2.1.1  Korkotuki- ja aravalainajärjestelmät

Valtio tukee sosiaalisin perustein valituille asukkaille tarkoitettujen vuokra-asuntojen rakentamista, hankintaa ja perusparantamista maksamalla tätä tarkoitusta varten otetuille lainoille korkotukea siten kuin vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta annetussa laissa (604/2001, jäljempänä korkotukilaki) säädetään. Korkotukilainaan liittyy aina myös valtion takaus. Korkotuki on korvannut aravalainat, joita aiemmin myönnettiin vastaavaan tarkoitukseen aravalain (1189/1993) ja sitä edeltäneiden lakien perusteella. Korkotukilain nojalla myönnetään korkotukea myös asumisoikeustalojen rakentamiseen, hankintaan ja perusparantamiseen. 

Korkotukilain 5 §:n mukaan korkotukilainan saajana voi olla kunta tai muu julkisyhteisö sekä yhteisö, joka täyttää lain 24 §:ssä tarkoitetut yleishyödyllisyysedellytykset ja jonka Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus (jäljempänä ARA) on kyseisen lain nojalla nimennyt yleishyödylliseksi asuntoyhteisöksi. Lainansaajana voi olla myös sellainen osakeyhtiö tai asunto-osakeyhtiö, jossa jollakin edellä mainituista yhteisöistä on välitön kirjanpitolain (1336/1997) 1 luvun 5 §:n 1 momentin 1 kohdassa tarkoitettu määräysvalta. Aravalainan saajista on aravalain 15 §:ssä säädetty vastaavalla tavalla. 

Suomessa on noin 400 000 valtion aravalainoituksella tai korkotuella rakennettua, niin sanottua ARA-vuokra-asuntoa, jotka ovat laissa säädettyjen kohdekohtaisten käyttö- ja luovutusrajoitusten alaisia. Näiden rajoitusten tarkoituksena on säilyttää asunnot riittävän pitkään vuokrakäytössä, varmistaa asuntojen kohdentuminen niitä eniten tarvitseville ruokakunnille sekä pitää asuntojen asumiskustannukset kohtuullisina. Kohdekohtaisten rajoitusten lisäksi ARA-vuokra-asuntoja omistavien yhteisöjen taloudellista ja muuta toimintaa rajoittavat yleishyödyllisiä asuntoyhteisöjä koskevat yleishyödyllisyyssäännökset, joista säädetään korkotukilain 24—27 §:ssä ja aravalain 15 a—15 d §:ssä. Niiden tarkoituksena on yhdessä kohdekohtaisten rajoitusten kanssa varmistaa valtion tuen ohjautuminen sosiaalisin perustein valituille asukkaille. 

Korkotukilainoitettuja vuokra-asuntoja koskevista käyttö- ja luovutusrajoituksista säädetään korkotukilain 2 luvussa. Korkotukilainan kohteena olevaa asuntoa on lain 11 §:n mukaan käytettävä vuokra-asuntona. Asukkaiden valinnassa on noudatettava lain 11 a—11 c §:ssä säädettyjä asukasvalintaperusteita. Asukkailta perittävä vuokra on lain 13 §:n mukaan määriteltävä omakustannusperiaatteella, ja asunnot tai niiden hallintaan oikeuttavat osakkeet saadaan lain 14 §:n nojalla luovuttaa vain kunnalle tai ARA:n nimeämälle luovutuksensaajalle, jolle voitaisiin myöntää korkotukilaina. Lain 15 §:ssä säädetään asuntojen luovutushinnasta. Lain 17 §:n mukaan korkotukilainoitetun vuokra-asunnon käyttöä ja luovutusta koskevat rajoitukset päättyvät, kun 45 vuotta on kulunut lainan hyväksymisestä korkotukilainaksi. Jos laina on hyväksytty 1 päivänä syyskuuta 2004 tai sen jälkeen, käyttö- ja luovutusrajoitukset päättyvät kuitenkin, kun 40 vuotta on kulunut lainan hyväksymisestä korkotukilainaksi. Vuokran määritystä koskevat rajoitukset lakkaavat korkotukilainan tultua maksetuksi takaisin valtioneuvoston asetuksella säädettyjen lyhennysehtojen mukaisesti. Jos korkotukilaina maksetaan takaisin ennenaikaisesti, vuokran määritystä koskevat rajoitukset lakkaavat, kun 30 vuotta on kulunut lainan hyväksymisestä korkotukilainaksi. 

Aravalainoitettuja vuokra-asuntoja koskevista käyttö- ja luovutusrajoituksista säädetään aravarajoituslaissa (1190/1993). Nämä rajoitukset vastaavat pitkälti sisällöltään ja kestoltaan korkotukilainoitetuille vuokra-asunnoille asetettuja rajoituksia. 

Tarkemmat säännökset korkotukilainojen ehdoista annetaan vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta annetussa valtioneuvoston asetuksessa (666/2001, jäljempänä korkotukiasetus). Asetuksessa säädetään muun muassa korkotukilainojen lainanlyhennyksistä ja omavastuukorosta. Aravalainojen ehtoja koskevat tarkemmat säännökset on annettu arava-asetuksessa (1587/1993). 

2.1.2  Vuokrien määräytyminen

Eräs keskeisimmistä ARA-vuokra-asuntoja koskevista käyttörajoituksista on asukkailta perittävien vuokrien määräytymisen säänteleminen. Näiden vuokranmäärityssäännösten piirissä on tällä hetkellä noin 325 000 aravalainoitettua tai 1 päivästä tammikuuta 2002 korkotukilain nojalla korkotukilainoitettua ARA-vuokra-asuntoa. 

ARA-vuokra-asunnoissa perittävistä vuokrista säädetään korkotukilain 13 §:ssä ja aravarajoituslain 7 §:ssä, jotka vastaavat sisällöllisesti toisiaan. Asuntojen vuokranmäärityksessä on noudatettava omakustannusperiaatetta. Mainittujen pykälien 1 momentin mukaan vuokralaisilta saa periä asuinhuoneistosta vuokraa enintään määrän, joka tarvitaan muiden tuottojen ohella asuntojen sekä niihin liittyvien tilojen rahoituksen ja hyvän kiinteistönpidon mukaisiin menoihin. Tällaisia menoja ovat muun muassa menot, jotka aiheutuvat kiinteistön ja asuntojen hankinnasta tai rakentamisesta; kiinteistön, rakennusten ja asuntojen ylläpidosta ja hoidosta sekä perusparannuksista, joilla kiinteistö, rakennus ja asunnot saatetaan vastaamaan kunkin ajankohdan tavanmukaisia vaatimuksia, sekä varautumisesta näihin toimenpiteisiin; kohteen omalle pääomalle maksettavasta korosta; sekä omistajalle lain mukaan kuuluvista velvoitteista, jotka eivät johdu siitä, että omistaja olisi toiminut lain vastaisesti. 

Korkotukilain 13 §:n 3 momentissa ja aravarajoituslain 7 §:n 2 momentissa säädetään, että saman omistajan omistamien aravavuokratalojen ja aravavuokra-asuntojen sekä korkotukilain nojalla lainoitettujen vuokratalojen ja vuokra-asuntojen vuokrat voidaan tasata. Vuokrien tasauksen tavoitteena on turvata tasainen vuokrankehitys ja se, että vuokrat vastaavat asuntojen käyttöarvoa. 

Omakustannusvuokrien valvonnasta säädetään korkotukilain 13 §:n 4 momentissa ja aravarajoituslain 7 §:n 3 momentissa. ARA valvoo vuokran enimmäismäärää koskevien periaatteiden toteutumista. Vuoden 2013 loppuun asti tämä tehtävä kuului kunnille. ARA:lla on oikeus vaatia valvonnan suorittamiseksi tarvittavat tiedot lainansaajilta, ja ARA:lle kuuluu myös lainansaajien yleinen ohjaus omakustannusvuokraa koskevissa asioissa. 

Omakustannusperiaatteen mukaan määräytyvissä vuokrissa on mahdollista periä korkoa omistajan kohteeseen sijoittamalle omalle pääomalle eli omarahoitusosuudelle. Korkotukilain 13 §:n 5 momentin ja aravarajoituslain 7 §:n 4 momentin mukaan valtioneuvoston asetuksella voidaan antaa tarkempia säännöksiä omistajan sijoittamalle omalle pääomalle maksettavan koron suuruudesta. Ympäristöministeriön asetuksella voidaan antaa tarkempia säännöksiä vuokranmäärityksestä, vuokrien tasauksesta ja valvonnasta. ARA voi antaa ohjeita vuokranmäärityksestä, vuokrien tasauksesta ja valvonnasta. 

Edellä mainitun valtuutussäännöksen nojalla korkotukiasetuksen 23 §:ssä säädetään, että vuokralaisilta asuinhuoneiston vuokrassa perittävä korko on enintään kahdeksan prosenttia omistajan kohteeseen sijoittamista omista varoista. Aravalainoitettujen asuntojen osalta vastaavansisältöinen säännös sisältyy aravavuokra-asunnon omalle pääomalle maksettavasta korosta annettuun ympäristöministeriön päätökseen, joka on annettu 2 päivänä syyskuuta 1994 aravarajoituslain aikaisemmin voimassa olleen 7 §:n 3 momentin nojalla. 

Korkotukilain 13 §:ssä ja aravarajoituslain 7 §:ssä tarkoitettu, omistajan sijoittamalle omarahoitusosuudelle vuokrissa perittävä enimmäiskorko on pidettävä erillään korkotukilain 24 §:ssä ja aravalain 15 a §:ssä säädetystä tuotontuloutuksen rajoituksesta. Vuokrissa perittävää omarahoitusosuuden enimmäiskorkoa koskeva säännös on kohdekohtainen eikä se rajoita sitä, minkä verran omistaja voi tulouttaa itselleen tuottoa yhteisöstä. Sitä rajoittaa ainoastaan korkotukilain 24 §:ään ja aravalain 15 a §:ään sisältyvä yhteisökohtainen tuotontuloutussäännös, jonka mukaan yhteisö ei saa tulouttaa omistajalleen muuta kuin omistajan yhteisöön sijoittamille varoille lasketun kohtuullisen tuoton. Kohtuullisen tuoton suuruudeksi on yleishyödyllisten asuntoyhteisöjen tuoton tuloutuksesta annetussa valtioneuvoston päätöksessä (1203/1999) säädetty enintään kahdeksan prosenttia. 

Ympäristöministeriö ei ole antanut asetuksia korkotukilain 13 §:n 5 momentin tai aravarajoituslain 7 §:n 4 momentin mukaisten valtuutussäännösten nojalla. Ministeriö on kuitenkin antanut vuonna 1995 aravavuokrien määritystä koskevat ympäristöministeriön suositukset (31.5.1995 dnro 5/601/95, kuntakirje 3/1995), jotka eivät ole vuokra-asuntojen omistajia sitovia. ARA on antanut yleishyödyllisille yhteisöille ja kunnille useita ohjeita muun muassa vuokranmäärityksen ohjauksesta ja kuntien vuokravalvonnasta. Niistä viimeisin on vuodelta 2012 (ohje kunnille asukasvalintojen ja vuokranmäärityksen valvomiseksi 11.7.2012 dnro 18251/631/12). 

Lisäksi ARA:n verkkosivuilla on vuodesta 2004 lähtien ollut Vuokralaskuri ja siihen liittyvät ohjeet omakustannusvuokran määrittämisestä. Vuokralaskurin ohjeessa ARA suosittelee vuokrien tasauksessa pääomamenojen tasausta, jolloin hoitomenot määritetään talokohtaisesti tai vuokranmääritysyksiköittäin. Vuokranmääritysyksiköllä tarkoitetaan fyysisesti lähekkäin sijaitsevia taloja, jotka kuitenkin voivat muodostua useammasta lainoituskohteesta. Pääomamenojen lisäksi omistajakohtaisesti voidaan tasata jaksottaiset korjauskustannukset, liiketilojen vuokratuotot, tontin vuokrat sekä kokonaisvuokra. 

ARA on antanut 26 päivänä huhtikuuta 2010 vuokranmääritysohjeen ARA:n avustamille erityisryhmähankkeille. Ohjeessa suositellaan, että kohteisiin, jotka ovat saaneet avustuksista erityisryhmien asunto-olojen parantamiseksi annetun lain (1281/2004, jäljempänä investointiavustuslaki) mukaista investointiavustusta, ei sovellettaisi tasausmahdollisuutta, vaan avustusta saanut kohde pidettäisiin omana erillisenä vuokranmääritysyksikkönään. Tällä varmistetaan se, että avustus kohdistuu suoraan ja vain kohteessa asuvalle käyttäjäryhmälle. 

Korkotukilain 13 §:n 6 momentin ja aravarajoituslain 7 §:n 5 momentin mukaan ARA-vuokra-asuntojen vuokraan sovelletaan muutoin, mitä asuinhuoneiston vuokrauksesta annetussa laissa (481/1995, jäljempänä huoneenvuokralaki) säädetään. Huoneenvuokralain mukaan vuokran kohtuullisuuden arvioiminen kuuluu yleisille tuomioistuimille. Lain 29 §:n mukaan vuokranantaja tai vuokralainen voi saattaa vuokran tai sen määräytymistä koskevan ehdon kohtuullisuuden tuomioistuimen tutkittavaksi. Lain 30 §:n nojalla tuomioistuin voi vuokralaisen vaatimuksesta harkintansa mukaan alentaa vuokraa tai muuttaa vuokran määräytymistä koskevaa ehtoa, jos vuokra olennaisesti ylittää vuokra-arvoltaan samanveroisten ja samaan tarkoitukseen käytettyjen huoneistojen alueella käyvät vuokrat ilman huoneenvuokrasuhteissa hyväksyttäväksi katsottavaa syytä. Vuokranantajan vaatimuksesta tuomioistuin voi harkintansa mukaan korottaa vuokraa tai muuttaa vuokran määräytymistä koskevaa ehtoa, jos vuokraa tai vuokran määräytymistä koskevaa ehtoa on lain 6 §:n nojalla pidettävä kohtuuttomana. 

2.1.3  Käyttövastikkeiden määräytyminen

Suomessa on noin 40 000 asumisoikeusasuntoa, joista lähes kaikki on rahoitettu valtion aravalainoituksella tai korkotuella. Asumisoikeusasunnoissa asukkailta perittävistä käyttövastikkeista säädetään asumisoikeusasunnoista annetussa laissa (650/1990, jäljempänä asumisoikeuslaki), ja käyttövastikkeiden määrittelyssä on noudatettava vastaavanlaista omakustannusperiaatetta kuin valtion tukemien vuokra-asuntojen kohdalla. Asumisoikeuslain 16 §:n mukaan asumisoikeuden haltijalta voidaan periä kohtuullista käyttövastiketta. Käyttövastikkeiden suuruuden tulee määräytyä niin, että vastiketuloilla voidaan kattaa yhteisöön kuuluvien asumisoikeusasuntojen ja niihin liittyvien tilojen rahoituksen ja ylläpidon edellyttämät, kohtuullisen taloudenhoidon mukaiset menot. Käyttövastike ei saa olla paikkakunnalla käyttöarvoltaan samanveroisista huoneistoista yleensä perittäviä vuokria korkeampi. Lain 16 a §:n 1 momentin nojalla käyttövastikkeilla voidaan kattaa menot, jotka aiheutuvat kiinteistön ja asuntojen hankinnasta tai rakentamisesta; ylläpidosta ja hoidosta; perusparannuksesta, uudistuksesta, lisärakentamisesta ja lisäalueen hankkimisesta, jolla kiinteistö tai asunto saatetaan vastaamaan kunkin ajankohdan tavanomaisia vaatimuksia; asumisoikeustalon omistajalle lain mukaan kuuluvista velvoitteista, jotka eivät johdu siitä, että omistaja olisi toiminut lainvastaisesti; varautumisesta näihin toimenpiteisiin ja velvoitteisiin; asumisoikeustalon tai omistavan yhtiön osakkeen luovutushinnassa huomioon otettavalle omalle pääomalle maksettavasta korosta; osakkeenomistajalle tai muulle asumisoikeustalon omistamaan yhteisöön omapääomaehtoisen sijoituksen tehneelle maksettavasta osingosta tai hyvityksestä; sekä muusta vastaavasta hyväksyttävästä syystä. Säännöksessä oleva luettelo käyttövastikkeilla katettavista menoista vastaa pitkälti korkotukilain 13 §:ssä ja aravarajoituslain 7 §:ssä olevaa luetteloa omakustannusvuokraan sisällytettävistä menoista.  

Vuokra-asunnoista perittävien vuokrien tavoin myös asumisoikeusasuntojen käyttövastikkeita voidaan tasata. Asumisoikeuslain 16 a §:n 2 momentin mukaan asumisoikeus-asunnosta perittävää käyttövastiketta voidaan käyttää sekä sen asumisoikeustalon, jossa asunto sijaitsee, että saman omistajan muiden asumisoikeustalojen menojen kattamiseen. Käyttövastikkeeseen sisältyviä hoitomenoja, joihin asukas voi omalla toiminnallaan vaikuttaa, ei kuitenkaan saa tasata eri asumisoikeustalojen kesken. Käyttövastikkeita ei myöskään saa tasata vapaarahoitteisten ja arava- tai korkotukilainoitettujen asumisoikeustalojen kesken. Pykälän 3 momentin nojalla ympäristöministeriön asetuksella voidaan säätää tarkemmin käyttövastikkeita määrättäessä noudatettavista yleisistä periaatteista ja käyttövastikkeiden tasaamisessa noudatettavista menettelytavoista. Kyseisen valtuutussäännöksen nojalla ei ole annettu asetusta. 

Asumisoikeuslain 16 c §:n 1 momentin mukaan asumisoikeustalon omistajan on kilpailutettava keskeiset ja arvoltaan merkittävimmät hankkimansa isännöinti-, huolto- ja muut kiinteistönhoitopalvelut sekä kunnossapitotyöt, joiden kattamista varten peritään tai on tarkoitus periä käyttövastiketta. Hankinta on kilpailutettava sen arvon ylittäessä julkisista hankinnoista annetun lain (348/2007, jäljempänä hankintalaki) 15 §:n 1 kohdassa säädetyn kansallisen kynnysarvon. Korkotukilakiin tai aravarajoituslakiin ei sisälly asumisoikeuslain 16 c §:ää vastaavaa velvoitetta. 

Asumisoikeuslain 16 d §:ssä säädetään asumisoikeustalon omistajan tiedonantovelvollisuudesta koskien käyttövastikkeiden perusteita. Säännöksen mukaan asumisoikeustalon omistajan on laadittava käyttövastikkeen määräytymislaskelma sekä kirjanpitoonsa perustuva koko yhteisöä ja asumisoikeustaloa koskeva jälkilaskelma. Pykälän 4 momentin mukaan jälkilaskelmasta on käytävä ilmi, mitä menoeriä on tilikauden aikana katettu käyttövastikkeilla ja paljonko tilikaudelta on syntynyt rahoitusylijäämää tai -alijäämää. Lisäksi jälkilaskelmassa on selvitettävä yhteisölle kumulatiivisesti kertynyt rahoitusylijäämä tai -alijäämä sekä ilmoitettava, paljonko kumulatiivisesti kertyneeseen ylijäämään sisältyy korjausvarausta. Korkotukilaissa tai aravarajoituslaissa ei ole säädetty vastaavaa velvoitetta jälkilaskelmien laatimiseen valtion tuella rakennettuja vuokra-asuntoja koskien. 

2.1.4  Korkotukilainojen hyväksyminen ja muuttaminen

Korkotukilainan hyväksymisestä ja lainan vakuuksista säädetään korkotukilain 8 ja 30 §:ssä. ARA päättää lainan hyväksymisestä korkotukilainaksi, ja korkotukilainalla tulee olla ARA:n hyväksymä muita lainoja paremmalla etuoikeudella oleva kiinnitysvakuus tai muu ARA:n hyväksymä vakuus, ellei lainansaajana ole kunta tai kuntayhtymä. Korkotukilaissa ei ole säädetty, mikä viranomainen käsittelee korkotukilainojen laina- ja vakuusjärjestelyt sekä vakuuksien uudelleenkäyttöluvat, jotka koskevat korkotukilainan hyväksymisen jälkeistä laina-aikaa. Nimenomaisen säännöksen puuttuessa nämä asiat on käsitelty ARA:ssa. Aravalainojen osalta tällaisten muutosten ja lupien käsittely on säädetty Valtiokonttorin tehtäväksi. 

Korkotukilain 29 §:n 2 momentissa säädetään, että jos lainansaaja ottaa lain 17 §:ssä tarkoitetun käyttö- ja luovutusrajoitusajan kuluessa korkotukilainan tilalle uuden lainan, jonka ARA hyväksyy korkotukilainaksi, valtion vastuun kesto lasketaan alkuperäisen lainan tai sen ensimmäisen erän nostamisesta lukien. Jos korkotuen maksaminen lakkaa tai se lakkautetaan, mutta korkotukilainaa ei makseta takaisin, lainansaajan on korkotukilain 38 §:n mukaan maksettava valtion takauksesta valtioneuvoston asetuksella säädettävä takausmaksu lainan jäljellä olevasta pääomasta. ARA voi erityisestä syystä asettamillaan ehdoilla hakemuksesta päättää, ettei takausmaksua peritä. Korkotukiasetuksen 24 §:n mukaan takausmaksun suuruus on yksi prosentti vuodessa lainan jäljellä olevasta pääomasta. 

Asunto-osakeyhtiötalolainojen korkotuesta annetun lain (205/1996) nojalla valtion varoista voidaan maksaa korkotukea lainoille, jotka myönnetään asunto-osakeyhtiölaissa (1600/2009) tarkoitetun asunto-osakeyhtiötalon rakentamista tai perusparantamista varten. Lain 8 §:n mukaan lainan hyväksymisestä korkotukilainaksi päättää ARA. Lain 9 §:ssä säädetään, että jos lainansaaja on maksanut korkotukilainan ottamalla samaan tarkoitukseen samalta tai toiselta lainanmyöntäjältä uuden lainan, korkotuen maksaminen jatkuu, jos ARA hyväksyy uuden lainan korkotukilainaksi. ARA:n tulee tällöin ilmoittaa Valtiokonttorille uuden lainan korkotukilainaksi hyväksymisestä. Muilta osin kyseisessä laissa ei ole säädetty, mikä viranomainen käsittelee lainan korkotukilainaksi hyväksymisen jälkeen tapahtuvat lainajärjestelyt. Nimenomaisen säännöksen puuttuessa nämä asiat on käsitelty ARA:ssa. 

2.1.5  Muutoksenhaku korkotuki- ja aravalaina-asioissa

Korkotukilain 41 §:n, aravarajoituslain 21 §:n ja asunto-osakeyhtiötalolainojen korkotuesta annetun lain 12 §:n mukaan ARA:n, Valtiokonttorin tai kunnan tekemään päätökseen saa hakea oikaisua 14 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista. Oikaisuvaatimus on tehtävä päätöksen tehneelle viranomaiselle ja kunnanhallituksen tai lautakunnan alaisen viranhaltijan päätöksestä kunnanhallitukselle tai lautakunnalle. Oikaisuvaatimuksesta annettuun päätökseen, joka koskee ARA:n korkotukilain 8 §:n tai asunto-osakeyhtiötalolainojen korkotuesta annetun lain 8 §:n nojalla tekemää päätöstä eli lainan hyväksymistä korkotukilainaksi, ei kuitenkaan saa hakea valittamalla muutosta. Myöskään vuokralaisen valintaa tai hyväksymistä koskevaan päätökseen ei saa hakea muutosta valittamalla. Sen sijaan muuhun oikaisuvaatimuksesta annettuun päätökseen saa hakea valittamalla muutosta siten kuin hallintolainkäyttölaissa (586/1996) säädetään. 

Aravarajoituslain 6 §:n 1 momentissa ja 17 §:n 3 momentissa säädetään, että aravavuokra-asuntojen tai aravavuokratalon omistaja voidaan hallinto-oikeuden päätöksellä velvoittaa suorittamaan korvaus Valtiokonttorille, jos asuntoja on käytetty vastoin lain 4 tai 5 §:ssä säädettyjä asuntojen vuokrakäyttöä tai asukasvalintaa koskevia säännöksiä taikka jos käyttö- ja luovutusrajoitusten alainen asunto tai talo puretaan ilman ARA:n lupaa. Korvauksen suuruus on puoli prosenttia kultakin kalenterikuukaudelta asuinhuoneiston rakennuskustannusindeksin muutosta vastaavasti tarkistetusta hankinta-arvosta.  

2.2.1  Omakustannusperiaatteen toteutuminen vuokrien ja käyttövastikkeiden määrityksessä

Noin puolet kaikista Suomen vuokra-asunnoista on valtion tukemia ARA-vuokra-asuntoja. Niiden osuus on merkittävin suurimmissa kaupungeissa. ARA-asuntoihin liittyvillä käyttö- ja luovutusrajoituksilla on merkitystä etenkin kasvuseuduilla, koska ne varmistavat asuntojen pysymisen vuokrakäytössä ja vuokrien säilymisen kohtuullisella tasolla. Valtion tukema asuntotuotanto on tällä hetkellä ainoa osa asuntokantaa, jossa vuokria säännellään yleisesti. Etenkin pääkaupunkiseudulla ja muissa suurimmissa keskuksissa ARA-asuntojen vuokrat ovat selvästi markkinavuokria matalampia. ARA-asuntojen tuotanto vaikuttaa myös välillisesti hilliten vuokratason nousua kasvuseutujen asuntomarkkinoilla. 

Ympäristöministeriö teetti syksyllä 2012 selvityksen omakustannusperiaatteen toteutumisesta valtion tukemien vuokra-asuntojen vuokranmäärityksessä (Vuokrataloyhteisöjen toimintatavat ARA-asuntojen omakustannusvuokrien määrityksessä, ympäristöministeriön raportteja 5/2013). Selvityksessä on tarkasteltu omakustannusperiaatteen toteutumista, vuokrien tasausjärjestelmää ja korjauksiin varautumista sekä kuntien suorittamaa omakustannusvuokrien valvontaa. Selvitys koostuu vuokra-asuntoyhtiöille ja kunnille lähetetyistä kyselyistä ja haastatteluista sekä niiden perusteella tehdyistä johtopäätöksistä. 

Selvitys osoittaa, että ARA-asuntoja omistavat yhteisöt noudattavat asuntojen vuokranmäärityksessä korkotukilaissa ja aravarajoituslaissa säädettyä omakustannusperiaatetta. Tästä huolimatta vuokrien sisältö ja rakenne sekä vuokrataso vaihtelevat huomattavastikin eri toimijoiden välillä. Joillakin alueilla ARA-asuntojen vuokrat ovat paikoitellen lähellä markkinaehtoisia vuokria. Näin on erityisesti valtakunnallisesti toimivien vuokrataloyhteisöjen rakennuttamissa pääkaupunkiseudun kohteissa. Selvityksen mukaan samoilla alueilla sijaitsevien kunnallisten vuokrataloyhteisöjen neliövuokrat ovat kuukaudessa noin yhdestä viiteen euroon matalammat kuin valtakunnallisten yhteisöjen perimät vuokrat. Valtakunnallisten yhteisöjen neliövuokrat ovat alle 50 sentistä neljään euroon matalammat kuin vapaarahoitteisten asuntojen vuokrat. 

Väestöltään vähenevillä alueilla ARA-asuntojen vuokrat saattavat olla huomattavan korkeita alueen yleiseen vuokratasoon verrattuna. Syynä tähän on se, että näillä alueilla vähäinen vuokra-asuntojen kysyntä pitää vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen vuokratason alhaisena. Sen sijaan ARA-asuntojen vuokriin ei asuntojen vähäisellä kysynnällä ole suoraa vaikutusta vuokrien määräytyessä omakustannusperiaatteen mukaisesti. Väestöltään supistuvilla alueilla ARA-asuntojen vuokria nostaa muuttoliikkeestä johtuva asuntojen jääminen tyhjilleen, koska vuokraan sisältyvät lainanhoitokustannukset pääomakustannusten osana saattavat olla korkeita. Myös hoitokustannukset voivat olla korkeat vajaakäytössä olevissa taloissa. 

Valtion arava- ja korkotukijärjestelmien tavoitteena on, että ARA-asuntojen vuokrat olisivat valtion tuen johdosta matalampia kuin vapaarahoitteisten asuntojen vuokrat, jotta myös pieni- ja keskituloisten ruokakuntien ulottuvilla olisi heidän tulotasoonsa nähden asumiskustannuksiltaan sopiva asumismuoto. Suurimmassa osassa ARA-asuntokantaa keskimääräinen vuokrataso onkin vapaarahoitteisia vuokra-asuntoja matalampi. Joidenkin valtion tukemien kohteiden huomattavan korkeat vuokrat kuitenkin osoittavat, että laissa tällä hetkellä olevat säännökset omakustannusvuokrasta eivät ole kaikissa tapauksissa johtaneet kohtuullisena pidettävään vuokratasoon. 

Korkotukilain 13 §:ssä ja aravarajoituslain 7 §:ssä säädetään siitä, mitä eriä omakustannusvuokraan voidaan sisällyttää. Näiden erien suuruudesta ei kuitenkaan ole säännöksiä. Suurimpia eroja eri toimijoiden ja kohteiden vuokrien sisällössä, rakenteessa ja tasossa aiheuttavat tuleviin korjauksiin varautuminen, vuokrien tasauskäytännöt sekä omistajan omarahoitusosuudelle perittävä korko. 

ARA-asuntojen vuokrissa kerätään yleisesti varoja tuleviin perusparannuskustannuksiin varautumiseen. Tarkoituksena on pienentää perusparannuksiin tarvittavan lainoituksen osuutta. Edellä mainittu selvitys osoittaa, että perusparannuksiin varautumisessa on merkittäviä eroja eri toimijoiden välillä. Kyselyyn vastanneissa vuokrataloyhteisöissä varautumisen määrä vaihtelee nollasta kahteen euroon neliömetriä kohti kuukaudessa. Monissa kunnallisissa yhteisöissä vuokrissa kerätään noin 20 prosentin omarahoitusosuutta vastaava määrä, ja loppuosa korjauksista rahoitetaan joko korkotukilainalla tai muulla lainalla. Eräät valtakunnalliset yhteisöt puolestaan keräävät varat perusparannuksiin etukäteen vuokrissa rakennuksen koko elinkaaren ajan. Joissakin tapauksissa nimenomaan tuleviin perusparannuksiin varautumisen määrä nostaa asuntojen vuokratason korkeaksi. 

Myös vuokrantasausjärjestelmä on yleisesti käytössä ARA-asuntoja omistavissa yhteisöissä. Tasauksen tavoitteena on, että asuntojen vuokrat saadaan vastaamaan mahdollisimman hyvin asuntojen käyttöarvoa siten, että vuokrat ovat keskenään oikeudenmukaisessa suhteessa. Peruskorjaustilanteissa vuokrankehitys pysyy tasaisempana, koska korjauskustannukset voidaan jakaa tasauksen piiriin kuuluvien kohteiden kesken. Tasausta on tarkoituksenmukaista käyttää myös uudistuotannossa suhdannevaihteluista johtuvien, mahdollisesti korkeidenkin rakennuskustannusten tasaamiseksi olemassa olevan kannan kanssa, jotta uudiskohteiden alkuvuokra muodostuisi kohtuullisemmaksi. 

Nykyiseen tasausjärjestelmään liittyy myös ongelmia. Edellä mainittu selvitys osoittaa, että valtakunnallisesti toimivien vuokrataloyhteisöjen suorittama koko maanlaajuinen vuokrien tasaus johtaa siihen, että vuokrat heijastavat eri alueiden kysyntätilannetta. Vahvan kysynnän alueilla perityt vuokrat ovat kohdekohtaisesti tarkasteltuina omakustannusvuokria korkeampia ja heikon kysynnän alueilla vastaavasti matalampia. Koska kunnalliset yhteisöt tasaavat vuokrat vain oman kunnan sisällä, niillä vuokrien ero alueiden välillä jää maltilliseksi. Kasvuseutujen asuntomarkkinoille kohtuuhintaisen vuokra-asuntotuotannon edistämiseksi tarkoitettu tuki valuu tasauksen myötä muualle maahan, ja vähäisen kysynnän asuntomarkkinoilla olevan vanhan asuntokannan kustannuksia siirtyy suuren kysynnän asuntomarkkinoille rakennettavan uuden kannan maksettavaksi. Lisäksi valtakunnalliset ja kunnalliset yhteisöt ovat keskenään eriarvoisessa asemassa, koska edelliset voivat tasata vuokrat koko maan tasolla ja jälkimmäiset vain oman kunnan sisällä. 

Myös omakustannusvuokraan sisällytettävään, omistajan omarahoitusosuudelle laskettavaan korkoon liittyy eroja eri toimijoiden välillä. Edellä mainitun selvityksen mukaan kunnallisista yhteisöistä noin 40 prosenttia ei peri vuokrissa kunnan sijoittamalle omarahoitusosuudelle lainkaan korkoa tai korko on säädettyä enimmäiskorkoa matalampi. Valtakunnalliset yhteisöt puolestaan perivät vuokrissa täyden kahdeksan prosentin enimmäiskoron omarahoitusosuudelleen. 

Edellä kuvattujen tekijöiden lisäksi valtakunnallisten ja kunnallisten yhteisöjen vuokratasoissa olevia eroja selittää se, että kunnat tukevat omistamiaan yhteisöjä muillakin tavoin. Sitä vastoin yleishyödyllisissä yhteisöissä asukkailta perittävät vuokrat ovat yhteisöjen ainoa tulonlähde, jolla niiden on katettava kaikki kiinteistöistä aiheutuvat kustannukset. 

Asumisoikeuslaissa on säädetty käyttövastikkeilla katettavista menoista ja tuleviin korjauksiin varautumisesta pitkälti vastaavalla tavalla kuin korkotukilaissa ja aravarajoituslaissa. Siten myöskään asumisoikeuslain 16 a §:ssä ei ole säännöstä siitä, kuinka laajaa perusparannuskustannuksiin varautuminen saa käyttövastikkeissa olla. Tämä saattaa joissakin tapauksissa johtaa kohtuuttoman suureen varautumiseen, mikä nostaa käyttövastikkeita tarpeettomasti.  

Korkotukilakiin tai aravarajoituslakiin ei sisälly asumisoikeuslain 16 c §:ää vastaavaa velvoitetta kilpailuttaa vuokratalojen kiinteistönhoitopalveluita tai kunnossapitotöitä koskevat merkittävät hankinnat. Tämä kilpailuttamisvelvoitteen puuttuminen voi joissain tapauksissa johtaa siihen, että vuokratalon asukkaat joutuvat vuokrissaan maksamaan ylikorkeita palveluhankintojen kustannuksia. Korkotukilaissa tai aravarajoituslaissa ei myöskään ole asumisoikeuslain 16 d §:n kaltaista velvoitetta vuokrataloja koskevien jälkilaskelmien laatimiseen. 

2.2.2  Korkotukilainojen laina-aikaiset muutokset

Oikeustieteen tohtori Olavi Syrjänen arvioi ARA:n toimintaa ja sen kehittämistä vuonna 2012 valmistuneessa raportissaan (Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen (ARA) toiminnan kehittäminen, ympäristöministeriön raportteja 18/2012). Raportissa ehdotetaan muun muassa, että ARA:n ja Valtiokonttorin tehtävien jakoa tulisi rajata uudelleen. Korkotukilainojen laina-aikana maksuohjelmiin ja vakuuksiin liittyvät muutokset ja luvat olisi perusteltua käsitellä aravalainojen tavoin Valtiokonttorissa, jonka tehtäviin ja osaamisalueeseen tällaiset asiat luontevasti kuuluvat. Tätä tukee myös korkotukilainojen ja valtiontakausten hallinnoinnin tietojärjestelmä. Tällä hetkellä korkotukilainojen lainakaudenaikaisia muutoksia koskevat asiat käsitellään pääsääntöisesti ARA:ssa. 

2.2.3  Muutoksenhakusäännökset

Korkotukilain 41 §, aravarajoituslain 21 § ja asunto-osakeyhtiötalolainojen korkotuesta annetun lain 12 § eivät sisällä valituslupasääntelyä, eli kaikista pykälissä tarkoitetuista hallinto-oikeuden päätöksistä on mahdollista valittaa suoraan korkeimpaan hallinto-oikeuteen ilman valituslupaa. Valituslupajärjestelmä on nykyisin käytössä useissa eri asiaryhmissä haettaessa muutosta hallinto-oikeuden päätöksistä korkeimmalta hallinto-oikeudelta. Korkeimman hallinto-oikeuden aseman ja tehtävien kehittäminen hallintolainkäyttöä ohjaavana ylimpänä tuomioistuimena edellyttää, että sillä on riittävät mahdollisuudet keskittyä niiden asioiden ratkaisemiseen, joista on tärkeää saada ylimmän oikeusasteen ratkaisu. Nykyisin korkeimmalla hallinto-oikeudella ei suuren asiamäärän vuoksi ole tähän riittävästi mahdollisuuksia. 

Aravarajoituslain 6 ja 17 §:n mukaisissa tapauksissa hallinto-oikeus voi määrätä omistajan suorittamaan Valtiokonttorille korvauksen aravalainoitettujen vuokra-asuntojen lainvastaisesta käytöstä tai purkamisesta. Ei ole tarkoituksenmukaista, että ensi asteen päätöksentekijänä toimii tuomioistuin, vaan asia kuuluisi hallintoviranomaiselle, jonka antamasta päätöksestä olisi mahdollista hakea muutosta tuomioistuimelta. 

3.2.1  Vuokrien ja käyttövastikkeiden määräytymisen täsmentäminen

Omakustannusvuokraa koskevia korkotukilain ja aravarajoituslain säännöksiä muutettaisiin siten, että arava- tai korkotukilainoitettujen kiinteistöjen ja asuntojen rakentamista, hankintaa ja perusparantamista ei voitaisi jatkossa toteuttaa suoralla tulorahoituksella, vaan asukkailta perittäviin vuokriin voitaisiin sisällyttää vain näitä toimenpiteitä varten otetuista lainoista aiheutuvat menot. Lainanhoitokustannukset tulevat asukkaiden maksettaviksi vasta myöhemmin, joten muutoksella siirrettäisiin perusparannustoimenpiteiden kustannuksia ja niistä aiheutuvaa vuokrarasitusta myöhemmin toteutuvaksi. Ehdotettu muutos ei estäisi sitä, että kiinteistöjen ja asuntojen rakentamiseen, hankintaan ja perusparantamiseen voitaisiin käyttää toimijan omaakin rahoitusta. Muutos ei myöskään estäisi sitä, että perusparannustoimenpiteitä rahoitettaisiin asukkailta sitä varten etukäteen kerätyillä varoilla. 

Lisäksi säädettäisiin, että omakustannusvuokrissa asukkailta perittävä, rakennusten ja asuntojen tuleviin perusparannus-, ylläpito- ja hoitotoimenpiteisiin varautuminen saisi olla enintään kohtuullista. Kohtuullisuusvaatimus koskisi kaikkea tuleviin korjauksiin varautumista, oli kyse sitten perusparannuksista tai esimerkiksi vuosikorjauksina toteutettavista ylläpitotoimenpiteistä. Kohtuullisuusvaatimuksella estettäisiin se, että vuokratalon omistaja keräisi asukkailta perusteettoman suurta varautumista korjauksiin. Tähän liittyisi myös edellä todettu tulorahoituksen kielto, joka estäisi toimijoita kiertämästä kohtuullisen varautumisen vaatimusta tulorahoituksen kautta. 

Valtioneuvoston asetuksella säädettäisiin tarkemmin siitä, minkä suuruista perusparannus-, ylläpito- ja hoitokustannuksiin varautumista pidettäisiin kohtuullisena. Asetuksessa säädettäisiin varautumiselle euromääräinen enimmäisraja asuinneliötä kohti kuukaudessa. Jos rakennusten tai asuntojen rahoittamiseksi otetun lainan hyväksymisestä korkotukilainaksi tai aravalainan myöntämisestä on kulunut enintään 20 vuotta, enimmäisraja olisi euro, ja sitä vanhemmissa rakennuksissa ja asunnoissa kaksi euroa. Näitä enimmäisrajoja on tarkoitus tarkistaa säännöllisin väliajoin siten, että ne seuraavat korjausrakentamisen kustannuskehitystä. Lisäksi ARA voisi myöntää lainansaajalle hakemuksesta luvan näitä enimmäismääriä suurempaan varautumiseen, jos siihen olisi erityinen syy. 

Perusparannustoimenpiteet tulevat asuintaloissa ajankohtaisiksi pääsääntöisesti vasta 30–50 vuoden kuluttua rakennuksen valmistumisesta. Alle 20 vuotta vanhoissa asuintaloissa ei normaalisti ole tarvetta perusparannustoimenpiteille, ainoastaan ylläpitotoimille. Kohteen alkuvuosina asukkaat maksavat joka tapauksessa vuokrissaan asuntojen rakentamislainojen takaisinmaksusta johtuvia kustannuksia. Siksi ei ole tarkoituksenmukaista, että he joutuvat samaan aikaan rahoittamaan täysimääräisesti myös paljon myöhemmin toteuttavien perusparannusten kustannuksia. Tästä syystä korjauksiin varautumiselle asettava enimmäismäärä olisi kohteen alkuvuosina pienempi. Vaikka omakustannusvuokraan sisältyvän varautumisen määrä vaihtelisi eri-ikäisissä kohteissa, varautumisena kerätyt varat olisivat kuitenkin yhteisön käytettävissä koko tasausryhmässä. Tasauksen avulla huolehdittaisiin siitä, että asuinnoista perittävä vuokra vastaisi asuntojen käyttöarvoa. 

Omakustannusvuokrassa perittävän, omistajan omarahoitusosuudelle laskettavan koron enimmäismäärää alennettaisiin nykyisestä kahdeksasta prosentista neljään prosenttiin. Asetustasolla olevaa säännöstä muutettaisiin tältä osin. Muutos alentaisi osaltaan asukkailta perittäviä vuokria. ARA voisi hakemuksesta myöntää lainansaajalle luvan periä vuokrissa neljää prosenttia korkeampaakin korkoa, jos siihen olisi erityinen syy. 

Edelleen korkotukilain ja aravarajoituslain säännöksiä muutettaisiin siten, että omakustannusvuokraan sisällytettävinä kustannuksina mainittaisiin myös asuntojen vuokrauksesta ja hallinnoinnista aiheutuvat kohtuulliset kustannukset, kuten asukasvalinnoista, taloushallinnosta ja isännöinnistä aiheutuvat kulut. Lisäksi laeissa olevia luetteloja omakustannusvuokraan sisällytettävistä menoista muutettaisiin siten, että luetteloista tehtäisiin tyhjentävät. 

Muilta osin omakustannusvuokran määräytymistä ja siihen sisällytettäviä kulueriä koskevat korkotukilain ja aravarajoituslain säännökset säilyisivät ennallaan. 

Vuokrien tasaus kiellettäisiin omakustannusvuokrasäännösten alaisten ja niiden soveltamisalan ulkopuolella olevien ARA-asuntojen kesken, jos tasaus nostaisi vuokrasäännösten piirissä olevien asuntojen vuokria. Tällä tavoin estettäisiin se, että vuokrasäännösten piirissä olevien asuntojen asukkailta vuokrissa perittäviä varoja hyödynnettäisiin rajoituksista jo vapautuneissa kohteissa. Vuokrien tasausta rajoitettaisiin myös siten, että arava- tai korkotukilainoitettujen normaalien vuokra-asuntojen vuokria ei saisi tasata investointiavustuslaissa tarkoitettujen erityisryhmäasuntojen kanssa. Vuokrien tasaaminen kiellettäisiin myös sellaisten erityisryhmille tarkoitettujen kohteiden kesken, joille on myönnetty investointiavustuslain 8 §:ssä tarkoitettu, eri tukiluokkaa oleva avustus. Näillä muutoksilla varmistettaisiin se, että avustus kohdistuu vain niiden käyttäjäryhmien hyväksi, joiden asunto-olojen parantamiseen avustus on tarkoitettu. ARA voisi kuitenkin myöntää lainansaajalle luvan tasata vuokria normaalien ja erityisryhmäasuntojen kesken tai eri tukiluokkaa olevan avustuksen saaneiden kohteiden kesken, jos siihen olisi erityinen syy. 

Korkotukilakiin ja aravarajoituslakiin lisättäisiin asumisoikeuslain 16 c §:n 1 momenttia vastaava säännös, jonka mukaan vuokratalon omistajan hankkimat, taloudelliselta arvoltaan merkittävimmät kiinteistönhoitopalvelut ja kunnossapitotyöt olisi pääsääntöisesti kilpailutettava. Tällä ostopalveluiden kilpailuttamisvelvoitteella hillittäisiin osaltaan vuokra-asuntojen asumiskustannuksia. Hankintaa ei olisi mahdollista pilkkoa osiin kilpailuttamisvelvoitteen kiertämiseksi. Jos vuokratalon omistajana olisi kunnallinen vuokrataloyhteisö tai muu toimija, joka on suoraan hankintalain nojalla velvollinen kilpailuttamaan tekemänsä hankinnat, palveluiden kilpailuttamisvelvoite määräytyisi hankintalain mukaisesti. Siten kilpailuttamisvelvoitteen ulkopuolelle jäisivät näissä tapauksissa esimerkiksi hankintalain 10 §:n mukaiset, hankintayksikköön sidossuhteessa olevalta yksiköltä tehtävät hankinnat eli niin sanotut in house -hankinnat. 

Korkotukilakiin ja aravarajoituslakiin lisättäisiin myös säännös vuokratalon omistajan velvollisuudesta laatia koko yhteisöä koskeva ja tasausryhmittäin tehtävä jälkilaskelma. Jälkilaskelmalla varmistettaisiin, että vuokrilla on katettu vain sellaisia menoja, jotka ovat omakustannusvuokraa koskevien säännösten mukaisia. Säännös vastaisi osittain asumisoikeuslain 16 d §:n 4 momenttia, ja sillä tehostettaisiin omakustannusvuokrien valvontaa.  

Omakustannusvuokran määräytymistä koskevien säännösten noudattamisen valvonta on siirretty kunnilta ARA:n tehtäväksi vuoden 2014 alusta lukien. Tämän valvontansa yhteydessä ARA valvoisi myös vuokratalojen omistajille asetettavan palvelujen kilpailuttamisvelvoitteen ja jälkilaskelmien laatimisvelvoitteen noudattamista. 

Korkotukilakiin ja aravarajoituslakiin lisättäisiin säännös uudesta seuraamuksesta tilanteissa, joissa lainansaaja laiminlyö omakustannusvuokrien määräytymistä, vuokrien tasausta, palvelujen kilpailuttamista tai jälkilaskelmien laatimista koskevien säännösten noudattamisen. Tällöin ARA voisi kieltää lainansaajaa perimästä omakustannusvuokrissa omistajan omarahoitusosuudelle laskettavaa korkoa ja kieltää yhteisöä tulouttamasta omistajalleen yleishyödyllisyyssäännösten mukaista tuottoa omistajan yhteisöön sijoittamille varoille. Kielto voisi olla voimassa enintään neljän vuoden ajan ARA:n päätöksestä lukien. Tällä seuraamuksella tehostettaisiin vuokrien omakustannusperiaatteen toteutumista sekä palvelujen kilpailuttamisvelvoitteen ja jälkilaskelmien laatimisvelvoitteen noudattamista. 

Valtioneuvoston asetuksella säädettäviä korkotukilainan ehtoja muutettaisiin siten, että korkotukilainojen lainanlyhennysten määrää lisättäisiin uusissa lainoissa ensimmäisten lainavuosien aikana. Muutoksen tavoitteena olisi lisätä korkotukijärjestelmän houkuttelevuutta toimijoiden keskuudessa. Muutos olisi perusteltu sekä omistajan että valtion riskinhallinnan kannalta, kun lainaa lyhennettäisiin nopeammin laina-ajan alussa. 

Valtion tukemissa asumisoikeusasunnoissa on käyttövastikkeiden määrittelyssä noudatettava vastaavanlaista omakustannusperiaatetta kuin valtion tukemissa vuokra-asunnoissa. Siksi asumisoikeuslakiin on perusteltua tehdä korkotukilakia ja aravarajoituslakia vastaavat muutokset siitä, että tuleviin perusparannus-, ylläpito- ja hoitotoimenpiteisiin varautuminen käyttövastikkeissa saisi olla enintään kohtuullista. Kuten vuokra-asuntojenkin kohdalla, ARA voisi myöntää lainansaajalle hakemuksesta luvan asetuksella säädettäviä enimmäismääriä suurempaan varautumiseen käyttövastikkeissa, jos siihen olisi erityinen syy. 

Sen sijaan asumisoikeuslaissa ei kiellettäisi asumisoikeusasuntojen rakentamisen, hankinnan ja perusparantamisen toteuttamista suoralla tulorahoituksella samalla tavoin kuin vuokra-asuntojen osalta ehdotetaan tehtäväksi. Tällainen tulorahoituksen kielto ei olisi asumisoikeusasuntojen osalta perusteltu johtuen niiden vuokra-asunnoista poikkeavasta rahoitusrakenteesta. 

Asumisoikeuslakia muutettaisiin myös siten, että kiinteistönhoitopalvelujen ja kunnossapitotöiden kilpailuttamisvelvollisuutta koskevaan 16 c §:ään lisättäisiin maininta hallintopalvelujen kilpailuttamisesta, kiellettäisiin hankinnan pilkkominen osiin kilpailuttamisvelvoitteen kiertämiseksi sekä todettaisiin, että hankintalain soveltamisalaan kuuluvan asumisoikeustalon omistajan kilpailuttamisvelvoite määräytyy hankintalain mukaisesti. Lisäksi lain 16 d §:ssä olevia säännöksiä asumisoikeustalon omistajan tiedonantovelvollisuudesta koskien käyttövastikkeiden perusteita tarkennettaisiin. 

3.2.2  Toimivaltainen viranomainen korkotukilainojen laina-aikaisissa muutoksissa

Selvitysmies Olavi Syrjäsen ehdotuksen mukaisesti korkotukilakia muutettaisiin siten, että korkotukilainojen maksuohjelmiin ja vakuuksiin lainakauden aikana tehtävistä muutoksista päättäisi ARA:n sijasta Valtiokonttori. ARA:n tehtävänä säilyisi jatkossakin päättää maksuohjelmista ja vakuuksista korkotukilainaa hyväksyttäessä. Lisäksi toimivalta päättää takausmaksusta luopumisesta korkotuen lakkauttamisen yhteydessä siirrettäisiin ARA:lta Valtiokonttorille. Myös asunto-osakeyhtiötalolainojen korkotuesta annettua lakia muutettaisiin korkotukilakia vastaavasti siten, että asunto-osakeyhtiöille myönnettyjen korkotukilainojen maksuohjelmiin lainakauden aikana tehtävistä muutoksista päättäisi Valtiokonttori. Ehdotetuilla muutoksilla ARA:n ja Valtiokonttorin työnjako saatettaisiin korkotukilainojen osalta vastaamaan aravalainojen kohdalla jo käytössä olevaa menettelyä. 

3.2.3  Muutoksenhakusäännösten kehittäminen

Korkotukilain, aravarajoituslain ja asunto-osakeyhtiötalolainojen korkotuesta annetun lain muutoksenhakusäännöksiä sekä aravarajoituslain säännöksiä korvauksen määräävästä tahosta muutettaisiin siten, että ne vastaisivat muiden hallintoasioiden muutoksenhakusäännöksiin edellisellä hallituskaudella tehtyjä muutoksia. Ehdotettujen muutosten sisältö vastaisi siis keväällä 2015 eduskunnan hyväksymää hallituksen esitystä eräiden hallintoasioiden muutoksenhakusäännösten tarkastamisesta (HE 230/2014 vp; EV 319/2014 vp). 

Korkotukilain 41 §:ää, aravarajoituslain 21 §:ää ja asunto-osakeyhtiötalolainojen korkotuesta annetun lain 12 §:ää muutettaisiin siten, että oikaisuvaatimuksen tekemisen määräaika pitenisi nykyisestä 14 päivästä hallintolaissa (434/2003) säädettyyn yleiseen 30 päivän määräaikaan. Lisäksi ARA:n, Valtiokonttorin tai kunnan päätöksestä annettuun hallinto-oikeuden päätökseen saisi jatkossa hakea muutosta valittamalla vain, jos korkein hallinto-oikeus myöntää valitusluvan. Näiden asioiden merkitys ja laatu on sellainen, että valituslupamenettelyn soveltamista voidaan pitää perusteltuna. Valituslupaa ei kuitenkaan ehdoteta asiaryhmiin, joihin valitusvaiheessa usein liittyy vaativia oikeuskysymyksiä tai jotka ovat yleensä asianosaisen tai yhteiskunnan kannalta erityisen merkittäviä tai laaja-alaisia. Sen vuoksi niistä korkotukilain ja aravarajoituslain mukaisista päätöksistä, jotka koskevat korkotuen lakkauttamista ja takaisinperintää sekä seuraamuksen määräämistä, saisi jatkossakin valittaa suoraan korkeimpaan hallinto-oikeuteen ilman valituslupaa. Tällaiset päätökset ovat asianosaisen oikeusturvan kannalta erityisen merkittäviä. 

Aravarajoituslain 6 ja 17 §:n säännöksiä siitä tahosta, joka määrää korvauksen aravavuokra-asuntojen lainvastaisesta käytöstä tai ilman lupaa tapahtuneesta purkamisesta, muutettaisiin siten, että ensi asteen toimivalta korvauksen määräämiseen siirrettäisiin hallinto-oikeudelta Valtiokonttorille. On tarkoituksenmukaista, että ensi asteen päätöksentekijänä toimii tuomioistuimen sijasta hallintoviranomainen. 

4.1.1  Valtiontaloudelliset vaikutukset

Hallitusohjelman liitteessä 6 on arvioitu, että omakustannusvuokraa koskeviin säännöksiin ehdotetut muutokset alentaisivat valtion menoja vuosittain noin seitsemän miljoonaa euroa. 

Korkotukiasetukseen ehdotettu muutos, jolla uusien korkotukilainojen lainanlyhennykset muutettaisiin nykyistä etupainotteisemmiksi, olisi valtiontaloudellisilta vaikutuksiltaan pieni. Kun oletetaan, että korkotaso on neljä prosenttia, asunnon keskipinta-ala 50 neliömetriä ja hankinta-arvo 175 000 euroa, 1 000 uuden asunnon rakentamisesta vuokratontille syntyisi valtiolle korkotukimenoja koko korkotuen maksuaikana nimellisesti yhteensä noin 13,7 miljoonaa euroa. Korkotukimenot olisivat ensimmäisten viiden vuoden osalta nimellisesti yhteensä noin viisi miljoonaa euroa ja ensimmäisten kymmenen vuoden aikana nimellisesti yhteensä noin 8,3 miljoonaa euroa. Nykyiseen lyhennysohjelmaan verrattuna korkotukimenot olisivat koko korkotuen maksuajalta nimellisesti noin 0,2 miljoonaa euroa pienemmät. Lyhennysohjelman etupainotteisuus vähentäisi siis valtion maksamia korkotukia vain marginaalisesti. 

Valtion tukemaan asuntotuotantoon osoitettava korkotukilainoituksen hyväksymisvaltuus päätetään vuosittain valtion talousarvion yhteydessä. Valtioneuvosto vahvistaa hyväksymisvaltuutta koskevan käyttösuunnitelman vuosittain tammikuussa. Käyttösuunnitelmassa määrätään muun muassa lainojen hyväksymisvaltuuden alueellisista ja muista käyttöperusteista. Tarkoituksena on kohdentaa uudistuotannon korkotukilainoitus alueille, joilla asuntotarve on suurin, eli kasvukeskuksiin ja erityisesti Helsingin seudulle. 

4.1.2  Vaikutukset asukkaisiin

Ehdotetut muutokset omakustannusvuokria koskeviin säännöksiin poistaisivat nykyisenkaltaisia eroja eri vuokrataloyhteisöjen omistamien ARA-asuntojen vuokratasoissa ja madaltaisivat joissakin kohteissa ilmenneitä huomattavan korkeita vuokria. Rajoittamalla etukäteinen varautuminen tuleviin korjaus- ja hoitokustannuksiin vain kohtuulliseen määrään ja edellyttämällä merkittävämpien kiinteistönhoitopalvelujen ja kunnossapitotöiden kilpailuttamista hillittäisiin osaltaan vuokra-asuntojen asumiskustannusten nousua. Myös asukkaiden vuokrissa perittävän, omistajan omarahoitusosuudelle laskettavan koron enimmäismäärän alentaminen neljään prosenttiin vaikuttaisi samansuuntaisesti. 

Vuokrantasausjärjestelmän säilyttäminen on perusteltua riskien kantamisen, perusparannusten toteuttamisen ja suhdannevaihteluiden tasaamisen kannalta. Kieltämällä vuokrien tasaus vuokranmäärityssäännösten alaisten ja muiden ARA-asuntojen kesken, jos se nostaisi ensiksi mainittujen asuntojen vuokria, estettäisiin se, että vuokranmäärityssäännösten alaisten asuntojen asukkailta vuokrissa perittäviä varoja hyödynnettäisiin rajoituksista vapautuneissa kohteissa. Estämällä tasaus normaalikohteiden ja erityisryhmille tarkoitettujen kohteiden välillä sekä eri tukiluokkaan kuuluvien erityisryhmäkohteiden kesken varmistettaisiin se, että erityisryhmäkohteille myönnetty investointiavustus kohdistuu vain kohteessa asuvan käyttäjäryhmän hyväksi. 

Tuleviin korjauskustannuksiin varautumista koskevat muutokset tehtäisiin myös asumisoikeustaloja koskeviin säännöksiin. Siten edellä kuvatut hyödyt koskisivat vuokralaisten ohella myös asumisoikeusasukkaita. 

Korkotukiasetukseen ehdotettu muutos, jolla uusien korkotukilainojen lainanlyhennyksiä muutettaisiin nykyistä etupainotteisemmiksi, nostaisi hieman uusien kohteiden alkuvuokria. Vaikutus jäisi kuitenkin pieneksi, sillä uusien kohteiden laskennallinen alkuvuokra nousisi nykyisestä noin 25–30 senttiä neliömetriä kohti kuukaudessa. Vastaavasti laina-ajan lopussa nimelliset vuokrat olisivat laskennallisesti yli euron neliömetriä kohti matalammat kuukaudessa. Vuokratasoja voidaan sovittaa tasaamalla vuokria olemassa olevan vuokra-asuntokannan kanssa. 

4.1.3  Vaikutukset vuokra- ja asumisoikeustaloyhteisöihin

Ehdotetut muutokset omakustannusperusteisia vuokria ja käyttövastikkeita koskeviin säännöksiin velvoittaisivat ARA-asuntoja omistavat yhteisöt yhdenmukaistamaan vuokrien ja käyttövastikkeiden määrityskäytäntöjään. Käytäntöjen yhdenmukaistamista voidaan pitää perusteltuna valtion tuen tarkoituksenmukaisen kohdentumisen ja eri yhteisöjen omistamissa taloissa asuvien asukkaiden tasavertaisen kohtelun kannalta. 

Esityksen mukaan kiinteistöjen ja asuntojen rakentamisesta, hankinnasta ja perusparantamisesta aiheutuvia menoja ei voitaisi vuokrataloyhteisöissä kattaa omakustannusvuokrista kerättävällä suoralla tulorahoituksella. Omakustannusvuokrissa ja -käyttövastikkeissa voitaisiin varautua tuleviin korjauskustannuksiin vain kohtuullisessa määrin. Perusparantamisesta aiheutuvat kustannukset olisi siis jatkossa katettava asukkailta varautumisena kerätyillä varoilla, omistajan ottamalla uudella lainalla tai muilla omistajan varoilla. Kunnalliset vuokrataloyhteisöt rahoittavat perusparannustoimenpiteet pääasiassa lainavaroin, ja valtakunnallisesti toimivat vuokrataloyhteisöt ovat suuria vakavaraisia yhtiöitä, joilla on hyvät edellytykset mahdollisesti tarvittavan lainoituksen saamiseen. Koska suurten perusparannusten tekeminen tulee asuinkerrostaloissa ajankohtaiseksi vasta 30–50 vuoden kuluttua rakennuksen valmistumisesta, ehdotettu pienempi varautuminen tuleviin korjauskustannuksiin kohteen alkuvuosina ei estäisi tarvittavaa korjauksiin varautumista eikä hyvää kiinteistönpitoa. 

Omakustannusvuokrassa perittävän, omistajan omarahoitusosuudelle laskettavan koron enimmäismäärän alentaminen hallitusohjelman mukaisesti kahdeksasta prosentista neljään prosenttiin madaltaisi lainansaajayhteisöön kertyvien varojen määrää. Omarahoitusosuudelle vuokrissa perittävän koron alentaminen ei kuitenkaan suoraan vaikuta lainansaajayhteisöstä omistajalle tuloutettavan tuoton määrään, sillä omistajalle maksettavan tuoton enimmäismäärä on sidottu siihen, paljonko omistaja on sijoittanut yhteisöön omaa pääomaa. Vuokranmäärityksen osalta asia on kytketty siihen, paljonko omistaja on sijoittanut pääomia kohteen omarahoitusosuuden kattamiseksi. Käytännössä myös omistajalle jaettavan tuoton osuus pitää kerätä vuokrissa, koska vuokrataloyhteisöillä ei yleensä ole muita tulolähteitä. Kun vuokrissa omarahoitusosuudelle perittävän koron määrä puolittuisi, myös omistajille jaettavissa olevan tuoton vuotuinen määrä alenisi. Monet lainansaajayhteisöt eivät kuitenkaan nykyisinkään jaa täyttä määrää omarahoitusosuudelle peritystä korosta omistajilleen, vaan merkittävä osa siitä jätetään yhteisöihin. Ehdotettu muutos on perusteltu asukkaiden kannalta, ja ARA voisi hakemuksesta myöntää lainansaajille luvan myös neljää prosenttia suuremman koron perimiseen, jos siihen olisi erityinen syy. 

Kieltämällä vuokrien tasaus omakustannusvuokraa koskevien säännösten alaisten ja niiden soveltamisalan ulkopuolella olevien ARA-asuntojen kesken estettäisiin se, että omakustannusvuokrasäännösten piirissä olevien asuntojen asukkailta vuokrissa perittäviä varoja hyödynnettäisiin rajoituksista vapautuneissa kohteissa. Kunnallisissa vuokrataloyhteisöissä on tavallista, että vuokrasäännösten ulkopuolella olevista asunnoista perittävissä vuokrissa kerättyjä varoja käytetään laskemaan vuokrasäännösten piirissä yhä olevien asuntojen vuokria, ja tämä menettely olisi sallittu jatkossakin. Samalla kun vuokrien tasaus normaalikohteiden ja erityisryhmille tarkoitettujen kohteiden välillä sekä eri tukiluokkaan kuuluvien erityisryhmäkohteiden kesken kiellettäisiin, ARA:lle annettaisiin toimivalta hakemuksesta myöntää poikkeus tästä kiellosta. Tällä tavoin varmistettaisiin tapauskohtainen harkinnanvara ja se, ettei tasauskielto johtaisi jossakin kohteessa kohtuuttoman korkeisiin vuokriin. 

Vuokratalojen omistajille ehdotettu velvoite kilpailuttaa hankkimansa merkittävimmät kiinteistönhoitopalvelut ja kunnossapitotyöt lisäisi jonkin verran omistajien hallinnollista taakkaa. Kilpailuttamisvelvoite on kuitenkin asukkaiden kannalta perusteltu eikä sen voida katsoa rajoittavan omistajien toimintaa liiallisesti. Kilpailuttamisesta saatavien hyötyjen voidaan arvioida kattavan siitä omistajalle aiheutuvat lisäkustannukset. Vastaavanlainen kilpailuttamisvelvoite on koskenut asumisoikeustalojen omistajia jo kymmenen vuoden ajan. Kilpailuttamisvelvoite vaikuttaisi osaltaan myös palveluja tarjoaviin yrityksiin, kun ne joutuisivat laatimaan kilpailutuksen edellyttämät tarjousasiakirjat. Toisaalta kilpailuttaminen lisäisi hankintamenettelyjen avoimuutta ja antaisi eri yrityksille nykyistä tasapuolisemmat mahdollisuudet palvelujensa tarjoamiseen. Ehdotettu säännös ei koskisi kunnallisia vuokrataloyhtiöitä, joiden velvollisuus tekemiensä hankintojen kilpailuttamiseen määräytyy hankintalain mukaisesti. 

Vuokratalojen omistajille asetettaisiin velvoite myös jälkilaskelmien laatimiseen. Jälkilaskelmat ovat tarpeen sen varmistamiseksi, että omakustannusvuokrilla katetaan vain vuokrasäännösten mukaisia menoja. Jälkilaskelmien laatiminen ei aiheuttaisi omistajille mittavia kustannuksia eikä se vaikeuttaisi kohtuuttomasti taloudenpitoa yhteisöissä. Vuokrataloyhteisöt hyötyisivät itsekin jälkilaskelmien laatimisesta, sillä niistä käy ilmi, ovatko vuoden vuokratuotot riittäneet kattamaan vuoden kulut. 

Korkotukiasetukseen ehdotetuilla muutoksilla, joilla korkotukilainojen lainanlyhennyksiä muutettaisiin nykyistä etupainotteisemmiksi, lisättäisiin toimijoiden kiinnostusta korkotukijärjestelmää kohtaan. 

4.3.1  Vaikutukset asuntomarkkinoihin

Ehdotetut muutokset korjaustoimenpiteiden rahoitukseen alentaisivat vuokratasoja osassa valtion tukemaa vuokra-asuntokantaa. Vapaarahoitteisiin vuokra-asuntomarkkinoihin ehdotetuilla muutoksilla ei olisi suoraa vaikutusta. 

4.3.2  Vaikutukset asianosaisten oikeusturvaan

Korkotuki- ja aravalainoitusta koskeviin muutoksenhakusäännöksiin ehdotetut muutokset saattaisivat nämä säännökset samansisältöisiksi muiden hallintoasioiden muutoksenhakusäännösten kanssa. Valituslupajärjestelmän käyttöalan laajentaminen parantaisi korkeimman hallinto-oikeuden mahdollisuuksia huolehtia oikeuskäytännön yhtenäisyydestä. Asianosainen saisi valituslupajärjestelmässäkin asiansa korkeimman hallinto-oikeuden tutkittavaksi. Valituslupa-asiassa korkein hallinto-oikeus tutkisi ensin, onko asiassa ennakkopäätöksen tarvetta, ilmeistä virhettä tai muuta valitusluvan myöntämisen perustetta. Jos tällainen peruste olisi, asianosainen saisi asiassaan myös korkeimman hallinto-oikeuden asiaratkaisun. Käsittelyaikojen lyheneminen parantaisi asianosaisten oikeusturvaa. Tämän merkitys korostuisi erityisesti tapauksissa, joissa on useita asianosaisia ja erilaisia intressejä ja joissa muutosta hakee vain yksi asianosaisista.