3 luku
Asuntojen käyttö, kunto ja kunnossapito sekä hallinnan luovutus
20 §
Huoneiston hallinta ja luovutus asumisoikeuden haltijan hallintaan
Asumisoikeuden haltijan on käytettävä huoneistoa vakituisena asuntonaan tai hänen ja hänen perheensä vakituisena asuntona.
Asumisoikeusyhteisön on pidettävä huoneisto asumisoikeuden haltijan saatavilla siitä päivästä, jona tällä asumisoikeussopimuksen mukaan on oikeus saada huoneisto hallintaansa.
21 §
Huoneiston kunto ja kunnossapito
Asumisoikeuden haltijan saadessa huoneiston hallintaansa huoneiston on oltava sellaisessa kunnossa kuin asumisoikeuden haltija voi kohtuudella edellyttää ottaen huomioon sopimuksen sisältö, huoneiston ikä, paikalliset asunto-olosuhteet sekä muut seikat.
Asumisoikeusyhteisön on pidettävä huoneisto 1 momentissa tarkoitetussa kunnossa asumisoikeuden haltijan hallinta-ajan.
22 §
Käyttövastikkeen alentaminen asumisoikeusyhteisön sopimusrikkomuksen vuoksi
Asumisoikeuden haltijalla on oikeus saada vapautus käyttövastikkeen maksamisesta tai kohtuullinen alennus käyttövastikkeen määrään siltä ajalta, jona huoneistoa ei sen hallinnan luovutuksen viivästymisen tai kunnon puutteellisuuden vuoksi ole voitu käyttää tai jona sen kunto on muuten ollut puutteellinen. Asumisoikeuden haltijalla ei kuitenkaan ole tällaista oikeutta, jos huoneiston luovutuksen viivästyminen tai sen kunnon puutteellisuus johtuu hänen vastuulleen kuuluvasta seikasta. Jos kysymyksessä on hallinta-aikana syntynyt huoneiston kunnon puutteellisuus, asumisoikeuden haltijalla ei myöskään ole edellä tarkoitettua oikeutta aikaisemmasta ajankohdasta kuin siitä, jolloin asumisoikeusyhteisö on saanut tiedon puutteellisuudesta.
23 §
Vahingonkorvaus asumisoikeusyhteisön sopimusrikkomuksen vuoksi
Asumisoikeuden haltijalla on oikeus korvaukseen vahingosta, joka hänelle on aiheutunut 22 §:ssä tarkoitetusta asumisoikeusyhteisön sopimusrikkomuksesta. Oikeutta korvaukseen ei kuitenkaan ole, jos asumisoikeusyhteisö osoittaa, etteivät sopimusrikkomus ja vahinko johdu laiminlyönnistä tai muusta huolimattomuudesta sen puolella.
24 §
Korjaus- ja muutostyöt sekä hoitotoimenpiteet
Jos asumisoikeusyhteisö haluaa suorittaa huoneistossa korjaus- tai muutostyön, sen on ilmoitettava siitä asumisoikeuden haltijalle vähintään kuusi kuukautta ennen työn aloittamista. Jos asumisoikeuden haltija ilmoituksen tekemisen jälkeen vaihtuu, myös uudelle asumisoikeuden hakijalle on ilmoitettava korjaus- tai muutostyöstä. Asumisoikeuden haltijan vaihtuminen ei kuitenkaan vaikuta tässä momentissa tarkoitettuun määräaikaan.
Edellä 1 momentissa säädetystä poiketen asumisoikeusyhteisöllä on oikeus suorittaa välittömästi hoitotoimenpide tai korjaus- tai muutostyö, jota ei voi vahinkoa aiheuttamatta siirtää. Myös hoitotoimenpide tai korjaus- tai muutostyö, joka ei aiheuta olennaista haittaa tai häiriötä asumisoikeuden käyttämiselle, saadaan suorittaa edellyttäen, että asumisoikeusyhteisö ilmoittaa siitä asumisoikeuden haltijalle vähintään 14 päivää ennen työn aloittamista.
Asumisoikeusyhteisön on huolehdittava siitä, ettei sen suorittamista hoitotoimenpiteistä eikä korjaus- tai muutostöistä aiheudu asumisoikeuden haltijalle suurempaa haittaa tai häiriötä kuin toimenpiteen suorittamiseksi on välttämätöntä. Asumisoikeuden haltijalla on oikeus saada vapautus käyttövastikkeen maksamisesta tai käyttövastike kohtuullisesti alennetuksi siltä ajalta, jolta huoneistoa ei ole voitu käyttää tai jolta huoneisto ei ole ollut vaadittavassa tai sovitussa kunnossa sekä korvaus toimenpiteen aiheuttamasta haitasta tai vahingosta. Asumisoikeuden haltijalla ei kuitenkaan ole tällaista oikeutta, jos kunnon puutteellisuus johtuu hänen vastuulleen kuuluvasta seikasta. Oikeutta korvaukseen ei myöskään ole, jos asumisoikeusyhteisö osoittaa, ettei haitta tai vahinko johdu laiminlyönnistä tai muusta huolimattomuudesta sen puolella.
25 §
Asumisoikeuden haltijan oikeus tehdä kunnossapito- ja muutostöitä ja saada niistä korvausta
Asumisoikeuden haltijalla on oikeus tehdä huoneistossa kunnossapito- ja muutostöitä. Asumisoikeuden haltijan on ennalta ilmoitettava asumisoikeusyhteisölle merkitykseltään olennaisista kunnossapito- ja muutostöistä. Asumisoikeusyhteisöllä on oikeus valvoa, että huoneiston kunnossapito- ja muutostyöt tehdään rakennusta vahingoittamatta ja hyvän rakennustavan mukaisesti.
Ilman asumisoikeusyhteisön lupaa asumisoikeuden haltija ei saa ryhtyä huoneistossa kunnossapito- tai muutostyöhön, joka voi:
1) vahingoittaa rakennusta;
2) aiheuttaa haittaa asumisoikeusyhteisölle tai muun huoneiston tai tilan haltijalle; tai
3) vaikuttaa talon kantaviin rakenteisiin, eristyksiin, taloon asennettuihin vesi-, sähkö-, kaasu- tai vastaaviin johtoihin tai talon ilmastointijärjestelmään.
Asumisoikeuden haltijalla on oikeus saada huoneistossa tekemästään tarpeellisesta kunnossapito- tai muutostyöstä kohtuullinen korvaus asumisoikeusyhteisöltä. Korvauksen saaminen edellyttää, että asumisoikeusyhteisö on antanut luvan kunnossapito- tai muutostyön tekemiseen.
26 §
Asumisoikeusyhteisön edustajan pääsy huoneistoon
Asumisoikeusyhteisön edustajalla on oikeus päästä huoneistoon, kun se on tarpeellista huoneiston hoidon, kunnon tai kunnossapito- tai muutostyön valvontaa taikka korjaustyön suorittamista varten. Käynti huoneistossa on järjestettävä asumisoikeuden haltijalle sopivana aikana kohtuullisen ajan kuluessa, jollei työn kiireellisyys tai laatu muuta vaadi.
Kun asumisoikeusyhteisölle on tehty 57 §:n 2 momentissa tarkoitettu ilmoitus asumisoikeudesta luopumisesta, asumisoikeusyhteisön edustajalla on oikeus näyttää huoneistoa asumisoikeuden haltijalle sopivana aikana.
27 §
Asumisoikeuden haltijan vastuu huoneiston vahingoittumisesta
Asumisoikeuden haltija on velvollinen korvaamaan asumisoikeusyhteisölle vahingon, jonka hän tahallisesti taikka laiminlyönnillään tai muulla huolimattomuudellaan aiheuttaa huoneistolle. Asumisoikeuden haltija ei kuitenkaan ole vastuussa tavanomaisesta kulumisesta, joka aiheutuu huoneiston käyttämisestä asumisoikeussopimuksen mukaiseen tarkoitukseen.
Asumisoikeuden haltija on velvollinen korvaamaan asumisoikeusyhteisölle myös vahingon, jonka huoneistossa hänen luvallaan oleskeleva henkilö on tahallisesti taikka laiminlyönnillään tai muulla huolimattomuudellaan aiheuttanut huoneistolle. Asumisoikeuden haltija ei kuitenkaan vastaa vahingosta, jonka aiheuttaa asumisoikeusyhteisön toimesta tai lukuun tehtävän työn suorittaja.
Mitä 1 ja 2 momentissa säädetään, koskee myös vastuuta asumisoikeussopimuksen perusteella asumisoikeuden haltijan käytössä olevien kiinteistön tai rakennuksen yhteisten tilojen tai laitteiden vahingoittumisesta.
Asumisoikeuden haltijan maksettavaksi tulevaa vahingonkorvausta voidaan sovitella, jos korvaus olisi kohtuuton ottaen huomioon vahinkoon johtaneet syyt, asumisoikeuden haltijan mahdollisuudet ennakoida ja estää vahingon syntyminen, olemassa olevat vakuutukset ja vakuutusmahdollisuudet, osapuolten varallisuusolot sekä muut seikat.
28 §
Asumisoikeuden haltijan ilmoitusvelvollisuus
Asumisoikeuden haltijan on viipymättä ilmoitettava asumisoikeusyhteisölle huoneiston vahingoittumisesta tai puutteellisuudesta. Ilmoitus on tehtävä heti, jos korjaus on vahingon suurenemisen estämiseksi suoritettava viipymättä.
Jos huoneisto jätetään käyttämättä pitkäksi aikaa, asumisoikeuden haltijan on ilmoitettava siitä asumisoikeusyhteisölle ja varattava tälle mahdollisuus päästä huoneistoon.
Asumisoikeuden haltija, joka laiminlyö tehdä 1 tai 2 momentissa tarkoitetun ilmoituksen tai varata asumisoikeusyhteisön edustajalle pääsymahdollisuuden huoneistoon, vastaa laiminlyönnistään aiheutuneesta vahingosta.
29 §
Huoneiston tuhoutuminen tai sen käytön kieltäminen
Jos huoneisto tuhoutuu tai viranomainen kieltää sen käyttämisen asuntona, asumisoikeussopimus lakkaa.
Jos huoneiston tuhoutuminen tai sen käytön kieltäminen johtuu asumisoikeusyhteisön laiminlyönnistä tai muusta huolimattomuudesta, asumisoikeuden haltijalla on oikeus korvaukseen hänelle aiheutuneesta vahingosta.
Jos asumisoikeussopimus 1 momentin nojalla lakkaa ennen kuin asumisoikeuden haltijalla on ollut oikeus saada huoneisto hallintaansa eikä asumisoikeusyhteisö lakkaamisperusteesta tiedon saatuaan viipymättä ilmoita siitä asumisoikeuden haltijalle, tällä on oikeus saada korvaus asumisoikeusyhteisön laiminlyönnistä hänelle aiheutuneesta vahingosta.
30 §
Huoneiston hallinnan luovutus
Asumisoikeuden haltija saa luovuttaa enintään puolet huoneistosta toisen käytettäväksi. Hän saa kuitenkin luovuttaa huoneiston yhtäjaksoisesti enintään kahdeksi vuodeksi toisen käytettäväksi, jos hän työnsä, opintojensa tai muun vastaavan syyn takia tilapäisesti oleskelee toisella paikkakunnalla tai luovuttamiseen on muu erityinen syy. Tätä pitemmäksi ajaksi tai välittömästi edellisen luovutuksen jälkeen enintään kahden vuoden jaksoksi huoneisto saadaan luovuttaa, jos siihen on erityinen syy eikä asumisoikeusyhteisöllä ole perusteltua syytä vastustaa luovutusta. Huoneistoa tai osaa siitä ei saa käyttää majoitukseen, luovuttaa muutoin vakinaisesta asumisesta poikkeavaan käyttöön eikä luovuttaa ammattimaiselle toimijalle edelleen vuokrattavaksi, majoitustoimintaan tai muutoin vakinaisesta asumisesta poikkeavaan käyttöön. Asumisoikeuden haltijan on ilmoitettava hallinnan luovutuksesta ja sen sovitusta tai todennäköisestä kestoajasta kirjallisesti asumisoikeusyhteisölle ennen luovutusta.
Jos huoneiston hallinta luovutetaan pidemmäksi ajaksi kuin kahdeksi vuodeksi, asumisoikeuden haltijan on viimeistään kuukautta ennen kuin luovutuksesta on kulunut kaksi vuotta kirjallisesti ilmoitettava asiasta asumisoikeusyhteisölle. Jollei asumisoikeusyhteisö hyväksy luovutusta, sen on 14 päivän kuluessa ilmoituksen saatuaan saatettava vastustamisensa peruste tuomioistuimen tutkittavaksi. Jos tuomioistuin hyväksyy vastustamisen perusteen, sen on kiellettävä luovutus. Jos tuomioistuin hylkää kanteen, se, että asumisoikeusyhteisö hakee päätökseen muutosta, ei estä huoneiston väliaikaista luovuttamista toisen käytettäväksi.
31 §
Asumisoikeuden haltijan ja huoneiston haltijan vastuu
Henkilö, jolle asumisoikeuden haltija on luovuttanut huoneiston tai sen osan hallinnan, vastaa vahingosta, jonka hän olisi velvollinen korvaamaan, jos hän olisi asumisoikeuden haltija. Jollei asumisoikeusyhteisön kanssa ole sovittu toisin, asumisoikeuden haltija vastaa edelleen asumisoikeussopimuksen mukaan hänelle kuuluvista velvollisuuksista sekä vahingosta, jonka huoneiston haltija on velvollinen korvaamaan asumisoikeusyhteisölle.
4 luku
Käyttövastike ja sen maksaminen
32 §
Käyttövastike
Asumisoikeuden haltijan on maksettava asumisoikeusyhteisölle kohtuullista käyttövastiketta.
Jos rakennuksessa, jossa huoneisto sijaitsee, on asennettu veden kulutusta mittaavat huoneistokohtaiset mittarit, asumisoikeuden haltijalta vedestä perittävän korvauksen on perustuttava luotettavasti mitattuun todelliseen kulutukseen. Asumisoikeuden haltijalle on korvauksen perinnän yhteydessä annettava tiedot korvauksen perusteena olevasta veden todellisesta kulutuksesta ja siihen liittyvistä energiakustannuksista sekä muista korvauksen määräämisen perusteista. Veden kulutus- ja laskutustietojen on oltava täsmällisiä ja luotettavia. Laskussa on eriteltävä selkeästi, mistä se muodostuu. Asumisoikeuden haltijan kulutus- ja laskutustiedot on annettava asumisoikeuden haltijalle tai asetettava hänen saatavilleen maksutta ja helposti ymmärrettävässä muodossa. Tarkempia säännöksiä tässä pykälässä tarkoitetun korvauksen määräytymisestä sekä veden kulutuksesta ja korvauksen perinnän yhteydessä annettavista tiedoista annetaan valtioneuvoston asetuksella.
Muilta osin käyttövastike määräytyy sen mukaan, mitä siitä on sovittu.
33 §
Valtion tukemien asumisoikeusasuntojen käyttövastike
Sen lisäksi, mitä 32 §:ssä säädetään, valtion tukemien asumisoikeusasuntojen asumisoikeuden haltijoilta saa periä käyttövastiketta enintään määrän, joka tarvitaan asumisoikeusasuntojen ja niihin liittyvien tilojen rahoituksen ja ylläpidon edellyttämien, hyvän taloudenhoidon mukaisten menojen kattamiseksi.
Käyttövastikkeen määräytymisperusteiden on oltava sellaiset, että käyttövastikkeet jakautuvat huoneistojen kesken kohtuullisella tavalla. Käyttövastike voi määräytyä niin, että erilaisia menoeriä varten on eri maksuperuste, kuten huoneiston pinta-ala taikka sähkön tai muun hyödykkeen todellinen kulutus tai käyttö.
Valtion tukemien asumisoikeusasuntojen käyttövastikkeen on oltava pienempi kuin käyttöarvoltaan samanveroisista vuokra-asunnoista, joiden sijainti vastaa huoneiston sijaintia, yleensä perittävä vuokra on.
34 §
Valtion tukemien asumisoikeusasuntojen käyttövastikkeilla katettavat menot ja yli- tai alijäämän huomioon ottaminen
Valtion tukeman asumisoikeustalon omistajan menoja saadaan kattaa käyttövastikkeella vain, jos menot aiheutuvat:
1) kiinteistön ja asuntojen rakentamisesta, hankinnasta tai perusparantamisesta;
2) kiinteistön, rakennusten ja asuntojen ylläpidosta ja hoidosta;
3) kohtuullisesta varautumisesta perusparannuksiin ja 2 kohdassa tarkoitettuihin toimenpiteisiin, jos laina on hyväksytty korkotukilainaksi 30 päivänä kesäkuuta 2018 tai sitä ennen;
4) asumisoikeustalon hallinnoinnista;
5) asumisoikeustalon omistajalle lain mukaan kuuluvista velvoitteista, jotka eivät johdu siitä, että omistaja olisi toiminut lainvastaisesti;
6) varautumisesta 5 kohdassa tarkoitettuihin velvoitteisiin;
7) 81 §:ssä tarkoitetulle asumisoikeustalon tai omistavan yhtiön osakkeen luovutushinnassa huomioon otettavalle omalle pääomalle laskettavasta korosta, joka ei saa ylittää 360 päivän mukaan laskettua 12 kuukauden euriborkorkoa enempää kuin viidellä prosenttiyksiköllä, jollei muusta laista muuta johdu;
8) 36 §:ssä tarkoitetusta osingosta tai hyvityksestä;
9) muusta 1—8 kohdassa tarkoitettua syytä vastaavasta hyväksyttävästä syystä.
Käyttövastikkeista kertyvä rahoitusylijäämä tai -alijäämä vähennettynä 1 momentin 3 ja 6 kohdassa tarkoitettuun varautumiseen kerätyillä varoilla on otettava huomioon seuraavien vuosien käyttövastikkeita määriteltäessä.
Valtioneuvoston asetuksella voidaan antaa tarkempia säännöksiä käyttövastikkeita määrättäessä noudatettavista yleisistä periaatteista ja siitä, mitä on pidettävä 1 momentin 3 kohdassa tarkoitettuna kohtuullisena varautumisena. Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus voi asettamillaan ehdoilla myöntää hakemuksesta asumisoikeusyhteisölle luvan poiketa varautumiselle valtioneuvoston asetuksella säädettävistä enimmäismääristä, jos siihen on erityinen syy.
35 §
Valtion tukemien asumisoikeusasuntojen käyttövastikkeiden tasaus ja pinta-alojen jyvitys
Valtion tukemasta asumisoikeusasunnosta perittävää käyttövastiketta saadaan käyttää sekä sen asumisoikeustalon, jossa asunto sijaitsee, että saman omistajan muiden asumisoikeustalojen menojen kattamiseen (käyttövastikkeiden tasaus). Käyttövastikkeeseen sisältyviä asumisoikeustalon hoitomenoja, joihin asukas voi omalla toiminnallaan vaikuttaa, ei kuitenkaan saa tasata eri asumisoikeustalojen kesken. Käyttövastikkeita ei myöskään saa tasata vapaarahoitteisten ja valtion tukemien asumisoikeustalojen kesken.
Vesikustannuksia ei saa tasata eri asumisoikeusasuntojen kesken, jos näistä kustannuksista asumisoikeuden haltijalta perittävän korvauksen perusteena on luotettavasti mitattu todellinen kulutus.
Kohtuullisten käyttövastikkeiden saavuttamiseksi saadaan asumisoikeuskohteen huoneistojen käyttövastikkeiden perusteena olevat pinta-alat määrätä asumisoikeussopimuksissa huoneistokohtaisesti (jyvitys). Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus voi asumisoikeusyhteisön hakemuksesta asettamillaan ehdoilla hyväksyä, että käyttövastikkeen määräytymisperusteita muutetaan voimassa olevissa asumisoikeussopimuksissa, jos käyttövastikkeiden oikeudenmukainen jakautuminen asumisoikeuskohteessa taikka kohtuullisen ja oikeudenmukaisen käyttövastiketason saavuttaminen kaikissa asumisoikeuskohteen asunnoissa sitä edellyttää eikä jyvityksen muutos aiheuta käyttövastikkeiden kohtuuttomia korotuksia. Jyvityksen muutos on käsiteltävä asukashallinnossa.
Valtioneuvoston asetuksella voidaan antaa tarkempia säännöksiä käyttövastikkeiden tasauksen rajoittamisesta, muista käyttövastikkeiden tasauksessa ja jyvityksessä noudatettavista menettelytavoista ja jyvityksen muuttamisesta.
36 §
Osingon tai muun hyvityksen maksaminen valtion tukemia asumisoikeusasuntoja omistavasta asumisoikeusyhteisöstä
Valtion tukeman asumisoikeustalon omistavan asumisoikeusyhteisön osakkeenomistajalle ja muulle tällaiseen yhteisöön omapääomaehtoisen sijoituksen tehneelle saadaan maksaa, jollei muusta laista muuta johdu, osinkoa tai muuta hyvitystä ja sitä varten periä käyttövastiketta ottaen kuitenkin huomioon, mitä 32—34 §:ssä säädetään käyttövastikkeiden määräytymisestä ja kohtuullisuudesta.
37 §
Valtion tukemia asumisoikeusasuntoja koskevien hankintojen kilpailuttaminen
Valtion tukeman asumisoikeustalon omistavan asumisoikeusyhteisön on kilpailutettava arvoltaan merkittävimmät hankkimansa isännöinti-, hallinto-, huolto- ja muut kiinteistönhoitopalvelut ja kunnossapitotyöt, joiden kattamista varten peritään tai on tarkoitus periä käyttövastiketta. Jos hankinnan arvo ilman arvonlisäveroa ylittää julkisista hankinnoista ja käyttöoikeussopimuksista annetun lain (
1397/2016) 25 §:n 1 momentin 1 kohdassa säädetyn kansallisen kynnysarvon, hankinta on kilpailutettava, jollei pakottavista kiireellisistä syistä tai muusta laista muuta johdu. Hankintaa ei saa jakaa eriin, osittaa eikä laskea poikkeuksellisin menetelmin tämän momentin soveltamisen välttämiseksi.
Jos valtion tukeman asumisoikeustalon omistava asumisoikeusyhteisö on julkisista hankinnoista ja käyttöoikeussopimuksista annetussa laissa tarkoitettu hankintayksikkö, sen velvollisuudesta hankintojen kilpailuttamiseen säädetään mainitussa laissa.
Valtion tukemien asumisoikeustalojen asumisoikeuden haltijoilla on oikeus tehdä esityksiä hankintojen kilpailuttamisesta ja osallistua kilpailuttamiseen.
38 §
Käyttövastikkeen korottaminen
Asumisoikeusyhteisön on ilmoitettava käyttövastikkeen korottamisesta asumisoikeuden haltijalle kirjallisesti. Samalla on ilmoitettava korotuksen peruste ja uusi käyttövastike. Korotettu käyttövastike tulee voimaan aikaisintaan kahden kuukauden kuluttua ilmoituksen tekemistä lähinnä seuraavan käyttövastikkeen maksukauden alusta.
Asumisoikeusyhteisön ei kuitenkaan tarvitse erikseen ilmoittaa lämmöstä, vedestä tai muusta huoneiston käyttöön kuuluvasta etuudesta suoritettavan korvauksen sellaisesta korotuksesta, joka perustuu kulutuksen kasvuun tai huoneistossa asuvien henkilöiden lukumäärän lisääntymiseen, jos etuus on sovittu korvattavaksi erikseen kulutuksen tai huoneistossa asuvien henkilöiden lukumäärän perusteella. Jos korvaus perustuu kulutukseen, kunkin maksukauden kulutuksen määrä on ilmoitettava asumisoikeuden haltijalle.
39 §
Käyttövastikkeen maksuvelvollisuuden kesto
Asumisoikeuden haltija on velvollinen maksamaan käyttövastiketta huoneiston hallintaoikeuden kestoajalta sekä hallintaoikeuden päättymisen jälkeiseltä ajalta, jos huoneiston hallinta vielä jatkuu.
Jos asumisoikeusyhteisö luovuttaa huoneiston hallinnan uudelle asumisoikeuden tai muun oikeuden haltijalle sinä aikana, jona asumisoikeudestaan luopuva 1 momentin mukaan on velvollinen maksamaan käyttövastiketta, asumisoikeudestaan luopuvan maksuvelvollisuus lakkaa, jollei asumisoikeudestaan luopuvan ja uuden asukkaan välillä ole muuta sovittu.
40 §
Käyttövastikkeen maksukausi ja maksamisajankohta
Käyttövastike on maksettava viimeistään toisena päivänä käyttövastikkeen maksukauden alusta lukien, jollei maksuajasta ole toisin sovittu. Käyttövastikkeen maksukausi on kuukausi tai muu ajanjakso, jolta käyttövastike sopimuksen mukaan on maksettava.
Ehto, jonka mukaan asumisoikeuden haltijan on suoritettava käyttövastiketta ennakolta, on mitätön.
5 luku
Valtion tukemien asumisoikeusasuntojen asukashallinto
41 §
Asukashallinnon soveltaminen
Tässä luvussa säädetään valtion tukemien asumisoikeusasuntojen asukashallinnosta. Asumisoikeuden haltijat päättävät asukaskokouksessa asumisoikeuskohteen ja yhteistyöelimen kokouksessa asumisoikeusyhteisön asukashallinnon järjestämisestä sekä valitsevat asukaskokouksissa ehdokkaansa asumisoikeusyhteisön hallitukseen.
Asukashallintoa koskevia tämän luvun säännöksiä ei kuitenkaan sovelleta, jos talon omistaa asumisoikeusyhdistys. Asumisoikeuden haltijan oikeuksista osallistua asumisoikeusyhdistyksen päätöksentekoon säädetään asumisoikeusyhdistyksistä annetussa laissa.
42 §
Asukaskokous ja asukastoimikunta
Jokaisessa asumisoikeuskohteessa pidetään asukaskokouksia, joissa kohteen asumisoikeuden haltijat voivat käyttää tämän luvun mukaista päätösvaltaansa.
Asukaskokouksella on oikeus valita asukastoimikunta tai useampia asukastoimikuntia toimeenpanemaan asukaskokouksen päätöksiä. Jos kokous valitsee useampia asukastoimikuntia, sen on määrättävä niissä käsiteltävistä asioista.
Asukaskokous voi päättää, että asukastoimikuntaa ei aseteta toistaiseksi tai seuraavalle toimikaudelle, vaan sille kuuluvat tehtävät tai osan niistä hoitaa asukaskokous, asukastoimikunnan sijaan valittava luottamushenkilö tai asumisoikeusyhteisö.
43 §
Asukastoimikunnan toimikausi ja kokoonpano
Asukastoimikunta valitaan enintään kahdeksi vuodeksi kerrallaan sen mukaan, mitä toimikauden pituudesta päätetään asukaskokouksessa. Asukaskokous päättää myös jäsenten lukumäärästä ja valintatavasta.
Asukastoimikunta tai sen jäsen voidaan erottaa kesken toimikauden asukaskokouksen päätöksellä, jota on kannattanut vähintään puolet kokouksessa läsnä olevista tai edustetuista äänioikeutetuista.
44 §
Asukastoimikunnan oikeudet asumisoikeuskohteessa
Asukastoimikunnalla on yhtä asumisoikeuskohdetta koskevissa asioissa oikeus:
1) osallistua talousarvioesityksen sekä käyttövastikkeiden määritysesityksen valmisteluun;
2) tehdä esityksiä vuosittain käyttövastikkeilla ja vuokrilla katettavista talon korjaustoimenpiteistä;
3) osallistua talon pitkänajan korjaussuunnitelman valmisteluun;
4) osallistua talon pitkänajan rahoitussuunnitelman valmisteluun;
5) tehdä esityksiä talon huoltosopimuksen sisällöstä, hoitojärjestelmästä sekä isännöinnin ja huoltotehtävien järjestämisestä;
6) valvoa asukkaiden ja muiden huoneiston haltijoiden yhteiseen lukuun hoito-, huolto- ja korjaustoimenpiteiden suorittamista yhteisissä tiloissa;
7) päättää yhteisten askartelu- ja kerhohuoneiden ja vastaavien tilojen käytöstä sekä talkoiden ja muiden vastaavien yhteisten tilaisuuksien järjestämisestä;
8) päättää asukashallinnon päätettäväksi siirretystä asiasta sekä toimeenpanna sen tehtäväksi annettu asia edellyttäen, että asukashallinto on valmis ottamaan tehtävän vastaan;
9) käsitellä taloa koskevia muita asioita;
10) tehdä esityksiä 45 §:ssä tarkoitetulle asumisoikeusyhteisön ja asumisoikeuden haltijoiden väliselle yhteistyöelimelle asumisoikeuskohteen asukashallinnossa esiin nousevista ja muista käsiteltävistä asioista.
45 §
Asumisoikeusyhteisön ja asumisoikeuden haltijoiden välinen yhteistyöelin
Asumisoikeusyhteisön koko asumisoikeustalokantaa koskevien asukashallintoon liittyvien asioiden käsittelyä varten on oltava asumisoikeusyhteisön ja asumisoikeuden haltijoiden välinen yhteistyöelin. Yhteistyöelin voi antaa suosituksia myös sellaisissa asukashallinnon piiriin kuuluvissa asioissa, joissa sillä ei ole päätösvaltaa. Yhteistyöelimellä on oikeus saada käsittelemänsä asia asumisoikeusyhteisön hallituksen tai sitä vastaavan toimielimen käsiteltäväksi. Yhteistyöelimen tarkoituksena on tarkkailla kaikkien asumisoikeuskohteiden tasapuolista kohtelua ja niiden elinkaaritalouteen perustuvaa hoitoa asumisoikeusyhteisössä.
Asumisoikeustaloa yhteistyöelimessä edustaa kohdekohtaisen asukastoimikunnan puheenjohtaja tai asukastoimikunnan sijasta valittu luottamusmies. Edustajat yhteistyöelimeen voidaan myös valita vaaleilla ja ne valitaan vaaleilla, jos yhteistyöelimen kokoonpanoksi tulisi muutoin yli 50 henkilöä. Äänivaltaa yhteistyöelimessä käyttävät yhteistyöelimeen valitut asumisoikeuden haltijat.
Yhteistyöelin voi siirtää toimivaltansa jäsenistään valittavalle toimikunnalle. Yhteistyöelin voi päättää, että seuraavaksi toimikaudeksi ei aseteta yhteistyöelintä, vaan sille kuuluvat tehtävät tai osan tehtävistä hoitaa asumisoikeusyhteisö.
46 §
Yhteistyöelimen oikeudet asumisoikeusyhteisössä
Yhteistyöelimellä on koko asumisoikeusyhteisöä koskevissa asioissa oikeus:
1) osallistua asumisoikeusyhteisön talousarvioesityksen, käyttövastikkeiden määritysesityksen, tasaus- ja jyvitysperusteiden ja korjaustoimenpiteiden valmisteluun sekä neuvotella ja antaa niistä lausunto;
2) osallistua pitkänajan korjaus- ja rahoitussuunnitelmien valmisteluun sekä neuvotella ja antaa niistä lausunto;
3) tehdä esityksiä ja osallistua hoitojärjestelmän sekä isännöinnin ja huoltotehtävien järjestämiseen;
4) osallistua asumisoikeustalojen ja muiden rakennusten sekä kiinteistöjen ylläpidosta ja hoidosta solmittavien sopimusten valmisteluun;
5) osallistua sellaisten perusparannusten ja uudistusten, joilla kiinteistöt ja rakennukset saatetaan vastaamaan kunkin ajankohdan tavanmukaisia vaatimuksia, valmisteluun;
6) osallistua 4 ja 5 kohdassa tarkoitettuja sopimuksia ja toimenpiteitä koskevien kilpailutusperiaatteiden laatimiseen ja kilpailutusten valmisteluun sekä seurata kilpailutuksia;
7) seurata uudiskohteiden suunnittelua ja toteuttamista;
8) osallistua asumisoikeustalojen luovutusta, purkamista tai rajoituksista vapauttamista koskevien asioiden valmisteluun ja neuvotteluihin;
9) päättää järjestyssääntöjen sisällöstä;
10) päättää yhteisten autopaikkojen, saunojen, pesutupien ja vastaavien tilojen vuokraus- ja jakamisperiaatteista;
11) tehdä esityksiä, neuvotella ja antaa lausuntoja muista yhteisötason asukashallintoon liittyvistä asioista ja asukastoimikuntien ehdottamista asioista;
12) siirtää yhteistyöelimelle kuuluva asia käsiteltäväksi asumisoikeuskohteen asukashallinnossa.
Asumisoikeusyhteisön yhtiökokouksen tai sitä vastaavan päätöksentekoelimen pöytäkirja tai päätöksenteosta tehty pöytäkirja, jos yhtiökokouksessa päätettävistä asioista päätetään yhtiökokousta pitämättä, on toimitettava tiedoksi yhteistyöelimelle.
47 §
Asukashallinnon kokoukset ja niiden koolle kutsuminen
Asukaskokous ja yhteistyöelin on kutsuttava koolle vähintään kerran kalenterivuodessa käsittelemään asukashallinnon asioita.
Asukaskokouksen kutsuu koolle asukastoimikunta tai, jos sitä ei ole, asumisoikeusyhteisö. Yhteistyöelimen kutsuu koolle puheenjohtaja tai hänen estyneenä ollessaan varapuheenjohtaja tai, jos heitä ei ole valittu, asumisoikeusyhteisö. Asukaskokous tai yhteistyöelin on myös viipymättä kutsuttava koolle käsittelemään asukashallinnon asiaa, jos sitä vaatii vähintään yksi kymmenesosa äänioikeutetuista ilmoittamaansa asiaa varten.
Kutsu asukaskokoukseen on toimitettava kaksi viikkoa ennen kokousta ja kutsu yhteistyöelimen kokoukseen viikkoa ennen kokousta. Kutsussa on mainittava kokouksessa käsiteltävät asiat sekä kokouksen aika ja paikka, jos kokous järjestetään lähikokouksena, sekä mahdollisuudesta osallistua sähköisesti kokoukseen. Kirjallinen kokouskutsu on toimitettava asumisoikeusasunnon postiosoitteella tai sähköpostilla, jos asumisoikeuden haltija on ilmoittanut sähköpostiosoitteensa.
Jos tässä laissa tarkoitetun kokouksen koolle kutsuminen on laiminlyöty, Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus voi oikeuttaa jonkun asukkaista kutsumaan kokouksen koolle käsittelemään tässä laissa tarkoitettua asiaa.
48 §
Äänioikeus ja vaalikelpoisuus asukashallinnon kokouksessa
Äänioikeutettuja ja vaalikelpoisia asukashallinnon kokouksessa ovat 18 vuotta täyttäneet asumisoikeuden haltijat. Asumisoikeusyhteisö ei ole äänioikeutettu eikä vaalikelpoinen, vaikka sillä olisi välittömässä hallinnassaan huoneisto talossa. Vuokralaisilla on oikeus osallistua asukashallintoon, mutta ei äänioikeutta eikä vaalikelpoisuutta.
Samaan toimielimeen ei saa valita useampia kuin yhden henkilön kustakin huoneistosta.
49 §
Päätöksenteko asukashallinnon toimielimissä
Asukashallinnon kokouksen päätökseksi tulee se mielipide, jota enemmistö kokouksessa annetuista äänistä on kannattanut. Äänten mennessä tasan ratkaisee vaalissa arpa ja muutoin se mielipide, jota puheenjohtaja on kannattanut. Kokous voi kuitenkin päättää, että määrättyä asiaa koskeva päätös on tehtävä yksimielisesti, määräenemmistöllä tai siten, että kaikki äänioikeutetut kannattavat sitä. Vaali voidaan toimittaa myös muuta vaalitapaa noudattaen.
50 §
Tiedonsaantioikeus ja tiedottamisvelvollisuus
Asukaskokouksella, yhteistyöelimellä ja asukastoimikunnalla on oikeus saada asumisoikeusyhteisöltä tai tämän edustajalta oikeuksiensa käyttämiseksi tarpeelliset asumisoikeuskohdetta tai asumisoikeusyhteisöä koskevat tiedot. Tiedot on annettava tilintarkastajan oikeiksi varmentamina, jos yhteistyöelin ne sellaisina pyytää. Jos tiedot on pyydetty tilintarkastajan varmentamina ja tietojen oikeellisuutta ei voida varmentaa, on tilintarkastajan todettava tämä.
Asumisoikeusyhteisön on tiedotettava asumisoikeuden haltijoille ja yhteistyöelimelle asumisoikeuskohdetta tai asumisoikeusyhteisöä koskevista sellaisista asioista, joilla voi olla merkitystä heille tai asukashallinnon toimielimille tämän lain mukaisten oikeuksien käyttämisessä.
51 §
Asumisoikeusyhteisön velvollisuus antaa tietoja käyttövastikkeiden perusteista
Asumisoikeusyhteisön on annettava asumisoikeuden haltijoille tiedot käyttövastikkeen määräytymisen, tasaamisen ja jyvityksen perusteista, tasauksen vaikutuksesta käyttövastikkeeseen sekä käyttövastikkeilla kerättyjen varojen käytöstä. Tiedot on annettava asukaskokouksessa ja yhteistyöelimelle. Tietojen on oltava asukkaiden saatavilla myös sähköisesti.
Asumisoikeusyhteisön on käyttövastikkeen määräytymislaskelmassa selvitettävä yhteisö-, tasausryhmä- ja talokohtaisesti:
1) mitä menoeriä varten käyttövastiketta peritään;
2) minkä verran käyttövastikkeilla kerättävistä eristä aiotaan yhteensä käyttää tasaukseen eri asumisoikeustalojen kesken ja mikä vaikutus tasauksella on yksittäisen asumisoikeustalon käyttövastikkeeseen;
3) paljonko kerätään 34 §:n 1 momentin 3 kohdassa tarkoitettuja varoja ja mihin niitä käytetään;
4) paljonko kerätään 34 §:n 1 momentin 6 kohdassa tarkoitettuja varoja ja mihin niitä käytetään.
Asumisoikeusyhteisön on laadittava kultakin tilikaudelta tilinpäätöksen laatimisen yhteydessä kirjanpitoonsa perustuva koko yhteisöä, tasausryhmää ja asumisoikeustaloa koskeva jälkilaskelma, josta käy ilmi:
1) paljonko käyttövastikkeita on peritty;
2) mitä menoeriä on katettu käyttövastikkeilla;
3) paljonko tilikaudelta on syntynyt rahoitusylijäämää tai -alijäämää;
4) paljonko on kumulatiivisesti kertynyt rahoitusylijäämä tai -alijäämä yhteisö-, tasausryhmä- ja talokohtaisesti;
5) paljonko kumulatiivisesti kertyneeseen ylijäämään sisältyy 34 §:n 1 momentin 3 kohdassa tarkoitettuja varoja;
6) paljonko kumulatiivisesti kertyneeseen ylijäämään sisältyy 34 §:n 1 momentin 6 kohdassa tarkoitettuja varoja.
52 §
Asumisoikeuden haltijoiden edustus hallituksessa tai vastaavassa toimielimessä
Asukaskokouksilla on oikeus nimetä ehdokkaita:
1) asunto-osakeyhtiön tai sellaisen kiinteistöosakeyhtiön, jonka tarkoituksena on omistaa ja hallita yhtä tai useampaa asumisoikeustaloa, hallitukseen;
2) muun kuin 1 kohdassa tarkoitetun omistajayhteisön, jonka tarkoituksena on omistaa ja hallita yhtä tai useampaa tässä laissa tarkoitettua taloa, hallitukseen tai vastaavaan toimielimeen taikka, jos asumisoikeustalon hoitoa, kunnossapitoa tai talousarvion valmistelua ja täytäntöönpanoa koskevat asiat pääosin kuuluvat asumisoikeusyhteisön muulle toimielimelle, tähän toimielimeen;
3) omistajayhteisön, jonka tarkoituksena on pääosin muu kuin yhden tai useamman asumisoikeustalon omistaminen ja hallinta, siihen toimielimeen, jonka tehtävänä on erityisesti asumisoikeustalon hoitoa, kunnossapitoa tai talousarvion valmistelua ja täytäntöönpanoa koskevat asiat.
Edellä 1 momentissa tarkoitetuista ehdokkaista on valittava mainitussa momentissa tarkoitettuun hallitukseen, sitä vastaavaan toimielimeen tai muuhun toimielimeen sitä täytettäessä vähintään 40 prosenttia jäsenistä ja aina vähintään kaksi henkilöä. Jos 1 momentin 3 kohdassa tarkoitettua toimielintä ei ole, on henkilön, jonka tehtäviin tässä laissa tarkoitetun asumisoikeustalon hoitoa, kunnossapitoa tai talousarvion valmistelua ja täytäntöönpanoa koskevat asiat kuuluvat, hoidettava nämä asiat yhteistyössä tässä laissa tarkoitettujen asukashallintoelinten kanssa.
53 §
Asukashallinnon nimeämä valvoja
Yhteistyöelimellä on oikeus valita valvoja seuraamaan ja tarkastamaan asumisoikeusyhteisön talouden ja hallinnon hoitoa. Asukaskokouksella on oikeus valita valvoja seuraamaan ja tarkastamaan asumisoikeuskohteen talouden ja hallinnon hoitoa. Valvojalla on oltava tehtävän edellyttämä ammatillinen pätevyys. Valvojan toimikausi on sama kuin asumisoikeusyhteisön tilintarkastajan toimikausi. Valvojan on annettava kertomuksensa tehtävänsä suorittamisesta valitsijalleen. Kertomus on annettava tiedoksi myös asumisoikeusyhteisölle.
Valvojalla on sama oikeus saada tietoja kohteen tai asumisoikeusyhteisön taloudesta ja hallinnosta kuin asumisoikeusyhteisön tilintarkastajalla. Valvojan salassapitovelvollisuuteen ja vahingonkorvausvastuuseen sovelletaan, mitä asumisoikeusyhteisön tilintarkastajan salassapitovelvollisuudesta ja vahingonkorvausvastuusta säädetään.
Jos asukashallinnon kokous tai asukastoimikunta on valinnut asumisoikeusyhteisön tilintarkastajan tai tilintarkastaja on valittu asukashallinnon kokouksen tai asukastoimikunnan ehdottamista henkilöistä, hoitaa kyseinen tilintarkastaja myös 1 momentissa tarkoitetut valvojan tehtävät, jollei ole valittu erikseen myös valvojaa.
54 §
Valtakunnallinen asumisoikeusasioiden neuvottelukunta
Asumisoikeusasioiden kehittämistä varten on valtakunnallinen asumisoikeusasioiden neuvottelukunta, jonka ympäristöministeriö asettaa. Neuvottelukunnan tehtävänä on seurata asumisoikeusjärjestelmän toimintaa, tehdä aloitteita ja antaa lausuntoja sekä muulla tavoin kehittää asumisoikeusasumista koskevia asioita. Jäsenet valitaan kahdeksi vuodeksi kerrallaan. Kullekin jäsenelle on valittava henkilökohtainen varajäsen.
Neuvottelukunnassa on jäsenenä enintään yksi asumisoikeuden haltijoiden edustaja ja yksi edustaja kustakin asumisoikeusyhteisöstä. Asumisoikeuden haltijoiden edustajan kustakin asumisoikeusyhteisöstä valitsee yhteistyöelin. Asumisoikeusyhdistyksen edustajan valitsee yhdistyksen kokous. Neuvottelukuntaan voi osallistua ympäristöministeriön, Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen ja Valtiokonttorin edustajia.
Neuvottelukunta valitsee keskuudestaan puheenjohtajan ja varapuheenjohtajan. Neuvottelukunnan kokouskuluista vastaavat ne asumisoikeusyhteisöt, joiden edustajia on valittu neuvottelukuntaan.
55 §
Asetuksenantovaltuus
Valtioneuvoston asetuksella voidaan antaa tarkempia säännöksiä 44 ja 46 §:ssä säädettyjen asukashallinnon oikeuksien sisällöstä ja 50 §:ssä säädetyn tiedonantovelvollisuuden toteuttamistavoista sekä asukashallinnon järjestämistavoista.
6 luku
Asumisoikeuden luovutus ja panttaus
56 §
Asumisoikeusmaksun palautus
Asumisoikeusmaksu palautetaan asumisoikeuden haltijalle hänen luopuessaan asumisoikeudesta. Asumisoikeusmaksun palautuksena maksetaan:
1) huoneistosta asumisoikeutta perustettaessa suoritettu ensimmäinen asumisoikeusmaksu;
2) asumisoikeusmaksun indeksitarkistus, joka vastaa ensimmäisen asumisoikeusmaksun suorittamisen jälkeen tapahtunutta rakennuskustannusindeksin muutosta;
3) luovuttajan tai häntä edeltäneiden asumisoikeuden haltijoiden huoneistoon tekemien tai hallinta-aikanaan rahoittamien kohtuullisten parannusten arvo luovutushetkellä ottaen huomioon parannustöistä aiheutuneet kustannukset, töiden ajankohta, niiden jäljellä oleva hyöty ja muut seikat.
Jos 1 momentin 2 kohdassa tarkoitettu indeksitarkistus johtaisi siihen, että palautettava asumisoikeusmaksu olisi pienempi kuin ensimmäinen asumisoikeusmaksu, palautetaan asumisoikeusmaksu ensimmäisen asumisoikeusmaksun suuruisena.
Jos asumisoikeuden saaja on sitoutunut suorittamaan asumisoikeudesta 1 momentin mukaista asumisoikeusmaksun palautusta suuremman hinnan, sitoumus on mitätön siltä osin kuin hinta ylittää edellä tarkoitetun asumisoikeusmaksun palautuksen.
57 §
Asumisoikeudesta luopuminen
Valtion tukemassa asumisoikeustalossa huoneistoa hallitseva asumisoikeuden haltija saa luovuttaa asumisoikeuden puolisolleen, sellaiselle perheenjäsenelle, joka luovutushetkellä vakinaisesti asuu huoneistossa, taikka suoraan etenevässä tai takenevassa polvessa olevalle sukulaiselleen. Luovutuksen edellytyksenä on, että asumisoikeuden haltija on asunut huoneistossa vähintään kaksi vuotta. Luovutushintana saa olla enintään 56 §:ssä säädettyä asumisoikeusmaksun palautusta vastaava summa.
Jos asumisoikeuden haltija haluaa luopua asumisoikeudesta, hänen on ilmoitettava siitä asumisoikeusyhteisölle. Yhteisö on velvollinen lunastamaan asumisoikeuden ja palauttamaan asumisoikeusmaksun 56 §:ssä tarkoitetulla tavalla kolmen kuukauden kuluessa luopumisilmoituksesta. Velvollisuutta lunastamiseen ei kuitenkaan ole ennen kuin asumisoikeusasunnon tosiasiallinen hallinta on päättynyt. Siltä, jolle asumisoikeusyhteisö luovuttaa lunastetun asumisoikeuden, yhteisö saa periä enintään maksamansa asumisoikeusmaksun palautuksen.
Asumisoikeuden luovuttajan on luovutuksen tai lunastuksen yhteydessä esitettävä alkuperäinen asumisoikeussopimuksensa asumisoikeusyhteisölle, jonka on tehtävä siihen merkintä asumisoikeuden luovutuksesta, luovutushinnasta ja sen maksamisesta sekä luovuttajan asumisoikeuden lakkaamisesta. Asumisoikeuden luovuttaja ei vapaudu velvollisuuksistaan asumisoikeuden haltijana ennen kuin asumisoikeus on merkitty lakanneeksi. Jos asumisoikeussopimus on tehty sähköisessä muodossa, merkintä voidaan tehdä kyseiseen asiakirjaan tai merkinnästä tehdä erillinen sähköinen tai muu asiakirja.
Mitä tässä laissa säädetään asumisoikeuden luovutuksesta, sovelletaan myös, jos asumisoikeus luovutetaan pakkotäytäntöönpanossa.
Muu kuin tässä pykälässä tarkoitettu luovutus on mitätön.
Avioliittolain (
234/1929) 39 §:ssä säädetään puolison suostumuksesta ja sen merkityksestä asumisoikeutta luovutettaessa.
58 §
Asumisoikeuden panttaus
Jos asumisoikeuden pääoma-arvo pantataan, asumisoikeuden haltijan tai pantinsaajan on ilmoitettava panttauksesta asumisoikeusyhteisölle. Jos ilmoitusta ei tehdä, panttaus ei ole asumisoikeuden haltijan velkojia sitova. Asumisoikeuden haltijan on luovutettava alkuperäinen asumisoikeussopimuksensa pantinsaajan haltuun. Jos asumisoikeussopimus on laadittu sähköisenä, oikeus panttaukseen on muulla tavoin tarkistettava asumisoikeusyhteisöltä.
Pantinsaajan on ilmoitettava panttioikeuden lakkaamisesta asumisoikeusyhteisölle. Myös asumisoikeuden haltija voi tehdä ilmoituksen, jos hän samalla esittää alkuperäisen asumisoikeussopimuksensa.
Asumisoikeusyhteisö, jolle on ilmoitettu panttauksesta, on velvollinen valvomaan, että pantinsaajan oikeutta ei asumisoikeuden luovutuksen tai lunastuksen yhteydessä loukata, sekä korvaamaan tämän velvollisuuden laiminlyönnistä pantinsaajalle aiheutuvan vahingon. Jos asumisoikeus 57 §:ssä säädetyn mukaisesti luovutetaan tai lunastetaan, panttioikeus ei kohdistu luovutuksensaajan tai seuraajan asumisoikeuteen, jos sen haltija ei asumisoikeussopimuksen tehdessään tiennyt eikä hänen pitänytkään tietää sitä, että asumisoikeuden pääoma-arvo oli pantattu.
Sovellettaessa kauppakaaren 10 luvun 2 §:ää pantinhaltijan oikeuteen periä saatavansa rinnastetaan asumisoikeuden pääoma-arvo mainitun pykälän 3 momentissa tarkoitettuun osakkeeseen. Asumisoikeuden luovutukseen pantinsaajan lukuun sovelletaan, mitä 56 ja 57 §:ssä säädetään.
59 §
Velvollisuus varautua asumisoikeuksien lunastukseen
Asumisoikeusyhteisön on huolehdittava siitä, että asumisoikeuksien lunastamiseen on käytettävissä varoja, joiden käyttäminen ei loukkaa velkojien oikeutta.
Arvioitaessa sitä, onko 1 momentissa tarkoitettu velvollisuus riittävästi täytetty, voidaan ottaa huomioon kulloinkin vallitseva asuntojen kysyntä- ja tarjontatilanne. Varautuminen on riittävää, jos se kattaa kuluvalla ja seuraavalla tilikaudella tiedossa olevista ja todennäköisistä lunastuksista johtuvan maksuvelvollisuuden eikä erityisistä syistä muuta johdu.
Asumisoikeusmaksut merkitään asumisoikeusyhteisön taseeseen erilliseksi eräksi omaan pääomaan. Jos yhteisö on osakeyhtiö, asumisoikeusmaksut merkitään erilliseksi eräksi vapaaseen omaan pääomaan.
Asumisoikeusyhdistysten lunastustakuurahastosta säädetään asumisoikeusyhdistyksistä annetun lain 9 luvussa.
60 §
Lunastussuorituksiin käytettävissä olevat varat
Asumisoikeusyhteisö saa käyttää 59 §:ssä tarkoitettuja varoja taikka edelliseltä tai aikaisemmilta tilikausilta kertynyttä tilinpäätöksen osoittamaa muuta omaa pääomaa tai muita varojaan asumisoikeuksien lunastamiseen. Asumisoikeusmaksun palautukseen sisältyvän 56 §:n 1 momentin 2 ja 3 kohdassa tarkoitetun indeksikorotuksen ja huoneistoparannuksen rahoitusosuuden suorittamiseen on kuitenkin ensisijaisesti käytettävä muita varoja tai muuta omaa pääomaa kuin taseen asumisoikeusmaksut-erää. Taseen asumisoikeusmaksut-erän alentamisesta asumisoikeuden lunastamisen ja sen korottamisesta asumisoikeuden uudelleen luovutuksen perusteella säädetään 96 §:ssä.
Jos asumisoikeusyhteisö on osakeyhtiö, asumisoikeuden lunastushinta saadaan 1 momentissa säädetystä poiketen maksaa, jos yhtiön tai, jos yhtiö on emoyhtiö, sen konsernin viimeksi päättyneeltä tilikaudelta vahvistettavan taseen mukaiselle sidotulle omalle pääomalle ja muille jakokelvottomille erille jää täysi kate.
Asumisoikeusyhteisö ja sen kanssa samaan konserniin kuuluva yhteisö ei saa antaa vakuutta asumisoikeuden lunastushinnan tai siihen kuuluvien erien maksamisesta. Omistajan oikeudesta kuulua asumisoikeusyhdistysten lunastustakuurahastoon säädetään asumisoikeusyhdistyksistä annetussa laissa. Lunastushintaan kuuluvat erät vähentävät viimeksi päättyneeltä tilikaudelta määrää, joka voidaan käyttää voitonjakoon.
Asumisoikeuksien lunastukset maksetaan siinä järjestyksessä kuin ne ovat erääntyneet. Jos samana päivänä erääntyy maksettavaksi useampia lunastuksia, maksetaan ne siihen saakka kuin se tämän pykälän mukaan on mahdollista, jolleivat asumisoikeusyhteisö ja lunastukseen oikeutetut muuta sovi. Siltä osin kuin asumisoikeusyhteisö ei tästä pykälästä johtuen voi maksaa erääntynyttä asumisoikeuden lunastusta, sen on maksettava korkolain (
633/1982) mukaista viivästyskorkoa viivästyneelle määrälle. Mitä 1—3 momentissa säädetään, koskee myös tässä momentissa tarkoitettua viivästynyttä suoritusta viivästyskorkoineen.
61 §
Vastuu virheellisestä lunastussuorituksesta ja viittaukset rangaistussäännöksiin
Jos asumisoikeuksien lunastukseen on käytetty varoja, joita tämän lain mukaan ei olisi siihen saanut käyttää, ovat asumisoikeusyhteisön hallitus ja, jos varojen jakaminen perustuu virheelliseen taseeseen, taseen vahvistamiseen tai tarkastamiseen osallistunut tilintarkastaja tilintarkastuslain (
1141/2015) 10 luvun 9 §:n mukaisesti velvollisia korvaamaan asumisoikeusyhteisölle näin syntyneen vahingon.
Jos omistaja on asumisoikeusyhdistys, vahingonkorvausvastuusta säädetään lisäksi asumisoikeusyhdistyksistä annetun lain 76 §:ssä. Jos omistaja on säätiö, vahingonkorvausvastuusta säädetään lisäksi säätiölain (
487/2015) 8 luvun 1 ja 3 §:ssä ja säätiölain voimaanpanosta annetun lain (
488/2015) 9 §:ssä.
Rangaistuksesta osakeyhtiörikoksesta säädetään osakeyhtiölain (624/2006) 25 luvun 1 §:ssä sekä asunto-osakeyhtiörikoksesta ja rikkomuksesta asunto-osakeyhtiölain (
1599/2009) 27 luvun 1 ja 2 §:ssä. Rangaistuksesta asumisoikeusyhdistysrikkomuksesta säädetään asumisoikeusyhdistyksistä annetun lain 83 §:ssä.
62 §
Maksunsaantijärjestys
Asumisoikeusyhteisön purkautuessa ja sen konkurssissa on ensin maksettava velat, ei kuitenkaan pääomalainaa, ja sen jälkeen suoritettava asumisoikeudestaan luopuville 57 §:ään perustuvat asumisoikeuksien lunastukset. Jos asumisoikeusyhteisö on osakeyhtiö, asumisoikeuksien lunastukset on maksettava ennen kuin varoja voidaan jakaa pääomalainan velkojille tai osakkeenomistajille heidän osakeomistuksensa perusteella.
63 §
Osuuden luovutus
Jos asumisoikeus kuuluu yhteisesti kahdelle tai useammalle henkilölle, osuus siitä saadaan luovuttaa vain toiselle osaomistajalle tai muiden osaomistajien suostumuksella. Luovutettaessa asumisoikeus toiselle osaomistajalle ei sovelleta 57 §:n 1 momentissa säädettyä asumisaikaa koskevaa vaatimusta. Muu luovutus on mitätön.
Luovutushinta saa 1 momentissa tarkoitetussa tilanteessa olla enintään luovutettavaa osuutta vastaava osa 56 §:n mukaan määräytyvästä asumisoikeusmaksun palautuksesta. Luovutushintaa koskeva sitoumus on mitätön siltä osin kuin luovutushinta ylittää asumisoikeusmaksun palautuksen.
Mitä 57 §:n 3 ja 4 momentissa säädetään, koskee myös asumisoikeuden osuuden luovutusta.
64 §
Yhteisomistussuhteen purkaminen
Jos asumisoikeus kuuluu yhteisesti kahdelle tai useammalle henkilölle ja joku heistä haluaa saada yhteisomistuksen lakkaamaan, tuomioistuin voi osaomistajan hakemuksesta määrätä, että koko asumisoikeus on luovutettava 57 §:ssä säädetyn mukaisesti, ellei 63 §:n 1 momentin mukaisesta luovutuksesta päästä osaomistajien kesken sopimukseen. Luovutuksensaajaksi voidaan tällöin valita osaomistaja tai, jos kaksi tai useampi heistä haluaa luovutuksensaajaksi, heidät yhdessä. Osaomistajalla on oikeus tulla luovutuksensaajaksi ennen muuta henkilöä.
Yhteisomistussuhteen purkamiseen ei sovelleta 57 §:n 1 momentissa säädettyä asumisaikaa koskevaa vaatimusta.
7 luku
Asumisoikeuden haltijan avioero, kuolema tai konkurssi
65 §
Asumisoikeus osituksessa
Puoliso, jolla on oikeus saada osituksessa avio-oikeuden nojalla toisen puolison omaisuutta (tasinkoa), saa tasinkona vaatia itselleen toiselle puolisolle tai puolisoille yhdessä kuuluvan asumisoikeuden, jos asumisoikeuden nojalla hallittua huoneistoa käytettiin puolisoiden yhteisenä kotina. Jos ositus toimitetaan elossa olevien puolisoiden kesken, tasinkoa vaativan puolison on lisäksi oltava suuremmassa asunnon tarpeessa kuin sen puolison, jolta tasinkoa vaaditaan.
Jos 56 §:ää noudattaen määrättävä asumisoikeuden pääoma-arvo on suurempi kuin puolisolle tuleva tasinko tai jos puolisolla ei ole oikeutta tasinkoon, hänellä on 1 momentin mukaisin edellytyksin oikeus osituksessa lunastaa toisen puolison asumisoikeus tai puolisoille yhdessä kuuluva asumisoikeus itselleen suorittamalla toiselle puolisolle rahana asumisoikeuden arvon ja hänelle mahdollisesti tasinkona tulevan määrän erotus. Tässä ja 1 momentissa säädettyä sovelletaan myös puolisoiden omaisuuden erottelussa.
Jos asumisoikeus on pantattu sen hankkimista varten otetusta asumisoikeuden haltijapuolison velasta, edellytyksenä 1 ja 2 momentin mukaiselle asumisoikeuden siirrolle on, että asumisoikeuden saava puoliso maksaa velan tai ottaa sen vastattavakseen. Velan määrä on tällöin puolisolle tulevaa tasinkoa suoritettaessa ja 2 momentissa tarkoitettua erotusta määrättäessä laskettava asumisoikeuden arvon vähennykseksi. Velkojalla ei ole oikeutta ilman painavia syitä kieltäytyä hyväksymästä edellä tarkoitettua velan maksua tai velkavastuun siirtoa.
Puolisolla ei kuitenkaan ole 1 ja 2 momentissa tarkoitettua oikeutta, jos asumisoikeuden siirtyminen hänelle olisi asumisoikeuden haltijan kannalta kohtuutonta ottaen huomioon avioliiton kesto ja muut olosuhteet.
Osituksessa ja puolisoiden omaisuuden erottelussa ei sovelleta 57 §:n 1 momentissa säädettyä asumisaikaa koskevaa vaatimusta.
66 §
Asumisoikeuden haltijan kuolema
Asumisoikeuden haltijan kuoltua asumisoikeus kuuluu kuolinpesään.
Jos asumisoikeus perinnön tai yleisjälkisäädöksen nojalla siirtyy henkilölle, joka perittävän kuollessa vakinaisesti asui muualla kuin huoneistossa, asumisoikeuden haltijan perheenjäsenellä, joka tuolloin vakinaisesti asui huoneistossa, on oikeus kolmen kuukauden kuluessa saannosta tiedon saatuaan lunastaa asumisoikeus itselleen. Jos lunastukseen oikeutettuja ja halukkaita on useampi kuin yksi, lunastusoikeus kuuluu heille yhdessä.
Jos valtion tukemassa asumisoikeustalossa asumisoikeus perinnön tai testamentin nojalla siirtyy muulle henkilölle kuin vakinaisesti huoneistossa asuvalle perheenjäsenelle tai suoraan etenevässä tai takenevassa polvessa olevalle sukulaiselle eikä tällainen henkilö asumisoikeusyhteisön asettamassa kohtuullisessa määräajassa lunasta asumisoikeutta, asumisoikeusyhteisöllä on oikeus lunastaa asumisoikeus maksamalla 56 §:n mukainen asumisoikeusmaksun palautus.
Mitä 3 momentissa säädetään, ei sovelleta niin kauan kuin huoneisto on perintökaaren (
40/1965) säännösten nojalla eloonjääneen puolison hallinnassa.
67 §
Ositukseen, perintöön tai lunastukseen perustuva asumisoikeuden siirto
Jos asumisoikeus luovutetaan tasinkona tai lunastetaan 65 tai 66 §:n nojalla, sovelletaan, mitä 57 §:n 3 momentissa säädetään. Asumisoikeusyhteisön on laadittava uusi asumisoikeussopimus henkilön kanssa, joka on saanut asumisoikeuden perinnön tai testamentin nojalla.
68 §
Asumisoikeuden haltijan konkurssi
Jos asumisoikeuden haltijan omaisuus on luovutettu konkurssiin eikä konkurssipesä ole asumisoikeusyhteisön asettamassa vähintään 14 päivän määräajassa ilmoittanut ottavansa vastatakseen asumisoikeussopimuksesta aiheutuvien velvollisuuksien täyttämisestä tai asumisoikeuden haltija samassa määräajassa asettanut velvollisuuksien täyttämisestä vakuutta, asumisoikeusyhteisöllä on oikeus purkaa asumisoikeussopimus. Tällöin sovelletaan, mitä 71 §:ssä säädetään.
Jos asumisoikeuden haltija asettaa vakuuden myöhemmin kuin 1 momentissa säädetään, oikeutta asumisoikeuden purkamiseen ei ole, jos vakuus on kuitenkin asetettu ennen purkamisilmoituksen tiedoksisaamista.
8 luku
Asumisoikeussopimuksen purkaminen
69 §
Asumisoikeustalon omistajan purkamisperusteet
Asumisoikeusyhteisöllä on oikeus purkaa asumisoikeussopimus, jos:
1) asumisoikeuden haltija laiminlyö suorittaa sovitun asumisoikeusmaksun tai käyttövastikkeen säädetyssä tai sovitussa ajassa;
2) asumisoikeuden haltija on luovuttanut huoneiston tai sen osan hallinnan toiselle vastoin tämän lain säännöksiä;
3) huoneistoa käytetään muuhun tarkoitukseen kuin tässä laissa säädetään ja asumisoikeus-sopimuksessa on edellytetty;
4) asumisoikeuden haltija viettää tai sallii vietettävän huoneistossa häiritsevää elämää;
5) asumisoikeuden haltija laiminlyö velvollisuutensa pitää huolta huoneistosta; tai
6) asumisoikeuden haltija huoneistossa rikkoo, mitä terveyden tai järjestyksen säilyttämiseksi säädetään tai määrätään.
Jos 1 momentissa tarkoitetulla menettelyllä on vähäinen merkitys, ei oikeutta asumisoikeussopimuksen purkamiseen kuitenkaan ole. Mitä 1 momentin 2—6 kohdassa ja tässä momentissa säädetään, koskee myös asumisoikeussopimuksen perusteella asumisoikeuden haltijan käytössä olevia kiinteistön tai rakennuksen yhteisiä tiloja ja laitteita.
Asumisoikeusyhteisön on vedottava purkamisperusteeseen kohtuullisessa ajassa siitä, kun se on tullut hänen tietoonsa. Asumisoikeusyhteisö ei kuitenkaan menetä oikeuttaan purkaa sopimus niin kauan kuin 1 momentissa tarkoitettu asiantila jatkuu.
Asumisoikeusyhteisön oikeudesta purkaa sopimus säädetään lisäksi 68 ja 100 §:ssä.
70 §
Varoitus purkamisoikeuden käyttämisestä
Asumisoikeusyhteisö ei saa purkaa asumisoikeussopimusta 69 §:n 1 momentin 3—6 kohdassa tarkoitetulla perusteella, ellei se ole antanut asumisoikeuden haltijalle kirjallista varoitusta. Varoitus on annettava tiedoksi niin kuin haasteen tiedoksiantamisesta säädetään tai muutoin todistettavasti.
Jos asumisoikeuden haltija varoituksen saatuaan viivytyksettä täyttää velvollisuutensa tai oikaisu muutoin tapahtuu, asumisoikeusyhteisöllä ei ole oikeutta asumisoikeussopimuksen purkamiseen.
Varoitusta ei kuitenkaan tarvita, jos asumisoikeuden haltijan 69 §:n 1 momentin 3—6 kohdassa tarkoitettu menettely on toistunut ja hänelle on jo aikaisemmin annettu sen vuoksi varoitus taikka jos asumisoikeuden haltija 69 §:n 1 momentin 4 tai 6 kohdassa tarkoitetussa tapauksessa on menetellyt erittäin moitittavalla tavalla.
71 §
Purkamisilmoitus
Asumisoikeusyhteisön on ennen asumisoikeussopimuksen purkamista annettava asumisoikeuden haltijalle purkamisesta kirjallinen ilmoitus. Siinä on mainittava peruste sopimuksen purkamiselle ja sopimuksen päättymisen ajankohta, jos sopimus halutaan päättyväksi myöhemmin kuin välittömästi ilmoituksen tiedoksiannosta.
Purkamisilmoitus on annettava tiedoksi niin kuin haasteen tiedoksi antamisesta säädetään tai muutoin todistettavasti.
Jos asumisoikeuden haltija haastetaan hänen häätämisekseen asunnosta, erillistä purkamisilmoitusta ei tarvita.
72 §
Muuttopäivä sopimuksen purkauduttua
Muuttopäivä asumisoikeussopimuksen päättyessä sopimuksen purkamisen perusteella on sopimuksen päättymispäivän jälkeinen päivä. Muuttopäivänä asumisoikeuden haltijan on jätettävä puolet huoneistosta talon omistajan käytettäväksi sekä seuraavana päivänä luovutettava huoneisto kokonaan tämän hallintaan. Jos muuttopäivä tai sitä seuraava päivä on arkilauantai, pyhäpäivä, itsenäisyyspäivä, vapunpäivä taikka joulu- tai juhannusaatto, huoneiston on oltava edellä tarkoitetulla tavalla talon omistajan käytettävissä ensimmäisenä arkipäivänä sen jälkeen.
73 §
Asumisoikeusmaksun palauttaminen eräissä tilanteissa
Jos asumisoikeussopimus päättyy sen vuoksi, että asumisoikeusyhteisö on purkanut sopimuksen tai sopimus on lakannut 29 §:n nojalla, yhteisön on kolmen kuukauden kuluessa suoritettava asumisoikeuden haltijalle 56 §:n mukainen asumisoikeusmaksun palautus.