Merkittävä osuus suomalaisten asunnoista sijaitsee rakennuksissa, jotka ovat asunto-osakeyhtiön omistamia. Asunto-osakeyhtiöiden osakkaiden asemaa sääntelevä asunto-osakeyhtiölaki on pääosin hyvin ajan tasalla, ja siinä tunnistetaan hyvin asumiseen liittyvät kysymykset. Nykyisessä asunto-osakeyhtiölaissa ei kuitenkaan tunnisteta riittävällä tavalla purkavan ja täydentävän lisärakentamisen mahdollistavaa sujuvaa päätöksentekoa.
Hallitusohjelmaan kirjatun mukaisesti tarkoitus on muun muassa sujuvoittaa päätöksentekoa asunto-osakeyhtiöissä peruskorjaus-, esteettömyys- ja täydennysrakentamisessa. Kaikki nämä tavoitteet ovat erityisen kannatettavia ja perusteltuja. Useiden kaupunkikeskusten kehittymistä edistäviä hankkeita hidastaa purkavaan lisärakentamiseen kohdistuvat asunto-osakeyhtiölain vaatimukset. Näissä hankkeissa ongelmaksi on muodostunut se, että asunto-osakeyhtiölaissa yhtiön purkamiseen vaaditaan yhtiökokouksen yksimielisen päätöksen lisäksi jokaisen osakkaan suostumus. Yhtiön purkaminen tulee kysymykseen silloin, kun rakennus on niin huonossa kunnossa, ettei sitä ole kokonaistaloudellisesti järkevää korjata, ja ainoa jäljelle jäävä vaihtoehto on rakentaa uusi rakennus tai myydä rakennusoikeus.
On selvää, että jokaisen osakkaan tietty oikeusasema ja -suoja on turvattava lainsäädännössä. Nykyisin yhtiön omistamien rakennusten purkamiseen ei käytännössä voida lähteä ilman jokaisen osakkaan suostumusta ja yhtiökokouksen yksimielistä päätöstä. Tämä menettely altistaa kuitenkin osakkaiden enemmistön eräissä tilanteissa heikkoon asemaan. Mikäli yhtiön omistamien rakennusten kunto on niin huono, että niiden korjaaminen ei kannata, ei yhtiön purkaminen ole mahdollista ilman kaikkien suostumusta. Mahdollisesti jopa terveydelle vaarallisia tiloja ei saada purettua, mikä osaltaan vaikeuttaa monien osakkaiden asemaa. Jokaisen osakkaan omaisuuden suoja tulee turvata, mutta keinoina voisi olla myös nykyistä lainsäädäntöä joustavampia menettelyitä. Toisaalta on huomioitava, että asunto-osakeyhtiön osakkeita käytetään usein lainojen vakuutena, mikä osaltaan aiheuttaa haasteensa asiaan. Panttivelkojien näkökulmasta lunastamista koskevalla menettelymääräyksellä turvattaisiin panttivelkojan oikeudet turvaamalla oikeus korvaavaan asuntoon. Ehdotettu päätöksentekomenettelyn keventäminen voisi myös parantaa panttivelkojien asemaa siten, että nykyisin mahdollisesti vakuusarvoton rakennus voitaisiin purkaa ja rakentaa tilalle korkeamman vakuusarvon rakennus.
Muuttamalla asunto-osakeyhtiölaissa säädettyjä päätöksentekomenettelyjä voitaisiin esitetty ongelma mahdollisesti ratkaista. Purkavan lisärakentamisen tilanteessa voitaisiin siirtyä nykyisen yksimielisen päätöksentekomenettelyn sijaan enemmistöpäätöksentekomenettelyyn. Työ- ja oikeusministeri Jari Lindström totesi kirjalliseen kysymykseen antamassaan vastauksessa (
KKV 392/2016 vp), että tulevaisuudessa purkavaa lisärakentamista koskevan määräenemmistöpäätöksen salliminen on tarpeen vanhan kiinteistökannan kehittämiseksi yhteiskunnan kehitystä vastaavasti. Vastauksessaan Lindström totesi, että määräenemmistöpäätökseen siirryttäessä on arvioitava myös uudenlaisten vähemmistönsuojakeinojen ja taloyhtiön muiden toimintamallien tarve.
Vähemmistön suojaa voitaisiin turvata erilaisilla mekanismeilla, esimerkiksi säätämällä enemmistölle velvollisuus lunastaa vähemmistö pois soveltuvalla mekanismilla. Tällöin voitaisiin saada edistettyä rakentamista, mutta toisaalta huolehdittua vähemmistöön jääneiden osakkeenomistajien oikeusturvasta.
Purkavan lisärakentamisen voisi nykyistä paremmin mahdollistaa päätöksenteossa muuttamalla päätöksenteon vaatimuksen yksimielisyydestä esimerkiksi 90 %:n enemmistön vaatimukseen. Tällaiselle 90 %:n enemmistölle voitaisiin säätää velvollisuus lunastaa vähemmistöön jääneiden osakkaiden osuudet yhtiöstä näiden niin halutessa. Näin turvattaisiin nykyistä paremmin sekä enemmistön että vähemmistön oikeusturva.
Vähemmistön oikeussuoja voitaisiin turvata esimerkiksi säätämällä osakeyhtiölain lunastusvelvollisuutta ja -oikeutta vastaava mekanismi, jossa vähemmistöön jäänyt osakas voisi vaatia enemmistöltä oman osakeomistuksensa lunastamista osakeyhtiölain 18 luvun mukaisessa menettelyssä. Lunastusoikeuden tarkoituksena olisi huolehtia, että jokaisella, jolla on asunto tai muu huoneisto asunto-osakeyhtiössä, olisi joko mahdollisuus saada korvaava asunto samasta yhtiöstä tai mahdollisuus hankkia se muualta. Tämän arvon määrittämisessä arvioitaisiin rahakorvauksena maksettaessa asunnon arvoa siten, että tavoitteena olisi, että henkilö voisi saada korvaavan asunnon. Monissa tilanteissa asunto voi olla käyvältä arvoltaan merkittävästi alentunut vaurioiden vuoksi, jolloin korvaukseksi määriteltäisiin vastaavan asunnon hankintahinta. Tämä mekanismi turvaisi myös panttivelkojan asemaa, kun uusi korvaava omistus tulisi aiemman vakuuden tilalle.
