1.1.1  Korkotukilainat vuokra- ja asumisoikeusasuntojen tuotantoon

Valtio tukee sosiaalisin perustein valituille asukkaille tarkoitettujen vuokra- ja asumisoikeusasuntojen rakentamista, hankintaa ja perusparantamista maksamalla tätä tarkoitusta varten otetuille lainoille korkotukea vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta annetussa laissa (604/2001, jäljempänä korkotukilaki) säädetyin edellytyksin. Korkotukilainaan liittyy aina myös valtion täytetakaus. Tarkemmat säännökset korkotukilainoja koskevista laina- ja tukiehdoista ovat korkotukilain nojalla annetussa valtioneuvoston asetuksessa vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta (666/2001, jäljempänä korkotukiasetus). Asetuksessa säädetään muun muassa korkotukilainojen lainoitusosuuksista, lainanlyhennyksistä, lainansaajan maksettavaksi jäävästä omavastuuosuudesta korkotukilainan korosta, korkotuen määrästä ja maksuajasta omavastuuosuuden ylittävältä osalta sekä tiettyjen asukkailta perittäviin vuokriin sisällytettävien erien suuruudesta. 

Korkotukijärjestelmän tavoitteena on kohtuuhintaisen asumisen tarjoaminen pieni- ja keskituloisille kotitalouksille sekä reaalisesti vakaa asumismenojen kehitys. Tukijärjestelmän tulee olla tarkoituksenmukainen keino tämän tavoitteen saavuttamiseksi ja samalla edistää rakennuksen elinkaaren mukaista hyvää kiinteistönpitoa. Lisäksi tukijärjestelmältä edellytetään, että tuki kohdentuu oikein ja järjestelmä on kustannustehokas eli tavoiteltu hyöty saadaan mahdollisimman pienellä taloudellisella panostuksella. Tukijärjestelmän tulee myös olla vuokra- tai asumisoikeustalojen rakennuttajia houkutteleva ja sen tulee antaa niille sellaista lisäarvoa, että ne haluavat tuottaa korkotukilainoitettuja asuntoja, joko kokonaan ilman markkinalähtöisiä tavoitteita tai vapaarahoitteisen asuntotuotantonsa ohella. Korkotukilainoihin liittyvän valtion tuen ja järjestelmään liittyvien rajoitusten ja hallinnollisen taakan tulee olla tasapainossa keskenään eikä järjestelmästä saa aiheutua ristiriitaisia tai vaikeasti yhteen sovitettavia vaatimuksia muuhun lainsäädäntöön, esimerkiksi verotukseen liittyen. Tukijärjestelmän on myös oltava yhteensopiva EU-oikeuden valtiontukisääntöjen kanssa, ja järjestelmän kilpailua vääristävien vaikutusten tulee olla mahdollisimman vähäiset. 

Korkotukilain mukaan Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus (jäljempänä ARA) päättää lainan hyväksymisestä korkotukilainaksi sosiaalisen tarkoituksenmukaisuuden ja taloudellisen tarpeen perusteella. Lainan hyväksyminen korkotukilainaksi edellyttää, että asuntokohteen sijaintikunta antaa ARA:lle puoltavan lausunnon korkotukilainan hyväksymisestä. Korkotukilainat voivat olla joko kiinteälyhenteisiä tai kokonaispääomamenoon perustuvia. Valtiokonttori maksaa korkotuen valtion asuntorahaston varoista. Korkotukilainoja voidaan hyväksyä valtion talousarviossa vuosittain vahvistetun hyväksymisvaltuuden rajoissa.  

Korkotukilainan saajana voi olla kunta, muu julkisyhteisö tai yleishyödyllinen asuntoyhteisö, jonka ARA on korkotukilain nojalla nimennyt, taikka tällaisen yhteisön välittömässä määräysvallassa oleva osakeyhtiö tai asunto-osakeyhtiö. Vuokra-asuntojen osalta korkotukilainan saajana voi olla myös sellainen yleishyödylliseksi nimeämätön kiinteistöosakeyhtiö, joka täyttää korkotukilaissa säädetyt edellytykset yhtiön toimialasta, toiminnasta ja vakavaraisuudesta. 

Korkotukilainoitus on korvannut aravalainat, joita myönnettiin aikaisemmin aravalain (1189/1993) ja sitä edeltäneiden lakien perusteella. Aravalainoilla rahoitettu asunto- ja lainakanta on kuitenkin yhä suurelta osin olemassa. Aravalainajärjestelmällä on pääsääntöisesti samat tavoitteet kuin korkotukilainoilla, ja aravalainoitetut vuokra- ja asumisoikeusasunnot ovat lähtökohtaisesti samanlaisten käyttö- ja luovutusrajoitusten alaisia kuin korkotukilainoitetut asunnot. Niitä koskevat säännökset ovat aravalain ohella aravarajoituslaissa (1190/1993) sekä kyseisten lakien nojalla annetussa arava-asetuksessa (1587/1993). 

Asumisoikeusasumisesta hallintamuotona säädetään asumisoikeusasunnoista annetussa laissa (650/1990, jäljempänä asumisoikeuslaki). Kyseinen laki sisältää myös korkotuki- tai aravalainoilla rahoitettujen asumisoikeusasuntojen käyttöä ja luovutusta rajoittavat säännökset, jotka koskevat esimerkiksi asukkailta perittävien käyttövastikkeiden määrittelyä. 

Korkotukilainoilla rahoitetaan niin sanottujen tavallisten vuokra- ja asumisoikeusasuntojen ohella myös erityistä tukea tarvitseville ryhmille, kuten huonokuntoisille ja muistisairaille ikääntyneille, vammaisille henkilöille, päihde- ja mielenterveyskuntoutujille, asunnottomille sekä opiskelijoille ja nuorille tarkoitettujen vuokra-asuntojen rakentamista, hankintaa ja perusparantamista. Tällaisille asuntohankkeille myönnetään korkotukilainan lisäksi erityisryhmien investointiavustusta siten kuin avustuksista erityisryhmien asunto-olojen parantamiseksi annetussa laissa (1281/2004, jäljempänä investointiavustuslaki) tarkemmin säädetään. Lisäksi korkotukilainoilla rahoitetaan vuokra-asuntojen korkotukilainalla rahoitetuista osaomistusasunnoista annetussa laissa (232/2002, jäljempänä osaomistuslaki) tarkoitettujen osaomistusasuntojen tuotantoa. 

1.1.2  Korkotukilainojen hyväksymis- ja tukiehdot

Lainan hyväksymiselle korkotukilainaksi korkotukilaissa asetetut vaatimukset vaihtelevat sen mukaan, onko laina tarkoitettu vuokratalojen tai -asuntojen taikka asumisoikeustalojen rakentamiseen, hankintaan tai perusparantamiseen. Kun laina myönnetään tavallisen vuokratalon tai -asunnon hankintaan, sen hyväksyminen korkotukilainaksi edellyttää lain 9 §:n mukaan, että talon tai asunnon hankkiminen on edullisempaa kuin vastaavan talon tai asunnon rakentaminen ja että asuntojen rakentaminen kyseiselle alueelle ei ole perusteltua pitkän aikavälin asunnontarve huomioon ottaen. Kuntien ja niiden omistamien yhtiöiden osalta riittää kuitenkin vain ensiksi mainitun kriteerin täyttyminen, eli että asunnon hankkiminen on edullisempaa kuin uuden asunnon rakentaminen. Jos kyseessä on erityisryhmille tarkoitetun vuokratalon tai -asunnon hankkiminen, lainan hyväksymiselle korkotukilainaksi asetetut edellytykset ovat merkittävästi lievemmät: Yksittäisten vuokra-asuntojen hankinnalle ei aseteta mitään edellä kuvattuja vaatimuksia, ja vuokratalon hankinnan osalta ainoa vaatimus on, että talon asunnoista vähintään 30 prosenttia osoitetaan erityisryhmien käyttöön ARA:n hyväksymän suunnitelman mukaisesti. Lisäksi edellytetään, että lainansaajana on kunta tai kuntayhtymä, niiden määräysvallassa oleva yhtiö tai sellainen yksityinen lainansaaja, jonka toiminnan tarkoituksena on erityisryhmiin kuuluvien henkilöiden elinolojen parantaminen tarjoamalla heille asuntoja. Asumisoikeustalon hankintaan tarkoitetun korkotukilainan hyväksymiselle ei korkotukilain 20 §:ssä aseteta tällaisia lisävaatimuksia. Sen sijaan korkotukiasetuksen 5 §:ssä säädetään, että vuokra- tai asumisoikeusasuntojen perusparantamiseen tarkoitettu laina voidaan hyväksyä korkotukilainaksi, jos rakennuksen valmistumisesta tai laajasta perusparannuksesta on kulunut 15 vuotta. Jos rakennuksen valmistumisesta tai laajasta perusparannuksesta on kulunut vähemmän kuin 20 vuotta, voidaan perusparannuslaina hyväksyä korkotukilainaksi kuitenkin vain, jos korjaus on tarpeen terveyshaitan poistamiseksi, korjaus on välttämätön vaurioiden laajentumisen estämiseksi tai lainan hyväksymiseen on olemassa muu erityinen syy. 

Myös korkotukilainoja koskevat laina- ja tukiehdot riippuvat siitä, mihin käyttötarkoitukseen laina myönnetään. Korkotukilain 10 §:ssä säädetään, että korkotukilainan suuruus on enintään 95 prosenttia kohteen hyväksytyistä rakentamis-, hankinta- tai perusparannuskustannuksista. Korkotukiasetuksen 8 §:ssä tätä lainoitusosuutta on kuitenkin alennettu laissa säädetystä siten, että vuokratalon tai -asunnon rakentamiseen tai hankintaan tarkoitetun korkotukilainan lainoitusosuus on enintään 90 prosenttia, asumisoikeustalon rakentamiseen tai hankintaan tarkoitetun korkotukilainan lainoitusosuus enintään 85 prosenttia ja vuokra- tai asumisoikeustalon perusparantamiseen tarkoitetun korkotukilainan lainoitusosuus lähtökohtaisesti enintään 80 prosenttia hankkeen hyväksytyistä rakentamis-, hankinta- tai perusparannuskustannuksista. 

Korkotukilainoitettuihin vuokra-asuntoihin liittyvistä kohdekohtaisista käyttö- ja luovutusrajoituksista säädetään korkotukilain 2 luvussa. Nämä rajoitukset ovat lain 17 §:n mukaan voimassa 40 vuotta korkotukilainan hyväksymisestä lukien, perusparannuskorkotukilainojen osalta kuitenkin vain 30 vuotta. Asumisoikeusasuntoja koskevista käyttö- ja luovutusrajoituksista säädetään asumisoikeuslaissa, eikä niillä ole ajallista takarajaa vaan ne ovat ”ikuisia”. 

Korkotukilainoilla rahoitettujen vuokra- ja asumisoikeusasuntojen asukkaiden valinta on säänneltyä. Vuokra-asuntoja koskevan asukasvalinnan tavoitteena on, että asunnot osoitetaan vuokra-asuntoa eniten tarvitseville ruokakunnille ja samalla pyritään talon monipuoliseen asukasrakenteeseen ja sosiaalisesti tasapainoisiin asuinalueisiin. Asukasvalintaperusteina ovat hakijaruokakunnan asunnontarve, varallisuus ja tulot siten, että etusijalle asukasvalinnassa on asetettava kiireellisimmät asunnon tarpeessa olevat, vähävaraisimmat ja pienituloisimmat ruokakunnat. Tarkemmat asukasvalintaa koskevat säännökset ovat asukkaiden valinnasta arava- ja korkotukivuokra-asuntoihin annetussa valtioneuvoston asetuksessa (166/2008). Tätä asetusta muutettiin syksyllä 2016 (asetus 817/2016) siten, että pääkaupunkiseudulla sijaitsevissa korkotuki- tai aravalainoitetuissa tavallisissa vuokra-asunnoissa otettiin vuoden 2017 alusta lukien käyttöön euromääräiset ylärajat hakijaruokakuntien tuloille. Asumisoikeusasunnoissa asukasvalintaperusteena on vain hakijaruokakuntien varallisuus; varallisuusrajaa ei kuitenkaan sovelleta yli 55-vuotiaisiin hakijoihin. Asukasvalintakriteerit ovat asumisoikeusasunnoissa väljemmät kuin vuokra-asunnoissa johtuen järjestelmän erityispiirteistä, esimerkiksi asukkailta vaadittavasta asumisoikeusmaksusta. 

Korkotukilainoitetuista vuokra-asunnoista perittävän vuokran tulee määräytyä omakustannusperiaatteella. Korkotukilain 13 §:n mukaan vuokraa saa periä enintään määrän, joka tarvitaan muiden tuottojen ohella vuokra-asuntojen sekä niihin liittyvien tilojen rahoituksen ja hyvän kiinteistönpidon mukaisiin menoihin. Tavoitteena on, että vuokrat ovat valtion tuen avulla matalampia kuin vastaavista vapaarahoitteisista asunnoista perittävät vuokrat ja että vuokrankehitys on tasaista. Toisaalta myös asuntojen tuleviin perusparannus- ja muihin korjaustoimenpiteisiin tulisi varautua pitkäjänteisesti siten, että asuntoja voidaan korjata oikea-aikaisesti ja korjauskustannusten rasitus jakautuisi oikeudenmukaisesti asukkaiden kesken rakennuksen ja asuntojen kulumista vastaavasti. Omakustannusperusteiseen vuokraan saa korkotukilain mukaan sisällyttää rahoitus-, ylläpito- ja perusparannuskustannusten lisäksi esimerkiksi kohtuullisen vuotuisen koron omistajan lainoituskohteeseen sijoittamalle omarahoitusosuudelle sekä kohtuullisen varautumisen kiinteistön, rakennuksen ja asuntojen tuleviin korjaus-, ylläpito- ja hoitokustannuksiin. Tätä säännöstä on tarkennettu korkotukiasetuksen 23 ja 24 §:ssä siten, että omarahoitusosuuden korko saa olla enintään neljä prosenttia omistajan sijoittamasta omarahoitusosuudesta, ja vuokrissa ja käyttövastikkeissa saa periä tuleviin perusparannus-, ylläpito- ja hoitokustannuksiin varautumista varten enintään yhden euron asuinneliötä kohti kuukaudessa, jos korkotukilainan hyväksymisestä on kulunut enintään 20 vuotta. Muussa tapauksessa enimmäismäärä on kaksi euroa asuinneliötä kohti kuukaudessa. 

Myös korkotukilainoitetuista asumisoikeusasunnoista perittävä käyttövastike on asumisoikeuslain mukaan määritettävä omakustannusperiaatteella. Sen tulee alittaa paikkakunnan käyttöarvoltaan vastaavien vuokra-asuntojen vuokra. Saman omistajan omistamien korkotuki- tai aravalainoitettujen vuokra-asuntojen vuokrat voidaan tasata. Myös saman omistajan omistamien korkotuki- tai aravalainoitettujen asumisoikeusasuntojen käyttövastikkeiden tasaaminen on sallittua, mutta asumisoikeustalon hoitomenoja, joihin asukkaat voivat omalla toiminnallaan vaikuttaa, ei saa tasata eri talojen kesken. 

Korkotukea maksetaan tietty prosenttiosuus lainansaajan maksettavaksi jäävän perusomavastuun ylittävästä määrästä. Korkotukiasetuksen 8 §:n mukaan tämä prosenttiosuus laskee asteittain nollaan 23 vuoden kuluessa, jos kyse on vuokra-asuntojen rakentamisesta tai hankinnasta, 16 vuoden kuluessa, jos kyse on perusparannuslainoista tai asumisoikeusasunnoista ja 15 vuoden kuluessa, jos kyse on osaomistusasunnoista. Lainansaajan maksettavaksi jääväksi perusomavastuuksi on vuokra-asuntojen ja osaomistusasuntojen osalta säädetty 3,4 prosenttia ja asumisoikeusasuntojen osalta 3,5 prosenttia korkotukilainan korosta. Asetukseen syksyllä 2016 väliaikaisesti lisätyn 8 a §:n (asetus 821/2016) mukaan lainansaajan maksettavaksi jäävä perusomavastuu on kuitenkin 1,7 prosenttia lainoissa, jotka hyväksytään vuokra-asuntojen korkotukilainoiksi 1.8.2016 ja 31.12.2019 välisenä aikana. 

Korkotukiasetuksen 9 §:ssä on säädetty kiinteälyhenteisten korkotukilainojen lainanlyhennysohjelmista. Vuokra-asuntojen rakentamis- ja hankintakorkotukilainoille, asumisoikeusasuntojen rakentamis- ja hankintakorkotukilainoille sekä vuokra-asuntojen perusparannuskorkotukilainoille ja asumisoikeusasuntojen perusparannuskorkotukilainoille on pykälässä säädetyt hieman toisistaan poikkeavat lyhennysohjelmat. Pykälän 6 momentin mukaan lainansaaja ja lainanmyöntäjä voivat sopia, että korkotukilainaa lyhennetään enemmän kuin kyseisessä pykälässä säädetään, jos korkotukilainasta maksettava korko on hyvin alhainen tai muusta vastaavasta syystä eivätkä asumismenot silti nouse kohtuuttomasti. Asetuksen 10 §:ssä ovat kokonaispääomamenoon perustuvia korkotukilainoja koskevat tarkemmat säännökset.  

Varsinaisen korkotuen lisäksi korkotukilainoitettujen asuntojen kohtuuhintaisuuteen vaikutetaan sillä, että asuntohankkeiden rakentamis-, hankinta- tai perusparannuskustannukset hyväksytään ARA:ssa ja näiden kustannusten on pääsääntöisesti perustuttava kilpailutukseen. Jos korkotuki- tai aravalainoitettuja vuokra-asuntoja halutaan muuttaa muuhun kuin asuintarkoitukseen, korkotukilain 12 §:n ja aravarajoituslain 5 §:n mukaan asuntojen sijaintikunta voi erityisestä syystä myöntää siihen luvan, jos kyse on vähäisestä asuntomäärästä. Asia on kuitenkin saatettava ARA:n tietoon, joka päättää, onko korkotuen maksaminen lakkautettava tai aravalaina maksettava takaisin. Muista korkotuki- tai aravalainoitettuja asuntoja koskevista käyttö- ja luovutusrajoituksista vapauttamisesta päättää ARA siten kuin korkotukilain 18 §:ssä ja aravarajoituslain 16 §:ssä säädetään. 

Korkotukilainoitettujen vuokra-asuntojen luovutuksesta ja luovutushinnasta säädetään korkotukilain 14, 14 a ja 15 §:ssä. Vastaavanlaiset säännökset ovat aravalainoitettujen vuokra-asuntojen osalta aravarajoituslain 8—12 §:ssä. Asuntoja voidaan rajoitusajan kestäessä luovuttaa vain laissa säädetyille luovutuksensaajille, ja luovutushinta on säännelty siten, ettei myyjä voi saada kaupasta varsinaista voittoa. Luovutuksensaajan on oltava ARA:n hyväksymä korkotuki- tai aravalainan saajaksi kelpaava yhteisö. Luovutushinnan tulee perustua säännösten mukaisesti laskettuun luovutuskorvaukseen, jonka perustana on omistajan sijoittama oma pääoma, joka on tarvittu asunnon tai kiinteistön vahvistetun hankinta-arvon rahoittamiseksi korkotukilainan tai aravalainan lisäksi. Omistajan sijoitukselle lasketaan rakennuskustannusindeksin muutoksen perusteella indeksitarkistus. Lainapäätöksessä hyväksyttyyn rahoitukseen kuuluvan lainan jäännöspääoma otetaan huomioon luovutuskorvauksessa siltä osin kun laina jää luovuttajan vastattavaksi. Osakkeita luovutettaessa ei yhteisön lainoja oteta huomioon, koska yhteisö vastaa niistä omistajan vaihduttuakin. Jos omien varojen osuus on omistajan antamaa lainaa, jota on vuokranmääräytymisperusteiden mukaan voitu lyhentää asukkailta perityillä vuokrilla, ei lainaa voida ottaa huomioon luovutuskorvausta laskettaessa. Sama koskee myös sellaista oman pääoman osuutta, jolle on vuokrissa peritty lyhennys. 

Lisäksi ARA:n nimeämien yleishyödyllisten asuntoyhteisöjen on noudatettava yhteisön taloudelliselle ja muulle toiminnalle asetettuja vaatimuksia, joista säädetään korkotukilain 24—27 §:ssä. Nämä niin sanotut yleishyödyllisyyssäännökset asettavat ehtoja esimerkiksi yhteisön toimialalle, vakuudenannolle ja riskinotolle, yhteisön rakenteen ja asuntojen omistuksen järjestelylle, asuntojen ilmoittamiselle julkisesti haettaviksi ja tuotontuloutukselle yhteisön omistajalle. Kaksi viimeksi mainittua vaatimusta koskevat myös yleishyödylliseksi nimeämättömiä lainansaajia. Yleishyödyllisyysvelvoitteet jatkuvat niin kauan, kun yhteisön omistuksessa on kohdekohtaisten käyttö- ja luovutusrajoitusten alaista omaisuutta eikä yhteisön nimeämistä yleishyödylliseksi asuntoyhteisöksi ole peruutettu. Vastaavat säännökset koskevat aravalainansaajia aravalain 15 a—15 d §:n nojalla. Tarkemmat säännökset siitä, minkä suuruista tuottoa lainansaajayhteisö voi tulouttaa omistajilleen, sisältyvät korkotukilain ja aravalain nojalla annettuun valtioneuvoston asetukseen arava- ja korkotukilainansaajien tuoton tuloutuksesta (1371/2016). Asetuksen mukaan omistajan lainansaajayhteisöön sijoittamille varoille tuloutettava hyväksyttävä tuotto saa olla enintään neljän prosentin suuruinen. 

1.2.1  Sosiaalinen asuntotuotanto eräissä muissa Länsi-Euroopan maissa

Asumisen tukijärjestelmät voidaan jakaa kysyntätukiin ja tarjontatukiin. Asumisen kysyntää tuetaan asumistuilla, joita Suomessa ovat yleinen asumistuki ja eläkkeensaajien asumistuki. Lisäksi erityisesti omistusasumisen kysyntää tuetaan verotuksen kautta. Korkotukijärjestelmä ja sitä täydentävä erityisryhmien investointiavustus kuuluvat puolestaan tarjontatukiin.  

Useissa Euroopan maissa valtio tukee kohtuuhintaisten, sosiaalisten vuokra-asuntojen tuotantoa erilaisten tarjontatukijärjestelmien avulla. Ympäristöministeriö asetti vuoden 2013 lopussa hankkeen selvittämään asumisen verotuksen ja erilaisten kysyntä- ja tarjontatukien vaikuttavuutta ja tehokkuutta. Hankeryhmän puheenjohtajana toimi kansliapäällikkö Hannele Pokka ympäristöministeriöstä. Osana tätä hanketta hankeryhmä teetti Pellervon taloustutkimus PTT:llä (Markus Lahtinen, Eeva Alho, Valtteri Härmälä, Kirsi Noro ja Niko-Matti Ronikonmäki) kansainvälisiin tutkimuksiin perustuvan katsauksen asumisen tarjonta- ja kysyntätuista Ruotsissa, Tanskassa, Ranskassa, Itävallassa, Alankomaissa, Englannissa ja Irlannissa. Tämä katsaus julkaistiin kokonaisuudessaan vuoden 2015 alussa osana hankeryhmän loppuraporttia (Asumisen tuki- ja verojärjestelmien vaikuttavuus, ympäristöministeriön raportteja 4/2015, liite 3).  

Edellä mainitussa katsauksessa asumisen tarjonta- ja kysyntätukia ja niiden muutoksia vertailtiin suhteessa kunkin maan asuntopolitiikan tavoitteisiin sekä Suomen asuntopolitiikan haasteisiin. Asumisen tukijärjestelmää arvioitiin eri maissa vaikuttavuuden, kustannustehokkuuden, tarkoituksenmukaisuuden sekä negatiivisten ulkoisvaikutusten minimoinnin kautta. Katsauksen mukaan markkinaperusteinen ratkaisu ei ole asumisessa yhteiskunnallinen optimi, ja siksi julkinen sektori on kaikissa tutkituissa maissa pyrkinyt parantamaan tilannetta omalla toiminnallaan. Eri maiden asuntopoliittisista valinnoista ei ole kuitenkaan löydettävissä yhtä onnistunutta käytäntöä, vaan järjestelmän onnistuminen on aina suhteessa sen tavoitteisiin. Toimivat kannustimet ja hyvät käytännöt ovat kuitenkin riippuvaisia myös asuntomarkkinoiden ulkopuolisista ratkaisuista, ja siksi asumisen tukijärjestelmiä tulee aina arvioida osana laajempaa talous- ja sosiaalipolitiikan kokonaisuutta. Koska toimijoita ja politiikkalohkoja on useita, useissa maissa on ajauduttu ratkaisuihin, jotka eivät palvele asuntomarkkinoita kokonaisuutena. 

Lisäksi eduskunnan tarkastusvaliokunta on selvittänyt syyskuussa 2017 julkaistulla tutkimushankkeella asuntopolitiikan kehittämiskohteita. Tutkimuksessa on muun muassa vertailtu asumisen tukijärjestelmiä Ruotsissa, Norjassa, Tanskassa, Saksassa, Itävallassa, Sveitsissä, Ranskassa, Alankomaissa, Belgiassa ja Isossa-Britanniassa (Asuntopolitiikan kehittämiskohteita, eduskunnan tarkastusvaliokunnan julkaisu 1/2017, sivut 97–115). 

Tutkimuksessa vertailtujen maiden asuntomarkkinakehityksessä on lukuisia yhtäläisyyksiä: kaupungistuminen keskittää väestöä alueellisesti, asuntokysyntä kasvaa erityisesti suurimmilla kaupunkiseuduilla ja asuntojen hinnat ja vuokrat nousevat voimakkaasti. Sosiaalisen vuokra-asuntokannan ja sen rahoituksen osalta vertailumaiden harjoittamassa politiikassa on merkittäviä eroja. Tanskassa, Itävallassa ja Ranskassa sosiaalisen vuokra-asuntotarjonnan tukemiseen tarkoitettujen tarjontatukien rooli on edelleen tärkeä. Alankomaissa, jossa on varsin suuri sosiaalinen vuokra-asuntokanta, on jouduttu EU:n valtiontukisääntöjen takia uudistamaan sosiaalisen vuokra-asuntokannan rahoitusta ja asukasvalinnan periaatteita. Ruotsissa on luovuttu valtion lainoituksesta vuokra-asuntotuotantoon, ja yleishyödyllisten toimijoiden asemaa asuntomarkkinoilla on pyritty saattamaan lähemmäs yksityisten vuokra-asunnontarjoajien tilannetta. 

1.2.2  EU-oikeuden vaikutus kansallisiin asuntotuotannon tukiin

Myös EU-oikeudesta johtuu vaatimuksia jäsenvaltioiden asuntotuotantoa koskeville tukijärjestelmille. Yrityksille myönnettävät valtion tuet sosiaalista asuntotuotantoa varten ovat EU-oikeuden valtiontukisääntöjen kannalta yleistä taloudellista etua koskeviin palveluihin (englanniksi services of general economic interest, SGEI) myönnettäviä tukia. Tuki on korvausta yrityksen täyttämästä julkisen palvelun velvoitteesta eli sosiaalisin perustein valittujen asukkaiden tarpeita vastaavien ja asumiskustannuksiltaan kohtuullisten asuntojen tuottamisesta ja ylläpitämisestä. Yrityksellä tarkoitetaan tässä kaikkia taloudellista toimintaa harjoittavia yksiköitä. 

Yleistä taloudellista etua koskeville tuille asetetuista edellytyksistä säädetään Euroopan unionin toiminnasta tehdyn sopimuksen 106 artiklan 2 kohdan määräysten soveltamisesta tietyille yleisiin taloudellisiin tarkoituksiin liittyviä palveluja tuottaville yrityksille korvauksena julkisista palveluista myönnettävään valtiontukeen annetussa komission päätöksessä (2012/21/EU, EUVL L7/2012, jäljempänä komission SGEI-päätös). Jotta valtion tuki soveltuisi EU:n sisämarkkinoille, tuettu asuntotarjonta on komission päätöksen mukaan kohdistettava sellaisille ihmisille, jotka eivät vähäisen maksukykynsä vuoksi kykene hankkimaan asuntoa markkinaehdoin, tuen on ohjauduttava nimenomaan sosiaaliseen asuntotuotantoon eikä se saa valua vapaarahoitteisille asuntomarkkinoille, tuki ei saa sisältää ylikompensaatiota yritykselle eikä yritys saa tulouttaa itselleen kohtuullista suurempaa voittoa. Jäsenvaltioiden on myös valvottava näiden vaatimusten täyttymistä tehokkaasti. 

Yleistä taloudellista etua koskevat tuet ovat edellä mainitun komission päätöksen mukaan jälki-ilmoitusmenettelyn piirissä siten, että jäsenvaltiossa käytössä olevat tuet raportoidaan komissiolle kahden vuoden välein jälkikäteen. Jos jäsenvaltion myöntämä tuki ei täytä komission päätöksessä yleistä taloudellista etua koskevalle tuelle asetettuja edellytyksiä, tuki on ilmoitettava komissiolle etukäteen ja sille on saatava komission hyväksyntä ennen tukijärjestelmän kansallista käyttöönottoa. Ilman komission hyväksyntää myönnetyt valtion tuet ovat laittomia, ja ne voidaan joutua perimään korkoineen takaisin tukea saaneilta yrityksiltä. Jäsenvaltioiden viranomaisilla on suhteellisen laaja liikkumavara sen suhteen, mitkä palvelut ne katsovat yleistä taloudellista etua koskeviksi palveluiksi. Komissio ja unionin tuomioistuimet kuitenkin valvovat, etteivät jäsenvaltiot määrittele yleistä taloudellista etua koskevia palveluja ilmeisen virheellisesti. Sosiaalinen asuntotuotanto on keskeisin ja euromääräisesti suurin yleistä taloudellista etua koskevista palveluista sekä Suomessa että muualla EU:ssa. Osana valtiontukisääntöjen valvontaa komissio julkaisee verkkosivuillaan jäsenvaltioiden kahden vuoden välein laatimat raportit valtioissa kyseisenä aikana maksetuista yleistä taloudellista etua koskevista tuista. Viimeisimmät raportit koskevat vuosia 2014–2015. 

1.3.1  Valtion tukema vuokra- ja asumisoikeusasuntotuotanto

Suomessa on noin 380 000 korkotuki- tai aravalainalla rahoitettua vuokra-asuntoa, jotka ovat laissa säädettyjen kohdekohtaisten käyttö- ja luovutusrajoitusten alaisia. Tämä on reilu kolmasosa kaikista Suomen vuokra-asunnoista. Valtion tukemien vuokra-asuntojen osuus on merkittävin suurimmissa kaupungeissa. Korkotukilainoitettuja tavallisia vuokra-asuntoja on rakennettu viimeisen 10 vuoden aikana keskimäärin reilut 2 000 asuntoa vuodessa. Noin 60 prosenttia näistä asunnoista on rakennettu Helsingin seudulle, ja muiden suurimpien kasvukeskuskuntien osuus on ollut noin 35 prosenttia. Valtion tukemien tavallisten vuokra-asuntojen osuus koko vuosittaisesta asuntotuotannosta on noin kuusi prosenttia. Ero aiempiin vuosikymmeniin on huomattava, sillä 1970–1990-luvuilla tuotettiin keskimäärin noin 10 000 uutta, omakustannusvuokraan perustuvaa tavallista valtion tukemaa vuokra-asuntoa vuosittain. Perusparannus- ja hankintalainoituksen osalta valtion tukeman tuotannon rooli on vieläkin pienempi kuin rakentamisessa: korkotukilainoilla rahoitetaan keskimäärin vain noin 1 000 tavallisen vuokra-asunnon perusparantaminen vuosittain, ja hankintakorkotukilainoja hyväksytään vuosittain vain muutamia kappaleita. 

Valtaosa Suomen uusista vuokra-asunnoista tuotetaan tällä hetkellä vapaarahoitteisesti ja markkinaehtoisesti. Vapaarahoitteista tuotantoa siivittävät helppo rahan saatavuus, alhainen korkotaso, voimakas asuntojen kysyntä, yhteiskunnan asukkaalle maksama suora asumistuki sekä markkinoille tulleet uudet sijoitusrahastot. Muut kuin kuntien omistamat yhtiöt eivät ole suuressa määrin kiinnostuneita rakennuttamaan valtion tukemia asuntoja; viime vuosina hieman yli 70 prosenttia korkotukilainoitetuista asunnoista on rakennettu kuntayhtiöiden omistukseen. Valtion tukeman tavallisen vuokra-asuntotuotannon väheneminen johtuukin ennen kaikkea yksityisten toimijoiden haluttomuudesta rakentaa uusia vuokra-asuntoja nykyisillä korkotukilainaehdoilla, koska ehdot on koettu liian rajoittaviksi. Eräiden suurten, aiemmin valtion tukemia vuokra-asuntoja paljon rakennuttaneiden yhtiöiden toimintaperiaatteet ovat muuttuneet niin, että nykyisin ne rakennuttavat vain vapaarahoitteisia vuokra-asuntoja. 

Lisäksi valtion tukema kohtuuhintainen vuokra-asuntokanta tulee jatkossa pienenemään merkittävästi sitä kautta, että käyttö- ja luovutusrajoitukset päättyvät kymmenistä tuhansista aravalainoitetuista asunnoista seuraavan kymmenen vuoden aikana. Pelkästään pääkaupunkiseudulla vapautuu rajoituksista noin 15 000 valtion tukemaa vuokra-asuntoa vuoteen 2025 mennessä, tosin noin puolet näistä asunnoista on sellaisia, että ne eivät ole alun alkaenkaan olleet omakustannusperusteista vuokranmääritystä koskevien säännösten soveltamispiirissä. Rajoitusten päätyttyä on todennäköistä, että ainakin osassa omakustannusvuokrasäännösten alaisista asunnoista vuokrat nousevat markkinavuokrien tasolle. 

Korkotuki- tai aravalainoitettuihin vuokra-asuntoihin liittyvillä käyttö- ja luovutusrajoituksilla on merkitystä etenkin kasvuseuduilla, koska ne varmistavat asuntojen pysymisen vuokrakäytössä ja vuokrien säilymisen kohtuullisella tasolla. Valtion tukema asuntotuotanto on tällä hetkellä ainoa osa asuntokantaa, jossa vuokria säännellään yleisesti. Etenkin pääkaupunkiseudulla ja muissa suurimmissa keskuksissa näiden asuntojen vuokrat ovat selvästi markkinavuokria matalampia. Suurimmillaan ero on Helsingin kaupungin omistamissa korkotuki- tai aravalainoitetuissa vuokra-asunnoissa, jotka ovat neliövuokraltaan keskimäärin jopa kahdeksan euroa edullisempia kuin vastaavat vapaarahoitteiset vuokra-asunnot. Yleishyödyllisten asuntoyhteisöjen neliövuokrat ovat Helsingissä keskimäärin neljä euroa vapaarahoitteisia vuokra-asuntoja halvempia. Muualla maassa ero vapaarahoitteisen vuokran ja omakustannusperusteisen vuokran välillä pienenee nopeasti ja paikoin omakustannusvuokra voi jopa ylittää markkinavuokran alueilla, joilla vuokra-asuntojen kysyntä on vähäistä (Tilastokeskus sekä aiemmat selvitykset Vuokrataloyhteisöjen toimintatavat ARA-asuntojen omakustannusvuokrien määrityksessä, ympäristöministeriön raportteja 5/2014, ja Vuokrataso Helsingin ARA-asuntokannassa, VATT tutkimukset 175 vuodelta 2013). Vuokraerot heijastavat osaltaan eri alueiden erilaisia asuntomarkkinatilanteita.  

Sen sijaan erityisryhmille tarkoitettuja, korkotukilainoilla ja investointiavustuslain mukaisilla erityisryhmien investointiavustuksilla rahoitettuja vuokra-asuntoja on rakennettu suhteellisen runsaasti, viimeisen 10 vuoden aikana 2 000–3 000 asuntoa vuosittain. Erityisryhmäasuntoja on rakennettu muuallekin kuin suuremmille kasvukeskusalueille, ja niitä ovat rakennuttaneet kuntayhtiöiden ohella merkittävästi myös yksityiset yritykset ja kolmannen sektorin toimijat. 

Myös korkotukilainoitettujen asumisoikeusasuntojen tuotanto on ollut viime vuosina vilkasta. Esimerkiksi vuonna 2017 niitä rakennettiin noin 1 700 kappaletta, joista noin 800 pääkaupunkiseudulle. Asumisoikeusjärjestelmä toimii täydentävänä tuetun asumisen muotona vuokra-asumisen rinnalla tarjoten asukkaille vuokra-asumiseen verrattuna parempaa asumisturvaa. Asumisoikeusasunnoilla voidaan monipuolistaa ja tasapainottaa asuinalueiden asukasrakennetta ja ehkäistä segregaatiota. Yhteensä asumisoikeusasuntoja on Suomessa noin 45 000 kappaletta ja niistä suuri osa on rakennettu järjestelmän alkuvuosina 1990-luvun alussa. Asumisoikeusasuntoja on rakennettu myös matalasuhdanteissa, kuten rahoituskriisin aikana, usein omistusasunnoiksi kaavailluille tonteille hyvillä sijainneilla. Asumisoikeusasunnoista 44 prosenttia sijaitsee pääkaupunkiseudulla. Toisin kuin tavallisten vuokra-asuntojen kohdalla, myös yksityiset toimijat ovat edelleen kiinnostuneita tuottamaan asumisoikeusasuntoja korkotukijärjestelmän puitteissa. Valtion tukemia asumisoikeusasuntoja voidaan rakentaa vain kasvukeskusalueiden suurimpiin tai kasvaviin kaupunkeihin ja lisäksi sellaisiin yksittäisiin suuriin ja kasvaviin kaupunkeihin, joissa se on asuntomarkkinatilanne huomioon ottaen tarkoituksenmukaista. Vapaarahoitteisia asumisoikeusasuntoja ei ole muutamaa yksittäistä kohdetta lukuun ottamatta rakennettu. 

Asumisoikeusasuntojen keskimääräiset käyttövastikkeet alittavat sekä valtion tukemien että markkinaehtoisten vuokra-asuntojen vuokratason. Asumisoikeuden haltijan maksama asumisoikeusmaksu on 15 prosenttia asunnon hankinta-arvo-osuudesta. Asumisoikeusmaksujen tulisi vaikuttaa käyttövastiketta alentavasti, mutta asumisoikeustaloja koskevien korkotukilainojen vuokratalolainoja heikommat tukiehdot voivat käytännössä johtaa siihen, että käyttövastikkeet ovat paikoitellen valtion tukemien vuokra-asuntojen vuokratasoa korkeampia. Joissakin kaupungeissa, kuten Oulussa ja Kouvolassa, on huomattavasti asumisoikeusasuntojen vajaakäyttöä, mikä heijastuu käyttövastikkeiden tasauksen kautta paitsi kyseisen kaupungin myös pääkaupunkiseudun asumisoikeusasuntojen käyttövastikkeisiin. 

Korkotukilainoilla rahoitettuja osaomistusasuntoja on tuotettu korkotukijärjestelmän koko olemassaoloaikana vain vajaat 1 000 kappaletta. ARA:lle ei ole saapunut moneen vuoteen yhtään uutta osaomistusasuntoja koskevaa korkotukilainahakemusta. 

Noin 85 prosenttia korkotukilainoituksesta on viime vuosina tullut Kuntarahoitus Oyj:ltä. Muut rahoittajat eivät ole olleet kiinnostuneita hankkeiden rahoittamisesta finanssikriisin jälkeen muun muassa korkotukilainojen pitkien laina-aikojen ja muiden valtion tukeen liittyvien ehtojen ja rajoitusten takia. 

Kohtuuhintaisista asunnoista on pulaa varsinkin Helsingin seudulla, ja kysyntä kohdistuu etenkin pieniin asuntoihin. Pääkaupunkiseudulla kärsitään vaikean asuntotilanteen vuoksi jo osittaisesta työvoimapulasta, sillä asumisen kalleus vaikeuttaa työvoiman saamista alueelle. Ongelma kärjistyy varsinkin palvelualoilla, sillä etenkään pieni- ja keskituloisten ulottuvilla olevaa asuntotarjontaa ei ole syntynyt Helsingin seudulle riittävästi. Vuokriltaan tai käyttövastikkeiltaan säädeltyjen valtion tukemien asuntojen kysyntä on alueella selvästi suurempaa kuin niiden tarjonta. Pääkaupunkiseudulla on tällä hetkellä noin 90 000 valtion tukemaa tavallista vuokra-asuntoa. Jos uusien korkotukilainoitettavien vuokra-asuntojen rakentaminen ja olemassa olevien valtion tukemien asuntojen poistuminen rajoitusten piiristä jatkuvat tämänhetkisellä tasolla, valtion tukemien tavallisten vuokra-asuntojen määrä ei tulevaisuudessa kasva pääkaupunkiseudulla vaan säilyy suurin piirtein nykyisellä tasolla. Työvoiman saatavuuden ja elinkeinoelämän kilpailukyvyn turvaamiseksi Helsingin seudulle olisi siis rakennettava merkittävästi nykyistä enemmän valtion tukemia vuokra-asuntoja. Myös valtion tukemia asumisoikeusasuntoja tarvitaan tälle seudulle lisää. Rakentamalla valtion tukemia vuokra- ja asumisoikeusasuntoja erilaisille asuinalueille tuetaan alueiden asukasrakenteen monipuolisuutta ja ehkäistään siten segregaatiota. Erityisryhmille tarkoitettuja vuokra-asuntoja tarvitaan kasvukeskusten ohella myös muualla maassa. 

1.3.2  Korkotukijärjestelmän toimivuus ja kehittämistarpeet

Nykymuotoinen korkotukijärjestelmä kohtuuhintaisten vuokra- ja asumisoikeusasuntojen tuotannon tukemiseksi on ollut käytössä vuodesta 2002 lähtien, mutta monet tukijärjestelmän piirteet ja sääntelyn yksityiskohdat juontavat juurensa aiemmista tukimuodoista, erityisesti 1980- ja 1990-luvuilla myönnettyjä aravalainoja ja korkotukilainoja koskevista säädöksistä. Korkotukilakia on muutettu useita kertoja sen säätämisen jälkeen, mutta järjestelmään sisältyy edelleen useita kehittämistarpeita. 

Korkotukilainojen lainanlyhennysohjelman tulisi olla sellainen, että se ei johda kohtuuttoman korkeisiin alkuvuokriin mutta rakentamislainan pääoma lyhenee korkotukilaina-aikana riittävästi, jotta rakennusten perusparannusten rahoittaminen onnistuu ongelmitta. Korkotukilainojen ja vielä olemassa olevien aravalainojen kiinteäehtoiset lainanlyhennysohjelmat on kuitenkin suunniteltu erilaiseen korko- ja inflaatiokehitykseen kuin Suomessa ja EU-alueella tällä hetkellä ja näköpiirissä olevassa tulevaisuudessa vallitsevat. Korkotukijärjestelmän lähtökohdat ovat peräisin toisen maailmansodan jälkeisestä ajasta, jolloin inflaatio ja korot olivat korkeita ja laina-ajat lyhyitä. Valtion tuolloin myöntämien aravalainojen pitkä laina-aika oli yksi tuotantotuen muoto, kun inflaatio hävitti laina-ajan kuluessa merkittävän osan lainan reaalisesta pääomasta. Toinen tukimuoto oli lainojen markkinakorkoja edullisempi taso eli niin sanottu alikorkotuki. Näillä keinoilla saatiin silloisissa olosuhteissa aikaan huomattavan edullinen asumiskustannusten taso uusissa aravalainoitetuissa vuokra-asunnoissa. Takapainoisesti lyhentynyt rakentamislaina oli inflaation ansiosta jo kutistunut reaaliarvoltaan pieneksi, kun talojen perusparantamisen arvioitiin tulevan ajankohtaiseksi. 

Tultaessa 1990-luvulle inflaatiovauhti hidastui oleellisesti. Tällä hetkellä sen vaikutus lainapääomaan on hyvin vähäinen. Kun ensimmäiset perusparannus- ja muut suuremmat korjaustoimenpiteet tulevat ajankohtaisiksi korkotuki- tai aravalainoitetuissa vuokra-asunnoissa, merkittävä osa rakentamislainasta voi olla edelleen maksamatta. Rakennuksen saavuttaessa 25 vuoden iän keskimäärin 45 prosenttia korkotuki- tai aravalainasta on tällä hetkellä lyhentämättä. Tämä vaikeuttaa korjaustoimenpiteiden rahoittamista. Ongelma koskee yhtä lailla myös korkotuki- tai aravalainoitettuja asumisoikeusasuntoja, joista merkittävä osa on rakennettu samaan aikaan ja jotka ovat tulossa perusparannusikään samalla kun takapainotteiset lainanlyhennykset erääntyvät maksettaviksi. Tuleviin perusparannuskustannuksiin voidaan jossain määrin varautua etukäteen keräämällä sitä varten varoja asukkaiden vuokrissa tai käyttövastikkeissa. Tämä johtaa kuitenkin käytännössä siihen, että talojen asukkaat maksavat vuokrissaan tai käyttövastikkeissaan ikään kuin kahta lainaa yhtä aikaa, sekä rakentamislainaa että perusparannuslainaa. Toisaalta tuleviin korjauksiin varautumisen voidaan katsoa olevan talon nykyisten asukkaiden maksamaa kompensaatiota asuntojen kulumisesta. Kuitenkaan läheskään kaikki vuokra- tai asumisoikeustaloyhteisöt eivät ole varautuneet tuleviin korjauksiin. 

Korkotukilainojen lainanlyhennysohjelmaa muutettiin nykyistä etupainotteisemmiksi tammikuussa 2016 muuttamalla korkotukiasetuksen 9 §:ää (asetus 8/2016). Muutoksesta huolimatta lyhennysohjelma on edelleen huomattavan takapainotteinen, ja tehty muutos koski vain uusia vuokra-asuntojen korkotukilainoja. Kesällä 2016 säädettiin laki vuokratalojen rakentamislainojen lyhytaikaisesta korkotuesta (574/2016), jolla luotiin uusi lyhytkestoinen korkotukimalli kohtuuhintaisten ja sosiaalisten vuokra-asuntojen tuotantoon korkotukilaissa tarkoitetun 40 vuoden korkotukimallin rinnalle. Uusi korkotukimalli otettiin käyttöön elokuussa 2016, ja siihen liittyvä lainanlyhennysohjelma on huomattavasti etupainoisempi kuin korkotukilain mukaisessa korkotukimallissa käytössä oleva lyhennysohjelma (valtioneuvoston asetus vuokratalojen rakentamislainojen lyhytaikaisesta korkotuesta, 603/2016). Sellaisen soveltaminen myös korkotukilain mukaisessa korkotukimallissa olisi kuitenkin ongelmallista, koska silloin yksittäisen kohteen vuokra muodostuisi ensimmäisinä vuosina huomattavan korkeaksi sekä lyhennysten että koronmaksun painottuessa kohteen alkuvuosiin. 

Korkotukilaissa on omat korkotukilainamuotonsa vuokra-asuntojen ja asumisoikeusasuntojen rakentamiseen, hankintaan ja perusparantamiseen. Näiden lainamuotojen hyväksymisedellytykset sekä laina- ja tukiehdot poikkeavat toisistaan paikoitellen huomattavastikin. Esimerkiksi vuokra-asuntojen rakentamiskorkotukilainojen lainoitusosuus on vuokratontilla enintään 95 prosenttia kohteen hyväksytyistä rakentamiskustannuksista, mutta perusparannuskorkotukilainojen osalta lähtökohtaisesti enintään 80 prosenttia kohteen hyväksytyistä perusparannuskustannuksista. Asumisoikeusasuntojen kohdalla korkotukilainojen lainoitusosuus on rakentamis- ja hankintalainojen osalta enintään 85 prosenttia ja perusparannuslainojen osalta enintään 80 prosenttia kohteen hyväksytyistä kustannuksista, ja asukkaiden maksamat asumisoikeusmaksut kattavat 15 prosenttia rakentamis- ja hankintalainojen kustannuksista. Hankintakorkotukilainojen hyväksymiselle tavallisten vuokra-asuntojen osalta asetettu vaatimus siitä, ettei kyseisellä alueella saa olla tarvetta asuntojen rakentamiselle, tarkoittaa käytännössä sitä, että hankintalainoja ei voida myöntää kasvukeskusseuduille, koska niille on periaatteessa aina perusteltua rakentaa uusia asuntoja. Kuitenkin myös kasvukeskuksissa vuokratalojen tai -asuntojen hankkiminen voi olla perusteltua. Kyseinen vaatimus ei koske kuntien tai kuntayhtymien omistamia yhtiöitä, mikä asettaa julkiset ja yksityiset toimijat eriarvoiseen asemaan. Lisäksi erityisryhmien käyttöön tarkoitettujen vuokratalojen hankkimiselle asetettu vaatimus siitä, että talon asunnoista vähintään 30 prosenttia on osoitettava erityisryhmien käyttöön, saattaa muodostua segregaation ehkäisyn kannalta ongelmalliseksi. 

Elokuussa 2016 käyttöön otetussa uudessa lyhytkestoisessa korkotukimallissa laina- ja tukiehdot ovat huomattavan edulliset verrattuna korkotukilaissa tarkoitetun korkotukimallin pysyviin ehtoihin. Vaikka asuntojen käyttöä ja luovutusta koskeva rajoitusaika on lyhytkestoisessa korkotukimallissa huomattavasti korkotukilain mukaista korkotukimallia lyhyempi, vähimmillään vain 10 vuotta, siinä sovellettava lainansaajan omavastuuosuus korkotukilainan korosta on pienempi (2,5 prosenttia) ja lainansaajan omarahoitusosuudelle laskettava enimmäiskorko sekä omistajalle tuloutettava enimmäistuotto suurempi (kuusi prosenttia) kuin korkotukilain mukaisessa mallissa. Lisäksi lyhytkestoisessa korkotukimallissa korkotukea maksetaan koko rajoitusajan, kun korkotukilain mukaisessa mallissa korkotuen maksaminen päättyy viimeistään 23 vuoden kuluttua korkotukilainan hyväksymisestä. Tässä vaiheessa suurin osa lainapääomasta on vielä maksamatta. 

Valtion tuen ja asuntojen käyttöä koskevien rajoitusten suhde ei siis ole korkotukilain mukaisessa korkotukimallissa kohdallaan verrattuna uuteen lyhytkestoiseen korkotukimalliin. On kuitenkin huomattava, että näiden kahden tukimallin kohderyhmä poikkeaa jonkin verran toisistaan: Lyhytkestoinen korkotukimalli on tarkoitettu etupäässä markkinalähtöisemmille vuokra-asuntojen rakennuttajille ja omistajille, jotka eivät halua sitoutua usean vuosikymmenen mittaiseen tuki- ja rajoitusaikaan. Korkotukilaissa tarkoitettu korkotukimalli puolestaan soveltuu erityisesti sellaisille toimijoille, jotka eivät tavoittele toiminnassaan voittoa ja ovat valmiita sitoutumaan sosiaalisten vuokra-asuntojen rakennuttamiseen ja ylläpitoon usean vuosikymmenen ajaksi. Lisäksi korkotukilain mukainen korkotukimalli on pääsääntöisesti yhteisökohtainen, jolloin vuokrien tai käyttövastikkeiden tasaus saman omistajan eri kohteiden kesken on sallittua. Siksi malli soveltuu hyvin toimijoille, joilla on lukuisia valtion tukemia vuokra- tai asumisoikeusasuntoja. Vaikka tukimallit on siis suunnattu osin erilaisille toimijoille, ei korkotukilain mukaiseen korkotukimalliin liittyvien tukiehtojen heikkoutta lyhytkestoisen korkotukimallin ehtoihin nähden voida pitää perusteltuna. 

Edellä kuvattua epäkohtaa on osittain korjattu syyskuussa 2016, kun korkotukiasetuksen väliaikaisella muutoksella korkotukilain mukaisten uusien korkotukilainojen omavastuukorko alennettiin vuokra-asuntojen osalta 3,4 prosentista 1,7 prosenttiin lainoissa, jotka hyväksytään korkotukilainoiksi vuoden 2019 loppuun mennessä. Tämän jälkeen hyväksyttävissä korkotukilainoissa omavastuukorko palaa kuitenkin lähtökohtaisesti ennalleen. Muutos ei myöskään koske asumisoikeusasuntoja, joiden osalta omavastuukorko on edelleen 3,5 prosenttia. Myös edellisen hallituskauden aikana vuosina 2012–2015 korkotukilain mukaisten korkotukilainojen omavastuukorko oli alennettu määräaikaisesti aluksi 1,7 ja myöhemmin 1,0 prosenttiin. Tämä alennus ei kuitenkaan koskenut erityisryhmäasuntoja tai asumisoikeusasuntoja. Varsinkin asumisoikeusjärjestelmä tulee lähitulevaisuudessa kohtaamaan suuria vaikeuksia, jos niitä koskevien korkotukilainojen tukiehtoja ei paranneta, sillä asumisoikeusasuntojen korjaaminen on ikuisten rajoitusten vuoksi perusparannuskorkotukilainojen varassa ja käyttövastikkeiden on alitettava paikkakunnan vertailuvuokrataso. Asumisoikeustaloyhteisöjen taseissa asumisoikeusmaksut kasvavat rakennuskustannusindeksin mukaisesti ja ovat yhteisön lunastusvelvoitteen alaisia. 

Koska vallitseva yleinen korkotaso on selvästi matalampi kuin korkotukilainansaajien maksettavaksi jäävä korkotukilainojen omavastuukorko, lainoille ei tällä hetkellä käytännössä tule maksettavaksi valtion korkotukea. Esimerkiksi vuonna 2017 valtiolle aiheutuneet korkotukimenot kaikista korkotukilainoista olivat arviolta vain noin 3,8 miljoonaa euroa, ja ainoastaan noin 0,03 prosentille korkotukilainojen koko euromäärästä maksettiin korkotukea. Korkotuen puutetta on pyritty kompensoimaan suurimmasta asuntopulasta kärsivällä Helsingin seudulla siten, että tavallisten korkotukilainoitettujen vuokra-asuntojen rakentamiseen on myönnetty valtion asuntorahaston varoista käynnistysavustuksia valtionavustuslain (688/2001) nojalla. Käynnistysavustukset ovat osa valtion ja Helsingin seudun kuntien välistä maankäytön, asumisen ja liikenteen MAL-sopimusta, joka on solmittu vuosille 2016–2019. Kuluvana vuonna valtion talousarvion mukainen käynnistysavustusten myöntämisvaltuus on 10 000 euroa asuntoa kohti, yhteensä 20 miljoonaa euroa, mikä mahdollistaa 2 000 asunnon aloittamisen. 

Eräs keskeinen syy siihen, että erityisryhmäasuntojen ja asumisoikeusasuntojen tuotanto kiinnostaa edelleen kuntien ohella myös yksityisiä toimijoita, lienee se, että näihin hankkeisiin ei tarvita lainkaan toimijan omia varoja. Omarahoitusosuus voidaan kattaa valtion varoista myönnetyllä erityisryhmien investointiavustuksella tai asukkaiden maksamilla asumisoikeusmaksuilla, ja loppuosa hankkeen kustannuksista katetaan rahoituslaitoksen antamalla ja valtion täytetakaamalla korkotukilainalla. 

Osana päätösprosessia, jossa laina hyväksytään korkotukilainaksi, ARA hyväksyy myös lainan kohteena olevat hankkeen rakentamis-, hankinta- tai perusparannuskustannukset. Korkotukilain 10 §:n 1 momentin mukaan rakentamiskustannuksiin voidaan hyväksyä myös tontin hankkimisesta ja kunnallisteknisestä kuntoonpanosta aiheutuvat kohtuulliset kustannukset. Tämän säännöksen nojalla ARA hyväksyy korkotukilainoitettavaksi vain sellaisia asuntokohteita, joihin liittyvät tontinhankintakustannukset eli tontin luovutuksesta tai vuokraamisesta aiheutuneet kulut ovat kohtuulliset. Säännöksellä on merkitystä varsinkin pääkaupunkiseudulla ja muilla kasvukeskusalueilla, joilla tonttimaan hinta on korkea. Jos tiettyyn asuntokohteeseen liittyvät tontinhankintakustannukset ylittävät kohtuullisena pidettävän määrän, ARA ei hyväksy niitä eikä siten myöskään kyseistä asuntokohdetta korkotukilainalla rahoitettavaksi. Vuokra- tai asumisoikeustalon tarvitseman tonttimaan hankinta on keskeinen osa rakentamisprosessia. Usein sopivan tontin löytäminen ja hankkiminen on edellytys koko hankkeen toteutumiselle. Siksi useat rakennuttajatahot tiedustelevat ARA:lta jo etukäteen, ennen varsinaisen korkotukilainaa koskevan hakemuksen tekemistä, minkä suuruista luovutus- tai vuokrahintaa ARA pitää tietyn tontin osalta kohtuullisena. Tähän asti ARA on vastannut tällaisiin tiedusteluihin antamalla kysyjille hallintokäytäntöönsä perustuvaa ei-sitovaa ohjausta ja neuvontaa. 

Korkotuki- tai aravalainoitettujen asuntojen luovutusta ja luovutushintaa koskevat säännökset ovat huomattavan vanhat, peräisin 1990-luvun alusta. Niihin liittyy useita ongelmia. Säännökset on kirjoitettu lähinnä yksittäisen vuokratalon luovuttamista silmälläpitäen ja ne soveltuvat huonosti esimerkiksi laajojen yritysjärjestelyjen muodossa tapahtuviin asuntokauppoihin. Säännökset eivät tunnista erilaisia kauppa- ja yhtiöoikeudellisia luovutustapoja eivätkä siten vastaa tämän päivän yritystoiminnan tarpeisiin. Asuntojen luovutukselle ei ole asetettu erityisiä kriteerejä vaan on ainoastaan säädetty, että luovutuksensaajan on oltava ARA:n hyväksymä ja vastattava asuntojen luovuttajaa eli oltava korkotukilainan saajaksi kelpaava yhteisö. Lisäksi asuntojen enimmäisluovutushinnan laskemista koskevat säännökset eivät tunnista monia keskeisiä varallisuuseriä, ja ARA:n suorittama enimmäisluovutushinnan vahvistamismenettely on usein huomattavan monimutkainen ja pitkäkestoinen tehtävä. Säännökset tulisi päivittää vastaamaan nykypäivän tarpeita. 

3.1.1  Vaikutukset julkiseen talouteen

Valtion asuntorahaston varoista valtion tukemaan asuntotuotantoon osoitettavan korkotukilainoituksen hyväksymisvaltuus päätetään vuosittain valtion talousarvion yhteydessä. Valtioneuvosto vahvistaa hyväksymisvaltuutta koskevan käyttösuunnitelman vuosittain tammikuussa. Käyttösuunnitelmassa määrätään muun muassa korkotukilainojen hyväksymisvaltuuden alueellisista ja muista käyttöperusteista. Tarkoituksena on kohdentaa uudistuotannon korkotukilainoitus etupäässä alueille, joilla asuntotarve on suurin, eli suurempiin kasvukeskuksiin. 

Esityksen mukaisilla korkotukilainojen laina- ja tukiehtojen muutoksilla olisi keskenään erisuuntaisia vaikutuksia korkotukilainojen käyttäytymiseen ja siten valtion maksaman korkotuen suuruuteen. Siksi ehdotettuja muutoksia täytyy tarkastella kokonaisuutena. Korkotukilainojen nykyistä etupainotteisemmat lainanlyhennykset vähentäisivät lähtökohtaisesti lainoista aiheutuvia korkomenoja ja alentaisivat siten myös valtion korkotukimenojen määrää, koska lainapääoma pienenisi nykyistä nopeammin. Toisaalta lainoitusosuuden nostaminen kaikissa vuokra-asumisen korkotukilainamuodoissa ja asumisoikeusasuntojen perusparannuskorkotukilainoissa enintään 95 prosenttiin hankkeen hyväksytyistä kustannuksista nostaisi potentiaalisesti lainoista syntyviä korkokustannuksia ja samalla valtion korkotukimenojen määrää. Valtion korkotukimenojen kannalta keskeinen määrittävä tekijä on korkotukilainan korosta lainansaajan maksettavaksi jäävän omavastuuosuuden suuruus: se määrittää sen korkotason, jonka ylittyessä katsotaan tarkoituksenmukaiseksi, että valtio tukee lainaa korkotuella. Mitä matalampi omavastuuosuuden taso on, sitä suuremman vastuun valtio ottaa korkotukilainoihin liittyvästä korkoriskistä. Korkotuen maksuaika puolestaan määrittää sen ajan, jolloin valtio kantaa osan korkoriskistä. Esityksen mukaan tämä aika pitenisi rakentamis- ja hankintakorkotukilainoissa 30 vuoteen ja perusparannuskorkotukilainoissa 20 vuoteen. Maksettavan korkotuen osuus omavastuukoron ylittävältä osalta kuitenkin laskee maksuajan kuluessa, ja jatkossa tätä maksettavan korkotuen osuutta vielä pienennettäisiin nykyisestä. Esimerkiksi vuokratalokorkotukilainalle maksetaan tällä hetkellä korkotukea ensimmäisenä lainavuotena 95 prosenttia, 10. lainavuotena 76 prosenttia ja 20. lainavuotena 32 prosenttia omavastuuosuuden ylittävästä korosta. Maksettavan korkotuen osuus laskisi esityksen mukaan jatkossa vuokra-asuntojen korkotukilainoissa tasaisesti kolmella prosenttiyksiköllä vuodessa siten, että ensimmäisenä lainavuotena maksettavan korkotuen osuus olisi 90 prosenttia, 10. lainavuotena 63 prosenttia ja 20. lainavuotena 33 prosenttia omavastuuosuuden ylittävästä korosta. 

Korkotukilaina voisi jatkossa perustua kiinteään lyhennysohjelmaan tai se voisi olla indeksisidonnainen. Perustava ero näillä kahdella lainamuodolla on se, että kiinteässä lyhennysohjelmassa laina-aika on kiinteä ja koron muutokset vaikuttavat lainoista perittäviin pääomamenoihin, kun taas indeksisidonnaisessa lainassa pääomamenoja säänneltäisiin ja sekä lainalyhennykset että laina-aika muuttuisivat koron ja indeksin (inflaatio) vaihdellessa. Yhteistä lainoissa olisi se, että ne molemmat lyhentäisivät lainapääomaa nykyistä nopeammin. 

Ehdotettujen muutosten jälkeenkään uusista korkotukilainoista ei nykyisellä korkotasolla syntyisi valtiolle korkotukimenoja, koska ehdotettu 2,5 prosentin suuruinen omavastuukorko ei ylittyisi. Omavastuukoron alentaminen ja korkotuen maksuajan pidentäminen kuitenkin lähtökohtaisesti lisäisivät valtion maksamia korkotukia, jos korkotaso nousisi yli 2,5 prosentin. Neljän prosentin korkotasolla 1 000 uuden korkotukilainoitettavan vuokra-asunnon rakentamisesta syntyisi valtiolle nimellisesti koko korkotukilaina-aikana yhteensä arviolta noin 32 miljoonan euron korkotukimeno olettaen, että asuntojen hankintakustannus on 3 800 euroa neliömetriä kohti ja niiden keskikoko 50 neliömetriä. Tuki painottuisi alkuvuosiin ollen ensimmäisen viiden vuoden aikana noin 11 miljoonaa euroa ja ensimmäisen 10 vuoden aikana noin 19,6 miljoonaa euroa. Korkotukimenot olisivat nimellisesti yhteensä noin 17,2 miljoonaa euroa suuremmat kuin nykyisillä korkotukilainojen ehdoilla. Vastaavasti ensimmäisen viiden vuoden aikana nimelliset korkotukimenot olisivat noin 6,2 miljoonaa ja ensimmäisen 10 vuoden aikana noin 10,6 miljoonaa euroa suuremmat nykyehtoihin verrattuna. Kahden prosentin inflaatio-oletuksella korkotukimenojen reaalikustannus valtiolle olisi vastaavasti koko korkotukilaina-aikana noin 27,3 miljoonaa euroa, ensimmäisen viiden vuoden aikana noin 10,7 miljoonaa euroa ja ensimmäisen 10 vuoden aikana noin 18,1 miljoonaa euroa. Korkotukimenot olisivat reaalisesti koko korkotukilaina-aikana noin 14,6 miljoonaa euroa, ensimmäisen viiden vuoden aikana noin 6,0 ja ensimmäisen 10 vuoden aikana noin 9,8 miljoonaa euroa suuremmat kuin nykyehdoilla. 

Korkotukilainoissa on kuitenkin tällä hetkellä väliaikaisesti käytössä 1,7 prosentin suuruinen omavastuukorko lainoissa, jotka hyväksytään vuokra-asuntojen rakentamis-, hankinta- tai perusparannuskorkotukilainoiksi viimeistään vuoden 2019 loppuun mennessä. Tämä huomioon ottaen ehdotetuista muutoksista valtiolle aiheutuvat korkotukikustannukset olisivat nimellisesti koko korkotukilaina-aikana noin 49,2 miljoonaa euroa, ensimmäisen viiden vuoden aikana noin 17,0 miljoonaa euroa ja ensimmäisen 10 vuoden aikana noin 30,1 miljoonaa euroa. Reaalisesti korkotukimenot olisivat koko korkotukilaina-aikana noin 41,9 miljoonaa euroa, ensimmäisen viiden vuoden aikana noin 16,4 miljoonaa euroa ja ensimmäisen 10 vuoden aikana noin 27,8 miljoonaa euroa. 

Vastaavasti 1 000 uuden korkotukilainoitettavan asumisoikeusasunnon rakentamisesta syntyisi valtiolle neljän prosentin korkotasolla nimellisesti koko korkotukilaina-aikana yhteensä arviolta noin 37,3 miljoonan korkotukimeno olettaen, että asuntojen hankintakustannus on 3 800 euroa neliömetriä kohtia ja asuntojen keskikoko on 65 neliömetriä. Ensimmäisen viiden vuoden aikana korkotukimenot olisivat noin 12,9 miljoonaa euroa ja ensimmäisen 10 vuoden aikana noin 22,8 miljoonaa euroa. Korkotukimenot olisivat nimellisesti yhteensä noin 27,1 miljoonaa euroa suuremmat kuin nykyisillä korkotukilainojen ehdoilla. Vastaavasti ensimmäisen viiden vuoden aikana nimelliset korkotukimenot olisivat noin 8,4 miljoonaa ja ensimmäisen 10 vuoden aikana noin 15,0 miljoonaa euroa suuremmat nykyehtoihin verrattuna. Kahden prosentin inflaatio-oletuksella reaalikustannus valtiolle olisi vastaavasti koko korkotukilaina-aikana noin 31,8 miljoonaa euroa, ensimmäisen viiden vuoden aikana noin 12,4 miljoonaa euroa ja ensimmäisen 10 vuoden aikana noin 21,1 miljoonaa euroa. Korkotukimenot olisivat reaalisesti koko korkotukilaina-aikana noin 22,6 miljoonaa euroa, ensimmäisen viiden vuoden aikana noin 8,1 ja ensimmäisen 10 vuoden aikana noin 13,8 miljoonaa euroa suuremmat kuin nykyehdoilla. 

Edelleen 1 000 vuokra-asunnon korkotukilainoitettavasta perusparantamisesta syntyisi valtiolle neljän prosentin korkotasolla nimellisesti koko korkotukilaina-aikana yhteensä arviolta noin 4,3 miljoonan korkotukimeno olettaen, että korjauskustannukset ovat 800 euroa neliömetriä kohti ja asuntojen keskikoko 50 neliömetriä. Ensimmäisen viiden vuoden aikana korkotukimenot olisivat noin 2,0 miljoonaa euroa ja ensimmäisen 10 vuoden aikana noin 3,3 miljoonaa euroa. Korkotukimenot olisivat nimellisesti yhteensä noin 2,8 miljoonaa euroa suuremmat kuin nykyisillä korkotukilainojen ehdoilla. Vastaavasti ensimmäisen viiden vuoden aikana nimelliset korkotukimenot olisivat noin 1,2 miljoonaa ja ensimmäisen 10 vuoden aikana noin 2,1 miljoonaa euroa suuremmat nykyehtoihin verrattuna. Kahden prosentin inflaatio-oletuksella reaalikustannus valtiolle olisi vastaavasti koko korkotukilaina-aikana noin 3,8 miljoonaa euroa, ensimmäisen viiden vuoden aikana noin 1,9 miljoonaa euroa ja ensimmäisen 10 vuoden aikana noin 3,1 miljoonaa euroa. Korkotukimenot olisivat reaalisesti koko korkotukilaina-aikana noin 2,5 miljoonaa euroa, ensimmäisen viiden vuoden aikana noin 1,2 miljoonaa ja ensimmäisen 10 vuoden aikana noin 1,9 miljoonaa euroa suuremmat kuin nykyehdoilla. Vuokra-asuntotuotannossa tällä hetkellä määräaikaisesti käytössä olevalla 1,7 prosentin omavastuukorolla ehdotuksen mukaiset korkotukikustannukset olisivat nimellisesti koko laina-aikana noin 6,6 miljoonaa euroa, ensimmäisen viiden vuoden aikana noin 3,1 miljoonaa euroa ja ensimmäisen kymmenen vuoden aikana noin 5,1 miljoonaa euroa. Reaalisesti korkotukimenot olisivat koko laina-aikana noin 5,9 miljoonaa euroa, ensimmäisen viiden vuoden aikana noin 3,0 miljoonaa euroa ja ensimmäisen 10 vuoden aikana noin 4,7 miljoonaa euroa. 

Vastaavalla tavalla 1 000 asumisoikeusasunnon korkotukilainoitettavasta perusparantamisesta syntyisi neljän prosentin korkotasolla valtiolle nimellisesti koko korkotukilaina-aikana yhteensä arviolta noin 5,6 miljoonan euron korkotukimeno olettaen, että korjauskustannukset ovat 800 euroa neliömetriä kohtia ja asuntojen keskikoko 65 neliömetriä. Ensimmäisen viiden vuoden aikana korkotukimenot olisivat noin 2,6 miljoonaa euroa ja ensimmäisen 10 vuoden aikana noin 4,3 miljoonaa euroa. Korkotukimenot olisivat nimellisesti yhteensä noin 4,1 miljoonaa euroa suuremmat kuin nykyisillä korkotukilainojen ehdoilla. Vastaavasti ensimmäisen viiden vuoden aikana nimelliset korkotukimenot olisivat noin 1,8 miljoonaa ja ensimmäisen 10 vuoden aikana noin 3,0 miljoonaa euroa suuremmat nykyehtoihin verrattuna. Kahden prosentin inflaatio-oletuksella reaalikustannus valtiolle olisi vastaavasti koko korkotukilaina-aikana noin 5,0 miljoonaa euroa, ensimmäisen viiden vuoden aikana noin 2,5 miljoonaa euroa ja ensimmäisen 10 vuoden aikana noin 4,0 miljoonaa euroa. Korkotukimenot olisivat reaalisesti koko korkotukilaina-aikana noin 3,6 miljoonaa euroa, ensimmäisen viiden vuoden aikana noin 1,7 ja ensimmäisen 10 vuoden aikana noin 2,8 miljoonaa euroa suuremmat kuin nykyehdoilla. 

Ehdotettu mahdollisuus tehdä nykyistä enemmän ylimääräisiä lainanlyhennyksiä vähentäisi lähtökohtaisesti korkotukilainoihin liittyvää valtion korkoriskiä, kun lainapääomat voisivat lyhentyä olemassa olevaa lyhennysohjelmaa aikaisemmin. Lyhennysohjelman joustavuuden lisääminen parantaisi muutenkin vuokra- ja asumisoikeustaloyhteisöjen taloudellisia toimintaedellytyksiä esimerkiksi korkomuutosten yhteydessä, vähentäisi vuokrien tai käyttövastikkeiden korotuspaineita sekä tukisi kohteiden korkeaa käyttöastetta. 

3.1.2  Vaikutukset vuokra- ja asumisoikeustaloyhteisöihin

Korkotuki- tai aravalainoitettuja vuokra- ja asumisoikeusasuntoja omistavat kunnat ja muut julkisyhteisöt, ARA:n nimeämät yleishyödylliset asuntoyhteisöt sekä niiden omistuksessa olevat tytäryhtiöt. Valtaosa valtion tukemista asunnoista, noin 60 prosenttia, on kuntien tai kuntayhtiöiden omistuksessa. ARA:n yleishyödylliseksi nimeämiä asuntoyhteisöjä on yhteensä noin 600 kappaletta, ja ne omistavat noin 40 prosenttia valtion tukemista asunnoista. Suurin yksittäinen korkotuki- ja aravalainoitettujen vuokra-asuntojen omistaja on Helsingin kaupungin kokonaan omistama Helsingin kaupungin asunnot Oy. Muita suurimpia valtion tukemien vuokra-asuntojen omistajia ovat Y-Säätiö, Espoon Asunnot Oy ja VAV Asunnot Oy. Erityisryhmille tarkoitettujen asuntojen osalta suurimpia asunnonomistajia ovat Helsingin seudun opiskelija-asuntosäätiö Hoas, Nuorisosäätiö, Tyvene Oy ja Arttuasunnot Oy. Asumisoikeusasuntojen suurimpia omistajia ovat Asuntosäätiön Asumisoikeus Oy (Asokodit) ja TA-Asumisoikeus Oy. Kun tarkastellaan valtion tukemaa vuokra- ja asumisoikeusasuntokantaa rakentamisvuosikymmenen mukaan, asuntokannasta noin 11 prosenttia on rakennettu 1950- ja 1960-luvuilla, 28 prosenttia 1970-luvulla, 19 prosenttia 1980-luvulla, 22 prosenttia 1990-luvulla, 12 prosenttia 2000-luvulla ja 9 prosenttia 2010-luvulla. 

Esitys sisältää lukuisia ehdotuksia, joiden tarkoituksena on lisätä korkotukijärjestelmän toimivuutta ja houkuttelevuutta vuokra- ja asumisoikeustaloja rakennuttavien ja omistavien yhteisöjen näkökulmasta. Muutokset kohdistuisivat etupäässä uusiin, ehdotettujen lakimuutosten voimaantulojen jälkeen hyväksyttäviin korkotukilainoihin, koska esityksen tavoitteena on lisätä nimenomaan uutta korkotukilainoitettua tuotantoa ja siten kohtuuhintaisten, sosiaalisten vuokra- ja asumisoikeusasuntojen määrää erityisesti suurimmissa kaupungeissa.  

Ehdotus korkotukilainojen lainanlyhennysohjelman muuttamisesta nykyistä etupainotteisemmaksi jaksottaisi lyhennykset rakennuksen elinkaaren mukaisesti, jolloin ne olisivat oikeammassa suhteessa rakennuksen tuleviin korjauksiin nähden. Samalla asumisoikeusasuntojen rakentamis- ja hankintakorkotukilainoissa korkotukilaina-aika pitenisi 35 vuodesta 40 vuoteen. Muutoksen myötä esimerkiksi korkotukilainan 25. lainavuonna rakentamislainasta olisi lyhennetty 46,5 prosenttia, kun lyhennys nykyisen lyhennysohjelman mukaan olisi vuokra-asuntojen rakentamislainassa 30,8 prosenttia ja asumisoikeusasuntojen rakentamislainassa 43 prosenttia lainapääomasta. Kun lainapääoma lyhenisi nykyistä nopeammin, se vähentäisi omistajayhteisön rahoituksen saatavuuteen liittyviä riskejä ja alentaisi samalla yhteisön kokonaiskorkorasitetta. Kun kohteiden velkaosuus olisi pienempi talon tullessa perusparannusikään, omistajayhteisöllä olisi paremmat edellytykset saada markkinaehtoista rahoitusta tarvittaviin perusparannuksiin. Toisaalta etupainotteisempi lyhennysohjelma nostaisi asuntojen kohdekohtaisia, laskennallisia alkuvuokria uusissa korkotukikohteissa. Vuokrien tasausmahdollisuuden avulla tätä vaikutusta voitaisiin kuitenkin lieventää merkittävästi. Lainanlyhennysten kumulatiivinen sääntely puolestaan mahdollistaisi sen, että kukin lainansaaja voisi nykyistä vapaammin itse päättää, missä määrin ja milloin se tekee mahdollisia lisälyhennyksiä. Tällä tavoin muutos sopisi kaikille lainansaajille ja erilaisiin markkinatilanteisiin. Lainansaajat voisivat matalien korkojen aikana maksaa lainoja takaisin nopeammin ja korkeiden korkojen aikana hitaammin. Ehdotettu muutos kasvattaisi todennäköisesti lisälyhennysten määrää jonkin verran nykyiseen verrattuna varsinkin matalien korkojen aikana. 

Myös ehdotus, jonka mukaan uusien korkotukilainoitettavien vuokra-asuntojen vuokrissa voisi periä nykyisen neljän prosentin sijaan enintään kuuden prosentin koron lainansaajan omarahoitusosuudelle, vastaisi useiden toimijoiden esittämiä toivomuksia. Muutos parantaisi lainansaajien mahdollisuuksia kerätä riittävä määrä omia varoja uutta valtion tukemaa asuntotuotantoa varten kattaakseen uusissa korkotukilainoissa tarvittavan omarahoitusosuuden määrän. Koska lainansaajayhteisöstä sen omistajille tuloutettavissa olevan tuoton enimmäismäärä säilytettäisiin jatkossakin neljässä prosentissa, muutoksesta aiheutuva hyöty ei valuisi lainansaajayhteisön omistajille vaan jäisi yhteisöön: kun yhteisöön vuokrissa perittävä enimmäiskorko olisi kaksi prosenttiyksikköä suurempi kuin yhteisöstä sen omistajille tuloutettavissa oleva enimmäiskorko, yhteisöön kertyisi omia varoja, jotka parantaisivat yhteisön taloudellista vakavaraisuutta ja antaisivat liikkumavaraa yhteisön toiminnalle. Edellä esitetyssä esimerkissä 1 000 uuden vuokra-asunnon rakentamisessa lainansaajayhteisöön olisi mahdollista kerätä vuosittain 190 000 euroa enemmän omia varoja nykyiseen verrattuna. Näitä varoja olisi mahdollista käyttää paitsi uusien korkotukilainojen omarahoitusosuuden kattamiseen, myös rakennusten tulevien perusparannus-, ylläpito- ja hoitokustannusten rahoittamiseen sekä kattamaan yhteisön muiden kohteiden korjauskustannuksia. Muutos parantaisi yhteisöjen rahoitusrakennetta, mikä voisi helpottaa niiden mahdollisuuksia markkinaehtoisen rahoituksen saamiseen. Omarahoitusosuudelle perittävän enimmäiskoron nostamisesta lainansaajayhteisöön kertyvät ylimääräiset varat olisivat vain noin kolmannes niiden varojen määrästä, jotka yhteisöt voivat tällä hetkellä kerryttää perimällä vuokrissa enimmäismäärän tuleviin korjauksiin varautumiselle. Toisaalta korjauksiin varautumisen kieltoa kompensoisi etupainoisempi lainanlyhennysohjelma, jolloin rakentamislainan kulut rasittaisivat yhteisöä nykyistä merkittävästi vähemmän rakennuksen tullessa perusparannusikään. 

Korkotukilainojen hyväksymis- ja lainaehtoihin ehdotettujen muutosten arvioidaan lisäävän toimijoiden kiinnostusta korkotukilainoitettuun vuokra- ja asumisoikeusasuntotuotantoon. Kun kaikissa vuokra-asuntojen korkotukilainoissa ja asumisoikeusasuntojen perusparannuskorkotukilainoissa lainoitusosuus olisi enintään 95 prosenttia kohteen hyväksytyistä rakentamis-, hankinta- tai perusparannuskustannuksista, lainansaajan omarahoitusosuuden tarve olisi korkotukilainamuodosta riippuen 0–15 prosenttiyksikköä nykyistä pienempi. Tämä helpottaisi kohteiden käynnistymistä silloin, kun ongelmana on omarahoitusosuuden saatavuus. Varsinkin pienillä toimijoilla voi olla ongelmia suurten omarahoitusosuuksien hankinnassa. Koska korkotukilainalla katettaviin rakentamiskustannuksiin voidaan sisällyttää kohtuulliset tontinhankkimiskustannukset, suurempi korkotukilaina myös omistustontilla helpottaisi asuntohankkeiden vaatimien tonttien hankintaa etenkin pääkaupunkiseudulla ja muilla kasvukeskusalueilla, joilla tonttimaan hinta on korkea. Hankintakorkotukilainojen hyväksymiselle asetettujen edellytysten lieventäminen lisäisi puolestaan toimijoiden kiinnostusta kohtuuhintaisten asuntojen tai talojen hankintaan etenkin kasvukeskuksissa. 

Korkotukilainojen tukiehtoihin esitetyt muutokset, joilla lainansaajan maksettavaksi jäävää omavastuuosuutta korkotukilainan korosta alennettaisiin pysyvästi ja korkotuen maksuaikaa pidennettäisiin nykyisestä, alentaisivat lainoihin liittyvää lainansaajan korkoriskiä ja lisäisivät siten korkotukilainojen houkuttelevuutta. Vaikutus olisi suurin asumisoikeusasuntojen rakentamislainoissa sekä vuokra- ja asumisoikeusasuntojen perusparannuslainoissa, sillä näiden lainamuotojen osalta omavastuukorko on nykyisin huomattavan korkea ja korkotuen maksuaika lyhyt. Vuokra-asuntojen osalta muutoksen vaikutus olisi vähäisempi, sillä niitä koskeviin korkotukilainoihin sovellettaisiin omavastuukoron määräaikaista alentamista 1,7 prosenttiin vuoden 2019 loppuun saakka. Koska ehdotuksessa on kuitenkin kyse pysyväksi tarkoitetusta omavastuukoron alentamisesta, muutos parantaisi korkotukilainojen tukiehtoja pitkällä aikavälillä ja toisi tukiehtoihin alan toimijoiden toivomaa pitkäjänteisyyttä. 

Etukäteen ei ole mahdollista varmasti arvioida, minkä verran ehdotetut laina- ja tukiehtojen parannukset lisäisivät valtion tukemaa asuntotuotantoa. Kun lainansaajan maksettavaksi jäävää omavastuuosuutta korkotukilainan korosta alennettiin määräaikaisesti edellisellä hallituskaudella vuosina 2012–2015 ensin 1,7 prosenttiin ja sitten 1,0 prosenttiin, korkotukilainoitettujen tavallisten vuokra-asuntojen tuotanto nousi vuonna 2015 eli viimeisenä omavastuukoron alentamisvuonna 3 000 asuntoon edellisten vuosien 2 000 asunnosta. Korkotukilainoitettujen asuntojen tuotantomääriin vaikuttavat kuitenkin myös muut seikat, kuten lainoille maksettavat käynnistysavustukset, suurten kaupunkiseutujen maankäytön, asumisen ja liikenteen MAL-sopimukset sekä yleinen asuntorakentamisen suhdannetilanne. Siksi on erittäin vaikeaa luotettavasti arvioida, mikä osuus tuotannon kasvusta johtuu esimerkiksi omavastuukoron alentamisesta. 

Ehdotettu kielto varautua asuntojen tuleviin perusparannus-, ylläpito- ja hoitokustannuksiin asukkailta perittävissä vuokrissa ja käyttövastikkeissa uusissa korkotukilainoissa vaikeuttaisi varautumista näihin toimenpiteisiin. Tällä hetkellä näihin kustannuksiin saa varautua enintään yhdellä tai kahdella eurolla asuinneliötä kohti kuukaudessa rakennuksen iästä riippuen. Säännös on tullut sovellettavaksi vuoden 2017 alusta lukien. Sitä ennen korjauksiin varautumiselle ei ollut asetettu konkreettista enimmäismäärää, ja eri vuokra- ja asumisoikeustaloyhteisöjen käytännöt vaihtelivat huomattavasti: osa yhteisöistä ei varautunut tuleviin korjauksiin lainkaan, osa varautui niihin jopa kolmella eurolla asuinneliömetriä kohti kuukaudessa. Säännös on tullut sovellettavaksi niin äskettäin, ettei sen vaikutusta vuokrissa tai käyttövastikkeissa kerättävien korjausvarautumisten suuruuteen pysytä vielä täysin arvioimaan. Joka tapauksessa säännös on estänyt ylisuurten varautumisten keräämisen. Nyt ehdotettu tuleviin korjauksiin varautumisen kielto voidaan kuitenkin arvioida vaikutuksiltaan vähäiseksi, sillä kielto koskisi ainoastaan uusia korkotukilainoja ja niissäkin sitä kompensoitaisiin uusien korkotukilainojen huomattavasti nykyistä etupainotteisemmalla lainanlyhennysohjelmalla sekä vuokrissa perittävän lainansaajan omarahoitusosuuden enimmäiskoron nostamisella neljästä kuuteen prosenttiin. Lisäksi vuokrissa ja käyttövastikkeissa voitaisiin jatkossakin kerätä varoja rakennusten ja asuntojen vuosikorjauksia, ylläpitoa ja hoitoa varten. Näin ollen kielto ei estäisi suunnitelmallista kiinteistönpitoa. Kiellon vaikutus ei juuri näkyisi lyhyellä aikavälillä, sillä olemassa olevissa kohteissa tuleviin korjauksiin voisi varautua kuten tähänkin asti ja saman omistajan omistamien asuntojen vuokrat tai käyttövastikkeet voisi edelleen tasata. 

Asumisoikeustaloyhteisöjen osalta kielto varautua tuleviin korjauksiin asukkailta perittävissä käyttövastikkeissa tarkoittaisi sitä, että asumisoikeustalojen perusparantaminen jäisi pitkälti korkotukilainoituksen varaan. Tämä johtuu siitä, että lainanlyhennysohjelman etupainoisuus ei asumisoikeustalojen osalta kasvaisi kuin muutamalla prosenttiyksiköllä nykyisestä ja että oman pääoman puuttuessa kokonaan tai ollessa vähäistä myöskään omarahoitusosuudelle käyttövastikkeissa perittävän enimmäiskoron nostaminen ei kartuttaisi korjausvaroja asumisoikeusyhteisöihin. Asumisoikeustaloissa on varauduttu tuleviin korjauksiin usein vain vähäisessä määrin. Asumisoikeusyhdistyksissä asukkaat ovat olleet haluttomia korjausvarautumisten tekemiseen. Näitä ongelmia kuitenkin korjaisi esityksen toinen ehdotus, jonka mukaan asumisoikeusasuntojen perusparannuskorkotukilainojen lainoitusosuus nostettaisiin nykyisestä 80 prosentista enintään 95 prosenttiin kohteen perusparannuskustannuksista. Siten perusparannuskorkotukilainoihin ei enää jatkossa tarvittaisi kuin viiden prosentin suuruinen lainansaajan omarahoitusosuus. Näin pienen osuuden hankkimisen ei pitäisi tuottaa asumisoikeustaloyhteisöille ongelmia. 

Kiinteälyhenteisen korkotukilainan rinnalle ehdotettu indeksisidonnainen korkotukilaina antaisi lainansaajille uuden, annuiteettilainan kaltaisen vaihtoehdon korkotukilainan takaisinmaksuun. Indeksisidonnaiseen korkotukilainaan liittyisi lainansaajan kannalta useita etuja verrattuna kiinteälyhenteiseen korkotukilainaan: Se johtaisi tasaisempaan vuokrankehitykseen, kumulatiivisesti alhaisempaan korkorasitukseen ja nopeammin lyhenevään lainapääomaan kuin kiinteälyhenteinen korkotukilaina. Velanhoitoon liittyvät menot kehittyisivät yleisen hintakehityksen mukaisesti eivätkä olisi herkkiä koronmuutoksille. Indeksisidonnainen korkotukilaina sopisi hyvin myös yleishyödyllisiksi nimeämättömille korkotukilainansaajille, joilla on vain yksittäisiä asuntokohteita ja jotka eivät pysty tasaamaan koronvaihteluista johtuvia kustannusvaihteluita muiden omistamiensa valtion tukemien vuokratalojen kanssa. On kuitenkin mahdollista, että lainanmyöntäjät eivät halua sitoutua indeksisidonnaiseen korkotukilainamuotoon, vaan vaativat kiinteälyhenteistä lainanlyhennysohjelmaa oman varainhankintansa ja menojensa ennakoitavuuden säilyttämiseksi sekä riskienhallintakustannustensa minimoimiseksi. Esitystä annettaessa ei pystytä varmasti arvioimaan, millaisen käyttöalan uusi indeksisidonnainen korkotukilaina tulisi saamaan. Koska kyseessä olisi kuitenkin vain vaihtoehto kiinteälyhenteisille korkotukilainoille ja uusi lainamalli korvaisi nykyisen kokonaispääomamenoon perustuvan korkotukilainamuodon, jota ei ole käytetty lainkaan, ei ehdotuksella olisi kielteisiä vaikutuksia, vaikka uutta lainamuotoa ei käytettäisikään. 

Ehdotus, jonka mukaan ARA voisi jatkossa antaa toimijoille sitovia ennakkoratkaisuja kohtuullisten tontinhankkimiskustannusten suuruudesta, parantaisi ARA:n hankekäsittelyn ennakoitavuutta ja läpinäkyvyyttä. Rakennushankkeiden suunnittelua helpottaisi, kun toimijat saisivat ennakkoratkaisua pyytämällä jo etukäteen tietää, onko suunnitellulle maa-alalle sen luovutus- tai vuokraushinnan puolesta mahdollista rakentaa valtion tukemia vuokra- tai asumisoikeusasuntoja. Ennakkoratkaisu mahdollistaisi myös hankkeen rahoituskustannusten tarkemman arvioimisen ja parantaisi siten hankkeen suunnittelua kokonaisuudessaan. Koska ARA antaa jo tälläkin hetkellä toimijoille ei-sitovaa ohjeistusta ja neuvontaa hyväksyttävistä tontinhankkimiskustannuksista, muutoksella ainoastaan vahvistettaisiin jo käytössä oleva ARA:n menettelyä ja tehtäisiin päätöksistä sitovia. 

Esitys sisältää myös muutamia ehdotuksia, jotka koskisivat etupäässä olemassa olevia korkotuki- tai aravalainoitettuja asuntoja ja niiden omistajayhteisöjä. Korkotuki- tai aravalainoitettujen vuokra-asuntojen luovutusta ja luovutushintaa koskeviin säännöksiin ehdotetut muutokset yksinkertaistaisivat merkittävästi asuntojen luovutustilanteita koskevaa sääntelyä. Nykysäännösten mukaan luovutusta ei saa tehdä, ennen kuin ARA on määritellyt ja vahvistanut lain mukaisen enimmäisluovutushinnan. Tämä on säännösten vanhentuneisuuden vuoksi huomattavan aikaavievä prosessi ja on käytännössä viivästyttänyt toimijoiden sopimia kauppoja merkittävästikin. Säännöksiin ehdotettujen muutosten myötä luovutuksiin liittyvä hallinnollinen taakka vähenisi ja viranomaisprosessi nopeutuisi merkittävästi nykyisestä. Luovutushintaa vahvistettaessa ei enää tarvitsisi tutkia omarahoitusosuuden alkuperää, joten vuokrataloyhteisöjen olisi helpompi itse arvioida hyväksyttävän luovutushinnan suuruus. Siten ne voisivat jo luovutuksen suunnitteluvaiheessa ennakoida luovutuksesta aiheutuvia taloudellisia vaikutuksia. 

Korkotuki- tai aravalainoitettujen vuokra-asuntojen luovutusmenettelyn yksinkertaistaminen lisäisi todennäköisesti luovutusten houkuttelevuutta, mitä voidaan pitää perusteltuna valtion tukeman asuntokannan toimivuuden kannalta: on tarkoituksenmukaista, että korkotuki- tai aravalainoilla rahoitetut asunnot siirtyvät aina sellaisten yhteisöjen omistukseen, joilla on niiden ylläpitoon parhaat resurssit. Muutoksen myötä luonnolliset henkilöt tai heidän perustamansa osakeyhtiöt voisivat myydä omistamiensa korkotukivuokrataloyhtiöiden osakkeet toisille luonnollisille henkilöille tai tavallisille, yleishyödylliseksi nimeämättömille osakeyhtiöille, jotka vastaavat osakkeiden luovuttajaa. Tällä tavoin korjattaisiin nykysäännösten aiheuttama ongelma, joka rajoittaa luonnollisten henkilöiden tai heidän perustamiensa tavallisten osakeyhtiöiden mahdollisuuksia luovuttaa osakeomistuksiaan eteenpäin. Kaikki asuntojen käyttöä koskevat rajoitukset velvoittaisivat myös asuntojen uutta omistajaa. Luovutuksen kohteena olevan asuntokannan velat ja korjaustilanne voisivat vuokrien tasauksen kautta vaikuttaa jossain määrin ostajan jo aiemmin omistamaan asuntokantaan ja siitä perittäviin vuokriin. Tällaiset seikat jokaisen huolellisen toimijan tulee kuitenkin ottaa omatoimisesti huomioon päättäessään siitä, millaisia asuntoja ja millaisin ehdoin se ostaa. 

Myös korkotukilakiin ehdotettu muutos, jolla luovuttaisiin luvan hakemisesta asuntojen käyttötarkoituksen muuttamiselle kohteen sijaintikunnalta, yksinkertaistaisi korkotukijärjestelmään liittyvää viranomaismenettelyä ja siitä aiheutuvaa hallinnollista taakkaa. Jo maksetun korkotuen takaisinperintä myös yleishyödyllisyyssäännösten rikkomistapauksissa tehostaisi ARA:n mahdollisuuksia puuttua säännöstenvastaiseen toimintaan ja kannustaisi toimijoita yleishyödyllisyyssäännösten noudattamiseen. Koska ehdotettua muutosta voitaisiin soveltaa vain lakimuutoksen voimaan tulon jälkeen tapahtuviin rikkomuksiin ja sanktion määräämistä koskevaan ARA:n päätökseen voisi hakea muutosta valittamalla, muutos ei vaarantaisi lainansaajien oikeusturvaa. Myöskään ehdotus, jolla ARA:lle ja Valtiokonttorille annettaisiin oikeus saada lainansaajia koskevia tietoja toisilta viranomaisilta salassapitosäännösten estämättä, ei heikentäisi lainansaajien oikeusturvaa. Tiedonsaantioikeus olisi rajoitettu vain määrätyn valvontatehtävän suorittamiseksi välttämättömiin, yksilöityihin tietoihin. 

Esityksen sisältämät ehdotukset muuttaisivat korkotukilainojen hyväksymisedellytyksiä sekä laina- ja tukiehtoja useilla eri tavoilla. Suurin osa muutoksista olisi lainansaajien kannalta myönteisiä ja siten omiaan lisäämään toimijoiden kiinnostusta korkotukijärjestelmää kohtaan. Ympäristöministeriö seuraa aktiivisesti ehdotettujen muutosten kokonaisvaikutuksia tukijärjestelmän toimivuuteen ja houkuttelevuuteen ja ryhtyy tarvittaviin lainsäädäntö- tai muihin toimenpiteisiin muutoksista mahdollisesti aiheutuvien kielteisten vaikutusten korjaamiseksi. 

3.1.3  Vaikutukset asukkaisiin

Korkotukilainojen hyväksymisedellytyksiin sekä laina- ja tukiehtoihin ehdotetuilla muutoksilla olisi kokonaisuudessaan vain vähäinen vaikutus korkotukilainoitettujen vuokra- ja asumisoikeusasuntojen tämänhetkisiin asukkaisiin. Suurempi vaikutus olisi esityksen tavoitteella lisätä korkotukijärjestelmän houkuttelevuutta alan toimijoiden keskuudessa ja siten lisätä kohtuuhintaisten vuokra- ja asumisoikeusasuntojen määrää kasvukeskuksissa. Tämä edistäisi kasvukeskuksissa asuvien ja niihin muuttavien kotitalouksien mahdollisuuksia löytää tuloihinsa nähden sopivia asumisratkaisuja ja parantaisi siten kaikkien kohtuuhintaista vuokra- tai asumisoikeusasuntoa tarvitsevien kotitalouksien asemaa. 

Uusien korkotukilainojen lainanlyhennysohjelman muuttaminen nykyistä etupainotteisemmaksi ja ylimääräisten lyhennysmahdollisuuksien kasvattaminen sekä uusissa että olemassa olevissa korkotukilainoissa nostaisivat jonkin verran korkotukilainoista aiheutuvia pääomamenoja kohteiden alkuvuosina. Ero olisi suurempi matalammilla korkotasoilla mutta tasoittuisi vuokra-asuntojen kohdalla noin neljän prosentin ja asumisoikeusasuntojen kohdalla jo noin kolmen prosentin korkotasolla. Asumisoikeusasuntojen osalta korkotukilainojen pääomamenot pienenisivät edelleen korkeammilla koroilla johtuen muista laina- ja tukiehtoihin ehdotetuista muutoksista, erityisesti maksettavan korkotuen määrän kasvattamisesta. Korkeammista pääomamenoista aiheutuvat kustannukset nostaisivat asuntojen kohdekohtaisia, laskennallisia vuokria tai käyttövastikkeita. Suurin osa lainansaajista omistaa kuitenkin useita vuokra- tai asumisoikeustalokohteita ja tasaa vuokrat tai käyttövastikkeet omistamiensa kohteiden kesken. Lisäksi lainapääoman nopeampi lyhentäminen alentaisi lainan kokonaiskorkorasitusta ja pienentäisi siten lainasta aiheutuvien pääomamenojen määrää. Näin ollen edellä mainituista muutoksista yksittäisten asukkaiden maksamiin vuokriin aiheutuvat vaikutukset jäisivät hyvin vähäisiksi. Lisäksi on huomattava, että korkotukiasetukseen sisältyy nimenomainen säännös, jonka mukaan ylimääräiset lainanlyhennykset eivät saa nostaa asumismenoja kohtuuttomasti. Tätä säännöstä ei ehdoteta muutettavaksi. Lainapääoman todellinen lyhentäminen heti kohteen alkuvaiheesta lähtien olisi myös oikeudenmukaista talossa eri aikaan asuvien asukkaiden kannalta, sillä nyt vastavalmistuneen korkotukilainoitetun talon asukkaat asuvat verrattain edullisesti suhteessa siihen, mikä on vuokrataso vanhemmissa valtion tukemissa asunnoissa.  

Myös korkotukilainansaajan omarahoitusosuudelle perittävän enimmäiskoron nostaminen korottaisi asukkailta perittäviä laskennallisia vuokria uusissa korkotukilainoitettavissa asunnoissa. Omarahoitusosuudelle perittävän kuuden prosentin koron vaikutus vuokraan olisi noin yksi euro neliömetriä kohti kuukaudessa. Samaan aikaan ehdotettava kielto periä vuokrissa varoja asuntojen tuleviin perusparannus-, ylläpito- ja hoitotoimenpiteisiin kuitenkin alentaisi laskennallisia vuokria uusissa korkotukilainoitettavissa asunnoissa vastaavasti: tällä hetkellä näihin toimenpiteisiin saa varautua uusissa kohteissa enintään yhdellä eurolla asuinneliömetriä kohti kuukaudessa. 

Korkotuki- tai aravalainoitettujen vuokra-asuntojen luovutusta ja luovutushintaa koskevien säännösten muuttamisella ei olisi merkittäviä käytännön vaikutuksia asukkaiden asemaan. Kaikki asuntojen käyttöä koskevat rajoitukset velvoittaisivat myös asuntojen uutta omistajaa, joten luovutuksella ei olisi vaikutusta esimerkiksi asuntojen omakustannusperusteiseen vuokranmääritykseen tai sosiaaliseen asukasvalintaan. 

Ympäristöministeriö seuraa aktiivisesti ehdotettujen muutosten vaikutuksia korkotuki- ja aravalainoitettujen vuokra- ja asumisoikeusasuntojen asukkaiden asemaan. Ministeriö ryhtyy tarvittaviin lainsäädäntö- tai muihin toimenpiteisiin muutoksista mahdollisesti aiheutuvien kielteisten vaikutusten korjaamiseksi.