Viimeksi julkaistu 17.11.2022 11.15

Valiokunnan mietintö MmVM 17/2022 vp HE 168/2022 vp Maa- ja metsätalousvaliokunta Hallituksen esitys eduskunnalle eräiden huoneistotietojärjestelmää koskevien lakien muuttamisesta

JOHDANTO

Vireilletulo

Hallituksen esitys eduskunnalle eräiden huoneistotietojärjestelmää koskevien lakien muuttamisesta (HE 168/2022 vp): Asia on saapunut maa- ja metsätalousvaliokuntaan mietinnön antamista varten. 

Asiantuntijat

Valiokunta on kuullut: 

  • hankepäällikkö Paavo Häikiö 
    maa- ja metsätalousministeriö
  • lainsäädäntöneuvos Timo-Ville Nieminen 
    maa- ja metsätalousministeriö
  • lainsäädäntöneuvos Markus Tervonen 
    oikeusministeriö
  • hankepäällikkö Arto Leinonen 
    valtiovarainministeriö
  • toiminnallinen vastaava Sanna Heimola 
    Verohallinto
  • erityisasiantuntija Heidi Oikarinen 
    Verohallinto
  • johtaja Antti Kosonen 
    Maanmittauslaitos
  • vastuualuepäällikkö Kari Niemi 
    Maanmittauslaitos
  • lakimies Mika Paasikallio 
    Patentti- ja rekisterihallitus
  • johtava asiantuntija Teija Kaarlela 
    Finanssiala ry
  • lakivaliokunnan puheenjohtaja Marianne Palo 
    Kiinteistövälitysalan Keskusliitto KVKL ry
  • asiamies, varatuomari Juha Terho 
    Rakennusteollisuus RT ry
  • kehityspäällikkö Ira Tenhunen 
    Suomen Isännöintiliitto ry
  • toimitusjohtaja Harri Hiltunen 
    Suomen Kiinteistöliitto ry

Valiokunta on saanut kirjallisen lausunnon: 

  • työ- ja elinkeinoministeriö
  • ympäristöministeriö
  • Ulosottolaitos
  • Kilpailu- ja kuluttajavirasto
  • Kuluttajaliitto ry
  • RAKLI ry
  • Suomen Asianajajaliitto
  • asiantuntija Heikki Karu 

Valiokunta on saanut ilmoituksen, ei lausuttavaa: 

  • Suomen Lakimiesliitto ry

HALLITUKSEN ESITYS

Esityksessä ehdotetaan muutettaviksi huoneistotietojärjestelmästä annettua lakia, asunto-osakeyhtiölakia ja huoneistotietojärjestelmää koskevan lainsäädännön voimaanpanosta annettua lakia. 

Esityksen tarkoituksena on mahdollistaa huoneistotietojärjestelmän jatkokehittäminen ja saada käyttöön toimintaympäristö, jossa taloyhtiöiden hallinnolliset tiedot virtaavat tietojärjestelmien välillä rakenteisena ja koneluettavana tietona. Esitykseen sisältyvät taloyhtiöiden hallinnollisista tiedoista kunnossapito- ja muutostyötietojen sekä positiivisen luottotietorekisterin tarvitsemat tiedot sekä niihin liittyvät menettelyt. Muutoksilla toteutetaan Suomen kestävän kasvun ohjelmaa, joka tukee pääministeri Sanna Marinin hallituksen hallitusohjelman tavoitteiden mukaisesti ekologisesti, sosiaalisesti ja taloudellisesti kestävää kasvua. Ohjelman toimenpiteitä rahoitetaan Euroopan unionin elpymis- ja palautumistukivälineestä. 

Lisäksi säädettäisiin asunto-osakeyhtiöiden ja keskinäisten kiinteistöosakeyhtiöiden osakeryhmiin ja niiden tuottamaan osakehuoneiston hallintaoikeuteen vaikuttavien yhtiöjärjestysmuutoksen käsittelystä kaupparekisterissä ja osakehuoneistorekisterissä ja tehtäisiin eräitä huoneistotietojärjestelmää koskevan lainsäädännön soveltamisesta saatujen kokemusten perusteella tarpeellisena pidettyjä muutoksia muun muassa asunto-osakeyhtiölain keskinäisiä kiinteistöosakeyhtiöitä koskeviin säännöksiin, huoneistotietojärjestelmä annetun lain kirjaamista koskeviin säännöksiin sekä huoneistotietojärjestelmää koskevan lainsäädännön voimaanpanosta annetun lain säännöksiin. 

Ehdotetut lait on tarkoitettu tulemaan voimaan vuoden 2025 aikana. 

VALIOKUNNAN YLEISPERUSTELUT

Vuonna 2019 käyttöönotetussa huoneistotietojärjestelmässä hallinnoidaan asunto-osakeyhtiöiden ja keskinäisten kiinteistöosakeyhtiöiden osakkeiden omistusta, panttausta ja muita osakkeisiin kohdistuvia oikeuksia ja rajoituksia koskevia tietoja. Järjestelmä sisältää mainitut tiedot 1.1.2019 ja sen jälkeen perustettujen asunto-osakeyhtiöiden osalta. Tätä ennen perustetut yhtiöt liittyvät huoneistotietojärjestelmän piiriin siirtämällä osakeluettelonsa Maanmittauslaitoksen ylläpidettäväksi vuoden 2023 loppuun mennessä. Jälkimmäisten yhtiöiden osakeryhmät viedään kirjaamistoimintoja varten perustettuun osakehuoneistorekisteriin sitä mukaa kuin osakkeiden saanto tapahtuu tai silloin kun osakeryhmän omistaja haluaa hakea omistusoikeutensa kirjaamista ja luopua paperista osakekirjoista. Määräaika kaikkien osakeryhmien siirtymiselle osakehuoneistorekisteriin on kymmenen vuotta osakeluettelon siirtämisestä. Esityksessä ei ehdoteta muutoksia näihin peruslähtökohtiin. Sen sijaan esityksen tarkoituksena on toteuttaa eräitä käytännön kirjaamistoiminnassa esiin tulleita muutostarpeita, joilla varmistetaan osakeryhmän yksilöintiä ja siihen perustuvaa omistusta, panttausta ja muita osakkeisiin kohdistuvia oikeuksia koskevien tietojen eheys ja luotettavuus koko yhtiön elinkaaren ajan. Lisäksi esityksessä ehdotetaan laajennettavaksi huoneistotietojärjestelmän tietosisältöä. Erityisesti tarkoituksena on tuottaa positiivisen luottotietorekisterin tarkoitusta palvelevat yhtiölainatiedot sekä taloyhtiöiden hallinnollisista tiedoista kunnossapitoa ja muutostöitä koskevat tiedot. Esitys toteuttaa Suomen kestävän kasvun ohjelmaa, jolla vauhditetaan kilpailukykyä, investointeja, osaamistason nousua sekä tutkimusta, kehitystä ja innovaatioita. Siihen sisältyviä toimenpiteitä rahoitetaan Euroopan unionin elpymis- ja palautumistukivälineestä (RRF), jäljempänä elpymis- ja palautumistukiväline. Näin ollen esitykseen sisältyvät ehdotukset tukevat osaltaan pääministeri Sanna Marinin hallitusohjelman tavoitteiden mukaisesti ekologisesti, sosiaalisesti ja taloudellisesti kestävää kasvua sekä välittömästi toteuttavat hallitusohjelmaan sisältyvää kirjausta, jonka mukaan sähköisen huoneistotietojärjestelmän kehittämistä jatketaan. Valiokunta pitää esitystä tarpeellisena ja kannatettavana sekä puoltaa esitykseen sisältyvien lakiehdotusten hyväksymistä vähäisin muutoksin.  

Osakeryhmien elinkaaren hallintaa koskevat ehdotukset

Asunto-osakeyhtiölain mukaan huoneistotietojärjestelmään kuuluvien asunto-osakeyhtiöiden ja keskinäisten kiinteistöosakeyhtiöiden osakkeet ja niiden tuottama osakehuoneiston hallintaoikeus syntyvät rekisteröinnillä kaupparekisteriin yhtiötä perustettaessa, osakeannissa ja sulautumisessa tai jakautumisessa vastikkeena annettavan vastaanottavan yhtiön osakkeina. Jokainen asunto-osakeyhtiön osake tuottaa yksin tai yhdessä toisten osakkeiden kanssa oikeuden hallita osakehuoneistoa, jolla laissa tarkoitetaan huoneistoa tai muuta yhtiön hallinnassa olevaa rakennuksen tai kiinteistön osaa. Asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä on mainittava jokaisen osakehuoneiston sijainti yhtiön kiinteistöllä tai rakennuksessa, osakehuoneiston numero tai kirjaintunnus, rakennusalalla yleisesti hyväksyttyjä mittaustapoja noudattaen laskettu pinta-ala sekä osakehuoneiston käyttötarkoitus ja huoneiston huoneiden lukumäärä sekä järjestysnumerolla yksilöitynä, mikä osake tai osakkeet (osakeryhmä) tuottavat oikeuden hallita mitäkin osakehuoneistoa. Keskinäisessä kiinteistöosakeyhtiössä jokainen osake yksin tai yhdessä toisten osakkeiden kanssa tuottaa oikeuden hallita yhtiöjärjestyksessä määrättyä yhtiön rakennuksessa olevaa huoneistoa taikka muuta osaa yhtiön rakennuksesta tai sen hallinnassa olevasta kiinteistöstä. Laissa ei ole nimenomaisesti säädetty keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön huoneistoselitelmää koskevista vaatimuksista. Huoneistotietojärjestelmän osakehuoneistorekisteriin kirjataan osakeryhmän omistusta, panttausta ja muta osakkeeseen perustuvia oikeuksia koskevat tiedot. Kun osakeryhmän tiedot muuttuvat kaupparekisterissä on tarpeen varmistaa, että muutosta koskevat tiedot välitetään riittävällä tarkkuudella huoneistotietojärjestelmään vaihdannan ja vakuuksien hallinnan turvaamiseksi. Tämä tarkoittaa muun muassa pantinhaltijan oikeuksien turvaamista osakeryhmän muutostilanteissa.  

Voimassa olevaan asunto-osakeyhtiölakiin ei sisälly säännöstä yhtiöjärjestyksen muutosta koskevan päätöksen sitovuudesta suhteessa kolmansiin, kuten yhtiön osakkeeseen kohdistuvan pantti- tai muun oikeuden haltijaan. Hallituksen esityksen mukaan ilman nimenomaista säännöstä on vakiintuneesti katsottu, että yhtiökokouksen päätösvalta yhtiöjärjestyksen muuttamiseen koskee lähtökohtaisesti vain yhtiön sisäisiä oikeussuhteita, eikä yhtiökokouksen päätöksellä voida heikentää osakkeisiin tai niiden tuottamaan hallintaoikeuteen kohdistuvaa kolmannen oikeutta. Oikeuksien kirjaamisesta säädetään huoneistotietojärjestelmästä annetussa laissa. Sen mukaan osakehuoneistorekisteriä pitävän kirjaamisviranomaisen on osakehuoneistorekisterin osalta otettava viran puolesta huomioon sellaiset yhtiöjärjestyksen osakeryhmiä koskevat määräykset, jotka vaikuttavat oikeuteen määrätä osakkeesta. Huoneistotietojärjestelmästä annetun lain esitöissä on todettu, että jos osakeryhmään kuuluvat osakkeet on pantattu, ei osakeryhmän muuttaminen ole mahdollista edes kaikkien osakkeenomistajien suostumuksella, vaan sellaista yhtiöjärjestyksen muuttamista tarkoittava yhtiökokouksen päätös on kolmannen oikeuksia loukkaavana mitätön (HE 127/2018 vp., s. 52).  

Osakkeiden omistus, panttaus tai muu osakkeeseen kohdistuva oikeus tai rajoitus merkitään osakehuoneistorekisteriin Maanmittauslaitokselle tehdystä hakemuksesta tai ilmoituksesta. Maanmittauslaitos ei voi ryhtyä toimiin osakehuoneistorekisteriin merkityn osakeryhmän tai siihen kohdistuvien oikeuksien ja rajoituksien muuttamiseksi yhtiöjärjestyksen muutoksen perusteella. Hakemuksen ja ilmoituksen käsittelyyn sovellettavien säännösten mukaan viranomaisen on huolehdittava asian riittävästä ja asianmukaisesta selvittämisestä sekä tarvittaessa kehotettava hakijaa esittämään näyttöä vaatimansa kirjaamista tai merkintää koskevan ratkaisun tekemiseksi. Näitä periaatteita sovelletaan saannon kirjaamiseen sekä osakkeisiin tai osakkeiden tuottamaan hallintaoikeuteen kohdistuvia oikeuksia koskevien kirjausten muuttamisessa silloin, kun muutokset ovat seurausta yhtiöjärjestyksen muuttamisesta. Yhtiöjärjestyksen muutos tulee voimaan sen rekisteröinnillä kaupparekisteriin. Yhtiöjärjestyksen tarkastuksen yhteydessä Patentti- ja rekisterihallitus ei tutki osakeryhmien muutosten vaikutuksia kolmansien oikeuksiin, eikä se edellytä selvitystä näiden suostumuksesta. Kirjaamisvaiheessa on toisin sanoen kyse jälkikäteen tapahtuvasta yhtiöjärjestyksen muutoksen edellytysten tutkimisesta osakehuoneistorekisteriin kirjattujen oikeuksien haltijoiden kannalta. Nykyisessäkin toimintatavassa pantin- tai muun oikeuden haltija voi antaa suostumuksen yhtiöjärjestyksen muutokseen jälkikäteen. On kuitenkin jossain määrin epäselvää, miten jonkin osakeryhmän osalta kirjaamisvaiheessa, viime kädessä erillisessä oikeudenkäynnissä, todettu yhtiöjärjestyksen muutoksen mitättömyys vaikuttaa yhtiöjärjestyksen muiden muutosten sovellettavuuteen ja miten menetellään kaupparekisteriin jo rekisteröidyn muutoksen korjaamisessa.  

Esityksessä ehdotetaan säädettäväksi asunto-osakeyhtiöiden ja keskinäisten kiinteistöosakeyhtiöiden osakeryhmiin ja niiden tuottamaan osakehuoneiston hallintaoikeuteen vaikuttavien yhtiöjärjestysmuutosten käsittelystä kaupparekisterissä ja osakehuoneistorekisterissä. Jatkossakin osakkeita koskevan yhtiöjärjestysmuutoksen rekisteröinti kaupparekisteriin ja osakehuoneistorekisterin kirjausten ja merkintöjen saattaminen ajan tasalle vastaamaan yhtiöjärjestystä toteutetaan toisistaan erillisinä menettelyinä. Kaupparekisteritietojen sekä osakkeiden omistus- ja panttaustietojen eriytyminen toisistaan pyritään välttämään edellyttämällä, että yhtiöt varmistuvat osakehuoneistorekisterin ajan tasalle saattamiseksi vaadittavien oikeudenhaltijoiden suostumusten hankkimisesta jo yhtiöjärjestyksen muutoksen valmisteluvaiheessa. Jatkossa yhtiöjärjestysmuutoksen rekisteröinti edellyttäisi lisäksi, että yhtiön puolesta muutosilmoituksen tekevä antaa vakuutuksen siitä, että yhtiöjärjestyksen muuttamisesta päätettäessä on noudatettu muun muassa edellä mainitun vaatimuksen sisältävää asunto-osakeyhtiölakiehdotuksen säännöstä. Yhtiöjärjestyksen muutoksen rekisteröinnin yhteydessä ei edelleenkään ole tarvetta viran puolesta tarkistaa oikeudenhaltijoiden suostumusten olemassaoloa. Tarkoituksena on varmistaa, ettei yhtiöjärjestyksen muuttamista koskeva yhtiökokouksen päätös loukkaa osakehuoneistorekisteriin kirjatun tai merkityn oikeudenhaltijan oikeutta. Lisäksi ehdotuksen tarkoituksena on selventää tällaisen päätöksen pätemättömyyttä oikeudenhaltijaa kohtaan. Asunto-osakeyhtiölakiin ehdotetaan nimenomaista säännöstä kolmannen kanneoikeudesta sen vahvistamiseksi, että yhtiökokouksen päätös on tehoton oikeudenhaltijaa kohtaan. Kanteen nostamiselle ei lähtökohtaisesti ole erityistä määräaikaa, mutta yhtiö voi saada päätöstä koskevan kolmen kuukauden kanneajan kulumaan antamalla suostumuksen perusteella tehdyn muutosta koskevan yhtiökokouksen päätöksen tiedoksi oikeudenhaltijalle. Kirjaamisviranomainen merkitsee tiedon osakeryhmiin tai niiden tuottamaan hallintaoikeuteen vaikuttavasta yhtiöjärjestyksen muutoksesta osakeryhmien tietoihin. Varsinainen omistuskohteen tietojen ajantasaiseksi saattaminen tapahtuu yhtiöjärjestyksen muutoksen rekisteröinnin jälkeen erillisellä Maanmittauslaitokselle tehtävällä hakemuksella. 

Esityksessä ehdotettua mallia on kritisoitu sen vuoksi, ettei se anna vastaavaa suojaa kuin paperisten osakekirjojen kanssa toimittaessa. Ennen 1.1.2019 perustettujen yhtiöiden osakkeiden panttaus tapahtuu siten, että paperinen osakekirja luovutetaan pantinhaltijan säilytettäväksi. Sellaisia yhtiöjärjestyksen muutoksia, jotka vaikuttavat osakekirjaan merkittäviin tietoihin, ei voida toteuttaa ilman pantinhaltijan myötävaikutusta. Varmistus tapahtuu viime kädessä silloin, kun on painatettava uudet osakekirjat, mikä edellyttää aina yhteydenottoa pantinhaltijaan ja pantinantajan myötävaikutusta. Valiokunnalle on ehdotettu, että silloin kun osakeryhmä kuuluu osakehuoneistorekisterin piiriin, kirjaamisedellytykset tulee tarkistaa viranomaisten toimesta ennen osakeryhmän muutoksen kirjaamista ja rekisteröimistä kaupparekisteriin. Tämä voitaisiin toteuttaa esimerkiksi siten, että yhtiöjärjestyksen muutosilmoitukseen on liitettävä oikeudenhaltijoiden kirjalliset suostumukset. Toinen vaihtoehto olisi se, että viranomaiset tarkistavat tarvittavien suostumusten olemassaolon suoraan oikeudenhaltijoilta. Tällaista mallia on kannatettu myös sillä perusteella, että ehdotettu kanneoikeus voi tarpeettomasti rasittaa oikeuslaitosta kanteilla, jotka voitaisiin viranomaismenettelyssä välttää.  

Valiokunnan saaman selvityksen mukaan lakiehdotuksen valmistelun yhteydessä on arvioitu vaihtoehtoisia malleja osakeryhmien muutostilanteiden käsittelyä varten. Yhtenä malleista oli esillä vaihtoehto, jossa osakkeita koskevien yhtiöjärjestys- ja muiden yhtiöoikeudellisen muutosten rekisteröinti kaupparekisterissä edellyttää, että osakehuoneistorekisterin kirjausten edellytykset tutkitaan Maanmittauslaitoksessa ennen kuin yhtiöjärjestyksen muutos voidaan rekisteröidä kaupparekisteriin. Tämä malli vastaa käytännössä esitettyyn kritiikkiin, sillä se estäisi aukottomasti kauppa- ja osakehuoneistorekisterin osakkeita koskevien tietojen eriytymisen ja siitä mahdollisesti johtuvat epäselvyydet. Mallin soveltamiseen ja sen edellyttämien tietojärjestelmämuutosten toteuttamiseen on arvioitu kuitenkin liittyvän epävarmuutta ja avoimia kysymyksiä, minkä lisäksi sen toteutuskustannukset ja -aikataulu ylittivät selvästi esityksessä valitun toteutustavan vastaavat lähtökohdat. Valiokunta pitää tärkeänä, että ehdotetut korjaavat toimenpiteet voidaan tehdä mahdollisimman nopeasti oikeudenmenetysten ja epäselvyyksien välttämiseksi. Valiokunta korostaa, että myös osakkeenomistajan etu edellyttää, että ehdotetut muutokset toimeenpannaan tehokkaasti sekä niiden sisällöstä ja vaikutuksista tiedotetaan kattavasti ja oikea-aikaisesti.  

Lisäksi valiokunnalle on myös todettu, ettei ennen vuotta 2019 perustettuja yhtiöitä koskevassa, paperisiin osakekirjoihin perustuvassa toimintamallissa ole aiheutunut merkittäviä epäselvyyksiä tai oikeudenmenetyksiä, vaikka osakeryhmiä koskeva yhtiöjärjestyksen muutos rekisteröidään kaupparekisteriin ilman oikeudenhaltijoiden suostumusten selvittämistä. Vuosittain vireille tulevista yhtiöjärjestyksen muutosilmoituksista noin 300-400 koskee tällaisia osakeryhmien muutostilanteita. Huoneistotietojärjestelmää perustettaessa osakehuoneistorekisterin kirjauksille on annettu pitkälti sama oikeusvaikutus kuin paperisen osakekirjan hallinnalla. Osakehuoneistorekisteriin tehty kirjaus käytännössä rinnastuu osakekirjan hallintaan. Osakekirjoihin perustuvassa järjestelmässä yhtiöjärjestyksen muutos on edellyttänyt pantinhaltijan myötävaikutusta, koska osakekirja on tämän hallinnassa. Vastaavasti oikeudenhaltijan myötävaikutusta, käytännössä nimenomaista suostumusta, edellytetään ehdotetussa uudessa toimintatavassa, jotta osakehuoneistorekisteriin tehty kirjaus voidaan korvata uusilla osakeryhmää koskevilla tiedoilla. Esityksessä ehdotetaan nimenomaisia säännöksiä oikeudenhaltijoiden suostumusten hankkimisesta etukäteen, suostumusten hankkimista koskevasta vakuutuksesta sekä pantinhaltijan jälkikäteisistä oikeussuojakeinoista. Samalla tieto yhtiöjärjestyksen muutoksesta tullaan esityksen mukaan merkitsemään viipymättä osakehuoneistorekisteriin ja osakehuoneistorekisteriin kirjatut oikeudet on saatettava ajantasaiseksi esittämällä tarvittavat suostumukset ennen kuin uusia oikeuksia voidaan perustaa. Valiokunta pitää saamaansa selvitystä asianmukaisena ja toteaa, että edellä kuvatuilla perusteilla esitystä ei ole tältä osin tarpeen muuttaa.  

Valiokunnan saamissa lausunnoissa on kiinnitetty huomiota myös asunto-osakeyhtiölain muuttamista koskevan lakiehdotuksen 23 luvun 5 §:n säännökseen, jonka mukaan oikeudenhaltijan on nostettava kanne kolmen kuukauden kuluessa siitä, kun oikeudenhaltija on saanut suostumuksensa mukaisen yhtiökokouksen päätöksen tiedoksi. Kysymyksiä herättää suostumuksenmukaisen päätöksen tiedoksisaaminen, koska kanteen nostamisen perusteena on se, ettei asianmukaista suostumusta ole hankittu. Vastauksena tähän valiokunnalle on todettu, että mahdollisuus yhtiöjärjestyksen muuttamista koskevan päätöksen toteamiseen tehottomaksi jälkikäteen voi aiheuttaa tarpeetonta epävarmuutta. Näin ollen lakiin ehdotetaan säännöstä, jonka perusteella yhtiö saisi yhtiökokouksen päätöksen moitetta koskevan kolmen kuukauden kanneajan käynnistymään toimittamalla suostumuksen perusteella tehdyn yhtiöjärjestyksen muuttamista koskevan päätöksen tälle tiedoksi siten kuin haasteen tiedoksiannosta säädetään tai muuten todistettavalla tavalla. Lähtökohtana on tällöin, että lakiehdotuksen 6 luvun 22 §:n 5 momentin mukaisesti on hankittu oikeudenhaltijoiden suostumukset. Jos yhtiöjärjestyksen muuttamista koskevan päätöksen valmistelussa ei ole hankittu tarvittavia oikeudenhaltijoiden suostumuksia, kolmen kuukauden määräaika ei ala kulua. Oikeudenhaltijan kannalta on kohtuutonta, jos tämän on vedottava ilman tai vastoin antamaansa suostumusta tehdyn yhtiökokouksen päätöksen pätemättömyyteen määräajassa. Näillä perusteilla valiokunta pitää ehdotettua säännöstä asianmukaisena, eikä näe tarvetta muuttaa lakiehdotusta näiltä osin.  

Tietosisällön laajentamista koskevat muutokset

Kuten edellä on todettu huoneistotietojärjestelmän kehittäminen sisältyy Suomen kestävän kasvun ohjelmaan, johon sisältyviä toimenpiteitä rahoitetaan EU:n elpymis- ja palautumistukivälineen varoista. Euroopan unionin neuvosto on täytäntöönpanopäätöksellä hyväksynyt huoneistotietojärjestelmän kehittämishankkeen sisällön osana Suomen elpymis- ja palautumissuunnitelmaa. Päätöksessä todetaan, että toimenpiteellä pyritään parantamaan kuluttajansuojaa asuntomarkkinoilla sekä kilpailua asuntosektorilla ja antamaan eri toimijoiden saataville tietoa asuin- ja liikekiinteistöjen taloudellisesta ja teknisestä kunnosta sekä korjaustarpeista. Tällä hetkellä taloyhtiölainoista ei ole keskusrekisteriä, joten tiedot kirjataan ainoastaan taloyhtiöiden kirjanpitoon. Huoneistotietojärjestelmän kehittäminen mahdollistaa kuluttajien oikeudenmukaisemman kohtelun luotonmyöntämistilanteissa ja on keskeinen edellytys positiivisen luottotietorekisterin perustamiselle. Lisäksi toimenpiteellä tuetaan huoneistotietojärjestelmän kehittämistä taloudellista ja teknistä kuntoa ja korjaustarpeita koskevien tietojen keräämiseksi. Taloyhtiölainoja koskevat tiedot on tarkoitus toimittaa positiiviseen luottotietorekisteriin, jonka avulla voidaan hillitä yksityishenkilöiden ylivelkaantumista. Suomi on sitoutunut saattamaan eri vaiheet loppuun päätöksessä asetetussa aikataulussa. Kokonaisuudessaan toteutus on määrä saattaa päätökseen 30. kesäkuuta 2026 mennessä. 

Esityksen mukaan huoneistotietojärjestelmän tietosisällön laajentamisen lisäksi tarkoituksena on saada käyttöön toimintaympäristö, jossa yhtiöiden hallinnolliset tiedot virtaavat tietojärjestelmien välillä rakenteisena ja koneluettavana tietona. Huoneistotietojärjestelmän tietosisältöä täydennetään yhtiöiden hallinnollisista tiedoista kunnossapito- ja muutostyötiedoilla sekä positiivisen luottotietorekisterin tarvitsemilla taloudellisilla tiedoilla. Nämä tietoryhmät sekä niihin liittyvät muut menettelyt kattavat edellä mainitussa neuvoston täytäntöönpanopäätöksessä huoneistotietojärjestelmän kehittämiselle asetetut edellytykset. Yhtiöiden tietojen käyttö koneluettavana ja rakenteisena tietona edellyttää tietojen vakiointia sekä vakioinnin velvoittavaa käyttöönottoa. Esityksessä ehdotetaan, että yhtiöt velvoitetaan toimittamaan kunnossapito- ja muutostyötietoja sekä taloudellisia tietoja yhdenmukaisella tavalla huoneistotietojärjestelmään. Tätä varten yhtiöille tarjotaan mahdollisuus käyttää rajapintaa, jonka kautta tietoja voidaan ylläpitää suoraan yhtiön hallinnon käyttämästä tietojärjestelmästä, tai Maanmittauslaitoksen verkkoasiointipalvelua. Tietoja käytetään erityisesti positiivisen luottotietorekisterin ylläpitoon yhtiölainojen vastuiden osalta sekä huoneistotietojärjestelmästä annetun lain 2 §:n mukaisiin käyttötarkoituksiin.  

Laki positiivisesta luottotietorekisteristä tuli voimaan elokuussa 2022. Sen tietosisältöä on tarkoitus laajentaa yhtiöiden osakeryhmille jyvitettävien luottojen tiedoilla. Hallituksen esityksen mukaan tiedot kootaan huoneistotietojärjestelmään luotonantajilta ja yhtiöiltä. Huoneistotietojärjestelmässä tiedot yhdistetään osakehuoneistorekisterissä olevaan omistajatietoon ja toimitetaan positiivisen luottotietorekisterin käyttöön. Yhtiölainatietojen perustiedot tulevat esityksen mukaan suoraan luotonantajilta. Tällöin positiivisen luottotietorekisteriin toimitettavat tiedot eivät ole yksinomaan yhtiöiden ilmoituksen varassa. Perustietona luotonantajat ilmoittavat muun muassa nostetun lainan määrän sekä käyttötarkoituksen. Ilmoitusten perusteella huoneistotietojärjestelmässä tiedetään, onko yhtiöllä lainaa ja onko sen ilmoitettava osakaslainojen jyvittämisestä huoneistotietojärjestelmään. Yhtiöt puolestaan ilmoittavat osakaslainojen kohdentumisen osakeryhmille.  

Luotonantajan velvollisuutta toimittaa yhtiölainatietoja huoneistotietojärjestelmään on kritisoitu. Velvollisuutta on pidetty kustannuksiltaan kohtuuttomana, eikä se palvele luotonantajien tietotarpeita. Yhtiölainatietojen kokoamista positiiviseen luottotietorekisteriin pidetään kuitenkin tarpeellisena. Valiokunnan saaman selvityksen mukaan luottolaitokset toimittavat jo entuudestaan yritysluottotietoja Suomen Pankkia varten kuukausittain ja tähän liittyvät menettelyt ovat olemassa. Huoneistotietojärjestelmään toimitettavat tiedot ovat vain murto-osa Suomen Pankille toimitettavista tiedoista. Suomen Pankille toimitettavat tiedot eivät sisällä jaottelua uudisrakentamis- ja perusparantamislainaan. Tietojen toimittaminen ei edellytä laskentaa, eikä muuta vastaavaa työtä, joka lisäisi luotonantajien hallinnollista taakkaa. Rajapintapalvelun ohella tietoja voidaan toimittaa verkkoasiointipalvelun kautta, jonka käyttö on luottolaitoksille maksutonta. Luotonantajien tiedonantovelvollisuuden avulla yhtiölainoista saadaan ajantasainen ja luotettava tieto positiivisen luottotietorekisterin tarpeisiin. Samalla tavalla luotonantajat ilmoittavat tietoja myös positiiviseen luottotietorekisteriin. Ehdotetussa mallissa tietoa haetaan sieltä, missä se syntyy. Yhtiön nostaman luoton tiedot syntyvät luottolaitoksen prosessissa. Osakeryhmiin kohdistuvat vastuut syntyvät yhtiöiden hallinnollisessa prosessissa. Huoneistotietojärjestelmässä luotonantajien ilmoittamat lainatiedot voidaan yhdistää osakeryhmiä ja niiden omistusta koskevaan tietoon. Näin saavutetaan se tavoite, että positiivisesta luottotietorekisteristä saadaan kokonaiskäsitys luotonhakijoiden veloista. Edellä esitetyllä perusteella valiokunta katsoo, ettei esitystä ole tarpeen muuttaa tältä osin.  

Esityksessä ehdotetaan, että yhtiöt ilmoittavat huoneistotietojärjestelmään yhtiössä tehdyt ja suunnitellut työt, mikäli ne ovat merkitykseltään sellaisia, että niistä on esitettävä asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 3 §:n 2 momentissa kohdissa 2 ja 3 tarkoitetut hallituksen kirjalliset selvitykset yhtiökokoukselle. Lisäksi yhtiöt ilmoittavat huoneistotietojärjestelmään osakkaiden tekemistä asunto-osakeyhtiölain 7 luvun 28 §:ssä tarkoitetuista kunnossapito- ja muutostöistä. Ilmoitusvelvollisuus tulee ajankohtaiseksi vuosittaisen yhtiökokouksen yhteydessä. Lisäksi niillä toimijoilla, joilla on oikeus saada isännöitsijäntodistus, on oikeus pyytää tietojen päivittämistä huoneistotietojärjestelmään isännöitsijäntodistuksen antamisen sijasta. Osakkaan yhtiölainaosuutta koskevat tiedot tulee päivittää osakkaan pyynnöstä, osakeryhmien muuttuessa tai silloin, kun osakas maksaa lainaosuutensa pois. Poikkeuksen muodostavat pienet yhtiöt, joissa on enintään viisi osakehuoneistoa ja joilla ei ole osakkaille jyvitettävää lainaa. Nämä yhtiöt päivittävät huoneistotietojärjestelmään kunnossapito- ja muutostyötietoja toimijan pyynnöstä sellaisissa tilanteissa, joissa muutoin annettaisiin isännöitsijäntodistus. Mikäli pienellä yhtiöllä on osakkaille jyvitettävää lainaa ja sen tietoja tulee toimittaa positiivisen luottotietorekisterin tarpeisiin, yhtiön on kuitenkin ylläpidettävä tietoja huoneistotietojärjestelmässä ajan tasalla. Tietojen toimittamiseen velvollisia eivät ole myöskään esimerkiksi yksityiset sijoittajatahot tai julkiset toimijat, joiden tarkoituksena ei ole lainkaan hallintakohteiden saattaminen tavanomaisen vaihdannan kohteeksi. Ne ovat kuitenkin velvollisia toimittamaan tietoja huoneistotietojärjestelmään pyynnöstä.  

Eräissä lausunnoissa huoneistotietojärjestelmän tietosisältöä on kritisoitu liian suppeaksi, sillä se kattaa vain osan isännöitsijäntodistuksella annettavista tiedoista. Vaihdantatilanteessa välitysliikkeen tulee toimeksiannon alkaessa ja välittömästi ennen kaupantekoa hankkia ja päivittää monia muitakin tietoja kuin tiedot tehdyistä ja tulevista kunnossapito- ja muutostöistä, lainaosuuksista sekä yhtiövastikkeiden määrästä. Näin ollen huoneistotietojärjestelmän tietosisällön laajentaminen ei poista tarvetta isännöitsijäntodistuksen hankkimiseen eivätkä isännöitsijäntodistuksella saatavan tietosisällön käsittelyyn liittyvää manuaalista työtä. Valiokunnalle on todettu, että tehtyjen ja tulevien muutostöiden lisäksi huoneistotietojärjestelmässä on jo ennestään isännöitsijäntodistuksella esitettäviä tietoja. Näitä ovat osakeryhmien omistaja-, panttaus- ja rajoitusmerkinnät sekä huoneistoselitelmän tiedot. Lisäksi käyttäjille voidaan tarjota myös kiinteistötietojärjestelmän tietoja, joka on myös Maanmittauslaitoksen hallinnoima järjestelmä. Tämä tietokokonaisuus käsittää merkittävän osan isännöitsijäntodistuksilla tavanomaisesti jaettavasta tiedosta. Mikäli isännöitsijäntodistuksella esitettyjä tietoja on tarpeen tarkistaa ja päivittää, usein tämä voidaan tehdä hakemalla tietoja huoneistotietojärjestelmästä.  

Toisaalta tietosisällön laajentamista on kritisoitu ja korostettu, ettei yhtiöiden tiedonantovelvoitteita saa laajentaa nykyisestä. Esityksessä on valittu se lähtökohta, ettei yhtiöiden velvollisuuksia seurata ja dokumentoida taloudellista tilannettaan tai yhtiössä suunniteltuja ja toteutettuja kunnossapito- ja muutostöitä laajenneta. Tarkoituksena on mahdollistaa tietojen tallentaminen koneluettavassa muodossa ja jakelu tavalla, joka mahdollistaa niiden hyödyntämisen aiempaa tehokkaammin. Esimerkiksi kunnossapitotarveselvitys on jo pitkään ollut osa asunto-osakeyhtiöiden hallintoa. Esityksen tuoma muutos liittyy siihen, että kunnossapitotarveselvitys saadaan rakenteiseksi ja koneluettavaksi tiedoksi. Kuitenkin erityisesti kunnossapito- ja muutostöitä koskevien tietojen toimittamista vakioidussa muodossa on kritisoitu ja esitetty, että tietojen tallentamisen huoneistotietojärjestelmään tulee olla yhtiöille vapaaehtoista. Tältä osin valiokunnan saamassa selvityksessä on viitattu Suomen EU:n elpymis- ja palautumistukivälineen käyttöä koskevaan suunnitelmaan ja tätä koskevaan neuvoston täytäntöönpanopäätökseen. Vapaaehtoisuuteen perustuva toimintamalli ei täytä edellä mainittuun täytäntöönpanopäätökseen sisältyviä velvoitteita. Toisaalta osakkeenomistajan, osakkeiden vaihdannan ja vakuuksien hallinnan kannalta on haitallista koota julkiseen rekisteriin tietoa, jonka laatu voi vaihdella yhtiökohtaisesti tai jopa yhden yhtiön sisällä ajallisesti. Tällaista tietoa ei voida käytännössä käyttää edellä mainittujen palveluiden tuottamisessa.  

Vaihtoehtona tietojen vapaaehtoiselle toimittamiselle on esitetty, että ilmoitusvelvollisuuden piiriin kuuluvien yhtiöiden määritelmä muutetaan siten, että yhtiön ilmoitusvelvollisuus toteutuu, kun yhtiöllä on vähintään 30 osakehuoneistoa. Jos yhtiöllä, jossa on enintään 30 osakehuoneistoa, on yhtiölainaa, ainoastaan lainaosuuksia koskevat tiedot tulee toimittaa Maanmittauslaitokselle. Tähän ehdotukseen liittyen valiokunnalle on todettu, ettei ilmoitusvelvollisuuden alarajan nostaminen ole perusteltua. Asunto-osakeyhtiölain tarkoituksena on järjestää yhtiöiden hallinto siten, että yhtiön ja osakkaan oikeudet ja velvollisuudet toteutuvat ja ne on selkeästi määritelty. Lisäksi tarkoituksena on varmistaa, että osakkaat saavat tarvitsemansa palvelut. Ei ole perusteltua sulkea asunto-osakkeiden vaihdantaa ja vakuuksien hallintaa palvelevan järjestelmän ulkopuolelle osakkaita enintään 30 osakehuoneiston yhtiöistä. Myös tätä paljon pienemmillä yhtiöillä on tyypillisesti ammattimainen palveluntarjoaja. Lisäksi kunnossapito- ja muutostyötietojen rakenteistamisella ja vertailukelpoisella tiedolla on oletettavasti pienissä yhtiöissä merkittävämpi rooli suunnitelmallisen kiinteistönpidon kannalta kuin suurissa yhtiöissä. Tietojen vakiomuotoiseen toimittamiseen ja niiden käsittelyyn huoneistotietojärjestelmässä liittyy yhtä lailla etuja myös pienempien yhtiöiden osakkeenomistajille. Jäljempänä käsitellään tarkemmin esityksen vaikutuksia kilpailuun. Edellä esitetyllä perusteella valiokunta ei pidä tarpeellisena muuttaa esitystä näiltä osin.  

Muita huomioita

Valiokunnan saamissa lausunnoissa on korostettu esityksen kilpailuvaikutuksia. Myönteisenä seikkana on tuotu esiin, että tietojen vakiointi ja kaikkien toimijoiden yhtäläiset mahdollisuudet päästä vakioituihin tietoihin helpottavat palveluntarjoajien kilpailuttamista, alentavat tiedonhankkimisesta aiheutuvia kustannuksia ja edistävät kilpailua asunto-osakeyhtiöiden toimintaan liittyvillä toimialoilla. Markkinatoimijoille tulee tarjota kannustimet kehittää huoneistotietojärjestelmän tietojen pohjalta uusia tuotteita ja palveluita. Tämä edellyttää sitä, ettei viranomainen ryhdy tarjoamaan palveluita markkinoilla. Näin ollen Maanmittauslaitokselle voi kuulua ainoastaan huoneistotietojärjestelmän ylläpitäminen ja sen sisältämien tietojen välittäminen eri toimijoille avoimesti ja syrjimättömästi. Toisaalta esitystä on kritisoitu siitä, että tietojen esittäminen vakioidussa muodossa sekä tietojärjestelmien kustannukset ja tietovaraston perustaminen voivat muodostua joillekin isännöintialan yrityksille melkein mahdottomaksi tehtäväksi, eikä etenkään pienemmillä toimijoilla ole riittävää neuvotteluvoimaa suhteessa tietojärjestelmien toimittajiin. Näiden seikkojen arvioidaan johtavan yrityskauppoihin ja alan keskittymiseen.  

Valiokunnan saaman selvityksen mukaan tietojen vakioinnin ja rakenteistamisen haasteet kohdistuvat kunnossapito- ja muutostyötietoihin. Ei kuitenkaan voida tehdä sellaista johtopäätöstä, että pienemmän isännöintiyrityksen työntekijöillä on heikommat tietotekniset valmiudet verrattuna suurten yritysten työntekijöihin. Tietojen saatavuuden ja vertailukelpoisuuden nähdään turvaavan kilpailua alalla, sillä nykyisessä toimintatavassa isännöinnin tarvitsemat tiedot joudutaan siirtämään järjestelmästä toiseen käsityönä. Tämä merkitsee isännöintijärjestelmän ja isännöintipalvelun kilpailuttamistilanteessa transaktiokustannuksia, jotka koituvat usein suoraan tai välillisesti osakkeenomistajien maksettavaksi. Kun tietoa saadaan yhtäläisin mahdollisuuksin huoneistotietojärjestelmästä, sen oletetaan helpottavan uusien tietojärjestelmätoimittajien pääsyä alalle ja lisäävän sitä kautta kilpailua alalla. Lisäksi huoneistotietojärjestelmään tarjotaan maksuton verkkoasiointipalvelu niille toimijoille, joilla ei ole käytössään tietojen ylläpitomahdollisuutta muun järjestelmän kautta.  

Lopuksi valiokunta korostaa osakkeenomistajien ja kuluttajien intressin turvaamista huoneistotietojärjestelmän kehittämisessä ja toimeenpanossa. Huoneistotietojärjestelmän palveluiden hyödyntämisessä osakkeenomistajien oikeudet ja velvollisuudet toteutuvat pääasiassa yhtiön toiminnan kautta. Tästä huolimatta huoneistojärjestelmän jatkokehittämisessä tulee pyrkiä näkemään yhtiöiden ja markkinatoimijoiden tarpeiden ohella yksittäisen osakkeenomistajan tarpeet ja intressit. Näiden oikeusturvasta, tiedonsaantioikeuksista, yksityisyyden suojasta ja tietoturvasta on huolehdittava kaikissa tilanteissa. Huoneistotietojärjestelmän ensimmäisen vaiheen palveluiden täysimääräinen käyttöönotto on olennaisilta osin kesken. Valiokunnalle on huomautettu, että osakeluetteloiden siirtoon tarvittavien palveluiden rakentaminen on edelleen kesken. Vaikka viranomaisten puolelta edellytykset palveluiden täysimääräiseen käyttöönottoon ovat olemassa, yksityisen sektorin toimijoiden toimia tarvitaan edelleen, jotta tietojärjestelmä tuottaa niitä yhteiskunnallisia hyötyjä, joita varten se on perustettu. Tämä pätee myös esityksen tuomiin uudistuksiin. Valiokunta korostaa, että viranomaisten tehtävänä on varmistaa, että esityksessä ehdottuihin muutoksiin liittyvät tietojärjestelmät toimivat moitteettomasti, kun lainsäädäntö tulee voimaan. Tietosisällön laajentamiseen liittyvien toimintojen valmistelu jatkuu vuoteen 2026 saakka. Tähän mennessä tulee voida toteuttaa huoneistotietojärjestelmään tarvittavat muutokset sekä yksityisen sektorin toimijoiden järjestelmiin tehtävät mukautukset.  

VALIOKUNNAN YKSITYISKOHTAISET PERUSTELUT

1. Laki huoneistotietojärjestelmästä annetun lain muuttamisesta 

8 a §. Kirjaaminen tai merkintä yhtiöjärjestyksen muutoksen perusteella.

Lakiehdotuksen 8 a §:n 2 momentin mukaan yhtiöjärjestyksen muutoksen rekisteröintiä koskevan merkinnän poistaminen osakehuoneistorekisteristä edellyttää, että kaikki yhtiöjärjestysmuutoksen kohteena olevia osakeryhmiä koskevat hakemukset ratkaistaan yhdessä. Näin turvataan eri osakeryhmiin kohdistuvien oikeuksien haltijoiden asemaa ja varmistetaan osakehuoneistorekisterin tietojen yhdenmukaisuus kaupparekisteristä ilmenevien osakkeita koskevien tietojen kanssa. Tarkoitus ei kuitenkaan ole rajoittaa tai hidastaa sellaisten osakeryhmien muutosten käsittelyä, jotka eivät ole olennaisessa yhteydessä toisiinsa. Käytännössä yhtiössä päätetään useasta erilaisesta tarpeellisesta, mutta toisistaan riippumattomasta yhtiöjärjestyksen muutoksesta samassa yhteydessä. Lainkohtaa on tarpeen täsmentää siltä osin, että yhtäaikaisen käsittelyn vaatimusta sovelletaan vain sellaisia osakeryhmiä koskeviin hakemuksiin, joihin yksittäistä toista osakeryhmää koskevien yhtiöjärjestystietojen muuttaminen vaikuttaa. 

8 d §. Yhtiön purkaminen, rekisteristä poistaminen ja yhteisömuodon muuttaminen.

Keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön yritysmuodon muuttamiseen ja yhtiön purkautumiseen voivat tulla sovellettavaksi asiaa koskevat osakeyhtiölain säännökset. Ehdotetussa säännöksessä on viitattu tältä osin ainoastaan asunto-osakeyhtiölain säännöksiin. Säännöstä tulee voida soveltaa kaikkiin osakehuoneistorekisteriin kuuluviin keskinäisiin kiinteistöosakeyhtiöihin. Valiokunta ehdottaa säännöstä täsmennettäväksi tältä osin. 

2. Laki asunto-osakeyhtiölain muuttamisesta 

6. luku. Yhtiökokous 

34 §. Yhtiöjärjestyksen muuttaminen.

Valiokunnalle on tuotu esiin, että yhtiön rakentamisvaiheessa ei käytännössä ole sellaisia oikeudenhaltijoita, joiden oikeusturva voi vaarantua, jos rakennusliike tekee osakeryhmiin vaikuttavia yhtiöjärjestyksen muutoksia. Tarkoituksena on ollut, että selvitys osakeryhmiä koskevan yhtiöjärjestyksen muutoksen vaikutuksista oikeudenhaltijoiden kannalta voi olla yksinkertainen ja suppea silloin, kun kaikki osakkeet ovat saman osakkeenomistajan omistuksessa eikä niihin kohdistu osakehuoneistorekisteriin kirjattuja tai merkittyjä sivullisten oikeuksia. Tarkoituksena ei myöskään ole ollut rajoittaa mahdollisuutta poiketa kevennetyn menettelyn soveltamisesta yhtiön päätöksenteossa. Edelleen yksimieliset osakkeenomistajat voivat päättää yhtiön asioista yhtiökokousta pitämättä tai osakkeenomistaja voi antaa suostumuksen yhtiökokouksen päätöksentekoon sovellettavista menettelysäännöksistä poikkeamiselle. Säännöksen tavoitteiden kannalta on riittävää, että yhtiöjärjestyksen muutoksen ilmoittava henkilö antaa vakuutuksen siitä, että oikeudenhaltijoiden suostumuksen hankkimista koskevaa vaatimusta on noudatettu. Näin ollen yhtiöltä ei ole tarpeen edellyttää vakuutusta kaikkien 6 luvun 22 §:n 5 momentissa säädettyjen vaatimusten noudattamisesta. Valiokunta ehdottaa säännöstä täsmennettäväksi näiltä osin.  

28. luku. Lain soveltaminen kiinteistöosakeyhtiöön ja muuhun osakeyhtiöön 

1 §. Soveltamisala.

Säännös koskee keskinäisiä kiinteistöosakeyhtiöitä, jotka voimassa olevan lain mukaan kuuluvat osakehuoneistorekisterin piiriin. Esityksessä ehdotetaan, että keskinäistä kiinteistöosakeyhtiötä perustettaessa voidaan yhtiöjärjestyksessä määrätä, että yhtiön osakkeet eivät kuulu osakehuoneistorekisteriin. Tällaista määräystä ei voida myöhemmin poistaa yhtiöjärjestyksestä. Jos keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön osakkeet kuuluvat osakehuoneistorekisteriin, yhtiöjärjestyksessä ei voida poiketa asunto-osakeyhtiölain osakehuoneistorekisteriä koskevista säännöksistä. Ehdotettua muutosta on perusteltu sillä, että osakehuoneistorekisteriä koskevien säännösten soveltamisesta saadun kokemuksen perusteella on todettu, että erityisesti liike-elämän vaihdannassa ja kiinteistöjen hallinnassa tyypilliset keskinäiset kiinteistöosakeyhtiöt poikkeavat olennaisesti asunto-osakeyhtiöstä ja että osakehuoneistorekisteriin kuuluminen voi tämän johdosta rajoittaa tällaisten yhtiöiden toimintamahdollisuuksia. Keskinäisten kiinteistöosakeyhtiöiden osalta tavanomainen käytäntö on, että niihin valitaan asunto-osakeyhtiölain sallimissa rajoissa mahdollisimman pitkälti sovellettavaksi osakeyhtiölain säännökset. On esitetty, että osakeyhtiölain soveltaminen osakehuoneistorekisteriä koskevien säännösten ohella vaikeuttaa selonottamista sovellettavasta laista sekä selkeiden ja johdonmukaisten yhtiöjärjestysten laatimista tällaista yhtiötä varten. Ehdotetulla keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön oikeudella yhtiötä perustettaessa päättää osakehuoneistorekisteriin liittymisestä on pyritty vastaamaan näihin lain soveltamisessa ilmenneisiin haasteisiin.Valiokunnalle on todettu, että mahdollisuus päättää uusia keskinäisiä kiinteistöosakeyhtiöitä perustettaessa, liittyykö yhtiö osakehuoneistorekisteriin, heikentää rekisterin kattavuutta. Samalla osakemuotoista kiinteistöjen tai rakennusten ulkomaalaisomistusta koskevassa selvityksessä ja sen pohjalta toteutettavassa sääntelytarpeen arvioinnissa saatetaanpäätyä siihen, että keskinäisten kiinteistöosakeyhtiöiden ulkomaalaisomistusta koskevaa valvontaa on tehostettava nykyisestä. Kun asiaa koskeva selvitys on kesken, valiokunta pitää perusteltuna jättää voimassa oleva sääntely voimaan, jolloin kaikki uudet keskinäiset kiinteistöosakeyhtiöt liitetään perustamisestaan lukien suoraan osakehuoneistorekisteriin.  

3. Laki huoneistotietojärjestelmää koskevan lainsäädännön voimaanpanosta annetun lain muuttamisesta 

6 a §. Muun yhteisön muuttaminen asunto-osakeyhtiöksi.

Pykälään ehdotetaan tehtäväksi tekninen muutos, joka johtuu edellä 2 lakiehdotuksen 28 luvun 1 §:ään esitetystä muutoksesta. Sen mukaan uudet keskinäiset kiinteistöosakeyhtiöt kuuluvat jatkossakin automaattisesti osakehuoneistorekisterin piiriin.  

VALIOKUNNAN PÄÄTÖSEHDOTUS

Maa- ja metsätalousvaliokunnan päätösehdotus:

Eduskunta hyväksyy muutettuna hallituksen esitykseen HE 168/2022 vp sisältyvät 1.—3. lakiehdotuksen. (Valiokunnan muutosehdotukset) 

Valiokunnan muutosehdotukset

1. Laki huoneistotietojärjestelmästä annetun lain muuttamisesta 

Eduskunnan päätöksen mukaisesti  
muutetaan huoneistotietojärjestelmästä annetun lain (1328/2018) 5 §, 13 §:n 1 momentin 2 
kohta ja 14 §:n 1 momentin 1 kohta sekä 
lisätään lakiin uusi 8 a— 8 d §, 13 §:n 1 momenttiin uusi 3 kohta, lakiin uusi 13 a, 17 a‒ 17 c, 19 §:ään uusi 3 momentti ja lakiin uusi 25 a § seuraavasti: 
5 § 
Osakkeenomistajan kirjaaminen 
Osakkeen ensimmäinen omistaja kirjataan osakehuoneistorekisteriin yritys- ja yhteisötietolain (244/2001) 10 §:ssä tai asunto-osakeyhtiölain 13 luvun 13 §:ssä tarkoitetun ilmoituksen tietojen perusteella. 
Osakkeen saanto kirjataan osakehuoneistorekisteriin sen hakemuksesta, jolle osake on siirtynyt. Kirjaamisen edellytyksenä on rekisteriin kirjatun osakkeenomistajan suostumus tai muu selvitys saannosta. 
Saanto, joka ei ole lopullinen osakkeen luovutukseen liittyvän ehdon takia, kirjataan osake-huoneistorekisteriin ehdollisena. Saannon kirjaamista koskeva hakemus jätetään tällöin muuten lepäämään, kunnes asia voidaan lopullisesti ratkaista. Tällöin voidaan jättää lepäämään muukin hakemus tai ilmoitus, jonka perusteella osakehuoneistorekisteriin voidaan tehdä kirjaus tai merkintä, jos luovutuksensaaja kirjataan osakkeenomistajaksi. 
Jos osakkeet on hankittu perustettavan yhtiön lukuun, tieto tästä merkitään osakehuoneistorekisteriin saannon kirjaamisen yhteydessä. Perustettavan yhtiön lukuun osakkeet hankkinut voi hakea tiedon poistamista rekisteristä. 
8 a § 
Kirjaaminen tai merkintä yhtiöjärjestyksen muutoksen perusteella 
Osakkeita koskevan asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 22 §:n 5 momentissa tarkoitetun yhtiöjärjestyksen muutoksen rekisteröinnistä on viipymättä tehtävä merkintä osakehuoneistorekisteriin. Merkintä poistetaan ja osakehuoneistorekisteriin kirjatut ja merkityt oikeudet ja rajoitukset kohdistetaan tarvittaessa muuttuneisiin osakeryhmiin osakkeenomistajan hakemuksesta. 
Yhtiöjärjestyksen muutoksen rekisteröintiä koskevan merkinnän poistaminen ja tarvittaessa osakehuoneistorekisteriin kirjattujen ja merkittyjen oikeuksien ja rajoitusten kohdistaminen muuttuneisiin osakeryhmiin on ratkaistava samalla kaikkien Valiokunta ehdottaa sisältöä poistettavaksi yhtiöjärjestysmuutoksen kohteena olevia osakkeita koskevien Poistoehdotus päättyyValiokunta ehdottaa sisältöä muutettavaksi toisiinsa vaikuttavien  Muutosehdotus päättyy1 momentissa tarkoitettujen hakemusten osalta seuraavasti: 
1) omistusoikeuden osalta edellytyksenä on rekisteriin kirjatun osakkeenomistajan suostumus tai muu selvitys; 
2) panttauksen osalta edellytyksenä on pantinsaajan suostumus; sekä 
3) osakkeeseen tai sen tuottamaan hallintaoikeuteen kohdistuvan osakehuoneistorekisteriin merkityn rajoituksen osalta edellytyksenä on rekisteriin oikeudenhaltijaksi merkityn suostumus tai muu selvitys. 
Edellä 2 momentissa tarkoitetun ratkaisun edellytyksenä olevan suostumuksen antamisesta silloin, kun osakehuoneistorekisteriin on tehty 7 §:ssä tarkoitettu merkintä osaketta tai osakkeenomistajaa koskevasta rajoituksesta, säädetään erikseen. 
Jos osakkeisiin on 1 momentissa tarkoitetun yhtiöjärjestyksen muutosta koskevan merkinnän tekemisen jälkeen tullut vireille uusi saannon tai panttauksenkirjaamista koskeva hakemus, asian ratkaisu edellyttää 2 momentin mukaista päätöstä kyseisen rekisterimerkinnän poistamisesta ja tarvittaessa oikeuksien kohdistamisesta muutetun yhtiöjärjestyksen mukaisiin osakkeisiin. Mitä tässä momentissa säädetään, ei sovelleta, jos osakkeet on hankittu ulosottomenettelyssä tai konkurssipesältä. 
Edellä 2 momentissa tarkoitettu ratkaisu ei vaikuta siihen, milloin muutoksen kohteena oleviin osakkeisiin kohdistuva kirjaus tai merkintä on 10 §:n 1 momentin mukaan katsottu tehdyksi. 
8 b § 
Kirjaaminen tai merkintä purkamisen ja uusrakentamisen yhteydessä 
Jos 8 a §:n 1 momentissa tarkoitetusta yhtiöjärjestyksen muutoksesta on päätetty asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 39 §:n mukaisen purkamisen ja uusrakentamisen toteuttamiseksi, Maanmittauslaitos poistaa yhtiöjärjestyksen muuttamista koskevan merkinnän ja kohdistaa osakehuoneistorekisteriin kirjatut ja merkityt oikeudet tarvittaessa muuttuneisiin osakeryhmiin yhtiön ilmoituksesta. Ratkaisun edellytyksenä on, että kaikki muutoksen kohteena oleviin osakkeisiin tai niiden tuottamaan hallintaoikeuteen kohdistuvat oikeudet voidaan kohdistaa muuttuneisiin osakeryhmiin. 
8 c § 
Kirjaaminen tai merkintä sulautumisen ja jakautumisen perusteella 
Sulautumis- ja jakautumisvastikkeena annettavan osakkeen ensimmäinen omistaja kirjataan osakehuoneistorekisteriin asunto-osakeyhtiölain 19 luvun 14 §:ssä tai 20 luvun 14 §:ssä tarkoitetun ilmoituksen tietojen perusteella. Sama koskee muiden mainituissa lainkohdissa tarkoitettujen osakkeisiin tai niiden tuottamaan hallintaoikeuteen kohdistuvien oikeuksien ja rajoituksien kirjaamista ja merkitsemistä. Ratkaisun edellytyksenä on, että kaikki muutoksen kohteena oleviin osakkeisiin tai niiden tuottamaan hallintaoikeuteen kohdistuvat oikeudet voidaan kohdistaa sulautumis- ja jakautumisvastikkeen annettaviin osakkeisiin. 
8 d § 
Yhtiön purkaminen, rekisteristä poistaminen ja yhteisömuodon muuttaminen 
Osakkeet poistetaan osakehuoneistorekisteristä asunto-osakeyhtiölain 21 luvun 1 §:ssä Valiokunta ehdottaa sisältöä muutettavaksi tai osakeyhtiölain (624/2006) 19 luvun 4 §:ssä  Muutosehdotus päättyytarkoitetun yhteisömuodon muutoksen Valiokunta ehdottaa sisältöä muutettavaksi taikka asunto-osakeyhtiölain  Muutosehdotus päättyy22 luvun 1 §:ssä Valiokunta ehdottaa sisältöä muutettavaksi tai osakeyhtiölain 20 luvun 1 §:ssä  Muutosehdotus päättyytarkoitetun purkautumisen tultua rekisteröidyksi. Sama koskee asunto-osakeyhtiölain 22 luvun 2 §:ssä, osakeyhtiölain 20 luvun 2 §:ssä ja kaupparekisterilain (129/1979) 24 §:ssä tarkoitettua yhtiön poistamista rekisteristä. 
13 § 
Hallintakohderekisteri 
Edellä 2 luvussa säädetyn tehtävän hoitamista ja tietopalvelun järjestämistä varten Maanmittauslaitos pitää rekisteriä (hallintakohderekisteri), johon tallennetaan tieto: 
 Muuttamaton osa säädöstekstistä on jätetty pois 
2) yhtiölle kuuluvan tai sen hallitseman kiinteistön, rakennuksen, huoneiston ja osakeryhmän 
tunnuksesta; 
3) asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 3 §:n 2 momentin 2 ja 3 kohdassa tarkoitettujen selvitysten sekä 7 luvun 28 §:ssä tarkoitettujen ilmoitusten mukaisista toimenpiteistä. 
 Muuttamaton osa säädöstekstistä on jätetty pois 
13 a § 
Hallintakohderekisteriin tallennettavat taloudelliset tiedot 
Yhtiötä ja hallintakohteita koskevina taloudellisina tietoina hallintakohderekisteriin tallennetaan tieto: 
1) yhtiön uudisrakentamista tai perusparannusta varten nostaman luoton kokonaispääomasta; 
2) luottoa koskevan luottosopimuksen tekopäivämäärästä; 
3) siitä, onko luotto tarkoitettu uudisrakentamista vai yhtiön perusparannusta varten; 
4) siitä, jakautuuko vastuu luotosta yhtiössä osakeryhmille; 
5) kunkin osakeryhmän kokonaisvastuun määrästä yhtiön lainapääomasta; 
6) kunkin osakeryhmän vastattavana olevasta yhtiövastikkeen määrästä eriteltynä asunto-osakeyhtiölain 3 luvun 3 §:ssä tarkoitettuun pääomavastikkeeseen ja muuhun vastikkeeseen; sekä 
7) 1–6 kohdassa tarkoitettujen tietojen päivitysajankohdasta ja päivittäjästä. 
14 § 
Muuhun viranomaisen tietojärjestelmään sisältyvien taloudellisten ja teknisten tietojen käsittely 
Maanmittauslaitos saa käsitellä seuraavia muusta viranomaisen rekisteristä teknisen käyttöyhteyden avulla luovutettavia tietoja: 
1) kaupparekisterin tiedot yhtiön rekisteröinnistä, purkamisesta ja rekisteristä poistamisesta, toiminimistä ja tunnuksista, vastuuhenkilöstä, kotipaikasta ja sijainnista, hallintakohteista, osakkeista ja niitä koskevista vaihdannan rajoituksista sekä osakehuoneistorekisterin tietoihin vaikuttavan yhtiöjärjestyksen muutoksen rekisteröinnistä; 
 Muuttamaton osa säädöstekstistä on jätetty pois 
17 a § 
Yhtiön tiedonantovelvollisuus hallintakohteen teknisistä ja taloudellisista tiedoista 
Yhtiön on asetettava 13 §:n 1 momentin 3 kohdassa sekä 13 a §:n 4–7 kohdassa tarkoitetut tiedot saataville Maanmittauslaitoksen käyttämälle tekniselle rajapinnalle tai toimitettava ne Maanmittauslaitokselle sen tarjoaman käyttöliittymän kautta koneluettavassa muodossa. Tiedot on päivitettävä vähintään kerran vuodessa kuukauden kuluessa yhtiön asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 3 §:ssä tarkoitetun varsinaisen yhtiökokouksen päättymisestä sekä viivytyksettä mainitun lain 7 luvun 27 §:ssä tarkoitetun isännöitsijäntodistuksen pyytämiseen oikeutetun tahon tätä pyytäessä. Edellä 13 a §:n 4–7 kohdassa tarkoitetut tiedot on lisäksi päivitettävä aina: 
1) vastikkeiden määrään vaikuttavan yhtiökokouspäätöksen jälkeen; 
2) osakeryhmän muutosten jälkeen; sekä  
3) osakeryhmän omistajan tehdessä maksuohjelmasta poikkeavan maksusuorituksen. 
Edellä 1 momentissa säädetty tiedonantovelvollisuus koskee yhtiötä, jossa on enintään viisi hallintakohdetta sekä yhtiötä, jonka hallintakohteet eivät ole tavanomaisen vaihdannan piirissä vain, jos sillä on 13 a §:n 4 kohdassa tarkoitettua lainaa, josta vastuu jakautuu osakeryhmille, taikka asunto-osakeyhtiölain 7 luvun 27 §:ssä tarkoitetun isännöitsijäntodistuksen pyytämiseen oikeutettu taho tietojen päivittämistä pyytää. 
Edellä 1 ja 2 momentissa säädetty tiedonantovelvollisuus alkaa rakentamisvaiheen päätyttyä asuntokauppalain (843/1994) 1 luvun 5 §:n 2 momentissa tarkoitetulla tavalla. 
17 b § 
Luotonantajan tiedonantovelvollisuus yhtiön sekä hallintakohteen taloudellisista tiedoista 
Yhtiölle luoton myöntäneen luotonantajan on asetettava 13 a §:n 1–3 kohdassa tarkoitetut tiedot yhtiön nostamista luotoista saataville Maanmittauslaitoksen käyttämälle tekniselle rajapinnalle tai toimitettava ne Maanmittauslaitokselle sen tarjoaman verkkoasiointipalvelun kautta koneluettavassa muodossa viivytyksettä luoton nostamisen jälkeen. 
17 c § 
Tarkemmat säännökset 
Valtioneuvoston asetuksella annetaan tarkempia säännöksiä 13 §:n 1 momentin 3 kohdassa sekä 13 a §:ssä tarkoitettujen tietojen sisällöstä ja teknisistä yksityiskohdista, sekä siitä teknisestä tavasta, jolla 17 a ja 17 b §:ssä tarkoitettu tiedonantovelvollisuus on toteutettava. 
19 § 
Tietojen luovuttaminen huoneistotietojärjestelmän tarkoituksiin 
 Muuttamaton osa säädöstekstistä on jätetty pois 
Positiivisesta luottotietorekisteristä annetun lain (739/2022) 2 §:ssä tarkoitetulla rekisterinpitäjällä on oikeus salassapitosäännösten estämättä ilman käyttölupaa saada Huoneistotietojärjestelmästä positiivisen luottotietorekisterin ylläpitämiseksi välttämättömät tiedot teknisen käyttöyhteyden avulla tai muulla tarkoitukseen soveltuvalla tavalla. 
25 a § 
Yhteistyöryhmä 
Yhtiöiden teknisten ja taloudellisten tietojen vakioinnin ylläpitoa ja kehittämistä varten Maanmittauslaitos asettaa kahdeksi vuodeksi kerrallaan yhteistyöryhmän, johon kutsutaan järjestelmän ylläpitäjien ja käyttäjien edustajia. 
 Voimaantulopykälä tai –säännös alkaa 
Tämä laki tulee voimaan päivänä kuuta 20 . Lain 8 a §:n ja 8 b §:n säännökset tulevat kuitenkin voimaan vasta valtioneuvoston asetuksella säädettävänä ajankohtana. 
Lain 8 a §:n 2 momentissa tarkoitetun ratkaisun tekeminen edellyttää, että osakkeenomistaja on kirjattu osakehuoneistorekisteriin. 
Lain 8 b ja 8 c §:ssä tarkoitetun osakkeenomistajan kirjaamisen edellytyksenä on, että osakkeenomistaja on kirjattu osakehuoneistorekisteriin. Muussa tapauksessa osakeluetteloon merkitään yhtiön ilmoittama osakkeenomistaja ja huoneistotietojärjestelmää koskevan lainsäädännön voimaanpanosta annetun lain (1329/2018) 11 §:n 2 momentin mukainen tieto annetusta osakekirjasta. 
Luotonantajan on täytettävä 17 b §:ssä tarkoitettu tiedonantovelvollisuus tiedonantohetkellä voimassa olevien luottosopimusten osalta ensimmäisen kerran 1 päivän syyskuuta ja 30 päivän marraskuuta 2025 välisenä aikana. 
Yhtiön on täytettävä 17 a §:ssä tarkoitettu tiedonantovelvollisuus 13 a §:n 4‒6 kohdassa tarkoitetuista tiedoista tiedonantohetkellä voimassa olevien luottosopimusten osalta ensimmäisen kerran 1 päivän joulukuuta 2025 ja 30 päivän kesäkuuta 2026 välisenä aikana. 
Yhtiön, joka käyttää tietojen toimittamiseen Maanmittauslaitoksen tarjoamaa rajapintapalvelua, on täytettävä 17 a §:ssä tarkoitettu tiedonantovelvollisuus 13 §:n 1 momentin 3 kohdassa tarkoitetuista tiedoista ensimmäisen kerran 1 päivän kesäkuuta 2025 ja 30 päivän kesäkuuta 2026 välisenä aikana. 
Yhtiön, joka käyttää tietojen toimittamiseen Maanmittauslaitokselle sen tarjoamaa verkkoasiointipalvelua, on täytettävä 17 a §:ssä tarkoitettu tiedonantovelvollisuus 13 §:n 1 momentin 3 kohdassa tarkoitettujen tietojen osalta ensimmäisen kerran 1 päivän tammikuuta ja 30 päivän kesäkuuta 2026 välisenä aikana. 
Yhtiö, jossa on enintään viisi hallintakohdetta ja jolla ei ole 13 a §:n 4 kohdassa tarkoitettua lainaa, josta vastuu jakautuu osakeryhmille, voi toimittaa 13 §:n 1 momentin 3 kohdassa sekä 13 a §:ssä tarkoitettuja tietoja huoneistotietojärjestelmään 1 päivästä tammikuuta 2026. 
Lain 17 a §:ssä säädetty velvollisuus toimittaa huoneistotietojärjestelmään tietoja asunto-osakeyhtiölain (1599/2009) 7 luvun 28 §:ssä tarkoitettujen ilmoitusten mukaisista toimenpiteistä koskee vain tämän lain voimaantulon jälkeen tehtyjä toimenpiteitä. 
 Lakiehdotus päättyy 

2. Laki asunto-osakeyhtiölain muuttamisesta 

Eduskunnan päätöksen mukaisesti 
muutetaan asunto-osakeyhtiölain (1599/2009) 2 luvun 12 §:n 1 momentin 6 kohta, 6 luvun 43 §:n 5 momentti, 7 luvun 27 § ja 28 §:n otsikko ja 1 momentti, 19 luvun 14 §:n 3 ja 4 momentti, 20 luvun 14 §:n 2 ja 3 momentti sekä 28 luvun 1 §,  
sellaisina, kuin niistä ovat 2 luvun 12 §:n 1 momentin 6 kohta, 19 luvun 14 §:n 3 ja 4 momentti sekä 20 luvun 14 §:n 2 ja 3 momentti laissa 1330/2018, 6 luvun 43 §:n 5 momentti laissa 183/2019, 7 luvun 27 § osaksi laissa 1330/2018 ja 28 luvun 1 § osaksi laissa 16/2021, sekä 
lisätään 6 luvun 3 §:ään uusi 6 momentti, 22 §:ään, sellaisena kuin se on osaksi laissa 183/2019, uusi 5 momentti, 34 §:ään, sellaisena kuin se on osaksi laissa 547/2010, uusi 5 momentti, 40 §:n 1 momenttiin, sellaisena kuin se on laissa 183/2019, uusi 6 a kohta sekä 23 lukuun uusi 5 § seuraavasti: 
2 luku 
Osakkeet 
12 § 
Osakeluettelo 
Yhtiön osakkeista ja niiden omistajista pidetään Maanmittauslaitoksessa osakehuoneistorekisterin kirjauksiin perustuvaa osakeluetteloa, johon merkitään: 
 Muuttamaton osa säädöstekstistä on jätetty pois 
6) osakkeeseen kohdistuva ulosmittaus tai turvaamistoimenpide sekä huoneiston hallintaoikeuteen muun lain nojalla kohdistuva rajoitus, joka on merkitty osakehuoneistorekisteriin. 
6 luku 
Yhtiökokous 
3 § 
Varsinainen yhtiökokous 
 Muuttamaton osa säädöstekstistä on jätetty pois 
Edellä 2 momentin 2 ja 3 kohdassa tarkoitetuttuihin selvityksiin sisältyvät tiedot kunnossapito- ja muutostöistä on toimitettava Maanmittauslaitokselle noudattaen huoneistotietojärjestelmästä annetun lain 17 a §:ää. 
22 § 
Kokousasiakirjat, niiden nähtävänä pitäminen ja lähettäminen 
 Muuttamaton osa säädöstekstistä on jätetty pois 
Jos päätös yhtiöjärjestyksen muuttamisesta koskee 1 luvun 13 §:n 1 momentin 4 kohdassa tarkoitettuja osakehuoneistoja tai 5 kohdassa tarkoitettuja osakeryhmiä koskevia tietoja, 1 momenttia sovelletaan myös selvitykseen yhtiöjärjestyksen muutoksen vaikutuksista kyseisiin osakkeisiin tai niiden tuottamaan hallintaoikeuteen kohdistuviin osakehuoneistorekisteristä ilmeneviin kolmannen oikeuksiin. Selvityksestä on käytävä ilmi, että yhtiöjärjestyksen muutosta varten on hankittu huoneistotietojärjestelmästä annetun lain 8 a §:ssä tarkoitettua kirjaamista tai merkintää varten tarvittavat osakehuoneistorekisteriin kirjattujen ja merkittyjen oikeudenhaltijoiden suostumukset. Tätä momenttia ei sovelleta, jos yhtiöjärjestyksen muutos koskee ainoastaan osakehuoneiston pinta-alan tarkastusmittausta, osakehuoneiston huoneiden lukumäärän muuttamista tai jos muutoksesta päätetään tämän luvun 39 §:ssä tarkoitetun purkamisen ja uusrakentamisen toteuttamiseksi. 
34 § 
Yhtiöjärjestyksen muuttaminen 
 Muuttamaton osa säädöstekstistä on jätetty pois 
Jos yhtiöjärjestyksen muutos koskee 1 luvun 13 §:n 1 momentin 4 kohdassa tarkoitettuja osakehuoneistoja tai 5 kohdassa tarkoitettuja osakeryhmiä koskevia tietoja, päätöksen rekisteröitäväksi ilmoittavan on annettava vakuutus siitä, että muutosta koskevan päätöksen tekemisessä on noudatettu tämän luvun 22 §:n 5 Valiokunta ehdottaa sisältöä muutettavaksi momentin vaatimusta tarvittavien oikeudenhaltijoiden suostumusten hankkimisesta. Muutosehdotus päättyy 
40 § 
Suunnitelma purkamisesta ja uusrakentamisesta 
Yhtiön hallituksen on laadittava purkamisesta ja uusrakentamisesta suunnitelma, jossa on oltava: 
 Muuttamaton osa säädöstekstistä on jätetty pois 
6 a) selvitys uusien osakehuoneistojen hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistajien ja osakkeisiin tai niiden tuottamaan hallintaoikeuteen kohdistuvien oikeuksien haltijoiden ilmoittamisesta kirjattavaksi ja merkittäväksi osakehuoneistorekisteriin; 
 Muuttamaton osa säädöstekstistä on jätetty pois 
43 § 
Yhtiön vähemmistöosakkeiden lunastaminen 
 Muuttamaton osa säädöstekstistä on jätetty pois 
Lunastajan on viipymättä ilmoitettava yhtiölle 1 momentissa tarkoitetun ääni- ja omistusosuuden täyttymisestä ja lakkaamisesta. Yhtiön on viipymättä ilmoitettava lunastusoikeuden ja -velvollisuuden edellytyksenä olevan ääni- ja omistusosuusvaatimuksen täyttyminen ja lakkaaminen rekisteröitäväksi ja merkittäväksi osakeluetteloon sekä ilmoitettava asiasta osakkeenomistajille noudattaen, mitä kutsun toimittamisesta yhtiökokoukseen säädetään, kun yhtiö on saanut lunastajalta ilmoituksen tai muuten luotettavan tiedon asiasta. 
 Muuttamaton osa säädöstekstistä on jätetty pois 
7 luku 
Asunto-osakeyhtiön johto ja edustaminen 
27 § 
Isännöitsijäntodistus 
Isännöitsijän on pyynnöstä annettava osakehuoneistoa koskeva isännöitsijäntodistus taikka tehtävä huoneistotietojärjestelmästä annetun lain 17 a §:ssä tarkoitettu tietojen päivitys. Jollei yhtiöllä ole isännöitsijää tai tämä on esteellinen, velvollisuus antaa todistus taikka tehdä päivitys on hallituksen puheenjohtajalla. Pyynnön voivat tehdä: 
1) osakehuoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistaja; 
2) osakkeita panttauksen nojalla hallussaan pitävä; sekä 
3) välitysliike, jolla on voimassa oleva osakkeiden välitystä koskeva myyntitoimeksianto tai osakehuoneiston vuokralle antamista koskeva toimeksianto. 
Todistuksesta on käytävä ilmi: 
1) yhtiön taloudellinen tila; 
2) tiedot yhtiön rakennuksista ja niiden kuntoon liittyvistä yhtiön tiedossa olevista seikoista; 
3) maa-alueen omistussuhteet; 
4) onko yhtiöjärjestyksessä lunastuslauseke; 
5) tiedot osakehuoneistosta ja sen kuntoon liittyvistä yhtiön tiedossa olevista seikoista; 
6) tiedot yhtiön osakkeiden kuulumisesta ja osakeryhmän omistajan kirjaamisesta osakehuoneistorekisteriin; 
7) osakeryhmän osakeluetteloon merkityn omistajan nimi sekä osakeluetteloon merkitty osakkeisiin tai osakehuoneiston hallintaan kohdistuva käyttö- tai luovutusrajoitus, jollei osakkeenomistajaa ole kirjattu osakehuoneistorekisteriin; 
8) päätös osakehuoneiston ottamisesta yhtiön hallintaan ja hallinnan kestoaika; 
9) osakkeenomistajan erääntyneet, maksamatta olevat yhtiövastikkeet; 
10) selvitys lainavastuista, jos vastuu yhtiön lainoista kohdistuu eri tavoin eri osakkeenomistajiin; 
11) yhtiötä vastaan vireille pantu 6 luvun 36 §:ssä tarkoitettu kanne ja yhtiöjärjestyksen kohta, jota kanne koskee; 
12) 13 luvun 2 §:n 2 momentissa tarkoitettu voimassa oleva osakeantivaltuutus ja 14 luvun 2 §:n 2 momentissa tarkoitettu voimassa oleva valtuutus optio-oikeuksien tai muiden osakkeisiin tarkoittavien oikeuksien antamisesta; sekä 
13) muun lain nojalla todistukseen merkittävät tiedot. 
Todistuksesta sekä osakeryhmäkohtaisten tietojen päivittämisestä huoneistotietojärjestelmään voidaan periä hallituksen hyväksymä kohtuullinen maksu. 
Tarkempia säännöksiä isännöitsijäntodistuksen sisällöstä ja siihen liitettävistä asiakirjoista voidaan antaa valtioneuvoston asetuksella. 
28 § 
Kunnossapitoa tai muutostyötä koskevien ilmoitusten säilyttäminen ja toimittaminen huoneistotietojärjestelmään 
Hallituksen on ylläpidettävä luetteloa yhtiölle toimitetuista kunnossapitoa ja muutostöitä koskevista 4 luvun 7 §:ssä ja 5 luvun 4 §:ssä tarkoitetuista ilmoituksista. Ilmoitukset on säilytettävä luotettavalla tavalla osakehuoneistokohtaisesti. Ilmoitusten sisältämät tiedot kunnossapito- ja muutostöistä on toimitettava Maanmittauslaitokselle noudattaen huoneistotietojärjestelmästä annetun lain 17 a §:ää. 
 Muuttamaton osa säädöstekstistä on jätetty pois 
19 luku 
Sulautuminen 
14 § 
Ilmoitus sulautumisen täytäntöönpanosta 
 Muuttamaton osa säädöstekstistä on jätetty pois 
Absorptiosulautumisessa vastaanottavan asunto-osakeyhtiön hallituksen on viipymättä sulautumisen rekisteröinnin jälkeen ilmoitettava sulautumisvastikkeena annettavien uusien osakkeiden ensimmäiset omistajat ja osakkeisiin tai niiden tuottamaan hallintaoikeuteen kohdistuvien oikeuksien haltijat kirjattavaksi ja merkittäväksi osakehuoneistorekisteriin. 
Kombinaatiosulautumisessa asunto-osakeyhtiöön sulautumiseen osallistuvien yhtiöiden on viipymättä sulautumisen rekisteröinnin jälkeen ilmoitettava perustettavan yhtiön osakkeiden ensimmäiset omistajat ja osakkeisiin tai niiden tuottamaan hallintaoikeuteen kohdistuvien oikeuksien haltijat kirjattavaksi ja merkittäväksi osakehuoneistorekisteriin. 
20 luku 
Jakautuminen 
14 § 
Ilmoitus jakautumisen täytäntöönpanosta 
 Muuttamaton osa säädöstekstistä on jätetty pois 
Jakautumisessa toimivaan asunto-osakeyhtiöön vastaanottavan yhtiön hallituksen on viipymättä jakautumisen rekisteröinnin jälkeen ilmoitettava jakautumisvastikkeena annettavien uusien osakkeiden ensimmäiset omistajat ja osakkeisiin tai niiden tuottamaan hallintaoikeuteen kohdistuvien oikeuksien haltijat kirjattavaksi ja merkittäväksi osakehuoneistorekisteriin. 
Jakautumisessa perustettavaan yhtiöön jakautumiseen osallistuvien yhtiöiden on viipymättä jakautumisen rekisteröinnin jälkeen ilmoitettava perustettavan yhtiön osakkeiden ensimmäiset omistajat ja osakkeisiin tai niiden tuottamaan hallintaoikeuteen kohdistuvien oikeuksien haltijat kirjattavaksi ja merkittäväksi osakehuoneistorekisteriin. 
23 luku 
Päätöksen moite 
5 § 
Osakehuoneistorekisteriin kirjatun tai merkityn oikeudenhaltijan oikeutta loukkaava päätös 
Yhtiökokouksen 6 luvun 22 §:n 5 momentissa tarkoitettu päätös 1 luvun 13 §:n 1 momentin 4 kohdassa tarkoitettujen osakehuoneistoa tai 5 kohdassa tarkoitettujen osakeryhmiä koskevien tietojen muuttamisesta on tehoton osakehuoneistorekisterin kirjauksella tai merkinnällä suojattua osakkeisiin tai niiden tuottamaan hallintaoikeuteen kohdistuvan oikeuden haltijaa kohtaan, jos tämä ei ole antanut suostumusta muuttamiseen. 
Oikeudenhaltija voi nostaa yhtiötä vastaan kanteen 1 momentissa tarkoitetun tehottomuuden vahvistamiseksi. Tällaiseen päätökseen ei sovelleta 1 §:n 2 momentissa säädettyä kolmen kuukauden määräaikaa. Kanne on kuitenkin nostettava kolmen kuukauden kuluessa siitä, kun oikeudenhaltija on saanut suostumuksensa perusteella tehdyn yhtiökokouksen päätöksen tiedoksi. Päätös on annettava tiedoksi noudattaen, mitä haasteen tiedoksi antamisesta säädetään tai muuten todistettavalla tavalla. 
28 luku 
Lain soveltaminen kiinteistöosakeyhtiöön ja muuhun osakeyhtiöön 
1 § 
Soveltamisala 
Tätä lakia sovelletaan Suomen lain mukaan rekisteröityyn keskinäiseen kiinteistöosakeyhtiöön, jollei tässä laissa tai muussa laissa säädetä toisin. 
Keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä, että tätä lakia ei sovelleta yhtiöön tai että yhtiöön sovelletaan tiettyjä tämän lain säännöksiä. Keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä ei kuitenkaan voida poiketa 1 luvun 5 §:n 2 momentin ja 13 §:n 1 momentin 3‒6 kohdanValiokunta ehdottaa sisältöä muutettavaksi , 2 luvun 1 a §:ssä tarkoitettua osakehuoneistorekisteriä koskevien säännösten  Muutosehdotus päättyy eikä 2 luvun 4 §:n 2 momentin soveltamisesta. Tällaiseen yhtiöön sovelletaan osakeyhtiölakia siltä osin kuin yhtiöön ei sovelleta tätä lakia. 
Valiokunta ehdottaa sisältöä poistettavaksi Keskinäistä kiinteistöosakeyhtiötä perustettaessa voidaan yhtiöjärjestyksessä määrätä, että yhtiön osakkeet eivät kuulu 2 luvun 1 a §:ssä tarkoitettuun osakehuoneistorekisteriin. Tällaista määräystä ei voida myöhemmin poistaa yhtiöjärjestyksestä. Jos keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön osakkeet kuuluvat osakehuoneistorekisteriin, yhtiöjärjestyksessä ei voida poiketa tämän lain osakehuoneistorekisteriä koskevista säännöksistä. Poistoehdotus päättyy 
Jos keskinäistä kiinteistöosakeyhtiötä koskeva perusilmoitus on tehty ennen 1 päivää tammikuuta 1992, tätä lakia sovelletaan yhtiöön vain, jos soveltamisesta määrätään yhtiöjärjestyksessä. 
 Voimaantulopykälä tai –säännös alkaa 
Tämä laki tulee voimaan päivänä kuuta 20 . 
Sen 6 luvun 22 §:n 5 momentti, 34 §:n 5 momentti, sekä 23 luvun 5 § tulevat kuitenkin voimaan vasta valtioneuvoston asetuksella säädettävänä ajankohtana.  
Tämän lain 6 luvun 22 §:n 5 momenttia, 34 §:n 5 momenttia, 40 §:n 1 momentin 6 a kohtaa ja 43 §:n 5 momenttia, 19 luvun 14 §:n 3 ja 4 momenttia, 20 luvun 14 §:n 2 ja 3 momenttia sekä 23 luvun 5 §:ää sovelletaan osakehuoneistorekisteriin kuuluvaan yhtiöön.  
Jos yhtiö kuuluu osakehuoneistorekisteriin huoneistotietojärjestelmää koskevan lainsäädännön voimaanpanosta annetun lain (1329/2018) 5 §:n 1 momentin tai 6 §:n 2 momentin perusteella, tämän lain 6 luvun 22 §:n 5 momentissa tarkoitetun yhtiöjärjestyksen muuttamista koskevan päätöksen tekemisen edellytyksenä on, että muutoksen kohteena olevien osakeryhmien omistaja on kirjattu osakehuoneistorekisteriin huoneistotietojärjestelmää koskevan lainsäädännön voimaanpanosta annetun lain 7 §:n mukaisesti. 
Lain 28 luvun 1 §:n 2 momentin vastainen yhtiöjärjestyksen määräys on muutettava lain mukaiseksi samalla, kun muu yhtiöjärjestyksen muutos ilmoitetaan rekisteröitäväksi. 
 Lakiehdotus päättyy 

3. Laki huoneistotietojärjestelmää koskevan lainsäädännön voimaanpanosta annetun lain muuttamisesta 

Eduskunnan päätöksen mukaisesti  
muutetaan huoneistotietojärjestelmää koskevan lainsäädännön voimaanpanosta annetun lain (1329/2018) 7 §:n 2 momentti ja 10 §:n 2 momentti sekä 
lisätään 5 §:ään, sellaisena kuin se on laissa 17/2021, uusi 5 momentti ja lakiin uusi 6 a § seuraavasti: 
5 § 
Vanhan asunto-osakeyhtiön osakeluettelon ylläpidon siirtäminen Maanmittauslaitokselle 
 Muuttamaton osa säädöstekstistä on jätetty pois 
Ennen 7 §:ssä tarkoitettua osakkeenomistajan kirjaamista osakehuoneistorekisteriin Maanmittauslaitos merkitsee vanhan asunto-osakeyhtiölain 2 luvun 12 §:n 1 momentin 5 ja 6 kohdassa tarkoitetun tiedon tai rajoituksen osakeluetteloon asianosaisen hakemuksesta. Merkitsemisen edellytyksenä on osakeluetteloon merkityn osakkeenomistajan suostumus tai muu selvitys. 
6 a § 
Muun yhteisön muuttaminen asunto-osakeyhtiöksi 
Mitä 6 §:n 2 momentissa säädetään yhtiöjärjestyksen muuttamisesta ja osakeluettelon ylläpidon siirtämisestä Maanmittauslaitokselle, sovelletaan myös, jos muu yhtiö tai osuuskunta muutetaan asunto-osakeyhtiöksi tai Valiokunta ehdottaa sisältöä poistettavaksi osakehuoneistorekisteriin kuuluvaksi  Poistoehdotus päättyykeskinäiseksi kiinteistöosakeyhtiöksi. Osakeluettelon ylläpidon siirtämisen jälkeen yhtiöön sovelletaan, mitä 7–11 §:ssä säädetään vanhasta asunto-osakeyhtiöstä. 
7 § 
Osakkeenomistajan kirjaaminen ja osakekirjan mitätöinti 
 Muuttamaton osa säädöstekstistä on jätetty pois 
Kun vanha asunto-osakeyhtiö on siirtänyt osakeluettelon ylläpidon ja sen osake luovutetaan ensimmäisen kerran, luovutuksensaajan on haettava kirjaamistaan osakkeenomistajaksi osakehuoneistorekisteriin kahden kuukauden kuluessa luovutussopimuksen tekemisestä. Jos osakkeen saanto ei ole lopullinen luovutukseen liittyvän ehdon takia taikka kysymyksessä on asuntokauppalain (843/1994) 4 luvun 1 §:ssä tarkoitettu luovutus tai saanto, josta ei ole suoritettava varainsiirtoveroa, hakemus on tehtävä kahden kuukauden kuluessa omistusoikeuden siirtymisestä. 
 Muuttamaton osa säädöstekstistä on jätetty pois 
10 § 
Osakekirjaan sovellettavat säännökset 
 Muuttamaton osa säädöstekstistä on jätetty pois 
Vanhan asunto-osakeyhtiön osakekirjan antamiseen, sisältöön ja vaihtamiseen sovelletaan vanhan asunto-osakeyhtiölain 2 luvun 6, 7 ja 9 §:ää sekä 8 §:n 2 momenttia siihen saakka, kun osakkeenomistajan oikeus on kirjattu osakehuoneistorekisteriin tämän lain 7 §:ssä tarkoitetulla tavalla. Sama koskee vanhan asunto-osakeyhtiölain 2 luvun 10 §:n 1 momentin soveltamista vanhan asunto-osakeyhtiön väliaikaistodistuksen antamiseen. 
 Muuttamaton osa säädöstekstistä on jätetty pois 
 Voimaantulopykälä tai –säännös alkaa 
Tämä laki tulee voimaan päivänä kuuta 20 . 
 Lakiehdotus päättyy 
Helsingissä 16.11.2022 

Asian ratkaisevaan käsittelyyn valiokunnassa ovat ottaneet osaa

puheenjohtaja 
Anne Kalmari kesk 
 
varapuheenjohtaja 
Ritva Elomaa ps 
 
jäsen 
Markku Eestilä kok (osittain) 
 
jäsen 
Satu Hassi vihr 
 
jäsen 
Mikko Lundén ps 
 
jäsen 
Jari Myllykoski vas 
 
jäsen 
Anders Norrback 
 
jäsen 
Raimo Piirainen sd 
 
jäsen 
Jenni Pitko vihr 
 
jäsen 
Piritta Rantanen sd 
 
jäsen 
Arto Satonen kok 
 
jäsen 
Jenna Simula ps 
 
jäsen 
Peter Östman kd 
 

Valiokunnan sihteerinä on toiminut

valiokuntaneuvos 
Susanna Paakkola