Hallituksen esityksen perusteluista ilmenevistä syistä ja saamansa selvityksen perusteella valiokunta pitää esitystä tarpeellisena ja tarkoituksenmukaisena. Valiokunta puoltaa lakiehdotusten hyväksymistä muuttamattomina.
Yleistä
Valiokunta katsoo, että korkea vuokrataso erityisesti pääkaupunkiseudulla vaikeuttaa pieni- ja keskituloisten kotitalouksien mahdollisuuksia järjestää oma asumisensa tuloihin nähden kohtuullisin asumismenoin ja heikentää myös talouskasvun edellytyksiä laajemmin. Väestön ikääntyminen, kaupungistuminen, perhekoon pieneneminen, maahanmuutto ja uusimpana pakolaiskriisi ovat kaikki tekijöitä, jotka muuttavat asuntomarkkinoiden rakennetta ja vaikuttavat asuntotarpeen jatkuvaan kasvuun. Koska asuntotarjonta on ollut jo pitkään riittämätöntä kysyntään nähden, vaikeutuu vuokra-asuntotilanne edelleen, kun turvapaikanhakijoiden pysyvämpi asuttaminen tulee ajankohtaiseksi.
Valiokunta edellytti vuonna 2012 käsitellessään asuntopoliittista toimenpideohjelmaa, että asuntopolitiikan perusteista ja toimivuudesta tehdään kokonaisvaltainen selvitys toimijoista riippumattoman tahon toteuttamana. Ympäristöministeriö asetti arviota tekemään hankeryhmän, jonka raportti Asumisen tuki- ja verojärjestelmien vaikuttavuus valmistui 24.2.2015.Ympäristöministeriön raportteja 4/2015. Raportti sisältää erityyppisiä kehittämisehdotuksia, joista osa toteutetaan käsiteltävänä olevaan hallituksen esitykseen sisältyvillä muutosehdotuksilla. Lisäksi ministeriö on saanut toimeksiannostaan laaditun ehdotuksen uudeksi ns. kymmenen vuoden välimalliksiHannu Rossilahden selvitysraportti 10.11.2015., ja muitakin tarjontaan vaikuttavia, hallitusohjelmaan perustuvia ehdotuksia on valmisteilla, kuten yleishyödyllisyyssäännösten kehittäminen.
Valiokunta toteaa, että asuntomarkkinoiden toimiessa tuetun asuntotuotannon tarve vähenee ja vuokrataso pysyy yleisesti kohtuullisena. Toimivat asuntomarkkinat edellyttävät, että tarjontaa on kysyntään nähden riittävästi, rakennusmarkkinoiden kilpailu toimii, kaavoitettua tonttitarjontaa on riittävästi eikä kuntien ja valtion rakentamisen ohjaus tarpeettomasti lisää rakentamisen kustannuksia. Kustannuksiin vaikuttaa myös hankkeeseen sitoutuva aika ja työpanos, joiden määrään on tarpeellista nopeasti vaikuttaa purkamalla vähemmän tarpeellista sääntelyä ja keventämällä rakentamisen lupaprosesseja kuitenkaan laatua heikentämättä.
Tehtyjen selvitysten mukaan vuokrat ovat valtion tukemassa asuntokannassa alemmat kuin markkinavuokrat. Erityisesti Helsingin ARA-kannassa vuokrataso on kaupungin omistamissa vuokra-asunnoissa keskimäärin 6,1 euroa/m2/kk ja yleishyödyllisten toimijoiden omistamissa vuokra-asunnoissa noin 1,2 euroa/m2/kk matalampi kuin vastaavissa vapaarahoitteisissa vuokra-asunnoissa. Muualla kuin Helsingissä ja muissa suurissa kaupungeissa ero tuettujen ja vapaarahoitteisten vuokrien välillä pienenee nopeasti, ja paikoin, väestöään menettävillä alueilla, omakustannusperusteinen vuokra voi jopa ylittää markkinavuokran. Noin puolet kaikista Suomen vuokra-asunnoista on valtion tukemia ARA-vuokra-asuntoja. Puolet näistä on rakennettu Helsingin seudulle, ja muiden suurimpien kasvukeskusten osuus on noin 30 %.
Selvitykset osoittavat, että valtion tukemia vuokra-asuntoja omistavat yhteisöt noudattavat asuntojen vuokranmäärityksessä laissa säädettyä omakustannusperiaatetta, mutta erot johtuvat yhteisöjen erilaisista tavoista soveltaa omakustannusvuokrien määräytymisperusteita. Tästä johtuen on perusteltua muuttaa säännöksiä siten, että niissä asetetaan selkeästi rajat sille, mitä eriä omakustannusvuokrilla voidaan kattaa ja miten suuria nämä erät voivat olla.
Hallituksen esityksen sisältämät muutokset tähtäävät erityisesti valtion tukemien vuokra-asuntojen vuokrien alentamiseen omakustannusvuokran määräytymisperiaatteita täsmentämällä muun muassa ehdotuksilla, jotka liittyvät korjauksiin varautumisen rajaamiseen, kilpailutusvelvoitteeseen kynnystason ylittävissä hankinnoissa ja vuokrien tasauksen rajoittamiseen normaalien ja erityisryhmäkohteiden kesken. Vuokrassa perittävän omistajan omarahoitusosuuden korko ehdotetaan rajattavaksi valtioneuvoston asetuksella nykyisestä 8 %:sta 4 %:iin. Valiokunta katsoo, että tähän liittyy riskejä. Se saattaa vaikuttaa yksityisten toimijoiden haluun toimia tuetuilla vuokramarkkinoilla. Valiokunta katsoo siksi, että koron puolittamisen tarkoituksenmukaisuutta arvioidaan jatkokäsittelyn aikana.
Valiokunta katsoo, että mikään hallituksen esitykseen sisältyvä yksittäinen ehdotettu muutos ei sinällään vaikuta merkittävästi vuokratasoon, mutta kokonaisuutena toimenpiteet ovat oikeansuuntaisia ja pyrkivät alentamaan vuokratasoa tai ainakin hillitsemään sen nousua tulevaisuudessa. Lisäksi esitys parantaa valtion tukemien vuokra- ja asumisoikeusasuntojen vuokrien ja käyttövastikkeiden muodostumisen läpinäkyvyyttä. Keskeinen tavoite on myös pienentää eri toimijoiden välisiä eroja omakustannusvuokrien määräytymisperusteiden soveltamisessa ja siten edistää vuokralaisten yhdenvertaista asemaa.
Vuokrien tasaus ja jälkilaskelmavelvoite
Vuokrien tasaus on käytössä hyvin yleisesti ARA-vuokrataloyhteisöissä. Saman omistajan omistamien, korkotukilain tai aravalain nojalla lainoitettujen vuokratalojen ja vuokra-asuntojen vuokrat voidaan tasata. Tasaamisen tavoitteena on se, että vuokrat vastaisivat mahdollisimman hyvin asuntojen käyttöarvoa, eivätkä yhden kohteen vuokrat nouse kohtuuttomasti esimerkiksi perusparannuksen jälkeen, koska kaikki kohteet osallistuvat perusparannetun kohteen korjauskustannuksiin.
Hallituksen esityksessä ehdotetaan säädettäväksi vuokrataloyhtiöiden velvollisuudesta laatia jälkilaskelma yhteisö- ja tasausryhmäkohtaisesti. Valiokunta katsoo, että tasausryhmäkohtaisen jälkilaskelman edellyttäminen on perusteltua, sillä jälkilaskelmalla voidaan osoittaa, miten omakustannusperiaate on yhteisössä ja tasausryhmässä toteutunut. Jälkilaskelman osoittama ali- tai ylijäämä huomioidaan vuokranmäärityksessä seuraavien vuokranmäärityskausien aikana. Valiokunta korostaa vuokralaisen oikeutta saada selvitys omakustannusperiaatteen toteutumisesta painottaen samalla tarvetta säätää jälkilaskelman muodosta niin selkeästi, ettei se lisää tarpeettomasti hallinnollista taakkaa.
Valiokunta katsoo, että kohdekohtaista jälkilaskelmaa ei ole pidettävä perusteltuna, sillä omakustannusperiaatteen kohdekohtainen toteutuminen ei ole lainsäädännössä lähtökohtana eikä olennaista, kun vuokria yleisesti tasataan. Päinvastoin kohdekohtaisen laskelman esittäminen voisi antaa asukkaille väärän kuvan siitä, millä tavalla he voivat vaikuttaa vuokranmääritykseen. Kohdekohtainen jälkilaskelma aiheuttaisi myös vuokrataloyhteisöille tarpeetonta hallinnollista työtä, kun ne joutuisivat esittämään tietoja, joilla ei kuitenkaan tasauksen vuoksi olisi vuokranmäärityksen kannalta käytännön merkitystä. Valiokunta pitää tärkeänä, ettei vuokratalojen omistajille aseteta tarpeettomia uusia velvoitteita, jotta toimijoiden kiinnostus ARA-tuotantoon ei vähene. Sen sijaan asumisoikeustaloissa jo nyt edellytettävä talokohtainen jälkilaskelma on perusteltu, sillä asumisoikeusasuntojen osalta on laissa säädetty, että tiettyä osaa kustannuksista ei saa tasata muiden kohteiden kanssa. Jälkilaskelmavelvoitteiden toimeenpanossa on varmistettava, etteivät tiedonantovelvoitteet muodosta kohtuuttomia lisäkustannuksia ja järjestelmien muutoksiin varataan riittävä siirtymäaika.
Vuokrassa perittävän omarahoitusosuuden korko
Valiokuntakuulemisessa on tuotu esiin, että erityisesti vuokrassa perittävän omarahoitusosuuden koron puolittaminen myöhemmin annettavalla valtioneuvoston asetuksella voi käytännössä muodostua esteeksi uudelle korkotukiasuntotuotannolle. Valiokunta korostaa, että nykyinen korko on ollut käytössä kymmeniä vuosia ja se on huomattavan korkea nykyiseen yleiseen korkotasoon verrattuna. Koron laskemisen vaikutus vuokriin on suhteellisen pieni, sillä omarahoitusosuus on yleensä noin 5—10 % hankkeen kokonaiskustannuksista. Muutosta on siten tarkasteltava osana kokonaisuutta, eikä sillä yksittäisenä toimenpiteenä ole suurta merkitystä. Kaikkien selvitysten mukaan suurin este niin vapaarahoitteisen kuin tuetun vuokra-asuntotuotannon rakentamisessa Helsingin seudulla, jossa pula asunnoista on suurin, on pula kaavoitetusta tonttimaasta. Kaikki muut tekijät ovat tätä vähäisempiä ja vaikuttavat tilanteeseen osana kokonaisuutta.
Valiokunta korostaa tarvetta seurata, että hallituksen esitykseen sisältyvät muutokset eivät johda korkotuetun vuokra-asuntotuotannon tyrehtymiseen. Huomioon on kuitenkin otettava, että valtion tukemia tavallisia vuokra-asuntoja on rakennettu viimeisen 10 vuoden aikana keskimäärin vain noin 1 700 asuntoa vuodessa. Kuntayhtiöt ovat rakentaneet viime vuosina näistä hieman yli 70 %.
Lopuksi
Valiokunta korostaa lopuksi, että toimenpiteet kohtuuhintaisen vuokra-asumisen edistämiseksi ovat kiireellisesti tarpeen erityisesti Helsingin seudulla ja muissa kasvukeskuksissa. Asuntotuotannon kehitystä ja kysynnän kasvua on seurattava ja ryhdyttävä tarpeellisiin toimenpiteisiin toimijoiden kannustamiseksi siten, että kasvavaan kysyntään voidaan sopeutua. Valiokunta kiirehtiikin hallitusta valmistelemaan mahdollisimman nopeasti edellä mainitut lainsäädäntöehdotukset, joiden keskeisenä tavoitteena on nostaa kohtuuhintaisen vuokra-asuntotuotannon määrää.