Hallituksen esityksestä ilmenevistä syistä ja saamansa selvityksen perusteella ympäristövaliokunta pitää lakiehdotusta tarpeellisena ja tarkoituksenmukaisena. Valiokunta puoltaa lakiehdotuksen hyväksymistä muutettuna seuraavin huomautuksin. 

Hallituksen esityksen tavoite

Hallituksen esityksen tavoitteena on parantaa opiskelija-asuntoja tarjoavien toimijoiden mahdollisuuksia käynnistää vuokra-asuntojen uudistuotanto- ja perusparannushankkeita tilanteessa, jossa tuotantoon ei ole mahdollista osoittaa erityisryhmien investointiavustuksia. Valtiontalouden vaikean tilanteen vuoksi erityisryhmien investointiavustuksia voidaan myöntää vain rajallisesti, joten avustukset suunnataan ensisijaisesti vammaisten henkilöiden ja pitkäaikaisasunnottomien asuntohankkeisiinValtio voi myöntää valtion talousarvion puitteissa investointiavustuksia erityistä tukea asumisessaan tarvitseville ryhmille tarkoitettujen vuokra-asuntojen tuotantoon. Tällaisia ryhmiä ovat esim. huonokuntoiset ja muistisairaat ikääntyneet, vammaiset henkilöt, asunnottomat, päihde- ja mielenterveyskuntoutujat sekä opiskelijat ja nuoret. Laki avustuksista erityisryhmien asunto-olojen parantamiseksi 1281/2004. . Hallituksen esitys mahdollistaa tästä syystä pysähtyneen opiskelija-asuntojen rakentamisen ja on siten hyvin kannatettava. Opiskelija-asunnoille on jatkuva ja kasvava tarve ammattikorkeakoulu- ja yliopisto-opiskelupaikkojen lisäämisen ja asuntojen kasvaneen kysynnän vuoksi, kun myös opiskelijoiden asumistukeen tehdyt muutokset ja opiskelukustannusten kattamisen muuttuminen lainapainotteisemmaksi ovat lisänneet edullisempien asumismuotojen kysyntää. Opiskelija-asuntotarpeen kasvua lisää osaltaan aloituspaikkojen kohdistuminen tavoitteen mukaisesti aiempaa enemmän ensimmäistä tutkintoa suorittaville, joille opiskelija-asunto on ensimmäinen itsenäisen asumisen muoto.  

Hallituksen esityksessä ehdotetaan, että opiskelija-asuntojen osalta korkotukilainan enimmäismäärää korotetaan siten, että se on enintään 100 prosenttia rakentamisen, hankinnan tai perusparannuksen hyväksytyistä kustannuksista. Edellytyksenä on, että kustannusten omarahoitusosuuteen ei myönnetä erityisryhmien investointiavustusta. Korkotukilainan enimmäismäärän korotus on tarpeen, koska opiskelija-asuntoja tuottavilla yleishyödyllisillä yhteisöillä ei pääsääntöisesti ole mahdollisuutta kerätä omaa pääomaa lainan omarahoitusosuuteen. Tällä hetkellä korkotukilainaan liittyy lainansaajan omarahoitusosuus, joka on vähintään 5 prosenttia eli korkotukilaina voi kattaa enintään 95 prosenttia hankkeen hyväksytyistä kustannuksista. Vuoteen 2024 asti valtio pystyi myöntämään erityisryhmien investointiavustuksia opiskelija-asuntohankkeiden omarahoitusosuuden kattamiseen. Avustuksen osuus oli enintään 15 prosenttia kustannuksista, jolloin korkotukilainan osuus näissä hankkeissa oli yleensä 85 prosenttia kustannuksista. Valiokunta korostaa, että mahdollisuus sataprosenttiseen korkotukilainoitukseen on poikkeus yleisistä lainoitus- ja riskinhallintaperiaatteista. Korkotukilainan hyväksyminen on ehdotuksen mukaan edelleen harkinnanvaraista ja lainan hyväksymistä arvioidaan hakemuskohtaisesti.  

Valiokunta korostaa, että kaikkia korkotukilainoja koskevien hyväksymisen yleisten edellytysten lisäksi edellytyksenä on, että paikkakunnalla on opiskelijoille pitkäaikaista asunnontarvetta ja että kyseessä olevat asunnot soveltuvat opiskelijoiden käyttöön. Valtion tukema opiskelija-asuntotuotanto kohdentuu pääasiassa paikkakunnille, joissa on korkeakouluopetusta. Asunnoista 85 prosenttia on yliopistokaupungeissa. Valiokunta korostaa, että arviointi on kuitenkin hakemuskohtaista ja edellytysten täyttymistä on arvioitava aina erikseen. Se, että asunnoista valtaosa sijoittuu yliopistokaupunkeihin ei tarkoita sitä, että asunnot eivät voisi osaltaan sijoittua edellytysten täyttyessä ja tuetun asuntokannan kokonaisuus huomioiden tarvittaessa myös pienemmille paikkakunnille. 

Vaikutus vuokriin

Täysimääräinen lainoitus nostaa jonkin verran hankkeen pääomakuluja ja vaikuttaa siten asuntojen omakustanteisesti määräytyviin vuokriin. Hallituksen esityksessä on arvioitu, että korkotukilainan kattavuuden nosto 95 prosentista 100 prosenttiin vaikuttaa uusien kohteiden alkuvuokriin laskennallisesti noin 3 prosenttia. Jos verrataan aiempaan opiskelija-asunnoissa käytettyyn 85 prosentin korkotukilainatasoon, vaikutus alkuvuokriin on laskennallisesti noin 10 prosenttia. Valiokunta korostaa, että käytännössä vuokrat eivät kuitenkaan nouse laskennallisella osuudella, vaan saman omistajan omistamien opiskelija-asuntojen vuokrat voidaan tasata riippumatta siitä, onko niiden rakentamiseen saatu erityisryhmien investointiavustusta vai pelkkää korkotukilainaa. Mitä enemmän asuntoyhteisö omistaa opiskelija-asuntoja, sitä vähäisempi vaikutus muutoksella on vuokriin. Valiokunta pitää tarkoituksenmukaisena, että lakiesityksessä selkeytetään vuokrien tasausta koskevia säännöksiä ja mahdollistetaan kaikkien valtion tuella rahoitettujen, rajoituksien alaisten opiskelija-asuntojen vuokrien tasaaminen keskenään. 

Opiskelija-asuntojen määrän lisäämisellä voi myös olla välillisiä vaikutuksia paikkakunnan asuntomarkkinaan. Kun suurempi osa opiskelijoista voi saada opiskelija-asunnon, paranee muiden asukkaiden mahdollisuus saada pieni, kohtuuhintainen vuokra-asunto. Vastaavasti merkittävä puute opiskelija-asunnoista lisää muun asuntotarjonnan kysyntää ja nostaa vuokratasoa kysynnän ylittäessä tarjonnan. 

Valtiontalouden riskit

Korkotukilainoitus sisältää valtiontukena korkotuen ja täytetakauksen. Korkotukea valtio maksaa omavastuukoron ylittävältä osalta. Täytetakauksella valtio vastaa maksukyvyttömyystilanteessa lainan myöntäneelle rahoituslaitokselle siitä osasta lainoitusta, jota ei saada katetuksi vakuuden realisointituloilla. Hallituksen esityksessä tunnistetaan, että 100 prosentin korkotukilainoitus on poikkeuksellinen ja lisää valtion ja rahoittajien riskiä varsinkin korkotason noustessa. Valtio voi takaajana menettää suuremman osuuden myönnetystä lainasta, jos asuntojen kysyntä jää ennakoitua alhaisemmaksi tai kustannusten ylittyessä. Valtiontalouden vaikean tilanteen vuoksi kaikissa ratkaisuissa tulee ottaa huomioon valtion pitkäkestoisesti kasvanut velka sekä takausvastuut. 

Valiokunta korostaa, että kuvattua riskiä hillitään monin keinoin. Riskin lisääntymistä hillitään edellytetyllä hankekohtaisella arviolla asuntojen soveltumisesta opiskelijoiden käyttöön ja opiskelijoiden pitkäaikaisesta asunnontarpeesta paikkakunnalla (19 a §:n 2 mom.). Tapauskohtaisessa rahoitusharkinnassa otetaan aina huomioon myös kohdealueella vallitseva asuntotarjonnan kokonaistilanne laajemmin, jotta vältytään pitkäkestoiselta vajaakäytöltä valtion tukemassa asuntotuotannossa. Tärkeää on arvioida tapauskohtaisesti myös opiskelija-asuntotuotannon tarvetta pitkäjänteisesti ennakoiden paikkakuntakohtaisia ennusteita opiskelijamääristä. 

Valiokunta pitää valtion riskienhallinnan näkökulmasta myös merkityksellisenä, että lainansaajan taloudellisen aseman ja maksukyvyn arviointiin liittyvästä selvitysvelvoitteesta säädetään lain tasolla ehdotetussa 4 §:n 4 momentissa. Lisäksi Valtion tukeman asuntorakentamisen keskuksella (Varke) on edelleen mahdollisuus vaatia omarahoitusosuutta myös opiskelijahankkeissa, jos riskiarviointi sitä edellyttää. Lisäksi on huomattava, että korkotukilainavaltuuden tasosta päätetään kuitenkin talousarvion yhteydessä ja valtuuden käyttöä ohjataan tyypillisesti edelleen valtioneuvoston päätöksellä annettavalla käyttösuunnitelmalla. Opiskelija-asuntohankkeiden korkotukilainakannan kasvua voidaan siis ohjata ja tarpeen mukaan rajoittaa talousarviopäätöksellä, vaikka esityksellä mahdollistetaankin yksittäisen hankkeen lainan enimmäismäärän kasvu.  

Nopea voimaantulo tärkeää

Opiskelija-asuntotuotannolle on tarvetta, sillä korkeakoulujen aloituspaikkoja on määrällisesti lisätty huomattavasti viime vuosina ja kaikilla korkeakoulupaikkakunnilla opiskelija-asuntojen kysyntä ylittää niiden tarjonnan. Lainmuutoksen avulla helpotetaan toimijoiden mahdollisuuksia viedä vireillä olevia hankkeita eteenpäin ja suunnitella uusia. Uutta sääntelyä ehdotetaan sovellettavaksi myös lain voimaantullessa vireillä oleviin korkotukilainan hyväksymistä koskeviin hakemuksiin, joten hakijoiden ei tarvitse viivyttää hakemusten vireillepanoa. Valiokunnan saaman selvityksen mukaan tällä hetkellä kymmenen hanketta on vireillä ehdollisen varauspäätöksen tai suunnitelmien ja kustannusten hyväksymispäätöksen vaiheessa ja niiden arvo yhteensä on vajaat 200 miljoonaa euroa. Lisäksi vireillä on muutamia varaushakemuksia siten, että yhteensä noin 200—250 miljoonaan euroon voi lyhyellä aikavälillä kohdistua opiskelijahankkeiden korkotukilainahakemuksia. 

Valiokunta pitää perusteltuna ehdotettua voimaantulosäännöstä, jolla mahdollistetaan myös niiden opiskelija-asuntohankkeiden eteneminen, joille on myönnetty vuoden 2024 lopulla nimellinen määrä investointiavustusta, ja joiden osalta tarvittava omarahoitusosuus on jäänyt uupumaan. Valiokunta kiirehtii siten lain voimaantuloa. Muutoksella myös luodaan edellytyksiä uusien rakennushankkeiden käynnistymiselle ensi vuonna, mikä osaltaan auttaa rakennusalaa matalasuhdanteessa. On kuitenkin selvää, että valtaosa opiskelijoista asuu tällä hetkellä ja jatkossakin joko vapaarahoitteisessa vuokra-asunnossa, vanhempiensa luona tai jossain muualla, joten opiskelija-asuntotuotanto ei ratkaise opiskelijoiden asumisen tarvetta kuin osin. 

Erittäin tärkeää on kuitenkin myös lain voimaantulon jälkeen vireille tulevien hankkeiden osalta se pääsääntö, että korkotukilainan enimmäissuuruus ja investointiavustus ovat vaihtoehtoisia tukimuotoja. Tämä mahdollistaa sen, että valtiontalouden tilanteen kohentuessa erityisryhmien investointiavustusta on mahdollista nostaa ja hyödyntää ilman lainsäädäntömuutoksia. Valiokunta pitää tärkeänä, että lainmuutoksen vaikutuksia seurataan, jotta voidaan arvioida näiden vaihtoehtoisten tukimuotojen toimivuutta pitkällä tähtäimellä.  

Valiokunta toteaa tässä yhteydessä, että kaikkiaan erityisryhmien asumisen tukemisen kehittäminen on laaja-alainen, poikkihallinnollinen haaste, joka kuuluu ympäristöministeriön ohella sosiaali- ja terveysministeriön hallinnonalalle. Valiokunta kannustaa kehittämistyön jatkamiseen. Esimerkiksi Valtion tukeman asuntotuotannon kehittämisen työryhmä arvioi raportissaan muiden erityisryhmien asumisen tarpeita. Ns. vanhuspalvelulaki eli Laki ikääntyneen väestön toimintakyvyn tukemisesta velvoittaa kunnat ja hyvinvointialueet laatimaan suunnitelmia ikääntyneen väestön asumisen kehittämisestä. Asumispalveluja käsitellään myös käynnissä olevassa sosiaali- ja terveysministeriön sosiaalihuollon palvelu-uudistushankkeessa. Valtion tukeman asumisen reunaehtoihin vaikuttaa myös sallittavaa valtiontukisääntelyä koskeva SGEI-päätös (Services of General Interest, SGEI), jonka komission odotetaan tekevän vuoden loppuun mennessä.