserna i paragrafen.
Hyresförhållandet upphör med stöd av det föreslagna 2 mom. utan uppsägning två månader efter utgången av den kalendermånad under vilken hyresvärden fick kännedom om hyresgästens död. En tredje förutsättning för att 2 mom. ska tillämpas är alltså att hyresvärden har fått kännedom om hyresgästens död. Hyresvärden kan få kännedom om dödsfallet t.ex. av den avlidna hyresgästens anhöriga, grannar, dödsbo, bostadsaktiebolagets styrelse eller disponent, polisen eller officiella instanser, såsom Myndigheten för digitalisering och befolkningsdata eller tingsrätten. Om hyresvärden får kännedom om hyresgästens död exempelvis den 10 oktober 2027, upphör hyresförhållandet med stöd av bestämmelsen den 31 december 2027. I de situationer som avses i det föreslagna 2 mom. kan hyresvärden och dödsboet dock alltid komma överens om att hyresförhållandet ska upphöra på ett annat sätt. Parterna kan t.ex. komma överens om att hyresförhållandet upphör omedelbart eller en viss tid, t.ex. tre månader, efter hyresgästens död.
I det föreslagna momentet anges vidare att hyresvärden efter att ha fått kännedom om hyresgästens död utan dröjsmål ska sträva efter att meddela dödsboet eller någon av dess delägare om tidpunkten för när hyresförhållandet upphör. Enligt förslaget åläggs hyresvärden skyldighet att sträva efter att lämna ett meddelande. En förutsättning för att anmälningsskyldigheten ska fullgöras är dock inte att hyresvärden lyckas lämna ett meddelande, utan skyldigheten gäller endast att hyresvärden vidtar eller har vidtagit åtgärder som kan anses vara skäliga för att lämna ett meddelande. Anmälningsskyldigheten kan inte anses vara fullgjord om hyresvärden förblir passiv och inte ens försöker fullgöra sin skyldighet.
Skyldigheten att sträva efter att lämna ett meddelande omfattar också en viss utredningsskyldighet för att identifiera de personer som eventuellt hör till dödsbodelägarna. Det förutsätts åtminstone att hyresvärden utnyttjar sådana uppgifter som hyresvärden redan har tillgång till eller som annars skäligen finns att tillgå. Utredningsskyldigheten är dock inte obegränsad eller särskilt omfattande, utan den begränsas till uppgifter som skäligen finns att tillgå utan särskild ansträngning, betydande tidsanvändning och väsentliga kostnader.
Om hyresvärden t.ex. under hyresgästens livstid har informerats om kontaktuppgifter till hyresgästens närstående eller någon annan kontaktperson, ska hyresvärden kontakta denna person och genom honom eller henne försöka utreda dödsboets eller dess delägares kontaktuppgifter. Likaså, om hyresgästen före sin död har vistats t.ex. på sjukhus eller en vårdinrättning och hyresvärden har haft kännedom om detta, ska hyresvärden åtminstone försöka fråga vårdpersonalen om de känner till kontaktuppgifterna till hyresgästens närstående eller andra eventuella kontaktpersoner. Det kan inte heller anses oskäligt att hyresvärden frågar t.ex. disponenten eller i vissa fall till och med polisen om de känner till kontaktuppgifterna till den avlidna hyresgästens närstående eller andra eventuella kontaktpersoner. Även om ovannämnda uppgifter trots hyresvärdens begäran inte lämnas ut, anses hyresvärden ha fullgjort sin utredningsskyldighet, eftersom hyresvärden har vidtagit åtgärder som kan anses vara skäliga för att få uppgifterna. Hyresvärden behöver således inte t.ex. skaffa uppgifter från befolkningsdatasystemet eller utreda – exempelvis genom att skaffa en släktutredning – den avlidna hyresgästens eventuella detaljerade släktskapsförhållanden.
Det föreslås inte att meddelandet ska vara formbundet, och därför kan det lämnas antingen muntligt eller skriftligt. Hyresvärden har i sista hand bevisbördan för att visa att denne har vidtagit åtgärder på det sätt som förutsätts i bestämmelsen för att nå dödsboet eller dess delägare och meddela tidpunkten för när hyresförhållandet upphör. Försummelse av den skyldighet som avses i bestämmelsen kan leda till skadeståndsansvar, men det påverkar inte hyresförhållandets upphörande.
Om dödsboet eller dess delägare inte kan nås genom skäliga åtgärder, ska hyresvärden utan dröjsmål lämna ett tillkännagivande om tidpunkten för när hyresförhållandet upphör i den lägenhet som hyresförhållandet gäller. Detta innebär en situation där ovannämnda ”strävande” inte har gett resultat, dvs. hyresvärden inte har fått kontakt med dödsboet eller dess delägare trots försök och skäliga åtgärder. Bestämmelsen innehåller ingen prövningsrätt och enbart en strävan är inte tillräcklig, utan tillkännagivandet ska lämnas i lägenheten ifall ett meddelande inte har kunnat lämnas till dödsboet eller dess delägare. Vid en tvist har hyresvärden bevisbördan för att visa att tillkännagivandet har lämnats i lägenheten. Försummelse av att lämna ett tillkännagivande kan även i detta fall leda till skadeståndsansvar för hyresvärden, men det påverkar inte hyresförhållandets upphörande.
Dessutom föreskrivs det i det föreslagna 2 mom. att om dödsboet önskar fortsätta hyresförhållandet även efter att två månader har förflutit från det att hyresvärden fick kännedom om hyresgästens död, ska dödsboet skriftligen meddela hyresvärden om att dödsboet önskar fortsätta hyresförhållandet. Dödsboet har således möjlighet att genom att meddela hyresvärden fortsätta hyresförhållandet även efter att hyresvärden har fått kännedom om hyresgästens död. Detta meddelande om fortsatt hyresförhållande ska dock lämnas innan hyresförhållandet upphör med stöd av 2 mom. Om hyresvärden godkänner att hyresförhållandet fortsätter, fortsätter hyresförhållandet på de tidigare villkoren, om inte parterna kommer överens om något annat. Även om dödsboets rätt att fortsätta hyresförhållandet inte förutsätter hyresvärdens godkännande eller samtycke – alltså när meddelandet om fortsatt hyresförhållande har lämnats inom den tid som anges i momentet – har hyresvärden med stöd av det föreslagna 5 mom. rätt att av grundad anledning motsätta sig att hyresförhållandet fortsätter. Om meddelandet om fortsatt hyresförhållande lämnas senare än vad som anges i 2 mom., avgör hyresvärden om denne godkänner kravet på fortsatt hyresförhållande och behöver då inte iaktta vad som anges i det föreslagna 5 mom. Då är det inte längre fråga om att hyresförhållandet fortsätter, utan parterna ingår ett nytt hyresavtal med båda parternas samtycke.
Det föreslagna 3 mom. motsvarar huvudsakligen det gällande 2 mom. (se RP 127/1984 rd, s. 50 och 51). Den största skillnaden är att det i momentet inte längre föreskrivs om hyresvärdens rätt att motsätta sig att hyresförhållandet fortsätter, utan samlade bestämmelser om detta finns framöver i det nya 5 mom. En annan skillnad är att det i momentet framöver används begreppet ”familjemedlem” i stället för att särskilt räkna upp de personer som avses i momentet. Liksom i det föreslagna 2 mom. avses med familjemedlem i det aktuella momentet, på samma sätt som i 45 § 1 mom., den avlidna hyresgästens make, ett barn som hör till familjen samt den avlidna hyresgästens och makens förälder. I momentet görs dessutom några smärre preciseringar av teknisk natur.
Innehållsmässigt motsvarar det föreslagna nya 4 mom. andra, tredje och fjärde meningen i det gällande 1 mom. (se RP 127/1984 rd, s. 50 och RP 304/1994 rd, s. 76). Momentet motsvarar liksom tidigare bestämmelser alla situationer där hyresförhållandet har fortsatt efter hyresgästens död antingen med bara dödsboet eller med dödsboet och en annan hyresgäst. I praktiken har uppsägningsrätten i regel ingen betydelse i de situationer som avses i 2 mom., eftersom hyresförhållandet i allmänhet upphör snabbare med stöd av 2 mom. än genom uppsägning av hyresavtalet.
I det nya föreslagna 5 mom. finns samlade bestämmelser om hyresvärdens rätt att motsätta sig att hyresförhållandet fortsätter. Momentet motsvarar till sitt innehåll huvudsakligen bestämmelserna i det gällande 3 mom. Dessutom blir omnämnandet i det gällande 2 mom. av hyresvärdens rätt att av grundad anledning motsätta sig att hyresförhållandet fortsätter en del av det nya 5 mom. som nu föreslås. (se RP 127/1984 rd, s. 50 och 51) Framöver omfattar alltså det föreslagna 5 mom. och hyresvärdens rätt att av grundad anledning motsätta sig att hyresförhållandet fortsätter situationer med fortsatt hyresförhållande enligt både det föreslagna 2 mom. och det föreslagna 3 mom. I momentet föreslås det också en motsvarande terminologisk precisering som föreslås i 31 § 1 mom.
46 a §.Egendom som blivit kvar i lägenheten efter hyresgästens död. Denna paragraf är ny. I den föreslagna paragrafen föreskrivs det om egendom som blivit kvar i lägenheten efter hyresgästens död och om hyresvärdens rätt att flytta sådan egendom någon annanstans efter det att hyresförhållandet har upphört. Avsikten är dock fortfarande att hyresvärden och dödsboet – eller den som med stöd av ärvdabalken har rätt att ta boets egendom i sin besittning eller den som ansvarar för förvaltningen av boets egendom – så snart som möjligt efter hyresgästens död ska avtala om hanteringen av kvarlåtenskapen och om överlämnandet av den i dödsboets besittning. I praktiken är detta dock inte alltid möjligt. I paragrafen föreslås det dessutom bestämmelser om hyresvärdens skyldighet att ta hand om egendomen och om dödsboets skyldighet att ersätta hyresvärden för de behövliga kostnader som förvaringen av egendomen och utredningen av ärendet medför. Den föreslagna paragrafen innehåller också informativa hänvisningar till föreslagna 68 a § och till vissa bestämmelser i ärvdabalken (40/1965).
I det föreslagna 1 mom. föreskrivs det att hyresvärden kan flytta en avliden hyresgästs egendom som blivit kvar i lägenheten eller i utrymmen i anslutning till den någon annanstans efter att hyresförhållandet har upphört. Vanligtvis handlar det om en situation där hyresförhållandet har upphört med stöd av föreslagna 46 § 2 mom., men det kan också handla om andra situationer där hyresförhållandet har upphört enligt 46 § och situationer där hyresvärden och dödsboet har avtalat separat om att hyresförhållandet upphör. Enligt förslaget har hyresvärden således inte rätt att flytta en avliden hyresgästs kvarlåtenskap till andra utrymmen förrän hyresförhållandet har upphört, förutom om dödsboet eller den som med stöd av ärvdabalken har rätt att ta boets egendom i sin besittning eller den som ansvarar för förvaltningen av boets egendom har gett sitt samtycke till detta.
Till egendomen anses höra all egendom som har tillhört den avlidna hyresgästen och som har blivit kvar inomhus i lägenheten, på balkongen som hör till lägenheten eller i något annat privat utrymme inomhus eller utomhus i anslutning till lägenheten. I fråga om utrymmen motsvarar förslaget det som anges i samband med föreslagna 26 a §. Bestämmelsen tillämpas i princip på all egendom som har blivit kvar i ovannämnda utrymmen. Ett undantag är situationer där det t.ex. på basis av en märkning på ett föremål är uppenbart att föremålet eller annan egendom ägs av någon annan än den avlidna hyresgästen som bodde i lägenheten. Om egendomen uppenbart tillhör någon annan boende än den avlidna hyresgästen och den boende inte längre använder lägenheten, tillämpas föreslagna 68 a § på egendomen i fråga. Då är det inte tillräckligt att hyresvärden antar att egendomen tillhör någon annan boende i lägenheten – eller ens att hyresvärden anser att detta är sannolikt. Tröskeln ska vara hög. Omvänt följer av detta att om en viss egendom kan antas ha tillhört den avlidna hyresgästen, ska bestämmelserna i denna paragraf tillämpas.
Enligt förslaget kan hyresvärden flytta en avliden hyresgästs egendom ”någon annanstans”, dvs. bort från lägenheten eller från privata utrymmen inomhus eller utomhus i anslutning till lägenheten till något annat lämpligt och ändamålsenligt utrymme, såsom ett separat lager- eller förvaringsutrymme. Hyresvärden avgör valet av utrymme, men ska se till att utrymmet väljs så att kvarlåtenskapen inte skadas under eller efter flytten. Enligt det föreslagna 2 mom. är hyresvärden ansvarig för sådan skada på egendomen som hyresvärden orsakat avsiktligt eller av oaktsamhet. Trots det ovannämnda har hyresvärden dock rätt att genast bortskaffa avfall, såsom livsmedels- och matavfall, soppåsar, tomma papplådor, engångskärl, plastpåsar och pappersavfall. Hyresvärdens skyldighet att förvara och ta hand om egendomen gäller således inte sådana föremål som betraktas som avfall.
Det rekommenderas att hyresvärden alltid gör upp en enkel förteckning över kvarlåtenskapen och fotograferar den för att det inte senare ska uppstå oklarheter om egendomens storlek eller skick.
I 2 mom. föreslås det en informativ hänvisning till 18 kap. 3 och 4 § i ärvdabalken. I praktiken blir bestämmelserna i 18 kap. 4 § i ärvdabalken tillämpliga i situationer där en ensamboende hyresgäst har avlidit. I nuläget har det ibland varit oklart hur hyresvärden ska gå till väga om ingen börjar sköta en avliden hyresgästs ärenden eller tar emot kvarlåtenskap som blivit kvar i hyreslägenheten. Därför anses det att det behövs en informativ hänvisning.
I 3 mom. föreslås det bestämmelser om hyresvärdens skyldighet att ta hand om egendomen. Enligt förslaget är hyresvärden skyldig att ta hand om en avliden hyresgästs kvarlåtenskap som blivit kvar i lägenheten eller i något utrymme inomhus eller utomhus i anslutning till lägenheten, tills den som med stöd av bestämmelserna i ärvdabalken har rätt att ta boets egendom i sin besittning eller tills den som ansvarar för förvaltningen av boets egendom tar emot egendomen. En part som enligt ärvdabalken har rätt eller skyldighet att ta emot kvarlåtenskapen kan således ta emot den. Beroende på dödsboets förvaltningsform och på om dödsboets delägare kan nås samt i vilket skede boutredningen är, kan den kvarlåtenskap som avses i 3 mom. tas emot av exempelvis någon som avses i 18 kap. 3 § 1 mom. eller 18 kap. 4 § 1 mom. i ärvdabalken eller exempelvis en boutredningsman eller testamentsexekutor som avses i 19 kap. i ärvdabalken eller någon som utsetts av Statskontoret, om det inte finns några arvingar och arvet tillfaller staten enligt 5 kap. i ärvdabalken.
Enligt 18 kap. 3 § 1 mom. i ärvdabalken ska den delägare som bodde med arvlåtaren eller som annars kan ta hand om egendomen vårda dödsboets egendom, om samförvaltning av dödsboet inte kan åstadkommas skyndsamt. Den vårdplikt som avses i nämnda bestämmelse gäller tills alla delägare eller den som annars ska förvalta boet har tagit boets egendom i sin besittning. Enligt samma bestämmelse har den efterlevande maken vårdplikt också i det fall att han eller hon med stöd av 18 kap. 1 § i ärvdabalken inte är delägare i boet. Enligt 18 kap. 4 § 1 mom. i ärvdabalken ska, om ingen i 18 kap. 3 § 1 mom. i ärvdabalken avsedd person börjar sköta den avlidnas egendom, den som med hänsyn till omständigheterna därtill är närmast ta egendomen i sin besittning och tillkalla delägare eller anmäla dödsfallet till rätten. Vidare är polismyndigheten enligt samma moment också skyldig att utföra vad som sagts ovan, om dess bistånd begärs eller detta annars behövs. Enligt 2 mom. i samma paragraf ska rätten, då anmälan har skett, om det behövs förordna en syssloman att ombesörja det som är delägarens skyldighet enligt 3 §.
Med uttrycket ”tar emot egendomen” i det föreslagna 3 mom. avses att besittningen av kvarlåtenskapen övergår från hyresvärden till den part som med stöd av ärvdabalken kan ta emot egendomen.
Hyresvärden är under den tid som nämns i 3 mom. skyldig att ta hand om en avliden hyresgästs kvarlåtenskap som om den vore hans eller hennes egen. Med att ta hand om avses att hyresvärden är skyldig att vidta skäliga åtgärder för att skydda kvarlåtenskapen mot skador och förstörelse. Omfattningen av hyresvärdens skyldigheter att ta hand om egendomen avgörs från fall till fall utifrån en helhetsbedömning, där man beaktar bland annat egendomens art och värde. Allmänt taget begränsas hyresvärdens skyldigheter till att skydda egendomen mot yttre fysiska skador, och t.ex. kan man i regel inte förutsätta att hyresvärden tecknar försäkringar eller betalar försäkringspremier, om det inte är fråga om särskilt värdefull egendom. Enligt förslaget ansvarar hyresvärden för skada på egendomen, om hyresvärden har orsakat skadan avsiktligt eller av oaktsamhet.
I det föreslagna 4 mom. anges att behövliga kostnader för att utreda ett ärende och för att ta hand om egendomen ska betalas av dödsboets medel till hyresvärden med iakttagande av vad som föreskrivs om boutredningsskulder i 21 kap. 1 § i ärvdabalken.
I 18 kap. 5 § i ärvdabalken anges att skäliga kostnader för begravning och bouppteckning samt kostnader som är nödvändiga för boets vård, förvaltning och utredning (boutredningsskulder) betalas av boets medel enligt bestämmelserna i 21 kap. 1 §. Enligt 21 kap. 1 § i ärvdabalken betalas boutredningsskulderna före övriga skulder i den ordning som de förfaller till betalning. Även om ärvdabalken inte innehåller någon förteckning över kostnader som kan anses behövliga när dödsboet ordnas upp för arvskifte, är det klart att lagringskostnaderna för dödsboets lösöre samt de åtgärder som vidtas för att trygga bevarandet av dödsboets egendom och för att utreda ärendet är boutredningsskulder och därmed också sådana behövliga kostnader som dödsboet ska ersätta hyresvärden.
Som behövliga kostnader enligt detta moment betraktas sådana kostnader som är behövliga för att hyresvärdens skyldigheter att ta hand om egendomen ska kunna fullgöras på behörigt sätt och för att ärendet ska kunna utredas. Sådana kostnader är bland annat kostnader för packning, flyttning och förvaring av egendomen samt andra nödvändiga kostnader som orsakas av arbete som hyresvärden utför eller låter utföra för att säkerställa att kvarlåtenskapen på behörigt sätt överlämnas i dödsboets besittning. Om kvarlåtenskapen är särskilt värdefull kan hyresvärden också behöva teckna en egendomsförsäkring. Då ska också försäkringspremierna ersättas hyresvärden som behövliga kostnader.
Hyresvärden har bevisbördan för att visa att kostnaderna för utredningen av ärendet och omhändertagandet av egendomen har varit behövliga och nödvändiga, i fråga om både grunden för kostnaderna och kostnadernas belopp. Om kostnaderna inte avviker nämnvärt från den allmänna nivån, kan utgångspunkten anses vara att de övriga kostnaderna för förvaring, lagring och omhändertagande av egendomen är behövliga i fråga om både grunden för kostnaderna och kostnadernas belopp. Däremot förutsätter kostnaderna för utredningen av ärendet i princip en noggrannare redogörelse för både grunden för kostnaderna och kostnadernas belopp. Om det hade varit möjligt att utreda ärendet förmånligare och genom mindre åtgärder och det hade varit fråga om ett sedvanligt ärende, kan kostnaderna i allmänhet inte anses vara behövliga till den del de överstiger de normala kostnaderna för utredning av ett motsvarande ärende. Om en åtgärd dock hade behövts med beaktande av omständigheterna kring utredningen av ärendet, kan även kostnader som överskrider normala kostnader anses behövliga enligt en prövning från fall till fall.
46 b §.Övergång av egendom som blivit kvar i lägenheten till hyresvärden i särskilda situationer. Denna paragraf är ny. Den föreslagna paragrafen är en specialbestämmelse för situationer där det trots ansökan inte går att förordna en syssloman som avses i 18 kap. 4 § i ärvdabalken för den avlidna hyresgästens dödsbo. Om de villkor som anges i paragrafen uppfylls och domstolen bedömer att det behövs, kan domstolen med stöd av paragrafen bestämma att den avlidna hyresgästens kvarlåtenskap som avses i föreslagna 46 a § 1 mom. i LHBL och som blivit kvar i lägenheten eller i utrymmen i anslutning till den ska övergå i hyresvärdens ägo utan vederlag.
Enligt det föreslagna 1 mom. kan paragrafen tillämpas endast när ett ärende angående förordnande av syssloman enligt 18 kap. 4 § i ärvdabalken har inletts vid domstolen. Hyresvärdens yrkande på att egendomen ska övergå i hyresvärdens ägo är således inte och kan inte vara ett självständigt ansökningsärende, utan det behandlas som ett anknutet yrkande till ett ärende angående förordnande av syssloman.
Domstolen kan inte på eget initiativ bestämma att kvarlåtenskapen ska övergå till hyresvärden, utan övergång av egendomen förutsätter alltid ett uttryckligt yrkande av hyresvärden. Med tanke på prövningen av yrkandet har det ingen betydelse om ett ärende angående förordnande av syssloman enligt 18 kap. 4 § i ärvdabalken har inletts av hyresvärden eller någon annan. Däremot kan endast hyresvärden föra talan då ett yrkande på övergång av egendomen framställs. Om ett ärende angående förordnande av syssloman inleds av någon annan än hyresvärden, är domstolen inte på tjänstens vägnar skyldig att utreda hyresvärdens identitet eller ge hyresvärden tillfälle att bli hörd i ärendet.
För det andra förutsätter ett förordnande av syssloman som avses i momentet att domstolen bedömer att förutsättningarna för förordnande uppfylls, men att domstolen trots att förutsättningarna uppfylls inte kan förordna en syssloman, eftersom ingen har gett sitt samtycke till uppdraget. Om det är möjligt att förordna en syssloman eller om förutsättningarna för förordnande av syssloman inte i övrigt uppfylls, har hyresvärden inget rättsligt intresse i ärendet och ett förordnande om att egendomen ska övergå i hyresvärdens ägo kan inte utfärdas. En förutsättning för ett förordnande om att egendomen ska övergå till hyresvärden är således alltid att ett förordnande av syssloman förhindras enbart av den orsaken att ingen samtycker till uppdraget.
Även i en situation där ingen ger sitt samtycke till uppdraget som syssloman, men förutsättningarna för förordnande av syssloman i övrigt uppfylls, har domstolen prövningsrätt i fråga om huruvida den utfärdar ett förordnande om att egendomen ska övergå till hyresvärden eller inte.
För tydlighetens skull konstateras det att domstolens beslut att avslå hyresvärdens eller någon annan parts yrkande på förordnande av syssloman som avses i 18 kap. 4 § i ärvdabalken på den grund att ingen har gett sitt samtycke till uppdraget som syssloman inte hindrar hyresvärden från att senare inleda ärendet på nytt och samtidigt framställa ett i denna paragraf avsett yrkande på att egendomen ska övergå till hyresvärden.
I det föreslagna 2 mom. föreskrivs det om de omständigheter som domstolen ska beakta vid prövningen av det förordnande som avses i 1 mom. Vid bedömningen ska domstolen för det första beakta kvarlåtenskapens storlek och dess totala värde. Eftersom hyresvärden i princip inte har information om hyresgästens övriga kvarlåtenskap än den som avses i föreslagna 46 a § 1 mom. i LHBL, begränsas hyresvärdens utredningsskyldighet till den egendomen. Enligt förslaget ska hyresvärden således lägga fram en utredning om storleken på och det totala värdet av den kvarlåtenskap som blivit kvar i hyresbostaden och i utrymmen i anslutning till den. Domstolen behöver inte inhämta utredning på tjänstens vägnar, men den ska ge hyresvärden tillfälle att lämna en utredning eller komplettera den, om en utredning inte har lämnats in eller om den verkar bristfällig med tanke på en ändamålsenlig bedömning. Om hyresvärden inte ens på begäran lämnar in en utredning, ligger detta i allmänhet hyresvärden till last. Utredningen kan presenteras t.ex. med fotografier, förteckningar eller beräkningar. Hyresvärden behöver inte presentera en uttömmande egendomsförteckning eller en exakt uppskattning i euro, utan t.ex. en riktgivande uppskattning av egendomens totala värde kan anses vara tillräcklig. Om domstolen inte har tillgång till någon annan utredning om hyresgästens kvarlåtenskap än den utredning som hyresvärden lämnat in, grundar sig bedömningen enbart på denna utredning.
Domstolen kan avslå hyresvärdens yrkande t.ex. i en situation där den bedömer att det är sannolikt att en syssloman kan förordnas senare. En sådan situation kan uppstå i synnerhet om domstolen bedömer det sannolikt att någon antagligen ger eller kommer att ge sitt samtycke till uppdraget som syssloman inom skälig tid, med hänsyn till kvarlåtenskapens värde. Vid bedömningen av skälig tid ska således särskilt det uppskattade totala värdet av kvarlåtenskapen beaktas. Ju mindre det uppskattade totala värdet av kvarlåtenskapen är, desto osannolikare kan det anses vara att någon skulle ge sitt samtycke till uppdraget som syssloman. Om hyresvärden däremot har lagt fram en utredning om kvarlåtenskapen i lägenheten eller i utrymmen i anslutning till den och om kvarlåtenskapens värde, men ingen trots detta ger sitt samtycke till uppdraget som syssloman, ska domstolen i princip utfärda ett förordnande om att egendomen ska övergå i hyresvärdens ägo.
Enligt det föreslagna 3 mom. ska domstolen när den utfärdar förordnandet i tillämpliga delar beakta vad som föreskrivs i föreslagna 68 a § 4 och 5 mom. i LHBL. Detta innebär för det första att en avliden hyresgästs kvarlåtenskap enligt föreslagna 46 a § 1 mom. i LHBL inte övergår i hyresvärdens ägo till den del det är fråga om egendom som avses i 4 § 1 mom. i hittegodslagen och vars förvärv eller innehav är förbjudet eller kräver tillstånd av myndighet. Äganderätten övergår inte heller om det är fråga om egendom som avses i 18 § i hittegodslagen. Dessutom övergår inte äganderätten om något annat följer av någon annan lag. Däremot kan domstolen, med avvikelse från vad som föreslås i föreslagna 68 a § i LHBL, bestämma att egendom som avses i 17 § i hittegodslagen övergår i hyresvärdens ägo, om sådan egendom ingår i den kvarlåtenskap som avses i föreslagna 46 a § 1 mom. i LHBL.
I momentet föreslås det dessutom en bestämmelse om att de behövliga kostnader för att utreda ett ärende och för att ta hand om egendom som orsakats hyresvärden på yrkande av hyresvärden ska ersättas på det sätt som föreskrivs i föreslagna 46 a § 4 mom. i LHBL. Vid tillämpningen av bestämmelsen ska i tillämpliga delar beaktas vad som framförs i motiveringarna till föreslagna 46 a § 4 mom. i LHBL.
48 §. Verkningarna av avslutande av samlevnad eller gemensamt boende och äktenskapsskillnad på hyresförhållandet för bostadslägenhet. I paragrafens 4 mom. föreslås det en motsvarande terminologisk precisering som föreslås i 31 § 1 mom.
52 §.Uppsägningstiden. Det föreslås att 1 mom. preciseras språkligt, så att det framöver handlar om när hyresavtalets uppsägningstid börjar löpa och inte längre om från vilken dag uppsägningstiden räknas.
I 2 mom. föreslås det att bestämmelserna om uppsägningstid för hyresvärden ändras. Det handlar om en dubbel ändring: för det första förkortas den längre uppsägningstiden för hyresvärden från sex månader till fyra månader och för det andra tillämpas den längre uppsägningstiden om hyresförhållandet som avser lägenheten omedelbart före uppsägningen har fortgått minst två år utan avbrott. I nuläget har den längre uppsägningstiden för hyresvärden tillämpats på hyresförhållanden som har fortgått minst ett år. Den föreslagna ändringen innebär att den kortare uppsägningstiden för hyresvärden, dvs. uppsägningstiden på tre månader, framöver tillämpas på hyresförhållanden som fortgått mindre än två år.
Den föreslagna ändringen gäller endast hyresavtal som ingåtts efter lagens ikraftträdande. På hyresavtal som ingåtts före lagens ikraftträdande tillämpas således fortfarande en uppsägningstid på sex månader för hyresvärden, om hyresförhållandet har fortgått minst ett år.
Det föreslås att det till 4 mom. fogas en bestämmelse som förhindrar avtal om den första möjliga tidpunkten för när hyresavtalets uppsägningstid börjar. Enligt förslaget är ett sådant avtalsvillkor ogiltigt enligt vilket uppsägningstiden kan börja första gången inom en viss tid från det att hyresförhållandet började. Om avtalet trots allt innehåller ett sådant avtalsvillkor som beskrivs ovan, ska avtalet ända från början på sedvanligt sätt betraktas som ett hyresavtal som gäller tills vidare och som kan sägas upp.
Den föreslagna bestämmelsen gäller endast den första möjliga tidpunkten för när uppsägningstiden börjar. Detta förhindrar alltså inte att man avtalar om att hyresavtalets uppsägningstid börjar löpa regelbundet vid en annan tidpunkt än den sista dagen i månaden enligt paragrafens 1 mom. I hyresavtal kan man således fortsättningsvis avtala om att uppsägningstiden börjar löpa t.ex. endast en gång per år.
Syftet med ändringen är att förtydliga avtalspraxisen i anknytning till giltighetstiden för hyresavtal, så att man framöver kommer överens om hyresförhållandets minimilängd i enlighet med föreslagna 4 §. Syftet med ändringen är dock inte att förhindra att man kan avtala om en minimitid för hyresförhållandet. Därför är det möjligt att genom avtalstolkning komma fram till att parternas gemensamma syfte har varit att avtala om en minimitid för hyresavtalet enligt föreslagna 4 §, även om man i avtalet skulle ha använt formuleringar som hänvisar till den första möjliga tidpunkten för när uppsägningstiden börjar. En sådan tolkning av avtalet förutsätter dock att man som resultat av avtalstolkningen kan konstatera att avtalsparternas gemensamma syfte har varit något annat än vad som antecknats i avtalet. Eftersom bestämmelsen inte ska tillämpas på befintliga hyresavtal gäller ovannämnda naturligtvis endast avtal som ingåtts efter att lagen trätt i kraft.
54 §.Uppsägningsmeddelande. Det föreslås att paragrafens rubrik ändras så att den motsvarar de andra föreslagna ändringarna. Eftersom det i propositionen föreslås att nya paragrafer om delgivning stiftas, behöver paragrafens rubrik preciseras på motsvarande sätt.
Det föreslås att 3 mom. och 4 mom. upphävs, eftersom det i propositionen föreslås att separata nya paragrafer om delgivning stiftas.
Enligt förslaget kompletteras paragrafen med ett nytt 6 mom., enligt vilket bestämmelser om delgivning av uppsägningsmeddelande finns i 13 a–13 d §. Det är fråga om en informativ hänvisning.
55 §.Uppsägning av hyresavtal med tillstånd från domstolen. Det föreslås att paragrafens rubrik och 1 mom. ändras. Enligt förslaget utvidgas möjligheten till uppsägning med tillstånd från domstolen enligt 1 mom. till att gälla alla hyresavtal oberoende av vad som har avtalats om hyresförhållandets längd eller uppsägningstidens början. Framöver framgår detta också av paragrafens rubrik.
56 §.Hyresgästens uppsägningsskydd när hyresförhållandet är i kraft tills vidare. I paragrafens 3 mom. föreslås det en motsvarande terminologisk precisering som föreslås i 31 § 1 mom.
61 §.Hyresvärdens rätt att häva hyresavtalet. Det föreslås att det till 1 mom. fogas en ny 7 punkt med stöd av vilken hyresvärden har rätt att häva hyresavtalet förutom av de hävningsgrunder som redan nämns i bestämmelsen även av något annat synnerligen vägande skäl. Dessutom föreslås det att 2 mom. ändras så att det framöver tydligt hänvisar till de hävningsgrunder som momentet gäller.
Något annat synnerligen vägande skäl som enligt förslaget fogas till 1 mom. ska framöver omfatta t.ex. situationer där det samtidigt är fråga om flera hävningsgrunder. Ett synnerligen vägande skäl som avses i momentet kan också vara upprepade eller kontinuerliga överträdelser av en enskild hävningsgrund, så att handlingen eller försummelsen inte enskilt bedömt ger hyresvärden rätt att häva avtalet. På motsvarande sätt kan ett synnerligen vägande skäl från fall till fall vara t.ex. brott mot anmälningsskyldigheten enligt föreslagna 17 a § eller brott mot rökförbudet som anges i föreslagna 26 a § eller i ett avtal mellan parterna. Ett synnerligen vägande skäl kan också vara brott mot en annan förpliktelse eller ett annat förbud som avtalats i hyresavtalet, förutsatt att avtalsbrottet som helhet betraktat kan anses vara tillräckligt allvarligt.
För att synnerligen vägande skäl ska föreligga krävs det inte att en hävningsgrund enligt någon gällande lag uppfylls eller att en förpliktelse som uttryckligen avtalats i hyresavtalet överträds. Ett synnerligen vägande skäl ska dock hänföra sig till hyresförhållandet och till ett allvarligt brott från hyresgästens sida mot de förpliktelser som följer av hyresförhållandet. Ett synnerligen vägande skäl hänför sig då ofta till brott mot de så kallade biförpliktelserna i avtalet. I ett hyresförhållande är hyresgästens huvudsakliga förpliktelse att betala hyran. Biförpliktelser kan däremot utöver vad parterna kommit överens om även grunda sig t.ex. på vedertagen praxis i hyresförhållanden som gäller utan separat överenskommelse. I hyresavtalet behöver parterna inte separat avtala t.ex. om att hyresgästen inte får föra eller tillåta ett störande liv i lägenhet. Att föra eller tillåta ett störande liv innebär alltså ett brott mot en biförpliktelse i hyresförhållandet, eftersom hyresgästen är skyldig att använda lägenheten på behörigt sätt och enligt god sed så att även grannarna och deras hemfrid beaktas. Att föra ett störande liv kan redan i nuläget vara en grund för hävning av hyresavtalet, om det sker i lägenheten eller i de gemensamma utrymmen på fastigheten eller i byggnaden vilka hyresgästen använder. I hyresavtalet behöver parterna inte heller separat avtala t.ex. om att hyresgästen inte får hota hyresvärden eller grannarna eller odla växter som används som narkotika i lägenheten. I rättspraxis har dock även dessa omständigheter ansetts utgöra grunder för hävning av hyresavtalet. Konstaterande av synnerligen vägande skäl förutsätter dock inte en separat bedömning av huruvida det är fråga om brott mot en biförpliktelse i avtalet.
Den föreslagna nya hävningsgrunden kan också tillämpas t.ex. i en situation där hyresgästen för ett störande liv i lägenhetens, bostadsbyggnadens eller fastighetens omedelbara närhet, dvs. någon annanstans än i lägenheten eller i de gemensamma utrymmen på fastigheten eller i byggnaden vilka hyresgästen använder. Hävningsgrunden som gäller att föra ett störande liv skyddar framför allt hemfriden för hyresgästens grannar. Ett störande liv kan emellertid i vissa situationer störa grannarnas hemfrid även då hyresgästen inte skulle föra ett störande liv i lägenheten eller i de gemensamma utrymmen på fastigheten eller i byggnaden vilka hyresgästen använder. Detsamma gäller också t.ex. brott mot bestämmelserna om bevarande av hälsa eller ordning. Synnerligen vägande skäl som avses i bestämmelsen kan således föreligga t.ex. om hyresgästen gör sig skyldig till ett allvarligt våldsbrott i lägenhetens, bostadsbyggnadens eller fastighetens omedelbara närhet och gärningen objektivt sett bidrar till att avsevärt försämra grannarnas hemfrid och trygghetskänsla. Bedömningen ska alltid grunda sig på en helhetsbedömning där man beaktar gärningens eller förfarandets allvar, dess samband med boendet samt användningen av lägenheten och fastigheten, liksom konsekvenserna för grannarnas trygghetskänsla och hemfrid. Vid bedömningen ska dessutom beaktas om gärningen eller förfarandet har varit en enskild engångshändelse eller fortlöpande och upprepade händelser samt i hur omedelbar närhet av lägenheten, bostadsbyggnaden eller fastigheten gärningen eller förfarandet har skett. Lindrigare brott, såsom snatteri, eller brott som inte har någon betydande inverkan på boendet eller grannarnas allmänna trygghetskänsla och hemfrid räcker i allmänhet inte som hävningsgrund ens om de inträffar upprepade gånger.
Liksom för de övriga hävningsgrunderna föreligger det enligt 3 mom. i den gällande lagen inte rätt att häva hyresavtalet av synnerligen vägande skäl, om förfarandet som utgör en hävningsgrund är av ringa betydelse. I fråga om den föreslagna nya hävningsgrunden är det gällande 3 mom. dock mindre relevant, eftersom det förfarande som utgör hävningsgrund inte kan vara av ringa betydelse, om det samtidigt finns synnerligen vägande skäl för hävningen.
Huruvida det förfarande som utgör hävningsgrund är av ringa betydelse ska i första hand bedömas utifrån objektiva kriterier. Bedömningen ska alltså grunda sig på vilket förfarande i hyresavtalsförhållanden som normalt anses vara sådant att det berättigar till hävning av avtalet. Huruvida betydelsen av det förfarande som utgör hävningsgrund är ringa ska dock bedömas även ur avtalsparternas synvinkel. Förfarandet kan anses ha annan än ringa betydelse även då en förnuftig person i hyresgästens ställning (bonus pater familias) borde ha förstått att en förnuftig person i hyresvärdens ställning anser att hyresgästens agerande berättigar till hävning av avtalet.
Vid bedömningen av om en hävningsgrund föreligger kan också avtalsparternas subjektiva uppfattningar ha betydelse i vissa situationer. Hävning av avtalet av synnerligen vägande skäl förutsätter med stöd av föreslagna 62 § 1 och 3 mom. att hyresvärden har gett hyresgästen en varning om utövande av hävningsrätt, förutom om hyresgästen har förfarit synnerligen klandervärt. Genom att ge hyresgästen en varning kan hyresvärden alltså underrätta hyresgästen om sin uppfattning om att det föreligger en hävningsgrund. Tack vare varningen kan hyresgästen inte till sin fördel säga sig vara ovetande om att hyresvärden har ansett att hyresgästens agerande berättigar till hävning av hyresavtalet. I och med varningen har hyresgästen också möjlighet att rätta till sitt agerande. Eftersom hävningen förutsätter synnerligen vägande skäl, kan en avtalsparts subjektiva uppfattning om huruvida det föreligger en hävningsgrund dock inte ha någon avgörande betydelse.
Av det gällande 4 mom. följer framöver att en hyresvärd som åberopar något annat synnerligen vägande skäl ska göra detta inom skälig tid från det att skälet kom till hyresvärdens kännedom.
Om hyresvärden ger en varning om utövande av hävningsrätt eller lämnar ett meddelande om hävning på en grund som kan anses vara ett annat synnerligen vägande skäl, ska skälet specificeras och meddelas till hyresgästen. Det räcker alltså inte med att ”ett annat synnerligen vägande skäl” skrivs in i varningen eller meddelandet. För tydlighetens skull kan det konstateras att parterna inte genom avtal på förhand på ett bindande sätt kan fastställa vilket förfarande som ska anses eller kan anses vara ett sådant annat synnerligen vägande skäl som avses i bestämmelsen.
Det föreslås att 2 mom. ses över. Enligt det gällande 2 mom. gäller en hävningsgrund som ansluter sig till användningen av lägenheten i tillämpliga delar också sådana gemensamma utrymmen och anordningar i fastigheten eller byggnaden vilka hyresgästen använder med anledning av hyresförhållandet. Enligt förarbetena till momentet var momentet avsett att motsvara 61 § 3 mom. i hyreslagen från 1987, där man specificerade hävningsgrunderna som också gällde gemensamma rum i fastigheten eller byggnaden vilka hyresgästen använder på grund av hyresförhållandet. Momentets ordalydelse ändrades dock så att det gällande 2 mom. endast hänvisar till användningen av lägenheten. Användningen av lägenheten nämns uttryckligen endast i 1 mom. 3 punkten, enligt vilken en grund för hävning är att lägenheten används för något annat ändamål eller på något annat sätt än det som förutsattes då hyresavtalet ingicks. Ordalydelsen i det gällande 2 mom. omfattar således inte entydigt situationer där hyresgästen gör sig skyldig till ett i 1 mom. 2 eller 4–6 punkten avsett förfarande någon annanstans än i lägenheten. Eftersom lagstiftarens avsikt har varit att hänvisa till alla hävningsgrunder där lägenheten nämns, föreslås det att bestämmelsens ordalydelse ändras så att den framöver hänvisar till 1 mom. 2–6 punkten.
I det gällande 2 mom. hänvisar uttrycket ”i tillämpliga delar” också till sådana gemensamma anordningar i fastigheten eller byggnaden vilka hyresgästen använder med anledning av hyresförhållandet. Bestämmelsen kan till nämnda delar närmast hänvisa till 1 mom. 5 punkten, dvs. vanvård av lägenheten. Vanvård av gemensamma anordningar som hyresgästen använder kan framöver bedömas med stöd av 1 mom. 7 punkten i förslaget. Därför är det i 2 mom. inte längre nödvändigt att ens ”i tillämpliga delar” hänvisa till anordningar.
62 §.Varning om utövande av hävningsrätt. Det föreslås att det till första meningen i 1 mom. fogas den hävningsgrund som avses i föreslagna 61 § 1 mom. 7 punkten. Enligt förslaget förutsätter således hävning av hyresavtalet av synnerligen vägande skäl i regel en varning, förutom om hyresgästen har förfarit synnerligen klandervärt. Samtidigt föreslås det att det till andra meningen i momentet fogas en informativ hänvisning till de föreslagna bestämmelserna om delgivning i 13 a–13 d §. För tydlighetens skull flyttas nämnda mening dock till ett nytt 2 mom. Samtidigt blir det gällande 2 mom. ett nytt 3 mom. och det gällande 3 mom. ett nytt 4 mom. Det föreslås dock inga ändringar i ordalydelsen eller innehållet i det gällande 2 mom., dvs. det föreslagna nya 3 mom.
Enligt det gällande 3 mom. behövs ingen varning bland annat om hyresgästen i det fall som avses i 61 § 1 mom. 4 eller 6 punkten har förfarit synnerligen klandervärt. Undantagsbestämmelsen som gäller synnerligen klandervärt förfarande ska alltså enligt förslaget också omfatta vanvård av lägenheten. Undantaget omfattar också den föreslagna nya hävningsgrunden. Framöver behövs således inte längre någon varning, om hyresgästen i det fall som avses i 61 § 1 mom. 4–7 punkten har förfarit synnerligen klandervärt. Enligt förslaget placeras bestämmelsen i 4 mom.
66 §.Meddelande om hävning av hyresavtalet. Det föreslås att 2 mom. ändras. Eftersom det i propositionen föreslås att nya paragrafer om delgivning stiftas, ändras bestämmelsen så att den motsvarar de föreslagna ändringarna genom att till momentet foga en informativ hänvisning till 13 a–13 d §. Det föreslås också att det till paragrafen fogas ett nytt 3 mom., enligt vilket hävningen är utan verkan, om den inte har verkställts på det sätt som föreskrivs i paragrafen. Bestämmelsen motsvarar tolkningen av den gällande lagen och förändrar alltså inte rättsläget. Motsvarande omnämnande som gäller uppsägningsmeddelande finns i 54 § 5 mom. i den gällande lagen.
68 §.Flyttningsdag när hyresförhållandet upphört. Det föreslås att paragrafen ändras så att flyttningsdagen framöver anses vara den dag då hyresavtalet upphör.
Enligt förslaget upphör avtalet att gälla den dag då det upphör till följd av uppsägning eller hävning eller för att den avtalade hyrestiden har löpt ut. Tidpunkten för när avtalet upphör bestäms således utifrån ett uppsägningsmeddelande eller ett hävningsmeddelande. Avtalet kan också upphöra genom att avtalsparterna avtalar om tidpunkten för när det ska upphöra. Enligt förslaget är flyttningsdagen således samma dag som avtalets slutdatum. Även utan något särskilt omnämnande är det uppenbart att lägenheten helt och hållet ska överlåtas i hyresvärdens besittning på flyttningsdagen. Därför måste hyresgästen också flytta på flyttningsdagen, om inte något annat har avtalats.
Parterna kan dock också avtala något annat om flyttningsdagen än vad som föreslås i paragrafen. Exempelvis kan parterna avtala om att flyttningsdagen är vardagen efter det att hyresförhållandet upphörde.
68 a §.Egendom som blivit kvar i lägenheten när hyresförhållandet upphört. Denna paragraf är ny. I den föreslagna paragrafen föreskrivs det om egendom som blivit kvar i lägenheten i en situation när hyresförhållandet har upphört och ingen längre bor i lägenheten. Den föreslagna paragrafen tillämpas endast i sådana fall där hyresgästen och andra boende har övergett lägenheten frivilligt. Paragrafen ska således inte tillämpas om man utifrån omständigheterna kan dra slutsatsen att lägenheten fortfarande är bebodd eller fortfarande används. Då bör hyresvärden i sista hand ansöka om vräkning av hyresgästen. Den föreslagna paragrafen tillämpas också när egendom har glömts kvar i lägenheten. I paragrafen görs alltså ingen skillnad på om egendomen avsiktligen har lämnats kvar i lägenheten eller glömts där t.ex. på grund av vårdslöshet. I paragrafen föreslås det dessutom bestämmelser om hyresvärdens skyldighet att ta hand om egendomen under en viss tid samt om hyresgästens skyldighet att ersätta de behövliga kostnader som hyresvärden haft för att ta hand om och bortskaffa egendomen. I paragrafen föreslås det också vissa undantag när det gäller övergång av äganderätten och bortskaffande av egendom.
I 1 mom. föreslås det bestämmelser om att egendom som blivit kvar i lägenheten eller i utrymmen i anslutning till den utan vederlag övergår till hyresvärden efter en tidsfrist som anges i 2 mom., såvida inte hyresgästen eller en annan boende tar egendomen i sin besittning inom utsatt tid.
Med egendom avses enligt förslaget all sådan egendom som har blivit kvar inomhus i lägenheten, på balkongen som hör till lägenheten eller i något annat privat utrymme inomhus eller utomhus i anslutning till lägenheten. I fråga om utrymmen motsvarar bestämmelsen det som anges i samband med föreslagna 26 a §. Bestämmelsen tillämpas i princip på all egendom som har blivit kvar i ovannämnda utrymmen. Ett undantag är dock en situation där det t.ex. på basis av en märkning på ett föremål eller någon annan särskild omständighet framgår att föremålet eller egendomen ägs av någon annan än hyresgästen eller en annan boende som har bott i lägenheten. Med någon annan boende som har bott i lägenheten avses t.ex. hyresgästens familjemedlemmar eller en underhyresgäst. Att överskrida tröskeln ”kan antas” förutsätter inte någon särskilt hög sannolikhetsgrad. Sannolikhetströskeln ska således vara låg, om det inte är fråga om delade utrymmen där det fortfarande bor andra hyresgäster.
Hyresvärden har dock rätt att genast bortskaffa avfall och annan klart värdelös egendom, förutom om det är fråga om fotografier, handlingar eller andra motsvarande föremål. Om det är fråga om avfall eller klart värdelös egendom, är hyresvärden således inte skyldig att underrätta hyresgästen om sådan egendom eller att se till att den förvaras tills hyresgästen tar emot den eller tills tidsfristen har gått ut. Även om egendomen i övrigt kan anses vara avfall eller klart värdelös får den enligt förslaget dock inte bortskaffas genast, om det är fråga om fotografier, handlingar eller andra motsvarande föremål, utan då ska någon av tidsfristerna i 2 mom. iakttas. Dessutom bör det observeras att det i 4 och 5 mom. föreskrivs om vissa särskilda situationer där äganderätten inte övergår eller egendomen inte får bortskaffas, med undantag för avfall.
Med avfall avses föremål och ämnen som inte är avsedda att förvaras och som vanligen förstörs eller kastas bort i samband med en flytt. Avfall är således t.ex. matavfall, livsmedel som snabbt förfars och annan motsvarande egendom som inte kan förvaras, soppåsar och plastpåsar, papplådor, engångskärl samt reklampost och annat pappersavfall.
Med klart värdelös egendom avses föremål som inte har något återförsäljningsvärde eller bruksvärde. Som sådana föremål kan nämnas t.ex. slitna och smutsiga kläder, smutsiga kärl, trasiga eller avsevärt skadade möbler, trasiga elektronikapparater eller andra oanvändbara föremål vars värde är obefintligt eller mycket litet. Hyresvärden är således inte skyldig att förvara egendom vars värde är obefintligt eller så litet att det inte kan anses vara motiverat att förvara egendomen. Gränsdragningen kan i vissa fall vara svår i fråga om huruvida egendomen är så värdelös att den genast får bortskaffas. I oklara fall ska försiktighet iakttas och det ska anses att egendomen inte genast kan bortskaffas, utan hyresvärden ska underrätta hyresgästen om egendomen, eller om detta inte är möjligt ska hyresvärden vänta i fyra månader. Om egendom bortskaffas innan tidsfristen har gått ut sker detta på hyresvärdens eget ansvar och hyresvärden kan bli ersättningsskyldig, om hyresgästen har försökt hämta egendomen i fråga inom utsatt tid och det visar sig att egendomen inte var sådan att den genast borde ha bortskaffats.
Såsom konstaterats ovan betraktas inte fotografier, handlingar och andra motsvarande föremål som avfall eller klart värdelös egendom. I lägenheten eller i utrymmen i anslutning till den kan det bli kvar fotografier eller dagböcker som har ett affektionsvärde för hyresgästen eller någon annan boende, eller betydelsefulla dokument, såsom bokföring, kvitton och fakturor. Handlingar som tar endast litet utrymme och som normalt är särskilt betydelsefulla för hyresgästen eller en annan boende – såsom betyg, testamenten, gåvobrev, kvitton och verifikat, bokförings- och beskattningsmaterial, köpebrev samt avtal om avbetalningsköp – liksom handlingar som innehåller uppgifter om hyresgästens eller en annan boendes privatliv ska förvaras åtminstone under den föreskrivna tidsfristen och om möjligt till och med ännu längre. Föremål som normalt kan antas ha ett betydande affektionsvärde är förutom fotografier t.ex. släktklenoder och traditionsföremål, konstverk och målningar, barnteckningar, personliga brev och kort samt medaljer och priser.
Det rekommenderas att hyresvärden alltid gör upp en enkel förteckning över egendom som blivit kvar i lägenheten eller i utrymmen i anslutning till den samt fotograferar egendomen så att det inte senare uppstår oklarheter om vilken egendom som blivit kvar i utrymmena.
I det föreslagna 2 mom. föreskrivs det om tidsfrister efter vilka egendomen övergår till hyresvärden. När tidsfristen har gått ut och hyresgästen eller någon annan boende inte har hämtat egendomen, förlorar de sin rätt till den och egendomen övergår utan vederlag till hyresvärden, alltså om inte något annat följer av 4 och 5 mom. Enligt förslaget är tidsfristen en månad från det att hyresvärden har underrättat hyresgästen om den egendom som blivit kvar och om övergången av äganderätten. I meddelandet ska nämnas att hyresgästens eller en boendes egendom har blivit kvar i lägenheten eller i utrymmen i anslutning till den och att egendomen som blivit kvar övergår i hyresvärdens ägo, om den inte hämtas före ett visst datum. Datumet bestäms utifrån om delgivningen har skett per brevpost eller via en elektronisk kommunikationskanal. Om meddelandet delges per brevpost ska datumet anges som datumet då meddelandet sändes plus minst en månad och sju dagar. Om meddelandet däremot delges via en elektronisk kommunikationskanal, ska datumet anges som datumet då meddelandet sändes plus minst en månad och tre dagar. I meddelandet ska naturligtvis också hyresvärdens kontaktuppgifter uppges.
I situationer där hyresvärden inte kan nå hyresgästen efter att hyresgästen har flyttat, föreskrivs det i 2 mom. att egendomen i vilket fall som helst övergår till hyresvärden fyra månader från det att hyresgästen lämnade lägenheten. Om det dock inte finns någon tillförlitlig utredning om när hyresgästen i själva verket lämnade lägenheten, räknas tidsfristen från den tidpunkt då hyresvärden fick bostaden i sin besittning. Även om det med stöd av paragrafen inte är absolut nödvändigt att hyresvärden lämnar ett meddelande till hyresgästen, har hyresvärden i allmänhet ett intresse av att lämna ett meddelande för att tidsfristen på en månad ska börja löpa och skyldigheten att ta hand om egendomen och skadeståndsansvaret i anslutning till den upphör.
I 3 mom. föreslås det bestämmelser om hyresvärdens skyldighet att ta hand om egendomen. Således är hyresvärden skyldig att ta hand om den egendom som blivit kvar i lägenheten eller i utrymmen i anslutning till den tills hyresgästen har tagit emot egendomen eller tills tidsfristen enligt 2 mom. har gått ut. Hyresvärden ska under den nämnda tiden ta hand om egendomen som om den vore hans eller hennes egen. Med att ta hand om egendom avses att hyresvärden är skyldig att vidta skäliga åtgärder för att skydda hyresgästens egendom mot skador och förstörelse. Omfattningen av skyldigheten bestäms från fall till fall bland annat utifrån egendomens art och värde. Vanligtvis begränsas hyresvärdens skyldighet till att skydda egendomen mot yttre fysiska skador. Till exempel kan man i allmänhet inte förutsätta att hyresvärden tecknar eller betalar försäkringar, om det inte är fråga om ett särskilt värdefullt föremål. Hyresvärden ansvarar för skada på egendomen, om hyresvärden har orsakat skadan avsiktligt eller av oaktsamhet. För tydlighetens skull konstateras att hyresvärdens skyldighet att ta hand om egendom inte gäller avfall eller klart värdelös egendom som avses i 1 mom., förutom om sådan egendom är särskild egendom eller om något annat följer av 4 eller 5 mom.
I det föreslagna 3 mom. föreskrivs det dessutom att hyresgästen är skyldig att ersätta de behövliga kostnader som hyresvärden haft för att ta hand om och bortskaffa egendomen. Med behövliga kostnader avses kostnader som är nödvändiga för att ta hand om eller bortskaffa egendom. Med kostnader avses både kostnader för omhändertagande och bortskaffande av egendom och ersättning för det arbete som hyresvärden utfört eller låtit utföra.
I det föreslagna 4 mom. föreskrivs det att äganderätten till egendomen trots allt inte övergår med stöd av paragrafen och att egendomen, med undantag för avfall, inte får bortskaffas, om något annat följer av någon annan lag eller om hyresvärden visste eller borde ha vetat att lägenheten inte har övergetts frivilligt.
Hänvisningen till ”någon annan lag” i momentet avser en situation där den egendom som hittats i lägenheten till sin art är sådan att äganderätten inte kan övergå till hyresvärden, eftersom detta föreskrivs i någon annan författning. Då tillämpas lagen i fråga eller bestämmelser som utfärdats med stöd av den eller andra författningar på lägre nivå. Till exempel ska förordningen om införande av strafflagen (39-101/1889) beaktas. Detta innebär att även om hyresvärden eller den som fått egendomen i sin besittning efter hyresvärden har handlat i god tro, ska dessa lämna tillbaka egendomen till rätt ägare i de fall som avses i 11 § i förordningen om införande av strafflagen. Samtidigt bör man beakta att vissa egendomsslag tillhör t.ex. staten (se lagen om fornminnen 295/1963) eller försvarsmakten (se förordningen om fynd och bärgning av gods som tillhört försvarsmakten 84/1983).
Äganderätten till egendomen övergår inte heller till hyresvärden, om hyresvärden visste eller borde ha vetat att lägenheten inte har övergetts frivilligt. Om lägenheten inte har övergetts frivilligt, kan det inte heller anses att egendom som blivit kvar i lägenheten eller i utrymmen i anslutning till den skulle ha kasserats eller lämnats kvar där frivilligt. Då ska det anses att hyresgästen inte heller har haft någon vilja att kassera egendomen. Det avgörande är hur situationen, dvs. omständigheterna, ser ut utåt objektivt sett. Med en objektiv bedömning av situationen avses en normalt omsorgsfull lägesbedömning av om det med beaktande av egendomens storlek, art, värde och andra omständigheter finns grundad anledning för en tredje person att anse att hyresgästen inte längre använder bostaden och inte tänker återvända dit. Om bostaden t.ex. är hemtrevligt inredd och inget tyder på att hyresgästen endast skulle ha tagit med sig de mest nödvändiga och värdefulla föremålen ur lösöret, kan lägenheten inte anses vara frivilligt övergiven. Detta är typiskt t.ex. när hyresgästen överraskande behöver vård eller avtjänar ett fängelsestraff. Om hyresvärden däremot på grund av rådande omständigheter kan anse att lägenheten har övergetts frivilligt, övergår egendomen till honom eller henne på det sätt som anges i paragrafen. Ibland kan det dock vara svårt för hyresvärden att utifrån omständigheterna bedöma om lägenheten verkligen har övergetts frivilligt. I oklara fall är det säkrare att anta att lägenheten och egendomen inte har övergetts och att ansöka om vräkning, eftersom hyresvärden i annat fall kan göra sig skyldig till att utöva egenhandsrätt och även bli skadeståndsskyldig.
I det föreslagna 5 mom. föreskrivs det om vissa egendomsslag som faller utanför paragrafens tillämpningsområde och vars äganderätt således inte övergår till hyresvärden. I hittegodslagen (778/1988) finns det en förteckning över vissa egendomsslag som omedelbart ska överlämnas till polisen eller som upphittaren inte får äganderätt till. Hittegodslagen är till sitt tillämpningsområde en allmän lag. Den gäller i princip omhändertagande av alla slags lösa föremål som ägaren eller innehavaren har tappat bort. I lagen konstateras det uttryckligen att den inte tillämpas på föremål som ägaren uppenbart har kasserat. Föremålets skick, värde, fyndplats och övriga förhållanden avgör när föremålet ska anses vara kasserat. Kasserade föremål får behållas av upphittaren. I oklara fall ska bestämmelserna om hittegods tillämpas. (se 1 § i hittegodslagen och RP 29/1988 rd, s. 11) Eftersom egendom som avses i den föreslagna paragrafen inte kan anses vara borttappad och bedömningen av om ägaren uppenbart har kasserat egendomen inte är entydig, blir hittegodslagen i princip inte tillämplig utan en separat bestämmelse. Därför hänvisar 5 mom. till att hittegodslagen alltid tillämpas på egendom som avses i momentet.
Enligt förslaget tillämpas hittegodslagen för det första på sådan egendom vars förvärv eller innehav är förbjudet eller kräver tillstånd av myndighet (4 § 1 mom. i hittegodslagen). Sådan egendom ska omedelbart överlämnas till polisen. För det andra tillämpas hittegodslagen om egendom som blivit kvar i lägenheten eller i utrymmen i anslutning till den är en cykel eller en moped (17 § i hittegodslagen). För det tredje tillämpas hittegodslagen om egendomsslaget i fråga nämns i 18 § 1 mom. i hittegodslagen. Sådan egendom är handlingar som kan dödas och vilkas ägare är okänd, läkemedel, nycklar, identitets- och tillståndsbevis, bank- och kreditkort samt annan motsvarande egendom, och egendom som inte får förvärvas eller innehas utan tillstånd, om inte upphittaren har ett sådant tillstånd (se närmare RP 29/1988 rd, s. 15–16). På all ovannämnd egendom tillämpas enligt förslaget således hittegodslagen och dess bestämmelser om förfaranden och tillvägagångssätt. För tydlighetens skull kan det konstateras att nycklar till fastigheten i fråga som återfinns i lägenheten inte behöver lämnas till polisen.
77 §.Villkor för fortsatt hyresförhållande. Det föreslås att andra meningen i 1 mom. ändras i fråga om hänvisningen som gäller delgivning, eftersom det i propositionen föreslås att nya paragrafer om delgivning stiftas.
I paragrafens 3 mom. föreslås det en motsvarande terminologisk precisering som föreslås i 31 § 1 mom.
89 §.Storleken av hyra för tiden efter det arbets- eller tjänsteförhållande upphört. Det föreslås att hänvisningen i paragrafens 1 mom. till lagen om bostadsbidrag (408/75) ersätts med en hänvisning till lagen om allmänt bostadsbidrag (938/2014). Det föreslås små tekniska ändringar i 2 mom.
7.2
Lagen om hyra av affärslokal
4 a §.Uppfyllande av skriftlig form elektroniskt. Paragrafen är ny och klargör hur elektronisk form jämställs med den skriftliga form som avses i lagen. Syftet med paragrafen är att säkerställa att mottagaren får ett elektroniskt avtal, ett elektroniskt meddelande eller en elektronisk varning så att mottagaren kan förvara och vid behov åberopa avtalet, meddelandet eller varningen. Den föreslagna paragrafen tillämpas på alla bestämmelser i lagen som förutsätter att avtal, meddelanden eller varningar görs skriftligen.
Enligt den föreslagna paragrafen betraktas som skriftliga avtal, meddelanden eller varningar som avses i lagen också sådana elektroniska avtal, meddelanden eller varningar som allmänt kan lagras och reproduceras i elektronisk form. Med elektroniska avtal, meddelanden och varningar avses enligt förslaget all kommunikation i digital form oberoende av vilken teknik som används. Elektroniska avtal, meddelanden eller varningar ska vara i allmänt läsbar elektronisk form för att mottagaren ska kunna ta del av dem. Den elektroniska formen ska alltså vara sådan att de program som behövs för att läsa avtalen, meddelandena eller varningarna är allmänt tillgängliga.
I den föreslagna bestämmelsen avses med uttrycket ”som allmänt kan lagras och reproduceras i elektronisk form” att mottagaren kan lagra och reproducera elektroniska avtal, meddelanden eller varningar som adresserats till mottagaren i oförändrad form så att de är tillgängliga för senare användning. Kravet uppfylls t.ex. av ett avtal som ingåtts per e-post och som den ena avtalsparten har sänt till båda parterna med samma innehåll och vars innehåll därmed kan säkerställas vara oförändrat. På motsvarande sätt uppfylls kravet t.ex. av ett meddelande i en elektronisk kundportal, om det kan lagras exempelvis som en PDF-fil som senare också kan reproduceras.
I den föreslagna bestämmelsen ingår också ett krav på att mottagaren ska kunna lagra och reproducera elektroniska avtal, meddelanden eller varningar under en tid som är lämplig. Om avsändaren kan kontrollera den tid då avtalen, meddelandena eller varningarna kan lagras, ska avsändaren se till att mottagaren under en tillräckligt lång tid kan få dem från tjänsten för att lagra dem. Till exempel i en situation där ett elektroniskt meddelande endast kan lagras i hyresvärdens eget ärendehanteringssystem, ska hyresvärden se till att hyresgästen har tillgång till systemet under en tid som är lämplig, så att hyresgästen kan lagra meddelandet till sig själv. Om elektroniska avtal, meddelanden eller varningar däremot har sänts till hyresgästen med vanlig e-post eller som bilaga till den, uppfylls kravet på en tid som är lämplig, eftersom lagringen och förvaringen av inkomna e-postmeddelanden – och därmed elektroniska avtal, meddelanden eller varningar – beror på mottagaren själv.
Den föreslagna bestämmelsen förutsätter inte något annat eller mer än vad som föreskrivs i lagen om tjänster inom elektronisk kommunikation (917/2014). I punkt 2.2 ovan beskrivs nuläget så att uttrycket ”vars innehåll inte kan ändras ensidigt och som finns tillgängligt för parterna” i 181 § i lagen om tjänster inom elektronisk kommunikation ursprungligen har haft samma betydelse som det som i lagstiftningen numera beskrivs med uttrycket ”som allmänt kan lagras och reproduceras i elektronisk form under en tid som är lämplig med hänsyn till deras användningsändamål”. Därför ändrar den föreslagna bestämmelsen inte hur elektronisk kommunikation även i nuläget jämställs med kravet på skriftlig form.
5 §.Jämkning av oskäligt avtalsvillkor och skadestånd. Det föreslås att 1 och 2 mom. ändras.
Enligt förslaget ersätts bestämmelserna i 1 mom. som gäller jämkning av ett oskäligt villkor i hyresavtalet med en informativ hänvisning till rättshandlingslagen och 4 kap. i konsumentskyddslagen. Samtidigt flyttas de bestämmelser i det gällande 2 mom. som hänvisar till konsumentskyddslagen och till LHAL:s övriga bestämmelser som tillämpas på jämkning av hyrans belopp till 1 mom. Hänvisningen till de bestämmelser som tillämpas på jämkning av hyrans belopp preciseras så att hänvisningen gäller 25 och 26 § i lagen. I bestämmelsen nämns enligt förslaget förutom villkor som gäller hyrans belopp även villkor för bestämmande av hyran.
Huruvida ett hyresavtal och dess villkor är oskäliga ska alltså framöver alltid bedömas antingen med stöd av 36 § i rättshandlingslagen eller 4 kap. i konsumentskyddslagen, beroende på om det är fråga om ett hyresavtal mellan en konsument och en näringsidkare eller ett avtal mellan andra parter. Framöver ska oskäligheten i villkor i hyresavtal som ingåtts mellan andra än en konsument och en näringsidkare bedömas med stöd av 36 § i rättshandlingslagen, i stället för 5 § 1 mom. i LHAL. God sed i hyresförhållanden kan även i fortsättningen beaktas vid bedömningen av huruvida ett villkor är oskäligt med stöd av 36 § i rättshandlingslagen.
Det föreslås att 2 mom. ändras så att det beaktar det undantag som avtalsvillkorsdirektivet (93/13/EEG) förutsätter i avtal mellan en konsument och en näringsidkare. Det föreslagna 2 mom. utgör ett undantag från det föreslagna 1 mom. Undantaget avser villkor som gäller både hyrans belopp och bestämmande av hyran, om villkoret inte har förhandlats separat och inte har utarbetats på ett klart och begripligt sätt. Enligt förslaget tillämpas på sådana villkor alltid endast 4 kap. i konsumentskyddslagen. Hyresgästen får dock också i de situationer som avses i 2 mom. uppsägningsskydd enligt 25 § 2 mom. i LHAL.
Undantaget som avses i det föreslagna 2 mom. gäller inte avtalsvillkor som har förhandlats separat, utan då tillämpas det föreslagna 1 mom. I artikel 3.1 i avtalsvillkorsdirektivet används uttrycket ”föremål för individuell förhandling”, med motsvarande betydelse som uttrycket ”har förhandlats separat”. Enligt artikel 3.1 ska ett avtalsvillkor som inte har varit föremål för individuell förhandling anses vara oskäligt om det i strid med kravet på god sed medför en betydande obalans i parternas rättigheter och skyldigheter enligt avtalet till nackdel för konsumenten. Enligt artikel 3.2 ska det alltid anses att ett avtalsvillkor inte har varit föremål för individuell förhandling, ifall det har utarbetats i förväg och konsumenten därför inte har haft möjlighet att påverka villkorets innehåll; detta gäller särskilt i samband med i förväg formulerade standardavtal. Även ett annat avtal än ett avtal med standardvillkor kan alltså innehålla ett sådant villkor som avses i direktivet och som inte har varit föremål för individuell förhandling. Det väsentliga vid bedömningen är om konsumenten har haft möjlighet att förhandla om villkoret och påverka dess innehåll. Även om parterna hade diskuterat ett i förväg uppgjort villkor innan avtalet ingicks, kan avtalsvillkorsdirektivet bli tillämpligt om konsumenten i själva verket inte har kunnat påverka villkorets innehåll.
Den oskälighetsbedömning som förutsätts i avtalsvillkorsdirektivet omfattar enligt artikel 4.2 inte sådana villkor som gäller beskrivning av avtalets huvudföremål eller pris i den mån dessa villkor är klart och begripligt formulerade. Ett villkor ska alltså vara formulerat så att konsumenten på basis av det tydligt kan förstå sina rättigheter och skyldigheter. Det föreslagna 2 mom. tillämpas således inte om villkoret är klart och begripligt, trots att villkoret inte har förhandlats separat. I så fall bedöms villkorets skälighet med stöd av 1 mom.
11 §.Allmänna bestämmelser om fullgörande av delgivningsskyldighet. I paragrafen, som enligt förslaget utgör allmänna bestämmelser, föreskrivs det om fullgörandet av avsändarens delgivningsskyldighet. Paragrafen ska på samma sätt som i den gällande lagen tillämpas på andra meddelanden än dem om vilkas delgivning det föreskrivs särskilt. Sådana är de meddelanden som avses i 43 och 53 § samt den varning som avses i 49 §, om vilkas delgivning det framöver föreskrivs i en specialbestämmelse, dvs. i föreslagna 11 a §.
Enligt förslaget föreskrivs det i 1 mom. om hur de meddelanden som avses i lagen vanligen kan delges i situationer där elektronisk delgivning inte har överenskommits separat. I den föreslagna bestämmelsen förutsätts det inte längre att meddelanden sänds i rekommenderat brev på samma sätt som i den gällande 11 §, utan det räcker med att ett vanligt brev sänds till den postadress som mottagaren vanligen använder.
Med den postadress som mottagaren vanligen använder avses den postadress som uppgetts i hyresavtalet. Även en annan postadress kan betraktas som den postadress som mottagaren vanligen använder, om parterna har kommit överens om en sådan adress eller om avsändaren har informerats separat om den eller om man på basis av omständigheterna kan dra slutsatsen att den adressen används.
Bestämmelsen är fortfarande dispositiv, dvs. parterna i hyresförhållandet kan också komma överens om att använda ett annat delgivningssätt än brevpost. För tydlighetens skull kan det konstateras att paragrafen inte heller hindrar en avtalspart från att ge en annan person fullmakt att ta emot meddelanden i anknytning till hyresförhållandet. Det som anges ovan gäller även de meddelanden och varningar som avses i 11 a §.
I det föreslagna 2 mom. anges det att om avtalsparterna uttryckligen har kommit överens om att i hyresförhållandet använda en elektronisk kommunikationskanal som delgivningssätt, får meddelandena delges också genom den överenskomna kommunikationskanalen med hjälp av den senaste kontaktinformation som mottagaren uppgett.
Syftet med den föreslagna bestämmelsen är att göra det möjligt att använda en elektronisk kommunikationskanal så att avsändaren inte är skyldig att bevisa att ett meddelande de facto har anlänt till mottagaren. En förutsättning är att parterna skriftligen har kommit överens om att använda en viss elektronisk kommunikationskanal för att sända de meddelanden som avses i lagen. Med elektronisk kommunikationskanal avses i bestämmelsen vilket digitalt verktyg eller vilken digital tjänst som helst via vilka kommunikationen sker. En elektronisk kommunikationskanal kan t.ex. vara e-post eller någon annan e-tjänst som hyresvärden använder. Vid valet av elektronisk kommunikationskanal ska man dock beakta att en del av de meddelanden som avses i lagen ska sändas skriftligen. Därför ska den elektroniska kommunikationskanalen väljas så att den möjliggör att meddelandet kan sändas på det sätt som förutsätts i föreslagna 4 a §, dvs. så att meddelandet är i en form som allmänt kan lagras och reproduceras. Parterna kan också komma överens om att använda fler än en elektronisk kommunikationskanal, varvid meddelandena får sändas till vilken som helst av de överenskomna kanalerna.
Bestämmelsen hindrar inte att man muntligen kommer överens om att använda en elektronisk kommunikationskanal eller att man använder en elektronisk kommunikationskanal utan separat överenskommelse. Liksom i nuläget är det i dessa situationer dock alltid avsändarens ansvar att meddelandet de facto också når mottagaren för att meddelandet ska ha avsedd rättsverkan.
När avtalsparterna kommer överens om att använda en elektronisk kommunikationskanal meddelar de i allmänhet samtidigt sin elektroniska kontaktinformation, om användningen av kommunikationskanalen förutsätter detta. Med kontaktinformation avses i bestämmelsen vilket specificerat nummer som helst eller vilken specificerad identifikation, beteckning, adress eller annan information som helst som gör det möjligt att sända och ta emot meddelanden i en överenskommen elektronisk kommunikationskanal.
Vidare föreskrivs det i det föreslagna 2 mom. att det också är tillåtet att använda en elektronisk kommunikationskanal vid delgivning av meddelanden, om hyresvärden och hyresgästen etablerat har använt kommunikationskanalen för ömsesidig kommunikation under hyresförhållandet. En förutsättning är dock att parterna inte uttryckligen har avtalat om något annat. Om parterna uttryckligen har kommit överens om att använda en viss elektronisk kommunikationskanal, såsom e-post, för delgivning av meddelanden, kan meddelandena inte delges t.ex. genom en annan elektronisk snabbmeddelandetjänst som parterna eventuellt har använt utöver e-post, om inte parterna uttryckligen har kommit överens om detta. Detsamma gäller en situation där parterna har kommit överens om att meddelanden ska delges per brev.
Således innebär den föreslagna bestämmelsen att om parterna i hyresförhållandet inte uttryckligen har kommit överens om att använda en elektronisk kommunikationskanal för delgivning, men de ändå etablerat har använt en viss elektronisk kommunikationskanal för ömsesidig kommunikation under hyresförhållandet, får meddelanden delges via den etablerade kommunikationskanalen. Det är då fråga om en granskning av den elektroniska kommunikationskanalen i ett visst hyresförhållande och huruvida den är etablerad.
Med etablerad avses i detta sammanhang ett förfaringssätt som med tiden har uppstått mellan parterna genom regelbunden och upprepad användning. Detta förutsätter i allmänhet att parterna har använt en viss elektronisk kommunikationskanal flera gånger och tillräckligt konsekvent, så att den har blivit ett etablerat interaktionssätt eller en etablerad kommunikationspraxis mellan dem. Att kommunikationskanalen är etablerad tyder också på att båda parterna kan lita på att kommunikationskanalen är lämplig och ändamålsenlig för den ömsesidiga kommunikationen, eftersom de har använt den även tidigare i motsvarande situationer. Vid användningen av en etablerad elektronisk kommunikationskanal bör avsändaren fästa särskild vikt vid att en del av de meddelanden som avses i lagen ska lämnas skriftligen. Därför ska det via den elektroniska kommunikationskanalen som används etablerat vara möjligt att sända elektroniska meddelanden i en form som allmänt kan lagras och reproduceras på det sätt som avses i den föreslagna 4 a §.
Vid en tvist har den som åberopar etablerad användning bevisbördan för att visa att det faktiskt har handlat om en sådan etablerad användning som avses i bestämmelsen.
Enligt det föreslagna 3 mom. ska avtalsparterna under hyresförhållandet utan dröjsmål meddela ändringar i sin postadress och elektroniska kontaktinformation. Vardera avtalsparten ansvarar således för att den andra avtalsparten känner till den aktuella postadressen eller den aktuella elektroniska kontaktinformationen. Ändringar i de nämnda uppgifterna ska utan dröjsmål meddelas den andra avtalsparten. Därefter ska avtalsparten använda den nya postadressen eller kontaktinformationen vid sändande av meddelanden. Till exempel kan den meddelade kontaktinformationen som gäller en överenskommen elektronisk kommunikationskanal ändras av olika orsaker. Ändringar i den elektroniska kontaktinformationen förutsätter dock inte ett nytt avtal mellan avtalsparterna, utan det räcker med att avtalsparterna utan dröjsmål meddelar varandra om den ändrade kontaktinformationen. Därefter ska avtalsparten använda den nya elektroniska kontaktinformationen för att sända meddelanden via den överenskomna elektroniska kommunikationskanalen.
I det föreslagna 4 mom. föreskrivs det för det första att avsändaren har fullgjort sin delgivningsskyldighet, om denne har verkställt delgivningen på det sätt som föreskrivs i 1 mom. och brevet inte returneras till avsändaren eller om det inte i samband med att det elektroniska meddelandet sänds är uppenbart att mottagaren inte har fått det. Vid en tvist ska avsändaren alltjämt kunna bevisa att meddelandet har sänts på det sätt som föreskrivs i 1 mom., men avsändaren förutsätts inte bevisa att brevet eller det elektroniska meddelandet faktiskt har nått mottagaren eller att mottagaren har tagit del av det. Omnämnandet i momentet av att ”brevet inte returneras till avsändaren eller om det inte i samband med att det elektroniska meddelandet sänds är uppenbart att mottagaren inte har fått det” är avsett att vara informativt. Det är klart att avsändaren ska förstå att vidta ytterligare åtgärder för att fullgöra sin delgivningsskyldighet i en situation där ett brev returneras till avsändaren eller där det i samband med avsändandet av ett elektroniskt meddelande – med vilket avses både meddelandet och en separat fil som gäller meddelandet och som eventuellt bifogats till meddelandet – kommer ett felmeddelande om leveransen av meddelandet eller avsändaren t.ex. vid användandet av en kommunikationstjänst i övrigt upptäcker att meddelandet inte har levererats till mottagaren. Tröskeln ska dock vara hög och därför förutsätts det att en sådan omständighet är uppenbar för avsändaren, dvs. att den tydligt kan upptäckas av avsändaren. Om brevet returneras till avsändaren utan att ha levererats, kan delgivningsskyldigheten fullgöras t.ex. genom att sända meddelandet som rekommenderat brev eller brev med mottagningsbevis till den adress som mottagaren vanligen använder, genom att personligen ge meddelandet till mottagaren eller genom att på något annat sätt bevisligen sända meddelandet till mottagaren.
Om ett elektroniskt meddelande inte kommer fram t.ex. på grund av att e-postadressen har tagits ur bruk och avsändaren får information om detta efter att meddelandet sändes, eller om avsändaren utifrån tillgängliga uppgifter omedelbart kan upptäcka att det elektroniska meddelandet inte har levererats till mottagaren, ska avsändaren förstå att vidta ytterligare åtgärder för att fullgöra sin delgivningsskyldighet. Med tillgängliga uppgifter avses sådana meddelanden eller andra uppgifter som vid normal användning av en kommunikationstjänst är synliga för användaren och som användaren direkt kan upptäcka och vars tolkning eller erhållande inte förutsätter teknisk kompetens, tilläggsutredningar eller begäran om uppgifter av tjänsteleverantören. Avsändaren behöver alltså inte vidta några tekniska tilläggsåtgärder eller skaffa utredningar av tjänsteleverantören. Syftet med bestämmelsen är således också att den ska omfatta sådana kommunikationstjänster som inte producerar automatiska eller separata felmeddelanden, men i vars användargränssnitt man lätt kan upptäcka att meddelandet inte har levererats. Till exempel i en snabbmeddelandetjänst avsedd för kommunikation mellan personer, såsom WhatsApp, kan man ofta lätt upptäcka om meddelandet har levererats till mottagarens enhet, även om det inte kommer något separat meddelande om att sändningen har lyckats eller misslyckats.
Detsamma gäller om meddelandet sänds till en sådan överenskommen elektronisk kommunikationskanal som enligt avsändarens uppgifter inte längre står till mottagarens förfogande. Det handlar exempelvis om en situation där en viss elektronisk kommunikationskanal helt eller delvis har tagits ur bruk eller det annars är mycket allmänt känt att meddelanden som sänts via en viss elektronisk kommunikationskanal inte alls har anlänt till mottagarna t.ex. på grund av tekniska problem. I liknande situationer ska avsändaren alltså vidta ytterligare åtgärder för att kunna anses ha fullgjort sin delgivningsskyldighet. Till denna del kan man hänvisa till det som sagts ovan angående brevpost. Däremot är t.ex. en situation där ett meddelande som sänts till en överenskommen e-postkanal och en angiven e-postadress, men som filtrerats till mottagarens skräppostmapp och därmed inte nått mottagaren inte en sådan situation som avses i bestämmelsen.
Eftersom det i 1 och 2 mom. endast föreslås en miniminivå då delgivningsskyldigheten kan anses ha fullgjorts, kan avsändaren fortfarande fullgöra sin delgivningsskyldighet också genom andra mer långtgående åtgärder, såsom genom att sända meddelandet som rekommenderat brev, genom att bevisligen delge meddelandet eller genom att iaktta vad som föreskrivs i föreslagna 11 a § 2 mom.
I det föreslagna 4 mom. föreskrivs det för det andra om när ett meddelande anses ha anlänt till mottagaren. Den föreslagna bestämmelsen behövs eftersom avsändaren av ett meddelande som avses i paragrafen inte förutsätts visa att meddelandet faktiskt har nått mottagaren och därmed inte heller när delfåendet har skett. I det fall att delgivningen t.ex. på basis av uppföljningsuppgifter om ett rekommenderat brev, kvittering av mottagande eller läskvittering i en elektronisk kommunikationstjänst – ifall dessa uppgifter enligt en teknisk bedömning kan anses vara tillräckligt tillförlitliga – eller på basis av mottagarens svar eller någon annan reaktion kan påvisas ha nått mottagaren, behöver man inte fastställa tidpunkten för delgivningen med stöd av denna bestämmelse. Standardtiden är enligt förslaget sju dagar för meddelanden som sänts per post och tre dagar för meddelanden som sänts elektroniskt.
Enligt det föreslagna 5 mom. tillämpas 11 a § på de meddelanden som avses i 43 och 53 § och på den varning som avses i 49 §.
11 a §.Specialbestämmelser om fullgörande av delgivningsskyldigheten. Denna paragraf är ny. Den föreslagna paragrafen föreskriver om fullgörande av delgivningsskyldigheten när det är fråga om ett uppsägningsmeddelande enligt 43 §, ett meddelande om hävning enligt 53 § eller en varning om utövande av hävningsrätt enligt 49 §. I förhållande till den föreslagna 11 § ställer den föreslagna 11 a § högre krav på fullgörande av delgivningsskyldigheten.
Enligt 1 mom. ska de meddelanden och den varning som avses i momentet delges bevisligen. I sak motsvarar bestämmelsen det som i 43 § 3 mom. och 53 § 2 mom. i den gällande lagen föreskrivs om delgivning av meddelanden om uppsägning och hävning.
Enligt förslaget ställs det inga särskilda krav på hur den bevisliga delgivningen ska ske, utan de meddelanden eller den varning som avses i paragrafen kan lämnas eller sändas bevisligen på flera olika sätt. Meddelandet eller varningen anses enligt förslaget ha delgetts bevisligen också när det vid delgivningen har iakttagits vad som gäller delgivning av stämning. Ett meddelande eller en varning som avses i paragrafen kan således delges t.ex. på något sätt som avses i 11 kap. 3, 4 eller 7–10 § i rättegångsbalken. Kravet på bevislig delgivning uppfylls enligt förslaget också t.ex. i ett förfarande där man har följt bestämmelserna i lagen om tjänster inom elektronisk kommunikation, dvs. då man har använt en sådan elektronisk metod som visar att mottagaren fått meddelandet.
Enligt förslaget räcker det också lika bra med ett annat bevisligt delgivningssätt. Som bevis på att meddelandet eller varningen har lämnats kan man t.ex. visa mottagarens kvittering av att meddelandet eller varningen har mottagits eller en utredning över att brevet har sänts till motparten. Meddelandet eller varningen kan dessutom delges bevisligen t.ex. i närvaro av ett eller flera vittnen. Det centrala är att avsändaren kan bevisa att meddelandet eller varningen faktiskt har mottagits.
Enligt förslaget kan kravet på bevislig delgivning också uppfyllas genom ett elektroniskt förfarande där avsändaren inte har erhållit mottagarens samtycke till elektronisk delgivning eller användning av en viss elektronisk kommunikationskanal, men delgivningen trots detta sänds elektroniskt till mottagaren. Delgivningen kan således till och med utan mottagarens samtycke ske elektroniskt, förutsatt att den sker bevisligen. Av det elektroniska meddelandet ska det då tydligt framgå att det är fråga om delgivning av ett sådant uppsägningsmeddelande som avses i 43 §, ett sådant meddelande om hävning som avses i 53 § eller en sådan varning om utövande av hävningsrätt som avses i 49 §. Delgivningen ska bifogas till det elektroniska meddelandet eller på annat sätt vara tillgänglig för mottagaren elektroniskt. Dessutom förutsätts det att mottagaren vid öppnandet av det elektroniska meddelandet har använt sådan identifiering på basis av vilken man kan säkerställa att delgivningen har skett. Huruvida identifieringen är tillräcklig avgörs i sista hand från fall till fall. En avsändare som använder ett elektroniskt delgivningssätt ska således visa att delgivningen har gjorts tillgänglig för mottagaren så att mottagaren har kunnat ta del av den. (se HD 2024:45)
Det föreslås ingen separat bestämmelse om tidpunkten för delfåendet i 1 mom., eftersom tidpunkten för delfåendet bestäms utifrån när delgivningen till mottagaren bevisligen har skett.
Enligt det föreslagna 2 mom. kan ett meddelande eller en varning som avses i 1 mom. under vissa förutsättningar också delges på annat sätt än bevisligen. Det är således fråga om ett alternativt delgivningssätt till det som anges i 1 mom. och det är endast tillämpligt på elektronisk delgivning. Som precisering kan det konstateras att de meddelanden och den varning som avses i paragrafen fortfarande kan delges elektroniskt även på annat sätt än det som avses i 2 mom., men då ska avsändaren kunna visa att de meddelanden eller den varning som avses i paragrafen har delgetts bevisligen, dvs. på det sätt som förutsätts i 1 mom.
För att det föreslagna elektroniska delgivningssättet som anges i 2 mom. ska kunna användas när ett meddelande eller en varning som avses i paragrafen delges mottagaren, förutsätts det för det första att avsändaren har verkställt delgivningen på det sätt som föreskrivs i 11 § 2 och 4 mom. Avtalsparterna i hyresförhållandet ska således bland annat uttryckligen ha kommit överens om att i hyresförhållandet använda en elektronisk kommunikationskanal som delgivningssätt. Vid tillämpningen av bestämmelsen ska således beaktas vad som framförs i motiveringarna till 11 § 2 och 4 mom. För tydlighetens skull kan det konstateras att parterna uttryckligen ska komma överens om den elektroniska kommunikationskanalen, dvs. antingen muntligen eller skriftligen. Med andra ord ska bestämmelserna i 11 § 2 mom. om en etablerad elektronisk kommunikationskanal inte ges någon betydelse.
Förutom att det egentliga meddelandet eller den egentliga varningen sänds till den överenskomna elektroniska kommunikationskanalen med iakttagande av vad som föreskrivs i 11 § 2 och 4 mom., förutsätts det i 11 a § 2 mom. att mottagaren särskilt informeras om att meddelandet eller varningen har sänts. Detta sker genom att en så kallad avisering sänds till mottagaren. Aviseringen ska sändas till en annan elektronisk kommunikationskanal än den dit det egentliga meddelandet eller den egentliga varningen har sänts. En sådan annan elektronisk kommunikationskanal till vilken aviseringen sänds ska alltid vara uttryckligen överenskommen. En avisering kan alltså inte t.ex. ges muntligt, sändas per brevpost eller till samma elektroniska kommunikationskanal som det egentliga meddelandet eller den egentliga varningen, eller till en elektronisk kommunikationskanal som parterna inte uttryckligen har kommit överens om. Även om aviseringen enligt förslaget ska sändas till en överenskommen elektronisk kommunikationskanal, krävs det inte att aviseringen kan lagras och reproduceras av mottagaren, till skillnad från det egentliga meddelandet eller den egentliga varningen. Aviseringen ska dock vara i allmänt läsbar elektronisk form för att mottagaren ska kunna ta del av den. En avisering kan således sändas t.ex. som ett textmeddelande, om parterna har kommit överens om att textmeddelande ska vara den elektroniska kommunikationskanalen för aviseringen. Det föreslås heller inga särskilda krav på innehåll i aviseringen, även om det enligt det föreslagna 2 mom. åtminstone ska framgå att meddelandet är tillgängligt eller varningen är tillgänglig. Det rekommenderas dock att man i aviseringen anger vad saken gäller, till vilken överenskommen elektronisk kommunikationskanal meddelandet eller varningen har sänts och när detta har skett samt vem som har sänt meddelandet eller varningen och aviseringen.
Enligt förslaget ska avtalsparterna dessutom under hyresförhållandet utan dröjsmål meddela ändringar i den kontaktinformation som behövs för att sända en avisering. En avisering kan således sändas till mottagaren med hjälp av den senaste kontaktinformationen som mottagaren uppgett. Avsändandet av en avisering ska dock anses ha misslyckats om det i samband med att den sänds är uppenbart att mottagaren inte har fått den. Vid tillämpningen av ovannämnda bestämmelser om avisering ska i tillämpliga delar beaktas vad som framförs i motiveringarna till 11 § 2 och 4 mom.
I det föreslagna 2 mom. föreskrivs om tidpunkten för delfåendet, så att delfåendet anses ha skett den tredje dagen efter det att aviseringen sändes till mottagaren, om inte något annat visas. Aviseringen kan i allmänhet inte sändas förrän det elektroniska meddelandet eller den elektroniska varningen har sänts, eftersom det av aviseringen ska framgå att meddelandet är tillgängligt eller varningen är tillgänglig för mottagaren. Därför är den föreslagna presumtionsbestämmelsen om delfående att delfåendet ska anses ha skett den tredje dagen efter det att aviseringen sändes till mottagaren. Det handlar alltså om en presumtionsbestämmelse, och tidpunkten för delgivningen kan påvisas vara en annan genom att lägga fram andra bevis. Som precisering kan det konstateras att om fler än en avisering har sänts till mottagaren och inte något annat visas, anses delfåendet ha skett den tredje dagen efter det att den första aviseringen sändes.
I det föreslagna 3 mom. föreskrivs det att de meddelanden som avses i paragrafen också får delges en av hyresvärdarna, om det finns flera hyresvärdar. Den föreslagna bestämmelsen tillämpas således endast i situationer där hyresgästen gör en delgivning. Parterna kan dock avtala om något annat, dvs. parterna kan också avtala om att meddelandena ska delges var och en av hyresvärdarna separat.
När ett meddelande som avses i paragrafen har delgetts någon av de solidariskt ansvariga hyresvärdarna, ska den hyresvärd som tagit emot meddelandet informera alla de övriga solidariskt ansvariga hyresvärdarna om det. Informationsskyldigheten gäller dock inte situationer där parterna har avtalat om att meddelandet ska delges alla solidariskt ansvariga hyresvärdar separat.
I det föreslagna 4 mom. föreskrivs det att de delgivningssätt som avses både i paragrafen och i 11 b och 11 c § är tvingande. Enligt det föreslagna momentet är ett sådant avtalsvillkor ogiltigt enligt vilket ett meddelande som avses i 43 eller 53 § eller en varning som avses i 49 § kan delges på något annat sätt än det som avses i 11 a, 11 b eller 11 c §. Bestämmelsen motsvarar vad som anges om uppsägningsmeddelanden i 43 § 5 mom. i den gällande lagen.
11 b §.Delgivning till okänd hyresgäst. Den föreslagna nya 11 b § motsvarar till sitt innehåll huvudsakligen 43 § 4 mom. i den gällande lagen (se RP 304/1994 rd, s. 127–128). Till skillnad från nuläget gäller det föreslagna sättet att delge meddelanden eller varningar också meddelanden om hävning.
Man känner inte alltid till vem hyresgästen är, men man vet dock att lokalen har upplåtits på hyra och att hyresavtalet bör sägas upp eller hävas. En sådan situation kan uppstå t.ex. när lokalen byter ägare, hyresvärden avlider eller lokalen köps på pantauktion eller exekutiv auktion. Därför föreslås det att ett meddelande eller en varning kan delges en okänd hyresgäst genom att meddelandet eller varningen publiceras i den officiella tidningen och dessutom genom att ett tillkännagivande därom lämnas i den lokal som hyresförhållandet gäller. Ett tillkännagivande som lämnas i lokalen kan t.ex. vara en kopia av meddelandet eller varningen där det anges att nämnda meddelande eller varning har lämnats för publicering i den officiella tidningen. Enligt förslaget anses hyresgästen ha fått del av meddelandet eller varningen den dag då den officiella tidningen kommer ut.
11 c §.Delgivning till utlandet. Denna paragraf är ny. Innehållet motsvarar i huvudsak det som föreskrivs i 8 kap. 3 § 5 mom. i lagen om bostadsaktiebolag. I den föreslagna paragrafen föreskrivs det om delgivning av meddelanden och varningar när det inte är möjligt att delge en hyresgäst eller en hyresvärd som vistas någon annanstans än i en stat som hör till Europeiska ekonomiska samarbetsområdet på det sätt som föreskrivs i 11 eller 11 a § eller på det sätt som föreskrivs om delgivning av stämning. Ett meddelande eller en varning kan i sådana fall delges genom att meddelandet eller varningen publiceras i den officiella tidningen och genom att ett tillkännagivande därom utan dröjsmål delges en sådan elektronisk kommunikationskanal eller sådan kontaktinformation som det är känt att mottagaren använder. Enligt förslaget ansvarar avsändaren av meddelandet eller varningen, dvs. hyresvärden eller hyresgästen, för ansökan om publicering i den officiella tidningen och för att tillkännagivandet delges en sådan elektronisk kommunikationskanal eller sådan kontaktinformation som avsändaren eventuellt känner till. Dessutom, om objektet för delgivningen är en hyresgäst, ska tillkännagivandet alltid utan dröjsmål lämnas också i den lokal som hyresförhållandet gäller. Enligt förslaget anses mottagaren ha fått del av meddelandet eller varningen den dag då den officiella tidningen kommer ut.
Det delgivningssätt som avses i paragrafen ska tillämpas när adressen i utlandet till den som är objekt för delgivningen är känd. I nämnda situationer, t.ex. om hyresvärden begär att en stämningsman ska delge en varning som avses i 49 §, står det till stämningsmannens förfogande de medel för delgivning av rättegångshandlingar i omfattande tvistemål som avses i 11 kap. i rättegångsbalken. I 11 kap. 8 § i rättegångsbalken anges att om den som ska ta emot en delgivning vistas utomlands och hans eller hennes adress är känd, ska domstolen se till att de handlingar som ska delges sänds på det sätt som föreskrivs särskilt eller som har avtalats med staten i fråga. Särskilda bestämmelser som tillämpas på delgivningar finns bland annat i EU:s så kallade delgivningsförordning, och i propositionen föreslås det inga undantag från den. I fråga om delgivning som lämnas till andra stater än Europeiska unionens medlemsstater kan sådana internationella överenskommelser om delgivning bli tillämpliga som tillämpas när en rättegångshandling eller någon annan handling behöver sändas till utlandet för delgivning (t.ex. Haagkonventionen om delgivning). Förslaget påverkar inte delgivningar mellan de nordiska länderna, eftersom det på dem tillämpas en överenskommelse mellan Finland, Danmark, Island, Norge och Sverige om inbördes rättshjälp genom delgivning och bevisupptagning.
Delgivning på det sätt som avses i det föreslagna momentet förutsätter att det konstateras att delgivning inte är möjlig till en mottagare som vistas utomlands och vars adress är känd. Huruvida denna förutsättning uppfylls ska bedömas från fall till fall. Delgivning kan förhindras t.ex. av att det inte är möjligt att lämna de handlingar som ska delges till målstaten, eftersom det inte finns tillgängliga post- och budtjänster. Om målstaten är part i en internationell överenskommelse som ska tillämpas på delgivningen, bestäms sättet för delgivning av handlingar utifrån överenskommelsen. Till exempel de stater som hör till Haagkonventionen för delgivning, kraven för lämnande av handlingar och kontaktuppgifterna till de behöriga centrala organen i delgivningsärenden för varje konventionsstat är allmänt tillgängliga på webbplatsen för Haagkonferensen för internationell privaträtt. Delgivning i enlighet med Haagkonventionen om delgivning kan förhindras även om målstaten är konventionsstat, om delgivningen förutsätter en begäran till ett centralt organ och staten inte har meddelat det centrala organets kontaktuppgifter för mottagande av begäran eller de meddelade kontaktuppgifterna inte fungerar. Delgivning på det sätt som avses i momentet kan förhindras, trots att man lyckas lämna handlingarna som ska delges till målstaten, om det inte går att få någon utredning om att delgivningen har skett på tillbörligt sätt av myndigheten i målstaten för delgivningen. När delgivning av en varning söks utomlands på det sätt som föreskrivs om delgivning av stämning, ska stämningsmannen i sådana situationer som avses i förslaget utfärda ett så kallat intyg över hinder av vilket det framgår att delgivning utomlands inte är möjlig, och behövliga motiveringar till varför. Det är emellertid möjligt att behovet av delgivning gäller en stat som inte har anslutit sig till internationella överenskommelser om delgivning.
Förslaget motsvarar i huvudsak det delgivningsförfarande genom kungörelse som avses i 11 kap. 9 § i rättegångsbalken och som ska tillämpas om det inte är möjligt att klarlägga var mottagaren eller den som har befullmäktigats att ta emot en delgivning vistas. Förutsättningarna för delgivning på det sätt som föreslås motsvarar i sak förutsättningarna för delgivning genom kungörelse enligt 11 kap. 9 § i rättegångsbalken i situationer när det inte finns andra delgivningssätt att tillgå (RP 16/1990 rd, s. 16). Om mottagaren av delgivningen inte har en känd adress i utlandet och man inte lyckas ta reda på adressen, kan det bli aktuellt att sköta delgivningen av en handling vid en rättegång genom kungörelse (11 kap. 9 § i rättegångsbalken).
Delgivningar som publiceras i den officiella tidningen är tillgängliga via tidningens webbtjänst som separata publikationer för varje nummer av tidningen. Om användningen av den officiella tidningen på webben utvidgas för sådan delgivning som avses i förslaget, bör man uppmärksamma faktorer kring behandlingen av personuppgifter. Uppgifterna ska begränsas så att det av det meddelande som publiceras i den officiella tidningen endast framgår de uppgifter som är nödvändiga för att lämna delgivningen.
För att förbättra de faktiska möjligheterna för objektet för delgivningen att få information förutsätts det i paragrafen att ett tillkännagivande om delgivningen av ett meddelande eller en varning enligt förslaget utan dröjsmål ska delges en sådan elektronisk kommunikationskanal eller sådan kontaktinformation som det är känt att objektet för delgivningen använder. I fråga om tillkännagivandets innehåll hänvisas det till vad som framförs i motiveringarna till 11 b §. Med hänsyn till att meddelandet eller varningen kan innehålla personuppgifter om hyresgästen och hyresvärden samt uppgifter som omfattas av skyddet för privatlivet, ska försiktighetsprincipen iakttas. På grund av det som nämns ovan förutsätter bestämmelsen att avsändaren känner till att mottagaren använder en viss elektronisk kommunikationskanal eller en viss kontaktinformation. Enbart ett antagande om att mottagaren sannolikt eller eventuellt använder en elektronisk kommunikationskanal eller kontaktinformation är således inte tillräckligt. Ett tillkännagivande om ett meddelande eller en varning kan enligt förslaget sändas t.ex. i en sådan elektronisk kommunikationskanal eller till sådan kontaktinformation som nämns i hyresavtalet eller något annat avtal, även om parterna inte har kommit överens om att använda kommunikationskanalen eller kontaktinformationen som delgivningssätt i hyresförhållandet på det sätt som avses i 11 eller 11 a §. Avsändaren anses också känna till den elektroniska kommunikationskanalen eller kontaktinformationen, om mottagaren under hyresförhållandet har använt kommunikationskanalen eller kontaktinformationen för att uträtta ärenden med den andra parten i hyresförhållandet, även om detta inte nämns i hyresavtalet eller i något annat avtal som ingåtts under hyresförhållandet mellan parterna i hyresförhållandet. Även om det oftast är fråga om en etablerad elektronisk kommunikationskanal, behöver användningen av kanalen inte vara etablerad på det sätt som avses i 11 § 2 mom. Undantagsvis kan också information från tredje part betraktas som en sådan kommunikationskanal eller kontaktinformation, om det inte finns skäl att betvivla informationens riktighet eller ursprung.
Vid tillämpningen av paragrafen anses delgivning av ett meddelande eller en varning ha skett genom kungörelse, dvs. genom publicering i den officiella tidningen, om delgivningen gäller hyresvärden, eller genom kungörelse och ett tillkännagivande om meddelandet eller varningen i den lokal som hyresförhållandet gäller, om delgivningen gäller hyresgästen. I båda situationerna anses mottagaren ha fått del av meddelandet eller varningen den dag då tidningen kommer ut. Ett tillkännagivande som sänds separat via en elektronisk kommunikationskanal betraktas däremot inte som ett led i delgivningen och beaktas inte vid bedömningen av delgivningens giltighet.
11 d §.Delgivning till utlandet av stämning som gäller vräkning. Paragrafen är ny och innehållet i den motsvarar i huvudsak det som föreskrivs i 8 kap. 5 § 3 mom. i lagen om bostadsaktiebolag. I den föreslagna paragrafen föreskrivs det om delgivning av stämningsansökan om vräkning som gäller en affärslokal, då stämningen ska delges en hyresgäst som vistas utomlands.
Det föreslås att det i paragrafen föreskrivs om att delgivning av stämning till en hyresgäst som är svarande i ett vräkningsärende kan ske genom kungörelse i enlighet med 11 kap. 9 § i rättegångsbalken, om delgivning inte annars är möjlig till en hyresgäst som vistas utomlands och vars adress är känd. Förutsättningarna för delgivning ska bedömas från fall till fall för varje ärende, och domstolen ska när den tillämpar bestämmelsen förvissa sig om att sådan delgivning som avses i 11 kap. 8 § i rättegångsbalken inte är möjlig i ärendet. Detta kan bero på att det t.ex. inte är möjligt att lämna de handlingar som ska delges till målstaten för delgivningen på det sätt som krävs enligt den internationella överenskommelse om delgivning som tillämpas i ärendet. I bedömningen ska man beakta alla de metoder som verkligen finns att tillgå för att lämna handlingarna till målstaten för delgivningen vid tidpunkten för delgivningen. Den föreslagna bestämmelsen kan också tillämpas om delgivningen förhindras av att en myndighet i målstaten för delgivningen trots försök inte ger den utredning som behövs om att delgivningen har skett.
Enligt förslaget är tillämpningen begränsad till situationer där hyresgästen vistas i en stat som inte hör till Europeiska ekonomiska samarbetsområdet. Således avviker inte förslaget från EU:s delgivningsförordning och det påverkar inte tillämpningen av överenskommelsen mellan Finland, Danmark, Island, Norge och Sverige om inbördes rättshjälp genom delgivning och bevisupptagning. Förslaget påverkar inte heller i praktiken tillämpningen av Haagkonventionen om delgivning, eftersom det föreslagna undantagsförfarandet inte tillämpas i situationer då förfarandet i enlighet med Haagkonventionen om delgivning är tillgängligt.
När delgivning genom kungörelse används, kan man inte vara säker på att en hyresgäst som vistas utomlands verkligen får kännedom om saken. I de fall som avses i förslaget är det emellertid möjligt att information om kungörelsen faktiskt kan nå också en hyresgäst som vistas utomlands, om tillräcklig information om kungörelsen lämnas i den affärslokal som är föremål för uthyrning. Därför föreslås det att det till momentet fogas en bestämmelse om att ett meddelande om stämning utan dröjsmål ska lämnas i den lokal som hyresförhållandet gäller, vilket kompletterar det kungörelseförfarande som anges i 11 kap. 9 § i rättegångsbalken. Av det meddelande som avses i 11 kap. 10 § i rättegångsbalken och som ska lämnas i lokalen ska framgå det huvudsakliga innehållet i den handling som delges och den plats där den finns tillgänglig. För att delgivningen ska vara giltig krävs det att ett meddelande lämnas i lokalen, men tidpunkten för delgivningen är den tidpunkt då meddelandet publiceras i den officiella tidningen i enlighet med 11 kap. 10 § i rättegångsbalken.
I den föreslagna paragrafen föreskrivs det dessutom om att ett meddelande som avses i 11 kap. 10 § i rättegångsbalken utan dröjsmål ska lämnas också till en sådan elektronisk kommunikationskanal eller sådan kontaktinformation som det är känt att hyresgästen använder, om avsändaren känner till kommunikationskanalen eller kontaktinformationen. Ett meddelande som sänds separat via en elektronisk kommunikationskanal betraktas dock inte som ett led i delgivningen och beaktas inte vid bedömningen av delgivningens giltighet, utan dess syfte är att förbättra hyresgästens faktiska möjlighet att få information. Det ska dock inte krävas att en stämningsman eller en domstol vidtar åtgärder för att utreda en sådan elektronisk kommunikationskanal eller kontaktinformation, utan informationen om den elektroniska kommunikationskanalen eller kontaktinformationen ska i första hand komma från käranden. Det anses dock ändamålsenligt att stämningsmannen eller domstolen kontrollerar om sådan information finns tillgänglig i de registersystem och andra datasystem som står till deras förfogande.
12 §.Handräckning. Det föreslås att paragrafen ändras. I 1 mom. föreslås det en hänvisning till hyresvärdens företrädare och till behovet av handräckning. Dessutom föreslås det språkliga ändringar och att hänvisningen till 19 § stryks så att momentet motsvarar de ändringar som föreslås i 20 §. Det föreslås att ordet ”polismyndighet” ändras till ordet ”polisen”. Dessutom fogas till bestämmelsen ordet ”behövlig” som betonar att hyresvärden eller dennes företrädare innan handräckning begärs ska sträva efter att sköta ärendet med till buds stående medel och att handräckning kan begäras först när dessa medel visar sig vara otillräckliga. Ytterligare föreslås det att ordet ”förvägras” ändras till ordet ”förhindras”, eftersom ”förhindras” bättre beskriver att handräckning av polisen framför allt innebär att bryta ner motstånd och avlägsna hinder. Avsikten är dock inte att ändra utgångspunkten, enligt vilken rätten att få handräckning begränsas närmast till fall där hyresvärden eller hyresgästen enligt hyresavtalet eller lagen har en ostridig rätt och hindras att utöva den (se RP 304/1994 rd, s. 109). För tydlighetens skull kan det också konstateras att syftet med den ändrade hänvisningen inte är att förändra det gällande rättsläget, utan tillträde till lokalen enligt 19 § följer framöver direkt av 20 § i lagen.
I 2 mom. föreslås det motsvarande språkliga ändringar och tillägg som i 1 mom. i fråga om orden ”polisen” och behövlig”.
18 §.Affärslokalens skick och brister. Det föreslås att ordet ”uppmaning” i 2 mom. ersätts med ordet ”meddelande”. Det handlar om en teknisk ändring som innebär att ordet ”uppmaning” inte längre behöver användas särskilt i lagen.
20 §.Hyresvärdens rätt att få tillträde till affärslokal. Det föreslås att paragrafen kompletteras med en sammanställning av olika situationer där hyresvärden har rätt att få tillträde till lokalen. Dessutom föreslås det att det till paragrafen fogas en informativ hänvisning till paragrafen om handräckning.
Det föreslås att 1 mom. ändras. Enligt första meningen i det föreslagna nya 1 mom. har hyresvärden och dennes företrädare rätt att få tillträde till lokalen, när detta behövs för att övervaka lokalens skick och vård eller för reparations- och ändringsarbeten eller vårdåtgärder i lokalen eller för att övervaka dem. I det nuvarande momentet föreskrivs det endast om hyresvärdens rätt att få tillträde till lokalen för att övervaka lokalens skick och vård. I och med ändringen omfattar momentets ordalydelse tydligt också de situationer som avses i 19 § i lagen, dvs. att hyresvärden och dennes företrädare har rätt att få tillträde till lokalen för att utföra reparations- och ändringsarbeten samt för att vidta vårdåtgärder. För tydlighetens skull kan det konstateras att avsikten inte är att utöka eller inskränka rätten att få tillträde till lokalen för hyresvärden och dennes företrädare enligt 19 och 20 §, utan avsikten är att förtydliga och systematisera det gällande rättsläget.
Dessutom föreslås det att det nuvarande 2 mom. blir en del av det föreslagna nya 1 mom. Enligt andra meningen i det föreslagna 1 mom. har hyresvärden och dennes företrädare rätt att få tillträde till lokalen och förevisa den, om avsikten är att lokalen ska säljas eller hyras ut på nytt. Innehållsmässigt motsvarar andra meningen huvudsakligen det nuvarande 2 mom.
För att öka tydligheten föreslås det att ett uttryckligt omnämnande av hyresvärdens företrädare fogas till momentet. Redan i nuläget har man av hävd ansett att hyresvärden t.ex. kan befullmäktiga någon annan att övervaka lokalens skick och vård eller en hyres- eller fastighetsförmedlare att förevisa lokalen. Motsvarande rätt har enligt förslaget också en laglig företrädare för en hyresvärd som är en juridisk person. Det är uppenbart att fullmakten ska vara i kraft och att företrädaren vid behov ska kunna påvisa att fullmakten är adekvat. Att fullmakten är adekvat kan vanligtvis påvisas t.ex. genom att visa upp fullmakten eller uthyrnings- eller försäljningsuppdraget för hyresgästen. Även en annan lämplig utredning, av vilken man kan dra slutsatsen att företrädaren representerar hyresvärden, kan i allmänhet vara tillräcklig enligt förslaget.
Det föreslås att ett nytt 2 mom. fogas till paragrafen. Såsom ovan konstaterats blir innehållet i det nuvarande 2 mom. en del av det föreslagna 1 mom. Enligt det föreslagna 2 mom. ska besök i lokalen ordnas vid en tidpunkt som är lämplig för hyresvärden eller dennes företrädare och hyresgästen, om detta inte hindras av ärendets brådskande natur eller art. Ordet ”besök” som används i momentet omfattar enligt förslaget alla situationer som avses i 1 mom., så kravet på ”en tidpunkt som är lämplig” gäller både tillträde till lokalen och förevisande av den. För tydlighetens skull kan det konstateras att en överenskommelse mellan parterna om en lämplig tidpunkt eller tillämpning av undantag från bestämmelsen inte upphäver anmälningsskyldigheten enligt 19 § 2 och 3 mom. och inte heller påverkar tidsfristerna för bestämmelserna i fråga.
Besök i lokalen ska i första hand ordnas vid en tidpunkt som är lämplig för både hyresvärden och hyresgästen. Således kan man i regel inte besöka lokalen utan att meddela om saken på förhand eller utan hyresgästens samtycke. Utgångspunkten är att parterna ska beakta varandras rimliga önskemål om en lämplig tidpunkt. Å andra sidan kan hyresgästen inte utan grund vägra att låta hyresvärden eller dennes företrädare komma in i lokalen. Vägran kan leda till att hyresgästen blir skyldig att ersätta en skada som orsakats av hans eller hennes agerande.
I vissa brådskande fall, såsom vid rörläckage eller en brand, ger redan de allmänna bestämmelserna om nödtillstånd rätt att ta sig in i lokalen utan tillstånd. Dessutom finns det vissa andra situationer där man måste kunna utföra reparationsarbeten i lokalen, även om tidpunkten inte är lämplig för hyresgästen. Således bör man få tillträde till lokalen när man t.ex. utför sådant installationsarbete i byggnaden som kräver att man samtidigt befinner sig i flera lokaler. I sådana fall kan det i praktiken vara omöjligt att hitta en lämplig gemensam tidpunkt för alla som berörs. På samma sätt kan t.ex. en brådskande vårdåtgärd, såsom skadedjursbekämpning, förutsätta snabba och upprepade besök i flera lokaler i samma byggnad. Inte heller då kan man förutsätta att alla berörda ges möjlighet att påverka tidpunkten för besöket. Därför föreslås det att tillträde till lokalen ska tillåtas med avvikelse från huvudregeln, när det behövs på grund av ärendets brådskande natur eller ärendets art.
Det föreslås att ett nytt 3 mom. fogas till paragrafen. Det föreslagna momentet innehåller en bestämmelse för den händelse att man av orsaker som beror på hyresgästen inte kan komma överens om en lämplig tid för besöket i lokalen. Då kan besöket enligt förslaget genomföras inom skälig tid efter det att en tillräcklig svarstid för förfrågan om en lämplig tidpunkt har gått ut och hyresgästen på förhand har meddelats om tidpunkten för besöket. Den situation som avses i bestämmelsen kan bli aktuell om hyresgästen inom en tillräckligt lång utsatt tid helt låter bli att svara på förfrågan om en lämplig tidpunkt för besöket. Likaså kan det handla om att hyresgästen svarar på förfrågan inom den svarstid som reserverats för hyresgästen, men avslår alla föreslagna tidpunkter och inte föreslår en sådan tidpunkt som kan anses vara lämplig.
Enligt förslaget ska hyresgästen reserveras tillräckligt lång tid för att besvara förfrågan om tidpunkten för ett besök i lokalen. Dessutom ska hyresgästen på förhand meddelas om tidpunkten för besöket i lokalen, liksom om att besöket kan genomföras efter att svarstiden gått ut, även om hyresgästen inte svarar på förfrågan. Det nämnda meddelandet kan lämnas t.ex. samtidigt som hyresgästen tillfrågas om en lämplig tidpunkt för besöket i lokalen. Av meddelandet ska också framgå att man kan besöka lokalen även om hyresgästen avslår de föreslagna tidpunkterna och inte själv föreslår en lämplig tidpunkt.
I lagen föreslås det inga särskilda bestämmelser om meddelande när man besöker lokalen vid en tidpunkt som inte är lämplig för hyresgästen på grund av ärendets brådskande natur eller ärendets art. Även i sådana situationer kan det vara motiverat att om möjligt meddela tidpunkten för besöket på förhand, t.ex. när besök sker i flera lokaler och det är omöjligt att hitta en lämplig tidpunkt för alla som berörs.
Dessutom kan man enligt förslaget besöka lokalen först efter att en skälig tid har förflutit från utgången av den svarstid som reserverats för hyresgästen. Vid bedömningen av om svarstiden är tillräcklig och av hur lång en skälig tid är ska orsaken till besöket i lokalen, dvs. ärendets art och hur brådskande ärendet är, beaktas. Om den tidpunkt som hyresgästen föreslår kan anses skälig, ska besöket i lokalen i första hand ske vid den tidpunkten.
Det föreslås att det till paragrafen fogas ett nytt 4 mom. med bestämmelser om att det i lokalen i samband med besöket ska lämnas ett meddelande av vilket framgår orsaken till besöket och information om vem som har lämnat meddelandet samt kontaktuppgifter till den som ger mer information om besöket. Bestämmelsen tillämpas om man inte har kommit överens om tidpunkten för besöket med hyresgästen. Sådana situationer är utöver de situationer som avses i paragrafens 2 mom. (dvs. ett besök kan inte ordnas vid en lämplig tidpunkt på grund av ärendets brådskande natur eller ärendets art) också situationer som avses i 3 mom. där man av orsaker som beror på hyresgästen inte kan komma överens om en tidpunkt för besöket. I meddelandet är det inte nödvändigt att separat specificera de åtgärder som vidtagits i lokalen i samband med besöket, även om åtgärderna i allmänhet torde framgå tillräckligt när orsaken till besöket i lokalen uppges i enlighet med bestämmelsen. Om hyresgästen vill ha mer information om besöket, kan hyresgästen kontakta den som nämns i meddelandet.
Det föreslås att ett nytt 5 mom. fogas till paragrafen. Det handlar om en informativ hänvisning till 12 § i lagen.
25 §.Utredning av om hyran är skälig. I 1 mom. föreslås det att hänvisningen till 5 § stryks. I den föreslagna 5 § föreskrivs det inte längre om de materiellrättsliga förutsättningarna för jämkning, utan där hänvisas det till bestämmelserna om jämkning i rättshandlingslagen och konsumentskyddslagen. Därför är hänvisningen onödig i fortsättningen. Huruvida hyran för en affärslokal är skälig och hyresbeloppet är skäligt bedöms med stöd av 36 § i rättshandlingslagen eller, om det är fråga om ett hyresavtal mellan en konsument och en näringsidkare, med stöd av 4 kap. i konsumentskyddslagen.
I 2 mom. föreslås det en terminologisk precisering så att ordet ”underrätten” ersätts med ordet ”tingsrätten”.
26 §. Domstolsavgörande om hyran. I 1 mom. föreslås det en terminologisk precisering så att ordet ”underrätten” ersätts med ordet ”tingsrätten”, och ordet ”beslut” ersätts med ordet ”avgörande”.
32 §.Inverkan av försäljning enligt utsökningsbalken på hyresförhållandet. Det föreslås att paragrafens rubrik och 1 mom. ändras, så att termen ”exekutiv auktion” ersätts med uttrycket ”försäljning enligt utsökningsbalken”. Med försäljning enligt utsökningsbalken avses försäljning som förrättas i den ordning som föreskrivs i 5 kap. i utsökningsbalken (705/2007). Dessutom föreslås det att den svenska språkdräkten i 1 och 2 mom. ändras, så att den motsvarar den finska formuleringen. I övrigt motsvarar paragrafens innehåll gällande lag.
33 §.Byte av ägare till affärslokal på grund av klandertalan eller inlösen. I paragrafens 2 mom. föreslås det en motsvarande terminologisk precisering som föreslås i 26 § 1 mom.
38 §.Fortsättande av hyresförhållande efter hyresgästens död. I paragrafens 3 mom. föreslås det en motsvarande terminologisk precisering som föreslås i 26 § 1 mom.
43 §.Uppsägningsmeddelande. Det föreslås att paragrafens rubrik ändras så att den motsvarar de andra föreslagna ändringarna. Eftersom det i propositionen föreslås att nya paragrafer om delgivning stiftas, behöver paragrafens rubrik preciseras på motsvarande sätt.
Det föreslås att 3 mom. och 4 mom. upphävs, eftersom det i propositionen föreslås att separata nya paragrafer om delgivning stiftas.
Enligt förslaget kompletteras paragrafen med ett nytt 6 mom., enligt vilket bestämmelser om delgivning av uppsägningsmeddelande finns i 11 a–11 d §. Det är fråga om en informativ hänvisning.
44 §.Hyresgästens uppsägningsskydd när hyresförhållandet är i kraft tills vidare. I paragrafens 3 mom. föreslås det en motsvarande terminologisk precisering som föreslås i 26 § 1 mom.
49 §.Varning om utövande av hävningsrätt. Det föreslås att det till andra meningen i 1 mom. fogas en informativ hänvisning till de föreslagna bestämmelserna om delgivning i 11 a–11 d §. För tydlighetens skull flyttas nämnda mening dock till ett nytt 2 mom. Samtidigt blir det gällande 2 mom. ett nytt 3 mom. och det gällande 3 mom. ett nytt 4 mom. Det föreslås dock inga ändringar i ordalydelsen eller innehållet i det gällande 2 mom., dvs. det föreslagna nya 3 mom.
Enligt det gällande 3 mom. behövs ingen varning bland annat om hyresgästen i det fall som avses i 48 § 1 mom. 4, 6 eller 7 punkten har förfarit synnerligen klandervärt. Undantagsbestämmelsen som gäller synnerligen klandervärt förfarande ska alltså enligt förslaget också omfatta vanvård av lokalen. Framöver behövs således inte längre någon varning, om hyresgästen i det fall som avses i 48 § 1 mom. 4–7 punkten har förfarit synnerligen klandervärt. Enligt förslaget placeras bestämmelsen i 4 mom.
53 §.Meddelande om hävning av hyresavtalet. Det föreslås att 2 mom. ändras. Eftersom det i propositionen föreslås att nya paragrafer om delgivning stiftas, ändras bestämmelsen så att den motsvarar de föreslagna ändringarna genom att till momentet foga en informativ hänvisning till 11 a–11 d §. Det föreslås också att det till paragrafen fogas ett nytt 3 mom., enligt vilket hävningen är utan verkan, om den inte har verkställts på det sätt som föreskrivs i paragrafen. Bestämmelsen motsvarar tolkningen av den gällande lagen och förändrar alltså inte rättsläget. Motsvarande omnämnande som gäller uppsägningsmeddelande finns i 43 § 5 mom. i den gällande lagen.