Perustelut

Esityksen puollettavuus

Hallituksen esityksessä mainituista syistä ja saamansa selvityksen perusteella valiokunta pitää osaomistusasuntojärjestelmää koskevaa uutta lainsäädäntöä tarpeellisena ja puoltaa ehdotettujen lakien hyväksymistä.

Osaomistusasuntoja on tähän saakka rakennettu sekä yhteiskunnan tukemilla korkotukilainoilla että täysin vapaarahoitteisesti. Osaomistusasuntojärjestelmillä ei kuitenkaan ole ollut säädöspohjaa, vaan kukin asuntotuottaja on laatinut oman sopimuspohjaisen järjestelmänsä. Sopimuspohjaisten järjestelmien on todettu poikkeavan toisistaan ja niissä on ilmennyt ongelmia mm. asukkaiden asumisturvan kannalta. Valiokunta yhtyy hallituksen käsitykseen siitä, että osaomistusasuntotuotannossa noudatetta-vien menettelysääntöjen tulee olla yhdenmukaiset ja asukkaiden asumisturvan kunnossa, jos tuotantoa tuetaan yhteiskunnan varoin.

Osaomistusasumista koskevan lainsäädännön antaminen on välttämätöntä myös siksi, että vuoden 2002 alusta voimaan tullut uudistettu korkotukilainsäädäntö ei mahdollista enää osaomistusasuntojen rakentamista korkotukilainalla.

Hallituksen esittämän uuden osaomistusasuntolainsäädännön tavoitteena on tuottaa asuntoja sellaisille asunnon tarvitsijoille, joilla ei ole mahdollisuutta ostaa suoraan omistusasuntoa mutta joiden tulot eivät mahdu sosiaalisen vuokra-asunnon tulorajoihin. Tavoitteena on myös lisätä asuntotuotannon määrää alueilla, joissa asunnoista on pulaa. Ympäristövaliokunta on useaan kertaan (mm. YmVL 9/1997 vp, YmVL 9/2000 vp) korostanut, että markkinoille tulee saada kohtuuhintaisia asuntoja myös ns. väliinputoajille. Kohtuuhintaisten asuntojen puute on jo pitkään haitannut työvoiman saantia kasvukeskuksissa. Valiokunta on tyytyväinen, että lainsäädäntöä nyt uudistetaan tätä asukasryhmää ajatellen. Samalla valiokunta korostaa, että hallituksen tulee muutoinkin toteuttaa tehokkaasti asuntopoliittista strategiaansa, jossa yhtenä pääkysymyksenä on kasvukeskusten asuntopulan poistaminen ja muuttotappiokuntien tyhjien asuntojen ongelman hoitaminen.

Osaomistusasuntojen tuottamiseen liittyvistä riskeistä

Osaomistusasuntojen korkotukilainoja voitaisiin myöntää kunnille ja yleishyödyllisille yhteisöille. Yleishyödylliset yhteisöt ovat kiinnittäneet valiokunnan huomiota niihin riskeihin, joita osaomistusasuntojen tuottamiseen uuden lainsäädännön mukaisin ehdoin saattaa sisältyä. Riskit liittyvät asukasvalintaan, tuoton tuloutukseen ja lunastamatta jäävien asuntojen myyntiin. Riskien on arvioitu vähentävän halukkuutta rakentaa osaomistusasuntoja.

Osaomistusasuntojen asukasvalinnoissa sovelletaan ehdotuksen mukaan niitä tulorajoja, joita nykyisin käytetään omistusasuntojen korkotukilainoissa. Valiokunnalle on esitetty, että sosiaalinen asukasvalintaperuste vaikeuttaa asukkaiden löytymistä ja asukkaan halua asunnon lunastamiseen.

Valiokunta toteaa, että osaomistusasunnot on tarkoitettu niille, joilla ei tulojensa puolesta ole mahdollisuutta heti hankkia omaa asuntoa. Jotta tämä tavoite toteutuisi ja valtion maksama korkotuki kohdentuisi sitä eniten tarvitseville, asukkaat osaomistusasuntoihin on syytä valita sosiaalisin perustein.

Tuoton tuloutukseen sovelletaan ehdotuksen mukaan voimassa olevan korkotukilainsäädännön säännöksiä. Valiokunnalle on esitetty, että säännökset ovat liian rajoittavia. Yleishyödyllinen osaomistusasunnon tuottaja ei voisi tulouttaa omistajilleen asunnosta mahdollisesti saatavaa tuottoa silloin, kun vähemmistöosakas lunastaa asuntonsa, vaan tuotto jäisi yleishyödylliseen yhteisöön. Siksi on esitetty, että tällaisessa tapauksessa tuotto tulisi voida tulouttaa rajoituksetta.

Valiokunta toteaa, että vuokra-asuntojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta annetun lain 24 §:n mukaan yleishyödyllinen asuntoyhteisö ei saa tulouttaa omistajalleen muuta kuin omistajan yhteisöön sijoittamille varoille lasketun kohtuullisen tuoton. Kohtuullisen tuoton suuruudeksi on asetuksella säädetty 8 prosenttia. Yleishyödyllisellä asuntoyhteisöllä tarkoitetaan kaikkia niiden konsernin yhtiöiden, jotka on nimetty tai jotka omistavat aravalainoitettuja tai korkotukilainoitettuja asuntoja, muodostamaa osiota. Tuoton tulouttamista ei siten rajoiteta asunto- tai talokohtaisesti eikä konsernissa edes yhtiökohtaisesti. Tuloutettavaa tuottoa voi muodostua myös mahdollisista omistusasuntojen myyntivoitoista. Tuottoprosentin suuruutta säädettäessä on valiokunnan saaman selvityksen mukaan otettu huomioon korkotuettuun asuntotuotantoon liittyvät riskit. Valiokunta katsookin, että tuoton tuloutusta koskevat säännökset on syytä säilyttää ennallaan myös osaomistusasuntojärjestelmässä, sillä kysymyksessä on valtion tukema tuotanto.

Lunastamatta jääneiden asuntojen osalta ehdotus lähtee siitä, että enemmistöosakkaan on lunastettava asunnon vähemmistöosuus, jollei asunnolle kolmen kuukauden kuluessa löydy uutta osaomistajaa. Enemmistöosakas voisi vuokrata näin omistukseensa tulleen asunnon tai myydä sen Valtion asuntorahaston myönnettyä vapautuksen käyttörajoituksista.

Valiokunnalle on esitetty, että lunastamatta jääneiden asuntojen vuokraaminen synnyttää ns. sekataloja, joihin liittyy mm. vuokraus- ja hallinnollisia riskejä. Lunastamatta jääneet asunnot tulisikin voida myydä vapaasti edelleen. Valtion asuntorahastolta haettava vapautus rajoituksista on hankala menettely ja rahaston harkintavalta tulkinnanvarainen säännösehdotuksessa.

Valiokunta toteaa, että asuntorahastolta haettavan vapautuksen tarkoituksena on varmistaa, että korkotuetut osaomistusasunnot säilyvät sosiaalisin perustein valittujen asukkaiden käytössä niin kauan kuin tällaista kysyntää on. Valiokunta kuitenkin katsoo, että vapautusmenettely on säännöksen tarkoituksen kannalta liian byrokraattinen. Riittävää on, että enemmistöosuuden omistaja ilmoittaa asuntorahastolle halukkuutensa myydä lunastamatta jäänyt asunto vapaasti. Rahasto voisi ilmoitusten perusteella valvoa, että säännöksiä ei rikottaisi. Valiokunta ehdottaa, että vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta annetun lain 17 §:ään lisätään uusi 4 momentti ilmoitusvelvollisuudesta ja rajoituksista vapautumisesta. Samalla olisi poistettava 18 §:n 2 momentti vapautusta koskevasta hakumenettelystä.

Arvioiduista riskeistä huolimatta valiokunta pitää ehdotetun lainsäädännön hyväksymistä tarpeellisena todeten samalla, että riskien realisoitumisen todennäköisyys riippuu pitkälle suhdannetilanteesta. Kaiken kaikkiaan on perusteltua, että yhteiskunnan tukemaan asuntotuotantoon tuodaan uudenlaisia vaihtoehtoja. Tuotannon monipuolisuus lisää yksilöllisiä valinnan mahdollisuuksia ja luo edellytyksiä asuntotuotannon käynnissä pitämiselle esimerkiksi tilanteessa, jossa vapaarahoitteinen tuotanto vähenee.

Saadun selvityksen mukaan omistusasuntotuotanto on viime aikoina selvästi hidastunut. Korkotuetulle osaomistusasuntojen rakentamiselle on siten tällä hetkellä tilaa. Tähän viittaa myös Valtion asuntorahastoon jätettyjen osaomistusasuntojen korkotukilainahakemusten määrä, joka on n. 600.

Asukkaan oikeusturvasta

Valiokunnan huomiota on asian käsittelyn yhteydessä kiinnitetty vielä hallituksen esityksen perustelujen kohtaan, jossa käsitellään asukkaan oikeuksia osaomistajana ja vähemmistöosakkaana. Asukas ei voisi suoraan lain nojalla vaikuttaa taloyhtiön kunnossapitoon eikä perusparannuksiin. Osaomistajan ja vähemmistöosakkaan asemaa voidaan kuitenkin parantaa sopimus- ja yhtiöjärjestysmääräyksillä. Perusteluissa todetaan, että rakennuttajayhteisöjen ja viranomaisten on syytä kiinnittää asiaan erityistä huomiota.

Ympäristövaliokunta korostaa asukkaan oikeussuojan turvaamisen tärkeyttä. Valiokunta katsoo, että ympäristöministeriön tulee antaa asiasta tarkempia ohjeita.