1.1
Laki vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta
7 §. Korkotuki ja lainanlyhennysohjelma. Tällä hetkellä pykälän 1 momentissa todetaan korkotukilainoille maksettavasta valtion korkotuesta ainoastaan, että korkotuen määrästä ja maksuajasta säädetään valtioneuvoston asetuksella. Ei kuitenkaan ole pidettävä tyydyttävänä, että kaikki korkotukea koskevat säännökset ovat vain asetustasolla. Siksi pykälän 1 momenttiin ehdotetaan lisättäväksi perussäännös siitä, että korkotukilainaksi hyväksytystä lainasta perittävälle korolle maksetaan korkotukea. Säännös ei tarkoittaisi sitä, että korkotukilainalle tulisi aina maksettavaksi korkotukea, vaan kuten tähänkin asti, korkotuen määrästä ja maksuajasta säädettäisiin valtioneuvoston asetuksella. Asetuksessa rajoitettaisiin korkotuen määrää useilla tavoilla, esimerkiksi säätämällä lainansaajan maksettavaksi jäävästä omavastuuosuudesta korkotukilainan korosta sekä siitä, miten suuri prosenttiosuus omavastuuosuuden ylittävästä korosta maksettaisiin korkotukena ja kuinka monen vuoden ajan korkotukea ylipäätään maksettaisiin. Näitä korkotuen määrää ja maksuaikaa koskevia tarkempia säännöksiä ei ole perusteltua siirtää asetuksesta lakitasolle, sillä ne ovat huomattavan yksityiskohtaisia ja korkotuen määrää ja maksuaikaa voi olla suhdannetilanteesta riippuen tarpeellista muuttaa hyvinkin nopeasti. Kuten tähänkin asti, korkotuki maksettaisiin valtion asuntorahaston varoista.
Pykälään lisättäisiin uusi 2 momentti, joka koskisi korkotukilainojen lainanlyhennyksille asetettuja vaatimuksia. On perusteltua, että lakitasolla olisi perussäännös myös korkotukilainojen lyhennysohjelmasta. Uudessa 2 momentissa säädettäisiin, että korkotukilainaa lyhennetään joko kiinteän lainanlyhennysohjelman mukaisesti tai perustuen kokonaispääomamenoon, joka sisältää lainan koron ja lyhennyksen ja jonka kehittyminen riippuu hintojen, palkkojen, ansioiden tai muiden kustannusten kehitystä kuvaavan indeksin muutoksesta. Ensiksi mainittu vaihtoehto tarkoittaisi nykyään käytössä olevia kiinteälyhenteisiä korkotukilainoja. Jälkimmäinen vaihtoehto puolestaan antaisi lainansaajille mahdollisuuden valita korkotukilainan takaisinmaksutavaksi uusi indeksisidonnainen, annuiteettilainan kaltainen korkotukilainamuoto. Se korvaisi kokonaispääomamenoon perustuvan korkotukilainamuodon, jonka voimassa oleva korkotukilaki ja -asetus mahdollistavat mutta jota lainanmyöntäjät ja lainansaajat eivät kuitenkaan ole käyttäneet. Samalla kumottaisiin lain 33 §, joka koskee kyseisiä kokonaispääomamenoon perustuvia korkotukilainoja. Kuten tähänkin asti, valtioneuvoston asetuksella annettaisiin tarkemmat säännökset lyhennysohjelmasta ja kokonaispääomamenoon sovellettavasta indeksistä. Uudessa 2 momentissa oleva säännös otettaisiin huomioon myös pykälän otsikossa, johon lisättäisiin maininta korkotukilainojen lainanlyhennysohjelmasta.
Kun pykälään lisättäisiin uusi 2 momentti, nykyinen 2 momentti siirtyisi 3 momentiksi. Siinä säilytettäisiin nykyinen säännös, jonka mukaan Valtiokonttori maksaa korkotuen joko lainanmyöntäjälle tai tämän valtuuttamalle yhteisölle. Momentista poistettaisiin sen jälkimmäinen virke, jonka mukaan Valtiokonttori voi antaa tarkempia ohjeita korkotuen hakumenettelystä. Viranomaisella on tällainen oikeus ohjeiden antamiseen ilman laissa olevaa nimenomaista säännöstäkin. Lisäksi pykälän tekstiin tehtäisiin joitakin teknisluonteisia korjauksia.
8 §. Korkotukilainan ja siihen tehtävät muutokset hyväksyvä viranomainen. Pykälän 2 momenttiin lisättäisiin maininta siitä, että myös korkotukilainan lainanmyöntäjää on mahdollista vaihtaa kesken laina-ajan, jos Valtiokonttori hyväksyy muutoksen. Asia todettaisiin myös pykälän otsikossa. Muutos olisi lähinnä informatiivinen, sillä Valtiokonttori on nykyisinkin hyväksynyt lainanmyöntäjän vaihtamisen, jos uudet lainaehdot vastaavat aikaisempia ja asianomaiset luottolaitokset ja lainansaaja ovat päässeet asiasta sopuun. Lainanmyöntäjän vaihtaminen edellyttää 4 §:n 2 momentin nojalla korkotukilainan kilpailuttamista uudelleen. Muilta osin pykälän sisältöä ei muutettaisi, mutta sen ruotsinkieliseen tekstiin tehtäisiin joitakin teknisluonteisia korjauksia.
9 §. Vuokra-asuntojen korkotukilainat. Pykälän 1 momenttia muutettaisiin siten, että korkotukilainojen jaottelu niiden käyttötarkoituksen mukaan muutettaisiin viisikohtaisesta kolmikohtaiseksi. Vuokratalokorkotukilainojen ja vuokra-asuntokorkotukilainojen sijasta laissa käytettäisiin termiä ”vuokra-asumisen rakentamiskorkotukilaina” ja vuokratalon hankintakorkotukilainan ja vuokra-asunnon hankintakorkotukilainan sijasta termiä ”vuokra-asumisen hankintakorkotukilaina”. Vuokra-asumisen perusparannuskorkotukilainan nimi säilyisi ennallaan. Muutos olisi puhtaasti terminologinen, sillä selkeytettäisiin ja yksinkertaistettaisiin laissa käytettyjä termejä. Vuokra-asuntoja koskevien korkotukilainojen nimet vastaisivat muutoksen myötä asumisoikeusasumiseen liittyvien korkotukilainojen nimiä, sillä lain 20 §:n mukaan asumisoikeustalojen tuotantoon hyväksyttävät korkotukilainat ovat joko asumisoikeustalon rakentamiskorkotukilainoja, asumisoikeustalon hankintakorkotukilainoja tai asumisoikeustalon perusparannuskorkotukilainoja. Momentin aineellinen sisältö säilyisi ennallaan, eli muutos ei koskisi sitä, mihin käyttötarkoituksiin myönnettyjä lainoja voitaisiin hyväksyä korkotukilainoiksi.
Pykälän 2—4 momentissa olevat säännökset siitä, millä edellytyksin vuokratalon tai vuokra-asunnon hankintaan myönnetty laina voidaan hyväksyä korkotukilainaksi, korvattaisiin uudella 2 momentilla. Sen mukaan lainan hyväksyminen vuokra-asumisen hankintakorkotukilainaksi edellyttäisi ainoastaan, että vuokratalon tai -asunnon hankkiminen on edullisempaa kuin vastaavan talon tai asunnon rakentaminen. Nykyisessä 2 ja 3 momentissa olevista vaatimuksista, jotka koskevat alueen pitkän aikavälin asunnontarvetta sekä erityisryhmille tarkoitettujen vuokratalojen hankinnalle asetettuja erityisvaatimuksia, luovuttaisiin kokonaan. Näistä vaatimuksista luopuminen on perusteltua, sillä vuokratalojen tai -asuntojen hankkiminen voi olla perustua myös kasvukeskuksissa, erityisryhmille hankittavan talon asunnoista vähintään 30 prosentin osoittaminen erityisryhmien käyttöön voi johtaa segregaation välttämisen kannalta vaikeisiin tilanteisiin, eikä erilaisten vaatimusten asettaminen kunnille ja niiden omistamille yhtiöille ja toisaalta yksityisille toimijoille ole perusteltua. Korkotukilainoituksen kannalta ei ole merkitystä, kuinka suuri osa vuokratalon asunnoista on osoitettu erityisryhmään kuuluville asukkaille. Sen sijaan kohteelle myönnettävän erityisryhmien investointiavustuksen suuruus riippuu aina siitä, kuinka moni kohteen asunnoista on tarkoitettu erityisryhmien käyttöön. Tästä asiasta säädetään investointiavustuslaissa.
Pykälään lisättäisiin uusi 3 momentti, johon siirrettäisiin tällä hetkellä korkotukiasetuksen 5 §:ssä oleva perusparannuskorkotukilainojen hyväksymiselle asetettu ajallinen vaatimus. Kyseisen säännöksen mukaan perusparannuslainan hyväksyminen korkotukilainaksi edellyttää, että rakennuksen valmistumisesta tai laajasta perusparannuksesta on kulunut vähintään 20 vuotta. Jos korjaus on tarpeen terveyshaitan poistamiseksi, korjaus on välttämätön vaurioiden laajentumisen estämiseksi tai asiassa on muu erityinen syy, perusparannuskorkotukilaina voidaan hyväksyä myös kohteeseen, jonka valmistumisesta tai laajasta perusparannuksesta on kulunut vähintään 15 vuotta. Koska kyseessä on merkittävä lisäedellytys perusparannuskorkotukilainojen hyväksymiselle, sitä koskevan säännöksen on perusteltua olla lakitasolla. Lisäksi on selkeämpää, että kaikki eri käyttötarkoitukseen tarkoitettujen korkotukilainojen hyväksymiselle asetetut vaatimukset löytyvät samasta pykälästä. Pykälän tekstiin tehtäisiin joitakin teknisluonteisia korjauksia.
10 §. Vuokra-asuntojen korkotukilainan suuruus. Pykälän 1 momentin mukaan korkotukilainan suuruus on enintään 95 prosenttia hankkeen hyväksytyistä rakentamis-, hankinta- tai perusparannuskustannuksista. Pykälän 3 momentin nojalla annetussa korkotukiasetuksen 4 §:n 1 momentin 1, 2 ja 4 kohdassa tätä lainoitusosuutta on laskettu enintään 90, 85 tai 80 prosenttiin riippuen siitä, sijaitseeko korkotukilainalla rahoitettava kohde vuokra- vai omistustontilla ja onko laina myönnetty talon rakentamiseen, hankintaan vai perusparantamiseen. Kyseiset korkotukiasetuksen 4 §:n kohdat ehdotetaan kumottaviksi, jolloin kaikkien vuokra-asuntolainojen lainotusosuudeksi tulisi enintään 95 prosenttia kohteen hyväksytyistä kustannuksista.
Pykälän nykyistä 2 momenttia, jonka mukaan perusparannuskorkotukilaina voi olla myös vuokrataloa, vuokrahuoneistoa tai niiden asuinneliömetriä kohden säädetty euromääräinen enimmäislaina, ei ole käytännössä sovellettu, joten se voidaan poistaa laista tarpeettomana. Tällöin pykälän nykyinen 3 momentti siirtyisi 2 momentiksi. Siinä säädetty valtuus antaa valtioneuvoston asetuksella tarkempia säännöksiä esimerkiksi korkotukilainojen lainoitusosuuksista säilytettäisiin, vaikka korkotukiasetuksen 4 §:ssä olevat säännökset 95 prosenttia alemmista vuokra-asuntolainojen lainoitusosuuksista kumottaisiin. Myös säännöksen sanamuotoa korjattaisiin.
10 a §. Ennakkoratkaisu tontinhankinnan kustannuksista. Lakiin lisättäisiin uusi 10 a §, jonka nojalla ARA voisi hakemuksesta antaa nimenomaiseen säännökseen perustuvia ennakkoratkaisuja siitä, minkä suuruiset tontin hankkimisesta aiheutuvat kohtuulliset kustannukset se hyväksyy osaksi 10 §:n 1 momentissa tarkoitettuja kohteen hyväksyttyjä rakentamiskustannuksia. Viimeksi mainitun säännöksen nojalla ARA hyväksyy korkotukilainoitettavaksi vain sellaisia asuntokohteita, joihin liittyvät tontinhankintakustannukset eli tontin luovutuksesta tai vuokraamisesta aiheutuneet kulut ovat kohtuulliset. Jos tiettyyn asuntokohteeseen liittyvät tontinhankintakustannukset ylittävät kohtuullisena pidettävän määrän, ARA ei hyväksy niitä korkotukilainalla rahoitettavaksi. Pyytämällä ennakkoratkaisua rakennuttajat saisivat tietää jo etukäteen, ennen varsinaisen korkotukilainaa koskevan hakemuksen tekemistä, onko suunnitellulle maa-alalle ylipäätään mahdollista rakentaa valtion rahoittamaa vuokra- tai asumisoikeustaloa.
Ennakkoratkaisumenettelyä koskevat säännökset vastaisivat pitkälti eräisiin verolakeihin sisältyviä, verovirastojen antamia ennakkoratkaisuja koskevia säännöksiä. Pykälässä ei yksilöitäisi, mikä taho on oikeutettu pyytämään ennakkoratkaisua ARA:lta, sillä ennakkoratkaisua voi olla käytännössä tarpeen pyytää jo niin varhaisessa vaiheessa, ettei kunnalla tai muulla rakentamisen hankekartoitusta tekevällä taholla ole vielä varmuutta hankkeeseen ryhtymisestä tai rakennuksen tulevasta omistajasta. Jotta ARA:n antama ennakkoratkaisu perustuisi oikeisiin tietoihin, ennakkoratkaisua koskevassa hakemuksessa olisi ilmoitettava se maa-ala, jonka hyväksyttävään luovutus- tai vuokrahintaan ennakkoratkaisua haetaan, sekä esitettävä muu asian ratkaisemiseksi tarvittava selvitys. ARA antaisi ennakkoratkaisun määräajaksi, ja se voisi olla voimassa enintään sen antamista seuraavan kalenterivuoden loppuun, toisin sanoen alle kaksi vuotta. Ennakkoratkaisua noudatettaisiin sen saajan vaatimuksesta sitovana siltä ajalta, jolle se on annettu. Ennakkoratkaisuasia olisi käsiteltävä ARA:ssa kiireellisenä.
12 §. Käyttötarkoituksen muutos. Pykälä kumottaisiin. Jatkossa korkotukilainoitettujen asuntojen käyttötarkoituksen muuttamisesta muuhun kuin asuintarkoitukseen päättäisi ARA 18 §:n nojalla samoin edellytyksin kuin se päättää vapautuksen myöntämisestä muihinkin korkotukilainoitettuja asuntoja koskeviin käyttörajoituksiin.
13 §. Omakustannusvuokralla katettavat menot. Pykälän 1 momentin 3 kohtaa muutettaisiin siten, että korkotukilainoitettavien asuntojen vuokralaisilta ei saisi jatkossa periä menoja, jotka aiheutuvat kohtuullisesta varautumisesta kiinteistöjen, rakennusten ja asuntojen perusparannuksiin sekä ylläpito- ja hoitotoimenpiteisiin. Tämä kielto koskisi vain lainoja, jotka hyväksytään korkotukilainoiksi ehdotetun lakimuutoksen voimaantulon jälkeen. Ennen lakimuutoksen voimaan tuloa hyväksytyissä korkotukilainoissa näihin toimenpiteisiin voisi edelleen varautua siten kuin korkotukiasetuksen 24 §:ssä säädetään. Saman omistajan omistamien asuntojen vuokrat voitaisiin tasata lain 13 a §:n mukaisesti riippumatta siitä, onko asunnot rahoitettu olemassa olevilla korkotuki- tai aravalainoilla tai lakimuutoksen voimaantulon jälkeen hyväksyttävillä uusilla korkotukilainoilla. Muutos koskisi vain tuleviin korjauksiin varautumista, joten vuokrissa voitaisiin jatkossakin kerätä varoja rakennusten ja asuntojen vuosikorjauksia, ylläpitoa ja hoitoa varten momentin 2 kohdan mukaisesti. Jos kohteelle olisi aiemmin myönnetty rakentamis- tai hankintakorkotukilaina ja ehdotetun lakimuutoksen voimaantulon jälkeen sille myönnettäisiin uusi perusparannuskorkotukilaina, ehdotettu säännös estäisi perusparannus-, ylläpito- ja hoitotoimenpiteisiin varautumisen kohteen asunnoista perittävissä vuokrissa perusparannuskorkotukilainan hyväksymisen jälkeen.
Muilta osin pykälän sisältöä ei muutettaisi, vaan se vastaisi voimassa olevaa lakia. Pykälän ruotsinkieliseen tekstiin tehtäisiin joitakin teknisiä korjauksia.
14 §. Luovutus. Pykälän 2 momenttiin lisättäisiin uusi säännös, jonka mukaan korkotukilainalla rahoitetun vuokra-asunnon tai vuokratalon hallintaan oikeuttavat osakkeet voitaisiin jatkossa luovuttaa ARA:n nimeämälle luovutuksensaajalle, joka vastaa osakkeiden luovuttajaa. Muutoksella laajennettaisiin luovutuksensaajiksi hyväksyttävien tahojen joukkoa nykyisestä, sillä voimassa olevan lain mukaan luovutuksensaajiksi voidaan hyväksyä vain korkotukilainan saajiksi kelpaavat yhteisöt. Muutoksen myötä korkotukivuokrataloyhtiöiden osakkeiden luovutuksensaajiksi voitaisiin tarvittaessa hyväksyä myös luonnollisia henkilöitä tai luonnollisten henkilöiden omistamia tavallisia, yleishyödylliseksi nimeämättömiä osakeyhtiöitä. Muutos on tarpeellinen, koska korkotukilainan saajiksi kelpaavien yhtiöiden osakkeiden osaomistajina voi nykysäännöstenkin mukaan olla luonnollisia henkilöitä tai heidän perustamiaan tavallisia osakeyhtiöitä. Nykysäännösten mukaan luonnollinen henkilö, joka omistaa esimerkiksi viisi prosenttia korkotukivuokrataloyhtiön osakekannasta, ei kuitenkaan voi myydä omistamaansa osuutta kuin 5 §:n mukaisille tahoille. Tämä vaikeuttaa huomattavasti osuuksien myyntiä ja on voinut johtaa tarpeettomien holding-yhtiöiden perustamiseen luovutusten mahdollistamiseksi. Jotta korkotukilainoitettuja vuokra-asuntoja ja -taloja voitaisiin luovuttaa mahdollisimman joustavasti ja ilman tarpeetonta hallinnollista taakkaa, on perusteltua sallia se, että luonnollinen henkilö tai hänen perustamansa osakeyhtiö voisi myydä omistamansa korkotukivuokrataloyhtiön osakkeet toiselle luonnolliselle henkilölle tai muulle tavalliselle osakeyhtiölle, joka vastaa luovuttajaa. Näin ollen vain luonnollinen henkilö voisi luovuttaa osakkeita toiselle luonnolliselle henkilölle. Hyväksyessään ja nimetessään luonnollisen henkilön luovutuksensaajaksi ARA edellyttäisi omistusosuuden suuruudesta riippuen, että henkilöllä olisi vastaavanlainen kokemus vuokratalotoiminnasta kuin mitä ARA edellyttää oikeushenkilömuotoisten luovutuksensaajien keskeisiltä vastuuhenkilöiltä nimetessään yhteisöjä yleishyödyllisiksi. Ehdotettu säännös koskisi vain osakkeiden luovutusta. Sen sijaan korkotukilainalla rahoitettuja kiinteistöjä voitaisiin jatkossakin luovuttaa vain 5 §:n mukaisille tahoille. Näin varmistettaisiin se, että kiinteistöt pysyvät korkotukilainan saajiksi kelpaavien yhteisöjen omistuksessa ja että asunnoista saatavat vuokratuotot kertyvät yleishyödyllisyyssäännösten alaisille, tuoton tuloutusta koskevien rajoitusten piirissä oleville omistajayhteisöille.
Lisäksi pykälän muotoilua selkeytettäisiin nykyisestä. Pykälän 2 momentissa olevat viittaukset konkurssisääntöön (31/1868) ja ulosottolakiin (37/1895) korjattaisiin viittauksilla kyseiset säädökset korvanneisiin konkurssilakiin (120/2004) ja ulosottokaareen (705/2007). Nykyisessä 4 ja 5 momentissa olevat säännökset kunnan ilmoitusvelvollisuudesta ja oikeudesta lunastaa omaisuus esineen jakamisesta tai oikeushenkilön lakkaamisesta johtuvissa omaisuuden siirtymistilanteissa siirrettäisiin uudeksi 3 momentiksi. Nykyisessä 3 momentissa oleva säännös siitä, että muu kuin kyseissä pykälässä tarkoitettu luovutus on mitätön, siirrettäisiin 4 momentiksi, ja nykyisessä 6 momentissa oleva osaomistusasuntoja koskeva säännös siirrettäisiin 5 momentiksi. Lisäksi pykälässä olevat maininnat Valtion asuntorahastosta muutettaisiin vastaamaan nykyistä sääntelyä, jossa viraston nimenä on Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus, ja pykälän tekstiin tehtäisiin joitakin teknisluonteisia korjauksia.
14 a §. Kuulemis- ja ilmoitusvelvollisuus luovutuksensaajasta. Pykälä kumottaisiin tarpeettomana. Pykälän 1 momentin mukaan ARA voi tarvittaessa kuulla luovutettavan korkotukilainoitetun vuokra-asunnon tai -talon sijaintikuntaa ennen 14 §:ssä tarkoitetun päätöksen tekemistä. Käytännössä ARA ei ole pitänyt tällaisia kuulemisia juurikaan tarpeellisina, ja jos kunnan kuuleminen olisi jossakin tilanteessa perusteltu toimenpide, ARA voi suorittaa sen ilman laissa olevaa nimenomaista säännöstäkin. Pykälän 2 momentin nojalla ARA:n on tehtyään 14 §:ssä tarkoitetun päätöksen ilmoitettava asiasta sille kunnalle, jossa luovutettava talo tai asunto sijaitsee. Myös tämä säännös on tarpeeton, sillä ARA ilmoittaa luovutuspäätöksistään kohteiden sijaintikunnille joka tapauksessa, ilman erityistä lain säännöstäkin.
15 §. Luovutushinta. Pykälän 1 momentin loppuun lisättäisiin uusi virke, jonka mukaan ARA ei vahvistaisi korkotukilainoitetun vuokra-asunnon, vuokratalon tai niiden osakkeiden korkeinta sallittua luovutushintaa, jos luovutus tapahtuisi konsernin sisällä. Konsernilla tarkoitettaisiin tässä joko 27 a §:n mukaisia, kunnan tai muun julkisyhteisön määräysvallassa olevien, valtion tuella rahoitettuja asuntoja omistavien yhteisöjen kokonaisuutta, tai 25 §:n mukaisia, samaan konserniin kuuluvien yleishyödyllisten asuntoyhteisöjen ja niiden määräysvallassa olevien, valtion tuella rahoitettuja asuntoja omistavien yhteisöjen kokonaisuutta. Lisäksi enimmäisluovutushinnan vahvistamatta jättäminen edellyttäisi, että kyse olisi sulautumisena, jakautumisena tai liiketoiminnan siirtona tapahtuvasta luovutuksesta. Lähtökohtana siis olisi, että luovutus tapahtuu omaisuuden kirjanpitoarvosta eikä vastikkeena käytetä rahasuoritusta. Käytännössä tässä tarkoitettaisiin elinkeinotulon verottamisesta annetun lain (360/1968) 52 ja 52 a—52 f §:n puitteissa toteutettavia luovutuksia lukuun ottamatta osakkeiden vaihtoja. ARA varmistaisi edellä mainittujen edellytysten täyttymisen luovutukseen liittyvistä asiakirjoista ja mahdollisista verohallinnon ennakkoratkaisuista. Jos luovutus tapahtuu edellä kuvatulla tavalla, luovutushinnan vahvistamisella ei ole käytännössä mitään merkitystä eikä sitä siksi ole perusteltua asettaa ARA:n tehtäväksi. Tällaisissa tilanteissa riittäisi, että ARA nimeää luovutuksensaajan 14 §:n mukaisesti.
Pykälän 2 momenttia muutettaisiin siten, että sen 1 ja 2 kohdassa puhuttaisiin omistajan sijoittamien omien varojen sijaan lainansaajan omarahoitusosuudesta. Omarahoitusosuudella tarkoitettaisiin niitä varoja, jotka on tarvittu asunnon tai kiinteistön hyväksyttyjen rakentamis-, hankinta- tai perusparannuskustannusten rahoittamiseksi korkotukilainan ja valtion varoista mahdollisesti myönnetyn avustuksen lisäksi. Muutos selkiyttäisi luovutuskorvauksen laskemista ja enimmäisluovutushinnan vahvistamista, koska jatkossa ei enää olisi tarvetta tutkia, mistä omarahoitusosuus on mahdollisen avustuksen lisäksi muodostunut. Nykytilanne on aiheuttanut ongelmallisia tilanteita, koska joidenkin vanhojen lainapäätösten osalta on ollut vaikea selvittää, mistä kyseiset omat varat ovat olleet peräisin. Myös luovuttajien on ollut hankalaa selvittää yli kymmenen vuoden takaisia rahoituslähteitä. Siten muutoksella paitsi yksinkertaistettaisiin luovutuskorvauksen määrittelyä, myös parannettaisiin luovuttajien oikeusturvaa, koska luovuttajat pystyisivät itsekin laskemaan sallitun luovutushinnan. Jos omarahoitusosuus on katettu lainalla, joka siirtyy luovutuksessa luovutuksensaajan vastattavaksi, tätä osuutta ei kuitenkaan oteta huomioon luovutuskorvausta laskettaessa. Voimassa olevassa säännöksessä ei mainita valtion varoista myönnettyä avustusta, mutta lain esitöiden (HE 181/2000 vp) mukaan luovutuskorvausta laskettaessa ei oteta huomioon sellaisia oman pääoman eriä, joita omistaja ei itse ole sijoittanut, kuten esimerkiksi avustukset, vuokralaisilta kerätyt asuintalovaraukset ja arvonkorotukset. Selkeyden vuoksi avustukset on syytä mainita kyseessä olevassa pykälässä. Hankkeelle valtion varoista myönnetty avustus, kuten erityisryhmien investointiavustus, suurten kaupunkiseutujen maankäytön, asumisen ja liikenteen MAL-sopimuksiin liittyvä käynnistysavustus tai Raha-automaattiyhdistyksen aikoinaan myöntämä avustus, on pienentänyt lainansaajalta tarvittavaa omarahoitusosuutta. Esimerkiksi erityisryhmille tarkoitetuissa asuntokohteissa hankkeelle myönnetty erityisryhmien investointiavustus on useimmissa tilanteissa riittänyt kattamaan yhdessä korkotukilainan kanssa hankkeen kaikki hyväksytyt rakentamis-, hankinta- tai perusparannuskustannukset. Tällaisissa hankkeissa ei ole tarvittu lainkaan lainansaajan omarahoitusosuutta. Muutoksella ei olisi vaikutusta luovutettavista asunnoista perittäviin vuokriin, vaikka vuokranmääritystä koskevassa 13 §:ssä viitataankin 15 §:n 2 momentin 1 momenttiin. Omakustannusperiaatteella määräytyvissä vuokrissa on tähänkin asti saanut periä korkotukilainoitettuun kohteeseen tarvitulle omarahoitusosuudelle laskettavan säännellyn koron riippumatta siitä, miten omarahoitusosuus on aikoinaan katettu. Valtion varoista myönnetyt avustukset eivät ole lainansaajan omarahoitusosuutta, vaan muuta rahoitusosuutta.
Lisäksi 2 momentin 5 kohtaa tarkennettaisiin siten, että omien varojen lisäyksen sijaan siinä puhuttaisiin vuokrataloyhtiöön sijoitetun oman pääoman lisäyksestä. Tällainen lisäys otettaisiin luovutuskorvausta laskettaessa huomioon vain, jos se on tehty luovutettavan korkotukivuokra-asunnon tai korkotukivuokratalon perusparannusten rahoittamiseksi. Kohdassa ei enää jatkossa mainittaisi muiden hyväksyttävien menojen rahoittamiseksi tehtyjä pääoman lisäyksiä, koska kiinteistöjen rahantarve liittyy lähtökohtaisesti aina korjauksiin eikä muilla lisäyksillä siten ole merkitystä luovutushinnan vahvistamisessa.
Luovutuskorvauksen laskennassa olisi eri laskentatapa kiinteistöille ja osakkeille. Korkotukilainoitettujen vuokra-asuntojen ja -talojen luovutuksissa luovutuskorvaus laskettaisiin pykälän 2 momentin mukaisesti. Sen sijaan osakkeiden luovutuksissa laskentaperusteena olisi luovutettavia osakkeita vastaava osuus vuokrataloyhtiöön sijoitetusta omasta pääomasta. Tästä säädettäisiin pykälän 3 momentissa. Osuuteen lisättäisiin rakennuskustannusindeksin muutoksen mukainen indeksitarkistus. Ehdottava säännös vastaisi periaatteessa nykyisessä 2 momentin 1 kohdassa olevaa säännöstä, jonka mukaan korkotukivuokrataloyhtiön ja korkotukivuokra-asunnon hallintaan oikeuttavien osakkeiden luovutuskorvaus laskettaisiin osakkeenomistajan sijoittamista omista varoista, jotka on tarvittu asunnon tai kiinteistön rahoittamiseksi korkotukilainan lisäksi. Myös tällöin on tosiasiassa ollut kyse osakkaan osakeyhtiöön omaksi pääomaksi sijoittamista varoista, jotka yhtiö on käyttänyt korkotukivuokra-asuntojen ja -talojen omarahoitusosuuden kattamiseen.
Muilta osin pykälän sisältöä ei muutettaisi. Luovutushintasääntelyn tavoite säilyisi ehdotetuista muutoksista huolimatta ennallaan, eli enimmäisluovutushinnan vahvistamisella pyrittäisiin jatkossakin varmistamaan se, että luovutushintaan ei sisälly varsinaista voittoa eikä luovutus siten nostaisi luovutuksen kohteena olevista asunnoista perittäviä vuokria. Kohteen vuokranmääritysperuste pysyy luovutuksesta huolimatta ennallaan, ainoastaan luovutuskorvaukseen liittyvä indeksikorotus lisätään kohteen vuokran laskentaperusteeseen. Pykälässä olevat maininnat Valtion asuntorahastosta muutettaisiin vastaamaan nykyistä sääntelyä, jossa viraston nimenä on Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus.
17 §. Käyttö- ja luovutusrajoitusaika. Pykälän 1 ja 2 momentti koskisivat jatkossa myös uusia indeksisidonnaisia korkotukilainoja. Tällaisissa kokonaispääomamenoon perustuvissa korkotukilainoissa, joissa lainamaksu sisältää sekä maksettavan koron että lainanlyhennyksen, lainapääoma voisi lyhentyä nopeammin kuin kiinteälyhenteisissä korkotukilainoissa. Kun lainapääoma olisi maksettu takaisin korkotukiasetuksen mukaisesti, asuntojen vuokranmääritystä, palveluiden kilpailuttamista ja jälkilaskelmien laatimista koskevat rajoitukset lakkaisivat 2 momentin nojalla, vaikka 40 vuoden rajoitusaika ei muuten vielä päättyisikään. Jos indeksisidonnainen korkotukilaina maksettaisiin takaisin ennenaikaisesti, nämä rajoitukset kestäisivät joka tapauksessa 30 vuotta korkotukilainan hyväksymisestä lukien, kuten 2 momentissa säädetään.
Pykälän 4 momentissa säädetään siitä, millä edellytyksin korkotukilainalla rahoitettu osaomistusasunto vapautuu sitä koskevista käyttö- ja luovutusrajoituksista 1 momentin sitä estämättä. Säännös koskee tilanteita, joissa osaomistusasunnolle ei löydy osaomistuslain mukaista lunastajaa. Tällöin asunto vapautuu sitä koskevista käyttö- ja luovutusrajoituksista, kun enemmistöosuuden omistaja ilmoittaa asiasta ARA:lle. Tätä säännöstä täydennettäisiin siten, että rajoituksista vapautuminen edellyttäisi jatkossa lisäksi, että rajoituksista vapautuvan asunnon osuus korkotukilainasta maksetaan takaisin tai lainanmyöntäjä vapauttaa valtion sen osuuteen kohdistuvasta takausvastuusta. Samalla momentin muotoilua selkeytettäisiin numeroimalla rajoituksista vapautumisen edellytykset.
Muilta osin pykälän sisältöä ei muutettaisi, vaan se vastaisi olemassa olevaa lakia. Pykälän tekstiin tehtäisiin kuitenkin joitakin teknisluonteisia korjauksia.
18 §. Rajoituksista vapauttaminen. Pykälän 1 momenttia muutettaisiin siten, että siihen sisällytettäisiin nykyisessä 12 §:ssä oleva säännös korkotukilainoitetun asunnon käyttötarkoituksen muuttamisesta muuhun kuin asuintarkoitukseen. Jatkossa luvan tällaiseen käyttötarkoituksen muutokseen myöntäisi kohteen sijaintikunnan sijasta ARA. Vaatimus korkotukilainoitettujen asuntojen käyttämisestä vuokra-asuntoina on lain 11 §:ssä, joten se kuuluu niihin rajoituksiin, joista ARA voi 18 §:n 1 momentin nojalla hakemuksesta, asettamillaan ehdoilla, myöntää vapautuksen osittain tai kokonaan. Siten käyttötarkoituksen muutoksia koskevan toimivallan siirto kunnalta ARA:lle on mahdollista tehdä pelkästään kumoamalla 12 §, ilman asian erillistä mainitsemista 18 §:n 1 momentissa. Koska ARA päättää tällä hetkellä vapautuksen myöntämisestä kaikkiin muihin korkotukilainoitettujen asuntojen käyttöä koskeviin rajoituksiin, on perusteltua, että päätösvalta olisi myös käyttötarkoituksen muutosasioissa ARA:lla. Kunta päättäisi kuitenkin jatkossakin esimerkiksi niistä kaavamääräysten muutoksista, joita rakennuksen käyttötarkoituksen muuttaminen edellyttää. ARA:n tulisi myös tarvittaessa kuulla kohteen sijaintikuntaa ennen kuin tekee päätöksen asuntojen käyttötarkoituksen muuttamisesta.
ARA voisi jatkossa myöntää vapautuksen asunnon vuokrakäyttövelvoitteesta, eli luvan asunnon käyttötarkoituksen muuttamiseen, samoin perustein kuin muistakin korkotukilain mukaisista rajoituksista. Toisin sanoen vapautuksen myöntämisen perusteena voisi olla, että se edistää alueen asuntomarkkinoiden toimivuutta, ehkäisee asuntojen vajaakäyttöä ja tästä aiheutuvia taloudellisia menetyksiä, tai vapautuksen myöntämiselle olisi muu erityinen syy. Nykyisen 12 §:n mukaan kunta voi myöntää luvan käyttää vähäistä asuntomäärää muuhun kuin asuintarkoitukseen ja ARA voi määrätä, että käyttötarkoituksen muuttamista koskevassa kunnan luvassa tarkoitettua asuntoa vastaavaan osaan korkotukilainaa kohdistuva korkotuki lakkautetaan. Korkotukea ei kuitenkaan voida lakkauttaa, jos asuintiloja muutetaan asukkaiden yhteistiloiksi tai muuhun asukkaiden asumisolosuhteita parantavaan käyttöön. Toisin sanoen ARA:lla on harkintavalta päättää, lakkautetaanko korkotuki vai ei, ellei kyse ole asuntojen muuttamisesta asukkaiden asumisolosuhteita parantavaan käyttöön, jolloin korkotuen lakkauttaminen ei ole mahdollista. Tämä säännös otettaisiin huomioon 18 §:n 1 momentissa siten, että momentin viimeiseen virkkeeseen lisättäisiin maininta siitä, että rajoituksista vapauttamisen edellytyksenä ei olisi vapautettavia asuntoja vastaavan korkotukilainan osuuden takaisinmaksaminen tai valtion vapauttaminen niiden osuuteen kohdistuvasta takausvastuusta, jos kyse on vähäisen asuntomäärän käyttötarkoituksen muuttamisesta muuhun kuin asuinkäyttöön. ARA:n harkintaan siis jäisi, missä tilanteissa se vaatisi korkotukilainan takaisinmaksua tai valtion vapauttamista takausvastuusta. Jos käyttötarkoituksen muutos koskisi vähäistä suurempaa asuntomäärää, edellytyksenä olisi kuitenkin korkotukilainan takaisinmaksu tai valtion vapauttaminen takausvastuusta. Korkotuen lakkauttamisesta ARA voisi päättää momentin ensimmäisen virkkeen nojalla asettaessaan rajoituksista vapauttamiselle ehtoja.
Muilta osin pykälän sisältöä ei muutettaisi, mutta sen tekstiin tehtäisiin joitakin teknisiä korjauksia.
21 §. Asumisoikeustalon korkotukilainan suuruus. Pykälän 1 momentin mukaan laina asumisoikeustalojen rakentamiseen, hankintaan tai perusparantamiseen voidaan hyväksyä korkotukilainaksi, joka kattaa enintään 85 prosenttia kohteen hyväksytyistä rakentamis-, hankinta- tai perusparannuskustannuksista. Loppuosa kohteen kustannuksista katetaan talon asukkailta perittävillä 15 prosentin suuruisilla asumisoikeusmaksuilla. Tämä lainoitusosuus koskee kuitenkin käytännössä vain rakentamis- ja hankintakorkotukilainoja, sillä asumisoikeustalojen perusparantamiseen tarkoitettujen korkotukilainojen osalta lainoitusosuus on alennettu pykälän 3 momentin nojalla annetussa korkotukiasetuksen 4 §:n 1 momentin 4 kohdassa lähtökohtaisesti enintään 80 prosenttiin kohteen hyväksytyistä perusparannuskustannuksista.
Sääntelyä ehdotetaan muutettavaksi siten, että asumisoikeustalojen rakentamista tai hankintaa koskevissa korkotukilainoissa enimmäislainoitusosuus olisi jatkossakin 85 prosenttia, mutta perusparannuskorkotukilainoissa se nostettaisiin 95 prosenttiin hankkeen hyväksytyistä kustannuksista. Käytännössä tämä toteutettaisiin siten, että pykälän 1 momentissa säädetty korkotukilainan lähtökohtainen lainoitusosuus nostettaisiin enintään 95 prosenttiin hankkeen hyväksytyistä kustannuksista. Samalla korkotukiasetuksen 4 §:n säännöstä laissa säädettyjä alemmista lainoitusosuuksista muutettaisiin siten, että sen mukaan asumisoikeustalojen rakentamis- ja hankintakorkotukilainojen lainoitus voisi olla enintään 85 prosenttia hankkeen hyväksytyistä kustannuksista.
Pykälän nykyistä 2 momenttia, jonka mukaan perusparannuskorkotukilaina voi olla myös asumisoikeustaloa, asuinhuoneistoa tai niiden asuinneliömetriä kohden säädetty euromääräinen enimmäislaina, ei ole käytännössä sovellettu, joten se poistettaisiin laista tarpeettomana. Tällöin pykälän nykyinen 3 momentti siirtyisi 2 momentiksi. Siinä säädetty valtuus antaa valtioneuvoston asetuksella tarkempia säännöksiä esimerkiksi korkotukilainojen lainoitusosuuksista säilytettäisiin. Lisäksi pykälän otsikkoa täydennettäisiin siten, että siinä mainittaisiin pykälän koskevan nimenomaan asumisoikeustalojen korkotukilainojen suuruutta.
33 §. Indeksin käyttö. Pykälä kumottaisiin tarpeettomana, sillä siinä tarkoitettua mahdollisuutta kokonaispääomamenoon perustuviin korkotukilainoihin ei ole käytetty. Sen sijaan 7 §:n uuteen 2 momenttiin lisättäisiin kumottavaa pykälää osin vastaava säännös, joka koskisi uusia indeksisidonnaisia korkotukilainoja.
37 §. Korkotuen lakkauttaminen. Pykälän muotoilua selkeytettäisiin siten, että Valtiokonttorin toimivaltaa korkotuen maksamisen lakkauttamiseen ja jo maksetun korkotuen palauttamiseen koskevat säännökset koottaisiin pykälän 1 momenttiin. Selkeyden vuoksi ne tilanteet, joissa Valtiokonttori voisi lakkauttaa korkotuen ja periä jo maksetun tuen takaisin, numeroitaisiin omiksi kohdikseen. ARA:n toimivaltaa korkotuen maksamisen lakkauttamiseen ja jo maksetun korkotuen palauttamiseen koskevat säännökset koottaisiin puolestaan 2 momenttiin.
Lisäksi pykälään tehtäisiin yksi sisällöllinen muutos: jos ARA peruuttaisi lainansaajan nimeämisen yleishyödylliseksi asuntoyhteisöksi sen vuoksi, että yhteisö on rikkonut yleishyödyllisyyssäännöksiä, se voisi paitsi lakkauttaa korkotuen maksamisen, myös velvoittaa lainansaajan kokonaan tai osittain suorittamaan valtion asuntorahastoon sen korkotuen, jonka valtio on lainasta jo maksanut. Tällä hetkellä jo maksetun korkotuen takaisinperintä on mahdollista muissa korkotukilain rikkomistilanteissa mutta ei silloin, jos ARA peruu yhteisön yleishyödylliseksi nimeämisen. Korkotuen takaisinperintä tulisi kysymykseen vain 27 §:n 1 ja 2 kohdan mukaisissa tapauksissa, joissa yhteisö tai sen kanssa samaan konserniin kuuluva 25 §:ssä tarkoitettu yhteisö toimii yleishyödyllisyysvelvoitteiden vastaisesti. Tällöinkin ARA:n tulisi puuttua tilanteeseen ensisijaisesti 26 §:ssä säädetyllä tavalla. Yhteisön yleishyödylliseksi nimeämisen peruuttaminen, korkotuen maksamisen lakkauttaminen ja jo maksetun korkotuen takaisinperintä olisivat vasta viimesijaisia keinoja. Jos yleishyödylliseksi nimeämisen peruuttaminen johtuisi yhteisön tekemästä hakemuksesta, maksetun korkotuen takaisinperintä ei olisi mahdollista.
Pykälän uuteen 3 momenttiin siirrettäisiin nykyisessä 2 momentissa oleva säännös lainansaajan suoritettavaksi tulevasta korosta takaisin maksettavalle korkotuelle. Tämä säännös koskisi jatkossa myös yhteisön yleishyödylliseksi nimeämisen peruuttamistilanteissa takaisin maksettavaksi määrättävää korkotukea. ARA:n asiassa tekemään päätökseen voisi hakea muutosta 41 §:ssä säädetyllä tavalla. Koska tuen takaisinperintä olisi asianosaisen oikeusturvan kannalta erityisen merkittävä toimenpide, sitä koskevaan hallinto-oikeuden päätökseen saisi hakea muutosta korkeimmalta hallinto-oikeudelta ilman valituslupamenettelyä.
39 §. Valvonta. Pykälään lisättäisiin uusi 2 momentti, joka antaisi ARA:lle ja Valtiokonttorille oikeuden saada pyynnöstä viranomaiselta ja muulta julkista tehtävää hoitavalta valvontaa varten välttämättömät tiedot korkotukilainan saajana olevasta yhteisöstä salassapitosäännösten ja muiden tiedonsaantia koskevien rajoitusten estämättä. Tiedonsaantioikeus ulottuisi myös muihin sellaisiin yhteisöihin, jotka kuuluvat lainansaajan kanssa samaan konsernin yleishyödylliseen osioon siten kuin 25 tai 27 a §:ssä säädetään. Tällaisesta tietojen saannista olisi tarpeen säätää, jotta olisi selvää, että valvontaa varten tarvittavia tietoja voitaisiin luovuttaa vaivattomasti viranomaisten ja muiden julkista tehtävää hoitavien välillä ilman erikseen kysyttävää rekisteröidyn suostumusta. Tietopyynnössä olisi yksilöitävä yhteisö ja valvontatehtävä, jota varten tietoja pyydetään, sekä se, mitä tietoja pyydetään, esimerkiksi tietyn verovuoden veroilmoitus- tai muut verotustiedot. Tietoja saisi hakea teknisen käyttöyhteyden avulla ilman sen suostumusta, jonka etujen suojaamiseksi salassapitovelvollisuudesta on säädetty. Säännöksen perusteella ARA tai Valtiokonttori voisi esimerkiksi pyytää Verohallinnolta tietoja, joita lainansaajayhteisö on toimittanut sille verotusta varten, jos tietojen saaminen on tarpeellista ARA:ssa tai Valtiokonttorissa vireillä olevan määrätyn valvontatehtävän suorittamiseksi. Säännöksen perusteella ARA:lla tai Valtiokonttorilla ei kuitenkaan olisi oikeutta saada yleisesti kaikkia lainansaajayhteisöä koskevia tietoja viranomaiselta taikka muultakaan taholta, joka on kerännyt tietoja yhteisöltä määrättyä tarkoitusta varten.
Muilta osin pykälän sisältöä ei muutettaisi, vaan se vastaisi voimassa olevaa lakia. Kun pykälään lisättäisiin uusi 2 momentti, sen nykyinen 2 momentti siirtyisi 3 momentiksi. Lisäksi 1 momentissa oleva maininta Valtion asuntorahastosta muutettaisiin vastaamaan nykyistä sääntelyä, jossa viraston nimenä on Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus. Pykälän ruotsinkieliseen tekstiin tehtäisiin joitakin teknisluonteisia korjauksia.
41 §. Muutoksenhaku. Pykälän 2 momenttia muutettaisiin siten, että siinä otettaisiin huomioon ehdotetun 10 a §:n säännös ARA:n antamista ennakkoratkaisuista. Ennakkoratkaisuun voisi hakea ARA:lta oikaisua hallintolaissa (434/2003) säädetyllä tavalla. Oikaisuvaatimukseen annettuun päätökseen ei kuitenkaan voisi hakea muutosta valittamalla. Tämä valituskielto olisi linjassa 41 §:n ja muiden ympäristöministeriön hallinnonalalle kuuluvien, asuntotuotannon rahoitusta koskevien lakien muutoksenhakusäännösten kanssa, sillä missään niistä ei anneta mahdollisuutta hakea valittamalla muutosta etuuden myöntämis- tai hylkäämispäätökseen. Valituskielto on perusteltu muun muassa siksi, että lainoja voidaan hyväksyä korkotukilainoiksi vain valtion talousarviossa vuosittain osoitetun valtuuden rajoissa, yhdelläkään hakijalla ei ole subjektiivista oikeutta saada laina hyväksytyksi korkotukilainaksi ja korkotukilainan hyväksyminen edellyttää aina asuntopoliittista tarkoituksenmukaisuusharkintaa esimerkiksi paikkakunnan asuntomarkkinoista ja niiden kehittymisestä pidemmällä aikavälillä. Tämänkaltaista viranomaisen tarkoituksenmukaisuusharkintaa sisältävää päätöstä ei ole perusteltua saattaa tuomioistuimen tutkittavaksi. Koska itse korkotukilainan hyväksymistä tai hylkäämistä koskevasta ARA:n päätöksestä ei voi valittaa, valituskiellon on perusteltua koskea myös päätöksen osatekijöitä, kuten korkotukilainoitettaviksi hyväksyttyjen rakentamiskustannusten suuruutta ja niihin sisältyvien tontinhankintakustannusten kohtuullisena pidettävää määrää. Koska niitä koskevasta varsinaisesta korkotukilainapäätöksestä ei voi valittaa, myöskään tontinhankintakustannuksia koskevasta ennakkoratkaisusta ei ole perustetta antaa valitusoikeutta.
Lisäksi pykälän 3 momenttia muutettaisiin siten, että siitä poistettaisiin viittaus kumottavaksi ehdotettuun 12 §:ään. Muilta osin pykälä vastaisi voimassa olevaa lakia.
1.2
Aravarajoituslaki
5 §. Käyttötarkoituksen muutos. Pykälä kumottaisiin. Jatkossa aravalainoitettujen asuntojen käyttötarkoituksen muuttamisesta muuhun kuin asuintarkoitukseen päättäisi ARA samoin 16 §:ssä säädetyin edellytyksin kuin se päättää vapautuksen myöntämisestä muihin aravalainoitettuja asuntoja koskeviin käyttörajoituksiin.
6 §. Korvaus säännösten vastaisesta käytöstä. Pykälän 1 momentista poistettaisiin viittaus kumottavaksi ehdotettuun 5 §:ään. Muilta osin pykälä vastaisi voimassa olevaa lakia.
7 §. Omakustannusvuokralla katettavat menot. Pykälässä otettaisiin huomioon 10 §:ään ehdotettu uusi momenttijako. Pykälän 1 momentin 1 ja 5 kohdassa sekä 2 momentin 2 kohdassa olevat viittaukset 10 §:n 1 momenttiin korjattaisiin kohdistumaan sen uuteen 2 momenttiin. Pykälän sisältöä ei muutettaisi, mutta sen ruotsinkieliseen tekstiin tehtäisiin joitakin teknisiä korjauksia.
8 §. Luovutus. Pykälässä säädettäisiin pääosin korkotukilain 14 §:ää vastaavasti siitä, mille tahoille aravavuokra-asunto, aravavuokratalo tai niiden hallintaan oikeuttavat osakkeet saadaan luovuttaa. Pykälän 1 momentin 3 kohdan mukainen säännös, jonka mukaan luovutuksensaajana voi olla taho, joka vastaa vuokratalon tai osakkeiden luovuttajaa, siirrettäisiin 2 momenttiin ja rajattaisiin koskemaan vain tilanteita, joissa kyse on osakkeiden luovuttamisesta. Siten aravalainoitettuja asuntoja koskeva luovutussääntely vastaisi tältä osin korkotukilain 14 §:ään ehdotettua muutosta. Aravavuokra-asuntoja ja aravavuokrataloja voitaisiin jatkossa luovuttaa vain kunnille, muille julkisyhteisöille, yleishyödyllisille asuntoyhteisöille ja näiden määräysvallassa oleville yhtiöille. Näin varmistettaisiin se, että kiinteistöt pysyvät vain tällaisten yhteisöjen omistuksessa ja että asunnoista saatavat vuokratuotot kertyvät yleishyödyllisyyssäännösten alaisille, tuoton tuloutusta koskevien rajoitusten piirissä oleville omistajayhteisöille.
Lisäksi pykälän muotoilua selkeytettäisiin nykyisestä. Pykälän nykyinen 3 ja 4 momentti yhdistettäisiin uudeksi 3 momentiksi. Kunnan lunastusoikeus ei jatkossa koskisi tilanteita, joissa aravavuokra-asunto, aravavuokratalo tai niiden hallintaan oikeuttavat osakkeet siirtyvät uudelle omistajalle naimaosan, avio-oikeuden, perintöoikeuden tai testamentin nojalla. Ei olisi perusteltua, että kunta voisi puuttua tällaiseen perhe- tai perintöoikeudelliseen saantoon lunastusoikeutta käyttämällä. Säännös vastaisi korkotukilain 14 §:n vastaavaa säännöstä. Pykälän uudessa 4 momentissa säädettäisiin niin ikään korkotukilain 14 §:ää vastaavasti, että muu kuin kyseisessä pykälässä tarkoitettu luovutus on mitätön. Pykälässä olevat maininnat Valtion asuntorahastosta muutettaisiin vastaamaan nykyistä sääntelyä, jossa viraston nimenä on Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus. Pykälän 2 momentissa olevat viittaukset konkurssisääntöön ja ulosottolakiin korjattaisiin kyseiset lait korvanneilla uusilla säädöksillä eli konkurssilailla ja ulosottokaarella. Muilta osin pykälän sisältöä ei muutettaisi.
8 a §. Kuulemis- ja ilmoitusvelvollisuus luovutuksensaajasta. Pykälä kumottaisiin tarpeettomana samalla tavoin kuin sitä vastaava korkotukilain 14 a §.
9 §. Luovutushinta. Pykälästä poistettaisiin sen 3 momentti, joka koskee aravalainoitetun asunnon hallintaan oikeuttavan osakkeen tai vuokrataloyhtiön osakkeen luovutushintaa. Tästä asiasta säädettäisiin jatkossa 10 §:ssä. Samalla pykälän 2 momenttia tarkennettaisiin siten, että kyseisen säännöksen todettaisiin olevan poikkeus 1 momentissa säädettyyn. Lain 2 §:n määritelmän mukaan myös asuntojen perusparantamisesta annetun lain (34/1979) nojalla lainoitettuja vuokra-asuntoja ja vuokrataloja kutsutaan laissa aravavuokra-asunnoiksi ja aravavuokrataloiksi. Momentissa ei myöskään mainittaisi asuntojen perusparantamisesta annetun lain nojalla lainoitettujen vuokra-asuntojen tai vuokrataloyhtiöiden osakkeiden enimmäisluovutushintaa, sillä siitä säädettäisiin 10 §:ssä kuten muidenkin aravavuokra-asuntojen ja aravavuokratalojen osakkeiden luovutuskorvauksesta. Kun pykälästä poistettaisiin sen 3 momentti, nykyiset 4 ja 5 momentti siirtyisivät 3 ja 4 momentiksi. Muilta osin pykälää ei muutettaisi.
10 §. Luovutuskorvauksen laskeminen. Pykälän 1 momenttiin lisättäisiin uusi virke, joka vastaisi korkotukilain 15 §:n 1 momenttiin ehdotettua muutosta. Kuten korkotukilainoitettujen vuokra-asuntojen osalta, ARA ei vahvistaisi myöskään aravalainoitettujen vuokra-asuntojen, vuokratalojen tai niiden osakkeiden luovutuskorvausta, jos luovutus tapahtuisi konsernin sisällä ja kyse olisi sulautumisena, jakautumisena tai liiketoiminnan siirtona toteutettavasta luovutuksesta. Konsernilla tarkoitettaisiin tässä joko aravalain 15 e §:n mukaisia, kunnan tai muun julkisyhteisön määräysvallassa olevien, valtion tuella rahoitettuja asuntoja omistavien yhteisöjen kokonaisuutta, tai 15 b §:n mukaisia, samaan konserniin kuuluvien yleishyödyllisten yhteisöjen ja niiden määräysvallassa olevien, valtion tuella rahoitettuja asuntoja omistavien yhteisöjen kokonaisuutta. Jos luovuttaja ja luovutuksensaaja kuuluvat samaan konserniin ja luovutus tapahtuu omaisuuden kirjanpitoarvosta ja ilman rahasuorituksen muodossa annettavaa vastinetta, asuntojen luovutushinnalla ei ole käytännössä mitään merkitystä. Sen vuoksi sitä ei ole perusteltua vahvistaa ARA:ssa.
Lisäksi 1 momentin ensimmäistä virkettä tarkennettaisiin siten, että siinä puhuttaisiin luovutuskorvauksen määräämisen sijasta luovutuskorvauksen vahvistamisesta. Luettelo luovutuskorvausta laskettaessa huomioon otettavista seikoista siirrettäisiin pykälän 2 momentiksi. Momentin 1, 2 ja 5 kohtaa muutettaisiin vastaavalla tavalla kuin vastaavia korkotukilain 15 §:n 2 momentin kohtia. Momentin 1 ja 2 kohdassa puhuttaisiin omistajan sijoittamien omien varojen sijaan lainansaajan omarahoitusosuudesta, jolla tarkoitettaisiin niitä varoja, jotka on tarvittu asunnon tai kiinteistön vahvistetun hankinta-arvon rahoittamiseksi, valtion asuntolainan tai aravalainan sekä sitä paremmalla oikeudella hyväksytyn lainan sekä valtion varoista mahdollisesti myönnetyn avustuksen lisäksi. Jos omarahoitusosuus on katettu lainalla, joka siirtyy luovutuksessa luovutuksensaajan vastattavaksi, tätä osuutta ei oteta huomioon luovutuskorvausta laskettaessa. Voimassa olevassa säännöksessä ei mainita valtion varoista myönnettyä avustusta, mutta lain esitöiden (HE 177/1993 vp) mukaan luovutuskorvausta laskettaessa huomioon otetaan vain omistajan oma sijoitus, ei esimerkiksi avustuksena saatua tai asuintalovarauksena kerättyä oman pääoman osuutta. Selkeyden vuoksi avustukset on syytä mainita kyseessä olevassa pykälässä. Kyse voisi olla valtion asuntorahastosta myönnettyjen avustusten ohella esimerkiksi Raha-automaattiyhdistyksen aikanaan myöntämästä avustuksesta.
Pykälän 2 momentissa oleva säännös poistettaisiin. Se on tarpeeton, koska luovutuskorvauksen määrittämisen perusteena olisi jatkossa yksinomaan omarahoitusosuus eikä sillä, millä se on katettu, olisi merkitystä. Säännös korvattaisiin korkotukilain 15 §:n uutta 3 momenttia vastaavalla uudella 3 momentilla, joka koskisi vuokrataloyhtiön osakkeen tai asunnon hallintaan oikeuttavan osakkeen korkeinta sallittua luovutushintaa. Sikäli kun omaksilunastamista koskevassa 12 §:ssä viitattaisiin 10 §:n mukaiseen, osakkeiden omistajan saaman luovutuskorvaukseen, sovellettaisiin luonnollisesti 10 §:n uuden 3 momentin säännöstä luovutuskorvauksen laskennassa.
Pykälässä oleva maininta Valtion asuntorahastosta muutettaisiin vastaamaan nykyistä sääntelyä, jossa viraston nimenä on Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus. Muilta osin pykälä vastaisi voimassa olevaa lakia.
11 §. Enimmäishinnan laskeminen. Pykälän 1 momenttia muutettaisiin 10 §:n 1 momenttia ja korkotukilain 15 §:n 1 momenttia vastaavalla tavalla. ARA ei vahvistaisi aravavuokra-asuntojen, -vuokratalojen tai niiden osakkeiden enimmäishintaa, jos kyse olisi konsernin sisäisestä luovutuksesta ja sulautumisena, jakautumisena tai liiketoiminnan siirtona toteuttavasta luovutuksesta. Pykälässä oleva maininta Valtion asuntorahastosta muutettaisiin vastaamaan nykyistä sääntelyä, jossa viraston nimenä on Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus. Muilta osin pykälän sisältöä ei muutettaisi, mutta sen ruotsinkieliseen tekstiin tehtäisiin joitakin teknisluonteisia korjauksia.
16 §. Rajoituksista vapauttaminen. Aravalainoitettujen asuntojen käyttötarkoituksen muuttamista muuhun kuin asuintarkoitukseen koskevaa säännöstä muutettaisiin samalla tavoin kuin korkotukilainoitettujen vuokra-asuntojen käyttötarkoituksen muuttamista koskevaa korkotukilain säännöstä. Aravarajoituslain 5 § kumottaisiin, ja jatkossa luvan arava-asuntojen käyttötarkoituksen muuttamiseen myöntäisi kunnan sijasta ARA samoin edellytyksin kuin se 16 §:n nojalla päättää vapautuksen myöntämisestä muihinkin asuntojen käyttöä koskeviin rajoituksiin. ARA:n tulisi kuitenkin tarvittaessa kuulla kuntaa ennen päätöksen tekemistä. Pykälän 5 momenttia muutettaisiin siten, että vähäisen asuntomäärän käyttötarkoituksen muuttaminen ei edellyttäisi valtion asuntolainan tai aravalainan maksamista kokonaan takaisin tai valtion vapauttamista takausvastuusta muutoksen kohteena olevien asuntojen osalta.
Muilta osin pykälää ei muutettaisi, vaan se vastaisi voimassa olevaa lakia. Pykälässä olevat maininnat Valtion asuntorahastosta muutettaisiin kuitenkin vastaamaan nykyistä sääntelyä, jossa viraston nimenä on Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus. Lisäksi pykälään tehtäisiin joitakin teknisluonteisia korjauksia.
23 §. Valvonta. Pykälää muutettaisiin korkotukilain 39 §:ää vastaavalla tavalla. ARA:lle ja Valtiokonttorille annettaisiin oikeus saada pyynnöstä viranomaiselta ja muulta julkista tehtävää hoitavalta valvontaa varten välttämättömät tiedot aravalainoitetun vuokratalon tai -asunnon omistajayhteisöstä salassapitosäännösten ja muiden tiedonsaantia koskevien rajoitusten estämättä. Tiedonsaantioikeus ulottuisi myös muihin sellaisiin aravalain 15 b tai 15 e §:ssä tarkoitettuihin yhteisöihin, jotka kuuluvat omistajan kanssa samaan konsernin yleishyödylliseen osioon.