1.1  Avustukset erityisryhmien asunto-olojen parantamiseksi

Valtio tukee kohtuuhintaisten, sosiaalisin perustein vuokrattavien asuntojen rakentamista, hankintaa ja perusparantamista maksamalla tätä tarkoitusta varten otetuille lainoille korkotukea siten kuin vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta annetussa laissa (604/2001, jäljempänä korkotukilaki) säädetään. Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus (jäljempänä ARA) päättää lainojen hyväksymisestä korkotukilainoiksi. Korkotuki maksetaan valtion asuntorahaston varoista, ja korkotukilainaan liittyy aina myös valtion täytetakaus. Korkotukilainoitus on korvannut aiemmin samaan tarkoitukseen myönnetyt aravalainat. Aravalainat ja niillä rahoitettu asuntokanta ovat kuitenkin edelleen olemassa. 

Erityistä tukea tarvitsevien ryhmien asumista edistetään korkotukilainoituksen lisäksi valtion asuntorahaston varoista myönnettävillä erityisryhmien investointiavustuksilla. ARA myöntää näitä avustuksia erityisryhmille tarkoitettujen asuntojen rakentamista, hankintaa ja perusparantamista varten siten kuin avustuksista erityisryhmien asunto-olojen parantamiseksi annetussa laissa (1281/2004, jäljempänä investointiavustuslaki) säädetään. Erityisryhmillä tarkoitetaan tässä lähinnä huonokuntoisia ja muistisairaita ikääntyneitä, vammaisia, asunnottomia, päihde- ja mielenterveyskuntoutujia, opiskelijoita, nuoria ja pakolaisia. Investointiavustuksia voidaan myöntää vain sellaisille asuntohankkeille, joita varten otettu laina on hyväksytty korkotukilain mukaiseksi korkotukilainaksi. Siten kaikki korkotukilain 2 luvussa säädetyt asuntojen käyttöä ja luovutusta koskevat rajoitukset, kuten asukkaiden valinta sosiaalisin perustein ja asukkailta perittävien vuokrien määräytyminen omakustannusperiaatteella, koskevat myös investointiavustuksella rahoitettavia asuntoja. 

Investointiavustuslain 2 §:n mukaan erityisryhmien investointiavustuksen tavoitteena on lisätä erityisryhmiin kuuluvien henkilöiden asumistarpeisiin soveltuvien ja asumiskustannuksiltaan kohtuullisten vuokra-asuntojen tarjontaa heidän asunto-olojensa parantamiseksi. Avustusjärjestelmän pääasiallisena tarkoituksena on kompensoida niitä erityisiä investointikustannuksia, joita aiheutuu erityisryhmäasunnoissa tarvittavista tavanomaista suuremmista yhteis- ja palvelutiloista sekä muista asunnoissa tarvittavista erityisistä tila- ja varusteratkaisuista. Avustus kohdistuu vain asuntojen rakentamisesta, hankinnasta tai perusparantamisesta aiheutuviin investointikustannuksiin, eikä sitä myönnetä miltään osin asunnoissa tarjottavien palveluiden, esimerkiksi ikääntyneille tai vammaisille tarkoitetuissa palveluasunnoissa tarjottavien hoiva- ja hoitopalvelujen, tuottamiseen. Investointiavustuslain 6 §:n mukaan avustuksen myöntämisen edellytyksenä on, että kohteen sijaintikunta puoltaa avustuksen myöntämistä. 

Investointiavustuslain 3 ja 8 §:ssä avustukset on jaettu suuruuden mukaan neljään eri tukiluokkaan: ensimmäisessä tukiluokassa avustuksen enimmäismäärä on 10 prosenttia hankkeen hyväksyttävistä rakentamis-, hankinta- tai perusparantamiskustannuksista, toisessa tukiluokassa 25 prosenttia, kolmannessa tukiluokassa 40 prosenttia ja neljännessä tukiluokassa 50 prosenttia. Enimmäismäärät on porrastettu kunkin kohderyhmän tarpeiden mukaan. Ensimmäisessä tukiluokassa asukkaiden asunto-olot ovat huonot ja tulot poikkeuksellisen pienet, toisessa tukiluokassa asuminen edellyttää tavanomaista enemmän tukipalveluita ja kolmannessa tukiluokassa asunto-olojen järjestäminen edellyttää tukipalveluiden lisäksi merkittävästi erityisiä tila- tai varusteratkaisuja asuinrakennukseen tai asuntoon. Neljännessä tukiluokassa edellytetään lisäksi, että asukkailla on päihde-, mielenterveys- tai muista vastaavista ongelmista aiheutunutta pitkään jatkunutta asunnottomuutta tai rakennukseen tai asuntoon tarvitaan poikkeuksellisen vaativia taikka kalliita tila- tai varusteratkaisuja asukkaiden kehitysvamman takia. Avustuksen suuruus harkitaan aina tapauskohtaisesti, ja harkinnassa otetaan huomioon avustettavan kohteen laajuus ja kustannukset, vuokran kohtuullisuus ja erityisryhmään kuuluvien vuokranmaksukyky. Avustusta ei ole tarkoitus myötää lain sallimilla enimmäisavustusprosenteilla muutoin kuin silloin, kun kohteen arvioituja asumiskustannuksia ei muilla tavoin saada kohtuulliselle tasolle. 

Toisen, kolmannen ja neljännen tukiluokan mukaisilla avustuksilla rahoitetaan erityyppisiä palvelu- ja tuetun asumisen kohteita. Sosiaalihuoltolain (1301/2014) 21 §:n mukaan asumispalvelut jakautuvat tuettuun asumiseen, palveluasumiseen ja tehostettuun palveluasumiseen. Palveluasumista järjestetään palvelutaloissa, ryhmäkodeissa ja asuntoryhmissä, joissa asukkaalla on käytössään hänen tarpeitaan vastaava oma asunto, tai ainakin oma huone ja kylpyhuone esimerkiksi muistisairaille ikääntyneille tarkoitetuissa ryhmäkodeissa. Tuettua asumista tarjoava tukiasunto on yksittäinen vuokra-asunto, joka voi olla lähellä palvelukeskusta tai osana asuntoryhmää. Kaikista näistä eri palveluasumisen ja tuetun asumisen toteutusmuodoista käytetään tässä esityksessä selvyyden vuoksi yhteisnimitystä palvelutalo. 

Investointiavustusta voivat saada kunnat ja muut julkisyhteisöt, ARA:n yleishyödyllisiksi nimeämät asuntoyhteisöt sekä näiden määräysvallassa olevat osakeyhtiöt tai asunto-osakeyhtiöt. Jos kyse on toisen, kolmannen tai neljännen tukiluokan mukaisista asunnoista, avustusta voidaan myöntää vain sellaisille yksityisille toimijoille, joiden voidaan arvioida kykenevän tuottamaan ja ylläpitämään erityisryhmille tarkoitettuja asuntoja. 

Asuntoa, jonka rakentamiseen, hankintaan tai perusparantamiseen on myönnetty investointiavustusta, on investointiavustuslain 11 §:n mukaan käytettävä avustusta myönnettäessä nimettyyn erityisryhmään kuuluvien vuokra-asuntona 20 vuotta avustuksen ensimmäisen erän maksamisesta lukien. Jos asukasrakenteen säilymiseksi riittävän monipuolisena on tarpeellista, avustuksensaaja voi osoittaa avustuksella rahoitettujen asuntojen sijasta osan asunnoista muusta paikkakunnalla olevasta vuokra-asuntokannastaan siten, että erityisryhmään kuuluvien käytössä on kuitenkin 20 vuoden ajan yhtä monta asuntoa kuin joille avustusta on myönnetty. Asuntojen käytöstä tulee tällöin olla ARA:n hyväksymä suunnitelma. ARA voi myös hakemuksesta myöntää asettamillaan ehdoilla vapautuksen tästä avustukseen liittyvästä käyttörajoituksesta, jos nimettyyn erityisryhmään kuuluvilla ei enää ole paikkakunnalla asunnontarvetta tai siihen on olemassa muu erityinen syy.  

Lisäksi korkotukilainoitusta koskevista korkotukilain 12 ja 17 §:n säännöksistä johtuu, että investointiavustuksella rahoitettavia asuntoja on käytettävä sosiaalisina vuokra-asuntoina pääsääntöisesti 40 vuoden ajan. Perusparannuslainojen osalta rajoitusaika on 30 vuotta. Kunta voi erityisestä syystä myöntää luvan käyttää asuntoa muuhun kuin asuintarkoitukseen, kun lupa koskee vähäistä asuntomäärää. Lupa voidaan myöntää rakennuksen tai rakennusryhmän asuntojen jäljelle jäävästä huoneistoalasta riippumatta. Kunnan on ennen käyttötarkoituksen muutosta ilmoitettava luvasta ARA:lle, joka voi määrätä, että luvassa tarkoitettua asuntoa vastaavaan osaan korkotukilainaa kohdistuva korkotuki lakkautetaan. Korkotukea ei voida lakkauttaa, jos asuintiloja muutetaan asukkaiden yhteistiloiksi tai muuhun asukkaiden asumisolosuhteita parantavaan käyttöön. Korkotukilain 18 §:n nojalla ARA voi myöntää hakemuksesta, asettamillaan ehdoilla osaksi tai kokonaan vapautuksen korkotukilain mukaisista rajoituksista, jos se edistää alueen asuntomarkkinoiden toimivuutta tai ehkäisee asuntojen vajaakäyttöä sekä tästä aiheutuvia taloudellisia menetyksiä, taikka muusta erityisestä syystä. Edellytyksenä on, että rajoituksista vapautettavan asunnon tai talon osuus korkotukilainasta maksetaan takaisin tai lainanmyöntäjä vapauttaa valtion niiden osuuteen kohdistuvasta takausvastuusta. 

Eduskunta päättää investointiavustusten myöntämistä koskevan avustusvaltuuden suuruudesta vuosittain valtion talousarvion yhteydessä. Vuoden 2016 avustusvaltuus on 110 miljoonaa euroa, ja vuoden 2017 avustusvaltuudeksi on talousarvioesityksessä ehdotettu 130 miljoonaa euroa. Avustusvaltuudet on käytetty vuosittain kokonaan, ja etusijalla avustettavien hankkeiden valinnassa ovat olleet pitkäaikaisasunnottomille, kehitysvammaisille, mielenterveyskuntoutujille sekä muistisairaille ikääntyneille tarkoitetut kohteet. Valtaosa avustuksista on kohdistunut uudistuotantoon. Vuonna 2015 sen osuus avustuksista oli peräti 87,7 prosenttia ja perusparannusten osuus 11,7 prosenttia. Asuntojen hankintaa varten avustuksia ei juurikaan haeta. Viime vuonna myönnetyistä avustuksista muistisairaiden ikääntyneiden kohteet saivat lähes puolet, 53,7 miljoonaa euroa (1 301 asuntoa), kehitysvammaisten asuntoja avustettiin 19,6 miljoonalla eurolla (270 asuntoa) ja huonokuntoisten ikääntyneiden kohteita 16,4 miljoonalla eurolla (402 asuntoa). Opiskelija-asuntoja avustettiin 14,1 miljoonalla eurolla (1 835 asuntoa), pitkäaikaisasunnottomien kohteita 6,0 miljoonalla eurolla (140 asuntoa) ja muita erityisryhmiä 9,2 miljoonalla eurolla (316 asuntoa). 

Investointiavustuksia myöntäessään ARA on soveltanut investointiavustuslakia siten, että avustusta on voitu myöntää vain sellaisille palvelutaloissa oleville palvelutiloille, jotka on mitoitettu talon asukkaiden tarpeiden mukaan. Avustettavissa palvelutaloissa saa kuitenkin olla myös sellaisia tiloja, joita voivat talon asukkaiden ohella käyttää myös alueen muut asukkaat. Tällaiset tilat voivat olla esimerkiksi ruokailu-, liikunta-, hoito- ja harrastustiloja. ARA:n soveltamiskäytännön mukaan talon ulkopuoliset käyttäjät eivät saa koskaan olla esteenä talossa asuvien henkilöiden palvelutilojen käytölle. Tiloista aiheutuvat rahoitus- ja käyttökustannukset voidaan sisällyttää asukkailta perittävään, korkotukilain 13 §:n mukaisesti omakustannusperiaatteella määräytyvään vuokraan. Sen sijaan esimerkiksi ruoan valmistuksesta ja tarjoilusta aiheutuvat kustannukset on katettava ruoasta perittävillä tuotoilla tai muilla kuin valtion rahoittamista asunnoista saatavilla tuotoilla. Ulkopuolisilta henkilöiltä ruokailusta tai muusta tilojen käytöstä perittävä hinta ei saa olla alempi kuin talon asukkailta perittävä hinta, vaan sillä on katettava kaikki ulkopuolisten henkilöiden tilojen käytöstä aiheutuvat kulut. Ulkopuolisilta perittävät maksut on pidettävä kirjanpidossa erillään asukkailta perityistä maksuista ja tulot on käytettävä talon asukkaiden vuokrien alentamiseen. Jos tilat on vuokrattu ulkopuoliselle toimijalle ja tiloista saadaan omakustannusvuokran ylittävää vuokraa, ylijäämä on otettava huomioon asukkaiden vuokria alentavana tekijänä. Tiloissa tarjottavista palveluista syntyvät tuotot kuuluvat yrittäjälle. 

Lisäksi on mahdollista, että investointiavustuksella rahoitettuun palvelutaloon tehdään alueen muita asukkaita palvelevia palvelutiloja ilman valtion tukea esimerkiksi kunnan omalla rahoituksella. Kun tarkastellaan tähän mennessä toteutettuja, investointiavustusta saaneita palvelutalokohteita, joissa on joko investointiavustuksella tai muulla tavoin rahoitettuja palvelutiloja, kohteet toimivat pääsääntöisesti hyvin, jos kunta on sitoutunut toimintaan. Jos kunnan sitoutuminen puuttuu, kohteet kärsivät usein eriasteisista kannattavuusongelmista. 

Tukea tarvitsevien ikääntyneiden asuminen voidaan järjestää myös perhehoitokylissä. Ne on tarkoitettu ikääntyneille, jotka eivät selviydy yksin kotona mutta eivät ole vielä tehostetun palveluasumisen tarpeessa. Kylässä on useita perhekoteja, joissa kussakin asuu perhehoitajan kanssa muutama ikääntynyt henkilö, joilla kullakin on oma huone ja kylpyhuone. Perhehoitokylä voi saada tukiasumiseen tarkoitettua investointiavustusta. Perhehoitajan asuntoa käsitellään työsuhdeasuntona, jolle on mahdollista saada valtion korkotukea, mutta ei investointiavustusta. Perhehoitokylässä voi olla myös yhteistiloja, joita muut asuinalueen ikääntyneet voivat käyttää. 

1.2  Vuokrasopimukset erityisryhmille tarkoitetuissa asunnoissa

Korkotukilainoilla tai aiemmin myönnetyillä aravalainoilla rahoitetut vuokra-asunnot ovat korkotukilaissa ja aravarajoituslaissa (1190/1993) säädettyjen käyttö- ja luovutusrajoitusten alaisia. Asuntoja on käytettävä vuokra-asuntoina laeissa säädetyn rajoitusajan. Korkotukilain 11 §:n 2 momentissa ja aravarajoituslain 4 §:n 2 momentissa säädetään, että asuinhuoneistoa saadaan käyttää asumiseen myös ilman asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain (481/1995, jäljempänä huoneenvuokralaki) mukaista vuokrasopimusta, kun on kyse erityistä hoitoa ja huolenpitoa tarvitsevista henkilöistä. Koska erityisryhmien investointiavustusta myönnetään vain yhdessä korkotukilainoituksen kanssa, kyseiset säännökset koskevat myös erityisryhmille tarkoitettuja kohteita. Mainittu säännös on ollut aravarajoituslaissa alusta lähtien. Lain esitöissä (HE 177/1993 vp) säännöstä on perusteltu sillä, että kodinomainen asuminen olisi mahdollista myös sellaisille henkilöille, jotka eivät enää ymmärrä vuokrasopimuksen merkitystä, ja poikkeaminen tulisi kyseeseen esimerkiksi muistisairaiden ryhmäkodeissa. Korkotukilakiin kyseinen säännös on lisätty lailla 84/2003, ja sen esitöiden (HE 232/2002 vp) mukaan tarkoituksena on ollut mahdollistaa esimerkiksi muistisairaille tarkoitettujen ryhmäkotien ja vastaavien lainoittaminen. 

Edellä kuvattu vuokrasopimusten tekemisestä säädetty poikkeamismahdollisuus on käytännössä johtanut siihen, että valtion tuella rahoitetuissa palvelutaloissa ei välttämättä ole tehty asukkaiden kanssa vuokrasopimuksia, vaan asia on hoidettu erilaisilla palvelusopimuksilla. Tilanne vaihtelee huomattavasti eri palvelutalojen välillä, mikä asettaa taloissa asuvat asukkaat keskenään eriarvoiseen asemaan. Vuokrasopimusten puuttuminen johtaa asukkaiden kannalta epätoivottuun tilanteeseen, kun heillä ei ole turvanaan huoneenvuokralaista johtuvia vuokralaisten oikeuksia. Lisäksi tilannetta on asukkaiden kannalta vaikeuttanut se, että palvelutaloissa perittävistä asiakasmaksuista ei ole olemassa lainsäädäntöä, joka määrittelisi, millaisia ja minkä suuruisia maksuja asukkailta voidaan periä heidän tarvitsemastaan hoidosta ja huolenpidosta. Tämä puute on saattanut mahdollistaa kohtuuttoman korkeiden asiakasmaksujen perimisen joissakin kohteissa. Sosiaali- ja terveydenhuollon asiakasmaksulainsäädännön kokonaisuudistus on tarkoitus aloittaa sosiaali- ja terveysministeriössä keväällä 2017, ja tässä yhteydessä arvioidaan myös palveluasumisen asiakasmaksuja koskevan lainsäädännön mahdolliset korjaustarpeet. 

2.1  Ulkopuolisille mitoitettujen palvelutilojen avustaminen

Investointiavustuslain 4 §:ää muutettaisiin siten, että avustusta voitaisiin jatkossa myöntää myös sellaisten ikääntyneiden palvelutaloissa olevien palvelutilojen rakentamiseen, hankintaan tai perusparantamiseen, jotka on mitoitettu palvelemaan talon asukkaiden ohella myös lähialueen muita ikääntyneitä. Tällaiset tilat voisivat olla esimerkiksi ruokailu-, liikunta-, hoito- ja harrastustiloja. Tilojen luonteesta johtuen niitä olisi tarkoituksenmukaista sijoittaa juuri ikääntyneille tarkoitettujen palvelutalojen yhteyteen. Asiaa ehdotettiin ensimmäisen kerran jo vuonna 2011 valmistuneessa, palveluasumisen rahoitusta selvittäneen ympäristöministeriön asettaman työryhmän raportissa (Palveluasumisen julkisen rahoituksen linjauksia, ympäristöministeriön raportteja 1/2011). Muutoksella saataisiin investointiavustuksella rahoitettavien palvelutilojen käytölle nykyistä parempi vaikuttavuus, tuettaisiin ikääntyneiden hyvinvointia ja kotona asumista, edistettäisiin osaltaan heille tarkoitettujen palvelualueiden ja palvelukortteleiden syntymistä sekä tuettaisiin kuntien palvelustrategioiden toteuttamista.  

Erityisestä syystä tällaisia ulkopuolisille käyttäjille mitoitettuja palvelutiloja voitaisiin avustaa myös muille erityisryhmille tarkoitettuihin kohteisiin. Avustuksen kohteena voisi esimerkiksi olla samalla asuinalueella asuvien kehitysvammaisten ihmisten tai mielenterveyskuntoutujien käytössä olevan tukipisteen rakentaminen, hankkiminen tai perusparantaminen. Viime vuosina tehdyissä selvityksissä on korostettu kehitysvammaisten henkilöiden ja mielenterveyskuntoutujien asumista pääosin tavallisissa asunnoissa, joihin tuodaan yksilöllinen ja joustava tuki tai se saadaan ulkopuolella sijaitsevista tukipisteistä (esimerkiksi Unelmana oma asunto ja tukea pärjäämiseen – mielenterveyskuntoutujien asumisratkaisut ja niiden kehittäminen, ympäristöministeriön raportteja 24/2014, sekä Yksilölliseen ja monimuotoiseen asumiseen – kehitysvammaisten asumisen ohjelman arviointi asumisratkaisujen osalta, ympäristöministeriön raportteja 18/2016).  

Investointiavustusta voitaisiin jatkossa myöntää ulkopuolisten käyttöön mitoitettavien palvelutilojen rakentamiseen osaksi uutta palvelutaloa tai jo olemassa olevan palvelutalon yhteyteen talon perusparantamisen yhteydessä. Avustusta myönnettäisiin vain sellaisille palvelutiloille, jotka ovat mitoitukseltaan kohtuulliset ja joille arvioidaan olevan merkittävää ja pitkäkestoista tarvetta kyseessä olevalla alueella. Avustusta voidaan tälläkin hetkellä myöntää vain sellaisille hankkeille, joita kohteen sijaintikunta puoltaa. Jos avustusta haettaisiin myös palvelutalossa sijaitsevaa, ulkopuolisille käyttäjille mitoitettua palvelutilaa varten, avustushakemukseen tulisi liittää suunnitelmat paitsi kyseessä olevasta palvelutilasta myös siitä, millaisia palveluja siellä on tarkoitus tarjota, mahdollisimman huolellinen arvio kyseisen tilan tarpeesta, tulevista käyttäjäryhmistä ja hankkeen taloudellisesta kannattavuudesta sekä lyhyellä että pitkällä aikavälillä. Koska kohteen sijaintikunnalla on paras tieto alueen kehityksestä, kunnan tulisi osallistua edellä mainitun tarvearvion tekemiseen paitsi silloin, kun avustuksen hakijana on kunnan omistama yhtiö, myös silloin, kun avustusta hakee jokin muu taho. 

Avustettavien tilojen tulisi olla sellaisia, että ne palvelevat sekä talon asukkaiden että ulkopuolisten käyttäjien tarpeita. Avustusta ei tulisi myöntää sellaisille tiloille, joita talon asukkaat itse eivät tarvitse ja jotka palvelisivat vain ulkopuolisia käyttäjiä. Tällaisten tilojen avustaminen ei olisi tarkoituksenmukaista ja tilojen käytön kannattavuus olisi huomattavan riskialtista, jos tilojen käyttö perustuisi pelkästään ulkopuolisiin käyttäjiin. 

Investointiavustuksella katetaan nykyisin tietty prosenttiosuus palvelutalokohteen hyväksyttävistä rakentamis-, hankinta- tai perusparantamiskustannuksista. Siksi on perusteltua, että myös talon asukkaiden tarpeita suurempien palvelutilojen osalta avustus kattaisi vain tietyn osuuden näiden tilojen aiheuttamista rakentamis-, hankinta- tai perusparannuskustannuksista. Laissa säädetty enimmäisavustusprosentti olisi lähtökohtaisesti sama koko kohteelle, sekä kohteen asunnoille että kohteessa oleville ulkopuolisille tarkoitetuille tiloille. Avustuksen suuruus ratkaistaan kuitenkin ARA:ssa aina kohde- ja tapauskohtaisesti, ja se voi vaihdella saman kohteen sisälläkin. Palvelutiloihin kohdistettu avustus voisi siis olla pienempi kuin samassa rakennuksessa oleville asunnoille kohdistettu avustus. 

Investointiavustuslain 11 §:ssä säädettäisiin, että jos palvelutalossa olevat palvelutilat olisi tarkoitettu myös muiden kuin talon omien asukkaiden käyttöön, palvelutiloista ja niissä tarjottavista palveluista olisi aina varattava tietty, riittävän suuri osuus talon asukkaiden omaan käyttöön. Tilojen rahoitus-, ylläpito- ja käyttökustannuksia saisi sisällyttää asukkailta perittäviin vuokriin vain siltä osin kuin tilat on varattu asukkaiden käyttöön. Muiden kuin asukkaiden käyttöön tarkoitetuista tiloista aiheutuvista tuloista ja menoista olisi pidettävä erillistä kirjanpitoa. Ulkopuolisille tarkoitettujen palvelutilojen käytöstä ja tiloissa tuotetuista palveluista olisi perittävä ulkopuolisilta asiakkailta samansuuruisia maksuja kuin muista vastaavanlaisista tiloista ja palveluista samalla alueella. Jos palvelutalon omistaja ei itse toimisi palveluntuottajana tiloissa, sen tulisi kilpailuttaa tiloissa toimiva yritys tai muu yhteisö avoimella ja syrjimättömällä tavalla. Kilpailutuksen voittaneelta toimijalta tulisi periä tilojen käytöstä markkinaehtoista tilavuokraa. Tällä tavoin varmistettaisiin kilpailuneutraliteetin toteutuminen. Jos ulkopuolisille asiakkaille tarkoitetut palvelutilat olisivat asianmukaisessa käytössä, niiden rahoitus-, ylläpito- ja käyttökustannukset voitaisiin kattaa ulkopuolisilta saatavin varoin. Tilanne muuttuisi ongelmalliseksi vain siinä tapauksessa, että tilat olisivat vajaakäytössä eivätkä ulkopuolisilta asiakkailta saadut maksut tai muut tulot riittäisi kattamaan tiloista aiheutuvia kustannuksia. Tällöin kustannukset tulisivat talon omistajan maksettaviksi. Myös kohteen sijaintikunta voisi halutessaan sitoutua osallistumaan tilojen tehokkaan käytön turvaamiseen ja vajaakäyttökustannusten kattamiseen. 

2.2  Investointiavustuksen myöntämis- ja käyttöperusteiden muuttaminen

Investointiavustuslakia muutettaisiin myös siten, että avustuksen suuruuden määräytymistä yksinkertaistettaisiin siten kuin keväällä 2014 valmistuneessa ympäristöministeriön teettämässä selvityksessä (Erityisryhmien investointiavustusjärjestelmän toimivuus, ympäristöministeriön raportteja 14/2014) ja ympäristöministeriön asettaman, kansliapäällikkö Hannele Pokan johtaman hankeryhmän raportissa (Asumisen tuki- ja verojärjestelmien vaikuttavuus, ympäristöministeriön raportteja 4/2015) esitetään. Lain 3 §:ää muutettaisiin niin, että avustusprosentin määräytyminen tapahtuisi pääsääntöisesti vain kohteessa tarvittavien, tavanomaisesta poikkeavien tila- tai varusteratkaisujen sekä asumiskustannusten kohtuullisuuden perusteella. Näin ollen tietyille henkilöryhmille eli pitkäaikaisasunnottomille tai kehitysvammaisille ihmisille tarkoitetuille kohteille ei enää jatkossa olisi säädetty tietynsuuruista avustusta, vaan avustuksen suuruus määräytyisi kunkin kohteen perusteella tapauskohtaisesti. Muilta osin avustuksen suuruuden määrittelyn periaatteet säilyisivät ennallaan, eli ARA:n olisi jatkossakin avustuksen suuruutta määritellessään otettava huomioon kunkin kohteen laajuus ja kustannukset, vuokran kohtuullisuus sekä erityisryhmään kuuluvien vuokranmaksukyky. Ensimmäisen tukiluokan mukaisia, enintään 10 prosentin suuruisia avustuksia voitaisiin edelleen myöntää esimerkiksi opiskelijoille ja nuorille tarkoitettuihin asuntoihin, vaikka tällaisiin kohteisiin ei lähtökohtaisesti tarvitakaan tavanomaisesta poikkeavia tila- tai varusteratkaisuja. 

Myös avustuksella rahoitettujen asuntojen käyttöä koskevia investointiavustuslain 11 §:n säännöksiä yksinkertaistettaisiin ja joustavoitettaisiin. ARA voisi myöntää avustuksensaajalle hakemuksesta luvan käyttää asuntoja myös muiden kuin avustuspäätöksessä nimetyn erityisryhmän asuntoina, jos se ehkäisisi asuntojen vajaakäyttöä tai siihen olisi muu erityinen syy. ARA voisi asettaa luvan saannille tarpeellisiksi harkitsemiaan ehtoja. Säännös olisi nykyistä joustavampi, kun luvan edellytyksenä ei olisi koko erityisryhmän asunnontarpeen loppuminen paikkakunnalla, vaan luvan myöntäminen olisi mahdollista esimerkiksi asuntojen vajaakäyttötilanteissa. Jos kyse olisi vain vähäisestä asuntomäärästä ja tilapäisestä muutoksesta, lupaa ei tarvittaisi, vaan pelkkä ilmoitus ARA:lle riittäisi. Tällä tavoin vähennettäisiin lupahakemusten määrää avustusten oikean kohdentumisen kannalta vähämerkityksellisissä tapauksissa. Samalla luovuttaisiin säännöksestä, jonka mukaan avustuksensaaja voi osoittaa erityisryhmän käyttöön myös muita kuin avustuksella rahoitettuja asuntoja, jos se on asuntojen asukasrakenteen kannalta perusteltua ja ARA hyväksyy menettelyn. Tällaiselle säännökselle ei enää nykyisin ole tarvetta, kun erityisryhmien asumisen järjestämisessä pyritään asumiseen mahdollisimman tavanomaisissa vuokra-asunnoissa, eikä kyseinen järjestely ratkaise sitä, mihin käyttöön avustusta saaneet asunnot otetaan, kun niissä asuneet erityisryhmät siirretään muihin asuntoihin. Jos avustusta saaneiden asuntojen vajaakäyttö osoittautuisi laajaksi ja pitkään jatkuvaksi, ARA voisi lisäksi myöntää avustuksensaajalle osittain tai kokonaan vapautuksen asuntoja koskevista korkotukilain mukaisista käyttö- ja luovutusrajoituksista tai kunta myöntää luvan käyttää asuntoja muuhun kuin asuinkäyttöön siten kuin korkotukilain 12 ja 18 §:ssä säädetään. 

2.3  Vuokrasopimuksen edellyttäminen myös erityisryhmäasunnoissa

Korkotukilain 11 §:ää ja aravarajoituslain 4 §:ää ehdotetaan muutettavaksi siten, että valtion korkotuella tai aravalainalla rahoitetuissa asunnoissa olisi mahdollista asua ilman huoneenvuokralain mukaista vuokrasopimusta vain silloin, kuin kyse on erityistä hoitoa ja huolenpitoa tarvitsevien henkilöiden lyhytaikaisesta asumisesta. Tämä tarkoittaisi sitä, että asumisen olisi valtion tukemissa asunnoissa pääsääntöisesti perustuttava vuokrasopimukseen myös ikääntyneiden, vammaisten ja muiden erityistä hoitoa ja huolenpitoa tarvitsevien henkilöiden kohdalla. Tällä muutoksella turvattaisiin se, että palvelutalojen ja muiden erityisryhmille tarkoitettujen asuntojen asukkailla olisi käytössään samat huoneenvuokralaissa säädetyt oikeudet kuin muilla vuokralaisilla. Lisäksi vuokrasopimusten tekemisen edellyttäminen selkiyttäisi vuokrien ja erilaisten palvelumaksujen erottamista toisistaan palvelutaloissa. 

Vuokrasopimusten tekemistä ei jatkossakaan edellytettäisi, jos kyse on erityistä hoitoa ja huolenpitoa tarvitsevien henkilöiden lyhytaikaisesta, intervallityyppisestä asumisesta. Vuokrasopimuksen solmiminen vain hyvin lyhyeksi ajaksi ei välttämättä ole tarkoituksenmukaista, joten sitä ei ehdotetussa säännöksessä edellytettäisi. Joissakin valtion rahoittamissa palvelutaloissa on muutamia intervalliasumiseen tarkoitettuja asuntoja. Intervalliasuminen on kuitenkin valtion tukemissa palveluasunnoissa aina poikkeuksellista ja edellyttää ARA:n nimenomaista hyväksyntää. 

3.1  Taloudelliset vaikutukset

3.2  Vaikutukset viranomaisten toimintaan

Esityksellä ei ole merkittäviä vaikutuksia viranomaisten toimintaan. ARA ottaisi investointiavustuslakiin ehdotetut muutokset huomioon osana normaalia avustusten käsittelyprosessia. 

Palvelutalojen yhteydessä olevat, ulkopuolisten käyttäjien tarpeiden mukaan mitoitetut ruokailu-, liikunta-, hoito- ja harrastustilat palvelisivat talon koko lähiympäristöä. Jotta voitaisiin varmistua siitä, että palvelutiloille on tarvetta myös pitkällä aikavälillä, kohteen sijaintikunnan tulisi osallistua tarvearvion tekemiseen osana ARA:lle annettavaa lausuntoa asuntohankkeen avustamisen tarkoituksenmukaisuudesta. Kunnan mukanaolo on perusteltua, koska kunta on vastuussa alueen maankäytön, asumisen ja liikenteen kehittämisestä sekä alueella järjestettävistä lähipalveluista. Ulkopuolisia käyttäjiä palvelevat, erityisryhmien hyvinvointia ja kotona asumista edistävät tilat hyödyttävät koko kuntaa. Tämän vuoksi olisi perusteltua, että kunta sitoutuisi mahdollisuuksien mukaan avustettavaan palvelutalohankkeeseen, tietyissä tilanteissa myös silloin, kun sen toteuttaisi jokin kunnasta erillinen taho, ja osallistuisi palvelutilojen tehokkaan käytön turvaamiseen ja tilojen mahdollisesta vajaakäytöstä aiheutuvien kustannusten kattamiseen. Tarkoituksena ei ole, että yksityiselle kiinteistösijoittajalle tai palveluntuottajalle kuuluvaa riskiä siirrettäisiin kunnan vastuulle, vaan riskin kantaisi aina ensisijaisesti palvelutalon omistaja. Avustettavaan palvelutaloon ja sen yhteydessä oleviin palvelutiloihin liittyvät käyttö- ja luovutusrajoitukset kestävät kuitenkin pitkään, jopa 40 vuotta, joten riskien arviointi ja alueen kehityksen ennakointi voi olla yksityisille toimijoille vaikeaa. Kunnalla on vahva intressi säilyttää alue elinvoimaisena pitkälläkin aikavälillä, joten sen sitoutumista avustettavan palvelutalon ja sen sisältämien palvelutilojen toimivuuteen voidaan pitää luonnollisena. 

Hallituksen käynnistämä maakunta- ja sosiaali- ja terveydenhuollon palvelurakenteen uudistus tulee vaikuttamaan esimerkiksi kuntien ja maakuntien väliseen tehtävänjakoon erityisryhmien asumispalveluiden järjestämisessä. Uudistuksen vaikutukset investointiavustusjärjestelmään otetaan huomioon avustusjärjestelmän kehittämisessä uudistuksen etenemisen mukaisesti. 

3.3  Yhteiskunnalliset vaikutukset

Myöntämällä investointiavustuksia sellaisiin ikääntyneiden palvelutaloissa oleviin palvelutiloihin, jotka on mitoitettu palvelemaan talon asukkaiden ohella myös lähialueen muita ikääntyneitä, edistettäisiin osaltaan ikääntyneiden hyvinvointia ja kotona asumista sekä heille tarkoitettujen palvelualueiden ja palvelukortteleiden syntymistä. Kun valtio osallistuisi koko aluetta palvelevien palvelutilojen rahoitukseen investointiavustusten kautta, se lisäisi kuntien ja yksityisten toimijoiden halukkuutta rakennuttaa tällaisia tiloja. Ikääntyneille tarkoitettu palvelualue tarjoaisi lähiympäristössä asuville ikääntyneille toimintakykyä, hyvinvointia ja terveyttä edistävää toimintaa. Palvelualueella voisi olla yksityisasuntoja, senioritaloja, asumisyhteisöjä sekä ympärivuorokautista hoitoa ja huolenpitoa tarjoavia ryhmäkoteja. Alueella olisi tarjolla erilaisia koti- ja ympärivuorokautisen hoidon välimaastoon sijoittuvia palveluja, kuten päivätoimintaa ja lyhytaikaishoitoa, joilla tuetaan kotona asuvien ja omaistaan hoitavien ikääntyneiden toimintakykyä, hyvinvointia ja terveyttä. Palvelukortteliin kuuluu erilaisia asumismuotoja, kuten palveluasumista, yhteisöasumista ja itsenäistä senioriasumista. Myös muille erityisryhmille kuin ikääntyneille tarkoitetut palvelutilat, kuten samalla alueella asuvien kehitysvammaisten ihmisten tai mielenterveyskuntoutujien käytössä olevat tukipisteet, edistäisivät vastaavalla tavalla näiden ihmisten asumista pääosin tavallisissa asunnoissa ja tukisivat heidän integroitumistaan ympäröivään yhteiskuntaan. 

Investointiavustuksen määrää koskevan säännöksen yksinkertaistamisella ohjattaisiin avustusten myöntämiskäytäntöä siten, että avustuksen suuruus määräytyisi pääsääntöisesti vain rakennuksiin ja asuntoihin vaadittavien tila- ja varusteratkaisujen sekä asumiskustannusten kohtuullisuuden perusteella. Avustusjärjestelmän toimivuuden ja eri erityisryhmien yhdenvertaisen kohtelun kannalta on perusteltua luopua nykyisestä sääntelystä, jossa tietyille henkilöryhmille tarkoitetuille kohteille on säädetty tietynsuuruinen enimmäisavustusprosentti. Muuttamalla avustetusta saaneiden asuntojen käyttöä koskevia säännöksiä siten, että ARA voisi avustuksensaajan hakemuksesta myöntää luvan käyttää asuntoja myös muiden kuin avustuspäätöksessä nimetyn erityisryhmän asuntoina, voitaisiin nykyistä joustavammin ehkäistä esimerkiksi asuntojen vajaakäyttöä ja siitä kohteen omistajille syntyviä kustannuksia ja valtiolle aiheutuvia riskejä. Kun kohteen omistajilla olisi nykyistä paremmat mahdollisuudet torjua asuntojen vajaakäytöstä aiheutuvia kustannuksia, se voisi osaltaan lisätä toimijoiden kiinnostusta valtion tukemien erityisryhmäasuntojen rakennuttamiseen. 

Vaatimalla vuokrasopimuksen tekemistä myös palvelutalojen asukkailta turvattaisiin se, että näilläkin henkilöillä olisi käytössään samat huoneenvuokralaissa säädetyt oikeudet kuin muilla vuokralaisilla. Jos henkilö ei kykenisi vuokrasopimuksen tekemiseen, sopimuksen voisi tehdä hänen edunvalvojansa, huoltajansa tai muu laillinen edustajansa. Esitys koskee vain valtion tukemia vuokra-asuntoja, joten sillä ei olisi vaikutusta vapaarahoitteisissa palvelutaloissa ja asunnoissa noudatettuihin sopimuskäytäntöihin.