1.1  Tausta

Pääministeri Petteri Orpon hallitusohjelman (Vahva ja välittävä Suomi, Valtioneuvoston julkaisuja 2023:58, Helsinki 2023) kirjauksen mukaan asuntojen vuokrausta sekä majoitusliiketoimintaa koskeva lainsäädäntö selkeytetään vastaamaan nykypäivän tarpeita ja käytäntöjä (s. 126). Sanottu hallitusohjelmakirjaus liittyy yleisemmällä tasolla toimiviin asuntomarkkinoihin ja toimivaan, terveelliseen ja turvalliseen elinympäristöön sekä siihen, että jokaiselle suomalaiselle mahdollistetaan oma koti (s. 115, 122 ja 125). 

Vuokra-asuminen on vakiintunut ja erittäin yleinen asumismuoto Suomessa, ja se painottuu erityisesti suuriin kaupunkeihin ja kasvukeskuksiin. Tilastokeskuksen tietojen mukaan vuokralla asuvia asuntokuntia oli vuoden 2024 lopussa 1,03 miljoonaa. Yhteensä vuokralla asui noin 1,6 miljoonaa henkilöä. Vuokralla asuvien asuntokuntien määrä on kasvanut merkittävästi verrattuna aiempiin vuosiin. Vuonna 2010 vuokralla asuvia asuntokuntia oli 772 000. Vuoden 2010 jälkeen vuokralla asuvien asuntokuntien määrä on näin kasvanut noin 260 000:lla. Samaan aikaan omistusasunnoissa asuvien asuntokuntien määrä on noussut vain 83 000:lla. Vuokra-asumisen yleistymisen voidaan olettaa jatkuvan samansuuntaisena myös tulevaisuudessa, sillä vuokramarkkinoiden pitkäaikaista kysyntää tukevat kaupungistuminen ja kotitalouksien keskimääräisen koon pieneneminen. Vuokralla asuminen yleistyy, kun asuntokunnat pienenevät. Yhden tai kahden huoneen asunnoissa asuvista asuntokunnista yli 60 prosenttia asuu vuokralla. Vuokralla asuvat ovat tyypillisimmin nuoria ja yksin eläviä. Esimerkiksi vuoden 2024 lopussa nuorten asuntokunnista reilu 80 % asui vuokralla. Vaikka vuokralla asuminen on yleisintä nuorissa ikäryhmissä, se on yleistynyt myös vanhemmissa ikäryhmissä. Esimerkiksi yksin elävistä 60 vuotta täyttäneistä 32 % asui vuokralla vuonna 2023, kun osuus vuonna 2010 oli 29 %. 

Vuokra-asuntojen saatavuus vaihtelee Suomessa alueittain ja asuntotyypeittäin. Vapaarahoitteisilla markkinoilla saatavuus vaikuttaa monin paikoin hyvältä. Tätä heijastaa myös vuokrakehitys: vuonna 2025 vapaarahoitteiset vuokrat nousivat koko maassa 0,2 prosenttia, mutta pääkaupunkiseudulla ne laskivat 0,5 prosenttia samalla kun muualla Suomessa nousua oli 0,6 prosenttia. Esimerkiksi pääkaupunkiseudulla viime vuosien vuokrien lasku viittaa siihen, että tarjontaa on ollut ainakin joissakin segmenteissä runsaasti suhteessa kysyntään. Toisaalta valtion tukemien vuokra-asuntojen vuokrat nousivat samaan aikaan vapaarahoitteisia vuokria nopeammin, joten vuokratasokehitys ei ole alueellisesti eikä asuntosegmenteittäin yhtenäinen. Kohtuuhintaisten ARA-vuokra-asuntojen saatavuus voi olla kireämpää erityisesti alueilla, joilla asumiskustannukset ovat korkeat. Ylipäätään vuokra-asuntojen tarjonta ja kysyntä eivät aina kohtaa alueellisesti tai asuntotyypeittäin: suurissa kasvukeskuksissa vapaarahoitteisia pieniä asuntoja voi olla runsaasti tarjolla, mutta perheasunnoissa ja edullisimmissa ARA-kohteissa tarjonta ei aina vastaa kysyntää. Toisaalta muuttotappioalueilla vapaarahoitteisia asuntoja voi olla tyhjillään vähäisen kysynnän vuoksi. Myös asumista koskevat etuusmuutokset voivat kohdentaa kysyntää uudelleen vuokra-asuntomarkkinoiden sisällä. Toimeentulotuen asumismenojen rajaukset sekä opiskelijoiden siirtyminen yleisestä asumistuesta opintotuen asumislisälle voivat lisätä pienituloisten ja opiskelijoiden tarvetta hakeutua aiempaa edullisempiin asumisratkaisuihin. Tämä voi lisätä erityisesti kohtuuhintaisten opiskelija-asuntojen, jaettujen asuntojen ja muiden edullisten vuokra-asuntojen kysyntää sekä vastaavasti heikentää kysyntää kalliimmissa pienissä vapaarahoitteisissa asunnoissa joillakin alueilla. Vuokra-asuntojen saatavuuteen vaikuttavat lisäksi yleinen suhdannetilanne ja talouskehitys, jotka heijastuvat rakentamisen määrään, muuttoliikkeeseen sekä kotitalouksien kykyyn ja halukkuuteen hakeutua eri asumismuotoihin. Lisäksi joillakin alueilla lyhytvuokraustoiminta voi heikentää pitkäaikaisten vuokra-asuntojen saatavuutta, jos asuntoja siirtyy pois tavanomaisilta vuokramarkkinoilta. 

Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta (481/1995, jäljempänä myös huoneenvuokralaki tai AHVL) tuli voimaan 1.5.1995, ja on siten ollut voimassa 30 vuotta. Lain keskeiset periaatteet ovat säilyneet muuttumattomina, mutta vuoden 1995 jälkeen asuinhuoneistojen vuokrausympäristössä ja osittain myös vuokrasuhteen osapuolten menettelytavoissa on tapahtunut merkittäviä muutoksia ja kehitystä muun muassa digitalisoitumisen vuoksi. Lisäksi asuntosijoittamisen suosion kasvu on tuonut markkinoille uusia vuokranantajatahoja ja erilaisia vuokra-asumisen malleja, mikä on osaltaan muuttanut vuokramarkkinoiden toimintaympäristöä. 

Asuinhuoneiston vuokrasopimuksen osapuolina ovat vuokranantaja ja vuokralainen. Vuokranantajia voivat olla esimerkiksi yritykset, yksityishenkilöt, kaupungit tai säätiöt, kun taas vuokralaiset ovat tyypillisesti yksityishenkilöitä. Esimerkiksi yksityishenkilövuokranantajia on noin 360 000, ja he tarjoavat 40 prosenttia kaikista vuokra-asunnoista. Kuten edellä on todettu, huoneenvuokralaki koskee merkittävää osaa väestöstä, mutta se koskee myös esimerkiksi yrityksiä, yhdistyksiä ja säätiöitä. Vuokra-asunnoista noin kolmannes on valtion tukemia asuntoja, joissa vuokranantajina toimivat julkisyhteisöjen omistamat tai muut yleishyödylliset yhteisöt. Valtion tukemista vuokra-asunnoista edelleen noin kolmannes on tarkoitettu erityisryhmille, kuten esimerkiksi ikääntyneille, kehitysvammaisille ja opiskelijoille. Vuokramarkkinoilla toimii siis hyvin erilaisessa asemassa olevia osapuolia, mikä vaikuttaa myös lainsäädännön vaatimuksiin. Asuntovuokramarkkinassa onkin paljon vuokrasuhteita, joissa kumpikaan vuokrasuhteen osapuolista ei ole vuokrauksen ammattilainen ja osaamisen taso sopimuksia tehdessä voi vaihdella suuresti. Tämä asettaa haasteita huoneenvuokralainsäädännölle ja sen selkeydelle. 

Huoneenvuokralaissa säädetään vuokrasopimuksen osapuolten tai heiltä oikeutensa johtaneiden oikeuksista ja velvollisuuksista huoneistoa käytettäessä. Lain säännökset ovat osapuolia velvoittavia tai heidän sopimusvapauttaan rajoittavia taikka sopimusta tarvittaessa täydentäviä. Lain keskeisiä periaatteita voidaan yhä pitää toimivina, eikä kokonaisuudistukselle arvioida olevan tarvetta. Vaikka lain perusperiaatteet ovat edelleen ajantasaisia ja toimivia, tiettyjä tarkistustarpeita voidaan tunnistaa. Tarkistustarpeet ovat seurausta lain voimaantulon jälkeisistä lainsäädäntömuutoksista, kuten asunto-oikeuksien lakkauttamisesta sekä vuokramarkkinoiden käytänteiden muuttumisesta ja muista toimintaympäristön muutoksista, kuten digitalisaatiosta. Lisäksi laki on paikoitellen tulkinnanvarainen ja aukollinen. 

Huoneenvuokralaki rakentuu monilta osin sopimusvapauden lähtökohdalle, joskin se sisältää myös monia pakottavia säännöksiä. Vuokrasuhteen osapuolten – vuokranantajan ja vuokralaisen – oikeuksien ja velvollisuuksien tasapaino huomioiden on tarpeen arvioida, onko sopimusvapauden rajojen muuttaminen tai tarkentaminen perusteltua muuttuneen toimintaympäristön vuoksi. Jotta osapuolten oikeudet ja velvollisuudet pysyvät tasapainossa ja toisiaan vastaavina myös muuttuneessa toimintaympäristössä, on tärkeää tarkastella sopimusvapauden ja pakottavien säännösten välistä tasapainoa ja suhdetta sekä selvittää, tarvitaanko lakiin niiden osalta muutoksia. 

Viimeisen vuosikymmenen aikana toimintaympäristössä on tapahtunut merkittävä muutos lyhytaikaisen vuokrauksen, kuten Airbnb:n ja muiden vertaismajoituspalveluiden, yleistymisen myötä. Hallitusohjelmakirjauksen (s. 126) mukaan lyhytaikaisen vuokraustoiminnan edellytykset varmistetaan, mutta samalla mahdollistetaan puuttuminen havaittuihin ongelmiin nykyistä paremmin. Huomattava kuitenkin on, että lyhytvuokrauksesta aiheutuu ongelmia ennen kaikkea siinä tapauksessa, että asuinhuoneistoja ja -rakennuksia käytetään niiden käyttötarkoituksen vastaisesti toimintaan, joka muistuttaa vaikutuksiltaan hotellien ja muiden majoitusliikkeiden toimintaa. Näihin ongelmiin on vaikea puuttua huoneenvuokralainsäädännöllä, joka koskee vuokranantajan ja vuokralaisen välistä oikeussuhdetta. Huoneenvuokralainsäädäntö ei myöskään aseta sellaisia esteitä lyhytaikaiselle vuokraustoiminnalle, joiden poistaminen olisi tarpeen lyhytaikaisen vuokraustoiminnan edellytysten varmistamiseksi.  

Lisäksi koska huoneenvuokralaissa säädetään lähtökohtaisesti pidempiaikaisista vuokrasuhteista, lyhytaikaista vuokraustoimintaa koskevaa hallitusohjelmakirjausta ei voida suoraan edistää huoneenvuokralain muutoksilla. Tämä ei kuitenkaan poissulje sitä, että lain soveltamisalaa ja siihen liittyviä rajoituksia on perusteltua arvioida sen osalta, vastaavatko ne lainsäätäjän alkuperäistä tarkoitusta ja onko niitä perusteltua täsmentää. 

Samaan aikaan AHVL:n kanssa tuli voimaan laki liikehuoneiston vuokrauksesta (482/1995, jäljempänä myös liikehuoneistovuokralaki tai LHVL). Digitalisaation voimakkaan kehityksen vuoksi on perusteltua, että myös liikehuoneistovuokralakia päivitetään vastaamaan nykyistä toimintaympäristöä. Vaikka esityksessä keskitytään ensisijaisesti AHVL:n ajantasaistamiseen, myös LHVL:n osalta on tunnistettu joitakin välttämättömiä muutostarpeita, jotka johtuvat lain tulkinnanvaraisuudesta ja tietyistä sääntelyaukoista. 

1.2  Valmistelu

Vuonna 2016 ympäristöministeriö teetti selvityksen, jossa arvioitiin huoneenvuokralainsäädännön toimivuutta ja ajantasaisuutta (Ympäristöministeriön raportteja 23/2016). Huoneenvuokralainsäädäntö on sittemmin siirtynyt oikeusministeriön toimialaan. Oikeusministeriössä laadittiin syyskuussa 2023 edellä mainitun selvityksen pohjalta taustamuistio huoneenvuokralain uudistamistarpeista ja järjestettiin 9.10.2023 asiaa koskeva kuulemistilaisuus keskeisille etutahoille. Lain todettiin olevan yhä periaatteiltaan toimiva, eikä kokonaisuudistukselle arvioitu olevan tarvetta. 

Esitysluonnos on valmisteltu oikeusministeriön 22.11.2023 asettamassa työryhmässä, jossa olivat oikeusministeriön lisäksi edustettuina Kiinteistönomistajat ja rakennuttajat Rakli ry, Kiinteistönvälitysalan Keskusliitto, Kilpailu- ja kuluttajavirasto, Kohtuuhintaisten vuokra- ja asumisoikeustalojen omistajat KOVA ry, Kuluttajaliitto, Suomen Vuokranantajat ry, työ- ja elinkeinoministeriö, Vuokralaiset VKL ry ja ympäristöministeriö. Samanaikaisesti asetettiin laajapohjainen seurantaryhmä tukemaan ja arvioimaan huoneenvuokralain säännösten uudistamista valmistelevan työryhmän työtä. 

Toimeksiannon mukaan työryhmän tehtävänä oli valmistella ehdotus muutoksista huoneenvuokralain päivittämiseksi vastaamaan nykypäivän tarpeita ja käytäntöjä ja arvioida, edellyttävätkö huoneenvuokralakiin ehdotettavat muutokset vastaavia muutoksia liikehuoneiston vuokrauksesta annettuun lakiin, ja valmistella tarvittavat muutosehdotukset. Työryhmän tuli laatia ehdotuksensa hallituksen esityksen muotoon. Työryhmän työ valmistui joulukuussa 2024. 

Esityksen valmisteluasiakirjat ovat julkisessa palvelussa osoitteessa https://oikeusministerio.fi/hankkeet-ja-saadosvalmistelu tunnuksella OM100:00/2023. 

2.1  Soveltamisala ja lyhytaikaiset vuokrasuhteet

2.2  Kirjallinen ja sähköinen muoto

AHVL 5 §:n ja LHVL 4 §:n mukaan vuokrasopimus ja sen muutos on tehtävä kirjallisesti. Lisäksi laeissa on lukuisia säännöksiä, joissa edellytetään tietyn ilmoituksen antamista kirjallisessa muodossa. AHVL:ssä tai LHVL:ssä ei ole kuitenkaan erikseen määritelty, milloin sähköinen viestintä tai menettely täyttää kirjallisen muodon vaatimuksen. Lakeja säädettäessä viestintä ei vielä merkittävissä määrin tapahtunut sähköisesti, joten lainsäätäjä lienee viitannut kirjallisella muodolla lähinnä paperisiin asiakirjoihin. 

Huoneenvuokralaeissa tarkoitettuihin sopimuksiin ja ilmoituksiin soveltuu kuitenkin sähköisen viestinnän palveluista annetun lain (917/2014) 181 §:n 1 momentti, jonka mukaan kirjallisen muodon vaatimuksen täyttää myös sellainen sähköinen sopimus tai ilmoitus, jonka sisältöä ei voida yksipuolisesti muuttaa ja joka säilyy osapuolten saatavilla. Säännös vastaa aiempaa tietoyhteiskunnan palveluiden tarjoamisesta annetun lain (458/2002) 12 §:n 1 momenttia, jonka esitöissä esimerkkinä kirjallisesta muotovaatimuksesta on nimenomaisesti mainittu asuinhuoneiston vuokrasopimus (HE 194/2001 vp, s. 12). Edelleen esitöissä on mainittu esimerkkinä lakiperusteisista muotovaatimuksista kirjallisen muodon vaatimukset ilmoituksille eräiden sopimusten ehdoista ja niiden muutoksista ilmoittamiselle sekä eräiden sopimusten irtisanomiselle tai purkamiselle (HE 194/2001 vp, s. 39). Huoneenvuokralakien kirjallinen muoto voidaan siten sähköisen viestinnän palveluista annetun lain 181 §:n 1 momentin nojalla täyttää myös sähköisesti, jos ilmoituksen tai sopimuksen sisältöä ei voida yksipuolisesti muuttaa ja se säilyy osapuolten saatavilla. Vuokrasopimuksia tekevillä osapuolilla ei kuitenkaan välttämättä ole tietoa sähköisen viestinnän palveluista annetun lain 181 §:n 1 momentin määritelmästä ja sen merkityksestä vuokrasuhteissa. 

Sähköisen ja kirjallisen muodon suhdetta koskevia säännöksiä on myös muualla lainsäädännössä, kuten kuluttajansuojalaissa (38/1978, jäljempänä myös KSL) ja saatavien perinnästä annetussa laissa (513/1999, perintälaki). Esimerkiksi KSL:n kotimyyntiä ja etämyyntiä koskevassa 6 luvussa käytetään ilmaisua ”tietojen antaminen pysyvällä tavalla”. Mainitun luvun 8 §:n 2 kohdan mukaan tällä tarkoitetaan tietojen antamista henkilökohtaisesti kirjallisesti tai sähköisesti siten, että vastaanottaja voi tallentaa ja toisintaa tiedot muuttumattomina. Perintälain 3 a §:ssä ”pysyvällä tavalla” puolestaan tarkoitetaan tiedonannon toimittamista vastaanottajalle henkilökohtaisesti kirjallisesti tai sähköisesti siten, että vastaanottaja voi tallentaa ja toisintaa sen muuttumattomana. 

KSL:n sähköistä kirjallista muotoa koskeva 6 luvun 8 §:n 2 momentti perustuu kuluttajan oikeuksia koskevaan direktiiviin (Euroopan parlamentin ja neuvoston direktiivi 2011/83/EU kuluttajan oikeuksista). Direktiivin 7 artiklan mukaan kotimyynnissä ennakkotiedot on annettava kuluttajalle paperilla tai kuluttajan suostumuksella muulla pysyvällä välineellä. Pysyvällä välineellä puolestaan tarkoitetaan direktiivin 2(10) artiklan mukaan välinettä, jonka avulla kuluttaja tai elinkeinonharjoittaja voi tallentaa hänelle henkilökohtaisesti osoitettuja tietoja siten, että tiedot ovat saatavilla myöhempää käyttöä varten tietojen käyttötarkoituksen kannalta asianmukaisen ajan, ja joka mahdollistaa tallennettujen tietojen toisinnan muuttumattomina. KSL:n esitöiden mukaan olennaista on, että kuluttaja saa ne henkilökohtaisesti ja että hänellä on tosiasiallinen mahdollisuus tallentaa ja toisintaa ne (HE 157/2013 vp, s. 35). Samoin perintälain esitöissä on täsmennetty, että olennaista on, että vastaanottaja saa henkilökohtaisesti tiedoksiannon ja että hänellä on tosiasiallinen mahdollisuus tallentaa ja toisintaa se. Tiedonanto voidaan lähettää vastaanottajalle esimerkiksi sähköpostitse (HE 57/2012 vp, s. 28). 

Kirjallisen muodon täyttämisestä sähköisesti säädetään myös sähköisestä asioinnista viranomaistoiminnassa (13/2003) annetun lain 9 §:ssä, jonka mukaan vaatimuksen ilmoituksen kirjallisesta muodosta täyttää myös viranomaiselle toimitettu sähköinen asiakirja. Saman lain 4 §:n 2 kohdan mukaan sähköisellä viestillä tarkoitetaan tiedonsiirtomenetelmällä lähetettyä tarvittaessa kirjalliseen muotoon tallennettavissa olevaa informaatiota. Säännöksen esitöiden mukaan määritelmän kannalta keskeinen ominaisuus on tallennettavuus. Sähköisellä viestillä erotuksena sähköisestä asiakirjasta sinänsä voidaan tarkoittaa myös erilaisia kertaluontoisia yhteydenottoja ja tiedusteluja (HE 17/2002 vp, s. 34). Aiemmin voimassa olleen sähköisestä asioinnista hallinnossa annetun lain sisällöltään vastaavan 3 §:n perusteluissa todettiin, että säännöksen tarkoittamia sähköisiä viestejä ovat esimerkiksi viranomaisten verkossa tarjoamat sähköiset lomakkeet ja sähköposti (HE 153/1999 vp, s. 18). 

Lainsäädännössämme kirjalliseen muotoon rinnastetaan siten nykyisin laajasti myös sellainen sähköinen asiakirja, joka on saatavissa käyttötarkoituksen kannalta asianmukaisen ajan ja joka mahdollistaa tallennettujen tietojen toisintamisen. Vuokrasopimuksen osapuolet voivat kuitenkin toisinaan ymmärtää sähköisen viestinnän palveluista annetun lain 181 §:n ilmauksen ”säilyy osapuolten saatavilla” edellyttävän sellaisen sähköisen palvelun käyttämistä, johon sopimus tallennettaisiin ja jossa se säilyisi määräämättömän ajan. Kyseisen säännöksen sanamuoto vastaa kuitenkin aiemmin voimassa ollutta KSL 6 luvun 14 §:ää (laissa 1072/2000), joka koski tietojen vahvistamista etämyynnissä. Mainittu KSL:n säännös puolestaan perustui tuolloiseen etämyyntidirektiiviin (97/7/EY), jonka 5(1) artiklassa käytettiin ilmaisua ”pysyvä tapa” (durable medium). Sähköisen viestinnän palveluista annetun lain 181 §:n ilmauksella ”säilyy osapuolten saatavilla” on siten tarkoitettu samaa kuin nykyisissä EU-sääntelyyn pohjautuvissa säädöksissä, joissa käytetään ilmausta ”pysyvällä tavalla”.  

2.3  Vuokrasopimuksen kesto

AHVL 4 §:n 1 momentin mukaan asuinhuoneiston vuokrasopimus on määräaikainen tai toistaiseksi voimassa oleva. Vuokrasopimus on voimassa toistaiseksi, jollei muuta ole sovittu. Saman pykälän 2 momentin mukaan määräaikainen vuokrasopimus päättyy sen voimassaoloajan umpeuduttua. Toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus ja myös määräaikainen vuokrasopimus päättyvät sopimuksen irtisanomisen, purkamisen tai lakkaamisen johdosta taikka sopimalla sen päättymisestä. 

Määräaikaista vuokrasopimusta koskee epävarsinainen muotovaatimus, sillä muuten kuin kirjallisesti tehtyä vuokrasopimusta pidetään toistaiseksi voimassa olevana vuokrasopimuksena paitsi, jos kyse on vapaa-ajan asunnosta (AHVL 5 §:n 1 mom.). Edellä mainittu säännös osoittaa yhdessä AHVL 4 §:n 1 momentin kanssa jo vuoden 1987 (653/1987) huoneenvuokralakiin otetun pääsäännön, jonka mukaan vuokrasopimus on irtisanomisen varainen. Jos sopimus taas päättyy ilman irtisanomista, se on määräaikainen (ks. HE 127/1984 vp, s. 27–28).  

Määräaikainen sopimus on siis tarkoitettu olemaan voimassa etukäteen sovitun ajan, kun taas toistaiseksi voimassa oleva sopimus on voimassa, kunnes se irtisanotaan päättymään irtisanomisajan kuluttua. Määräaikainen vuokrasopimus voidaan kuitenkin AHVL 55 §:n mukaan tuomioistuimen luvalla irtisanoa tietyissä olosuhteiden muuttumiseen liittyvissä tilanteissa, joissa vuokrasopimuksen jatkuminen olisi kohtuutonta. Lisäksi sekä määräaikainen että toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus voidaan aina saada päättymään myös sopimalla. Sopimustyypistä riippumatta vuokrasopimus voidaan AHVL 61–63 §:n nojalla puolin ja toisin purkaa tietyissä häiriötilanteissa. Sekä määräaikainen että toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus voi AHVL 67 §:n nojalla lakata tilanteissa, joissa sopimussuhteen jatkuminen olisi esimerkiksi huoneiston tuhoutumisen vuoksi käytännössä mahdotonta.  

AHVL 4 §:n 1 momentissa on peräkkäisiä määräaikaisia vuokrasopimuksia koskeva erityissäännös, jonka mukaan useammin kuin kahdesti peräkkäin saman vuokralaisen kanssa enintään kolmen kuukauden määräajaksi sovittava vuokrasopimus on määräaikaa koskevasta ehdosta huolimatta toistaiseksi voimassa oleva. Säännöksen tarkoituksena on ollut estää peräkkäisten lyhytaikaisten määräaikaisten vuokrasopimusten käyttäminen vuokrankorotustarkoituksessa (HE 87/1992 vp, s. 1).  

Vuokramarkkinoilla on nykyisin yleisesti käytössä kahta edellä mainittua, laissa määriteltyä sopimustyyppiä yhdistelevä sopimustyyppi, jossa vuokrasopimus on tarkoitettu olemaan voimassa tietyn vähimmäisajan vuokrasuhteen alkamisesta. Tällaiset sopimukset ovat mahdollisia, koska irtisanomisajan alkamisajankohtaa koskeva AHVL 52 §:n 1 momentti on tahdonvaltainen. Toistaiseksi voimassa olevan vuokrasopimuksen ensimmäistä mahdollista irtisanomisajan alkamisajankohtaa voidaan siis siirtää niin, että toistaiseksi voimassa oleva sopimus on voimassa tietyn vähimmäisajan. Sovitun ajan jälkeen irtisanomisaika alkaa kulua normaalisti irtisanomiskuukauden viimeisestä päivästä, mikäli toisin ei ole sovittu. 

AHVL 52 §:n 4 momentissa kielletään sellaiset vuokrasopimuksen ehdot, joilla vuokranantajan irtisanomisaikaa lyhennetään tai vuokralaisen irtisanomisaikaa pidennetään. Laissa ei kuitenkaan ole kielletty sitä, että osapuolet sopivat toisistaan poikkeavista irtisanomisajan alkamisajankohdista tai siitä, että siirretty irtisanomisajan alkamisajankohta koskisi vain toista osapuolta. Laista poikkeavasta irtisanomisajan alkamisajankohdasta voidaan sopia esimerkiksi niin, että se koskee vain vuokralaista. Vuokralainen voi siten tulla yksipuolisesti sidotuksi toistaiseksi voimassa olevaan sopimukseen kuin määräaikaiseen sopimukseen, mutta hänellä ei ole määräaikaisiin sopimuksiin liittyvää, 55 §:ssä tarkoitettua irtisanomismahdollisuutta tuomioistuimen luvalla. 

Osapuolet voivat määräaikaisen sopimuksen solmimisen yhteydessä sopia myös siitä, että vuokrasuhde jatkuu määräajan jälkeen toistaiseksi voimassa olevana. Korkein oikeus on katsonut liikehuoneiston vuokrasopimusta koskevassa ennakkopäätöksessä KKO 2004:34, että määräaikaisen vuokrasopimuksen jälkeen jatkuva toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus on mahdollista irtisanoa jo ennen määräajan päättymistä eli ennen toistaiseksi voimassa olevan sopimuksen voimassaolon alkamista. Oikeusohje soveltuu myös asuinhuoneiston vuokrausta koskeviin sopimuksiin. Näin ollen määräaikaisen ja toistaiseksi voimassa olevan sopimuksen yhdistelmä voidaan saada päättymään jo määräaikaisuuden päättymishetkenä, jos osapuolet eivät ole sopineet toisin. Sen sijaan toistaiseksi voimassa oleva sopimus, jonka ensimmäistä mahdollista irtisanomisajan alkamisajankohtaa on siirretty, voidaan saada päättymään vasta irtisanomisajan alkamisajankohtaa seuraavan irtisanomisajan jälkeen. 

Vuokrasopimuksen kestoa koskevissa ehdoissa käytetään usein epäselviä sanamuotoja, joista ei käy yksiselitteisesti ilmi, minkä tyyppisestä sopimuksesta osapuolten on tosiasiassa ollut tarkoitus sopia. Sopimuksessa voidaan esimerkiksi puhua irtisanomisajan alkamisajankohdan sijaan ensimmäisestä mahdollisesta irtisanomispäivästä. Jos määräajan voimassa oleva sopimus jatkuu toistaiseksi voimassa olevana määräajan päättymisen jälkeen ilman eri toimenpiteitä, epäselvyyttä voi syntyä siitä, onko kyse tällöin alusta lähtien yhdestä irtisanomisen varaisesta sopimuksesta vai kahdesta eri sopimuksesta niin, että määräaikaisen sopimuksen jälkeen alkaa toistaiseksi voimassa oleva sopimus. Etenkin huoneenvuokralainsäädäntöön perehtymättömän henkilön voi olla vaikea hahmottaa, milloin hän voi aikaisintaan irtautua sopimuksesta ilman seuraamuksia. Kaiken kaikkiaan se, että AHVL:ssä ei säännellä vuokramarkkinoilla yleisesti käytössä olevaa sopimustyyppiä, aiheuttaa turhaa epäselvyyttä vuokrasuhteissa. 

2.4  Asetuksenantovaltuutus vuokrasopimus- sekä ilmoitus- ja kehotuslomakkeille

AHVL 5 §:n 2 momentin mukaan ympäristöministeriö voi antaa vuokrasopimuslomakkeille sekä vuokrasuhteessa tarpeellisille ilmoitus- ja kehotuslomakkeille kaavamalleja. Kyse on asetuksenantovaltuudesta, vaikka tämä ei selvästi käy ilmi säännöksen sanamuodosta. Tällä hetkellä voimassa on kaksi säännöksen nojalla annettua asetusta: ympäristöministeriön asetus asuinhuoneiston vuokrasopimuksen kaavasta (537/2004) ja ympäristöministeriön asetus alivuokra-asunnon vuokrasopimuksen kaavasta (538/2004). Näitä kaavoja ei käytännössä juurikaan käytetä tai hyödynnetä, sillä markkinoilla on tarjolla useita eri toimijoiden laatimia vuokrasopimuspohjia tai ilmoitusmalleja. Erilaisten lomakkeiden ja mallien lisäksi alan järjestöt ovat laatineet hyvää vuokratapaa koskevat ohjeet. Vaikka ohjeissa ei ole kovin yksityiskohtaisia kannanottoja menettelytapoihin, ne ohjaavat sopimuskäytäntöä ja vuokrasuhteen aikaista menettelyä. Käytäntöä on pidetty toimivana ja riittävänä tapana ohjata vuokrasuhteessa käytettäviä kaavamalleja. 

AHVL 5 §:n 2 momentin asetuksenantovaltuutus ei myöskään vastaa muotoilultaan nykyisin asetuksenantovaltuutussäännöksiltä edellytettäviä täsmällisyyden ja tarkkarajaisuuden vaatimuksia. Asuinhuoneiston vuokraamista koskeva lainsäädäntö on lisäksi sittemmin siirtynyt ympäristöministeriöstä oikeusministeriön vastuulle. Ympäristöministeriölle annettu asetuksenantovaltuutus ei siten enää ole ajankohtainen. 

2.5  Vuokrasopimuksen ja sen ehdon kohtuullistaminen

2.6  Vakuus

AHVL 8 §:ssä säädetään vakuuden asettamisesta vuokrasuhteessa. Pykälän 1 momentin mukaan vuokrasopimuksen osapuolet voivat sopia kohtuullisen vakuuden asettamisesta sen vahingon varalle, ettei sopijapuoli täytä velvoitteitaan. Sopimuksen osapuoli ei yksipuolisesti voi määrätä sopimuskumppaniaan asettamaan vakuutta, vaan vakuus voidaan vaatia vain, jos siitä on sovittu. Vakuudesta voidaan sopia paitsi vuokrasopimusta tehtäessä, myös sopimuksen ehtoja muutettaessa. Se voidaan sopia molempien tai vain toisen osapuolen velvoitteiden turvaamiseksi. 

Vakuuden käyttöalasta voidaan sopia. Vakuuden voidaan sopia kattavan kaikki sopimusvelvoitteiden laiminlyönnit vuokrasuhteessa. Vaihtoehtoisesti voidaan sopia vakuuden kattavan esimerkiksi vain vuokrasaatavat tai vain tiettyjen sopimusvelvoitteiden laiminlyönnit. Lainsäätäjä on sinänsä tarkoittanut säännöksen kattamaan kaikenlaiset vahingot. Myös korkein oikeus on todennut ennakkopäätöksessään KKO 2003:71, että vuokravakuuden tarkoituksena on turvata vuokranantajan muitakin saamisia kuin maksamatta jätettyjä vuokria, kuten vahingonkorvaussaamisia.  

Vuokralaiset ja vuokranantajat eivät läheskään aina ymmärrä tai osaa muotoilla riittävän tarkasti, mihin vakuus on tarkoitettu tai mihin sitä voidaan käyttää, mikä voi johtaa oikeudenmenetyksiin. Lisäksi vakuutta voidaan ajatella tarvittavan vain vuokranmaksun varmistamiseksi, vaikka vuokralaisella on muitakin velvoitteita. Sanotut seikat ovat toisinaan johtaneet erimielisyyksiin ja riitojen syntyyn esimerkiksi siitä, kattaako vakuus vuokranmaksun lisäksi kaikki vuokrasuhteesta johtuvat velvoitteet ja niiden laiminlyönnit. Selkeyden lisäämisen ja riitaisuuksien vähentämisen vuoksi olisi siten harkittava, että laissa erikseen säädettäisiin vakuuden kattavan kaikki vuokrasopimukseen perustuvat velvoitteet, jollei muuta ole sovittu. 

Vakuudeksi voidaan antaa mitä tahansa, joka turvaa vakuuden saajan asemaa ja jonka vakuuden saaja vakuudeksi hyväksyy. Vakuus voi olla esimerkiksi rahaa, tavaraa, kiinteää omaisuutta, sitoumus tai osakkeita. (HE 304/1994 vp, s. 52–53) Myös esimerkiksi takausta voidaan käyttää vakuutena, jos vakuuden saaja siihen suostuu. Pykälän 1 momentissa säädetään lisäksi siitä, että sopijapuoli, jonka hyväksi vakuus on sovittu annettavaksi, saa purkaa sopimuksen, jollei sovittua vakuutta anneta ajallaan. Purkamisoikeutta ei kuitenkaan ole, jos vakuus on asetettu ennen purkamisilmoituksen tiedoksisaamista. Purkamisoikeus korostaa vakuuden asettamisen tärkeyttä silloin, kun siitä on sovittu. (HE 304/1994 vp, s. 53; ks. myös AHVL 49 §:n 1 momentti ja 61 §:n 5 momentti) 

Pykälän 2 momentissa säädetään vakuuden enimmäismäärää koskevasta ylärajasta. Momentin nojalla sellainen ehto, jonka mukaan sopijapuolen on annettava suurempi kuin kolmen kuukauden vuokran määrää vastaava vakuus, on mitätön. Kohtuullisuusedellytyksen (pykälän 1 momentti) lisäksi vakuuden enimmäismäärä on siis 2 momentin nojalla rajoitettu kolmen kuukauden vuokran määrään. Kohtuullisuutta arvioidaan lähtökohtaisesti sen perusteella, minkä suuruinen vahinko sopimusrikkomuksesta voi aiheutua vakuuden saavalle osapuolelle. Kummaltakaan sopimusosapuolelta ei kuitenkaan 2 momentin perusteella voida vaatia suurempaa kuin kolmen kuukauden vuokran määrää vastaavaa vakuutta. Muu ehto on mitätön.  

Edellä mainittu säännös ei kuitenkaan rajoita takaussitoumukseen perustuvaa vastuuta, minkä vuoksi vuokralainen ja vuokranantaja voivat sopia, että sopimussuhteeseen nähden ulkopuolinen taho antaa omavelkaisen tai toissijaisen takauksen sopimusosapuolen velvoitteiden täyttämisen vakuudeksi (ks. myös KKO 2017:91). Jos osapuolet ovat esimerkiksi sopineet kolmen kuukauden rahavakuudesta, vuokranantaja voi vaatia omavelkaisen takauksen kaikista vuokrasopimuksen velvoitteista.  

Voimassa olevassa laissa ei ole säännöksiä siitä, miten vakuuden palauttamisen kanssa tulisi menetellä tai mikä on palauttamisen takaraja. Laki ei kuitenkaan aseta estettä sille, että osapuolet sopivat ajasta, jonka kuluttua vakuus vuokrasuhteen päätyttyä on palautettava, tai sopivat siitä, missä ajassa vaatimus vakuuden käytöstä on viimeistään esitettävä. Vakuuden saajan tulee hoitaa vakuutta huolellisesti ja palauttaa se vuokrasuhteen päätyttyä, jollei vakuutta ole perusteltua käyttää sellaisen vahingon korvaamiseksi, jonka varalta se on asetettu (HE 304/1994 vp, s. 52–53).  

Esimerkiksi Hyvä vuokratapa -ohjeistuksessa (2018, s. 11) on todettu, että jos perusteita vakuuden käyttämiseen ei ole, vakuus on palautettava täysimääräisenä ja viivytyksettä, kun vuokrasuhde on päättynyt. Jos taas vakuuden antaja ei ole täyttänyt velvoitteitaan asianmukaisesti, vakuuden saajan tulee ilmoittaa vakuuden antaneelle osapuolelle vaatimuksensa vakuuden käytöstä. Lähtökohtana voidaan pitää sitä, että vaatimus tulee esittää ilman aiheetonta viivytystä sen jälkeen, kun mahdolliset laiminlyönnit ovat todettavissa, jos muuta ei ole sovittu. Samoin Hyvä vuokratapa -ohjeistuksessa (2018, s. 11) on todettu, että jos vuokranantajalla on perusteita pidättää osa vakuudesta, on erotus palautettava vuokralaiselle viivytyksettä, ja että vakuuden pidättämisestä ja sen syistä on ilmoitettava vuokralaiselle myös viivytyksettä kirjallisesti vuokralaisen ilmoittamaan osoitteeseen. 

Koska käytännössä on ilmennyt epäselvyyttä sen suhteen, miten vakuuden palauttamisen tai pidättämisen kanssa tulisi menetellä tai missä ajassa vakuutta koskeva vaatimus tulisi esittää, on harkittava menettelytapojen ja aikarajan kirjaamista lakiin. Samoin on arvioitava sääntelytarvetta aiheettomasti pidätetyn tai myöhässä palautetun vakuuden seuraamuksista. Nykyisin vuokravakuuden perusteettomasta pidättämisestä seuraa käytännössä viivästyskoron maksaminen, jos osapuoli sitä vaatii. Pidättämisestä sen sijaan harvoin seuraa korvattavaa vahinkoa. Vakuuden oikeudeton pidättäminen ei myöskään sellaisenaan täytä rikoslain 28 luvun 4 §:n 3 momentissa tarkoitetun saatavan kavalluksen tunnusmerkistöä (ks. myös KKO 2021:36). 

2.7  Tiedoksianto

2.8  Ilmoittamisvelvollisuus huoneistossa asuvista henkilöistä

Hyvään vuokratapaan kuuluu, että vuokralainen ilmoittaa vuokranantajalle huoneistossa asuvat henkilöt (Hyvä vuokratapa 2018, s. 4). Voimassa olevassa laissa ei kuitenkaan ole säännöksiä vuokralaisen velvollisuudesta ilmoittaa huoneistossa asuvista henkilöistä. Laki ei toisaalta estä osapuolia jo nykyään sopimasta siitä, että vuokralaisen tulee ilmoittaa, ketkä asuntoa käyttävät asumiseen. Toisaalta AHVL 26, 60 ja 66 §:t estävät sen, että tällaisen ehdon rikkomiselle voitaisiin sopia kovin merkittäviä seuraamuksia. Tällainen sopimusehto tosin saattaa myös välillisesti laajentaa vuokranantajan irtisanomisoikeutta siten, että se voisi vaikuttaa sen arviointiin, onko vuokranantajan suorittama irtisanominen ollut hyvän tavan vastaista.  

Vuokralainen saa AHVL 17 §:n mukaan käyttää asuinhuoneistoa yhteisenä kotina ensinnäkin puolisonsa ja perheeseen kuuluvien lasten kanssa. Vuokralainen saa käyttää huoneistoa yhteisenä asuntona myös lähisukulaisensa ja puolisonsa lähisukulaisen kanssa, jos tästä ei aiheudu vuokranantajalle huomattavaa haittaa tai häiriötä. Vuokralaisella on myös oikeus alivuokrata tai muuten luovuttaa enintään puolet huoneistosta toisen käytettäväksi asumiseen edellyttäen, että luovuttamisesta ei aiheudu vuokranantajalle huomattavaa haittaa tai häiriötä. Huoneistossa voi siten varsinaisen vuokralaisen lisäksi asua samanaikaisesti useita muitakin henkilöitä. 

Jos vuokralainen ei hyvän vuokratavan mukaisesti ilmoita vuokranantajalle sitä, keitä huoneistossa kulloinkin asuu, vuokranantaja ei voi arvioida sitä, onko huoneistossa asuvilla henkilöillä tosiasiassa AHVL 17 §:n mukainen oikeus asua huoneistossa. Tämä voi puolestaan olla ongelmallista, sillä esimerkiksi yhtiövastikkeen perusteena voi olla huoneistossa asuvien tai sitä muuten käyttävien henkilöiden lukumäärä, jolloin osakkeenomistajan on asunto-osakeyhtiölain (1599/2009) 3 luvun 4 §:n nojalla ilmoitettava yhtiölle tuo lukumäärä. Koska vuokralainen saa ilman erillistä ilmoitustakin käyttää asuinhuoneistoa puolisonsa ja perheeseen kuuluvien lasten asuntona, osakkeenomistaja ei voi aina tietää huoneistossa kulloinkin asuvien henkilöiden lukumäärää eikä hänellä siten ole tosiasiallista mahdollisuutta täyttää asunto-osakeyhtiölain mukaista ilmoittamisvelvollisuuttaan. Vuokranantaja voi siten maksaa pienempää yhtiövastiketta kuin mitä huoneistossa asuvien henkilöiden lukumäärä osoittaa, jolloin muut osakkaat eli viime kädessä yleensä muut asukkaat joutuvat maksamaan vastiketta myös ilmoittamatta jääneiden henkilöiden puolesta. Osakkeenomistajan ilmoitusvelvollisuuden laiminlyönnistä voi seurata myös se, että osakkeenomistaja joutuu maksamaan yhtiölle jälkikäteen yhtiövastiketta todellisen asukasmäärän mukaisesti. (ks. HE 24/2009 vp, s. 75).  

AHVL 19 §:n mukaan vuokralainen ja muut huoneiston asukkaat ovat yhteisvastuussa vahingoista, jotka vuokralainen tai muut asukkaat ovat tuottamuksellaan aiheuttaneet huoneistolle. Vuokranantajan mahdollisuuksia vedota yhteisvastuuseen rajoittaa tehokkaasti se, jos hänellä ei ole tietoa muista huoneiston asukkaista. Tieto siitä, kuka tai keitä asunnossa asuu tai on asunut, voi siten olla tarpeen myös muiden kuin puolisoiden yhteisvastuuta koskevien vastuukysymysten selvittämiseksi. Yhteisvastuun suhteen on myös huomionarvoista, ettei AHVL edellytä myöskään vuokralaisen ilmoittavan, jos hän asuu avio- tai avopuolisonsa kanssa, vaikka laissa on lukuisia puolisoon soveltuvia säännöksiä. AHVL 11 §:ssä säädetään puolisoiden yhteisvastuusta yhteisen kodin vuokrasopimuksesta johtuvista velvoitteista. Vastuu puolisoiden yhteisenä asuntona käyttämästä huoneistosta siirtyy puolisolle, joka ei ole huoneistoa alun perin vuokrannut, jos huoneiston vuokrannut puoliso muuttaa pois huoneistosta. Edelleen AHVL 53 §:n 1 momentin nojalla toinen puolisoista ei yleensä saa yksin irtisanoa yhteisen kodin vuokrasopimusta ilman toisen puolison suostumusta. Jos vuokralainen ei ole ilmoittanut vuokranantajalle siitä, että huoneisto toimii puolisoiden yhteisenä kotina, eikä vuokranantaja ole muutenkaan saanut tästä tietoa, edellä mainitut lainkohdat eivät välttämättä saa merkitystä, jota niillä on tavoiteltu. 

Vuokranantajalla ei yleensä ole myöskään mahdollisuutta arvioida sitä, onko hänellä perusteltua syytä vastustaa AHVL 45 §:n mukaista vuokraoikeuden siirtoa perheenjäsenelle, jos hänellä ei ennakolta ole tietoa huoneistossa asuvista henkilöistä, joita siirto pykälän mukaan voi koskea. 

Yhteenvetona voidaan todeta, että vuokranantajalla voi olla asunto-osakeyhtiölakiin perustuva tarve tietää ainakin huoneistossa asuvien henkilöiden lukumäärä. Vuokranantajalla on lisäksi tietyissä tilanteissa tarve tietää myös muiden huoneiston asukkaiden henkilöllisyys ja yhteystiedot. Tämän vuoksi olisi harkittava, että laissa säädettäisiin vuokralaisen velvollisuudesta ilmoittaa vuokranantajalle huoneistossa hänen lisäkseen asuvat henkilöt, näiden yhteystiedot sekä se, mihin näiden oikeus asua huoneistossa perustuu. 

2.9  Asuinhuoneiston luovutus väliaikaisesti toisen käytettäväksi

AHVL 18 §:n 1 momentin mukaan vuokralainen saa enintään kahdeksi vuodeksi luovuttaa koko asuinhuoneiston toisen käytettäväksi, jos hän työnsä, opintojensa, sairauden tai muun sellaisen syyn takia oleskelee toisella paikkakunnalla eikä vuokranantajalla ole perusteltua syytä vastustaa luovutusta. Huoneiston väliaikaista luovuttamista koskeva säännös lisättiin ensimmäisen kerran vuoden 1961 huoneenvuokralain (82/1961) 9 §:n 3 momenttiin. Säännöksen mukaan vuokralainen, joka toimensa, työnsä, opintojensa tai muun sellaisen syyn vuoksi joutui väliaikaisesti oleskelemaan toisella paikkakunnalla, sai siksi ajaksi luovuttaa huoneiston henkilölle, johon vuokranantaja voi kohtuudella tyytyä. Säännöstä perusteltiin sillä, että vuokrasuhteen aikana olosuhteet voivat muodostua sellaisiksi, että vuokralaisella on täysin hyväksyttävä syy luovuttaa huoneiston käyttö toiselle esimerkiksi määräaikaisen ulkomailla työskentelyn tai opiskelun vuoksi. Tällöin olisi kohtuutonta, jos vuokralaisella olisi vuokranantajan luvan epäämistä vastaan ainoana keinona sopimuksen purkaminen (Huoneenvuokralakikomitean mietintö 1957:8, s. 34). 

Myöhemmissä huoneenvuokralainsäädännön uudistuksissa säännökseen tehtiin ainoastaan vähäisiä sisällöllisiä muutoksia. Vuoden 1987 huoneenvuokralaissa huoneiston väliaikaiselle luovutukselle asetettiin kahden vuoden enimmäisaika (653/1987, 22 §). Voimassa olevaan lakiin säännöstä muutettiin vain lisäämällä maininta sairaudesta tilanteena, jossa asunnon hallinta voidaan väliaikaisesti luovuttaa. Lain esitöiden mukaan säännöstä voitiin soveltaa myös asevelvollisuutta suoritettaessa (HE 304/1994 vp, s. 57). 

Voimassa oleva AHVL 18 §:n 1 momentti on laadittu siten, että toisella paikkakunnalla oleskelu on 1 momentin soveltumisen ehdoton edellytys. Pykälää koskevissa esitöissä asiaan ei ole otettu kantaa. Säännöksen sanamuodon mukaisen tulkinnan mukaan esimerkiksi laitoshoitoon joutunut vuokralainen ei voisi luovuttaa asuntoa väliaikaisesti ja siten turvata asuntonsa säilymistä käytössään, jos hänen hoitopaikkansa sijaitsee samalla paikkakunnalla kuin vuokra-asunto. Korkein oikeus on kuitenkin ratkaisussaan KKO 2014:49 katsonut, ettei toisella paikkakunnalla oleskelu ole 1 momentin soveltamisen ehdoton edellytys. Korkein oikeus päätyi mainitussa ratkaisussa katsomaan, että vuokralaisella oli 1 momentin nojalla oikeus luovuttaa asuinhuoneisto väliaikaisesti toisen käytettäväksi, kun hän oli itse estynyt käyttämästä huoneistoa ollessaan vankilassa, vaikka vankila sijaitsi samalla paikkakunnalla kuin asuinhuoneisto.  

AHVL 18 §:n 1 momentti ei siten nykyisessä muodossaan vastaa lainsäätäjän alkuperäistä tarkoitusta eikä vallitsevaa oikeuskäytäntöä. Sanotun vuoksi 1 momenttia on tarkistettava siten, että väliaikaisen luovutuksen edellytyksenä on se, että säännöksessä mainittu tai muu asiallisesti hyväksyttävä syy tosiasiassa estää asuinhuoneiston käyttämisen tilapäisesti – riippumatta siitä, oleskeleeko vuokralainen toisella paikkakunnalla kuin jossa asuinhuoneisto sijaitsee. 

2.10  Vuokranantajan oikeus päästä huoneistoon

Vuokranantajan oikeudesta päästä asuin- tai liikehuoneistoon säädetään AHVL 22 §:ssä ja LHVL 20 §:ssä, joiden 1 momenttien mukaan vuokralaisen on viivytyksettä sopivana aikana päästettävä vuokranantaja huoneistoon huoneiston kunnon ja hoidon valvomista varten. Edelleen samojen pykälien 2 momenttien mukaan, jos huoneisto on tarkoitus myydä tai se on uudelleen vuokrattavissa, vuokranantajalla on oikeus näyttää huoneistoa vuokranantajalle ja vuokralaiselle sopivana aikana. Myös AHVL 14 ja 21 § sekä LHVL 12 ja 19 § liittyvät vuokranantajan oikeuteen päästä huoneistoon. AHVL 14 §:n ja LHVL 12 §:n 1 momenttien mukaan vuokranantajalla on oikeus saada virka-apua poliisiviranomaiselta, jos AHVL 21 tai 22 §:n taikka LHVL 19 tai 20 §:n mukainen pääsy huoneistoon kielletään. AHVL 21 §:ssä ja LHVL 19 §:ssä taas säädetään muun ohella vuokranantajan oikeudesta suorittaa korjaus- ja muutostöitä sekä hoitotoimenpiteitä huoneistossa. 

Vuokranantajan oikeutta päästä huoneistoon koskeva lainsäädäntökehikko ei ole täysin ongelmaton. Ensinnäkin kokonaisuuden hahmottamiseksi ei ole nykyisin riittävää se, että lakia soveltava perehtyy ainoastaan AHVL 22 §:n tai LHVL 20 §:n sisältöön, vaikka mainittujen pykälien otsikoiden ”Vuokranantajan oikeus päästä asuinhuoneistoon” ja ”Vuokranantajan oikeus päästä liikehuoneistoon” perusteella voisi näin olettaa. Kokonaisuuden hahmottamiseksi lainsoveltajan tulee ymmärtää perehtyä myös AHVL 14 ja 21 §:ään tai LHVL 12 ja 19 §:ään. Toiseksi voimassa olevassa laissa ei ole riittävästi otettu huomioon tilanteita, joissa huoneistoon joudutaan menemään suorittamaan kiireellistä korjaus- tai muutostyötä taikka hoitotoimenpidettä. Vertailun vuoksi voidaan todeta, että voimassa olevan asunto-osakeyhtiölain 8 luvun 1 §:n 2 momentissa säädetään, että käynti osakehuoneistossa on järjestettävä osakkeenomistajalle ja osakehuoneiston haltijalle sopivana aikana, jollei työn kiireellisyys tai laatu sitä estä. Kolmanneksi AHVL:ssä ei ole myöskään otettu huomioon tilanteita, joissa vuokralainen suhtautuu passiivisesti vuokranantajan tiedusteluun sopivasta ajankohdasta, eikä laissa ole ohjeistusta siitä, miten näissä tilanteissa tulisi toimia. Näistä syistä on aiheellista arvioida, miten vuokranantajan oikeutta päästä asuin- tai liikehuoneistoon ja näitä koskevaa sääntelyä voitaisiin selkeyttää ja täydentää. 

2.11  Tupakointikielto

Tupakkalaissa (549/2016) säädetään tupakoinnista asuntoyhteisöissä, joilla tarkoitetaan kattavasti eri asuntoyhteisömuotoja. Näitä ovat muun muassa asunto-osakeyhtiöt, asumisoikeusasunnot ja vuokratalot. Tupakkalain 78 §:n mukaan asuntoyhteisön yhteisissä ja yleisissä sisätiloissa ei saa tupakoida. Lisäksi asuntoyhteisö saa kieltää tupakoinnin hallitsemissaan ulkotiloissa. Tupakkalain 79 §:n mukaan asuntoyhteisö voi hakea kunnalta tupakointikieltoa rakennuksen huoneistoihin kuuluville parvekkeille, huoneistojen käytössä oleviin ulkotiloihin ja huoneistojen sisätiloihin. Tupakansavuongelmiin voidaan puuttua myös terveydensuojelulainsäädännön perusteella. Lisäksi asunto-osakeyhtiölaissa on mahdollista päättää tupakoinnin kieltämisestä yhtiöjärjestyksen muutoksella. 

AHVL:ssä ei ole erillisiä säännöksiä tupakoinnista, mutta vuokra-asunnoissa tupakointiin on mahdollista – ja se onkin hyvin yleistä – puuttua ottamalla vuokrasopimukseen tupakoinnin kieltävä ehto. Jos vuokrasopimukseen on otettu tupakoinnin kieltävä ehto, vuokralainen on sitoutunut noudattamaan kieltoa. Kiellon rikkomisella voi olla vaikutusta arvioitaessa sitä, onko irtisanominen ollut AHVL 56 §:n 1 momentin 2 kohdassa tarkoitetulla tavalla kohtuutonta ja onko vuokranantajalla ollut hyväksyttävä syy irtisanomiselle. Tupakointikiellon rikkomisen ei sen sijaan ole yleensä katsottu muodostavan perustetta purkaa vuokrasopimusta.  

Lisäksi vuokrasuhteen aikana vuokrasopimusta voidaan muuttaa siten, että tupakointikielto sisällytetään sopimukseen. Vuokranantaja ei kuitenkaan voi tehdä tällaista muutosta yksipuolisesti, vaan muutos edellyttää vuokralaisen hyväksyntää. Käytännössä on herättänyt epäselvyyttä, onko irtisanominen AHVL 56 §:n 1 momentin 2 kohdan mukaista, jos vuokralainen kieltäytyy hyväksymästä tupakointikieltoa koskevaa sopimusmuutosta ja vuokranantaja vetoaa tähän kieltäytymiseen. 

Tupakka- ja nikotiinipolitiikan kehittämistyöryhmä on muun ohella ehdottanut mietinnössään, että AHVL:ssä säädettäisiin lähtökohtaisesta tupakointikiellosta uusissa vuokrasuhteissa asuntoyhteisön asuinhuoneistossa, siihen kuuluvalla parvekkeella sekä ulkotiloissa että muilla ulkoalueilla (ks. Sosiaali- ja terveysministeriön raportteja ja muistioita 2023:5, s. 12, 42 ja 46). Ehdotuksen tarpeellisuutta on aiheellista arvioida ottamalla huomioon muun muassa kansanterveyspolitiikan edistäminen, vuokrasuhteissa lähtökohtana vallitseva osapuolten välinen sopimusvapaus sekä se, että kyse on henkilökohtaiseen vapauteen, yksityiselämään ja kotirauhan piiriin kuuluvasta asiasta. Lisäksi samalla on aiheellista arvioida, tulisiko mahdollinen tupakointikielto ulottaa myös sellaisiin jo voimassa oleviin vuokrasopimuksiin, joissa ei ole sovittu tupakoinnin sallittavuudesta. 

2.12  Vuokran tarkistaminen ja etuudet

2.13  Vuokraa koskevat suositukset

AHVL 28 §:n mukaan valtioneuvosto voi asuntoneuvoston vuokrajaostoa kuultuaan antaa suosituksia vuokrien tarkistamisesta. Asuntoneuvosto on sittemmin lakkautettu valtioneuvoston päätöksellä (436/2003). Kyseessä on valtuussäännös, joka oikeuttaa antamaan ainoastaan suosituksia asuinhuoneistojen vuokrien tarkistamisesta. Säännös ei siten velvoita eikä oikeuta vuokran tarkistamiseen suosituksessa ehdotetulla tavalla, vaan vuokrasuhteen osapuolet päättävät keskenään siitä, noudattavatko ja miten suositusta, joka pykälän nojalla on annettu. Suositus ei myöskään velvoita tuomioistuinta eikä siihen liity yksipuolista täytäntöönpano-oikeutta kummallekaan sopimusosapuolelle. (HE 304/1994 vp, s. 28 ja 65) 

Säännöksen merkitys on jäänyt hyvin vähäiseksi, sillä valtioneuvosto on antanut valtuussäännöksen nojalla vain yhden suosituksen yli 25 vuotta sitten. Kyseinen suositus on valtioneuvoston päätös suositukseksi eräistä asuinhuoneistojen vuokrien tarkistamistavoista (409/1998). Päätöksen mukainen suositus koskee ennen kaikkea vuokran kertakorotuksen pitämistä kohtuullisena sekä sopimuksen irtisanomista vuokran tarkistamiseksi. Sanottua suositusta täydentää Hyvä vuokratapa -ohjeistuksen (2018, s. 9) suositus, jonka mukaan korotus ei saa vuosittain ylittää 15 prosenttia muutoin kuin tilanteissa, joissa tehdään vuokrattavan kohteen vuokra-arvoa merkittävästi kohottavia korjauksia. 

Ylipäätään pykälän valtuussäännöksen nojalla annettavien päätösten suosituksilla ei voida enää nykyaikana katsoa olevan sellaista käytännön merkitystä, joka perustelisi sen säilyttämistä. Lisäksi perustuslakiuudistuksen myötä säännöksessä tarkoitetun kaltaista ”suosituksenantovaltuutta” ei enää nykyään pidetä asianmukaisena. Suosituksen päivittäminen ilman säännöksen muuttamista ei siis voine tulla kysymykseen. Tämän vuoksi olisi aiheellista kumota AHVL 28 §. 

2.14  Vuokrasopimuksen päättyminen

2.15  Velvollisuus maksaa vuokraa vuokrasuhteen aikana ja sopimuksen päättymisen jälkeiseltä ajalta

Vuokralaisen päävelvoitteena on vuokran maksaminen. AHVL 34 §:ssä säädetään siitä, milloin tämä velvoite on täytettävä. Pykälän 1 momentin mukaan, jollei maksuajasta ole toisin sovittu, rahana suoritettava vuokra on maksettava viimeistään toisena päivänä vuokranmaksukauden alusta lukien. Vuokralainen ei ole velvollinen suorittamaan vuokraa ennen edellä todettua ajankohtaa. Edelleen saman pykälän 3 momentin mukaan vuokra on maksettava huoneiston hallintaoikeuden kestoajalta ja hallintaoikeuden päättymisen jälkeiseltä ajalta, jos vuokralainen tai tältä oikeutensa johtanut edelleen käyttää huoneistoa. 

Vuokralainen on velvollinen maksamaan vuokran vuokrasuhteen aikana siitä riippumatta, käyttääkö hän huoneistoa tai vuokraoikeuttaan vai ei. Vuokra on suoritettava myös vuokrasopimuksen päättymisen jälkeiseltä ajalta, jos vuokralainen vielä tällöin käyttää huoneistoa. Sanottu koskee myös vuokralaiselta oikeutensa johtavan, kuten vuokralaisen konkurssipesän tai puolison maksuvelvoitetta, jos hän edelleen käyttää huoneistoa vuokrasopimuksen päätyttyä. Jos vuokrasopimus päättyy kesken vuokranmaksukauden, eikä vuokralainen käytä huoneistoa enää sen jälkeen, hän ei myöskään ole velvollinen suorittamaan vuokraa vuokrasopimuksen päättymisen ja huoneiston käyttämisen päättymisen jälkeiseltä ajalta. Tällainen tilanne voi syntyä esimerkiksi silloin, kun vuokralaisen irtisanomisaika on kuukautta lyhyempi, jos sopimus päättyy sen johdosta, että vuokralainen on irtisanonut sen. (HE 304/1994 vp, s. 67) 

Ratkaisussa KKO 2020:57 oli kysymys siitä, voidaanko vuokralainen velvoittaa maksamaan tuomion antamishetkellä erääntymättömiä vuokria. Korkein oikeus totesi, ettei AHVL 34 §:n 3 momentissa lausuttu oikeusohje siitä, että vuokralainen vielä vuokrasopimuksen päättymisen jälkeen käyttää huoneistoa, muuta vuokran erääntymisajankohtaa eikä siitä seuraa, että vastaisuudessa erääntyvä vuokra voitaisiin häätötuomion yhteydessä määrätä maksettavaksi. AHVL ei muutoinkaan sisällä säännöksiä, joiden nojalla olisi mahdollista saada suoritustuomio velvoitteesta, joka erääntyy vasta tulevaisuudessa. Erääntymätöntä vuokraa koskevaa vaatimusta ei voida perustellusti rinnastaa myöskään eräisiin ehdollista suoritustuomiota koskeviin poikkeuksiin. Sanotuilla perusteilla korkein oikeus totesi, että tuomiolla määrättävä vuokrasaatavan maksuvelvollisuus voi koskea vain tuomion antamishetkellä erääntyneitä vuokria. Vuokralaista ei siten voitu velvoittaa maksamaan tuomion antamishetkellä erääntymättömiä vuokria siihen saakka, kunnes huoneisto oli luovutettu vuokranantajan hallintaan. 

Varsinaisen suorituskanteen hyväksyminen edellyttää, että saatava on erääntynyt maksettavaksi tai muutoin langennut suoritettavaksi ja että se ei ole vanhentunut. Erääntymättömiä suoritusvelvoitteita koskevat kanteet on siten pääsääntöisesti hylättävä ennenaikaisina, jolloin kantaja voi nostaa uuden kanteen suoritteen eräännyttyä. Eräissä tapauksissa on kuitenkin mahdollista saada suoritustuomio sellaisestakin velvoitteesta, joka erääntyy vasta tulevaisuudessa. Ensinnäkin kanteessa tarkoitetulle saatavalle voidaan vaatia korkoa myös tuomion jälkeiseltä ajalta maksupäivään saakka. Toiseksi elatusapu voidaan vaatia maksettavaksi joko kertakorvauksena tai toistuvina suorituksina kuukausittain myös vastaisuudessa niin kauan kuin elatusvelvollisuus on voimassa, esimerkiksi lapsen osalta siihen saakka kun hän täyttää 18 vuotta tai toisin määrätään. Kolmanneksi suoritustuomio voidaan poikkeuksellisesti asettaa riippuvaksi tulevaisuudessa tapahtuvan ehdon täyttymisestä (ehdollinen tuomio). Tällaisia ovat erilaiset vastasuoritusehdot, toissijaiset velvoitteet, vahingonkorvausvelvollisuuden kanavointi työntekijän/virkamiehen ja työnantajan/julkisyhteisön välillä sekä regressi- tai muun seurannaisvaateen johdosta annetut ehdolliset tuomiot. (ks. Jokela, Oikeudenkäynnin asianosaiset ja valmistelu, 2024, s. 301–304) 

Myös ulosotto edellyttää, että vastaajan ulosottoperusteen mukainen suoritusvelvollisuus on alkanut, esimerkiksi että maksuvelvoite on erääntynyt. Kuten edellä todettiin, yleensä kannetta ei voida ajaa ennen saatavan erääntymistä, mutta jos tämä on ollut mahdollista ja erääntymättömästä saatavasta on siten saatu tuomio, sen täytäntöönpano ei kuitenkaan ole mahdollista ennen erääntymistä. Ulosottomiehen on tarkistettava ulosottoperuste tässäkin suhteessa ja pyydettävä tarvittaessa hakijalta selvitystä saatavan erääntymisestä tai muun tyyppisen ehdon täyttymisestä. (ks. Linna – Leppänen – Kärki, Ulosotto-oikeus I, 2022, s. 97–98) 

Voimassa oleva oikeustila tarkoittaa näin ollen sitä, että ehdollinen suoritustuomio ei ole sallittu tuomion jälkeen erääntyvistä vuokraeristä ja että tuomiolla määrättävä vuokran maksuvelvollisuus voi koskea vain tuomion antamishetkellä erääntynyttä vuokraa. Sanotusta seuraa käytännössä se, että jos vuokralainen jättää maksamatta vuokraa tuomion antamisen jälkeiseltä ajalta ja vuokranantaja haluaa periä nämä saatavansa, vuokranantajan on nostettava uusi erillinen kanne näiden vuokrasaatavien osalta. 

Prosessiekonomian, käytännöllisyyden ja osapuolten oikeudenkäyntikulujen näkökulmasta ei ole tarkoituksenmukaista, että vuokranantajan tulisi kaikissa tilanteissa nostaa uusi kanne periäkseen ensimmäisen tuomion jälkeen erääntyneet vuokrasaatavat, jos vuokralainen ei niitä vapaaehtoisesti suorita. Tämä menettely lisää erityisesti vuokralaisen oikeudenkäyntikuluja, mutta myös viivästyttää vuokranantajan pääsyä oikeuksiinsa ja aiheuttaa lisätyötä tuomioistuimille ja ulosotolle. Vaikka täsmäsääntelyn keinoin voidaan pyrkiä vähentämään useiden samaa vuokrasuhdetta koskevien oikeudenkäyntien syntymistä, niitä ei voida sääntelyn keinoin kokonaan estää. 

Koska AHVL:ssä ei ole erillisiä säännöksiä tuomion jälkeen erääntyvistä vuokraeristä, eikä erääntymättömiä vuokria koskeva vaatimus rinnastu niihin poikkeuksiin, joissa ehdollinen suoritustuomio on mahdollinen, on tarpeen arvioida, olisiko AHVL:ään aiheellista lisätä säännös, jolla voitaisiin vähentää vuokrasaatavien kohdalla esiintyvää useiden oikeudenkäyntien ongelmaa. Tämän arvioinnin yhteydessä tulee ottaa huomioon muun muassa prosessiekonomia, tarkoituksenmukaisuus, vuokralaisen ja vuokranantajan asema ja oikeussuoja, päätöksenteon delegointi ulosottoviranomaiselle sekä se, voidaanko selkeän ja toimivan nykyjärjestelmän sekä tuomioistuimen ja ulosoton välisen työnjaon painotuksen muuttamisella saavuttaa sellaisia hyötyjä tai resurssisäästöjä, jotka puoltaisivat poikkeuksen säätämistä erääntymättömien vuokrasaatavien osalta. 

2.16  Vuokraoikeuden siirto perheenjäsenelle

Pääsääntö sekä vuokraoikeuden siirron että huoneiston hallinnan luovutuksen yhteydessä on, ettei vuokralainen saa luovuttaa huoneistoa toiselle. Molemmat oikeustoimet edellyttävät vuokrasopimuksessa annettua suostumusta tai vuokranantajan erikseen antamaa lupaa. Tähän pääsääntöön on kuitenkin eräitä poikkeuksia. Esimerkiksi AHVL 45 §:n 1 momentissa todetaan vuokraoikeuden siirrosta perheenjäsenelle, että vuokralainen saa ilman vuokranantajan lupaa siirtää vuokraoikeuden huoneistossa asuvalle puolisolleen, perheeseen kuuluvalle lapselle tai jommankumman puolison vanhemmalle, jollei vuokranantajalla ole perusteltua syytä vastustaa vuokraoikeuden siirtoa. Edelleen saman pykälän 3 momentissa todetaan, että jos vuokranantaja haluaa vastustaa vuokraoikeuden siirtoa, vuokranantajan tulee kuukauden kuluessa siirrosta tiedon saatuaan saattaa vastustamisensa peruste tuomioistuimen tutkittavaksi. Jos tuomioistuin hyväksyy vuokranantajan ilmoittaman syyn, sen on kiellettävä vuokraoikeuden siirto. Laissa todetaan lisäksi, että ehto, jolla rajoitetaan vuokralaisen, huoneistossa asuvan, kuolinpesän tai sen osakkaan AHVL 44–46 §:n mukaista oikeutta, on mitätön (AHVL 47 §). 

AHVL 45 §:ssä puolisoilla tarkoitetaan aviopuolisoita ja avioliitonomaisissa olosuhteissa asuvia henkilöitä (ks. AHVL 11 §; HE 304/1994 vp, s. 54). Laissa tai sen perusteluissa ei ole tarkemmin määritelty sitä, keiden voidaan katsoa asuvan avioliitonomaisissa olosuhteissa. Säännöksessä perheeseen kuuluvilla lapsilla taas tarkoitetaan puolisoiden yhteisiä lapsia, jommankumman puolison omia lapsia sekä adoptio- ja kasvattilapsia. Vanhempina ei esitöiden perusteella pidetä eräitä lähisukulaisiksi määriteltyjä henkilöitä, kuten vuokralaisen tai tämän puolison adoptio- ja kasvattivanhempia. (ks. HE 304/1994 vp, s. 56) Esitöiden toteamusta siitä, että vanhempina ei pidetä adoptiovanhempia (esitöissä: ”ottovanhemmat”), vaan heitä pidetään lähisukulaisina, ei voida pitää perusteltuna, kun otetaan huomioon, että adoptiolaki (22/2012) rakentuu vahvan adoption periaatteelle ja että adoptiolapsi siirtyy adoptiovanhemman sukuun. Kun kuitenkin otetaan huomioon se, että asiasta on maininta ainoastaan lain perusteluissa ja että laissa (AHVL 45 ja 46 §) ei erikseen rajata adoptiovanhempaa vanhemman käsitteen ulkopuolelle, lain muuttamiselle ei ole tarvetta. Adoptiovanhempaa on siten pidettävä myös AHVL:ää sovellettaessa vanhempana, ei AHVL:ssä tarkoitettuna lähisukulaisena. Vuokraoikeuden siirtäminen muulle henkilölle kuin pykälässä tarkoitetulle puolisolle, perheeseen kuuluvalle lapselle taikka vuokralaisen tai tämän puolison vanhemmalle määräytyy AHVL 44 §:n pääsäännön mukaan, mikä tarkoittaa sitä, että vuokralainen ei saa ilman vuokrasopimuksessa annettua tai vuokranantajan erikseen antamaa lupaa siirtää vuokraoikeuttaan. 

AHVL 45 §:ssä tarkoitettu siirto ei ole kuitenkaan sallittu, jos vuokranantaja osoittaa, että hänellä on perusteltu syy vastustaa vuokraoikeuden siirtoa. Esitöissä todetaan, että perusteltuna syynä vastustaa siirtoa voi lähinnä tulla kysymykseen vuokranantajan taloudellisen riskin merkittävä lisääntyminen. Harkittaessa, milloin vuokranantajalla on katsottava olevan riittävä syy siirron kieltämiseen, on selvitettävä, millä tavoin vuokranantajan asema siirron johdosta muuttuisi – esimerkiksi joutuuko huoneisto alttiiksi olennaisesti suuremmalle kulumiselle siirron johdosta. Perusteltu syy siirron kieltämiseen on esimerkiksi sellainen siirronsaajaan liittyvä seikka, joka oikeuttaa vuokranantajan siirron jälkeen irtisanomaan tai purkamaan sopimuksen. (HE 304/1994 vp, s. 74) Vanhemmissa esitöissä on lisäksi todettu, että asuntolainoitettujen vuokra-asuntojen, opiskelija-asuntojen ja tukiasuntojen vuokralle annolle asetettujen edellytysten puuttuminen saattaa olla tehokas irtisanomisperuste (HE 127/1984 vp, s. 47). Vuokranantajalla on todistustaakka vastustamisen perusteen osalta, eli hänen on viime kädessä kyettävä tuomioistuimessa perustelemaan kielteinen kantansa. Kriteerit niin sanotulle siirtokiellolle on siis asetettu varsin korkealle, ja kiellon aiheellisuutta koskeva riitamenettely on lähtökohtaisesti raskas sekä vuokralaisen että vuokranantajan näkökulmasta tarkasteltuna. 

Vuokranantajan oikeuksia on AHVL 45 §:ssä pyritty turvaamaan muun muassa siten, että siirto voidaan toteuttaa vain sellaiselle läheiselle, joka jo ennestään asuu vuokrahuoneistossa. Rajoitus on kuitenkin lähinnä teoreettinen, sillä AHVL 17 §:n 1 momentin mukaan vuokralaisella on aina oikeus ottaa huoneistoon asumaan puolisonsa ja perheeseensä kuuluvat lapset. Edelleen saman momentin mukaan vuokralainen saa käyttää huoneistoa yhteisenä asuntona myös lähisukulaisensa ja puolisonsa lähisukulaisen kanssa, jollei siitä aiheudu vuokranantajalle huomattavaa haittaa tai häiriötä. 

Voimassa olevaa AHVL 45 §:ää voidaan nykyolosuhteissa pitää jossakin määrin ongelmallisena. AHVL 45 §:n 1 momentti mahdollistaa käytännössä sukupolvenvaihdoksen vuokra-asumisessa: Vanhemmat voivat siirtää vuokraoikeuden huoneistossa asuvalle lapselleen ja muuttaa itse tämän jälkeen pois. Tämän jälkeen lapsi voi ottaa huoneistoon asumaan puolisonsa ja perheen lapset. Tietty asuinhuoneisto voi siten olla saman perhepiirin hallussa pitkäänkin. Vuokranantajan on käytännössä vaikea puuttua tähän, koska vuokraoikeuden siirtäminen ei edellytä vuokranantajan ennakolta antamaa lupaa. Vuokranantaja voi tosin vastustaa vuokraoikeuden siirtoa saattamalla vastustamisensa perusteen tuomioistuimen tutkittavaksi, mutta prosessi on aikaa vievä ja raskas, ja siihen liittyy riski häviämisestä. Tämän vuoksi vuokranantaja ei voi arvioida vuokrasuhteen edellytyksiä samoin kuin uuden vuokrasopimuksen solmimisen yhteydessä. 

Yhteiskunnan tukemissa vuokra-asunnoissa noudatetaan ennalta määriteltyjä asukasvalintaperusteita, joiden pohjalta tuetut asunnot osoitetaan vuokralaisille. Asukasvalintaperusteet koskevat kuitenkin vain asukkaan valintaa, eivät vuokraoikeuden siirtämistä perheenjäsenelle AHVL 45 §:n nojalla. Tuettua asumista koskevissa laeissa ei myöskään ole poissuljettu AHVL 45 §:n soveltamista. Näin ollen asukkaan valinnassa sovellettava tarve- ja tuloharkinta ei sellaisenaan tule sovellettavaksi, kun vuokraoikeus siirtyy AHVL 45 §:n nojalla. Myös tuetussa asumisessa vuokranantaja voi perustellusta syystä vastustaa vuokraoikeuden siirtymistä, mutta AHVL ei velvoita tähän. Lisäksi AHVL 45 §:n 1 momentissa tarkoitettu perusteltu syy viittaa lähinnä vuokranantajan taloudellisen riskin merkittävään lisääntymiseen (ks. HE 304/1994 vp, s. 74). Vuokranantajalla ei siis mainituissa tilanteissa useinkaan edes olisi AHVL:n tarkoittamaa perusteltua syytä vuokraoikeuden siirtämisen vastustamiseen.  

Asiasta on vuonna 2019 tehty lakialoite laeiksi asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain ja vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta annetun lain muuttamisesta (LA 8/2019 vp). Lakialoitteen perusteluina esitettiin, että asumisen vuokratuen tulee kohdistua ensisijaisesti ja oikeudenmukaisemmin tukea tarvitseville. Asuntoa hakiessa on käytössä tarve- ja tuloharkinta, mutta vuokraoikeuden siirtyessä sukulaiselle tällaista harkintaa ei ole käytössä. Lakialoite kuitenkin raukesi. AHVL 45 §:ään liittyy myös osaltaan hallitusohjelmakirjaus, jonka mukaan yhteiskunnan tukemat vuokra-asunnot kohdennetaan nykyistä tehokkaammin pienituloisille, vähävaraisille ja erityisryhmille, joiden on vaikea vuokrata asuntoa vapailta markkinoilta (s. 123). 

Ympäristöministeriö selvittää hallitusohjelman mukaisesti korkotuki- ja aravalainsäädännön alaisissa vuokra-asunnoissa asuvien ruokakuntien tulojen huomioon ottamista vuokrasuhteen jatkumisessa ja ehdoissa. Tarve- ja tuloharkinnan laajentaminen myös tilanteisiin, joissa vuokraoikeus siirretään perheenjäsenelle, edellyttäisi muutoksia tuettua asumista koskevaan erityislainsäädäntöön. Koska erityislainsäädännössä voidaan joka tapauksessa poiketa AHVL:stä, asukasvalintaperusteiden soveltamisalan laajentaminen ei edellytä muutoksia AHVL 45 §:ään. Jos asukasvalintaperusteita koskevaa lainsäädäntöä muutetaan, voidaan samassa yhteydessä arvioida myös, onko AHVL 45 §:ää vastaavasti syytä muuttaa. 

AHVL 45 §:ää voidaan pitää jossain määrin ongelmallisena myös siksi, että siihen sisältyy eräitä väärinkäytön mahdollisuuksia. Vuokralainen voi esimerkiksi pyrkiä siirtämään vuokraoikeutensa lapselleen siinä tarkoituksessa, että hän itse vapautuisi vuokrasopimuksen velvoitteista, vaikka tosiasiallista muutosta asumisjärjestelyissä ei olisikaan tarkoitus tehdä. Toisaalta oikeuskäytännössä on jo nykyisen sääntelyn nojalla katsottu voitavan puuttua tällaisiin väärinkäytösyrityksiin, minkä vuoksi tältä osin ei voida katsoa olevan välitöntä tarvetta lainsäädännön muuttamiselle. 

Yhteenvetona voidaan todeta, että AHVL 45 §:n osalta on aiheellista arvioida, tulisiko sen 1 momenttiin asettaa perheenjäsenen huoneistossa asumisen kestoa koskevia lisäkriteereitä vuokrasuhteen molemminpuolisuuden paremmaksi turvaamiseksi. 

2.17  Vuokrasuhteen päätyttyä huoneistoon jäänyt omaisuus

AHVL:ssä ei ole erillissäännöksiä siitä, miten huoneistoon jääneen vuokralaisen tai muun asukkaan omaisuuden suhteen on meneteltävä. Kysymystä voidaan kuitenkin tarkastella ja arvioida muun muassa omaisuuden hylkäämistä ja häätöä koskevien yleisperiaatteiden ja -säännösten perusteella. 

Esineen omistusoikeudesta voidaan tietyissä olosuhteissa luopua hylkäämällä esine. Hylkääminen ei edellytä nimenomaista tahdonilmaisua, vaan se voi tapahtua ja usein tapahtuukin konkludenttisin toimin. Edellytyksenä on se, että hylkääminen on ilmeistä. Tällaiset esineet saa löytäjä pitää. Sen arviointi, voidaanko tiettyä esinettä pitää hylättynä, riippuu esineen kunnosta, arvosta, löytöpaikasta ja muista olosuhteista. (ks. löytötavaralaki (778/1988) 1 §; HE 29/1988 vp, s. 11). Edellä esitetyistä seikoista seuraa, ettei pelkästään se, että vuokralainen tai muu huoneiston asukas on muuton yhteydessä tai muutoin huoneistosta poistuttuaan jättänyt sinne esineitä, anna automaattisesti aihetta päätellä, että hän on hylännyt kyseiset esineet. Esineet ovat voineet jäädä huoneistoon esimerkiksi unohduksen, huolimattomuuden tai muun vastaavan syyn vuoksi, jolloin hylkäämistahto saattaa puuttua. 

Huoneenvuokrasopimuksella vuokranantaja luovuttaa vuokralaiselle huoneiston hallinnan. Vuokrasopimuksen päättyessä päättyy myös vuokralaisen oikeus pitää huoneistoa hallinnassaan, jolloin vuokralainen on velvollinen palauttamaan huoneiston hallinnan vuokranantajalle. Kyse on ulosottokaaren (705/2007) 1 luvun 1 §:n 3 kohdassa tarkoitetusta siviilioikeudellisesta hallinnansiirtovelvoitteesta, joka voidaan panna täytäntöön ulosottoteitse. Ulosotto edellyttää ulosottokaaren 2 luvun 2 §:ssä tarkoitettua ulosottoperustetta, joka huoneiston hallinnan palauttamista koskevassa asiassa on käytännössä mainitun pykälän 1 momentin 1 kohdassa tarkoitettu tuomioistuimen riita-asiassa antama tuomio.  

Häädön toteuttavat ulosottoviranomaiset noudattaen ulosottokaaren 7 luvussa säädettyä menettelyä. Kun asia siirtyy ulosottoon, vastuu prosessin etenemisestä siirtyy vuokranantajalta ulosottoviranomaisille. Ennen häädön toimeenpanoa ulosottoviranomaisen on varattava vuokralaiselle tilaisuus poistua vuokratiloista vapaaehtoisesti ja huolehtia itse omaisuutensa pois kuljettamisesta. Ulosottoviranomainen lähettää vuokralaiselle muuttokehotuksen, jossa annetaan yleensä vielä 2–3 viikkoa aikaa muuttaa itse.  

Häätö toimitetaan ulosottokaaren 7 luvun 5 §:n 1 momentin mukaisesti poistamalla ulosottoperusteessa tarkoitetuista tiloista häädettävät henkilöt sekä siellä oleva omaisuus. Mainittu säännös ei oikeuta ulosottomiestä ottamaan tilojen avaimia häädettävältä väkisin haltuun. Avaimia ei voida myöskään vaatia luovutettavaksi uhkasakon nojalla. Jos häädettävä ei luovuta avaimia vapaaehtoisesti, tilojen käyttö estetään vaihtamalla lukot, sarjoittamalla ne uudelleen tai asentamalla oveen erillinen lukituslaite. (Linna, Tuula: Ulosotto-oikeus III: Erityiset täytäntöönpanon lajit ja oikeussuojakeinot, 2018, s. 52 ja 59) 

Ulosottokaaren 7 luvun 6 §:n 1 momentin mukaan, jollei häädettävä ole häädön alkaessa kuljettanut pois omaisuuttaan, ulosottomiehen on huolehdittava siitä, että ulosottoperusteessa tarkoitetuissa asuin- tai muissa tiloissa sekä niihin välittömästi liittyvällä alueella oleva omaisuus kuljetetaan pois. Muu kuin vähäarvoinen omaisuus otetaan talteen, ja arvoton tai vähäarvoiseksi katsottu omaisuus hävitetään. Ulosottomies voi antaa hävittämisen ulkopuolisen tehtäväksi tai hakijan pyynnöstä antaa tälle luvan menetellä arvottoman tai vähäarvoisen omaisuuden suhteen haluamallaan tavalla. Saman pykälän 2 momentin mukaan häätö voidaan panna täytäntöön myös jättämällä omaisuus paikoilleen ja estämällä häädettävän pääsy tiloihin. Omaisuuden suhteen on kuukauden kuluessa meneteltävä 1 momentissa säädetyllä tavalla tai myytävä se paikan päällä, jollei häädettävä itse sitä ennen halua kuljettaa omaisuuttaan pois. Omaisuutta ei saa jättää asuintiloihin, jos siitä aiheutuu hakijalle vähäistä suurempaa haittaa. 

Lainkohdan esitöiden mukaan rajanveto saattaa olla hankalaa sen suhteen, minkälainen omaisuus on niin vähäarvoista, että se voidaan hävittää tai antaa hakijan huolehdittavaksi. Kriteerinä voidaan pitää sitä, olisiko esineestä todennäköisesti saatavissa myynti- ja säilytyskustannukset ylittävä myyntihinta erillisenä myyntiobjektina. Suositeltavaa olisi, että ennen hävittämistä tavarat valokuvataan. Esimerkkeinä vähäarvoisesta omaisuudesta mainitaan likaiset vaatteet ja astiat sekä kuluneet ja halvat huonekalut. Häädön luonne huomioiden ulosottomiehen harkinnalle ei voida asettaa liian tiukkoja vaatimuksia. Ulosottomiehen velvollisuuksiin kuuluu varsinaisten esineiksi luettavien objektien poiskuljettaminen ja niiden tarvittava hävittäminen. Roskien siivoaminen ei kuulu ulosottomiehelle. Etenkin silloin, kun on epäilyksetöntä, että muuttopäivä on tullut häädettävän tietoon eikä hän ole huolehtinut omaisuudestaan, voidaan paikoilleen jätetty vähäarvoinen omaisuus rinnastaa hylättyyn omaisuuteen. Sen sijaan päinvastaisessa tapauksessa varovaisuus olisi paikallaan. Näin toiminta olisi sopusoinnussa omaisuuden suojaa koskevan perustuslain 15 §:n kanssa. (ks. HE 216/2001 vp, s. 201–202). Lisäksi ulosottokaaren 7 luvun 6 §:n 3 momentin mukaan ulosottomiehen on meneteltävä eläinten, säilytyskelvottoman ja vaarallisen omaisuuden sekä havaittujen ja muusta omaisuudesta erotettavissa olevien valokuvien, asiakirjojen ja muiden vastaavien esineiden suhteen tavalla, jota olosuhteet huomioon ottaen voidaan pitää kohtuullisena. Lainkohdan esitöiden mukaan ei voida edellyttää, että ulosottomies ryhtyy tällaista omaisuutta etsimään, mutta toisaalta ei voida pitää hyväksyttävänä sen hävittämistäkään, mikäli sitä havaitaan. Se, kuinka kauan yllä mainittua materiaalia kyetään säilyttämään, riippuisi ulosottomiehen käytössä olevista säilytystiloista sekä siitä, voidaanko häädetyn olettaa tulevan niitä noutamaan. (ks. HE 216/2001 vp, s. 202) 

Vuokranantaja, joka ryhtyy omatoimisesti poistamaan vuokralaista tai tämän omaisuutta huoneistosta vuokrasopimuksen päättymisen jälkeen, voi syyllistyä rikoslain 17 luvun 9 §:ssä rangaistavaksi säädettyyn omankädenoikeuteen. Mainitun pykälän mukaan omankädenoikeuteen syyllistyy se, joka oikeutensa puolustamiseksi tai toteuttamiseksi omin valloin ryhtyy toimeen, jota hän ei saa tehdä ilman viranomaisen myötävaikutusta. Lainkohdan esitöissä on mainittu esimerkkinä säännöksen soveltamistilanteesta se, että vuokranantaja häätää vuokralaisen käyttämättä asuinhuoneiston vuokrauksesta annetussa laissa sekä tuolloin voimassa olleessa oikeudenkäynnistä huoneenvuokra-asioissa annetussa laissa (650/1973) tarkoitettuja oikeuskeinoja (HE 6/1997 vp, s. 126). Omankädenoikeuden rangaistavuus riippuu siis siitä, ovatko vuokranantajan toimet huoneiston hallinnan palauttamiseksi sellaisia, jotka edellyttävät ulosottoviranomaisen toimia. Esimerkiksi ratkaisussa KKO 1991:50 vuokranantaja oli purkanut vuokrasopimuksen, koska hän katsoi vuokralaisen jättäneen maksamatta osan vuokrasta, joka määräytyi tietyn prosentin mukaan vuokralaisen liikevaihdosta. Vuokranantaja oli omatoimisesti vaihtanut rakennuksen lukot. Korkein oikeus totesi, että vuokranantaja oli käyttänyt omankädenoikeutta. Tämän vuoksi vuokralaiselle olisi tullut antaa virka-apua rakennuksen hallinnan palauttamiseksi. 

Oikeusjärjestelmämme keskeinen lähtökohta on, että siviilioikeudellisten velvoitteiden täytäntöönpano kuuluu viranomaisille. Jos jonkin oikeuden toteutuminen tai toteuttaminen edellyttää viranomaisen myötävaikutusta, sen toteuttaminen ilman viranomaisen myötävaikutusta ei ole sallittua. Tämä koskee pääsääntöisesti kaikkia siviilioikeudellisia velvoitteita. Kuten edellä on todettu, lainsäädännössämme on säädetty omaisuuden käsittelystä tilanteissa, joissa vuokralainen joudutaan häätämään huoneistosta. Näissä tilanteissa ulosottomies vastaa omaisuuden käsittelystä. On kuitenkin melko tavallista, että huoneistoon tai siihen liittyviin tiloihin jää esimerkiksi vähäarvoista tai arvotonta omaisuutta myös tilanteissa, joissa vuokralainen tai tältä oikeutensa johtanut muu henkilö on vapaaehtoisesti poistunut huoneistosta vuokrasopimuksen päätyttyä eikä enää käytä huoneistoa. Näihin tilanteisiin ei kuitenkaan ole erillistä sääntelyä. Käytännössä onkin usein esiintynyt epäselvyyttä sen suhteen, mitä vuokranantaja saa tällöin tehdä ja miten hänen tulisi huoneistoon tai siihen liittyviin tiloihin jääneen omaisuuden suhteen toimia. Näiden seikkojen vuoksi on perusteltua arvioida, tulisiko huoneenvuokralaissa säätää menettelytavoista edellä kuvatuissa tilanteissa. Koska vuokralaisen tai tältä oikeutensa johtavan muun henkilön omaisuudensuoja on perustuslailla turvattu, on varmistettava, että omaisuuden suoja otetaan riittävässä määrin huomioon. 

2.18  Vuokrasuhteen jatkuminen vuokralaisen kuoltua ja huoneistoon jäänyt jäämistöomaisuus

2.19  Muuttopäivä

Muuttopäivästä säädetään AHVL 68–71 §:ssä. Lisäksi muuttopäivää koskevia säännöksiä on AHVL 12 §:n 4 momentissa, 83 §:n 2 momentissa sekä 95 §:ssä. AHVL 68 §:n mukaan muuttopäivä on vuokrasopimuksen päättymisen jälkeinen arkipäivä. Edelleen saman pykälän jälkimmäisen virkkeen mukaan vuokralaisen on muuttopäivänä jätettävä puolet asuinhuoneistosta vuokranantajan käytettäväksi sekä seuraavana päivänä luovutettava huoneisto kokonaan vuokranantajan hallintaan. AHVL 12 §:n 4 momentin mukaan, mitä kyseisessä pykälässä säädetään, koskee myös päivää, jona vuokralaisen on muutettava huoneistosta. Kyseessä on tarkentava säännös siitä, että määräaikojen laskeminen koskee myös muuttopäivää. Jos muuttopäivä osuisi esimerkiksi lauantaille, muuttopäivä määräytyy AHVL 12 §:n 1 ja 2 momenttien mukaan: muuttopäivä on siten maanantai, jos kyseinen maanantai on arkipäivä. 

Vuokrasopimus päättyy sinä päivänä, jona se irtisanomisen tai purkamisen vuoksi taikka sovitun vuokra-ajan kuluttua päättyy. Päättymisajankohta määräytyy siten irtisanomisilmoituksen tai purkamisilmoituksen mukaan, mutta sopimus voi myös päättyä siten, että sopimusosapuolet sopivat sen päättymisajankohdasta. Muuttopäivä on siten sopimuksen päättymispäivää seuraava lähin arkipäivä, jonka jälkeisenä päivänä huoneisto pitää jättää kokonaan vuokranantajan hallintaan. Muuttopäivänä on siten myös muutettava, jollei muuta ole sovittu, ja muuttopäivänä on jo puolet huoneistosta jätettävä vuokranantajan käytettäväksi. Muuttopäivästä voidaan sopia toisinkin kuin pykälässä säädetään. (HE 304/1994 vp, s. 86) 

Voimassa oleva AHVL 68 §:n muuttopäivää koskeva olettamasäännös ei vastaa vuokramarkkinoilla vallitsevaa yleistä ja vakiintunutta käytäntöä. Nykyisin vuokrasopimuksissa muuttopäivästä sovitaan useimmiten olettamasäännöksestä poiketen, ja tavallisesti muuttopäiväksi määritellään vuokrasopimuksen päättymispäivä. Ei ole enää perusteltua, että voimassa olevan olettamasäännöksen mukaisesti muuttopäivän pitäisi olla arkipäivä. Nykyinen sääntely aiheuttaa turhia epäselvyyksiä ja riitoja erityisesti silloin, kun vuokralainen ei perehdy huolellisesti vuokrasopimuksen ehtoihin, vaan perustaa käsityksensä yksinomaan AHVL 68 §:n tahdonvaltaiseen sääntelyyn. Koska muuttopäivästä sovitaan nykyään käytännössä useimmissa tapauksissa toisin kuin mitä olettamasäännöksessä säädetään, olisi perusteltua, että myös niissä tilanteissa, joissa asiasta ei ole erikseen sovittu, sovellettaisiin vuokramarkkinoilla vakiintunutta käytäntöä. Säännöksen luonnetta ei kuitenkaan ole syytä muuttaa, vaan sen säilyttäminen tahdonvaltaisena on edelleen perusteltua. 

4.1  Keskeiset ehdotukset

4.2  Pääasialliset vaikutukset

5.1  Vaihtoehdot ja niiden vaikutukset

5.2  Ulkomaiden lainsäädäntö ja muut ulkomailla käytetyt keinot

6.1  Yhteenveto työryhmämietinnön lausuntopalautteesta

Oikeusministeriö pyysi hallituksen esityksen pohjana toimineesta työryhmän mietinnöstä lausuntoa lausuntopalvelu.fi-sivuston kautta 64 lausunnonantajalta (laillisuusvalvojat, tuomioistuinlaitos, viranomaiset, yhdistykset, intressiorganisaatiot ja asiantuntijat). Näistä 41 antoi lausunnon. Lausunnon antaneet tahot edustivat monipuolisesti niitä tahoja, joilta lausuntoja oli pyydetty. Tämän lisäksi mietinnöstä lausui 37 muuta tahoa. Näiden joukossa oli muun muassa eräitä viranomaisia, yhdistyksiä, yrityksiä ja yksityishenkilöitä. Työryhmän mietintö oli lausuntokierroksella 19.12.2024–14.2.2025. Lausunnoista on laadittu oikeusministeriössä tiivistelmä (Oikeusministeriön mietintöjä ja lausuntoja 2025:56; https://urn.fi/URN:ISBN:978-952-400-662-0). 

Lausunnonantajat suhtautuivat yleisesti myönteisesti työryhmän ehdotuksiin. Monia työryhmän ehdotuksia kannatettiin laajasti, sillä niitä pidettiin perusteltuina ja käytännön toimintaa sujuvoittavina. Kaikki ehdotetut muutokset eivät kuitenkaan saaneet yksiselitteistä kannatusta, ja lausuntopalautteessa tuotiin esiin myös joitakin eriäviä näkemyksiä. Erityisesti vuokranantaja- ja vuokralaistahoja edustavien lausunnonantajien näkemykset ehdotuksista olivat keskenään erisuuntaisia. Eräissä lausunnoissa kiinnitettiin huomiota siihen, että jotkut muutosehdotuksista voivat joissain tapauksissa olla tulkinnanvaraisia tai aiheuttaa epäselvyyttä. Lisäksi lausuntopalautteessa nostettiin esiin mahdollisia käytännön soveltamiseen liittyviä haasteita sekä tarvetta jatkovalmistelussa täsmentää eräitä yksityiskohtia. Lausuntopalautteen perusteella voidaan kuitenkin kokonaisuutena katsoa, että työryhmän ehdotukset vastaavat monelta osin vuokrasuhteiden sääntelyn ajankohtaisiin kehittämistarpeisiin. Eri tahojen näkemyksiä esityksen yksityiskohdista kuvataan tarkemmin jäljempänä. 

Lausuntopalautteessa suhtauduttiin pääosin myönteisesti sovittelusäännöksiä koskeviin muutosehdotuksiin. Monet lausunnonantajat korostivat myös lainsäädännön muuttamisen tarpeellisuutta sopimusehtodirektiivin vaatimusten täyttämiseksi. Osa lausunnonantajista piti säännöksiä kuitenkin tarpeettoman monimutkaisina. Lisäksi lausuntopalautteessa tuotiin esiin kriittisiä näkemyksiä erityisesti siitä, tarvitaanko erillisiä sovittelusäännöksiä, kun olemassa olevien yleisten sovittelusäännösten oikeustoimilaissa voidaan arvioida tarjoavan jo riittävän oikeussuojan. Kuluttajariitalautakunta kiinnitti huomiota myös siihen, että sääntely poikkeaa muusta kulutushyödykkeitä koskevasta sääntelystä kuluttajien vahingoksi. Professori Mia Hoffrén kiinnitti lausunnossaan tältä osin huomiota muun muassa siihen, että sovitteluvaatimuksen esittämisajankohtaa ja sovittelun ajallisia vaikutuksia rajoitetaan tarkoilla säännöillä, toisin kuin yleissäännösten mukaisessa sovittelussa. Lausuntopalautteen perusteella sääntelyn yksinkertaistaminen ja yhdenmukaistaminen muun kuluttajansuojasääntelyn kanssa voisi olla aiheellista, mutta sitä ei pidetä tarkoituksenmukaisena toteuttaa tässä vaiheessa. Asiaa tulisi kuitenkin arvioida myöhemmin uudelleen. 

Säännösehdotuksia vuokravakuuden palauttamisesta sekä sen pidättämisestä ilmoittamisesta kannatettiin laajasti. Lausunnonantajat pitivät tärkeänä, että vakuus kattaa kaikki vuokrasuhteesta johtuvat velvoitteet. Vuokranantajia edustavat lausunnonantajat kannattivat ehdotettua 30 päivän määräaikaa. Vuokralaisia edustavat lausunnonantajat taas kannattivat lyhyempää määräaikaa, koska heidän mukaansa ehdotus voisi käytännössä johtaa siihen, että vakuus palautettaisiin vasta määräajan päättyessä. Monet lausunnonantajat katsoivat, että vuokravakuus tulisi palauttaa viipymättä, jollei erityisiä perusteita sen pidättämiselle ole. Myös vakiokorvauksen osalta lausuntopalautteessa esitettiin toisistaan poikkeavia näkemyksiä: osa lausunnonantajista piti sääntelyä tarkoituksenmukaisena ja vuokralaista suojaavana, kun taas toisten lausunnonantajien mukaan säännös olisi tulkinnanvarainen, riitaisuuksia lisäävä ja hallinnollisesti raskas. Eräissä lausunnoissa esitettiin, että vakiokorvaus tulisi ulottaa myös tilanteisiin, joissa vakuus on pidätetty perusteettomasti. Lausuntopalautteen perusteella esitystä on tarkistettu: vakiokorvaussäännöksestä ehdotetaan luovuttavaksi sen tulkinnanvaraisuuden ja ongelmallisuuden vuoksi, mutta vakuuden palauttamisen ja sen pidättämisestä ilmoittamisen määräaikaa esitetään lyhennettäväksi 14 päivään. Samalla esitetään, että vakiokorvaussäännöksen tilalle otettaisiin vahingonkorvaussäännös. 

Säännöksiin kirjallisen muodon täyttämisestä sähköisesti sekä tiedoksiantosäännöksiin suhtauduttiin lausuntopalautteessa yleisesti myönteisesti. Monet lausunnonantajat, kuten vuokranantajien ja vuokralaisten edustajat, tuomioistuimet sekä järjestöt, kannattivat sähköisen tiedoksiannon nykyistä laajempaa hyödyntämismahdollisuutta vuokrasuhteissa. Joissakin lausunnoissa katsottiin tarpeelliseksi laajentaa sähköisen tiedoksiannon mahdollisuuksia vielä ehdotettua enemmän, esimerkiksi siten, että kahden sähköisen viestintäkanavan mallia ei edellytettäisi edes kaikkein tärkeimpien tiedoksiantojen osalta. Valtaosa lausunnonantajista kuitenkin katsoi, että heräteviestin käyttäminen on asianmukainen ja perusteltu ratkaisu. Lausuntopalautteessa kiinnitettiin huomiota myös haavoittuvassa asemassa olevien vuokralaisten asemaan ja tuotiin esiin huolta heidän kyvystään käyttää digitaalisia viestintäkanavia. Lausuntopalautteen perusteella ei katsottu tarpeelliseksi muuttaa mietinnössä ehdotettuja ratkaisuja, koska niiden on arvioitu muodostavan tasapainoisen kokonaisuuden, joka ottaa tasapuolisesti huomioon eri intressiryhmien edut ja oikeusturvan toteutumisen. 

Ehdotusta, joka koskee ilmoitusvelvollisuutta huoneistossa asuvista henkilöistä, pidettiin yleisesti tarpeellisena. Ehdotusta tukivat erityisesti vuokranantaja- ja isännöintitahot sekä viranomaiset. Valtaosa lausunnonantajista katsoi, että vuokralaisen velvollisuus ilmoittaa huoneistossa hänen kanssaan asuvat henkilöt sekä näiden asumisen peruste vuokranantajalle on tarpeellinen huoneiston hoidon ja käytön valvomiseksi sekä vuokranantajan lakisääteisten velvollisuuksien toteuttamiseksi. Toisaalta eräät lausunnonantajat, erityisesti vuokralaistahojen edustajat, toivat esiin huolen luovutettavien tietojen määrästä ja yksityiskohtaisuudesta, minkä vuoksi he ehdottivat, että velvollisuus rajattaisiin ainoastaan henkilömäärän ilmoittamiseen. Tietosuojavaltuutetun toimisto korosti lausunnossaan tarvetta arvioida perusteellisesti, mitkä vuokralaisen tiedot ovat vuokranantajalle välttämättömiä EU:n yleisen tietosuoja-asetuksen periaatteiden mukaisesti. Lausuntopalautteen perusteella esityksen säätämisjärjestysperusteita laajennettiin erityisesti tietosuojanäkökohtien osalta. 

Ehdotukseen, jonka mukaan sääntelyä vuokranantajan oikeudesta päästä huoneistoon selkeytettäisiin ja täsmennettäisiin, suhtauduttiin lausuntopalautteessa pääosin myönteisesti. Sääntelyn katsottiin osaltaan vähentävän riitatilanteita ja vastaavan vakiintunutta käytäntöä. Toisaalta lausuntopalautteessa tuotiin esiin myös huolta vuokralaisen yksityisyyden suojasta ja kotirauhasta erityisesti tilanteissa, joissa käynti tapahtuisi ilman ennakkoilmoitusta. Lausuntopalautteen johdosta säännösten sanamuotoa esitetään tarkistettavaksi siten, että vuokranantajan huoneistoon pääsyn edellytykset eri tilanteissa yksilöidään tarkemmin ja niistä tehdään tarkkarajaisempia siten, että ne täyttävät perusoikeuksien rajoittamiselle asetettavat edellytykset. 

Laaja enemmistö lausunnonantajista kannatti tupakointikieltoa koskevan olettamasäännöksen lisäämistä AHVL:ään. Kannatusta sai myös kiellon soveltaminen muihin poltettaviin kasviperäisiin tuotteisiin ja sähkösavukkeisiin. Eräät lausunnonantajat toivoivat, että säännöksessä huomioitaisiin myös kannabiksen polttaminen. Lausuntopalautteessa tuotiin esiin myös huolta hallintamuotoneutraaliuden turvaamisesta. Eräät lausunnonantajat katsoivatkin, ettei AHVL sopimusoikeudellisena lakina ole tarkoituksenmukainen paikka säätää tupakointikielto-olettamasta. Saatuun palautteeseen todetaan selvennykseksi, että kyse on sopimuksenvaraisesta asiasta: vuokralainen saa jatkossakin tupakoida huoneistossa tai siihen liittyvissä tiloissa, jos hän saa siihen luvan. Erillinen maininta kannabiksen tai muun huumausaineen polttamisen kiellosta ei taas ole tarpeen, koska huumausaineiden käyttö on jo lain mukaan kiellettyä, eikä tällaisesta toiminnasta, tässä tapauksessa polttamisesta, voida vuokrasuhteessa sopia osapuolten kesken toisin. Lausuntopalautteessa tuotiin esiin huolta myös kiellon taannehtivasta soveltamisesta olemassa oleviin vuokrasuhteisiin. Lausuntopalautteen perusteella säätämisjärjestysperusteluja on täydennetty. 

Lausuntopalautteessa suhtauduttiin pääosin myönteisesti vuokran määräytymistä koskeviin uudistusehdotuksiin. Näkemykset kuitenkin jossain määrin jakautuivat ilmoitusajan pituuden osalta. Valtaosa lausunnonantajista kannatti yhden kuukauden määräaikaa, mutta joissakin lausunnoissa puollettiin vähintään kahden kuukauden ilmoitusaikaa vuokralaisten taloudellisen ennakoitavuuden turvaamiseksi ja oikeusvarmuuden vahvistamiseksi. Jatkovalmistelussa ei ole tunnistettu tarvetta muuttaa ehdotettua kuukauden määräaikaa. 

Lausuntopalautteessa suhtauduttiin laajasti myönteisesti ehdotukseen, jonka mukaan vuokrasuhde voisi päättyä ilman irtisanomista määräajan kuluttua vuokralaisen kuolemasta tilanteissa, joissa vuokralainen oli vuokrannut ja asunut huoneistossa yksin. Eräät lausunnonantajat katsoivat, että ehdotettu yhden kuukauden määräaika on liian lyhyt, kun huomioon otetaan jäämistön hoitamisen vaatima aika sekä omaisten suruaika. Lausuntopalautteessa kiinnitettiin huomiota myös siihen, ettei sääntely ota tasapainoisesti huomioon kuolinpesän osakkaiden oikeuksia, sekä siihen, että vuokrasuhteen automaattinen päättyminen voi tulla osapuolille yllätyksenä, jos selkeästä tiedoksiantomekanismista ei säädetä. Lausuntopalautteen perusteella esitetään, että määräaikaa pidennettäisiin yhdestä kuukaudesta kahteen kuukauteen ja että lakiin lisättäisiin säännös vuokranantajan velvollisuudesta pyrkiä ilmoittamaan kuolinpesälle vuokrasuhteen päättymisestä tai jättämään tästä tiedonanto huoneistoon, jota vuokrasuhde koskee. 

Lausuntopalautteessa suhtauduttiin pääosin myönteisesti ehdotettuun sääntelyyn vuokralaisen kuoleman jälkeen asuntoon jääneen omaisuuden käsittelystä. Toisaalta lausuntopalautteessa tuotiin esiin huolta siitä, ettei ehdotus riittävästi ota huomioon vuokranantajan omaisuudensuojaa ja säilytysvastuuseen liittyviä kustannuksia. Lisäksi vaadittiin määräaikaa säilytysvelvollisuudelle, sillä sen jättäminen määrittelemättömäksi koettiin vuokranantajille kohtuuttomaksi. Yleistä määräaikaa tai takarajaa vuokranantajan velvollisuudelle säilyttää jäämistöomaisuus ei lausuntopalautteesta huolimatta esitetä, koska kyseessä on omaisuuslaji, jonka suoja on erittäin vahva ja koska nykyinen sääntely mahdollistaa jo valtaosin erilaisten tilanteiden selvittämisen. Ongelmia saattaa kuitenkin syntyä eräissä poikkeustilanteissa – siis silloin, kun häätömenettelyn sijasta sovellettaisiin uutta ehdotettua sääntelyä eli jäämistöomaisuuden siirtoa toisaalle säilytettäväksi – jos kuolinpesään ei saada määrättyä perintökaaren mukaista toimitsijaa sen vuoksi, ettei kukaan suostu tehtävään, vaikka toimitsijan määräämisen edellytykset muutoin täyttyisivät. Tällaisten tilanteiden varalta – toisin kuin mietinnössä – esitetään poikkeussäännöstä, jonka nojalla tuomioistuin voisi, mikäli se on tarpeen, vuokranantajan vaatimuksesta määrätä kuolleen vuokralaisen jäämistöomaisuuden, joka on jäänyt vuokrahuoneistoon tai siihen liittyviin tiloihin, siirtymään vuokranantajalle (ks. myös luku 6.2). 

Lausuntopalautteessa vuokrasopimuksen irtisanomisaikoja koskevaan muutosehdotukseen suhtauduttiin jakautuneesti. Merkittävä osa lausunnonantajista kannatti ehdotusta, mutta useat vuokranantajapuolen edustajat peräänkuuluttivat ehdotettua laajempia muutoksia. Joissakin lausunnoissa esitettiin lyhyempää irtisanomisaikaa vuokranantajalle, pidempää irtisanomisaikaa vuokralaiselle ja/tai vapaampaa sopimista irtisanomisajoista. Vuokralaispuolen edustajien näkemysten mukaan nykyisiin irtisanomisaikoihin tai sääntelyn pakottavuuteen sanotuilta osin ei tule tehdä mitään muutoksia – ei edes työryhmän ehdottaman muutoksen mukaisesti. Jatkovalmistelussa on päädytty siihen, että nykyisiä irtisanomisaikasäännöksiä on perusteltua muuttaa vielä laajemmin kuin mitä työryhmä ehdotti. Työryhmän ehdotuksen mukaan vuokranantajan pidempi irtisanomisaika alkaisi silloin, kun huoneiston vuokrasuhde on välittömästi ennen irtisanomista kestänyt yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta nykyisen yhden vuoden sijaan. Jatkovalmistelussa on lisäksi katsottu tarpeelliseksi, että vuokranantajan pidempi irtisanomisaika lyhennettäisiin kuudesta kuukaudesta neljään kuukauteen (ks. myös luku 6.2). 

Ehdotusta, jonka mukaan vuokranantaja voisi jatkossa purkaa vuokrasopimuksen myös erittäin painavan syyn perusteella, kannatettiin laajasti. Toisaalta lausuntopalautteessa tuotiin esiin myös huolta muutoksen vaikutuksista, koska ehdotetun purkamisperusteen sanamuodon katsottiin voivan heikentää vuokralaisen oikeusturvaa ja oikeusvarmuutta sekä johtaa siihen, ettei purkamisperustetta sidottaisi sopimusrikkomukseen. Lausuntopalautteen perusteella esitetään sanamuodon täsmentämistä, joskaan purkamisperusteen soveltamisalaa ei ole tarkoitus esittää muutettavaksi suhteessa mietinnössä esitettyyn. 

Lausuntopalautteessa suhtauduttiin muuttopäivää koskevaan olettamasäännökseen pääosin myönteisesti, ja valtaosa lausunnonantajista piti ehdotusta tarpeellisena ja oikeustilaa selkeyttävänä. Olettamasäännöksen muuttamista vastustaneissa lausunnoissa tuotiin esiin huolta siitä, että muutos voisi aiheuttaa vuokralaiselle lisäkustannuksia ja väliaikaista asunnottomuutta. Lausuntopalautteen perusteella ehdotusta ei katsota aiheelliseksi muuttaa. 

Ehdotettua säännöstä, jonka mukaan vuokralaiselta huoneistoon tai siihen liittyviin tiloihin jäänyt omaisuus siirtyisi vastikkeetta vuokranantajalle tietyn määräajan kuluttua, ellei vuokralainen nouda omaisuutta tässä ajassa, kannatettiin laajasti. Tilanteissa, joissa vuokralaiselle olisi toimitettu ilmoitus jääneestä omaisuudesta, eräät lausunnonantajat pitivät kuitenkin ehdotettua kuukauden määräaikaa liian lyhyenä. Sen sijaan tilanteissa, joissa ilmoitusta ei taas olisi voitu toimittaa vuokralaiselle lainkaan, eräät lausunnonantajat pitivät kuuden kuukauden määräaikaa liian pitkänä. Joissakin lausunnoissa katsottiin myös, ettei ehdotus ota riittävästi huomioon tilanteita, joissa vuokralaisella olisi pätevä syy olla noutamatta omaisuutta. Lausuntopalautteen perusteella esitetään, että kuuden kuukauden määräaikaa lyhennettäisiin neljään kuukauteen ja että pykälää tarkennettaisiin siten, että siihen otettaisiin nimenomainen maininta siitä, ettei omistusoikeus siirry vuokranantajalle, jos vuokranantaja tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ettei huoneistoa ole hylätty vapaaehtoisesti. Edellä mainittujen muutosten myötä – toisin kuin mietinnön ehdotuksessa – esitetään, että vuokranantajalla ei määräajan kuluessa kuitenkaan olisi oikeutta myydä omaisuutta vuokralaisen lukuun, jos sen huolenpidosta aiheutuisi kohtuuttomia kustannuksia tai kohtuutonta haittaa, taikka lahjoittaa tai hävittää omaisuutta, jos vuokranantajalla olisi aihetta epäillä, etteivät myyntitulot kattaisi huolenpito- tai myyntikustannuksia. 

Myös AHVL:n soveltamisalan täsmentämistä koskevaan muutosehdotukseen suhtauduttiin lausuntopalautteessa yleisesti myönteisesti. Niin ikään ehdotusta siitä, että käräjäoikeus voi vuokranantajan vaatimuksesta velvoittaa vuokralaisen suorittamaan vuokraa tuomion antopäivää seuraavan kuukauden loppuun saakka, jos vuokralainen velvoitetaan muuttamaan pois huoneistosta, kannatettiin laajasti. 

Joissakin lausunnoissa esitettiin toivomuksia ehdotettua laajemmista muutoksista sekä AHVL:ään että LHVL:ään. LHVL:n osalta lausunnoissa esitettiin, että osa AHVL:ään ehdotetuista muutoksista tulisi harkita ulotettavaksi myös LHVL:ään. Jatkovalmistelussa ei ole katsottu perustelluksi esittää muutoksia LHVL:ään työryhmän ehdotusta laajemmin, koska tavoitteena on tässä yhteydessä muuttaa LHVL:ää vain välttämättömiltä osin ja koska LHVL:n mahdolliset laajemmat kehittämistarpeet tulisi arvioida huolellisesti ja valmistella erikseen ottaen huomioon liike-elämän erityispiirteet. AHVL:n osalta toivottiin, että siinä otettaisiin tarkemmin huomioon sosiaalipalveluihin liittyvät vuokrasuhteet ja niiden erityispiirteet sekä eräät sosiaalietuuksiin, asumistukijärjestelmään ja muihin erityistilanteisiin liittyvät kysymykset. Jatkovalmistelussa on katsottu, että on perusteltua rajata yleissääntelyn ja siten tämän uudistuksen ulkopuolelle sellaiset kysymykset, jotka liittyvät erityisiin vuokrasuhteisiin ja olosuhteisiin tai vaativat omaa, tarkempaa sääntelyä. 

Edellä mainitun lisäksi esitykseen on tehty saadun lausuntopalautteen johdosta jatkovalmisteluvaiheessa muita täydennyksiä ja tarkennuksia. Esimerkiksi esityksen vaikutustenarviointia on täydennetty ja laajennettu.  

Erikseen todettakoon, että työryhmän mietinnön liitteenä oli muistio hätäkeskustietojärjestelmän tietojen luovuttamisesta. Muistiossa tarkasteltiin poliisin huoneistokäynteihin liittyvien tietojen luovuttamista vuokranantajille ja asunto-osakeyhtiöille. Useat lausunnonantajat kannattivat sääntelyä, jonka perusteella vuokranantajilla ja asunto-osakeyhtiöillä olisi oikeus saada tietoja poliisin huoneistokäynneistä. Esimerkiksi sisäministeriön poliisiosasto ja Poliisihallitus kuitenkin katsoivat, että tällainen tiedonsaantioikeus ei olisi ongelmaton. Poliisihallitus totesi lisäksi, että etujärjestöt voisivat nykysääntelyn puitteissa hyödyntää laajemmin myös erilaisia ilmoituskanavia ja -alustoja, jotka parantaisivat asukkaiden mahdollisuuksia ilmoittaa asuinyhteisössä havaituista epäkohdista. Yhteenvetona todettakoon, että mikäli tällaista sääntelyä ryhdyttäisiin valmistelemaan, on tarpeen ottaa huomioon, että poliisin tietojen luovutusta koskeva lainsäädäntö kuuluu sisäministeriön toimialaan. 

6.2  Yhteenveto jatkovalmistelussa tehtyihin eräisiin muutoksiin saadusta lausuntopalautteesta

Jatkovalmisteluvaiheessa esitykseen tehtyjen periaatteellisesti merkittävien muutosten vuoksi oikeusministeriö järjesti asiassa uuden lausuntokierroksen 10.–23.12.2025. Mainitulla lausuntokierroksella lausuntoja pyydettiin ehdotuksista, jotka koskivat vuokranantajalle säädetyn pidemmän irtisanomisajan lyhentämistä kuudesta neljään kuukauteen sekä kuolleen vuokralaisen huoneistoon jääneen omaisuuden siirtymistä vuokranantajalle erityistilanteissa. Lausunnonantajille toimitettu aineisto koostui edellä mainittujen aihepiirien pykäläluonnoksista ja niitä koskevista vaikutusarvioinneista. Lausunnot pyydettiin lausuntopalvelu.fi-sivuston kautta 64 viranomaiselta ja yhteisöltä. Tahot olivat samoja, joilta oli pyydetty lausuntoa myös työryhmämietinnöstä. Näistä 22 antoi lausunnon. Myös tällä lausuntokierroksella lausunnon antaneet tahot edustivat monipuolisesti niitä tahoja, joilta lausuntoja oli pyydetty. Lisäksi pykäläehdotuksista lausui 7 muuta tahoa, joista 3 oli yksityishenkilöitä. Lausunnoista on laadittu oikeusministeriössä tiivistelmä (Oikeusministeriön mietintöjä ja lausuntoja 2026:10; https://urn.fi/URN:ISBN:978-952-400-419-0). 

Vuokrasopimuksen irtisanomisaikaa koskevaan muutosehdotukseen suhtauduttiin lausuntopalautteessa jakautuneesti. Ehdotusta kannattivat pääosin vuokranantaja- ja kiinteistöalan toimijat, kun taas vuokralaisjärjestöt sekä useat viranomaiset ja julkista etua edustavat tahot suhtautuivat siihen kriittisesti. Osa lausunnonantajista piti muutosehdotusta hyväksyttävänä, mutta ei välttämättömänä. Ehdotusta kannattaneet katsoivat sen edistävän vuokra- ja asuntomarkkinoiden joustavuutta sekä mahdollisesti tuovan helpotusta tilanteisiin, joissa esiintyy asumishäiriöitä mutta joissa sopimuksen purkamisen edellytykset eivät täyty. Toisaalta etenkin vuokralaisia edustavat tahot toivat lausuntopalautteessaan esiin ehdotuksen negatiiviset vaikutukset vuokralaisten asumisturvaan ja asemaan sopimussuhteessa erityisesti siltä osin kuin kyse on heikommassa asemassa olevista vuokralaisista. Lisäksi lausuntopalautteessa kiinnitettiin huomiota paikkakuntakohtaisiin eroihin vuokra-asuntojen saatavuudessa sekä siihen, että vuokralaisen ja vuokranantajan oikeudet eivät olisi enää tasapainossa, jos vuokranantajalle säädettyä pidempää irtisanomisaikaa lyhennettäisiin ilman, että laissa yksilöidään irtisanomisperusteet. Negatiivisia vaikutuksia lieventävänä seikkana tuotiin esiin vuokralaisen mahdollisuus hakea muuttopäivän siirtoa AHVL 69 §:n 2 momentin mukaisesti sekä osapuolten mahdollisuus sopia pidemmästä irtisanomisajasta. Toisaalta huomautettiin, että muuttopäivän siirtäminen tuomioistuimen päätöksellä ja mahdollisuus sopia pidemmästä irtisanomisajasta ovat toissijaisia keinoja, jotka eivät riitä turvaamaan vuokralaisen asemaa. Lisäksi nähtiin riskinä, että oikeudenkäyntien määrä muuttopäivän siirtoa koskevissa asioissa kasvaisi, mikä puolestaan kuormittaisi oikeuslaitosta. Eräät lausunnonantajat katsoivat, että vuokranantajan irtisanomisajan porrastuksesta tulisi luopua kokonaan. Esitystä ei ole katsottu aiheelliseksi muuttaa lausuntopalautteen perusteella, mutta palaute on huomioitu vaikutusarvioinnissa. 

Ehdotusta siitä, että huoneistoon jäänyt kuolleen vuokralaisen omaisuus voisi erityistilanteissa siirtyä vuokranantajalle, kannatettiin laajasti. Lausuntopalautteessa kiinnitettiin kuitenkin huomiota tuomioistuimen laajaan harkintavaltaan, jonka katsottiin vaikeuttavan vaatimuksen menestymisen ennakoitavuutta. Lisäksi eräät lausunnonantajat toivoivat, että pykälän sanamuodosta kävisi ilmi, että sitä on tarkoitus soveltaa ainoastaan vähäarvoiseen omaisuuteen. Säännöksen soveltamista arvokkaampaan omaisuuteen pidettiin ongelmallisena. Muutama lausunnonantaja toivoi, että pykälään lisättäisiin – ehdotetun AHVL 68 a §:n tapaan – vuokranantajalle oikeus hävittää arvoton tai vähäarvoinen omaisuus sekä takaraja, jonka jälkeen omaisuus siirtyisi vastikkeetta vuokranantajalle tai jonka jälkeen sen saisi hävittää. Lausunnonantajat ilmaisivat myös huolensa vuokranantajalle aiheutuvista kustannuksista, kuten omaisuuden käsittelystä ja hakemuskuluista. Useat lausunnonantajat toivoivat, että asiaan liittyvien kulujen periminen kuolinpesältä olisi mahdollista. Lausuntopalautteen perusteella esitystä on täydennetty siten, että vuokranantajalle asian selvittämisestä ja omaisuudesta huolehtimisesta aiheutuneet tarpeelliset kustannukset olisi korvattava vastaavalla tavalla kuin ehdotetussa AHVL 46 a §:ssä. Muilta osin pykälää ei ehdoteta muutettavaksi. Kuten pykälää koskevissa säännöskohtaisissa perusteluissa on todettu, määräys omaisuuden siirtymisestä voitaisiin antaa vain, jos pykälässä säädetyt edellytykset täyttyvät ja tuomioistuin arvioi sen tarpeelliseksi. Jos huoneistoon jääneen omaisuuden arvo ei ole vähäinen, tuomioistuin voisi käytännössä määrätä toimitsijan, koska on erittäin todennäköistä, että tällöin jokin taho antaa suostumuksensa tehtävään. Pykälä ei siten tulisi sovellettavaksi tilanteessa, jossa jäämistöomaisuus on vähänkään arvokasta. 

6.3  Lainsäädännön arviointineuvoston lausunto

Lainsäädännön arviointineuvosto antoi esitysluonnoksesta lausunnon 11.3.2026. Arviointineuvosto katsoi, että esitykseen tulisi lisätä vuokra-asumiseen liittyviä perustietoja. Tällaisia tietoja on lisätty esityksen jaksoon 1.1. Lisäksi kokonaisuuden hahmottamisen kannalta arviointineuvosto piti hyödyllisenä esittää numeraalisia taustatietoja tai ainakin suuruusluokkaa sen osalta, miten suuri sääntelyn kohdejoukko kunkin ehdotuksen osalta on. Tältä osin täydennyksiä on tehty esityksen jaksoon 4.2.1. Edelleen arviointineuvosto katsoi, että vuokranantajan lyhyemmän irtisanomisajan hyötyjä ja haittoja olisi hyvä arvioida tarkemmin. Myös yksittäisten ehdotusten vaikutuksia tulisi arviointineuvoston mukaan arvioida tarkemmin erilaisten kotitalouksien ja erityisryhmien kannalta. Edellä mainittujen huomioiden johdosta täydennyksiä on tehty esityksen jaksoon 4.2.2. Arviointineuvosto suositti myös arvioimaan, onko vuokra-asuntojen tarjonnassa sellaisia alueellisia eroja, että joitakin ehdotuksia tulisi arvioida myös alueellisten vaikutusten kannalta. Kysymystä alueellisista vaikutuksista on käsitelty jaksossa 4.2.1. Myös yrityksille aiheutuvaa sääntelytaakkaa on pyritty arvioimaan aiempaa tarkemmin jaksossa 4.2.3. Arviointineuvoston lausunnon perusteella esitykseen on tehty myös eräitä muita täydennyksiä. 

7.1  Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta

2 §.Soveltamisalan rajoitukset. Pykälän 1 momenttia ehdotetaan tarkistettavaksi siten, että lakia ei sovellettaisi sopimukseen, jolla huoneisto vuokrataan toiselle käytettäväksi lyhytaikaiseen ja tilapäiseen asumiseen.  

Lain 1 §:n mukaan lakia sovelletaan sopimukseen, jolla huoneisto vuokrataan toiselle käytettäväksi asumiseen. Voimassa olevan 2 §:n 1 momentin mukaan lakia ei sovelleta majoitusliikkeiden toimintaan. Soveltamisalaa rajoittava säännös sisällytettiin vuoden 1961 huoneenvuokralakiin sen vuoksi, että lain säännösten ei katsottu soveltuvan sellaisiin yleensä lyhytaikaisiin vuokrasopimuksiin, kuten hotellien ja muiden majoitusliikkeiden yksityisten vierashuoneiden vuokralle antamiseen (HE 59/1959 vp, s. 5). Nykyisen pykälän esitöiden mukaan huoneenvuokralainsäädäntö tarkoitettiin koskemaan osapuolten oikeussuhteita pysyväisluontoisemmassa ja yleensä pitkäaikaisemmassa asumisessa kuin esimerkiksi hotelleissa, motelleissa, matkustajakodeissa ja yömajoissa (HE 304/1994 vp, s. 48). Säännöksellä on näin ollen pyritty rajaamaan lain soveltamisalan ulkopuolelle tietyntyyppiset lyhytkestoiset sopimukset, joihin lakia 1 §:n nojalla muuten sovellettaisiin. Voimassa olevassa säännöksessä ei kuitenkaan viitata sopimuksiin, vaan ainoastaan majoitusliikkeiden toimintaan.  

Ehdotetussa 1 momentissa ei enää viitattaisi majoitusliikkeisiin vaan 1 §:n tavoin sopimuksiin. Lakia sovellettaisiin edelleen pääsääntöisesti kaikkiin asumista koskeviin sopimuksiin. Ratkaisevaa sovellettavan lain (AHVL vai LHVL) kannalta on edelleen se, käytetäänkö huoneistoa asumiseen vai muuhun tarkoitukseen. Ehdotetusta rajoitussäännöksestä seuraa kuitenkin se, että laki ei tulisi sovellettavaksi lyhytaikaista ja tilapäistä asumista koskevaan sopimukseen. Lakia sovellettaisiin kuitenkin sopimukseen, jolla huoneisto vuokrataan käytettäväksi esimerkiksi asuntona tai vapaa-ajan asuntona.  

Ehdotetussa lainkohdassa tarkoitettu sopimus on tyypillisesti sopimus, jolla hotelli tai muu majoitusliike luovuttaa huoneen asiakkaansa lyhytaikaiseen ja tilapäiseen asuinkäyttöön. Lakia voidaan kuitenkin edelleen soveltaa myös majoitusliikkeen tekemään asumista koskevaan sopimukseen, jos kyse on tilapäismajoitusta pysyväisluonteisemmasta ja pitkäaikaisemmasta vuokrauksesta.  

Huoneisto voidaan luovuttaa ehdotetun 1 momentin tarkoittamaan tilapäiseen ja lyhytaikaiseen asumiseen myös muissa tilanteissa kuin majoitusliikkeen ja sen asiakkaan välillä tehdyn sopimuksen perusteella. Rajoitussäännöksen soveltamisen kannalta ratkaisevaa ei edelleenkään ole se, sovelletaanko vuokranantajaan majoituselinkeinon harjoittamista koskevia säännöksiä. Myös yksityishenkilö voi muussa kuin elinkeinotoiminnassa vuokrata huoneiston tilapäiseen ja lyhytaikaiseen käyttöön. Tavanomaisesti kyse on kalustetun huoneiston vuokraamisesta matkustajalle esimerkiksi Airbnb:n tai vastaavan vertaismajoitusalustan kautta. Huoneenvuokralakia ei siis yleensä sovellettaisi myöskään tällaisiin sopimuksiin. 

Pykälässä ei edelleenkään säädettäisi asuinhuoneiston huoneenvuokrasopimuksen vähimmäiskestosta. Vähimmäiskeston ohella merkitystä on myös sillä, voidaanko käyttöä luonnehtia tilapäiseksi. Arvioinnissa voidaan ottaa huomioon esimerkiksi se, mihin tarkoitukseen huoneisto vuokrataan. Esimerkiksi toiselle paikkakunnalle työkomennuksen vuoksi muuttavan henkilön asuminen on yleensä pysyväisluonteisempaa kuin hotellissa majoittuvan matkailijan. Näin ollen laki voi tulla sovellettavaksi, vaikka huoneisto olisi vuokrattu lyhyeksikin ajaksi. Lakia sovellettaisiin edelleen myös vapaa-ajan asuntoihin, jos vapaa-ajan asunto vuokrataan pysyväisluonteiseen käyttöön. Myös vapaa-ajan asuntojen kohdalla rajoitussäännös koskisi siis tilapäiseksi ja lyhytaikaiseksi katsottavaa asumista. Tällaiset sopimukset jäävät näin ollen usein lain soveltamisalan ulkopuolelle. Arvioinnissa keskeistä on, voidaanko vuokralaisen asumista luonnehtia sellaiseksi huoneiston käyttämiseksi asuntona, vapaa-ajan asuntona tai kotina, jota AHVL:n pakottavat säännökset suojaavat.  

Vaikka AHVL:n soveltumisesta yksittäiseen sopimukseen voidaan lähtökohtaisesti sopia, lain soveltumista sen soveltamisalaan kuuluvaan sopimukseen ei kuitenkaan voida yleensä sopimuksella kokonaan sulkea pois. Tämä perustuu siihen, että osa lain säännöksistä on vuokralaisen suojaksi pakottavia, eikä niitä voida kiertää sopimalla, ettei lakia sovelleta lainkaan tiettyyn sopimukseen. 

4 §.Vuokrasopimuksen kesto. Pykälän 2 momenttia, jossa säädetään määräaikaisen ja toistaiseksi voimassa olevan vuokrasopimuksen kestosta, ehdotetaan täydennettävän. Ehdotetun uuden säännöksen mukaan vuokrasopimus voisi olla voimassa aluksi määräajan ja sen jälkeen toistaiseksi. Tällainen vuokrasopimus voitaisiin irtisanoa päättymään aikaisintaan määräajan lopussa. Säännöstä sovellettaisiin ainoastaan lain voimaantulon jälkeen tehtyihin vuokrasopimuksiin. 

Ehdotetun uuden säännöksen nojalla sopijapuolet voisivat sopia, että vuokrasuhde on aluksi voimassa osapuolten sopiman määräajan ja että tämän vähimmäisajan jälkeen vuokrasuhde jatkuu toistaiseksi. Vähimmäisajan eli määräajan kuluessa vuokrasuhde voitaisiin irtisanoa päättymään aikaisintaan määräajan loppuun. Vuokrasuhde voitaisiin irtisanomalla saada päättymään ennen määräajan loppua ainoastaan siten kuin ehdotetussa 55 §:ssä säädetään. Koska vuokrasuhde olisi voimassa vähintään osapuolten sopiman vähimmäisajan, se voitaisiin irtisanomalla päättää aikaisintaan määräajan loppuun noudattaen 52 §:ssä säädettyjä irtisanomisaikoja. Tämän vuoksi momenttiin ehdotetaan lisättäväksi informatiivinen viittaus 52 §:ään. 

Ehdotettujen säännösten mukainen irtisanominen tulisi siten voimaan vasta määräaikaisen sopimusjakson päätyttyä. Kyse ei näin ollen olisi varsinaisesti määräaikaisen sopimuksen irtisanomisesta. Vuokranantajan 54 §:n 1 momentin nojalla irtisanomisilmoituksessa ilmoitettava irtisanomisen peruste olisi luonnollisesti sopimuksen vähimmäiskeston päättyminen. Sopimuksen päättäminen irtisanomalla määräajan loppuun olisi epäilemättä 56 §:n 1 momentin 2 kohdassa tarkoitettu hyväksyttävä syy vuokrasopimuksen irtisanomiselle ja 57 §:n 1 momentissa vuokrasuhteissa noudatettavan hyvän tavan mukaista.  

Irtisanominen olisi suoritettava siten, että irtisanomisaika ehtii kulua ennen määräajan loppua. Koska irtisanomisaika tyypillisesti lasketaan irtisanomiskuukauden viimeisestä päivästä, vuokralaisen olisi suoritettava irtisanominen viimeistään määräajan päättymistä edeltävän kuukauden viimeisenä päivänä. Esimerkiksi vuokralaisen, jonka kanssa on sovittu, että vuokrasuhde on voimassa vähintään 31.12.2027 saakka ja että tämän jälkeen vuokrasuhde jatkuu toistaiseksi, tulisi irtisanoa vuokrasuhde viimeistään 30.11.2027, jos hän haluaa, että vuokrasopimus päättyy 31.12.2027. Vastaavasti vuokranantajan tulisi suorittaa irtisanominen viimeistään 30.9.2027, jos vuokranantajan irtisanomisaika on kolme kuukautta. Jos vuokranantajan irtisanomisaika on neljä kuukautta, hänen tulisi suorittaa irtisanominen viimeistään 31.8.2027. 

Jos vuokrasuhdetta ei irtisanota päättymään määräajan loppuun, jatkuisi sopimus voimassa toistaiseksi, mikä tarkoittaisi sitä, että se olisi irtisanottavissa 51 §:n 1 momentin nojalla 52 §:ssä säädettyjä irtisanomisaikoja noudattaen. 

Säännöstä sovellettaisiin sopimuksiin, joissa vuokrasopimuksen kestosta on sovittu esimerkiksi seuraavasti: ”Vuokrasopimus on määräaikainen 31.12.2027 saakka ja tämän jälkeen voimassa toistaiseksi” tai ”Vuokrasopimus on voimassa 31.12.2027 saakka ja tämän jälkeen toistaiseksi”. Näissä tilanteissa vuokrasopimus voitaisiin siis saada päättymään irtisanomisella aikaisintaan 31.12.2027 ja tämän jälkeen kuten toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus. 

Aikaisemmin vuokrasopimuksen vähimmäiskestosta on usein sovittu siten, että vuokrasopimuksen ensimmäistä mahdollista irtisanomisajan alkamisajankohtaa on siirretty. Ehdotettu säännös on yhteydessä 52 §:ään ehdotettuihin muutoksiin, joiden myötä vuokrasopimuksen ensimmäistä mahdollista irtisanomisajan alkamisajankohtaa ei jatkossa olisi enää mahdollista siirtää. Kuten edellä on todettu, osapuolet voisivat kuitenkin jatkossa sopia siitä, että vuokrasuhde on voimassa ensin määräajan ja sen jälkeen toistaiseksi.  

Voimassa olevasta 5 §:n 1 momentista seuraa, että ehdotetun säännöksen mukainen määräajan ja toistaiseksi voimassa olevan sopimuskauden yhdistävä sopimus on tehtävä kirjallisesti. Muussa tapauksessa kyse on tavanomaisesta, toistaiseksi voimassa olevasta vuokrasopimuksesta.  

Vuokrasopimuksessa voitaisiin edelleen sopia sopimussakosta sen varalta, että sopimus haluttaisiinkin päättää ennen määräajan päättymistä. Sopimussakkoa käsitellään tarkemmin edellä kohdassa 2.14.1. 

5 §.Vuokrasopimuksen muoto ja sen vaikutus vuokrasuhteen kestoon. Pykälän 2 momentti ehdotetaan kumottavaksi. Kyseinen momentti sisältää asetuksenantovaltuuden, jonka nojalla ympäristöministeriö voi antaa vuokrasopimuslomakkeille sekä vuokrasuhteessa tarpeellisille ilmoitus- ja kehotuslomakkeille kaavamalleja. Valtuuden nojalla on annettu kaksi edelleen voimassa olevaa asetusta: ympäristöministeriön asetus asuinhuoneiston vuokrasopimuksen kaavasta (537/2004) sekä ympäristöministeriön asetus alivuokra-asunnon vuokrasopimuksen kaavasta (538/2004). Mainitut asetukset eivät myöskään enää jäisi voimaan. Ympäristöministeriön antamat kaavamallit eivät ole juurikaan käytössä, vaan vuokrasuhteissa käytetään pääasiassa alan toimijoiden laatimia kaavakepohjia. Asetuksenantovaltuutuksella ei siten ole enää käytännön merkitystä. Vuokrasuhteessa tarpeellisten lomakkeiden ja mallien julkaiseminen ja päivittäminen jäisi näin ollen jatkossa alan itsesääntelyn ja toimijoiden aktiivisuuden varaan. 

5 a §.Kirjallisen muodon täyttäminen sähköisesti. Pykälä on uusi ja siinä selvennettäisiin, miten lain tarkoittama kirjallinen muoto olisi täytettävissä sähköisesti. Pykälän tarkoituksena on turvata, että vastaanottaja saa sähköisen sopimuksen, ilmoituksen tai varoituksen siten, että hän voi säilyttää sen ja tarvittaessa vedota siihen. Ehdotettua pykälää sovellettaisiin kaikkiin lain säännöksiin, joissa edellytetään sopimuksen, ilmoituksen tai varoituksen tekemistä kirjallisesti. 

Ehdotetun pykälän mukaan laissa tarkoitettuna kirjallisena sopimuksena, ilmoituksena tai varoituksena pidettäisiin myös sellaista sähköistä sopimusta, ilmoitusta tai varoitusta, joka on yleisesti tallennettavissa ja toisinnettavissa olevassa sähköisessä muodossa. Sähköisellä sopimuksella, ilmoituksella ja varoituksella tarkoitettaisiin käytetystä teknologiasta riippumatta kaikkea digitaalisessa muodossa tapahtuvaa viestintää. Sähköisen sopimuksen, ilmoituksen tai varoituksen olisi oltava yleisesti luettavissa olevassa sähköisessä muodossa, jotta vastaanottaja voi ottaa siitä selon. Lähettäjän olisi siten käytettävä sellaista sähköistä muotoa, jonka lukemiseen tarvittavat ohjelmistot ovat yleisesti saatavilla. 

Ehdotetussa säännöksessä ilmaisulla ”yleisesti tallennettavissa ja toisinnettavissa olevalla sähköisellä muodolla” tarkoitettaisiin sitä, että vastaanottaja voi tallentaa ja toisintaa hänelle osoitetun sähköisen sopimuksen, ilmoituksen tai varoituksen muuttumattomana siten, että se on saatavilla myöhempää käyttöä varten. Vaatimuksen täyttäisi esimerkiksi sähköpostitse tehty sopimus, joka on toisen sopimusosapuolen toimesta lähetetty saman sisältöisenä molemmille osapuolille ja jonka sisällön muuttumattomuus on siten varmistettavissa. Vastaavasti vaatimuksen täyttäisi esimerkiksi sähköisessä asiakasportaalissa tehty ilmoitus, jos se on tallennettavissa esimerkiksi PDF-tiedostona, joka voidaan myöhemmin myös toisintaa. 

Säännökseen sisältyisi myös vaatimus siitä, että sähköinen sopimus, ilmoitus tai varoitus säilyy vastaanottajan tallennettavissa ja toisinnettavissa asianmukaisen ajan. Jos lähettäjä voi kontrolloida aikaa, jolloin sopimus, ilmoitus tai varoitus on tallennettavissa, hänen olisi huolehdittava siitä, että se on vastaanottajan tallennettavissa palvelusta riittävän pitkään. Esimerkiksi tilanteessa, jossa sähköinen ilmoitus on tallennettavissa ainoastaan vuokranantajan omasta asiointijärjestelmästä, vuokranantajan olisi huolehdittava siitä, että vuokralaisella säilyy asianmukaisen ajan pääsy järjestelmään, josta hän voi ilmoituksen tallentaa itselleen. Sen sijaan, jos sähköinen sopimus, ilmoitus tai varoitus on lähetetty vuokralaiselle tavallisella sähköpostilla tai sen liitteenä, täyttyisi vaatimus asianmukaisesta ajasta, sillä saapuneiden viestien – ja siten sähköisen sopimuksen, ilmoituksen tai varoituksen – tallentaminen ja säilyttäminen riippuvat vastaanottajasta itsestään.  

Ehdotettu säännös ei edellytä muuta tai enempää kuin mitä sähköisen viestinnän palveluista annetussa laissa (917/2014) säädetään. Edellä kohdassa 2.2 nykytilaa on kuvattu niin, että sähköisen viestinnän palveluista annetun lain 181 §:n ilmaisulla ”jonka sisältöä ei voida yksipuolisesti muuttaa ja joka säilyy osapuolten saatavilla” on alkujaan tarkoitettu samaa kuin mitä lainsäädännössä nykyisin kuvataan ilmaisulla ”joka on yleisesti tallennettavissa ja toisinnettavissa olevassa sähköisessä muodossa käyttötarkoituksensa kannalta asianmukaisen ajan”. Tämän vuoksi ehdotettu säännös ei muuttaisi sitä, miten sähköinen viestintä nykyisinkin rinnastetaan kirjallisuusvaatimukseen. 

6 §.Kohtuuttoman sopimusehdon ja vahingonkorvauksen sovittelu. Pykälän 1 ja 2 momentteja ehdotetaan muutettavaksi. 

Pykälän 1 momentin säännökset kohtuuttoman vuokrasopimuksen ehdon sovittelusta ehdotettaisiin korvattaviksi informatiivisella viittauksella oikeustoimilakiin ja kuluttajansuojalain 4 lukuun. Samalla voimassa olevan 2 momentin viittaussäännökset kuluttajansuojalakiin ja vuokran määrää koskevan ehdon sovitteluun sovellettaviin AHVL:n muihin säännöksiin siirrettäisiin 1 momenttiin. Viittausta vuokran määrän sovitteluun sovellettavista säännöksistä tarkennettaisiin niin, että viittaus kohdistuisi lain 3 lukuun. Säännöksessä mainittaisiin vuokran määrää koskevien ehtojen lisäksi myös vuokran määräytymistä koskevat ehdot.  

Vuokrasopimuksen ja sen ehdon kohtuuttomuutta arvioitaisiin jatkossa siis aina joko oikeustoimilain 36 §:n tai kuluttajansuojalain 4 luvun säännösten nojalla, riippuen siitä, onko kyse kuluttajan ja elinkeinonharjoittajan välisestä vuokrasopimuksesta vai muiden tahojen välisestä sopimuksesta. Muiden kuin kuluttajien ja elinkeinonharjoittajien välisten vuokrasopimusten ehtojen kohtuuttomuutta arvioitaisiin jatkossa AHVL 6 §:n 1 momentin sijaan oikeustoimilain 36 §:n nojalla. Vuokrasuhteissa noudatettava hyvä tapa voitaisiin jatkossakin ottaa huomioon arvioitaessa ehdon kohtuuttomuutta oikeustoimilain 36 §:n perusteella.  

Pykälän 2 momenttia ehdotetaan muutettavaksi siten, että siinä otettaisiin huomioon sopimusehtodirektiivin (93/13/ETY) edellyttämä poikkeus kuluttajan ja elinkeinonharjoittajan välisessä sopimuksessa. Ehdotettu 2 momentti muodostaisi poikkeuksen ehdotettuun 1 momenttiin. Poikkeus koskisi sekä vuokran määrää että vuokran määräytymistä koskevia ehtoja, joista ei ole erikseen neuvoteltu ja joita ei ole laadittu selkeästi ja ymmärrettävästi. Tällaisiin ehtoihin sovellettaisiin aina yksinomaan kuluttajansuojalain 4 luvun säännöksiä. Vuokralainen saisi kuitenkin myös 2 momentin tarkoittamissa tilanteissa AHVL 29 §:n 2 momentin mukaista irtisanomissuojaa.  

Ehdotetussa 2 momentissa tarkoitettu poikkeus ei koskisi erikseen neuvoteltuja sopimusehtoja, vaan tällöin sovellettaisiin ehdotettua 1 momenttia. Ilmaisua ”erikseen neuvoteltu” käytetään sopimusehtodirektiivin 3 artiklan 1 kohdassa, jonka mukaan sopimusehtoa, josta ei ole erikseen neuvoteltu, pidetään kohtuuttomana, jos se hyvän tavan vastaisesti aiheuttaa kuluttajan vahingoksi huomattavan epätasapainon osapuolten sopimuksesta johtuvien oikeuksien ja velvollisuuksien välille. Edelleen saman artiklan 2 kohdan mukaan sopimusehtoa ei koskaan pidetä erikseen neuvoteltuna, jos se on ennakolta laadittu, eikä kuluttaja ole näin ollen voinut vaikuttaa sen sisältöön, varsinkaan ennakolta muotoiltujen vakiosopimusten yhteydessä. Myös muu kuin vakioehtoinen sopimus voi siis olla direktiivin tarkoittama ehto, jota ei ole erikseen neuvoteltu. Arvioinnissa olennaista on, onko kuluttajalla ollut mahdollisuus neuvotella ehdosta ja vaikuttaa sen sisältöön. Vaikka etukäteen laaditusta ehdosta olisi käyty keskustelua osapuolten kesken ennen sopimuksen tekemistä, sopimusehtodirektiivi voi tulla sovellettavaksi, jos kuluttaja ei ole tosiasiassa voinut vaikuttaa sen sisältöön.  

Sopimusehtodirektiivin edellyttämän kohtuuttomuusarvioinnin ulkopuolelle jäävät sen 4 artiklan 2 kohdan mukaan sellaiset sopimuksen pääkohteen määrittelyä ja hintaa koskevat ehdot, jotka on laadittu selkeästi ja ymmärrettävästi. Ehdon tulee siten olla laadittu niin, että kuluttaja voi sen perusteella selkeästi ymmärtää oikeutensa ja velvollisuutensa. Ehdotettua 2 momenttia ei siten sovellettaisi, vaikka kyse olisi muusta kuin erikseen neuvotellusta ehdosta, jos ehto kuitenkin on selkeä ja ymmärrettävä. Tällöin ehdon kohtuuttomuutta arvioitaisiin 1 momentin nojalla. 

8 §.Vakuus asuinhuoneiston vuokrasuhteessa. Pykälän voimassa olevia 1 ja 2 momentteja ehdotetaan muutettavaksi. Pykälän 1 momenttia ehdotetaan täydennettäväksi olettamasäännöksellä vakuuden käyttöalasta. Voimassa oleva 2 momentti siirtyisi ehdotuksen myötä uudeksi 5 momentiksi, ja siihen lisättäisiin eräitä uusia ehtoja, jotka olisivat säännöksen nojalla mitättömiä. Pykälään ehdotetaan lisättäväksi uudet 2–4 momentit, joissa säädettäisiin vakuuden palauttamisesta, velvollisuudesta ilmoittaa vakuuden pidättämisestä määräajassa sekä määräajan laiminlyönnin seuraamuksista. Pykälää ei jatkossakaan sovellettaisi kolmannen osapuolen, eli vuokrasuhteen ulkopuolisen tahon, antamaan takaukseen tai vierasvelkapanttaukseen. 

Pykälän 1 momentin ensimmäistä virkettä ehdotetaan täsmennettäväksi kielellisesti. Säännöksestä ehdotetaan poistettavaksi tarpeettomana sana ”kohtuuton”, koska vakuuden enimmäismäärästä säädetään edelleen pakottavasti. Vakuus, joka ei ylitä kolmen kuukauden vuokran määrää, ei siis voi olla kohtuuton. Momenttia ehdotetaan täydennettäväksi maininnalla siitä, että vakuus kattaa kaikki vuokrasuhteesta seuraavat velvoitteet, jollei muuta ole sovittu. Lisäys vastaisi voimassa olevaa oikeustilaa, mutta nimenomainen maininta selkeyttäisi säännöstä. 

Vakuus kattaisi siten kaikki osapuolten vuokrasuhteesta johtuvat velvoitteet, jos osapuolet eivät olisi sopineet muuta. Säännöksen tarkoittamista vuokralaisen velvoitteista keskeisimpiä ovat vuokran maksaminen sekä huoneiston kunnosta huolehtiminen. Osapuolet voivat sopia myös siitä, että vuokralainen maksaa vuokran lisäksi korvausta esimerkiksi vedestä, sähköstä, autopaikasta tai asunto-osakeyhtiön saunan käytöstä. Vuokranantajan keskeisin velvoite puolestaan on varmistaa, että vuokralainen säilyttää huoneiston hallinnan ja että huoneisto soveltuu asumiskäyttöön. Osapuolet voivat lain pakottavien säännösten rajoissa vapaasti sopia oikeuksistaan ja velvollisuuksistaan. Vakuus kattaisi siis myös nämä sovitut velvoitteet ja vuokran lisäksi mahdollisesti maksettavat korvaukset.  

Koska ehdotetussa 5 momentissa säädettäisiin pykälän pakottavuudesta muilta osin, 1 momentissa mainittaisiin erikseen vakuuden käyttöalan tahdonvaltaisuudesta. Osapuolet voisivat siten sopia esimerkiksi siitä, että vuokralaisen antama vakuus kattaa vain maksamattomat vuokrat ja niistä aiheutuvat korot. 

Pykälään ehdotetaan lisättäväksi uusi 2 momentti, jonka mukaan vakuus olisi palautettava viipymättä ja viimeistään 14 päivän määräajassa vuokrasopimuksen päättymisestä tai sen jälkeen tapahtuneesta hallinnan luovuttamisesta. Jos vakuutta olisi tarpeen käyttää vakuudella turvattujen velvoitteiden kattamiseen, vakuuden pidättämisestä olisi annettava kirjallinen ilmoitus niin ikään viipymättä ja viimeistään 14 päivän määräajassa. Vakuuden palauttamisen tai sitä koskevan ilmoituksen tekemisen osalta ei saa tarpeettomasti viivytellä, vaan toimenpide on tehtävä heti, kun se vain on mahdollista. 

Jos vakuus on maksettu sopijapuolelle itselleen, hänen on palautettava se itse. Jos vakuus on taas kolmannen osapuolen, esimerkiksi pankin, hallinnassa, sopijapuolen on ryhdyttävä tarvittaviin toimenpiteisiin vakuuden vapauttamiseksi viipymättä ja viimeistään määräajassa. Tavallisesti tämä tarkoittaa sitä, että sopijapuoli, jonka hyväksi vakuus on asetettu, ilmoittaa pankille vuokravakuustilille pantatun summan panttauksen purkamisesta, minkä jälkeen pankki voi vapauttaa vakuuden.  

Lainkohdan mukainen 14 päivän määräaika laskettaisiin siitä päivästä, jona vuokrasopimus on päättynyt, edellyttäen, että vuokralainen on luovuttanut huoneiston hallinnan vuokranantajalle muuttopäivänä. Jos vuokralainen ei kuitenkaan luovuta huoneiston hallintaa vuokrasuhteen päätyttyä, määräaika laskettaisiin siitä päivästä, jona huoneiston hallinta on tosiasiallisesti luovutettu. 

Ehdotetussa momentissa säädettäisiin lisäksi määräajan laskenta-ajankohdan siirtymisestä, jos sopijapuoli on perustellusta syystä estynyt toimimasta säännöksen osoittamassa määräajassa. Perusteltu syy koskisi sekä vakuuden palauttamista että sen pidättämisestä ilmoittamista. Jos sopijapuolella, jonka hyväksi vakuus on asetettu, ei ole tiedossaan esimerkiksi tilinumeroa tai muuta tapaa vuokravakuuden palauttamiseksi, hänellä olisi lainkohdassa tarkoitettu perusteltu syy olla määräajassa palauttamatta vakuutta tai ilmoittamatta sen pidättämisestä. Sopijapuolen, jonka hyväksi vakuus on asetettu, voidaan kuitenkin edellyttää ryhtyvän kohtuullisiin toimenpiteisiin vakuuden asettajan maksuyhteystietojen selvittämiseksi. Säännöksessä tarkoitettu perustellusta syystä johtuva este voisi olla esimerkiksi myös se, että sopijapuolella ei ole lainkaan toisen sopijapuolen yhteystietoja tiedossaan.  

Jos vakuuden asettanut sopijapuoli on täyttänyt kaikki vuokrasuhteesta johtuvat velvoitteensa, vakuus on palautettava hänelle vähentämättömänä. Jos taas vakuuden asettanut sopijapuoli ei ole täyttänyt kaikkia velvoitteitaan, vakuuden saajan on viimeistään määräajassa kirjallisesti ilmoitettava vakuuden asettaneelle sopijapuolelle vakuuden tai osan siitä pidättämisestä. Jos vakuudesta pidätetään osa, jäljelle jäävä osuus on palautettava vakuuden asettajalle viimeistään 14 päivän kuluessa. Momentissa tarkoitettu ilmoitus on annettava aina, paitsi jos asetettu vakuus on määräajassa täysimääräisesti palautettu. 

Ilmoituksesta on käytävä ilmi vakuudella katettavan saatavan peruste sekä sen määrä. Selvityksen on oltava riittävän yksityiskohtainen, jotta vakuuden asettaja voi arvioida, onko vakuuden tai osan siitä pidättäminen asianmukaista ja aiheellista. Jos vakuus käytetään esimerkiksi vahingonkorvausvelan suoritukseksi, ilmoituksesta on käytävä ilmi vahingon laatu ja laajuus sekä korvattavan vahingon määrä. Jos vakuuden käyttöalaa on sopimalla rajattu, ilmoituksesta on käytävä ilmi, vastaako vakuuden ilmoitettu käyttötarkoitus sovittua. Pelkästään ilmoitus, jonka mukaan vakuus on pidätetty kokonaan tai osittain, ei näin ollen ole riittävä. Ilmoituksesta on käytävä ilmi vaatimuksen asianmukaisuuden ja aiheellisuuden arvioimiseksi tarpeelliset tosiseikat. 

Jos vuokranantaja esimerkiksi pidättää osan vakuudesta siivouskuluihin vedoten, hänen on selostettava olosuhteet huomioon ottaen riittävän yksityiskohtaisesti, mitä puutteita huoneiston puhtaudessa ja siisteydessä on havaittu. Jos taas loppusiivousta ei ole lainkaan tehty, kovin yksityiskohtaista selvitystä ei edellytettäisi. Perusteen yksilöimisen yksityiskohtaisuuden merkitys korostuu erityisesti tilanteessa, jossa loppusiivous on vuokranantajan arvion mukaan suoritettu puutteellisesti, mutta vuokralainen on voinut olettaa siivouksen olleen riittävä. Sama koskee myös tilannetta, jossa vakuus tai osa siitä pidätetään huoneiston poikkeuksellisen kulumisen perusteella. Vuokranantajan on tällöin esitettävä vuokralaiselle olosuhteet huomioon ottaen riittävän yksityiskohtainen selvitys siitä, miksi kyse on poikkeuksellisesta kulumisesta eikä tavanomaisesta kulumisesta. 

Jos vakuutta pidättävä sopijapuoli ei kykene kohtuullisin toimenpitein selvittämään täsmällistä saatavan määrää vaaditussa määräajassa – mikä on usein tilanne muiden saatavien kuin maksamattomien vuokrien kohdalla – on vakuuden asettaneelle ilmoitettava kohtuudella vaadittavalla tavalla tehty arvio saatavan määrästä. Arvioitaessa sitä, mitä kulloinkin voidaan kohtuudella edellyttää, on otettava huomioon muun muassa se, kuinka helppoa tietyn saatavan perusteen selvittäminen yleensä on. Huomiota tulee kiinnittää myös vakuudella katettavan saatavan laatuun ja vakuuden asettajan omaan toimintaan. Jos vuokralainen on esimerkiksi tahallaan tai törkeällä huolimattomuudella vahingoittanut huoneistoa niin, että vahinkojen kattamiseen tarvitaan selvästi koko vakuus, vuokranantajalta ei voida kohtuudella edellyttää välittömästi yksityiskohtaista selvitystä. Jos pidätettävän vakuuden määrä ei tarkan saatavan määrän selvittyä muutu alkuperäisestä arviosta, perustetta tai määrää koskevaa ilmoitusta ei ole tarpeen tehdä uudelleen. 

Ehdotetun uuden 3 momentin mukaan vakuudesta pidätettävä osuus saa vastata enintään saatavan määrää. Jos saatavan täsmällinen määrä ei ole kohtuudella selvitettävissä, vakuudesta pidätettävä osuus saisi vastata enintään 2 momentin mukaisesti ilmoitettua arviota sen määrästä.  

Jos vakuuden pidättäneen osapuolen arvio saatavansa määrästä sittemmin osoittautuu liian korkeaksi, vakuus tulee ylimenevältä osalta palauttaa tai vapauttaa. Tässä tilanteessa täsmällisen tiedon puuttuminen saatavan tarkasta määrästä muodostaisi 2 momentissa tarkoitetun perustellusta syystä johtuvan esteen vakuuden palauttamiselle. Vakuuden saaneen osapuolen on kuitenkin palautettava vakuus viipymättä ja viimeistään 14 päivän määräajassa siitä, kun este poistuu, eli kun saatavan tarkka määrä on selvillä. Jos vakuus on talletettu vuokravakuustilille, sen saisi kuitenkin pidättää kokonaan siihen saakka, kunnes saatavan lopullinen eli täsmällinen määrä on selvinnyt. 

Pykälään ehdotetaan lisättäväksi uusi 4 momentti, jossa säädettäisiin vakuuden asettajan oikeudesta saada korvaus siitä vahingosta, joka hänelle on aiheutunut aiheettomasta vakuuden kokonaan tai osittain pidättämisestä tai vapauttamatta jättämisestä. Säännös soveltuisi ainoastaan tilanteisiin, joissa vakuus on asetettu vuokranantajan hyväksi. Ilman nimenomaista säännöstäkin on selvää, ettei laki rajoita vakuuden asettajan oikeutta vaatia korvausta viivästyksen hänelle aiheuttamasta viivästyskoron ylittävästä vahingosta. Erillistä säännöstä on pidetty kuitenkin tarpeellisena sen ohjausvaikutuksen ja informaatioarvon vuoksi sekä siitä syystä, että vahingon korvattavuutta voitaisiin muutoin pyrkiä rajoittamaan sopimusehdoin. 

Vahinkoa, joka on aiheutunut vakuuden asettaneelle siitä, että vakuutta ei ole palautettu ajoissa, voidaan usein pitää epäadekvaattina. Lähtökohtana on siten pidettävä, että viivästyskorko kattaa yleensä vakuuden asettajan viivästyksen vuoksi kärsimän vahingon. Toisaalta, jos on kyseessä pitkäkestoinen viivästys ja vakuuden asettanut on yksityishenkilö, voidaan usein perustellusti olettaa, että viivästyksestä voi aiheutua myös sellaista vahinkoa, jota viivästyskorko ei kata. Tällöinkin korvattavuuden edellytyksenä on, ettei vahinko ole ollut täysin odottamaton. Säännöksessä tarkoitettu vahinko voi tulla kysymykseen lähinnä tilanteissa, joissa vakuuden asettaneelle on myöhässä palautetun vakuuden vuoksi aiheutunut vaikeuksia täyttää oma velvollisuutensa kolmatta kohtaan. Vakuuden asettanut saattaa esimerkiksi joutua itse viivästykseen ja maksamaan tämän vuoksi kolmannelle vahingonkorvausta tai sopimussakkoa. Olosuhteet voivat siten olla sellaiset, että vuokranantajan olisi kohtuudella pitänyt ymmärtää vahingon mahdollisuus. Kysymys on tällöin sen arvioimisesta, onko vahinko ollut vuokranantajan näkökulmasta ennalta arvattavissa oleva seuraus. 

Jos viivästyskoron ohella maksettavan vahingonkorvauksen yleiset edellytykset täyttyvät ja vakuuden asettanut kykenee esittämään riittävää näyttöä siitä, että vahinkoa on todella aiheutunut, vuokranantajan on suoritettava korvaus siitä vahingosta, joka vakuuden asettaneelle on aiheutunut aiheettomasta vakuuden kokonaan tai osittain pidättämisestä tai vapauttamatta jättämisestä, paitsi jos vuokranantaja voi osoittaa, ettei pidättäminen tai vapauttamatta jättäminen ole aiheutunut vuokranantajan viaksi luettavasta syystä, laiminlyönnistä tai muusta huolimattomuudesta. Vuokranantaja on näyttövelvollinen siitä, ettei vakuuden palauttamisen tai vapauttamisen viivästyminen ole aiheutunut hänen tuottamuksestaan, mikä merkitsee sanotuilta osin käännetyn todistustaakan soveltamista. Muutoin näyttötaakka asetetaan vakuuden asettaneelle, jonka tulee normaalinäyttökynnyksen edellyttämällä tavalla osoittaa muun ohella aiheutuneiden vahinkojen syy-yhteys aiheettomaan vakuuden pidättämiseen tai vapauttamatta jättämiseen. 

Vain sellainen vahinko, joka on aiheutunut aiheettomasta vakuuden kokonaan tai osittain pidättämisestä tai vapauttamatta jättämisestä, voi tulla säännöksen nojalla korvattavaksi. Vakuuden pidättämistä tai vapauttamatta jättämistä voidaan pitää aiheettomana aikaisintaan siinä vaiheessa, kun asetettua 14 päivän määräaikaa ei ole noudatettu ilman hyväksyttävää perustetta. Esimerkiksi, jos vakuuden saaja ei ole palauttanut vakuutta 14 päivän kuluessa vuokrasopimuksen päättymisestä, eikä hän tänä aikana ole antanut asiasta kirjallista ilmoitusta eikä kyse ole 2 momentissa tarkoitetusta perustellusta syystä johtuvasta esteestä, on vakuus katsottava pidätetyksi aiheettomasti, vaikka myöhemmin kävisi ilmi, että pidättämiselle olisi ollut todellinen peruste. Aiheettomana pidättämisenä pidettäisiin myös tilannetta, jossa vuokranantajalla ei jälkikäteen arvioituna ole ollut todellista perustetta vakuuden käyttämiselle. Aiheettomana pidättämisenä tai vapauttamatta jättämisenä ei kuitenkaan pidettäisi tilannetta, jossa vuokranantaja on aluksi antanut arvion pidätettävän saatavan määrästä, joka sittemmin osoittautuu liian suureksi, mutta arvion ja todellisen saatavan määrän välistä eroa voidaan pitää vähäisenä, tai kun ero on suuri mutta muuten selitettävissä, kuten sillä, että arviohetkellä ei ollut tosiasiassa saatavissa parempaa tietoa. Arvio siitä, onko kysymys aiheettomasta vakuuden kokonaan tai osittain pidättämisestä taikka vapauttamatta jättämisestä, tehtäisiin viime kädessä tapauskohtaisesti.  

Voimassa oleva 2 momentti siirtyisi ehdotettujen uusien momenttien vuoksi uudeksi 5 momentiksi. Ehdotettuun 5 momenttiin sisällytettäisiin myös nimenomainen maininta siitä, että ehdotetut 2–4 momentin säännökset ovat vakuuden asettajan hyväksi pakottavia. Ehdotetun uuden säännöksen mukaan sopimusehto, jolla rajoitetaan vakuuden asettajalle pykälän mukaan kuuluvaa oikeutta tai laajennetaan vakuuden saajan oikeutta, on mitätön. Esimerkiksi 3 momentissa ehdotettavaksi säädettävää 14 päivän määräaikaa pidemmästä määräajasta ei voitaisi pätevästi sopia. Vakuuden asettajan oikeutta vahingonkorvaukseen tai korkolain (633/1982) 4 §:n 1 momentin mukaan määräytyvään viivästyskorkoon ei myöskään voitaisi sulkea pois tai rajoittaa. Vakuuden asettajan oikeuksia voitaisiin kuitenkin sopimuksella laajentaa. 

12 §.Määräajan päättyminen. Pykälän 4 momentti ehdotetaan kumottavaksi. Mainitussa momentissa säädetään tarkentavasti siitä, että määräaikojen laskeminen koskee myös muuttopäivää. Momenttia ei kuitenkaan enää tarvittaisi, koska lain 68 §:ää ehdotetaan muutettavaksi siten, että muuttopäivä ei enää olisi olettamasäännöksen perusteella vuokrasopimuksen päättymisen jälkeinen arkipäivä.  

13 §.Yleissäännökset tiedoksiantovelvollisuuden täyttämisestä. Pykälässä, joka olisi yleissäännös, säädettäisiin ilmoituksen lähettäjän tiedoksiantovelvollisuuden täyttämisestä. Pykälää sovellettaisiin voimassa olevan lain tavoin muihin ilmoituksiin, paitsi niihin, joiden tiedoksiannosta säädetään erikseen. Näitä ovat 54, 66 ja 77 §:ssä tarkoitetut ilmoitukset sekä 62 §:ssä tarkoitettu varoitus, joiden tiedoksiannosta säädettäisiin jatkossa erityissäännöksessä eli ehdotetussa 13 a §:ssä. 

Pykälän 1 momentissa säädettäisiin siitä, miten laissa tarkoitetut ilmoitukset voitaisiin yleensä antaa tiedoksi tilanteissa, joissa sähköisestä tiedoksiannosta ei ole erikseen sovittu. Ehdotetussa säännöksessä ei enää voimassa olevan 13 §:n tavoin edellytettäisi kirjatun kirjeen käyttämistä, vaan riittävää olisi tavallisen kirjeen lähettäminen vastaanottajan tavallisesti käyttämään osoitteeseen. 

Vastaanottajan tavallisesti käyttämällä postiosoitteella tarkoitettaisiin osapuolesta riippuen joko vuokranantajan vuokrasopimuksessa ilmoittamaa postiosoitetta tai vuokralaisen vuokra-asunnon postiosoitetta. Myös muu postiosoite voitaisiin katsoa vastaanottajan tavallisesti käyttämäksi postiosoitteeksi, jos tällaisesta osoitteesta on sovittu tai siitä on erikseen informoitu lähettäjää taikka tapauksen olosuhteista voidaan näin päätellä.  

Säännös olisi yhä tahdonvaltainen, eli vuokrasuhteen osapuolet voisivat sopia myös muun tiedoksiantotavan käyttämisestä kuin kirjepostista. Selvyyden vuoksi todettakoon, että pykälä ei myöskään estäisi sopimusosapuolta valtuuttamasta toista henkilöä vastaanottamaan vuokrasuhteeseen liittyviä ilmoituksia. Tämä koskisi myös 13 a §:ssä tarkoitettua ilmoitusta ja varoitusta, kunhan tiedoksianto valtuutetulle tapahtuu mainitun pykälän 1 ja 2 momentin mukaisesti. Valtuutetun käyttäminen ei siis sellaisenaan muodostaisi 13 a §:n 4 momentissa tarkoitettua mitätöntä ehtoa. 

Pykälän 2 momentissa säädettäisiin siitä, että jos sopijapuolet ovat yksilöllisesti ja kirjallisesti sopineet vuokrasuhteessa käytettäväksi tiedoksiantotavaksi sähköisen viestintäkanavan, ilmoitukset saadaan antaa tiedoksi lähettämällä ne sovitussa viestintäkanavassa vastaanottajan ilmoittamaa viimeisintä yhteystietoa käyttäen edellyttäen, että lähettäjä ei tiennyt eikä hänen olisi pitänytkään tietää, että vastaanottaja on ikääntymisen, vamman tai muun näihin rinnastettavan syyn vuoksi estynyt käyttämästä sovittua sähköistä viestintäkanavaa. 

Ehdotettavan säännöksen tarkoituksena on mahdollistaa sähköisen viestintäkanavan käyttäminen niin, että lähettäjä ei ole näyttövelvollinen siitä, että ilmoitus on tosiasiassa saapunut vastaanottajalle. Edellytyksenä on, että osapuolet ovat kirjallisesti sopineet tietyn sähköisen viestintäkanavan käyttämisestä laissa tarkoitettujen ilmoitusten toimittamiseen. Sähköisellä viestintäkanavalla tarkoitetaan säännöksessä mitä tahansa digitaalista välinettä tai palvelua, jonka kautta viestintä tapahtuu. Sähköinen viestintäkanava voi olla esimerkiksi sähköposti tai vuokranantajan käyttämä muu sähköinen asiointipalvelu. Sähköistä viestintäkanavaa valittaessa on kuitenkin otettava huomioon, että osa laissa tarkoitetuista ilmoituksista on toimitettava kirjallisesti. Tämän vuoksi sähköinen viestintäkanava on valittava siten, että se mahdollistaa ilmoituksen lähettämisen ehdotetun 5 a §:n edellyttämällä tavalla, eli siten, että ilmoitus on yleisesti tallennettavissa ja toisinnettavissa olevassa muodossa. Osapuolet voivat myös sopia useamman kuin yhden sähköisen viestintäkanavan käyttämisestä, jolloin ilmoitukset saadaan toimittaa mihin tahansa sovituista kanavista.  

Säännös ei estä sopimasta sähköisen viestintäkanavan käytöstä suullisesti tai käyttämästä sähköistä viestintäkanavaa ilman erillistä sopimusta. Kuten nykyisinkin, näissä tilanteissa on kuitenkin aina lähettäjän vastuulla, että ilmoitus myös tosiasiassa saavuttaa vastaanottajan, jotta ilmoitukseen liittyisi siihen tarkoitettu oikeusvaikutus. 

Ehdotuksen mukaan sähköisestä viestintäkanavasta on sovittava yksilöllisesti. Sähköisestä viestintäkanavasta ei siten voida sopia pelkästään viittaamalla vuokrasopimuksen liitteenä oleviin vakioehtoihin tai yleisiin käyttöehtoihin taikka muutenkaan viittaamalla sähköiseen viestintäkanavaan tai linkittämällä siihen. Yksilöllisen sopimisen edellytys ei myöskään täyty tilanteessa, jossa toinen sopijapuoli on sähköisessä ympäristössä ennakolta merkinnyt valintaruudun valituksi sähköisen viestintäkanavan käyttämisen osalta siten, että toisen osapuolen olisi erikseen poistettava valinta. Yksilöllisyyden vaatimus ei kuitenkaan estä käyttämästä vakiomuotoista sopimusehtoa esimerkiksi lomakkeessa, jolla vuokrasopimus solmitaan. Ehto voidaan myös valita valintaruutu rastittamalla, kunhan valintaruutuun ei ole asetettu oletusvalintaa. Lomakkeessa on tuotava selkeästi esiin, että sopijapuolella on mahdollisuus kieltäytyä sähköisen viestintäkanavan käyttämisestä. Sopijapuolta ei myöskään saa painostaa valitsemaan sähköistä viestintäkanavaa eikä luoda sellaista mielikuvaa, ettei kirjeposti olisi käytettävissä oleva tiedoksiantotapa. 

Sovittaessa sähköisen viestintäkanavan käyttämisestä sopijapuolet ilmoittavat yleensä samalla myös siihen liittyvän sähköisen yhteystietonsa, jos viestintäkanavan käyttö sitä edellyttää. Yhteystiedolla tarkoitetaan säännöksessä mitä tahansa yksilöityä tunnistetta, tunnusta, numeroa, osoitetta tai muuta tietoa, jonka avulla viestien lähettäminen ja vastaanottaminen sovitussa sähköisessä viestintäkanavassa on mahdollista. 

Sähköisen viestintäkanavan käyttämisen edellytyksenä olisi se, että sopijapuoli ei tiennyt eikä hänen olisi pitänytkään tietää, että toinen osapuoli on ikääntymisen, vamman tai muun näihin rinnastettavan syyn vuoksi estynyt käyttämästä sovittua sähköistä viestintäkanavaa. Muuna rinnastettavana syynä pidettäisiin esimerkiksi kuolemaa, edunvalvontaa taikka sellaista sairautta tai kognitiivista rajoitetta, joka tosiasiallisesti estää sovitun sähköisen viestintäkanavan käytön. Myös esimerkiksi pitkäaikaiseen sairaalahoitoon, vankilaan taikka muuhun vastaavaan laitokseen joutuminen tai sijoittuminen, missä pääsy sähköisiin viestintäkanaviin on olennaisesti rajoitettu tai kokonaan estetty, voitaisiin katsoa säännöksessä tarkoitetuksi muuksi syyksi.  

Säännös edellyttää sopijapuolen perusteltua vilpitöntä mieltä siitä, että toisen osapuolen ikääntyminen, vamma tai muu näihin rinnastettava syy ei vaikuta hänen kykyynsä käyttää sähköistä viestintäkanavaa. Kyse on siitä, että sopijapuolen asemassa olevan järkevän toimijan tulisi tai olisi tullut objektiivisesti arvioiden ymmärtää toisen osapuolen olevan estynyt käyttämästä sähköistä viestintäkanavaa. Se, millaista selonottoa vastapuolen kompetenssista ja sen mahdollisista rajoitteista toiselta sopijapuolelta vaaditaan, määräytyy tapauskohtaisten olosuhteiden ja käytettävän sähköisen viestintäkanavan perusteella. Lähtökohtaisesti edellytetään normaalia huolellisuutta, eikä poikkeuksellisiin toimiin ole tarvetta ryhtyä. Riittävä selonotto rajoittuu pääsääntöisesti ulkoisesti havaittaviin seikkoihin ja toisen sopijapuolen antamaan tietoon. Toisaalta, jos käytetään sellaista sähköistä viestintäkanavaa, jonka käyttö ei tyypillisesti ole entuudestaan tuttua esimerkiksi iäkkäälle henkilölle, voidaan edellyttää laajempaa selonottovelvollisuutta. Selonottovelvollisuutta arvioidaan siten suhteessa sovittavaan tai sovittuun sähköiseen viestintäkanavaan ja siihen, millaiset edellytykset esimerkiksi tietyn ikäisellä henkilöllä tyypillisesti on käyttää kyseistä viestintäkanavaa tai -välinettä. Ikääntyminen, vamma tai muu vastaava syy ei sellaisenaan merkitse, että jotakin tiettyä sähköistä viestintäkanavaa ei voitaisi lainkaan käyttää. Sopijapuolen tulee kuitenkin arvioida ja kiinnittää huomiota siihen, kykeneekö toinen osapuoli käyttämään juuri sovittua viestintäkanavaa.  

Jos suuri vuokranantaja, esimerkiksi institutionaalinen vuokranantaja, ehdottaa vuokrasuhteessa käytettäväksi sähköiseksi viestintäkanavaksi sen omaa asiakaspalveluportaalia, vuokranantajan tulee riittävin toimin varmistua siitä, että iäkäs sopijapuoli myös tosiasiassa kykenee ja osaa käyttää asiakaspalveluportaalia. Tämä voitaisiin toteuttaa saatavilla olevan asianmukaisen ohjeistuksen ohella esimerkiksi siten, että vuokranantaja varmistaa, että iäkkäällä henkilöllä on valmius päästä asiakaspalveluportaaliin ja että tämä myös tosiasiassa ymmärtää sen, että laissa tarkoitetut ilmoitukset saapuvat ainoastaan asiakaspalveluportaaliin eikä esimerkiksi kirjepostitse. 

Sen jälkeen, kun sähköisestä viestintäkanavasta on asianmukaisesti sovittu, edellytettäisiin myös aina, kun ilmoitus annetaan tiedoksi sovittua viestintäkanavaa käyttäen, että sopijapuoli ei tiennyt eikä hänen olisi pitänytkään tietää, että toinen sopijapuoli on ikääntymisen, vamman tai muun näihin rinnastettavan syyn vuoksi estynyt käyttämästä sovittua sähköistä viestintäkanavaa. Ilmoituksia lähetettäessä sopijapuolella on tyypillisesti rajallisemmat mahdollisuudet kuin sopimuksentekohetkellä havaita toisen sopijapuolen olosuhteita ja niiden vaikutusta sähköisen viestintäkanavan käyttöön. Tästä syystä aktiivista selonottovelvollisuutta ei asetettaisi. 

Pykälän 3 momentin mukaan sopijapuolten on vuokrasuhteen aikana viipymättä ilmoitettava postiosoitteensa ja sähköisen yhteystietonsa muutoksista. Kumpikin sopijapuoli vastaa siten siitä, että toisella sopijapuolella on tiedossaan ajantasainen postiosoite tai sähköinen yhteystieto. Muutoksista mainituissa tiedoissa on ilmoitettava toiselle sopijapuolelle viipymättä. Tämän jälkeen sopijapuolen tulee käyttää uutta postiosoitetta tai yhteystietoa ilmoituksia lähettäessään. Esimerkiksi sovittua sähköistä viestintäkanavaa koskevat ilmoitetut yhteystiedot saattavat muuttua eri syistä. Sähköisen yhteystiedon muuttuminen ei kuitenkaan edellytä uutta sopimusta sopijapuolten välillä, vaan riittävää olisi, että sopijapuolet ilmoittavat viipymättä toisilleen muuttuneista yhteystiedoistaan. Tämän jälkeen sopijapuolen tulee käyttää uutta sähköistä yhteystietoa lähettäessään ilmoituksia sovitussa sähköisessä viestintäkanavassa. 

Pykälän 4 momentissa säädettäisiin ensinnäkin siitä, että lähettäjä on täyttänyt tiedoksiantovelvollisuutensa, jos tämä on toimittanut tiedoksiannon 1 momentissa säädetyllä tavalla eikä kirje palaudu lähettäjälle tai sähköisen viestin lähettämisen yhteydessä ole ilmeistä, että vastaanottaja ei ole saanut sitä. Riitatilanteessa lähettäjän on edelleen kyettävä näyttämään toteen, että ilmoitus on lähetetty 1 momentissa säädetyllä tavalla, mutta hänen ei edellytetä näyttävän, että kirje taikka sähköinen ilmoitus tai viesti on tosiasiassa saavuttanut vastaanottajansa tai että vastaanottaja on ottanut siitä selon. Momentissa oleva maininta siitä, että ”eikä kirje palaudu lähettäjälle tai sähköisen viestin lähettämisen yhteydessä ole ilmeistä, että vastaanottaja ei ole saanut sitä” on tarkoitettu informatiiviseksi. On selvää, että tilanteessa, jossa kirje palautuu lähettäjälle tai sähköisen viestin – jolla tarkoitetaan sekä viestiä että mahdollisesti viestin liitteenä olevaa erillistä ilmoitusta koskevaa tiedostoa – toimittamisesta tulee lähettämisen yhteydessä virheilmoitus tai lähettäjä voi esimerkiksi käytössään olevasta viestintäpalvelusta muutoin havaita, ettei viestiä ole saatu toimitettua vastaanottajalle, hänen tulee ymmärtää ryhtyä lisätoimenpiteisiin täyttääkseen tiedoksiantovelvollisuutensa. Kynnys olisi kuitenkin korkea, minkä vuoksi edellytettäisiin, että tällainen seikka on ilmeistä lähettäjälle eli hänelle selvästi havaittavissa. Jos kirje palautuu lähettäjälle toimittamattomana, tiedoksiantovelvollisuus voidaan täyttää esimerkiksi lähettämällä ilmoitus kirjattuna kirjeenä tai saantikirjeenä vastaanottajan tavallisesti käyttämään osoitteeseen, antamalla ilmoitus henkilökohtaisesti vastaanottajalle tai toimittamalla ilmoitus muutoin todistettavasti vastaanottajalle. 

Jos sähköinen viesti tai ilmoitus ei saavu perille esimerkiksi siitä syystä, että sähköpostiosoite on poistunut käytöstä ja lähettäjä saa tästä viestin tai ilmoituksen lähettämisen jälkeen tiedon tai hän voi käytössä olevien tietojen perusteella välittömästi havaita, ettei sähköistä viestiä ole saatu toimitettua vastaanottajalle, lähettäjän tulee ymmärtää ryhtyä lisätoimenpiteisiin täyttääkseen tiedoksiantovelvollisuutensa. Käytettävissä olevilla tiedoilla tarkoitetaan sellaisia viestintäpalvelun käyttäjälle normaalissa käytössä näkyviä ilmoituksia tai muita tietoja, jotka käyttäjä voi suoraan havaita ja joiden tulkinta tai saaminen ei edellytä teknistä osaamista, lisäselvityksiä tai tietojen pyytämistä palveluntarjoajalta. Lähettäjältä ei siten edellytetä teknisiä lisätoimenpiteitä tai selvitysten hankkimista palveluntarjoajilta. Säännöksen tarkoituksena on näin ollen kattaa myös sellaiset viestintäpalvelut, jotka eivät tuota automaattista tai erillistä virheilmoitusta, mutta joiden käyttöliittymästä voi helposti havaita, ettei viestiä ole toimitettu perille. Esimerkiksi henkilöiden väliseen pikaviestintään tarkoitetussa palvelussa, kuten WhatsAppissa, voidaan usein tehdä helposti havaintoja siitä, onko viesti toimitettu vastaanottajan laitteelle, vaikka erillistä ilmoitusta siitä, että lähettäminen on onnistunut tai epäonnistunut, ei tule.  

Samoin on tilanne, jos ilmoitus lähetetään sellaiseen sovittuun sähköiseen viestintäkanavaan, joka lähettäjän tietojen mukaan ei enää ole vastaanottajan käytössä. Esimerkiksi, jos vuokranantaja on tiennyt, että vuokralainen on kuoleman, edunvalvonnan, ikääntymisen, vamman tai muun näihin rinnastettavan syyn vuoksi pysyvästi estynyt käyttämästä vuokrasopimuksessa tai muussa sopimuksessa määriteltyä sähköistä viestintäkanavaa, tiedoksiantovelvollisuutta ei täytä se, että ilmoitus lähetetään sovittuun viestintäkanavaan. Samoin olisi arvioitava tilannetta, jossa tietty sähköinen viestintäkanava on poistunut joko kokonaan tai osittain käytöstä taikka muuten on laajasti yleisesti tiedossa, että esimerkiksi teknisten ongelmien vuoksi tietyssä sähköisessä viestintäkanavassa lähetetyt viestit eivät ole lainkaan saapuneet vastaanottajille. Kuvatun kaltaisissa tilanteissa lähettäjän tulee siten ryhtyä lisätoimenpiteisiin, jotta hänen voitaisiin katsoa täyttäneen tiedoksiantovelvollisuutensa. Tältä osin voidaan viitata siihen, mitä edellä on lausuttu kirjepostin yhteydessä. Sen sijaan esimerkiksi tilanne, jossa ilmoitus on lähetetty sovittuun sähköpostikanavaan ja ilmoitettuun sähköpostiosoitteeseen, mutta ilmoitus tai viesti on suodattunut vastaanottajan roskapostikansioon eikä ole siten saavuttanut vastaanottajaansa, ei ole säännöksessä tarkoitettu tilanne. 

Koska 1 ja 2 momentissa säädettäisiin ainoastaan vähimmäistasosta, jolloin tiedoksiantovelvollisuuden voidaan katsoa täytetyn, jäisi lähettäjälle edelleen mahdollisuus täyttää tiedoksiantovelvollisuutensa myös muilla, pidemmälle menevillä toimenpiteillä, kuten kirjatulla kirjeellä, antamalla ilmoitus tiedoksi todistettavasti tai noudattamalla, mitä ehdotetun 13 a §:n 2 momentissa säädetään. 

Toiseksi pykälän 4 momentissa säädettäisiin siitä, milloin ilmoituksen katsotaan saavuttaneen vastaanottajansa. Säännös olisi tarpeen, koska pykälässä tarkoitetun ilmoituksen lähettäjältä ei edellytettäisi näyttöä siitä, että ilmoitus on tosiasiassa saavuttanut vastaanottajansa eikä siten myöskään siitä, milloin tiedoksisaanti on tapahtunut. Siinä tapauksessa, että tiedoksiannon voidaan esimerkiksi kirjatun kirjeen seurantatietojen, sähköisen viestintäpalvelun vastaanotto- tai lukukuittauksen, jos tällaisia tietoja voidaan teknisesti arvioiden pitää riittävän luotettavina, tai vastaanottajan vastauksen tai muun reagoinnin perusteella osoittaa saavuttaneen vastaanottajansa, tiedoksiannon ajankohtaa ei olisi tarpeen määrittää tämän säännöksen nojalla. Oletusaika olisi postitse lähetetyissä ilmoituksissa seitsemän päivää ja sähköisesti lähetetyissä ilmoituksissa kolme päivää. 

Pykälän 5 momentissa säädettäisiin ilmoitusten tiedoksiannosta tilanteessa, jossa vuokrasopimusvelvoitteista vastaa kaksi tai useampi taho yhteisvastuullisesti. Säännös koskisi kaikkia muita ilmoituksia kuin 13 a §:ssä tarkoitettuja ilmoituksia ja varoitusta. Momentissa ei, kuten voimassa olevan lain 13 §:n 2 momentissa, säädettäisi enää siitä, että laissa tarkoitettu haaste saadaan antaa tiedoksi jommallekummalle aviopuolisoista. 

Muu ilmoitus kuin 13 a §:n 1 momentissa tarkoitettu ilmoitus tai varoitus, joka koskee kahta tai useampaa sopimuspuolta yhteisesti, saataisiin siten antaa tiedoksi yhdelle yhteisvastuullisista sopimuspuolista. Säännöstä sovellettaisiin sekä yhteisvastuullisiin vuokralaisiin että vuokranantajiin. Yhteisvastuullisuus voisi perustua esimerkiksi sopimukseen, yhteisomistussuhteeseen tai aviopuolisoiden ja avioliitonomaisissa olosuhteissa elävien henkilöiden osalta lain 11 §:n säännöksiin. Lain 3 §:n nojalla osapuolet voisivat kuitenkin sopia asiasta toisin, eli osapuolet voisivat sopia myös siitä, että ilmoitukset on annettava tiedoksi kullekin yhteisvastuulliselle erikseen. 

Kun jollekin yhteisvastuullisista sopijapuolista on tehty ilmoitus, ilmoituksen vastaanottaneen on informoitava tästä kaikkia muita yhteisvastuullisia sopijapuolia. Informointi ei kuitenkaan olisi tarpeen, jos osapuolet ovat sopineet, että ilmoitukset on annettava tiedoksi kaikille yhteisvastuullisille erikseen. 

Pykälän 6 momentin nojalla lain 54, 66 ja 77 §:ssä tarkoitettuihin ilmoituksiin sekä 62 §:ssä tarkoitettuun varoitukseen sovellettaisiin 13 a §:ää. Nyt puheena olevaa 13 §:ää ei siten sovellettaisi, jos kyseessä on lain 54 §:ssä tarkoitettu irtisanomisilmoitus, 66 §:ssä tarkoitettu purkamisilmoitus, 77 §:ssä tarkoitettu jälleenvuokralaisen jatkamisilmoitus tai 62 §:ssä tarkoitettu varoitus purkamisoikeuden käyttämisestä. 

13 a §.Erityissäännökset tiedoksiantovelvollisuuden täyttämisestä. Pykälä on uusi. Pykälässä säädettäisiin tiedoksiantovelvollisuuden täyttämisestä silloin, kun kyseessä on lain 54 §:ssä tarkoitettu irtisanomisilmoitus, 66 §:ssä tarkoitettu purkamisilmoitus, 77 §:ssä tarkoitettu jälleenvuokralaisen jatkamisilmoitus tai 62 §:ssä tarkoitettu varoitus purkamisoikeuden käyttämisestä. Suhteessa ehdotettuun 13 §:ään ehdotetussa 13 a §:ssä asetetaan korotetut vaatimukset tiedoksiantovelvollisuuden täyttämiselle. 

Pykälän 1 momentin mukaan momentissa tarkoitetut ilmoitukset ja varoitus on annettava tiedoksi todisteellisesti. Säännös vastaa asiallisesti sitä, mitä voimassa olevan lain 54 §:n 3 momentissa ja 66 §:n 2 momentissa on säädetty irtisanomis- ja purkamisilmoitusten tiedoksiannosta. 

Todisteellisuudelle ei asetettaisi erityisiä vaatimuksia, vaan pykälässä tarkoitettu ilmoitus tai varoitus voitaisiin antaa tai toimittaa todisteellisesti usealla eri tavalla. Ilmoitus tai varoitus katsottaisiin annetuksi tiedoksi todisteellisesti muun ohella silloin, kun sen tiedoksiannossa on noudatettu, mitä haasteen tiedoksiannosta on voimassa. Pykälässä tarkoitettu ilmoitus tai varoitus voitaisiin siten antaa tiedoksi esimerkiksi jollakin oikeudenkäymiskaaren 11 luvun 3, 4 tai 7–10 §:ssä tarkoitetulla tavalla. Todisteellisuusvaatimus täyttyisi niin ikään esimerkiksi menettelyssä, jossa on noudatettu, mitä sähköisen viestinnän palveluista annetussa laissa säädetään, eli jossa on käytetty sellaista sähköistä menetelmää, jonka avulla voidaan osoittaa vastaanottajan saaneen ilmoituksen.  

Myös muu todistettava tiedoksiantotapa riittäisi yhtä hyvin. Todisteena ilmoituksen tai varoituksen tekemisestä voitaisiin esittää esimerkiksi vastaanottajan kuittaus ilmoituksen tai varoituksen saamisesta tai selvitys kirjeen toimittamisesta vastapuolelle. Ilmoitus tai varoitus voitaisiin lisäksi antaa tiedoksi todisteellisesti esimerkiksi todistajan tai todistajien läsnä ollessa. Keskeistä on, että lähettäjä kykenee osoittamaan ilmoituksen tai varoituksen tosiasiallisen vastaanottamisen. 

Todisteellisuuden vaatimuksen voisi täyttää myös sähköinen menettely, jossa vastaanottajan suostumusta sähköiseen tiedoksiantoon tai tietyn sähköisen viestintäkanavan käyttämiseen ei ole saatu, mutta tiedoksianto tästä huolimatta toimitetaan vastaanottajalle sähköisesti. Tiedoksianto voitaisiin siten jopa ilman vastaanottajan suostumusta toimittaa sähköisesti, kunhan se tapahtuu todistettavasti. Sähköisestä viestistä on tällöin käytävä selkeästi ilmi, että kyseessä on lain 54 §:ssä tarkoitettua irtisanomisilmoitusta, 66 §:ssä tarkoitettua purkamisilmoitusta, 77 §:ssä tarkoitettua jälleenvuokralaisen jatkamisilmoitusta tai 62 §:ssä tarkoitettua varoitusta purkamisoikeuden käyttämisestä koskeva tiedoksianto. Tiedoksiannon on oltava liitetty sähköiseen viestiin tai muutoin sähköisesti vastaanottajan saatavilla. Lisäksi edellytetään, että sähköistä viestiä avattaessa on käytetty sellaista tunnistautumista, jonka perusteella tiedoksiannosta voidaan varmistua. Tunnistautumisen riittävyys ratkaistaisiin viime kädessä tapauskohtaisesti. Sähköistä tiedoksiantotapaa käyttävän lähettäjän on siten osoitettava, että tiedoksianto on toimitettu vastaanottajan saataville siten, että vastaanottaja on voinut ottaa siitä selon. (ks. KKO 2024:45) 

Erillistä säännöstä tiedoksisaannin ajankohdasta ei asetettaisi 1 momentissa, koska tiedoksisaannin ajankohta määräytyisi sen perusteella, milloin tiedoksianto on todisteellisesti annettu sen vastaanottajalle tiedoksi. 

Pykälän 2 momentin mukaan 1 momentissa tarkoitettu ilmoitus tai varoitus voitaisiin tietyin edellytyksin antaa tiedoksi myös muuten kuin todisteellisesti. Kyseessä olisi siten vaihtoehtoinen tiedoksiantotapa suhteessa 1 momentissa säädettyyn, ja se soveltuisi ainoastaan sähköiseen tiedoksiantoon.  

Jotta 2 momentissa kuvattua sähköistä tiedoksiantotapaa voitaisiin käyttää annettaessa pykälässä tarkoitettu ilmoitus tai varoitus tiedoksi vastaanottajalle, edellytettäisiin ensinnäkin sitä, että lähettäjä on toimittanut tiedoksiannon 13 §:n 2 ja 4 momentissa säädetyllä tavalla. Vuokrasuhteen sopijapuolten olisi siten tullut muun ohella kirjallisesti ja yksilöllisesti sopia vuokrasuhteessa käytettäväksi tiedoksiantotavaksi sähköinen viestintäkanava. Säännöstä sovellettaessa olisi siten otettava huomioon, mitä 13 §:n 2 ja 4 momentin perusteluissa on esitetty. 

Sen lisäksi, että varsinainen ilmoitus tai varoitus lähetetään sovittuun sähköiseen viestintäkanavaan noudattaen sitä, mitä 13 §:n 2 ja 4 momentissa säädetään, edellytettäisiin pykälän 2 momentissa sitä, että ilmoituksen tai varoituksen lähettämisestä erikseen informoidaan vastaanottajaa. Tämä tapahtuisi siten, että vastaanottajalle lähetetään niin sanottu heräteviesti. Heräteviesti tulisi lähettää toiseen sähköiseen viestintäkanavaan kuin siihen, johon varsinainen ilmoitus tai varoitus on lähetetty. Tällaisesta toisesta sähköisestä viestintäkanavasta, johon heräteviesti lähetetään, olisi aina sovittava yksilöllisesti ja kirjallisesti. Heräteviestiä ei siten voitaisi antaa esimerkiksi suullisesti, lähettää kirjepostilla taikka toimittaa sitä samaan sähköiseen viestintäkanavaan, johon varsinainen ilmoitus tai varoitus on lähetetty, tai sähköiseen viestintäkanavaan, jonka käyttämisestä ei ole sovittu yksilöllisesti ja kirjallisesti. Vaikka heräteviesti olisi lähetettävä sovittuun sähköiseen viestintäkanavaan, heräteviestin kohdalla ei kuitenkaan edellytettäisi sitä, että sen tulisi olla, toisin kuin varsinaisen ilmoituksen tai varoituksen, vastaanottajan tallennettavissa ja toisinnettavissa. Heräteviestin tulisi kuitenkin olla yleisesti luettavissa olevassa sähköisessä muodossa, jotta vastaanottaja voi ottaa siitä selon. Heräteviesti voitaisiin siten toimittaa esimerkiksi tekstiviestinä, jos heräteviestiä koskevaksi sähköiseksi viestintäkanavaksi on sovittu tekstiviesti. Heräteviestille ei myöskään asetettaisi tiettyä sisältövaatimusta, joskin siitä olisi ehdotetun 2 momentin mukaan käytävä ilmi vähintään se, että ilmoitus tai varoitus on saatavilla. Suositeltavaa kuitenkin olisi, että heräteviestissä kerrotaan, mitä asiaa se koskee, mihin sovittuun sähköiseen viestintäkanavaan ilmoitus tai varoitus on lähetetty, milloin lähettäminen on tapahtunut ja kuka on lähettänyt ilmoituksen tai varoituksen ja heräteviestin. 

Edelleen ehdotuksen mukaan sopijapuolten olisi vuokrasuhteen aikana viipymättä ilmoitettava muutoksista heräteviestin lähettämisessä tarvittaviin yhteystietoihin. Heräteviesti voitaisiin siten lähettää vastaanottajalle tämän ilmoittamaa viimeisintä yhteystietoa käyttäen. Heräteviestin lähettämisen katsottaisiin kuitenkin epäonnistuneen, jos lähettämisen yhteydessä on ilmeistä, ettei vastaanottaja ole saanut sitä. Edellä mainittuja heräteviestiä koskevia säännöksiä sovellettaessa olisi soveltuvin osin otettava huomioon se, mitä 13 §:n 2 ja 4 momentin perusteluissa on esitetty. 

Tiedoksisaannin ajankohdasta säädettäisiin 2 momentissa siten, että tiedoksisaannin katsottaisiin tapahtuneen kolmantena päivänä sen jälkeen, kun heräteviesti on lähetetty vastaanottajalle, jollei muuta näytetä. Heräteviestiä ei yleensä voitaisi lähettää ennen sähköisen ilmoituksen tai varoituksen lähettämistä, sillä heräteviestistä olisi käytävä ilmi, että ilmoitus tai varoitus on vastaanottajan saatavilla. Tämän vuoksi tiedoksisaannin olettamasäännöksenä olisi se, että tiedoksisaannin katsottaisiin tapahtuneen kolmantena päivänä sen jälkeen, kun heräteviesti on lähetetty vastaanottajalle. Kyseessä olisi siten olettamasäännös, ja tiedoksiannon ajankohta voitaisiin muulla näytöllä osoittaa toiseksi. Tarkennukseksi todettakoon, että jos vastaanottajalle olisi lähetetty useampi kuin yksi heräteviesti eikä muuta näytettäisi, tiedoksisaannin katsottaisiin tapahtuneen kolmantena päivänä sen jälkeen, kun ensimmäinen heräteviesti lähetettiin. 

Pykälän 3 momentissa säädettäisiin siitä, että pykälässä tarkoitetut ilmoitukset saataisiin antaa tiedoksi myös yhdelle vuokranantajista silloin, kun vuokranantajia on useita. Säännöstä sovellettaisiin siten vain tilanteisiin, joissa vuokralainen tekee tiedoksiannon. Osapuolet voisivat kuitenkin sopia asiasta toisin, eli osapuolet voisivat sopia myös siitä, että ilmoitukset on annettava tiedoksi kullekin vuokranantajista erikseen. 

Kun jollekin yhteisvastuullisista vuokranantajista on annettu tiedoksi pykälässä tarkoitettu ilmoitus, ilmoituksen vastaanottaneen vuokranantajan on informoitava tästä kaikkia muita yhteisvastuullisia vuokranantajia. Informointivelvollisuus ei kuitenkaan koskisi tilanteita, joissa osapuolet ovat sopineet, että ilmoitus on annettava tiedoksi erikseen kaikille yhteisvastuullisille vuokranantajille. 

Pykälän 4 momentissa säädettäisiin sekä pykälässä että 13 b ja 13 c §:ssä tarkoitettujen tiedoksiantotapojen pakottavuudesta. Momentin mukaan sellainen sopimusehto, jonka mukaan 54, 66 tai 77 §:ssä tarkoitettu ilmoitus taikka 62 §:ssä tarkoitettu varoitus voidaan antaa tiedoksi jollain muulla kuin pykälässä, 13 b tai 13 c §:ssä tarkoitetulla tavalla, olisi tehoton. Säännös vastaisi sitä, mitä voimassa olevan lain 54 §:n 5 momentissa on säädetty irtisanomisilmoituksista. 

13 b §.Tiedoksianto tuntemattomalle vuokralaiselle. Ehdotettu pykälä vastaisi pääasiassa sisällöltään voimassa olevan lain 54 §:n 4 momenttia (ks. HE 304/1994 vp, s. 78). Toisin kuin nykyisin, tämä ilmoituksen tai varoituksen tiedoksiantotapa koskisi myös purkamisilmoitusta. 

Aina ei tiedetä, kuka vuokralainen kulloinkin on, mutta tiedetään, että huoneisto on annettu vuokralle ja vuokrasopimus pitäisi irtisanoa tai purkaa. Tällainen tilanne saattaa esiintyä esimerkiksi silloin, kun huoneisto vaihtaa omistajaa, vuokranantaja kuolee tai kyse on pantti- tai pakkohuutokauppatilanteesta. Tämän vuoksi ehdotetaan, että ilmoitus tai varoitus voitaisiin antaa tuntemattomalle vuokralaiselle tiedoksi julkaisemalla se virallisessa lehdessä ja lisäksi toimittamalla tiedonanto huoneistoon, jota vuokrasuhde koskee. Huoneistoon toimitettava tiedonanto voi olla esimerkiksi kopio ilmoituksesta tai varoituksesta, johon on merkitty tieto siitä, että mainittu ilmoitus tai varoitus on jätetty julkaistavaksi virallisessa lehdessä. Ilmoituksen tai varoituksen katsottaisiin tulleen vuokralaisen tiedoksi virallisen lehden ilmestymispäivänä. 

13 c §.Tiedoksianto ulkomaille. Pykälä on uusi. Se vastaisi pääosin sisällöltään sitä, mitä asunto-osakeyhtiölain 8 luvun 3 §:n 5 momentissa säädetään. Ehdotetussa pykälässä säädettäisiin ilmoituksen ja varoituksen tiedoksiantamisesta silloin, kun tiedoksianto 13 tai 13 a §:ssä säädetyllä tavalla taikka haasteen tiedoksi antamisesta säädetyllä tavalla muussa kuin Euroopan talousalueeseen kuuluvassa valtiossa oleskelevalle vuokralaiselle tai vuokranantajalle ei ole mahdollista. Ilmoitus tai varoitus voitaisiin tällaisissa tapauksissa antaa tiedoksi julkaisemalla se virallisessa lehdessä ja toimittamalla siitä viipymättä tiedonanto sellaiseen sähköiseen viestintäkanavaan tai yhteystietoon, jota vastaanottajan tiedetään käyttävän. Lisäksi, jos tiedoksiannon kohde on vuokralainen, tiedonanto tulee aina toimittaa viipymättä myös huoneistoon, jota vuokrasuhde koskee. Ilmoituksen tai varoituksen katsottaisiin tulleen sen vastaanottajan tietoon virallisen lehden ilmestymispäivänä. 

Pykälässä tarkoitettua tiedoksiantotapaa sovellettaisiin, kun tiedoksiannon kohteen osoite ulkomailla on tiedossa. Mainituissa tilanteissa, esimerkiksi vuokranantajan pyytäessä haastemieheltä 62 §:ssä tarkoitetun varoituksen tiedoksiantoa, haastemiehellä on käytettävissään oikeudenkäymiskaaren 11 luvussa tarkoitetut oikeudenkäyntiasiakirjojen tiedoksi antamisessa laajassa riita-asiassa noudatettavat keinot. Oikeudenkäymiskaaren 11 luvun 8 §:n mukaan tiedoksiannon vastaanottajan oleskellessa ulkomailla ja hänen osoitteensa ollessa tiedossa, tiedoksi annettavien asiakirjojen lähettämisestä on huolehdittava siten kuin siitä on erikseen säädetty tai asianomaisen vieraan valtion kanssa sovittu. Tiedoksiantoihin sovellettavaa erityissääntelyä on muun muassa EU:n ns. tiedoksiantoasetuksessa, josta ehdotuksessa ei esitetä poikettavaksi. Muissa kuin Euroopan unionin jäsenvaltioihin toimitettavissa tiedoksiannoissa sovellettavaksi voivat tulla tiedoksiantoja koskevat kansainväliset sopimukset, joita sovelletaan, kun oikeudenkäynti- tai muu asiakirja on tarpeen lähettää tiedoksiantoa varten ulkomaille (esim. Haagin tiedoksiantosopimus). Ehdotus ei vaikuttaisi tiedoksiantojen toimittamiseen Pohjoismaiden kesken, sillä niihin sovelletaan Suomen, Islannin, Norjan, Ruotsin ja Tanskan kesken tehtyä sopimusta oikeusavusta tiedoksiannon toimittamisessa ja todistelussa.  

Tiedoksiannon toimittaminen momentissa tarkoitetulla tavalla edellyttäisi sen toteamista, että tiedoksianto ulkomailla oleskelevalle vastaanottajalle, jonka osoite on tiedossa, ei ole mahdollinen. Mainitun edellytyksen täyttyminen tulisi arvioitavaksi tapauskohtaisesti. Tiedoksianto voi estyä esimerkiksi sen johdosta, ettei tiedoksi annettavien asiakirjojen toimittaminen kohdevaltioon ole mahdollista, koska sinne ei ole saatavilla posti- tai kuriiripalveluita. Jos kohdevaltio on tiedoksiantoon sovellettavan kansainvälisen sopimuksen osapuoli, määräytyy tiedoksi annettavien asiakirjojen toimittamistapa sopimuksen perusteella. Esimerkiksi Haagin tiedoksiantosopimukseen kuuluvat valtiot, asiakirjojen toimittamista koskevat vaatimukset sekä kunkin sopimusvaltion tiedoksiantoasioissa toimivaltaisten keskusviranomaisten yhteystiedot ovat yleisesti saatavilla Haagin kansainvälisen yksityisoikeuden konferenssin verkkosivustolla. Tiedoksianto Haagin tiedoksiantosopimusta noudattaen voisi estyä, vaikka kohdevaltio olisi sopimusvaltio, jos tiedoksiannon toteuttaminen edellyttää pyynnön toimittamista keskusviranomaiselle eikä valtio ole ilmoittanut keskusviranomaisen yhteystietoja pyyntöjen vastaanottamiseksi tai ilmoitetut yhteystiedot eivät toimi. Tiedoksianto voi momentissa tarkoitetulla tavalla estyä, vaikka tiedoksi annettavat asiakirjat saataisiin toimitettua kohdevaltioon, jos kohdevaltion viranomaiselta ei saada tarvittavaa selvitystä tiedoksiannon toteuttamisesta asianmukaisella tavalla. Haettaessa ulkomaille toimitettavan varoituksen tiedoksiantoa siten kuin haasteen tiedoksiannosta säädetään, tulisi haastemiehen laadittavaksi ehdotuksessa tarkoitetuissa tilanteissa ns. estetodistus, josta kävisi asianmukaisine perusteluineen selkeästi ja yksiselitteisesti ilmi, ettei tiedoksianto ulkomaille ole tapauksessa mahdollinen. Estetodistuksen sisällön tulisi olla niin selkeä, ettei siitä jää epäselvyyttä tai tulkinnanvaraa siitä, täyttyvätkö pykälässä tarkoitetun tiedoksiantokeinon soveltamisen edellytykset. Toisaalta on mahdollista, että tiedoksiannon tarve kohdistuu valtioon, joka ei ole liittynyt tiedoksiantoja koskeviin kansainvälisiin sopimusjärjestelyihin. 

Ehdotus vastaa pääosin oikeudenkäymiskaaren 11 luvun 9 §:ssä tarkoitettua kuulutustiedoksiantomenettelyä, joka tulee sovellettavaksi, kun tiedoksiannon vastaanottajan tai hänen tiedoksiannon vastaanottamista varten valtuuttamansa olinpaikasta ei voida saada tietoa. Edellytykset tiedoksi antamiselle ehdotettavalla tavalla vastaisivat asiallisesti oikeudenkäymiskaaren 11 luvun 9 §:ssä tarkoitettuja kuulutustiedoksiannon edellytyksiä tilanteessa, jossa ei ole käytössä mitään muuta tiedoksiantotapaa (HE 16/1990 vp, s. 16). Jollei tiedoksiannon vastaanottajan osoite ulkomailla ole tiedossa eikä sitä kyetä selvittämään, asiakirjan tiedoksianto oikeudenkäynnissä voi tulla kyseeseen kuuluttamalla (oikeudenkäymiskaaren 11 luvun 9 §). 

Virallisessa lehdessä julkaistavat tiedoksiannot ovat saatavilla lehden verkkopalvelusta kunkin lehden numeron osalta erillisenä julkaisuna. Verkossa saatavilla olevan virallisen lehden käytön laajentuessa tulee ehdotuksessa tarkoitettujen tiedoksiantojen toimittamisessa kiinnittää huomiota henkilötietojen käsittelyyn liittyviin seikkoihin. Tiedot olisi rajattava siten, että virallisessa lehdessä julkaistavista ilmoituksista kävisivät ilmi ainoastaan tiedoksiannon toimittamiseksi välttämättömät tiedot.  

Tiedoksiannon kohteen tosiasiallisten tietojensaantimahdollisuuksien parantamiseksi pykälässä edellytettäisiin, että tiedonanto ehdotuksen mukaisesti tiedoksi annetusta ilmoituksesta tai varoituksesta olisi viipymättä toimitettava sellaiseen sähköiseen viestintäkanavaan tai yhteystietoon, jota tiedoksiannon kohteen tiedetään käyttävän. Tiedonannon sisällön osalta viitataan siihen, mitä 13 b §:n perusteluissa esitetään. Koska ilmoitus tai varoitus sisältävät vuokralaista ja vuokranantajaa koskevia henkilötietoja sekä yksityiselämän suojan piiriin kuuluvia tietoja, tulee noudattaa varovaisuusperiaatetta. Sanotun vuoksi säännöksessä edellytettäisiin, että lähettäjän on tiedettävä vastaanottajan käyttävän tiettyä sähköistä viestintäkanavaa tai yhteystietoa. Pelkkä oletus siitä, että vastaanottaja todennäköisesti tai mahdollisesti käyttää jotakin sähköistä viestintäkanavaa tai yhteystietoa, ei siten olisi riittävä. Tiedonanto ilmoituksesta tai varoituksesta voitaisiin lähettää esimerkiksi sellaiseen sähköiseen viestintäkanavaan tai yhteystietoon, josta on maininta vuokrasopimuksessa tai muussa sopimuksessa, vaikka sitä ei olisi sovittu 13 tai 13 a §:ssä tarkoitetulla tavalla vuokrasuhteessa käytettäväksi tiedoksiantotavaksi. Sähköisen viestintäkanavan tai yhteystiedon katsottaisiin olevan lähettäjän tiedossa myös silloin, kun vastaanottaja on vuokrasuhteen aikana asioinut sen kautta vuokrasuhteen toisen osapuolen kanssa, vaikka siitä ei olisi mainintaa vuokrasopimuksessa tai muussa vuokrasuhteen aikana solmitussa sopimuksessa vuokrasuhteen osapuolten välillä. Poikkeuksellisesti tällaisena viestintäkanavana tai yhteystietona voitaisiin pitää myös kolmannelta saatua tietoa, jos tiedon oikeellisuutta tai alkuperää ei ole syytä epäillä.  

Ilmoituksen tai varoituksen tiedoksiannon katsottaisiin pykälää sovellettaessa tapahtuvan kuuluttamalla eli julkaisemalla se virallisessa lehdessä, jos tiedoksiannon kohteena on vuokranantaja, tai kuuluttamalla ja toimittamalla tiedonanto ilmoituksesta tai varoituksesta huoneistoon, jota vuokrasuhde koskee, jos tiedoksiannon kohteena on vuokralainen. Molemmissa tilanteissa ilmoituksen tai varoituksen katsottaisiin tulleen vastaanottajan tietoon lehden ilmestymispäivänä. Sähköisessä viestintäkanavassa erikseen toimitettavan tiedonannon ei sen sijaan katsottaisi osaksi tiedoksiantoa, eikä sitä otettaisi huomioon arvioitaessa tiedoksiannon pätevyyttä. 

13 d §.Häätöä koskevan haasteen tiedoksianto ulkomaille. Pykälä on uusi ja vastaisi pääosin sisällöltään sitä, mitä asunto-osakeyhtiölain 8 luvun 5 §:n 3 momentissa säädetään. Ehdotetussa pykälässä säädettäisiin haastehakemuksen tiedoksiannosta asuinhuoneistoa koskevassa häätöasiassa silloin, kun haaste on toimitettava tiedoksi ulkomailla oleskelevalle vuokralaiselle. 

Pykälässä ehdotetaan säädettäväksi häätöasiassa vastaajana olevalle vuokralaiselle annettavan haasteen tiedoksi antamisesta OK 11 luvun 9 §:n mukaisella kuulutuksella silloin, kun tiedoksianto ulkomailla oleskelevalle vuokralaiselle, jonka osoite on tiedossa, ei ole muuten mahdollista. Tiedoksiannon toimittamisen edellytykset tulisivat arvioitavaksi kunkin asian osalta tapauskohtaisesti ja tuomioistuimen tulisi säännöstä soveltaessaan vakuuttua siitä, ettei OK 11 luvun 8 §:ssä tarkoitettu tiedoksianto ole asiassa mahdollinen. Tämä voi johtua esimerkiksi siitä, että tiedoksi annettavia asiakirjoja ei ole mahdollista toimittaa tiedoksiannon kohdevaltioon asiassa sovellettavaksi tulevan tiedoksiantoa koskevan kansainvälisen sopimuksen edellyttämällä tavalla. Arvioinnissa olisi otettava huomioon kaikki keinot, joita asiakirjojen toimittamiseksi tiedoksiannon kohdevaltioon on tosiasiallisesti käytettävissä tiedoksiannon toimittamisen ajankohtana. Säännös voisi tulla sovellettavaksi myös, jos tiedoksiannon toimittaminen estyisi sen johdosta, ettei tiedoksiannon kohdevaltion viranomaiselta yrityksestä huolimatta saataisi tarvittavaa selvitystä tiedoksiannon toteutumisesta. 

Ehdotuksen soveltaminen olisi rajoitettu tilanteisiin, joissa vuokralainen oleskelee muussa kuin Euroopan talousalueeseen kuuluvassa valtiossa. Ehdotuksella ei siten poikettaisi EU:n tiedoksiantoasetuksesta eikä se vaikuttaisi tiedoksiantojen toimittamiseen Suomen, Islannin, Norjan, Ruotsin ja Tanskan välillä sovellettavaan sopimukseen oikeusavusta tiedoksiannon toimittamisessa ja todistelussa. Ehdotus ei käytännössä vaikuttaisi myöskään Haagin tiedoksiantosopimuksen soveltamiseen, koska ehdotettua poikkeusmenettelyä ei sovellettaisi tilanteessa, jossa Haagin tiedoksiantosopimuksen mukainen menettely on käytettävissä. 

Kuulutustiedoksiantoa käytettäessä ei voida varmistua siitä, että ulkomailla oleskeleva vuokralainen tosiasiassa saa tiedon asiasta. Ehdotuksessa tarkoitetuissa tapauksissa on toisaalta mahdollista, että myös vuokralaisen oleskellessa ulkomailla tieto kuulutuksesta voidaan tosiasiassa saattaa hänen tietoonsa toimittamalla siitä riittävät tiedot vuokrauksen kohteena olevaan asuinhuoneistoon. Tämän vuoksi momenttiin ehdotetaan lisättäväksi oikeudenkäymiskaaren 11 luvun 9 §:ssä säädettyä kuulutusmenettelyä täydentävä säännös haastetta koskevan ilmoituksen toimittamisesta viipymättä huoneistoon, jota vuokrasuhde koskee. Huoneistoon toimitettavasta, oikeudenkäymiskaaren 11 luvun 10 §:ssä tarkoitetusta ilmoituksesta tulisi käydä ilmi tiedoksi annettavan asiakirjan pääasiallinen sisältö sekä se, missä tiedoksi annettava asiakirja on nähtävillä. Tiedoksiannon pätevyys edellyttäisi ilmoituksen toimittamista huoneistoon, mutta tiedoksiannon ajankohtana olisi oikeudenkäymiskaaren 11 luvun 10 §:n mukaisesti ilmoituksen virallisessa lehdessä julkaisemisen ajankohta. 

Pykälässä säädettäisiin lisäksi siitä, että oikeudenkäymiskaaren 11 luvun 10 §:ssä tarkoitettu ilmoitus olisi viipymättä toimitettava myös sellaiseen sähköiseen viestintäkanavaan tai yhteystietoon, jota vuokralaisen tiedetään käyttävän, jos tällainen viestintäkanava tai yhteystieto on lähettäjän tiedossa. Sähköisessä viestintäkanavassa erikseen toimitettavan ilmoituksen ei kuitenkaan katsottaisi olevan osa tiedoksiantoa, eikä sitä otettaisi huomioon tiedoksiannon pätevyyttä arvioitaessa, vaan sen tarkoituksena olisi parantaa vuokralaisen tosiasiallista tiedonsaantimahdollisuutta. Haastemiehen tai tuomioistuimen ei kuitenkaan edellytettäisi ryhtyvän toimenpiteisiin tällaisen sähköisen viestintäkanavan tai yhteystiedon selvittämiseksi, vaan tiedon tällaisesta sähköisestä viestintäkanavasta tai yhteystiedosta olisi lähtökohtaisesti tultava kantajalta. Asianmukaisena pidettäisiin kuitenkin sitä, että haastemies tai tuomioistuin tarkistaisi sen käytössä olevista rekisteri- ja muista tietojärjestelmistä, onko tällaisia tietoja saatavilla. 

14 §.Virka-apu. Pykälää ehdotetaan muutettavaksi. Pykälän 1 momenttiin lisättäisiin viittaus vuokranantajan edustajaan sekä virka-avun tarpeellisuuteen, tehtäisiin kielellisiä tarkennuksia ja poistettaisiin viittaus lain 21 §:ään, jotta momentti vastaisi lain 22 §:ään ehdotettuja muutoksia. Poliisiviranomaisen sijasta momentissa käytettäisiin jatkossa sanaa ”poliisi”. Lisäksi säännökseen lisättäisiin sana ”tarpeellinen”, jolla korostettaisiin, että ennen virka-avun pyytämistä vuokranantajan tai tämän edustajan on pyrittävä hoitamaan asia käytettävissään olevin keinoin ja että virka-apua voitaisiin pyytää vasta, kun nämä keinot osoittautuvat riittämättömiksi. Lisäksi ehdotetaan, että sana ”kielletään” muutettaisiin muotoon ”estetään”, koska ”estetään” kuvaa paremmin sitä, että poliisin virka-apu on ennen kaikkea vastarinnan murtamista ja esteiden poistamista. Tarkoituksena ei kuitenkaan ole muuttaa lähtökohtaa, jonka mukaan oikeus virka-apuun rajoittuu lähinnä niihin tapauksiin, joissa vuokranantajalla tai vuokralaisella on vuokrasopimuksen tai lain mukainen selvä oikeus, jonka käyttämistä estetään (ks. HE 304/1994 vp, s. 55). Selvyydeksi myös todettakoon, että viittausmuutoksen tarkoitus ei ole muuttaa voimassa olevaa oikeustilaa, vaan jatkossa lain 21 §:n mukainen pääsy huoneistoon seuraisi suoraan lain 22 §:stä. 

Pykälän 2 momenttiin tehtäisiin vastaavat kielelliset muutokset ja lisäykset ”poliisiviranomainen”- ja ”tarpeellinen”-sanoja koskien kuin 1 momentissa. 

17 a §.Ilmoittamisvelvollisuus huoneistossa asuvista henkilöistä. Lakiin ehdotetaan lisättäväksi uusi pykälä, jossa säädettäisiin vuokralaisen velvollisuudesta ilmoittaa vuokranantajalle huoneistossa asuvista henkilöistä. Voimassa olevassa laissa vastaavaa ilmoittamisvelvollisuutta ei ole. 

Pykälän 1 momentin mukaan vuokralaisen olisi ilmoitettava vuokranantajalle huoneiston muiden asukkaiden lukumäärä sekä se, mihin heidän oikeutensa asua huoneistossa perustuu. Vuokralainen saa lain 17 §:n 1 momentin nojalla käyttää asuntoa omana tai yhteisenä asuntona puolisonsa ja perheeseen kuuluvien lasten kanssa. Täysi-ikäisistä asukkaista olisi lisäksi ilmoitettava heidän nimensä, syntymäaikansa ja yhteystietonsa. Vuokralaisen olisi ilmoitettava myös lain 17 §:n 1 momentissa tarkoitetuista lähisukulaisista ja puolison lähisukulaisista sekä henkilöistä, joille hän on luovuttanut alivuokrauksena tai muutoin enintään puolet huoneistosta käytettäväksi asumiseen.  

Jos vuokralainen asuu huoneistossa esimerkiksi täysi-ikäisen puolisonsa ja perheen kolmen alaikäisen lapsen kanssa, vuokralaisen olisi tällöin ilmoitettava, että huoneistossa asuvat hänen lisäkseen puoliso ja perheen kolme alaikäistä lasta. Puolisosta olisi lisäksi ilmoitettava nimi, syntymäaika ja yhteystiedot, kuten puhelinnumero, sähköpostiosoite tai muu yhteystieto, jonka avulla häneen voidaan tarvittaessa ottaa yhteyttä. 

Vuokralainen voi ilmoittaa vapaamuotoisesti sen, mihin kunkin henkilön oikeus asua huoneistossa perustuu. Puolison, perheen lasten ja 17 §:n 1 momentissa mainittujen sukulaisten oikeus asua huoneistossa perustuu puolisona olemiseen tai muuhun perhe- taikka sukulaisuussuhteeseen. Tämän vuoksi heidän kohdallaan riittävää olisi ilmoittaa, mikä vuokralaisen ja muun asukkaan välinen perhe- tai sukulaisuussuhde on. Jos kyse on huoneiston osan luovuttamisesta – alivuokrauksena tai muutoin – muulle kuin 17 §:n 1 momentissa mainitulle perheenjäsenelle, ilmoituksesta olisi käytävä ilmi, että asukkaan käytössä on enintään puolet huoneistosta. Tämä johtuu siitä, että muussa tapauksessa vuokralainen tarvitsee lain 17 §:n 2 momentin nojalla luvan huoneiston tai sen osan luovuttamiseksi toisen käytettäväksi.  

Jos kyse on 17 §:n 1 momentissa tarkoitetusta lähisukulaisesta, vuokranantajalle olisi ehdotetun säännöksen mukaan ilmoitettava sukulaisuussuhteen laatu, esimerkiksi se, että kyseessä on vuokralaisen sisarus. Ilmoituksen perusteella vuokranantajan olisi voitava arvioida, onko kyse lähisukulaisuudesta. Sukulaisuussuhteen laadulla on merkitystä, koska vuokralainen saa käyttää huoneistoa yhteisenä asuntona myös lähisukulaisensa ja puolisonsa lähisukulaisen kanssa, jollei siitä aiheudu vuokranantajalle huomattavaa haittaa tai häiriötä. Sen sijaan muulle kuin lähisukulaiselle saa luovuttaa huoneistosta enintään puolet, eikä luovuttamisesta saa silloinkaan aiheutua vuokranantajalle huomattavaa haittaa tai häiriötä. Vuokranantajan on siksi tärkeää tietää, onko kanssa-asukas lähisukulainen vai ei. Sukulaissuhteen laadulla ja sen ilmoittamisella on merkitystä myös ehdotetun 46 §:n 2 momentin soveltamisen kannalta. Ilmoitusvelvollisuuden laiminlyönti ei kuitenkaan vaikuttaisi arviointiin siitä, aiheutuuko huoneiston käytöstä lain 17 §:n 1 momentissa tarkoitettua huomattavaa haittaa tai häiriötä. 

Vuokralaisen ilmoitusvelvollisuus käsittäisi vain huoneistossa asuvat henkilöt. Asumisella tarkoitettaisiin 17 §:n tavoin huoneiston käyttämistä pidempiaikaiseen ja pysyväisluonteiseen asumiseen, eli huoneiston käyttämistä asuntona tai kotina. Kyse olisi siten pysyväisluonteisesta ja yleensä pitkäaikaisesta asumisesta, johon laki ylipäänsä soveltuu. Asumisen ja huoneiston muun käytön suhdetta on käsitelty edellä jaksossa 2.1 sekä tämän esityksen AHVL 2 §:ää koskevissa säännöskohtaisissa perusteluissa. Vuokralaisen ei näin ollen olisi tarpeen ilmoittaa esimerkiksi henkilöistä, jotka oleskelevat huoneistossa hänen luvallaan tilapäisesti, kuten vieraista.  

Pykälän 2 momentissa säädettäisiin siitä, milloin vuokralaisen olisi annettava 1 momentissa tarkoitetut tiedot huoneistossa asuvista henkilöistä taikka päivitettävä jo annettuja tietoja. Jos vuokralainen ei ole antanut tietoa huoneiston muista asukkaista esimerkiksi vuokrasopimuksessa tai muussa asiakirjassa tai lomakkeessa vuokrasopimuksen tekemisen yhteydessä, ilmoitus olisi annettava viipymättä sen jälkeen, kun vuokralainen on saanut huoneiston hallintaansa. Tästä seuraisi, että vuokranantajalle olisi ilmoitettava myös vuokralaisen alaikäisen lapsen nimi, syntymäaika ja yhteystiedot, jos vuokralainen siirtäisi tälle vuokraoikeuden tai tämä jatkaisi vuokrasuhdetta kuolinpesän asemesta. 

Koska 1 momentissa tarkoitetut tiedot ovat valmiiksi vuokralaisen tiedossa, voidaan häneltä odottaa ja edellyttää tietojen toimittamista muutamassa päivässä huoneiston hallintaan saamisesta. Vuokralaisen olisi lisäksi päivitettävä tiedot aina, kun huoneistoon muuttaa uusi asukas tai joku asukkaista muuttaa pois. Vuokranantajalla olisi näin ollen oltava käytettävissään ajantasaiset tiedot huoneiston asukkaista. Jos vuokranantajalla on aihetta epäillä, että vuokralainen ei ole täyttänyt ilmoittamisvelvollisuuttaan asianmukaisesti, vuokranantaja voi muistuttaa asiasta vuokralaista. 

Ilmoitusvelvollisuuden laiminlyönnistä ei ehdoteta säädettäväksi erillistä seuraamusta. Laiminlyöntiin liittyy usein myös jokin muu sopimusrikkomus, kuten asuinhuoneiston luovuttaminen toisen käytettäväksi 17 §:n 1 momentin vastaisesti. Jos vuokrasopimuksen irtisanomisen perusteena on ilmoitusvelvollisuuden laiminlyönti, se voitaisiin ottaa huomioon arvioitaessa, saako vuokralainen 56 §:n 1 momentin 2 kohdan tarkoittamaa irtisanomissuojaa. Vuokrasopimuksen irtisanomista ilmoitusvelvollisuuden laiminlyönnin perusteella ei myöskään yleensä voitaisi pitää 57 §:n 1 momentin tarkoittamalla tavalla vuokrasuhteissa noudatettavan hyvän tavan vastaisena.  

Vuokralaisen irtisanomissuojan ja vuokranantajan korvausvelvollisuuden arvioinnissa tulisi ottaa huomioon ilmoitusvelvollisuuden laiminlyönnin syy ja laatu sekä laiminlyönnistä vuokranantajalle aiheutuneet seuraukset. Jos vuokralainen esimerkiksi unohtaa ilmoittaa viipymättä vuokranantajalle huoneistosta pois muuttaneesta asukkaasta, ei tällä laiminlyönnillä sellaisenaan olisi vaikutusta vuokralaisen irtisanomissuojaan tai sen arviointiin, tulisiko irtisanomista pitää 57 §:n 1 momentin tarkoittamalla tavalla vuokrasuhteissa noudatettavan hyvän tavan vastaisena. Toisin tulisi kuitenkin yleensä arvioida esimerkiksi tilannetta, jossa vuokranantaja joutuu maksamaan takautuvasti huomattavan määrän henkilöluvun mukaan määräytyviä vastikkeita asunto-osakeyhtiölle siksi, että vuokralainen ei ole ilmoittanut huoneistossa asuvista henkilöistä vuokranantajalle. Tällöin vuokralainen ei pääsääntöisesti voisi saada lain 56 §:n mukaista irtisanomissuojaa eikä 57 §:n tarkoittamaa vahingonkorvausta vuokrasopimuksen irtisanomisen johdosta.  

Ilmoitusvelvollisuuden merkittävät laiminlyönnit taikka tahallinen väärien tai virheellisten tietojen antaminen voitaisiin ottaa huomioon yhtenä tekijänä arvioitaessa sitä, onko vuokranantajalla oikeus purkaa vuokrasopimus ehdotetun 61 §:n 1 momentin 7 kohdan nojalla. Merkittävä ilmoitusvelvollisuuden laiminlyönti tarkoittaa esimerkiksi tilannetta, jossa vuokralaista on vuokrasuhteen aikana useasti muistutettu hänelle kuuluvasta ilmoitusvelvollisuudesta.  

Pykälässä säädettäisiin tietojen käyttötarkoituksesta, jonka mukaan tietoja voisi käyttää vuokrasuhteeseen liittyvien oikeuksien ja velvollisuuksien valvontaan sekä vuokrasuhteeseen liittyvien vastuiden toteuttamiseen. Tiedot olisivat tarpeen esimerkiksi sen arvioimiseksi ja valvomiseksi, kuinka monta henkilöä huoneistossa yhteensä asuu, onko huoneistossa asuvilla henkilöillä AHVL 17 §:n mukainen oikeus asua siellä ja onko vuokranantajalla perusteltua syytä vastustaa AHVL 45 §:n mukaista vuokraoikeuden siirtoa perheenjäsenelle. Lisäksi tiedot olisivat tarpeen esimerkiksi AHVL 19 §:n mukaisten vastuukysymysten selvittämiseksi ja mahdollisen vastuun toteuttamiseksi. Myös AHVL:n puolisoita koskevat säännökset edellyttävät tietoa siitä, onko joku huoneistossa asuvista henkilöistä vuokralaisen puoliso, muun muassa siksi, että vuokranantaja voisi kohdistaa oikeudellisia vaatimuksia vuokralaisen puolisoon.  

Tietojen käsittelyssä olisi huomioitava yleisen tietosuoja-asetuksen mukaiset edellytykset, kuten asetuksen 5 artiklan 1 kohdan b alakohdan mukaisen käyttötarkoitussidonnaisuuden ja c alakohdan mukaisen tietojen minimoinnin periaatteet. Näiden periaatteiden mukaan tiedot on kerättävä tiettyä, nimenomaista ja laillista tarkoitusta varten, eikä niitä saa myöhemmin käsitellä tämän tarkoituksen kanssa yhteensopimattomalla tavalla (käyttötarkoitussidonnaisuus) ja lisäksi tietojen on oltava asianmukaisia, olennaisia ja rajoituttava siihen, mikä on tarpeellista suhteessa tarkoituksiin, joita varten niitä käsitellään (tietojen minimointi). 

18 §.Asuinhuoneiston luovutus väliaikaisesti toisen käytettäväksi. Pykälän 1 momenttia ehdotetaan täydennettäväksi. Momentti vastaisi muuten voimassa olevassa laissa säädettyä, mutta siihen lisättäisiin selventävä säännös siitä, että syyn arviointi ei kaikissa tilanteissa riipu vuokralaisen tilapäisestä oleskelusta toisella paikkakunnalla. Muuna erityisenä syynä voitaisiin pitää esimerkiksi sitä, että vuokralainen suorittaa varusmiespalvelusta tai vapaaehtoista asepalvelusta taikka on vankeudessa tai laitoshoidossa samalla paikkakunnalla. Erityisenä syynä voitaisiin pitää myös tilannetta, jossa vuokralainen joutuu väliaikaisesti muuttamaan toiseen huoneistoon hoitaakseen sairastunutta vanhempaansa, joka on ympärivuorokautisen hoidon tarpeessa. Lisäksi erityinen syy voisi olla vuokralaisen perheen muutto väliaikaisesti toiselle paikkakunnalle vuokralaisen puolison työn vuoksi. Erityisenä syynä ei sen sijaan pidettäisi esimerkiksi loma- tai harrastusmatkaa. Erityistä syytä arvioitaessa keskeistä on, estävätkö olemassa olevat olosuhteet tosiasiassa asuinhuoneiston käyttämisen. 

Pykälän 2 momenttia ehdotetaan täydennettäväksi niin, että vuokralaisen olisi ilmoittaessaan luovutuksesta vuokranantajalle samalla ilmoitettava myös luovutuksen sovitusta tai todennäköisestä kestosta. Säännös vastaisi tältä osin sitä, mitä asumisoikeusasunnoista annetun lain (393/2021) 30 §:n 1 momentissa säädetään. Lisäksi momenttiin lisättäisiin selvyyden vuoksi maininta siitä, että vuokranantajalle olisi ilmoitettava myös se, kenelle huoneisto luovutetaan, jotta vuokranantaja voi arvioida, onko hänellä perusteltu syy vastustaa luovutusta. 

Pykälään ehdotetaan lisättäväksi uusi 3 momentti, jonka mukaan pykälää ei sovellettaisi työsuhdeasuntoon. Lain 87 §:n mukaan työsuhdeasunnon vuokralainen ei saa ilman vuokranantajan lupaa siirtää vuokraoikeuttaan eikä muulla tavoin luovuttaa huoneistoa toisen käytettäväksi. Kyse on selkeytyksestä, eikä tarkoituksena ole muuttaa voimassa olevaa oikeustilaa. 

20 §.Asuinhuoneiston kunto ja sen puutteellisuus. Pykälän 2 momentissa käytetty kehotus-sana ehdotetaan korvattavaksi ilmoitus-sanalla. Kyseessä on tekninen muutos, jonka myötä laissa ei olisi enää tarpeen erikseen käyttää kehotus-sanaa. 

22 §.Vuokranantajan oikeus päästä asuinhuoneistoon. Pykälää ehdotetaan täydennettäväksi siten, että siinä selostetaan kootusti eri tilanteet, joissa vuokranantajalla on oikeus päästä huoneistoon. Lisäksi pykälään ehdotetaan lisättäväksi informatiivinen viittaus virka-apua koskevaan pykälään. 

Pykälän 1 momenttia ehdotetaan muutettavaksi. Ehdotetun uuden 1 momentin ensimmäisen virkkeen mukaan vuokranantajalla ja hänen edustajallaan olisi oikeus päästä huoneistoon silloin, kun se on tarpeellista huoneiston kunnon ja hoidon valvomista tai huoneistossa suoritettavaa korjaus- ja muutostyötä tai hoitotoimenpidettä taikka niiden valvomista varten. Voimassa olevassa momentissa on nimenomaisesti säädetty ainoastaan vuokranantajan oikeudesta päästä huoneistoon huoneiston kunnon ja hoidon valvomista varten. Ehdotetun muutoksen johdosta momentin sanamuoto kattaisi selkeästi myös lain 21 §:ssä tarkoitetut tilanteet, eli vuokranantajan ja hänen edustajansa oikeuden päästä huoneistoon suorittamaan korjaus- ja muutostöitä sekä hoitotoimenpiteitä. Selvyyden vuoksi todettakoon, että tarkoituksena ei ole laajentaa tai supistaa vuokranantajan ja hänen edustajansa lain 21 ja 22 §:n mukaista oikeutta päästä huoneistoon, vaan kysymys on voimassa olevan oikeustilan selkeyttämisestä ja systematisoinnista. 

Lisäksi voimassa oleva 2 momentti ehdotetaan sisällytettäväksi osaksi ehdotettua uutta 1 momenttia. Ehdotetun 1 momentin jälkimmäisen virkkeen mukaan vuokranantajalla ja hänen edustajallaan olisi oikeus päästä huoneistoon ja esitellä sitä, jos huoneisto on tarkoitus myydä tai se on uudelleen vuokrattavissa. Momentin jälkimmäinen virke vastaisi sisällöllisesti pääosin voimassa olevaa 2 momenttia. 

Selvyyden lisäämiseksi momenttiin ehdotetaan lisättäväksi nimenomainen maininta vuokranantajan edustajasta. Jo nykytilassa on vakiintuneesti katsottu, että vuokranantaja voi valtuuttaa esimerkiksi toisen valvomaan puolestaan huoneiston kuntoa ja hoitoa taikka vuokra- tai kiinteistönvälittäjän esittelemään huoneistoa. Vastaava oikeus olisi myös oikeushenkilömuotoisen vuokranantajan lakisääteisellä edustajalla. On selvää, että valtuutuksen tulisi olla voimassa ja edustajan olisi tarvittaessa kyettävä osoittamaan valtuutuksen asianmukaisuus. Valtuutuksen asianmukaisuus voidaan tavallisesti osoittaa esimerkiksi esittämällä vuokralaiselle valtakirja taikka vuokraus- tai myyntitoimeksianto. Myös muu asianmukainen selvitys, josta voidaan päätellä edustajan edustavan vuokranantajaa, voisi yleensä olla riittävä.  

Pykälään ehdotetaan lisättäväksi uusi 2 momentti. Kuten edellä on todettu, voimassa olevan 2 momentin sisältö siirtyisi osaksi ehdotettua 1 momenttia. Ehdotetun 2 momentin mukaan käynti huoneistossa olisi järjestettävä vuokranantajalle tai hänen edustajalleen sekä vuokralaiselle sopivana aikana, jollei asian kiireellisyys tai laatu sitä estäisi. Momentissa käytetty ilmaisu ”käynti” kattaisi kaikki 1 momentissa tarkoitetut tilanteet, joten vaatimus ”sopivasta ajasta” koskisi sekä huoneistoon pääsyä että sen esittelyä. Selvyyden vuoksi todettakoon, että sopivasta ajasta sopiminen osapuolten välillä tai sitä koskevien poikkeusten soveltuminen ei poistaisi lain 21 §:n 2 ja 3 momentissa säädettyä ilmoittamisvelvollisuutta eikä vaikuttaisi kyseisiä säännöksiä koskeviin määräaikoihin. 

Huoneistossa tapahtuva käynti olisi ensisijaisesti järjestettävä ajankohtana, joka on sopiva sekä vuokranantajalle että vuokralaiselle. Täten huoneistoon ei voitaisi pääsääntöisesti mennä ilmoittamatta asiasta etukäteen tai ilman vuokralaisen suostumusta. Osapuolten olisi lähtökohtaisesti otettava huomioon toistensa kohtuulliset toiveet sopivasta ajasta. Toisaalta vuokralainen ei voisi perusteettomasti kieltäytyä päästämästä vuokranantajaa tai tämän edustajaa huoneistoon. Kieltäytyminen saattaa aiheuttaa vuokralaiselle velvollisuuden korvata menettelystään aiheutunut vahinko. 

Eräissä kiireellisissä tapauksissa, kuten putkivuodon tai tulipalon sattuessa, oikeuttavat jo yleiset pakkotilaa koskevat säännöksetkin tunkeutumaan huoneistoon ilman lupaa. On lisäksi eräitä muitakin tilanteita, joissa huoneistoon on voitava päästä suorittamaan korjaustyötä, vaikkei ajankohta olisi vuokralaiselle sopiva. Niinpä huoneistoon olisi voitava päästä, kun rakennuksessa tehdään esimerkiksi sellaista asennustyötä, jota tehtäessä on samanaikaisesti oltava useissa huoneistoissa. Tällaisissa tapauksissa saattaa käytännössä olla mahdoton löytää kaikille kysymykseen tuleville asukkaille sopivaa yhteistä ajankohtaa. Vastaavasti esimerkiksi kiireellinen hoitotoimenpide, kuten tuholaismyrkytys, voi edellyttää nopealla aikataululla toteutettavia ja toistuvia käyntejä useissa saman rakennuksen huoneistoissa. Myöskään tällöin ei voitaisi edellyttää, että jokaiselle asukkaalle varattaisiin mahdollisuus vaikuttaa käynnin ajankohtaan. Tämän vuoksi ehdotetaan säädettäväksi, että pääsy huoneistoon olisi sallittava pääsäännöstä poiketen, kun se on asian kiireellisyyden tai laadun vuoksi tarpeellista. 

Pykälään ehdotetaan lisättäväksi uusi 3 momentti. Ehdotettu momentti sisältäisi säännöksen sen varalta, että sopivaa aikaa huoneistossa käynnille ei saada sovittua vuokralaisesta johtuvasta syystä. Tällöin käynti voitaisiin toteuttaa kohtuullisen ajan kuluttua siitä, kun riittävä vastausaika käynnin ajankohtaa koskevaan tiedusteluun on päättynyt ja kun käynnin ajankohdasta on ilmoitettu vuokralaiselle etukäteen. Säännöksessä tarkoitettu tilanne voi olla käsillä, jos vuokralainen jättää hänelle varatussa riittävässä ajassa kokonaan vastaamatta tiedusteluun sopivasta käynnin ajankohdasta. Samoin voi olla, jos vuokralainen vastaa hänelle varatussa vastausajassa tiedusteluun, mutta hylkää kaikki ehdotetut ajankohdat eikä ehdota sellaista ajankohtaa, jota voitaisiin pitää sopivana. 

Vuokralaiselle olisi varattava riittävä vastausaika huoneistossa käynnin ajankohtaa koskevaan tiedusteluun. Vuokralaiselle olisi lisäksi ilmoitettava etukäteen ajankohta, jolloin huoneistoon aiotaan tulla käymään, kuten myös se, että käynti huoneistossa voidaan toteuttaa vastausajan päättymisen jälkeen, vaikka vuokralainen ei vastaisikaan tiedusteluun. Mainittu ilmoitus voitaisiin antaa esimerkiksi samalla kertaa, kun vuokralaiselta tiedustellaan sopivaa ajankohtaa huoneistossa käynnille. Ilmoituksesta tulisi käydä ilmi myös se, että huoneistossa voidaan käydä myös siinä tapauksessa, että vuokralainen hylkää ehdotetut ajat eikä itse ehdota sopivaa aikaa. 

Laissa ei ehdotettaisi erikseen säädettäväksi ilmoituksesta silloin, kun huoneistossa käydään muuna kuin vuokralaiselle sopivana ajankohtana asian kiireellisyyden tai laadun vuoksi. Myös tällaisissa tilanteissa voi olla perusteltua ilmoittaa käynnin ajankohdasta ennalta mahdollisuuksien mukaan, esimerkiksi silloin, kun useassa huoneistossa käytäessä on mahdotonta löytää kaikille kysymykseen tuleville asukkaille sopivaa ajankohtaa. 

Huoneistoon voitaisiin lisäksi mennä vasta sen jälkeen, kun vuokralaiselle varatun vastausajan loppumisesta on kulunut kohtuullinen aika. Vastausajan riittävyyttä ja kohtuullisen ajan pituutta arvioitaessa olisi otettava huomioon huoneistossa käynnin syy eli asian laatu ja kiireellisyys. Jos vuokralaisen ehdottamaa ajankohtaa voidaan pitää kohtuullisena, käynti huoneistossa tulisi ensisijaisesti toteuttaa mainittuna ajankohtana. 

Pykälään ehdotetaan lisättäväksi uusi 4 momentti, jossa säädettäisiin siitä, että huoneistoon on käynnin yhteydessä jätettävä ilmoitus, josta ilmenevät käynnin syy sekä tieto ilmoituksen jättäjästä ja käynnistä lisätietoja antavan tahon yhteystiedot. Säännöstä sovellettaisiin silloin, kun käynnin ajankohdasta ei ole sovittu vuokralaisen kanssa. Tällaisia tilanteita olisivat pykälän 2 momentissa tarkoitettujen tilanteiden (ts. käynti sopivana ajankohtana ei ole järjestettävissä asian kiireellisyyden tai laadun vuoksi) lisäksi 3 momentissa tarkoitetut tilanteet, joissa käynnin ajankohdasta sopiminen estyy vuokralaisesta johtuvasta syystä. Ilmoituksessa ei olisi välttämätöntä yksilöidä erikseen käynnin yhteydessä huoneistossa tehtyjä toimia, joskin nämä käynevät yleensä riittävällä tavalla ilmi ilmoitettaessa säännöksen mukaisesti huoneistossa käynnin syy. Jos vuokralainen haluaisi saada lisätietoja käynnistä, hän voisi olla yhteydessä ilmoituksessa mainittuun tahoon. 

Pykälään ehdotetaan lisättäväksi uusi 5 momentti. Kyseessä olisi informatiivinen viittaus lain 14 §:ään.  

24 §.Vuokralaisen ilmoittamisvelvollisuus huoneiston vahingoittumisesta ja puutteellisuudesta. Pykälän otsikkoa ehdotetaan täsmennettäväksi siten, että siinä mainitaan huoneiston vahingoittuminen ja puutteellisuus. Muutos on tarpeen, koska nykyisin pykälän otsikossa mainitaan yleisesti ”vuokralaisen ilmoittamisvelvollisuus”. Jatkossa vuokralaisen ilmoittamisvelvollisuudesta säädettäisiin lisäksi ehdotetussa 17 a §:ssä. 

26 a §.Tupakointikielto. Pykälä on uusi. Pykälässä ehdotetaan säädettäväksi tupakointikieltoa koskevasta olettamasta vuokrasuhteessa. Olettama merkitsisi muutosta nykytilaan, jossa tupakointi asuinhuoneistossa tai muualla huoneistoon liittyvällä yksityisellä alueella on pitänyt erikseen kieltää vuokrasopimuksessa tai muussa vuokrasuhteen osapuolten tekemässä sopimuksessa. Poltettavaksi tai muutoin kuumennettavaksi tarkoitetun tupakkatuotteen käyttäminen olisi pykälässä mainituissa tiloissa tai alueilla sallittua vain, jos siihen olisi saatu vuokranantajan lupa. 

Pykälän 1 momentin mukaan poltettavaksi tai muutoin kuumennettavaksi tarkoitetun tupakkatuotteen käyttäminen huoneistossa tai siihen kuuluvalla parvekkeella taikka muussa huoneistoon liittyvässä yksityisessä sisä- tai ulkotilassa olisi kiellettyä, jollei siihen ole saatu vuokranantajan lupaa. 

Säännöksen tarkoittamat yksityiset sisä- tai ulkotilat ovat alueita, joiden käyttöoikeuden vuokralainen johtaa huoneenvuokrasuhteesta. Näihin tiloihin kuuluu huoneiston sisäseinien rajaama sisätila, mutta yleensä myös esimerkiksi asuntokohtainen parveke tai terassi, henkilökohtainen varasto- tai säilytystila, kuten kellari- tai ullakkovarasto, oma autotalli tai pysäköintipaikka, oma piha-alue sekä muu huoneistoon liittyvä yksityinen alue, jonka hallinta- ja käyttöoikeus johdetaan asuinhuoneiston vuokrasopimuksesta. Selvää on myös, että jos tila tai alue on luovutettu vuokralaiselle siten, että AHVL:n sijasta sovellettavaksi tulee esimerkiksi liikehuoneiston vuokrauksesta annettu laki tai maanvuokralaki, tupakointikielto ei tule AHVL:n nojalla sovellettavaksi. 

Pykälässä säädetty tupakointikielto ei sen sijaan koskisi alueita tai tiloja, joissa oleskelu tai joiden käyttäminen edellyttää jonkun muun tahon kuin vuokranantajan hyväksyntää, koska tällöin kyseessä ei ole tila tai alue, johon vuokranantajalla on yksinomainen määräysvalta. Esimerkiksi asunto-osakeyhtiön hallinnoiman rakennuksen ja kiinteistön yleiset ja yhteiset tilat ja alueet jäisivät siten pykälässä tarkoitetun tupakointikiellon ulkopuolelle.  

Vuokranantaja ei nykyisinkään voi antamallaan luvalla ohittaa lain pakottavaa säännöstä tai viranomaisen antamaa pakottavaa määräystä, eikä myöskään esimerkiksi sellaista yhtiöjärjestyksen määräystä, jossa tupakointikielto ulottuu jokaiseen asuinhuoneistoon. Tämän vuoksi säännöksessä todettaisiin selvyyden vuoksi, että tupakoinnin salliminen vuokranantajan luvalla edellyttää sitä, että muu lainsäädäntö, viranomaisen antama määräys tai yhtiöjärjestyksen määräys ei kiellä tai estä tupakointia ja siten tupakoinnin sallivan luvan antamista. 

Vuokralainen voi saada luvan tupakointiin joko vuokrasopimuksessa tai erikseen sitä pyydettyään. Lupa voidaan antaa vapaamuotoisesti, eikä sen tarvitse olla esimerkiksi kirjallinen. Vuokralainen on kuitenkin aina näyttövelvollinen siitä, että vuokranantaja on antanut luvan tupakointiin. Tämän vuoksi on suositeltavaa, että lupa pyydetään kirjallisesti tai se merkitään selkeästi esimerkiksi vuokrasopimukseen. Pykälässä tarkoitettu lupa tupakointiin voitaisiin antaa myös rajoitettuna, eli se voisi koskea esimerkiksi vain tiettyjä sisä- tai ulkotiloja tai olla voimassa vain tietyn ajan. 

Tupakointikielto koskisi yleisesti tupakointia, ei siis ainoastaan vuokralaisen omaa tupakointia. Vuokralaisen olisi siten huolehdittava siitä, että myös muut huoneistossa asuvat henkilöt, vuokralaisen vieraat sekä muut vuokralaisen luvalla huoneiston sisätiloissa tai muissa säännöksessä mainituissa tiloissa oleskelevat henkilöt noudattavat tupakointikieltoa. 

Pykälässä tarkoitettua tupakointikieltoa rikkova vuokralainen syyllistyisi sopimusrikkomukseen. Ehdotetulla säännöksellä ei muutettaisi nykytilaa siltä osin, mitä tupakointia kieltävän sopimusehdon rikkomisesta voi seurata. Tupakointikiellon rikkominen voisi siten johtaa esimerkiksi siihen, että vuokralainen ei saa lain 56 §:n tarkoittamaa irtisanomissuojaa tai 57 §:n tarkoittamaa vahingonkorvausta, jos vuokranantaja irtisanoo sopimuksen vuokralaisen toistuvan tupakoinnin vuoksi. 

Tupakointikiellon rikkominen – ilman muiden purkamisperusteiden käsillä oloa – voi nykyisin olla vuokrasopimuksen purkamisperuste vain poikkeuksellisesti, eikä ehdotettu säännös muuttaisi tätä lähtökohtaa. Jatkuvasta ja runsaasta tupakoinnista huoneistossa voi kuitenkin aiheutua merkittäviä haittoja, kuten pysyviä tahroja huoneiston pinnoille sekä pysyviä hajuhaittoja pinnoissa ja kiinteissä kalusteissa. Tämän lisäksi tupakansavu voi levitä tai kulkeutua yhteisiin tiloihin tai naapurihuoneistoihin. Tupakointi voisi siten olla lain 61 §:n 1 momentin 5 kohdan tarkoittamaa huoneiston huonoa hoitoa. Runsas ja jatkuva tupakansavun kulkeutuminen huoneiston ulkopuolelle yhteisiin tiloihin tai naapurihuoneistoihin voisi myös olla lain 61 §:n 1 momentin 4 kohdan tarkoittamaa häiritsevän elämän viettämistä. Tupakoinnista aiheutuvat haitat muille huoneiston asukkaille tai naapureille taikka huoneiston kunnolle tai arvolle voisivat tulla arvioitaviksi myös ehdotettavan 61 §:n 1 momentin 7 kohdan mukaisena purkamisperusteena. 

Tupakoinnin haittavaikutukset voivat ilmetä ja vaikuttaa monin eri tavoin ja eri vakavuusastein. Mitä merkittävämpiä haittoja toistuva tai jatkuva tupakointi erityisesti muille ihmisille aiheuttaa, sitä todennäköisempää on, että vuokrasopimuksen purkamiselle voi myös olla olemassa perusteet. Vuokrasopimuksen purkaminen tupakoinnin vuoksi edellyttäisi pääsääntöisesti varoituksen antamista. Poikkeuksellisen moitittavissa tapauksissa purkaminen voisi kuitenkin tapahtua ilman varoitusta. Tällainen tilanne voisi olla käsillä esimerkiksi silloin, kun huoneistossa ei ole ollut ennen vuokrasuhteen alkamista mitään merkkejä tupakoinnin aiheuttamista hajuhaitoista tai pintojen likaantumisesta, eikä huoneistossa ole myöskään saanut missään vaiheessa puheena olevan vuokrasuhteen aikana tupakoida, ja vuokranantaja havaitsee kiellon vastaisen tupakoinnin vasta siinä vaiheessa, kun huoneistossa on tupakoitu jo pitkään ja runsaasti niin, että huoneiston pinnat ja kiinteät kalusteet ovat pysyvästi pilaantuneet ja vahingoittuneet. 

Tupakointikiellon voimassa ollessa tupakoinnista huoneistolle aiheutuvia hajuhaittoja ja pintojen likaantumista ei voida pitää lain 25 §:n 1 momentissa tarkoitettuna tavanomaisena kulumisena, josta vuokranantaja on lähtökohtaisesti vastuussa. Näin ollen vuokralainen olisi yleensä velvollinen korvaamaan vuokranantajalle ne ylimääräiset kustannukset, jotka ovat aiheutuneet tupakoinnista johtuvien haju- ja muiden haittojen siivoamisesta ja tupakoinnin vuoksi uusittavien pintojen ja pysyvien kalusteiden remontoimisesta. Selvyyden vuoksi todettakoon kuitenkin, että jos vuokralainen on aiemmin voinut tupakoida huoneistossa, mutta uuden lain voimaantulon jälkeen vuokranantaja ei salli tupakointia, on tämä luonnollisesti otettava huomioon esimerkiksi hajuhaittojen, pintojen likaantumisen ja tavanomaisen kulumisen arvioinnissa. Vuokranantaja on tällöin näyttövelvollinen siitä, että tupakoinnista aiheutuneet hajuhaitat, pintojen likaantuminen tai tavanomaisuudesta poikkeava kuluminen ovat syntyneet kiellon voimaantulon jälkeen. 

Pykälän 2 momentin mukaan tupakointikielto-olettama eli se, mitä 1 momentissa säädetään tupakkatuotteen käyttämisestä, koskisi myös tupakkalain (549/2016) 73 §:ssä tarkoitettujen tuotteiden polttamista ja käyttämistä. Säännös vastaisi siis sitä, mitä tupakkalain 73 §:ssä säädetään tupakointikieltojen soveltamisesta. 

27 §.Vuokran määräytyminen. Pykälän 2 momenttia ehdotetaan muutettavaksi. Ensinnäkin momentin ensimmäinen virke ehdotetaan poistettavaksi, koska indeksiehdon käytön rajoittamisesta annettu laki (1195/2000) ei ole enää voimassa. Toiseksi momenttiin ehdotetaan tehtäväksi eräitä vuokralaisen asemaa parantavia muutoksia. Pykälään ehdotetaan lisättäväksi myös uusi 3 momentti, jossa säädettäisiin vuokraan kuulumattomien käyttökorvausten veloittamisesta vuokralaiselta. Voimassa oleva 3 momentti siirtyisi ehdotuksen myötä uudeksi 4 momentiksi. 

Pykälän 1 momentti vastaa voimassa olevaa lakia. 

Pykälän 2 momentissa säädettäisiin jatkossa myös siitä, että vuokranantajan on – halutessaan korottaa vuokraa – ilmoitettava korotuksesta sekä uudesta vuokrasta ja korotuksen voimaantuloajankohdasta vuokralaiselle kirjallisesti. Tämä merkitsisi muutosta nykytilaan, sillä jatkossa vuokranantajan ilmoitusvelvollisuus käsittäisi kaikki vuokran korotustilanteet, myös siis tilanteet, joissa vuokrankorotusehto on yksiselitteinen ja siitä käy selvästi ilmi korotuksen ajankohta ja laskentaperusteet. Pelkkä vuokrankorotusehto ei siten sellaisenaan riittäisi vuokran korottamiseen, vaan vuokranantajan olisi aina myös ryhdyttävä aktiivisiin toimenpiteisiin, eli täytettävä ilmoitusvelvollisuutensa asianmukaisesti. Koska kyseessä olisi pakottava säännös, osapuolet eivät voisi sopia esimerkiksi siitä, että vuokranantajan ei tarvitse lainkaan ilmoittaa vuokran korotuksesta, että ilmoitusvelvollisuus voitaisiin täyttää muulla tavoin kuin kirjallisesti tai että vuokralaisen tulisi itse laskea uusi, korotettu vuokra. 

Ehdotetulla muutoksella ei kuitenkaan olisi vaikutusta siihen, että vuokra määräytyisi edelleen pykälän 1 momentin mukaan, eli sen perusteella, mitä vuokrasopimuksessa on sovittu. Tämä merkitsee sitä, että oikeus vuokran tarkistamiseen on oltava kirjattuna vuokrasopimukseen tai siitä on erikseen sovittava vuokralaisen kanssa vuokrasuhteen aikana. Vuokranantajalla ei siten olisi jatkossakaan lakiin perustuvaa yksipuolista oikeutta vuokran korottamiseen vuokrasuhteen aikana. 

Kirjallisesta ilmoituksesta tulee käydä ilmi ensinnäkin se, että vuokraa aiotaan korottaa. Toiseksi ilmoituksesta tulee käydä ilmi uuden vuokran määrä ja milloin vuokralaisen on ryhdyttävä suorittamaan korotettua vuokraa. 

Vuokranantajalla on lisäksi velvollisuus antaa vuokralaiselle tiedot vuokrankorotuksen perusteesta, jos vuokralainen tätä pyytää. Korotuksen peruste käy ilmi vuokrankorotusta koskevasta sopimusehdosta. Vuokranantajan on lisäksi pyynnöstä annettava tieto myös siitä, miten uuden vuokran määrä on laskettu. Tämä voi koskea esimerkiksi laskentakaavaa tai muita yksityiskohtia, jotka liittyvät uuden vuokran määrittämiseen tai laskemiseen. Edellä tarkoitetut tiedot on annettava maksutta. Tiedot on toimitettava ilman aiheetonta viivytystä sen jälkeen, kun vuokralaisen pyyntö on vastaanotettu. Suositeltavaa on, että edellä tarkoitetut tiedot liitetään aina jo osaksi korotusta koskevaa varsinaista ilmoitusta. 

Korotuksen voimaantulon osalta ehdotetaan, että korotettu vuokra tulee voimaan aikaisintaan kuukauden kuluttua ilmoituksen tekemistä lähinnä seuraavan vuokranmaksukauden, joka yleensä on kalenterikuukausi, alusta. Ehdotus vastaa tältä osin voimassa olevan 32 §:n 1 momentin viimeistä virkettä, kuitenkin sillä erotuksella, että 32 §:n 1 momentissa aikamääre on kaksi kuukautta kuukauden sijaan. Selvyyden vuoksi todetaan, että osapuolet eivät voi sopimuksin lyhentää 27 §:n 2 momentin mukaista vähimmäisaikaa, mutta voivat sopia sitä pidemmästä ajasta. 

Lisäksi momenttiin ehdotetaan lisättäväksi uusi pakottava säännös, jonka mukaan korotettua vuokraa ei saa periä takautuvasti. Vuokranantajalla ei siten ole oikeutta periä korotettua vuokraa ilmoitusta edeltäneeltä ajalta tai ilmoituksen tekemisen ja sitä lähinnä seuraavan vuokranmaksukauden alun väliseltä ajalta. Korotettua vuokraa voidaan siten periä aikaisintaan kuukauden kuluttua ilmoituksen tekemistä lähinnä seuraavan vuokranmaksukauden alusta. Esimerkiksi tilanteessa, jossa kuukausivuokra on ensimmäisenä vuonna 1 000 euroa ja vuokrasopimuksessa olevan korotusehdon mukaan huoneiston kuukausivuokraa korotetaan vuosittain tammikuun 1. päivä 50 eurolla, vuokranantaja ei voi periä vuokralaiselta tammi–maaliskuun ajalta korotettua vuokraa, jos hän on tehnyt vuokrankorotusta koskevan ilmoituksen vasta helmikuussa. Esimerkin tilanteessa vuokranantaja on siten oikeutettu toisena vuonna perimään vuokraa tammi–maaliskuulta 1 000 euroa per kuukausi ja lopuilta kuukausilta 1 050 euroa per kuukausi. 

Vaikka korotettua vuokraa ei voida periä takautuvasti, säännös ei kuitenkaan estä sitä, että vuokrankorotusehtoon tai -perusteeseen vedotaan siten, että niille annetaan taannehtiva vaikutus tilanteessa, jossa vuokraa korotetaan harvemmin kuin vuokrankorotuslauseke mahdollistaisi. Esimerkiksi tilanteessa, jossa vuokranantaja ei vuokrasopimuksessa olevasta korotusehdosta huolimatta ole useaan vuoteen korottanut vuokraa, vuokranantajalla olisi oikeus vedota siihen, että vuokraa ei vuokrasuhteen aikana aiempina vuosina ole korotettu sovitulla tavalla. Vuokranantaja ei siten menetä oikeuttaan vedota siihen, että myöhemmissä korotuksissa tulee ottaa huomioon se, ettei vuokraa ole aiempina vuosina korotettu. 

Jos esimerkiksi vuokrasopimuksessa olevan korotusehdon mukaan huoneiston kuukausivuokraa korotetaan tai voidaan korottaa vuosittain tammikuun 1. päivä 3 prosentilla ja kuukausivuokra on ensimmäisenä vuonna 1 000 euroa, vuokranantaja ei menetä oikeuttaan vedota toisen ja kolmannen vuoden korotuksiin, jos hän esittää korotusvaatimuksen ensimmäisen kerran vasta neljäntenä vuonna. Vuokranantaja voisi siis neljäntenä vuonna korottaa vuokraa siten, että uusi kuukausivuokra neljäntenä vuonna olisi 1 092,73 euroa (1 000×(1,03)^3). Vaikka tällainen vaatimus saadaan esittää, kokonaisarvioinnissa on kuitenkin otettava huomioon, mitä vuokran määrän kohtuullisuudesta säädetään. Selvennyksen vuoksi todettakoon, että tällaisessa tilanteessa vuokranantaja on menettänyt oikeutensa periä korotettua vuokraa toiselta ja kolmannelta vuodelta. Tämä tarkoittaa, että vuokranantaja ei voisi enää vaatia vuokralaista maksamaan kyseiseltä ajanjaksolta enempää kuin 24 000 euron kokonaisvuokran. 

Edelleen selvyyden vuoksi todettakoon, että jos vuokrasopimuksessa on esimerkiksi ehto, jonka mukaan kuukausivuokraa korotetaan tai voidaan vuosittain korottaa 50 eurolla, vuokranantajan päätös olla tekemättä vuosikorotusta useiden vuosien ajan ei lähtökohtaisesti tarkoita, että vuokranantaja olisi hiljaisesti luopunut oikeudestaan vuokrankorotukseen jatkossa tai hiljaisesti hyväksynyt vuosikorotusta koskevan sopimusehdon muutoksen. Tällöin, jollei toisin ole sovittu tai olosuhteet muuten selvästi muuta osoita, vahvana lähtökohtana on siis se, että ehto pysyy voimassa alkuperäisessä muodossaan, ja sen muutoksesta on erikseen sovittava osapuolten kesken. 

Pykälään ehdotetaan lisättäväksi uusi 3 momentti, jossa säädettäisiin vuokrasuhteeseen mahdollisesti liittyvien etuuksien korvaamisesta. Ehdotettua 2 momenttia ei siis sovellettaisi tällaisiin korvauksiin. Vuokra suoritetaan vastikkeena huoneiston käyttöoikeudesta. Muita huoneiston käyttöön liittyviä etuuksia, joita saadaan käyttöön joko huoneenvuokraa vastaan tai eri sopimuksella ja muuta korvausta vastaan, ovat esimerkiksi lämmitys, sähkö ja huoneistoon tuleva vesi (HE 304/1994 vp, s. 100–101). 

Vuokralaisen maksuvelvollisuus rajoittuu siihen, mitä osapuolet ovat vuokrasopimuksessa tai muutoin sopineet. Jos osapuolet ovat sopineet vain vuokrasta, huoneiston omistamisesta ja sen hallinnan luovuttamisesta vuokranantajalle seuraavien kulujen oletetaan sisältyvän vuokraan. Vuokranantajan oikeus korottaa vuokraa määräytyy tällöin 2 momentin mukaan riippumatta siitä, onko vuokrankorotuksen perusteena käyttö- ja erilliskorvausten nousu tai jokin muu syy.  

Osapuolet voivat kuitenkin sopia siitä, että vuokralaisen tulee vuokran lisäksi suorittaa vuokranantajalle korvaus myös muista huoneiston käyttöön liittyvistä etuuksista. Esimerkiksi huoneiston sähkönkulutus on mahdollista mitata todellisen käytön mukaan, jolloin sähkönkulutuksen voidaan sopia korvattavaksi vuokranantajalle käytön mukaan. Jos huoneistossa ei ole vesimittaria, veden käyttö ja siitä maksettava korvaus on tavanomaista sopia huoneistossa asuvien henkilöiden lukumäärän perusteella. Vuokralainen on luonnollisesti velvollinen korvaamaan tällaiset etuudet vain, jos korvauksen suuruudesta tai sen määräytymisen perusteista on sovittu. Lainkohdassa tarkoitettuihin korvauksiin kuuluvat vedestä ja sähköstä suoritettavien korvausten lisäksi esimerkiksi autopaikka- ja saunamaksut.  

Etuudesta suoritettava korvaus voidaan sopia määräytyvän käytön tai kulutuksen mukaan. Vuokranantaja ja vuokralainen voivat esimerkiksi sopia siitä, että vuokralainen maksaa sähkön kulutuksensa perusteella. Korvaus voi perustua myös muuhun kuin todelliseen kulutukseen tai käyttöön. Esimerkiksi asunto-osakeyhtiöissä on tavanomaista, että vesimaksu määräytyy huoneistossa asuvien henkilöiden lukumäärän mukaan. Autopaikan käytöstä suoritettava korvaus voi puolestaan olla kiinteämääräinen. 

Ehdotetun momentin mukaan vuokranantajalla ei ole velvollisuutta erikseen ilmoittaa edellä mainittujen käyttökorvausten perimisestä vuokralaiselle, jos niiden korvaamisesta ja korvauksen määräytymisestä on erikseen sovittu. Vuokranantaja voisi siten esimerkiksi vuokran yhteydessä periä asukasmäärän perusteella määräytyvän vesimaksun vuokralaiselta, kunhan tästä on sovittu.  

Jos korvaus määräytyy kulutuksen tai käytön perusteella, vuokranantajan on ehdotuksen mukaan ilmoitettava vuokralaiselle korvauksen perimisen yhteydessä tiedot korvauksen perusteesta. Ilmoitettavien tietojen sisältö ja tarkkuus riippuvat siitä, mitä osapuolet ovat sopineet. Jos esimerkiksi korvaus sähköstä on sovittu suoritettavaksi kuukausittain toteutuneen käytön mukaan, korvauksen perimisen yhteydessä on ilmoitettava toteutunut sähkönkäyttö. Siinä tapauksessa, että korvaus ei määräydy kulutuksen tai käytön mukaan, vuokranantajan on ilmoitettava vuokralaiselle viipymättä korvauksen määräytymisen perusteen muuttumisesta. Esimerkiksi asukasmäärän perusteella suoritettavan vesimaksun määrä vaihtelee usein asunto-osakeyhtiön päätösten mukaisesti. Sama koskee myös esimerkiksi sauna- ja autopaikkamaksuja. Vuokranantajan on siis ilmoitettava vuokralaiselle, jos näiden maksujen perusteet muuttuvat, eli kun esimerkiksi asunto-osakeyhtiön yhtiökokous korottaa vesimaksua.  

Selvyyden vuoksi todettakoon, ettei ehdotetusta 3 momentista seuraa, että vuokranantajalla olisi yksinomaan sen nojalla oikeus yksipuolisesti korottaa käyttökorvausta pelkästään ilmoittamalla siitä. Ehdotettu 2 momentti ei siis vaikuta siihen, mitä muista korvauksista pitää sopia. On selvää – ilman, että asiasta erikseen mainittaisiin 3 momentin säännöstekstissä –, että osapuolten on aina sovittava käyttökorvauksesta ja sen määräytymisestä, kuten myös mahdollisista korotuksista ja niiden perusteista. Selvyyden vuoksi todetaan lisäksi, että jos käyttökorvausta perii esimerkiksi keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö, joka ei ole vuokranantaja, momentissa tarkoitettua ilmoitusvelvollisuutta ei sovelleta tällaiseen osakeyhtiöön. 

Ehdotettujen uusien momenttien vuoksi voimassa oleva 3 momentti siirrettäisiin pykälän uudeksi 4 momentiksi. Momentin sanamuotoihin tai sisältöön ei kuitenkaan ehdoteta muutoksia. 

28 §.Vuokraa koskevat suositukset. Pykälä ehdotetaan kumottavaksi tarpeettomana. Pykälä sisältää valtuussäännöksen, jonka nojalla valtioneuvosto voi asuntoneuvoston vuokrajaostoa kuultuaan antaa suosituksia vuokrien tarkistamisesta. Valtuuden nojalla on annettu ainoastaan yksi päätös: valtioneuvoston päätös suositukseksi eräistä asuinhuoneistojen vuokrien tarkistamistavoista (409/1998). Kyseinen päätös ei jäisi voimaan, vaan kumoutuisi. Suositusten antaminen vuokrien tarkistamisesta jäisi jatkossa alan itsesääntelyn varaan. 

29 §.Vuokran kohtuullisuuden selvittäminen. Pykälän 2 momenttiin ehdotetaan tehtäväksi terminologinen tarkennus siten, että sana ”alioikeus” korvattaisiin sanalla ”käräjäoikeus”. 

30 §.Vuokran muuttaminen tuomioistuimessa. Pykälän 2 momentin viittaus lain 6 §:ään ehdotetaan korvattavaksi viittauksella oikeustoimilain 36 §:ään. Ehdotetun 6 §:n 1 momentin mukaan muiden kuin kuluttajan ja elinkeinonharjoittajan välisen huoneenvuokrasopimuksen sovitteluun sovellettaisiin jatkossa oikeustoimilain 36 §:ää. Tämän vuoksi 2 momentin viittaus on tarpeen muuttaa vastaavasti. Kyseessä on teknisluonteinen muutos, eikä sillä ole tarkoitus muuttaa voimassa olevaa oikeustilaa. 

31 §.Vuokraa koskeva tuomioistuimen ratkaisu. Pykälän 1 momenttiin ehdotetaan tehtäväksi terminologinen tarkennus siten, että sana ”alioikeus” korvattaisiin sanalla ”käräjäoikeus” ja sana ”päätös” korvattaisiin sanalla ”ratkaisu”. 

32 §.Arava- ja korkotukivuokra-asunnon vuokran korottaminen. Pykälän 1 momentissa oleva viittaus aravavuokra-asuntojen ja aravavuokratalojen käytöstä, luovutuksesta ja omaksilunastamisesta annettuun lakiin ehdotetaan korvattavaksi lain nykyisellä nimellä eli aravarajoituslailla (lain nimike muutettu lailla 1104/2002). Lisäksi 1 momenttiin lisättäisiin samalla viittaus vuokratalojen rakentamislainojen lyhytaikaisesta korkotuesta annettuun lakiin (574/2016). Viittaus on tarpeen, jotta korotettu vuokra voisi tulla voimaan aikaisintaan kahden kuukauden kuluttua ilmoituksen tekemistä lähinnä seuraavan vuokranmaksukauden alusta, eikä siis yleissäännöksen eli ehdotetun 27 §:n 2 momentin nojalla jo kuukauden kuluttua ilmoituksen tekemistä seuraavan vuokranmaksukauden alusta. Vielä 1 momenttia ehdotetaan täydennettäväksi siten, että siihen lisättäisiin ehdotettua 27 §:ää vastaava uusi säännös siitä, että korotettua vuokraa ei saa periä takautuvasti. Muilta osin momentin sisältö vastaisi voimassa olevaa lakia.  

Pykälän 2 momenttia ehdotetaan muutettavaksi siten, että lainkohta vastaisi jatkossa vapaarahoitteisia huoneistoja koskevaa ehdotettua 27 §:n 3 momenttia. Momenttia sovellettaessa olisi otettava huomioon, mitä 27 §:n 3 momentin perusteluissa on edellä esitetty.  

34 §.Vuokran maksamisen ajankohta. Pykälään ehdotetaan lisättäväksi uusi 4 momentti, jossa säädettäisiin vuokranmaksuvelvollisuudesta tuomion antopäivän jälkeiseltä ajalta. Voimassa oleva 4 momentti siirtyisi ehdotuksen mukaan pykälän uudeksi 5 momentiksi. 

Pykälän uudessa 4 momentissa säädettäisiin siitä, että käräjäoikeus voisi vuokranantajan vaatimuksesta velvoittaa vuokralaisen suorittamaan vuokraa tuomion antopäivää seuraavan kuukauden loppuun saakka, jos vuokralainen velvoitetaan muuttamaan pois huoneistosta. Momenttia sovellettaisiin siis tilanteessa, jossa käräjäoikeus velvoittaa vuokralaisen muuttamaan pois huoneistosta. Tällainen tilanne voi tyypillisesti syntyä silloin, kun vuokrasopimus on purettu, mutta vuokralainen ei siitä huolimatta suostu muuttamaan pois asunnosta, ja vuokranantaja joutuu tämän vuoksi hakemaan vuokralaisen häätöä käräjäoikeudelta. Vuokralaisen häätö voi tulla kyseeseen myös muissa vuokrasuhteen päättymistilanteissa, kuten irtisanomistapauksessa, jos vuokralainen ei vapaaehtoisesti suostu muuttamaan pois asunnosta tai muusta syystä luovuta huoneistoa vuokranantajan vapaaseen hallintaan sovittuna ajankohtana.  

Jos vuokranantaja haluaa saada vuokraa maksettavaksi säännöksen nojalla, hänen on esitettävä sitä koskeva vaatimus. Käräjäoikeus ei siten voi omasta aloitteestaan velvoittaa vuokralaista maksamaan vuokraa, vaan momentin mukainen vuokramaksuvelvollisuus edellyttää aina vuokranantajan vaatimusta. Käräjäoikeudella ei säännöksen nojalla ole harkintavaltaa, vaan vuokralainen voidaan velvoittaa suorittamaan vuokraa ainoastaan tuomion antopäivää seuraavan kuukauden loppuun saakka, ei muuhun ajankohtaan saakka. 

Selvyyden vuoksi todettakoon, että puheena olevalla säännöksellä ei ole vaikutusta pykälän 3 momenttiin, jonka mukaan vuokra on maksettava myös hallintaoikeuden päättymisen jälkeiseltä ajalta, jos vuokralainen tai tältä oikeutensa johtanut edelleen käyttää huoneistoa. Jos tuomio annetaan esimerkiksi 23.9.2027 ja vuokralainen velvoitetaan maksamaan vuokraa 31.10.2027 asti, mutta häätöä ei ole ehditty panna täytäntöön tai vuokralainen ei ole jättänyt huoneistoa vuokranantajan vapaaseen hallintaan viimeistään 31.10.2027, tuomio ei estä vuokranantajaa erillisellä kanteella vaatimasta vuokraa maksettavaksi 31.10.2027 jälkeiseltä ajalta. 

Voimassa oleva 4 momentti ehdotetaan siirrettäväksi uuden 4 momentin vuoksi 5 momentiksi. Momentin sisältöä ei kuitenkaan ehdoteta muutettavaksi. 

37 §.Vuokranantajan ilmoittamisvelvollisuus. Pykälän otsikko tarkistettaisiin niin, että siinä käytettäisiin ilmaisua ilmoittamisvelvollisuus samalla tavalla kuin 24 §:n otsikossa, joka koskee vuokralaisen ilmoittamisvelvollisuutta. Muutos ei koskisi ruotsinkielistä kieliasua. 

39 §.Ulosottokaaren mukaisen myynnin vaikutus vuokrasuhteeseen. Pykälän otsikkoa sekä 1 momenttia ehdotetaan muutettavaksi siten, että sana ”pakkohuutokauppa” korvattaisiin ilmaisulla ”ulosottokaaren mukainen myyntitapa”. Ulosottokaaren mukaisella myynnillä tarkoitettaisiin ulosottokaaren (705/2007) 5 luvussa säädetyssä järjestyksessä toimitettua myyntiä. Muilta osin pykälän sisältö vastaisi voimassa olevaa lakia. 

40 §.Asuinhuoneiston omistajanvaihdos moitekanteen tai lunastamisen johdosta. Pykälän 2 momenttiin ehdotetaan tehtäväksi vastaava terminologinen tarkennus kuin mitä ehdotetaan tehtäväksi 31 §:n 1 momenttiin. 

41 §.Aravavuokra-asuntoa ja korkotukivuokra-asuntoa koskevat rajoitukset. Pykälässä oleva viittaus aravavuokra-asuntojen ja aravavuokratalojen käytöstä, luovutuksesta ja omaksilunastamisesta annettuun lakiin ehdotetaan korvattavaksi lain nykyisellä nimellä, aravarajoituslailla. Lisäksi pykälän viittaussäännöksiä ehdotetaan tarkistettavaksi lisäämällä viittaus vuokratalojen rakentamislainojen lyhytaikaisesta korkotuesta annettuun lakiin. Vielä pykälään ehdotetaan tehtäväksi sama terminologinen tarkennus kuin mikä ehdotetaan tehtäväksi 39 §:n 1 momenttiin sanan ”pakkohuutokauppa” osalta. Muilta osin pykälän sisältö vastaisi voimassa olevaa lakia. 

45 §.Vuokraoikeuden siirto perheenjäsenelle. Pykälän 1 momenttia ehdotetaan muutettavaksi. Ilman vuokranantajan lupaa tapahtuvan siirron edellytykseksi ehdotetaan, että siirron kohteena oleva, momentissa tarkoitettu perheenjäsen on välittömästi ennen siirtoa asunut huoneistossa keskeytyksettä vähintään vuoden. Ilmaisulla ”välittömästi ennen siirtoa asunut huoneistossa keskeytyksettä” tarkoitettaisiin, että perheenjäsenen, jolle vuokraoikeus siirretään, on täytynyt asua huoneistossa yhtäjaksoisesti ja tauoitta ennen siirtohetkeä. Ilmaisulla pyrittäisiin ensinnäkin sulkemaan pois tilanteet, joissa perheenjäsen on asunut huoneistossa joskus aikaisemmin mutta ei enää asu siellä siirron tapahtuessa. Toiseksi sillä pyrittäisiin sulkemaan pois tilanteet, joissa huoneistossa ei ole asuttu yhtäjaksoisesti vähintään vuotta ennen siirtohetkeä. Esimerkiksi tilanne, jossa perheenjäsen on asunut huoneistossa ensin kaksi vuotta, muuttanut välillä pois huoneistosta, muuttanut sen jälkeen takaisin huoneistoon ja sitten asunut huoneistossa kolme kuukautta ennen siirtoa, ei täyttäisi keskeytymättömän asumisen vaatimusta. Näyttövelvollisuus asumisen kestosta olisi vuokralaisella, joka haluaa siirtää vuokraoikeuden perheenjäsenelleen. Jollei muuta näytetä, asumisajan arvioinnissa lähtökohtana voitaisiin pitää ehdotetussa 17 a §:ssä tarkoitettua ilmoitusta. 

Jos perheenjäsen on asunut alle vuoden huoneistossa tai asuminen – vaikka se olisi ylittänyt vuoden aikarajan – ei ole tapahtunut keskeytyksettä ja välittömästi ennen siirtoa, vuokralainen ei siis saisi ilman vuokranantajan lupaa siirtää vuokraoikeutta perheenjäsenelleen. Vuokranantajan ei tällöin myöskään tarvitsisi esittää perusteluja tai syytä siirron vastustamiselle. Sen sijaan, jos perheenjäsen on keskeytyksettä ja välittömästi ennen siirtoa asunut huoneistossa vuoden tai yli vuoden, vuokranantajan, jos hän haluaa siirtoa vastustaa, olisi esitettävä vastustamiselleen perusteltu syy. 

46 §.Vuokrasuhteen jatkuminen vuokralaisen kuoltua. Pykälään ehdotetaan lisättäväksi erityissäännös vuokrasuhteen päättymisestä tilanteessa, jossa kuollut vuokralainen oli vuokrannut asunnon yksin eikä vuokralaisen kuollessa huoneistossa asunut tämän perheenjäsentä. Pykälän sisältö säilyisi muilta osin voimassa olevan pykälän mukaisena, joskin momenttien ja virkkeiden järjestystä ehdotetaan jäsennettäväksi osittain uudelleen. 

Pykälän 1 momentin mukaan vuokralaisen kuollessa vuokrasuhde pysyy voimassa entisin ehdoin, jollei jäljempänä toisin säädetä, ja vuokralaisen kuolinpesä on kuolleen vuokralaisen sijaan vastuussa vuokraehtojen täyttämisestä. Säännös vastaisi voimassa olevan pykälän 1 momentin ensimmäistä virkettä vähäisin täsmennyksin. Tarkennuksella ”kuolleen vuokralaisen sijaan” korostettaisiin sitä, että kuolinpesä on vastuussa vuokraehtojen täyttämisestä vain omalta osaltaan. Tämä on ollut oikeustila jo nykyisin, mutta säännöksessä ei ole sitä ilmaistu yksiselitteisesti. Nykyisen 1 momentin muut virkkeet ehdotetaan siirrettäväksi uuteen 4 momenttiin. 

Uuden 2 momentin mukaan vuokrasopimus päättyisi, jos kuollut vuokralainen oli vuokrannut asunnon yksin eikä huoneistossa asunut vuokralaisen kuollessa hänen perheenjäsentään. Tällaisessa tapauksessa vuokrasuhde päättyisi ilman irtisanomista kahden kuukauden kuluttua sen kalenterikuukauden viimeisestä päivästä, jonka aikana vuokranantaja on saanut tiedon vuokralaisen kuolemasta. Voimassa olevan 2 momentin säännökset ehdotetaan siirrettäväksi pääosin uuteen 3 momenttiin, mutta osin myös uuteen 5 momenttiin. 

Vuokrasuhteen päättyminen 2 momentin nojalla edellyttäisi ensinnäkin, että vuokrasuhde on jäänyt voimaan vain vuokranantajan ja vuokralaisen kuolinpesän välillä. Jos kuollut vuokralainen oli vuokrannut huoneiston yhdessä toisen kanssa ja vuokrasuhde on edelleen voimassa toisen vuokralaisen ja kuolinpesän välillä, momenttia ei sovellettaisi. Toiseksi edellytyksenä olisi, että huoneistossa ei asunut vuokralaisen kuollessa tämän 45 §:n 1 momentissa tarkoitettua perheenjäsentä. Perheenjäsenellä tarkoitettaisiin siis vuokralaisen puolisoa, perheeseen kuuluvaa lasta sekä kuolleen vuokralaisen että hänen puolisonsa vanhempaa. Jos joku mainituista henkilöistä asuu huoneistossa, momenttia ei sovellettaisi, vaan sovellettaisiin pykälän muita säännöksiä. 

Vuokrasuhde päättyisi ehdotetun 2 momentin nojalla ilman irtisanomista kahden kuukauden kuluttua sen kalenterikuukauden viimeisestä päivästä, jonka aikana vuokranantaja on saanut tiedon vuokralaisen kuolemasta. Kolmas edellytys 2 momentin soveltumiselle olisi siis se, että vuokranantaja on saanut tiedon vuokralaisen kuolemasta. Vuokranantaja voi saada tiedon kuolemasta esimerkiksi kuolleen vuokralaisen omaisilta, naapureilta, kuolinpesältä, asunto-osakeyhtiön hallitukselta tai isännöitsijältä, poliisilta tai virallisilta tahoilta, kuten Digi- ja väestötietovirastolta tai käräjäoikeudelta. Jos vuokranantaja saa tiedon vuokralaisen kuolemasta esimerkiksi 10.10.2027, vuokrasuhde päättyisi säännöksen nojalla 31.12.2027. Ehdotetun 2 momentin mukaisissa tilanteissa vuokranantaja ja kuolinpesä voivat kuitenkin aina sopia vuokrasuhteen päättymisestä myös toisin. Osapuolet voivat sopia esimerkiksi siitä, että vuokrasuhde päättyy välittömästi tai tietyn ajan, esimerkiksi kolmen kuukauden, kuluttua vuokralaisen kuolemasta. 

Edelleen ehdotetun momentin mukaan vuokranantajan olisi saatuaan tiedon vuokralaisen kuolemasta viipymättä pyrittävä ilmoittamaan vuokrasuhteen päättymisajankohta kuolinpesälle tai jollekin sen osakkaista. Vuokranantajalle asetettaisiin velvollisuus pyrkiä antamaan ilmoitus. Ilmoitusvelvollisuuden täyttymisen edellytyksenä ei kuitenkaan olisi se, että vuokranantaja onnistuu ilmoituksen tekemisessä, vaan velvollisuus kohdistuisi ainoastaan siihen, että vuokranantaja ryhtyy tai on ryhtynyt kohtuullisina pidettäviin toimenpiteisiin ilmoituksen tekemiseksi. Ilmoitusvelvollisuutta ei voitaisi katsoa täytetyksi, jos vuokranantaja pysyttelee passiivisena eikä edes yritä toteuttaa velvollisuuttaan. 

Velvollisuuteen pyrkiä tekemään ilmoitus sisältyisi myös tietynasteinen selvitysvelvollisuus niiden henkilöiden tunnistamiseksi, jotka mahdollisesti kuuluvat kuolinpesän osakkaisiin. Vuokranantajalta edellytettäisiin vähintäänkin sellaisten tietojen hyödyntämistä, jotka jo ovat hänen käytettävissään tai muutoin kohtuudella saatavilla. Selvitysvelvollisuus ei kuitenkaan olisi rajoittamatonta tai erityisen laajaa, vaan se rajoittuisi tietoihin, jotka ovat kohtuudella saatavilla ilman erityistä vaivannäköä, merkittävää ajankäyttöä ja olennaisia kustannuksia. 

Jos esimerkiksi vuokranantajalle on vuokralaisen elinaikana annettu tieto vuokralaisen läheisen tai muun kontaktihenkilön yhteystiedoista, vuokranantajan tulisi ottaa yhteyttä tähän henkilöön ja pyrkiä tätä kautta selvittämään kuolinpesän tai sen osakkaan yhteystiedot. Samoin, jos vuokralainen on ennen kuolemaansa ollut esimerkiksi sairaalahoidossa tai hoitolaitoksessa ja vuokranantajalla on ollut tästä tieto, vuokranantajan tulisi vähintäänkin yrittää tiedustella hoitohenkilökunnalta, onko näillä tiedossa vuokralaisen läheisten tai muiden mahdollisten kontaktihenkilöiden yhteystietoja. Myöskään sitä ei voida pitää kohtuuttomana, että vuokranantaja tiedustelisi esimerkiksi isännöitsijältä tai joissakin tapauksissa jopa poliisilta, onko näillä tiedossa kuolleen vuokralaisen läheisten tai muiden mahdollisten kontaktihenkilöiden yhteystietoja. Vaikka edellä tarkoitettuja tietoja ei vuokranantajan pyynnöstä huolimatta luovutettaisi, vuokranantajan katsottaisiin täyttäneen selvitysvelvollisuutensa, koska hän on ryhtynyt kohtuullisina pidettäviin toimenpiteisiin tietojen saamiseksi. Vuokranantajan ei näin ollen esimerkiksi tarvitsisi hankkia tietoja väestötietojärjestelmästä tai selvittää – esimerkiksi sukuselvitys hankkimalla – kuolleen vuokralaisen mahdollisia yksityiskohtaisia sukulaisuussuhteita. 

Ilmoitukselle ei ehdoteta asetettavaksi määrämuotoa, joten se voitaisiin tehdä joko suullisesti tai kirjallisesti. Vuokranantajalla olisi viime kädessä näyttötaakka siitä, että hän on ryhtynyt säännöksessä edellytetyllä tavalla toimenpiteisiin tavoittaakseen kuolinpesän tai sen osakkaan ja ilmoittaakseen vuokrasuhteen päättymisajankohdan. Säännöksessä tarkoitetun velvollisuuden laiminlyönti voisi johtaa vahingonkorvausvastuuseen, mutta se ei vaikuttaisi vuokrasuhteen päättymiseen. 

Jos kuolinpesää tai sen osakkaita ei tavoiteta kohtuullisin toimenpitein, vuokranantajan olisi viipymättä toimitettava päättymisajankohtaa koskeva tiedonanto siihen huoneistoon, jota vuokrasuhde koskee. Tämä tarkoittaa tilannetta, jossa edellä tarkoitettu ”pyrkimys” ei ole tuottanut tulosta, eli yhteyttä kuolinpesään tai sen osakkaisiin ei ole saatu yrityksestä ja kohtuullisista toimenpiteistä huolimatta. Säännös ei sisältäisi harkintavaltaa, eikä pelkkä pyrkimys riittäisi, vaan tiedonanto huoneistoon olisi tehtävä, jos ilmoitusta ei ole saatu toimitettua kuolinpesälle tai sen osakkaille. Riitatilanteessa vuokranantajalla olisi näyttötaakka siitä, että tiedonanto on toimitettu huoneistoon. Tiedonannon toimittamisen laiminlyönti voisi tässäkin tapauksessa johtaa vuokranantajan vahingonkorvausvastuuseen, mutta se ei vaikuttaisi vuokrasuhteen päättymiseen. 

Lisäksi ehdotetussa 2 momentissa säädettäisiin siitä, että jos kuolinpesä haluaa jatkaa vuokrasuhdetta vielä sen jälkeen, kun kaksi kuukautta on kulunut sen kalenterikuukauden viimeisestä päivästä, jonka aikana vuokranantaja on saanut tiedon vuokralaisen kuolemasta, olisi kuolinpesän ennen mainitun määräajan päättymistä kirjallisesti ilmoitettava vuokranantajalle, että vuokrasuhdetta halutaan jatkaa. Kuolinpesällä olisi siten mahdollisuus ilmoituksellaan jatkaa vuokrasuhdetta senkin jälkeen, kun vuokranantaja on saanut tiedon vuokralaisen kuolemasta. Tämä jatkamisilmoitus olisi kuitenkin tehtävä ennen kuin vuokrasuhde päättyy 2 momentin nojalla. Jos vuokranantaja hyväksyy kuolinpesän jatkamisilmoituksen, vuokrasuhde jatkuisi entisin ehdoin, jollei osapuolten välillä toisin sovita. Vaikka kuolinpesän oikeus jatkaa vuokrasuhdetta ei edellytä vuokranantajan hyväksyntää tai suostumusta – siis silloin, kun jatkamisilmoitus on tehty momentissa säädettynä määräaikana –, vuokranantajalla olisi ehdotetun 5 momentin nojalla oikeus vastustaa jatkamista perustellusta syystä. Jos jatkamisilmoitus tehtäisiin myöhemmin kuin mitä 2 momentissa säädetään, jatkamisvaatimuksen hyväksyminen olisi vuokranantajan harkinnassa ilman tarvetta noudattaa sitä, mitä ehdotetussa 5 momentissa säädetään. Tällöin ei enää olisi kyse vuokrasuhteen jatkumisesta, vaan osapuolten välillä solmittaisiin uusi vuokrasopimus molempien osapuolten suostumuksella. 

Ehdotettu 3 momentti vastaisi pääosin voimassa olevaa 2 momenttia (ks. HE 127/1984 vp, s. 48 ja 49). Merkittävimpänä erona olisi se, että momentissa ei enää säädettäisi vuokranantajan oikeudesta vastustaa vuokrasuhteen jatkamista, vaan tästä säädettäisiin jatkossa kootusti uudessa 5 momentissa. Lisäksi erona olisi se, että momentissa käytettäisiin jatkossa käsitettä ”perheenjäsen” sen sijaan, että siinä erikseen lueteltaisiin momentin tarkoittamat henkilöt. Kuten ehdotetussa 2 momentissa, nyt puheena olevassa momentissa perheenjäsenellä tarkoitettaisiin 45 §:n 1 momenttia vastaavasti kuolleen vuokralaisen puolisoa, perheeseen kuuluvaa lasta sekä kuolleen vuokralaisen että hänen puolisonsa vanhempaa. Momenttiin tehtäisiin lisäksi joitakin vähäisiä teknisluonteisia tarkennuksia. 

Pykälän uusi 4 momentti vastaisi sisällöltään voimassa olevan 1 momentin toista, kolmatta ja neljättä virkettä (ks. HE 127/1984 vp, s. 48 ja HE 304/1994 vp, s. 74). Momentti vastaisi aiempien säännösten tavoin kaikkia tilanteita, joissa vuokrasuhde on jatkunut vuokralaisen kuoleman jälkeen joko yksin kuolinpesän tai kuolinpesän ja toisen vuokralaisen kanssa. Käytännössä irtisanomisoikeudella ei olisi pääsääntöisesti merkitystä 2 momentissa tarkoitetuissa tilanteissa, koska vuokrasuhde päättyisi yleensä nopeammin 2 momentin nojalla kuin irtisanomalla vuokrasopimus. 

Pykälän uudessa 5 momentissa säädettäisiin kootusti vuokranantajan oikeudesta vastustaa vuokrasuhteen jatkumista. Momentti vastaisi sisällöltään pääosin voimassa olevan 3 momentin säännöksiä. Lisäksi voimassa olevan 2 momentin maininta vuokranantajan oikeudesta perustellusta syystä vastustaa vuokrasuhteen jatkumista siirtyisi osaksi nyt ehdotettua uutta 5 momenttia. (ks. HE 127/1984 vp, s. 48 ja 49) Jatkossa ehdotettu 5 momentti ja siinä säädetty vuokranantajan oikeus vastustaa vuokrasuhteen jatkumista perustellusta syystä käsittäisi siten sekä ehdotetun 2 että 3 momentin mukaiset jatkamistilanteet. Momenttiin ehdotetaan tehtäväksi myös vastaava terminologinen tarkennus kuin mitä ehdotetaan tehtäväksi 31 §:n 1 momenttiin. 

46 a §. Vuokralaisen kuoltua huoneistoon jäänyt omaisuus. Pykälä on uusi. Pykälässä säädettäisiin vuokralaisen kuoltua huoneistoon jääneestä omaisuudesta ja vuokranantajan oikeudesta siirtää tällainen omaisuus toisaalle sen jälkeen, kun vuokrasuhde on päättynyt. Tarkoituksena on kuitenkin edelleen, että vuokranantaja ja kuolinpesä – tai se, joka perintökaaren säännösten nojalla on oikeutettu ottamaan pesän omaisuuden haltuunsa tai jonka vastuulla pesän omaisuuden hoitaminen on – sopisivat mahdollisimman pian vuokralaisen kuoleman jälkeen jäämistöomaisuuden käsittelystä ja sen toimittamisesta kuolinpesän hallintaan. Käytännössä tämä ei kuitenkaan aina ole mahdollista. Pykälässä säädettäisiin lisäksi vuokranantajan huolenpitovelvollisuudesta sekä kuolinpesän velvollisuudesta korvata vuokranantajalle tarpeelliset kustannukset, jotka aiheutuvat omaisuuden säilyttämisestä ja asian selvittämisestä. Pykälään sisältyisivät myös informatiiviset viittaukset ehdotettuun 68 a §:ään sekä perintökaaren (40/1965) eräisiin säännöksiin. 

Pykälän 1 momentissa ehdotetaan säädettäväksi, että huoneistoon tai siihen liittyviin tiloihin jäänyt kuolleen vuokralaisen omaisuus voitaisiin siirtää vuokranantajan toimesta toisaalle sen jälkeen, kun vuokrasuhde on päättynyt. Tyypillisimmin kyse olisi tilanteesta, jossa vuokrasuhde on päättynyt ehdotetun 46 §:n 2 momentin nojalla, mutta kyseeseen tulisivat myös muut 46 §:ssä tarkoitetut päättymistilanteet sekä tilanteet, joissa vuokranantaja ja kuolinpesä ovat erikseen sopineet vuokrasuhteen päättymisestä. Vuokranantajalla ei siten olisi oikeutta siirtää kuolleen vuokralaisen jäämistöomaisuutta toisiin tiloihin ennen kuin vuokrasuhde on päättynyt, paitsi jos kuolinpesä tai se, joka perintökaaren säännösten nojalla on oikeutettu ottamaan pesän omaisuuden haltuunsa tai jonka vastuulla pesän omaisuuden hoitaminen on, olisi antanut tähän suostumuksensa. 

Omaisuuteen katsottaisiin kuuluvaksi kaikki sellainen kuolleen vuokralaisen omaisuus, joka on jäänyt huoneiston sisätiloihin, huoneistoon kuuluvalle parvekkeelle taikka muuhun huoneistoon liittyvään yksityiseen sisä- tai ulkotilaan. Tilojen osalta ehdotus vastaisi sitä, mitä ehdotetun 26 a §:n yhteydessä esitetään säädettäväksi. Säännöstä sovellettaisiin lähtökohtaisesti kaikkeen omaisuuteen, joka on jäänyt edellä mainittuihin tiloihin. Poikkeuksena olisivat tilanteet, joissa esimerkiksi esineessä olevan merkinnän perusteella on ilmeistä, että esineen tai muun omaisuuden omistaa joku muu kuin huoneistossa asunut kuollut vuokralainen. Jos omaisuus kuuluisi selvästi muulle asukkaalle kuin kuolleelle vuokralaiselle eikä tämä muu asukas enää käyttäisi huoneistoa, kyseiseen omaisuuteen sovellettaisiin ehdotettua 68 a §:ää. Riittävää ei tällöin olisi se, että vuokranantaja olettaa omaisuuden kuuluvan muulle huoneiston asukkaalle – eikä edes se, että hän pitää sitä todennäköisenä. Kynnyksen tulee olla korkea. Kääntäen tästä seuraa, että jos tietyn omaisuuden voidaan olettaa kuuluneen kuolleelle vuokralaiselle, sovellettavaksi tulisivat tämän pykälän säännökset. 

Vuokranantaja voisi siirtää kuolleen vuokralaisen omaisuuden ”toisaalle”, eli pois huoneistosta tai siihen liittyvistä yksityisistä sisä- tai ulkotiloista johonkin muuhun sopivaan ja asianmukaiseen tilaan, kuten erilliseen varasto- tai säilytystilaan. Tilan valinta olisi vuokranantajan harkinnassa, mutta hänen tulisi huolehtia siitä, että tila valitaan siten, että jäämistöomaisuus ei vahingoitu siirron aikana tai sen jälkeen. Ehdotetun 2 momentin mukaan vuokranantaja olisi vastuussa omaisuudelle tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttamistaan vahingoista. Edellä lausutusta huolimatta vuokranantajalla olisi kuitenkin oikeus heti hävittää jätteet, kuten elintarvike- ja ruokajätteet, roskapussit, tyhjät pahvilaatikot, kertakäyttöastiat, muovipussit ja paperijätteet. Vuokranantajan säilytys- ja huolenpitovelvollisuus ei siten koskisi tällaisia jätteeksi katsottavia esineitä. 

Vuokranantajan olisi aina suositeltavaa laatia yksinkertainen luettelo jäämistöomaisuudesta sekä valokuvata se, jotta omaisuuden määrästä tai kunnosta ei myöhemmin syntyisi epäselvyyttä. 

Pykälän 2 momentissa olisi informatiivinen viittaus perintökaaren 18 luvun 3 ja 4 §:ään. Käytännössä perintökaaren 18 luvun 4 §:n määräykset tulevat sovellettavaksi tilanteissa, joissa yksin asuva vuokralainen on menehtynyt. Nykytilanteessa on toisinaan ollut epäselvää, kuinka vuokranantajan olisi meneteltävä silloin, kun kukaan ei ryhdy hoitamaan kuolleen vuokralaisen asioita tai ota vastaan hänen vuokrahuoneistoonsa jäänyttä jäämistöomaisuutta. Tämän vuoksi informatiivista viittausta pidetään tarpeellisena. 

Pykälän 3 momentissa säädettäisiin vuokranantajan huolenpitovelvollisuudesta. Ehdotuksen mukaan vuokranantajalla olisi velvollisuus huolehtia kuolleen vuokralaisen huoneistoon tai siihen liittyviin sisä- tai ulkotiloihin jääneestä jäämistöomaisuudesta siihen saakka, kunnes se, joka perintökaaren säännösten nojalla on oikeutettu ottamaan pesän omaisuuden haltuunsa tai jonka vastuulla pesän omaisuuden hoitaminen on, ottaa omaisuuden vastaan. Jäämistöomaisuuden voisi siten ottaa vastaan taho, jolla perintökaaren säännösten mukaan on siihen oikeus tai velvollisuus. Riippuen kuolinpesän hallintamuodosta sekä siitä, ovatko pesän osakkaat tavoitettavissa ja missä vaiheessa pesän selvitys on, 3 momentissa tarkoitetun jäämistöomaisuuden voisi ottaa vastaan esimerkiksi perintökaaren 18 luvun 3 §:n 1 momentissa tai saman luvun 4 §:n 1 momentissa tarkoitettu taho taikka esimerkiksi perintökaaren 19 luvussa tarkoitettu pesänselvittäjä tai testamentin toimeenpanija taikka Valtiokonttorin nimeämä valtuutettu, jos perillisiä ei ole ja perintö menee perintökaaren 5 luvun mukaan valtiolle. 

Perintökaaren 18 luvun 3 §:n 1 momentin perusteella sen osakkaan, joka asui perittävän kanssa tai joka muutoin voi pitää huolta omaisuudesta, on otettava pesän omaisuus hoitoonsa, jos kuolinpesän yhteishallintoa ei joutuisasti saada aikaan. Mainitussa säännöksessä tarkoitettu hoitovelvollisuus kestää siihen saakka, kunnes kaikki osakkaat tai se, jonka muutoin on hallittava pesää, ovat ottaneet pesän omaisuuden haltuunsa. Edelleen saman säännöksen mukaan leskellä on mainittu hoitovelvollisuus siinäkin tapauksessa, ettei hän ole perintökaaren 18 luvun 1 §:n nojalla pesän osakas. Perintökaaren 18 luvun 4 §:n 1 momentin mukaan, jollei kukaan perintökaaren 18 luvun 3 §:n 1 momentissa tarkoitettu taho ryhdy vainajan omaisuutta hoitamaan, tulee sen, jolle se olosuhteisiin katsoen lähinnä kuuluu, ottaa omaisuus haltuunsa ja kutsua paikalle osakas tai ilmoittaa kuolemantapauksesta oikeudelle. Edelleen saman momentin mukaan poliisiviranomainen on myös velvollinen suorittamaan, mitä edellä on lausuttu, milloin sen apuun turvaudutaan tai tämä muutoin on tarpeellista. Saman pykälän 2 momentin mukaan ilmoituksen saatuaan tulee oikeuden, mikäli tämä on tarpeen, määrätä toimitsija huolehtimaan siitä, mikä 3 §:n mukaan on osakkaan velvollisuutena. 

Ehdotetussa 3 momentissa käytetyllä ilmaisulla ”ottaa omaisuuden vastaan” tarkoitettaisiin sitä, että jäämistöomaisuus siirtyisi vuokranantajan hallinnasta sille taholle, joka omaisuuden perintökaaren säännösten nojalla voi ottaa vastaan.  

Vuokranantajalla olisi 3 momentissa mainittuna aikana velvollisuus huolehtia kuolleen vuokralaisen jäämistöomaisuudesta kuin se olisi hänen omaansa. Huolehtimisella tarkoitettaisiin sitä, että vuokranantajalla olisi velvollisuus ryhtyä kohtuullisiin toimenpiteisiin suojatakseen jäämistöomaisuutta vahingoittumiselta ja tuhoutumiselta. Huolenpitovelvollisuuden laajuus määräytyisi tapauskohtaisen kokonaisharkinnan perusteella, jossa huomioon otettaisiin muun muassa omaisuuden luonne ja arvo. Yleisesti ottaen vuokranantajan velvollisuudet rajoittuvat omaisuuden suojaamiseen ulkoisilta fyysisiltä vaurioilta, eikä esimerkiksi vakuutusten hankkimista ja vakuutusmaksujen suorittamista voida pääsääntöisesti edellyttää, ellei kyse ole erityisen arvokkaasta omaisuudesta. Vuokranantaja olisi vastuussa omaisuudelle aiheutuneesta vahingosta, jos vahinko johtuisi hänen tahallisuudestaan tai huolimattomuudestaan. 

Pykälän 4 momentissa säädettäisiin, että kuolinpesän varoista olisi suoritettava vuokranantajalle asian selvittämisestä ja omaisuudesta huolehtimisesta aiheutuneet tarpeelliset kustannukset noudattaen, mitä pesänselvitysveloista säädetään perintökaaren 21 luvun 1 §:ssä. 

Perintökaaren 18 luvun 5 §:ssä säädetään, että pesän varoista suoritetaan kohtuulliset hautaus- ja perunkirjoituskustannukset sekä pesän hoidosta, hallinnosta ja selvityksestä johtuvat tarpeelliset kustannukset (pesänselvitysvelat) niin kuin 21 luvun 1 §:ssä säädetään. Perintökaaren 21 luvun 1 §:n mukaan pesänselvitysvelat maksetaan ennen muita velkoja sitä mukaa kuin ne erääntyvät. Vaikka perintökaaressa ei ole luetteloa kustannuksista, joita voitaisiin pitää tarpeellisina saatettaessa pesää jakokuntoon, on selvää, että kuolinpesän irtaimiston varastointikustannukset sekä kuolinpesän omaisuuden säilymisen turvaamiseksi ja asian selvittämiseksi tehtävät toimet ovat perusteeltaan pesänselvitysvelkoja ja siten myös sellaisia tarpeellisia kustannuksia, jotka kuolinpesän tulisi korvata vuokranantajalle. 

Tässä momentissa tarkoitettuina tarpeellisina kustannuksina pidettäisiin sellaisia kuluja, jotka ovat välttämättömiä vuokranantajan huolenpitovelvollisuuden asianmukaiseksi täyttämiseksi ja asian selvittämiseksi. Tällaisia kustannuksia ovat muun muassa omaisuuden pakkaamisesta, siirtämisestä ja säilyttämisestä aiheutuvat kulut sekä muut välttämättömät kulut, jotka johtuvat vuokranantajan tekemästä tai teettämästä työstä sen varmistamiseksi, että jäämistöomaisuus saataisiin asianmukaisesti siirrettyä kuolinpesän hallintaan. Jos jäämistöomaisuus olisi erityisen arvokasta, voisi olla myös tarpeen, että vuokranantaja hankkii sille omaisuusvakuutuksen. Tällöin myös vakuutusmaksut olisi korvattava vuokranantajalle tarpeellisina kustannuksina. 

Vuokranantajalla olisi näyttövelvollisuus siitä, että asian selvittämisestä ja omaisuudesta huolehtimisesta aiheutuneet kustannukset ovat olleet sekä perusteeltaan että määrältään tarpeellisia ja välttämättömiä. Jos kustannukset eivät merkittävästi poikkeaisi yleisestä tasosta, voidaan lähtökohtana pitää, että omaisuuden säilyttämisestä, varastoinnista ja huolehtimisesta aiheutuneet muut kustannukset ovat sekä perusteeltaan että määrältään tarpeellisia. Sen sijaan asian selvittämisestä aiheutuvat kustannukset edellyttäisivät lähtökohtaisesti tarkempaa selvitystä sekä niiden perusteista että määristä. Jos asian selvittäminen olisi ollut mahdollista suorittaa edullisemmin tai vähemmillä toimenpiteillä ja kyse olisi tavanomaisesta asiasta, kustannuksia ei yleensä voitaisi pitää tarpeellisina siltä osin kuin ne ylittävät sen, mitä vastaavan asian selvittämisestä tavanomaisesti aiheutuu kustannuksia. Jos toimenpide olisi kuitenkin ollut tarpeellinen ottaen huomioon asian selvittämisen olosuhteet, myös tavanomaisuuden ylittäviä kustannuksia voitaisiin tapauskohtaisen harkinnan perusteella pitää tarpeellisina. 

46 b §.Huoneistoon jääneen omaisuuden siirtyminen vuokranantajalle erityistilanteessa. Pykälä on uusi. Se olisi erityissäännös niiden tilanteiden varalta, joissa kuolleen vuokralaisen kuolinpesään ei hakemuksesta huolimatta saada määrättyä perintökaaren 18 luvun 4 §:ssä tarkoitettua toimitsijaa. Jos pykälässä säädetyt edellytykset täyttyisivät ja tuomioistuin arvioisi sen tarpeelliseksi, tuomioistuin voisi pykälän nojalla määrätä, että huoneistoon tai siihen liittyviin tiloihin jäänyt, ehdotetun AHVL 46 a §:n 1 momentissa tarkoitettu kuolleen vuokralaisen jäämistöomaisuus siirtyy vastikkeetta vuokranantajan omistukseen. 

Pykälän 1 momentin mukaan pykälää voitaisiin soveltaa ainoastaan silloin, kun tuomioistuimessa on vireillä perintökaaren 18 luvun 4 §:ssä tarkoitettu toimitsijan määräämistä koskeva asia. Vuokranantajan vaatimus omaisuuden siirtymisestä ei siten olisi eikä voisi olla itsenäinen hakemusasia, vaan se käsiteltäisiin toimitsijan määräämistä koskevan asian liitännäisvaatimuksena. 

Tuomioistuin ei voisi omasta aloitteestaan määrätä jäämistöomaisuuden siirtymisestä vuokranantajalle, vaan omaisuuden siirtyminen edellyttäisi aina vuokranantajan nimenomaista vaatimusta. Vaatimuksen tutkimisen kannalta merkitystä ei olisi sillä, onko perintökaaren 18 luvun 4 §:ssä tarkoitetun toimitsijan määräämistä koskevan asian saattanut vireille vuokranantaja vai joku muu taho. Sen sijaan omaisuuden siirtymistä koskevan vaatimuksen esittämisen osalta puhevaltaa voisi käyttää ainoastaan vuokranantaja. Jos toimitsijan määräämistä koskevan asian saattaisi vireille muu kuin vuokranantaja, tuomioistuimella ei olisi viran puolesta velvollisuutta selvittää vuokranantajan henkilöllisyyttä eikä varata tälle tilaisuutta tulla asiassa kuulluksi. 

Toiseksi momentissa tarkoitetun määräyksen antamisen edellytyksenä on, että tuomioistuin arvioi toimitsijan määräämisen edellytysten täyttyvän, mutta tuomioistuin ei voi edellytysten täyttymisestä huolimatta määrätä toimitsijaa, koska kukaan ei ole antanut suostumustaan toimitsijan tehtävään. Jos toimitsijan määrääminen olisi mahdollista taikka jos toimitsijan määräämisen edellytykset eivät muuten täyttyisi, vuokranantajalla ei olisi oikeudellista intressiä asiassa, eikä määräystä omaisuuden siirtymisestä vuokranantajan omistukseen voitaisi antaa. Omaisuuden siirtymistä koskevan määräyksen antamisen edellytyksenä on siten aina se, että toimitsijan määrääminen estyy yksinomaan siitä syystä, ettei kukaan suostu tehtävään. 

Myös tilanteessa, jossa kukaan ei anna suostumustaan toimitsijan tehtävään, ja toimitsijan määräämisen edellytykset ovat muutoin olemassa, tuomioistuimella olisi harkintavaltaa sen suhteen, antaako se omaisuuden siirtymistä koskevan määräyksen vai ei. 

Selvyyden vuoksi todetaan, että tuomioistuimen päätös hylätä vuokranantajan tai muun tahon vaatimus perintökaaren 18 luvun 4 §:ssä tarkoitetun toimitsijan määräämisestä sillä perusteella, ettei kukaan ole antanut suostumustaan toimitsijan tehtävään, ei estäisi vuokranantajaa saattamasta asiaa myöhemmin uudelleen vireille ja esittämästä samassa yhteydessä tässä pykälässä tarkoitettua vaatimusta omaisuuden siirtymisestä. 

Pykälän 2 momentissa säädettäisiin niistä seikoista, jotka tuomioistuimen olisi otettava huomioon harkitessaan 1 momentissa tarkoitetun määräyksen antamista. Arvioinnissa olisi ensinnäkin otettava huomioon jäämistöomaisuuden määrä ja sen kokonaisarvo. Koska vuokranantajalla ei ole lähtökohtaisesti tietoa muusta vuokralaisen jäämistöomaisuudesta kuin siitä, mitä ehdotetun AHVL 46 a §:n 1 momentissa tarkoitetaan, rajoittuisi hänen selvittämisvelvollisuutensa tällaiseen omaisuuteen. Vuokranantajan olisi siten esitettävä selvitystä vuokra-asuntoon ja siihen liittyviin tiloihin jääneen jäämistöomaisuuden määrästä ja kokonaisarvosta. Tuomioistuimen ei olisi tarpeen hankkia selvitystä viran puolesta, mutta sen olisi varattava vuokranantajalle tilaisuus toimittaa selvitys tai täydentää sitä, jos selvitystä ei ole toimitettu tai se vaikuttaa puutteelliselta asianmukaisen arvioinnin kannalta. Jos vuokranantaja ei edes pyynnöstä toimittaisi selvitystä, koituisi se yleensä hänen vahingokseen. Selvitystä voitaisiin esittää esimerkiksi valokuvin, luetteloin tai laskelmin. Tyhjentävää omaisuusluetteloa tai tarkkaa euromääräistä arviota ei olisi tarpeen esittää, vaan riittäväksi voitaisiin katsoa esimerkiksi suuntaa antava arvio omaisuuden kokonaisarvosta. Jos tuomioistuimen käytettävissä ei olisi muuta selvitystä vuokralaisen jäämistöomaisuudesta kuin vuokranantajan toimittama selvitys, perustuisi arviointi yksinomaan tähän selvitykseen. 

Tuomioistuin voisi hylätä vuokranantajan vaatimuksen esimerkiksi tilanteessa, jossa se arvioisi todennäköiseksi, että toimitsijan määrääminen olisi mahdollista myöhemmin. Tällainen tilanne voisi olla käsillä erityisesti silloin, kun tuomioistuin arvioisi todennäköiseksi, että jokin taho antanee tai tulee antamaan suostumuksensa toimitsijan tehtävään kohtuullisessa ajassa, kun otetaan huomioon jäämistöomaisuuden arvo. Kohtuullisen ajan arvioinnissa olisi siten otettava huomioon erityisesti jäämistöomaisuuden arvioitu kokonaisarvo. Mitä vähäisempi jäämistöomaisuuden arvioitu kokonaisarvo on, sitä epätodennäköisempänä voidaan pitää sitä, että kukaan antaisi suostumustaan toimitsijan tehtävään. Jos taas vuokranantaja olisi esittänyt selvityksen huoneistoon tai siihen liittyviin tiloihin jääneestä jäämistöomaisuudesta ja sen arvosta, mutta siitä huolimatta kukaan ei anna suostumustaan toimitsijaksi, olisi määräys omaisuuden siirtymisestä vuokranantajan omistukseen lähtökohtaisesti annettava. 

Ehdotetun 3 momentin mukaan tuomioistuimen olisi määräystä antaessaan otettava soveltuvin osin huomioon, mitä ehdotetun AHVL 68 a §:n 4 ja 5 momentissa säädetään. Tämä merkitsisi ensinnäkin sitä, että ehdotetun AHVL 46 a §:n 1 momentissa tarkoitettu kuolleen vuokralaisen jäämistöomaisuus ei siirry vuokranantajan omistukseen siltä osin kuin kysymys on löytötavaralain 4 §:n 1 momentissa tarkoitetusta omaisuudesta, jonka hankkiminen tai hallussapito on kiellettyä tai vaatii viranomaisen luvan. Omistusoikeus ei myöskään siirry, jos kyseessä on löytötavaralain 18 §:ssä tarkoitettu omaisuus. Omistusoikeus ei siirry myöskään silloin, jos muusta lainsäädännöstä muuta johtuu. Sen sijaan tuomioistuin voisi, poiketen siitä, mitä ehdotetussa AHVL 68 a §:ssä ehdotetaan säädettäväksi, määrätä, että löytötavaralain 17 §:ssä tarkoitettu omaisuus siirtyy vuokranantajan omistukseen, mikäli tällainen omaisuus sisältyy ehdotetun AHVL 46 a §:n 1 momentissa tarkoitettuun jäämistöomaisuuteen. 

Momentissa säädettäisiin lisäksi siitä, että vuokranantajalle asian selvittämisestä ja omaisuudesta huolehtimisesta aiheutuneet tarpeelliset kustannukset olisi vaatimuksesta korvattava siten kuin ehdotetussa AHVL 46 a §:n 4 momentissa säädetään. Säännöstä sovellettaessa olisi soveltuvin osin otettava huomioon se, mitä ehdotetun AHVL 46 a §:n 4 momentin perusteluissa on esitetty. 

48 §.Yhteiselämän tai yhteisen asumisen lopettamisen ja avioeron vaikutus huoneiston vuokrasuhteeseen. Pykälän 4 momenttiin ehdotetaan tehtäväksi vastaava terminologinen tarkennus kuin mitä ehdotetaan tehtäväksi 31 §:n 1 momenttiin. 

52 §.Vuokrasopimuksen irtisanomisaika. Pykälän 1 momenttia ehdotetaan tarkennettavaksi kielellisesti siten, että siinä puhuttaisiin jatkossa siitä, milloin vuokrasopimuksen irtisanomisaika alkaa kulua, eikä enää siitä, mistä päivästä irtisanomisaika lasketaan.  

Pykälän 2 momentissa säädettyä vuokranantajan irtisanomisaikaa ehdotetaan muutettavaksi. Muutos olisi kahtalainen: ensinnäkin vuokranantajan pidempi irtisanomisaika lyhenisi kuudesta kuukaudesta neljään kuukauteen ja toiseksi sitä sovellettaisiin, jos huoneiston vuokrasuhde on välittömästi ennen irtisanomista kestänyt yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta. Nykyisin vuokranantajan pidempi irtisanomisaika on tullut sovellettavaksi vähintään vuoden kestäneisiin vuokrasuhteisiin. Vuokranantajan lyhyemmän irtisanomisajan eli kolmen kuukauden irtisanomisajan kannalta ehdotettu muutos tarkoittaisi, että sitä sovellettaisiin vastaisuudessa alle kaksi vuotta kestäneisiin vuokrasuhteisiin.  

Ehdotettu muutos koskisi ainoastaan lain voimaantulon jälkeen tehtyjä vuokrasopimuksia. Näin ollen ennen lain voimaantuloa tehtyihin vuokrasopimuksiin sovellettaisiin edelleen vuokranantajan kuuden kuukauden irtisanomisaikaa, jos vuokrasuhde on kestänyt vähintään vuoden.  

Pykälän 4 momenttiin ehdotetaan lisättäväksi säännös, joka estäisi sopimasta vuokrasopimuksen ensimmäisestä mahdollisesta irtisanomisajan alkamisajankohdasta. Ehdotuksen mukaan sopimusehto, jonka mukaan irtisanomisaika voi alkaa ensimmäisen kerran tietyn ajan kuluttua vuokrasuhteen alkamisesta, olisi mitätön. Jos sopimukseen kaikesta huolimatta sisältyisi edellä kuvattu sopimusehto, sopimusta pidettäisiin alusta lähtien tavanomaiseen tapaan irtisanomisenvaraisena toistaiseksi voimassa olevana vuokrasopimuksena.  

Säännös koskisi vain ensimmäistä mahdollista irtisanomisajan alkamisajankohtaa. Se ei siten estäisi sopimasta siitä, että vuokrasopimuksen irtisanomisajan alkamisajankohta alkaisi säännöllisesti muuna ajankohtana kuin pykälän 1 momentin mukaan kuukauden viimeisenä päivänä. Vuokrasopimuksessa voitaisiin näin ollen edelleen sopia siitä, että irtisanomisaika alkaa kulua esimerkiksi vain kerran vuodessa.  

Muutoksen tavoitteena on selkeyttää vuokrasopimuksen kestoon liittyviä sopimuskäytäntöjä siten, että vuokrasuhteen vähimmäiskestosta sovittaisiin jatkossa ehdotetun 4 §:n mukaisesti. Muutoksen tarkoituksena ei kuitenkaan ole estää sopimasta vuokrasuhteelle vähimmäiskestoa. Tämän vuoksi sopimustulkinnan kautta on mahdollista päätyä siihen, että osapuolten yhteisenä tarkoituksena on ollut sopia vuokrasopimukselle ehdotetun 4 §:n mukainen vähimmäiskesto, vaikka sopimuksessa olisi käytetty ensimmäiseen mahdolliseen irtisanomisajan alkamiseen viittaavia sanamuotoja. Sopimuksen tällainen tulkinta kuitenkin edellyttäisi sitä, että sopimustulkinnan tuloksena voidaan todeta sopijapuolten yhteisesti tarkoittaneen muuta kuin mitä sopimukseen on kirjattu. Koska säännös ei tulisi sovellettavaksi jo olemassa oleviin vuokrasopimuksiin, edellä lausuttu koskee luonnollisesti vain sopimuksia, jotka on tehty lain voimaantulon jälkeen. 

54 §.Irtisanomisilmoitus. Pykälän otsikko ehdotetaan muutettavaksi vastaamaan muita ehdotettuja muutoksia. Koska esityksessä ehdotetaan säädettäväksi uudet pykälät tiedoksiannosta, olisi pykälän otsikkoa tarpeen tarkentaa vastaavasti. 

Pykälän 3 momentti ja 4 momentti ehdotetaan kumottaviksi, koska esityksessä ehdotetaan säädettäväksi erilliset uudet pykälät tiedoksiannosta. 

Pykälää ehdotetaan täydennettäväksi lisäämällä siihen uusi 6 momentti, jonka mukaan irtisanomisilmoituksen tiedoksiannosta säädetään 13 a–13 d §:ssä. Kyseessä on informatiivinen viittaus. 

55 §.Vuokrasopimuksen irtisanominen tuomioistuimen luvalla. Pykälän otsikkoa sekä 1 momenttia ehdotetaan muutettavaksi. Pykälän 1 momentin mukainen irtisanomismahdollisuus tuomioistuimen luvalla ehdotetaan laajennettavaksi koskemaan kaikkia vuokrasopimuksia riippumatta siitä, mitä vuokrasuhteen kestosta tai irtisanomisajan alkamisesta on sovittu. Tämä kävisi jatkossa ilmi myös pykälän otsikosta.  

56 §.Vuokralaisen irtisanomissuoja toistaiseksi voimassa olevassa vuokrasuhteessa. Pykälän 3 momenttiin ehdotetaan tehtäväksi vastaava terminologinen tarkennus kuin mitä ehdotetaan tehtäväksi 31 §:n 1 momenttiin. 

61 §.Vuokranantajan oikeus purkaa vuokrasopimus. Pykälän 1 momenttiin ehdotetaan lisättäväksi uusi 7 kohta, jonka nojalla vuokranantajalla olisi oikeus purkaa vuokrasopimus lainkohdassa jo mainittujen purkamisperusteiden lisäksi myös muun erittäin painavan syyn vuoksi. Lisäksi 2 momenttia ehdotetaan muutettavaksi niin, että siinä jatkossa viitattaisiin selkeästi, mihin purkamisperusteisiin se soveltuu.  

Pykälän 1 momenttiin lisättäväksi ehdotettava muu erittäin painava syy kattaisi jatkossa esimerkiksi tilanteet, joissa on samanaikaisesti kyse useammasta purkamisperusteesta. Momentissa tarkoitettu erittäin painava syy voisi olla myös yksittäisen purkamisperusteen toistuva tai jatkuva rikkominen niin, että teko tai laiminlyönti ei yksittäin arvioituna oikeuttaisi vuokranantajaa purkamaan sopimusta. Vastaavasti erittäin painava syy voisi tapauskohtaisesti olla esimerkiksi ehdotetun 17 a §:n mukaisen ilmoittamisvelvollisuuden taikka ehdotetun 26 a §:n mukaisen tai osapuolten sopiman tupakointikiellon rikkominen. Erittäin painava syy voisi myös olla muun vuokrasopimuksessa sovitun velvoitteen tai kiellon rikkominen, kunhan rikkomista voidaan kokonaisuutena arvioiden pitää riittävän vakavana.  

Erittäin painavan syyn täyttyminen ei edellyttäisi minkään voimassa olevan lain mukaisen purkamisperusteen täyttymistä tai vuokrasopimuksessa sovitun nimenomaisen velvoitteen rikkomista. Erittäin painavan syyn tulee kuitenkin liittyä vuokrasuhteeseen ja vuokrasuhteesta johtuvien velvoitteiden vakavaan rikkomiseen vuokralaisen taholta. Tällöin erittäin painava syy liittyy usein niin sanottujen sopimuksen sivuvelvoitteiden rikkomiseen. Vuokrasuhteessa vuokralaisen pääsuoritusvelvoitteena on vuokran maksaminen. Sivuvelvoitteet taas voivat sopimisen lisäksi perustua esimerkiksi vuokrasuhteissa vakiintuneesti noudatettaviin käytäntöihin, jotka ovat voimassa ilman, että niistä erikseen sovittaisiin. Vuokrasopimuksessa ei ole tarpeen sopia erikseen esimerkiksi siitä, että huoneistossa ei saa viettää tai sallia vietettävän häiritsevää elämää. Häiritsevän elämän viettäminen tai sen salliminen merkitsee siis vuokrasuhteeseen liittyvän sivuvelvoitteen rikkomista, koska vuokralaisen velvollisuutena on käyttää huoneistoa asianmukaisesti ja hyvien tapojen mukaisesti siten, että hän ottaa huomioon myös naapurit ja näiden kotirauhan. Häiritsevän elämän viettäminen voi jo nykyisin olla vuokrasopimuksen purkamisperuste, jos se tapahtuu huoneistossa tai vuokralaisen käytössä olevissa kiinteistön tai rakennuksen yhteisissä tiloissa. Vuokrasopimuksessa ei myöskään tarvitse erikseen sopia esimerkiksi siitä, ettei vuokralainen saa uhkailla vuokranantajaa tai naapureita taikka viljellä huoneistossa huumausaineina käytettäviä kasveja. Oikeuskäytännössä myös näitä seikkoja on kuitenkin pidetty vuokrasopimuksen purkamisperusteina. Erittäin painavan syyn toteaminen ei kuitenkaan edellyttäisi erillistä arviointia siitä, onko kyseessä sopimuksen sivuvelvoitteen rikkominen. 

Ehdotettu uusi purkamisperuste voisi tulla sovellettavaksi myös esimerkiksi tilanteessa, jossa vuokralainen viettää häiritsevää elämää huoneiston, asuinrakennuksen tai kiinteistön välittömässä läheisyydessä, eli muualla kuin huoneistossa tai vuokralaisen käytössä olevissa kiinteistön tai rakennuksen yhteisissä tiloissa. Häiritsevän elämän viettämistä koskeva purkamisperuste suojaa ennen kaikkea vuokralaisen naapureiden kotirauhaa. Häiritsevän elämän viettäminen voi kuitenkin eräissä tilanteissa häiritä naapureiden kotirauhaa silloinkin, kun vuokralainen ei viettäisi häiritsevää elämää huoneistossa tai vuokralaisen käytössä olevissa kiinteistön tai rakennuksen yhteisissä tiloissa. Sama koskee esimerkiksi myös terveyden ja järjestyksen säilyttämiseksi annettujen säännösten rikkomista. Säännöksen tarkoittama erittäin painava syy voisi siten olla käsillä esimerkiksi silloin, kun vuokralainen syyllistyy vakavaan väkivaltarikokseen huoneiston, asuinrakennuksen tai kiinteistön välittömässä läheisyydessä ja teko on objektiivisesti arvioiden omiaan merkittävästi heikentämään vuokralaisen naapureiden kotirauhaa ja turvallisuuden tunnetta. Arviointi perustuisi aina kokonaisarvioon, jossa otettaisiin huomioon teon tai menettelyn vakavuus, sen yhteys asumiseen sekä huoneiston ja kiinteistön käyttöön, samoin kuin vaikutukset naapureiden turvallisuuden tunteeseen ja kotirauhaan. Arvioinnissa olisi lisäksi otettava huomioon, onko teko tai menettely ollut yksittäistä ja kertaluonteista vai jatkuvaa ja toistuvaa sekä kuinka välittömässä läheisyydessä huoneistoa, asuinrakennusta tai kiinteistöä se on tapahtunut. Lievemmät rikokset, kuten näpistys, tai rikokset, joilla ei ole merkittävää vaikutusta asumiseen tai naapurien yleiseen turvallisuudentunteeseen ja kotirauhaan, eivät yleensä edes toistuessaan riittäisi purkamisperusteeksi. 

Oikeutta vuokrasopimuksen purkamiseen erittäin painavan syyn perusteella ei – muiden purkamisperusteiden tavoin – voimassa olevan 3 momentin mukaan olisi, jos purkamisperusteen aiheuttaneella menettelyllä on vähäinen merkitys. Ehdotetun purkamisperusteen osalta 3 momentin merkitys on kuitenkin rajallisempi, sillä purkamiseen ei voi olla erittäin painavaa syytä, jos purkamisperusteen aiheuttaneella menettelyllä on vähäinen merkitys.  

Purkamisperusteen aiheuttaneen menettelyn merkityksen vähäisyyttä tulee arvioida ensisijaisesti objektiivisin kriteerein. Arvioinnin tulee siis perustua siihen, millainen menettely vuokrasopimussuhteissa tavanomaisesti katsotaan sellaiseksi, että se oikeuttaa sopimuksen purkamiseen. Purkamisperusteen aiheuttaneen menettelyn vähäistä merkitystä on kuitenkin arvioitava myös sopimusosapuolten näkökulmasta. Menettelyllä voidaan katsoa olevan muu kuin vähäinen merkitys myös silloin, kun vuokralaisen asemassa olevan järkevän henkilön (bonus pater familias) olisi tullut ymmärtää, että vuokranantajan asemassa oleva järkevä henkilö katsoo vuokralaisen toiminnan oikeuttavan sopimuksen purkamiseen. 

Purkamisperusteen olemassaolon arvioinnissa saattaa joissain tilanteissa olla merkitystä myös sopimusosapuolten subjektiivisilla käsityksillä. Sopimuksen purkaminen erittäin painavan syyn perusteella edellyttäisi ehdotetun 62 §:n 1 ja 3 momentin nojalla varoituksen antamista purkamisoikeuden käytöstä, paitsi silloin kun vuokralainen on menetellyt erittäin moitittavalla tavalla. Vuokranantaja voi siis antamalla vuokralaiselle varoituksen ilmoittaa käsityksensä purkamisperusteen olemassaolosta. Varoituksen antamisen myötä vuokralainen ei voi edukseen vedota tietämättömyyteensä siitä, että vuokranantaja on katsonut vuokralaisen toiminnan oikeuttavan vuokrasopimuksen purkamiseen. Vuokralaisella on varoituksen antamisen myötä myös mahdollisuus korjata toimintaansa. Koska purkaminen edellyttää erittäin painavaa syytä, sopimusosapuolen subjektiivisella käsityksellä purkamisperusteen olemassaolosta ei kuitenkaan voi olla ratkaisevaa merkitystä. 

Pykälän voimassa olevasta 4 momentista seuraisi jatkossa se, että vuokranantajan tulee vedota myös muuhun painavaan perusteeseen kohtuullisessa ajassa siitä, kun se on tullut vuokranantajan tietoon. 

Annettaessa varoitus purkamisoikeuden käyttämisestä tai purkamisilmoitus sellaisella perusteella, jota pidetään tällaisena muuna erittäin painavana syynä, on vuokralaiselle ilmoitettava ja yksilöitävä mainittu syy. Ei siis riitä, että varoitukseen tai ilmoitukseen kirjoitetaan ”muu erittäin painava syy”. Selvyyden vuoksi todettakoon, että osapuolet eivät voi sopimuksin sitovasti ennalta määritellä, minkälaista menettelyä on pidettävä tai voidaan pitää säännöksen tarkoittamana muuna erittäin painavana syynä. 

Pykälän 2 momenttia ehdotetaan tarkistettavaksi. Voimassa olevan 2 momentin mukaan huoneiston käyttöön liittyvä vuokrasopimuksen purkamisperuste koskee soveltuvin osin myös vuokrasuhteen johdosta vuokralaisen käytössä olevia kiinteistön tai rakennuksen yhteisiä tiloja ja laitteita. Lainkohdan esitöiden mukaan se on tarkoitettu vastaamaan vuoden 1987 huoneenvuokralain 61 §:n 3 momenttia, jossa oli yksilöity ne purkamisperusteet, jotka kattoivat myös vuokrasuhteen johdosta vuokralaisen käytössä olevat kiinteistön tai rakennuksen yhteiset tilat. Lainkohdan sanamuotoa kuitenkin muutettiin niin, että voimassa oleva 2 momentti viittaa vain huoneiston käyttöön. Huoneiston käytöstä puhutaan nimenomaisesti vain 1 momentin 3 kohdassa, jonka mukaan purkamisperusteena on huoneiston käyttö muuhun tarkoitukseen tai muulla tavalla kuin vuokrasopimusta tehtäessä on edellytetty. Voimassa olevan 2 momentin sanamuoto ei siten yksiselitteisesti kata tilanteita, joissa vuokralainen syyllistyy 1 momentin 2 tai 4–6 kohdassa tarkoitettuun menettelyyn muualla kuin huoneistossa. Koska lainsäätäjän tarkoituksena on ollut viitata kaikkiin purkamisperusteisiin, joissa mainitaan huoneisto, ehdotetaan säännöksen sanamuotoa tarkistettavaksi siten, että siinä viitattaisiin jatkossa 1 momentin 2–6 kohtiin.  

Voimassa oleva 2 momentti viittaa ”soveltuvin osin” myös vuokrasuhteen johdosta vuokralaisen käytössä oleviin kiinteistön tai rakennuksen yhteisiin laitteisiin. Säännös voisi sanotuilta osin viitata lähinnä 1 momentin 5 kohtaan, eli huoneiston huonoon hoitoon. Vuokralaisen käytössä olevien yhteisten laitteiden huonoa hoitoa voidaan jatkossa arvioida ehdotetun 1 momentin 7 kohdan nojalla. Tämän vuoksi 2 momentissa ei olisi enää tarpeen ”soveltuvin osinkaan” viitata laitteisiin. 

62 §.Varoitus purkamisoikeuden käyttämisestä. Pykälän 1 momentin ensimmäiseen virkkeeseen ehdotetaan lisättäväksi ehdotettu 61 §:n 1 momentin 7 kohdan mukainen purkamisperuste. Vuokrasopimuksen purkaminen erittäin painavan syyn perusteella edellyttäisi siis pääsääntöisesti varoituksen antamista, paitsi jos vuokralainen on menetellyt erittäin moitittavalla tavalla. Samalla momentin toiseen virkkeeseen ehdotetaan lisättäväksi informatiivinen viittaus ehdotettuihin 13 a–13 d §:n tiedoksiantosäännöksiin. Mainittu virke siirrettäisiin selkeyden vuoksi kuitenkin uudeksi 2 momentiksi. Samalla voimassa oleva 2 momentti siirtyisi uudeksi 3 momentiksi, ja voimassa oleva 3 momentti siirtyisi puolestaan 4 momentiksi. Voimassa olevan 2 momentin eli ehdotetun uuden 3 momentin sanamuotoihin tai sisältöön ei kuitenkaan ehdoteta muutoksia. 

Voimassa olevan 3 momentin mukaan varoitusta ei edellytetä muun muassa silloin, kun vuokralainen on menetellyt 61 §:n 1 momentin 4 tai 6 kohdassa tarkoitetussa tapauksessa erittäin moitittavalla tavalla. Erittäin moitittavaan toimintaan liittyvä poikkeussäännös ulotettaisiin siis myös huoneiston huonoon hoitoon. Poikkeus kattaisi myös ehdotettavan uuden purkamisperusteen. Varoitusta ei siten jatkossa enää tarvittaisi, jos vuokralainen olisi 61 §:n 1 momentin 4–7 kohdissa tarkoitetuissa tapauksissa menetellyt erittäin moitittavalla tavalla. Säännös olisi jatkossa sijoitettu pykälän 4 momenttiin.  

66 §.Vuokrasopimuksen purkamisilmoitus. Pykälän 2 momenttia ehdotetaan muutettavaksi. Koska esityksessä ehdotetaan säädettäväksi uudet pykälät tiedoksiannosta, säännös tarkastettaisiin vastaamaan ehdotettuja muutoksia lisäämällä siihen informatiivinen viittaus 13 a–13 d §:ään. Pykälään ehdotetaan myös lisättäväksi uusi 3 momentti, jonka mukaan purkaminen olisi tehoton, jos sitä ei ole suoritettu pykälässä säädetyllä tavalla. Säännös vastaisi voimassa olevan lain tulkintaa, eikä sillä siis muutettaisi oikeustilaa. Vastaava irtisanomisilmoitusta koskeva maininta on voimassa olevan 54 §:n 5 momentissa. 

68 §.Muuttopäivä vuokrasopimuksen päätyttyä. Pykälää ehdotetaan muutettavaksi siten, että muuttopäiväksi katsottaisiin jatkossa vuokrasopimuksen päättymispäivä. 

Sopimus päättyisi sinä päivänä, jona se irtisanomisen tai purkamisen taikka sovitun vuokra-ajan kuluttua päättyy. Päättymisajankohta määräytyisi siten irtisanomisilmoituksen tai purkamisilmoituksen mukaan. Sopimus voi myös päättyä siten, että sopimusosapuolet sopivat sen päättymisajankohdasta. Muuttopäivä olisi siten sama päivä kuin sopimuksen päättymispäivä. Ilman erillistä mainintaakin on selvää, että huoneisto tulee luovuttaa muuttopäivänä kokonaan vuokranantajan hallintaan. Muuttopäivänä olisi siten myös muutettava, jollei muuta ole sovittu. 

Muuttopäivästä voitaisiin kuitenkin sopia myös toisin kuin mitä pykälässä ehdotetaan säädettäväksi. Osapuolet voisivat esimerkiksi sopia, että muuttopäivä on vuokrasopimuksen päättymisen jälkeinen arkipäivä. 

68 a §.Vuokrasuhteen päätyttyä huoneistoon jäänyt omaisuus. Pykälä on uusi. Pykälässä säädettäisiin huoneistoon jääneestä omaisuudesta tilanteessa, jossa vuokrasuhde on päättynyt eikä huoneistossa enää asuta. Ehdotettua pykälää sovellettaisiin vain sellaisissa tapauksissa, joissa vuokralainen ja muut asukkaat ovat vapaaehtoisesti hylänneet huoneiston. Pykälää ei siten sovellettaisi, jos olosuhteiden perusteella voidaan päätellä, että huoneistossa edelleen asutaan tai sitä yhä käytetään. Tällöin olisi viime kädessä yhä haettava vuokralaisen häätöä. Pykälää sovellettaisiin myös silloin, kun omaisuus on unohdettu huoneistoon. Pykälässä ei siis tehtäisi eroa sen mukaan, onko omaisuus tahallaan jätetty huoneistoon vai unohdettu sinne esimerkiksi huolimattomuuden seurauksena. Lisäksi pykälässä säädettäisiin vuokranantajan huolenpitovelvollisuudesta tietyn määräajan ajan sekä vuokralaisen velvollisuudesta korvata vuokranantajalle huolenpidosta ja hävittämisestä aiheutuneet tarpeelliset kustannukset. Pykälässä ehdotetaan säädettäväksi myös eräistä poikkeuksista omistusoikeuden siirtymistä ja omaisuuden hävittämistä koskien. 

Pykälän 1 momentissa ehdotetaan säädettäväksi, että huoneistoon tai siihen liittyviin tiloihin jäänyt omaisuus siirtyisi 2 momentissa säädetyn määräajan kuluttua vastikkeetta vuokranantajalle, ellei vuokralainen tai muu asukas ota omaisuutta haltuunsa mainitun ajan kuluessa.  

Omaisuudella tarkoitettaisiin kaikkea sellaista omaisuutta, joka on jäänyt huoneiston sisätiloihin, huoneistoon kuuluvalle parvekkeelle tai muuhun huoneistoon liittyvään yksityiseen sisä- ja ulkotilaan. Tilojen osalta säännös vastaisi sitä, mitä ehdotetun 26 a §:n yhteydessä ehdotetaan säädettäväksi. Säännöstä sovellettaisiin lähtökohtaisesti kaikkeen omaisuuteen, joka on jäänyt edellä mainittuihin tiloihin. Poikkeuksena olisi kuitenkin tilanne, jossa esimerkiksi esineessä olevan merkinnän tai muun erityisen olosuhteen perusteella käy ilmi, että esineen tai muun omaisuuden omistaa joku muu kuin huoneistossa asunut vuokralainen tai muu asukas. Huoneistossa asuneella muulla asukkaalla tarkoitettaisiin esimerkiksi vuokralaisen perheenjäseniä tai alivuokralaista. ”Voidaan olettaa” -kynnyksen ylittyminen ei edellyttäisi kovin korkeaa todennäköisyysastetta. Todennäköisyyskynnystä olisi siten pidettävä matalana, jollei kyse ole yhteiskäyttötiloista, joissa edelleen asuu muita vuokralaisia. 

Vuokranantajalla olisi kuitenkin oikeus heti hävittää jätteet ja muu selvästi arvoton omaisuus, paitsi jos kyse on valokuvista, asiakirjoista tai muista vastaavista esineistä. Jos kyse on jätteestä tai selvästi arvottomasta omaisuudesta, vuokranantajalla ei siten olisi velvollisuutta ilmoittaa tällaisesta omaisuudesta eikä huolehtia sen säilyttämisestä siihen asti, että vuokralainen ottaa sen vastaan tai että määräaika on kulunut. Vaikka omaisuutta voitaisiin muutoin pitää jätteenä tai selvästi arvottomana, sitä ei kuitenkaan saisi heti hävittää, jos kyseessä ovat valokuvat, asiakirjat tai muut vastaavat esineet, vaan tällöin olisi noudatettava jompaakumpaa 2 momentissa säädettyä määräaikaa. Lisäksi on huomattava, että pykälän 4 ja 5 momentissa säädetään eräistä erityistilanteista, joissa omistusoikeus ei siirry tai omaisuutta ei jätteitä lukuun ottamatta saa hävittää. 

Jätteellä tarkoitetaan esineitä ja aineita, joita ei ole tarkoitettu säilytettäviksi ja jotka tavallisesti hävitetään tai heitetään pois muuton yhteydessä. Jätteitä olisivat siten esimerkiksi ruokajätteet, nopeasti pilaantuvat elintarvikkeet ja muu vastaava säilytyskelvoton omaisuus, roska- ja muovipussit, pahvilaatikot, kertakäyttöastiat sekä mainosposti ja muu paperijäte. 

Selvästi arvottomalla omaisuudella tarkoitetaan taas esineitä, joilla ei ole jälleenmyynti- tai käyttöarvoa. Tällaisina esineinä voidaan mainita esimerkiksi kuluneet ja likaiset vaatteet, likaiset astiat, rikkinäiset tai merkittävästi vaurioituneet huonekalut, rikkinäiset elektroniikkalaitteet tai muut käyttökelvottomat esineet, joiden arvo on olematon tai hyvin vähäinen. Vuokranantajalla ei siten ole velvollisuutta säilyttää omaisuutta, jonka arvo on olematon tai niin vähäinen, ettei säilyttämistä voida pitää perusteltuna. Rajanveto voi joissakin tapauksissa olla vaikeaa sen suhteen, onko omaisuus niin arvotonta, että sen saa heti hävittää. Epäselvissä tapauksissa on noudatettava varovaisuutta ja katsottava, ettei omaisuutta voida heti hävittää, vaan siitä on annettava ilmoitus tai, jos ilmoituksen antaminen ei ole mahdollista, odotettava neljä kuukautta. Omaisuuden hävittäminen ennen määräajan päättymistä tapahtuu vuokranantajan omalla vastuulla, ja hän voi joutua korvausvelvolliseksi, jos vuokralainen on yrittänyt noutaa hävitetyn omaisuuden määräajan kuluessa ja osoittautuu, ettei omaisuus ollut sellaista, jonka olisi saanut heti hävittää. 

Valokuvia, asiakirjoja ja muita vastaavia esineitä ei edellä todetusti pidetä jätteinä eikä selvästi arvottomana omaisuutena. Huoneistoon tai siihen liittyviin tiloihin voi jäädä vuokralaiselle tai muulle asukkaalle tunnearvoa omaavia valokuvia tai päiväkirjoja taikka merkityksellisiä asiapapereita, kuten kirjanpitoa, kuitteja ja laskuja. Vain vähän tilaa vievät asiakirjat, jotka ovat tavanomaisesti vuokralaiselle tai muulle asukkaalle erityisen merkityksellisiä – kuten todistukset, testamentit, lahjakirjat, kuitit ja tositteet, kirjanpito- ja verotusmateriaali, kauppakirjat sekä osamaksukauppasopimukset – samoin kuin asiakirjat, jotka sisältävät vuokralaisen tai muun asukkaan yksityiselämään liittyviä tietoja, on säilytettävä vähintään säädetyn määräajan ajan ja mahdollisuuksien mukaan jopa pidempään. Esineitä, joiden voidaan tavanomaisesti olettaa olevan tunnearvoltaan merkityksellisiä, ovat valokuvien lisäksi esimerkiksi perintö- ja perinne-esineet, taideteokset ja maalaukset, lasten piirustukset, henkilökohtaiset kirjeet ja kortit sekä mitalit ja palkinnot. 

Vuokranantajan on aina suositeltavaa laatia yksinkertainen luettelo huoneistoon tai siihen liittyviin tiloihin jääneestä omaisuudesta sekä valokuvata se, jotta myöhemmin ei syntyisi epäselvyyttä siitä, mitä omaisuutta tiloihin on jäänyt. 

Pykälän 2 momentissa säädettäisiin määräajoista, joiden kuluttua omaisuus siirtyisi vuokranantajalle. Kun määräaika on kulunut eikä vuokralainen tai muu asukas ole noutanut omaisuutta, he menettäisivät oikeutensa siihen ja omaisuus siirtyisi vastikkeetta vuokranantajalle, jollei siis 4 ja 5 momentista muuta seuraisi. Määräaika olisi kuukausi siitä, kun vuokralainen on vastaanottanut vuokranantajan tekemän ilmoituksen jääneestä omaisuudesta ja sen omistusoikeuden siirtymisestä. Ilmoituksessa olisi mainittava, että vuokralaisen tai muun asukkaan omaisuutta on jäänyt huoneistoon tai siihen liittyviin tiloihin ja että jäänyt omaisuus siirtyy vuokranantajan omistukseen, ellei sitä noudeta tiettyyn päivämäärään mennessä. Päivämäärä määräytyisi sen mukaan, onko tiedoksiannossa käytetty kirjepostia vai sähköistä viestintäkanavaa. Jos ilmoitus annettaisiin tiedoksi kirjepostina, päivämääräksi olisi merkittävä lähetyspäivämäärä lisättynä vähintään kuukaudella ja seitsemällä päivällä. Jos taas ilmoitus annettaisiin tiedoksi sähköistä viestintäkanavaa käyttäen, päivämääräksi olisi merkittävä lähetyspäivämäärä lisättynä vähintään kuukaudella ja kolmella päivällä. Ilmoituksessa olisi luonnollisesti mainittava myös vuokranantajan yhteystiedot. 

Niissä tilanteissa, joissa vuokranantaja ei tavoita vuokralaista tämän muutettua pois, pykälän 2 momentissa säädettäisiin siitä, että omaisuus siirtyisi vuokranantajalle joka tapauksessa neljän kuukauden kuluttua siitä, kun vuokralainen oli jättänyt huoneiston. Jos luotettavaa selvitystä siitä, milloin vuokralainen tosiasiassa jätti huoneiston, ei kuitenkaan olisi saatavilla, määräaika laskettaisiin siitä ajankohdasta, jolloin vuokranantaja sai asunnon haltuunsa. Vaikka pykälän nojalla vuokranantajan ei olisikaan täysin välttämätöntä saada ilmoitusta tehtyä vuokralaiselle, hänellä on yleensä intressi saada ilmoitus tehtyä, jotta kuukauden määräaika alkaa kulua ja huolehtimisvelvollisuus sekä siihen liittyvä vahingonkorvausvastuu päättyvät. 

Pykälän 3 momentissa säädettäisiin vuokranantajan huolenpitovelvollisuudesta. Vuokranantajalla olisi siten velvollisuus huolehtia huoneistoon tai siihen liittyviin tiloihin jääneestä omaisuudesta siihen saakka, kunnes vuokralainen on vastaanottanut omaisuuden tai kun määräaika 2 momentin mukaisesti on kulunut. Vuokranantajan on mainittuna aikana huolehdittava omaisuudesta kuin se olisi hänen omaansa. Omaisuudesta huolehtimisella tarkoitetaan sitä, että vuokranantaja on velvollinen ryhtymään kohtuullisiin toimenpiteisiin suojatakseen vuokralaisen omaisuutta vahingoittumiselta ja tuhoutumiselta. Huolenpitovelvollisuuden laajuus määräytyy tapauskohtaisesti muun muassa omaisuuden laadun ja arvon perusteella. Tavanomaisesti vuokranantajan velvollisuus rajoittuu omaisuuden suojaamiseen ulkoisilta fyysisiltä vaurioilta. Esimerkiksi vakuutusten hankkimista tai maksamista ei yleensä voida edellyttää vuokranantajalta, ellei kyseessä ole erityisen arvokas esine. Vuokranantaja on vastuussa omaisuudelle aiheutuneesta vahingosta, jos se on aiheutunut hänen tahallisuudestaan tai huolimattomuudestaan. Selvyyden vuoksi todetaan, että vuokranantajan huolenpitovelvollisuus ei koske 1 momentissa tarkoitettua jätettä tai selvästi arvotonta omaisuutta, paitsi jos tällainen omaisuus on erityisomaisuutta taikka 4 tai 5 momentista muuta seuraa. 

Pykälän 3 momentissa säädettäisiin lisäksi, että vuokralainen on velvollinen korvaamaan vuokranantajalle huolenpidosta ja hävittämisestä aiheutuneet tarpeelliset kustannukset. Tarpeellisilla kustannuksilla tarkoitetaan kustannuksia, jotka ovat välttämättömiä omaisuudesta huolehtimisen tai sen hävittämisen kannalta. Kustannuksilla tarkoitetaan sekä omaisuuden huolenpidosta ja hävittämisestä aiheutuvia kuluja että korvausta vuokranantajan tekemästä tai teettämästä työstä. 

Pykälän 4 momentissa säädettäisiin siitä, että omistusoikeus omaisuuteen ei kuitenkaan pykälän nojalla siirtyisi eikä omaisuutta saisi jätteitä lukuun ottamatta hävittää, jos muusta laista muuta johtuu taikka jos vuokranantaja tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, että huoneistoa ei ole hylätty vapaaehtoisesti. 

Momentin viittauksella ”muihin lakeihin” tarkoitetaan tilannetta, jossa huoneistosta löytynyt omaisuus on luonteeltaan sellaista, ettei sen omistusoikeus voi siirtyä vuokranantajalle, koska muussa säädöksessä niin säädetään. Tällöin sovelletaan kyseistä lakia tai sen nojalla annettuja säännöksiä taikka muita alemman asteisia säädöksiä. Esimerkiksi huomioon olisi otettava rikoslain voimaanpanemisesta annettu asetus (39-101/1889, jäljempänä RVA). Sanottu merkitsee sitä, että vaikka vuokranantaja tai hänen jälkeensä omaisuuden haltuunsa saanut olisi toiminut vilpittömässä mielessä, hänen olisi palautettava omaisuus oikealle omistajalle RVA 11 §:ssä tarkoitetuissa tapauksissa. Samoin huomioon olisi otettava se, että tietyt omaisuuslajit kuuluvat esimerkiksi valtiolle (ks. muinaismuistolaki 295/1963) tai puolustusvoimille (ks. asetus puolustusvoimille kuuluneen tavaran löytämisestä ja pelastamisesta 84/1983). 

Omistusoikeus omaisuuteen ei myöskään siirtyisi vuokranantajalle, jos tämä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, että huoneistoa ei ole hylätty vapaaehtoisesti. Jos huoneistoa ei ole hylätty vapaaehtoisesti, ei myöskään voida katsoa, että huoneistoon tai siihen liittyviin tiloihin jäänyttä omaisuutta olisi hylätty tai jätetty sinne vapaaehtoisesti. Tällöin on katsottava, että vuokralaisella ei myöskään ole ollut omaisuuden hyläntätahtoa. Ratkaisevaa olisi se, miltä tilanne eli olosuhteet ulospäin näyttävät objektiivisesti tarkastellen. Objektiivisella tilanteen arviolla tarkoitetaan normaalihuolellista tilannearviota siitä, onko omaisuuden määrä, laatu, arvo ja muut seikat huomioon ottaen kolmannella henkilöllä perusteltua aihetta katsoa, että vuokralainen ei enää käytä asuntoa eikä aio palata sinne. Jos asunto on esimerkiksi sisustettu kodinomaiseen käyttöön eikä mikään viittaa siihen, että vuokralainen olisi poiminut irtaimistosta vain tarpeellisimmat ja arvokkaimmat tavarat mukaansa, ei huoneistoa voitaisi pitää vapaaehtoisesti hylättynä. Tyypillisesti näin on esimerkiksi silloin, kun vuokralainen on yllättäen joutunut hoitoon tai suorittamaan vankeusrangaistusta. Jos taas vuokranantaja voi vallitsevien olosuhteiden perusteella pitää huoneistoa vapaaehtoisesti hylättynä, omaisuus siirtyisi hänelle siten kuin pykälässä säädetään. Vuokranantajan voi kuitenkin toisinaan olla vaikeaa arvioida olosuhteiden perusteella, onko huoneisto todella hylätty vapaaehtoisesti. Epäselvissä tapauksissa on turvallisempaa olettaa, että huoneistoa ja omaisuutta ei ole hylätty, ja hakea häätöä, koska muussa tapauksessa vuokranantaja voisi syyllistyä omankädenoikeuden käyttöön sekä myös joutua vahingonkorvausvelvolliseksi. 

Pykälän 5 momentissa säädettäisiin tietyistä omaisuuslajeista, jotka jäisivät pykälän soveltamisalan ulkopuolelle ja joiden omistusoikeus ei siis siirtyisi vuokranantajalle. Löytötavaralaissa (778/1988) on lueteltu tiettyjä omaisuuslajeja, jotka on välittömästi toimitettava poliisille tai joihin löytäjä ei saa omistusoikeutta. Löytötavaralaki on soveltamisalaltaan yleinen. Se koskee periaatteessa kaikenlaisten omistajan tai haltijan kadottamien irtainten esineiden talteen ottamista. Laissa on nimenomaisesti todettu, ettei sitä sovelleta esineeseen, jonka omistaja on ilmeisesti hylännyt. Esineen kunnosta, arvosta, löytöpaikasta ja muista olosuhteista riippuu, milloin esine on katsottava hylätyksi. Hylätyt esineet saa niiden löytäjä pitää. Epäselvissä tapauksissa on sovellettava löytötavaroita koskevia säännöksiä. (ks. löytötavaralain 1 § ja HE 29/1988 vp, s. 11) Koska nyt ehdotetussa pykälässä tarkoitettua omaisuutta ei voida pitää kadonneena ja koska arvio siitä, onko omistaja ilmeisesti hylännyt omaisuuden, ei ole yksiselitteinen, löytötavaralaki ei lähtökohtaisesti tule sovellettavaksi ilman erillistä säännöstä. Tämän vuoksi pykälän 5 momentissa viitattaisiin siihen, että löytötavaralakia sovelletaan aina, kun kyse on momentissa tarkoitetusta omaisuudesta. 

Ensinnäkin löytötavaralain säännöksiä sovellettaisiin silloin, kun kyse on omaisuudesta, jonka hankkiminen tai hallussapito on kiellettyä tai vaatii viranomaisen luvan (löytötavaralain 4 §:n 1 momentti). Tällainen omaisuus on välittömästi toimitettava poliisille. Toiseksi löytötavaralakia sovellettaisiin, jos huoneistoon tai siihen liittyviin tiloihin jäänyt omaisuus on polkupyörä tai mopo (löytötavaralain 17 §). Kolmanneksi löytötavaralakia sovellettaisiin, jos kyseessä oleva omaisuuslaji on mainittu lain 18 §:n 1 momentissa. Tällaista omaisuutta ovat asiakirjat, jotka voidaan kuolettaa ja joiden omistaja ei ole tiedossa, lääkkeet, avaimet, henkilö- ja lupatodistukset, pankki- ja luottokortit sekä muu vastaava omaisuus ja omaisuus, jonka hankkimiseen tai hallussapitoon vaaditaan lupa, jollei löytäjällä ole sellaista lupaa (ks. tarkemmin HE 29/1988 vp, s. 15–16). Kaikkeen edellä mainittuun omaisuuteen sovellettaisiin siten löytötavaralakia ja sen mukaisia menettely- ja toimintatapasäännöksiä. Selvyyden vuoksi todettakoon, että jos huoneistosta löytyy kyseisen kiinteistön avaimia, niitä ei tarvitsisi toimittaa poliisille. 

77 §.Vuokrasuhteen jatkumisen ehdot. Pykälän 1 momentin toista virkettä ehdotetaan muutettavaksi tiedoksiantoa koskevan viittauksen osalta, koska esityksessä säädettäisiin uudet pykälät tiedoksiannosta. 

Pykälän 3 momenttiin ehdotetaan tehtäväksi vastaava terminologinen tarkennus kuin mitä ehdotetaan tehtäväksi 31 §:n 1 momenttiin. 

89 §.Työ- tai virkasuhteen päättymisen jälkeiseltä ajalta suoritettavan vuokran suuruus. Pykälän 1 momentissa oleva viittaus asumistukilakiin (408/75) ehdotetaan korvattavaksi viittauksella yleisestä asumistuesta annettuun lakiin (938/2014). Pykälän 2 momentissa oleva kirjoitusvirhe ehdotetaan korjattavaksi. 

7.2  Laki liikehuoneiston vuokrauksesta

4 a §.Kirjallisen muodon täyttäminen sähköisesti. Pykälä on uusi ja siinä selvennettäisiin, miten lain tarkoittama kirjallinen muoto rinnastuu sähköiseen muotoon. Pykälän tarkoituksena on turvata, että vastaanottaja saa sähköisen sopimuksen, ilmoituksen tai varoituksen siten, että tämä voi säilyttää sen ja tarvittaessa vedota siihen. Ehdotettua pykälää sovellettaisiin kaikkiin lain säännöksiin, joissa edellytetään sopimuksen, ilmoituksen tai varoituksen tekemistä kirjallisesti. 

Ehdotetun pykälän mukaan laissa tarkoitettuna kirjallisena sopimuksena, ilmoituksena tai varoituksena pidettäisiin myös sellaista sähköistä sopimusta, ilmoitusta tai varoitusta, joka on yleisesti tallennettavissa ja toisinnettavissa olevassa sähköisessä muodossa. Sähköisellä sopimuksella, ilmoituksella ja varoituksella tarkoitettaisiin käytetystä teknologiasta riippumatta kaikkea digitaalisessa muodossa tapahtuvaa viestintää. Sähköisen sopimuksen, ilmoituksen tai varoituksen olisi oltava yleisesti luettavissa olevassa sähköisessä muodossa, jotta vastaanottaja voi ottaa siitä selon. Lähettäjän olisi siten käytettävä sellaista sähköistä muotoa, jonka lukemiseen tarvittavat ohjelmistot ovat yleisesti saatavilla. 

Ehdotetussa säännöksessä ilmaisulla ”yleisesti tallennettavissa ja toisinnettavissa olevalla sähköisellä muodolla” tarkoitettaisiin sitä, että vastaanottaja voi tallentaa ja toisintaa tälle osoitetun sähköisen sopimuksen, ilmoituksen tai varoituksen muuttumattomana siten, että se on saatavilla myöhempää käyttöä varten. Vaatimuksen täyttäisi esimerkiksi sähköpostitse tehty sopimus, joka on toisen sopimusosapuolen toimesta lähetetty saman sisältöisenä molemmille osapuolille ja jonka sisällön muuttumattomuus on siten varmistettavissa. Vastaavasti vaatimuksen täyttäisi esimerkiksi sähköisessä asiakasportaalissa tehty ilmoitus, jos se on tallennettavissa esimerkiksi PDF-tiedostona, joka voidaan myöhemmin myös toisintaa. 

Säännökseen sisältyisi myös vaatimus siitä, että sähköinen sopimus, ilmoitus tai varoitus säilyy vastaanottajan tallennettavissa ja toisinnettavissa asianmukaisen ajan. Jos lähettäjä voi kontrolloida aikaa, jolloin sopimus, ilmoitus tai varoitus on tallennettavissa, tämän olisi huolehdittava siitä, että se on vastaanottajan tallennettavissa palvelusta riittävän pitkään. Esimerkiksi tilanteessa, jossa sähköinen ilmoitus on tallennettavissa ainoastaan vuokranantajan omasta asiointijärjestelmästä, vuokranantajan olisi huolehdittava siitä, että vuokralaisella säilyy asianmukaisen ajan pääsy järjestelmään, josta tämä voi ilmoituksen tallentaa itselleen. Sen sijaan, jos sähköinen sopimus, ilmoitus tai varoitus on lähetetty vuokralaiselle tavallisella sähköpostilla tai sen liitteenä, täyttyisi vaatimus asianmukaisesta ajasta, sillä saapuneiden viestien – ja siten sähköisen sopimuksen, ilmoituksen tai varoituksen – tallentaminen ja säilyttäminen riippuvat vastaanottajasta itsestään.  

Ehdotettu säännös ei edellytä muuta tai enempää kuin mitä sähköisen viestinnän palveluista annetussa laissa (917/2014) säädetään. Edellä kohdassa 2.2 nykytilaa on kuvattu niin, että sähköisen viestinnän palveluista annetun lain 181 §:n ilmaisulla ”jonka sisältöä ei voida yksipuolisesti muuttaa ja joka säilyy osapuolten saatavilla” on alkujaan tarkoitettu samaa kuin mitä lainsäädännössä nykyisin kuvataan ilmaisulla ”joka on yleisesti tallennettavissa ja toisinnettavissa olevassa sähköisessä muodossa käyttötarkoituksensa kannalta asianmukaisen ajan”. Tämän vuoksi ehdotettu säännös ei muuttaisi sitä, miten sähköinen viestintä nykyisinkin rinnastetaan kirjallisuusvaatimukseen. 

5 §.Kohtuuttoman sopimusehdon ja vahingonkorvauksen sovittelu. Pykälän 1 ja 2 momentteja ehdotetaan muutettavaksi. 

Pykälän 1 momentin säännökset kohtuuttoman vuokrasopimuksen ehdon sovittelusta ehdotettaisiin korvattaviksi informatiivisella viittauksella oikeustoimilakiin ja kuluttajansuojalain 4 lukuun. Samalla voimassa olevan 2 momentin viittaussäännökset kuluttajansuojalakiin ja vuokran määrää koskevan ehdon sovitteluun sovellettaviin LHVL:n muihin säännöksiin siirrettäisiin 1 momenttiin. Viittausta vuokran määrän sovitteluun sovellettavista säännöksistä tarkennettaisiin niin, että viittaus kohdistuisi lain 25 ja 26 §:ään. Säännöksessä mainittaisiin vuokran määrää koskevien ehtojen lisäksi myös vuokran määräytymistä koskevat ehdot.  

Vuokrasopimuksen ja sen ehdon kohtuuttomuutta arvioitaisiin jatkossa siis aina joko oikeustoimilain 36 §:n tai kuluttajansuojalain 4 luvun säännösten nojalla, riippuen siitä, onko kyse kuluttajan ja elinkeinonharjoittajan välisestä vuokrasopimuksesta vai muiden tahojen välisestä sopimuksesta. Muiden kuin kuluttajien ja elinkeinonharjoittajien välisten vuokrasopimusten ehtojen kohtuuttomuutta arvioitaisiin jatkossa LHVL 5 §:n 1 momentin sijaan oikeustoimilain 36 §:n nojalla. Vuokrasuhteissa noudatettava hyvä tapa voitaisiin jatkossakin ottaa huomioon arvioitaessa ehdon kohtuuttomuutta oikeustoimilain 36 §:n perusteella.  

Pykälän 2 momenttia ehdotetaan muutettavaksi siten, että siinä otettaisiin huomioon sopimusehtodirektiivin (93/13/ETY) edellyttämä poikkeus kuluttajan ja elinkeinonharjoittajan välisessä sopimuksessa. Ehdotettu 2 momentti muodostaisi poikkeuksen ehdotettuun 1 momenttiin. Poikkeus koskisi sekä vuokran määrää että vuokran määräytymistä koskevia ehtoja, joista ei ole erikseen neuvoteltu ja joita ei ole laadittu selkeästi ja ymmärrettävästi. Tällaisiin ehtoihin sovellettaisiin aina yksinomaan kuluttajansuojalain 4 luvun säännöksiä. Vuokralainen saisi kuitenkin myös 2 momentin tarkoittamissa tilanteissa LHVL 25 §:n 2 momentin mukaista irtisanomissuojaa.  

Ehdotetussa 2 momentissa tarkoitettu poikkeus ei koskisi erikseen neuvoteltuja sopimusehtoja, vaan tällöin sovellettaisiin ehdotettua 1 momenttia. Ilmaisua ”erikseen neuvoteltu” käytetään sopimusehtodirektiivin 3 artiklan 1 kohdassa, jonka mukaan sopimusehtoa, josta ei ole erikseen neuvoteltu, pidetään kohtuuttomana, jos se hyvän tavan vastaisesti aiheuttaa kuluttajan vahingoksi huomattavan epätasapainon osapuolten sopimuksesta johtuvien oikeuksien ja velvollisuuksien välille. Edelleen saman artiklan 2 kohdan mukaan sopimusehtoa ei koskaan pidetä erikseen neuvoteltuna, jos se on ennakolta laadittu, eikä kuluttaja ole näin ollen voinut vaikuttaa sen sisältöön, varsinkaan ennakolta muotoiltujen vakiosopimusten yhteydessä. Myös muu kuin vakioehtoinen sopimus voi siis olla direktiivin tarkoittama ehto, jota ei ole erikseen neuvoteltu. Arvioinnissa olennaista on, onko kuluttajalla ollut mahdollisuus neuvotella ehdosta ja vaikuttaa sen sisältöön. Vaikka etukäteen laaditusta ehdosta olisi käyty keskustelua osapuolten kesken ennen sopimuksen tekemistä, sopimusehtodirektiivi voi tulla sovellettavaksi, jos kuluttaja ei ole tosiasiassa voinut vaikuttaa sen sisältöön.  

Sopimusehtodirektiivin edellyttämän kohtuuttomuusarvioinnin ulkopuolelle jäävät sen 4 artiklan 2 kohdan mukaan sellaiset sopimuksen pääkohteen määrittelyä ja hintaa koskevat ehdot, jotka on laadittu selkeästi ja ymmärrettävästi. Ehdon tulee siten olla laadittu niin, että kuluttaja voi sen perusteella selkeästi ymmärtää oikeutensa ja velvollisuutensa. Ehdotettua 2 momenttia ei siten sovellettaisi, vaikka kyse olisi muusta kuin erikseen neuvotellusta ehdosta, jos ehto kuitenkin on selkeä ja ymmärrettävä. Tällöin ehdon kohtuullisuutta arvioitaisiin 1 momentin nojalla. 

11 §.Yleissäännökset tiedoksiantovelvollisuuden täyttämisestä. Pykälässä, joka olisi yleissäännös, säädettäisiin ilmoituksen lähettäjän tiedoksiantovelvollisuuden täyttämisestä. Pykälää sovellettaisiin voimassa olevan lain tavoin muihin ilmoituksiin, paitsi niihin, joiden tiedoksiannosta säädetään erikseen. Näitä ovat 43 ja 53 §:ssä tarkoitetut ilmoitukset ja 49 §:ssä tarkoitettu varoitus, joiden tiedoksiannosta säädettäisiin jatkossa erityissäännöksessä eli ehdotetussa 11 a §:ssä. 

Pykälän 1 momentissa säädettäisiin siitä, miten laissa tarkoitetut ilmoitukset voitaisiin yleensä antaa tiedoksi tilanteissa, joissa sähköisestä tiedoksiannosta ei ole erikseen sovittu. Ehdotetussa säännöksessä ei enää voimassa olevan 11 §:n tavoin edellytettäisi kirjatun kirjeen käyttämistä, vaan riittävää olisi tavallisen kirjeen lähettäminen vastaanottajan tavallisesti käyttämään osoitteeseen. 

Vastaanottajan tavallisesti käyttämällä postiosoitteella tarkoitettaisiin vuokrasopimuksessa ilmoitettua postiosoitetta. Myös muu postiosoite voitaisiin katsoa vastaanottajan tavallisesti käyttämäksi postiosoitteeksi, jos tällaisesta osoitteesta on sovittu tai siitä on erikseen informoitu lähettäjää taikka tapauksen olosuhteista voidaan näin päätellä. 

Säännös olisi yhä tahdonvaltainen, eli vuokrasuhteen osapuolet voisivat sopia myös muun tiedoksiantotavan käyttämisestä kuin kirjepostista. Selvyyden vuoksi todettakoon, että pykälä ei myöskään estäisi sopimusosapuolta valtuuttamasta toista henkilöä vastaanottamaan vuokrasuhteeseen liittyviä ilmoituksia. Sanottu koskisi myös 11 a §:ssä tarkoitettua ilmoitusta ja varoitusta. 

Pykälän 2 momentissa säädettäisiin siitä, että jos sopijapuolet ovat nimenomaisesti sopineet vuokrasuhteessa käytettäväksi tiedoksiantotavaksi sähköisen viestintäkanavan, saadaan ilmoitukset antaa tiedoksi myös lähettämällä ne sovitussa viestintäkanavassa vastaanottajan ilmoittamaa viimeisintä yhteystietoa käyttäen. 

Ehdotettavan säännöksen tarkoituksena on mahdollistaa sähköisen viestintäkanavan käyttäminen niin, että lähettäjä ei ole näyttövelvollinen siitä, että ilmoitus on tosiasiassa saapunut vastaanottajalle. Edellytyksenä on, että osapuolet ovat kirjallisesti sopineet tietyn sähköisen viestintäkanavan käyttämisestä laissa tarkoitettujen ilmoitusten toimittamiseen. Sähköisellä viestintäkanavalla tarkoitetaan säännöksessä mitä tahansa digitaalista välinettä tai palvelua, jonka kautta viestintä tapahtuu. Sähköinen viestintäkanava voi olla esimerkiksi sähköposti tai vuokranantajan käyttämä muu sähköinen asiointipalvelu. Sähköistä viestintäkanavaa valittaessa on kuitenkin otettava huomioon, että osa laissa tarkoitetuista ilmoituksista on toimitettava kirjallisesti. Tämän vuoksi sähköinen viestintäkanava on valittava siten, että se mahdollistaa ilmoituksen lähettämisen ehdotetun 4 a §:n edellyttämällä tavalla, eli siten, että ilmoitus on yleisesti tallennettavissa ja toisinnettavissa olevassa muodossa. Osapuolet voivat myös sopia useamman kuin yhden sähköisen viestintäkanavan käyttämisestä, jolloin ilmoitukset saadaan toimittaa mihin tahansa sovituista kanavista.  

Säännös ei estä sopimasta sähköisen viestintäkanavan käytöstä suullisesti tai käyttämästä sähköistä viestintäkanavaa ilman erillistä sopimusta. Kuten nykyisinkin, näissä tilanteissa on kuitenkin aina lähettäjän vastuulla, että ilmoitus myös tosiasiassa saavuttaa vastaanottajan, jotta ilmoitukseen liittyisi siihen tarkoitettu oikeusvaikutus.  

Sovittaessa sähköisen viestintäkanavan käyttämisestä sopijapuolet ilmoittavat yleensä samalla myös siihen liittyvän sähköisen yhteystietonsa, jos viestintäkanavan käyttö sitä edellyttää. Yhteystiedolla tarkoitetaan säännöksessä mitä tahansa yksilöityä tunnistetta, tunnusta, numeroa, osoitetta tai muuta tietoa, jonka avulla viestien lähettäminen ja vastaanottaminen sovitussa sähköisessä viestintäkanavassa on mahdollista. 

Edelleen 2 momentissa säädettäisiin siitä, että sähköisen viestintäkanavan käyttö olisi sallittua ilmoitusten tiedoksiannossa myös silloin, jos kyseistä viestintäkanavaa on vuokrasuhteen aikana vakiintuneesti käytetty vuokranantajan ja vuokralaisen välisessä keskinäisessä viestinnässä. Tällöin edellytyksenä olisi kuitenkin se, ettei osapuolten välillä ole nimenomaisesti sovittu muuta. Jos osapuolet ovat nimenomaisesti sopineet tietyn sähköisen viestintäkanavan, kuten sähköpostin, käyttämisestä ilmoitusten tiedoksiantoon, ilmoituksia ei voitaisi antaa tiedoksi esimerkiksi toisella sähköisellä pikaviestipalvelulla, jota osapuolet ovat mahdollisesti käyttäneet sähköpostin rinnalla, elleivät osapuolet ole nimenomaisesti toisin sopineet. Sama koskisi tilannetta, jossa osapuolet ovat sopineet, että ilmoitukset tulee antaa tiedoksi kirjepostitse. 

Säännös tarkoittaisi siten sitä, että jos vuokrasuhteen osapuolet eivät ole nimenomaisesti sopineet sähköisen viestintäkanavan käytöstä tiedoksiantoihin, mutta he ovat kuitenkin käyttäneet tiettyä sähköistä viestintäkanavaa vakiintuneesti vuokrasuhteen aikana keskinäisessä viestinnässään, ilmoitukset saataisiin antaa tiedoksi kyseisen vakiintuneen viestintäkanavan kautta. Kysymys on tällöin tiettyyn vuokrasuhteeseen liittyvän sähköisen viestintäkanavan ja sen vakiintuneisuuden tarkastelusta. 

Vakiintunut tarkoittaa tässä yhteydessä toimintatapaa, joka on muodostunut osapuolten välille ajan myötä säännöllisen ja toistuvan käytön myötä. Tämä edellyttäisi yleensä sitä, että osapuolet ovat käyttäneet tiettyä sähköistä viestintäkanavaa useita kertoja ja riittävän johdonmukaisesti niin, että siitä on tullut vakiintunut vuorovaikutustapa tai viestintäkäytäntö heidän välillään. Vakiintuneisuus viittaa myös siihen, että molemmat osapuolet voivat luottaa kyseisen viestintäkanavan sopivuuteen ja tarkoituksenmukaisuuteen keskinäisessä viestinnässä, koska he ovat käyttäneet sitä aiemminkin vastaavissa tilanteissa. Vakiintuneen sähköisen viestintäkanavan käytössä on ilmoituksen lähettäjän siis syytä kiinnittää erityistä huomiota siihen, että osa lain tarkoittamista ilmoituksista tulee toimittaa kirjallisesti. Tämän vuoksi vakiintuneesti käytetyn sähköisen viestintäkanavan tulisi mahdollistaa ehdotetun 4 a §:n tarkoittamalla tavalla sähköisten ilmoitusten lähettäminen yleisesti tallennettavissa ja toisinnettavissa olevassa muodossa. 

Vakiintuneeseen käyttöön vetoavalla on riitatilanteessa näyttövelvollisuus siitä, että kysymyksessä on tosiasiassa ollut säännöksessä tarkoitettu vakiintunut käyttö. 

Pykälän 3 momentin mukaan sopijapuolten on vuokrasuhteen aikana viipymättä ilmoitettava postiosoitteensa ja sähköisen yhteystietonsa muutoksista. Kumpikin sopijapuoli vastaa siten siitä, että toisella sopijapuolella on tiedossaan ajantasainen postiosoite tai sähköinen yhteystieto. Muutoksista mainituissa tiedoissa on ilmoitettava toiselle sopijapuolelle viipymättä. Tämän jälkeen sopijapuolen tulee käyttää uutta postiosoitetta tai yhteystietoa ilmoituksia lähettäessään. Esimerkiksi sovittua sähköistä viestintäkanavaa koskevat ilmoitetut yhteystiedot saattavat muuttua eri syistä. Sähköisen yhteystiedon muuttuminen ei kuitenkaan edellytä uutta sopimusta sopijapuolten välillä, vaan riittävää olisi, että sopijapuolet ilmoittavat viipymättä toisilleen muuttuneista yhteystiedoistaan. Tämän jälkeen sopijapuolen tulee käyttää uutta sähköistä yhteystietoa lähettäessään ilmoituksia sovitussa sähköisessä viestintäkanavassa. 

Pykälän 4 momentissa säädettäisiin ensinnäkin siitä, että lähettäjä on täyttänyt tiedoksiantovelvollisuutensa, jos tämä on toimittanut tiedoksiannon 1 momentissa säädetyllä tavalla eikä kirje palaudu lähettäjälle tai sähköisen viestin lähettämisen yhteydessä ole ilmeistä, että vastaanottaja ei ole saanut sitä. Riitatilanteessa lähettäjän on edelleen kyettävä näyttämään toteen, että ilmoitus on lähetetty 1 momentissa säädetyllä tavalla, mutta tämän ei edellytetä näyttävän, että kirje taikka sähköinen ilmoitus tai viesti on tosiasiassa saavuttanut vastaanottajansa tai että vastaanottaja on ottanut siitä selon. Momentissa oleva maininta siitä, että ”eikä kirje palaudu lähettäjälle tai sähköisen viestin lähettämisen yhteydessä ole ilmeistä, että vastaanottaja ei ole saanut sitä” on tarkoitettu informatiiviseksi. On selvää, että tilanteessa, jossa kirje palautuu lähettäjälle tai sähköisen viestin – jolla tarkoitetaan sekä viestiä että mahdollisesti viestin liitteenä olevaa erillistä ilmoitusta koskevaa tiedostoa – toimittamisesta tulee lähettämisen yhteydessä virheilmoitus tai lähettäjä voi esimerkiksi käytössään olevasta viestintäpalvelusta muutoin havaita, ettei viestiä ole saatu toimitettua vastaanottajalle, tämän tulee ymmärtää ryhtyä lisätoimenpiteisiin täyttääkseen tiedoksiantovelvollisuutensa. Kynnys olisi kuitenkin korkea, minkä vuoksi edellytettäisiin, että tällainen seikka on ilmeistä lähettäjälle eli tälle selvästi havaittavissa. Jos kirje palautuu lähettäjälle toimittamattomana, tiedoksiantovelvollisuus voidaan täyttää esimerkiksi lähettämällä ilmoitus kirjattuna kirjeenä tai saantikirjeenä vastaanottajan tavallisesti käyttämään osoitteeseen, antamalla ilmoitus henkilökohtaisesti vastaanottajalle tai toimittamalla ilmoitus muutoin todistettavasti vastaanottajalle. 

Jos sähköinen viesti tai ilmoitus ei saavu perille esimerkiksi siitä syystä, että sähköpostiosoite on poistunut käytöstä ja lähettäjä saa tästä viestin tai ilmoituksen lähettämisen jälkeen tiedon tai tämä voi käytössä olevien tietojen perusteella välittömästi havaita, ettei sähköistä viestiä ole saatu toimitettua vastaanottajalle, lähettäjän tulee ymmärtää ryhtyä lisätoimenpiteisiin täyttääkseen tiedoksiantovelvollisuutensa. Käytettävissä olevilla tiedoilla tarkoitetaan sellaisia viestintäpalvelun käyttäjälle normaalissa käytössä näkyviä ilmoituksia tai muita tietoja, jotka käyttäjä voi suoraan havaita ja joiden tulkinta tai saaminen ei edellytä teknistä osaamista, lisäselvityksiä tai tietojen pyytämistä palveluntarjoajalta. Lähettäjältä ei siten edellytetä teknisiä lisätoimenpiteitä tai selvitysten hankkimista palveluntarjoajilta. Säännöksen tarkoituksena on näin ollen kattaa myös sellaiset viestintäpalvelut, jotka eivät tuota automaattista tai erillistä virheilmoitusta, mutta joiden käyttöliittymästä voi helposti havaita, ettei viestiä ole toimitettu perille. Esimerkiksi henkilöiden väliseen pikaviestintään tarkoitetussa palvelussa, kuten WhatsAppissa, voidaan usein tehdä helposti havaintoja siitä, onko viesti toimitettu vastaanottajan laitteelle, vaikka erillistä ilmoitusta siitä, että lähettäminen on onnistunut tai epäonnistunut, ei tule.  

Samoin on tilanne, jos ilmoitus lähetetään sellaiseen sovittuun sähköiseen viestintäkanavaan, joka lähettäjän tietojen mukaan ei enää ole vastaanottajan käytössä. Esimerkiksi tilanteessa, jossa tietty sähköinen viestintäkanava on poistunut joko kokonaan tai osittain käytöstä taikka muuten on laajasti yleisesti tiedossa, että esimerkiksi teknisten ongelmien vuoksi tietyssä sähköisessä viestintäkanavassa lähetetyt viestit eivät ole lainkaan saapuneet vastaanottajille. Kuvatun kaltaisissa tilanteissa lähettäjän tulee siten ryhtyä lisätoimenpiteisiin, jotta tämän voitaisiin katsoa täyttäneen tiedoksiantovelvollisuutensa. Tältä osin voidaan viitata siihen, mitä edellä on lausuttu kirjepostin yhteydessä. Sen sijaan esimerkiksi tilanne, jossa ilmoitus on lähetetty sovittuun sähköpostikanavaan ja ilmoitettuun sähköpostiosoitteeseen, mutta ilmoitus tai viesti on suodattunut vastaanottajan roskapostikansioon eikä ole siten saavuttanut vastaanottajaansa, ei ole säännöksessä tarkoitettu tilanne. 

Koska 1 ja 2 momentissa säädettäisiin ainoastaan vähimmäistasosta, jolloin tiedoksiantovelvollisuuden voidaan katsoa täytetyn, jäisi lähettäjälle edelleen mahdollisuus täyttää tiedoksiantovelvollisuutensa myös muilla, pidemmälle menevillä toimenpiteillä, kuten kirjatulla kirjeellä, antamalla ilmoitus tiedoksi todistettavasti tai noudattamalla, mitä ehdotetun 11 a §:n 2 momentissa säädetään. 

Toiseksi pykälän 4 momentissa säädettäisiin siitä, milloin ilmoituksen katsotaan saavuttaneen vastaanottajansa. Säännös olisi tarpeen, koska pykälässä tarkoitetun ilmoituksen lähettäjältä ei edellytettäisi näyttöä siitä, että ilmoitus on tosiasiassa saavuttanut vastaanottajansa eikä siten myöskään siitä, milloin tiedoksisaanti on tapahtunut. Siinä tapauksessa, että tiedoksiannon voidaan esimerkiksi kirjatun kirjeen seurantatietojen, sähköisen viestintäpalvelun vastaanotto- tai lukukuittauksen, jos tällaisia tietoja voidaan teknisesti arvioiden pitää riittävän luotettavina, tai vastaanottajan vastauksen tai muun reagoinnin perusteella osoittaa saavuttaneen vastaanottajansa, tiedoksiannon ajankohtaa ei olisi tarpeen määrittää tämän säännöksen nojalla. Oletusaika olisi postitse lähetetyissä ilmoituksissa seitsemän päivää ja sähköisesti lähetetyissä ilmoituksissa kolme päivää. 

Pykälän 5 momentin nojalla lain 43 ja 53 §:ssä tarkoitettuihin ilmoituksiin sekä 49 §:ssä tarkoitettuun varoitukseen sovellettaisiin 11 a §:ää.  

11 a §.Erityissäännökset tiedoksiantovelvollisuuden täyttämisestä. Pykälä on uusi. Pykälässä säädettäisiin tiedoksiantovelvollisuuden täyttämisestä silloin, kun kyseessä on lain 43 §:ssä tarkoitettu irtisanomisilmoitus, 53 §:ssä tarkoitettu purkamisilmoitus ja 49 §:ssä tarkoitettu varoitus purkamisoikeuden käyttämisestä. Suhteessa ehdotettuun 11 §:ään ehdotetussa 11 a §:ssä asetetaan korotetut vaatimukset tiedoksiantovelvollisuuden täyttämiselle. 

Pykälän 1 momentin mukaan momentissa tarkoitetut ilmoitukset ja varoitus on annettava tiedoksi todisteellisesti. Säännös vastaa asiallisesti sitä, mitä voimassa olevan lain 43 §:n 3 momentissa ja 53 §:n 2 momentissa on säädetty irtisanomis- ja purkamisilmoitusten tiedoksiannosta. 

Todisteellisuudelle ei asetettaisi erityisiä vaatimuksia, vaan pykälässä tarkoitettu ilmoitus tai varoitus voitaisiin antaa tai toimittaa todisteellisesti usealla eri tavalla. Ilmoitus tai varoitus katsottaisiin annetuksi tiedoksi todisteellisesti muun ohella silloin, kun sen tiedoksiannossa on noudatettu, mitä haasteen tiedoksiannosta on voimassa. Pykälässä tarkoitettu ilmoitus tai varoitus voitaisiin siten antaa tiedoksi esimerkiksi jollakin oikeudenkäymiskaaren 11 luvun 3, 4 tai 7–10 §:ssä tarkoitetulla tavalla. Todisteellisuusvaatimus täyttyisi niin ikään esimerkiksi menettelyssä, jossa on noudatettu, mitä sähköisen viestinnän palveluista annetussa laissa säädetään, eli jossa on käytetty sellaista sähköistä menetelmää, jonka avulla voidaan osoittaa vastaanottajan saaneen ilmoituksen. 

Myös muu todistettava tiedoksiantotapa riittää yhtä hyvin. Todisteena ilmoituksen tai varoituksen tekemisestä voitaisiin esittää esimerkiksi vastaanottajan kuittaus ilmoituksen tai varoituksen saamisesta tai selvitys kirjeen toimittamisesta vastapuolelle. Ilmoitus tai varoitus voitaisiin lisäksi antaa tiedoksi todisteellisesti esimerkiksi todistajan tai todistajien läsnä ollessa. Keskeistä on, että lähettäjä kykenee osoittamaan ilmoituksen tai varoituksen tosiasiallisen vastaanottamisen. 

Todisteellisuuden vaatimuksen voisi täyttää myös sähköinen menettely, jossa vastaanottajan suostumusta sähköiseen tiedoksiantoon tai tietyn sähköisen viestintäkanavan käyttämiseen ei ole saatu, mutta tiedoksianto tästä huolimatta toimitetaan vastaanottajalle sähköisesti. Tiedoksianto voitaisiin siten jopa ilman vastaanottajan suostumusta toimittaa sähköisesti, kunhan se tapahtuu todistettavasti. Sähköisestä viestistä on tällöin käytävä selkeästi ilmi, että kyseessä on lain 43 §:ssä tarkoitettua irtisanomisilmoitusta, 53 §:ssä tarkoitettua purkamisilmoitusta tai 49 §:ssä tarkoitettua varoitusta purkamisoikeuden käyttämisestä koskeva tiedoksianto. Tiedoksiannon on oltava liitetty sähköiseen viestiin tai muutoin sähköisesti vastaanottajan saatavilla. Lisäksi edellytetään, että sähköistä viestiä avattaessa on käytetty sellaista tunnistautumista, jonka perusteella tiedoksiannosta voidaan varmistua. Tunnistautumisen riittävyys ratkaistaisiin viime kädessä tapauskohtaisesti. Sähköistä tiedoksiantotapaa käyttävän lähettäjän on siten osoitettava, että tiedoksianto on toimitettu vastaanottajan saataville siten, että vastaanottaja on voinut ottaa siitä selon. (ks. KKO 2024:45) 

Erillistä säännöstä tiedoksisaannin ajankohdasta ei asetettaisi 1 momentissa, koska tiedoksisaannin ajankohta määräytyisi sen perusteella, milloin tiedoksianto on todisteellisesti annettu sen vastaanottajalle tiedoksi. 

Pykälän 2 momentin mukaan 1 momentissa tarkoitettu ilmoitus tai varoitus voitaisiin tietyin edellytyksin antaa tiedoksi myös muuten kuin todisteellisesti. Kyseessä olisi siten vaihtoehtoinen tiedoksiantotapa suhteessa 1 momentissa säädettyyn, ja se soveltuisi ainoastaan sähköiseen tiedoksiantoon. Tarkennukseksi todettakoon, että pykälässä tarkoitetut ilmoitukset ja varoitus voitaisiin edelleen antaa sähköisesti tiedoksi myös muuten kuin 2 momentissa tarkoitetulla tavalla, mutta tällöin lähettäjän tulee pystyä osoittamaan, että pykälässä tarkoitettu ilmoitus tai varoitus on annettu tiedoksi todisteellisesti eli siten kuin 1 momentissa edellytetään. 

Jotta 2 momentissa kuvattua sähköistä tiedoksiantotapaa voitaisiin käyttää annettaessa pykälässä tarkoitettu ilmoitus tai varoitus tiedoksi vastaanottajalle, edellytettäisiin ensinnäkin sitä, että lähettäjä on toimittanut tiedoksiannon 11 §:n 2 ja 4 momentissa säädetyllä tavalla. Vuokrasuhteen sopijapuolten on siten tullut muun ohella nimenomaisesti sopia vuokrasuhteessa käytettäväksi tiedoksiantotavaksi sähköinen viestintäkanava. Säännöstä sovellettaessa olisi siten otettava huomioon, mitä 11 §:n 2 ja 4 momentin perusteluissa on esitetty. Selvyyden vuoksi todettakoon, että sähköisestä viestintäkanavasta on sovittava nimenomaisesti, eli joko suullisesti tai kirjallisesti. Toisin sanoen, 11 §:n 2 momentin mukaisille säännöksille, jotka koskevat vakiintunutta sähköistä viestintäkanavaa, ei annettaisi merkitystä.  

Sen lisäksi, että varsinainen ilmoitus tai varoitus lähetetään sovittuun sähköiseen viestintäkanavaan noudattaen, mitä 11 §:n 2 ja 4 momentissa säädetään, edellytettäisiin pykälän 2 momentissa sitä, että ilmoituksen tai varoituksen lähettämisestä erikseen informoidaan vastaanottajaa. Tämä tapahtuisi siten, että vastaanottajalle lähetetään niin sanottu heräteviesti. Heräteviesti tulisi lähettää toiseen sähköiseen viestintäkanavaan kuin siihen, johon varsinainen ilmoitus tai varoitus on lähetetty. Tällaisesta toisesta sähköisestä viestintäkanavasta, johon heräteviesti lähetetään, olisi aina sovittava nimenomaisesti. Heräteviestiä ei siten voitaisi antaa esimerkiksi suullisesti, lähettää kirjepostilla taikka toimittaa sitä samaan sähköiseen viestintäkanavaan, johon varsinainen ilmoitus tai varoitus on lähetetty, tai sähköiseen viestintäkanavaan, jonka käyttämisestä ei ole sovittu nimenomaisesti. Vaikka heräteviesti olisi lähetettävä sovittuun sähköiseen viestintäkanavaan, heräteviestin kohdalla ei kuitenkaan edellytettäisi sitä, että sen tulisi olla, toisin kuin varsinaisen ilmoituksen tai varoituksen, vastaanottajan tallennettavissa ja toisinnettavissa. Heräteviestin tulisi kuitenkin olla yleisesti luettavissa olevassa sähköisessä muodossa, jotta vastaanottaja voi ottaa siitä selon. Heräteviesti voitaisiin siten toimittaa esimerkiksi tekstiviestinä, jos heräteviestiä koskevaksi sähköiseksi viestintäkanavaksi on sovittu tekstiviesti. Heräteviestille ei myöskään asetettaisi tiettyä sisältövaatimusta, joskin siitä olisi ehdotetun 2 momentin mukaan käytävä ilmi vähintään se, että ilmoitus tai varoitus on saatavilla. Suositeltavaa kuitenkin olisi, että heräteviestissä kerrotaan, mitä asiaa se koskee, mihin sovittuun sähköiseen viestintäkanavaan ilmoitus tai varoitus on lähetetty, milloin lähettäminen on tapahtunut ja kuka on lähettänyt ilmoituksen tai varoituksen ja heräteviestin. 

Edelleen ehdotuksen mukaan sopijapuolten olisi vuokrasuhteen aikana viipymättä ilmoitettava muutoksista heräteviestin lähettämisessä tarvittaviin yhteystietoihin. Heräteviesti voitaisiin siten lähettää vastaanottajalle tämän ilmoittamaa viimeisintä yhteystietoa käyttäen. Heräteviestin lähettämisen katsottaisiin kuitenkin epäonnistuneen, jos lähettämisen yhteydessä on ilmeistä, ettei vastaanottaja ole saanut sitä. Edellä mainittuja heräteviestiä koskevia säännöksiä sovellettaessa olisi soveltuvin osin otettava huomioon se, mitä 11 §:n 2 ja 4 momentin perusteluissa on esitetty. 

Tiedoksisaannin ajankohdasta säädettäisiin 2 momentissa siten, että tiedoksisaannin katsottaisiin tapahtuneen kolmantena päivänä sen jälkeen, kun heräteviesti on lähetetty vastaanottajalle, jollei muuta näytetä. Heräteviestiä ei yleensä voitaisi lähettää ennen sähköisen ilmoituksen tai varoituksen lähettämistä, sillä heräteviestistä olisi käytävä ilmi, että ilmoitus tai varoitus on vastaanottajan saatavilla. Tämän vuoksi tiedoksisaannin olettamasäännöksenä olisi se, että tiedoksisaannin katsottaisiin tapahtuneen kolmantena päivänä sen jälkeen, kun heräteviesti on lähetetty vastaanottajalle. Kyseessä olisi siten olettamasäännös, ja tiedoksiannon ajankohta voitaisiin muulla näytöllä osoittaa toiseksi. Tarkennukseksi todettakoon, että jos vastaanottajalle olisi lähetetty useampi kuin yksi heräteviesti eikä muuta näytettäisi, tiedoksisaannin katsottaisiin tapahtuneen kolmantena päivänä sen jälkeen, kun ensimmäinen heräteviesti lähetettiin. 

Pykälän 3 momentissa säädettäisiin siitä, että pykälässä tarkoitetut ilmoitukset saataisiin antaa tiedoksi myös yhdelle vuokranantajista silloin, kun vuokranantajia on useita. Säännöstä sovellettaisiin siten vain tilanteisiin, joissa vuokralainen tekee tiedoksiannon. Osapuolet voisivat kuitenkin sopia asiasta toisin, eli osapuolet voisivat sopia myös siitä, että ilmoitukset on annettava tiedoksi kullekin vuokranantajista erikseen. 

Kun jollekin yhteisvastuullisista vuokranantajista on annettu tiedoksi pykälässä tarkoitettu ilmoitus, ilmoituksen vastaanottaneen vuokranantajan on informoitava tästä kaikkia muita yhteisvastuullisia vuokranantajia. Informointivelvollisuus ei kuitenkaan koskisi tilanteita, joissa osapuolet ovat sopineet, että ilmoitus on annettava tiedoksi erikseen kaikille yhteisvastuullisille vuokranantajille. 

Pykälän 4 momentissa säädettäisiin sekä pykälässä että 11 b ja 11 c §:ssä tarkoitettujen tiedoksiantotapojen pakottavuudesta. Momentin mukaan sellainen sopimusehto, jonka mukaan 43 tai 53 §:ssä tarkoitettu ilmoitus taikka 49 §:ssä tarkoitettu varoitus voidaan antaa tiedoksi jollain muulla kuin pykälässä, 11 b tai 11 c §:ssä tarkoitetulla tavalla, olisi tehoton. Säännös vastaisi sitä, mitä voimassa olevan lain 43 §:n 5 momentissa on säädetty irtisanomisilmoituksista. 

11 b §.Tiedoksianto tuntemattomalle vuokralaiselle. Ehdotettu uusi 11 b § vastaisi pääasiassa sisällöltään voimassa olevan lain 43 §:n 4 momenttia (ks. HE 304/1994 vp, s. 125). Toisin kuin nykyään tämä ilmoituksen tai varoituksen tiedoksiantotapa koskisi myös purkamisilmoitusta. 

Aina ei tiedetä, kuka vuokralainen kulloinkin on, mutta tiedetään, että huoneisto on annettu vuokralle ja vuokrasopimus pitäisi irtisanoa tai purkaa. Tällainen tilanne saattaa esiintyä esimerkiksi silloin, kun huoneisto vaihtaa omistajaa, vuokranantaja kuolee tai kyse on pantti- tai pakkohuutokauppatilanteesta. Tämän vuoksi ehdotetaan, että ilmoitus tai varoitus voitaisiin antaa tuntemattomalle vuokralaiselle tiedoksi julkaisemalla se virallisessa lehdessä ja lisäksi toimittamalla tiedonanto huoneistoon, jota vuokrasuhde koskee. Huoneistoon toimitettava tiedonanto voi olla esimerkiksi kopio ilmoituksesta tai varoituksesta, johon on merkitty tieto siitä, että mainittu ilmoitus tai varoitus on jätetty julkaistavaksi virallisessa lehdessä. Ilmoituksen tai varoituksen katsottaisiin tulleen vuokralaisen tiedoksi virallisen lehden ilmestymispäivänä. 

11 c §.Tiedoksianto ulkomaille. Pykälä on uusi. Se vastaisi pääosin sisällöltään sitä, mitä asunto-osakeyhtiölain 8 luvun 3 §:n 5 momentissa säädetään. Ehdotetussa pykälässä säädettäisiin ilmoituksen ja varoituksen tiedoksiantamisesta silloin, kun tiedoksianto 11 tai 11 a §:ssä taikka haasteen tiedoksi antamisesta säädetyllä tavalla muussa kuin Euroopan talousalueeseen kuuluvassa valtiossa oleskelevalle vuokralaiselle tai vuokranantajalle ei ole mahdollista. Ilmoitus tai varoitus voitaisiin tällaisissa tapauksissa antaa tiedoksi julkaisemalla se virallisessa lehdessä ja toimittamalla siitä viipymättä tiedonanto sellaiseen sähköiseen viestintäkanavaan tai yhteystietoon, jota vastaanottajan tiedetään käyttävän. Ilmoituksen tai varoituksen lähettäjä, eli vuokranantaja tai vuokralainen, vastaisi virallisen lehden julkaisun hakemisesta ja tiedonannon toimittamisesta mahdollisesti tiedossa olevaan sähköiseen viestintäkanavaan tai yhteystietoon. Lisäksi, jos tiedoksiannon kohde on vuokralainen, tiedonanto tulee aina toimittaa viipymättä myös huoneistoon, jota vuokrasuhde koskee. Ilmoituksen tai varoituksen katsottaisiin tulleen sen vastaanottajan tietoon virallisen lehden ilmestymispäivänä. 

Pykälässä tarkoitettu tiedoksiantotapa tulisi sovellettavaksi, kun tiedoksiannon kohteen osoite ulkomailla olisi tiedossa. Mainituissa tilanteissa esimerkiksi vuokranantajan pyytäessä haastemieheltä 49 §:ssä tarkoitetun varoituksen tiedoksiantoa haastemiehellä on käytettävissään oikeudenkäymiskaaren 11 luvussa tarkoitetut oikeudenkäyntiasiakirjojen tiedoksi antamisessa laajassa riita-asiassa noudatettavat keinot. Oikeudenkäymiskaaren 11 luvun 8 §:n mukaan tiedoksiannon vastaanottajan oleskellessa ulkomailla ja hänen osoitteensa ollessa tiedossa, tiedoksi annettavien asiakirjojen lähettämisestä on huolehdittava siten kuin siitä on erikseen säädetty tai asianomaisen vieraan valtion kanssa sovittu. Tiedoksiantoihin sovellettavaa erityistä sääntelyä on muun muassa EU:n ns. tiedoksiantoasetuksessa, josta ehdotuksessa ei esitetä poikettavaksi. Muissa kuin Euroopan unionin jäsenvaltioihin toimitettavissa tiedoksiannoissa sovellettavaksi voivat tulla tiedoksiantoja koskevat kansainväliset sopimukset, joita sovelletaan, kun oikeudenkäynti- tai muu asiakirja on tarpeellista lähettää tiedoksiantoa varten ulkomaille (esim. Haagin tiedoksiantosopimus). Ehdotus ei vaikuttaisi tiedoksiantojen toimittamiseen Pohjoismaiden kesken, mihin sovelletaan Suomen, Islannin, Norjan, Ruotsin ja Tanskan kesken tehtyä sopimusta oikeusavusta tiedoksiannon toimittamisessa ja todistelussa.  

Tiedoksiannon toimittaminen momentissa tarkoitetulla tavalla edellyttäisi sen toteamista, että tiedoksianto ulkomailla oleskelevalle vastaanottajalle, jonka osoite on tiedossa, ei ole mahdollinen. Mainitun edellytyksen täyttyminen tulisi arvioitavaksi tapauskohtaisesti. Tiedoksianto voi estyä esimerkiksi sen johdosta, ettei tiedoksi annettavien asiakirjojen toimittaminen kohdevaltioon ole mahdollista, koska sinne ei ole saatavilla posti- tai kuriiripalveluita. Silloin kun kohdevaltio on tiedoksiantoon sovellettavan kansainvälisen sopimuksen osapuoli, määräytyy tiedoksi annettavien asiakirjojen toimittamistapa sopimuksen perusteella. Esimerkiksi Haagin tiedoksiantosopimukseen kuuluvat valtiot, asiakirjojen toimittamista koskevat vaatimukset sekä kunkin sopimusvaltion tiedoksiantoasioissa toimivaltaisten keskusviranomaisten yhteystiedot ovat yleisesti saatavilla Haagin kansainvälisen yksityisoikeuden konferenssin verkkosivustolla. Tiedoksianto Haagin tiedoksiantosopimusta noudattaen voisi estyä, vaikka kohdevaltio olisi sopimusvaltio, mikäli tiedoksiannon toteuttaminen edellyttää pyynnön toimittamista keskusviranomaiselle eikä valtio ole ilmoittanut keskusviranomaisen yhteystietoja pyyntöjen vastaanottamiseksi tai ilmoitetut yhteystiedot eivät toimi. Tiedoksianto voi momentissa tarkoitetulla tavalla estyä, vaikka tiedoksi annettavat asiakirjat saataisiin toimitettua kohdevaltioon, jos kohdevaltion viranomaiselta ei saada tarvittavaa selvitystä tiedoksiannon toteuttamisesta asianmukaisella tavalla. Haettaessa ulkomaille toimitettavan varoituksen tiedoksiantoa siten kuin haasteen tiedoksiannosta säädetään tulisi haastemiehen laadittavaksi ehdotuksessa tarkoitetuissa tilanteissa ns. estetodistus, josta kävisi asianmukaisine perusteluineen ilmi, ettei tiedoksianto ulkomaille ole tapauksessa mahdollinen. Toisaalta on mahdollista, että tiedoksiannon tarve kohdistuu valtioon, joka ei ole liittynyt tiedoksiantoja koskeviin kansainvälisiin sopimusjärjestelyihin. 

Ehdotus vastaa pääosin oikeudenkäymiskaaren 11 luvun 9 §:ssä tarkoitettua kuulutustiedoksiantomenettelyä, joka tulee sovellettavaksi, kun tiedoksiannon vastaanottajan eikä hänen tiedoksiannon vastaanottamista varten valtuuttamansa olinpaikasta voida saada tietoa. Edellytykset tiedoksi antamiselle ehdotettavalla tavalla vastaisivat asiallisesti oikeudenkäymiskaaren 11 luvun 9 §:ssä tarkoitettuja kuulutustiedoksiannon edellytyksiä tilanteessa, jossa ei ole käytössä mitään muuta tiedoksiantotapaa (HE 16/1990 vp, s. 16). Jollei tiedoksiannon vastaanottajan osoite ulkomailla ole tiedossa eikä sitä kyetä selvittämään, asiakirjan tiedoksianto oikeudenkäynnissä voi tulla kyseeseen kuuluttamalla (oikeudenkäymiskaaren 11 luvun 9 §). 

Virallisessa lehdessä julkaistavat tiedoksiannot ovat saatavilla lehden verkkopalvelusta kutakin lehden numeroa koskevana erillisenä julkaisuna. Verkossa saatavilla olevan virallisen lehden käytön laajentuessa ehdotuksessa tarkoitettujen tiedoksiantojen toimittamisessa tulee huomiota kiinnittää henkilötietojen käsittelyyn liittyviin seikkoihin. Tiedot olisi rajattava siten, että virallisessa lehdessä julkaistavista ilmoituksista kävisivät ilmi ainoastaan tiedoksiannon toimittamiseksi välttämättömät tiedot.  

Tiedoksiannon kohteen tosiasiallisten tietojensaantimahdollisuuksien parantamiseksi pykälässä edellytettäisiin, että tiedonanto ehdotuksen mukaisesti tiedoksi annetusta ilmoituksesta tai varoituksesta olisi viipymättä toimitettava sellaiseen sähköiseen viestintäkanavaan tai yhteystietoon, jota tiedoksiannon kohteen tiedetään käyttävän. Tiedonannon sisällön osalta viitataan siihen, mitä 11 b §:n perusteluissa esitetään. Ottaen huomioon, että ilmoitus tai varoitus voivat sisältää vuokralaista ja vuokranantajaa koskevia henkilötietoja ja yksityiselämän suojan piiriin kuuluvia tietoja, tulee noudattaa varovaisuusperiaatetta. Sanotun vuoksi säännöksessä edellytettäisiin sitä, että lähettäjän tulee tietää, että vastaanottaja käyttää tiettyä sähköistä viestintäkanavaa tai yhteystietoa. Pelkkä oletus siitä, että vastaanottaja todennäköisesti tai mahdollisesti käyttää jotain sähköistä viestintäkanavaa tai yhteystietoa, ei siten olisi riittävä. Tiedonanto ilmoituksesta tai varoituksesta voitaisiin lähettää esimerkiksi sellaiseen sähköiseen viestintäkanavaan tai yhteystietoon, josta on maininta vuokrasopimuksessa tai muussa sopimuksessa, mutta sitä ei ole sovittu 11 tai 11 a §:n tarkoittamalla tavalla vuokrasuhteessa käytettäväksi tiedoksiantotavaksi. Sähköisen viestintäkanavan tai yhteystiedon katsottaisiin olevan lähettäjän tiedossa myös silloin, kun vastaanottaja on vuokrasuhteen aikana asioinut tällaisesta viestintäkanavasta tai yhteystiedosta vuokrasuhteen toisen osapuolen kanssa, mutta josta ei ole mainintaa vuokrasopimuksessa tai muussa vuokrasuhteen aikana solmitussa sopimuksessa vuokrasuhteen osapuolten välillä. Vaikka kyse olisi useimmiten vakiintuneesta sähköisestä viestintäkanavasta, viestintäkanavan käytön ei tarvitse olla 11 §:n 2 momentissa tarkoitetulla tavalla vakiintunutta. Poikkeuksellisesti tällaisena viestintäkanavana tai yhteystietona voitaisiin pitää myös kolmannelta saatua tietoa, jos tiedon oikeellisuutta tai alkuperää ei ole syytä epäillä.  

Ilmoituksen tai varoituksen tiedoksiannon katsottaisiin pykälää sovellettaessa tapahtuvan kuuluttamalla eli julkaisemalla se virallisessa lehdessä, jos tiedoksiannon kohteena on vuokranantaja, tai kuuluttamalla ja toimittamalla tiedonanto ilmoituksesta tai varoituksesta huoneistoon, jota vuokrasuhde koskee, jos tiedoksiannon kohteena on vuokralainen. Molemmissa tilanteissa ilmoituksen tai varoituksen katsottaisiin tulleen vastaanottajan tietoon lehden ilmestymispäivänä. Sähköisessä viestintäkanavassa erikseen toimitettavan tiedonannon ei sen sijaan katsottaisi olevan osa tiedoksiantoa eikä sitä otettaisi huomioon tiedoksiannon pätevyyttä arvioitaessa. 

11 d §.Häätöä koskevan haasteen tiedoksianto ulkomaille. Pykälä on uusi ja se vastaisi pääosin sisällöltään sitä, mitä asunto-osakeyhtiölain 8 luvun 5 §:n 3 momentissa säädetään. Ehdotetussa pykälässä säädettäisiin haastehakemuksen tiedoksiannosta liikehuoneistoa koskevassa häätöasiassa silloin, kun haaste on toimitettava tiedoksi ulkomailla oleskelevalle vuokralaiselle. 

Pykälässä ehdotetaan säädettäväksi häätöasiassa vastaajana olevalle vuokralaiselle annettavan haasteen tiedoksi antamisesta OK 11 luvun 9 §:n mukaisella kuulutuksella silloin, kun tiedoksianto ulkomailla oleskelevalle vuokralaiselle, jonka osoite on tiedossa, ei ole muuten mahdollista. Tiedoksiannon toimittamisen edellytykset tulisivat arvioitavaksi kunkin asian osalta tapauskohtaisesti ja tuomioistuimen tulisi säännöstä soveltaessaan vakuuttua siitä, ettei OK 11 luvun 8 §:ssä tarkoitettu tiedoksianto ole asiassa mahdollinen. Tämä voi johtua esimerkiksi siitä, että tiedoksi annettavia asiakirjoja ei ole mahdollista toimittaa tiedoksiannon kohdevaltioon asiassa sovellettavaksi tulevan tiedoksiantoa koskevan kansainvälisen sopimuksen edellyttämällä tavalla. Arvioinnissa olisi otettava huomioon kaikki keinot, joita asiakirjojen toimittamiseksi tiedoksiannon kohdevaltioon on tosiasiallisesti käytettävissä tiedoksiannon toimittamisen ajankohtana. Säännös voisi tulla sovellettavaksi myös, jos tiedoksiannon toimittaminen estyisi sen johdosta, ettei tiedoksiannon kohdevaltion viranomaiselta yrityksestä huolimatta saataisi tarvittavaa selvitystä tiedoksiannon toteutumisesta. 

Ehdotuksen soveltaminen olisi rajoitettu tilanteisiin, joissa vuokralainen oleskelee muussa kuin Euroopan talousalueeseen kuuluvassa valtiossa. Ehdotuksella ei siten poikettaisi EU:n tiedoksiantoasetuksesta eikä se vaikuttaisi tiedoksiantojen toimittamiseen Suomen, Islannin, Norjan, Ruotsin ja Tanskan välillä sovellettavaan sopimukseen oikeusavusta tiedoksiannon toimittamisessa ja todistelussa. Ehdotus ei käytännössä vaikuttaisi myöskään Haagin tiedoksiantosopimuksen soveltamiseen, koska ehdotettua poikkeusmenettelyä ei sovellettaisi tilanteessa, jossa Haagin tiedoksiantosopimuksen mukainen menettely on käytettävissä. 

Kuulutustiedoksiantoa käytettäessä ei voida varmistua siitä, että ulkomailla oleskeleva vuokralainen tosiasiassa saa tiedon asiasta. Ehdotuksessa tarkoitetuissa tapauksissa on toisaalta mahdollista, että myös vuokralaisen oleskellessa ulkomailla tieto kuulutuksesta voidaan tosiasiassa saattaa tämän tietoon toimittamalla siitä riittävät tiedot vuokrauksen kohteena olevaan liikehuoneistoon. Tämän vuoksi momenttiin ehdotetaan otettavaksi oikeudenkäymiskaaren 11 luvun 9 §:ssä säädettyä kuulutusmenettelyä täydentävä säännös haastetta koskevan ilmoituksen toimittamisesta viipymättä huoneistoon, jota vuokrasuhde koskee. Huoneistoon toimitettavasta oikeudenkäymiskaaren 11 luvun 10 §:ssä tarkoitetusta ilmoituksesta tulisi käydä ilmi tiedoksi annettavan asiakirjan pääasiallinen sisältö sekä se, missä tiedoksi annettava asiakirja on nähtävillä. Tiedoksiannon pätevyys edellyttäisi ilmoituksen toimittamista huoneistoon, mutta tiedoksiannon ajankohtana olisi oikeudenkäymiskaaren 11 luvun 10 §:n mukaisesti ilmoituksen virallisessa lehdessä julkaisemisen ajankohta. 

Pykälässä säädettäisiin lisäksi siitä, että oikeudenkäymiskaaren 11 luvun 10 §:ssä tarkoitettu ilmoitus olisi viipymättä toimitettava myös sellaiseen sähköiseen viestintäkanavaan tai yhteystietoon, jota vuokralaisen tiedetään käyttävän, jos tällainen viestintäkanava tai yhteystieto on tiedossa. Sähköisessä viestintäkanavassa erikseen toimitettavan ilmoituksen ei kuitenkaan katsottaisi olevan osa tiedoksiantoa eikä sitä otettaisi huomioon tiedoksiannon pätevyyttä arvioitaessa, vaan sillä pyritään parantamaan vuokralaisen tosiasiallista tietojensaantimahdollisuutta. Haastemiehen tai tuomioistuimen ei kuitenkaan edellytettäisi ryhtyvän toimenpiteisiin tällaisen sähköisen viestintäkanavan tai yhteystiedon selvittämiseksi, vaan tieto sähköisestä viestintäkanavasta tai yhteystiedosta olisi ensisijaisesti tultava kantajalta. Asianmukaisena pidettäisiin kuitenkin sitä, että haastemies tai tuomioistuin tarkistaisi käytössään olevista rekisteri- ja muista tietojärjestelmistä, onko tällaisia tietoja saatavilla. 

12 §.Virka-apu. Pykälää ehdotetaan muutettavaksi. Pykälän 1 momenttiin lisättäisiin viittaus vuokranantajan edustajaan sekä virka-avun tarpeellisuuteen, tehtäisiin kielellisiä tarkennuksia ja poistettaisiin viittaus lain 19 §:ään, jotta momentti vastaisi lain 20 §:ään ehdotettuja muutoksia. Poliisiviranomaisen sijasta momentissa käytettäisiin jatkossa sanaa ”poliisi”. Lisäksi säännökseen lisättäisiin sana ”tarpeellinen”, jolla korostettaisiin, että ennen virka-avun pyytämistä vuokranantajan tai tämän edustajan on pyrittävä hoitamaan asia käytettävissään olevin keinoin ja että virka-apua voitaisiin pyytää vasta, kun nämä keinot osoittautuvat riittämättömiksi. Lisäksi ehdotetaan, että sana ”kielletään” muutettaisiin muotoon ”estetään”, koska ”estetään” kuvaa paremmin sitä, että poliisin virka-apu on ennen kaikkea vastarinnan murtamista ja esteiden poistamista. Tarkoituksena ei kuitenkaan ole muuttaa lähtökohtaa, jonka mukaan oikeus virka-apuun rajoittuu lähinnä niihin tapauksiin, joissa vuokranantajalla tai vuokralaisella on vuokrasopimuksen tai lain mukainen selvä oikeus, jonka käyttämistä estetään (ks. HE 304/1994 vp, s. 106–107). Selvyydeksi myös todettakoon, että viittausmuutoksen tarkoitus ei ole muuttaa voimassa olevaa oikeustilaa, vaan jatkossa lain 19 §:n mukainen pääsy huoneistoon seuraisi suoraan lain 20 §:stä. 

Pykälän 2 momenttiin tehtäisiin vastaavat kielelliset muutokset ja lisäykset ”poliisiviranomainen”- ja ”tarpeellinen”-sanoja koskien kuin 1 momentissa. 

18 §.Liikehuoneiston kunto ja sen puutteellisuus. Pykälän 2 momentissa käytetty kehotus-sana ehdotetaan korvattavaksi ilmoitus-sanalla. Kyseessä on tekninen muutos, jonka myötä laissa ei olisi enää tarpeen erikseen käyttää kehotus-sanaa. 

20 §.Vuokranantajan oikeus päästä liikehuoneistoon. Pykälää ehdotetaan täydennettäväksi siten, että siinä selostetaan kootusti eri tilanteet, joissa vuokranantajalla on oikeus päästä huoneistoon. Lisäksi pykälään ehdotetaan lisättäväksi informatiivinen viittaus virka-apua koskevaan pykälään. 

Pykälän 1 momenttia ehdotetaan muutettavaksi. Ehdotetun uuden 1 momentin ensimmäisen virkkeen mukaan vuokranantajalla ja tämän edustajalla olisi oikeus päästä huoneistoon silloin, kun se on tarpeellista huoneiston kunnon ja hoidon valvomista tai huoneistossa suoritettavaa korjaus- ja muutostyötä tai hoitotoimenpidettä taikka niiden valvomista varten. Voimassa olevassa momentissa on nimenomaisesti säädetty ainoastaan vuokranantajan oikeudesta päästä huoneistoon huoneiston kunnon ja hoidon valvomista varten. Ehdotetun muutoksen johdosta momentin sanamuoto kattaisi selkeästi myös lain 19 §:ssä tarkoitetut tilanteet, eli vuokranantajan ja tämän edustajan oikeuden päästä huoneistoon suorittamaan korjaus- ja muutostöitä sekä hoitotoimenpiteitä. Selvyyden vuoksi todettakoon, että tarkoituksena ei ole laajentaa tai supistaa vuokranantajan ja tämän edustajan lain 19 ja 20 §:n mukaista oikeutta päästä huoneistoon, vaan kysymys on voimassa olevan oikeustilan selkeyttämisestä ja systematisoinnista. 

Lisäksi voimassa oleva 2 momentti ehdotetaan sisällytettäväksi osaksi ehdotettua uutta 1 momenttia. Ehdotetun 1 momentin jälkimmäisen virkkeen mukaan vuokranantajalla ja tämän edustajalla olisi oikeus päästä huoneistoon ja esitellä sitä, jos huoneisto on tarkoitus myydä tai se on uudelleen vuokrattavissa. Momentin jälkimmäinen virke vastaisi sisällöllisesti pääosin voimassa olevaa 2 momenttia. 

Selvyyden lisäämiseksi momenttiin ehdotetaan lisättäväksi nimenomainen maininta vuokranantajan edustajasta. Jo nykytilassa on vakiintuneesti katsottu, että vuokranantaja voi valtuuttaa esimerkiksi toisen valvomaan puolestaan huoneiston kuntoa ja hoitoa taikka vuokra- tai kiinteistönvälittäjän esittelemään huoneistoa. Vastaava oikeus olisi myös oikeushenkilömuotoisen vuokranantajan lakisääteisellä edustajalla. On selvää, että valtuutuksen tulisi olla voimassa ja edustajan olisi tarvittaessa kyettävä osoittamaan valtuutuksen asianmukaisuus. Valtuutuksen asianmukaisuus voidaan tavallisesti osoittaa esimerkiksi esittämällä vuokralaiselle valtakirja taikka vuokraus- tai myyntitoimeksianto. Myös muu asianmukainen selvitys, josta voidaan päätellä edustajan edustavan vuokranantajaa, voisi yleensä olla riittävä.  

Pykälään ehdotetaan lisättäväksi uusi 2 momentti. Kuten edellä on todettu, voimassa olevan 2 momentin sisältö siirtyisi osaksi ehdotettua 1 momenttia. Ehdotetun 2 momentin mukaan käynti huoneistossa olisi järjestettävä vuokranantajalle tai tämän edustajalle sekä vuokralaiselle sopivana aikana, jollei asian kiireellisyys tai laatu sitä estäisi. Momentissa käytetty ilmaisu ”käynti” kattaisi kaikki 1 momentissa tarkoitetut tilanteet, joten vaatimus ”sopivasta ajasta” koskisi sekä huoneistoon pääsyä että sen esittelyä. Selvyyden vuoksi todettakoon, että sopivasta ajasta sopiminen osapuolten välillä tai sitä koskevien poikkeusten soveltuminen ei poistaisi lain 19 §:n 2 ja 3 momentissa säädettyä ilmoittamisvelvollisuutta eikä vaikuttaisi kyseisiä säännöksiä koskeviin määräaikoihin. 

Huoneistossa tapahtuva käynti olisi ensisijaisesti järjestettävä ajankohtana, joka on sopiva sekä vuokranantajalle että vuokralaiselle. Täten huoneistoon ei voitaisi pääsääntöisesti mennä ilmoittamatta asiasta etukäteen tai ilman vuokralaisen suostumusta. Osapuolten olisi lähtökohtaisesti otettava huomioon toistensa kohtuulliset toiveet sopivasta ajasta. Toisaalta vuokralainen ei voisi perusteettomasti kieltäytyä päästämästä vuokranantajaa tai tämän edustajaa huoneistoon. Kieltäytyminen saattaa aiheuttaa vuokralaiselle velvollisuuden korvata menettelystään aiheutunut vahinko. 

Eräissä kiireellisissä tapauksissa, kuten putkivuodon tai tulipalon sattuessa, oikeuttavat jo yleiset pakkotilaa koskevat säännöksetkin tunkeutumaan huoneistoon ilman lupaa. On lisäksi eräitä muitakin tilanteita, joissa huoneistoon on voitava päästä suorittamaan korjaustyötä, vaikkei ajankohta olisi vuokralaiselle sopiva. Niinpä huoneistoon olisi voitava päästä, kun rakennuksessa tehdään esimerkiksi sellaista asennustyötä, jota tehtäessä on samanaikaisesti oltava useissa huoneistoissa. Tällaisissa tapauksissa saattaa käytännössä olla mahdoton löytää kaikille kysymykseen tuleville asukkaille sopivaa yhteistä ajankohtaa. Vastaavasti esimerkiksi kiireellinen hoitotoimenpide, kuten tuholaismyrkytys, voi edellyttää nopealla aikataululla toteutettavia ja toistuvia käyntejä useissa saman rakennuksen huoneistoissa. Myöskään tällöin ei voitaisi edellyttää, että jokaiselle asukkaalle varattaisiin mahdollisuus vaikuttaa käynnin ajankohtaan. Tämän vuoksi ehdotetaan säädettäväksi, että pääsy huoneistoon olisi sallittava pääsäännöstä poiketen, kun se on asian kiireellisyyden tai laadun vuoksi tarpeellista. 

Pykälään ehdotetaan lisättäväksi uusi 3 momentti. Ehdotettu momentti sisältäisi säännöksen sen varalta, että sopivaa aikaa huoneistossa käynnille ei saada sovittua vuokralaisesta johtuvasta syystä. Tällöin käynti voitaisiin toteuttaa kohtuullisen ajan kuluttua siitä, kun riittävä vastausaika käynnin ajankohtaa koskevaan tiedusteluun on päättynyt ja kun käynnin ajankohdasta on ilmoitettu vuokralaiselle etukäteen. Säännöksessä tarkoitettu tilanne voi olla käsillä, jos vuokralainen jättää tälle varatussa riittävässä ajassa kokonaan vastaamatta tiedusteluun sopivasta käynnin ajankohdasta. Samoin voi olla, jos vuokralainen vastaa tälle varatussa vastausajassa tiedusteluun, mutta hylkää kaikki ehdotetut ajankohdat eikä ehdota sellaista ajankohtaa, jota voitaisiin pitää sopivana. 

Vuokralaiselle olisi varattava riittävä vastausaika huoneistossa käynnin ajankohtaa koskevaan tiedusteluun. Vuokralaiselle olisi lisäksi ilmoitettava etukäteen ajankohta, jolloin huoneistoon aiotaan tulla käymään, kuten myös se, että käynti huoneistossa voidaan toteuttaa vastausajan päättymisen jälkeen, vaikka vuokralainen ei vastaisikaan tiedusteluun. Mainittu ilmoitus voitaisiin antaa esimerkiksi samalla kertaa, kun vuokralaiselta tiedustellaan sopivaa ajankohtaa huoneistossa käynnille. Ilmoituksesta tulisi käydä ilmi myös se, että huoneistossa voidaan käydä myös siinä tapauksessa, että vuokralainen hylkää ehdotetut ajat eikä itse ehdota sopivaa aikaa. 

Laissa ei ehdotettaisi erikseen säädettäväksi ilmoituksesta silloin, kun huoneistossa käydään muuna kuin vuokralaiselle sopivana ajankohtana asian kiireellisyyden tai laadun vuoksi. Myös tällaisissa tilanteissa voi olla perusteltua ilmoittaa käynnin ajankohdasta ennalta mahdollisuuksien mukaan, esimerkiksi silloin, kun useassa huoneistossa käytäessä on mahdotonta löytää kaikille kysymykseen tuleville asukkaille sopivaa ajankohtaa. 

Huoneistoon voitaisiin lisäksi mennä vasta sen jälkeen, kun vuokralaiselle varatun vastausajan loppumisesta on kulunut kohtuullinen aika. Vastausajan riittävyyden ja kohtuullisen ajan pituutta arvioitaessa olisi otettava huomioon huoneistossa käynnin syy eli asian laatu ja kiireellisyys. Jos vuokralaisen ehdottamaa ajankohtaa voidaan pitää kohtuullisena, käynti huoneistossa tulisi ensisijaisesti toteuttaa mainittuna ajankohtana. 

Pykälään ehdotetaan lisättäväksi uusi 4 momentti, jossa säädettäisiin siitä, että huoneistoon on käynnin yhteydessä jätettävä ilmoitus, josta ilmenevät käynnin syy sekä tieto ilmoituksen jättäjästä ja käynnistä lisätietoja antavan tahon yhteystiedot. Säännöstä sovellettaisiin silloin, kun käynnin ajankohdasta ei ole sovittu vuokralaisen kanssa. Tällaisia tilanteita olisivat pykälän 2 momentissa tarkoitettujen tilanteiden (ts. käynti sopivana ajankohtana ei ole järjestettävissä asian kiireellisyyden tai laadun vuoksi) lisäksi 3 momentissa tarkoitetut tilanteet, joissa käynnin ajankohdasta sopiminen estyy vuokralaisesta johtuvasta syystä. Ilmoituksessa ei olisi välttämätöntä yksilöidä erikseen käynnin yhteydessä huoneistossa tehtyjä toimia, joskin nämä käynevät yleensä riittävällä tavalla ilmi ilmoitettaessa säännöksen mukaisesti huoneistossa käynnin syy. Jos vuokralainen haluaisi saada lisätietoja käynnistä, tämä voisi olla yhteydessä ilmoituksessa mainittuun tahoon. 

Pykälään ehdotetaan lisättäväksi uusi 5 momentti. Kyseessä olisi informatiivinen viittaus lain 12 §:ään. 

25 §.Vuokran kohtuullisuuden selvittäminen. Pykälän 1 momentin viittaus 5 §:ään ehdotetaan poistettavaksi. Ehdotetussa 5 §:ssä ei enää säädettäisi sovittelun aineellisoikeudellisista edellytyksistä, vaan siinä viitattaisiin oikeustoimilain ja kuluttajansuojalain kohtuullistamissäännöksiin. Tämän vuoksi viittaus olisi jatkossa tarpeeton. Liikehuoneiston vuokrasopimuksen vuokran ja vuokran määrän kohtuullisuutta arvioitaisiin oikeustoimilain 36 §:n tai, jos kyse on kuluttajan ja elinkeinonharjoittajan välisestä vuokrasopimuksesta, kuluttajansuojalain 4 luvun säännösten nojalla.  

Pykälän 2 momenttiin ehdotetaan tehtäväksi terminologinen tarkennus siten, että sana ”alioikeus” korvattaisiin sanalla ”käräjäoikeus”. 

26 §.Vuokraa koskeva tuomioistuimen ratkaisu. Pykälän 1 momenttiin ehdotetaan tehtäväksi terminologinen tarkennus siten, että sana ”alioikeus” korvattaisiin sanalla ”käräjäoikeus” ja sana ”päätös” korvattaisiin sanalla ”ratkaisu”. 

32 §.Ulosottokaaren mukaisen myynnin vaikutus vuokrasuhteeseen. Pykälän otsikkoa sekä 1 momenttia ehdotetaan muutettavaksi siten, että sana ”pakkohuutokauppa” korvattaisiin ilmaisulla ”ulosottokaaren mukainen myyntitapa”. Ulosottokaaren mukaisella myynnillä tarkoitettaisiin ulosottokaaren (705/2007) 5 luvussa säädetyssä järjestyksessä toimitettua myyntiä. Lisäksi 1 ja 2 momentin ruotsinkielistä kieliasua ehdotetaan tarkistettaviksi, jotta ne vastaisivat suomenkielistä muotoilua. Muilta osin pykälän sisältö vastaisi voimassa olevaa lakia. 

33 §.Liikehuoneiston omistajanvaihdos moitekanteen tai lunastamisen johdosta. Pykälän 2 momenttiin ehdotetaan tehtäväksi vastaava terminologinen tarkennus kuin mitä ehdotetaan tehtäväksi 26 §:n 1 momenttiin. 

38 §.Vuokrasuhteen jatkuminen vuokralaisen kuoltua. Pykälän 3 momenttiin ehdotetaan tehtäväksi vastaava terminologinen tarkennus kuin mitä ehdotetaan tehtäväksi 26 §:n 1 momenttiin. 

43 §.Irtisanomisilmoitus. Pykälän otsikko ehdotetaan muutettavaksi vastaamaan muita ehdotettuja muutoksia. Koska esityksessä ehdotetaan säädettäväksi uudet pykälät tiedoksiannosta, olisi pykälän otsikkoa tarpeen tarkentaa vastaavasti. 

Pykälän 3 momentti ja 4 momentti ehdotetaan kumottaviksi, koska esityksessä ehdotetaan säädettäväksi erilliset uudet pykälät tiedoksiannosta. 

Pykälää ehdotetaan täydennettäväksi lisäämällä siihen uusi 6 momentti, jonka mukaan irtisanomisilmoituksen tiedoksiannosta säädetään 11 a–11 d §:ssä. Kyseessä on informatiivinen viittaus. 

44 §. Vuokralaisen irtisanomissuoja toistaiseksi voimassa olevassa vuokrasuhteessa. Pykälän 3 momenttiin ehdotetaan tehtäväksi vastaava terminologinen tarkennus kuin mitä ehdotetaan tehtäväksi 26 §:n 1 momenttiin. 

49 §.Varoitus purkamisoikeuden käyttämisestä. Pykälän 1 momentin toiseen virkkeeseen ehdotetaan lisättäväksi informatiivinen viittaus ehdotettuihin 11 a–11 d §:n tiedoksiantosäännöksiin. Mainittu virke siirrettäisiin selkeyden vuoksi kuitenkin uudeksi 2 momentiksi. Samalla voimassa oleva 2 momentti siirtyisi uudeksi 3 momentiksi, ja voimassa oleva 3 momentti siirtyisi uudeksi 4 momentiksi. Voimassa olevan 2 momentin eli ehdotetun uuden 3 momentin sanamuotoihin tai sisältöön ei kuitenkaan ehdoteta muutoksia. 

Voimassa olevan 3 momentin mukaan varoitusta ei edellytetä muun muassa silloin, kun vuokralainen on menetellyt 48 §:n 1 momentin 4, 6 tai 7 kohdassa tarkoitetussa tapauksessa erittäin moitittavalla tavalla. Erittäin moitittavaan toimintaan liittyvä poikkeussäännös ulotettaisiin siis myös huoneiston huonoon hoitoon. Varoitusta ei siten jatkossa enää tarvittaisi, jos vuokralainen olisi 48 §:n 1 momentin 4–7 kohdissa tarkoitetuissa tapauksissa menetellyt erittäin moitittavalla tavalla. Säännös olisi jatkossa sijoitettu pykälän 4 momenttiin. 

53 §.Vuokrasopimuksen purkamisilmoitus. Pykälän 2 momenttia ehdotetaan muutettavaksi. Koska esityksessä ehdotetaan säädettäväksi uudet pykälät tiedoksiannosta, säännös tarkastettaisiin vastaamaan ehdotettuja muutoksia lisäämällä siihen informatiivinen viittaus 11 a–11 d §:ään. Pykälään ehdotetaan myös lisättäväksi uusi 3 momentti, jonka mukaan purkaminen olisi tehoton, jos sitä ei ole suoritettu pykälässä säädetyllä tavalla. Säännös vastaisi voimassa olevan lain tulkintaa, eikä sillä siis muutettaisi oikeustilaa. Vastaava irtisanomisilmoitusta koskeva maininta on voimassa olevan 43 §:n 5 momentissa. 

12.1  Aluksi

Perusoikeussääntelyn lähtökohtana on yksilön vapauspiirin suojaaminen valtiovallan taholta tulevilta puuttumisilta. Koska perusoikeudet ilmaisevat yhteiskunnan yleisesti hyväksyttyjä perusarvoja, ei ole riittävää, että niiden vaikutus rajoittuu vain yksilön ja julkisen vallan välisiin suhteisiin, vaan perusoikeuksien vaikutuksen tulee säteillä koko yhteiskuntaan. Käytännössä perusoikeuksien vaikutus yksityisten keskinäissuhteisiin välittyy yleensä perusoikeuksia konkretisoivan tavallisen lainsäädännön välityksellä, joskin eräillä perusoikeuksilla voi olla myös välittömämpiä sovellutuksia yksityisten välillä (HE 309/1993 vp, s. 25 ja 29). Oikeushenkilöitä perusoikeudet suojaavat välillisesti, sillä oikeushenkilön asemaan puuttuminen saattaa merkitä kajoamista oikeushenkilön taustalla olevan yksilön oikeuksiin (HE 309/1993 vp, s. 21–25, PeVL 4/2014 vp, s. 2–3). Euroopan ihmisoikeustuomioistuin on katsonut, että valtiolla voi olla positiivinen velvollisuus suojella yksilön omaisuutta myös yksityisten välisiin suhteisiin liittyvissä tilanteissa, jos yleinen etu tai tehokkaan omaisuudensuojan toteutuminen sitä edellyttää (ks. Zolotas v. Kreikka (no. 2), 2013, kohta 39). 

Perusoikeuksien horisontaalivaikutuksella tarkoitetaan perusoikeusjärjestelmän vaikutusta yksityisten oikeussubjektien keskinäisissä suhteissa, ja koska huoneenvuokralainsäädäntö koskee juuri tällaisia suhteita, esityksellä on vaikutusta lähinnä yksityisten keskinäissuhteissa vaikuttaviin perusoikeuksiin. Tämän vuoksi ehdotuksia (1. ja 2. lakiehdotus) on arvioitava erityisesti perustuslain 10 §:n 1 momentin yksityiselämän ja henkilötietojen suojan, 15 §:n 1 momentin omaisuuden suojan sekä 21 §:n 1 momentin oikeudenmukaisen oikeudenkäynnin kannalta. Lisäksi 1. lakiehdotusta arvioitaessa on kiinnitettävä huomiota perustuslain 7 §:n 1 momentin henkilökohtaiseen vapauteen sekä 19 §:n 3 momentin väestön terveyden edistämiseen ja saman pykälän 4 momentin oikeuteen asuntoon. Euroopan ihmisoikeussopimus tulee vastaavilta osiltaan sovellettavaksi Suomea kansainvälisoikeudellisesti velvoittavana vähimmäistasona. 

12.2  Omaisuuden suoja

Perustuslain 15 §:ssä ja Euroopan ihmisoikeussopimuksen ensimmäisen lisäpöytäkirjan 1 artiklassa tarkoitettu omaisuudensuoja käsittää vakiintuneesti varallisuusarvoisia oikeuksia ja etuja, joihin kuuluu laajimpana esineisiin kohdistuva omistusoikeus. Varsinaisen omistusoikeuden lisäksi omaisuudensuojan piiriin kuuluvat esimerkiksi rajoitetut esineoikeudet, kuten erilaiset käyttöoikeudet. Esimerkiksi asumisoikeuden on katsottu olevan omaisuudensuojan piiriin kuuluva varallisuusarvoinen oikeus (PeVL 45/2002 vp, s. 2). Omaisuudensuoja kattaa paitsi omistajalle lähtökohtaisesti kuuluvan vallan hallita, käyttää ja hyödyntää omaisuuttaan haluamallaan tavalla, myös vallan määrätä siitä. Esimerkiksi asunto-osakkeiden omistus tuottaa oikeuden käyttää osakehuoneistoa yhtiöjärjestyksestä ilmenevän käyttötarkoituksen mukaisesti ja antaa huoneiston tai sen osan käyttöoikeus toiselle vuokraa tai muuta korvausta vastaan tai korvauksetta. Jos omistusoikeuteen kuuluvia oikeuksia rajoitetaan, puututaan samalla omaisuudensuojaan, vaikka omistusoikeuden kohteena oleva esine sinänsä säilyisikin koskemattomana haltijallaan. (PeVL 41/2006 vp, s. 2, PeVL 49/2005 vp, s. 2 ja PeVL 15/2005 vp, s. 2) Omaisuudensuojan yleislausekkeen mukaiselle suojalle on ominaista, että suojan tehokkuus voi vaihdella merkittävästikin kulloisestakin varallisuusedusta ja ratkaisutilanteesta riippuen. Omaisuudensuojan ydintä voinee loukata ainoastaan muiden rajoitusedellytysten olennainen laiminlyönti – syrjintäkiellon vastaisuus, oikeusturvan oleellinen laiminlyönti tai rajoituksen selvä suhteettomuus. Euroopan ihmisoikeustuomioistuin on oikeuskäytännössään katsonut, että lunastuslupa, jota olisi voitu käyttää milloin tahansa, loukkaa omaisuudensuojan ydintä (Sporrong ja Lönnroth v. Ruotsi, 1982). Ehdotettuja rajoituksia ei voida pitää vastaavina, eikä niiden voida katsoa loukkaavan omaisuudensuojan ydinaluetta. Valtion harkintamarginaalin taloudellisten ja sosiaalisten asioiden yleisen sääntelyn suhteen on katsottu sitä vastoin olevan laaja (Špoljar ja Dječji Vrtić Pčelice v. Kroatia (dec.), 2020, kohdat 33–36).  

Omistusoikeus ja käyttöoikeus 

Vuokralaisen tai muun asukkaan omaisuus voisi 1. lakiehdotuksen 68 a §:n mukaan tietyissä tilanteissa siirtyä vuokranantajan omistukseen, jos vuokralainen tai muu asukas on vuokrasuhteen päätyttyä jättänyt tai unohtanut omaisuutta huoneistoon tai siihen liittyviin tiloihin. Ehdotettu sääntely on merkityksellinen perustuslain 15 §:ssä turvatun omaisuudensuojan kannalta. Sääntelyn hyväksyttävyyttä arvioitaessa on yhtäältä annettava painoarvoa vuokralaisen ja muun asukkaan esineitä ja muuta omaisuutta koskevalle omistusoikeudelle ja toisaalta vuokranantajan oikeudelle käyttää ja hyödyntää omaisuuttaan eli huoneistoaan. Kyse on siis tilanteesta, jossa eri henkilöiden samat perusoikeudet ovat vastakkain ja jossa perustuslainsuojaa nauttivat varallisuusedut joutuvat punnittaviksi toisiaan vastaan. 

Ehdotuksen oikeasuhtaisuutta arvioitaessa on otettava huomioon, että ehdotus koskisi vain tilanteita, joissa vuokralainen tai tältä oikeutensa johtava muu asukas on hylännyt huoneiston tai muutoin vapaaehtoisesti poistunut huoneistosta. Tilanteissa, joissa olosuhteiden perusteella voidaan päätellä, että huoneistossa yhä asutaan tai sitä käytetään, sovellettaisiin jatkossakin voimassa olevia yleissäännöksiä häätömenettelystä. Rajanveto voi kuitenkin joissain tilanteissa olla vaikeaa. Jos vuokranantaja ylittää toimivaltansa – toisin sanoen ryhtyy toimimaan ehdotetun säännöksen mukaisesti tilanteessa, jossa hänen tulisi noudattaa häätömenettelyä –, hän voi syyllistyä rikoslain 17 luvun 9 §:ssä rangaistavaksi säädettyyn omankädenoikeuteen ja lisäksi joutua korvausvastuuseen. Mainittujen seuraamusten voidaan katsoa ohjaavan vuokranantajan menettelyä tehokkaasti siten, että hän tulkinnanvaraisessa tilanteessa saattaa asian häätömenettelyyn. Ehdotetun 68 a §:n tullessa sovellettavaksi vuokralaisen ja muun asukkaan omaisuuden suojaa turvataan ensinnäkin siten, että heillä on kuukausi aikaa siitä, kun vuokranantaja on ilmoittanut vuokralaiselle huoneistoon tai muihin tiloihin jääneestä omaisuudesta ja omistusoikeuden siirtymisestä, ottaa omaisuus haltuunsa. Kuukauden määräaikaa pidetään oikeasuhtaisena, koska määräajan pidentyessä vuokranantajan vastuu vuokralaisen omaisuuden säilyttämisestä ja huolenpidosta myös pidentyisi. Tämä taas aiheuttaisi todennäköisesti vain lisäkustannuksia vuokranantajalle ja vuokralaiselle, esimerkiksi tilavuokrien tai varastointikulujen muodossa. Lisäksi on otettava huomioon, että huoneistoon tai siihen liittyviin tiloihin jäänyt omaisuus on harvoin niin arvokasta, että sen säilyttämistä ehdotettua pidempään voitaisiin pitää perusteltuna. Useimmiten kyse on tilanteista, joissa omaisuus on tarkoituksella jätetty huoneistoon tai siihen liittyviin tiloihin, eikä sitä ole esimerkiksi unohdettu. On myös todennäköistä, että vuokralaiset suhtautuisivat passiivisemmin omaisuuden noutamiseen ja haltuunottoon, jos heillä olisi mahdollisuus harkita asiaa pidempään kuin kuukauden ajan. 

Niiden tilanteiden varalta, että ilmoitusta ei saada toimitettua vuokralaiselle, ehdotetaan, että omaisuus siirtyisi vuokranantajalle neljän kuukauden kuluttua siitä, kun vuokralainen jätti huoneiston eikä vuokralainen mainittuna aikana ole ottanut omaisuutta haltuunsa. Tällaisten tilanteiden voidaan arvioida olevan harvinaisia, koska vuokranantajalla on yleensä vuokralaisen yhteystiedot ilmoituksen lähettämiseksi, ja siinäkin tilanteessa, että yhteystietoja ei olisi, vuokranantajalla on intressi selvittää yhteystiedot, jotta kuukauden määräaika alkaisi kulua. Jos vuokranantaja ei kuitenkaan saa ilmoitusta toimitettua, on perusteltua, ettei häntä velvoiteta säilyttämään omaisuutta kohtuuttoman pitkään tai määrittelemätöntä aikaa. Toisaalta vuokralaisen tai muun asukkaan omaisuudensuoja on otettava huomioon eri tavalla kuin tilanteessa, jossa ilmoitus on saatu toimitettua. Näistä syistä oikeasuhtaisena ratkaisuna pidetään sitä, että omistusoikeus siirtyisi vuokranantajalle vasta neljän kuukauden kuluttua. Vuokralainen olisi velvollinen korvaamaan vuokranantajalle omaisuuden säilyttämisestä aiheutuneet tarpeelliset kulut. Vuokranantajan säilyttämisvelvollisuutta on pidettävä oikeasuhtaisena omaisuudensuojan rajoituksena ottaen huomioon vuokralaisen omaisuudensuojan ja korvausvelvollisuuden sekä sen, että vuokranantaja voisi kuitenkin aina heti hävittää jätteet ja muun selvästi arvottoman omaisuuden. Vuokranantaja ei kuitenkaan voisi hävittää valokuvia, asiakirjoja ja muita vastaavia esineitä. Rajoitus on perusteltu, sillä Euroopan ihmisoikeustuomioistuimen oikeuskäytännössä on katsottu, että yksityiselämään läheisesti liittyvä omaisuus, kuten henkilökohtaiset valokuvat ja viestintä, nauttii erityistä suojaa (ks. mm. López Ribalda ym. v. Espanja, suuri jaosto 2019, kohdat 87–91 ja Fazıl Ahmet Tamer v. Turkki, 2006, kohdat 52 ja 54). 

Vaikka arvio siitä, onko huoneistoon tai siihen liittyviin tiloihin jäänyt vuokralaisen omaisuus jätettä tai selvästi arvotonta, tapahtuu vuokranantajan subjektiivisen tarkastelun pohjalta, ehdotetun sääntelyn ei arvioida johtavan vuokralaisen omaisuuden suojan perusteettomaan tai liian laajaan rajoittamiseen. Tämä johtuu siitä, että vuokranantaja voi joutua korvausvastuuseen, jos hän – ennen kuin omaisuuden omistusoikeus on hänelle siirtynyt – hävittää vuokralaisen tai muun asukkaan omaisuutta, jota ei objektiivisesti tarkastellen voida pitää jätteenä tai selvästi arvottomana. Jos vuokranantaja on tahallaan tai huolimattomuudellaan aiheuttanut vahinkoa omaisuudelle, vuokralaisella on viime kädessä oikeus ja mahdollisuus nostaa korvauskanne. Vuokralaisella on siten käytettävissään tehokkaat ennakolliset ja jälkikäteiset oikeussuojakeinot Euroopan ihmisoikeustuomioistuimen käytännön edellyttämällä tavalla (ks. esim. Kotov v. Venäjä, suuri jaosto, 2012, kohta 113). 

Arvioinnissa merkitystä tulee antaa myös sille, että huoneistoon jäänyt omaisuus on useimmissa tapauksissa vähäarvoista tai täysin arvotonta. Lisäksi on huomionarvoista, että vuokralaisella on velvollisuus ottaa omaisuus mukaansa poistuessaan huoneistosta ja että hän on yleensä voinut harkita, jättääkö omaisuuden huoneistoon vai ottaako sen mukaansa. Kun vuokralainen tai muu asukas on vuokrasuhteen päätyttyä jättänyt omaisuutta huoneistoon tai siihen liittyviin tiloihin, tämä on yleensä samalla osoitus siitä, ettei hän enää halua säilyttää omistusoikeutta kyseiseen omaisuuteen. Arvioitaessa vuokralaiselle tai muulle asukkaalle annettavan omaisuudensuojan tehokkuutta on siten huomioitava myös vuokralaisen tai muun asukkaan oman toiminnan merkitys yhtenä asiaan vaikuttavana tekijänä. Se, että vuokralainen tai muu asukas jättää huoneistoon tai siihen liittyviin tiloihin omaisuutta, on hänen omaisuudensuojaansa lähtökohtaisesti heikentävä argumentti. On myös huomioitava, että ehdotuksen mukaan omistusoikeus ei kuitenkaan siirtyisi, jos vuokranantaja tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, että huoneistoa ei ole hylätty vapaaehtoisesti. Tämä säännös suojaa vuokralaisen oikeutta omaisuuteensa laajasti tilanteissa, joissa omaisuus on jäänyt asuntoon ilman hänen omaa syytään, kuten silloin, kun vuokralainen on yllättäen joutunut hoitoon tai suorittamaan vankeusrangaistusta. 

Omaisuudensuojasäännöksen tarkoituksena ei ole suojata esimerkiksi sellaisia omaisuuden käyttötapoja, joista aiheutuu vahinkoa muiden perusoikeuksille. Kun vuokralainen tai muu asukas jättää omaisuutta huoneistoon tai siihen liittyviin tiloihin, hän usein heikentää vuokranantajan mahdollisuuksia hyödyntää omaisuuttaan. Ehdotuksen toteutuessa vuokranantaja voisi jatkossa vuokrata asunnon nopeammin uudelleen, eikä hänen tarvitsisi turvautua häätömenettelyyn yhtä usein kuin nykyisin. Vuokralaisen ja muun asukkaan omaisuudensuojan rajoittamiselle on siten olemassa hyväksyttävä peruste.  

Edellä kuvattu tavoite ei ole saavutettavissa millään vaihtoehtoisella ja perusoikeutta vähemmän rajoittavalla sääntelytavalla. Vuokralaisen ja muun asukkaan omaisuudensuojaan puututtaisiin tarkkarajaisesti ja täsmällisesti vain välttämättömin osin. Ehdotettavat säännökset eivät myöskään ole ehdottomia, sillä ne sallivat toisin sopimisen. Vuokrasopimuksessa voidaan siten sopia myös siitä, ettei vuokralaisen omaisuus siirry vuokranantajalle ehdotettujen säännösten mukaisesti. Euroopan ihmisoikeustuomioistuin on katsonut, että valtion harkintamarginaali sekä oikeuksien rajoitusten suhteellisuuden että välttämättömyyden arvioinnin suhteen on suuri, kun ihmisoikeussopimuksessa suojattuja oikeuksia tasapainotetaan (Evans v. Yhdistynyt kuningaskunta, suuri jaosto, 2007, kohta 77). Rajoitus on siten myös tarkkarajaisuus- ja suhteellisuusvaatimusten mukainen. Asuntojen nopeampi saaminen markkinoille palvelee myös Euroopan ihmisoikeussopimuksen tarkoittamalla tavalla julkista etua perustuslain 19.3 §:n ja 22 §:n valossa. Rajoitus ei myöskään ole syrjivä, sillä varallisuusoikeuden siirtyminen ei määräydy millään tavoin syrjivien kriteerien perusteella (Fabris v. Ranska, suuri jaosto, 2013, kohta 52). 

Edelleen esityksessä ehdotetaan (1. lakiehdotuksen 46 b §), että kuolleen vuokralaisen huoneistoon tai siihen liittyviin tiloihin jäänyt omaisuus (jäämistöomaisuus) voisi poikkeustilanteissa siirtyä vuokranantajalle tuomioistuimen määräyksellä. Tämä merkitsisi rajoitusta kuolinpesän osakkaiden jäämistöomaisuutta koskevaan omistusoikeuteen. Perustuslakivaliokunnan lausuntokäytännössä ja Euroopan ihmisoikeustuomioistuimen oikeuskäytännössä on todettu, että perintöoikeuden suoja on vahva, mutta ei poikkeukseton (PeVL 29/1998 vp, 34/1998 vp, 48/1998 vp, 5/2002 vp, 24/2002 vp; Jarre v. Ranska, 2024, kohdat 48 ja 64). Perintöoikeutta voidaan rajoittaa muiden perusoikeuksien turvaamiseksi (ks. myös KKO 2014:13). Euroopan ihmisoikeustuomioistuin on katsonut, että perintöoikeuksien epääminen on syrjivää silloin, kun siihen johtavat kriteerit liittyvät henkilökohtaisiin ominaisuuksiin (ks. esim. Marckx v. Belgia, 1979, kohta 65). Koska tällaisia kriteereitä ei ole, rajoitusta ei voida pitää syrjivänä. 

Ehdotettu säännös parantaisi vuokranantajan omaisuudensuojaa, sillä tilanteessa, jossa häätömenettely ei olisi enää käytettävissä johtuen siitä, että vuokranantaja olisi siirtänyt ehdotetun 46 a §:n mukaisesti jäämistöomaisuuden pois huoneistosta tai siihen liittyvistä tiloista säilytettäväksi muualle, hänen tulisi muutoin säilyttää jäämistöomaisuutta jopa perintökaaren edellyttämän kymmenen vuoden ajan, ellei kukaan siihen oikeutettu olisi ennen mainittua aikaa ottanut omaisuutta haltuunsa. Tällaista velvollisuutta voidaan monissa tapauksissa pitää kohtuuttomana rajoituksena vuokranantajan omaisuudensuojaan, sillä hän joutuisi säilyttämään jäämistöomaisuutta omalla kustannuksellaan jopa vuosien tai vuosikymmenen ajan. Vaihtoehtoisesti vuokranantajan tulisi hakea häätöä huoneistoon tai siihen liittyviin tiloihin jääneelle omaisuudelle. Tämä ei kuitenkaan olisi optimaalinen ratkaisu, sillä häätömenettely tulisi käytännössä käynnistää heti vuokralaisen kuoleman jälkeen, jotta vuokratulojen menetykset saataisiin pidettyä mahdollisimman vähäisinä siinä tapauksessa, ettei kuolinpesä kykenisikään maksamaan vuokraa. Lisäksi häätöprosessi saattaisi kestää hyvin pitkään, erityisesti silloin, kun tiedoksiantoa ei saada kohtuullisessa ajassa toimitettua kuolinpesälle. Tällöin huoneistoa ei saataisi vuokrattua uudelleen kovinkaan nopeasti. Myös tähän nähden ehdotusta voidaan pitää välttämättömänä. 

Ehdotus ei johtaisi jäämistöomaisuuden oikeudenomistajien kannalta kohtuuttomaan omaisuudensuojan rajoitukseen. Käytännössä pykälää sovellettaisiin vain harvoin, sillä yleensä löydetään jokin taho, joka on oikeutettu tai velvoitettu ottamaan jäämistöomaisuuden haltuunsa ja joka myös tekee niin. Ehdotettua pykälää voitaisiin soveltaa vain silloin, kun kuolinpesään on haettu perintökaaren 18 luvun 4 §:ssä tarkoitettua toimitsijaa ja toimitsijan määräämisen edellytykset täyttyvät, mutta kukaan ei anna suostumustaan tehtävään. Jos kyseessä on tilanne, jossa kukaan ei anna suostumustaan tehtävään (yleensä siksi, että kuolinpesä on niin varaton, ettei toimitsija saisi edes omaa palkkiotaan pesästä), tuomioistuin voisi ehdotuksen mukaan – pykälässä asetettujen kriteerien perusteella asiaa arvioituaan – määrätä, että huoneistoon tai siihen liittyviin tiloihin jäänyt kuolleen vuokralaisen jäämistöomaisuus siirtyy vastikkeetta vuokranantajalle. Säännöksen tiukat soveltamisedellytykset ja tuomioistuimen harkinta turvaavat siten myös rajoituksen suhteellisuuden tilanteissa, joissa huoneistoon jäänyt omaisuus on arvokasta. Vuokranantaja voi joutua rikosoikeudelliseen vastuuseen tai korvausvastuuseen, jos hän antaa tuomioistuimelle väärää tietoa huoneistoon tai siihen liittyviin tiloihin jääneestä jäämistöomaisuuden määrästä ja kokonaisarvosta. Tämäkin suojaa kuolleen vuokralaisen oikeudenomistajien asemaa, sillä omistusoikeuden siirtymistä koskeva määräys annettaisiin vain asianmukaisten tietojen perusteella. Oikeudenomistajilla on mahdollisuus milloin tahansa asian käsittelyn aikana ottaa jäämistöomaisuus haltuunsa ja myös hakea muutosta ratkaisuun tavanomaisin muutoksenhakukeinoin. 

Ehdotettu rajoitus, joka kohdistuu kuolleen vuokralaisen oikeudenomistajien omaisuudensuojaan, olisi siis tarkasti rajattu ja tulisi sovellettavaksi vasta viimesijaisena keinona. Se koskisi vain sitä osaa jäämistöomaisuudesta, joka on jäänyt vuokrahuoneistoon tai siihen liittyviin tiloihin – ei siis muuta jäämistöomaisuutta. Ehdotettu pykälä on välttämätön, koska ei ole olemassa muuta yhtä tehokasta ja samalla vähemmän kuolleen vuokralaisen oikeudenomistajien omaisuudensuojaa rajoittavaa keinoa rajoituksen tavoitteen saavuttamiseksi. Merkittäviä rahallisia oikeudenmenetyksiä – jäämistön reaalisella arvolla mitattuna – ei syntyisi, sillä voidaan arvioida, että pesään saataisiin käytännössä aina määrättyä toimitsija, jolle omaisuus luovutettaisiin, jos huoneistoon tai siihen liittyviin tiloihin jäänyt omaisuus on vain sen verran arvokasta, että sillä voidaan kattaa toimitsijan kulut. Rajoituksen voidaan arvioida palvelevan myös Euroopan ihmisoikeussopimuksen tarkoittamalla tavalla julkista etua, koska huoneistoja voitaisiin vuokrata nopeammin uudelleen ja selvittämättömien kuolinpesien määrää saataisiin mahdollisesti myös vähennettyä. Tämä jälkimmäinen vaikutus johtuisi siitä, että potentiaalisilla toimitsijoilla olisi aiempaa paremmat mahdollisuudet arvioida jäämistöomaisuuden arvoa, koska vuokranantajan tulisi toimittaa selvitys huoneistoon tai siihen liittyviin tiloihin jääneestä omaisuudesta. 

Sopimusvapaus ja sopimussuhteiden pysyvyys 

Vaikka sopimusvapautta ei ole sellaisenaan nimenomaisesti turvattu perustuslaissa, se saa kuitenkin tiettyä suojaa perustuslain 15 §:n 1 momentissa olevan omaisuudensuojaa turvaavan yleislausekkeen kautta (HE 309/1993 vp, s. 62, PeVL 15/2004 vp, s. 4–5 ja PeVL 33/1998 vp, s. 1). Euroopan ihmisoikeussopimuksen 1. lisäpöytäkirjan 1 artikla suojaa vastaavasti oikeutettuja odotuksia (Béláné Nagy v. Unkari, suuri jaosto, 2016, kohta 79). Ehdotuksessa (1. lakiehdotus) on vuokralaisen suojaksi pakottavia säännöksiä vakuudesta ja vuokran tarkistamisesta. Myös ehdotuksella tupakointikielto-olettamasta (1. lakiehdotuksen 26 a §) on vaikutusta sopimusvapauteen, koska sitä sovellettaisiin myös jo olemassa oleviin sopimussuhteisiin. Ehdotuksella voi siten olla vaikutusta sopimussuhteiden pysyvyyteen ja vuokralaisen perusteltuihin odotuksiin. Siksi sääntelyä on arvioitava perusoikeuksien yleisten rajoitusedellytysten kannalta. 

Euroopan ihmisoikeustuomioistuin on hyväksynyt sopimusvapauden rajoittamisen vuokralaisen suojaksi (Mellacher ym. v. Itävalta, 1989, kohta 50). Ehdotetut vuokralaista suojaavat pakottavat säännökset (ks. esim. 1. lakiehdotuksen 8 §:n 5 momentti ja 27 §:n 2 momentti) ovat tarpeellisia, koska vuokralainen ei aina välttämättä ymmärrä sopimusehtoja tai hänelle ei neuvotteluasemansa vuoksi ole tosiasiallista mahdollisuutta vaikuttaa niihin. Tämän vuoksi tiettyjä käytännössä havaittuja ongelmatilanteita, kuten vuokran korottaminen tietyissä tilanteissa ilman erillistä ilmoitusta, ei voida ratkaista ilman sopimusvapauden rajoittamista. Ehdotuksesta (1. lakiehdotus) seuraava sopimusvapauden rajoitus ei ole vuokranantajien kannalta kohtuuton, koska huolellisesti toimivalle vuokranantajalle ei arvioida tosiasiassa aiheutuvan negatiivisia seurauksia uusista pakottavista säännöksistä. Sopimusvapauden rajoituksia voidaan näin ollen kokonaisuutena arvioiden pitää hyväksyttävinä ja oikeasuhtaisina. 

Perustuslain 15 §:n ja Euroopan ihmisoikeussopimuksen ensimmäisen lisäpöytäkirjan 1 artiklan mukainen omaisuudensuoja turvaa myös sopimussuhteiden pysyvyyttä. Perustuslakivaliokunta on katsonut, että sopimussuhteiden koskemattomuuteen ei yleensä voida puuttua taannehtivasti. Kielto ei kuitenkaan ole ehdoton (PeVL 102/2022 vp, s. 4, PeVL 17/2021 vp, s. 31, PeVL 42/2006 vp, s. 4/I, PeVL 63/2002 vp, s. 2/II ja PeVL 37/1998 vp, s. 2/I). Sopimusten sitovuus ja pysyvyys kytkeytyvät osapuolten perusteltujen odotusten suojaamiseen (PeVL 102/2022 vp, s. 4, PeVL 42/2006 vp, s. 4/I, PeVL 21/2004 vp, s. 3/I ja PeVL 33/2002 vp, s. 3/I). Sopimuspuolilla on oikeus luottaa sopimussuhteen kannalta olennaisia oikeuksia ja velvollisuuksia sääntelevän lainsäädännön pysyvyyteen niin, että tällaisia seikkoja ei voida säännellä tavalla, joka kohtuuttomasti heikentäisi sopimusosapuolten oikeusasemaa (PeVL 102/2022 vp, s. 4, PeVL 42/2006 vp, s. 4/I ja PeVL 21/2004 vp, s. 3/I). Silloinkin, kun valiokunta on pitänyt mahdollisena takautuvaa puuttumista sopimuksiin, valiokunta on arvioinut esitystä perusoikeuksien yleisten rajoitusedellytysten, kuten sääntelyn tarkoituksen hyväksyttävyyden ja sääntelyn oikeasuhtaisuuden, kannalta (PeVL 102/2022 vp, s. 4, PeVL 5/2021 vp, s. 2–3, PeVL 17/2021 vp, s. 31 ja PeVL 36/2010 vp, s. 2/II). Euroopan ihmisoikeustuomioistuimen mukaan taannehtiva puuttuminen sopimussuhteisiin on mahdollista, kunhan siitä ei aiheudu kenellekään suhteetonta haittaa (Maurice v. Ranska, suuri jaosto, 2005, kohdat 90–93; Bäck v. Suomi, 2004, kohta 68). 

Esityksessä ehdotetaan lakiin lisättäväksi tupakointikieltoa koskeva olettamasäännös, jota sovellettaisiin myös jo olemassa oleviin vuokrasopimuksiin. Vaikka olettamasäännös tulisi voimaan takautuvasti monissa vuokrasuhteissa, osapuolet voisivat keskinäisellä sopimuksella poiketa siitä, jollei muusta lainsäädännöstä, viranomaisen antamasta määräyksestä tai yhtiöjärjestyksen määräyksestä muuta johdu. On siis huomattava, että kyse on – kuten nykyisinkin – sopimuksenvaraisesta asiasta, eikä vallitsevaa oikeustilaa siten merkittävästi muutettaisi, vaan ainoastaan oletuslähtökohta muuttuisi: aiemmin tupakointi on tullut erikseen kieltää, jatkossa se tulisi erikseen sallia. 

Taannehtivasti sovellettava olettamasäännös voi vaikuttaa tupakoivan vuokralaisen henkilökohtaiseen vapauteen, jota turvaa perustuslain 7 §:n 1 momentti. Henkilökohtainen vapaus on yleisperusoikeus, joka suojaa fyysisen vapauden ohella myös tahdonvapautta ja itsemääräämisoikeutta (ks. esim. HE 309/1993 vp, s. 46 ja PeVL 48/2014 vp, s. 2–3). Olettamasäännöksellä pyritään kuitenkin vähentämään muiden asukkaiden, vuokralaisten ja naapureiden tahatonta altistumista tupakansavulle ja sen aiheuttamille terveyshaitoille. Kyse on siten perustuslain 19 §:n 3 momentissa säädetyn terveyden turvaamisvelvollisuuden mukaisesta lainsäädäntötoimesta. Mainitun velvollisuuden on katsottu sisältyvän myös useisiin Suomea sitoviin kansainvälisiin sopimuksiin, kuten lapsen oikeuksien yleissopimuksen 24 artiklaan sekä Euroopan ihmisoikeussopimuksen 8 artiklaan, joista viimeksi mainitun piirissä tulee arvioida myös tupakoinnille altistumista (Vavřička ym. v. Tšekki, 2021, kohdat 127–140 ja 282; Hristo Stoinev v. Bulgaria 2008, kohta 37). Velvollisuus on erityisen vahva lasten kohdalla (Vavřička ym. v. Tšekki, 2021, kohta 288). YK:n lapsen oikeuksien komitea on katsonut, että lapsen oikeuksien yleissopimus velvoittaa sopimusosapuolia suojelemaan lapsia tupakoinnilta (yleiskommentti 14, kohta 65). Ehdotus edistää myös perustuslain 19 §:n 4 momentin mukaista oikeutta asuntoon. Kyseisen lainkohdan esitöiden mukaan oikeutta asuntoon edistettäessä on kiinnitettävä erityistä huomiota asumisen terveellisyyteen (HE 309/1993 vp, s. 72). Lisäksi ehdotuksella on vaikutusta vuokranantajan omaisuudensuojaan, koska sen voidaan olettaa parantavan asuntojen, joissa ei tupakoida, kunnon ja arvon säilymistä. 

Perusoikeuden rajoituksen tulee olla välttämätön hyväksyttävän tarkoituksen saavuttamiseksi, eikä se saa mennä pidemmälle kuin on perusteltua ottaen huomioon rajoituksen taustalla olevan yhteiskunnallisen intressin painavuus suhteessa kyseiseen perusoikeuteen (PeVL 24/1998 vp, s. 2). Tupakkalainsäädännön tavoitteena on jo lähes neljän vuosikymmenen ajan ollut vähentää tupakkatuotteiden käytöstä aiheutuvia merkittäviä terveydellisiä ja taloudellisia haittoja. Yhteiskunnalla on painavat perusteet pyrkiä lopettamaan tupakkatuotteiden käyttö lähitulevaisuudessa kaikilla käytettävissä olevilla keinoilla. Tässä tapauksessa rajoituksen taustalla on muiden henkilöiden ja tahojen perusoikeuksien turvaaminen ja edistäminen. Oikeutta tupakoida vuokra-asunnossa ei voi pitää painoarvoltaan näitä intressejä vastaavana, erityisesti tupakoinnin haittoja koskevan nykyisen tieteellisen tiedon valossa. Tupakointikieltoa koskeva olettamasäännös ei myöskään vaikuttaisi henkilökohtaisen vapauden ydinalueeseen (ks. myös HE 309/1993 vp, s. 46). Kielto koskisi vain vuokralaisen oikeutta tupakoida asunnossa tai siihen liittyvissä sisä- ja ulkotiloissa, mutta ei rajoittaisi hänen oikeuttaan käyttää huoneistoa asumiseen tai tupakoida muualla. Takautuva puuttuminen sopimussuhteeseen perustuu merkittävään yhteiskunnalliseen intressiin, jota ei voida edistää lievemmin keinoin. Ehdotuksen (1. lakiehdotus) ei siksi arvioida loukkaavan vuokralaisen omaisuudensuojaa tai rajoittavan hänen henkilökohtaista vapauttaan suhteettomasti. 

12.3  Kotirauhan suoja

Perustuslain 10 §:n 1 momentin mukaan jokaisen yksityiselämä, kunnia ja kotirauha ovat turvattuja. Saman pykälän 3 momentin mukaan lailla voidaan säätää perusoikeuksien turvaamiseksi tai rikosten selvittämiseksi välttämättömistä kotirauhan piiriin ulottuvista toimenpiteistä. Euroopan ihmisoikeussopimuksen 8 artiklan 2 kohdassa säädetään vastaavasti. Yksityiselämän suojan lähtökohtana on, että yksilöllä on oikeus elää omaa elämäänsä ilman viranomaisten tai muiden ulkopuolisten tahojen mielivaltaista tai aiheetonta puuttumista. Kotirauhan suojan ydinalueena on henkilön asunto, ja kotirauhan piiri kattaa lähtökohtaisesti kaikenlaiset pysyväisluonteiseen asumiseen käytetyt tilat. (ks. esim. HE 309/1993 vp, s. 53; PeVL 19/1985 vp, PeVL 1/1986 vp ja 3/1987 vp; PeVL 16/2004 vp; PeVL 18/2010 vp; Winterstein ym. v. Ranska, 2013, kohta 141)  

Huoneenvuokralainsäädännön säännökset vuokranantajan pääsystä huoneistoon eivät ole pakottavia. Vuokrasopimuksessa voidaan nimittäin sopia siitä, ettei vuokranantajalla ole lainkaan oikeutta päästä huoneistoon. Tätä lähtökohtaa ei ehdoteta muutettavaksi. Vuokranantajan sopimukseen perustuva oikeus päästä huoneistoon ei siis rinnastu viranomaisen oikeuteen tehdä tarkastuksia ja muita toimenpiteitä kotirauhan suojaamassa paikassa, vaan kotirauhan rajoitus on huomattavasti lievempi. 

Vuokranantajan huoneistoonpääsyperusteita (1. lakiehdotuksen 22 §:n 1 mom. ja 2. lakiehdotuksen 20 §:n 1 mom.) ei ehdoteta laajennettavaksi nykyisestä. Sen sijaan lakeihin ehdotetaan lisättäväksi täsmentävät säännökset tilanteista, joissa huoneistoon voidaan mennä, jos sopivaa ajankohtaa ei saada sovittua vuokralaisesta johtuvasta syystä, sekä siitä, miten vuokralaista on tällöin informoitava, sekä säännökset tilanteista, joissa huoneistossa käydään ilman ennakkoilmoitusta – eli jos kiireellisyys tai asian laatu sitä välttämättä edellyttää – ja siitä, miten vuokralaista on tällöin informoitava. 

Vuokranantaja voisi jatkossakin, ellei muuta ole osapuolten kesken sovittu, päästä huoneistoon vain säännöksessä määritellyissä tilanteissa. Peruslähtökohtana säilyisi siten edelleen se, että huoneistossa käynnistä ja sen ajankohdasta on sovittava vuokralaisen kanssa etukäteen. Ehdotuksen mukaan asuntoon voidaan mennä ilman ennakkoilmoitusta ja erillistä sopimusta vuokralaisen kanssa vain, jos asian kiireellisyys tai laatu sitä edellyttää. Tämä rinnastuu perustuslain 10 §:n 3 momentin tarkoittamaan toimenpiteeseen. Tietyissä kiireellisissä tapauksissa, kuten putkivuodon tai tulipalon sattuessa, asuntoon pääsy ilman lupaa on oikeutettua jo yleisten pakkotilaa koskevien säännösten nojalla. Jos vuokranantajalla tai hänen edustajallaan on peruste mennä huoneistoon asian kiireellisyyden tai laadun vuoksi, kyse ei ole oikeudettomasta tunkeutumisesta kotirauhan suojaamaan paikkaan. 

Euroopan ihmisoikeustuomioistuimen mukaan kotirauhan piiriin kuuluvien käyntien ja niiden aikana toteutettavien toimien on oltava tarkoitettuun päämäärään nähden suhteellisia (Dragan Petrović v. Serbia, 2020, kohdat 75–77). Ehdotetuissa säännöksissä käynnit on rajoitettu välttämättömiin tilanteisiin sekä rajoitusedellytykset ovat tarkkarajaisia, ja lisäksi kotirauhan piirissä suoritettavissa toimissa on noudatettava suurta hienotunteisuutta (ks. PeVL 17/1998 vp). Kotirauhan suojan rajoitusta voidaan siten pitää suhteellisuusvaatimuksen mukaisena. Vuokralaisella on myös käytettävissään tehokkaat jälkikäteiset oikeussuojakeinot, sillä hän voi riitauttaa käynnin edellytysten täyttymisen tuomioistuimessa. 

12.4  Yksityiselämän suoja

12.5  Oikeus oikeudenmukaiseen oikeudenkäyntiin

Perustuslain 21 §:n mukaan jokaisella on oikeus saada asiansa käsitellyksi asianmukaisesti ja ilman aiheetonta viivytystä lain mukaan toimivaltaisessa tuomioistuimessa sekä oikeus saada oikeuksiaan ja velvollisuuksiaan koskeva päätös tuomioistuimen tai muun riippumattoman lainkäyttöelimen käsiteltäväksi. Käsittelyn julkisuus sekä oikeus tulla kuulluksi, saada perusteltu päätös ja hakea muutosta samoin kuin muut oikeudenmukaisen oikeudenkäynnin takeet turvataan lailla. 

Esityksessä tarkoitetuissa tilanteissa (1. lakiehdotuksen 13 c ja 13 d § sekä 2. lakiehdotuksen 11 c ja 11 d §) tiedoksiannoista huolehdittaisiin kuuluttamalla. Kuulutusmenettely ei ole yhtä tehokas tiedoksiantokeino kuin esimerkiksi tiedoksianto haastemiestä käyttämällä ja sen käytöstä voi seurata, ettei tiedoksiannon kohde tosiasiassa saa tietoa asiasta, mikä rajoittaa tämän oikeutta tulla kuulluksi oikeudenkäynnissä. Tämä on mahdollista myös ehdotuksissa tarkoitetuissa tilanteissa siitä huolimatta, että laissa edellytettäisiin osana kuulutusmenettelyä tiedonannon toimittamista viipymättä sellaiseen sähköiseen viestintäkanavaan tai yhteystietoon, jota tiedoksiannon kohteen tiedetään käyttävän. Lisäksi jos tiedoksiannon kohde on vuokralainen, tiedonanto tulisi aina toimittaa viipymättä myös huoneistoon, jota vuokrasuhde koskee. Tämän vuoksi on tarkasteltava ehdotusten suhdetta oikeudenmukaisen oikeudenkäynnin toteuttamiseen liittyviin kuulemisperiaatteeseen (ns. kontradiktorinen periaate) ja oikeuksiin pääsyn periaatteeseen (ns. access to justice -periaate). Mainittujen periaatteiden arvioinnissa ja tasapainottamisessa on otettava huomioon vuokrasuhteen molempien osapuolten oikeudet.  

Kuulemisperiaatteella tarkoitetaan vastapuolen kuulemista oikeudenkäynnissä eli sääntöä, jonka mukaan vastapuolelle tulee antaa tilaisuus antaa vastineensa ennen tuomioistuimen ratkaisua. Esityksessä tarkoitetuissa tilanteissa kuulemisperiaatteen arvioimisessa ilmoituksen, varoituksen tai haasteen vastaanottajan kannalta merkityksellistä on, että tiedoksiannon toimittaminen kuuluttamalla olisi rajattu tilanteisiin, joissa muu tiedoksiantotapa ei olisi mahdollinen. Kuulutusmenettelyn käytön edellytykset vastaisivat asiallisesti siten läheisesti OK 11 luvun 9 §:ssä säädettyä. Kuuluttamisen edellytysten selvittäminen ja toteaminen tapahtuisi tapauskohtaisesti. 

Euroopan ihmisoikeussopimuksen mukaan jokaisella on oikeus kohtuullisen ajan kuluessa oikeudenmukaiseen ja julkiseen oikeudenkäyntiin laillisesti perustetussa riippumattomassa ja puolueettomassa tuomioistuimessa silloin, kun päätetään hänen oikeuksistaan ja velvollisuuksistaan (6 artiklan 1 kohta). Riita-asioissa Euroopan ihmisoikeustuomioistuin on hyväksynyt kuulutustiedoksiannon vaihtoehtoisena tiedoksiantotapana silloin, kun toisen asianosaisen tavoittaminen muutoin ei ole mahdollista. Tiedoksiantomenettely on järjestettävä siten, että oikeudenkäynti voidaan aloittaa ja saada päätökseen myös silloin, kun vastaajaa ei ole mahdollista tavoittaa. Kuulutustiedoksiannolla ei kuitenkaan saada tuomioistuimen mukaan tehdä tyhjäksi vastaajan oikeutta tulla kuulluksi, ja siksi vastaajalla on oltava mahdollisuus riitauttaa kuulutustiedoksianto myöhemmin (ks. Karakaya v. Turkki, 2014, kohdat 76–84). Oikeudenkäymiskaaressa yksipuolisen tuomion takaisinsaannista säädetty toteuttaa viimeksi mainittua edellytystä tavoittamattoman vastaajan oikeuksiin pääsystä.  

Ilmoituksen, varoituksen tai haasteen tekijällä on tarve saada asiansa asianmukaisesti ja ilman aiheetonta viivytystä käsiteltäväksi tuomioistuimessa. Euroopan ihmisoikeustuomioistuin on tulkinnut, että oikeudenmukaisen oikeudenkäynnin muodostaa oikeus päästä tuomioistuimeen sekä tuomioistuimelle ja oikeudenkäyntimenettelylle asetetut vaatimukset. Oikeudenkäynnin asianosaisilla on oikeus tuomioistuimeen pääsyn lisäksi saada ratkaisu käsiteltävässä asiassa ja tosiasiallinen pääsy oikeuksiinsa. Tällöin olennaista on tuomioistuinmenettelyn tehokkuus ja onnistunut täytäntöönpano. Tiedoksiannon vastaanottajan tavoittamattomuus voi muodostua kantajan oikeuksiin pääsyn näkökulmasta kestämättömäksi, mitä ongelmaa ehdotuksilla pyritään ratkaisemaan viimesijaisesti käytettäväksi tulevan kuulutusmenettelyn avulla. 

Perustuslakivaliokunnan mukaan tiedoksiannolla on olennainen vaikutus siihen, miten asianosaisen oikeus oikeudenmukaiseen oikeudenkäyntiin toteutuu (PeVL 9/2010 vp). Valiokunnan mukaan oikeusturvanäkökohdat edellyttävät, että tiedoksianto toteutetaan siten, että vastaanottaja saa oikeuksiensa käyttämiseksi tarvitsemansa tiedot selkeästi, hänelle ymmärrettävinä ja riittävän ajoissa (PeVL 5/2016 vp). Valiokunta on pitänyt kuulemismahdollisuuden varaamista erityisesti tuomioistuinmenettelyissä varsin olennaisena oikeusturvan takeena, josta voidaan poiketa vain hyvin painavista syistä. Tällaisena perusteena valiokunta on pitänyt esimerkiksi sitä, että henkilö pysyttelee tavoittamattomissa (PeVL 13/2003 vp). Mikäli tuomioistuimen ratkaistavana olevassa asiassa on kysymys merkittävästä puuttumisesta henkilön useisiin perusoikeuksiin, kuulemismahdollisuuden varaamisen poikkeuksia ei ole pidetty lainkaan hyväksyttävinä (PeVL 8/2004 vp, s. 3). 

Edellä mainitun perustuslakivaliokunnan käytännön arvioinnin kannalta merkityksellistä on, että esityksessä ehdotettu kuulutusmenettely on rajattu tiettyihin laissa tarkoitettuihin tapauksiin, joissa kuulutustiedoksiannon käyttämisen edellytyksistä viimesijaisena keinona tulisi varmistua tapauskohtaisesti. Taho, jota vastaan on annettu yksipuolinen tuomio, voisi ehdotuksissa tarkoitetuissa tapauksissa hakea takaisinsaantia kirjallisesti 30 päivän kuluessa siitä, kun tämä on todisteellisesti saanut tiedon yksipuolisesta tuomiosta. Jos täytäntöönpano peruutetaan tuomion kumoamisen tai muuttamisen vuoksi, hakijan on korvattava vastaajalle täytäntöönpanosta ja sen peruuttamisesta aiheutunut vahinko. 

12.6  Johtopäätös

Edellä mainituilla perusteilla lakiehdotukset voidaan käsitellä tavallisessa lainsäätämisjärjestyksessä.