Yleistä

Hallituksen esityksessä ehdotetaan yhteishallinnosta vuokrataloissa annetun lain korvaamista kokonaan uudella lailla. Yhteishallintolaissa säädetään asukasdemokratiasta, jota toteutetaan valtion tukemissa vuokrataloissa. Tavoitteena on ajantasaistaa sääntely vastaamaan nykyistä toimintaympäristöä ja sen vaatimuksia siten, että uusi laki tukee toimivaa yhteishallintoa ja vahvistaa asukkaiden osallistumis- ja vaikutusmahdollisuuksia. Hallituksen esityksestä ilmenevistä syistä ja saamansa selvityksen perusteella valiokunta pitää esitystä tarpeellisena ja tarkoituksenmukaisena. Valiokunta puoltaa lakiehdotusten hyväksymistä muuttamattomana seuraavin huomautuksin. 

Hallituksen esityksen tavoitteena on mahdollistaa joustavasti sellaisia toimintatapoja, jotka edistävät vastavuoroista, mielekästä yhteishallintoa. Vuokrataloyhteisön ja asukkaiden yhteinen etu on, että asukkaat osallistuvat yhteishallintoon. Käytännössä merkittävänä haasteena pidetään sitä, miten asukkaat saadaan osallistumaan yhteishallintoon. Asukkaat puolestaan kokevat haasteeksi riittävän tiedonsaannin asumiseen liittyvistä asioista. Asukkaille osallistuminen on vapaaehtoista, joten yhteishallintoon osallistumisen kiinnostavuutta tulisi edistää asukkaiden aktiivisuuden lisäämiseksi.  

Vuokrataloyhteisöjen koko vaihtelee muutaman talon yhteisöistä valtakunnallisiin suuriin yhtiöihin, ja niissä vastaavasti asuntojen määrä muutamasta kymmenestä yli 50 000:een. Valiokunta pitää hyvänä lähtökohtaa, että yhteishallintolain luonne puitelakina säilyy, jolloin on mahdollista ottaa huomioon niin vuokrataloyhteisöjen koon kuin yhteishallintoon osallistuvien asukkaiden määrän huomattava vaihtelu. Lainsäädännön joustavuus mahdollistaa jatkossakin vuokrataloyhteisöissä käytössä olevien, hyväksi havaittujen mallien soveltamisen ja kehittämisen. Esityksen mukaan lain soveltamisesta voidaan poiketa siltä osin kuin sen soveltaminen ei ole tarkoituksenmukaista asukkaiden osallistumismahdollisuudet ja asukasrakenteen erityispiirteet huomioon ottaen taloissa, joissa asukkaina on erityisryhmiä. Valiokunta pitää hyvänä, että yhteishallinto voidaan vuokrataloyhteisöissä järjestää asukkaiden kannalta tarkoituksenmukaisella tavalla. On tärkeää, että poikkeamismahdollisuus koskee myös opiskelija- ja nuorisoasuntoja. Valiokunta nostaa esiin, että perustelujen mukaan yhteishallintoa on näissä kohteissa mahdollista toteuttaa kokonaan sähköisillä käytänteillä. Myös mahdollisuus lyhyemmän toimikauden käyttöön on näiden osalta relevantti, sillä opiskelijoiden kohdalla asumisaika on merkittävästi muita ryhmiä lyhyempi. 

Asukasdemokratian edistäminen

Asukasdemokratian edistämiseksi tarvitaan toisaalta tarkoituksenmukaista lähidemokratiaa ja toisaalta laajemmin yhtiön asioita käsittelevää yhteistyörakennetta, jossa on mukana sekä vuokrataloyhteisön että asukkaiden edustus. Osallistumisen tasot voidaan jakaa kolmeen tyyppiin. Asukkaita voidaan ensinnäkin kuulla laajasti talokokouksissa sovellusten, taloyhtiön verkkosivujen tai sosiaalisen median avulla, minkä lisäksi voidaan järjestää erilaisia talkoita ja muita vapaamuotoisia tilaisuuksia. Toiseksi asukastoimikunnissa demokraattisesti valitut asukkaiden edustajat osallistuvat toimintaan ja päätöksentekoon talokohtaisesti yhteisöllisyyteen, turvallisuuteen ja viihtyvyyteen liittyvissä asioissa. Kolmanneksi yhteistyöelimessä käsitellään yhtiökohtaisia asioita kaikkien talojen osalta, kuten talousasioita: rahoitussuunnitelmia, tasausperiaatteita ja huoltosopimuksia, jotka kilpailutetaan usein keskitetysti. Lakiehdotuksen 7 §:n mukaan yhteistyöelin osallistuu yhteisten autopaikkojen, saunojen, pesutupien ja vastaavien tilojen vuokrausperiaatteiden laatimiseen. Yhteistyöelin osallistuu myös yhteisötason talousasioiden ja keskeisten päätösten, kuten huoltojärjestelmien, korjaussuunnitelmien ja asumiseen liittyvien palvelujen hankintojen, käsittelyyn ja valmisteluun. Tapa, jolla yhteistyöelimen jäsenet valitaan, vaihtelee yhtiöittäin, ja vaihtelu on mahdollista myös uuden sääntelyn mukaan. 

Vuokrataloyhteisö edustaa pitkäjänteistä, ammattimaista kiinteistönpitoa, kun taas asukkaiden intressissä korostuu asumiskustannusten minimointi. Hallituksen esityksessä säilytetään nykytilanne, eli vuokrataloyhteisö tekee taloudelliset päätökset, ja asukkaille turvataan laissa monipuoliset vaikuttamis- ja osallistumismahdollisuudet. Yhteistyöelimen rooli on neuvoa-antava, yhteisön ja asukkaiden välisen keskustelun foorumi. 

Valiokunta korostaa yhteishallinnon edistämisen tavoitteiden monipuolisuutta. Tavoitteena ovat yhteisöllisyyden, viihtyisyyden ja osallistumisen parantamisen ohella myös kustannussäästöt liittyen korjausten oikea-aikaiseen tekemiseen, kun toimiva tiedonkulku edesauttaa talojen huoltoa, ylläpitoa ja korjauksia. Viihtyisyyden, yhteisöllisyyden ja osallistumisen parantumisella voi olla positiivisia vaikutuksia vuokrataloyhteisön käyttöasteeseen, mikä parantaa yhteisön taloutta ja heijastuu vastaavasti vuokriin. Asukkaiden tietoisuuden lisääntyminen oman toimintansa kustannusvaikutuksista ja mahdollisuus vaikuttaa vuokran muodostaviin kulueriin voi auttaa hillitsemään kustannuksia ja vähentämään ympäristö- ja ilmastovaikutuksia esimerkiksi energian käytössä ja jätehuollossa. 

Asukkaat maksavat vuokrissa yhteishallinnon kulut. Valtion tukemien vuokra-asuntojen tärkeimpiä tavoitteita on tarjota kohtuuhintaista asumista, joten kustannustehokkuus myös yhteishallinnossa on tärkeä tavoite. Valiokunta pitää myös kustannustehokkuusnäkökulmasta perusteltuna hallituksen esityksen tavoitetta sääntelystä, joka on joustavaa ja asukkaiden toiveiden mukaan muokkautuvaa, mutta jossa ei kuitenkaan tingitä perusperiaatteista, kuten asukkaiden kokouksen järjestämisestä, asukastoimikunnan oikeuksista tai vuokrataloyhteisön tiedonantovelvollisuudesta. 

Asukastoimikunta ja yhteistyöelin

Lakiehdotuksen 5 ja 6 §:ssä säädetään asukastoimikunnasta. Asukastoimikunnan toimialaan kuuluvat ehdotuksen mukaan vuokranmääritysyksikön talon tai talojen asumisviihtyvyyden, yhteisöllisyyden ja turvallisuuden edistäminen.  

Yhteisten autopaikkojen, saunojen, pesutupien ja vastaavien tilojen vuokrausperiaatteista päättäminen siirretään osallistumisoikeudeksi yhteistyöelimelle. Vuokrausperiaatteet eli autopaikka-, sauna- ja pesutupamaksuista päättäminen kuuluu ehdotuksen mukaan vuokrataloyhteisöille, ja yhteistyöelimellä on oikeus osallistua päätöksentekoon näistä asioista. Asioissa, joista päätetään yhtiötasolla, yhteistyöelin on oikea taso osallistua valmisteluun ja käydä neuvotteluja.  

Asukastoimikunnalle esitetään edelleen oikeutta päättää yhteisten autopaikkojen, saunojen, pesutupien ja vastaavien tilojen jakamisperiaatteista olemassa olevissa puitteissa. Nämä päätöksenteko-oikeudet nähdään keskeisinä lähidemokratian piiriin kuuluvina oikeuksina, joten yhteistyöelimen aseman korostumisesta huolimatta näitä oikeuksia ei ehdoteta siirrettäväksi. Valiokunta korostaa, että säännöstä on voimassa olevaan lakiin verrattuna täydennetty maininnalla, että päätöksenteko tapahtuu olemassa olevissa puitteissa. Perustelujen mukaan vuokraus- ja jakamisperiaatteisiin liittyy investointeja, kuten sähköisiä järjestelmiä, joita käytetään koko yhtiössä, ja nämä järjestelmät ja muut tarkoituksenmukaisesti ja välttämättömästi yhtenäiset käytänteet luovat puitteet talokohtaiselle päätöksenteolle.  

Lakiehdotuksen 7 § koskee yhteistyöelintä. Vuokrataloja koskevat asiat päätetään usein kokonaisuutena vuokrataloyhteisön hallinnossa, joten yhteistyöelimen roolin selkeyttäminen on tarpeen. Jotta asukkaat voivat vaikuttaa omalta osaltaan päätöksiin, tarvitaan yhteistyöelimen kaltaista kokoavaa, neuvottelevaa elintä. Yhteistyöelimen tehtävänä on perehtyä yhteisöön ja sen toimintaan, toimia johdon keskustelukumppanina, auttaa valmistelussa ja tiedottaa asukkaille asioiden perusteista ja valmisteluprosesseista. Yhteistyöelin voi roolissaan välittää aktiivisesti tietoa vuokrataloyhteisöltä koko asukaskunnalle sellaisissa asioissa, joissa tietoa voidaan jakaa ja on tarpeen tiedottaa. Yhteistyöelintä ei kuitenkaan ehdoteta pakolliseksi, vaan se voidaan perustaa yhteisöön asukkaiden tarpeen mukaan. Valiokunta korostaa hallituksen esityksen perustelujen tavoin, että yhteistyöelimen rooli asukkaita koskevien asioiden käsittelyssä on neuvoa-antava ja tapa saada arvokasta tietoa ja tuntumaa asukkaiden mielipiteistä. Vuokrataloyhteisön tulee ottaa yhteistyöelimen kanta toiminnassaan huomioon. Varsinainen päätösvalta ja vastuu päätöksistä on kuitenkin vuokrataloyhteisöllä. 

Asukkaiden kuuleminen ja yhteydenpito

Lakiehdotuksen 3 § sisältää lain olennaisen tavoitteen eli asukkaita on kuultava heidän asumiseensa liittyvissä asioissa. Asukkaiden kuulemisen tulee vaikuttaa päätöksentekoon, ja heidät on pidettävä ajan tasalla asian etenemisestä. Asukkaille tulee myös kertoa, miten heidän palautteensa on otettu huomioon päätöksenteossa. Vuokrataloyhteisöllä tulisi olla selkeä tapa vastaanottaa asukkaiden palautteita, ja tästä tulisi viestiä tehokkaasti asukkaille. 

Valiokunta pitää säännöstä olennaisen tärkeänä, sillä asukkaiden kritiikki on kohdistunut nimenomaan vastavuoroisuuden ja vaikuttavuuden puutteeseen. Yhteishallinnon tulee olla yhteistyötä, jossa asukkaiden näkökulmasta olennaista on kuulemiseen reagoiminen. Vastavuoroisuudella voidaan vaikuttaa siihen, että asukkaat kokevat tulleensa aidosti kuunnelluiksi ja yhteishallinto on toimivaa. Tältäkin osin kysymyksessä on puitelaki. Esityksen perustelujen mukaan vuokrataloyhteisöllä tulee olla selkeä tapa vastaanottaa asukkaiden palautteita. Tällä ei tarkoiteta erityisen yhteydenottokanavan perustamista, jos tällainen selkeä tapa on jo olemassa. Puitelaki jättää liikkumavaraa erilaisten yhteisöjen ja toimintatapojen tarpeiden huomioon ottamiseksi. 

Sähköisten toimintatapojen edistäminen

Etäosallistuminen ja erilaiset verkkokokoukset ovat yleistyneet, joten on tärkeää, että asukkaat voivat osallistua myös yhteishallintoon ajasta ja paikasta riippumatta. Ottamalla käyttöön uusia sähköisiä menettelytapoja voidaan tehostaa toimintaa ja parantaa tiedonvälitystä. Sähköisillä menettelytavoilla tavoitellaan myös osallistumisaktiivisuuden nostamista. Hallituksen esityksen perustelujen mukaan asukkaiden kokoukset on mahdollista järjestää myös hybridi- tai verkkokokouksena. Kun järjestetään kokouksia tietoliikenneyhteyksien tai muun teknisen viestintävälineen avulla, asukkaille on tarjottava opastusta digitaalisiin toimintatapoihin ja myös lähiosallistumisen on oltava mahdollista. Valiokunta pitää tätä täsmentämistä tarpeellisena. Asukkaiden oikeuksien suojaamisen vuoksi hallituksen esityksessä säilytetään vanhat rakenteet, sillä kaikilla ei ole valmiuksia digitaalisiin toimintatapoihin. Opiskelija- ja nuorisoasuntojen kokemukset digitaalisten toimintatapojen kehittymisestä voivat olla hyvin hyödyllisiä pohdittaessa toimintatapojen järjestämistä tulevaisuudessa. 

Vuokrataloyhtiöt voivat tarjota asukastoiminnalle sähköisiä alustoja. Esityksen perustelujen mukaan vuokrataloyhteisön tulisi edistää sähköisiä menettelytapoja ja tarjota esimerkiksi verkkokokouksen mahdollistavia alustoja sähköiseen työskentelyyn. Valiokunta toteaa, että sähköisten välineiden tarjoamista ei siis edellytetä. Edelleen perustelujen mukaan yhteishallinnossa tulisi ottaa huomioon asukkaiden moninaisuus ja eri kielet, joita asukkaat käyttävät. Kokousten tärkeimpien asioiden kääntämistarpeita voidaan harkita, kuten vuokrataloyhteisön muussakin viestinnässä. Perusteluissa kuitenkin kannustetaan tiedon jakamiseen verkossa. Valiokunta korostaa, että käännättämisessä ja tulostamisessa voidaan siis käyttää harkintaa ja miettiä asukkaiden parhaita tavoittamiskeinoja. Perusteluissa mainitulla vuokrataloyhteisön velvollisuudella tarjota opastusta digitaalisiin toimintatapoihin ei tarkoiteta varsinaista kouluttamista. 

Tiedonsaantioikeus ja tiedottamisvelvollisuus

Lakiehdotuksen 8 §:n 2 momentin mukaan vuokrataloyhteisön tulee tiedottaa yhteistyöelimelle tulevista vuokrataloihin ja asumiseen liittyvien hankintojen kilpailutuksista ja varata yhteistyöelimelle mahdollisuus esittää huomionsa niihin. Valiokunta toteaa, että hallituksen esityksen perustelujen mukaan asukkaat tarvitsevat tietoa kilpailutusten suunnittelusta ja prosessin etenemisestä, vaikka itse kilpailutuksesta ei voitaisi antaa tietoja liikesalaisuuden suojaamiseksi.  

Myös 13 §:n 2 momentin mukaan vuokrataloyhteisön on tiedotettava asukkaille ja muille huoneistojen haltijoille vuokranmääritysyksikköä koskevista ja yhteistyöelimelle vuokrataloyhteisöä koskevista sellaisista asioista, joilla voi olla merkitystä heille tai 1 momentissa mainituille toimielimille 6 ja 8 §:n tarkoittamien oikeuksien käyttämiseksi. Ehdotuksen 13 §:n 1 momentti koskee asukaskokouksen, asukastoimikunnan ja yhteistyöelimen oikeutta saada tietoja vuokrataloyhteisöltä. Valiokunta korostaa, että tiedonsaantia rajoittavat tietosuoja ja yksityiselämän suoja sekä liikesalaisuudet niitä koskevien säännösten mukaisesti. Esimerkiksi huoltosopimuksiin liittyvät hinnat ja palkkiot kuuluvat usein liikesalaisuuden piiriin. 

Voimassa olevan lain mukaan asukkaat ovat voineet valita vuokranmääritysyksikkökohtaisen talouden ja hallinnon valvojan. Lakiehdotuksen 10 §:n mukaan tämä mahdollisuus säilyy ja sen lisäksi esitetään mahdollisuutta valita yhteisökohtainen valvoja, joka voisi tarkastaa taloutta ja hallintoa koko yhteisön tasolla. Säännöksen mukaan yhteistyöelimellä tai jos sitä ei ole, asukastoimikuntien puheenjohtajilla, on oikeus valita valvoja seuraamaan ja tarkastamaan vuokrataloyhteisön talouden ja hallinnon hoitoa. Valvojalla olisi esitetyn säännöksen mukaan oltava sellainen taloudellisten ja oikeudellisten asioiden tuntemus ja kokemus kuin tehtävän laatuun ja laajuuteen nähden on tarpeen sen hoitamiseksi. 

Toimeenpanon seuranta

Valiokunta toteaa, että uudesta yhteishallintolaista tarvitaan uutta ohjeistusta, opastusta ja koulutusta vuokrataloyhteisöille ja asukkaille. Lakiehdotuksen hyväksyminen edellyttää myös vuokrataloyhteisöiltä toimintatapojen mukauttamista täsmennettyjen velvoitteiden toteuttamiseksi, muutoksista tiedottamista ja ylipäänsä toiminnan kehittämistä. Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ARA:lla on keskeinen rooli lain toimeenpanossa, ja sen tehtävä on valvoa yhteishallintolain noudattamista. Valiokunta pitää siten hyvänä hallituksen esityksessä ehdotettua siirtymäaikaa, jonka mukaan laki tulisi voimaan vuoden 2024 alusta. 

Valiokunta pitää tärkeänä sitä, että ympäristöministeriö seuraa lain toimeenpanoa, vaikutuksia asukkaiden osallistumismahdollisuuksiin ja lain toimivuutta kokonaisuudessaan. Laki luo puitteet, mutta toimintatavat ja suhtautuminen asukkaisiin pitkälti ratkaisevat yhteishallinnon toteutumisen toimivuuden käytännössä. Tästä syystä valiokunta pitää erityisen tärkeänä, että lain toimeenpanoa seurataan alusta asti huolellisesti arvioiden erityisesti hybridiosallistumisen toimivuutta sekä mahdollisuuksia kehittää uusia osallistumisen tapoja tietoteknisiä mahdollisuuksia hyödyntäen (Valiokunnan lausumaehdotus). 

Yhteishallintolain valvontatehtävän siirtyessä ARA:lle sen resurssitarpeen on arvioitu kasvavan 0,5 henkilötyövuodella, joka katetaan vuoden 2023 talousarvioesityksessä siirtämällä ympäristöministeriön toimintamenoista 35 000 euroa ARA:n toimintamenoihin. Valiokunta pitää tärkeänä, että ministeriö seuraa myös ARA:n voimavarojen riittävyyttä uusien tehtävien hoitamiseen.