Viimeksi julkaistu 19.4.2021 19.17

Lakialoite LA 105/2016 vp 
Mari-Leena Talvitie kok ym. 
 
Lakialoite laiksi asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 37 §:n muuttamisesta

Eduskunnalle

Merkittävä osuus suomalaisten asunnoista sijaitsee rakennuksissa, jotka ovat asunto-osakeyhtiön omistamia. Asunto-osakeyhtiöiden osakkaiden asemaa sääntelevä asunto-osakeyhtiölaki on pääosin hyvin ajan tasalla, ja siinä tunnistetaan hyvin asumiseen liittyvät kysymykset. Nykyisessä asunto-osakeyhtiölaissa ei kuitenkaan tunnisteta riittävällä tavalla purkavan ja täydentävän lisärakentamisen mahdollistavaa sujuvaa päätöksentekoa.  

Hallitusohjelmaan kirjatun mukaisesti tarkoitus on muun muassa sujuvoittaa päätöksentekoa asunto-osakeyhtiöissä peruskorjaus-, esteettömyys- ja täydennysrakentamisessa. Kaikki nämä tavoitteet ovat erityisen kannatettavia ja perusteltuja. Useiden kaupunkikeskusten kehittymistä edistäviä hankkeita hidastaa purkavaan lisärakentamiseen kohdistuvat asunto-osakeyhtiölain vaatimukset. Näissä hankkeissa ongelmaksi on muodostunut se, että asunto-osakeyhtiölaissa yhtiön purkamiseen vaaditaan yhtiökokouksen yksimielisen päätöksen lisäksi jokaisen osakkaan suostumus. Yhtiön purkaminen tulee kysymykseen silloin, kun rakennus on niin huonossa kunnossa, ettei sitä ole kokonaistaloudellisesti järkevää korjata, ja ainoa jäljelle jäävä vaihtoehto on rakentaa uusi rakennus tai myydä rakennusoikeus.  

On selvää, että jokaisen osakkaan tietty oikeusasema ja -suoja on turvattava lainsäädännössä. Nykyisin yhtiön omistamien rakennusten purkamiseen ei käytännössä voida lähteä ilman jokaisen osakkaan suostumusta ja yhtiökokouksen yksimielistä päätöstä. Tämä menettely altistaa kuitenkin osakkaiden enemmistön eräissä tilanteissa heikkoon asemaan. Mikäli yhtiön omistamien rakennusten kunto on niin huono, että niiden korjaaminen ei kannata, ei yhtiön purkaminen ole mahdollista ilman kaikkien suostumusta. Mahdollisesti jopa terveydelle vaarallisia tiloja ei saada purettua, mikä osaltaan vaikeuttaa monien osakkaiden asemaa. Jokaisen osakkaan omaisuuden suoja tulee turvata, mutta keinoina voisi olla myös nykyistä lainsäädäntöä joustavampia menettelyitä. Toisaalta on huomioitava, että asunto-osakeyhtiön osakkeita käytetään usein lainojen vakuutena, mikä osaltaan aiheuttaa haasteensa asiaan. Panttivelkojien näkökulmasta lunastamista koskevalla menettelymääräyksellä turvattaisiin panttivelkojan oikeudet turvaamalla oikeus korvaavaan asuntoon. Ehdotettu päätöksentekomenettelyn keventäminen voisi myös parantaa panttivelkojien asemaa siten, että nykyisin mahdollisesti vakuusarvoton rakennus voitaisiin purkaa ja rakentaa tilalle korkeamman vakuusarvon rakennus.  

Muuttamalla asunto-osakeyhtiölaissa säädettyjä päätöksentekomenettelyjä voitaisiin esitetty ongelma mahdollisesti ratkaista. Purkavan lisärakentamisen tilanteessa voitaisiin siirtyä nykyisen yksimielisen päätöksentekomenettelyn sijaan enemmistöpäätöksentekomenettelyyn. Työ- ja oikeusministeri Jari Lindström totesi kirjalliseen kysymykseen antamassaan vastauksessa (KKV 392/2016 vp), että tulevaisuudessa purkavaa lisärakentamista koskevan määräenemmistöpäätöksen salliminen on tarpeen vanhan kiinteistökannan kehittämiseksi yhteiskunnan kehitystä vastaavasti. Vastauksessaan Lindström totesi, että määräenemmistöpäätökseen siirryttäessä on arvioitava myös uudenlaisten vähemmistönsuojakeinojen ja taloyhtiön muiden toimintamallien tarve.  

Vähemmistön suojaa voitaisiin turvata erilaisilla mekanismeilla, esimerkiksi säätämällä enemmistölle velvollisuus lunastaa vähemmistö pois soveltuvalla mekanismilla. Tällöin voitaisiin saada edistettyä rakentamista, mutta toisaalta huolehdittua vähemmistöön jääneiden osakkeenomistajien oikeusturvasta.  

Purkavan lisärakentamisen voisi nykyistä paremmin mahdollistaa päätöksenteossa muuttamalla päätöksenteon vaatimuksen yksimielisyydestä esimerkiksi 90 %:n enemmistön vaatimukseen. Tällaiselle 90 %:n enemmistölle voitaisiin säätää velvollisuus lunastaa vähemmistöön jääneiden osakkaiden osuudet yhtiöstä näiden niin halutessa. Näin turvattaisiin nykyistä paremmin sekä enemmistön että vähemmistön oikeusturva.  

Vähemmistön oikeussuoja voitaisiin turvata esimerkiksi säätämällä osakeyhtiölain lunastusvelvollisuutta ja -oikeutta vastaava mekanismi, jossa vähemmistöön jäänyt osakas voisi vaatia enemmistöltä oman osakeomistuksensa lunastamista osakeyhtiölain 18 luvun mukaisessa menettelyssä. Lunastusoikeuden tarkoituksena olisi huolehtia, että jokaisella, jolla on asunto tai muu huoneisto asunto-osakeyhtiössä, olisi joko mahdollisuus saada korvaava asunto samasta yhtiöstä tai mahdollisuus hankkia se muualta. Tämän arvon määrittämisessä arvioitaisiin rahakorvauksena maksettaessa asunnon arvoa siten, että tavoitteena olisi, että henkilö voisi saada korvaavan asunnon. Monissa tilanteissa asunto voi olla käyvältä arvoltaan merkittävästi alentunut vaurioiden vuoksi, jolloin korvaukseksi määriteltäisiin vastaavan asunnon hankintahinta. Tämä mekanismi turvaisi myös panttivelkojan asemaa, kun uusi korvaava omistus tulisi aiemman vakuuden tilalle. 

Ponsiosa 

Edellä olevan perusteella ehdotamme,

että eduskunta hyväksyy seuraavan lakiehdotuksen: 

 Laki asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 37 §:n muuttamisesta 

Eduskunnan päätöksen mukaisesti 
lisätään asunto-osakeyhtiölain (1599/2009) 6 luvun 37 §:ään uusi 6 momentti seuraavasti: 
6 luku 
Yhtiökokous 
37 § 
Suostumus toiminnan tai yhtiömuodon muuttamiseen tai lopettamiseen tai omaisuuden luovuttamiseen 
 Muuttamaton osa säädöstekstistä on jätetty pois 
Yhtiökokous voi kuitenkin päättää tässä pykälässä edellä säädetystä poiketen 1 momentissa tarkoitetusta asiasta yhdeksän kymmenesosan enemmistöllä yhtiökokouksessa annetuista äänistä ja osakkaiden suostumuksista, mikäli päätöksen tarkoituksena on purkaa yhtiön omistama rakennus tai sen osa ja rakentaa sen tilalle uusi rakennus tai rakennuksen osa, jos tarkoituksena on parantaa kyseisen rakennuksen käyttökelpoisuutta tai hyödyntää yhtiön hallitsemaa maa-aluetta tehokkaammin. Tällaisessa päätöksessä vähemmistöön jääneillä osakkailla on painavien syiden vallitessa oikeus vaatia päätöstä kannattaneilta osakkailta osakkeidensa lunastamista. Lunastuksessa osakkaalla on oikeus saada korvaava asunto tai käypä arvo tällaisen hankkimiseksi. Tämän lunastusmenettelyn toteuttamiseen sovelletaan soveltuvin osin mitä osakeyhtiölain (624/2006) 18 luvussa on määrätty. 
 Voimaantulopykälä tai –säännös alkaa 
Tämä laki tulee voimaan päivänä kuuta 20
 Lakiehdotus päättyy 
Helsingissä 11.11.2016 
Mari-Leena Talvitie kok 
Ville Vähämäki ps 
Tytti Tuppurainen sd 
Mirja Vehkaperä kesk 
Hanna Sarkkinen vas 
Outi Mäkelä kok 
Hanna Kosonen kesk 
Markku Eestilä kok 
Harri Jaskari kok 
Saara-Sofia Sirén kok 
Susanna Koski kok 
Harry Harkimo kok 
Mikko Kärnä kesk 
Olli-Poika Parviainen vihr 
Eero Suutari kok 
Jani Toivola vihr 
Olli Immonen ps 
Elina Lepomäki kok 
Wille Rydman kok 
Kari Tolvanen kok 
Pauli Kiuru kok 
Katja Hänninen vas 
Hannu Hoskonen kesk 
Antti Kurvinen kesk 
Ben Zyskowicz kok 
Sari Raassina kok 
Juho Eerola ps 
Marisanna Jarva kesk 
Juhana Vartiainen kok 
Sanna Lauslahti kok 
Satu Hassi vihr 
Anders Adlercreutz 
Veronica Rehn-Kivi 
Outi Alanko-Kahiluoto vihr 
Hannakaisa Heikkinen kesk 
Joona Räsänen sd 
Tiina Elovaara ps 
Susanna Huovinen sd 
Tapani Tölli kesk 
Olavi Ala-Nissilä kesk 
Antero Vartia vihr 
Joakim Strand 
Jyrki Kasvi vihr 
Sari Tanus kd 
Timo Heinonen kok 
Sinuhe Wallinheimo kok 
Jaana Pelkonen kok 
Ilkka Kanerva kok 
Sari Sarkomaa kok 
Anne-Mari Virolainen kok 
Tarja Filatov sd 
Arto Pirttilahti kesk 
Timo V. Korhonen kesk 
Ville Tavio ps 
Suna Kymäläinen sd 
Johanna Ojala-Niemelä sd 
Mikaela Nylander 
Eva Biaudet 
Kari Kulmala ps 
Jukka Kopra kok 
Peter Östman kd 
Eero Lehti kok 
Leena Meri ps 
Arja Juvonen ps 
Juha Pylväs kesk 
Maria Tolppanen sd 
Eerikki Viljanen kesk 
Jani Mäkelä ps 
Antti Rantakangas kesk 
Antero Laukkanen kd 
Johanna Karimäki vihr 
Sofia Vikman kok 
Simon Elo ps 
Rami Lehto ps 
Pentti Oinonen ps 
Jaana Laitinen-Pesola kok 
Pertti Hakanen kesk 
Sanna Marin sd 
Riitta Myller sd 
Timo Harakka sd 
Merja Mäkisalo-Ropponen sd 
Satu Taavitsainen sd 
Ilmari Nurminen sd 
Matti Semi vas 
Kari Uotila vas 
Silvia Modig vas 
Aino-Kaisa Pekonen vas 
Teuvo Hakkarainen ps 
Anne Louhelainen ps 
Hanna Mäntylä ps 
Jari Ronkainen ps 
Mika Raatikainen ps 
Martti Mölsä ps 
Mika Niikko ps 
Vesa-Matti Saarakkala ps 
Sami Savio ps 
Ritva Elomaa ps 
Ari Torniainen kesk 
Eeva-Maria Maijala kesk 
Petri Honkonen kesk 
Markku Pakkanen kesk 
Mikko Alatalo kesk 
Niilo Keränen kesk 
Elsi Katainen kesk 
Katri Kulmuni kesk