Hallituksen esityksen perusteluista ilmenevistä syistä ja saamansa selvityksen perusteella ympäristövaliokunta pitää esitystä tarpeellisena ja tarkoituksenmukaisena. Valiokunta puoltaa lakiehdotusten hyväksymistä muuttamattomina.
Pitkäkestoisen korkotukimallin kehittäminen
Hallituksen esityksen tavoitteena on parantaa korkotukijärjestelmään liittyviä laina- ja tukiehtoja siten, että valtion tuki on tasapainossa siihen liittyvien rajoitusten kanssa ja tukitasot ovat oikeassa suhteessa myös verrattuna lyhytkestoiseen korkotukimalliin.
Vuonna 2016 voimaan tulleen lyhytkestoisen korkotukimallin ehdot ovat tällä hetkellä selkeästi pitkää korkotukea edullisemmat. Rajoitusaika on lyhimmillään 10 vuotta, mutta lainansaajan omavastuuosuus korkotukilainan korosta on vain 2,5 %, kun pitkän korkotukimallin pysyvä omavastuukorko on 3,4 % ja asumisoikeusasuntojen osalta 3,5 %. Lainansaajan omarahoitusosuudelle laskettava enimmäiskorko ja omistajalle tuloutettava enimmäistuotto on 6 %, kun se on pitkässä 4 %. Lisäksi korkotukea maksetaan koko rahoitusajan, kun pitkässä korkotuessa tuen maksaminen päättyy viimeistään 23 vuoden kuluttua korkotukilainan hyväksymisestä.
Lyhytkestoisen korkotukimallin hyväksyessään eduskunta hyväksyi ympäristövaliokunnan mietinnössään ehdottaman lausuman, jonka mukaan eduskunta edellyttää, että hallitus käynnistää 40 vuoden korkotukimallin kokonaisvaltaiseen kehittämiseen tähtäävät toimenpiteet, jotta mallin ehdot saadaan kannustaviksiHallituksen esitys eduskunnalle laiksi vuokratalojen rakentamislainojen lyhytaikaisesta korkotuesta, YmVM 9/2016 vp — HE 76/2016 vp, EV 81/2016 vp).. Hallituksen esityksellä toteutetaan myös osaltaan tätä lausumaa.
Hallituksen esityksessä todetaan, että pitkän korkotuen ehtojen heikkoutta lyhytkestoisen korkotukimallin ehtoihin nähden ei voida pitää perusteltuna, vaikka tukimallit on pääosin suunnattu erilaisille toimijoille. Lisäksi epäkohtaa on jo korjattu (asumisoikeusasuntoja lukuunottamatta) korkotukiasetuksen väliaikaisella muutoksella, jolla uusien korkotukilainojen omavastuukorko vuokra-asuntojen osalta alennettiin määräaikaisesti 3,4 %:sta 1,7 %:iin 1.8.2016—31.12.2019 hyväksyttyjen korkotukilainojen osalta.
Esityksessä ehdotetaan korkotukilainojen kiinteäehtoisen lainanlyhennysohjelman muuttamista merkittävästi nykyistä etupainotteisemmaksi sekä vuokra- että asumisoikeusasuntojen osalta. Lainakannan pieneneminen alusta alkaen parantaa lainansaajien mahdollisuuksia saada lisärahoitusta markkinoilta talojen tullessa perusparannusikään. Samalla kohtuullinen varautuminen rakennusten ja asuntojen tuleviin perusparannus-, ylläpito- ja hoitokustannuksiin ehdotetaan kiellettäväksi kokonaan asukkailta perittävissä vuokrissa uusissa korkotukilainoissa. Valiokunta korostaa, että ehdotettu muutos ei estä suunnitelmallista kiinteistönpitoa, sillä vuokrissa voidaan jatkossakin kerätä varoja rakennusten ja asuntojen vuosikorjauksia, ylläpitoa ja hoitoa varten. Valiokunta pitää tärkeänä, että kiinteistöjä hoidetaan suunnitelmallisesti ja pitkäjänteisesti, sillä näin voidaan vaikuttaa merkittävästi asumisen kustannuksiin sekä turvallisuuteen, terveellisyyteen, viihtyisyyteen ja ympäristövaikutuksiin. Suunnitelmallisen kiinteistönpidon laiminlyönti voi myös nostaa kustannuksia pitkällä aikavälillä. Varautumiskiellon voimaantullessa rajanveto vuosikorjausten ja perusparannusten välillä tulee aiempaa merkittävämmäksi. Valiokunta korostaa, että ARA:n tulee tarkistaa vuokranmääritysohje siten, että se ei estä tarpeellisten vuosikorjausten tekemistä jatkossakaan. On tärkeää, että valtion tukemat asunnot ovat koko elinkaarensa ajan laatutasoltaan hyviä ja kestäviä.
Uusien korkotukilainoitettavien vuokra-asuntojen vuokrissa perittävä lainansaajan omarahoitusosuuden korko nostettaisiin nykyisestä 4 %:sta 6 %:iin korkotukiasetuksen muutoksella. Sen sijaan lainansaajayhteisöstä sen omistajille tuloutettavissa olevan tuoton enimmäismäärä säilytettäisiin jatkossakin 4 %:ssa, jolloin yhteisöön kertyy omia varoja esimerkiksi perusparannus-, ylläpito- ja hoitokustannuksiin varautumiseen. Omavastuuosuus korkotukilainan korosta muutettaisiin korkotukiasetuksen muutoksella pysyvästi 2,5 %:iin sekä vuokra-, asumisoikeus- että osaomistusasuntojen osalta, eli sekin vastaisi tasoltaan lyhytkestoisen korkotukimallin omavastuuosuutta. Korkotuen maksuaikaa pidennettäisiin nykyisestä 15—23 vuodesta 30 vuoteen ja perusparannuslainoissa 16 vuodesta 20 vuoteen. Korkotukilainojen lainaehtoja yhdenmukaistettaisiin siten, että kaikissa vuokra-asuntojen korkotukilainoissa lainoitusosuus olisi enintään 95 % kohteen hyväksytyistä rakentamis-, hankinta- tai perusparannuskustannuksista. Kannatettava uudistus on myös hankintalainojen hyväksymiselle asetettujen vaatimusten lieventäminen siten, että niitä voitaisiin hyväksyä myös kasvukeskuksiin ja samoin ehdoin julkisille ja yksityisille toimijoille. Samoin kannatettava uudistus on mahdollisuus uuteen indeksisidonnaiseen korkotukilainaan, jossa lainanmaksu sisältää sekä koron että lainanlyhennyksen ja johtaa tasaisempaan vuokrakehitykseen ja nopeammin lyhenevään lainapääomaan kuin kiinteälyhenteinen korkotukilaina.
Valiokunta pitää edellä mainittuja muutosehdotuksia oikeansuuntaisina ja kannatettavina. Pitkäkestoisen korkotuen ehtojen heikko kannustavuus ja epäsuhta lyhytkestoiseen korkotukimalliin verrattuna on epäkohta, joka on korjattava mahdollisimman pian. Hallituksen esitykseen sisältyvillä muutoksilla voidaan poistaa keskeisimmät erot tukijärjestelmissä.
Valiokunta katsoo kuitenkin asiantuntijakuulemisen perusteella, että kokonaistarkastelussa hallituksen esitykseen sisältyvät muutosehdotukset eivät todennäköisesti ole riittäviä lisäämään merkittävästi pitkän korkotukijärjestelmän mukaista vuokra-asuntotuotantoa. Rajoitusten piiristä myös poistuu nyt paljon vuokra-asuntoja, joita rakennettiin 1970-luvulla runsaasti, joten niiden suhteellinen osuus voi vähentyä. Voittoa tavoittelevien yritysten kiinnostuminen järjestelmästä edellyttäisi todennäköisesti korkotukilainojen rajoitusajan merkittävää lyhentämistä ja omistajan tuotontuloutusmahdollisuuksien huomattavaa kasvattamista, johon taas on paitsi valtiontalouden myös esimerkiksi valtiontukisäännöstön kannalta rajalliset mahdollisuudet. Jotta toimijoiden määrää ja tuotantoa saataisiin merkittävästi lisättyä, voidaan tarvita hallituksen esitykseen verrattuna huomattavampia rakenteellisia muutoksia korkotukijärjestelmään. Yksi tällainen voisi olla rakenne, jossa omavastuukorko seuraisi automaattisesti yleisen korkotason muutoksia. Myös mahdollisuuksia vanhojen lainojen yhdistämiseen uuteen perusparannuslainaan tulisi vielä arvioida uudelleen järjestelmän hallinnollisen sujuvuuden ja tehokkuuden parantamiseksi. Valiokunta toteaa tässä yhteydessä, että uuden lyhytkestoisen korkotukijärjestelmän kiinnostavuutta ei ole vielä mahdollista arvioida, vaan saatavilla olevat tiedot ovat hieman ristiriitaisia.
Asuntopolitiikan kokonaisvaltaisesta kehittämisestä
Valtion tukema asuntotuotanto on vain pieni osa valtion asuntopolitiikan koko keinovalikoimasta. Suomen asuntokannasta noin kolmasosa on vuokra-asuntoja ja näistä reilu kolmasosa valtion tukemia, korkotuki- tai aravalainoitettuja asuntoja. Koska korkotuki merkitsee lähinnä korkosuojausta nykyisen alhaisen korkotason aikana, on valtion tuki korkotuen muodossa ollut viime vuosina huomattavan vähäinen. Asumistukea sen sijaan maksettiin vuonna 2017 noin 2 miljardia euroa, minkä lisäksi toimeentulotukea maksettiin noin 300 miljoonaa euroa asumismenojen kattamiseen eli lähinnä vuokriin. Asumistuilla ei kuitenkaan voida puuttua itse ongelmaan eli kohtuuhintaisten vuokra-asuntojen kysynnän ja tarjonnan epäsuhtaan. Yleisesti asumisen hintaan vaikuttaa eniten riittävä asuntojen tarjonta. Yhteiskunnan tukemaa asuntokantaa tarvitaan, mutta sen riittävästä määrästä suhteessa muuhun asuntokantaan ja muihin tukijärjestelmiin ei ole vielä tarpeeksi selkeää näkemystä yhteisen tavoitetason pohjaksi. Kaikkiaan asumisen hintaan liittyvät ongelmat kärjistyvät pääkaupunkiseudulla ja muissa kasvukeskuksissa.
Valiokunta viittaa tässä yhteydessä lausuntoonsa Asuntopolitiikan kehittämiskohteistaYmVL 1/2018 vp — O 61/2016 vp eduskunnan tarkastusvaliokunnalle: Asuntopolitiikan kehittämiskohteita., jossa se tarkastelee kehittämistarpeita yleisellä tasolla. Valiokunta korostaa, että asuntopolitiikan haasteisiin vastaamiseksi tarvitaan sekä tarjontatukea että kysyntätukea eli asumistukea. Korkotukijärjestelmän avulla voidaan tarjota kohtuuhintaisia vuokra- ja asumisoikeusasuntoja niille kotitalouksille, joilla ei ole alhaisen tulo- ja varallisuustasonsa tai esimerkiksi maksuhäiriömerkintöjen vuoksi mahdollisuutta hankkia asuntoa markkinaehtoisesti. Tuettu asuntokanta ja hankintalainojen aktiivinen käyttäminen ovat keskeiset keinot vaikuttaa segregaation ehkäisemiseen edistämällä asukasrakenteeltaan monipuolisten asuinalueiden rakentumista. Valtion tukeman asuntotuotannon syrjäyttämisvaikutusta voidaan osittain pitää hintana monipuolisten asuinalueiden syntymisestä ja segregaation ehkäisemisestä pitkällä aikavälillä. Valtion tuella rahoitetussa asuntokannassa myös asuu pääsääntöisesti keskimääräistä pienituloisempia kotitalouksia, joten tuki kohdentuu yleisesti ottaen tavoitellulla tavalla.
Valiokunta korostaa, että tärkeää on edistää asumisen kohtuuhintaisuutta yleisellä tasolla erityisesti kasvukeskuksissa lisäämällä ylipäänsä asuntorakentamista ja siten asuntojen tarjontaa. Asuntotarjonnan niukkuus nostaa yleistä hintatasoa. Huolta aiheuttaa uusimuotoinen rahoitusmalli, jossa uusien omistusasuntojen myynnissä taloyhtiölainojen osuus voi olla jopa 70 % asunnon hinnasta. Tämä voi paitsi kiihdyttää asuntojen hintojen nousua merkitä myös kasvavia velkariskejä korkotason noustessa.
Tärkeitä asuntorakentamisen kannalta ovat maankäyttöä, asumista ja liikennettä koskevat MAL-sopimukset, jotka valtio on solminut Helsingin, Tampereen, Turun ja Oulun seudun kaupunkien kanssa vuosille 2016—2019. Sopimuksissa kaupungit ovat sitoutuneet kasvattamaan asuntotonttitarjontaansa ja varaamaan tietyn osan tonteista kohtuuhintaista korkotukilainoitettua asuntotuotantoa varten. Valtio on puolestaan sitoutunut rahoittamaan seutujen suuria liikenne- ja muita infrastruktuurihankkeita sekä lisäämään korkotukilainojen houkuttelevuutta myöntämällä niille Helsingin seudulla käynnistysavustuksia. MAL-sopimukset ovat osoittautuneet tehokkaaksi työkaluksi asuntorakentamisen edistämiseksi, ja sopimuskäytäntöä on tarkoitus jatkaa vuoden 2019 jälkeen. Helsingin seudulla tällä hetkellä korkotukilainaa saaville kohteille myönnettävät käynnistysavustukset ovat tehokas ja yksinkertainen tuki-instrumentti MAL-sopimuksen mukaisen kohtuuhintaisen asuntotuotannon edistämiseksi. MAL-sopimuksia tulee jatkaa ja kehittää edelleen myös muiden suurten kaupunkiseutujen ja maakuntakeskusten kehityksen tukemiseksi. Huomiota tulee myös kiinnittää erityisesti seudullisten, kuntarajat ylittävien liikenneratkaisujen mahdollisuuksiin. Nykyistä nopeampien raideliikenneyhteyksien kehittäminen ja huomattava saavutettavuuden parantaminen kasvaville ja kehittyville alueille voisi myös helpottaa pääkaupunkiseudulle kohdistuvaa kasvupainetta.
Valiokunta korostaa, että kunnilla on merkittävä rooli maapolitiikan tekijänä ja kaavoittajana ja siten asuntotuotannon edellytysten luojana. Aikaisemmin keskeiseksi ongelmaksi tunnistettiin yleisesti kaavoitetun tonttitarjonnan niukkuus. Tällä hetkellä rakentaminen kasvukeskuksissa on niin mittavaa, että ongelmaksi on muodostunut työvoiman saanti ja jopa rakentamistarvikkeista on pulaa. Tässä suhdannetilanteessa urakkahinnat ovat nousseet ja ARA-ehtojen mukaista rahoitusta on vaikea saada. Suhdannepolitiikkakin liittyy läheisesti asuntomarkkinoiden toimintaan, ja ARA-tuotannolla on ollut osaltaan suhdanteita tasaavaa merkitystä silloin, kun laskusuhdanteessa on kuitenkin voitu pitää ARA-tuotanto käynnissä.
Valiokunta korostaa, että keskeinen edellytys vuokra-asuntotuotannon edistämiseen on pitkäjänteisempi asuntopolitiikka, jolloin toimijoiden luottamus tuotantoehtojen pysyvyyteen paranee. Tämä edellyttäisi hallituskaudet ylittävää aikajännettä. Tarjonta- ja kysyntätukien yhtenäinen tarkastelu on haasteellista, kun niiden valmisteluvastuu kuuluu eri ministeriöille. Asumistuki on osa perustoimeentuloa, ja sillä on läheinen liittymä toimeentulotukeen, kun taas korkotuet katsotaan osaksi rakentamista. Tarjonta- ja kysyntätukien vertailussa on otettava huomioon muutkin kuin ekonomistiset näkökulmat ja siten tehtävä pitkäaikaisia päätöksiä nimenomaan asuntopolitiikan keskeisistä tavoitteista, kuten segregaation ehkäisemisestä. Uudessa asuntorakentamisessa tulisi myös ottaa huomioon asuntomarkkinoiden rakenteeseen ja muuttumiseen liittyvät seikat, kuten väestön ikääntymiseen ja muuhun yhteiskunnalliseen muutokseen liittyvät tekijät, ja esimerkiksi edistää arjessa pärjäämistä ottamalla huomioon tarpeet uudenlaisille yhteisöllisille asumismuodoille.
Valiokunta kiirehtii myös väestöltään vähenevien alueiden tilannetta helpottavien ehdotusten toteuttamista. Ympäristöministeriön raportissa (ns. AAKE-työryhmän raportti: ympäristöministeriön raportteja 23/2017) Asuntokannan ja asuinolojen kehittäminen kasvukeskusten ulkopuolella esitetään useita erilaisia toimenpiteitä, joilla voidaan edesauttaa taloudellisissa vaikeuksissa olevien vuokrataloyhteisöjen elinkelpoisuutta ja parantaa asukkaiden asuinoloja kasvukeskusten ulkopuolisilla alueilla. Valiokunta pitää perusteltuna tukitoimenpiteitä, joilla sopeutetaan kasvukeskusten ulkopuolella olevaa valtion tukemaa asuntokantaa asuntojen vähenevään kysyntään ja joilla järjestelmä tulee myös valtiolle pidemmällä aikavälillä edullisemmaksi. Yhtenä keinona tulisi harkita myös MAL-sopimusten kaltaisia sopimuspohjaisia ratkaisuja valtion ja kuntien välillä.
Valiokunta toteaa lopuksi, että eduskunta on edellyttänyt edellä viitatun lausuman yhteydessä myös, että ympäristöministeriö toimittaa yleisemmin selvityksen korkotukimallien toimivuudesta (EV 81/2016 vp). Valiokunta korostaa tarvetta arvioida korkotukimalleja osana asumisen tukijärjestelmiä, ja ympäristöministeriö on ilmoittanut toimittavansa valiokunnalle selvityksen korkotukimallien toimivuudesta syysistuntokaudella 2018. Valiokunta odottaa saavansa tuolloin arvion myös lyhytkestoisen uuden korkotukijärjestelmän liikkeellelähdöstä.