1
Lakiehdotuksen perustelut
6 luku Kirjaamishakemus ja sen käsittely
7 §.Suostumuksen antaminen. Pykälän 2 momenttia täydennettäisiin yleisellä, sekä sähköisiä että kirjallisia panttikirjoja koskevalla säännöksellä siitä, kuka voi antaa panttioikeuden haltijan suostumuksen kirjaukseen. Nykyisin asiasta säädetään osittain 18 luvun 7 §:ssä. Samalla selvennettäisiin, että momentin nykyiset säännökset panttikirjan esittämisestä koskevat vain kirjallista panttikirjaa.
9 a luku Sähköiset asiointijärjestelmät ja niiden käyttäminen
10 §.Vakuuksia koskevat sitoumukset. Pykälän 2 momentin mukaan sähköisessä kiinteistön kaupassa kauppakirjaan voidaan ottaa tai liittää sitoumus, jolla sähköisen panttikirjan saajaksi kirjattu sitoutuu kaupan synnyttyä sähköisen panttikirjan siirtämineen niin, että asia tulee vireille ilman eri hakemusta. Säännöksen tarkoituksena on helpottaa vakuuksien siirtämistä sähköisessä kaupassa. Siirtohakemuksen vireilletulon kytkeminen kaupan syntymiseen johtuu siitä, että automaattinen vireilletulo voidaan kytkeä vain sellaiseen olosuhteeseen, joka on selkeästi järjestelmän todennettavissa. Tämä merkitsee kuitenkin, että menettelyä voidaan käytännössä hyödyntää vain yksinkertaisissa tilanteissa, joissa panttikirjat eivät ole vakuutena vaan ne on kirjattu myyjän nimiin.
Momentin soveltamisalaa ehdotetaan laajennettavaksi siten, että sähköistä panttikirjaa koskevan siirtohakemuksen automaattinen vireilletulo voidaan kytkeä myös muihin sellaisiin edellytyksiin, jotka järjestelmä tarkastaa. Laissa ei tarkemmin säädettäisi näistä edellytyksistä, vaan ne jäisivät riippumaan siitä, millaiseksi järjestelmää on tarkoituksenmukaista kehittää. Muutos sallisi järjestelmän teknisen kehittämisen tavalla, joka voi aikaa myöden vähentää tarvetta pykälän 1 momentissa tarkoitettujen panttioikeuden lakkaamista koskevien sitoumusten sekä erillisten panttikirjojen siirtoa koskevien hakemusten tekemiseen.
15 §.Sähköinen kiinnitysjärjestelmä. Pykälän 1 momenttia muutettaisiin siten, että panttikirjan muodon muuttamista koskevat hakemukset voitaisiin tehdä sähköisesti kiinnitysjärjestelmässä. Panttikirjan muodon muuttamisesta säädetään 18 luvun 7 a §:ssä, jota ehdotetaan muutettavaksi siten, että vain kirjallisen panttikirjan muuntaminen sähköiseksi olisi jatkossa mahdollista. Mahdollisuus sähköisen hakemuksen tekemiseen kiinnitysjärjestelmässä voi olla tarpeen erityisesti, kun suuria määriä vanhoja kirjallisia panttikirjoja muutetaan samalla kertaa sähköiseen muotoon.
15 luku Kiinteistöpanttioikeutta koskevat yleiset säännökset
2 §.Panttioikeuden perustaminen. Pykälän 1 momenttia muutettaisiin siten, että vanhoja kirjallisia panttikirjoja ei enää tulevaisuudessa voitaisi käyttää panttioikeuden perustamiseen. Momentti sisältäisi yleissäännöksen siitä, että panttioikeus perustetaan vahvistamalla kiinnityksen kohteeseen kiinnitys ja luovuttamalla kiinnitystä koskeva sähköinen panttikirja velkojalle saamisen vakuudeksi. Maakaaren 17 luvun 2 §:ssä säädetään tarkemmin siitä, mitä sähköisen panttikirjan luovuttamisella tarkoitetaan.
Muutos ei vaikuttaisi jo perustettujen panttioikeuksien tehokkuuteen. Lisäksi panttioikeuksiin, jotka perustetaan ennen 1 päivää tammikuuta 2020 luovuttamalla vanhan lain nojalla annettu kirjallinen panttikirja velkojalle saamisen vakuudeksi, sovellettaisiin nykyisiä säännöksiä. Siten vanhoja kirjallisia panttikirjoja voitaisiin käyttää panttioikeuden perustamiseen vielä vuoden 2019 lopussa päättyvän siirtymäkauden ajan. Siirtymäkauden jälkeen vanhaa kirjallista panttikirjaa ei enää voida käyttää panttioikeuden perustamiseen ennen kuin panttikirja muunnetaan sähköiseksi 18 luvun 7 a §:n mukaisesti.
16 luku Kiinteistökiinnitys
4 §.Kiinnityksen hakeminen. Pykälän 3 momenttiin tehtäisiin muutokset, jotka johtuvat siitä, että jatkossa kiinnityksistä ei enää annettaisi kirjallisia panttikirjoja, vaan panttikirja olisi mahdollista saada vain sähköisenä.
5 §.Sähköinen panttikirja. Pykälään tehtäisiin muutokset, jotka johtuvat siitä, että jatkossa panttikirja annettaisiin aina sähköisenä. Pykälän 1 momentissa todettaisiin tämän mukaisesti, että vahvistetusta kiinnityksestä annetaan sähköinen panttikirja.
Pykälän 2 momentissa säädettäisiin sähköisen panttikirjan antamisella tarkoitettavan, että lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin tehdään panttikirjan sähköistä muotoa osoittava merkintä sekä kirjataan tiedot sähköisen panttikirjan saajasta. Mitään erillistä asiakirjaa ei siis laadita, vaan sähköisellä panttikirjalla tarkoitetaan kyseisiä lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin tehtäviä merkintöjä. Panttikirjan sähköistä muotoa osoittava merkintä voitaisiin tehdä voimassa olevan lain edellyttämään tapaan merkitsemällä, ettei kiinnityksen perusteella ole annettu kirjallista panttikirjaa, mutta myös esimerkiksi merkitsemällä, että panttikirja on annettu sähköisenä. Tarkoituksenmukaista kuitenkin olisi, että eri aikoina tehdyt merkinnät olisivat yhdenmukaisia. Muuten momentti vastaa voimassa olevaa lakia.
8 a §.Sähköisen panttikirjan saajaa koskeva kirjaus. Nykyisen 18 luvun 10 §:n säännökset, jotka koskevat sähköisen panttikirjan saajaa koskevan merkinnän muuttamisesta tuomioistuimen ratkaisun johdosta, otettaisiin johdonmukaisuuden vuoksi käsillä olevaan pykälään sen uudeksi 3 momentiksi, koska pykälässä muutenkin säädetään panttikirjan saajaa koskevasta kirjauksesta.
17 luku Panttioikeus kiinteistöön
2 §.Panttioikeuden syntyminen. Pykälän 1 momenttiin ehdotettu muutos liittyy siihen, että tulevaisuudessa vain sähköisiä panttikirjoja voitaisiin käyttää panttioikeuden perustamiseen. Muutosta ja siihen liittyvää siirtymäkautta on selostettu edellä 15 luvun 2 §:n perusteluissa.
18 luku Kiinnityksen muuttaminen
7 §.Menettely kiinnitystä muutettaessa. Pykälän 1 momentti vastaisi nykyistä 1 momenttia.
Pykälän 2 momenttiin puolestaan ehdotetaan otettavaksi nykyisen 4 momentin jälkimmäistä virkettä vastaava säännös siitä, että kun kiinnityksen muutos on vahvistettu, kirjaamisviranomaisen on annettava ratkaisusta tieto sähköisen panttikirjan saajalle. Säännös koskisi jatkossa myös tilannetta, jossa kirjaamisviranomaiselle toimitetut kirjalliset panttikirjat muutetaan sähköiseen muotoon ehdotettavan 7 a §:n 3 momentin mukaisesti.
Pykälän 3 momenttiin otettaisiin nykyisen 3 momentin 1 virkettä vastaava säännös muun lain nojalla tapahtuvasta kiinnityksen kuolettamisesta tai muusta muuttamisesta.
Pykälään ei ehdoteta nykyisen 2 ja 3 momentin kirjallisia panttikirjoja koskevia säännöksiä, jotka korvattaisiin 7 a §:n 3 momenttiin ehdotettavalla panttikirjojen sähköiseen muotoon muuttamista koskevalla sääntelyllä. Pykälään ei myöskään ehdoteta nykyisen 4 momentin säännöstä siitä, että sähköisen panttikirjan saajaksi kirjattu voi antaa panttioikeuden haltijan suostumuksen, koska asiasta ehdotetaan säädettäväksi yleisemmin 6 luvun 7 §:n 2 momentissa.
7 a §.Kirjallisen panttikirjan muuttaminen sähköiseen muotoon. Pykälää ehdotetaan muutettavaksi ensinnäkin siten, että sähköisiä panttikirjoja ei enää voitaisi hakemuksesta muuttaa kirjalliseen muotoon. Lisäksi kirjallisten panttikirjojen muuntamista sähköisiksi pyritään helpottamaan pitäen erityisesti silmällä luottolaitosten hallussa olevien vanhojen panttikirjojen massamuuntamista sähköisiksi. Pykälässä säädettäisiin myös kiinnityksen muuttamisen yhteydessä tapahtuvasta panttikirjojen sähköiseksi muuntamisesta.
Pykälän 1 momentti, joka koskee kirjallisen panttikirjan muuntamista sähköiseksi panttikirjan haltijan hakemuksesta, vastaisi pääasiallisesti nykyisen pykälän 1 momenttia. Momentin 1 virkkeeseen tehtäisiin kuitenkin selvennys, joka liittyy siihen, että uusista kiinnityksistä ei enää annettaisi todistukseksi kirjallisia panttikirjoja. Lisäksi, koska kirjaamisviranomaisen velvollisuudesta mitätöidä kirjallinen panttikirja säädetään lainhuuto- ja kiinnitysrekisteristä annetun asetuksen (960/1996) 22 §:n 1 momentissa, nyt kysymyksessä olevan momentin 2 virkkeessä ehdotetaan säädettäväksi vain, että kirjallinen panttikirja on liitettävä hakemukseen alkuperäisenä, jollei 2 momentista johdu muuta.
Pykälän 2 momenttiin ei ehdoteta nykyisen kaltaisia säännöksiä sähköisen panttikirjan muuntamisesta kirjalliseksi. Sen sijaan momentissa ehdotetaan helpotettavaksi luottolaitosten hallussa olevien kirjallisten panttikirjojen muuttamista sähköiseen muotoon. Luottolaitoksilla, kuten pankeilla, on tyypillisesti hallussaan suuria määriä kirjallisia panttikirjoja, joiden muuntaminen sähköisiksi normaalissa menettelyssä on tämän vuoksi haasteellista.
Momentti koskisi kaikkia luottolaitostoiminnasta annetun lain (610/2014) 1 luvun 7 §:ssä määriteltyjä luottolaitoksia eli kotimaisia luottolaitoksia ja sellaisia ulkomaisia luottolaitoksia, jotka ovat vastaavan julkisen valvonnan alaisia. Lisäksi näihin rinnastettaisiin momentissa valtion erityisrahoitusyhtiöstä annetussa laissa (443/1998) tarkoitettu yhtiö eli Finnvera Oyj, johon ei sovelleta luottolaitostoiminnasta annettua lakia mutta jonka toimintaa työ- ja elinkeinoministeriö valvoo ottaen soveltuvin osin huomioon luottolaitosten valvonnassa noudatettavat periaatteet.
Luottolaitoksen, joka hakee hallussaan olevan kirjallisen panttikirjan muuntamista sähköiseksi, ei tarvitsisi liittää hakemukseensa alkuperäistä kirjallista panttikirjaa. jos muunnettava panttikirja muuten yksilöidään riittävällä tavalla, ja luottolaitos ilmoittaa kirjaamisviranomaiselle mitätöivänsä panttikirjan. Kirjaamisviranomainen tekisi ilmoituksesta merkinnän lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin. Koska hakemus voitaisiin tehdä sähköisesti siten kuin 9 a luvun 15 §:n 1 momentissa säädetään, olisi vanhojen panttikirjojen massamuuntamisessa mahdollista käyttää kokonaan sähköisiä menettelyjä.
Luottolaitosten tietojärjestelmistä saatavista tiedoista riippuu, missä määrin muunnettavien panttikirjojen riittävä yksilöinti on mahdollista ilman panttikirjojen manuaalista käsittelyä. Kun hakijalta saatavia tietoja vertaillaan lainhuuto- ja kiinnitysrekisteristä saataviin tietoihin, muuntamisen kohteena olevat panttikirjat täytyy voida yksilöidä sellaisella tavalla, että riski päätöksen kohdistumisesta muuhun kuin hakijan tarkoittamaan panttikirjaan on poissuljettu. Kirjaamisviranomaisen ratkaistavaksi jää, millaista yksilöintiä pidetään tässä suhteessa riittävänä. Käytännössä voi olla tarpeen tehdä luottolaitoskohtaisia ratkaisuja.
Luottolaitos voi mitätöidä kirjallisen panttikirjan esimerkiksi hävittämällä tai tekemällä panttikirjan muuten sillä tavoin kelpaamattomaksi, ettei kenellekään voi jäädä väärää käsitystä panttikirjan voimassaolosta. Koska laissa ei tarkemmin säädettäisi mitätöinnin ajankohdasta, mitätöinnin ei välttämättä tarvitsisi tapahtua heti kirjaamisviranomaisen päätöksen jälkeen. Mitätöiminen voitaisiin siten tehdä myöhemminkin, esimerkiksi luottosuhteen päättyessä, kunhan luottolaitos huolehtii siitä, ettei panttikirja päädy mitätöimättömänä asiakkaan tai muun henkilön haltuun.
Jos jälkikäteen ilmenee, että hakemuksessa yksilöity ja sähköiseen muotoon muutettu panttikirja ei ollutkaan hakijana olleen luottolaitoksen hallussa, luottolaitoksen olisi korvattava tästä aiheutunut vahinko. Luottolaitos, jonka ilmoitukseen tieto panttikirjan hallinnasta yksinomaan perustuu, olisi ankarassa vastuussa antamansa haltijatiedon oikeellisuudesta. Vain luottolaitoksella itsellään on edellytykset arvioida, että sen tietojärjestelmät tuottavat riittävän luotettavaa tietoa luottolaitoksen hallussa olevista panttikirjoista. Kirjaamisviranomaisella ei käytännössä ole mahdollisuutta kontrolloida panttikirjan hallintaa, ellei alkuperästä panttikirjaa toimiteta kirjaamisviranomaiselle.
Korvattavaa vahinkoa voi aiheutua esimerkiksi, jos luottolaitos muuntamisen jälkeen siirtää nimiinsä virheellisesti kirjatun sähköisen panttikirjan kiinteistön omistajalle, joka myy kiinteistön tai käyttää sähköistä panttikirjaa uuden panttioikeuden perustamiseen, vaikka vastaava kirjallinen panttikirja on kiinteistön ostajan tai pantinsaajan tietämättä ennestään vakuutena toisella luotonantajalla. Vahinkoa voi tällöin syntyä lähinnä kiinteistön ostajalle tai uudelle pantinsaajalle, koska yleisistä periaatteista johtuu, että kirjallisella panttikirjalla aikaisemmin perustettu panttioikeus on pysyvä kaupasta huolimatta ja menee myöhemmän pantinsaajan oikeuden edelle.
Luottolaitos olisi korvausvelvollinen myös, jos sen hallussa olevan sähköiseen muotoon muutetun kirjallisen panttikirjan mitätöiminen laiminlyödään. Vahinkoa voi tästä aiheutua lähinnä, jos kirjallinen panttikirja, joka olisi pitänyt mitätöidä, päätyy takaisin kiinteistön omistajalle, ja joku erehtyy luulemaan sitä voimassaolevaksi panttikirjaksi. Todennäköisyys korvattavan vahingon syntymisestä on kuitenkin pieni muun muassa siksi, että panttikirjan muuntaminen sähköiseksi käy ilmi lainhuuto- ja kiinnitysrekisteristä sekä sen perusteella annettavasta rasitustodistuksesta. Lisäksi vuoden 2019 lopussa päättyvän siirtymäajan jälkeen panttioikeuden perustaminen kirjallista panttikirjaa käyttäen ei olisi ylipäätään mahdollista. Jos vahinkoa kuitenkin aiheutuu, se on korvattava tuottamuksesta riippumatta.
Edellä esitetyn lisäksi valtio olisi ankarassa korvausvastuussa vahingosta, joka aiheutuu momentin mukaisessa menettelyssä tehdyn muuntamispäätöksen virheellisyydestä. Valtio olisi siten korvausvelvollinen, jos momentin mukaisessa menettelyssä tehty päätös tulee kohdistetuksi väärään panttikirjaan, vaikka virhettä ei voitaisi katsoa maakaaren 7 luvun 4 §:ssä tarkoitetuksi tekniseksi virheeksi eikä sen johtuisi maakaaren 9 a luvun 3 §:ssä tarkoitetusta asiointijärjestelmän virheellisestä toiminnasta. Korvattavaa vahinkoa voisi edellä esitetyllä tavalla syntyä sille, joka häviää päätöksen virheellisyyden mahdolliseksi tekemän esineoikeudellisen kollision. Vahingon korvaamisessa noudatettaisiin soveltuvin osin maakaaren 13 luvun 6—8 §:n säännöksiä. Jos luottolaitos on edellä esitetyn mukaisesti korvausvelvollinen samasta vahingosta, valtio voi vaatia maksamaansa korvausta takaisin luottolaitokselta. Vahingonkärsijän ei kuitenkaan tarvitsisi selvittää, kuka vahingosta on mahdollisesti viime kädessä vastuussa, vaan hän voisi kohdistaa päätöksen virheellisyyteen perustuvan korvausvaatimuksensa valtioon.
Pykälän 3 momentissa säädettäisiin panttikirjojen muuttamisesta sähköiseen muotoon viran puolesta, kun panttikirjan tarkoittamaa kiinnitystä muutetaan. Momentti korvaisi ne nykyisin 7 §:ssä olevat säännökset, joiden tarkoituksena on saattaa kirjallisten panttikirjojen sisältö vastaamaan kiinnityksen uutta sisältöä, kun kiinnitystä muutetaan. Jatkossa ei muutettavista kiinnityksistä enää annettaisi uusia kirjallisia panttikirjoja tai tehtäisi muutosta koskevia merkintöjä vanhoihin kirjallisiin panttikirjoihin, vaan kirjalliset panttikirjat muutettaisiin aina sähköiseen muotoon samalla kun kiinnitystä muutetaan.
Jos kiinnityksestä on annettu kirjallinen panttikirja, se olisi nykyiseen tapaan liitettävä kiinnityksen muuttamista koskevaan hakemukseen. Kirjallisen panttikirjan korvaava sähköinen panttikirja kirjattaisiin kirjallisen panttikirjan haltijan nimiin samalla tavoin kuin jos tämä olisi hakenut panttikirjan muodon muuttamista.
Kirjaamisviranomainen muuttaisi kirjallisen panttikirjan sähköiseen muotoon myös silloin, kun lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin tehdään ehdotettavan 7 §:n 3 momentin mukaisesti merkintä kiinnityksen muuttamisesta muun lain nojalla, jos alkuperäinen kirjallinen panttikirja on toimitettu kirjaamisviranomaiselle.
Jos kiinnitys kuoletetaan kokonaan, ei hakemukseen liitetyn tai muuten kirjaamisviranomaiselle toimitetun kirjallisen panttikirjan tilalle luonnollisestikaan anneta sähköistä panttikirjaa.
8 §.Panttikirjan kuolettaminen. Pykälän nykyisen 2 momentin säännökset yhtäältä kirjallisen panttikirjan kuolettamisesta ja toisaalta siihen rinnastuvista sähköistä panttikirjaa koskevista toimista ehdotetaan otettaviksi 1 ja 2 momenttiin siten muutettuina, että kuoletetun kirjallisen panttikirjan tilalle ei anneta kirjallista panttikirjaa vaan sähköinen panttikirja. Kirjallisen panttikirjan kuolettamisesta olisi myös tehtävä merkintä lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin. Viimeksi mainitulla säännöksellä olisi sama tarkoitus kuin nykyisellä 3 momentilla, jonka mukaan uuden kirjallisen panttikirjan antamisesta on tehtävä merkintä rekisteriin.
Pykälään ei ehdoteta nykyisin 1 momentissa olevia säännöksiä panttikirjan vaihtamisesta. Jos panttikirja on vahingoittunut tai sen sisältö ei vastaa kiinnityksen kohdetta tunnuksen muuttumisen takia, voidaan hakea panttikirjan muuttamista sähköiseen muotoon 7 a §:n mukaisesti.
9 §.Oikeus muutettuun panttikirjaan. Pykälään ehdotetaan lakiteknistä muutosta, koska korvattavan panttikirjan sijaan annettavasta uudesta panttikirjasta säädettäisiin ehdotuksen mukaan 7 a §:ssä sekä 8 §:n 1 momentissa ja kyseessä olisi aina sähköinen panttikirja.
10 §.Sähköisen panttikirjan saajaa koskevan merkinnän muuttaminen tuomioistuimen ratkaisun johdosta. Pykälän säännökset siirrettäisiin johdonmukaisuuden vuoksi 16 luvun 8 a §:ään.